房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究范文
我國城鎮(zhèn)化已進入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也隨之不斷擴大，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)可增加地方財政收人，帶動當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同時擴大農(nóng)村消費需求，吸收農(nóng)村富余勞動力。房地產(chǎn)投資資金投入量大，建設(shè)周期長，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險的共性外，還具有其獨特個性。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險特征分析
1．居民有效購買力風(fēng)險。盡管全國范圍內(nèi)，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場較大，但是單個小城鎮(zhèn)市場規(guī)模并不大，消費群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒有住宅，要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差，對住宅的需求較強烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一，一般沒有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購買能力極易受到市場變化因素影響，存在一定的有效購買力風(fēng)險。
根據(jù)國外的經(jīng)驗，房價一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達國家為5～6倍，中等發(fā)達國家為4～5倍，發(fā)展中國家為3～4倍。2005年1～10月，我國商品房每平方米平均售價為3009元。據(jù)國家統(tǒng)計局公布，2005年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83．2平方米來計算，售價為25．03萬元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計算)的7．02倍，超過國際公認的發(fā)展中國家合理的房價收入比。因此，我國城鎮(zhèn)居民的有效購買能力不高。
另外，由于來小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒有享受住房公積金政策，國家商業(yè)銀行住房消費貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。
2．規(guī)劃風(fēng)險。開發(fā)商擬在某地進行房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門進行溝通，詳細了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因為區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成果的價值。但是，目前我國有的小城鎮(zhèn)還沒有建設(shè)規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒有嚴格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長官意志，隨著長官的變化，建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理，隨時都有修訂的可能。
這種無規(guī)劃或不嚴格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風(fēng)格與周圍自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢，影響房產(chǎn)的價值，帶來投資風(fēng)險。
3．房產(chǎn)投資類型單一風(fēng)險。不宜投資組合降低風(fēng)險。所謂投資組合就是由兩個或兩個以上的投資方案，按照不同的比例額度構(gòu)成的一個復(fù)合體。上世紀50年代初期，美國經(jīng)濟學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個籃子里”，在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。
房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來分散風(fēng)險，通過開發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合，以求得單位風(fēng)險水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，主要集中在居民對住宅房地產(chǎn)的需求，需求愿望強烈且需求量較大，但是對大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯，造成房地產(chǎn)開發(fā)商不宜采用投資組合來降低風(fēng)險。
4．消費習(xí)慣風(fēng)險。在大中城市，由于城市市民文化素質(zhì)相對較高，城市居民來自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費習(xí)慣。我國地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用瘢麄兊摹⑽幕尘啊v史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費者都有特定的消費心理和消費習(xí)慣。如果投資者開發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣不一致，可能會造成滯銷。
5．開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì)，影響到開發(fā)活動的每個階段，這也是開發(fā)的一個比較大的風(fēng)險。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，多數(shù)是從原來的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊轉(zhuǎn)型而來，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗不足等問題，有的甚至是無資金、無技術(shù)、無隊伍的皮包公司。在投資決策、項目建設(shè)施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時不合理，很可能給項目帶來諸多不確定性因素，從而帶來比較大的風(fēng)險隱患。
6．公眾干預(yù)風(fēng)險。這是由于某項房地產(chǎn)的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進行干預(yù)，阻止該項目的發(fā)展，從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜，土地權(quán)有的屬國家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關(guān)的費用不盡相同。另外，原土地上的附著物產(chǎn)物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時賠付過程復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟糾紛，影響項目正常進展，帶來一定的風(fēng)險。
二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范
1．廣泛收集信息，做好可行性研究。科學(xué)決策。決策是指在若干個方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長時間收回，并對投資者產(chǎn)生長期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實施，就很難改變，或者要付出很大的代價。因此，房地產(chǎn)項目投資決策必須進行可行性研究，對擬投資項目進行科學(xué)、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。
在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報告來進行決定。因此，可行性研究報告對決策意義深遠，它是對擬投資項目進行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項目前期不可缺少的一個階段。目前，我國很多開發(fā)項目的研究報告，只是投資者申請立項時的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場需求的有力支持，而且虛假和不實成分較多，達不到可行性研究報告應(yīng)有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”，給國家和企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失。
在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問題，投資者一定要詳細了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門和政府機關(guān)加強溝通和聯(lián)系，及時了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路，保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。
2．不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費者收入不高，承受的價格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價格上影響居民的購買欲望。小城鎮(zhèn)居民對開發(fā)項目接受較慢，因此，每次開發(fā)規(guī)劃不宜過大，可以采取分期開發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費觀念對房地產(chǎn)市場的影響，及時掌握國家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，使投資項目在功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運用上，能不斷滿足消費市場的特殊需求，保證投資開發(fā)項目與消費市場的需求保持一致。
同時，必須考慮市場購買力，找到最佳的價格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格較低，利潤空間相對較小，降低每套住宅價格主要靠減少面積。從中央政策來看，2006年5月17日出臺的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點意見》(簡稱“國六條”)中提出，“切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房”。國務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中提到，“要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購買力并不強大，需要的中低價位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房。
3．提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強管理。確保工程質(zhì)量。開發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開資金籌措渠道，提升開發(fā)實力，引進管理人才，提高管理水平。開發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實行項目監(jiān)理制度，聘請工程監(jiān)理公司對項目施工進行全面監(jiān)督和管理。項目施工是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項目的管理。因此，有必要聘請有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊伍對項目施工全過程進行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴格履行施工合同，對項目工期、質(zhì)量實行嚴格控制，對材料設(shè)備等資金成本進行嚴格監(jiān)管，并加強施工現(xiàn)場經(jīng)濟簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。
推行項目負責(zé)人制度，從房屋的規(guī)劃設(shè)計到竣工驗收，全程都要加強管理，確保質(zhì)量。要向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，切實保障消費者的權(quán)益，獲得消費者的認可，促進潛在消費群體的消費。
第2篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究范文
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資風(fēng)險效用多目標(biāo)決策
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險性受到房地產(chǎn)投資者越來越普遍的關(guān)注。因此本文對房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策方法進行了深入研究。
一、房地產(chǎn)投資決策的特點
房地產(chǎn)投資決策就是運用有效的決策方法在若干個投資方案中選擇出最優(yōu)的投資方案。房地產(chǎn)投資決策同時具有多目標(biāo)決策和風(fēng)險型決策的特點。
1.房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)性
由于房地產(chǎn)投資者所追求目標(biāo)有多個：收益 、回收期 、信譽價值、環(huán)境保護等。 所以房地產(chǎn)投資決策具有多目標(biāo)性，屬于多目標(biāo)決策。
2.房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險性
房地產(chǎn)投資過程中有許多風(fēng)險因素：土地價格的不確定性、工程建設(shè)費用的不確定性、投資收益的不確定性及工期、投資回收期的不確定性等。這些風(fēng)險因素是客觀存在的，但并不是完全不可知的。決策者可以根據(jù)自己的經(jīng)驗和科學(xué)的方法預(yù)先估計和計算出其概率分布，再計算出益損值的概率分布。因此，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)該被認為是風(fēng)險型決策，而不是不確定性決策。
二、多屬性效用理論
現(xiàn)代風(fēng)險型決策理論已從期望值準則階段發(fā)展為期望效用準則階段。期望效用準則充分考慮了風(fēng)險型決策問題的兩個基本特點，即后果的風(fēng)險性和后果的效用。由于風(fēng)險型決策問題的自然狀態(tài)是不確定的，所以不論決策者采取什么決策，都可能產(chǎn)生各種不同的后果，因此他要承擔(dān)一定的風(fēng)險，但對后果并非是全然不知，可以預(yù)測它的概率分布。不同的決策者對風(fēng)險的態(tài)度往往不相同，同樣的后果對不同的決策者會產(chǎn)生不同的效用。
基于期望效用準則的效用理論能很好地解決風(fēng)險決策問題，效用理論已從單屬性效用理論階段發(fā)展到多屬性效用理論階段。多屬性效用理論可很好地解決多目標(biāo)風(fēng)險決策問題。運用多屬性效用理論進行風(fēng)險決策的基本步驟如圖所示。
三、房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策模型的建立
下面運用多屬性效用理論來解決房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策問題，建立房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策模型。
1.建立多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)
(1)選定目標(biāo)
通過詢問決策者，選擇出決策者關(guān)心的三個投資目標(biāo)：收益、回收期、信譽價值。
①收益最大化。收益(Return)是一個較為籠統(tǒng)的概念，它一方面含有絕對的收益值的意思，另一方面也含有投資收益率的意思，因此將收益最大化具體表述為以下兩個方面：
一是凈現(xiàn)值最大化。凈現(xiàn)值(NPV)是一個反映投資收益的絕對指標(biāo)，它直接描述了一個投資方案可能獲得的利潤的現(xiàn)值。其表達式為：
在風(fēng)險條件下，需要確定凈現(xiàn)值的概率分布。
二是內(nèi)部收益率最大化。內(nèi)部收益率是反映投資經(jīng)濟效益的相對指標(biāo)。由于房地產(chǎn)投資者的資金總是有限的，因此投資者總是希望盡可能有效地運用有限的資金，獲得盡可能高的收益。
內(nèi)部收益率(IRR)是使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，它反映了項目自身的獲利能力，其值可由式(1)中令NPV=0計算得出。在風(fēng)險條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。
②回收期最小化。房地產(chǎn)投資資金占用很大，投資者往往利用負債經(jīng)營，利息負擔(dān)沉重，因此投資者往往希望盡快收回投資，把回收期最小化作為一個主要目標(biāo)。回收期是指凈收益抵償初期投資所需要的時間。回收期有靜態(tài)和動態(tài)之分，區(qū)別在于前者沒有考慮資金的時間價值，而后者考慮了資金的時間價值。動態(tài)回收期較為常用，可通過令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在風(fēng)險條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。
③信譽價值最大化。擁有地段好、規(guī)模大、檔次高、性能優(yōu)異的房地產(chǎn)往往被視為一種榮耀，而且這樣的房地產(chǎn)也能夠給其擁有者或者投資者帶來無形的收益。我們將這種榮耀和無形收益統(tǒng)稱為房地產(chǎn)的信譽價值。
信譽價值的估計通常由投資者本人根據(jù)自己的偏好確定。通常可由投資者對各備選方案的信譽價值進行打分，分數(shù)越高表明信譽價值越高，對投資者越有利。
(2)遞階結(jié)構(gòu)
對于收益這個目標(biāo)，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率作為它的屬性。顯然，這兩個屬性具有可理解性和可測性。同時，由于這兩個屬性分別從絕對值的角度和相對值的角度體現(xiàn)了收益這一目標(biāo)的兩個重要方面――實際收益值和投資收益率，因此它們是完全的。而且它們是非多余的和最小的。
對于回收期和信譽價值這兩個目標(biāo)，分別采用動態(tài)回收期和信譽價值的值作為它們的屬性。這兩個屬性具有可理解性和可測性。
對于這些目標(biāo)所設(shè)定的一集屬性我們認為它是完全的、可運算的、非多余的和最小的。所有這些目標(biāo)和屬性構(gòu)成了房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)。
2.建立決策模型
選定房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)集為：
①收益最大化;
②回收期最小化;
③信譽價值最大化。
為具體表述上述三個目標(biāo)，我們設(shè)定一個完全的、可運算的、非多余的和最小的屬性集：
這樣，我們就得到了一個表達簡單、意義明確的房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策模型。我們只需先求出每個方案的各屬性的概率分布，再根據(jù)決策者的偏好確定多屬性效用函數(shù)，進而得出各方案的期望效用值，就可以據(jù)此期望效用值進行方案的優(yōu)劣排序，從而進行有限個方案的多目標(biāo)風(fēng)險決策。
參考文獻:
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第3篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究范文
房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,以下簡稱REITs)是由房地產(chǎn)投資信托基金公司發(fā)行股票或收益憑證,匯集大眾投資者的資金,由專門投資機構(gòu)投資于房地產(chǎn)及其相關(guān)業(yè)務(wù),并將投資收益的絕大部分分配給投資者的一種特殊的集合投資制度。目前美國是全球最大的REITs市場。REITs是根據(jù)1960年美國國會《房地產(chǎn)投資信托法》的規(guī)定,按一定的法人組織形式組建而成的。美國的房地產(chǎn)信托是封閉式的,可以在二級市場流通。
二、投資REITs是保險資金運用的內(nèi)在需求
1．REITs的非關(guān)聯(lián)性有利于分散保險資金投資風(fēng)險
REITs一般是由一系列房地產(chǎn)構(gòu)成的投資組合,比單個的房地產(chǎn)商或個人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn),從而有效地降低了投資風(fēng)險。同時房地產(chǎn)投資信托基金是將不動產(chǎn)證券化,使房地產(chǎn)的資金可分割性增加。另外,作為REITs價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨物價上揚,房地產(chǎn)物業(yè)的價值會上升,以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs價值也會隨之上升。
2．REITs的高流動性符合保險資金流動性需求
房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),其本身的固定性使得它的流動性較差。如果投資者直接投資于房地產(chǎn),當(dāng)需要急需變現(xiàn)時,將付出較大的變現(xiàn)成本。REITs作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,通常采用股票或受益憑證的形式,可以使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。而且,由于REITs股份基本上大都在各大證券交易所上市,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比,投資者可以根據(jù)自己資金的需要量隨時處置所持有的REITs的股份,具有相當(dāng)高的流動性。REITs的高流動性,恰好滿足了保險資金運用的要求。保險合同射幸性特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性,這就要求保險公司必須保證保險資金的流動性以供賠償和給付之需。
3．投資REITs能夠促進保險資金資金融通功能的發(fā)揮
現(xiàn)金流的意義對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響遠遠大于其他一般性行業(yè)。近年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積、竣工面積、實際銷售面積均保持加速上漲的態(tài)勢，所需的資金也呈逐步上升的趨勢。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴重的資金缺口,如下圖所示。現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商面臨銀行貸款難度加大,其他渠道融資難,銷售不暢回款難,加之自有資金匱乏,企業(yè)運營陷入困境。保險資金投資REITs有助于緩解房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張局面。另外,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)大都依賴于銀行貸款,這就會使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險在銀行積聚,而保險資金的介入會在一定程度上分散銀行的風(fēng)險。此外,房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高,RE-ITs這種創(chuàng)新的投資工具為保險公司分享房地產(chǎn)業(yè)的高收益提供了條件。
三、保險資金投資REITs面臨的風(fēng)險及風(fēng)險控制
1．保險資金投資REITs面臨的風(fēng)險
①委托風(fēng)險是保險資金投資REITs面臨的最大風(fēng)險。REITs操作過程復(fù)雜,涉及多方參與者。其中作為人的董事、基金管理人、資產(chǎn)經(jīng)營者等都可能基于自身利益的考慮而做出損害投資者利益的行為。另外,由于房地產(chǎn)項目投資是一項技術(shù)性非常強的工作,因而很可能出現(xiàn)托管人難以對基金經(jīng)理人所投資的項目價值和發(fā)展趨勢進行科學(xué)、全面、準確的評估,從而使得基金托管人不能發(fā)揮真正的監(jiān)管功能,無法對基金經(jīng)理人的投資行為進行有效的監(jiān)督。《信托法》第二條規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進管理或者處分的行為。”第三條規(guī)定：“委托人、受托人、受益人（以下統(tǒng)稱信托當(dāng)事人）在中華人民共和國境內(nèi)進行民事、營業(yè)、公益信托活動，適用本法。”從以上兩條觀之，保險資產(chǎn)管理公司從事信托活動，似乎沒有法律障礙。
②房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。REITs與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟、國家產(chǎn)業(yè)政策、利率水平、稅收政策、物價水平、其他金融資本等因素的影響。在市場體系比較完善的國家,房地產(chǎn)投資回報率較穩(wěn)定,但是在我國房地產(chǎn)投資常常演變成投機,很可能會產(chǎn)生投機風(fēng)險,從而影響REITs收益。同時,REITs與租賃市場有直接關(guān)系,尤其是物業(yè)貶值會給REITs帶來很大的風(fēng)險。如果租賃市場不景氣,租賃率下跌或是租金水平下降都會影響REITs的收益。
③法律風(fēng)險。從REITs發(fā)展比較成熟的國家看,REITs的長期穩(wěn)定快速發(fā)展需要有法律“保駕護航”。雖然我國在2007年3月出臺了《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》,但是尚沒有出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》,因而使房地產(chǎn)投資信托基金的募集、運作仍存在很大的不確定性,且REITs的環(huán)節(jié)多、風(fēng)險大、運作周期長使其運作更加困難。此外,信息披露的不完善、監(jiān)管的缺位及征稅問題也需要在法律制度上給予完善。
2．保險資金投資REITs的風(fēng)險控制
①建立完善相關(guān)配套制度。發(fā)展REITs的首要任務(wù)是完善REITs運行的制度及法律環(huán)境。委托風(fēng)險：一方面，給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處；另一方面，也帶來了問題損害了委托人利益。要解決委托-風(fēng)險問題可以采取以下原則:第一,委托人要實現(xiàn)自身利益最大化,必須向人授予權(quán)利,而且授予人的權(quán)利必須是適度的,有保留的;第二,委托人要實現(xiàn)自身利益最大化,必須對被授予權(quán)力的人進行監(jiān)督和約束;第三,委托人要實現(xiàn)自身利益最大化,對被授予權(quán)利的人必須進行激勵。在上述三原則的基礎(chǔ)上建立激勵監(jiān)督約束機制。
此外可以借鑒美國的經(jīng)驗,引入獨立董事制度。即對每一只REITs基金必須聘請獨立董事,明確獨立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨立董事是決定有關(guān)基金利益事項的,而不是對投資公司的事項作出決策。這樣可以更好地保證獨立董事是為信托受益人的利益服務(wù),而不是僅僅為公司的股東利益服務(wù)。只有通過嚴格的制度約束做好相關(guān)的配套改革,不斷規(guī)范REITs操作流程和REITs機構(gòu)的治理結(jié)構(gòu),建立監(jiān)督機制和激勵機制,完善信息披露制度,保證REITs運作的透明度,才能為險資投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。
②盡快出臺相應(yīng)險資投資不動產(chǎn)的法律文件。2006年,保監(jiān)會《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法》,該辦法對于提高保險資金運用水平和促進經(jīng)濟建設(shè)起到重要作用。然而,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險性,保險行業(yè)對于險資投資房地產(chǎn)一直處于謹慎探索階段。隨著保險公司治理結(jié)構(gòu)的發(fā)展及風(fēng)險管控能力的提高,險資投資房地產(chǎn)逐步提上議事日程。2008年國務(wù)院辦公廳126號文件也對相關(guān)問題進行了引導(dǎo)和鼓勵。對不動產(chǎn)法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法》,制定《保險資金投資不動產(chǎn)管理辦法》。引入獨立監(jiān)督人,并對委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計劃的其他當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)做出具體的規(guī)定,確定投機計劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時加強信息披露、風(fēng)險管理和監(jiān)督管理,使險資投資不動產(chǎn)的風(fēng)險最小化。
③加快REITs專業(yè)人才的培養(yǎng)。發(fā)展成熟的REITs一般是權(quán)益類的投資產(chǎn)品,這類產(chǎn)品大部分沒有固定的到期日,其收益率亦不固定,基本上取決于REITs的管理團隊的管理水平和市場環(huán)境。REITs本身運作復(fù)雜,專業(yè)性很強,這就迫切需要建立一個能夠培養(yǎng)既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識,又能掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的運作REITs的專業(yè)人才市場,真正實現(xiàn)REITs的專業(yè)化管理,制定最佳的投資策略,降低投資風(fēng)險,提高收益。
第4篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資特點；投資風(fēng)險
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、引言
隨著我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定上升的趨勢，根據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資開始有回升的趨勢。2016年1月到3月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資為17677億元，比名義增長了6.2%（去掉價格因素之后，實際增長了9.1個百分點），增長的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產(chǎn)投資增長，成為拉動固定資產(chǎn)投資的主要力量之一，將在促進國家經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)、改善百姓生活條件等方面發(fā)揮了巨大作用。
二、房地產(chǎn)投資特點與風(fēng)險的關(guān)系
由于房地產(chǎn)投資具有其獨特的特點，使其與其他一般的投資不同，以至房地產(chǎn)業(yè)是高不確定性及風(fēng)險高的一種行業(yè)，房地投資過程中需要謹慎決策，防范投資風(fēng)險對投資成敗的影響，因此，根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點與投資風(fēng)險的相關(guān)研究文獻，分析房地產(chǎn)投資的特點和投資風(fēng)險的關(guān)系如下：
1.房地產(chǎn)投資的不可移動性與風(fēng)險
房地產(chǎn)投資的固定不可移動的特點，將對其所在的地理位置與環(huán)境等存在一定程度上的影響，并影響其價值的高低，給投資帶來風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資地段和區(qū)域時，會受到地理位置的限制，并且房地產(chǎn)項目所在的地理位置、環(huán)境及社會經(jīng)濟狀況的好壞將影響其商品的價格，進而影響其利潤，且上述條件的復(fù)雜變化，帶來眾多的不確定性因素。
2.房地產(chǎn)投資周期的長久性與風(fēng)險
房地產(chǎn)投資的壽命周期（包括自然壽命與經(jīng)濟壽命）較長，從投入至銷售需要較長的時間，具有耐久性，且周期的長短也將影響投資風(fēng)險的大小。所以，在進行房地產(chǎn)投資時，要綜合考慮建筑物的經(jīng)濟壽命與其使用土地的使用年限（見表1），而房地產(chǎn)使用的長期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對房地產(chǎn)商品有較高程度的要求。
3.房地產(chǎn)投資活動的相關(guān)性與風(fēng)險
隨著國家經(jīng)濟的不斷繁榮與發(fā)展，人民對房地產(chǎn)商品的需要也越來越大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會通過將未建完的商品進行提前銷售的方式，來減少投入資金，以降低投資風(fēng)險；然而，當(dāng)經(jīng)濟出現(xiàn)衰退的時候，房地產(chǎn)企業(yè)會撤出其資金的投入，在建的項目在停止建設(shè)，交易也將停止，增加其投資的風(fēng)險，最終，也將會影響企業(yè)投資成功的概率。
4.房地產(chǎn)投資的資金需求性與風(fēng)險
房地產(chǎn)投資的整個過程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項目開發(fā)建設(shè)、營銷宣傳、銷售、訂買賣合同等各個環(huán)節(jié)都需要較大資金的投入，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大，資金投入量越大，且需要承擔(dān)的投資風(fēng)險也越大，融資成本高的風(fēng)險也較大。
5.房地產(chǎn)投資的政策影響性與風(fēng)險
由于房地產(chǎn)投資的固定不可移動性，使得房地產(chǎn)投資易受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，尤其是在房地產(chǎn)投資決策后，實施決策過程中，如果政府出臺新的有關(guān)政策時，房地產(chǎn)企業(yè)也需要進行相應(yīng)的變更與調(diào)整，同時房地產(chǎn)投資也需要符合國家或地區(qū)的土地規(guī)劃與城市規(guī)劃等的要求，進而影響投資效果和企業(yè)的經(jīng)濟利益，給房地產(chǎn)投資帶來一定的風(fēng)險。
6.房地產(chǎn)市場的不充分性與風(fēng)險
在我國目前的市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)市場發(fā)育的不是那么充分與完善，相對完善的市場，房地產(chǎn)市場不具備充分的信息與商品同質(zhì)等基本條件，被稱為準市場、次市場，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣市場環(huán)境下進行投資，需承擔(dān)一定程度的風(fēng)險。
三、結(jié)論
通過以上對房地產(chǎn)投資的特點和投資風(fēng)險之間的關(guān)系進行分析，可知房地產(chǎn)投資的固定不可移動性、生命周期長、投資活動相關(guān)性、投資資金需求量大、受國家政策影響、房地產(chǎn)市場不充分等特點，在一定程度上均會給房地產(chǎn)投資帶來或多或少的風(fēng)險，影響投資決策的成功，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益和社會效益。
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第5篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究范文
摘要隨著中國經(jīng)濟建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，我國房地產(chǎn)市場體制正在步入規(guī)范階段，房地產(chǎn)作為一個高投入、高回報、高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)投資過程中面臨的各種風(fēng)險因素，直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。本文通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析，并對此提出防范對策，從而有效地規(guī)避和降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險，以保證房地產(chǎn)投資收益。
關(guān)鍵詞房產(chǎn)項目投資分析風(fēng)險控制房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢
隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢必給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風(fēng)險。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究也成為理論界和實業(yè)界面臨的重要課題。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義
1901年在美國的A?M?Willet 的博士論文《風(fēng)險與保險的經(jīng)濟理論》中給出了最初的風(fēng)險定義：“風(fēng)險是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。在這一定義中主要強調(diào)的是不確定性和客觀性的風(fēng)險特點。根據(jù)相關(guān)的風(fēng)險理論研究，一般定義為：也即是人們對未來的行為不確定性，從而導(dǎo)致最終后果與之前所預(yù)定的目標(biāo)發(fā)生的負偏離。用通俗的話來講，風(fēng)險就是人們不愿發(fā)生的不幸事件的概率，再或許就是未來損失所發(fā)生的不確定性。房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險既是在房地產(chǎn)項目投資過程中所引起的損失產(chǎn)生的相關(guān)不確定性。客觀世界充滿了不確定性且變化多端的，任何一個房地產(chǎn)投資項目都存在一定的風(fēng)險和損失的不確定性，通常情況下，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險主要來自獲取信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的細分及識別
為了保證房地產(chǎn)風(fēng)險分析的最終質(zhì)量，我們有必要對房地產(chǎn)投資過程中的每個可能存在的風(fēng)險因素進行綜合科學(xué)的細分與辨識，使房地產(chǎn)投資決策者能有效且更好地把握風(fēng)險的變化規(guī)律和本質(zhì)，從而采取有效的預(yù)防措施或相關(guān)對策從而減少風(fēng)險和損失（圖-1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖）。
（一）自然風(fēng)險，即是因一些自然因素的不確定性，從而對房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)經(jīng)營過程帶來或直接造成的影響，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品直接產(chǎn)生的破壞，對房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商帶來的經(jīng)濟損失。這些風(fēng)險是人們對自然力無法控制或自然本身發(fā)生的異常變化導(dǎo)致的。我們通常所說的自然風(fēng)險主要包括：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、風(fēng)暴以及施工現(xiàn)場的地質(zhì)條件等。雖然這些因素所引起的風(fēng)險發(fā)生幾率比較小，但風(fēng)險
一旦發(fā)生，往往給房地產(chǎn)業(yè)帶來非常嚴重的危害。針對這些自然風(fēng)險的防范，開發(fā)商往往通過利用投保來避免或減少相應(yīng)損失。但投保之前，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能對該地區(qū)的天文資料、環(huán)境條件、氣候條件、地質(zhì)地貌等作一定的分析與了解，就可適當(dāng)減少投保成本，并增加房地產(chǎn)投資收益。
（二）政治風(fēng)險，既由于國家政策、法律法規(guī)的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品經(jīng)營者與交換者帶來的不同形式的經(jīng)濟利益損失。它通常會給房地產(chǎn)投資收益帶來間接或直接的影響。如國家控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化以及土地的有償使用權(quán)，可能會減少土地的供給，也將直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加；再譬如國家相關(guān)稅收政策的變化，也將直接影響著房地產(chǎn)投資收益的高低。政府這些政策對房地產(chǎn)投資所帶來的影響是全局性的，因此，由于政府相關(guān)政策的更改或變化而帶來的相應(yīng)風(fēng)險最能影響房地產(chǎn)市場效益的變化。尤其是市場環(huán)境不完善的情況下，政府政策變化的風(fēng)險對房地產(chǎn)商品最終效益的影響尤為重要，目前我國的房地產(chǎn)市場還有待加強和進一步完善。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資商必須密切關(guān)注房地產(chǎn)政策局勢的相關(guān)變化趨勢，以便及時順應(yīng)發(fā)展趨勢對可能引發(fā)的風(fēng)險進行及時處理。避免因政府政策變化而引起的房地產(chǎn)投資風(fēng)險，最有效的辦法就是選擇國家政府有收益保證的、鼓勵的、有稅收優(yōu)惠政策的項目實施投資。
（三）經(jīng)濟風(fēng)險，由于經(jīng)濟形勢變化而引起的且對于市場需求存在一定的不利影響，通常這種影響可能是因經(jīng)濟的滑坡對整個物業(yè)市場的影響，或許是因經(jīng)濟的發(fā)展對某一類型的物業(yè)或者某一特定地區(qū)物業(yè)所造成的相關(guān)影響。等這一系列與經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)的不確定因素，一旦它們出現(xiàn)，往往會對房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響。常見的經(jīng)濟風(fēng)險包括：財務(wù)風(fēng)險、融資風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、地價風(fēng)險、國民現(xiàn)存經(jīng)濟狀況發(fā)生變化的風(fēng)險等。
（四）技術(shù)風(fēng)險，這種技術(shù)風(fēng)險就是指因科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變化帶給房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商的損失。如：因市場科技的進步給房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成的相關(guān)威脅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷投資來進行房產(chǎn)商品的不斷改造和翻修等因素造成的經(jīng)濟損失。常見的技術(shù)風(fēng)險包括：建筑工藝和施工技術(shù)革新、材料改變和更新、設(shè)備故障或損壞、施工事故、建筑計算失誤或設(shè)計變動、建筑的相關(guān)生產(chǎn)力因素短缺、信用等風(fēng)險因素。
（五）社會風(fēng)險，通常指因人文社會環(huán)境因素的不斷變化對房地產(chǎn)市場帶來的相關(guān)影響，并使得從事房地產(chǎn)商品經(jīng)
營和生產(chǎn)的投資者帶來了相應(yīng)的損失。通常如一些社會治安、區(qū)域發(fā)展、公眾干預(yù)、城市規(guī)劃、文物保護等都會給房地產(chǎn)商品帶來社會性的風(fēng)險。
（六）國際風(fēng)險，主要是指因國際經(jīng)濟環(huán)境的相應(yīng)變化，從而給區(qū)域性經(jīng)濟活動帶來的影響，這種風(fēng)險對整個社會所有經(jīng)濟都會有很大的影響。對房地產(chǎn)商品來說，通常說的國際風(fēng)險包括：國際投資環(huán)境風(fēng)險、國家風(fēng)險、貨幣匯率變化風(fēng)險、國際經(jīng)營風(fēng)險、國際貨幣利率變化帶來的風(fēng)險等等。
（七）內(nèi)部管理和決策風(fēng)險，通常指因房地產(chǎn)開發(fā)商的決策出現(xiàn)失誤或經(jīng)營管理的過程不完善而導(dǎo)致與預(yù)期收入水平不相符以及預(yù)期效益不能夠?qū)崿F(xiàn)的風(fēng)險，通常所說的內(nèi)部管理和決策風(fēng)險有：投資地點、投資方式、投資類型的選擇風(fēng)險以及人、物、財組織管理的風(fēng)險等等。
有上可知，引起房地產(chǎn)投資過程中發(fā)生風(fēng)險的因素比較多，且?guī)淼膰乐睾蠊潭纫卜浅ｅ漠悺Ｈ绻诜康禺a(chǎn)投資時，忽略或完全不考慮這些主要風(fēng)險因素，那風(fēng)險分析必定失去了它應(yīng)有的價值和意義。但如果把每個風(fēng)險因素都包羅萬象的加以考慮，也勢必會導(dǎo)致問題的復(fù)雜性，不但不現(xiàn)實而且也不恰當(dāng)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析以合理科學(xué)的縮小風(fēng)險因素的不確定性為主要目標(biāo)，通過尋找影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要因素，來合理為投資決策者提供最合理科學(xué)恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險對策。
三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的防范對策
房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險防范，大體上分為兩種途徑：一是在經(jīng)濟損失發(fā)生之前，通過采取各種預(yù)防控制手段，也即是通常說的事前控制，力求將經(jīng)濟損失的發(fā)生防患于未然；二是在經(jīng)濟損失發(fā)生之后，通過采取相應(yīng)的補救措施，進行及時補償，也即是我們常說的事后控制。
（一）投資風(fēng)險回避。投資風(fēng)險回避既房地產(chǎn)投資者在對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行具體分析和識別以后，發(fā)現(xiàn)若對某項房地產(chǎn)活動進行投資將會帶來經(jīng)濟利益風(fēng)險的損失時，通過事前控制手段，改變原有的行為方式或事先避開風(fēng)險源地，采用拒絕實施或主動放棄這些將會導(dǎo)致風(fēng)險損失存在的相應(yīng)投資活動，事前消除房產(chǎn)投資風(fēng)險隱患。
（二）投資風(fēng)險減輕。投資風(fēng)險減輕是通過降低房地產(chǎn)風(fēng)險的可能性或減少風(fēng)險后果的不利影響。通過對已知的風(fēng)險、不可預(yù)測風(fēng)險或可預(yù)測風(fēng)險的預(yù)測，項目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投資風(fēng)險。
（三）投資風(fēng)險預(yù)防。風(fēng)險預(yù)防是投資者在房地產(chǎn)風(fēng)險發(fā)生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風(fēng)險損失的各項風(fēng)險因素，實現(xiàn)降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率，同時起到減小風(fēng)險損失程度的作用。風(fēng)險防范的對象一般有：自然災(zāi)害、社會風(fēng)險和政策風(fēng)險，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險防范策略中，應(yīng)以經(jīng)濟風(fēng)險作為控制的中心，把政治和社會風(fēng)險作為預(yù)測的重點，把自然風(fēng)險作為災(zāi)后緩解的主要對象。
（四）投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移。是指房地產(chǎn)投資者在開發(fā)過程中，以某種合理、合法的方式將某些自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險的后果連同對風(fēng)險應(yīng)付的權(quán)力和責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移可以采用很多方法，主要有契約性轉(zhuǎn)移、購買房地產(chǎn)保險轉(zhuǎn)移和項目資金證券化轉(zhuǎn)移等。
（五）投資風(fēng)險分散與組合：風(fēng)險分散。房地產(chǎn)投資分
散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風(fēng)險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。風(fēng)險組合。風(fēng)險組合投資是從證券業(yè)和保險業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論。在房地產(chǎn)投資方面同樣適用。
（六）投資風(fēng)險自留：當(dāng)采取其他風(fēng)險規(guī)避方法的費用超過風(fēng)險事件造成的損失數(shù)額時，可采用自留風(fēng)險的方法。風(fēng)險自留是指房地產(chǎn)投資者以自身的財力來負擔(dān)未來可能的風(fēng)險損失。風(fēng)險自留包括自我承擔(dān)風(fēng)險和自我保險風(fēng)險。
四、小結(jié)
綜上所述，投資者在對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析和管理時，應(yīng)該同時從主觀以及客觀兩方面同時采取必要措施，以提高投資效益，從根本上降低投資風(fēng)險。主觀上，投資者必須重視投資可行性研究，樹立強烈的風(fēng)險意識，從多層不同角度對風(fēng)險問題進行總體把握。客觀上，投資者還必須對當(dāng)前今后國內(nèi)、國際上經(jīng)濟形勢、政治、社會發(fā)展趨勢以及國家地方政策進行全盤了解，并以此為基礎(chǔ)，對投資設(shè)計方案進行定量的數(shù)據(jù)測算分析，獲得較準確的經(jīng)濟測算結(jié)果；此外，投資者還應(yīng)充分了解該城市擬開發(fā)地區(qū)的情況，如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來的發(fā)展趨勢，理性的判斷該類房地產(chǎn)市場供求情況并進行科學(xué)的項目可行性研究。只有這樣，投資者才能準確的把握時機，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發(fā)合適的物業(yè)，使投資決策盡可能準確而高效，贏取房地產(chǎn)投資的高效益。
總之，房地產(chǎn)投資項目分析是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不但需要扎實的理論功底更需要社會經(jīng)濟現(xiàn)象的深刻剖析。并由此得出切實可行的項目決策。
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第6篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究范文
房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進行房產(chǎn)建設(shè)所花費的各種成本費用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項目由于建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險
主要指利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風(fēng)險
購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。
4.市場風(fēng)險
市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)價格的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險的原因。房地產(chǎn)價格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風(fēng)險
政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革、經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險
法律風(fēng)險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險管理，實際上是對建筑工程實施的風(fēng)險管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟發(fā)展，還是對投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測未來，又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場，了解相關(guān)信息。同時要學(xué)會優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗或技術(shù)方法進行風(fēng)險分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益高低不同。風(fēng)險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高，回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。
第7篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究范文
內(nèi)容摘要:本文闡述了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點,對房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素結(jié)構(gòu)系統(tǒng)的七大因素進行了分析,并在此基礎(chǔ)上分析了不同房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險,為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)依據(jù)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資 風(fēng)險因素 風(fēng)險分析
近年來,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻日益顯著。房地產(chǎn)投資屬于國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性投資活動,受國家和地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境因素影響較大。加上需用資金量大,投資回收期長,資金周轉(zhuǎn)速度慢,眾多不確定因素使得房地產(chǎn)投資風(fēng)險增大。所以,房地產(chǎn)開發(fā)決策者絕不能僅憑經(jīng)驗判斷市場,而更需要科學(xué)理論和方法的指導(dǎo)。為了正確地預(yù)測、控制和規(guī)避房地產(chǎn)投資的風(fēng)險,在投資前必須進行房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析,充分考慮未來可能出現(xiàn)的不確定因素對房地產(chǎn)投資項目的影響。本文對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素進行系統(tǒng)的分析,并在此基礎(chǔ)上分析不同房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險,為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)依據(jù)。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義和特征
(一)風(fēng)險的含義
風(fēng)險是人們熟悉的概念,但是要給它下一個確切的定義并不容易。筆者認為,所謂風(fēng)險,是指某一事件發(fā)生的不確定性以及這種不確定性所導(dǎo)致結(jié)果的綜合效應(yīng)。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險可以定義為投資者預(yù)期收益不能實現(xiàn)的概率(或可能性)。這一概率越大,意味著風(fēng)險越大(龍勝平、方奕,2006)。
(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義
房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資金的損失和未達到預(yù)期收益的損失(陳溥才、郭鎮(zhèn)寧,2004)。
由于在房地產(chǎn)投資中存在著復(fù)雜的不確定因素,因此其風(fēng)險因素也很多。一般來說,可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩部分。系統(tǒng)風(fēng)險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動,這種因素以同樣的方式對所有證券的收益產(chǎn)生影響(戴國強,1999)。系統(tǒng)風(fēng)險主要包括市場風(fēng)險、利率風(fēng)險和購買力風(fēng)險。非系統(tǒng)風(fēng)險是指發(fā)生于個別企業(yè)的特有事件造成的風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險的分類表明,系統(tǒng)風(fēng)險應(yīng)盡可能回避,非系統(tǒng)風(fēng)險應(yīng)盡可能消除。
(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征
不確定性。項目風(fēng)險是不可避免的,而房地產(chǎn)開發(fā)更是如此。對于一個特定的項目的一個特定的風(fēng)險來說,它的發(fā)生是諸多因素共同作用的結(jié)果,是一種隨機現(xiàn)象。
規(guī)律性和可預(yù)測性。風(fēng)險的產(chǎn)生是來自于客觀條件的不斷變化,即風(fēng)險因素是各種不確定因素的伴隨物。但是由于房地產(chǎn)項目的環(huán)境變化和實施總是有一定的規(guī)律性,所以風(fēng)險的發(fā)生和影響也必然有一定的規(guī)律性,風(fēng)險是可以預(yù)測的。
可變性。風(fēng)險活動除了有規(guī)律性,還存在變化的可能性,一旦引起風(fēng)險的因素發(fā)生變化時,風(fēng)險也必然隨之發(fā)生變化。在房地產(chǎn)項目實施的整個過程中各種風(fēng)險在質(zhì)和量上都可能會發(fā)生變化,隨著項目的不斷持續(xù),有些風(fēng)險得到控制變小,有些風(fēng)險會發(fā)生并得到有效處理,但與此同時在每一階段都可能產(chǎn)生新的風(fēng)險。
潛在性。盡管房地產(chǎn)項目風(fēng)險客觀存在可能性,但風(fēng)險的不確定性決定了它僅僅是一種可能,而這種可能要變?yōu)楝F(xiàn)實還需要有必要的條件,這就是風(fēng)險的潛在性。
階段性。風(fēng)險的發(fā)展不是一成不變的,而是分階段的,這就是房地產(chǎn)項目風(fēng)險的階段性。一般認為它包括3個階段:潛在風(fēng)險段;風(fēng)險發(fā)生段;造成后果段。
結(jié)果雙重性。風(fēng)險所引發(fā)的結(jié)果可能是損失也可能是收益,這就是房地產(chǎn)項目風(fēng)險的結(jié)果雙重性。傳統(tǒng)上把項目風(fēng)險看成是一種損失,因此項目風(fēng)險的雙重性也就意味著風(fēng)險與收益機會共存。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素系統(tǒng)分析
房地產(chǎn)市場千變?nèi)f化的根本原因是由于一系列不確定因素的存在。這些不確定因素的影響產(chǎn)生的動態(tài)變化會給在房地產(chǎn)市場中交易的商品經(jīng)營者帶來各種不同形式的風(fēng)險。如果完全不考慮這些風(fēng)險因素或遺漏了主要因素,那么風(fēng)險分析就可能有很大的偏差;但要把每個風(fēng)險因素包羅萬象地都加以考慮,則會導(dǎo)致研究模型的過度復(fù)雜化,這是不現(xiàn)實的。經(jīng)過風(fēng)險分析,可以合理地、盡可能地縮小風(fēng)險因素的不確定性,找到影響風(fēng)險的主要因素,從而為投資者提供最科學(xué)的風(fēng)險對策。
要想保證風(fēng)險分析的質(zhì)量,必須科學(xué)地分析房地產(chǎn)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險因素,采取相應(yīng)措施或?qū)Σ邅肀M可能地減少風(fēng)險損失。圖1至圖7給出了整個房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。
(一)自然風(fēng)險
自然風(fēng)險指的是由于自然因素具有不確定性,導(dǎo)致房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程可能受到的影響和直接破壞,由此帶來的對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者經(jīng)濟上的損失,如風(fēng)暴風(fēng)險、火災(zāi)風(fēng)險、洪水風(fēng)險等。
(二)政治風(fēng)險
房地產(chǎn)的不可移動性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由以下因素造成:、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、騷亂等。同時,政治風(fēng)險還包括政策風(fēng)險,即由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的政策條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資是一項政策性很強的業(yè)務(wù),它受多種政策的影響和制約,其政策都會對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響,從而給房地產(chǎn)開發(fā)投資者帶來投資的風(fēng)險。政治風(fēng)險因素還可以細分,參見圖2。
(三)經(jīng)濟風(fēng)險
經(jīng)濟風(fēng)險因素主要是指國家的經(jīng)濟形勢環(huán)境變化這類不確定因素的出現(xiàn)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響,經(jīng)濟風(fēng)險因素的分類參見圖3。
(四)技術(shù)風(fēng)險
房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進步,技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的不斷升級,會給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。比如,科技進步可能使得房地產(chǎn)商品的適用性受到影響,從而使開發(fā)商不得不追加投資進行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險的主要變量可以分成如圖4所示的類別。
(五)社會風(fēng)險
社會風(fēng)險因素指的是由于社會形勢的變化對房地產(chǎn)市場的影響,有可能給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失。參見圖5。
(六)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險
上述風(fēng)險因素都是來自外部環(huán)境,而內(nèi)部決策和管理風(fēng)險指的是由于開發(fā)商決策錯誤、策劃失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致低于預(yù)期的收入水平,包括類型選擇風(fēng)險、地點、人、財、物組織管理風(fēng)險和投資方式等,參見圖6。
(七)國際風(fēng)險
國際風(fēng)險是指國際經(jīng)濟環(huán)境的變化產(chǎn)生的對地區(qū)性經(jīng)濟活動的影響,它對一個社會經(jīng)濟活動的影響是全局性的。投資者如果有意涉足國際房地產(chǎn)項目,那么就要了解項目所在國的環(huán)境,把握好投資政策,并且采用相對穩(wěn)定的貨幣和匯率工具,才能盡可能地避免潛在損失。國際風(fēng)險因素一般可以細分為如圖7所示的分類。
不同房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險分析
地產(chǎn)投資的風(fēng)險。土地開發(fā)是一種風(fēng)險最大、收益通常也是最高的房地產(chǎn)投資方向。由于土地的市場價格受一系列的風(fēng)險因素的影響而波動很大,土地投資的風(fēng)險也很大。為了減少在地產(chǎn)投資中的風(fēng)險,保證投資收益,把握投資的政治及經(jīng)濟時機最為重要。了解和隨時掌握城市規(guī)劃及其變更情況,特別是對土地使用性質(zhì)改變和變化趨勢做出正確的分析和判斷,可以在很大程度上降低投資的風(fēng)險損失。
普通住宅投資的風(fēng)險。除地產(chǎn)之外,住宅也是房地產(chǎn)市場中較為引人關(guān)注的項目之一。一般而言,投資于普通住宅市場,若是房屋能夠很快地銷售出去,那么這種投資便屬于短期投資,資金周轉(zhuǎn)較快,也較容易獲利。如果住宅因為某些原因銷售不出去,則虧損是必然的。
公寓投資的風(fēng)險。評估對公寓市場的投資成功與否的主要標(biāo)準,就是看公寓能否租出去,以及租金的高低。影響公寓生意的主要因素有兩方面:市場需求;管理水平。若是市場需要量大,公寓難度不大;若是管理水平高,條件硬,則租金必然較高,收入也會較多。其主要風(fēng)險是:市場需求量低,公寓租不出去;管理成本高于租金收入。
辦公、寫字樓宇投資的風(fēng)險。由于中國近年來商業(yè)市場的繁榮,便為寫字樓市場的發(fā)展提供了一個契機。寫字樓是與商務(wù)活動和政府機關(guān)聯(lián)系在一起的,因此其位置最好是接近于商業(yè)或社會活動的中心,這有利于提高其被利用率和租金價格。另外,其管理水平也是很重要的因素。所以,寫字樓市場的主要風(fēng)險即是:若不能使其保持較好的地理位置,并保證業(yè)務(wù)管理水平,會是很危險的。
商業(yè)樓宇投資的風(fēng)險。投資商業(yè)樓宇一般比投資普通住宅、公寓、寫字樓的風(fēng)險大。商業(yè)樓宇市場的風(fēng)險主要有以下三個方面:投資的收益取決于商店的銷售情況;商業(yè)競爭帶來的不利影響;租方信譽不佳對投資者的影響。
工業(yè)樓宇投資的風(fēng)險。工業(yè)樓宇通常需要進行一定規(guī)模的土地開發(fā),形成一個具有一定規(guī)模的工業(yè)園區(qū)。工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,如供電、供水、道路等條件的改變或不充分都會構(gòu)成對工業(yè)樓宇市場的風(fēng)險,從而給投資者帶來風(fēng)險。
以上結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的不同類型,對于房地產(chǎn)市場中的風(fēng)險進行了分析。通過分析可以看出:不同的房地產(chǎn)項目,其風(fēng)險程度及重心是不同的。對比分析對其有充足的了解,以期在實踐應(yīng)用中降低投資風(fēng)險。
參考文獻:
1.龍勝平,方奕.房地產(chǎn)金融與投資概論[M].高等教育出版社,2006
2.陳溥才,郭鎮(zhèn)寧.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與方案優(yōu)化策略[M].中國建筑工業(yè)出版社,2004
第8篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，投資風(fēng)險，管理
中圖分類號： F293 文獻標(biāo)識碼： A
前言
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類
在房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域里，風(fēng)險主要是經(jīng)濟風(fēng)險，它的種類大致可分為商業(yè)風(fēng)險、金融風(fēng)險、購買力風(fēng)險和清算風(fēng)險四種類型。風(fēng)險分析是房地產(chǎn)投資中一個十分重要的問題。以下為房地產(chǎn)投資過程中存在的一些主要風(fēng)險種類。
1.市場競爭風(fēng)險。市場競爭力風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場上由于同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，導(dǎo)致樓盤滯銷或者推廣成本的提高所帶來的風(fēng)險。市場競爭風(fēng)險主要是由投資者對市場的調(diào)查不足以及錯誤決斷引起的，是對市場把握能力的不足。
2014年，西安商品住宅市場逐步開始“筑底”，整體成交量穩(wěn)價跌。市場庫存量進一步
加大，整體庫存去化需要2年，市場競爭日趨激烈。雖然三季度西安市房管局曾先后兩次松綁樓市限購政策，但并未使西安房地產(chǎn)市場迎來轉(zhuǎn)機，市場深陷調(diào)整期，房企年度業(yè)績普遍未完成。
2.流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險。首先，是由房地產(chǎn)的本身性質(zhì)決定的。房地產(chǎn)的交易完成只是所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。而它本身是不能移動的。這便導(dǎo)致了由于市場變化，地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通線路、競爭者等因素的變化而影響到整個投資項目收益的變化。其次，房地產(chǎn)的價值量大、占用資金多，導(dǎo)致了房地產(chǎn)的大多數(shù)的資金交易需要一個相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。即投資者在需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)時，無法快速將手里的房地產(chǎn)脫手，即使脫手也很難達到合理的價格，從而大大影響了其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者的變現(xiàn)風(fēng)險。
3.金融風(fēng)險。金融風(fēng)險是指項目的純收入不足以償還債務(wù)的潛在可能性。金融風(fēng)險反映了因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報盈利的不確定性。借貸資金的使用增大了收益的不確定性，也就是項目的金融風(fēng)險性。當(dāng)投資中借貸資金的比例很高時， 金融風(fēng)險的可能性就會水漲船高，反之金融風(fēng)險就會愈低。換言之，金融風(fēng)險是由借貸資金的使用決定的。
4.購買力風(fēng)險。購買力風(fēng)險是指通貨膨脹可能導(dǎo)致投資者收到客戶以貶值的貨幣支付項目款項的情況。在中國的現(xiàn)階段市場中，若投資者采取部分樓盤分期付款的方式，也會由于出現(xiàn)貨幣貶值嚴重，而出現(xiàn)樓盤收益入不敷出的狀況。雖然未來通貨膨脹率的預(yù)測已經(jīng)包括在貼現(xiàn)率中，但未來的通貨膨脹率卻有可能偏離于開始的預(yù)測，表現(xiàn)為或高或低。還有便是由于物價總水平的提升導(dǎo)致了消費者購買力下降，當(dāng)物價高于大多數(shù)消費者總體收入水平時，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求就會下降，這就導(dǎo)致了投資者出售收入的降低，從而導(dǎo)致一定的收入損失，這就是風(fēng)險產(chǎn)生的結(jié)果。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理
1. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別。危害是伴隨著風(fēng)險的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，但它從中卻又透露著巨大的效益。風(fēng)險與效益是相互對等的，從中體現(xiàn)了風(fēng)險結(jié)果的雙重性，一方面，風(fēng)險利益使其風(fēng)險具有使人們甘愿冒風(fēng)險去獲取利益的誘惑效應(yīng)，另一方面，當(dāng)風(fēng)險代價太大、決策者厭惡風(fēng)險時，自然就會采取回避風(fēng)險的行為，這就是風(fēng)險的約束效應(yīng)。這就是風(fēng)險效應(yīng)的兩個方面，它們同時存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著。在決策時，人們是選擇風(fēng)險還是選擇回避風(fēng)險，兩種效應(yīng)相互作用的結(jié)果就產(chǎn)生了房地產(chǎn)。投資風(fēng)險識別是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)商對其中存在的風(fēng)險加以識別， 并進行系統(tǒng)的歸類分析，以揭示其風(fēng)險本質(zhì)的一系列過程。
三、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險應(yīng)對措施
1.風(fēng)險回避。在房地產(chǎn)的投資過程中，要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險策略.我們可以先從風(fēng)險小的投資項目著手或直接放棄對那些風(fēng)險較大的投資項目進行投資，這樣風(fēng)險的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預(yù)期獲益的機會不伴隨著風(fēng)險，那么將會很快有投資者涌入市場，從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風(fēng)險的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。
2.風(fēng)險轉(zhuǎn)移。在保險型轉(zhuǎn)移過程中，投資者可以通過合同，使另一方來承擔(dān)以及賠償風(fēng)險所帶來的損失。在生活中，這樣的例子不勝枚舉。在風(fēng)險轉(zhuǎn)移過程中其中的一種方式，被稱作保險型轉(zhuǎn)移，即通過保險的方式，避免承受大的風(fēng)險。不過，不是所有的風(fēng)險都是通過保險來轉(zhuǎn)移的。保險公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移也是部分性的受到限定的。
第9篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；裝修項目投資；投資風(fēng)險；風(fēng)險控制
中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼： A
一、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險概述
房地產(chǎn)裝修項目投資是房地產(chǎn)項目投資的重要一環(huán)。房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)樓盤的時候，會對已經(jīng)建好的房子進行裝修。根據(jù)統(tǒng)計表明，對于房子裝修的投資大約占了整個投資的32%-34%，占據(jù)了房產(chǎn)銷售的13%。因此，房子裝修投資對于房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的影響重大。在規(guī)劃房產(chǎn)裝修投資的時候就要優(yōu)化投資方案，用最少的投入實現(xiàn)最好的裝修效果。
二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的特點
首先，房地產(chǎn)項目建設(shè)具有不可移動的特點。房地產(chǎn)投資項目的首要風(fēng)險就是房地產(chǎn)項目的建設(shè)地點選擇。房地產(chǎn)項目的價值在于其地理位置的好壞，位于交通通達的市中心，房地產(chǎn)項目的價值就高。而位于交通不便的市郊，其房地產(chǎn)項目的價值就不會很高。因此，房地產(chǎn)項目投資所面臨的風(fēng)險特點就是地理位置。
其次，一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)建設(shè)而言是十分重要的。但是，由于房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)歷的時間較長，所以，對于經(jīng)濟導(dǎo)向的改變不能及時地做出應(yīng)對。這就成了房地產(chǎn)項目投資建設(shè)的另外一個風(fēng)險。因此，在房地產(chǎn)投資建設(shè)方面，必須加強對經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)向的預(yù)測。尤其是房地產(chǎn)項目開發(fā)投資較少的地區(qū)，必須加強對該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展方向的研究。這就是房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的區(qū)域性特點。
最后，房地產(chǎn)項目投資具備長久性的特點。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)材料的特殊性，其耐久性較好。一般房地產(chǎn)的使用壽命長達幾十年甚至幾百年。因此，房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險也具備長久性。
三、房地產(chǎn)裝修項目投資風(fēng)險控制措施
房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素有很多，但是，最主要的風(fēng)險和最需要控制的投資風(fēng)險則是房地產(chǎn)裝修項目的風(fēng)險。本文將就房地產(chǎn)裝修項目投資風(fēng)險作簡要分析并提出相關(guān)建議。
（一）在裝修材料上，建議采用進團或區(qū)域采購，以此在確保品質(zhì)的同時降低成本，減少材料成本過高帶來的投資風(fēng)險。同時，區(qū)域采購和集團采購也能滿足不同裝修的質(zhì)量和檔次。其中，如入戶門、櫥柜、龍頭等建議采用區(qū)域采購。而涂料、開關(guān)、內(nèi)墻磚等采用集團采購。但在目前大多數(shù)房地產(chǎn)裝修項目的材料供應(yīng)上，較少采用集團采購和區(qū)域采購。
（二）在進行房地產(chǎn)裝修的設(shè)計上，為了更好地實現(xiàn)裝修產(chǎn)品標(biāo)準化，越早設(shè)計越有利于對房地產(chǎn)裝修的成本控制。通常，很多房地產(chǎn)投資開發(fā)商等到房產(chǎn)已經(jīng)基本建設(shè)完成后才進行裝修設(shè)計。而這時候，通常會為了滿足裝修效果，對于已經(jīng)建設(shè)好的工程進行拆改。這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)整體投資的增加，投資的無意義增加就變相提高了裝修項目投資的風(fēng)險。因此，裝修設(shè)計應(yīng)該盡早開始。在建筑平面圖基本繪制完成的時候，裝修設(shè)計就應(yīng)該介入。在滿足裝修效果的同時，盡量減少使用稀缺材料。同時，還要降低施工難度，以此降低裝修成本。只有對成本進行良好的控制，才有利于進一步降低裝修項目的投資風(fēng)險。
（三）為了進一步控制裝修成本，降低房地產(chǎn)裝修項目投資風(fēng)險，在裝修時，盡量采用簡約的裝修風(fēng)格。在簡約中突出裝修的亮點，提高市場接受率。在整個裝修過程中，要有重點地進行精裝修，以控制裝修成本，降低裝修投資風(fēng)險。對于客戶主要關(guān)注的大堂、電梯、客廳、衛(wèi)生間還有廚房燈進行重點精裝修。在精裝修上面突出裝修的亮點。其它地方則盡量采用簡約風(fēng)格裝修，使客戶能夠根據(jù)自己的想法去裝修房間。按簡約風(fēng)格進行裝修，可以有效避免由于裝修的功能過剩而缺乏亮點，也能夠在保障品質(zhì)的情況下控制成本，從而降低裝修項目的投資風(fēng)險。
（四）為了更好地降低房地產(chǎn)裝修項目的投資風(fēng)險，還可以采取精裝修樣板房的方式。通過對樣板房的精裝修，可以有效地看出之前的設(shè)計在成本上是否在控制之內(nèi)，裝修成本投資是否超出了之前的預(yù)期以及通過客戶對樣板房的體驗來進行返修或者預(yù)設(shè)計，從而有效避免了交樓時可能會產(chǎn)生的風(fēng)險。同時樣板房也能充分反映裝修設(shè)計是否合理，營銷時的承諾是否切合實際情況等。這樣一來，通過樣板房的精裝修有效規(guī)避了大規(guī)模二次裝修的風(fēng)險，從而大大降低了裝修項目投資風(fēng)險。
（五）控制裝修成本，降低房地產(chǎn)裝修項目投資風(fēng)險的措施就是強化裝修過程管理。通過強化裝修過程的管理，能夠合理調(diào)配人員，提高工作效率，減少額外無用開支。在材料選購上，也能有計劃地進行，減少了材料浪費。在裝修過程中，由于工序問題，施工單位較多，協(xié)調(diào)起來相對浪費時間。然后，加強對裝修過程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的發(fā)揮。因此有利于最大限度地降低房地產(chǎn)裝修項目投資風(fēng)險。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中所占的比重越來越高，重要性也越來越大。但是由于在投資房地產(chǎn)時的高回報帶著高風(fēng)險，所以，房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險控制顯得尤為重要。投資者只有在投資房地產(chǎn)時針對投資風(fēng)險做一定預(yù)防，才有利于規(guī)避風(fēng)險。而房地產(chǎn)裝修是整個房地產(chǎn)較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，因此對于裝修項目的成本控制顯得比較重要。其中，最需要控制的就是裝修項目投資風(fēng)險。本文在結(jié)合風(fēng)險特點的基礎(chǔ)上重點分析了裝修項目投資風(fēng)險，并提出了一些建議，以此推動房地產(chǎn)建設(shè)更加安全、可靠、高效。
參考文獻：
[1]王煒.關(guān)于整個房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險識別[J].才智，2011(01).
