投資性房地產核算方法精選(九篇)

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第1篇：投資性房地產核算方法范文

關鍵詞　分析；總結；預測

一、2008年《中級會計實務》考試總體情況分析

(一)中級職稱考試命題規律總結

國家組織的中級會計職稱考試，從多年的走勢和命題規律看。具有以下主要特點：

1.充分體現出知識更新的要求，“新內容”是絕對的重點。國家的新制度、新準則，其內容得以快速貫徹最有效的方式就是考試。筆者在以前的輔導體會中，多次提到過“新”就是“重中之重”的觀點，這是復習考試過程中必須牢記的。比如，在2007年職稱考試指定的教材中，新增加的內容主要集中在投資性房地產、金融資產、資產減值、所得稅、長期股權投資等章節當中，這幾章分值高達45分；而分散在其他章節體現出新內容考核的比如棄置費用、職工薪酬、商業實質判斷、每股收益、虧損合同等占13分。兩項合計大約為58分。

2.傳統的重點章節，不論內容如何變化，始終都是重點。比如，長期投資、資產負債表日后事項、會計政策、會計估計變更和前期差錯、合并會計報表等章節就是如此。2007年綜合題的第2題(18分)就出在此處。在復習考試中，全面、系統是必要的，但是，如果抓不住重點，“地毯式”推進，是不會取得好成績的。

3.各章命題分值具有“輪回性”特征。也就是說，各章分值在多年內具有類似拋物線式的變化規律。

(二)2008年中級職稱考試教材內容構成及命題走勢分析

2008年是新會計準則實施的第二年。由于2007年考試指定的教材已經是按最新會計準則編制的，所以，2008年的教材內容基本保持不變，只是對書中與新的法律、法規、制度不一致的地方進行了調整。這樣，考生可以對教材內容進行總體把握和分析。較為科學地預測出2008年的命題走勢。筆者強調的重點內容總體未變。在這些重點內容中，2007年已經考過的內容，在2008年整體出現的概率不大，有的知識點可能還會零星出現。但是，已經構成重點內容而在2007年還沒有來得及考核或考核不充分的內容，則一定是2008年考核的重點。

二、2008年《中級會計實務》考試應重點掌握的內容

筆者認為，以下內容值得關注(內容重要程度與排序先后無關)。

(一)投資性房地產的確認和計量

1.要明確投資性房地產的內涵，自用的以及作為存貨的房地產不屬于概念規范的內容。2.投資性房地產的初始確認和計量，主要把握對于符合定義的投資性房地產應當采用成本進行初始計量這一知識點就可以了。3.投資性房地產的后續計量，要明確可以采用成本模式和公允價值模式兩種計量方法。采用成本模式要計提折舊或攤銷，并且要計提減值準備；采用公允價值模式不計提折舊或攤銷，也不計提減值準備，而是根據公允價值的變動情況，適時調整賬面價值，并將其差額計入當期損益，這也是兩種模式的主要區別。新準則規定，“投資性房地產的后續計量具有成本和公允價值模式。通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式”。筆者對這一規定表示疑義：當投資性房地產已經滿足特定條件并采用公允價值模式進行了計量，而以后又增加的新的投資性房地產，又不具備特定條件時將如何計量?這種情況只能采用成本模式計量。而準則又不允許兩種模式同時存在。不知道此問題如何解決?4.投資性房地產的轉換和處置。轉換時一定要分清是哪種核算模式下的轉換。處置核算最重要的一點是其應用的科目：“其他業務收入”、“其他業務成本”，而不是人們習慣使用的科目即營業外收支。

(二)金融資產

本項內容從本質上說是舊內容，但是。新準則卻賦予其新的分類方式和核算形式，提出了新的核算要求，這是本項內容的總體特征。1.要明確四類金融資產的分類。這種分類既具有客觀性，更帶有主觀色彩。因此，這種分類沒有定律，考試中要特別注意題中的條件說明，看清楚題中涉及的金融資產劃分為哪一類。2.要明確各類金融資產的核算方法。各類資產核算方法的差別很大，一定不能混淆。3.取得金融資產過程中發生的交易費用，有的計入當期損益，有的計入成本。4.在這四類金融資產中，要重點掌握第一類和第四類。5.金融資產減值。明確哪類金融資產不計提減值準備，哪些計提減值準備；計提減值準備的金融資產。哪些可以轉回，哪些不得通過損益轉回，哪些干脆不能轉回。

(三)長期股權投資

這部分內容是永恒的重點，只要是會計考試，該內容就一定是主角。盡管2007年已經考了很多相關內容，但是，仍有出題的可能，不能掉以輕心。長期股權投資的核算，1.可以分成四塊：(1)對子公司的投資，采用成本法核算；(2)對合營單位的投資，采用權益法核算；(3)對聯營單位的投資，采用權益法核算；(4)其他投資，根據金融資產準則核算。2.分別掌握同一控制下的企業合并形成的長期股權投資和非同一控制下的企業合并形成的長期股權投資，熟悉各自的核算方法和程序。3.要把長期股權投資與企業合并及合并會計報表結合起來一同學習。

(四)職工薪酬的計算

新準則對職工薪酬賦予了很多新內容，其中，非貨幣性職工薪酬、辭退福利、以現金結算的股份支付等內容很重要，并且，也有一定難度，很容易出錯。

(五)企業發行可轉換債券

新準則規定，發行可轉換債券時。要對其包含的負債成份和權益成份進行分拆，將負債成份確認為應付債券，將權益成份確認為資本公積。另外，還涉及到轉換時的處理。本知識點由于難度大、所涉及的金額位數多、數字計算不能取整等因素的存在。十分容易丟分。

(六)購買固定資產、無形資產等延期付款而采用現值入賬

本知識點盡管不是很難，但是，計算比較繁瑣，尤其是未確認融資費用分攤很容易出錯，仍然需要十分謹慎。

(七)固定資產棄置費用

雖然這部分內容2007年已經考過，但只是一個判斷題。因此，仍然有進一步考核的空間和可能。棄置費用實際上分解為兩部分：一部分以現值的形式及如固定資產成本以計提折舊的方式實現補償：另一部分是以計人固定資產成本的棄置費用的現值部分為基數，按照相應的利率，采用分期計提利息的方式實現補償。

(八)無形資產研究階段與開發階段的劃分以及費用的不同處理方法

第2篇：投資性房地產核算方法范文

一、房地產企業成本核算的重要性

房地產成本核算新模式涉及到當今房地產企業在房地產開發運營過程中所發生的支出和費用的成本核算及成本核算的控制。成本核算在房地產企業具有舉足輕重的作用,它不僅能夠幫助房地產企業有效節約資金,提高利用率,而且通過成本核算反映出來的信息能夠幫助房地產企業領導層做出科學的決策,是推動房地產企業健康發展的重要力量。尤其是在現代市場經濟體制下,使得房地產企業不斷提高對成本核算的關注,逐漸提高了對成本核算的重視。由此可見,成本核算在房地產企業中的重要性。以下對其重要性進行具體分析:首先,房地產企業與其它類型企業有著明顯的區別,房地產行業經歷了狂熱到低迷的巨大變化,并且并不同于生產產品和提供服務為主的大部分企業。因此,成本核算在房地產企業的發展過程中有著十分重要的作用。其次,隨著現代市場經濟體制的不斷變化,房地產企業要面臨著不斷改革,規模越來越大,項目種類越來越多,房地產企業面臨著改革的過程中的諸多問題。無論是規模的擴大,還是項目種類的增加,都不開有效的成本核算體系予以支持。除此之外,有效的成本核算有助于企業強化內部管理,不斷提高房地產企業的管理能力,使社會資源實現合理配置。從人力資源的角度來看,針對房地產企業的實際人力資源情況,制定以此配套的成本核算制度,對工作人員隊伍進行精簡,為房地產企業節省了人力方面的投入資金,而且通過成本核算,能夠減輕工作人員的工作壓力,使各項工作更加科學,合理化,工作效率也得到大幅提高。從社會資源的角度來看,房地產企業信息資源存在著嚴重的不對稱,經常發生資源配置不合理的問題,導致一些寶貴的社會資源被浪費,造成了社會資源不足。第三,房地產企業的業務并非全部都是以營利為目的,其中,有些業務是不以營利為目的的,但是不盈利并不代表著無償服務,而屬于有償服務,有償服務說明在服務過程中資金產生流動,主要體現在支出及收入兩個方面。因此,為了避免房地產企業出現增加負擔,需采取成本核算。

二、房地產企業成本核算的特點

近年來,我國經濟體制改革取得了諸多成就,國家出臺了一系列措施和規定予以扶持房地產行業發展。因此,房地產企業作為與人民生活關系緊密的行業,更需要進行改革。就目前來看,房地產企業受到會計體制的影響,加之成本本身存在著非透明及非精確性等特點,因此,到目前為止,還沒有一套行之有效的機制對房地產企業的成本進行核算。對房地產企業的成本核算機制進行研究,已是迫在眉睫。房地產企業的成本核算包括在生產以及提供服務等環節中,所產生的有形和無形的勞動價值的總和核算。主要有以下幾方面特點:首先,不完全性。在對房地產企業進行成本核算時,有些項目即使有費用產生,但是并沒有對該項目進行明確的劃分,除此之外,并不是所有項目都有費用產生,因此,房地產企業成本核算具有不完全性。其次,成本核算方法不夠嚴格。房地產企業有條件進行成本核算,但是由于各種成本費用之間并沒有明確的規定,因此,在成本核算方法上不夠嚴格。

三、房地產企業成本核算的創新對策

成本核算是促進房地產企業健康發展的重要手段,因此,房地產企業要樹立正確的成本核算觀念,將成本核算與實際相結合,在不斷摸索的過程中總結經驗,最終形成適合本房地產企業的成本核算方法。

(一)建立健全成本核算機制

任何企業都離不開制度的支撐,任何活動都是在制度上建立起來的,尤其對于房地產企業來說,制度的建立要更加嚴格和規范,對制度的制定,要理論聯系實際,保證成本核算機制的科學性和合理性,并采取一系列的有效措施,保證成本核算機制得以真正落實,在今后的實際工作中,不斷總結,逐漸完善成本核算機制。健全的成本核算機制,能夠最大程度避免由特權等因素給成本核算帶來的影響,保證了成本核算結果的公正性和準確性。這就要求房地產企業首先需要建立起完善的定額管理制度,對引起超額的因素進行全面分析,在此基礎上,逐漸將此制度加以完善。其次,建立完善的財產物質登記盤存制度,無論是在前期記錄還是在后期處理上,都要保證其真實性。第三,建立完善的計劃價格制度,定期對房地產企業相關業務分攤成本差額。此外,房地產企業要對投入與質量之間的關系進行正確處理,即使成本降低,但服務質量絕對不能低,這種處理方式在短時間內看似對企業有利,但是從長遠來講,存在著諸多阻礙因素,因此,在進行成本核算時,需要對其進行足夠的論證,全方位分析,找出兩種之間的最佳契合點,真正實現既降低成本,又保證質量。同時,將計算機引用到成本核算工作中,不僅能夠減輕人工核算的壓力,大大提高工作效率,而且核算的結果更加準確。

(二)規范成本核算方法

首先,認真審核每一筆成本費用,對此項費用的必要性進行劃分。如果此項費用為必要開支,那么就要明確該成本的項目;其次,在進行成本核算時,要嚴格按照“權責發生制”原則進行,同時對對預提和分攤操作按照相關的標準進行準確區分;第三,將成本費用進行歸集和分配,將提供的服務和生產成本費用進行準確計算。此外,在收入符合國家規定的前提下,房地產企業費用開支要依據預算對其進行確定。并且對收入項目的屬性進行確定,即間接和直接成本,如果是直接成本,需要將其直接納入到成本中,如果是間接成本,需要對其進行分配,如果出現了支出大于規定金額的情況,那么需要房地產企業有效的方法將其解決。

(三)加強成本核算管理

第3篇：投資性房地產核算方法范文

【關鍵詞】 所得稅會計準則;房地產上市公司;盈利水平;實證檢驗

從2007年1月1日起新企業會計準則體系在上市公司中執行,其中所得稅會計準則的實施是我國所得稅會計的一次重大變革。目前,我國房地產行業經過20多年的發展,交易日趨活躍,在國民經濟中的作用日趨凸顯,已成為我國國民經濟支柱性產業之一,而所得稅會計準則的實施將不可避免地給房地產上市公司的盈利水平等方面帶來影響,因此對該影響的研究顯得十分必要。

一、所得稅會計準則的主要變化

與舊會計制度相比,所得稅會計準則的變化主要體現在規定采用資產負債表債務法核算所得稅,并提出了暫時性差異與遞延所得稅資產、遞延所得稅負債的新概念。

暫時性差異是指隨時間推移可逐漸轉回的資產或負債賬面價值與計稅基礎之間的差異,該差異在未來資產收回或負債償還時,會產生應納稅或可抵扣金額。按照對未來期間應稅金額的影響,暫時性差異可分為應納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異。

遞延所得稅資產和遞延所得稅負債是所得稅準則的核心,也是貫徹資產負債觀的具體體現。企業一方面應將由于可抵扣暫時性差異導致的可抵扣未來期間所得稅的金額確認為遞延所得稅資產;另一方面應根據應納稅暫時性差異導致的未來期間應交所得稅的金額確認為遞延所得稅負債。

二、所得稅會計準則對房地產上市公司盈利水平的影響分析

所得稅會計準則要求采用資產負債表債務法核算所得稅,確認的所得稅費用包括當期所得稅費用和遞延所得稅費用,與采用應付稅款法時所得稅費用即為當期所得稅不同。少數房地產上市公司原采用納稅影響會計法,在準則實施后可平穩過渡,影響較小;而絕大多數房地產上市公司原采用應付稅款法,所得稅核算方法的變更必定會造成所得稅費用的重大調整,對凈利潤、每股盈余等盈利指標影響較大。具體來說,所得稅核算方法變更后需要將暫時性差異對所得稅的影響金額遞延和分配到以后各期,并將在以后期間內轉回。在轉回前,對于可抵扣暫時性差異大于應納稅暫時性差異的公司,當期所得稅費用更少,凈利潤更多,盈利水平上升;對于應納稅暫時性差異大于可抵扣暫時性差異的公司,當期所得稅費用更多,凈利潤更少,盈利水平下降。

筆者對房地產行業全部78家上市公司的變更情況進行了查詢,發現原采用納稅影響會計法的僅有6家,原采用應付稅款法的有72家,變更比例高達92.31%。由于2007年是所得稅會計準則實施的第一年,該影響體現得較為明顯,因此表1從上述72家公司中隨機選取了15家,對其2007年確認的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債占全部遞延稅項的比例進行統計,結果如圖1所示。

從圖1中可以清晰地看到,在所得稅會計準則實施后的第一年,15家房地產上市公司確認的遞延所得稅資產比例最高達到12.83%,而遞延所得稅負債比例最高僅有3.67%,且從整個分布趨勢來看,遞延所得稅資產也明顯大于遞延所得稅負債。因此可以得出一個大致的結論:所得稅會計準則實施后,大部分房地產上市公司需要變更所得稅核算方法,而且在變更后,確認遞延所得稅資產較多,確認遞延所得稅負債較少,這將導致房地產上市公司盈利水平的上升。

三、實證檢驗

(一)提出假設

由于近年來土地價格和其他成本的增加,房地產上市公司紛紛計提減值損失,加上未決訴訟、質量保證、收取預收款等原因,會形成較大數量的遞延所得稅資產。采用公允價值模式計價的投資性房地產由于公允價值增加等原因,會形成遞延所得稅負債。但對于主要經營普通居民住宅的房地產上市公司來說,作為存貨的房地產遠遠大于投資性房地產,因此確認的遞延所得稅負債不多。通過上述分析可知,房地產上市公司確認的遞延所得稅資產較多,確認的遞延所得稅負債較少,在所得稅會計準則實施后,凈利潤、每股收益等盈利指標會受到有利影響。因此,提出以下假設。

假設一:房地產上市公司確認的遞延所得稅資產普遍大于遞延所得稅負債。

假設二:所得稅會計準則實施將對房地產上市公司的盈利指標產生有利影響。

(二)變量設計與數據收集

深市與滬市共有78家房地產上市公司,剔除被ST的5家后,本文在其中隨機選取40個樣本,并以其2007年中報、2007年年報、2008年中報、2008年年報、2009年中報公布的數據為分析對象,利用Spss17.0統計軟件對該數據進行分析,數據來源于CSMAR數據庫及巨潮資訊網。

(三)檢驗與分析

1.檢驗假設一:房地產上市公司確認的遞延所得稅資產普遍大于遞延所得稅負債。

H0∶μ1=μ2;H1∶μ1>μ2

分別在每個會計期間下都進行一次配對樣本t檢驗,顯著性水平α=5%,結果如表2所示。

四、結論與建議

由上述分析可以得知,房地產上市公司確認的遞延所得稅資產普遍大于遞延所得稅負債,所得稅會計準則實施后盈利水平上升。相對于原采用的應付稅款法來說,現采用的資產負債表債務法體現了資產負債觀,實現了所得稅費用與當期會計利潤的配比,減少了會計和稅法二者口徑不一致引起的稅后利潤的波動,更加公允地反映了房地產上市公司的財務狀況――資產和負債未來將會產生更多實際現金流量,提供了更多決策有用的信息。基于此,提出以下建議。

首先,企業的利益相關者及監管部門應盡快實現收入費用觀向資產負債觀的轉變。長期以來,收入費用觀已經深入人心,而所得稅會計準則貫徹的是資產負債觀,強調資產負債表對財務狀況真實公允的反映,在該準則下提供的信息更能滿足決策者的需要。因此,應當逐步改變以往過度依靠收益指標的做法,為會計報表概念基礎從收入費用觀轉移到資產負債觀創造條件。

其次,相關部門應加強對所得稅會計準則實施過程的監管。由于準則實施后有可能增加企業的盈余管理空間,相關部門應關注房地產上市公司在確認遞延所得稅資產時,是否嚴格遵循準則規定的確認條件,并督促其在資產負債表日對遞延所得稅資產的賬面價值進行復核。

最后,在所得稅會計準則的實施過程中,相關部門有必要進一步研究制訂相關細則和補充規定,規范上市公司遞延所得稅資產和遞延所得稅負債的確認、計量及相關信息披露。

【主要參考文獻】

[1] 林連清.新會計準則對我國房地產行業的影響分析[J].會計之友,2006(12):75-76.

[2] 曾文蘭.淺析新會計準則對房地產行業的影響與對策[J].商場現代化,2007(1):354-355.

[3] 鄒文利.新會計準則對房地產企業的影響及對策[J].發展研究,2007(9):84-86.

第4篇：投資性房地產核算方法范文

以上科目新準則均有設置，其核算內容與原制度相應科目的核算內容基本相同。調賬時，應將以上科目的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬。

（二）“短期投資”和“短期投資跌價準備”科目

新準則沒有設置“短期投資”和“短期投資跌價準備”科目，而設置了“交易性金融資產”和“可供出售金融資產”科目，并要求分別“成本”、“公允價值變動”進行明細核算。調賬時，企業應當根據新準則的劃分標準將原制度中的短期投資重新劃分為交易性金融資產和可供出售金融資產。

企業應當按照首次執行日的公允價值自“短期投資”和“短期投資跌價準備”科目轉入“交易性金融資產（或可供出售金融資產）——成本”科目；原賬面價值與首次執行日公允價值的差額相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目金額。

（三）“應收補貼款”科目

新準則沒有設置“應收補貼款”科目。調賬時，企業應“應收補貼款”科目的余額轉至“其他應收款”科目。

（四）“物資采購”、“在途物資”、“原材料”、“包裝物”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“庫存商品”、“商品進銷差價”、“委托加工物資”、“受托代銷商品”、“待攤費用”和“存貨跌價準備”科目

新準則設置了“材料采購”、“在途物資”、“原材料”、“包裝物及低值易耗品”、“材料成本差異”、“庫存商品”、“商品進銷差價”、“委托加工物資”、“受托代銷商品”、“待攤費用”和“存貨跌價準備”科目，核算內容與原制度相同。

調賬時，應將“物資采購”科目的余額轉入“材料采購”科目；將“包裝物”科目和“低值易耗品”科目的余額一并轉入“包裝物及低值易耗品”科目；將“庫存商品”科目的余額轉入“庫存商品”科目，對于房地產開發企業的開發產品也可以將其金額轉入“開發產品”科目，對于農業企業收獲的農產品也可以將其金額轉入“農產品”科目；其他科目的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬。

另外，新準則還增設了“投資性房地產”科目，對農業企業專設了“消耗性生物資產”科目，對建造承包商專設了“周轉材料”科目。調賬時，應將原存貨項目中屬于投資性房地產、消耗性生物資產或周轉材料的金額自有關科目轉入“投資性房地產”、“消耗性生物資產”或“周轉材料”科目。

（五）“自制半成品”、“委托代銷商品”和“分期收款發出商品”科目

新準則沒有設置“自制半成品”、“委托代銷商品”和“分期收款發出商品”科目，而設置了“發出商品”科目。

調賬時，應將“自制半成品”科目的余額轉入“生產成本”科目；將“委托代銷商品”科目的余額轉入“發出商品”科目；對“分期收款發出商品”科目的余額進行分析，其中尚未滿足收入確認條件的發出商品部分轉入“發出商品”科目，已經滿足收入確認條件的發出商品部分轉入“主營業務成本”科目。企業也可沿用“委托代銷商品”科目核算委托其他單位代銷的商品。

（六）“長期股權投資”科目

新準則設置了“長期股權投資”科目，但其核算內容和核算方法與原制度相比有所變化，另外新準則還設置了“交易性金融資產”和“可供出售金融資產”科目。調賬時，企業應對“長期股權投資”科目的余額進行分析。

1.對于同一控制下企業合并產生的長期股權投資，“長期股權投資——股權投資差額”科目余額全額沖銷，并相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目；“長期股權投資——投資成本、損益調整、股權投資準備”科目余額一并轉入“長期股權投資——投資成本”科目。

2.對于非同一控制下企業合并產生的長期股權投資，“長期股權投資——股權投資差額”科目的貸方余額全額沖銷，并相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目；“長期股權投資——投資成本、損益調整、股權投資準備”科目余額以及“長期股權投資——股權投資差額”科目的借方余額一并轉入“長期股權投資——投資成本”科目。

3.對合營企業、聯營企業的長期股權投資，“長期股權投資——股權投資差額”科目的貸方余額全額沖銷，并相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目；“長期股權投資——投資成本”科目余額以及“長期股權投資——股權投資差額”科目的借方余額一并轉入“長期股權投資——投資成本”科目、“長期股權投資——損益調整、股權投資準備”科目余額。

投資企業對被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資，應將“長期股權投資”科目直接轉至新賬，也可沿用舊賬。

企業應當將上述三類投資相對應的長期股權投資減值準備金額自“長期投資減值準備”科目轉入“長期股權投資減值準備”科目。

投資企業對被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且能夠可靠計量其公允價值的長期股權投資，應當根據新準則的劃分標準重新劃分為交易性金融資產和可供出售金融資產。按照其首次執行日公允價值自“長期股權投資”和“長期股權投資減值準備”科目轉入“交易性金融資產（或可供出售金融資產）——成本”科目；原賬面價值與首次執行日公允價值的差額相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目金額。

（七）“長期債權投資”科目

新準則沒有設置“長期債權投資”科目，而設置了“交易性金融資產”、“持有至到期投資”和“可供出售金融資產”科目。調賬時，企業應當按照新準則的劃分標準，將原制度中的長期債權投資重新劃分為交易性金融資產、持有至到期投資和可供出售金融資產。

1.屬于交易性金融資產或可供出售金融資產的部分，按照其首次執行日的公允價值自“長期債權投資”和“長期投資減值準備”科目轉入“交易性金融資產（或可供出售金融資產）——成本”科目；原賬面價值與首次執行日公允價值的差額相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目金額。

2.屬于持有至到期投資的部分，將“長期債權投資——面值（或本金）、溢折價、應計利息”科目的余額分別轉入“持有至到期投資——投資成本、溢折價、應計利息”科目，自首次執行日改按實際利率法計算確定利息收入。已計提減值準備的，將相應減值準備的金額自“長期投資減值準備”科目轉入“持有至到期投資減值準備”科目。

（八）“委托貸款”科目

新準則沒有設置“委托貸款”科目。調賬時，應將“委托貸款——本金、利息”科目的余額分別轉入“持有至到期投資——投資成本、應計利息”科目。已計提減值準備的，將相應減值準備的金額自“委托貸款——減值準備”科目轉入“持有至到期投資減值準備”科目。

（九）“應收融資租賃款”、“融資租賃資產”和“未實現融資收益”科目

新準則沒有設置“應收融資租賃款”科目，而設置了“長期應收款”和“未實現融資收益”科目，另外對租賃企業專設了“融資租賃資產”科目。調賬時，應將“應收融資租賃款”科目的余額轉入“長期應收款”科目；一般企業將“融資租賃資產”科目的余額轉入“固定資產清理”科目，租賃企業則將“融資租賃資產”科目的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬；將“未實現融資收益”科目的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬。

企業采用遞延方式分期收款、實質上具有融資性質的經營活動，

調賬時已滿足收入確認條件的，應按應收合同或協議余款借記“長期應收款”科目，按其公允價值貸記“主營業務收入”等科目，按差額貸記“未實現融資收益”科目。

（十）“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”、“工程物資”、“在建工程”、“在建工程減值準備”、“固定資產清理”、“無形資產”和“無形資產減值準備”科目

新準則設置了“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”、“工程物資”、“在建工程”、“固定資產清理”、“無形資產”和“無形資產減值準備”科目，其核算內容與原制度相應科目的核算內容相同。

新準則沒有設置“在建工程減值準備”科目，而增設了“投資性房地產”和“累計攤銷”科目，對農業企業專設了“生產性生物資產”、“生產性生物資產累計折舊”和“公益性生物資產”科目，對石油天然氣開采企業專設了“油氣資產”、“累計折耗”和“油氣資產減值準備”科目。

調賬時，應將“固定資產”（投資性房地產、石油天然氣開采企業的油氣資產除外）、“累計折舊”（采用公允價值模式計量的投資性房地產、油氣資產已計提的折舊除外）、“固定資產減值準備”、“工程物資”、“在建工程”、“固定資產清理”、“無形資產”（投資性房地產、商譽除外）和“無形資產減值準備”科目的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬；將“在建工程減值準備”科目的余額轉入“在建工程”科目貸方。

存在投資性房地產并且按照新準則采用成本模式計量的，應將投資性房地產的賬面余額自“固定資產”或“無形資產”科目轉入“投資性房地產”科目；投資性房地產采用公允價值模式計量的，應當按照首次執行日投資性房地產的公允價值自“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”或“無形資產”、“無形資產減值準備”科目轉入“投資性房地產——成本”科目，原賬面價值與首次執行日公允價值的差額相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目金額。

農業企業應將“生產性生物資產”和“生產性生物資產累計折舊”科目的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬；將“公益林”科目的余額轉入“公益性生物資產”科目。

石油天然氣開采企業應將油氣資產及其累計折舊金額、減值準備金額自有關科目轉入“油氣資產”、“累計折耗”和“油氣資產減值準備”科目。對于首次執行日滿足預計負債確認條件且該日之前尚未計入資產成本的棄置費用，應增加該項資產成本，并計入預計負債；同時，將應補提的折舊（折耗）計入“累計折耗”科目，并相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目。

（十一）“商譽”科目

原制度中商譽項目在“無形資產”科目中核算，新準則增設了“商譽”科目，并且核算內容和核算方法有所改變。調賬時，對于同一控制下企業合并，原已確認商譽的攤余價值應全額從“無形資產”科目中沖銷，并相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目金額。

對于非同一控制下企業合并，原已確認商譽的攤余價值應從“無形資產”科目轉入“商譽”科目；原合并合同或協議中約定根據未來事項的發生對合并成本進行調整的，如果首次執行日預計未來事項很可能發生并對合并成本的影響金額能夠可靠計量的，應當按照該影響金額調整已確認商譽的賬面價值；首次執行日，還應對商譽進行減值測試，發生減值的，則以計提減值準備后的金額確認。

（十二）“長期待攤費用”和“待處理財產損溢”科目

新準則設置了“長期待攤費用”和“待處理財產損溢”科目，其核算內容與原制度相應科目的核算內容基本相同。調賬時，應將以上科目的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬。

（十四）“遞延所得稅資產”和“遞延所得稅負債”科目

原制度要求采用納稅影響會計法進行所得稅會計處理的企業設置“遞延稅款”科目，而新準則設置了“遞延所得稅資產”和“遞延所得稅負債”科目，其核算方法與原制度相比有所變化。

調賬時，企業應計算首次執行日資產、負債的賬面價值與計稅基礎不同形成的暫時性差異的所得稅影響，并計入“遞延所得稅資產”或“遞延所得稅負債”科目，同時追溯調整“年初未分配利潤”和“盈余公積”科目金額。

（十五）“短期借款”、“應付票據”、“應付賬款”、“預收賬款”、“代銷商品款”、“應付股利”、“應付利息”、“其他應付款”和“預提費用”科目

以上會計科目新制度均有設置，其核算內容與原制度相應科目的核算內容相同。調賬時，應將上述科目的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬。

（十六）“應付短期債券”科目

新準則沒有設置“應付短期債券”科目，而設置了“交易性金融負債”科目。調賬時，對于企業持有的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債和直接指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，應按其首次執行日公允價值自“應付短期債券”等科目轉入“交易性金融負債——成本”科目；原賬面價值與首次執行日公允價值的差額相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目金額。

（十七）“應付工資”、“應付福利費”、“應交稅金”和“其他應交款”

新準則設置了“應付職工薪酬”和“應交稅費”科目，其核算內容與原制度相應科目的核算內容相同。調賬時，應將“應付工資”和“應付福利費”科目的余額轉入“應付職工薪酬”科目，將“應交稅金”和“其他應交款”科目的余額轉入“應交稅費”科目。對于首次執行日存在的解除與職工的勞動關系計劃，滿足預計負債確認條件的，應將因解除與職工的勞動關系給予補償而產生的負債計入“應付職工薪酬”科目，并相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目。

（十八）“待轉資產價值”科目

新準則沒有設置“待轉資產價值”科目。調賬時，應將“待轉資產價值”科目余額扣除應交所得稅后的金額轉入“營業外收入”科目，將應交所得稅金額轉入“遞延所得稅負債”科目。

（十九）“預計負債”科目

新準則設置了“預計負債”科目，但核算方法與原制度相比有所變化。調賬時，應將“預計負債”科目的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬。對于首次執行日滿足預計負債確認條件的重組義務，應計入預計負債，并相應調整“盈余公積”和“年初未分配利潤”科目；對于首次執行日滿足預計負債確認條件且該日之前尚未計入資產成本的棄置費用，應計入預計負債，并增加資產成本。

（二十）“長期借款”、“應付債券”、“長期應付款”、“未確認融資費用”和“專項應付款”科目

新準則設置了“長期借款”、“長期債券”、“長期應付款”、“未確認融資費用”、“專項應付款”科目，其核算內容與原制度相應科目的核算內容相同。調賬時，應將“應付債券”科目的余額轉入“長期債券”科目；其他科目的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬。

（二十一）“實收資本”科目

新準則設置了“實收資本”科目，其核算內容與原制度相應科目的核算內容相同。調賬時，應將“實收資本”科目的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬。

（二十二）“資本公積”科目

新準則“資本公積”科目的核算內容較原制度有所增加。調賬時，應將“資本公積——資本（或股本）溢價”科目的余額直接轉入“資本公積——資本（或股本）溢價”科目，將“資本公積”科目下其他明細科目的余額一并轉入“資本公積——其他資本公積”科目。

（二十三）“盈余公積”科目

新準則設置了“盈余公積”科目，其核算內容與原制度相應科目的核算內容相同。調賬時，應將“盈余公積”科目金額經有關調整后的余額直接轉至新賬，也可沿用舊賬。

（二十四）“本年利潤”科目

新準則設置了“本年利潤”科目，其核算內容與原制度相應科目的核算內容相同。由于“本年利潤”科目年末無余額，不需要進行調賬處理。

（二十五）“利潤分配”科目

新準則設置了“利潤分配”科目，其核算內容較原制度相應科目的核算內容有所增加。調賬時，應將“利潤分配－－未分配利潤”科目金額經有關調整后的余額轉入新賬，也可沿用舊賬。

第5篇：投資性房地產核算方法范文

關鍵詞：稅前扣除 優惠政策 納稅籌劃

房地產開發企業的經營具有復雜性、多樣性和生產周期長、投資數額大、往來對象多、市場風險不確定等特點，其開發經營活動不同于其他企業。從我國當前的稅收體制來看，涉及到房地產企業的稅種數量非常多，因此稅負比較繁重。而在房地產企業的所有稅種中，企業所得稅所占比重最大，因此有必要對企業所得稅進行科學籌劃。企業所得稅法對稅前扣除項目和稅收優惠的規定較多，彈性很大，房地產企業從稅前扣除項目和稅收優惠兩方面進行考慮，將具有很大的納稅籌劃空間。

一、稅前扣除項目的納稅籌劃

房地產企業所得稅的計稅依據是應納稅所得額，而應納稅所得額的大小取決于收入和扣除項目兩個因素。因此把握好所得稅的稅前扣除是房地產企業所得稅納稅籌劃的關鍵。

（一）會計核算方法的選擇

房地產企業通過選擇不同的會計核算方法，可以增加成本，達到減輕稅負或延緩納稅的目的。房地產企業所得稅稅前扣除的會計核算方法籌劃主要包括以下兩個方面。

1.存貨計價方法的籌劃。房地產企業的存貨量較大，且受宏觀調控的影響價格波動較大，一般通過影響企業的主營業務成本來影響企業的應納稅所得額，進而影響企業應納稅額的計算。企業所得稅法規定，存貨的計價方法有后進先出法先進先出法加權平均法移動加權平均法和個別計價法等多種方法可供選擇，這就為發出存貨的成本扣除提供了籌劃的空間。在通貨膨脹的情況下，采用后進先出法企業耗用原材料的成本較高，有利于減少當期應納稅所得額；反之，在通貨緊縮的情況下，采用先進先出法則有利于減少當期應納稅所得額。

2.固定資產折舊的籌劃。固定資產在房地產企業中的比重很大，因此需重點考慮固定資產的稅務籌劃。然而，企業所得稅法對折舊方法作了限制性規定，即固定資產一般按照直線法計算的折舊準予扣除，因此對固定資產的稅務籌劃只能從折舊年限和預計凈殘值方面入手。一是盡量縮短折舊年限，可以使后期成本費用前移，減輕企業前期所得稅負擔，延遲繳納所得稅，視同于從國家財政取得了一筆無息貸款。二是合理預計凈殘值，新的會計制度及稅法只要求根據固定資產的性質和消耗方式，合理確定固定資產的預計凈殘值，但并沒有做出具體的規定，因此房地產企業可以對固定資產的預計凈殘值進行合理納稅籌劃。

（二）職工薪酬的籌劃

1.工資、職工福利費、工會經費、職工教育經費支出的籌劃。企業所得稅法規定，企業發生的合理的工資、薪金支出，準予在稅前扣除；職工福利費、工會經費、職工教育經費支出分別在不超過工資薪金比例的14%、2%和2.5%的范圍內扣除，對職工教育經費超出限額部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。因此房地產企業要制定合理的支出分配方案，將工資、職工福利費、工會經費、職工教育經費納入企業的財務預算計劃，充分發揮其抵稅效應。在稅務籌劃中要注意，工資薪金在結合同行業、同地區水平的同時，發放金額在一定時期要相對固定，若有調整也應有序進行；職工福利費應單獨設置賬冊，并進行準確核算；撥繳的工會經費，必須取得工會組織開具的《工會經費收入專用收據》，否則不得稅前扣除；職工教育經費支出可以和帶薪休假相結合，從而給職工創造寬松的休閑學習機會，不僅為企業培養了人才，有利于技術創新，而且提高了職工的工作積極性。

2.五險一金的籌劃。稅法規定，企業依照有關部門為職工繳納的基本養老保險、基本醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險、住房公積金等費用，應準予扣除；企業為投資者或者職工支付的補充養老保險、補充醫療保險，在國務院財政、稅務主管部門規定的范圍和標準內，準予扣除；企業為特殊工種職工支付的人身安全保險費允許扣除。因此房地產企業應充分利用這些規定，足額購買，為職工安排好福利方案。這樣不僅增加稅前扣除成本，降低企業所得稅，又遵守了法律、法規；而且更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

（三）利息費用的籌劃

房地產企業生產周期長，投資數額大，需要籌措大量的資金，其中借款是籌資的重要渠道，由于借款產生的利息費用金額會很大，因此利息費用的籌劃很有必要。

1.借款渠道的籌劃。企業所得稅法規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分不得稅前扣除。因此房地產企業在籌資時，應盡量向金融機構借款，或發行企業債券，避免高息借款，使得超標部分不得稅前扣除。如果資金確實周轉困難，取得高息借款，則應盡量將高息分散于費用項目，例如管理費用、銷售費用等，從而擴大稅前扣除的范圍。

2.利息支出處理方式的籌劃。稅法上對性質不同利息支出有不同的處理方式，費用化的利息可以在當期計稅時扣除，而資本化的利息一般分期扣除，顯然對利息支出的不同處理會產生不同的計稅影響。納稅籌劃途徑可以考慮以下方面：一是房地產企業在開辦初期往往處于虧損狀態，利息支出應盡量予以資本化，而以后年度計稅時作為費用扣除；二是當企業處于盈利年度時，利息支出應予以費用化，盡早實現計稅扣除。

（四）虧損的籌劃

1.虧損額的籌劃。企業所得稅法規定，企業年度發生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過五年。因此合理確定房地產企業的虧損額，最大限度地進行彌補，顯然可以獲得一定的稅收收益。房地產企業如果能夠預測虧損當年后五年內的盈利額可以彌補當年的虧損，那么擴大當年的虧損顯然是有利的，這就要求企業進行有效的稅收籌劃。首先，要通過銷售方式等推遲收入的確認；其次要正確核算和增加不征稅收入和免稅收入額，例如國債利息收入、符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益等免稅收入；最后，要盡量增加當期扣除。

2.匯總納稅的籌劃。企業在匯總計算繳納企業所得稅時，其境外營業機構的虧損不得抵減境內營業機構的盈利。但是境內總機構和分支機構可盈虧相抵，因此房地產企業在總機構盈利的情況下，可考慮設立分支機構。因為設立初期的分支機構往往是虧損的，那么總機構匯總繳納時，就可降低企業所得稅的稅負，獲得虧損抵稅的利益。

二、利用稅收優惠進行籌劃

（一）加計扣除優惠的籌劃

1.企業研發費用的籌劃。企業所得稅法規定，對于企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按照規定實行100%扣除的基礎上，再按照研究開發費用的50%加計扣除；形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。因此，房地產企業納稅人應注意分清研究開發費用的費用化和資本化。如果構成無形資產，則不能在當期全額扣除，要按照無形資產攤銷的有關規定處理。房地產企業在設立初期企業經常是虧損的，應盡量使開發費用資本化；而在以后年度盈利期，應盡量使開發費用費用化，增加稅前扣除金額，從而發揮研發費用加計扣除的抵稅效應。

2.安置特殊就業人員的稅收籌劃。企業所得稅法規定，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除，安置殘疾人員要按照《中華人民共和國殘疾人保障法》的規定處理有關事務，否則不能享受加計扣除。因此房地產企業在一定的合適的崗位可以安排殘疾人員工作，不僅可以多獲得稅前扣除利益，而且為社會提供更多的就業機會，更好地保障弱勢群體的利益，樹立良好的企業形象。

（二）投資方向的納稅籌劃

對國家支持的產業和項目，企業所得稅法規定了比較優惠的稅收政策，因此房地產企業為了獲得稅收籌劃利益，需考慮到其投資方向。

1.對三類固定資產投資的籌劃。稅法規定，企業購置環境保護、節能節水、安全生產等專用設備，該專用設備投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度結轉抵免。房地產企業需要注意的是：專用設備應在《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定范圍內；享受優惠的房地產企業，應當實際購置并自身實際投入使用；如果購置的專用設備在5年內轉讓、出租的，應當停止享受企業所得稅優惠，并補繳已經抵免的企業所得稅稅款。目前國家不斷加強環境保護和治理，企業用于環境保護方面的投資也越來越大，因此，要充分利用該政策進行稅收籌劃。房地產企業可以充分考慮這些規定，在購置以上三類設備時，要充分考慮到必須是企業所得稅優惠目錄中的專用設備，而且注意年限限制，以使企業稅負達到最低。

2.投資行業的籌劃。稅法規定，企業從事國家重點扶持的公共基礎設施項目的投資經營的所得，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業所得稅，第四年至第六年減半征收企業所得稅，即三免三減半；從事包括公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開發利用、節能減排技術改造、海水淡化等符合條件的環境保護、節能節水項目的所得，三免三減半。享受稅收優惠的開始時間為第一筆生產經營收入，因此要選擇好第一筆生產經營收入的時間。因為一旦優惠期限開始，那么無論企業盈虧，優惠固定期限都必須連續計算，不得更改。而房地產企業在投入初期，投入較大，虧損多盈利少，幾乎沒有應稅所得，如果急于享受此優惠政策，就會“白享”優惠之名。若投資時間處于下半年，可盡量延遲到第二年開始確認收入，這樣第二年才能完全享受稅收優惠。X

參考文獻：

第6篇：投資性房地產核算方法范文

關鍵詞：投資性企業；會計核算；存在問題；解決對策

一、投資性企業中會計核算的重要意義

在企業總體的經營管理活動當中，需要會計里對企業在一定期間內各項經濟變動情況進行計算和預測，并且根據當前市場發展新情況，制定出同發展相適應的經費預算，是企業在運用資金方面的效率提高，從而使整體經濟收益有所提升。

對于企業來說，必須要有一個良好的會計核算，才能夠使其始終處在盈利的狀態，有助于其長久穩定的發展。投資性企業的發展有一個循環的過程，首先其目標是為了生存，在生存有保障的基礎上達到盈利，最后在對企業不斷改革，達到另一個生存目標。因此，作為投資性企業的會計核算，其不僅需要對企業的經濟進行預測、核算、統籌，同時也要對企業成本進行合理控制，為企業的發展節約更多成本，實現經濟效益的最大化，為企業日后的創新提供經濟支持。

在投資性企業當中，會計需要在每天的工作中都重視對來往賬目的核查、計算、統籌，要及時處理日常所發生的經濟活動，不能夠拖沓，將業務往來的事項、數據、時間都一一記錄下來，方便日后查找。同時，會計部門還需要編制一份企業日常經濟活動的報表，并且及時做好反饋，使得企業每一個經濟活動都能夠在上層領導的掌握之中。除此以外，在會計核算的過程中，作為一名有素養的會計，其需要遵守會計的職業道德，采取正確的計算方法，加強平時對企業經濟業務往來的監控、管理，并且將企業的經濟狀況及時向上級領導反映，為企業的發展提供穩定、準確的數據資料，使得投資性企業能夠長久處于盈利的狀態。

二、會計核算的具體內容

1.資產核算

會計核算中包括對投資性企業的資產進行核算。以投資性房地產企業為例，核算的資產主要包括土地的使用權，包括已經出租的土地、也包括還未出租留作增值轉讓的土地、被出租的建筑物；其中這部分土地當中不包括企業自己用作辦公的土地，和存放庫存的房地產。通常來說，自用的房屋是為了產品的生產、勞務的提供、企業的管理而占有的房屋。會計部門的資產核算主要是針對作為總資產的房地產進行核算。包括了該企業的固定資產、無形資產等等，在核算的過程中，根據每個資產的性質不同，做出相應的分類。同時，根據企業的具體發展目標和發展實際情況，對資產做出正確的評估與預測，保障企業能夠在穩定的經濟環境中發展。

2.日常的計量工作

日常的計量工作氛圍兩個部分，一是初始的計量，二是后期的計量。前者主要是針對該投資性企業在成立最初時候的資產總量進行的計量，一般來說包括了房地產的歸屬地和買入的成本；后期的計量主要是計算針對這一房屋進行的裝修費用、維護費用、管理費用等各方面的開銷。會計在進行日常計量工作的時候，要能夠嚴格遵守計量法的相關規定，保證計量科學、合理，計量的數據真實、可信，為企業的發展提供有效的信息。

三、目前會計核算過程中易遇到的問題

1.處置問題

在實際的經營過程中，企業在進行會計核算的時候，往往會遇到一些已經被處置的房屋資產核算的問題。根據相關法律的規定，若是某一個投資性的房地產遭到了相關部門的處置，該企業必須要立即終止對這個房地產的確認。

2.缺乏分類

投資性企業的類別各不相同，不同類型需要采用不同的會計核算方法。而在我國的會計核算工作中，并沒有針對投資性企業進行類別的劃分，這就導致了后續的會計核算工作會遇到一些難題。

3.會計核算的滯后性

在我國投資性企業的會計核算當中，對于企業在生產過程中出現的清理費用并沒有及時納入核算的范圍內，而是在總資產當中進行了一些扣除。但是，由于企業在生產的過程中，會產生各種各樣的開銷，我國的會計核算仍然不能跟上企業發展的步伐，影響了企業核算的準確性，阻礙了企業的進一步發展。

四、問題的解決對策

1.處置核算問題的對策分析

針對處置核算問題，要求相關部門要嚴格地監管整個房地產市場，對于房地產當中的每個項目要進行嚴格的監督與管理，一旦發現了應經被處置房地產，必須立刻終止確認，保護消費者的利益。

2.缺乏分類的解決對策

針對我國會計核算缺乏必要分類這一問題，要求會計部門要能夠根據每個房地產項目之間的區別，對其進行適當的分類，可以分為處置中、轉讓、損毀等各個類別。

3.滯后性問題的解決對策

針對企業在生產過程中容易產生各種開銷這一問題，我們的會計部門必須加強平時對清理花費的統計，針對平時的清理費用，設立專門的賬本進行記錄，來確保統計的正確性與及時性。

五、結束語

我國的投資性企業是近幾年逐漸興起的企業，經過多年的發展，已經取得了一定成效。但是，在企業發展過程中仍然不可避免地會存在一些問題，影響企業前進的步伐，這就要求企業的會計核算部門要能夠提高核算的效率，開創核算的新方法，為企業提供更精準、真實、可信的信息，為企業的改革創新提供幫助。

參考文獻：

[1]邊霞，趙業猛.房地產開發企業會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011（02）.

[2]呂孝俠.房地產企業會計核算問題探討[J].中國鄉鎮企業會計，2011（02）.

[3]何金鵬.房地產開發企業銷售收入的會計核算[J].企業導報，2011（02）.

第7篇：投資性房地產核算方法范文

一、房地產企業會計核算與稅法核算所存在的差異

（一）會計與相應稅目間存在的差異

1.會計核算與營業稅間的差異。對于房地產企業而言，在其發生經營產生收入后應相應地繳納營業稅。但是，由于會計準則與稅法的相關規定，對于收入的確定存有不同，進而在營業稅的繳納、計量上便產生了差異。這主要是因為在房地產企業的銷售中存有預售情況，進而在會計賬務上出現了預收賬款情況，而在會計準則中是不將預收賬款確認為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進行營業稅的計量。但是，在稅法的相關規定中，對于這一情況進行了相應的規定，明確對于該類情況同樣應繳納營業稅。因此，在房地產企業中，雖然企業繳納了營業稅及相關附加費用，但是卻無法得到確認。

2.會計核算與所得稅間的差異。根據稅法的相關規定，房地產企業所應繳納的所得稅額應以應納稅所得額為基礎來進行計算。而應納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據，以稅法規定為準則來進行相應調整后獲得的。然而，在會計準則下，預收賬款下的金額則不應被確認為收入，按會計的配比性原則，因此也相應地不存在與預收賬款相對對應的毛利情況。但是，在稅法的規定下，即便是沒有被確認收入的預收賬款同樣也存在毛利情況，應按相關的規定進行所得稅申報處理。

例如：某市的房地產開發企業，在2013年的預收賬款下有預收賬款2000萬元，并未達到交付使用的條件，企業所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關的處理如下：

會計核算上的毛利潤=營業收入-營業成本=0-0=0元

稅法核算下的毛利潤=預售收入（預收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元

會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元

會計核算上的所得稅額=0*30%=0元

稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元

通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產生的所得稅差異情況。

（二）會計核算下的后續計量與納稅調整上所存在的差異

在投資性房地產的后續計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應核算呈現出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現的差異主要是針對投資性房地產減值準備的處理上而形成的。

1.成本模式法下的后續計量處理。在對房地產企業進行后續計量中，我國的稅法中對投資性房地產的減值準備進行了詳細的規定。其指出：當投資性房地產的賬面價值小于計稅基礎時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應相應地來調增此時的應納稅所得額；而當投資性房地產的賬面價值大于計稅基礎時，則應相應地調減應納稅所得額。由于會計準則中規定：對于已確認了的資產減值準備是不允許轉回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認的遞延資產只有在處置房地產時才能全部轉回。

例如：2010年A企業購入一寫字樓準備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業將寫字樓出租給B企業，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業。4月15日，A企業花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預計凈殘值20萬元，企業所得稅率30%，按相關合同，B企業每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發生減值跡象，A企業于2010年12月31日計提減值準備200萬元，A企業的相關會計分錄為：

購入寫字樓時的會計分錄為：

借：投資性房地產-寫字樓 1000萬元

貸：銀行存款 1000萬元

每月計提折舊的分錄為：

借：其他業務成本4.08萬元

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 4.08萬元

計算公式=（1000-20）/20/12=4.08萬元

A企業確認租金收入的分錄為：

借：銀行存款（現今） 5萬元

貸：其他業務收入 5萬元

2010年末計提減值準備分錄為：

借：資產減值損失 200萬元

貸：投資性房地產減值準備 200萬元

假設只有計提的減值準備200萬元形成了暫時性差異，在投資性房地產賬面價值小于計稅基礎時的遞延所得稅分錄為：

借：遞延所得稅資產 60萬

貸：所得稅費用-遞延所得稅費 用 60萬

2.公允價值模式法下的后續計量處理。投資性房地產企業在采用公允價值法進行后續的賬務處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認而稅法不予以確認時所形成的變動損益，應進行相應的納稅調整；其二，對于發生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進行抵扣。

二、房地產企業應如何來應對會計處理與稅法處理上所產生的差異

（一）針對預收賬款問題而引發的會計與稅法的差異情況進行調理

為了同時滿足會計法規與稅法的規定，相關房地產會計人員在對預收賬款進行處理時，可在收到預收賬款時不進行會計處理，而在實際繳納營業稅金及附加時再進行會計處理。處理的分錄為借“應繳稅費-相應科目名稱”、貸“銀行存款（現金）”，但并不對該稅金進行結轉。年末時，將此類稅費結轉到遞延所得稅科目下，相關分錄為借“遞延稅費-營業稅金及附加”、貸“應繳稅費-相應稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準則下的配比原則，又達到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。

（二）進一步協調會計核算下與稅法規定所產生的差異

在對公允價值進行計量時，按照相關規定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當期損益，并計入到應納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。

第8篇：投資性房地產核算方法范文

財政部新頒布的《企業會計準則》和《中國注冊審計師執業準則》標志著國內會計準則與國際趨同，新準則從2007年1月1日起首先在上市公司中開始執行。正值上市公司公布2007年年報之際，《新財經》從本期開始，對首次執行新會計準則的上市公司年報進行解讀。

在2007年上市公司年報中，既有采用新核算方法的，也有不為所動的。在新會計準則實施的第一個年度，房地產上市公司的財務報告對新會計準則做出了不同的解讀。

利好地產公司

由于新會計準則進一步向國際會計準則靠攏，使企業的會計數據更加準確地反映實際經營情況，信息披露行為更加規范和透明，從制度上限制了此前部分上市公司通過會計處理變動任意人為操縱利潤的現象。

其中，新會計準則對上市公司凈利潤可能直接產生影響的主要內容，涉及投資性房地產價值重估損益、資產減值，等等。因此，受影響最大的行業和公司包括：金融業、房地產企業、石油企業、擁有大型在建項目外債融資的公司等。

對于房地產上市公司而言，新會計準則要求將已出租的土地使用權、長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權，企業擁有并已出租的建筑物劃分為投資性房地產，根據新準則的規定進行處理。

按照新會計準則的規定，企業應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后繼計量，如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值模式。企業采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這對所有擁有投資性房地產企業的當期收入確認產生影響。

近年來，在房地產資產大幅增值的背景下，大多數投資性物業的賬面凈值相對于市場價值已明顯低估。采用公允價值將對投資性物業比重較大的公司，其凈資產賬面值和當期利潤得到較大提升。

此前，從謹慎性原則出發，會計報表采用的都是市價和成本“孰低法”。例如，投資房地產，購入成本為1億元，如今漲到2億元了，按“孰低法”，只要房地產不轉讓，賬面上仍只能是1億元；而新會計準則將按“公允價值”計算，即市價真的升值到2億元，這塊房地產投資便可調整到2億元。

然而，新會計準則并沒有對價值重估帶來的當期損益的稅收安排做出明確解釋。如果按現行的評估增值會計處理方式，盡管凈資產增加的一部分只是形成遞延稅，不影響當期應計稅款。但是，由于企業采用公允價值模式計量，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，使得企業利潤提前實現了，相應的企業所得稅也增加了，惡化了企業的現金流。因此，在新準則沒有強制性規定的情況下，大多數房地產企業通常不會采用公允價值模式計提其投資性潛在收益。

獲益程度有別

金地集團2007年實現主營業務收入74.9億元，與按新會計準則調整后的上年同期數相比，增長110%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為9.6億元，增長103%。

但與市場此前的預期相反，金地集團對投資性房地產項目的計量并未采用新會計準則中的公允價值法，而是沿襲了成本計量法。

“新會計準則在引入公允價值模式的同時，也提供了成本模式。成本模式要求計提折舊或進行攤銷，與現行核算方法并無本質區別，上市公司可以二者選一，金地集團出于謹慎原則可以理解。”一地產行業分析師表示。

兩地上市的北辰實業A股和H股年報則對投資性房地產采用了不同的計量模式，前者報表采用成本模式，后者報表采用公允價值模式。

兩種計量模式對凈利潤的影響體現在兩塊。其一，是否計提折舊或攤銷。北辰實業境內外會計準則差異調節表顯示，因為不對投資性房地產計提折舊，其H股報表凈利潤較A股增加3460.5萬元。其二，是否將公允價值變動部分計入損益。

在公允價值計量模式下，投資性房地產不提折舊或攤銷，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。數據顯示，由于確認了投資性房地產公允價值變動損益，北辰實業H股報表凈利潤較A股增加1139萬元。北辰實業A股報表凈利潤為46183萬元，上述兩塊共增加4599.5萬元，增幅不到10%。

由于境內外準則差異對凈資產的影響是多年累積的結果，所以，兩種計量模式對北辰實業凈資產的影響數額要大一些。北辰實業兩張報表凈資產因該因素造成的差異為12.18億元，H股報表較A股報表增加14%左右。

業內人士認為，投資性房地產領域在公允價值的計量問題上，新會計準則與國際財務報告準則的相關規定仍存在不同之處。前者確定的標準更為嚴格，要求公司應從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格等相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計，不允許采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。

而經過資產重組的萊茵置業則成為新會計準則的一大受益者，但其受益的并非投資性房產，而是合并報表。

2007年底，萊茵置業向大股東萊茵達集團定向增發1.3億股股份，購買了萊茵達集團所持有的南通萊茵達等資產。收購完成后，萊茵達集團持股由此前的28.14%增至65.93%，借此，萊茵達集團實現了房地產業務的整體上市。按照新會計準則，萊茵置業此次從大股東處購買的資產，2007年度財務報表將被納入合并報表范圍內。

1月18日，萊茵置業業績預增公告稱，由于納入合并報表公司數增加，致使2007年度凈利潤較上年度有較大幅度的增長，預計增幅約800%，從而一舉扭轉了2007年前三季度累計虧損112.17萬元的局面。

新估值體系建立

業內人士認為，在A股市場目前從事投資性地產經營的上市公司中，股價較之賬面溢價極為有限。而實際上，部分公司資產大多取自于上世紀90 年代，公允價較之賬面的成本價，甚至已有高達3~5倍以上的增長。新會計準則出臺，將凸顯這部分公司的投資價值。

“新會計準則的出臺，意味著投資性地產股的估值標準面臨挑戰，股票價格圍繞公允價值波動，將最終成為市場投資的主題。原來市場普遍認同的市盈率法估值標準，因公司損益將會隨市場公允價巨幅波動，從而失去參考意義。”分析師表示。

上述分析師認為，公允價值波動計入當年損益，意味著上市公司的利潤將會巨幅波動，一改租金收益的一貫穩定性。即便公允價值僅出現5%左右的小幅波動，就意味著損益可能出現成倍的或正或負的變化，投資性地產股的估值標準面臨挑戰。

第9篇：投資性房地產核算方法范文

貸款利率既可以影響投機型需求，又能夠影響房地產供給，因此，差別利率政策能夠很好的消減地域差異的阻礙性。一方面，應當秉承刺激西部，抑制東部的原則，對經濟發展較為落后的西部地區給與一定的利率優惠政策，擴大該地區的固定資產投資和基礎設施建設，減輕人們的購房壓力，刺激經濟發展。對于房地產泡沫較為嚴重的東一部地區，則應當嚴格控制貸款利率，同時對于第二套、第三套房屋貸款利率進行差別待遇，控制投機性購房需求。另一方面，應當秉承“扶優限劣”的原則。對于廉租房、經濟適用房的開發項目的貸款利率給與一定的優惠，對于高檔住房建設項目的貸款則嚴格把關，實行不同程度的利率上浮。此外，房地產企業一般自由資本較低，在會計核算時，應當能夠將這一問題體現出來。國家應該調整房地產企業的利潤核算方法，對房地產企業實施和其他企業不同的核算方法，差別對待，不以統一調整資本金率的方法襲擊房地產企業。使貨幣政策對房地產企業的約束力有所增強。

2注重差別稅收政策的實施

由于地方政府存在財政收入和民生問題的矛盾性，單一的貨幣政策很難對地方政府形成約束機制。現行的則一稅分配制度與土地收益分配制度、地方政府財政指標、房地產商的利息都有著密切的聯系。然而，和貨幣政策相比，財政政策的目標性和指向性更為明確。適當的稅收政策可以有效的控制地方政府一味追求經濟增長的管理形式，還可以有效的削減投機型需求。因此，對房地產行業實行多種稅收政策，可以對房地產市場發展狀況起到很好的調控作用。首先，是稅種的差異。在不同的環節調整稅收政策，會帶來不同的作用。增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產建設成本，使房地產價格上升。增加房地產交易壞節的稅收，既可能增力[l買方的購買成本，又可能減少賣力一的收益，對房地產價格的影響要具體分析。增加房地產持有期間的稅收，可以減少利用房地產買賣獲得的收益，抑制投機行為，對房地產價格起到降溫的作用。其次，地域差異對稅收政策的要求不再局限于稅種的差異，更注重稅率的差異性。一方面，根據地域的不同實施不同的稅率水平。

西部地區經濟水平遠遠落后于東部地區經濟水平，因此，我們應當對西部地區實施較低的稅率，或者不定期的實施一些優惠稅率，鼓勵資金向西部地區的流入，加強經濟落后地區的資金投入。相反地，我們應當對東部地區實施較高的稅率，抑制熱錢向經濟繁榮地區的流入，抑制通貨膨脹和投機行為的繼續擴大。另一方面，根據地域的不同實施部同類型的稅種，可以對東部地區加收一些房地產限額稅，即當一筆房地產交易的總額超過一定金額時，開始對該交易行為收稅，達到抑制高檔住房、高價住房交易的目的。項目管理論文

3其他差別政策