房地產行業涉稅風險精選(九篇)

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第1篇：房地產行業涉稅風險范文

關鍵詞：大企業；典型案例；稅務風險防控

一、大企業稅務風險背景及稅務管控特點

（一）大企業稅務風險背景隨著國地稅合并推行大數據技術管理，大企業稅收管理的重點是以大企業業務流程分解為起點，以企業納稅風險識別、風險評估、風險應對為抓手，有效整合第三方信息，進一步拓寬數據采集范圍和渠道，依托“互聯網＋稅務”新時代的海量數據運用，完善稅收風險特征庫、風險分析識別模型和風險應對策略庫的建設，強化了稅務機關對大企業的稅務風險管控，有效滿足區域內重點企業的稅源監控。

（二）大企業稅務風險管控特點（1）稅務基礎數據標準化：實現稅務管理信息自動化，企業需要將生產經營中各經營要素（如人、財、物）和各流程環節（如研發、采購、生產、儲運、銷售等）形成的各種涉稅數據，以及經營鏈條中實物流和資金流等形成的“信息流”，按照稅收法規和內部管理的要求進行標準化處理，形成可用的涉稅風險基礎數據，為稅務標準化信息建設系統打造良好基礎。（2）涉稅數據計算自動化：納稅申報信息和稅負測算的自動化，是指通過信息系統自動采集、計算和生成各稅種的定期、不定期申報和繳納的過程，并為財務報表提供當期和有關應繳稅額與已繳稅額的比對結果信息；各稅種稅負的計算和申報信息的生成，與企業其他信息系統中有關的涉稅數據的錄入和輸出有密切關聯，比如企業所得稅信息需要賬務、生產、銷售、投資、內部交易結算等多個系統的過程數據和不同信息來源確定；需要指出的是，目前我國稅收法規還在不斷變化完善中，企業尚不能很好地適應納稅人自我遵從的期望要求。（3）稅務風險監控數據化：成員企業個體微觀既有稅務事項操作差錯風險的動態監控，又有集團內部各成員間企業宏觀稅負指標的動態監控和風險預警閾值及涉稅指標的統計和分析；集團總部對成員企業實行日常稅務事項自主管理模式下的總體稅務風險管控的手段，就是監控和統計分析集團內各法人單位或納稅實體的宏觀稅負指標及選定的個別關鍵性涉稅指標；對涉稅指標的監控和分析，應集中在對集團內部關聯交易政策執行狀況的動態監控、集團宏觀稅負，包括分業務板塊的稅務貢獻（或負擔）的統計和分析，這些統計和分析可以為總體稅務風險管控決策提供信息支持。（4）使用大數據稅務籌劃：通常需要對歷史經營成本費用，盈利水平，供應鏈條中地域劃分和各項要素（如原材料、無形資產、市場、成本）單位貢獻值等方面進行數據分析，進而對未來的營業利潤和供應鏈環節成本等場景進行模擬和預測。稅務數據化系統的建立，可以為大企業稅務管理團隊進行稅務規劃和決策提供了大數據分析的基礎條件和可操作的工具。

二、大企業部分典型案例的分析

筆者曾參與XX省大企業管理局部分行業重點企業（千戶企業）涉稅風險檢查，抽查樣本為房地產行業的部分龍頭企業，通過案頭分析及實地調研后，發現部分大企業的稅務風險具有較為顯著的分行業特征，具體情況如下。

（一）房地產行業的部分典型案例：

（1）背景情況：XX集團初創于1992年，總部設于中國上海，在中國A股實現整體上市，并控股多家中國香港上市公司，XX集團房地產開發經營作為XX地集團的核心主導產業，建設項目遍及上海、北京、天津、西安、武漢等全國24個省54個城市；商業地產、建筑、能源、金融、汽車服務等產業也已經具有了較大的規模和較強的實力，2016年，XX集團實現2474億元的營業收入、144億元的利潤總額、94億元的凈利潤。

（2）在對XX集團公司西安地區旗下XX實業房地產開發有限公司、常X置業有限公司、西安XX置業有限公司、XX北城實業有限公司等四家房地產企業進行2013年至2017年的關聯稅務風險排查時，發現故流轉稅方面問題較小，該行業屬于政府嚴控領域，住戶取得房產證的之前必須取得發票；而在財產及行為稅方面，則呈現出一些有意或無意的問題，如契稅出現一些問題，主要表現未將土地拆遷補償費或取得城市基礎設施配套費納入契稅計稅基礎，未按照規定足額繳納契稅，存在拖欠問題，且欠繳稅額一般都在百萬元級別以上，經與企業溝通，反饋理由主要是先拿地后補辦手續納稅積極性不高及業務人員缺乏足夠的稅務知識及資金緊張所致；房地產行業的特色稅種—土地增值稅則出現較為嚴重的問題，如表現為只預提不申報繳納或少申報繳納現象突出，少繳稅額一般都在千萬級別以上，同時造成年度企業所得稅虛減，加大了集團整體稅務風險，經與企業溝通，反饋的主要理由也是資金流較為緊張正與稅務機關協議延緩繳納稅款事宜及普通住宅預繳容易以后退稅難。

第2篇：房地產行業涉稅風險范文

摘 要 隨著我國城鎮化腳步的不斷加快，房地產熱潮一浪高過一浪，大量房地產企業如雨后春筍般興起。房地產企業的運作需要巨額的資本，因此，在房地產企業開發過程中，財務管理工作占據著核心地位。當前，房地產企業的財務管理工作普遍沒有作到位，管理中存在諸多問題。房地產企業要想在激烈的競爭中占據優勢，實現自身長遠發展就需要改革和創新當前的財務管理制度，提高財務管理的水平。

關鍵詞 房地產 財務管理 創新

近年來，房地產行業成為推動我國國民經濟發展的重要力量，但是面對激烈的競爭要想提高企業的競爭力，就需要從科學管理的角度出發，改善管理最重要的是，提高中小房地產企業財務管理的水平，提高財務管理水平就需要改革和創新企業現有的財務管理制度。

一、中小房地產企業財務管理工作中存在的問題

財務管理觀念滯后。現代的財務管理預測、分析等沒有被應用到實際工作當中，大多財務決策只是憑管理者的經驗做出，管理者依據的信息少而且可靠性、及時性都沒有保障，影響企業健康、持續、快速發展。

缺乏有效的財務成本管理。成本管理需要大量的有效的成本數據作支撐，現在我國企業對現代化的成本管理方法的運用表現的普遍比較消極，企業大多不愿花費過多的人力、物力、財力去做成本的分析和預測，這使得企業決策缺乏科學性，對企業的管理存在諸多不良影響。

資金管理和財務監控方面的欠缺。現行房地產企業的財務制度，沒有有效地對資金結構和運作的可行性研究，許多企業追求多元化經營，存在大量的短期負債，加大企業的財務風險，這都是由于企業資金管理制度不健全造成的。

財務管理涉及諸多方面，管理難度大。房地產企業有別于其他企業的一個重要方面是其開發活動涉及到很多方利益，財務關系也就相應變得復雜。有關財務管理的決策都應該進行反復論證，財務管理的難度大，同時企業承擔的風險也大。

管理人員業務能力不足。中小房地產企業財務管理上的一大弊病是，大多財務崗位由親屬擔任，業務水平明顯存在不足，家族式的管理模式造成企業財務管理工作的無序和混亂，而且管理和整治方面的難度都加大。

二、房地產企業財務管理創新

建立健全現代企業管理制度。現代企業制度要求產權分離、管理制度化，建立現代企業管理制度使得企業的日常管理活動處于有序的狀態之下，為企業科學的財務管理活動提供一個良好的大的前提。

加強成本管理。中小房地產企業應該建立成本核算和控制制度，對成本數據進行記錄、整理、分析和列報，引入現代化的成本管理和分析方法，做好企業的成本數據的分析和預測。合理進行資金分配、投資管理，對資金的運作要進行監控，實時了解資金的運作信息，避免投資損失，事后要進行分析，總結經驗教訓，對于不足的地方要加以改善。

健全內部控制制度及管理流程。內部控制制度是財務管理的有效手段，健全內部控制制度，落實內控措施，能夠有效地降低企業的財務風險，使企業的財務管理和活動更加有序、高效。首先，應該將企業的財務管理程序以制度的形式確立下來，財務人員應該按照制度規定進行財務管理活動，確保財務管理工作的規范化，建立決策、經營、監督相互制約和協調的運行機制；其次，發揮內部審計的職能。

實施信息化管理。建立企業內部網絡體系，實現信息共享和各部門管理的一體化，確保信息傳遞的實效性，同時降低管理成本。建立信息的收集和分析機制，有效識別有效信息和無效信息，對有效信息進行深入分析，進而為決策提供依據，提高財務決策的科學性。

建立全面預算體系。加強對預算的管理和對預算執行的監督，以預算為基礎對各部門業績進行考核，確保經營目標的實現。

擴寬融資路徑。房地產業的高速發展不僅有利于國民經濟的提高，也有利于國內消費的增長。從當前情況來看，房地產業的融資路徑還不甚寬闊。房地產企業財務融資主要是銀行開發貸款、房地產信托、房地產投資基金等。

加強涉稅風險防控。房地產行業一直是一個稅務風險偏高的行業，稅務機關和房地產企業也都是非常清楚的，但是仍有很多房地產企業，特別是中小房地產開發企業心存僥幸，仍然沒有對自己的稅務處理事項及時做出清理，被稅務機關稽查出的問題往往都會涉及刑事犯罪。為此，財務管理中應該提前做好財稅風險預測，做好整個過程中的風險評估與把控，為企業的健康發展掃清財稅風險障礙。

總之，中小房地產企業的長遠發展離不開科學管理，而科學有效地財務管理是科學管理的重要組成部分，提高財務管理水平在當前形勢下是勢在必行的。企業應該認識到自身存在的問題，針對問題進行改革和創新，完善管理，控制成本費用，提高自身競爭力。

參考文獻：

[1]馬媛.房地產企業集團財務管理與創新初探.現代商業.2011.21（11）：33-34.

[2]徐敏軍.淺析房地產企業財務管理的創新策略.現代經濟信息.2012.15（06）：47-48.

[3]馮芳.論房地產企業集團的財務管理創新.財經界.2011.06（13）：64-65.

第3篇：房地產行業涉稅風險范文

【關鍵詞】房地產；銷售；收入確認；過程；時點

一、 房地產行業收入概述

1.房地產行業收入確認的理論依據

房地產收入符合《企業會計準則第14號――收入》指南中提供勞務收入標準。準則對收入的確認規定得比較原則化、注重交易的經濟實質，要求符合以下四個條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計量；

（2）相關的經濟利益很可能流入企業；

（3）交易的完工進度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地計量。

顯然，一項交易或事項發生后，若僅同商品銷售、提供勞務收入有關，則應否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業知識和實際工作經驗進行職業判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務在似乎錢貨兩清的表面現象后，與商品或勞務有關的所有權及其風險在實質上是否完全轉移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應否和何時確認。

2.房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型

（1）收入構成

①費是指公司銷售開發商開發的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照合同約定比例，開發商結算給公司的銷售傭金。

②顧問費是指公司為開發商提供的前期市場調研、產品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務等工作得到的相應報酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業內資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結算分銷傭金。

④開發商給予的獎勵是指在房地產銷售期間開發商根據銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。

（2）合同收入確認條款類型

①銷售合同

a.以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發商以收到的房款金額結算銷售傭金。

b.開發商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認公司銷售傭金

合同約定開發商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結算傭金。

c.開發商必須收到全部房款后，結算80%傭金且留有收房控存20%

開發商必須收到全部房款，只結算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業主收房且業主滿意評價達標后才可結算。

②顧問策劃合同，是與開發商簽訂的為開發項目提供市場定位、數據調查、營銷計劃等服務的合同。合同中一般規定按照所約定的服務內容條款和完成時間節點，按合同總價款的比例，分階段結算傭金報酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務活動。

④獎勵合同或臨時約定協議，開發公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結算。

3.規范房地產行業收入確認的重要性

隨著房地產行業的不斷壯大和深入發展，規范的收入確認原則不僅能夠幫助企業準確計量經營業績、規避法律及涉稅風險，而且促使企業提高內控管理水平。

（1）計量標準的統一，能夠增強可比性。統一了行業收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業間可對標，行業業績可評判，為企業經營決策提供有效數據。

（2）規避法律及涉稅風險。統一規范的收入確認過程，是需要公司和開發商之間進行數據交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設計、合同糾紛中證據的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認下產生的稅務差異和納稅風險。

（3）提升企業內控的管理水平。規范化的收入確認過程，使得企業建立起一套規范的、完整的、標準的銷售數據統計流程，這個流程本身就是一個科學管理的方法，這將有助于企業加強自身管理，提高內控制度建設。

（4）通過行業標準的統一，減少行業內的不公平現象，創造一個良好的經營競爭環境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發表審計意見，從而為企業的上市融資提供便利，促進整個行業的長足發展。

二、 房地產行業收入確認的影響因素

1.收入準則的限制

《企業會計準則――收入》應用指南中認為：長期為客戶提供重復的勞務收取的勞務費，在相關勞務活動發生時確認收入。房地產銷售業務從服務周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發商提供一項重復勞務即銷售服務。按照指南中的規定根據相關勞務發生時確認收入，這里的確認時點不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發商的主導地位導致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據。且現在開發商作為強勢的一方，經常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結算費的情況出現，導致以權責發生制按合同條款確認收入卻無法收回所確認款項。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入

在現實中，銷售公司負責協助業主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環節能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發商賬戶時間及金額，此部分房款對應費可以依據合同確認傭金，但是由于開發商財務及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發商賬戶及具體金額，由于開發商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認，導致銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。

（2）開發商必須收到全部房款后以全部房款金額確認銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經到達開發商賬戶，原因同上，從而無法根據合同條款確認收入。

（3）開發商必須收到全部房款才結算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關于20%的收房控存傭金信息銷售公司更加無法掌握，只能按照開發商結算傭金時點確認收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業唯一處于相對主導地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經驗和人才積累，又處于房地產業務前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產開發行業的巨頭，為了取得后期的銷售業務，也不得不遷就開發商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點收入

此二類收入因統計過程需大量開發商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產開發公司信息的不對等，導致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。

3.稅務收入確認的差異

根據國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關于勞務交易的規定：企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務收入。

（1）提供勞務交易的結果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進度能夠可靠地確定；③交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業提供勞務完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務占勞務總量的比例；③發生成本占總成本的比例。

（3）企業應按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額，根據納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入；同時，按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本。

根據之前對房地產銷售行業現狀及特點分析可見，該行業屬于提供勞務交易，但是因實操中需要根據合同條款并結合開發商確認的證據來確認交易的完工進度、勞務總量比例以及發生成本占總成本比例，所以會與國家稅務總局的規定產生差異。如若房地產銷售公司按照稅務確認收入條件確認收入，將業務合同作為確認基礎，而得不到真實的業務數據支持，那么不難預測，大量應收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現，同時已經上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產銷售行業而言，完全依照稅務收入確認方式確認收入將加大行業稅務風險。

三、 完善房地產行業收入確認的建議

1.銷售經紀公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎臺賬

在銷售過程中，建立銷售基礎臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。

（2）與開發商定期溝通和對賬

與開發商建立起良好溝通機制，是為其提供服務，保證質量的有效措施。公司和開發商的相關人員應該定期進行數據核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本（公司確認收入，開發商確認成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經濟利益能夠及時流入企業，維護企業自身利益，銷售公司應該針對應收款項建立相應的管理措施，比如應收款預警時間的設定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務所建立長期的合作機制等等。

2.政府房地產管理部門建立相應的監督機制

（1）完善房地產銷售合同備案的內容

受到現有房產銷售備案內容的限制，作為房地產監管部門也不能隨時動態掌握銷售情況，這既不便于國家監管也不方便數據的統計和使用。建議增加房地產銷售合同備案登記內容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統

既然監管部門建立了備案登記制度，那就應該把相關的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業用戶，對其相應公開不同等級的信息查詢內容。提高數據的使用效率，從而降低企業數據采集成本。

（3）加大對房地產銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制

在國家利用政策宏觀調控房地產的基礎上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導房地產行業的健康發展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監控相關項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。

3.完善《企業會計準則》的可操作性

盡管《企業會計準則》的收入確認原則對規范會計核算，提高會計信息質量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規范、不公平現象。我們可以進一步探索在收入確認原則中采用“收付實現制”，以實際收到價款作為收入確認的依據，在其他確認條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關的經濟利益已經流入企業”，這樣就不需要由企業來判斷，會計管理機構，稅收征管機構也不會出現爭議，也更能使會計核算規范統一，提高會計信息質量，且為企業創造一種公平的納稅環境。

同時，希望財政部門能夠根據不同行業，出具行業內的實施細則和操作規范，從而對實際業務更具有指導意義。

參考文獻：

[1]劉靈芝.試論新會計準則下收入的確認.納稅服務網，2009年10月

[2]國家稅務總局.關于確認企業所得稅收入若干問題的通知（國稅函[2008]875號）

[3]經濟生活網.會計收入確認原則.2012年5月

[4]葉巧玲.中國房地產行業現狀及發展對策.產業雜志，2014年02月03日

[5]李曉艷.房地產企業銷售確認原則與相關稅收制度的比較及會計處理方法.中國鄉鎮企業會計

第4篇：房地產行業涉稅風險范文

關鍵詞：稅收籌劃；房地產開發；保障房安置

一、 房地產開發企業稅收籌劃概述

1.房地產開發企業稅收籌劃概念

房地產開發企業的稅收籌劃是指房地產開發企業為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負的非違法行為。目前，我國大量稅收優惠政策的實施以及特定稅制要素的存在，為房地產開發企業進行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產開發企業稅收籌劃的必要性

房地產開發企業在經營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經營風險高等特點，因此合理的稅收籌劃對于房地產開發企業來說是非常有必要的，具體可以表現為：

（1）稅收籌劃有助于房地產企業利益實現最大化，提高競爭力。在房地產交易環節涉及的稅種較為復雜，例如營業稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產開發企業的稅負，而進行合法的稅收籌劃可以說是實現經濟效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產開發企業提高會計核算水平，規范財務管理水平。進行稅收籌劃是一種財務手段，它可以減少企業的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產開發企業樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報時，及時準確的申報稅額，可以降低企業的涉稅風險，提高企業自身形象。特別是對于房地產開發這樣高風險的企業來說，涉稅無風險是提高社會信譽、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產開發企業稅收籌劃策略

（一）對營業稅進行籌劃

在競爭日益激烈的房地產開發行業，開發企業在銷售過程中通過贈送產品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達到吸引購房者的目的。例如：房地產開發商在開盤日購買者贈與一臺價值3000元的冰箱，亦或者對購買者進行總房價的10%折扣銷售。我們假設銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價值50萬元，對于方案一開發企業需繳納5000*5%=250萬元的營業稅，同時還需繳納50*3%=1.5萬元，共計251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。

對于房地產開發企業中的營業稅負擔較重的現象，許多地區對其實施了相關的稅收優惠政策，例如根據《于貫徹蘇政發[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規定：對政府或經批準的房地產開發企業銷售經濟適用住房暫免征收營業稅。經濟適用住房，是指同時符合以下條件的具有保障性質的政策性住房：（1）納入全省經濟適用住房建設投資計劃；（2）土地采取劃撥的方式供應；（3）銷售價格經價格主管部門按相關規定確定；（4）向符合市、縣人民政府認定標準的城市低收入住房困難家庭供應；對不能同時符合上述條件，被加以經濟適用住房名稱的其他性質住房，不得享受該項政策。由此可見房地產開發企業可以根據當地的營業稅優惠政策進行稅收籌劃，降低營業稅成本。

（二）對契稅進行籌劃

契稅是指房地產開發企業通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權和土地使用權所繳納的費用。房地產開發企業可以通過法律規定如“企業按照法律規定分設兩個或者兩個以上投資主體的相同企業，對新設方承受的房屋、土地的所有權，免征契稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件規定，對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產開發企業購置的保障房用地無免征契稅優惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》規定：房地產開發企業建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項規定扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進稅率進行交稅。房地產開發企業可以通過增加扣除項目的金額來降低增值率，從而達到減少增值稅的目的。

房地產開發企業可以通過國家政策對土地增值稅進行稅收籌劃，例如北京市財政局、地稅局和住建委日前聯合通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預征土地增值稅。

（四）企業所得稅的籌劃

企業所得稅是根據企業生產經營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產開發這樣資金密集型的企業，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項目、延遲納稅等方法進行所得稅籌劃。例如，企業可以足額購買企業所得稅規定的可以稅前扣除的保險和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費用，而且還為員工帶來了福利，實現了雙贏。

三、 房地產開發企業稅收籌劃應遵循的原則

1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產行業的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發企業的稅收籌劃以合法性為前提，進行合法的進行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動應遵循全程性、系統性原則。房地產開發的建設過程涉及到土地購買階段、建設階段、售房階段和物業管理階段等，因此就要求開發企業的稅收籌劃活動應貫穿于各個階段，做到全面監控。

四、 總結

綜上所述，房地產開發企業采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關系到企業的生死存亡。面對現在國家對房地產行業的調控能力不斷加強、利潤空間不斷減少的現狀，房地產企業采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產開發企業應結合自身經營特點合法、合理的運用稅收籌劃降低企業成本，實現企業利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業有限公司）

參考文獻：

[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產開發企業的經營模式與稅收[J]；財會通訊（理財版）；2006年03期.

第5篇：房地產行業涉稅風險范文

【關鍵詞】混凝土；涉稅風險；綜合防范

一、商品混凝土行業的經營特點

混凝土，又稱混泥土，簡稱為“砼”：是指由膠凝材料將集料膠結成整體的工程復合材料的統稱。通常講的混凝土一詞是指用水泥作膠凝材料，砂、石作集料；與水（可含外加劑和摻合料）按一定比例配合，經攪拌而得的水泥混凝土，也稱普通混凝土，它廣泛應用于土木工程。

1.初始投資成本大，混凝土行業產業規模大，占地多，大部分企業都擁有至少一輛混凝土泵車以及混凝土攪拌車20輛以上，集攪拌、運輸、泵送于一體。總投資額一般需要上千萬元，有的甚至達好幾千萬元，且大多采用成立有限責任公司方式經營。

2.生產經營較強的相同性。第一、生產工序流程、加工工藝基本相同；第二、產品單一，且同類產品不同企業的附加值基本一致；第三、銷售環節以產定銷，沒有中間環節，無成品庫存；第四、結算手續完備，每車混凝土都有單獨一份貨物交接單，隨混凝土送料車一并送到工地，由需求方檢查后簽名驗收，作為交貨驗收的依據；第五、銷售具有區域性，由于混凝土在攪拌完成后必須在2-3小時內送至施工現場完成澆筑，不可能長時間和長距離運輸，其銷售的工地一般都是距離預拌混凝土生產場地50公里內。

3.部門監管嚴密。生產方面，混凝土生產企業的生產、運輸以及原材料的選用都有嚴格的技術規范和標準，必須接受建設工程質量檢測部門的監督和管理。價格方面，混凝土企業須每年定期向物價部門報送銷售價格備案，同時由建設行政主管部門會同物價部門每季度最高限價（指導價）。

4.增值稅鏈條斷裂。混凝土企業大多按6%簡易征收辦法繳納增值稅，在購進環節，因取得進項稅額不得抵扣，故企業購進貨物多取得普通發票；在銷售環節，其產品的銷售對象一般為房地產開發商、路橋建筑商、自建房個人等，客戶以繳納營業稅為主，不索要增值稅專用發票，故其銷售貨物時不需開具專用發票。可以說此類企業處于增值稅和營業稅的過渡地帶，基本脫離了增值稅鏈條的制約，在巨大的利益誘惑下，會增加偷稅或漏稅行為的動機。

二、商品混凝土行業的涉稅風險

1.隱瞞銷售收入。商品混凝土行業的銷售對象為房地產建筑商、開發商和自然人時，客戶不受增值稅鏈條制約，客戶無需要索取增值稅專用發票甚至不索取發票，在利益誘惑下，隱瞞銷售收入偷稅行為容易發生。主要表現為：一是實現銷售收入少開發票；二是不計或者少計銷售收入；三是不計少計價外費用；四是視同銷售未申報納稅。

2.虛增成本虛列費用。購進原材料除水泥、添加劑能夠在固定商家取得正規發票外，生產所需的粉煤灰、黃沙、石子等原材料，實際供應者基本為個人，取得的普通發票往往為稅務部門代開發票，易虛開發票虛增成本，更有甚者以假發票列支成本，侵蝕企業所得稅稅基。

3.不及時確認收入延遲申報納稅。混凝土行業的下游為建筑業和房地產業，均具有資金投入大、建設周期長、分期收益等特點，易造成購貨方不及時支付貨款的現象，因而連帶造成混凝土企業因資金緊張而不及時結轉收入的問題。且建筑安裝、房地產等營業稅企業沒有增值稅抵扣要求，并不急于取得發票。這樣均易造成了企業延遲申報少繳稅款的現象。

4.貨款結算方式的不規范。一是，現金收入很少入賬或者不入賬，這類以私人等不需要通過公戶對公戶轉賬結算貨款的收入居多；二是，通過私人賬戶收款轉移收入，這些賬戶主要用于收取不需要開具發票的銷售收入和支付部分材料款；三是，要求客戶直接將貨款匯入原材料供應商賬戶沖抵原材料款，導致收入不入賬核算；四是，通過往來科目沖銷收入，直接通過預收賬款、預付賬款、應收賬款、應付賬款、其他應付款、其他應收款往來科目之間相互沖抵，不將貨款計入營業收入納稅申報；

5.設置“帳外帳”偷漏稅現象嚴重。為了使毛利率、投入與產出率等指標在行業預警值內，存在偷漏稅問題的混凝土企業一般會設置內、外兩套賬，取得正規發票的成本及相配比的收入記入外賬，應付稅務機關的檢查，而內賬則用于全額記帳，反映企業的實際經營情況。結算方式不規范、增值稅斷鏈增加了企業此類違法的動機。

三、商品混凝土行業的的涉稅風險成因分析

1.納稅遵從度較低。混凝土企業大多為私營企業，在利潤最大化的目標作用下，易漠視法律，主觀上通過隱瞞銷售收入、虛增成本虛列費用、設置“帳外帳”等方式逃避納稅義務。加之現在近兩年行業競爭加劇，企業往往對不需要開具發票的客戶以稅讓利，提高價格競爭力，導致稅款的流失。

2.增值稅鏈條斷裂。從混凝土產業鏈的上游來看，所需原材料粉煤灰、石子、黃沙等的銷售者往往是小規模納稅人或無證經營者，企業在購買材料時可能無法取得正規發票。從產業鏈下游來看，使用商品混凝土的建安企業按規定征收營業稅，建安企業進行結算所需發票，多為到當地地稅部門申請代開。且部分賬務不健全的建安企業在地方稅務機關核定征收企業所得稅的情況下，更無需取得采購材料等的增值稅發票。這種建安企業主動索取增值稅發票的低需求性，導致了混凝土行業增值稅稅收管理出現漏洞。

3.稅收監管有待加強。由于增值稅稅收監管鏈條的斷裂，導致混凝土行業監管漏洞頻出，一方面粉煤灰、石子、沙石等原材料的供應商經常游離于稅務機關的監管之外，企業通過代開、虛開取得的發票很難核實其業務真實性。另一方面建安企業目前未營改增，地稅機關核定征收企業較多，監管機關及征收方式的不同導致監管難以形成合力。再者目前針對混凝土行業的納稅評估指標和模型尚未統一，各個地方的行業指標值僅僅能作為借鑒和參考作用，不利于混凝土行業的精細化監管。

四、完善商品混凝土行業稅收監管的對策建議

1.完善商品混凝土企業稅收監管體系。一是，以毛利率分析法、成本費用利潤配比法、投入產出法、能耗測算法、以電控稅法等方法為基礎，建立多種混凝土行業稅收風險分析模型，結合當期市場同類產品平均售價，測算企業真實銷售收入、成本，并與企業納稅申報數據進行比對，尋找突破口。二是，以風險分析為導向，梳理出混凝土行業稅收風險點，制定了有針對性的稅收風險管理措施，強化稅收檢查力度。稅源管理部門、納稅評估部門、稅務稽查部門要針對混凝土企業建立健全立體式長效監管機制，并加強企業日常檢查、稅務審計和稽查的力度，真正達到“以查促管以查促改以查促優”。

2.建立健全信息交流反饋機制。第一，稅收監管前移，與住建部門建立本地區建設項目的動態信息交流反饋機制，跟蹤大工程大項目混凝土用量、供應方、價格等信息，及時掌握工作的主動性。第二，與建筑檢驗監督機構建立檢驗資料信息交流反饋機制，混凝土行業具有嚴格的安全質量監督檢驗制度，企業每次生產都要有生產任務單，每次生產必須具備配比和檢驗手續資料，根據此是可以確定其產量的。第三，國地稅建立監管信息共享機制，及時交換混凝土行業上下游企業稅收監管信息，共同防范企業鉆稅收政策的空子，規避稅收風險。

第6篇：房地產行業涉稅風險范文

關鍵詞：蒙特·卡羅方法 隨機數 稅收風險管理

一、蒙特·卡羅方法的基本內涵

蒙特·卡羅方法，也稱統計模擬方法，是二十世紀四十年代以來，由于科學技術的發展和計算機信息技術的發明而被提出的一種以概率數理統計理論為基礎和指導的非常重要的數值推算方法，是采用樣本隨機數或更常見的偽隨機數來分析評價總體風險及相關數值計算問題的一種數理方法。隨著計算機信息技術突飛猛進的發展，蒙特·卡羅方法在宏觀經濟學、生物醫學、計算物理學、金融風險管理及稅收風險管理等領域得到廣泛運用，并體現了很重要的應用價值。

在稅收遵從風險管理（以下簡稱稅收風險管理）中運用蒙特·卡羅方法，主要是通過建立稅收風險分析評價模型，研究稅收風險的特征規律，量化稅收風險特征，分析識別稅收風險的來源，評價稅收風險程度，進而采取有效措施控制和排查稅收風險，防范和控制稅收不遵從帶來的稅收流失的損失和危害。

二、蒙特·卡羅方法原理及在稅收風險管理中的應用

蒙特·卡羅方法在稅收風險管理中的運用是通過建立量化的稅收風險分析評價模型，包括構建稅收風險指標，分析稅收風險發生的可能性及特點規律，分析稅收風險指標變量在未來發展變化的概率分布特點和規律，分析識別稅收風險成因及評價稅收風險程度，具體應用過程及步驟如下：

（一）構建稅收風險指標體系，量化稅收風險

在現行稅制條件下，運用計算機信息技術，建立稅收風險特征庫，將稅收風險特征通過構建稅收風險指標體系進行量化，采集歷史及當期相關涉稅數據的樣本隨機數計算有關數值，得到稅收風險變量組合，分析稅收風險的來源、成因及風險特征類型，評價稅收風險程度。

稅收風險指標體系的構建要考慮稅源經濟發展水平的影響，經濟調控重點與發展趨勢，區域經濟結構特點與重點行業分布狀況稅收政策的設計及相關內容，重點稅源行業的稅收風險特征和規律，稅收風險易發環節及關鍵的稅收風險點。加強對重點稅源行業和稅收風險易環節及關鍵風險點的分析，加大指標構建力度，將關鍵的稅收風險特征充分反映和量化。如汽車四S行業的維修服務的申報的利潤率通常偏低，信息不對稱造成的涉稅風險較大，因此，維修服務的成本費用率和利潤率之間的變量關系是重點要構建的指標和指標聯系。

（二）建立稅收風險分析模型，反映稅收風險特征及變化規律

確定樣本納稅人，根據對歷史涉稅信息數據的采集、計算和分析，借鑒常用的量化建模方法，建立描述稅收風險變量在未來變化的概率分布模型。建立稅收風險概率分布模型的方法很多，例如：差分和微分方程方法，插值和擬合方法等。這些方法在稅收風險管理中的應用大致分為兩類：第一，是對稅收風險變量之間的相關關系及未來的變化作出假設和分析判斷，直接描述該稅收風險變量在未來的概率分布類型，通常表現為正態分布或偏態分布，進而確定其稅收風險變量的概率分布模型，反映分析稅收經濟關系的合理性及存在的稅收風險特征。如我國房地產行業的利潤率指標與稅收貢獻率指標的稅收經濟關系應該是高度正相關關系，兩者應表現為同方向同幅度的一致性變化和大體相同概率分布特征，但通過樣本數值檢驗卻得出恰好相反的結果，我國近年來房地產行業的經營利潤率的數值分布呈現偏高分布特征，而房地產的稅收貢獻率指標數值卻呈偏低分布特征，兩指標變量變化的一致性與擬合度較差，呈現相反的概率分布特點，反映和說明房地產行業稅收貢獻率與行業經營發展的稅收經濟關系不合理，稅收遵從風險較高，應該進一步查找風險成因，加大稅收征管力度。第二，是對稅收風險指標變量的變化過程作出假設和分析判斷，描述稅收風險指標變量在未來的分布類型及變化趨勢。如通過采取有效措施加強對房地產行業的稅收管理后，稅收貢獻率與經營利潤率指標變量的分布特征有哪些變化，是否逐步趨向一致性和合理性，擬合度是否有改進和逐步提高等。

（三）深入開展稅收風險分析，識別和評價稅收風險

在對納稅人按規模、行業進行細化分類后，使樣本數據具有較強的可比性，對分布特征基本呈正態分布的稅收風險指標變量進一步計算有關數值參數，運用均值、方差分析法查找稅收風險發生的區域、行業和具體的風險納稅人，評價稅收風險程度。

1、運用稅收風險概率分布的初步數值結果，確定有關稅收風險指標變量的預警參數

利用隨機數字發生器，將采集的樣本涉稅數據的隨機數代入概率模型，生成稅收風險變量特征概率分布的數值結果，即兩個基本特征值，均值和方差。這里的均值是指稅收風險指標變量值的標準值，也稱稅收風險指標的安全值，而方差通常采用標準差的方法，是指各稅收風險指標變量值與安全值的偏離程度。

（四）加強稅收征管，修正完善概率模型

對樣本隨機數生成的概率分布初步結果及有關預警參數進行分析和確定，用總體稅收征管的實踐數據驗證模型的正確性和規律性。通過在稅收征管實踐中，對高風險等級納稅人開展納稅審核評估或稅務稽查等風險應對處理措施，及時堵塞稅收風險的漏洞，控制和排查稅收風險，提升征管質量，使稅收風險指標的標準值更加趨于合理，納稅人個體風險指標數值與安全標準值的偏離幅度逐漸降低，并在稅收風險管理實踐中不斷修正、調整完善有關稅收風險分析模型及有關變量的預警參數，促進稅收風險管理的質效進入螺旋式改進的良性循環系統。

三、應用建議

（一）加強基礎業務工作，提升蒙特·卡羅方法在稅收風險管理中應用的科學性

由于蒙特·卡羅方法的運用依賴于稅收風險分析評價模型的建立和選擇，是從稅收風險指標構建到稅收風險分析識別，再到稅收風險評價的全過程的模型的建立、優化和選擇的管理過程。因此，應該加強稅源風險特征調查，加強稅收風險指標體系的構建和優化、納稅人樣本的確定，樣本隨機數的隨機性、風險預警參數科學測定與調整，風險分析評價模型建立和優化等關鍵性基礎業務的深入開展和要專業研究，反復檢驗、修正優化，在此基礎上形成科學完善的系統的業務管理方案及相關制度，這對于運用蒙特·卡羅方法提升稅收風險分析評價結果的科學性和精確度影響很大。

（二）加強計算機信息技術的開發和利用，提升蒙特·卡羅方法在稅收風險管理中應用的有效性

蒙特·卡羅方法運用過程的計算量很大，通常借助計算機信息技術系統的高速運算和分析功能進行數值處理、分析和維護。所以應進一步借助計算機信息技術開發稅收風險分析評價的量化管理模型，完善稅收風險預警監控信息化平臺，可通過開展地區性、行業性的試點或通過小軟件模擬試運行等方式，經過可靠性、穩定性和標準化的檢驗、修正調整后，結合金稅三期工程建設搭建統一的稅收風險預警監控信息化技術平臺，實現業務和技術高度融合，提升蒙特·卡羅方法在稅收風險管理中應用的有效性。

參考文獻：

第7篇：房地產行業涉稅風險范文

一、“營改增”背景下房地產行業新舊項目稅收籌劃的現狀

2016年5月1日起，房地產行業全面實施“營改增”政策，此前，房地產開發行業適應多年的營業稅終結了，此前所設計的一些稅收籌劃路徑不再適用。因此，房地產開發行業的工作人員必須順應國家政策的變化，并深入研究營業稅，設計更合理的稅收籌劃路徑，以保?C企業合理、科學地進行納稅，促進企業的可持續發展。

依據國家的相關文件，實施增值稅以后，房地產開發企業的舊項目即2015年5月1日以前開發的項目（以下簡稱舊項目），企業有兩種可供選擇的計稅，一般計稅方法和簡易計稅方法。如果選擇了簡易計稅方法，企業在一年半得到期限內不能做出變更，對于2016年5月1日新開發的項目（以下簡稱新項目）就必須使用一般計稅方法。房地產開發企業必須要適應“營改增”的政策，探討合理的方法，以更好地進行稅收籌劃。

二、“營改增”背景下房地產開發企業新舊項目的稅收籌劃

舊項目的稅收籌劃：對于2015年5月1日前的舊項目，比較適用簡易計稅方法，可以從以下的因素得出此結論。

（一）稅率

“營改增”以后，房地產的老項目適用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。如果房地產開發企業營改增以后選擇的是簡易計稅方法，那么相較于一般計稅方法，其稅率可降低6%。因此，可以大大降低企業的稅負。

（二）增值稅進項稅專用發票的取得

房地產開發企業的增值稅稅額計算主要是依據建筑施工企業開發的建安工程發票。但是，簽訂建安工程合同時，“營改增”這一變化并未被考慮在內。對于老項目，建筑施工企業可以要求開具進行增值稅抵扣的專用發票，其稅率也從3%提高到11%，這樣將會給建筑施工企業帶來更大的稅務負擔。為了解決這一問題，建筑施工企業也可能要求房地產開發企業增加工程結算價款，那么，房地產開發企業的開發成本也會相應增加。如果不能跟建筑施工企業做好協調，很可能會造成雙方的經濟糾紛，不利于企業的發展。綜述，對于房地產老項目，房地產開發企業還是更適宜采用簡單計稅方法。

（三）房地產價格的上漲

我國房地產價格在不斷快速地增長，上漲了數倍。由于稅負也是企業開發成本的一部分，那么為了緩和房地產價格的上漲，就要降低企業的開發成本，也就是要把企業的稅負維持在一個比較穩定的水平。所以，對于老項目，房地產開發企業應該采取簡易計稅方法。企業在選擇計稅方法的時候，還要考慮房地產的類型。對于商業地產、高檔豪宅，其增值空間大，更應該選擇簡易計稅方法。而對于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企業則要綜合考慮，選擇最佳的增值稅計稅方法。

（四）會計核算方法

增值稅與營業稅相比較，其會計核算的難度與工作量都會有很大程度的提升，對于工作人員的專業知識要求也不同，其也需要一個適應期。而簡易計稅方法相對于一般計稅方法來說，會計核算的難度和工作量都比較小。因此筆者認為，“營改增”政策實施的最初階段，房地產開發企業老項目的計稅方法更適合采用簡易計稅方法。

三、新項目的稅收籌劃

根據國家的相關規定，2016年5月1日后新開發的房地產項目必須采用一般計稅方法。因此，企業必須把這個時間節點前后的項目分開核算，包括各項收入、成本和費用等，以規避稅收籌備造成的風險。

（一）重視增值稅專用發票的取得

營改增以后，需要用增值稅專用發票進行抵扣，企業必須重視取得增值稅專用發票，所以企業要加強日常經營活動的管理，提高其規范性與合理性，以盡可能取得增值稅專用發票，進行增值稅銷項稅額的抵扣，以減輕企業的稅負。

1.企業要樹立正確的觀念，重視對稅法的學習。由于全面實施增值稅的時間不長，企業難以改變傳統的經營習慣，適應營改增需要一定的時間。因此，企業要加強對工作人員的培訓，使其加深對增值稅的理解，增強取得增值稅專用發票的意識。

2.在簽訂合同時，重視在增值稅專用發票取得方面的規定。建安工程的費用和建筑材料要進行增值稅進項稅的抵扣必須要取得增值稅專用發票，而對于房地產開發商來說，增值稅專用發票的來源主要是建筑施工企業，因此，房地產開發企業在于建筑施工企業簽訂相關合同時要重視這方面的規定，注明建筑施工企業應提供相應的增值稅專用發票。

（二）改善企業的經營模式

營改增以后，如果房地產開發企業仍然采用承包商包工包料的經營模式的話，會加重企業的稅負。因為，房地產開發商如果取得增值稅專用發票可以抵扣17%的增值稅，若仍由承包方包工包料，承辦方無法分開核算的時候，建筑施工企業應稅勞務和貨物銷售的混合銷售行為，則按照11%征收增值稅，那么建筑企業會選擇開具11%的增值稅專用發票，以此減少企業的稅額，導致房地產開發企業的增值稅進項稅額減少，稅負也由此加重了。所以，房地產開發企業要重視完善企業的經營模式，以最大限度地降低企業的稅負。

（三）明確新舊項目的費用劃分依據

舊項目適用簡易計稅方法，而新項目必須要采用一般計稅方法，這兩種計稅方法有著明顯的區別，所以企業要明確新舊項目費用的劃分依據，使其既能準確地核算舊項目應納稅額，又能合理地進行新項目的增值稅進項稅的抵扣，規避營改增帶來的風險。有些同時涉及新老項目的成本費用，要采取合理的方法在兩者之間進行分攤，如果無法分辨成本費用得到歸屬則應全額由新項目承擔，與之相對應的增值稅進項稅額予以全額抵扣。

第8篇：房地產行業涉稅風險范文

關鍵詞：房地產 稅收政策 征收辦法

房地產稅收是指以房地產或與房地產有關的經濟行為作為征稅對象的稅類，是在房地產開發、經營、管理、消費的全過程中，房地產開發商要繳納的稅收的總稱。房地產開發企業具有投資大、稅負重等特點。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須充分了解我國現行的稅收政策，并對籌資活動進行全方位、多層次的運籌，降低企業涉稅風險和費用，以實現企業價值最大化目標。

1.房地產行業稅收政策簡介

我國現行的房地產稅收政策主要涉及項包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅。據統計，目前房地產涉及的這些稅收，幾乎占到開發商銷售收入的15%-20%,再加上房地產企業高額的土地獲取成本，融資成本，房地產行業超額利潤的神話很難實現。以下就各項稅種的影響進行逐一探析。

2.房地產各項主要稅種及其對企業影響

2.1營業稅及其附加，在預收賬款環節隨即征收

房地產企業營業稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產企業主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設稅和教育費附加。營業稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。區別在于：房地產企業營業稅的計稅依據主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費附加的計稅依據是營業稅。從中可以看出它們的層次關系，即城建稅和教育費附加皆屬于附加稅費性質，本身并沒有特定的、獨立的納稅對象，隨營業稅繳納而繳納，亦隨營業稅的減免而減免。

一般情況下，開發商在開發建設過程只要取得政府部門頒發的銷售許可證就可以進行房屋銷售，此時商品房還是期房建設階段，購房人不可能取得“商品”，開發商只能開具一般往來收據，往往在交房時才開正式銷售發票，稅務機構征收營業稅依據發票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規定中規范了營業稅的征收，對預收賬款環節隨即征收營業稅，而不是以往待銷售發票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應得稅收起到一定積極作用；但是對房地產企業來講，稅負相對提前，勢必對其可調用資金帶來影響，減少了資金流動量，導致資金運轉滯延。

2.2土地增值稅

土地增值稅也是房地產企業主要稅種之一。土地增值稅實行4級超額累進稅率，具體是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對于增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征。

土地是國家資產，國家理應在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產行業市場在國家宏觀稅收政策調控下，房地產行業利潤會越來越薄。房地產開發企業取得土地使用權后不進行開發直接將空地轉讓的，也需要按照規定的4級超率累進稅率計征土地增值稅。所以土地增值稅實施，抑制房地產開發中的投機行為，是宏觀調控的需要加大了開發商房地產轉讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規范了土地市場秩序。

但從另外一個角度來說，土地增值稅的實施，使得開發商成本進一步加大，面臨的生存環境更加殘酷。

2.3契稅

契稅納稅對象為在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產企業而言，契稅主要體現在土地招拍掛獲取時的稅負。房地產企業取得土地的契稅政策應關注以下幾點：

第一，以為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益為契稅的征稅依據。全部經濟利息包括貨幣、實物、無形資產和其他經濟利息，如國稅函[2002]1094號規定，以項目換取等方式承受土地使用權，屬于契稅征收范圍。又如國稅函[2004]322號規定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權作為支付對價，計稅依據則為作價出資額。

第9篇：房地產行業涉稅風險范文

關鍵詞：營改增；房地產企業；新老項目；稅收籌劃

一、“營改增”前的房地產企業老項目稅收籌劃

房地產老項目有以下兩種情況：(1)2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產項目的合同開工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工許可證》上明確標注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項目在承包合同注明可在2016年4月30日前開工的。房地產企業老項目可優先選擇簡易計稅辦，理由如下：

(一)“營改增”背景下，房地產開發企業老項目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5％和11％。房地產老項目在營改增后，若選用一般計稅辦法，其稅率將比簡易計稅辦法稅率高6％。

(二)由建筑施工企業開具的建安工程發票是主要的房地產開發項目增值稅進項稅額。因為房地產企業與建安工程簽訂合同時沒有將國稅政策變化考慮進來，房地產企業老項目若向建筑施工企業提出開具可抵扣的增值稅專用發票的要求，其所適用稅率將不再是原來的營業稅稅率3％，而是已提高的增值稅稅率11％，毫無疑問，這將加重建筑施工企業稅負情況。與此同時，建筑施工企業也會向房地產企業提出增加工程結算價款的要求，這只會使房地產企業的開發成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業與房地產開發企業之間出現經濟糾紛，嚴重的會導致法律訴訟。

(三)過去十多年里，我國房地產市場呈井噴式增長，房地產價格突飛猛漲，已經上漲了5至10多倍。房地產老項目應選擇簡易計稅法，其稅率低，能使企業稅負保持在平穩水平上，避免了大幅度增長。房地產企業老項目計稅辦法選擇應充分考慮房地產項目自身的特點。房地產老項目可分為四大類：商業地產、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業地產與高檔豪宅選擇簡易計稅辦法，會有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權衡考慮計稅辦法后，還是選擇簡易計稅辦法比較穩妥。

(四)營改增背景下，房地產企業的會計核算難度、工作量等都會大量增加，若選擇一般計稅辦法，增值稅核算的工作量、會計核算難度都會有大幅地增加，對會計人員提出了更高的專業知識要求。

二、“營改增”背景下的房地產企業新項目稅收籌劃

按照國家稅務總局的規定，從2016年5月1日起的房地產企業新項目必須適用一般計稅辦法。(一)一般計稅辦法中銷售額的概念這一銷售額的概念完全不同于“營改增”前銷售額與簡易計稅辦法的銷售額的概念，國稅總局規定房地產企業選擇一般計稅辦法計算增值稅，其銷售額=(全部價款+價外費用-當期允許扣除的土地價款)/(1+11％)*11％，而當期允許扣除的土地價款=當期銷售的房地產面積/該房地產項目的可售面積*支付的全部土地價款。

(二)日常經營活動進行規范，合理取得企業增值稅專用發票“營改增”背景下，房地產企業為了抵扣增值稅銷項稅額，達到降低企業增值稅應納稅額的目的，需要重新規范企業的日常經營活動，獲取增值稅專用發票，同時需注意以下幾點：(1)積極學習稅法。企業增強業務培訓，提高企業員工的業務能力，做到人人知曉營改增，最終形成購買固定資產、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發票。(2)只有建安工程費用與建筑材料取得增值稅專用發票，才能抵扣增值稅進項稅額。建筑施工企業是房地產企業增值稅進項稅額最大的來源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時，在合同中明確提出建安企業開具增值稅專用發票的要求。而建筑材料供應商應按房地產企業的要求出具自行開具或由稅務部門代開的增值稅專用發票。

(三)適應“營改增”大環境，重構企業經營模式營改增背景下，房地產企業購買的甲供材獲得了增值稅專用發票，即可抵扣17％的增值稅。若繼續采用營改增之前的承包方包工包法，建筑企業會選擇開具11％的增值稅專用發票，使房地產企業的稅負大大降低；而已經獲得增值稅專用發票的房地產開發企業存在少計增值稅進項稅額的現象，容易使房地產企業增值稅稅負水平上升。由此可見，房地產企業需重構企業的經營模式，將企業整體稅負水平保持在合理范圍內，最終實現增值稅稅負合理與優化。

(四)合理明確地劃分新老項目的費用界限，規避涉稅風險房地產企業新老項目的計稅方法不同，因而在會計核算時應進行嚴格的區分。房地產新老項目需共同承擔的成本費用，且取得的增值稅專用發票進項稅額，需選用適合的方法進行合理的分攤，轉出房地產老項目辦法的增值稅進項稅額。對無法確認是房地產老項目還是房地產新項目產生的費用，由房地產新項目全額承擔，予以用相應的增值稅進項稅額給予全額抵扣的政策。

參考文獻：

[1]謝甜.“營改增”政策解析[J].大觀，2016.07：193-193.

[2]展云.房地產企業“營改增”稅收籌劃案列分析[J].市場周刊，2016.