房地產公司經營狀況精選(九篇)
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第1篇：房地產公司經營狀況范文
關鍵詞：房地產；融資；風險控制
進入21世紀以來，隨著我國融入全球經濟的步伐加快，我國經濟取得了快速發展，投資額度大幅增加，我國房地產企業投資步伐加快，但和我國GDP增長速度以及城市化快速發展的進程相比，房地產公司資金供給和資金需求不相配合，造成房地產公司資金來源渠道較為單一。為解決房地產公司的“資金瓶頸”，需要采用吸收社會資金，多途徑融資的多元化投資的方式，來加快我國房地產公司投資的步伐，但與此同時，也不可避免的帶來了一定的風險。基于此，本文對房地產公司融資的風險與控制進行了探討。
一、工程項目融資管理
從定義上來看，融資是指從自身經營狀況和資金運用狀況角度出發，根據企業未來經營戰略的發展需要，經過科學的測算資金的需要量，并按照一定的渠道采用一定的方式來進行資金的組織的過程，其主要是保障企業經營所需資金的一種行為。融資過程包括了融資渠道、方式和數量結構等問題，現代融資行為拓展了傳統的融資概念，其不但包括了實體有形資本的融通，也包括了虛擬無形資本的融通。融資過程是一種社會資源的重新配置過程，和投資關系密切，投資行為直接決定了融資的過程，所以說，沒有投資的需求也就沒有融資的需求。同時，投資主體的財務狀況、行業背景以及投資項目預期風險和現金流量情況都決定了企業的融資數量、結構和方式等等。融資的過程也直接決定了投資的過程，一般來說，投資者無法籌集足夠數量的資金，那么相應的投資量以及投資結構等也將發生變化。從以上論述可以看出，投資活動和融資活動是一個整體的活動，從這個角度看，投資和融資活動也可以稱為投融資。
二、房地產公司融資風險管理的特點
1、以風險的識別為融資結構依據
房地產公司的融資是根據項目的實際狀況進行定位的一種結構性融資，重點是融資結構的確定。成功的房地產公司需要項目的各參與方進行合理的風險分配。但首先需要對項目的風險進行識別，進而確定項目風險管理的目標，為項目風險控制提供重要的參考途徑，以實現企業在風險分擔情況下合理的融資結構的確定。
2、以項目當事人為風險分擔主體
房地產公司管理重點還是需要人去完成，項目的風險更是需要人的參與，通過建立合同管理的形式，來對風險環節以及風險管理人進行約束，進而保證項目融資結構的穩定。在此基礎上，需要對項目各個風險因素進行分析，需要考慮到項目建設中各個參與人以及貸款人進行風險分擔。成功的房地產公司的融資結構需要各參與方來進行風險責任的共同承擔，一旦房地產公司融資結構確立以后，需要各方對可能發生的風險進行提前預計并進行承擔準備。
3、以合同作為風險處置手段
對房地產公司融資的的風險識別和管理以后，落實環節是進行風險的處置。在房地產公司融資中，對各個風險進行具體化后，需要通過合同的形式來對房地產公司風險進行量化，同時通過合同的形式來確定各個項目參與人的風險承擔容量，以及以何種形式來承擔項目合同、融資合同，并作為風險處理來在項目周期中進行貫穿，并確保彼此相互銜接，進而實現風險規避的目的。
三、房地產公司融資與風險管理
1、風險識別
風險管理的基礎環節是風險識別，對于房地產公司融資的風險識別因依據標準不同而存在著差異。首先是項目融資的利率風險，是指項目在經營過程中，由于利率變動直接或間接地造成項目價值降低或收益受到的損失。房地產建設項目通常是采用銀團或集團貸款的融資形式，而項目的建設周期一般較長，在此期間沒有收入，項目的總利息數將有可能占整個項目融資費用的大部分，而項目的實施方一旦付息有困難，所產生的后果多半會是項目完成的延誤，這將會對貸款方的資金回報產生直接的影響。財務風險是指在一定的成本下維持產品質量下，市場上可能帶來的價格波動風險。完工風險，項目的融資完成和工程完工存在本質的區別，不僅僅是按照項目計劃去進行項目實施完成，而是要在項目完成后達到項目預期的生產能力。因此，完工風險還包括了技術等原因而導致的項目建設期延長，以及項目未到達預期的經濟技術指標等等。
2、風險評估
項目融資風險管理是復雜的系統，存在很多定性和定量的因素可以去對項目進行效果評價。而這些因素多是相互影響和相互作用的，這些影響是導致項目變化的重要因素。為了進行科學的項目融資風險管理，不能僅僅只依靠定性分析的手段，還需要通過復雜的定量方法進行項目融資風險評價模型，通過系統分析的方法來進行了解，進而客觀分析出項目融資風險水平。由于定性評估具有較強的針對性，一般根據房地產公司實際來加以使用。而定量分析法師利用數學模型對經濟指標中的利率風險、財務風險等進行定量評估。定量分析分為經濟法和非經濟法。經濟法是利用現金流量模型求出項目的財務凈現值（NVP），進而進行風險評估。其次，要對項目融資期間現金流量進行客觀計量，進而為融資決策提供風險評估數據準備。此時主要選取了累計債務覆蓋率和項目債務承受比率兩個風險評價指標（財務指標）對風險進行評價與衡量。非經濟法主要有模糊評價法。模糊評價體系分為初級和多級評價體系，初級是根據各風險因素等級進行分類評價，其向量評價結果為Bk。多級評價體系是將初級評價體系的結果進行歸一化處理，并組成合成矩陣，再進行評價向量的計算，并進行逐級評價，最終形成在評價集合基礎上的隸屬度矩陣的模型。在進行判斷時，要遵循加權平均和最大隸屬度原則對評價體系的結果進行最終的判斷。
四、房地產公司融資風險控制
融資風險的控制是在對融資風險進行識別的基礎上，對風險進行事前預測，進而通過一定的控制手段，來降低房地產公司風險的發生以及發生的損失概率。項目融資風險包括了可控和不可控兩方面的因素。可控風險因素，可以通過組織實施和協調的方式進行控制。而對于不可控因素，比如市場需求等導致等系統風險，由于難以避免，因此可以采用風險分散或者風險轉移措施來降低風險。
風險控制是處置風險的最重要工具，風險損失控制比其他風險控制工具更為有效。主動預防可能要比風險發生后進行風險轉嫁等采取的措施更為有效和有意義。從全面角度出發，損失控制要優于轉嫁風險。從風險轉嫁的角度出發，風險轉嫁不是風險消失，而只是將風險從一個地方轉嫁到另外一個地方，并沒有減少風險的整體，U型瓶效應突出。例如：對項目開展保險就是一種風險轉嫁措施，是通過對項目發生損失后進行的財務補償，對于風險控制而言，風險轉嫁是一種被動的風險承擔措施。而風險控制雖然不能對風險進行完全的消除，但作為一種積極主動的風險防范手段，其對風險防范的措施非常有效。與風險轉嫁和風險控制相對應的還有一種風險管理工具，即損失融資方式，這種風險控制方式不是對風險進行轉移，而是自留風險損失以及因此而發生的損失后果。風險自留和風險處置不同的是，風險自留并不能起到風險控制的作用，它不是以對風險的積極主動防范為目的，而是明確知道項目風險后進行主動的風險損失承擔，并接受因此而產生的不利后果，是一種主動的計劃和準備活動，風險自留情況下發生的風險都是企業通過自我資金承擔的。
對待不同的項目風險，在進行項目融資中，要積極采用不同的措施進行控制和規避可能發生的風險，進而達到風險控制和規避的效果。首先，房地產企業要建立融資戰略，建立多層次的融資渠道。如創業期從擔保公司獲取創業啟動資金，成長期可以通過銀行借款來取得拓展業務發展所需資金，成熟期甚至可以引入風險基金或上市融資等等。其次，房地產企業可以開發民間融資渠道，目前國家正通過多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產企業應該充分運用國家的金融政策和對民間資本合法化的有利政策空間，改變過去房地產企業只能通過銀行融資或等待機會上市融資的狹隘融資觀念，應該把民間借貸陽光化、規范化，拿到地面上來。通過拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產企業的資金實力。
總之，房地產公司融資風險是客觀存在的，需要企業正確認識其風險來源，并采用有效方法加以規避，不斷提高企業項目融資的效率，降低企業融資風險，提高企業風險管理水平。
參考文獻：
[1]王霧虹，何帥領.BT項目融資中的法律風險與防范[J].2009（6）
第2篇：房地產公司經營狀況范文
近年來，保險市場的火熱吸引著各路資本的進入，其中不乏房地產公司的身影。據《投資者報》記者不完全統計，2016年批復籌建的18家保險公司中，至少有一半險企的發起股東包含了房地產公司。此外，在已開業的保險公司中，還有至少3家險企的股權變動中引入了房地產背景企業，兩類共計17家房企進入。
當房地產與保險公司相互聯系，很容易產生一系列化學效應，資本市場攪局者寶能系、恒大系成為這類結合的典型。為何房地產公司如此青睞保險市場？一方面或許是為了能夠從保險渠道低成本獲得資金，為公司發展提供便利現金流。另一方面也有可能是看重保險公司的盈利能力，而進行股權投資。
不過也要注意，隨著監管趨嚴及保險公司普遍5～8年的盈利周期，這些房地產公司的愿望或許會落空。
半數籌建險企股東包含地產資金
據公開資料顯示，2016年共有18家保U公司獲得保監會的批復籌建。記者觀察到，這其中至少有9家險企的發起股東中包含了房地產企業，這9家險企分別是：瑞華健康、復星聯合健康、匯邦人壽、三峽人壽、和泰人壽、愛心人壽、華貴人壽、眾惠財產相互保險社、黃河財險。
例如瑞華健康就有兩個地產股東入股，分別為咸陽宇宏房地產發展有限公司、深圳市東方置地集團有限公司。前者是宇宏集團旗下一家分公司，主要以項目開發和工程管理為主業。東方置地則是一家老牌的房地產公司，目前主要發展珠三角地區及長三角地區。
另外，還有上市公司世茂股份也入股了匯邦人壽，持股比例20%，為第一大股東。大名城全資子公司名城地產（福建）有限公司也作為黃河財險的發起股東之一，斥資3.5億元拿下14%股權，位列第二大股東。
此外，還包括中洲置地入股了愛心人壽，成為其發起股東之一，秦皇島煜明房地產集團有限公司入股和泰人壽等。
三險企股權變動引入房地產公司
值得關注的是，2016年有地產公司趁已開業險企進行股權變更之際買入股權實現控股。
據《投資者報》記者統計，至少有中融人壽、燕趙財險、新光海航人壽三家保險公司的新進股東中，引入了有房地產背景的股東。其中最受關注的當屬潮汕地產商的入股，主要以柏霖資產為平臺公司進行保險公司股權的收購。據媒體報道，柏霖資產此前曾是鴻榮源置業集團有限公司（以下簡稱“鴻榮源”）100%控股的子公司，雖然隨后進行了一系列的股權變更及增資，但仍與“潮汕幫”的鴻榮源集團有著千絲萬縷的聯系，甚至鴻榮源集團副總裁的名字就叫賴柏霖，與柏霖資產名稱相同。
2016年，柏霖資產強勢入主新光海航人壽。資料顯示，2016年11月，新光海航原股東海航集團正式退出，柏霖資產入局接盤，持股比例高達51%，成為公司絕對控股股東。
實際上，這并不是柏霖資產控股的唯一一家保險公司，記者還注意到，2016年，柏霖資產躋身利安人壽前五大股東行列。目前約占總股本的18. 4%，成為公司第二大股東。
除“潮汕幫”地產的入股之外，擁有房地產背景的中天城投也通過旗下子公司貴陽金控和聯合銅箔參股中融人壽，二者共同持有中融人壽36.36%的股份，中天城投成為控股股東。
過去一年，中融人壽飽受償付能力不足的困擾，不過2016年11月份，股東方已經向公司增資40億元，目前公司償付能力已經達134%，符合監管要求。此外，2017年1月份，保監會已解除公司停止開展新業務及暫停增設分支機構等監管措施，這意味著中融人壽停滯一年的新業務將得以重新開展。中融人壽方面對《投資者報》記者表示，下階段將大力發展中長期、保障型傳統壽險產品。另外，老牌地產公司華夏幸福也入股了燕趙財險，持股19.75%，為并列第一大股東。
各公司入行原因不一
這些房地產公司或者擁有房地產背景的公司之所以參股險企，原因也各不相同。一些房地產公司或許是看重保險公司的現金流通能力，保險公司每個月都有源源不斷的保費進入，這為地產公司補充現金流提供了一些便利。例如去年瘋狂拿地的恒大系，恒大人壽便是瘋狂舉牌的一個公司。
此外，也有地產公司看重險企的盈利能力，希望能在保險公司進入穩定經營之后，從保險公司獲得不錯的投資收益。另外，還有地產公司選擇多元化的發展戰略，進而參股保險公司，希望能布局金融行業。
監管趨嚴目標難實現
實際上，保險公司包含地產背景股東的情況并不少見，據媒體統計，目前就有30余家保險公司的股東中包含有房地產背景的公司。
但現在形勢已經發生了一些改變，例如保監會自2016年年中起，已經越來越強調“保險姓保”，也明確表示，不允許股東將保險作為單一融資平臺。此外，保監會近期還打算對新成立保險公司股東股權比例進行調整，大股東持股不能超過三分之一，這樣容易形成股東之間相互制衡的形勢，這對追求現金流而進入險企的房地產公司來說無疑都是阻礙。
第3篇：房地產公司經營狀況范文
傳統財務理論告訴人們，資產負債率是衡量企業健康與否的重要財務指標。過高的資產負債率意味著企業債務負擔嚴重，財務壓力大，風險也大。
對大多數公司而言，資產負債率低意味著公司的財務成本低，風險小，償債能力強，經營穩健。因此為了保證資金能順利收回，債權人通常傾向于投資負債率低的公司。
但如果依此來判斷房地產企業，這就是一種簡單粗暴的方式。實際上，高負債率并非是判定開發商處于高危境地的充分條件。
上市房企平均負債率62%
《投資者報》數據研究部統計了所有中國內地以房地產為主業的上市公司，共計160家，其中A股的企業142家，香港上市的有18家。我們對這160家房地產公司的負債率進行統計排名，并列出了負債率最高的前50家公司。
東方證券一位房地產行業分析師告訴《投資者報》記者，對房地產企業而言，預收賬款占流動負債的比例很大，而凈負債率是有息負債和貨幣資金的差額與股東權益的比值，所以相比負債率，考慮到預收賬款影響的凈負債率能更準確地衡量地產公司的負債情況。
然而，由于我們無法取得香港上市公司的預收賬款數據，所以，我們在統計中采用的負債率均未考慮預收賬款因素。況且，在國內，對房地產企業的負債情況考量，一般也不會剔除預收賬款。
本報統計顯示，2012年，160家內地上市房地產公司的平均資產負債率達到62.20%，營業總額為8481億元，凈利潤為1100億元，融資總額4838億元，信貸總額4612億元。
其中，高新發展（000628.SZ）的資產負債率以93.60%排在首位。而行業龍頭萬科（000002.SZ）的負債率也達到了80%，其去年營業收入1031億元，融資總額504億元，信貸總額474億元，三項數據都是房地產企業中最高的。
在上市房地產企業負債率前50家中，A股上市公司有47家，港股3家。從數據上來看，這50家公司2012年的資產負債率平均高達80.66%，平均銷售毛利率33.56%，銷售凈利率9%（統計中涉及的凈利率，均采用扣除非正常性損益后的凈利潤計算）。
最近三年，房地產公司的毛利率起伏不定，與2011年的36.45%相比下滑了近3個百分點，但較2010年的31.54%相比又有所上升。我們相信，這與2012年房地產市場在強力的宏觀調控下行業低迷有關，房地產商在提高銷售回款的同時，一定會犧牲一定的毛利率。
從所有制來看，前50家上市房企中民營企業25家，國企21家。2012年房地產行業地方國企平均銷售毛利率為32.84%，同比下滑8%；央企平均銷售毛利率為38.16%，同比下滑13%；民企的平均銷售毛利率為35%，同比下滑6%。
高負債不等于高風險
看到房企這般的“債臺高筑”，不論是購房者，還是投資者心里都難免落下陰影，給企業投去不信任票。現在需要思考的是，高負債率是否就是高風險企業？
回答是否定的。
試想，即便一家房地產企業負債較高，但如果它能擁有良好的存貨周轉率，就意味著企業銷售速度提升，房源不易堆積，資金回籠速度較快，那么企業也不會存在很高的風險。
而之所以企業能實現資金的快速回籠，靠的是良好的運營能力，包括拿地、產品設計、質量控制、營銷策略、售后服務等等，都是衡量的依據，而這些與該公司是否高負債率沒有關系。
因此，僅憑高負債并不能說明該開發商一定正處于高風險之中，我們還需要對公司的運營能力進行評估。毫無疑問，對財務杠桿進行合理利用，避免財務風險的同時提高回報率，是上市公司的持續經營之道。
我們相信，良好的運營能力一定會體現在公司盈利和與盈利相關的財務指標中，最核心的就是銷售毛利率和凈利率。毛利率代表了產品的定價與成本之間關系，反映的是公司對產品的成本控制、定價策略和銷售策略，而凈利率則在此基礎上體現出公司對費用支出的控制能力，包括銷售費用、管理費用和財務費用，當然了，對于一些不常見的損失也體現在其中。
毛利率是凈利率的基礎，沒有足夠大的銷售毛利率便不能形成盈利。銷售毛利潤率能夠讓企業家了解產品的盈利趨勢，凈利率則直接說明了企業經營的最終成果。凈利率高，企業的經營效益就好；反之，企業的經營效益就差，它是衡量一個企業經營效益的主要指標。
于是，我們分別對毛利率和凈利率進行分檔，由此評價一個房地產企業的運營能力，按從高到低給出到的評級。
第4篇：房地產公司經營狀況范文
兼并，又猶如一塊餡餅
兼并對其主體和客體而言
并不是件輕松事
隨著改革的深入，我國經濟結構的調整進入了新的，兼并聯合，已成為這一時期的主旋律。
但兼并不僅能給雙方帶來商機和利潤。同時也暗藏著各種危機。所以，兼并，對于兼并的主體和客體而言、并不是一件輕松的事情。香港華潤創業成功并購北京華遠，似乎能給我們一些啟示。
一、購并背景分析
北京華遠房地產股份有限公司，是我國少數幾個效益較好的大型房地產公司之一，其經營狀況幾乎成為中房指數的晴雨表。
華遠房地產股份有限公司前身為北京西城區建設開發公司；成立于1987年，注冊資本1500萬元。短短的10年間，北京華遠能從一個區辦企業發展到現在擁有數10億資產的大型現代化企業，可以說資本經營是其成功的法寶。實際上，北京華遠發展的歷史就是一個公司急速成長而帶來的不斷融資的歷史。
中國大陸房地產因經濟改革的不斷深化、經濟的快速增長、居民收入的不斷提高而進入了高速發展階段。特別是首都北京地區，市場需求旺盛、容量不斷增大。而房地供給由于土地管理嚴格，批租手續冗繁，再加上房地產投資建設周期長，很難在短期內滿足市場的需求。因此房價、地價一漲再漲。北京房地產供求的極端不平衡使北京房地產市場出現了罕見的火爆場面，各主要房地產公司都發展很快，北京華遠也獲利頗豐，但北京華遠卻從自己公司的快速發展中體會到對公司前景的憂患。因歷史原因，北京華遠曾受政府委托以行政劃撥的方式取得土地開發權。目前即使可開發土地的有限性、原始土地市場的進一步完善，以及潛在競爭者不斷介入等不利因素，華遠以劃撥方式取得土地的可能性仍然較大。隨著房地產業競爭的加劇，華遠人意識到企業規模的急劇擴張以及有計劃的土地儲備才是其立于不敗之地的保證。
為了在這個百年一遇的黃金時期盡快擴大自己的市場占有額，為獲取充足的企業發展土地儲備，北京華遠僅靠自有資金是遠遠不夠的。華遠雖然采取負債經營戰略以增加自己可支配的資產，但仍滿足不了企業急驟擴張的資金要求。于是，華遠開始了艱難的融資嘗試。1992年，北京華遠經有關部門批準申請到了發行公司債券3千萬元人民幣的額度，后來由于政府的調控和管制，再也沒能得到公司發行債券的額度。
1993年4月17日、北京華遠集團公司、中國銀行北京信托咨詢公司、北京市正陽實業發展總公司、北京市華遠自動 化系統公司共同作為發起人，借公司股份制改組，通過走向募集的方式使華遠的注冊資本擴張到25000萬元，總股本25000萬股，又通過1993年末的分紅配股，公司股本擴大到375000萬股。經過這 一次大規模的融資行動，公司可支配資產雖有很大提高，但對于成長期的北京華遠來講仍是杯水車薪。
按當時華遠規劃，到本世紀末7—8年的時間內，要完成300萬平方米已有儲備土地的施工任務，按每平方米投入2500元計，共需資金750000萬元。為籌措發展所需資金，看來僅靠一次募集是不夠的，更大規模的走向募集，以及持續的融資渠道是北京華遠快速發展的必備條件。
1994年初，經北京華遠股東大會的充分醞釀，公司擴股融資勢在必行，為了公司長遠發展。北京華遠的最大控股股東華遠集團也忍痛割愛，同意出讓控股權。基于各種各樣的原因，華遠決定在大陸境外尋找一合適的合作伙伴做公司外資股東，以達到公司進一步融資的目的。
與此同時。香港華潤創業經過充分的論證和研究，決定將中國大陸作為其最佳投資區域。
香港華創自上市以來，經精心策劃的多元化經營，其在香港與中國大陸的業務都得到了充分的發展與壯大，香港華創的驚世表現不但使它在香港股市身份不凡，而且日益成為華潤集團開展融資與投資業務的主要支柱。為進一步加強香港華創的融資與投資功能，華潤集團仍不斷地挑選潛質優秀的資產注入華潤創業，在為香港華創奠定堅實資產儲備的同時，也為華潤創業分散資產風險、多元化經營、在保證資產安全性的前提下獲取盡可能高的優厚回報提出了要求，為能夠盡快地涉足大陸內地的高收益、高新產業，香港華創制定了周密的大陸投資計劃。對于當時迅速發展的大陸房地產業、香港華創已密切關注。因預見到大陸房地產業豐厚的獲利前景，香港華創采用間接購并的方式進入大陸市場便是其分散經營風險、獲取潛在市場利潤的一個重要步驟。
二、購并的經過
1994年11月，香港華創連同香港太陽世界、美國國泰財富共同出資，在英屬維爾京群島注冊堅實發展有限公司(香港華創為堅實發展公司的最大股東)，準備投資入股北京華遠。考慮到北京華遠并購后進一步用資的要求，方便堅實公司在港上市的需求，華遠集團同意堅實公司占有北京華遠52％的股份(香港法律規定，母公司若以子公司的業績上市，必須擁有子公司51％以上的股份)。
同月，堅實公司與北京華遠簽定了認購北京華遠股份并將公司轉為中外合資公司的合同，外方以公司每股凈資產1.613元為認購價，認購北京華遠40625萬股外資普通股。并成立了中外合資華遠股份有限公司，注冊資本78125萬元，全部資本為78125萬股，其中堅實發展有限公司占有52％股份，原控股股東、華遠集團公司股份份額降到16．8％、國內股東合計占有48％股權，購并后公司凈資產增至129000萬元，公司總資產超過260000萬元。
購并后的公司實行董事會領導下的總經理負責制，公司結構完全符合現代企業制度的要求。雙方經過協商，在以穩定華遠經營班子的前提下，設董事會董事l1名、外方6人，中方5名，外方基本不參與公司日常的經營管理，公司董事長總經理仍由購并前的北京華遠董事長總經理繼續擔任，除外方派駐一名財務總監進行財務監督外，公司的管理班子并未發生明顯變化。
三、購并后雙方的經濟效益及經營狀況
購并為北京華遠和香港華創都帶來了良好的經濟效益。
北京華遠購并前經營業績就很好，購并帶來了巨額資金，使北京華遠各項經濟指標都有了進一步的提高：1994年竣工面積16．5萬平方米，每股收益0．365元；1995年竣工面積32．9萬平方米，每股收益0．476元；1996年竣工面積達47萬平方米，每股受益0．53元。
香港華創1994年購并時投資約4400萬美元，1994年、1995年分得股息約1400萬元。豐厚的回報增加了其長期投資的信心。
1996年，北京華遠又經股東大會同意開經北京市體改委同意，按28％比例對全體股東配股，共21875萬股、每股售價2．85元。堅實公司因對北京華遠經營業績比較滿意，聯合其他股東，將1994、1995年分得股利約2100萬美元。并追加5400萬美元，認購其中的21874．72萬股。1996年10月，配股完畢，公司注冊資本擴大到10億元。股本10億元。凈資產22億元，堅實公司持股比例擴大到62．5％，中方股東持股合計約37．5％。
香港華創購并北京華遠后，對公司的經營狀況比較滿意，并未進行過任何整合，也未對公司原有的經營方針、戰略進行過任何調整。既保證了公司原有的經營決策體系、人事報酬制度，又保留了工作人員的業績考核與企業管理制度。故而在購并后，北京華遠仍然保留著購并前的經營特點：①土地資源儲備允裕；②產品多樣化；③經營方式靈活；④利潤來源多樣；⑤公司營運充滿效率。
對于此次購并，香港華創并購北京華遠、北京華遠吸收外資入股，實質上是華遠通過這種方式的巨額融資，并且為今后進一步融資打開了方便之門，是相當成功的。
四、寫在兼并之后
看過這一購并事件，留給我們的不應該僅僅是贊嘆，而更多的應該是思考：
1．兼并，對于兼并方和被兼并方而言，首先應考慮自己的需要，其次要看對方能否滿足這一需要、避免盲目貪大，這就需要有一個詳細的調查研究的過程。否則，不僅不能吃到餡餅，而且將落入陷阱。
第5篇：房地產公司經營狀況范文
得到書面獎勵承諾500萬元
楊某2002年4月以公司名義與上海靜安區政府簽署一房地產開發合作協議書。同年12月,該公司與主管部門簽署了“上海市國有土地使用權出讓合同”。
2002年5月末,楊董為感謝謝副總能促成這筆生意,寫下獎勵謝副總兩份金額分別為200萬元和300萬元的書面承諾:一份內容為“本公司副總謝某在公司投資靜安區開發‘靜安威尼斯廣場’項目籌集資金及開發前期工作中作出了很大貢獻,節約了費用,降低了成本,為此決定獎勵人民幣貳百萬元整。因為項目前期投入大,故獎勵放在項目后期兌現,以此為證”。另一份承諾書內容基本相同。
獎勵突然取消雙方鬧上法庭
去年4月27日,楊某辭去公司董事長職務。次日,他向公司出具了“關于取消謝副總同志獎勵的決定”,決定中稱,對謝副總的獎勵承諾,是他作為公司控股股東的個人名義做出,與公司無關。鑒于公司經營狀況的現狀,要確認在公司取得預期利潤后,將從所得分紅中向謝某支付獎勵款。
原本500萬的獎勵突然沒了,謝某于是憑借楊某當時手書的“獎勵500萬元”的承諾書申請勞動仲裁,并且獲得了仲裁認可。
該公司不服仲裁,隨后向法院起訴,并否認該500萬元獎勵費。公司稱,該獎勵是原董事長楊某的個人承諾,屬楊某個人債務,與公司無關。
審理中,楊董也出庭作證,稱當初與謝某系戰友和朋友關系,而原先承諾給謝某獎勵的前提是公司盈利,要在公司項目后期才給予獎勵費用。
第6篇：房地產公司經營狀況范文
關鍵詞 中小房地產企業 直接融資 間接融資
過去20多年來，我國房地產開發企業的主要資金來源是銀行貸款和預售房款。隨著2003年6月人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的，到2004年4～5月份一系列緊縮政策的推出，使得國內房地產開發“門檻”提高，銀行貸款難度加大，最終導致房地產企業緊繃起了資金鏈條，特別是對于中小型房地產企業無疑是雪上加霜。如何籌措資金解決或緩解自身的資金壓力，已經成為中小型房地產企業面臨的最為現實和緊迫的問題。
1 中小型房地產企業融資難的“瓶頸”分析
1.1 房地產開發企業間接融資比重過大
據測算，房地產開發資金來源中大約有30％都是出自于銀行的直接貸款，而作為開發資金來源另一部分的自有資金實際上也有很大一部分是來自于個人按揭貸款，兩項相加之后，房地產開發企業前期操作籌集到的銀行貸款就近逾40％。更甚者，近來某些建筑單位墊資施工現象屢見不鮮，直接和間接由銀行所提供的貸款已在不少房地產開發企業的前期準備金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼”的企業也有一些。就我們國家現在的市場狀況來說，中小企業根本無力進入正規的資本市場進行直接融資，況且我國的資本市場還沒有對中小企業開放，而少量的財政性資金基本上都流向了大型企業，專為中小企業提供信用擔保的含有財政撥款在內的擔保體系才剛剛起步。這就決定了在當前的體制和制度下，我國中小房地產企業的外源融資主要還是依賴間接融資。
1.2 貸款方式少
房地產開發、消費過程都離不開銀行支持。房地產開發貸款在國內主要有三種形式：第一種是房地產開發流動資金貸款，主要用于補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金；第二種是房地產開發項目貸款，主要為具體的房地產開發項目提供生產性流動資金貸款；第三種是房地產抵押貸款，是開發商以擬開發的土地使用權或房地產權作為抵押向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應房地產開發周期的需要。
1.3 對中小型房地產企業的“有色”眼光
自2003年來國家對發展過熱的房地產企業宏觀調控力度的加大，也不乏出現了許多的融資方式，例如上市、信托、合并、股權轉讓等等一些方式。但在實際運作過程中，由于整個金融界市場環境的約束和制度建設的缺乏，特別是由于我國中小型企業一直以來擺脫不了“資金不足、信譽不好、競爭實力不強”等一些觀點的，使得這些企業招拒的頻率相當大，導致中小型房地產企業融資變得難上加難。
2 自力更生的解決方法
分析以上的原因，可以很清楚的意識到，中小型房地產企業現在不可能短時間解決金融市場和國家政策所存在的問題，當前也只能從尋找融資新渠道來進行自救。
在日益貨幣化、信用化和證券化的進程中，外源融資已成為企業獲取資金的主要方式。外源投資又可劃分為直接融資和間接融資，而隨著政府宏觀調控力度的加大和銀行“門檻”的加高，使得我們必須擺脫對間接融資的依賴，大力發展直接融資。
2.1 民間借貸融資
隨著我國經濟發展和民間金融資產的逐步擴張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經濟發達、市場化程度較高的地區。目前全國居民儲蓄存款超過11萬億元，流通中的現金近2萬億元，這就意味著相當多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產品。由于房地產業的投資回報率相對來說比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個行業。
民間借貸往往成本較高，風險較大，一般在進行民間借貸融資時需要考慮以下幾個方面：①資金投入項目的風險。民間借貸最忌諱風險，因此，房地產企業在借錢時，一定要以適宜、貸出者能夠接受的方式向其介紹資金用途，令其放心將錢貸出。②借入資金的金額。貸出者一般會在確定借款對象后，以借款者的信譽和所借款項的用途及其盈利前景來確定借款的數額，這就要求我們房地產業要保持好自己的良好信譽。③借入資金的期限。要權衡收益與風險。若是某筆借款利率較低，且期限對于還款的影響不是很大，可將借款期限定得長一些，反之，則要選擇短期限。
2.2 股權出讓融資
股權出讓融資是指出讓企業部分股權，以籌集企業所需要的資金。企業進行股權出讓融資，實際上是吸引直接投資、引入新的合作者的過程，但這將對企業的目標、經營管理方式產生重大的。例如，可以吸引大型企業的投資，大企業投資小企業的方式一般是收購、兼并、戰略聯盟、聯營。收購兼并的主要方式是全面收購公司股權、部分收購企業股權、增資擴股等形式。吸引大企業投資，不僅可以解決中小房地產企業的資金難題，更有利于中小企業內部管理水平提高、擴大市場等目標實現。需要注意的一點就是，對于那些想完全掌握企業控制權、完全占有企業收益、完全支配企業的生產經營的企業來說，股權出讓融資并非一種適宜的融資方式。
2.3 增資擴股融資
增資擴股融資與股權出讓融資有很多相似的地方，它是指中小房地產企業可以根據發展需要，擴大股本融進所需資金。增資擴股利用直接投資所籌集的資金屬于自有資本，與借入資本比較，它更能提高企業的資信和借款能力，對擴大企業經營規模、壯大企業實力具有重要作用；并且企業可以根據經營狀況向投資者支付報酬，比較靈活，沒有固定支付的壓力，財務風險比較小。在我國，中小型房地產企業一般都是未上市企業，具體來說，對于這樣的情況，主要有現金投資、實物投資和場地使用權投資等方式。當然這種融資方式也有一些缺點，增資擴股、吸收直接投資支付的資金成本較高，并且這種投資方式也容易分散企業的控股權。
2.4 資源整合
金融資源整合就是借助投資管理公司的專業優勢，幫房地產公司提供一個良好的融資平臺。一般來說，他們的基本上屬于迂回融資。譬如，他們可以先成立“類基金”投資公司，然后再通過信托、收購等方式將不良資金集中起來，形成一個巨大的資金池。“類基金”投資公司除了可以把銀行作為一個資金來源，還可以培養很多的定向私募人，包括一些上市公司、機構投資人，這也正是很多中小型房地產公司可欲而不可及的事情。
投資管理公司一般會在項目確定以后、進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持方式，而這種融資方式，可以在不增加項目負債的情況下優化公司結構，這樣就非常有利于中小型房地產公司的發展，并且它的方式相對比較靈活，可以進行階段性股權質押，也可以購買欲售物業面積。而出于優化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會允許開發商在項目具備銀行貸款的條件下溢價回購股權和物業面積，此外，針對項目的不同，投資管理公司還會幫助一些中小型房地產開發商找到投資方。
2.5 買殼上市融資
上市是無數房地產開發商夢寐以求的融資方式，但政策上的阻礙因素使得只有少數有實力的大型企業才能做到。據不完全統計，在我國兩萬多家房地產企業中只有60家企業實現了在證券市場上市融資，與1 400多家上市企業相比，僅占4％，也就是說，相對于大型房地產企業，中小型房地產企業要想通過上市融資尤為艱難。
借殼上市是指非上市公司通過收購控股上市公司來取得上市地位，然后利用反向收購的方式注入自己的有關業務和資產。根據證監會第105號文的有關規定，收購方只要置換進去的資金是完整實體、經營穩定、借殼后完成輔導期及滿足其他條件，提前擴股增發是可能的，所以借殼上市也不失為一種可行的融資方法。
在借殼上市時還要注意“殼”的選取，無論采取何種方式借殼上市，買殼者的實際購買對象都是一個完整的“殼”公司，而不僅僅是一個上市資格。筆者認為，有配股資格的上市公司才是較為理想的借殼公司。
3 小結
以上幾種方法在中小型房地產融資中都是可行的，中小型房地產企業要想成功融資，就必須要眼睛向內，對自己有個清楚的認識，要弄明白到底哪種融資方式比較適合自己。當然，這也需要企業在實踐行動中去慢慢摸索，尋找適合自己的融資方式。隨著我國金融市場和國家相關政策的發展和完善，相信我國中小型房地產企業融資的春天也不遠了。
第7篇：房地產公司經營狀況范文
關鍵詞：房地產公司；萬科公司；財務管理與風險控制
房地產業是國民經濟的支柱產業，房地產企業的發展狀況決定著國民經濟和社會能否穩定發展。新世紀以來，我國房地產行業越加蓬勃發展，特別是在全球經濟危機來襲的2008年，房地產企業更是在拉動我國GDP增長上貢獻了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求決定了中國政府必然的政策傾斜，這使未來房地產企業前景普遍不被看好，所以財務管理與風險控制將成為其主要必修課。特別是房地產企業由于資金周轉率比較低、過度使用財務杠桿、企業負債比重大、現金流不均衡等特點，使其承擔了較高的財務風險，從而給企業經營造成了極大的沖擊，進而間接沖擊著整個行業經濟、資本市場、投資者利益甚至是社會生活。因此，如何有效評價和防范財務風險，使得房地產企業能夠健康有序的發展，是我們急需解決的重要問題。
一、萬科公司當前財務狀況分析
以理念奠基、視道德倫理重于商業利益，是萬科的最大特色。這一點也是萬科成為房地產行業龍頭企業的基石。作為中國最大的房地產公司，萬科的跌宕起伏會沖擊緊繃的樓市神經，放映整個行業的側影，所以評價萬科公司的財務狀況和經營成果對于預測中國房地產行業的發展具有重要的現實意義。我們首先將對萬科進行細致的財務分析，即以其財務報告和其他資料為依據和起點，將大量的報表數據轉換成對決策有用的信息，以便對企業的償債能力、盈利能力和抵抗風險的能力作出評價。這樣系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況及其變動，目的是了解過去、評價現在、預測未來，幫助利益關系集團改善決策。我們將從下面六個方面展開分析：
1.資產結構分析
從2007-2011年萬科的資產總規模及其變動表（表1）可以發現，自2007年以來，萬科資產規模總體呈上升趨勢。具體地說，如果從企業資產數量來看，長期資產、流動資產均逐年穩步增加，長期資產增加的速度較穩定，流動資產變動率則呈降-升-降的波折趨勢；如果從資產的類別構成趨勢來看，資產總計的變動率幾乎與流動資產的變動率保持一致，這說明流動資產占了資產總額的大部分，且近年來呈升-降的趨勢，占比很高，它的盈利能力和周轉效率對公司的經營狀況起決定性作用。
由于流動資產占總資產的大部分，所以有必要對流動資產的結構進行分析。為此，選擇幾項代表性較強的指標來分析，包括：貨幣資金、應收賬款、預付款項、其他應收款和存貨。如表2，2007-2011年萬科流動資產結構表所示，存貨所占比重最大，達到了流動資產的一半以上，于2008年達到頂峰75.71%，2009-2010年其比重緩緩下降，2011年又回升，仍高達到73.71%。其次是貨幣資金，其比例于2007-2010年較穩定，保持在18%左右，但在2011年下降至幾乎一成。預付賬款在2008年下降，并理所當然地達到最低2.79%，近幾年則回升并保持穩定。應收賬款的比例在2007-2011年一直維持在1%以下，關注意義較小。其他應收款在2007年至2011年間，有小幅增長。
表1和表2很清楚地反映了房地產企業受大環境的影響很大，特別是2008年的艱難。同時，貨幣資金和存貨的穩定又表征著萬科市場活動的穩定性和產業結構的穩定性。但是，總的來說，存貨所占比例太大，這是未來資產結構優化的方向。
2.償債能力分析
償債能力是指企業償還到期債務（包括本息）的能力。償債能力包括短期償債能力和長期償債能力。短期償債能力是企業償付流動負債的能力，公司能否償還短期債務，取決于公司債務的多少以及有多少可變現償債的流動資產等。流動比率、速動比率是反映公司短期償債能力的常用指標。一般情況下，流動比率、速比率越高，則償債能力越強。如表3所示，萬科的流動比率以2009年為轉折點，2008年較2007年下降，2007年最高為1.96，2010和2011年在逐年下降，這說明2011年萬科的流動負債增長速度大于流動資產的增長速度，短期償債能力有所下降。速動比率在2009年以來也逐步降低，2011年為最低0.3702，這是因為公司貨幣資金逐年下降所致。總的來說，萬科短期償債能力有所下降。
長期償債能力，指企業償還長期負債的能力，分析一個企業的長期償債能力主要是為了確定該企業償還債務和本金的能力。企業長期償債能力的衡量指標主要為資產負債率和產權比率。如圖1所示，萬科產權比率在2010-2011年大幅上升，說明萬科自有資本占總資產的比重下降，長期償債能力下降。萬科資產負債率近年來保持平穩，四年來也只有小幅提升。總的來說，萬科的長期償債能力近年也來有所下降。
3.成長能力分析
從2007-2011年萬科主營業務利潤表（表 4）中可以看出，萬科實現了主營業務總收入和利潤年年增長，即使成本相應的增長下，仍然保持著很高且很穩定的利潤增長率，表現了良好和穩定的成長能力。當然，萬科的成長能力仍有提高余地，我們可以發現，在2010年主營總收入增長率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，這是政府政策和市場協調的體現，但是主營利潤增長率對應著反而剛好表現相反的行為。這個原因我們可以從主營成本增長率清晰的看出：2010年成本增長率為負值，即成本大大減少了，從而帶來了極大的利潤增長率，2011年則很大的成本投入拉低了利潤增長率。顯然，控制好成本增長率，萬科的成長能力將出現質的飛躍。
4.營運能力分析
應收賬款周轉率可以反映企業應收賬款的變現速度和管理效率，應收賬款周轉率越高，說明企業應收賬款周轉速度快、流動性強。表5顯示，萬科的應收賬款周轉率近年來波動較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并達到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說明公司近年來對應收賬款的管理缺乏穩定性。存貨周轉率近五年來呈下降趨勢，表明存貨的流通性和變現性有所降低，管理水平降低。總資產周轉率也呈連年下降趨勢，說明公司利用全部資產進行經營的效率在降低。公司要加強對資產的長期以及短期管理，以增強其經營效率。
5.盈利能力分析
盈利能力是指企業獲取利潤的能力，是上市公司財務狀況中的核心指標。從表6中可以看到，萬科的銷售凈利率近3年都呈下降趨勢，這與原材料價格上漲引起的成本上升以及國家近年來對房地產的一系列調控措施有關，由此可見公司的主營業務獲利能力在下降。凈資產收益率在2009-2011年連續上漲，主要是凈利潤上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說明凈利潤上升是由主營業務收入增加所致。總的來說，萬科的主營業務獲利能力近年來有所提升，總資產和凈資產的獲利能力在上升。
6.現金流量分析
表7顯示：經營活動現金流入流出比在2007-2009年連續增長，并于2009年達到頂峰1.1842，2010年小幅下降為1.0252，2011年小幅增長達1.0316，說明2011年企業1元的經營現金支出可以帶來1.0316元的流入，經營活動產生效率在2009年達到最高，近兩年來有所降低；投資活動現金流入流出比在2010年達到最高，為0.5520，相當于企業1元的投資現金支出僅帶來0.5520元的流入，投資活動產生效率較低，說明企業投資還處于擴張期，投資項目多；籌資活動現金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達到最低值0.8768，說明還款明顯大于借款，2010年該比率增長至1.8128，說明這一年企業借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業無資金危機。
二、萬科公司財務風險評價
上一節我們對萬科公司進行了基本的財務分析，接著我們將在此基礎上，進行其財務風險評價。具體的說，我們將利用李素紅等人構建完備的基于因子分析法的房地產上市公司財務風險評價指標體系，在行業內綜合評價萬科公司的財務風險。
房地產上市公司財務風險評價指標體系是由一系列反映房地產上市公司的財務指標組成的，用來評價房地產上市公司在資本活動過程中所面臨的風險。所以選取的指標要能夠全面反映公司的經營情況。選擇財務風險評價指標的原則是：預見性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩定性原則。依據這一原則，參考一般房地產上市公司的績效評價指標體系，結合房地產企業自身的特點，最終構建了房地產上市公司財務風險評價指標體系，其中包括了6個方面財務能力的20個財務指標，分別是
（1）資本結構：股東權益比率（X1）和資產負債率（X2）；
（2）償債能力：流動比率（X3），速動比率（X4），利息支付倍數（X5）和長期負債比率；
（3）成長能力：主營收入增長率（X6），凈利潤增長率（X7）和總資產增長率（X8）；
（4）營運能力：應收賬款周轉率，存貨周轉率（X9），固定資產周轉率，總資產周轉率和流動資產周轉率（X10）；
（5）盈利能力：總資產利潤率（X11），主營業務利潤率，銷售凈利率（X12）和凈資產報酬率（X13）；
（6）現金流量：經營現金流量與負債比率和現金流量比率（X14）。
針對萬科，這六個方面我們在上一節已經大部分詳細論述過，這給其風險評價打下了基礎。
因子分析是主成分分析的推廣和發展，它是將具有錯綜復雜關系的若干個指標進行因子分析提取公因子，再以每個因子的方差貢獻率作為權數與各因子得分的乘積總和構造綜合得分函數。基于因子分析法的房地產上市公司財務風險評價，首先進行財務指標的預處理，這里是將財務指標進行無量綱化處理，然后進行因子分析法適用性檢驗，篩選出合適的因子做因子分析，這里我們選取的因子即上面標注的Xi（i=1-14），未被標注的財務指標是未通過適用性檢驗的因子。需要強調的是，這里的Xi不僅代表對應的因子，而且它具有數值，是綜合房地產上市公司的實際財務情況，由專家給出的對應因子的評價值。之后以主成分分析法構造因子變量，即在Xi（i=1-14）因子中進行平方和方差貢獻分析，提取前5個主要貢獻的因子，命名為Yj（j=1-5）。同樣的，這里的Yj不僅代表對應的因子，而且它具有數值，是主成分分析得到的5個主因子的貢獻值。這5個主因子大體上體現房地產上市公司6個方面財務能力。需要注意的是，主成分分析法發現，營運能力的因子貢獻很大程度上從屬于資本結構，這符合我國房地產公司的實際情況。我們將其并在一起，從而6個方面財務能力提取出了5個因子。接著我們對得到的成分組成針對5個因子進行對應排列，構造旋轉成分矩陣（Aij），以便根據綜合加權公式利用此矩陣計算出各個房地產上市公司的主因子得分。假設主因子得分為Kj，則Kj=Xi*Aij。這里相同的字母i表示對i=1-14個一般因子進行求和。最后，總結出房地產上市公司的綜合得分K=Kj*Yj。這里相同的字母j表示對j=1-5個主因子進行求和。我們將上面萬科的財務指標代入后，會得到正的因子得分，這說明萬科公司財務風險處于平均水平以上。這初步說明了萬科公司在國內房地產上市公司財務風險評價指標體系中，處于合格的位置。
更細致的評價是，在財務風險評價指標體系的基礎上，引入基于聚類分析法劃分財務風險等級。聚類分析是將物理或者抽象對象的集合分成相似的對象類的過程。這里使用的聚類方法是K-均值聚類方法，它是用戶指定類別數的大樣本資料的逐步聚類分析。所謂逐步聚類分析就是先把被聚對象進行初始分類，然后逐步調整，得到最終K個分類。考慮國內房地產行業，上面由因子得分（K）及其貢獻率可以得出了國內房地產上市公司的財務風險狀況的排序，運用聚類的思想將房地產上市公司財務風險狀況分類，可將其分成4類，相應的風險等級劃分為：幾乎沒有財務風險，財務風險較小，財務風險一般，財務風險很大。結果如表8所示，我們這里只列出了部分典型的企業，其中萬科處于財務風險一般的等級中。對萬科這樣財務風險一般的公司而言，應該根據財務報表的相關指標進行分析，找到影響財務風險的主要因素并采取相應對策，以避免財務風險狀況的惡化，并通過建立財務預警機制實時監控財務風險。
三、綜合評價
通過對萬科當前財務狀況分析和財務風險評價，我們可以看出，即使在全球經濟危機的大環境時，萬科公司仍處于一個穩步發展階段，其市場占有率不斷上升，銷售收入穩步增長，資產規模持續擴張，每股收益平穩發展，具有較強的償債能力、盈利能力和營運能力，萬科正在健康發展。
但與此同時，我們可以看到萬科公司在財務管理中存在一些不足之處：
1.萬科公司雖然具有較好的流動比率和速動比率，但是從長期來看，其流動比率和速動比率都有下降趨勢。在我國日益激烈的房地產市場中，萬科在同行業內確立了很多領先地位，但是在流動比率和速動比率上，萬科都出現了下降，而國內其他一些房地產公司的流動比率和速動比率都較以前有所改善，如萬通地產的流動比率從06年的1.6上升到08年的1.95，中華企業從06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行業立于不敗之地，萬科公司應該采取積極措施應對下降趨勢。
2.萬科的財務壓力正在加大。資金一直是影響房地產行業生存和發展的一個重要因素，實踐中由于資金鏈的斷裂而導致破產的房地產企業不計其數，因而選擇合理的負債規模對房地產公司來說就顯得尤為重要。萬科公司的資產負債率在我國同行業中處于一種優秀水平，但是具有不斷增長的趨勢，同時其負債結構中的流動負債率較高，對公司債務的償付起到消極作用。
3.周轉率有所下降。周轉率是萬科最為看重的指標之一，它是保證萬科擴張的核心。房地產行業是一個資金密集型行業，只有保持高周轉率，才能夠將資金快速回籠，保證企業更大規模的開發，同時保證企業將來的兼并收購。萬科公司的總資產周轉率和存貨周轉率近年來逐年下降，并且在08年出現較大幅度下降。在宏觀調控政策對于房地產行業日漸不利的情況下，房地產公司可能面臨調整拐點的到來，如果不能將周轉率提高，將會對萬科一系列的運營產生重大的影響，并且加大公司的財務風險。
四、萬科財務風險控制策略
針對萬科的財務現狀，本文提出以下幾點財務風險控制策略。
1.著眼于政治環境，爭取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地產金融立法，建立健全政府支持體系，加強對中介機構的監管等，以便為房地產企業的發展創造良好的政策、法律環境，公平公正競爭環境。對萬科有利的是，其良好的口碑，行業內的領頭角色和對政府政策的積極響應，使其在這些政策的爭取中占有很大的有利地位，積極合理的利用這種優勢，將鞏固其領頭的勢頭。
2.著眼于行業內，萬科公司需要提高風險意識，建立財務風險控制系統。在國家頻繁的宏觀調控政策下，加上市場競爭的日益加劇，使得房地產面臨著嚴重的財務風險。通過構建國內房地產上市公司財務風險體系，我們也發現，萬科公司雖然處于財務風險一般狀態，但仍是最靠近財務風險很大情形。因此，萬科有必要建立一支專業的風險管理隊伍，充分了解其所處復雜環境下的財務風險狀況，結合萬科自身實力和開發項目的特點進行有效的風險管理工作，構建風險控制系統，從而有效監控和防范財務風險，減少損失。在這一點上，萬科實際上已經走出了一步。通過前面的分析我們知道萬科公司的總資產周轉率的下降主要受其存貨周轉率的下降影響，因此對萬科來說提升存貨周轉率可以使公司有更大空間的發展。這一點，也被萬科公司分析得出。所以近些年，萬科一直在注重周轉率的提升。在房價遠遠超出民眾實際購買力的情況下，在有效供應增加而實際購買力下降的情況下，萬科于07年10月打破房價居高不下的局面，實現我國房地產行業的領跌，這其實對資金密集型房地產行業來說，是一種加快資金周轉，提高單位資金收益率的做法，有利于長期發展。萬科能在平穩發展中發現自身存在的缺陷并能采取積極措施去完善，說明萬科具有良好的風險控制和積極促進發展的意識，將這種意識系統規范化，必將使萬科公司走上新的高度。
3.著眼于發展戰略的調整。就國內現狀而言，萬科可采取的主要的戰略調整措施包括：項目的合作開發；向國外市場進軍；向二三線甚至四線城市進軍；發展商業地產；向旅游和養老地產探索；探索國民租房體系；加大保障性住房的投入等。特別是后幾項發展戰略，很符合萬科的發展理念，很符合國內民生現狀，預料中將會得到政府政策的大力傾斜。
4.著眼于資本結構，萬科需要優化資本結構，并實現資金的供求均衡。一方面在廣度上，擴大融資渠道，特別是世界資本市場。這一點以萬科這幾年交出的利潤答卷，擴大其世界影響力的同時，也使其更為資本市場的“香饃饃”。保持穩定的前提下，合理適當的運用世界資本市場，將成為萬科發展的強心劑。另一方面在深度上，要考慮到收益和風險的相互匹配，充分考慮影響萬科資本結構的各種因素，從而確定對萬科最佳的融資規模。對于資本結構的優化，還要考慮到資本結構彈性和財務靈活性的有效協調，并注意萬科公司不同資本籌集方式之間進行轉換的可能性，實現資金的供求均衡，有效降低財務風險。
5.著眼于萬科公司內部具體財務控制，萬科需要加強對資金的集中管理，提高財務管理的透明度。包括實現資金籌集權、使用權和調配權的統一，防止資金分散，提高資金的管理效率。具體表現在：加強內部控制，實現財務總監對資金運動的有效控制和調配；注重信息反饋，加強資金的事后控制。
五、結論
從以上分析可以看出萬科具有良好的發展前景，萬科是我國房地產行業的龍頭企業，而從萬科的健康發展我們可以預測我國房地產行業的整體發展前景良好。自08年年底全球經濟危機全面爆發以來，我國政府從振興整體經濟的角度出發，推出了一系列旨在降低居民購房負擔、鼓勵住房消費的政策，眾多房地產開發企業也順應市場趨勢，積極降價促進銷售。房地產公司房價的下調有助于公眾購買力的提升，增強對宏觀經濟的信心，同時有利于房地產公司資金的快速回籠，這對房地產行業也將起到積極的作用。
另一方面，在全球經濟危機的大環境下，我國的經濟相對增長較快，在經濟利益的驅動下，外資會源源不斷的流入我國，外資的流入在一定程度上會抬升我國的房價，但考慮到國內民眾的購買力及國外資本的競爭，我國房地產會適當的壓低房價，在國外資本的競爭下，我國的房價不會持續走高，也不會持續高漲，而會走向一種平衡，這種平衡就是理性回歸。在此背景下，穩定可持續發展才能穩固江山，這就要考驗房地產公司的內功——財務管理與風險控制，誰的內功深厚，誰必將笑到最后。
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第8篇：房地產公司經營狀況范文
【關鍵詞】房地產企業;財務危機;策略;研究
一、房地產企業的概述
所謂的房地產就是從事房地產開發建設、租賃經營及相關中介服務等經濟活動的獨立產業部門。它主要包括土地開發、房屋買賣、房屋租賃、物業等，房地產企業的經營是屬于周期性質的。同時它的發展也能夠帶動相關企業的發展，其中包含建筑業、建材、機械、家電制造、家具銷售以及相關的服務行業，因此對于新時代的發展來說，房地產企業是國民經濟發展的促進因素和經濟支柱，還可以體現出一個國家的經濟發展水平。
二、房地產企業財務危機產生的原因
(一)財務管理人員缺少財務管理危機意識。房地產企業的財務管理人員由于門檻低，很多都缺乏對房地產企業的了解和缺少財務的知識，再加上房地產企業的財務結構混亂，自然管理人員對于房地產企業的財務危機的意識就很淡薄，很多人對房地產企業的財務危機無動于衷。而房地產企業在進行房產的經營決策的時候往往沒有依據企業的財務情況進行分析，對企業未來即將面對的財務風險沒有得到充分的認識，這很容易導致企業的決策失誤，這種失誤的結果無可想象。當房地產企業的財務狀況出現問題的時候，財務管理人員對危機的認識不足，在面對危機的時候缺少合理的解決措施，也就沒有辦法化解財務危機的負面影響。
(二)房地產企業資產負債的幾率大。房地產企業的主要經營特征是資金的使用率大，回收需要一定的時間，這就導致資產的負債率增大。很多房地產商在進行融資或者集資的時候，一般都把快速籌集到所需資金啟動自己的項目當做首要思考問題，或者利用籌集到的資金來為企業擺脫資金不足的問題，而大都忽視對企業整體經營狀況的思考和分析，或者企業進行融資的整體規劃問題，鑒于這樣的情形，企業在經營的路上負債的幾率是很大的，所以企業需要支付的利息費用也是應該在考慮的范圍內，這筆費用也加大了企業的財務危機的出現，一般情況下企業認為高的負債率經營是能夠擴大企業資本的回收的，但是卻忽視了高負債率給企業帶來的財務風險。
(三)房地產企業盲目擴大企業經營范圍。在我國的現代化進程中，房地產企業屬于高利潤的企業，因此受到廣大企業家的青睞，各地的房地產企業發展迅速，發展勢頭過猛，大家都想把自己的房地產企業做強，成為行業領頭羊，因此大家都盲目地進行擴張。房地產企業的資金流動性強，同時資金使用量大，資金的剩余也很多，因此在剩余資金的時候企業就想著去擴大自己的經營范圍，以提高自己的市場競爭力，但是市場競爭是受市場經濟的調控的，這樣的方式也提高了我國房地產企業的投資熱情，導致我國的房價上漲厲害，企業家們就看到了可觀的利潤，完全忽視了財務的風險的存在，大家都這樣的盲目經營，也會影響到整個房地產的圈的發展，最終帶領很多房地產企業走向財務危機。
(四)房地產企業組織結構不合理。房地產企業因為投資的項目很多，因此旗下的子公司也就很多，這是為了更好的管理每一個公司，但是卻會給企業的發展帶來管理風險和難題。一個房地產公司有一個總公司，還有很多子公司，他們之間的關系是委托的關系，每一個子公司都有自己的獨立經營的權力，資金的使用也就出現差距，導致子公司和總公司之間財務信息不真實出現。總公司獲得的財務信息會存在不確定性，因為總公司的放權行為，導致子公司的經營理念和經營方式脫離了總公司的發展目標，總公司就很難控制和管理子公司的財務工作，這不僅加大了房地產總公司的財務危機，也是阻礙企業的發展，造成這種局面的原因就是房地產企業的組織結構不合理造成的。
(五)國家宏觀政策調控作用。房地產企業的發展要在國家房地產的各項法規的基礎上開展自己的經營活動。我國房地產的大部分資金來源于銀行的貸款，因此政府要想對房地產業進行管理，就只要對銀行進行施壓就行，壓縮企業的貸款數額，實行嚴肅的貨幣政策，這樣的手段，影響的不是只有企業的成本，還有企業貸款利率，這種做法也會影響到企業的銷售，最終企業的資金回籠較慢，影響企業的擴大經營。現在我國有一些針對房地產泡沫的影響策略，這會嚴重打擊房地產企業的發展，如果國家對房地產企業實行市場調控的時候，那么企業就會突發財務危機，給企業弄一個措手不及的局面。
三、針對房地產企業的財務危機提出的防范策略
(一)對企業財務工作做好規劃。房地產企業的財務規劃工作是預防企業財務危機出現的有效措施，企業的財務工作要在企業規劃的范圍內進行。房地產企業可以定期對財務規劃做總結和分析，結合企業的發展實際情況，來調整企業財務規劃，以適應企業的發展，對企業會面臨的問題進行整理，有效的防止企業財務危機的出現。企業做好財務規劃的內容是資金的使用情況，適用范圍;企業財務的收入與支出;企業資金的結構成本等，分析企業的財務落實情況，預防企業財務危機。同時房地產企業應該不同情況不同政策，對待發展的每一階段都要做好分析工作，不管企業是縮減投資成本還是加大投資數額，都應該在了解自己企業的財務情況下通過合理的分析，科學的預測，來選擇合適的投資策略，符合企業當前的發展需要，預防財務危機。
(二)加強房地產企業財務管理工作。房地產企業重視對財務工作的管理，是減少企業財務危機出現的重要表現，也是實現房地產企業進一步發展的重要作用，因此房地產企業可以完善企業投資戰略，完善企業的利潤分配制度，同時更要對企業的財務管理工作做好管理，管理財務的基礎工作報表，明確財務人員的職責，保證財務信息的真實性，最終企業的監督部門也要發揮作用，監督企業的財務工作，這不僅對財務工作的規范管理，同時也是增加企業的競爭力，合理的利用資金，把企業的實際需要與企業的發展特點有機結合，推動房地產事業的發展。
(三)建立房地產企業預警機制。房地產企業建立自己的預警機制，是避免企業發生財務危機的有效措施，因為房地產企業是具有多變性和不確定性的，所以應該防止財務危機發生房地產企業中，并為此作出努力。房地產企業的危機不是很顯現的存在于企業中，而是隱藏的很神秘，所以需要我們不斷的預防和觀察，而預警機制就是起到預防的效果，一旦覺察到企業即將面臨的預警機制，那么企業的各個部門就應該行動起來，做好應對措施，及時扼殺在萌芽中，進而充分發揮出預警機制在企業中的作用，保存自己的利用價值，為企業的預防服務。
(四)采用資金集中管理模式。資金集中管理的方式主要發生在總公司與子公司的房地產企業中。總公司可以對子公司的資金進行統一管理，及時掌握各公司的資金使用情況和收入情況，然后依據各公司的發展勢頭，來優化資金配置，分配資金。總公司對資金的集中管理，避免資金的浪費，這也是對各公司的財務工作的管理，有統一的工作方法和管理模式，可以控制資金的流向，控制企業的現金流。這也是對整個企業的經營和財務活動進行統籌管理，及時地了解公司資金的流向、流量和存量等財務狀況，有效地監控各公司資金的使用情況，合理分配和使用總公司資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉效率，從而提高整個集團公司資金使用效率，減少財務危機的發生。
(五)房地產企業的融資方式要科學。房地產企業在了解自己面臨的財務危機的基礎上要選擇適合自己的融資方式，以增加現金，減少財務危機的出現。企業的財務危機很高的時候，要利用銀行借款或者債卷的形式來降低財務危機;當財務風險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進行大量舉債，以此提高資本回報率，減少財務危機的發生幾率，促進房地產企業的發展。因此房地產企業應該根據自身的財務危機程度合理選擇融資方式。
綜上所述，房地產企業的發展速度和特性決定了它在發展中要面臨的財務危機，危機不可清除，只有有效的減少和做好充足的防范就可以避免財務危機給企業的發展帶來積極影響。本文主要講述了房地產企業的概況以及房地產企業存在的危機的原因，以此為下文提出的合理的措施避免房地產企業的財務危機問題提出的防范策略，以幫助房地產企業面對風險臨危不懼，拿出自己的應有的工作熱情，幫助企業渡過難關。
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第9篇：房地產公司經營狀況范文
一、住房信貸風險的形成途徑
住房信貸風險是指商業銀行發放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風險的形成途徑是多方面的，除宏觀經濟政策調整變化、法制法規不配套、房地產市場體系不健全、產權登記制度不規范、社會監督不力等因素外，主要還表現在以下幾個方面：
1、借款人引發的風險。即由于借款人不遵守合同約定導致銀行利益虧損。引發借方違約的原因十分復雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業銀行利益帶來損失。隨著市場經濟的發展、勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動、企業經營狀況不斷改變等，都會影響借款人收入的穩定，影響還款計劃的順利執行；同時，由于目前商業銀行無法對借款人的財務狀況進行持續有限的監督，商業銀行對樓市的預測也相當困難，并且我國目前還沒有對職工個人的資信狀況調查、評估的機構，商業銀行較難對借款人資信的真實狀況做出準確判斷。雖然借款合同訂立時，信貸資產表面上是安全的，擔保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產產權登記制度的不完善、不健全，私下的房產交易盛行，使銀行貸款擔保失效或懸空，造成商業銀行的信貸風險；二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發生一段按揭期后，市場環境發生變化，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，利用尚需償還商業銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業銀行貸款不能收回；三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請住房貸款時就存在詐騙動機，導致到期不歸還貸款；四是由于不可預見的自然災害等不可抗力因素，導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。
2、開發商引發的風險。由于開發商不能按約定準時將樓房交付使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛、利益受到損失。表現為：一是善意違約。開發商將購房款入賬后，因經濟、地價、建筑材料、施工技術、自籌資金等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人和開發商簽訂的契約標準，由此引發購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發商利用當前法制不健全的空隙和一些工作人員執行制度不嚴的機會，以其關聯企業或有特殊關系的個人名義“購買”其開發的房產，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。
3、銀行自身引發的風險。商業銀行作為貸方當事人，在群體上通過內部分工進行相互協作，任何一個環節管理不善都可能使潛在的風險變為現實，引起資產損失。貸方引發信貸風險的特點是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防范，是信貸風險防范工作的重點。一是信貸管理規定不健全，形成信貸風險。如目前對如何避免重復擔保問題沒有具體管理方法；二是制度執行不嚴，落實不到位，違章不糾，極易形成信貸風險。按揭貸款涉及對象廣泛、工作量大、期限長，商業銀行需花費較大人力、物力對借款人的還款情況和抵押權證進行管理。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過程損失或丟失，銀行需賠償，以至對貨款回收造成風險。此外，還可能由于銀行監控和催收不利，造成借款人賴帳或拖欠不還的情況發生；三是信息不靈帶來的信貸風險。即在審批發放時，對貸款相關資料了解不及時，不全面造成判斷錯誤帶來的風險；四是對房地產開發商的經營狀況和政府房地產管理部門新的政策、法規沒有及時了解，影響了對信貸風險的防范和應急處理。
4、借款契約引發的風險。一是合同潛伏的風險。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款導致貸款風險，這種風險潛伏在合同本身，應全力避免。二是貸款保證形式風險。如借款人不具備抵押和質押的條件，銀行則按規定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項規定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業充當擔保人，從短期看，規模小或經營不善的單位相當多，讓這些企業充當擔保者并不能保證貸款人的債權利益；從長期來看，在市場經濟中，任何企業充當擔保人，貸款人債權利益的實現也不一定有保證。
5、抵押物引發的風險。目前，以房屋產權作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產權不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執行起來又受民事訴訟法有關條款的限制，難以達到目的；三是價值不實。抵押人在對房產權進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現；四是抵押物的處置難。如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現的風險。
6、流動性風險。住房抵押貨款屬中長期貸款，其資金主要來源于居民儲蓄存款，屬于短借長還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的對稱性原則，一旦發生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有可能發生資金周轉困難。因此，客觀上需要有健全的風險轉換機制做保險，而我國目前的狀況是，缺乏政府擔保機構、住房抵押貸款保險尚處于試點階段，銀行還很難通過這種方式轉移貸款風險。
二、住房信貸風險的防范措施
目前，住房信貸業務受經濟體制諸多方面的限制，在經營管理指導思想和消費者觀念上還存有一些待解決的問題，使住房信貸業務存在較大的風險。但是，因為過度追求無風險的“保險”經營，已不適應現代金融業的發展。這不僅會束縛新型信貸業務的開展，也會使商業銀行因此失去市場，在激烈的競爭中處于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場經濟相適應的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會化的抵押貸款保險機制、培育和發展房地產二級市場外，我們只有積極發展住房信貸業務，在信貸管理中強化風險控制，完善住房融資工作規程，推動住房信貸業務向良性發展。
一、商業銀行應提高認識，理性地開展房地產信貸業務
一是商業銀行要提高認識，克服把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展、經營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產信貸風險及其危害性，增強防范金融風險的意識。要改變把住房信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。對目前出現的房地產虛熱要適當降溫，不要忽視風險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產信貸“爭奪戰”，讓不良開發商和購房者鉆空子。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標準、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款。三是加強貸款管理，對發放的貸款實行全過程動態監控。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進展情況，分期撥付。當開發商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現。同時，適當提高個人購房首付款，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是商業銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效的金融風險化解機制。
二、大力拓寬房地產融資渠道，實現資金來源多元化
目前國內房地產開發和個人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產信貸占款規模居高不下、金融風險增大的情況下，應大力拓寬房地產直接融資渠道，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。一是大力推動房地產證券化，向社會大眾籌集開發資金。目前，我國4萬余家的房地產企業中只有70多家實現了在證券市場上市融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。因此，有關監管部門應該適當放松對房地產公司上市的嚴格限制，擴大融資渠道，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會上大量小規模閑散資金。二是建立房地產投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產業。房地產投資基金屬于股權投資，要逐漸把房地產投資變成大眾化的投資工具。三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩定、數額巨大、運用周期長，比較適合投資于住宅產業開發，有利于提高投資規模。四是引導國外資金進入房地產融資市場，加大力度引進外資來提高國內房地產的投資。五是鼓勵發行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產業。六是積極發展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補貼、利息低的特點，以滿足部分居民的購房需要。
