房地產泡沫現象精選(九篇)

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第1篇：房地產泡沫現象范文

關鍵詞：房地產泡沫;房地產投資者非理性行為;房地產泡沫形成成因;行為金融學;

1、行為金融學的產生和發展

經過與傳統的有效市場理論(EMH)的多年來的交鋒，基于市場的信息的披露不充分，理性與非理性投資者掌握的信息不對稱。難以形成完全理性的市場競爭機制。理性投資者與非理性投資者共同決定市場價格，有效市場假說沒有辦法繼續解釋發生的經濟現象，行為金融學也就產生了。

行為金融學是后金融時代經濟學的眾多分支學科中推翻了有效市場假說，將心理學和行為學共同融入金融學理論中，所取得成果最為豐碩的領域之一。它將人們在投資金融決策過程中的自身原有的偏好、信念、知識構架感覺及其受外界干擾的從眾心理一系列影響決斷的因素都考慮進來。通過探究這些市場非有效性的因素看其對房地產市場價格的影響。如果把開放商和購房者在房地產的行為投資活動看成一個心理過程。以下圖表為投資者心理對房地產價格的影響：

在行為金融學中，有限套利理論是其重要的理論板塊，在后金融時代的中，傳統的金融學中假設套利是完全無風險的，已經無法解釋很多市場經濟現象。它不可能是充分實現的，受到很多因素的影響。例如市場中不能提供完全的替代品，受到資產價格回歸的時間和資金信貸配給的限制以及噪音交易者在市場盛行的限制，各種干擾使得套利者無法充分發揮其捍衛市場有效性的作用。在行為金融學中，第二個重要的理論就是投資者心理。這一理論主要探討現實世界中投資者在買賣證券時如何形成投資理念和對證券進行判斷的。

2、房地產市場泡沫及其存在問題

房地產泡沫，即房地產價格的泡沫，是指由于房地產投機行為而導致的房地產價格超過其自身市場基礎價值并持續上漲，房地產市場價格嚴重脫離了使用者實際承受能力的情況。房地產市場不同其他行業，存在著蕭條、恢復、繁榮、衰敗的重復的經濟周期理論。雖然一般情況下，房地產泡沫僅僅指出現于房地產市場的繁榮階段，但是泡沫期間房價的暴漲暴跌也是致使房地產市場從繁榮頂端破裂走下坡路的主要誘導因素。致使給經濟社會都帶來的巨大的破壞，對房地產市場有著摧毀性的打擊。

房地產泡沫現象不僅僅在我國房地產市場盛行，在國際市場上更是猖狂。從上一輪回的美國次貸危機以來，美國、歐洲、日本、香港等房地產市場都持續的走著下坡路。全球性的房價格快速上漲，投機現象嚴重，房地產市場是一個周期長、高投資、高收益、高信貸、高風險、資金密集型的投資行業。房價跟隨著我國超常高速發展的經濟高低起伏，房地產價格脫離基本面支撐進入非理性的泡沫發展階段已是不爭的事實。我國房地產市場投資者非理性行為表現為投機過度，商品房空置率居高不下、羊群效應嚴重、房價收入比遠高發達國家噪聲交易者縱行，過度反應等等眾多現象。

2.1空置率、房價收入比兩個指標高居不下

2.2非理性的投資者行為

從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產市場的異常現象，非理性投資在房地產投資時存在著住房消費面積貪大行為和超前消費行為，這大大增加了土地資源的浪費，超消費行為也違背了住房消費的動態規律，造成生活質量下降，不利于人的健康發展。其次，投資房地產者的跟風的羊群行為也非常嚴重。房子同黃金一直都被認為是保值資產，在購房者沒有掌握相對全面的投資信息時，看見周圍的其他人都投身地產，也不問其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產業。

2.3房產商借貸市場混亂現象

房價的一路飆升使得房產商看到了商機，紛紛投身于房地產行業。房產行業本身高信貸特點帶動民間金融借貸發展起來，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場。但房產繁榮期房產泡沫后，空置房等各種問題凸顯，很容易造成開發商資金斷裂，民間借貸市場混亂。使得房產成為一下成為金融風險較高的行業之一，甚至演變為民間金融危機。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來的鄂爾多斯經濟，巨額民間資本推動了地區房價持續八年暴漲。但卻由于投資開發商的缺乏基本的金融知識及其投資的失誤偏差和市場的反常，民間借貸機構不成熟，導致鄂爾多斯經濟一路下滑的悲劇。

3、行為金融學在房地產泡沫現象的應用

大量針對房產行業的泡沫成因分析都是采用傳統金融學理論的宏觀角度里假設完全理性的市場下的有效市場假說、完全套利、貝葉斯法則或者預期效用等理論進行解釋和研究。很少人從行為金融學，微觀投資者行為進行分析。從投資者的決策心理出發，研究房地產投資者，開發商的心理因素對房地產市場的影響，看房價高低波動異常形成的原因。

3.1房地產投資參與者行為的信息反映偏差

參與房地產市場投資的買房投資人、投資開發商及其銀行等民間金融放貸機構都存在著過度自信和反應不足的現象。買房者往往對未來比較樂觀，相信未來房價有很大的上漲空間，從而才會紛紛加入購房者浪潮，導致市場交易量膨脹，陷入房地產泡沫的漩渦中。同時投資開放商對未來房價的過高估計讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機構借貸。而銀行、民間借貸機構對未來房市過高估計使其大肆發放貸款。從而加速了房價的波動。同樣，在三者反應不足時，對房地產市場的利好消息不敢追擊加大投資，當有打壓政策也不能及時的收手。這些都致使房地產市場中追漲價殺跌價的現象，大大加劇房地產的泡沫現象。

3.2羊群效應

羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現象。其行為過度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動思考性而采取的盲目策略。當房地產市場產生羊群效應時，買房投資者往往不考慮自身情況，過度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導致房價曲線一路上揚，迅速膨脹，偽裝的房地產盛世開始慢慢出現泡沫現象。反之，當不利消息覆蓋房產市場時，投資者僅僅依據表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導致房產業泡沫破裂。這種房地產業的供需不平衡，誤導投資者和開發商做出不相事宜的舉措，形成房價市場過熱或過冷的羊群效應。

3.3反饋機制

在我國房地產價格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產泡沫的現象嚴重后，政府為了抑制房價，采取了調利率，限購等多項措施，對不同城市的房價產生了不同的影響。購房者擔心房價進一步上漲后會導致高位買進而吃虧，就蜂擁而至的購買。人們對房價的認知偏離反饋給房價的異常，同時正反饋交易機制也會致使投資者行為再次偏離。

3.4從噪聲交易者理論看房地產泡沫

噪聲概念早在1986年被美國時任金融協會的主席布萊克提出。他在發表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產市場中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產市場的需求與價格成反方向變動的原因。由于房地產市場中的噪聲交易者的認知，心理及其情感偏差，從而對投資決策做出錯誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場彌漫著噪音的投資者越來越多，使得房價上漲時，市場上購房需求上漲，反之當噪聲交易購房者對市場前景不看好時，就會做出相反的策略。

4、從行為金融學角度為房地產泡沫提出簡析建議

4.1政府政策是引導房價回歸理性的重要因素

(1)建全相對應的住房保障供應體系，調整住房供給結構，統一貫徹中央政策并根據各地方的GDP、人數等可靠的基礎數據制定切實可行的房產政策。例如加大經濟保障房的建設，減少大面積的奢侈住房的浪費現象，并加大低廉經濟房的建設，避免影響生活質量的超前消費更加嚴重，規范和整頓房地產市場秩序。

(2)抑制投機性購房。國家和政府應制定一系列合理的房產稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時，政府及其相關機關采取經濟和行政處罰，提高其在房地產投機活動的風險。針對開發商的民間借貸機構的政府監管，可以做完善信貸市場機制。

(3)建立相對完整的信息共享平臺，進一步完善信息機制，減少噪聲交易者的認知能力，使投資者掌握更多的被披露出來的真實信息，規范購房者和開發商的投資行為。加強正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產市場中所掌握的不對稱信息。組織相關金融房產部門對購房者，尤其是噪聲交易者進行系統正確的理財、房產風險教育，并在房地產市場發展超出合理值，不論過熱還是過冷時都給予及時的提示信息，抑制非理性投資行為。

4.2規范銀行及其民間金融機構對房價引導和監管機制

(1)銀行和民間金融機構認真貫徹政府對房地產行業控制和調整的宏觀調整，結合自身狀況做好結構調整。各銀行要對房地產開發商進行嚴格的審查，控制好房產抵押貸款的比例和開發商的持有資金比例。并要實時溝通和提醒，引導開發商適當的時候采取降價措施，保證現金流的正常運行，正常的回籠資金。

(2)整頓民間金融機構，完善房地產市場的信貸風險預警預報系統機制。可以看出民間組織有著很強的資金實力和金融信息知識資源，內控機制相比個人投資者而言也相對全面和完善，能對風險進行及時的控制和梳理。在民間機構要剔除不合規不合政策的小組織機構，使得正規的民間機構集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規的村鎮銀行及實體投資公司。提高民間機構投資者在市場上的投資行為的科學性。

4.3規避購房投資者和開發商投資的非理性投資行為

(1)對于開發商，要嚴格的執行國家土地使用政策，要時刻的關注政府宏觀政策的變化，確定房地產市場變化莫測的需求，避免過多的開發用地。其次，開發商要有財務風險意識，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風投資，不顧自己的資金安全進行投資，避免投資中出現資金鏈斷掉的危險，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發商還應采取自身反省機制，嚴格規范自身行為，不虛假消息哄抬房價，互相監督，維護市場秩序。

(2)個人購房投資者應通過正規渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴格的貫徹個人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關金融培訓和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。

5、結束語

由于我國房地產市場的發展及其改革較其他國家晚了很多，房地產市場的發展有很多不完善需改進的地方。無論從購房投資者，開發商及其政府各方看都是尚待探索的階段。通過本文結合行為金融學的分析，深入的分析了投資者在房地產市場的投資心理和投資行為，在一定程度上使我們更深入的認識了房地產市場中的一些異常現象，房地產泡沫的現象在一定程度上得到了更多的解釋和說明，提出相對的解決策略。分別針對政府、購房者和開發商三者都進行規范和整頓。希望我國的房地產市場可以更快的走上持續、穩定的正規的發展軌跡。

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第2篇：房地產泡沫現象范文

關鍵詞：房地產泡沫；供需不平衡；金融監管；經濟效應

改革開放至今，我國國民經濟總量已經實現了翻兩番的預期目標，房地產市場逐漸擴大，由于其關聯度高，帶動性強，已經逐漸成為國民經濟的支柱產業之一。目前對我國房地產行業的發展現狀分析，我國學者存在一定的分歧。有的學者堅持泡沫論，如謝百三教授認為目前我國部分城市房地產已經出現了泡沫經濟，其原因在于出現了投資、圈地熱潮等導致的商品房空置率一直處于很高的狀態；有的學者堅持非泡沫論，如姜春海認為在1991―2004年中國平均每年經濟泡沫率達40.6%，也就是說全國的房地產泡沫已經十分嚴重了；蕭灼基教授認為，房地產市場的特殊性決定銷售期跨度較長，空置現象只是暫時的，不存在過剩之說，建筑部研究報告也否定了泡沫的存在；有的學者堅持泡沫必然論，希勒認為，凡是有魅力的城市都會存在房地產泡沫現象。房地產泡沫是以房地產為載體，由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，使得市場價格脫離了實際使用者支撐情況的泡沫經濟。

對于房地產泡沫的判定選擇哪種指標，各個學者都有他們自己的看法。劉洪玉等從房地產收入、房地產價格增長率等幾個指標對泡沫進行測度；束金偉選取了供給類、需求類、投機價值等指標對我國的房地產泡沫進行綜合的測度，得出自2004年我國房地產業出現了 “泡沫化”且“泡沫化”呈現放大的趨勢。除此之外，周京奎、倪鵬飛、鄭子濮等人也都運用不同的指標對房地產泡沫進行測度。

基于中國的房地產現狀，結合以上觀點，我認為目前中國已經出現了房地產泡沫現象，下面就從房地產泡沫的形成原因、帶來的經濟影響以及應該采取的措施三方面來分析我國的房地產泡沫。

一、我國房地產泡沫形成的原因

（一）房地產的價格上漲主要是由于供求不相等導致的

在供給方面，土地是房地產的主要成本，隨著城鎮化的加劇，我國的土地購置費用也在逐年上漲，這會對中國的供應商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產的價格。同時我國的土地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了土地的稀缺性，這就會進一步抬高土地價格。特別在中國很多地區出現“土地財政”現象，賣地收入成為很多地方政府財政的主要來源，更成為了房地產價格上升的推手；在需求方面，城鎮化的加劇，人口的聚集效應引起巨大的住房需求，且中國租房對買房的替代效應較小，從而推動房屋租金及房子價格的上升。除此之外，人均國民收入的增加使得房產的意愿轉化為對房子的現實需求，而且由于中國可投資的項目較少，還會轉化為對房地產的投資需求。

（二）金融的支持過度成為房地產泡沫的直接誘因

在我國，房地產作為一種商品，同時具有商品屬性和金融資產屬性，房地產依靠銀行信貸的支撐使得其在任意價格都能達到均衡。從房地產的供給方房地產開發商的角度來說，房地產具有投資規模大、資金周轉時間長的特點，使得房地產開發商必須依靠金融業的參與才能完成。同時由于房地產保值、增值的特性使得金融機構樂于將資金投放到房地產行業，造成許多發商以較少的資金就可以開發房地產，導致過度開發、投機行為越來越嚴重。從房地產需求方購房者的角度來說，僅靠自己擁有的資金很難買到商品房，銀行的個人住房抵押貸款就給購買者帶來了便利。然而也滋生了大量的投機者，進一步抬高房價。金融市場的逐步放開，加劇了商業銀行的競爭壓力，而房地產市場由于政府支持，價格的升高及有房產做抵押被看做是優質資產，銀行加大對這方面的投資，造成了房地產市場的惡性循環，從而形成了房地產綁架金融的局面。

（三）房地產市場買賣雙方信息不對稱以及租買選擇機制的缺失使得泡沫進一步擴大

一方面，我國房地產市場發展相對滯后，在信息披露、行業規范方面相對不足；另一方面，一般民眾很難憑借個人經驗對房產的性能、配套設施的市場價值等作出相對準確的判斷。在信息不對稱的情況下，消費者易受到社會輿論和其他消費者的影響，使得泡沫進一步擴大。城鎮人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租賃系統可以使居民的住房需求趨于理性化，降低投資成分。然而由于受到中國傳統居住文化的影響，人們的買房欲望比較強；租賃市場不完善，住房租賃市場供給個體主要為個人，使得中國的租買市場無法實現對住房市場的替代。

二、我國房地產泡沫帶來的經濟影響

（一）房地產泡沫的正面經濟效應

房地產具有產業鏈長、波及面廣的特點，它的發展通常會帶動眾多相關產業產生的發展。房地產會對相關產業產生前向帶動效應和后向帶動效應，房地產的前向帶動效應是其對以房地產業的產品或服務為需求對象的產業的影響；房地產的后向帶動效應是其對以房地產業的產品或服務為供給對象的產業的影響。總帶動效應是指前向帶動效應和后向帶動效應的累加。房地產業能夠帶動其他相關產業和下游的相關產業質量的提高和產業的增長。

（二）房地產泡沫的負面經濟效應

1.抑制產業結構優化

房地產泡沫意味著房地產行業具有較大的收益，扭曲了回報率的信號，使得社會上的各種投資都被吸引到房地產市場上，使得實體企業很難在銀行得到貸款支持，資金不足影響了該實體企業的發展。另一方面很多實體企業將盈余資金投資于房地產， 利用房地產實現保值增資。綜上所述，房地產泡沫降低了資源配置的效率，導致實體經濟與國民經濟的發展不協調。

2.阻礙經濟發展模式

拉動我國經濟的三駕馬車是投資、出口、消費，盡管我國采取了很多措施來拉動內需，但由于房地產泡沫問題，使得房子已經變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費支出，致使內需不足。房地產泡沫還會使經濟增長動力缺失，投資一直是拉動我國國民經濟增長最重要的力量，特別是在經濟環境不好的時候，過度投資在房地產行業會使得經濟增長的動力缺失。

三、促進我國房地產行業健康發展的對策

房地產泡沫對我國的經濟造成了較大的負面的影響，使我國經濟面臨房地產泡沫破滅的潛在風險；同時財富轉移效應造成貧富分化加劇、社會矛盾激化，并造成社會價值觀、道德觀扭曲，鑒于此我們必須采取合理的政策來解決房地產泡沫問題。通過對中國房地產現狀的深入分析，更好地了解房地產泡沫形成機理，采取相應的政策，促進我國房地產行業健康發展起到了重要的啟發作用。

（一）加強房地產開發貸款管理

房地產作為資本密集型行業，單純依靠企業的自有資金很難滿足企業的資金需求， 銀行信貸是房地產企業的融資來源。所以加強房地產開發貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業盲目涉足房地產業。嚴格審查房地產開發貸款的發放條件，杜絕向不具備開發資格的企業、第一還款來源不足的企業發放貸款。

（二）加強金融監管，合理發揮金融對房地產行業的支持作用

在當前市場形勢下，各商業銀行應該嚴格規范個人住房貸款的審查程序，加強與房地產登記部門、民政部門的信息共享機制建設，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。

（三）建立和完善房地產信息系統，強化賣方信息披露責任；加強宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產信息的能力

鼓勵行業研究機構定期房地產分析報告，對房地產行業的歷史情況、未來趨勢及相關影響因素進行全面細致的分析，提高公眾對房地產行業整體的了解程度。制定相應的法律法規，強化房地產行業的信息披露責任，增強企業信息披露的自覺性。

4.政府要加強體制機制建設，合理平抑房價。完善稅收體制改革，優化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強地方政府對平抑房價工作的積極性。完善地方政府政績考核機制，避免“唯 GDP 論”，將控制房地產上漲幅度作為政績考核的指標之一。引導地方政府處理好短期收入和地區長遠發展的關系，減少乃至杜絕因追求財政收入而大量批地、權力尋租等現象的發生。完善土地出讓制度，規范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費金額、使用途徑等進行公示，增強社會公眾對土地出讓金的監督。

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第3篇：房地產泡沫現象范文

要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。

什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”

從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：

(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。

(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。

(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。

二、經濟泡沫的利與弊

在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。

另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。

三、房地產業與泡沫經濟的關系

在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：

1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。

首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。

其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。

再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。

2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。

應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：

(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。

(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。

可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。

3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。

四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢

當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。

衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。

以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：

(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。

(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。

(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。

當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：

(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。

(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。

第4篇：房地產泡沫現象范文

【關鍵詞】房地產泡沫；泡沫根源；泡沫影響；泡沫防范措施

一、房地產泡沫的定義

經濟學中所說的泡沫，就是資產價格嚴重背離基礎價值而暴漲的現象。房地產泡沫是指主要由投機性購買需求的增加所引起的房地產價格持續上漲的現象。

二、房地產泡沫產生的主要原因

（1）房地產資產價格決定模式房地產歸根結底是一種商品，其價格決定符合經濟學一般供求原理，但又有其自身的特殊性：住房的建造離不開土地的供應，而在我國土地屬于國有，受自然資源和國家政策的限制；且住房的建造周期較長，難以隨著需求的增加而及時增加。（2）資源稀缺、供給彈性小。眾所周知，土地是一切經濟活動的載體，而土地的最大經濟特征就是稀缺性，它是一種有限的、不可再生的資源。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性，必然會導致土地價格的上揚，而在一定時間內，土地供應量、其獨特的地理位置及異質性也會影響地上的附著物房屋的價格，從而使房地產價格偏離資產的實際價值，為泡沫的生成提供基礎條件。（3）銀行信貸非理性擴張。由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。房地產的高回報，使許多銀行在貸款的操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性加大。

三、房地產泡沫的危害

1．房地產泡沫引發的社會矛盾。（1）催生新的暴利行業，加速兩極分化，激化社會矛盾。由于房地產成本相對固定，房價越高，利潤空間越大，消費者為此必然付出更多，由于富人可以利用貨幣優勢，直接介入房地產業或者從參與投資而規避漲價帶來的不良后果，而暫時無力購買或者只有能力購買用以滿足自我實際住房需求的廣大消費者無法回避這種風險，只能無奈地面對，必然加劇社會兩極分化。（2）房價一路飆升，政府平抑不力，社會矛盾凸顯。首先是引發地產商與普通老百姓的矛盾。一方面是廣大中、低收入百姓龐大的市場需求；另一方面是開發商漠視百姓意愿，為追逐高額利潤不斷開發高檔商品房，造成大量商品房空置。

2．房地產泡沫引發的經濟問題。（1）加大房地產金融風險。房價不可能一直處于高位，一旦房價出現轉折，那么房地產抵押貸款還款違約率就會上升，而銀行持有的房產抵押價值將會降低，使得金融機構不良資產不斷增長，從而增加了房地產金融風險。（2）降低資源配置效率。一直以來中國的房價“只漲不跌”，導致房地產投機炒房行為嚴重，在許多人無房住的情況下；另一部分人卻在囤積房產，而且處于閑置之中，社會資源遭受嚴重浪費。

四、房地產泡沫的防范措施

（1）深化房地產市場相關體制機制改革、健全相應政策法規。當前房價的穩定，很大程度上得益于限購令等非市場手段的嚴格執行，因此也壓抑了大量需求。在用行政手段穩住市場的同時，要抓住有利時機，相關制度改革要跟上，筑牢房地產市場持續健康發展的根基。加快深化有關房地產業各項制度改革。（2）增加投資渠道，使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產信托基金等措施，當股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發展后，融資方式的多樣化可以讓投資行為轉向購買虛擬房產，減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風險。（3）嚴格控制信貸閘門防范金融風險。銀行作為整個金融體系的核心，維持著社會再生產的資金流通順利進行，而其在房地產市場同樣是很關鍵的利益主體，對它的調控就顯得尤為重要。金融機構要積極配合宏觀調控政策，整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，嚴格審查住房開發貸款發放條件，嚴格發放房地產開發貸款，切實加強住房開發信貸管理。在發放貸款時，應根據保守、真實、安全的原則來評估抵押標的物的抵押價值，并嚴格審查。

新形勢下，我國房地產企業要想在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地，使房地產業真正成為新的經濟增長點，就要保持高度的理性，宏觀調控，科學決策，正確引導，適時監測，以防房地產泡沫經濟的產生。

參 考 文 獻

[1]聶青．關于我國房地產泡沫經濟合理調控的幾點思[J]．產業經濟．2011（11）：97

[2]劉正才．當前中國大城市房地產泡沫的成因及防范[J]．經濟研究導刊．2011（27）：148～152

[3]譚長坡．房地產泡沫分析[J]．中國集體經濟．2011（11）：33

[4]姚大悅何長松．我國房地產泡沫是如何形成的[J]．熱點透視．2011（11）：19～21

第5篇：房地產泡沫現象范文

關鍵詞：房地產泡沫；評價指標；指數合成法

作者簡介：蓋國鳳（1964-），女，吉林長春人，東北師范大學商學院教授、博士生導師，研究方向：戰略管理、房地產投資；

趙云峰（1968-）男，吉林長春人，中國信達資產管理股份有限公司吉林省分公司，研究方向：投資管理。

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.02.36 文章編號：1672-3309（2013）02-87-03

隨著中國經濟的快速增長，房地產市場逐漸發展壯大。近幾年，吉林省房地產業產值占GDP的比重穩步上升，由2007年的7.3%上升到2011年達到11.3%。房地產業已經成為吉林省經濟發展的支柱產業之一。房地產業同樣對其他產業具有明顯的帶動作用，房地產業的發展有效地拉動了吉林省的經濟增長。但問題也隨之而來，房地產投資開發趨熱，資金流入明顯，價格不斷攀升，呈現出泡沫化的趨勢。這引起了地方政府、媒體、城市居民等社會各界人士的廣泛關注。

一、多因素影響下的房地產泡沫的形成機理

房地產泡沫是以房地產為載體的泡沫經濟。它一般是指由于房地產投機等因素引起的、房地產實際價格與基礎價值嚴重背離并持續上漲的一種現象。房地產泡沫從產生、發展、膨脹直至最后破滅會對全社會以及國民經濟產生巨大危害。這種危害首先是通過影響商業銀行信貸資產的質量危機金融安全，最后危害到整個國民經濟。

政策變動、投機行為、結構性矛盾和消費心理是導致房地產泡沫多層次原因。房地產業作為國民經濟的主導性產業，因其發展的重要帶動性，每個政府都會下大力氣進行干預。從住宅商品化開始，我國住房制度改革、土地使用制度改革、放寬銀行信貸等政策都直接推動了我國房地產市場的高速增長。控制不力出現的房地產開發過熱，導致價格虛漲，空置率上升，助長了泡沫的形成。水景花園、智能數碼、生態人居、綠色環保、人性化設計等概念炒作加劇了市場信息的不對稱，助長了投機行為。投機因素會產生大量的虛擬需求，虛擬需求刺激市場膨脹，產生大量的虛假需求消息，形成房價與銷售量持續上漲的局面，引起開發商對市場的誤判增加投資，導致泡沫膨脹，一旦虛擬需求急劇減少，甚至演變成供給，出現大量空置房屋，進一步演變可能導致泡沫破裂。從供給體系看，房地產品因需求層次不同形成了供給的雙軌制現象，如果開發商為追求高利潤而紛紛投向豪宅的開發，使豪宅開發數量急劇上升而且閑置過多，經濟適用房則出現供不應求的情況，這種結構性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面也使經濟適用房的價格不斷提高，兩方面的作用也會導致房產泡沫。住房是消費者的重要消費品，消費者對房價的預期弱持續上漲會對房地產泡沫形成一種助推。

總之，房地產泡沫的形成過程體現為經濟上漲和信用擴張引起的需求增加，若供給短缺引起租金上漲，加上持續經濟上漲出現了經濟過熱和持續信用增加導致信用膨脹，可能加劇經濟負面發展形成房地產泡沫，而泡沫出現會引起經濟下降和信用緊縮，從而導致房地產泡沫的破裂。

二、房地產泡沫的測度方法

國內外關于房地產泡沫有不同的測度方法，包括野口悠紀雄、中尾宏的收益還原模型、Blanchard and Watson的統計檢驗法、洪開榮（2001）的物業空置率檢驗法、曲波的預警指數法（2001）、王佳秋、高麗麗（2005）的房地產泡沫指標的選取和劉琳、黃英、劉洪玉（2003）房地產泡沫測度系數。

不同的檢驗方法存在著檢驗過程中數據缺失或數據相關性等問題。所以在檢驗過程中都存在一定的問題。收益還原模型的準確性是建立在市場體系非常完善的假設基礎之上，而我國房地產市場還處于較低的發展層次，房屋租賃和二級市場欠發達，無法采用這樣的方法研究國內房地產泡沫問題。Blanchard and Watson的計量統計檢驗，假定了房地產市場中利益相關者的選擇是理，這與現實中的情況不太吻合。空置率修正法簡單易算，但計算指標的選擇過于簡單不能反映市場的真實空置量，該方法也沒有考慮金融政策和貨幣政策等對房地產價格的影響。曲波的預警指數設計了含有生產、交易、消費、金融四大類預警指標，指標設計過于繁瑣，會受到數據采集不全的限制。劉琳、黃英、劉洪玉（2003）認為過度的投機需要和投資信貸的支持是房地產泡沫形成的兩個條件，他們選取了房地產價格增長率/實際GDP增長率、房價收入比住房按揭款/居民月收入等指標，并取其幾何平均數合成房地產泡沫測度系數。這一測度方法有一定的實用性。

指標合成法是根據某個或某些指標的數值來判斷房地產市場是否存在泡沫的方法。常用的指標有房地產開發投資額占固定資產投資額比重、房地產開發貸款占銀行貸款總額比重、房價收入比、空置率、房價租金比等。

指數合成方法的基本思路是：首先，為性質不同、單位各異、不能直接相加的各單項評價指數確定臨界值；其次，將各項指數進行無量綱化處理， 即用各項指數的實際值與其臨界值相比，得到以百分數表示的該指數的抽象值；再次，根據各單項指數在指數體系中的重要程度，賦予其不同的權重；最后，根據下式計算出所要的綜合指數：

在上式中，B表示應用指數合成方法計算得出的綜合指數值（在本文中即為房地產泡沫綜合指數），Fi表示某單項指數的實際值（在本文中即為各房地產泡沫指數的實際計算值），Ci表示某單項指數的臨界值（在本文中即為各房地產泡沫指數的臨界值），wi表示各單項指數權重，n表示指數合成中所涉及的指數個數。

綜上所述，當房地產泡沫綜合指數小于1時，表明房地產市場中不存在泡沫成分；當房地產泡沫綜合指數大于1 時，表明房地產市場中開始出現房地產泡沫，數值越大，房地產泡沫的程度越嚴重。

三、吉林省房地產泡沫的測度

本文選取了房地產投資與固定資產投資比、房屋租售比、房價收入比、房屋施工面積與竣工面積比、房地產投資增長與GDP增長率的比五個指標，在各個主要指標分析的基礎上，對房地產泡沫進行了全面綜合的分析評價。

房價收入比是房地產價格與居民家庭平均年收入的比值。該指標是根據房地產泡沫成因中的過度投機需求來設計的，其意義在于反映居民家庭對住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。該比值越大，說明房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大。1998年，聯合國人居中心對96個國家和地區進行了調查統計，大多數國家的房價收入比是3-7。世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8-5.5 之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3-6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。房地產開發投資占固定資產投資比指標反應房地產的資金投入情況，是衡量房地產業發展穩定性、持久性的一個重要指數。以往研究認為該指數在22.5%以上視為有泡沫。房地產投資增長率與GDP增長率比通常反映房地產業的景氣程度，是宏觀經濟的承受能力和房屋的潛在購買力。經驗研究認為該比值大于2則存在嚴重的房地產泡沫。房價租金比是房地產的價格與市場租金水平之比，是基于需求變化成因提出的指標。當房地產出現泡沫時，房價大幅上漲。房租不存在投機的成分，房地產的短期租金水平將保持穩定。如果將房地產視為純投資品，那么房價租售比可以被看作是房地產的“市盈率”。“市盈率”越高意味著實際價格越偏離投資品的內在價值，同時又反映出人們對房價上漲的預期，以及房產市場內存在大量投機炒房行為。因此房價租售比越高，說明房地產泡沫化趨勢越強。房屋租售比是房屋施工面積與房屋竣工面積比，亦是反應房地產泡沫情況的一個指標，一般認為，商品房施工面積為竣工面積的2-3倍時，房地產市場的供應相對穩定；如果該比值小于2，未來可能會出現供應短缺情況；如果該比值大于3，則將會有可能供應過剩。

由于房價收入比是各國通用的監測房地產泡沫的重要指標，故賦予40%的權重；受數據收集的限制，我們借用房價銷售指數與租賃銷售指數之比來代替房價租售比指標，故賦予20%的權重；由于城市化進程逐步推進，我國的房地產投資增長率/GDP增長率、房地產投資總額/固定資產投資總額兩個指標高于發達國家，因此分別對上述兩個指標賦予15%和15%的權重；房屋預售制度在一定程度上影響了施工面積/竣工面積這一指標的科學性，因此賦予較低的10%的權重。

根據上面的情況，我們計算了吉林省房地產業的泡沫狀況。

四、吉林省房地產業泡沫產生的因素分析

從整體來看，2011年吉林省房地產泡沫指數為1.001，正好處在泡沫風險臨界值。而這是因為這個指標涵蓋了吉林省大部分的不發達地區數據。而從上表中可以看出，長春市2010年的房地產泡沫指數為1.141，已經要形成中度泡沫。這說明由于近年來房地產市場的高速增長，吉林省的部分發達地區出現了投資過熱現象，必須提高警惕對其進行有效的控制，才能保持吉林省經濟的正常、健康發展。

吉林省房地產綜合泡沫指數顯示從2009年開始持續上升的現象產生的原因有：

其一，土地市場供給增大，2009-2012年計劃的土地供應面積從2996萬平方米到4000平方米。政策的調控使土地供應的結構性調整出現了較大改觀，從2011-2012年增加了棚戶區改造和保障房建設的用地指標。盡管由于限購令等政策導致的市場觀望情緒，長春市場在2012年開始出現土地流拍現象，但我們的調查數據顯示，吉林省的土地供應狀況是隨著政策調整力度發生波動變化的。總體狀況是上升的，只是在高強度政策下受到了抑制。

其二，金融政策滯后效應。在2011年末，吉林省房地產開發投資資金來源總額呈現快速回升態勢。房地產市場開發投資資金來源總計達83245.94億元，實現同比增長14.83%，較2010年同期增加10751.61億元。從結構上看，2007-2011年資金來源的結構變化不大，在每年的自籌資金占的比例維持在60%以上，國內貸款維持在7%。截止到2011年底，房地產方面的貸款有了一定的變化，表現在總量上有所下降，結構上有所變化。從房地產貸款整體規模上看，2009-2011年吉林省房地產相關貸款總額在貸款總額中的比例由2009年的5.96%上升到2010年的6.45%，2011年為6.40%基本與2010年持平。2010年房地產開發貸款總額環比增長32%，從結構上看，2009-2011年吉林省房地產開發貸款占比從5.64%上升到6.40%，個人住房貸款從5.90%上升到8.60%，個人住房貸款比例明顯大于房地產開發貸款，且增長幅度更高。這種變化來自央行連續五次降息、“二套房貸”政策松綁等系列措施的刺激政策的滯后效應的體現。

其三，產品結構不合理。吉林省房地產產品主要施工面積中住宅所占比重平均達到79.17%。商業營業性用房比例雖有所改善，但是變化不大。這種結構上的變動是住宅的剛性需求引起的。別墅、高檔公寓作為房地產發展過程中的高檔消費品經常會受到政策的沖擊，因此，其發展過程中起伏性較大，經濟適用房的發展一直是政府著力推行的房地產開發產品，但由于其利潤空間相對較低，房地產開發商對這部分產品的開發欲望低，政府投入迫于自己壓力，不能使保障性的產品實現快速的成長。

其四，消費者心理預期和持有偏好成為泡沫形成助推劑。城市化進程的進一步推進、適齡購房者的增加會導致住房的剛性需求的存在。消費者的改善型需求的增加也會使住房消費成為一種長期穩定的需求。

在房地產業走向繁榮時期，泡沫綜合指數在一定范圍內升高是正常的，因為只要將其控制在一定范圍內是有利于市場的繁榮的，房地產市場也不例外；但是，如果地產業泡沫綜合指數的反彈過于強勁，這就提供了一個非常異常的市場信號，應該引起高度重視。

參考文獻：

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[3] 張世芹.我國房地產市場泡沫研究[D].上海：華東師范大學，2011.

[4] 楊帆、李宏謹、李勇.泡沫經濟理論與中國房地產市場[J].管理世界，2005，（06）：64-75.

[5] 蔣南平.中國房地產泡沫測度指標的分析與建立[J].當代財經，2009，（10）：91-98.

第6篇：房地產泡沫現象范文

關鍵詞：房地產泡沫 房地產 誘因 影響 舉措

作為我國國民經濟的重要支柱產業，房地產既可以為國家資金儲備提供重要來源，還可以帶動其他相關產業迅速發展，但房地產行業往往容易產生泡沫現象。基于我國房地產市場持續升溫，房價居高不下的現象，下面就房地產泡沫問題展開研究與分析：

一、何為“房地產泡沫”

從經濟學的角度分析，泡沫指的是資產價格不斷偏離其基本價值，投機者從中牟利使價格推高，最終產生超預期的價格暴跌。房地產泡沫則是指投機購買需求激增使房地產價格嚴重脫離其基礎價值而持續上漲的一種形態。從目前的情況來看，我國房地產市場的供求關系長期處于失衡的狀態，房地產業自身已形成較為固定的交易模式，其交易成本普遍較低，說明了我國房地產已來到出現泡沫的前夜。

二、出現房地產泡沫的誘因

（一）房地產行業投機過度

目前，土地交易制度仍存在不少漏洞，房地產行業的管理亦不盡完善，為投機行為提供了“鉆空子”的機會。大量投機行為使土地需求激增，而土地資源的稀缺性導致其需求彈性大于供給彈性，造成土地價格飛漲，遠超其基礎價值而出現地價泡沫。房地產投資的增速遠快于城市化進程，加劇了市場供求關系的不平衡。

（二）金融監管不力

房地產的行業性質決定了開放商要手持大筆資金，但隨著開發規模的擴大，自有資金已經無法滿足實際需求，開放商轉而向銀行貸款。很多銀行看重房地產的高回報而違反規定大量放款，降低了行業準入的門檻，助長了過度開發帶來的金融風險。

（三）住房需求與日俱增

城市化進程不斷加快，外來人口大量聚集在經濟發展快的城市，農村人口也大量向城市轉移，城市原有的破舊房屋、小區被拆改，進一步刺激了住房需求。另一方面，消費者的購房理念不斷更新，激發了住房消費潛力，購置房產成為時下實現資產價值最大化的可靠途徑。

（四）有限的土地資源

土地資源承載著所有的經濟活動，除了具有稀缺性和不可再生性，還具有壟斷性、需求多樣性、投機性等外在特點。房產價格依附于土地價格，加上大量熱錢流入房地產市場，勢必引起房產價格飆升而產生泡沫。

三、房地產泡沫造成的影響

（一）加劇社會矛盾

房價越高，房地產存在的利潤空間越大，因為房地產成本相對穩定。這意味著消費者要拿出比房產實際價值更高的資金。富人利用金元優勢趁機介入房地產業，通過參與投資或購置房產獲得暴利，普通消費者則無力購買或僅僅滿足實際住房需求，無法回避房價上揚帶來的風險。此外，政府調控力度不足，開發商無視中低收入群體的住房需求，為求高額利潤一味開發高檔商品房，反而造成大批商品房閑置。這些因素都加劇了社會矛盾。

（二）威脅金融安全

有調查顯示，我國房地產業的資產負債率高達7成。目前房地產融資缺乏風險共擔的機制，間接融資的銀行成為房地產公司的大債主，房地產的風險和銀行緊緊地系在一起。市場一旦出現風險，銀行必定首當其沖。如果對房地產收緊銀根，銀行先前發放的貸款就會成為不良貸款；反之，房地產市場繁榮背后嚴重的供需失衡，將導致其泡沫的破滅，銀行同樣要承受風險。這就使銀行系統在宏觀調控政策下面臨兩難的局面。

（三）企業步履維艱

一些行業的發展受制于房地產泡沫，房地產價格的上漲會加大企業生產成本。企業不得不處處壓減開支，縮小生產規模，以維持運營，但同時失業率上升。泡沫一旦破滅，房價下挫，造成大量房地產企業及相關企業退出市場，房建工程被迫停止。鋼鐵、水泥等企業對房地產業的原材料輸出大幅減少，生產能力嚴重過剩，原材料供應企業的發展變得艱難。

四、防范房地產泡沫的舉措

（一）加大房地產市場的宏觀調控力度

宏觀上，要加大對經濟形勢的監控力度，建立全方位監控機制，改善稅收、就業、民生等政策環境，及早預防房地產泡沫。微觀上，要強化房地產市場投資管理，以收入水平定投資規模，維持產銷平衡；強化房地產二級市場管理，打擊過分炒樓行為；優化房地產開發結構，拓展安居型房源。

（二）完善金融監管體系

要豐富金融監管手段，提高金融監管的能力和水平，加大對銀行系統的監管力度；要加大對信用總規模的控制力度，防止社會信用惡性膨脹而超出市場經濟的要求；要調控好投資結構，借助利率、產業政策等手段合理引導資金流向；要管理好外資外債，盡量利用外資直接投資和長期外債。

（三）科學化控制管理土地資源

加強土地資源供應量的管理，從市場需求出發，穩定土地的合理供應量與供應比例，切實執行土地出讓公開招標制，控制部分城市偏高的地價；嚴格高檔商品房的批建程序，防止大批過剩商品房引起新的積壓；嚴厲打擊非法圈占土地或為追求短期收益而擅自占用、交易土地的行為，對于逾期未開發的土地一律收回管理。

（四）穩步推進保障性住房建設

擴大保障性住房的建設規模，滿足普通老百姓的住房需求，確保中低收入群體有房可買、有房可住；利用限價、強制拍賣等手段，對長時間閑置的商品房進行干預，加快閑置商品房的市場消化，平抑商品房價格。

總的來說，政府宏觀調控力度不足、行業管理不善、金融監管不力等等因素，致使房地產市場投機行為趁虛而入。房價虛高的同時，群眾購買力未能進一步提升，房地產供需失衡最終引起群眾預期的下降，房地產只呈現表面的繁榮景象。要防止房地產泡沫，必須在宏觀調控、金融監管、土地管理、保障住房等方面下大力氣，才能使房地產市場真正回暖，促進國民經濟健康穩定發展。

第7篇：房地產泡沫現象范文

關鍵詞：房地產業 發展現狀 對策

引言

近幾年隨著房地產投資熱度的快速升高，房價也在不斷上漲，己經開始影響到人民生活水平以及國家經濟金融體系的安全。住房價格除了關系到國家的發展和經濟安全以外，還和人民的生活成本有很大的關系。我國人口多，人均住房面積少，住房政策的完善，必須從我國的基本國情出發，建立起具有中國特色的住房政策體系。

一、我國房地產業的泡沫現象的原因

1.1產生房地產泡沫的直接原因

我國房地產泡沫產生的最直接原因就是房地產市場中的過度投機行為導致房價飛速上漲。房地產經濟在市場經濟中占有很重要的地位，同時其中的投機行為也十分嚴重。主要由于土地交易制度不健全，行業管理不完善，這些都在一定程度上助長了投機行為，使得市場中產生大量投機性泡沫。

房地產開發商使用各種方式地進行土地儲備，待一定時間后，高額價格轉讓他人，或對其進行炒作，導致地價、房價飛漲。隨著經濟的發展和城市人口的擴充，城市化的加快，城市對土地的需求不斷增長，與土地本身的稀缺性的矛盾就會日漸明顯。土地在交易過程中不斷的轉手，增值，當這一增值過程超出其真實價值時，就會導致泛地產泡沫的產生。

1.2產生房地產泡沫的間接原因

消費者的購房預期因素。當房地產商品價格由于某種原因上升時，消費者會推斷未來的價格繼續上升的可能性，需求會上升。而銷售者惜售，供給會下降。在這樣的供給需求變動下，價格上升，產生了泡沫的可能性。當價格下跌時，消費者會覺得價格還會有下跌的空間，需求會減少。而銷售者則會拋售房產，供給上升，這時市場中由于接收人少，價格會下跌。如此惡性循環便導致了泡沫現象。

房地產政策因素。房地產業在國民經濟中占有主導地位，對促進國家經濟起著極其重要的作用，我國政府在這方面也不斷出臺相關政策，以求我國房地產業的健康發展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及國家出臺的各項購房鼓勵政策，實現房地產市場高速增長。而這一政策導向在一定程度上導致了房地產項目過量開發，不規范經營導致的價格迅速上漲，伴隨著空置率增加的問題，這一切都預示著泡沫的產生。

房地產過度投資因素。城市化的進程決定了房地產投資的進程，這樣的經濟結構才是平衡合理的。然而房地產投資大幅度超前于城市化進程的幅度，導致房地產市場中出現供大于求的問題，隨之也產生房價的劇烈波動，高空置率，大量的市場的投機行為，不規范的交易行為等問題。由于投資商對房地產的大量需求，房地產投資和投機者在市場中的比例會急劇升高，消費者的真實需求被投資和投機掩蓋，房地產投資大幅增長，地產泡沫現象越來越嚴重。

銀行信貸的不規范擴張因素。房地產業的發展過程中需要大量的資金支持，一般房地產發展的資金來源主要是依賴于銀行貸款。許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規定，向開發商發放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級。大量的資金涌向房地產市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。

二、改善我國房地產發展的幾點措施

根據以上對我國房地產業泡沫現象原因的分析，以下給出了幾點相應的措施，包括合理確定各類住房比例、加大宏觀調控力度、打擊遏制炒房行為。

2.1合理確定各類住房比例

加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時在稅收、資金等方面給予優惠和支持，鼓勵房地產開發廠商參與廉住房和經濟適用房的建設。對規劃中的商品房建設市場可以完全向開發商開放，對其開發的套型結構不加限制，要特別注意商品房開發項目用地轉讓過程中的招投標活動的公開公平公正。

2.2加大宏觀調控力度

為了真正發揮杠桿作用，提高政策的能見度和可操作性，必須適當加大調控的力度和執行強度。為此，政策制定時應注意以下幾點：一是不可低估投機者承擔風險的能力，在抑制投機方面稅收和差別利率應該是最有效也是可控制的手段，只有嚴格執行才能得到良好的投機抑制效果。二是房地產開發的暴利時代將結束。在工人工資和原材料價格普遍相對較低的情況下，中國的房價高于很多發達國家，政府應該對土地資源管理及稅收政策的調控力度加大。三是不能為了眼前的GDP和財政收入而犧牲國家的可持續發展，對于賣地收入和從房地產收取的各項稅收，要用來反哺該城市的新購房居民和住房困難戶。

2.3打擊遏制炒房行為

炒房是助推房價快速上漲的主要原因之一。對于國內普通居民中的炒房者，要通過加大稅收力度遏制其炒房行為；對于國內中小企業法人中的炒房者，要加大稅賦力度的同時，進一步向它們開放壟斷行業，制定各項政策鼓勵其發展主營業務；對于國際炒房者，要密切注意主要資金動向，中國人多地少，建筑用地更少，所以必須堅決遏制和打擊其惡意炒房行為。目前的房地產調控迫切的需要政府能針對不同地區的房價提出差別化的政策，以實現政策的針對性和有效性，以免在調控中對應調控對象調控效果不大，而對弱勢群體形成較大影響的現象。

三、結語

我國的房地產業的發展仍然是處于初級階段，隨著房地產業的不斷發展也出現了一些承待解決的房地產泡沫問題。我國對房地產市場的宏觀調控必須從我國的基本國情出發，其內容應該包括但不限于：合理確定經濟適用房、廉住房和商品房比例，鼓勵開發商參與經濟適用房和廉住房建設；加大稅收、差別利率、價格等杠桿對房市的宏觀調控力度和反哺力度；有針對性地遏制和打擊國際國內各類炒房行為等。

參考文獻:

[1]盛松成,劉斌.經濟發展對房價長期走勢的決定作用:基于中國及國際的比較分析[J].財貿經濟,2007,(8).

[2]郭曉宇.住房需求動態模型的演進[J].技術經濟與管理研究,2007,(5).

第8篇：房地產泡沫現象范文

[關鍵詞]杭州；房地產市場；相關性分析

[中圖分類號]F2933[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）46-0108-02

房地產市場作為國民經濟的一個重要組成部分，其健康穩定的發展能夠有效地拉動社會經濟的健康穩定發展。現代的經濟學研究通常將房地產泡沫定義為房地產價格對其基本價值向更高的極端持續性的偏離。而當偏離了其基本價值的房地產價格急速回歸到基本價值后，會對房地產市場造成惡劣破壞，進而引發嚴重的社會問題的現象即為房地產泡沫的破滅。

近十年來我國熱點城市的房地產市場發展迅速，商品房價格大幅飆升。以杭州市為例，2002年商品房均價為3526元每平方米，2012年則已攀高至13447元每平方米，漲幅高達2814%。為調控房價、穩定房地產市場的發展，國務院下發了《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》及《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。然而調控效果似乎并不理想。政策作用的不顯著使得人們越來越關注中國的房地產市場。

1房地產泡沫測算模型

測算出房地產的真實價格及房地產市場中泡沫的含量，將對進一步研究泡沫的經濟效應、泡沫的控制及保持社會經濟健康運行有重要意義。本文選取基礎值測度法，通過房地產市場中的消費者期望效用與供給者的利潤最大化的均衡來確定出房地產的基本價值。

11消費者最優化行為

一年商業銀行貸款利率受央行的調控，其調整無規律，故將一年中的調整前后的各貸款利率的簡單加權平均。選取人均可支配收入、竣工房屋每平方米造價和商品房平均銷售價格、商品房出售比例作為杭州市房價基本價值相關數據。

212房地產基本價值與泡沫度的結果

結合前面的公式以及以上的數據和則可計算出杭州市房地產市場的基本價值、泡沫和泡沫度，將其繪制成下圖：

杭州市2002―2012年房地產市場泡沫度

22杭州市房地產泡沫相關性分析

測算得到的杭州市2002―2012年房地產泡沫度指數可以進行與主要社會經濟數據的相關性分析，進一步得出房地產泡的成因及變化規律。本節選取了杭州市的GDP總額、CPI指數、居民人均可支配收入、房地產銷售額、房地產投資額等指標進行考慮。

221房地產指數及經濟數據的平穩性檢驗

為避免時間序列數據的“偽回歸”現象，分別對各項指標的原始序列、一階差分序列以及二階差分序列進行平穩性檢驗。

利用Eviews 50軟件的ADF單位根檢驗方法，得到各序列平穩性檢驗結果：

在5%的置信水平下，房地產泡沫指數、CPI、房地產銷售額的一階差分序列平穩；GDP、居民人均可支配收入、房地產投資額的二階差分序列平穩。

222協整分析及基本結論

單位根檢驗表明，房地產泡沫指數與CPI指數和房地產銷售額兩項指標同為一階單整變量，故該三項指標間可以進行協整分析并估算指標間的協整關系。

利用Engel-Granger兩步法，進行OLS（ordinary least squares，普通最小二乘法）回歸分析，得出CPI指數與房地產銷售額對泡沫影響的系數分別為424和0029，皆呈正相關關系；回歸的R2分別為050和078，擬合程度較好；且回歸殘差序列ADF檢驗結果在5%的置信水平下皆是平穩的。

結合上面的分析結果來看，對于杭州市房地產市場總體來說，確實存在一定的泡沫成分，特別是2007年以來，一直保持著較高水平。而房地產泡沫指數與CPI指數、房地產銷售總額之間具有一定的協整關系，進一步地，存在較為顯著的正相關關系。從一定程度上說明了消費和銷售額影響投資性需求，進而導致泡沫的機理。故杭州市應該繼續加強房地產的調控力度，盡量控制房地產泡沫的產生及發展，以保證杭州市社會經濟的健康平穩發展。

3政策建議

結合上述結論及各地的房地產市場調控經驗，為保證杭州市房地產市場的健康、合理發展，應從土地政策、金融政策及住房保障政策全方位入手，并充分結合杭州市房地產市場的實際情況，方能對房地產市場泡沫情況進行有效控制及治理。

31土地政策――加強土地資源管理

首先要嚴格控制土地的供給量。應根據市場的實際需求來投放與之相對應的土地并有效調節土地供給的規模、時序和位置。

其次，應做好土地的監管工作。對土地市場中一些不規范的行為應嚴厲懲治。土地交易過程要保證公正、公開、公平，使土地市場得以有序運行。

32金融政策――加強銀行信貸管理

銀行應在審查房地產開發貸款條件的過程中嚴格把關，并針對不同的市場合理調整各種貸款的比例；其次應拓寬房地產融資市場而起到分散信貸風險的效果。

33住房保障政策――完善住房保障制度

有關部門應根據當地的具體情況，對原有相關法律法規進行修改，做到城鎮基本住房保障制度有法可依，從而保證其時效性和權威性。同時，政府應對住房保障對象的條件嚴格審查，實現住房保障的公平性。

參考文獻：

[1]王，殷林森基于“泡沫論”的上海房地產實證分析[J].科技與管理，2006，8（3）.

[2]盛厚德武漢房地產泡沫實證分析研究[D].武漢理工大學，2008

[3]曾向陽，張安錄基于Granger檢驗的地價與房價關系研究[J].中國土地科學，2006，20（2）.

第9篇：房地產泡沫現象范文

關鍵字：房地產業 泡沫 風險管理 經驗借鑒

中圖分類號：F832.7文獻標識碼：A 文章編號：1006-1770(2011)04-057-04

隨著全球經濟的發展，房地產業已成為世界經濟發展的聚焦點。次貸危機、迪拜債務危機，使得人們更加關注房地產業的發展。房地產業的健康發展決定了經濟的穩定增長，反之，房地產泡沫的膨脹，會誘發經濟危機的產生。就中國本身而言，隨著經濟全球化的不斷推進，無論是國外還是國內的房地產泡沫都對國內經濟有著顯著影響。

一、世界房地產泡沫的特征分析

所謂泡沫經濟，是指虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。因此，房地產泡沫是一種表面繁榮的現象，其表現是房地產價格遠遠偏離了房子和土地本身所包含的真正價值。世界房地產泡沫的發展主要分為形成、膨脹和破滅三個階段，每個階段的都有其一定的特點，對經濟造成的影響也不盡相同（如表1）：

（一）房地產泡沫特征分析

1.房地產泡沫產生于繁榮的經濟環境。縱觀歷史發展長河，幾乎每一次極具影響力的房地產泡沫大都發生在經濟發展較發達地區。經濟體為追求經濟的進一步擴張，一系列緊密的、投資活動持續不斷，再加上政府的一些擴張政策又進一步推動了泡沫的擴大。從世界范圍來看，20世紀三次最具影響力的房地產泡沫分別為20世紀30年代的美國房地產泡沫、20世紀90年代的日本房地產泡沫及繼日本之后，東南亞國家的房地產泡沫。其中，美國和日本都是發達國家，20世紀20年代中葉美國經濟一片繁榮之象，最為顯著的一個特征便是房屋建筑異常活躍，這是美國歷史上房屋建筑極為興盛的一個時期；90年代時，日本經濟一片繁榮，吸引了大量的國際資本，不斷推高了房地產價格。東南亞國家的房地產泡沫，以泰國為代表，泡沫的產生也是經濟的持續過熱導致的。從單個經濟體來看，發達城市更容易引發房地產泡沫，例如美國房地產泡沫期間，紐約、華盛頓、舊金山等城市的房價暴漲50%；日本的房地產泡沫時期東京、大阪等城市房價的飆升。由此可見，房地產泡沫是經濟發展到一定階段的產物。

2.房地產投資活動動機由長期投資轉變為短期套利。樓市價格不斷攀升的原因是人們將不再房地產視為一項長期的投資資產，而是非理性地將房地產作為一項短期投機活動的工具以獲取暴利。房產作為一項固定資產，其所代表的是一筆規模不小的財富。房地產開發商的大肆鼓吹、政府的刺激計劃以及一些媒體不恰當的宣傳使得投資者對房地產市場過分自信、盲目追捧，忽視了其價格上漲的不合理性。2008年美國房地產泡沫破滅的原因正是由于一些投資機構及個人投資者的盲目追逐，認為樓市價格仍會不斷上升，購買了大量的垃圾債券以求在短期內獲得巨大的利潤，最終導致了許多老牌金融機構的破產。因此，對于房地產投資活動，人們更多地應該將其視為一項長期的投資活動，應采取理性的態度對待。

3.國際熱錢的大量涌入是房地產泡沫破滅的信號燈。全球金融自由化和一體化使得金融投資活動在世界范圍內更加開放和自由。但伴隨而來的是金融風險的加劇。現階段，國際熱錢在全球金融市場的活躍表現，助推了樓市價格的不斷上升。20世紀90年代，東南亞一些國家過度寬松的金融環境給了國際游資可乘之機，大量熱錢涌入這些國家，不斷推高樓市價格，當樓市呈現一片海市蜃樓、投資者熱情高漲之時，國際游資的迅速撤離使得一片繁榮之間化為廢墟。由此可見，國際熱錢為了尋求國際套利往往會影響目標國正常的經濟運行，成為泡沫破滅的推動力。

4.政府的寬松政策是房地產泡沫破滅的助推手。政府是經濟活動的重要參與者，政府的任何一項政策都會影響到經濟發展走向。不可否認，政府的擴張政策使得房地產投資活動日益加劇。政府對房地產的作用表現為直接作用和間接作用。所謂直接作用是指政府的刺激政策給房地產市場帶來的直接效應。例如政府實施降息的刺激計劃，這就意味著直接降低了開發商的開發成本，大大地刺激了房地產開發商的開發熱情。而間接作用則是指政府的刺激政策會給投資者傳達一定的信號，從而左右投資者的決定。由于政府是執政者，直接決定經濟走向，并且政府的決策也是依據當前經濟發展形勢所決定，因此，投資者就會自覺地按照政府的決策來選擇投資方式。例如，政府鼓勵房地產業的發展，這勢必就會使得大量的投資集中于房地產。此外，由于政府的決策具有一定的滯后期，因此，在經濟衰退期的決策可能到了經濟繁榮期才會產生效果，這不但不是逆經濟發展，反而進一步刺激了泡沫的不斷膨脹。

（二）房地產泡沫的影響

1.適當的房地產泡沫有利于刺激經濟的發展。事實上，房地產泡沫的存在并不意味著對經濟發展就有一定的阻礙，相反，微小的泡沫是能夠刺激經濟發展的，也是符合經濟發展需求的。房地產業是一個經濟體發展的重要載體，特別是對于發展落后和發展中國家而言。適當的房地產泡沫能夠刺激投資者們的投資熱情，鼓勵人們參與到經濟建設中，從而能夠擴大房地產的投資規模，拉動經濟生產總值，擴大就業率，實現經濟的加速發展。對于經濟發展失衡地區而言，房地產也是調節均衡的重要手段。通過開發落后地區的房地產業能夠帶動落后地區的其他產業，如旅游、能源等產業。因此，適當的房地產泡沫正如微小的通貨膨脹一樣對經濟發展具有積極作用。

2.泡沫膨脹階段，房地產業及經濟的運行秩序脫離正常軌道。當泡沫不斷擴大，其帶來的不利影響也會隨之不斷地放大和傳遞，并且超過正面影響。房地產泡沫不斷膨脹，房價就會不斷上升，超過居民所能承受的范圍，一方面直接導致居民的購買力下降，另一方面，通過各種傳遞媒介將這種不利影響傳遞到其他行業。當一國房地產價格的增長幅度大于居民收入的增長幅度，那么居民的有效購買力就會直接下降。房地產泡沫的傳遞途徑也是多樣化的，如股票市場、債券市場等。美國房地產業欣欣向榮之時，美國房地產兩大巨頭房利美和房地美公司發行了大量的債券，這些債券中不乏大量的垃圾債券，當兩房公司倒閉時，股票市場、債券市場就會受到牽連，產生骨牌效應。直至今日，美國仍在發行大量的垃圾債券，2010年前9個月，美國企業共計發行1720億美元垃圾債券，創年度紀錄。金融市場有巨大的杠桿作用，投資回報豐厚的同時也意味著巨大風險的產生,在當前金融環境極不穩定的情況下，極易導致投資者選擇失誤，造成巨大的損失。

3.房地產泡沫破滅產生的連鎖反應大于任何一類泡沫。房地產泡沫的實質是一種虛擬現象，破滅是必然的結果。但是，房地產泡沫又不同于其他資產泡沫的破滅，其破壞程度更深更廣。就破壞深度而言，日本房地產泡沫的破滅是最典型的案例。上世紀90年代日本房地產泡沫的破滅使得日本經濟倒退十年，不止如此，直至今日，日本經濟仍未走出泡沫破滅的陰影，始終處于低迷的狀況。就破壞廣度而言，美國次貸危機的爆發是給全世界最大的警示。美國房地產泡沫的破滅先是導致了本國金融危機的爆發，隨后傳遞到亞洲、歐洲等地區，最終引發了全球金融危機，幾乎沒有一個國家能夠獨善其身，甚至希臘等國都面臨著破產危機。房地產泡沫之所以產生如此大的影響，是因為房地產已經成為了連接虛擬經濟與實體經濟的橋梁，因此，一旦房地產出現問題，其傳導方向是雙向的，產生的影響是相當惡劣的。

房地產泡沫已經成為世界共同關注的焦點，其高度的傳染性和擴散性對經濟體有著重要的影響。正確認識和對待房地產泡沫的特性有助于有效地遏制房地產泡沫的產生和擴散。

二、我國房地產發展現狀分析

（一）是否存在房地產泡沫？

房地產是否存在泡沫是目前中國社會關注的焦點。要判斷泡沫是否存在，可以通過一些指標得到相應的信息。參考國內外學者近年來研究的成果，主要有以下幾個重要的參考指標：

1.房地產投資增長率/GDP增長率

對于不同的國家，這一比值會有所不同。經濟發展水平較發達國家，其房地產發展相對比較平穩，對于發展起步或加速發展的國家而言，這一指標可以相對高一些。房地產投資額增長率與GDP增長率比值在房地產復蘇和繁榮階段前期會高些,可達到2-4。本文采集了自2001年至2010年我國房地產開發投資增長率及GDP增長率，得到下圖（圖1）：

從圖1中可以發現，近十年來，我國房地產投資開發增長率/GDP增長率一直保持一個較高的水平，基本維持在3左右，最高曾達到3.46。可見，在我國房地產正處于發展繁榮時期。

2.空置率

這一指標可以有效地判斷房地產市場是否存在過度的虛擬需求，存在過度的房屋空置。2010年11月，我國商品房空置面積分類指數為103.10，而2009年同期，我國商品房空置面積分類指數僅為96.87，由此可見，這一年來，我國商品房空置面積有著明顯的上升趨勢。這就意味著，目前，我國房地產市場可能存在不適當的投機行為。

3.房價收入比

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值,它是國際通用的衡量房價合理與否的重要指標,主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。自2005年以來，房價的漲幅和居民收入漲幅基本保持一致的上漲趨勢。

根據上述三項指標反映的信息可以對我國房地產市場做一個基本的判斷，整體而言，我國房地產市場正處于一個繁榮的時期，發展相對過熱，但自2010年，由于宏觀調控政策的不斷出臺，這種上漲趨勢正得到有效地控制。由此而言，我國房地產市場整體發展還不成熟、發展趨勢有欠平穩。

（二）我國房地產特點分析

不可否認，近年來，中國房地產業的確為中國經濟的騰飛作出了巨大的貢獻，但事物發展的兩面性又決定了繁榮背后必定存在弊端。當下，中國房地產業的發展現狀主要表現出以下幾種特點：

1.房地產市場存在明顯的結構性矛盾，有效供給不足。據國家統計局公布的《2010全國房地產市場運行情況》相關數據顯示，2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產開發投資的比重為70.5%。與此同時，我國目前的農村人口達到54.32%。而這部分農村人口中，有相當一部分人成為進城務工人員，這部分人口對住房的需求不斷上漲，但針對這部分人群所適用的廉租房、經濟適用房的供給還存在明顯的不足。正是由于這部分人群對住房有著極大的需求，政府不斷提出要加大對廉租房、經濟適用房的供給，但實際房地產運營情況顯示，國內房地產市場存在商品房供給過度、經濟適用房供給不足的矛盾。

2.房價存在明顯的不合理。房價的不合理性集中體現在國內的一線城市。以上海為例，有數據顯示，2010年上海房價每平方米上漲4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是說，每平米樓價上漲的幅度已經遠超過上海人均月收入，此外，佑威數據顯示2010年單價3萬元/平方米的新房源可售面積占新房源總量的近17 %，而單價在5萬元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、廣州、南京等地的房價也是居高不下，并且仍有不斷上漲的趨勢，與居民收入水平存在明顯的不一致。由高房價產生了許多社會現象，例如“返鄉族”、“蟻族”等新名詞的誕生足以說明一線城市的高房價降低了居民的生活幸福指數。

3.國際熱錢的涌入呈現增長趨勢。國外金融市場、樓市呈現出了極大不穩定性，與此同時，國內政府一系列的刺激計劃，寬松的投資環境吸引了大批的國際投資者。2010年，房地產開發企業本年資金來源72494億元，其中利用外資796億元，增長66.0%。外資的增加說明我國對外開放程度的擴大，但也對我國金融監控等方面提出了更高的要求。

三、世界房地產泡沫對中國房地產的啟示

從中國房地產業的現狀分析中可以發現，目前國內房地產市場的發展前景不容樂觀，而國際房地產市場一個又一個泡沫的破裂足以使我國投資者和各類機構引以為鑒。因此，應從以下幾個方面著手，努力控制房地產泡沫的產生和擴大：

（一）實施“兩手抓”的監管措施。所謂“兩手抓”的監管措施是指從國內、國外兩方面共同加強對經濟的監管，做到“杜內憂、防外患”。首先應是“杜內憂”，加強國內房地產市場的監管，可以從土地的審批、銀根的松緊、房屋的建設等方面加強監管。要嚴格土地的審批，對于土地的開發用途、銷售期限等作出明確的規定；嚴格控制銀行信貸，適當收緊銀根，使房地產業市場化程度更加明顯，盡可能通過市場化的手段解決市場問題；對于房屋的建設，盡量做到延長房屋的使用壽命，間接增加供給。我國房屋使用壽命平均為70年，但實際只能達到五六十年，即使如此也遠不如歐美等地區，歐美等發達地區的房子使用壽命遠超國內，至今仍有不少具有百年歷史的房屋在使用中。“防外患”就是要求本國具有更加完善的法律法規和應對風險的措施。由于國外房地產泡沫可以通過多種傳遞途徑進入中國，因此，“防外患”必須從整體出發，加強各方面的風險控制能力。

（二）建立房地產風險管理體系。房地產的重要性已不言而喻，房地產泡沫的危害性也顯而易見，因此，有必要將房地產管理納入一國全面風險管理體系中。正如其他風險管理體系，房地產風險管理體系也應包含預警機制、管理機制、防范機制、化解機制及監管機制等。通過建立一套相應的指標體系，將各類指數作為考察指標，如房屋出售價格和租金比、房價與收入比、房屋空置率、房地產投資增長率與GDP增長率比等納入指標體系，針對這些指標設定不同的風險警戒線，進行時事防控、監督和管理。同時，對于泡沫破滅后可能產生的影響也要有相應的化解機制，努力將可能造成的損失降到最低。更重要的是，房地產風險管理不應只是銀行或者政府一類機構的責任，而應引起全社會的重視，只有這樣，才能保證房地產的穩健發展。

（三）積極發揮政府這只“背后的手”的職能。政府的特殊地位賦予了政府特殊的職能，政府是經濟活動的參與者也是決策者，政府制定貨幣政策的原則是“逆經濟”風向行事。通過對幾次大的房地產泡沫的產生和發展的分析，不可否認，政府的決策起了至關重要的作用。第一，政府有責任改變經濟增長的方式，目前，我國強調拉動內需，正是為了減少“以出口”拉動經濟增長所帶來的風險；第二，政府應對存在的結構性矛盾予以重視，出臺優惠政策鼓勵開發商建造經濟適用房等房型，以滿足我國大部分居民對房屋的需求；第三，相關部門必須出臺措施對不合理的房價進行治理，對于靠房地產謀取暴利的企業應給予嚴厲打擊；第四，對外國投資政府也應該予以足夠的重視，以防國際熱錢趁勢進入我國房地產業，惡意炒高樓房價格，以紊亂房地產業的經營秩序。對于房地產企業的準入和退出都應該制定明確的規定。

（四）創造良好的金融生態環境以保障經濟的穩定運行。我國金融市場的建設還不成熟，金融生態環境的建設還有待改善。首先應從體制、制度著手，處理好各類利益相關者之間的關系，處理好政府與金融機構之間的關系，處理好個人投資者與機構投資者之間的關系；其次，推進誠信文化建設，誠信是金融活動展開的支撐點，一旦誠信出現問題，那么整個金融體系就會崩潰，為此，應當建立有關誠信的立法，持續推動社會信用制度建設、促進信用服務業發展、開展誠信文化創建活動；第三，完善全面風險管理，加強風險防控、風險管理、信息披露等一系列環節，盡可能地將風險造成的負面影響控制住，保持我國經濟環境的相對獨立性。