商業綜合體行業研究精選(九篇)

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第1篇：商業綜合體行業研究范文

關鍵詞： 綜合體、商業規劃、差異、特征、原則方法

正 文：

隨著中國市場經濟的迅速發展，商業建筑形態已經發生了巨大的變化，從原來單一的商業業態或簡單的組合業態形式，逐漸演化發展，產生許多商業業態綜合程度高、功能齊備、組合結構復雜的城市綜合體項目。而且隨著目前國家城鎮化趨勢的加強以及房地產行業的政策傾斜，商業地產的發展趨勢日益火熱，越來越多的城市綜合體如雨后春筍般拔地而起，形成一個又一個的城市地標。

然而，細究這些城市綜合體項目實際操作狀況，我們發現有許多項目存在半途擱淺、后續經營運作不利等現象。仔細分析其原因，主要是這些開發商對于商業地產項目操作的高度專業化認識不夠，常常憑借以往住宅開發經驗及常規操作模式來進行商業地產的操作，結果導致項目整體開發運作的困難。初步分析一下兩者的差異，主要存在于以下4個方面：

1、銷售產品的不同：住宅銷售的是居住產品，而綜合體項目銷售的是經營渠道。

2、銷售對象的不同：住宅銷售對象是有居住需求的廣大老百姓，他們對于產品的要求以合理地滿足居住需要為基礎。而綜合體項目的銷售對象是商業經營辦公服務機構。而商家評估一個產品是否有經營前途，主要取決于以下三個方面：一是項目區位、市場支撐與業態定位；二是項目設施的規劃設計是否滿足商家的專業需求；三是從回報的角度看，是否具備商家資源整合的專業化管理水準。

3、操作模式的不同：住宅產品的開發模式基本上是：商業策劃 規劃設計 施工建造 銷售招商。綜合體項目開發模式：商業策劃 招商、商業規劃 規劃設計 施工建造 商家入住/持續招商，該種模式以萬達訂單式操作為典型。

4、產品構成及設計特點的不同：住宅產品以住宅為主，適當設置公建設施、沿街商鋪等輔助配套產品。設計內容、深度、各專業銜接協調工作均相對較為簡單。而綜合體項目產品構成：包括大型shoppingmall、商業街、寫字樓、酒店、公寓住宅等多種產品，而某類產品內部涉及業態又較多：如大型shoppingmall，可能有超市、百貨、餐飲、影視院線、休閑健身以及大型KTV等，產品類型豐富、功能結構復雜、規模龐大。其內部業態布局、動線設計、主力店設置、地下車庫設計、視線裝修設計等內容繁復。整個產品設計內容、深度要求、專業協調等工作要求相當高、工作量也要大得多。

由此可見，綜合體項目與住宅項目在很多方面存在巨大的差別，在開發的過程中需引起足夠的重視。就綜合體本身而言，它是城市進化的結果，是體現城市經濟實力的重要載體，也是多種業態相互作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態的高度集約。各類業態在功能上的互補性和實際生活中的互動性，使各業態互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各產業類型有可能在綜合體自身一體化價值平臺上，實現自身價值鏈的全面超越。

通過我們對一系列綜合體項目的研究分析，我們認識到綜合體項目具備如下特征：

1、 功能復合性：可實現自身完整的工作、生活、商業經營配套運營體系，各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可。

2、 高密度、集約性：高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，時間功能不同而形成互補。

3、 整體統一性：建筑群整體建筑風格統一，且與外部空間整體環境協調。

4、 土地使用均衡性：最大限度地利用土地資源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地過分集中于某一特定功能。

5、 空間連續性：鑒于都市綜合體各功能的相互聯系，其在平面、立面、空間以及交通流線均表現為連續性、一致性，形成互補、流動、連續的空間體系。

6、 高可達性：位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，擁有與外界聯系緊密的城市交通網絡和信息網絡。

7、 內外部聯系完整性：內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使各功能建筑體有機結合。

8、 巨大的社會效應及升值潛力：因所處的城市位置和龐大的規模，注定其必將成為城市的名片，產生巨大的社會效應；同時作為地產物業的HOPSCA，隨著城市的不斷發展，其物業自身也具有升值潛力。

通過對綜合體項目特征的認識和理解，我們充分認識到前期正確的規劃定位對于綜合體項目的順利開發有多么重要的意義。而這里的規劃定位工作包括兩方面內容：硬件設施的規劃和軟件設施的規劃。所謂硬件設施規劃是指建筑格局規劃，而軟件設施規劃是指商業經營規劃。“商業經營規劃應先于建筑格局規劃”——這一科學的現代商業地產開發思路，正逐漸成為中國商業地產屆的主流思想。這種觀念強調的是整體開發戰略，強調現代商業的硬件與軟件規劃是一個不可分割的整體，而在一定程度上，商業經營規劃比建筑格局規劃更為重要。

那么，如何根據需要做好城市綜合體的商業規劃呢？我們分析許多綜合體項目業態分布特征，結合萬達、萬象城等大型商業地產開發商的先進運作模式，總結出如下規劃設計原則、方法，以期對后續綜合體商業規劃工作起到一定的指導借鑒作用：

1、 定位主題：成功的商業需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業空間會加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值。

2、 業態組合及規模：可原引萬達的業態定位的若干條理論，

1）、根據所屬區位以及項目定位的不同，確定項目的開發模式：以商業零售業為核心或以辦公業為核心或以酒店業為核心等進行業態規劃；

2）、綜合體銷售部分可以定位為占項目整體比列40～60%的公寓住宅、寫字樓和社區/小型獨立商鋪等產品，避免對持有商業的整體經營部分產生沖擊；

3）、購物中心70%商家定位應適合當地70%的消費人群；其中商業：娛樂：餐飲=52：30：18，滿足商業黃金分割定律…

3、 公寓類住宅產品：是最接近住宅的商業性質物業，也是城市綜合體平衡現金流的

擋箭牌；其配置總量以其總銷售額在可能的前提下，盡量達到或超過整個綜合體

的總投資額為宜；高端公寓（住宅）同商業零售屬于天敵關系，交通設計中須充

分分區。

4、 辦公類產品：性價比較高的抗通貨膨脹資產；可實現局部回款，但在二、三線城

市中屬于高風險性物業；在非產業區域應嚴格控制放量比例；寫字樓的四大直觀產品指標 —— 電梯、大堂、空調、玻璃幕墻需重點設計。

5、 酒店：成本投入最高，回收難度極大，一般以持有為主；優質酒店對于運營管理要求很高；除下述四種狀況，不建議開發或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府強制要求；（4）、體量實在過剩。不同區域不同檔次的酒店設置不同。高檔酒店設置應有標志性、彰顯力。

6、商業零售業：

（1）大型shoppingmall：操作難度最高，經濟效益實現最慢；2萬平米以上單體

必須多業態操作；主力店設置需謹慎，只能出現局部散售，且存在銷售比例風險；

在不存在其他回款物業的前提下，大型商業單體的開發現金流很難支持。

（2）商業街：對用地強度要求最高，適合低密度商業用地；有效渠道的前提下，

套現能力最強；常規單位鋪面不高于400平米；在無法保證充足消費人流的基礎

上，原則上不要出現內街。

（3）住宅及辦公樓底商：受到一定程度的業態限制；較好操作，易于套現；盡量

通過轉換結構將商業部分處理為框架模式，剪力墻對商業價值影響很大；原則上

設計層數不要高于兩層。

（4）裙房：由于建筑格局及單元面積，造成風險系數最高，銷售困難，最難套現；

受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大；即便租賃，通常也為大面積低租金

業態（同樣受底商業態限制）。

7、主力店選擇與設置：主力店是商業招商成功與否的關鍵因素。高知名度的主力店

有助于渠道的建立、商業形象的提升，并增加商場的辨識度。所以在商業規劃階

段，要充分了解主力店對于賣場面積、交通組織、貨架陳列、停車需求的一系列

要求，可以向萬達學習其訂單式開發模式，以便減低風險、緩解資金壓力、促進

開業之際滿鋪開張。

8、平面布局與豎向功能設計：根據不同產品業態的需要，進行總體平面的商業布局、

豎向功能聯系設計，綜合考慮各種商業業態各自經營的特點，形成整體合理統一、

各經營單位相對獨立且符合自身經營需求的商業布置格局。以萬達廣場為例：

1）、百貨或超市樓的擺位，一般情況下建在項目兩條主干道的交叉顯眼位置；

2）、娛樂業態以及餐飲業態一般會建在相對比較偏的地方；

3）、步行街作為“靈魂的紐帶”，可以把幾種業態串接起來；

4）、主力店一般選擇交通流線末端或偏僻之處，拉動其余店鋪的商業氛圍…

9、動線的設計：區分人流、車流與貨流，妥善配置各類業態之間及各類業態內部的動線，避免動線沖突。規劃流暢的人流動線，強調水平與垂直動線的連續性，應規劃簡易辨識的動線系統，盡量讓水平動線形成回路，并加強垂直動線的可見度，避免產生死角空間……

結 語：

城市綜合體的建立將大大提升城市區域的價值，帶來巨大的社會價值；其發展是適應區域開發和提高土地集約利用的趨勢，也將成為中國未來商業地產發展的主流模式之一。先商業經營規劃，再建筑格局規劃，將有利于形成綜合體最合理的商業布局，這也是成熟地產運營商的基本開發原則之一。采用該開發原則及方法，將有利于實現商業低成本的運營，縮短整個項目的開發周期，構成整體效益對散件效益的優勢，提高商業中心的核心競爭力。

參考文獻：

1、《城市綜合體》 ，香港理工國際出版社，2011-3-1

2、《商業綜合體設計解讀》 ，奚亮，天津大學出版社，2011-9-1

第2篇：商業綜合體行業研究范文

關鍵訶：城市綜合體；多維度視野；概念；特征

中圖分類號：TU984.13

文獻標識碼：A

文章編號：1008-0422（2014）06-0111-03

1 引言

原有商業模式片面注重產品銷售，近年來受到電商沖擊，商場淪為試衣間；千店一面，商場無特色；業態單一，無法滿足消費人群的多樣性體驗；不具備強大對外輻射性與造城效應，傳統商業設施受周邊環境制約大；多地塊多開發模式下的相對獨立的傳統商業地產，難以形成最大化的資源整合與共享。然而，傳統單一的銷售模式商業在當代城市生活的沖擊下難以為繼，新的商業地產需要為市民提供被“綜合”了的城市生活。從大型商業設施到城市商業綜合體，是中國商業地產的新時代。我們應當積極探索新思路、運用新思維，探索出一條符合時展趨勢的城市綜合體設計思路。

2 新城市商業綜合體的發展模式探析

2.1 城市綜合體的發展規模分析

城市綜合體的紅利是否已經用盡，大城市迅速膨脹起來之后，新的商業地產模式值得探討。

2008年，杭州首次提出建設100個多功能城市綜合體計劃，掀起一場全新的“城市革命”，至2013年初，已建成過半；2012年，成都在建和立項的城市綜合體就已經達到88項；2013年，貴陽為了在5年時間內規劃建設好100個城市綜合體，推進34個城市綜合體試點項目建設；2011年至2015年這五年時間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億m2！

2.3 城市綜合體發展的新模式分析

2.3.1 發展餐飲業，帶動商業區的其他消費“民以食為天”，中國人自古好“吃”，當代青年人以當“吃貨”為榮。一個具有多樣餐飲選擇的商業區，將會成為重要的吸引點，市民到商業中心，總要有個理由，能成為理由的，不是隨意的閑逛，而是每天的美食。

提法：

2.3.2 發展娛樂業，抵抗電商的；中擊力

電商永遠代替不了的是現實生活的玩樂體驗，“體驗經濟理論”近年逐漸在我國深入人心。如果把“體驗經濟”與其針對性強的“體驗人群”相結合，將會創造出大放異彩的商業模式。案例：上海仲盛世界商域星期八小鎮，“體驗經濟”+“寓教于樂的兒童體驗”，一個小孩+至少一個成年人（甚至全家消費）的模式帶來極大的人氣與商業回報。

2.3.3 發展體驗型消費，創造新的消費熱點

國家“十二五規劃”提出，從2011年到2015年，中國消費零售總額要從15萬億增長到30萬億，五年實現規模翻番。年均增長15%以上，大大高于GDP增長速度。這么大規模的增長靠什么實現？完全靠原有消費模式肯定不行，要創造新的消費熱點，從而刺激消費更大增長。

消費分為兩大類，一類叫提袋型消費，一類叫體驗型消費。提袋型消費就是傳統的購物。而體驗型消費有廣義和狹義之分，廣義的體驗型消費包括文化、旅游、體育、娛樂等。狹義的體驗型消費，指發生在商業中心內以感官體驗為主的消費，如看電影、打電玩、健身、餐飲等。體驗型消費是生活必需要之外的消費，如看電影、健身、溜冰等，不是非消費不可，不像一日三餐、日用等生活必需品。與生活必需消費相比，體驗型消費層次更高。而體驗型消費的人，具備的消費能力也相對較強。

近十年來，中國GDP年均增長超過9%，社會商品零售總額年均增長超過15%，體驗型消費也得到了快速增長，且增速大大快于前兩項增速。比如中國電影消費，5年年均增長超過40%；餐飲10年年均增長超過25%，餐飲行業年收入超過3萬億，比汽車、造船行業都大。

與傳統的消費市場相比，體驗型消費最不易受到網購的沖擊。近年來網上購物流行，美國20年前就有人認為，網購的流行意味著終端渠道的滅亡，現在中國也有這樣的觀點。這些人恰恰不懂消費市場，他們把消費理解為僅僅是購物。首先，網購永遠無法替代終端。美國20多年前就出現網購，但直到現在，美國每年近十萬億美元的消費總額中，網購仍然不是主流。體驗型消費更是網購不能替代的。點點鼠標就代替吃飯嗎？網上看不到最新的電影，更無法體驗數字電影和IMAX帶來的視聽享受。健身、K歌等也都是網購無法實現的。

如何發展體驗型消費呢？在商場的設計規范上，需要給予體驗型消費更多比重。尤其是餐飲方面，例如每個萬達廣場都有美食街，餐飲商家超過30家。“民以食為天”，商業中心不是買出來的，而是吃出來的，哪個商業中心注重餐飲，人氣就旺。

體驗型消費雖然帶來旺盛人氣，但也有缺點。商家租金承受力較低，所以要對體驗型消費進行合理規劃。要把體驗型消費的商家安排在商業樓的頂層，因為樓層越高租金越低，商家就能承受。這種設計還利用了商業的瀑布理論，把水抽到高處然后形成瀑布流下來。體驗型消費先把人流吸引到頂樓，一層層往下逛，顧客逗留時間長、消費機會多。

3 新城市綜合體的設計原則分析

在城市綜合體的新型發展模式下，考慮到商業地產被多種業態“綜合”，本節將對這其設計思路進行探析與論述。

3.1 遵循城市綜合體商業化的原則，實現業態定位維度上的互補

商業是城市綜合體的靈魂，是項目的活力核心與人流驅動核心，是綜合體項目的發動機，是城市生命力的催化劑。

酒店是城市綜合體的品質，是項目標志性物業，定義項目的整體檔次，辦公是城市綜合體的價值標桿，樹立項目的高端形象，公寓與住宅是城市綜合體的現金流來源，會展為超大型、特色型城市綜合體提供多樣性可能，軌道交通為城市綜合體帶來大量穩定的人流量、購買力支撐。

3.2 堅持業態空間價值最大化的原則，實現物理空間維度上的互補

商業空間越接近地面處價值越高、需要城市展示面，酒店、辦公、公寓越接近高處價值越高、需要開闊視野與景觀。

3.3 滿足市民需求多樣化的原則，實現“被綜合的城市生活”

對于具有多樣城市生活體驗需求的城市人群而言，城市綜合體的魅力所在，其核心在于創造了被“綜合”的城市生活，而不僅僅是“建筑體”本身的視覺沖擊――在滿足基本生存需求之后的當代城市人群，需要體驗城市生活更為豐富的多樣性與可能性。

4 城市綜合體的設計思路分析

4.1 利用城市熱核理論，獲得對外輻射性與造城效應“城市熱核理論”作為城市復興的強心劑，是城市管理者的法寶，具有強大的對外輻射性與造城效應。對于城市管理者而言，城市綜合體的魅力所在，不僅僅在于項目來帶的持續財政收入、地價升值等種種利好，更重要的是城市綜合體項目“畫龍點睛”般地快速提升了城市品質與城市價值，立足于刷新城市升級配套建設、形成“聚合效應”、拉動消費內需增長、促進區域經濟繁榮發展的強大復合功能的同時也必然吸引更多的外來資金和人力資源，形成城市建設的“良性循環”。無疑，一座座嶄新的“城中之城”在提升城市形象、功能和競爭力以及加速城市化進程等方面起到了重要的作用。

4.2 采用商業地產與融資平臺對接模式，實現城市綜合體利益的最大化

多地塊單開發模式的新城市商業綜合體能夠實現最大化的資源整合與共享。對于追求利益最大化的開發商而言，城市綜合體的魅力所在，其核心在于更加有利于地產商與融資平臺的對接，有利于未來其資產打包的融資操作。毫無疑問，作為商業地產的最高階段，城市綜合體的開發通過對持有型物業的打造，從而提升其住宅等銷售型物業的價格，在短期資金回流與中長期現金流之間找到新的平衡。

4.3 將商業文化滲透到城市公共空間

不可否認，新的城市商業空間已經成了我們新的公共空間，比如，這一巨大的轉變在美國已成為現實。以前很多公共活動，包括文化、宗教性的公共活動是在城市中心進行，現在更多的是發生在購物中心里，小孩放學以后，他們很多情況下是去購物中心，他過生日可能也要去購物中心。從城市形態來說，很多文化性的城市中心非常萎縮了，演變到一個商業環境里。在上海，我們也能切身感受到，文化商業的結合，“新天地”、“田子坊”這樣的文化產業+商業地產模式大獲成功。

4.4 采用主題化設計手法

一線城市的商業地產發展已經由開發轉向“特色化”運營，出現了以時尚、家庭、兒童、藝術等不同主題為定位的商業設施：在空間設計、業態布局和品牌選擇等方面都在試圖突出主題特色，在體驗式消費過程中融入故事情節之中。案例：水游城（水為主題）、成都新世界環球中心（人造沙灘、人造日出日落）。

第3篇：商業綜合體行業研究范文

關鍵詞:城市綜合體，功能構成，相互作用

Abstract: along with the social and economic development levels rising, the rapid development of urbanization, urban mass development activities are increasing, the city because of its complex land intensive, the function, the characteristics of the compound, space diversity and gradually become many cities are an important means of urban development. With the development of the city, the new urban complex is also produce, enrich the connotation of urban complex. A function is the core of the urban complex, it is necessary to correctly analysis of various function between each other possible role will be different function reasonable configuration, so as to the planning and construction of urban complex has important influence.

Key words: the city synthesis function constitute, interaction

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

城市綜合體的概念

城市綜合體這一名稱起源于國外，英文名為HOPSCA,即Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Park(公園)、Shopping mall(大型購物中心)、Convention(會議/會展中心)、Apartment (公寓)首字母縮寫。城市綜合體源于城市土地的混合利用理論，最早見于美國20世紀30年代的洛克菲勒中心。

國內城市綜合體概念源自20世紀80年代出現的建筑綜合體，在2008年后迅速流行于各城市之間。當前城市綜合體沒有統一的概念，其內涵、外延范圍差別很大，本文研究的城市綜合體，不同于建筑綜合體，各物業類型并非獨立存在，而是相互關聯互補; 也區別于城市CBD，其項目規模、占地范圍都小于CBD；開發主體為房地產開發企業。

我國的城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住(包括住宅、公寓)、酒店、休閑娛樂、會展等功能空間中的三項及以上功能在土地集約利用原則下進行系統整合，在各部分之間建立一種相互依存、互為發展的能動關系，形成相對獨立完整的城市地域空間體系，并借助內外交通網絡同周邊區域密切聯系，以滿足使用者的多重需求，縮短工作生活成本，是一種區域性房地產開發模式。

城市綜合體的功能類別分析

前文中提及城市綜合體應具有三種或三種以上基本城市功能。界定城市綜合體是否具有某種功能，則此功能應符合一定的條件。一家餐廳不足以賦予某城市綜合體餐飲功能;一家店鋪不足以使其具備商業功能；一家電影院不足以使其具有娛樂功能。所以，能夠稱其為城市綜合體的一種功能必定會具有不可忽視的地位，要么具有較為重要的作用，要么具有相當的規模。依照國內廣泛使用的對同一建筑內不同性質的建筑面積的判定標準，非獨立布置形式的功能占總建筑規模的10%以上或具有獨立布置形式的功能占據總用地規模的10%以上才能被稱為城市綜合體所具有的功能。

在某些情況下具有獨立布置形式的功能雖然占據的用地規模會較小，卻具有很重要的作用和地位。例如，中國國際貿易中心的會展功能具有獨立的用地，采取了獨立的布置形式，雖然其用地規模只占總規模的1%，但其在整個片區乃至整個城市的會展行業中具有很重要的作用和地位。可見，當獨立布置形式的功能其用地規模較小但具有重要的地位和作用時也會成為城市綜合體所具有的功能。

雖然城市綜合體涉及到很多城市功能，但不同的城市綜合體具有的功能類別往往有所不同。下表中對20個城市綜合體典型案例的功能配置進行了統計。

表1城市綜合體典型案例功能配置統計表

注: 城市綜合體所具有的功能

上表顯示，城市綜合體具有辦公、居住、商業、酒店、餐飲、文化娛樂和會展等多種功能。相對其他功能而言，辦公、商業、居住、酒店四種功能在城市綜合體中更為重要。

①辦公功能

辦公功能主要建筑形態為寫字樓，是各類服務性企業及部分行政單位的工作場所，具有很強的時間規律性及穩定的客戶群體，是城市綜合體開發中較穩定的功能組成。辦公寫字樓有不同檔次標準，一般具有很高的建筑高度，是城市綜合體設計的亮點，對提升城市景觀形象有重要作用。

②商業功能

本文中所涉及的城市綜合體案例中都包含商業功能，并且其使用強度明顯高于城市綜合體中的其它功能，成為城市綜合體最基本的功能，也是人流最密集、外向型功能最強、最有活力、最能吸引注意力的功能要素 ，一般而言，商業形態包括購物中心、商業街、大型綜合超市、品牌店、各種專業店、雜貨店、便利店以及APM商場(營業時間超長的商場)等，此外，還可涵蓋餐飲及部分休閑娛樂功能。

③居住功能

城市綜合體中的居住功能是指公寓和住宅。在大部分城市綜合體中都具有一定比例的居住功能，提供一定量穩定的長時間活動人群，形成對城市綜合體中的商業、辦公、娛樂等功能的支持，提高了城市綜合體的活力，保證了其白天和夜間活動的相對平衡，避免城市綜合體在晚間成為一座“死城”。

④酒店功能

酒店包含了多種形式，如廉價酒店(Budget )、經濟酒店(Economy )、中價酒店( Mid-price )、高級酒店(Upscale )、和豪華酒店(Luxury )。目前在國內外大部分城市綜合體中所包含的酒店均屬于高級酒店和豪華酒店，規模較大，往往具有300間以上的客房，且都包含會議、娛樂等設施。

⑤餐飲功能

城市綜合體中的餐飲功能具有多樣化、特色化、品牌化的特點。多為快餐店、小吃店、主題餐廳等常見的餐飲類型，能夠滿足不同人群的需求。大多數餐飲店在某一方面獨具特色，通常為連鎖經營的品牌餐飲店，如真功夫、永和豆漿等，也不乏必勝客、肯德基、星巴克等國際品牌。

⑥文化娛樂功能

城市綜合體中的文化娛樂功能包括文化藝術(如博物館、圖書館、表演藝術中心、劇院等)以及休閑娛樂(如電影院、俱樂部、溜冰場、KTV、游樂場、戲水樂園等)兩部分

⑦會展功能

現代會展是科學技術、生產力水平、社會分工以及市場經濟發展到一定階段的產物，是集信息與經驗交流、發展成果展示、先進技術傳播、創新集成等功能于一體的復雜經濟活動[5]，包括會議和展覽兩大部分。

⑧其他功能

除以上功能外，城市綜合體還可能具備一些其他相對次要的功能要素，如休閑、醫療、體育、教育、科研、旅游等；在一定程度上補充或提升城市綜合體的整體功能。例如在城市綜合體中設置醫療和教育設施，可以完善整個項目所在地區的公共服務設施，滿足整個區域的生活需求。而休閑廣場能增加各功能之間的聯系程度，豐富城市綜合體中人們的業余生活，提升城市綜合體的環境品質。城市綜合體中的附屬功能沒有特殊的布置要求，往往可根據具體需要進行設置，比如，濟南萬達廣場設置了九年一貫制學校，不僅滿足了項目本身的教育需求還同時兼顧了周邊地區的教育需求。

城市綜合體各功能的相互作用

城市綜合體的各功能具有多樣性和復雜性的特點，只有通過較強的協同作用把各功能組織在一起，才能取得比他們獨立存在時更好的效果，實現城市綜合體的復合價值。良好的協同作用不僅能夠為其他功能提供必要的支撐，而且還能增強整體的價值。這種協同作用包括直接支持和間接支持兩種作用方式。

①直接支持

城市綜合體中某項功能往往會對其他功能產生直接支持，比如辦公樓中的大量工作人員會對酒店、住宅或公寓提供一定的客源和租戶，而居住功能所包含的住戶又會對商業、餐飲、文化娛樂等提供大量客源。

具有直接支持作用的各功能之間應當在空間上臨近，并加強步行空間的鏈接和空間組織作用，同時注重交通流線的設置，在加強聯系的同時避免不必要的干擾。

②間接支持

間接支持作用通常是為其他功能創造適宜的環境來間接刺激其他功能的發展，比如商業功能并不能直接刺激辦公、居住功能的發展，但其可以為辦公的工作人員、酒店的房客、公寓和住宅的住戶提供便利的購物環境和良好的場所氛圍，提升其他功能的市場競爭力。

具有間接支持作用的功能應當注重其公共空間的塑造和場所感的營造，并且在保證與其他功能不相互干擾的情況下，設置步行空間，加強它們之間的聯系。

城市綜合體各功能之間的協同作用分析詳見表2

表2城市綜合體各功能之間的協同作用分析表

辦公 居住 商業 酒店 餐飲 文化

娛樂 會展 其他

辦公 : 帶來居住人群 : 帶來消費人群 : 帶來臨時居住人群 : 帶來消費人群 : 帶來消費人群 : 提供商務氛圍 : 提供和辦公環境商務氛圍

居住 : 工作地點附近的住所 : 帶來消費人群 : 帶來居住人群 : 帶來消費人群 : 帶來消費人群 : 為外來參展人員提供便利住宿 : 提供居住環境和氛圍

商業 : 提供商業服務 : 方便居住者的生活與購物 : 帶來臨時居住人群 : 帶來消費人群 : 帶來消費人群 : 提供商業服務 : 提供商業環境和氛圍

酒店 : 提供便利的臨時居住條件 : 提供便利的臨時居住條件 : 帶來消費人群 : 帶來消費人群 : 帶來消費人群 : 提供便利的臨時居住條件 : 提供便利的臨時居住條件

餐飲 : 提供餐飲服務 : 提供餐飲服務 : 提供餐飲服務 : 提供餐飲服務 : 提供餐飲服務 : 提供餐飲服務 : 提供餐飲服務

文化

娛樂 : 提供非工作時間娛樂設施 : 提供文化娛樂環境 : 帶來消費人群 : 提供文化娛樂設施 : 帶來消費人群 : 提供文化娛樂設施 : 提供文化娛樂環境和氛圍

會展 : 提供會議和展覽服務 : 帶來居住人群 : 帶來消費人群 : 帶來消費人群 : 帶來消費人群 : 帶來消費人群 : 提供會展環境和氛圍

注:表示直接支持;表示間接支持

(2)各功能要素間潛在沖突分析

城市綜合體各功能之間不僅可以積極地協同作用，同樣也有可能發生彼此沖突的情況。因此對各功能之間潛在沖突的分析，可以避免城市綜合體在進行功能設置時的隨意性和盲目性，提前排解功能組織的不利因素，同時妥善的處理各類功能的相互關系，也為城市綜合體的創新發展提供可能。

城市綜合體各功能之間的潛在沖突分析詳見表3:

表3.城市綜合體各功能之間潛在沖突分析表

辦公 居住 商業 酒店 餐飲 文化

娛樂 會展

辦公 影響住宅和公寓的私密性和安全性 影響客房的私密性和安全性

居住

商業 對辦公環境形成干擾 影響住宅和公寓的私密性和安全性 影響客房的私密性和安全性

酒店 對居住環境形成干擾

餐飲 對辦公環境形成干擾 對居住環境形成干擾 對居住環境形成干擾

文化

娛樂 對辦公環境形成干擾 對居住環境形成干擾 對居住環境形成干擾

會展 對居住環境形成干擾 對居住環境形成干擾

通過上述分析可以發現，城市綜合體各功能之間的潛在沖突主要集中在對辦公、居住和酒店環境的影響上。在城市綜合體功能組合時應注意減弱相互之間的干擾。

對于不同地區的城市綜合體開發需要因地制宜。以上的功能并不限于項目本身，其周圍的項目發展情況也需要考慮進去。例如，在海南三亞，其旅游、娛樂資源的開發也成為主要的功能。而其周邊均為住宅項目，已經有足夠的客源。所以項目的功能構成主要為商業、酒店和水上樂園、會展和辦公。這種看似違背了設計規律的特例，卻為開創新的城市綜合體形式提供了機會。

結論

城市綜合體作為一種綜合性開發，打破了功能分區的局限性，強調各功能和空間的融合。提倡以綜合的方法解決城市發展中出現的各種問題。滿足了社會發展的需要。城市綜合體包含了商業、辦公、居住、酒店、餐飲、文化娛樂、會展等眾多的城市功能，同時擁有相對獨立的布局，因此也被很多人稱為“城中城”。在這些功能中，商業、辦公、居住、酒店往往作為城市綜合體的主要功能，餐飲、文化娛樂、會展等功能一般作為城市綜合體的輔助功能，而休閑、醫療、體育、教育、科研、旅游等功能通常作為城市綜合體的配套功能。這些不同形式的功能組合在一起，能夠豐富城市綜合體的多樣性、增強城市綜合體的影響力、展現城市綜合體的活力。各種功能相互之間存在協同作用，共同構建了城市綜合體的功能系統，多樣化的功能組合不僅能最大程度的激發出各功能的潛質，還能創造出額外的復合價值，產生整體大于各部分之和的效果。然而各功能之間的不僅具有積極地協同作用，同樣也具有消極的潛在沖突，應當準確把握各功能之間的關系，做到趨利避害。前瞻性的解決這些矛盾為發展功能系統更為合理強大的新型城市綜合體提供了條件

參考文獻

[1]羅析，董少宇.“城市綜合體”的建筑構成[J].建筑學報，2005[10]

[2]黃毅.城市混合功能建設研究[D]上海:同濟大學.2008

[3]王琳.城市綜合體一一新的商業地產模式[J].城市開發，2008, （03)

第4篇：商業綜合體行業研究范文

關鍵詞：城市綜合體，北京三里屯，規劃設計

1 什么是城市綜合體？

定義：“城市綜合體”是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

2 現代城市綜合體

(1)、所有建筑均為新建，綜合體量5萬平米以上。

(2)、聘請知名建筑設計師：建筑造型、流線、廣場等。

(3)、開發商持有或出售，其中商業部分多為出售，但后期的趨勢是持有。

(4)、開發商創造一個模式并成功后，會在多處進行復制。

(5)、如美國紐約洛克菲勒中心、日本福岡博多運河城、香港太古廣場、深圳華潤中心、北京華貿中心等。

3 北京三里屯VILLIAGE

（1）區位

南起工體北路，北至第二使館區，西與雅秀服裝市場比鄰，東與三里屯酒吧街對望，位于朝陽區工體北路和三里屯路的交會處，占地逾5.3萬平方米，總樓面面積超過17.2萬平方米，共分南北二區，其中南區7.2萬平方米，由19座充滿創意的時尚建筑組成，包括一座擁有100間客房的個性化精品酒店。

（2）三里屯區域周邊

一直是各式中外酒吧、餐廳、藝術家和文人的云集之地。在新的發展形勢里，政府對三里屯的規劃發展中將其定位為北京“國際化商務核心”和“24小時娛樂中心”。周邊云集大量的外籍人士、白領。周邊配套金融業有十大銀行：中國銀行、北京銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行等十大銀行。

酒店業：東方花園酒店，華都飯店，中服商務酒店，城市賓館，兆龍飯店，保利酒店，亞洲大酒店等。

大型商業：七大國際時尚商業中心：國貿商城、燕莎友誼商城、賽特商城、東方銀座、太平洋百貨、中國紅街、國門第一商城。

餐飲：囊括了中餐、日本料理、韓國料理、主題餐廳、港式茶餐廳、臺灣特色餐廳、泰國餐廳以及三里屯北街周遍的西餐吧。

教育：三里屯一中、北京市重點中學——陳經倫中學、耀中雙語學校、工藝美院等學府密集周邊。

（3）規劃設計

由歐華爾顧問公司指導及日本前沿建筑設計師隈研吾領銜設計，三里屯VILLAGE的19座獨立的建筑，采用了大膽的動態用色和不規則的立體線條，開放的空間加上點綴其中的花園、庭院，以及四通八達的胡同，營造出一種引人入勝的全新格局。通過不規則的幾何外型和大膽飽滿的建筑用色，賦予每幢建筑獨特的外觀和個性。獨特的用材也成為三里屯VILLAGE的一大特色，嘗試性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一種更具實驗性的外觀。此外，自然材料運用，是典型的隈研吾建筑風格。木頭、石頭和竹子都是這里的主要建材或裝飾性材料。如在街道的設計過程中，將街化整為零。把項目街道設計成諸多內街，使得很多店鋪有著充足的展示面，可以達到金角銀邊的效果。平衡各個空間無死角。最大的平面設計亮點在于就是中庭廣場，成為整個街區的中心點。圍繞廣場四周設計了多條道路動線，使得廣場周邊的商鋪具有良好的可視性和通達性。使得街區內的蘋果等商家都可以在廣場內舉辦活動，既保證了足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人空間，使得這個廣場成為了整個項目的商業活力區域。

（4）項目定位：潮流、時尚的文化、休閑、購物的場所

4.1、拋棄傳統商業模式，采用開放式的設計，集合了文化、休閑和購物的場所。成為北京潮流、文化、休閑的前沿地。

4.2、一個社區型消閑中心——周邊的使館、商務常駐人群抑或是生活在三里屯的普通居民，建立一個融合了時尚、美食、藝術、娛樂和旅游的國際區域，讓顧客既可以在戶外的商業街區隨心漫步，也可以享受室內餐飲和娛樂的空間，從容消閑一整天。

4.3、南區的定位為中高檔國際及本地品牌，目標客戶群主要為時尚運動的年輕一族。

4.4、北區的定位為國際奢侈創意品牌，目標客戶群主要為有一定社會地位和一定消費實力的人群。

（5）業態組合與品牌

5.1、主要針對年輕時尚客戶群體來進行業態組合，匯集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能，三里屯Village商家品牌中，有很多首次進入北京甚至中國的品牌，包括：Uniqlo、Ben Sherman、 Eachway、Element Fresh等品牌。同時還將經營范圍延伸到了家電和兒童樂園的領域。

5.2、1層作為引入品牌專業店，則2-3層將有針對的引入餐飲業態來契合三里屯固有的酒吧氣息，吸引人們重新回到三里屯。

結語

我們只有理性的對待城市綜合體的產生和發展，認識到其優勢的同時看到其發展中的問題，用長遠的、發展的、科學的眼光來對待城市綜合體的建設，才能讓其真正為我們的生活服務。（作者單位：中國地質大學 藝術與傳媒學院(武漢)）

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參考文獻：

［1］ 程強，許曉蒙，石娟，等． 城市綜合體的形成基礎研究［J］． 生態經濟，2010(12):163-166，177．

第5篇：商業綜合體行業研究范文

關鍵詞:城市綜合體;安全現狀評價;指標體系;層次分析法

“城市綜合體”指的是將城市生活空間中的商業、旅店、餐飲、辦公、文娛、會議、展覽交通、居住等三項以上功能空間進行組合［1］。因而，城市綜合體是一個集多種功能的高效率的綜合體，具有建筑面積大、體型大、空間高、使用功能多等特點。越來越多的城市綜合體出現在現代城市中，它帶給人們居住、休閑及購物便利的同時也帶來了一些安全問題。例如城市綜合體的建筑面積較大，層數較多，人流量大，一旦發生火災或其它意外事件的時候會造成人員疏散困難或者會出現人員踩踏現象［2］。城市綜合體中發生的事故主要有:地震災害、雷擊災害、火災、鍋爐或煤氣等爆炸、電梯擠壓、人員踩踏、食物中毒等事故。目前國內的較多學者對城市綜合體的火災風險進行評價研究，并取得較大的研究成果［3－5］，較少學者對整體的安全現狀評價及指標體系的確定進行研究。影響城市綜合體安全的因素錯綜復雜，有自然的因素，也有人為因素，由于事故具有偶然性，所以對于城市綜合體來說，完善的安全設計、安全設施、安全管理以及城市綜合體內人員的安全意識是至關重要的。為了提高我國各城市綜合體的安全管理水平，加強城市綜合體的安全防范工作，針對大型綜合體中發生事故的類型及特點，采用層次分析法以及專家調查法，建立城市綜合體安全現狀評價指標體系。

1城市綜合體安全現狀評價模型

根據城市綜合體主要發生的事故，城市綜合體現狀安全的危險有害因素主要有:建筑結構設計不良、公共設施的不安全狀態、人員的不安全行為、安全管理不到位，安全疏散能力弱，滅火能力弱等原因。因此城市綜合體的安全現狀評價指標體系的一級指標可確定為:建筑結構和設施、安全管理、消防安全以及人員安全四項。在一級指標的基礎上再建立相應的二級指標，具體見表1。此外二級指標中所包含的內容具體如表2所示。

2各級指標權重的確定

采用層次分析法確定一級指標和二級指標。層次分析法是定性和定量相結合的系統化和層次化的分析方法，它將定性分析和定量分析結合，是目前較為常用的確定指標權重的方法。層次的分析法的基本機理是:首先建立事物的結構層次模型;然后依據結構模型構造兩兩判斷矩陣;進而確定有關權重最后進行一致性檢驗。一級指標和二級指標的權重確定具體如下:2.1單層次指標權重確定及一致性檢驗采用1～9標度法來確定兩兩元素相比的判斷值，采用向行業專家發放問卷調查的形式構造判斷矩陣。以專家對一級指標的打分為例，判斷矩陣如表3所示。2.2組合層次指標權重確定及一致性檢驗通過對前述所得各級指標權重進行綜合一致性檢驗，所得結果符合一致性。

3指標體系各因素的量化

采用事先根據相關的規范制定的安全檢查表對二級指標具體內容進行檢查，賦予分值，安全檢查表總分為100分，對安全檢查表結果進行等級劃分，即可得到二級指標所對應內容的危險等級，見表8，進而得出一級指標所對應內容的危險等級，一級指標危險等級劃分見表9。從而得到最終的城市綜合體安全現狀的危險等級，城市綜合體安全現狀危險等級見表10．

4結論

隨著人們生活水平的提高以及城市建設的發展，城市綜合體是人們日常生活的一個重要的場所。由于城市綜合體具有功能多，建筑復雜，人群密度高等特點，一旦發生事故，造成的損失和影響是巨大的。本文建立的城市綜合體安全現狀定量評價體系，可以為我們正確、有效、方便的評估城市綜合體運營現狀的危險程度，以便及時采取對應的安全措施，避免事故的發生，使城市綜合體能夠安全運行，確保人民生命和財產的安全提供一定的參考。

參考文獻

［1］沈中偉.城市交通綜合體安全評價體系研究［J］．學術動態，2014(2):21－24.

［2］曹耘.城市綜合體的火災危險性及消防安全管理［J］．消防技術與產品信息，2012(8):19－21.

［3］劉勇，顏龍.城市綜合體火災風險評價研究［J］．經營管理者，2015(5):7－8.

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［5］賀挺.大型商場建筑消防安全評估［D］．重慶:重慶大學，2005.

［6］GB50016－2014建筑設計防火規范［S］．

第6篇：商業綜合體行業研究范文

關鍵詞：鐵路客站 綜合體 杭州

杭州鐵路東站作為亞洲最大客運樞紐之一、全國九大鐵路樞紐站的“收官之作”已開通運營，中國大型鐵路樞紐客站的建設暫一段落。作為城市和交通建設的重要組成部分，鐵路客站的規劃和建筑設計較之以往傳統客站，其設計理念等多個方面都發生了顯著變化，以適應時代的要求。作為最后完成，汲取了前例精華而成的大型客站綜合體，承擔著綜合交通、城市建設、經濟、文化和環境效益最大化的角色，發揮著城市和區域發展的引擎作用。

一、概況

杭州鐵路東站位于城市東部，與主城區相連，坐地鐵至市中心武林廣場4站距離，西湖景區6站距離；是滬杭、杭甬、寧杭、杭長（及擬建的商合杭、杭黃）四條高鐵和滬昆、宣杭、浙贛三條普速干線鐵路的交匯點；站房總建筑面積33萬平方米，相連的東西廣場總建筑面積達80萬平方米，站場為18臺34線（預留磁懸浮3臺4線），匯集了客運專線、城際鐵路、磁浮交通、干線鐵路、地鐵客運、公交、出租車、運河碼頭、公共自行車系統等多種交通方式和配套服務設施為一體，是長三角地區最重要的也是現代化程度最高的巨型客站綜合體，日均客流量可達25至30萬人次。東站的建設帶動和加速了城市和公共服務建設，以杭州東站樞紐為核心的城東新城用地面積9.3平方公里，總建筑面積1400萬平方米，規劃總人口20萬人；已建成的東站綜合交通樞紐，與長三角各主要城市組成1小時的交通圈，通達全國。

二、客站綜合體的引領作用

（一）城市新中心的引擎

隨著鐵路交通的發展和城市化進程的加速，鐵路客站作為帶動城市人口和服務功能的動力，對城市發展的促進作用越來越大；鐵路客站的任務不再僅僅是城市對外旅客交通的發送，也具有綜合多種交通方式，使旅客安全、快速且直接地到達城市各個區域的職能。同時，客站作為城市系統的重要組成部分，逐漸滲入城市中心區，把城市中的多種經濟、文化、信息功能集中起來，形成一個隸屬于城市的、帶有各種復雜而明確功能的綜合體，以滿足整個城市社會生活的發展需要。在杭州市政府的建設綱要中，城東新城被定位為以現代綜合交通樞紐為依托，集現代服務、旅游集散和居住功能于一體的，高效、高速的城市新中心，顯然，東站樞紐的建成是其中至為關鍵的一步，被稱為現代驛城、都市門戶。城東新城綜合體將多種都市功能集合，形成高業態復合、高強度開發、高交通可達、高密度活動、高地標魅力、高技術集成的城市中心。屆時，城東新城的商業配套將由點及面，形成規模空前的商業體系，并承擔起商務、休閑、新型服務業、居住等多重角色。今后，以新東站為中心，一公里為半徑的范圍內，各綜合體之間既相互獨立，又通過道路、連廊、地下軌道相連；將逐步建設完善六類產業開發樞紐區域，一是大型博覽會，吸引觀光人流；二是科學園區，形成高科技創新產業；三是貿易和會展中心，加強國際性會展功能；四是學術研究和行政中心，引入科研機構和政府辦公區；五是大型企業總部，推動樞紐總部經濟發展；六是具有較高品質的教育醫療機構，完善社會服務功能配套。同時打造具有文化氣息的新城公共空間和親水平臺；這些項目打造的成功與否將直接關系到杭州城市未來發展的定位。

（二）區域經濟的輻射效應

杭州東站樞紐和寧杭甬高鐵的開通使上海、南京、杭州、寧波這四個長三角支點大城市之間實現了1小時交通圈，實現了長三角區域交通無障礙，杭州東站樞紐正處于中心位置。區域經濟合作是區域之間的一種關系。雖然區域只是空間概念，真正起主導作用的是區域經濟主體，但區域交通條件的改善可有效增加區域經濟合作的進程，為合作創造條件，使相互的合作進一步密切。長三角中上海、杭州、南京等傳統經濟強勢地區將吸引更多人流、物流、資金流，寧杭甬高鐵和杭州東站開通后三個月統計，杭州市區經鐵路達到和發送的旅客日均共增加了5萬人，較上年同期增長27%；而區域內其他地區也將分配到一部分人流，同城效應在長三角地區率先成型，高鐵經濟圈應運而生，經濟交流更易擴大到高鐵所連接的區域城市。隨著長三角地區經濟合作的逐漸深入，可以有效地打破地域限制，根據不同地區之間的特點，整合各類資源，長三角區域的經濟借助高鐵契機，是完全可以走向共贏發展的規模效應之路。

（三）最大化的社會效應

隨著社會經濟的發展，人們對物質和文化生活水平的要求也愈來愈高，對出行的要求也逐漸從單一的原始的交通需求變為與商業、休閑、居住相結合的多重出行體驗，追求出行的快捷性和舒適性。鐵路客站綜合體不僅僅是一個中轉站，一個旅客的集散地，也是一個為旅客和消費者提供充分和舒適的公共空間。和充滿多種社會經濟文化活動的場所。

1、綜合化的城市功能

對于東站交通樞紐綜合體而言，站房候車大廳長463米，寬143米，商業夾層近2萬平方米，具有優美的室內景致和寬闊的視野，擺放著近5000張舒適的座椅，引進了多種商業餐飲業態，以及金融、信息、咨詢等公共服務，既是候車區域，也是休閑場所；地下一層的出站層寬60米，兩端和東西廣場地下大廳相連，中間有多個與地鐵和出租車連接通道，整個空間長度超過600米。站區東、西廣場是以交通疏解、旅游集散、商貿展示為主導的區域，廣場地下空間分為三層，進行了多功能的開發利用；其中西廣場面向杭州主城區，東廣場緊鄰新城區；在功能系統化分區的基礎上，充分完備了城市公建配套設施，主要包括：市域短途客運站房、郵政支局、公交樞紐站房、旅游集散中心、公安警務用房、游船碼頭和大中型車輛停車場和地下停車庫等。這些系統化的功能構成了綜合體的框架。

2、城市交通現代化

杭州東站站區為環形高架路交通體系，城市交通路網主要由兩圈“井”字形主干路和快速路配套構成，鐵路線兩側有著較密集的道路相連，緩解了鐵路對城區的分隔影響。東站的換乘交通集中在廣場層和出站層之間，無論是鐵路與地鐵、公交、市域短途、旅游大巴和出租車及社會車之間的換乘都在室內進行；有兩條地鐵線路經過東站，目前在一條線路運營的情況下，分流了近一半到達旅客。站區內配置了100多部自動扶梯和垂直電梯，廣場層也配置了數十部，構成了綜合體內部立體交通體系。整個區域的城市交通體系徹底改變了往日的面貌，基本實現了現代化。

3、城市文化的象征

由于杭州城市發展戰略為東擴，形容為正在由“西湖時代”邁向“錢江時代”；因此，杭州東站綜合體的建筑形式以主站房為核心，建筑風格以“錢塘潮”為主題；站區西廣場兩側的建筑也以舒展、起伏的形態為設計原則，通過體量的虛實對比，形成波浪涌動的建筑造型，寓意了錢塘江“層波疊浪”的美好意境；站區東廣場建筑形態借鑒了“富春山居圖”的意境，將高層建筑的巨大體量轉化成高低錯落的兩組建筑群，并將高層和低層建筑整合為一個連續的整體，從而強化了“錢塘山水”的自然意境。整個綜合體有著錢塘江大潮一樣的動感，傳承了杭州“精致、和諧”的悠久歷史，走向“開放、大氣”的美好未來。周邊的園林式綠化和水景景觀的點綴，為旅客和市民提供了一個高雅、悠閑、便利的好場所，也為游客提供了一個現代觀光景點；它既是長三角地區的交通要道，又是城市的一處景觀。

三、我國鐵路客站綜合體的發展還有待完善

（一）建設體制有待統一

作為城市整體環境的一部分，城市發展的重要核心區域，鐵路客站綜合體對城市空間環境的影響是巨大的，不可能脫離其所在的城市地理區位環境、交通環境、自然環境和人文環境而單獨存在；客站綜合體的建設是一項大型復雜工程，是一項多企業、多行業、多功能的建筑項目，又是為眾人提供的大型公共設施，因此，客站綜合體的規劃設計建設，不只是鐵路、市政、地鐵、公交、出租汽車等各單位自行規劃設計所能解決的事，必須集這些單位的集體智囊，群策群力，這樣，才能確保設計規劃合理性，使機能得以實現，才能節省資金、人力和物力，避免因各自為戰，所造成的設施不全或設施過多，建筑群體不協調，影響景觀等弊端。如能打破行業、管理、投資體制的分隔，在屬地政府的統一領導下，成立統一的機構，統一規劃，統一資金、統一招標，統一施工，統一管理，成效可能會更好。

（二）經濟效益有待追求

客站綜合體在滿足自身功能需要的同時，還應充分實現經濟效益以維持自身的競爭力；相較于一般的客站，其交通系統的快捷，服務的效率，環境的品質，對各種功能要求的適應性，對其自身的經濟效益的發揮，都具有獨到的優勢。但是，現階段我國的大型客站綜合體與其投入相比，還難以達到經濟效益的目的，規模越大，運營成本越高；目前，以車站票價服務費為主的收入和部分商業廣告收入還不能支付運營費用和部分建設成本。因此，單純以大候車廳和大出站層為主的站房設計理念的經濟性還是欠缺的。應該結合我國實際的社會和人文環境，尤其是大型鐵路客站是高速鐵路發展的必然選擇前提下，分析具有我國特色的鐵路客站綜合體的設計對策，創造和提升鐵路客站綜合體的經濟效益。

（三）內外交通信息網絡系統有待完善

目前杭州鐵路客站綜合體與城市各區域和周邊城市公共交通還不夠完善，高效的城市交通網還未形成，沒有快速道路與城市的快速通道相連接，各種交通方式的銜接換乘還有待進一步加強；綜合體內部的立體交通網絡的設施數量不少，但是與綜合體各種功能結合程度較低。綜合換乘效率不高。運營后出現的“打的難”就是代表性的體現。對于客站綜合體這種龐大的空間系統，一套完善、便捷、明確的城市交通網和內部交通換乘系統是十分必需的，是其綜合功能效能發揮的關鍵。信息網絡系統雖然也有，但是，為旅客直接服務的范圍不夠廣、配置少，旅客和來到客站的人們應能查閱到來自當地各種各樣的資料，可以在這里獲取當地乃至全國道路交通、旅游、商業、醫院、停車場、生活設施、各類活動、天氣預報、科學情報等多種信息，還可以在地鐵車站、汽車站、商店、停車場等場所獲得交通信息及其它的信息。管理部門可以通過信息網絡直接獲取各種數據，了解現況，優化管理。其它諸如公用電話等設施也是不可缺的，有待落實。

（四）“以人為本”的理念有待落實

我國鐵路客站的管理要求通過各種方式到站的人流先經過高架層到達，再通過安檢進入到室內候車大廳，再經檢票口檢票上車；這樣做便于管理，但是，這種管理方式給旅客的出行帶來了諸多不便，尤其是乘坐地鐵和公交到達的旅客，也影響了其它類型消費者的消費行為。在國外，普遍的做法是采取開放的綜合體管理方式，盡可能使更多的人使用客站內的各種服務設施，而不僅僅局限于乘車的人。在大型客站綜合體站的建設運營中還是要堅持以人為本，以滿足人的需求為第一前提，為此而增加的投資是值得的。

目前，我國大型鐵路客站以杭州東站的開通運營為標志，取得了階段性重大成就；但是和國外優秀的同類項目相比，在一些方面還存在差距；隨著社會發展和周邊配套建設的完善，以及客站綜合體在運營中自身的建設提升，符合我國國情的大型鐵路客站綜合體必將發揮重要作用。

參考文獻：

[1]中鐵第四勘察設計院集團有限公司.改建鐵路杭州鐵路樞紐杭州東站擴建工程可行性研究報告.2008

[2]中南建筑設計院.杭州東站站房建筑設計方案.2008

第7篇：商業綜合體行業研究范文

關鍵詞：旅游綜合體；旅游發展階段；旅游地產

中圖分類號：F590.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）15-0153-02

一、旅游的發展過程

旅游從人類早期的生產活動發展到現代全球性的人類活動，大致經歷了古代旅游、近代旅游和現代旅游三個發展階段[1]。

1.古代旅行大致是從原始社會末期到工業革命初期這一漫長的歷史時期，以人們為趨利避害或者方便生產而進行的遷徙活動為特點。在工業革命之前相當長的歷史時期內，人們受限于交通的不便利以及對外界環境了解有限，人的活動范圍很小，非是因為利害關系或生產生存問題，人們很少離開自己的長期居住地。

2.近代旅游大致是從工業革命到二戰結束的1945年，這一時期真正標志著近代旅游產生的具體事件是1845年夏季，托馬斯·庫克首次組織了真正意義上的從萊斯特到利物浦的350人的團體消遣旅游，托馬斯·庫克本人擔任了該次旅行團的陪同和導游，而且在沿途還聘用了地方導游。到19世紀中葉，人類旅行活動的發展在很多方面都取得了很大的進步并表現出三個基本特征：（1）以消遣、愉悅為目的的外出旅行的人數大量增加，并發展成一定的規模，旅行活動在整個世界范圍內具有了普遍的社會意義。（2）商業性客運業得到了迅速的發展。以商業為目的運輸業的誕生和發展為人們旅游活動提供了很大的便利，推動了這個時期旅游業的發展。（3）團體旅行開始出現并得到一定的發展。

3.從二戰結束至今，現代旅游業得到了更加迅速的發展。特別是20世紀60年代以來迅速普及于世界各地的社會化大眾旅游，旅游方式也極為豐富多彩。這一時期的旅游業的發展呈現出了以下四個特點：（1）旅游主體逐步大眾化。（2）旅游的形式向多樣化發展。（3）旅游空間擴大化。（4）旅游目的的愉悅化以及實現途徑多樣化。

二、旅游綜合體的形成動因

旅游在經歷了古代、近代兩個發展階段后，在現代出現了如上文所述的四個特點。旅游主體的大眾化增加了社會旅游需求總量，旅游形式的多樣化豐富了人們參與旅游活動的方式，旅游空間的多樣化豐富了人們的旅游體驗內容，旅游目的的愉悅化以及實現途徑多樣化對旅游經營者提出了新的要求。旅游綜合體的正是應現代旅游目的的愉悅化以及實現途徑多樣化的特點誕生的，旅游綜合體的誕生主要有以下五個動因：

1.現代旅游者對旅游產品多樣化的需求。馬斯洛需求層次理論提出。人的需求分為五種，像階梯一樣從低到高，按層次逐級遞升，分別為：生理上的需求，安全上的需求，情感和歸屬的需求，尊重的需求，自我實現的需求。隨著經濟的發展，人們生活水平的提高，旅游者對旅游產品的需求也大為增加，對旅游產品品質的需求大為提高。按照國際慣例，旅游消費通常會經歷一個消費升級的過程，一般分為“觀光游—休閑游—度假游”三個階段。

2.旅游經營者對利潤的追逐。旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產社區為核心功能構架，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。也是一個旅游經濟系統。“旅游綜合體”的出現，是“旅游消費模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假的升級，景區發展模式從單一開發到綜合開發的升級，地產開發模式從傳統住宅地產到綜合休閑地產的升級”。三大升級共同作用的結果。從這個意義上看，旅游綜合體必然是推動中國旅游產業再次升級的主力引擎，作為產業升級領頭羊的旅游綜合體必然較其他旅游業態有更強的贏利能力，成為資本追逐的熱點。顯然資本的趨利性是旅游綜合體得以形成和發展的重要推動力。

3.各地提升地區旅游品牌形象的需要。隨著旅游業的升級，各地在打造本地區的地區旅游品牌時已經不再是單單考慮本地區現有的相對有優勢的旅游資源，旅游綜合體作為旅游產業升級的領頭羊，是各地區打造新型的休閑度假旅游品牌必不可少的選擇。

4.為所在地提供更多就業崗位。由于酒店、綜合休閑項目及物業管理項目都是勞動密集型行業，旅游綜合體對勞動力的需求相當大。一般來講，在國內一個中等規模的旅游綜合體需要的勞動力人數不低于1 500人，旅游綜合體在帶動地區就業，促進農村地區城鎮化方面，有著很顯著的促進作用。

5.推動產業轉型升級。以觀光為目的的旅游消費模式已經逐步被以綜合休閑度假為目的的旅游模式取代。與此相對應，單一的旅游景區開發模式也逐步過渡到旅游項目綜合開發的綜合體開發模式。旅游項目綜合開發同地產開發相結合，促進了地產開發模式由城市住宅地產開發到旅游休閑社區地產開發的升級。可見旅游綜合體的出現，是旅游消費模式、景區發展模式、地產開發模式升級共同作用的結果。

三、旅游綜合體的早期形態

第8篇：商業綜合體行業研究范文

關鍵詞：城市綜合體；成本管理；問題；對策

中圖分類號：F406.72文獻標識碼： A 文章編號：

引言

城市綜合體是隨著城市規模的擴大，城市文化程度的提高，而出現的一種特殊的城市形態，在我國國民經濟中占有十分重要的地位。一個好的城市綜合體，不但會帶動整個周邊土地、建筑價值，同時對提高城市居住水平、生活質量以及促進當地經濟發展起著非常重要的推動作用。有效的控制成本，有利于城市綜合體項目的可持續發展。

一、城市綜合體成本管理存在的突出問題

1、拿地拓展階段成本管理的突出問題

拿地拓展是城市綜合體開發的開始，這一階段在城市綜合體開發整個生命周期內雖然歷時較短，但對于城市綜合體項目開發的成功至關重要，因為城市綜合體是和土地直接相關的，土地成本的高低、土地市場前景好壞和項目后續的發展休戚相關。站在成本管理的角度，這一階段主要參與項目的投資可行性研究，進行成本調研和成本經濟性測算，提供可行性研究報告給與投資決策評審進行參考。成本管理人員需要根據土地屬性和招拍掛的條件進行成本信息調研，成本粗略測算，以便確定該項目是否值得投資，預估投資后可能的盈利和現金流等評價指標情況。

（1）前期成本調研不充分

對于規模型城市綜合體企業而言，在正式確定拿地之前都要進行該地塊成本調研的工作。然而，不少城市綜合體企業由于時間緊張和重視程度不夠，成本的前期調研往往流于形式或不充分。在投資可研時，直接參照公司原有項目的成本數據進行套用，沒有發現土地背后成本信息。

（2）缺乏有效合理的投資評估指標體系

在2003年前，土地轉讓的方式存在多種，在這個階段不少城市綜合體企業的拿地主要靠和政府溝通談判，以協議拿地的方式進行。這個階段基本上只要能談成功的地，由企業相關負責人根據大致的估算直接拍板決定，基本上沒有經過有效地投資評估。2003年以后，國家規范了土地的轉讓制度，要求土地必須實行公開的招拍掛制度，自此土地價格一路上揚。正規的城市綜合體企業開始重視拿地的可行性研究。需要根據土地的屬性對項目可能實現的投資回報進行測算，以決定企業最高可以承受什么價格的土地價格，從而決定土地出價金額。

但是，雖然拿地的可研被越來越多的房地產企業重視，但不少房地產企業的可行測算相對比較簡單，主要關注土地屬性、項目市場前景和項目盈利能力等方面，并沒有建立一套合理有效的投資評估指標體系。

2、規劃設計階段成本管理的突出問題

（1）規劃設計階段成本管理缺乏事前管理。在前期的定位、方案、施工圖階段，設計和市場相關部門處于主導地位。這個階段需要對項目的市場定位、目標客戶、建筑風格、產品類型、戶型配比、規劃方案進行深入研究，重新審視拿地可研階段的方案初判，看是否需要調整優化。在這個階段基本確定了項目后續的相關工作方向和范圍，據資料統計，前期設計階段對城市綜合體項目投資有較大影響，初步設計階段對投資的影響可能性達75%－95%。

然而在城市綜合體行業中，在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效管理。而此時成本管控如果不進行事前對規劃設計進行反饋，當擴初設計批復之后,存在的技術問題、費用問題都很難解決，出現了成本管理的“先天不足”。

（2）在城市綜合體成本管理過程中，在這個階段對于不同建筑的品質要求和部品件選擇時，成本管理往往是根據設計、設計的結果進行成本測算，下達成本指標。而沒有反向去進行對比分析，把不同品質、不同部品件的成本方面的數據反饋給設計和市場，提出成本管理的建議，進行事前管理。當設計方案確定后，項目的成本投入已經鎖定，一旦發現設計方案成本的問題為時已晚。

3、施工建設階段成本管理的突出問題

（1）設計變更、工程簽證管控不力，導致成本超支

設計變更和工程簽證工作是工程施工管理中很重要的一項內容，因為它內容廣泛，構成原因復雜，規律性較差，發生的時間長，難以確定其造價。因此，重視和搞好這項工作是建設單位正確確定工程造價、管理投資的依據。由于設計變更和工程簽證而調整的工程造價占整個單位工程竣工結算的比例，多則接近20%，少則也在6%左右，尤其在技改、技措工程中所占比例更大，大都在20%以上，有時甚至達到了40%。由此可見，加強設計變更和工程簽證的管理是建設單位的一項大事，應當高度重視。

（2）加強成本管理，需要城市綜合體動態地了解項目成本執行情況，是否存在超支風險，如果預期出現超成本風險需要提前采取成本管理的相關措施。然而，許多城市綜合體的動態成本管理還建立在簡單的合同臺帳上，合同臺帳不能及時地反映成本發生情況和簽證、變更最新信息，對于未簽訂的合同成本預期情況也不能進行反映。這樣就使得城市綜合體開發項目的動態成本反饋不及時，成本管理滯后。

4、竣工收尾階段成本管理的突出問題

竣工收尾階段對于城市綜合體項目開發而言是屬于開發流程的最后階段。在過去的十年中，這一階段的成本管控并不被城市綜合體所重視。因為房屋已經開發建設完畢，成本都已實際發生，成本管理已經不能對最終的利潤回報產生影響。雖然，項目的收尾對此項目成功還是失敗已經不會有什么影響了，但是，對后續的項目開發是非常重要的。當一個組織走過了10 年、20 年甚至更長時間，我們的積累如果隨著年月的增長而增長，那么，當我們在規劃一個項目時，就可以做出更準確、更符合自身情況的規劃。這將有助于的項目決策。同時，對以往過程的分析和判斷，可以幫助我們發現運營中存在的問題，判斷我們在行業中的專業水平。從而有的放矢的進行改革，提高的競爭力。

二、城市綜合體成本管理對策研究

1、決策階段成本管理

城市綜合體開發決策工作是成本管理的關鍵，決策的好壞將直接影響整個成本管理，因此，正確的投資決策是成本管理的前提。在決策立項階段，需要對成本管理進行可行性分析，以確保成本管理方案能夠以最小的成本支出，換取最大的經濟收益。首先，在項目決策投資過程中，策劃人員要先進行認真的市場調研，對項目的預期收入、成本、利潤、風險等進行預測，確定銷售凈利率、資金峰值比、內部收益率等。其次，要進行分析收入和成本，任何一份成本管理方案，最終都是要以可見的收入為目的，審算人員和財務人員應對市場材料、工程造價等最新動態信息進行了解，提高估算的準確率，做好資金鏈和現金流，做好成本和利潤的測算。最后是項目決定實施后，相關人員全面準確地估算建設項目的工程造價。

2、設計階段的成本管理

在設計階段，定奪好設計的方法是其中一個方面，而另一個方面是成本的管理和節約，不僅可以提高項目施工階段成本管理的有效化，還能夠讓工程項目取得良好的經濟效益、社會效益。

（1）實現嚴格的限額設計。在設計之時，加強技術的溝通，對設計內容展開詳細的定量分析，用數據綜合分析技術的可行性，充分考慮施工的經濟性，都要盡量采用高標準化設計，另外不但要嚴格管理設計方案的不合理變更，還有確保設計功能具備實現的可能性。設計一旦獲得批準，就應嚴格管理變更程序，不輕易變更設計，以保證工程竣工結算不突破總投資額。

（2）科學進行圖紙設計。在設計圖紙過程中，設計人員不僅要注重設計質量和期限，還要充分考慮設計對工程建設成本的重大影響。加強設計圖紙的審查工作，因為工程的變更對成本的影響首當其沖，所以盡量把工程變更管理在施工之前，，要克服設計方案的不足或缺陷，在工程施工之前進行所花費的代價最小，取得的效果最好。

（3）實現設計方案的最優化。房地產業在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作，利用設計招標選擇具有相當實力、有類似工程設計經驗的設計單位，通過對設計方案的擇優選擇，而設計方案不僅要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性，從中選擇設計質量較佳的設計單位，而在設計的過程中，總體的設計方案可以分階段委托設計，以深化設計方案的內容。

3、施工階段的成本管理

城市綜合體開發項目主要在施工期來進行資金的投入工作，施工階段也就成了管理開發項目成本的重要部分和階段。

（1）搞好價格管理，材料品質，設備質量，對于建材的行情要有一個適度的把握，嚴格按有關規定對材料的價格進行限制，差價水平保持在合理的基礎之上。

（2）對工程方案的嚴格管理，防止不合理變更情況的出現，建設單位要有自我約束的能力，建立工程洽商簽證管理制度，明確工程施工各個部門之間的職責，根據合同的工程需求，將項目任務具體下達。

（3）對于承包商的索賠要求審核應嚴格執行。按照合同來處理承包商的索賠請求，并對索賠材料詳加審查，加強預見性，強調及時性，做到盡量對于索賠事件進行避免。

（4）材料設備管理部門要做好材料設備采購的事宜，鑒于施工周期長，材料和設備價格的變動系數大，因此在施工前期，要選擇質優的材料和設備供應商，根據施工的工期，簽訂長期的材料供應合同，嚴格管理材料和設備的價格變動幅度。

結束語

總之，城市綜合體的經濟形勢也越來越復雜，要有效地管理項目成本，就要在項目的決策和實施的各個階段加強管理管理，從前期決策、規劃設計方案的確定、項目施工及采購等多方面采取措施，將成本管理的觀念運用到項目管理的各個環節，在提高項目競爭優勢的同時，讓城市綜合體獲得最大的經濟效益。

參考文獻：

[1] 張敏．淺析城市綜合體成本管理與管理[J]. 中國外資. 2013（01）

[2] 郭淑華. 城市綜合體成本管理存在的問題與對策[J]. 投資理財. 2012（04）

第9篇：商業綜合體行業研究范文

近年來，隨著電子商務不斷掀起熱潮，為傳統企業提供前端建站、后臺系統等電商技術服務的公司如雨后春筍般登臺，各種信息化服務也隨之面世。據美國市場研究公司IDC的報告稱，全球大數據技術和服務市場將在未來幾年保持31.7%的年復合增長率，2016年的總規模有望達到238億美元。就國內來說，可以排的上號的第三方技術服務商數量已經超過千家。

應該說，數據技術服務商的涌現，對大多數實體商業的互聯網技術不足帶來了一大補充。通過整合數據，分析數據，精準營銷等“無微不至”的技術服務推動下，實體商業+互聯網的發展速度大大提升。

海康威視的可視化應用

一般而言，每個商業綜合體在交付時都會部署大量傳統的安防系統，包括視頻監控、報警、門禁、停車場等，幾乎涉及到商業綜合體的所有關鍵場景。因此，有不少部分安防企業借助先局優勢，研發推出智慧應用，利用這些無處不在的安防終端設備為商業綜合體創造更大的商業價值。

同時，大數據正在促使安防行業從傳統的監控中心建設邁向數據中心建設，單一的數據也正在向多維數據轉變。大數據的應用將給用戶帶來全新的價值，而實現這一切的基礎，就是承載著安防大數據技術的產品和解決方案。

以視頻監控起家的海康威視，則利用了先行優勢圍繞“可視化”幫助購物中心的商家進行管理與經營。它可以將一個購物過程分成八個過程板塊。當消費者選定某個品牌之后，走進這家門店，和導購溝通情況選擇商品，之后是支付。這個過程完成之后，再買其他商品，或者去其他樓層，其他門店仍然會重復上面這樣一個流程。當把所有東西都選擇購買完成之后，消費者拿著商品離開商場。

海康威視在此基礎上提煉出六大核心數據，分別是視頻數據、客流數據、WIFI數據、人臉數據、停車場數據和消費數據，這六大數據集成在海康威視自己的購物中心綜合管理平臺層面。

之后在這些數據發現隱含內容，比如通過車牌號車標識別，來判斷車輛檔次把人的基礎框架框定，還有人臉攝像以及會員卡信息等，這樣組成一個對購物者最基礎的畫像的描述。有了顧客屬性之后，第二步便是記錄顧客行為，即他干了什么。海康威視提出兩個方面的內容依據，客流統計和客流定位。客流統計是把進入這個商場的人流數據信息進行統計，從時間維度、空間維度，甚至包括季節、天氣，節假日都可以有這樣數據統計的方式。最后是進入購物中心的客流動向，停留原因等。之后通過比較快捷、及時的方式把這些信息實時的推送到整個購物中心板塊運營管理者的手上。

對于購物中心商家來說，得出了客流數據、停車場數據，甚至人臉數據。這些自動采集的大量統計樣本數據可用于商業綜合體的消費人群的分析，以及客戶的消費習慣統計挖掘與分析。

米雅：最大的愿望是干掉收款機

杭州米雅信息科技有限公司董事長楊德宏則認為，只為客戶畫像是不夠的。“實際上零售業沒那么復雜。就購物中心來講，我覺得兩件事情：第一，選址選對。第二，招商招對。這兩件事做好了，購物中心的成功率80%就做對了。”真正要把零售商做好，把零售業做好，把消費者的體驗做好，首先把這兩件事做足，購物中心招的這些品牌是不是做到足夠的便宜。做的這些營銷活動是不是足以讓消費者感到他拿到真正的優惠。

在接受《中國連鎖》記者專訪時，楊德宏告訴記者他的第一桶金是靠賣收款機賺取，但米雅最大的愿望卻是要干掉收款機。他認為，收款機的功能并不都是有用的，比如打印出來作為退貨憑證的小票有90%以上都不會存放，而退貨憑證完全可以以電子形式發到顧客的手機里。“全世界有多少企業為了這個小票生產紙、墨盒、打印機，花這么多成本，但是這個給消費者不帶來價值。我們有理由把它干掉。”

楊德宏告訴記者，他從1995年開始做零售業IT，做了15年對消費者的調查，問到對什么不滿意時？始終有一項是對排隊不滿意。

“但是店面面積就那么大，增加不了更多的收款臺。收款方式流程也說這樣，我們必須要刷這個卡，刷完卡必須要打小票，必須得簽字。如何來對這個小事進行改變？讓消費者感到更多的實惠？讓消費者購物的時候感覺更多的體驗？”楊德宏說。

米雅做的第一件事是移動支付的接入，節省成本和空間，提升效率。成立一年半時間，已經為100多家企業10000多家門店做了移動支付的接入，比如永輝，華潤，優衣庫，耐克，京客隆，超市發，城鄉超市等，全國前一百名的零售商有一半已接入米雅系統。

楊德宏表示，門店系統升級是非常高效的，比如優衣庫全國300多家門店，通過后臺把前端的門店系統升級，一夜之間即可統一完成。但他同時也坦承，前期溝通比較長，也是比較困難的，畢竟直接關系到收銀系統，所以起初企業都會非常小心。

在楊德宏看來，那些大品牌商花大價錢請明星代言，打廣告，弄標語牌，其實和消費者并沒有多大關系。米雅思考的是，有多少營銷費用進了消費者的口袋？如何能夠讓這些供應商的營銷直接優惠到消費者的手中？

高成本 應用難

雖然技術服務層出不窮，但由于沒有明確的行業標準規范，野蠻生長的行業現狀使得商業信息化服務的成本始終高居不下，嚴重制約了整個實體零售行業的信息化進程，同時也變相地掣肘了商業信息化行業的發展。

尤其是傳統商業信息化服務的高成本問題，嚴重制約了整個實體零售行業的信息化進程。據了解，目前，實體零售行業想要實現信息化管理運營，往往要承擔一個較為高額的成本支出，不僅初次投入成本高，而且投入運營后還需根據企業的發展和規模的變化，面臨更新換代的問題，隨之而來的維護或者換新的設備成本同樣不菲；采購成本高，決策風險大，使得不少實體零售企業信息化的推進工作變得十分困難。

有業內人士指出，傳統的商業信息化服務門檻高，采購及決策成本高，傳統招標方式伴隨著較大的決策風險，企業新建的系統也很可能會出現各種各樣的問題。最終，企業商業信息化的進程極大受阻。

目前，整個實體零售行業的發展規模差不多已經達到30萬億元人民幣的容量，但中國小微企業的信息化程度還不到80%。實際上，大多數發展中的企業，并不知道哪套系統真正適合自己，或者說適合未來市場的需求，因為不同發展階段的實體零售企業的信息化的需求是不同的，也就無法提前預知結果。