房地產行業經濟精選(九篇)

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第1篇：房地產行業經濟范文

關鍵詞：經營績效評價指標因子分析法配對樣本T檢驗

一、引言

我國房地產行業經過20多年的改革，市場得到了有效發展，逐漸成長為國民經濟的支柱行業，其利潤也一直高于其他產業。金融危機給房地產行業帶來了巨大的沖擊，因此對其經營績效進行分析就變得極為重要。經營績效也稱為經營業績、經營效果，即企業某一經營活動所取得的業績。企業的經營績效評價即是通過特定的評價體系，按照一定的標準，采用一定的方法對其經營業績進行客觀合理的分析評價。國外對于經營績效評價的研究大約始于泰勒的科學管理理論，在現代公司制度誕生之后，為加強資本所有權控制和公司內部控制，對于績效評價的研究也逐漸深入。國外研究的績效評價方法主要有三種模式:財務模式，即選擇能代表公司經營績效的財務指標，并按照加權的方式計算綜合得分，沃爾評分法就是其中的一個典型例子；由于資本市場和股東認為財務指標法無法真實衡量企業未來能創造的價值，管理者也認為其無法全面評價企業業績，因此西方學者提出價值模式，即以股東最大化為導向，考慮未來企業能為股東創造的價值，該模式中最成熟的當屬經濟增加值法；考慮到企業的其他非財務指標也會影響到企業業績，又有學者提出了績效評價的平衡模式，涵蓋了那些影響企業績效的非財務指標，最典型的就是平衡計分卡。本文采取實證的方式對房地產行業的經營績效進行探討將有助于房地產企業調整自身財務經營狀況，以期為國家相關部門提供參考。

二、研究設計

（一）研究假設 盈利能力主要評價企業利用自身資源獲取收益的能力，當企業的盈利能力較高時，說明企業善于利用資源創造價值，因此可以提出以下假設：

假設1：企業盈利能力越強，收益質量越高

收現能力即收益的變現能力，是衡量經營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結果，但并不表示有實際現金的凈流入，只有當會計收益轉化為真實的現金流入時才表明實際財富的增加。當企業收現能力較高時，說明企業能夠及時回收現金，將會計收益轉為真實收入，避免壞賬的產生及資金缺口的出現，因此可以提出以下假設：

假設2：收現能力的提高有利于企業收益質量的提高

營運能力反映了企業利用現有的資源創造價值的能力，該比率較高時說明企業對資源的利用效率高，其中一個重要的方面是對于賬款的回收速度較快。在分析該指標時也應當考慮到可能對于企業未來的銷量帶來的影響。因此本文提出以下假設：

假設3：營運能力的提高有利于公司短期收益質量的提高

成長能力就是指企業業績的增長速度和成長趨勢，高經營績效的企業不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩定的增長，只有基于主營業務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經常性損益項目，這樣的增長是不可持續的，成長性較差。因此本文提出以下假設：

假設4：企業成長能力越高，收益質量越高

（二）變量定義 結合房地產企業的特點，本文將從經營績效的四個方面分別選取重點指標，構建財務績效評價體系，較全面地評價房地產行業的經營績效。企業的經營績效可以從四個方面進行評價：盈利能力、收現能力、營運能力和成長能力。盈利能力主要評價企業利用自身資源獲取收益的能力，如果企業善于利用資源，則表明經營績效好，反之則說明經營績效較差。收現能力即收益的變現能力，是衡量經營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結果，但并不表示有實際現金的凈流入，只有當會計收益轉化為真實的現金流入時才表明實際財富的增加。營運能力是評價企業資源利用效率的指標，如果周轉速度較快，則說明企業能充分利用現有資源為企業創造價值。成長能力就是指企業業績的增長速度和成長趨勢，高經營績效的企業不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩定的增長，只有基于主營業務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經常性損益項目，這樣的增長是不可持續的，成長性較差。本文根據這4大特征設定8個反映經營績效的財務指標見表（1）。

（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產上市公司2009年的98個樣本，剔除個別極端樣本以避免對結果的干擾。對于這98個樣本分別選取其上述8個財務指標來分析這些公司2009年的經營績效情況。本文的數據均來自于國泰安數據庫，數據處理采用SPSS和EXCEL軟件。

三、實證檢驗分析

（一）描述性統計從表（2）可以看出不少指標的最小值和最大值都相差比較大，說明公司間各指標的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標來看，公司之間的差異比較大，說明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見并不是所有的房地產公司都有較高的收益，這也可能是因為在經歷了2008年的金融危機后，不少公司還沒完全緩解過來，從而導致了總體收益水平的偏低。從收現能力指標來看，公司間的收現水平有較大差距，且總體均值為負數，說明房地產公司的收現情況并不樂觀，營業收入不能及時收回現金。從營運能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應收賬款周轉率，最高的光華控股甚至達到了884.43，經分析，如此高的應收賬款周轉率是因為該公司在保證了較高營業收入的情況下很好的控制了應收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進行控制時也應該考慮該政策對公司營業收入的影響，要對減少的營業收入的成本與減少的應收賬款的收益之間進行權衡，找到一個最佳水平。從公司的成長性來看，凈利潤增長率在公司間差異巨大，其行業均值也為負，說明有不少公司未能走出低迷狀態，營業利潤比重總體來看，房地產公司的主營業務所占比重較高，可見公司的主營業務比較突出，源于主營業務能為公司帶來高利潤。根據上述描述，從總體上對2009年房地產行業上市公司的經營績效進行分析，可知營運能力指標（應收賬款周轉率）和成長能力指標（凈利潤增長率）是影響公司經營績效的主要指標。

（二）因子分析由于評價企業經營績效的財務指標存在不同程度的相關性，本文采用因子分析法來評價2009年房地產上市公司的經營績效。因子分析的基本目的是用少數幾個因子去描述多個變量之間的關系，其基本思想是把聯系比較緊密的變量歸為同一個類別，而不同類別的變量之間的相關性較低，通過降維將相關性高的變量聚在一起，基本原理是以相關性為基礎，從協方差矩陣或相關矩陣入手把大部分變異歸結為少數幾個公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運用SPSS軟件對2009年滬深兩市房地產公司的財務指標進行處理，如表（3）所示。該表主要驗證原有變量是否適合進行因子分析。KMO檢驗用于研究變量之間的偏相關性，計算偏相關時由于控制了其他因素的影響，所以會比簡單的相關系數小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進行引子分析。Bartlett球形檢驗的統計量Sig

四、結論

對于經營績效來說，最重要的指標是盈利能力指標，這也是股東最為關注的指標，縱觀2009年房地產公司的盈利情況可以發現不少公司每股收益和股東權益凈利率偏低，對于這些公司來說首要任務就是增加營業收入控制成本，提高公司利潤水平。只有在做大利潤的基礎上才能進一步擴大公司規模，增強公司實力。現金流是公司維持經營的基礎，因此對于每家公司而言都是至關重要的。2009年不少房地產公司的營業收入現金比率較低，甚至為負值，據此認為這些公司在現金流回收的控制上存在問題，經營活動不能獲得及時的現金流入，嚴重是將會影響到公司的正常運營。在具體實務中，公司應盡量推遲現金流出，對于現金流入則要設計合理的現金折扣制度和商業促銷手段加速資金的回籠。經過對上述公司的分析，發現這些公司在運營能力上存在很大區別，應收賬款周轉率甚至從0跨度到接近900。控制好應收賬款對于房地產公司很重要，因為房地產公司需要不斷大量的現金流入。但是，周轉過快也會存在一些隱患，嚴格的應收賬款回收制度可能會減小公司的銷售規模，影響到營業收入的增長。因此，房地產公司應該制定合理的應收賬款回收制度，在能夠擴大銷售規模的情況下注重對應收賬款的控制。房地產企業不能過多的依賴外部環境諸如政府背景、稅收優惠、行業壟斷、財政扶持等一些有利因素，而應該做好主營業務，加強對市場的適應能力，不斷強化核心競爭力，注重控制貸款風險，做好項目前期管理。一些有實力的企業可以對企業的業務進行適當的多元化經營，增加企業的收益和現金流量。

參考文獻：

［1］郗蒙浩、王惠彥、黃偉：《談績效評價方法及其在國內外的發展》，《經濟師》2007年第4期。

［2］彼得·F·德魯克：《公司績效測評》，北京：中國人民大學出版社2000年。

［3］王成化、劉俊勇、孫薇：《企業業績評價》，北京：中國人民大學出版社2003年。

［4］劉力、宋志毅：《衡最企業經營業績的新方法》，《會計研究》1999年第1期。

［5］AJ．埃巴：《經濟增加值—如何為股東創造財富》，北京：中心出版社2001年。

第2篇：房地產行業經濟范文

【關鍵詞】會計核算 房地產行業 解決策略

隨著社會經濟的發展，國內房地產行業迅速崛起，并且在國民經濟領域中發揮著極其重要的作用，成為了國民經濟體系中的重要一部分。但是近年來，房地產行業在發展的過程中迎接契機的同時，還存在著較大的挑戰，這是因為該行業具有建設周期長、投資大、經營風險高等特點，而投資資金對于房地產行業而言，是其重要的生存保障，如果在會計核算過程中出現任何差錯，那么均會造成資金流失，由此危害房地產行業企業的后續發展。為此，現本研究以下基于會計核算對于房地產企業的重要意義，來針對房地產企業會計核算過程中所存在的問題提出若干解決建議，以期推進其進一步發展。

一、會計核算對于房地產行業企業的重要意義

（一）有助于企業做出正確的經營決策

由于會計核算是財務管理中的一部分，而其又是企業經營體系中的重要組成部分，通常情況下，會計核算能夠有效地反映出企業的相關資金應用情況，比如說資金分配情況，這對于企業經營決策活動而言有著極其重要的作用，這是因為企業在做經營決策活動時，其需要一定決策參考依據，而此時的會計核算則可以發揮其獨具有的作用，對企業相關資金進行準確地核算，從而為企業經營決策提供科學參考依據。

（二）能夠真實反映資金流向

由于房地產企業具有投資高的特點，使其承擔著較高經營運行風險，為了能夠有效控制經營運行風險系數，則該企業往往通過掌握資金流向情況而保障自身的發展。而會計核算則能夠有效地將企業資金應用情況進行真實反映，從而使得企業能夠更好地運用資金，確保資金的安全，且使其作用價值得以充分發揮，這對于企業未來發展而言有著極其重要的意義。

二、會計核算過程中所存在的問題

（一）會計信息風險尚未得到完全披露

會計信息能夠真實的反映出企業的財務狀況，而會計信息風險的披露能夠為房地產行業企業預防各風險活動提供有力依據。通常情況下，房地產企業經營運行過程中面臨著土地風險、政策風險等，為了使得這些風險事件能夠得到有效控制，則會計信息風險應做到完全披露，從而為控制財務風險提供相應依據，然而就質量保證金來看，很多房地產企業并沒有披露這一項，這樣導致財務信息沒有完全被反映出來，由此對風險控制活動產生一定負面影響。

（二）收入確認較為復雜

由于房地產屬于經濟密集型行業，以至于加大了會計核算的難度，尤其是收入確認方面，這是因為房地產企業其商品相較于其他商品而言有著一定的特殊性，比如說生產周期長、價值高、耗資大等，這些則使其銷售方式與其他商品銷售方式有所不同，一般而言，當前房地產開發商所銷售的商品有以下兩種方式：①自行開發+銷售；②與買房方簽訂合同，隨即按照合同要求進行開發，其中第二種銷售方式下的收入確認較為簡單，而對于第一種銷售方式的收入確認而言則較為復雜，不僅收入確認時間長，而且收入確認環節過程較為繁瑣，以至于加大了會計核算難度，并且極易出現差錯，最終給企業經營決策活動造成負面影響。另外，房地產收入確認復雜的問題也給該企業的凈利潤指標方面帶來一定影響，即其不能有效將房地產企業實際運行情況反映出來，這樣則給企業的經營決策活動造成一定影響。

（三）會計科目設置方面存在不合理情況

就目前房地產會計科目設置情況來看，其中存在著不合理的情況，有些專用會計科目缺少，加上現行會計科目混亂，盡管新會計準則舉出了超過100多個會計科目，但是有很多并不符合房地產企業的實際情況，使得該企業不得不應用一般企業通用的會計科目，以至于房地產會計科目設置方面存在著不合理的情況，比如說建筑工程中的“在建工程”會計科目，盡管新會計準則對其給予相應說明與擴充，但是明細科目卻混亂，以至于給會計核算帶來一定難題。

三、解決會計核算中問題的有效策略

針對上述所存在的問題，筆者提出了以下應對解決措施，以期為改善當前房地產企業會計核算現狀而提供相應依據。

（一）進一步加大會計信息披露程度

由于房地產企業在經營運行過程中存在著較多的風險，這是由其行業特點決定的，如果一旦風險出現就會給該企業造成嚴重影響，甚至面臨破產，因此，有必要對經營過程中的風險加以控制。而風險控制活動開展的重要前提是要清楚地掌握到風險來源，就財務管理過程中的會計信息而言，其信息量較大，有助于企業從中找到風險所在，當信息量越多時，則為更好地識別風險提供了有力依據，所以有必要進一步加大會計信息披露程度，比如說，土地成本及儲備量的披露，這能夠為企業更好地利用土地而提供相應參考，與此同時，其中涉及到的現金流量信息也能夠為企業識別風險活動提供依據，從而能夠有效避免風險給企業的帶來損失。

（二）規范收入確認

收入確認的真實性與有效性對于房地產企業而言十分重要，如果收入確認過程中出現差錯，那么就會給房地產的經營運行產生一定影響，比如說會計信息失真，而房地產企業在做某項決策時，其需要真實可靠的會計信息來作為參考依據，如果會計信息不真實，那么就會影響到決策結果，繼而給企業帶來經濟損失，甚至造成企業破產。因此，對于財務管理活動而言，有必要做好收入確認工作，即發揮會計核算職能作用來確保收入確認的結果。首先，對房地產銷售收入的核算范圍進行進一步明確。比如說，房地產所獲得的收益為銷售收入，其中收入包括商品房銷售額、土地銷售額、相應配套設施銷售額等，另外，出售周轉房的收入及舊城改造中獲得的房產權款也應計入其中；其次，正確應用收入確認標準。房地產企業應嚴格按照相關流程來銷售商品房，另外注意房地產與客戶簽訂的購銷合同從法律意義角度來講其是一種合約，在報酬及風險沒有完全轉移的情況下，其并不能算為收入確認，只能將其作為預收款來進行處理。

（三）對會計科目設置加快調整

為了使得房地產企業的會計核算得以順利、高效開展，以及確保會計核算實效性，則有必要對現有的會計科目加以完善，并且注重結合房地產行業的特點來進行。在滿足新會計準則要求的前提下，基于房地產行業特點自主對現有的會計科目進行增設與調整，使得所調整后的會計科目能夠滿足房地產行業各企業的實際應用需求，比如說開發成本科目，該科目應只核算房地產行業開發成本費用。

四、結語

綜上，本研究以上將會計核算對于房地產行業企業的重要意義進行了簡單的概述，并且針對會計核算過程所存在的問題進行了分析，與此同時，針對這些問題提出了相應改進策略，以確保企業會計核算職能作用得以充分發揮。

參考文獻：

[1]任利東，桐克華，程慧芳.也論房地產開發企業的會計核算[J].黑龍江科技信息，2010，（02）.

第3篇：房地產行業經濟范文

1.1我國房屋設計的不科學

通常情況下，西方國家住宅面積多設計為70至80平米，而我國大于100平米的建筑住宅卻很多。雖然西方一些國家的住宅面積不大，可是其設計規劃極為科學，住宅設施較為完善，環境優雅，適合居住。而在我國，雖然也曾要求新的住宅建筑面積在90平方米以下的要大于總建筑住宅面積的70%，但是即使已下發過政策，大部分的城市都未滿足國家有關政策的要求。即使某些城市滿足要求，但在設計規劃方面仍存在很多問題，這些情況都會妨礙我國房地產行業的未來發展。

1.2我國房地產行業低碳技術起步較晚

由于我國科學技術水平較差，致使房地產行業低碳技術起步較晚，其主要表現為：第一，技術研發及其產品轉化過程存在問題，如今我國房地產行業低碳技術的研發費用投入不夠且研發能力不足，技術水平沒有國外有些發達國家的技術成熟，同時還存在著很多問題，從而致使建筑低碳技術的研發成功率很低；第二，低碳建筑產品水平不一致，由于缺少合理科學的低碳建筑技術標準制度以及對應的監控體系，致使低碳產品的水平不一致。

1.3我國住宅區的美化綠化不科學

目前，有些住宅區在美化綠化方面存在很多問題。如小區里通常鋪設柏油道路，使得小區里硬質路面較多，的土地太少；草坪綠化過多，而種植的樹木太少等。由于國內有些住宅區草坪綠化面積比例較大，樹木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規劃設計很不利于吸收住宅區內的二氧化碳。而從住宅區內種植的植物角度而言，這種規劃設計也極其不科學，大部分小區多重視樹木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國建筑行業所使用的建筑材料不夠合理目前，國內很多建筑企業所使用的建筑原材料不滿足環保要求，而且實際效果也不理想。在建筑工程施工過程中大多會使用水泥，而水泥在使用過程中不僅會帶來大量灰塵，還會釋放出大量的二氧化碳。國內大多建筑企業不重視環保，在實際施工過程中也很少會使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業的發展。

1.5低碳技術產品研發的盲目性

因為缺少成本優勢及新型技術，我國房地產行業低碳技術的研發難度系數很大，低碳房地產在和普通房地產競爭時通常處于劣勢，這就致使有些房地產企業在以追求利潤最大化為目的的前提下，放棄研發低碳技術，而選擇不利于保護生態環境的普通房地產產品。另外，低碳住宅的消費群體缺少針對性，導致低碳住宅技術研發具有很大的盲目性，這主要表現在房地產企業不樂意投入大量的經費以及時間做市場調研，致使在對消費群體以及市場情況不甚了解的情況下就盲目地投資開發，最終導致低碳住宅需求定位錯誤而銷售不出去的局面。

1.6居民的低碳消費意識薄弱

據有關調查結果顯示，某些較為落后地區的居民是第一次知道低碳消費以及低碳經濟，就更不用說房地產行業低碳經濟了。而消費者這種薄弱的低碳意識就會大大地削弱其低碳住宅消費選擇，這會直接影響到低碳建筑以及低碳房地產產品的推廣。

2低碳經濟對房地產經濟的影響

2.1低碳經濟對我國房地產經濟的有利影響

（1）調整房地產行業內部的結構

目前，我國房價一直都居高不下，其中一個較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產行情的發展商只是一味地炒高房價，根本不懂房子的質量、品質等。出現這種情況在很大程度上還是由于我國房地產行業的門檻太低，行業內的結構非常不合理，而房地產市場炒房情況讓廣大消費者太過重視房子的位置以及價格，從而忽略掉房子的內在品質以及舒適度。因此，發展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國有關政策的調整以及技術水平的提高，房子成本就有可能會恢復到正常水平。如此，從長期看來，低碳經濟是有利于我國房地產行業內部結構調整的。

（2）能夠促進房地產行業長期的健康發展

目前，在我國房地產行業發展過程中，房地產經濟在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面都是泡沫危機，一旦房價不停被提高，市場就很有可能會失去承接力，那么就很有可能會出現類似于美國的經濟危機。房地產行業的低碳經濟發展，可以說投資期限較長，未來收益也不確定。所以，這一發展方向，就能很好地規避炒房等情況的出現，使房地產開發商能更多投入到對建筑品質以及質量的提升。因此，低碳經濟有助于房地產行業的健康發展。

（3）有利于實現房地產行業的節能減排和建筑的智能化

一直以來，建筑節能減排和智能化都是我國建筑行業關注的重點，但是因為房地產行業一直被資本所控制，所以很多開發商通常為了利益最大化會選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節能減排和智能化發展。但在低碳經濟形式下，市場資本和先進、新型的低碳技術能更快更有效地結合起來，從而實現未來建筑的低能耗和智能化發展。

2.2低碳經濟對房地產經濟的不利影響

（1）低碳經濟會提高建筑行業的整體成本

因為目前我國科技水平有限，低碳技術也不夠先進，所以發展綠色低碳建筑肯定會增加房地產行業的成本。在當前形勢下，要想在我國房地產行業中發展低碳經濟，需要投入更多資金來研發新技術、新設施，同時要用更昂貴、更節能的能源來替換傳統的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國類似太陽能和風能這類新型能源的研發結果還不完善，使用替代能源事實上是一項成本更昂貴的行為。因此，低碳經濟會增加房地產行業的成本。

（2）低碳經濟會推高房價

正如上文所說，低碳經濟需要投入新型技術和材料，而如此一來，建筑材料和建筑技術的成本肯定會增加。同時，因為發展低碳經濟也有可能影響土地的利用率，有些房地產開發商就會打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來進一步提高房價。另外，因為綠色低碳建筑通常是面向中高端消費群的，在房地產行業中還未得到廣泛認同和普及，這一系列的連鎖反應以及房地產商的推波助瀾，都會致使房價在短期內進一步上升。

（3）低碳經濟會在短期內抑制房地產經濟的發展

我國房地產行業的碳排放量，已經占到了全社會碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應用在房地產及其相關行業。為了實現房地產行業的快速發展，整個行業的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經達到了歐洲國家的三倍，這就說明現在房地產行業的發展是離不了能源支持的，而能源價格的低廉以及使用便捷，使我國地產行業得到了快速發展。但是，在發展低碳經濟的形勢下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產行業的發展就會變得停滯，甚至處于虧損狀態。這樣，就會在全國引起大范圍的連鎖反應，給我國整體經濟發展帶來很大影響。

3低碳經濟形勢下我國房地產經濟的發展方向

3.1推動住宅產業化發展

在住宅建造過程中，如果采用工業化發展模式來推動我國房地產行業向產業化方向發展，一方面可以提高我國房地產的質量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經濟趨勢下，我國房地產行業要想得到長久發展，就很有必要強化自身產業化發展。在降低能耗的同時，還可以為自身企業發展創造經濟效益。在推動房地產產業化發展時，房地產企業還應該積極、全面、細致地了解并掌握廣大消費者的需求，爭取做到資源最優化配置，減少碳排放量，為廣大消費者營造一個極為理想的工作或居住環境。

3.2積極使用環保材料和節能技術

目前，我國在發展低碳房地產經濟工作過程中所面臨的問題之一就是建筑的排給水以及保溫問題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國低碳技術還相當落后，這在很大程度上制約了我國低碳房地產經濟的發展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內的溫度保持恒定，就需要使用空調，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問題，我國房地產行業可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調的使用時間，降低能耗，進而達成低碳環保的目的。綠色植物不僅可以美化室內環境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發展低碳經濟的研究方向之一。在可再生能源的開發以及利用方面，太陽能和風能以其清潔又取之不盡的優勢，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面。總之，開發新能源以及環保材料也是房地產經濟發展的重要內容。

3.3積極倡導低碳生活

在低碳經濟時代中，房地產行業更應該深刻地意識到低碳經濟發展的重要意義并積極地落實到行動中，加大物力、人力、以及財力的支持和投入，同時加大宣傳力度，讓廣大消費者更深刻地認識低碳建筑及其優勢，提高廣大消費者的低碳環保意識，進而得到他們的支持和認同。房地產商還應該讓消費者認識到，低碳建筑的價格雖然比同類的普通建筑高，但是其優勢非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環保節能效果也會顯現，進而為廣大消費者節約一大筆開銷。由此可見，低碳環保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產商應該立足長遠、與時俱進，重視并加大低碳環保建筑的宣傳力度，讓廣大消費者全面地了解低碳建筑的優勢，進而刺激廣大消費者的購房欲望。由此一來，自然而然就大大地推動了低碳經濟的發展。

3.4制定綠色低碳房地產法律政策環境

（1）設計科學的制度

客觀來說，在構建低碳房地產體系的過程中，其主要挑戰不是低碳技術問題，而是制度和體系問題。設計科學合理的制度應該包含以下幾個方面：第一，應該跳出單體建筑思維，站在地區和城市發展的角度來進行建筑的設計規劃，同時，還要明確并熟練地掌握房地產行業開發的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權責；第二，要加大研究并逐漸構建起低碳建筑的碳排放量指標以及低碳指標，目前我國已經把“碳排放量指標”歸入到十二五規劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規；第三，創建并設計新的設計規劃工具和方法，把宏觀指標逐漸轉化成法定的規劃指引，并以國家有關政策來推動低碳房地產市場需求，平衡低碳房地產的需求和供給。

（2）鼓勵綠色低碳房地產金融創新

一直以來，房地產行業都屬于資本密集型行業，而低碳綠色房地產是房地產行業能夠長久地“平衡基金”以及平抑房價、控制房地產資產泡沫的“對沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵創建低碳綠色房地產行業的信托投資基金，通過各種融資形式為開發低碳房地產提供充足的發展資金。在未來，還要在已經量化低碳建筑的碳排放指標的前提下，創建碳排放的基準量并計算住宅區的碳排放總量，逐漸建立房地產行業低碳積分機制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國低碳住宅區碳交易體制，為未來的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準備。此外，由于我國正處在發展房地產經濟的基礎階段，政府有關部門應該整合低碳房地產經濟的價值體系，充分調動起房地產業主以及開發商的積極性，達成低碳經濟的共識，營造發展低碳房地產經濟的輿論環境以及社會氛圍，還要逐漸調整房地產的發展模式以及產業結構，使企業能夠更直觀地了解到廣大消費者的需要，這樣才能促進房地產經濟的發展。而同時在低碳經濟時代下，發展房地產低碳經濟一定會帶動相關產業的發展，如此一來也就加快了國內低碳經濟的發展進程，加大了我國經濟的轉型速度，為我國的未來發展做出巨大貢獻。

3.5提高開發技術水準，合理地規劃戶型布局

第4篇：房地產行業經濟范文

關鍵詞：房地產；國民經濟；行業；VAR模型

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號:1003－9031(2012)05－0008－04 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.05.02

一、引言

房地產業是以建筑房屋生產為對象的物質生產部門，是從事建筑房屋生產經營的行業。在房地產項目的整個建設過程中，存在著從上游的材料設備供應商到下游的承包商、房地產商到最終的客戶這樣一個相互關聯的結構，物流、資金流和信息流在沿著這個鏈條流動。房地產業在發展過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和衰退交替反復運動的過程，稱之為房地產經濟周期波動或房地產周期波動。房地產經濟周期波動不僅反映出房地產業的發展趨勢，也間接影響了與其密切相關的行業發展。因此，要減少風險所帶來的損失，就要先分析出引起房地產行業波動的原因，從源頭上對房地產業的發展進行監測。本文對我國房地產行業與國民經濟其他行業的協整關系和格蘭杰因果關系進行了分析，而且運用脈沖響應函數和方差分解方法分析我國房地產行業對國民經濟其他行業的影響，對我國房地產行業與國民經濟其他行業之間的關系進行深入剖析。

二、模型建立

（一）模型簡介

向量自回歸（VAR）模型采用多方程聯立形成，用模型中所有內生當期變量對它們的若干滯后值進行回歸，從而估計全部內生變量的動態關系。本文選取房地產業增加值指數（可比價，上年=100）代表房地產行業，記為FDC，交通運輸、倉儲和郵政業增加值指數（可比價，上年=100）、金融業增加值指數（可比價，上年=100）、批發和零售業增加值指數（可比價，上年=100）3個行業代表國民經濟其他行業，分別記為JT、JR、PF，構造的VAR 模型可以表示為：

（二）數據的來源與處理

本文選取1991～2010年我國房地產業增加值指數（可比價，上年=100）、交通運輸、倉儲和郵政業增加值指數（可比價，上年=100）、金融業增加值指數（可比價，上年=100）、批發和零售業增加值指數（可比價，上年=100）的年度數據，數據來源于中經數據庫。由于數據的自然對數變換不改變數據之間的協整關系，為了使研究序列的趨勢線性化，消除時間序列中存在的異方差現象，而又不影響變量之間的長期穩定關系和短期調整效應，本文對上述四個序列取自然對數，在變量前加L表示取自然對數。

四、房地產行業與國民經濟其他行業關系的協整分析

（一）單位根檢驗

根據協整檢驗方法，以LFDC、LJT、LJR、LPF為檢驗變量，進行ADF平穩性檢驗。在保證殘差項不相關的前提下，同時采用AIC準則與SC準則作為最佳時滯的標準，在兩者值同時為最小時的滯后長度即為最佳長度。對出口總額、進口總額、能源消費量數據進行ADF檢驗，其中滯后階數k選取BIC準則進行確定，結果發現出口總額、進口總額、能源消費量序列均是一階單位根過程（見表1）。

（二）協整分析

基于LFDC、LJT、LJR、LPF的VAR模型，根據AIC和SIC最小化的準則，確定滯后期為2，由于模型差分方程所有特征都位于單位圓以內，因而VAR (2)模型是穩定的。基于VAR(2)，用Johansen協整檢驗法檢驗LFDC、LJT、LJR、LPF的協整關系時，確定滯后期為1，同時用Q統計量、懷特（White）檢驗、ARCH統計量、JB 統計量檢驗殘差的正態性、自相關、異方差，結果表明在5%的顯著性水平下回歸方程的殘差均滿足正態性，不存在自相關和異方差性。通過模型選擇的聯合檢驗，確定最合適的Johansen協整檢驗模型為數據空間中無線性趨勢項，VAR模型中沒有非零漂移項（截距），協整空間無趨勢項。協整分析結果如表2所示。從表2中可以看出，在5%的顯著性水平下有一個協整關系，將協整關系寫成數學表達式為：

LFDC=1.4850+0.4163×LJT+0.6092×LJR-0.3397×LPF

可以看出，我國房地產行業和國民經濟其他行業存在長期的均衡穩定關系，房地產行業與交通運輸、金融行業是同方向的變動關系，金融行業對房地產行業的彈性較大，說明房地產行業的發展對金融行業的依賴性很大，需要金融行業的支撐。

（三）向量誤差修正模型

由于房地產行業與金融、交通運輸行業關系緊密，因此在建立誤差修正模型時只考慮房地產行業與金融、交通運輸行業之間的誤差修正模型（見表3）。VECM模型的整體檢驗對數似然值較高，為127.7568，同時，AIC 和SC 值比較小，分別為 -11.85374和-10.53040，說明模型的整體解釋能力較強。誤差修正項的系數均為負值，符合反向修正機制。

（四）動態分析

本文使用格蘭杰因果檢驗、脈沖響應函數和方差分解來分析房地產行業與國民經濟其他行業之間的動態關系。

1.格蘭杰因果檢驗。對LFDC、LJT、LJR、LPF進行Granger因果關系檢驗，根據AIC和SC最小化準則，VAR模型的最優滯后期為3，檢驗結果如表4所示。結果表明，在3%的顯著性水平下，存在金融行業到我國房地產行業的單向格蘭杰因果關系，反之不成立，但是國民經濟其他行業房地產行業之間不存在格蘭杰因果關系。

2.脈沖響應。從圖1可以看出，LJT 受到一個正向沖擊發生變化之后，從第1期開始就會對LEC 產生正向沖擊，而且隨著時間的推移，這種沖擊會不斷增大。這說明交通運輸行業受到外部影響發生變化之后，會持續對房地產行業產生同向影響，并且這種影響會隨著時間的推移不斷增大。圖1 中正負兩倍標準差偏離帶比較寬，這表明隨著時間的推移，LJT 受到沖擊所引起LFDC 的響應誤差也不斷增大。從圖2我國房地產行業對國民經濟中的金融行業一個標準差響應程度的脈沖響應可以看出，LJR 受到一個正向沖擊發生變化之后，從第1期開始就會對LFDC 產生正向沖擊，而且隨著時間的推移，這種沖擊會不斷增大。這說明金融行業受到外部影響發生變化之后，會持續對房地產行業產生同向影響，并且這種影響會隨著時間的推移先增大后稍微減小。圖2中正負兩倍標準差偏離帶比較寬，這表明隨著時間的推移，lJR 受到沖擊所引起LFDC 的響應誤差也不斷增大。同理，從圖3我國房地產行業對國民經濟中的批發零售行業一個標準差響應程度的脈沖響應可以看出，LPF 受到一個正向沖擊發生變化之后，從第1期開始就會對LFDC 產生正向沖擊，而且隨著時間的推移，這種沖擊會不斷增大，并在第8 期時達到最大，此后一期略有減弱，然后再繼續上升。這說明批發零售行業受到外部影響發生變化之后，會持續對房地產行業產生同向影響，并且這種影響會隨著時間的推移先增大后減小再增加。圖3中正負兩倍標準差偏離帶比較寬，這表明隨著時間的推移，LPF 受到沖擊所引起LlFDC 的響應誤差也不斷增大。

3.方差分解。對LFDC標準誤差進行方差分解，表5 為1-10 期LFDC 標準誤差被分解成LFDC、LJT、LJR、LJPF所貢獻的比重變化情況。從表5和圖4中可以看出，我國房地產的變化中受自身擾動項沖擊的影響成分呈先減少后增加的趨勢，從100%逐漸下降為40.75%，而后又上升到61.40%；受交通運輸行業擾動項沖擊的影響的成分較大，從0.00%上升到41.81%，后又減少到18.62%，說明交通運輸行業對我國房地產行業的貢獻較大，但是隨著時間呈現出一定的波動項。我國房地產行業受批發零售擾動項沖擊的成分變化不大，說明批發零售行業對房地產行業的貢獻較小，這個前面協整分析和格蘭杰因果檢驗的結論一致。交通運輸行業和金融行業沖擊對房地產行業變化的貢獻比重，從第2期開始呈現不斷上升的趨勢，第2-5期上升速度較快，第6-10期呈下降趨勢，到第10期分別為27.80%和4.99%。可見，交通運輸行業和金融行業變化將對房地產行業產生較大影響，并且隨著時間的推移，這種影響會不斷變化。批發零售沖擊對房地產行業變化的貢獻比重，從第2期開始呈現不斷上升的趨勢，第3-8期上升速度較快，第8-10期上升速度有所放緩，到第10期才達到12.08%。可見，批發零售行業變化將對房地產行業產生的影響較小。

四、結論總結

本文利用1991―2010年的年度時間序列數據，在建立VAR模型的基礎上， 運用Johansen協整分析、格蘭杰因果關系檢驗、向量誤差修正模型、脈沖響應、方差分解方法對我國房地產行業與國民經濟其他行業之間的關系進行了實證研究，結論如下：第一，我國房地產行業與國民經濟其他行業之間存在長期的均衡穩定關系。格蘭杰因果關系檢驗顯示，存在金融行業到我國房地產行業的單向格蘭杰因果關系，但交通運輸行業、批發零售行業與房地產行業之間不存在格蘭杰因果關系。說明金融行業的變化直接影響房地產行業的變化，但房地產行業的變化并不導致金融行業變化。第二，國民經濟其他行業變化將會對房地產行業產生持續的同向影響，并且這種影響會隨著時間的推移而增大，達到最大后會稍微有所下降，即國民經濟其他行業波動將對房地產行業產生持續的同向影響，中期以后這種影響將有所減弱。第三，交通運輸行業、金融行業對我國房地產行業的貢獻遠大于批發零售行業的貢獻，交通運輸行業和金融行業沖擊對房地產行業波動的貢獻率較大。

為維護房地產行業的穩定運行，促進宏觀經濟的可持續發展，第一，從宏觀來說，要走房地產供給多元化的路子，進一步改善我國房地產市場供給結構，積極推進廉租房、保障性住房、經濟適用房建設。第二，出臺綜合性房地產調控措施鼓勵地方政府和房地產企業切實把房地產調控工作放在突出重要位置，確保房地產行業平穩健康運行。第三，控制房地產行業潛在風險。密切關注房地產行業相關統計數據，從源頭上對房地產業的發展進行監測。第四，結合我國房地產行業發展實際需要，建立一個科學的可行的靈活的房地產調控政策效應評價體系，做到定性和定量指標相結合，短期目標和長期目標相結合。

參考文獻：

[1]唐志軍，徐會軍，巴曙松.中國房地產市場波動對宏觀經濟波動的影響研究[J]. 統計研究，2010（2）.

第5篇：房地產行業經濟范文

西方經濟學自成體系，房地產理論也不例外。中國在經濟學領域用的都是西方理論體系，但問題是，中國很多經濟學現象的出現，是一些西方理論所不能解釋的。比如，中國近年來的房地產價格可是在一片調控聲中上漲的，而不是在放任政策下上漲的。中西方在現代化進程中，有共性，如城市化、工業化；但也有個性，如中國人口眾多、傳統文化根深蒂固、大量農民進城、獨生子女政策，這四條，是任何西方國家所沒有遇到過的。因此，在房地產方面，我總結了幾條通俗定理或者稱之為“百姓經濟學原理”。

第一個理論：一個城市市區擴大多少，其市中心的房價就會升值多少。

說到房地產，作為老百姓，最關心的就是自己所在城市的房價到底能升到多少?每個城市的地價都不盡相同，這其中有無規律可尋?這就是我的第一個理論：一個城市市區擴大多少，其市中心的房價就會升值多少。而且這種增長不包括物價本身增長、開發成本的提高等因素。

比如，我們的城市建成區從60平方公里擴大到80平方公里，面積擴大了1/3，那么，市中心的房價就會增長1/3，如果再考慮建筑成本等因素，價格上漲一半即50％，是完全有可能的。

這樣，我們就可以算一筆賬：假定原來市中心的房價是5000元，城市擴大了1/3后，房價就會因此上漲1000元。如果建筑成本上漲15％，則此地的房價就會是4000元×115％即4600元。相對于原來的房價，上漲了53％。

這樣判斷的依據何在?依據是：土地的升值。

土地為什么會升值呢?因為商業價值的提升。一個城市面積擴大了，表示該城市有四個方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用設施水平的提高；三是區域中心地位的提高，即對周邊地區的輻射、吸納能力增強；四是居住用地減少，因為要用一部分地來做商業、做公建。如此一來，供不應求是其一，商業地產上漲是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三條，房價自然會大幅上漲。

應該說，這種上漲還帶著濃厚的中國特色，因為中國大部分城市規劃發展是采用“攤大餅”的方式。很多規劃方面的人士意識到了這個問題，呼吁中國城市不能搞“攤大餅”，要“組團式”，但有什么用呢?中國地方政府財力有限，公共資源有限，比如學校(特別是中學)、醫院的發展總是落后于房地產開發。因為房地產是企業運作，一旦放開就能賺大錢，但文教衛不行。另外，關系到民生的商業服務業發展也滯后，比如超市，中國城市生活最方便的地方肯定還是市中心。所以，有能力買房子的人，大多數都要住在市中心，現在雖然有往城市邊緣購房的趨勢，但總體上并沒有改變以往的觀念。比如在北京五環外購房的人，多數人不是不想住在市中心，而是買不起市中心的房子罷了。因此，“攤大餅”在所難免，中心地價也必然上漲，從而帶動了房價上漲。我調查了很多城市，基本上都符合這一個定理。

第二個理論：老百姓最能接受的房價應該是與月收入相等。

每次被地產商邀請去看樣板間時，購房者就有這樣的感慨：這么貴的房子，工薪階層如何買得起，也就是說，房價與工資的比例在什么“度”上才是合理的?這就是我的第二個理論：老百姓最能接受的房價應該是與月收入相等，即“每平方米房價二月收入”。

比如，公務員月收入為2000元，那么，房價如果也是2000元，他們就覺得很理想。如今房價過高是與我們工資過低有關系的。所以，高房價在一定程度上有時也是一種錯覺，即不僅是房價過高的原因，還有工資過低的因素。

從經濟學角度講，國內生產總值在再分配過程中，由三大部分組成：財政、投資和工資。中國這幾年，GDP以10％左右的速度增長，投資增速達15％―20％，而工資收入的增長不足5％。在東部、中部很多發展較快的城市，投資、財政的增長速度還要快。財政增速高于GDP是不合理的，只能在特殊時期存在一段時間。所以，相對于經濟的高速增長，我們的工資增長速度太慢，很明顯地，我們的工資欠賬太多。工資增長為什么會慢一點呢?這又是中國特有的原因：大量的勞動力后備軍。按西方經濟學原理，后備勞動力主要是待崗、失業人員。但中國不是，中國有數倍的農村勞動力正在轉移或等待轉移中，由于農民收入與市民收入的巨大差別，使得農民工工資大大低于城市工人工資，所以形成了勞動力市場供應充足且價格低廉。如此一來，中國很自然地成為低工資國家。

但房地產中，土地因為投資的拉動，價格會增長很快，各種建材、鋼材等建筑材料也是如此。所以，它的增長速度只會高于GDP，而不會低于GDP，除非遇到經濟危機。

目前，北京的人均月工資五六千元，房價卻是一兩萬元。要么房價回到五六千，這是經濟適用房的價格標準；要么工資上漲到一兩萬，問題方可解決。可就目前來看，二者都不太可能，只能互相靠近。

第三個理論：家庭財產中，房產只能占一半。

現在很多人將房地產投資作為家庭建設的頭等大事，舉全家之財力去購房，那么，在家庭財產的比重中，投資房子的比重占多少屬理想?

家庭財產中，投資房子比重占50％較為理想，高于70％及低于50％皆屬不正常，這是我要說的第三個理論。

所謂家庭財產，是指所有耐用件、有價證券和儲蓄、不動產，中國人的不動產，實際上只有房產。一般來講，中國人的平均儲蓄能力不超過工資收入的1/3，以當前某中等城市為例計算：平均工資為2000元，家庭年總收入約5萬元，年儲蓄1600元，20年為32萬元。20年中，要遇到孩子上大學、結婚等大事，儲蓄不能少于5萬元；中國目前城市居民持有的有價證券約1萬元，家庭財產中，家具3萬元，電器2萬元，交通、通訊工具等1萬元，共6萬元，按10年更新一次，則為12萬元；這樣算下來，則房子只能占14萬元。如果房子價值占70％，是什么概念呢?就是22萬元，那么，很多家具是不能買的，孩子上學、醫療保險都成問題。由此可見，這是很不理想的。

房價過高，導致了消費能力的下降，比如對食品、電器、交通工具的購買以及旅游娛樂。如此一來，市場需求就不旺盛，內需啟動不了，經濟就沒有活力和后勁，由此又造成了職工的低工資，惡性循環就這樣形成了。

中國家庭能用于創業投資的資金不僅很少，而且創業投資的融資能力也很差。這主要有兩個原因：一是因傳統經濟、文化的

影響，市場經濟中信用缺失；二是固體制原因，國有銀行很難為個人創業提供風險貸款。那么，不能創業怎么辦?只有去買房子，買房子可以增值，租房子是為房東打工。近年來，中國租房開商店、小酒店的業主，所賺利潤還沒有房東房子增值快。所以，買房成了閑余資金最好的出路，更何況，買房辦按揭還相對容易些，比如，你有10萬元，買30萬元的房子，按揭貸款立馬可以辦好；你想辦個30萬元的工廠，貸款20萬，根本沒門。

財產結構的意義如此之大，怎么能不為老百姓算算這方面的賬呢?

第四個理論：一個城市理想的住房結構是廉租房、經濟適用房和商品房各占1/3左右。

那么，中國城市如何構建理想的住房結構?

解決中國城市住房結構問題，是穩定當前房地產市場最重要也是最有效的一個方式雖然還不是最根本的方式。中國目前的房地產結構非常不合理，基本上都是商品房，以中國的實情論，一個大學畢業生剛工作三五年，他們理應沒有能力買一套好房子的，但事實上，他們在結婚成家時，都要買成套的、比較像樣的房子，原因是什么呢?是因為沒有廉租房，當價格高到“租房不如買房”時，誰都會選擇買房。

其實，即使像美國、日本這樣發達的國家或是香港等發達地區，很多人都是租房的，租房率超過1/3。

所以，我的第四個理論就是：一個城市理想的住房結構是廉租房、經濟適用房和商品房各占1/3左右。有了這個結構，不僅在現實中滿足了不同層次的人群需求，從發展角度來看，也讓人有了一個奮斗的時間。

那么，廉租房的租金多少為合適呢?一般住宅的租金應該少于購房按揭的1/3，不能超過1/2，超過1/2，就沒有人愿意租房了，這樣勢必壯大了購房者隊伍。但事實上，眾所周知，現在很多工薪階層，工資是不夠支付一套100平方米的住房租金的。

經濟適用房也應該有個理想價格，按前面說的，如果商品房單價等于月薪，則經濟適用房應該等于半個月工資，或最高不能高于月工資。

有了這樣的住房結構，各城市就基本上做到了“居者有其房”，安居就會樂業，安居才能創業。

理論體系及其意義

以上四個理論之問，是有聯系的，并且成體系。它們基本上說出了中國城市房地產特色、漲價過快的原因、控制的根本辦法以及理想的目標。我是從老百姓的經濟收入和支出、需求與購買力角度進行分析研究的，所以得出的結論，完全是以人為本、以民為本的。既然住房是最根本的民生問題之一，我們就必須從民生角度去研究，否則，就是本末倒置。

這個理論的提出，是有著很重要的現實意義的：

首先，我認為這些理論基本上說清了中國城市房地產特色和漲價過快的原因；其次，為政府從老百姓的利益出發去解決房地產問題，提供了決策上的思路；第三，一定程度上指導了老百姓理性購房。

第6篇：房地產行業經濟范文

1 房地產開發公司的資質及資金籌措

房地產開發企業，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業執照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發企業資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業績的產生，不斷提升資質等級。

房地產開發商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產開發項目資金來源大致有四種形式：1、企業自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯動。

2 項目的選擇及選址

項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業人員或專家的參與。但專業人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。

項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規劃(建設)、國土資源部門的初步批復(預審)意見。取得規劃部門關于選址的批復意見或城市規劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發企業簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規劃部門辦理用地規劃許可證。項目的選址決定了房地產開發的征地成本和開發經營的利潤空間，是房地產開發的關鍵環節之一。

3 項目的立項

即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質的中介機構編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預審意見或建設用地批準書);規劃部門的批復意見(選址意見書或城市規劃條件通知書);環保部門出具的意見(經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過)。

4 項目的規劃及施工圖設計

按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。

5 項目的招標

第7篇：房地產行業經濟范文

[關鍵詞]房地產經紀行業；人員素質；考試制度；改革方向

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2015. 28. 271

1 我國房地產經紀行業從業人員存在的問題

1. 1 房地產經紀行業從業人員無資質、無證書上崗

相關條例嚴格規定，我國的房地產經紀人必須通過相關的資格考試，并且取得《房地產經紀人資格證》。如果沒有取得《房地產經紀人資格證》，是沒有從事房地產經紀業務的資格的。在我國，房地產經紀業務起步較晚，是一個新興的業務。雖然隨著我國房地產行業的快速發展，房地產經紀行業也得到相應的發展和完善。但是，有些房地產經紀機構規模較小，管理力度不夠，缺乏必要的行業監管機構。因此，對從業人員的要求并不高，導致從業人員的無證上崗。

1. 2 從業人員整體素質不高，缺乏專業人員

我國房地產行業發展的步伐開始加快，一大批房地產公司在這種背景之下成立起來，社會各類人員開始涉足房地產行業，成為房地產行業的從業人員。由于房地產行業從業人員層次繁多和以往資格考試的內容注重理論不重實務，導致從業人員的整體素質不高，并且專業人才相對匱乏。大多數從業人員對房地產行業了解不多，不具備從事房地產行業應該具備的理論知識和實踐經驗。有些工業人員缺乏必要的職業道德，并且沒有經過專門的專業技能的培訓。

1. 3 房地產經紀機構在經營中信譽較差

在我國，房地產經紀機構在信譽上仍然不能夠讓人滿意。房地產經紀機構在營業中過分強調利益，把利益最大化作為經營的標準。房地產經紀機構對從業人員操守行為的培養不重視，導致房地產經紀機構誠信的缺失。有些房地產經紀機構為了獲得最大的利益，利用自己掌握的信息，鉆相關法律的空子，致使交易雙方的利益受損。從業人員的操守行為可以代表企業的形象，房地產經紀行業忽視從業人員職業道德的培養，造成房地產經紀機構的誠信缺失，必然會影響企業未來的生存與發展。

2 房地產經紀行業新一輪考試制度的改革方向

2. 1 考察房地產經紀人知識素質

2. 1. 1 加強經濟學基礎知識的考察

作為一個合格的房地產經紀人，一定要具備相關的專業素養，掌握經紀學基礎知識是房地產經紀人必需的素質要求。在房地產行業新一輪的改革中，要加強對報考人員經濟學基礎知識的考察，尤其要把市場以及市場營銷知識作為考察的重點。

房地產經紀人要熟練掌握市場調查的方法，會進行市場預測，對商品房市場有足夠的了解。會結合我國當下房地產行業的發展現狀，了解房地產市場供求變化，找出其發展規律以及發展趨勢等。報考人員要有分析經濟模式以及經濟增長模式對房地產活動的影響的能力。

為了可以實現無障礙交流與溝通，更好地為外國人士服務，房地產經紀人要具備一定的外語水平，同時還要求房地產經紀人具有看懂國際英文傳真的能力。

2. 1. 2 加大專業知識的考察力度

房地產經紀人必須要有足夠的房地產專業知識，房地產專業知識包括的范圍很廣，主要有房地產金融與投資知識、房地產經紀知識、建筑工程知識等。在房地產經濟行業的考試中，一定要加大專業知識的考察力度。同時，掌握一定的會計、統計、房地產市場營銷、物業管理等方面的知識也是作為一個房地產經紀人必須具備的專業知識。在考試命題時，要結合各類房地產知識，綜合全面的考察報考人員的能力。

隨著社會的不斷進步，一個房地產經紀人需要掌握的知識也越來越多，計算機已經開始普及并且應用到房地產工作中。因此，房地產經紀人必須要具備相應的計算機使用能力，可以熟練的應用各種辦公室軟件，了解掌握數據庫技術以及網絡技術等。

在我國，從事房地產經紀行業還要具備相應的法律知識，在房地產經濟活動中，要求房地產經紀人有較強的法律意識以及法制觀念。因此在房地產經紀行業的考試中，要加強對法律知識的考察。

2. 1. 3 加強對其他輔助知識的考察

與別人打交道是房地產經紀人最主要的工作內容，因此房地產經紀人要對社會學、心理學、人際關系學等方面的知識有充分的了解。同時，演講學、傳播學、廣告學等相關知識也是房地產經紀人必須掌握的輔知識。掌握這些知識，可以讓經紀活動更加的具有吸引力。因此，在房地產經紀行業的考試中，要對這些輔知識進行考察。

房地產經紀人的主要工作是與各種各樣的人打交道。作為一個合格的房地產經紀人，不僅要掌握評估房地產價格、質量的方法，同時還要有較高的文化修養。知識面要涉及地理、民俗、社區文化等各個方面，要有較強的閱讀能力以及藝術鑒賞力等，這樣才能得心應手的應對各色的當事人。

2. 2 考察房地產經紀人能力素質

2. 2. 1 對房地產經紀人的一般能力進行考察

房地產經紀人所具備的一般能力包括創造力、理解力以及判斷力。在房地產經濟活動中，當房地產經紀人面臨特殊問題時，可以對以往的經驗進行概括，并創造出新的解決方法，具備在復雜多變的環境中獨立解決問題的能力。同時，房地產經紀人要有冷靜思考的能力，要根據自己掌握的各種情報以及各種信息，冷靜地對形勢作出思考，客觀、全面的分析所面臨的環境，從而做出正確的判斷，并且可以快速地做出回應。這些能力都是作為一個房地產經紀人所必需的一般能力。因此，在對房地產經紀人進行考試時，要加強對這些能力的考察。

2. 2. 2 加強處理房地產業務能力的考察力度

房地產商品與其他的商品不同，每一宗房地產都是不同的。因此，房地產經紀人要對買方的具體要求進行充分的了解以及把握，為買方提供合適的房源。在房地產經濟活動中，房地產經紀人要牢牢抓住每一個交易的機會，在較短的時間內完成合理的供需搭配。

3 結 論

近年來，房地產經紀行業得到快速的發展，但是房地產經紀人無證上崗、專業素質能力較低等現象普遍存在，這對房地產行業的發展造成不良的影響。因此，必須對房地產經紀人考試制度進行改革，為房地產經紀行業提供高素質的人才。

參考文獻：

第8篇：房地產行業經濟范文

一、經濟新常態的定義與內涵

所謂常態就是指一種正常的狀態，這是與反常態相對的概念。一個“新”字表明與以前存在較大的差異，一個“常”字表明相對穩定，沒有大幅度的波動。“新常態”為在2014年對河南進行考察時提出的概念，指出我國應該結合經濟發展的特性，去適應經濟發展的新常態，也傳達出一種全新的治國理念。我國處于經濟新常態時期，標志著在很長的一段時間內我國的經濟形勢與以往相比，無論是經濟結構、經濟增長以及調控模式等均發生了變化。同時對我國目前的經濟進行分析，可知其具有一定的演進與變遷特性，具體表現在以下幾個方面。

1.經濟運行環境復雜多變。

目前我國經濟運行的內外環境十分復雜而多變，且在較長的一段時間內存在不確定性。縱觀我國經濟的形勢，正處于經濟結構調整以及增長模式轉變的適應期，在這期間新舊問題容易激發各種矛盾，且出現了經濟下行的情況。從國際的角度來看，由于金融危機的影響世界經濟還處于復蘇期，大部分經濟體略顯乏力且存在分化現象。

2.經濟增長與結構優化成常態。

根據相關統計數據，在經濟增長中最終消費的貢獻率達到50%左右，成為社會經濟的首要推動力，并且已經超過了金融投資行業。而服務行業自2007年以來，一直保持較高的增長速度，且在2013年達到46.2%的增長幅度，高于第二產業的增幅。同時我國在產能、杠桿以及庫存等方面加大了調整力度，這樣部分產能、技術落后的企業將被淘汰，可以促進產業結構的調整與優化。

3.經濟增長依然處于爬坡期。

我國經濟目前依然處于爬坡期，在很長一段時間內的常態就是增速回落且放緩。統計表明，與以往十幾年經濟保持百分之十的增速相比，我國近兩年經濟的增長速度已經下降到百分之八左右，處于中高速增長水平。而2014年的統計結果表明，我國GDP的增速已經明顯放緩，未來幾年GDP的增速將有所下降，可能降至百分之七左右。

4.改革創新為經濟發展提供動力。

我國經濟已經逐步改變了原有將投資、要素作為主要增長點的模式，逐漸轉為依靠創新與改革來提供動力。近幾年我國高新產業的增長幅度明顯高于其他產業，為城鎮提供了更多的就業崗位。這就表明在社會經濟發展中更加注重民生問題與質量，也改變了以往追求速度、規模的包容性增長方式。而在社會經濟推行全面改革的大潮中，各種釋放的紅利將成為全新的經濟驅動力，且創新與改革將為經濟的穩定發展奠定基礎。總之在機遇與挑戰面前新常態這一概念的提出，得到了社會各界的認同與支持。在我國經濟發展的全新時期，各種新舊經濟的交替與轉化存在一定的邏輯規律，也對中小企業的轉型帶來深遠影響。

二、經濟新常態下中小房地產企業面臨的挑戰

我國房地產企業長期以來的發展道路，無非是通過低成本人力資源、投資等來擴大規模，并進一步升級產品結構，而這樣的粗放式經營模式可能產生缺乏創新、無序競爭以及產能過剩等問題。我國社會經濟經過三十多年的快速發展，在要素以及產業結構方面發生了很大的變化，經濟增長逐漸進入平穩發展的新常態時期。在經濟新常態下，必將推動房地產企業的戰略轉型，這不僅為中小房地產企業帶來機遇，也將面臨更多的挑戰。

1.運營決策缺乏科學性。

我國很多中小型房地產企業在運營過程中，還沒有制定科學的戰略規劃，或者缺乏長遠的發展目標。這一方面與企業管理者有關，企業制定的規章制度無法發揮約束作用，且存在很多管理上的漏洞，無法保障企業的整體利益。同時企業在發展過程中，存在管理人員自身能力無法適應企業發展的情況，或者由于管理人員決策能力不足，進而對企業競爭力的提高帶來一定的影響。另一方面，部分中小房地產企業的運營理念與市場需求不符，如認為價位、檔次高的房地產才是好的產品，這也就出現了大量別墅、豪宅滯銷的情況。第三，中小房地產企業的業務難以拓展，多為本地化經營，在產業組織結構方面并不合理，與大型企業之間也沒有密切的聯系與協作，這也是其無法跨地區發展的一個重要原因。

2.缺乏良好的發展環境。

我國長期以來，許多地方對于大型房地產企業有很多優惠政策，并鼓勵大型房地產企業的發展，而這無形中增加了中小型房地產企業的競爭壓力。同時國家的宏觀調控也對中小房地產企業的發展帶來直接影響，很多企業由于缺乏建設用地不得已才實施轉型。同時房地產市場還存在無序競爭等情況，各種虛假廣告、暗箱操作以及欺詐行為時有發生。部分開發商為了獲取暴利，不惜侵占城市綠化用地，或者并沒有進行科學的建設規劃。這些行為不僅擾亂了市場的正常秩序，也讓消費者無法獲得真正合法的權益。

3.產能過剩日益突出。

由于長期的粗放式運營，我國很多房地產企業均存在產能過剩的問題。統計表明，2012年我國房地產企業中產能的綜合利用率不足70%。具體表現為在房地產施工建設過程中，建設資源的損耗較大，且住宅節能問題更加突出。我國每年鋼鐵、水泥的消耗量占到全球的三分之一，而房地產行業占有很大的比重。同時在房地產企業發展過程中也不可避免會出現環境污染等問題，如施工過程中的噪聲、空氣污染等。

三、經濟新常態下推動中小房地產企業戰略轉型的思路

在經濟新常態下，針對中小房地產企業面臨的上述問題，要求在企業管理模式以及資源利用方面進行改進與創新，堅持綠色發展的指導思想，以保障企業的穩定、良性發展。

1.構建科學的運營管理機制。

與大型房地產企業相比，中小型房地產企業存在資金、建筑用地以及稅收等方面的限制。這就要求通過構建科學的運營與管理機制，根據企業發展需求來制定戰略目標，保障企業發展的科學性和規模化。對于企業的運營項目進行科學定位，樹立正確的運營理念，以此推動企業的轉型升級。及時獲取房地產行業的最新資訊，并研究與房地產相關的法律、稅費以及管理模式等。在房地產建設過程中，可以根據市場需求開發后續產業。在企業的產業組織結構方面，應該加強與大型企業的交流與協作，力求獲取大型企業的資金與技術支持，以進一步提高運營效益。在項目定位與土地選擇方面，首先需要充分了解房地產市場的形勢，然后對投資風險進行必要的防控，以此規避后期的投資風險。企業內部在進行運維管理時，需要有規范化的制度，并加強企業管理人員的決策與執行能力，提高企業的整體管理水平。同時引入信息化技術，改變原有房地產企業的管理架構與生產模式，轉為采用定制的方式，積極調整并對資源進行優化配置，以此提高企業的運行效率。

2.創設良好的運營環境。

政府部門應該加強對房地產開發的監督與管理，通過宏觀調控等方式，及時治理不符合規范、污染嚴重以及技術落后的房地產企業，為房地產企業的發展創設良好的環境。并給予中小型企業更多的優惠政策，如在稅收、籌集資金以及用地等方面減少限制。同時對于國有企業應該積極進行改革，在運營管理以及職工身份方面放開限制，并借鑒其他企業的成功管理經驗。并通過出臺產業政策來為企業發展提供指導，加快中小企業產業化的發展進程，以推動企業的轉型優化。

3.努力提高產品質量。

在經濟新常態下，中小房地產企業需要明確自身的市場定位，做好產品的總體規劃工作，按照生態以及可持續發展的要求來規劃產品，著力打造消費者滿意、人與自然和諧的項目。在房地產建設過程中，注意產品是否具備節水、節能的特性，盡量保障環保、無污染。同時對于建設施工人員加強管理，在項目規劃、建設的全過程中加強監管，嚴格查處各種質量問題，以此保障產品的優良率。

4.改變企業主戰場，投身新農村、新型城鎮化建設。

2014年3月份國家出臺的《新型城鎮化的規劃》是今后一個時期指導全國城鎮化健康發展的戰略性規劃，將進一步提高城鎮化率和改善農民生產生活環境，加快建成小康社會。這為中小房地產企業的發展創造了一個很大的需求量。在新型城鎮化的大背景下，經濟發展和社會需求倒逼房企轉型。在國家宏觀經濟進入“中高速、優結構、新動力和多挑戰”的新常態下，房地產業必然會進入一個提質換擋、降速運行的新階段。這是經濟大勢所趨。

5.做好企業文化宣傳工作。

中小房地產企業注重對企業文化的建設與宣傳，這是促進企業轉型升級的必要途徑之一。一個成功的企業不僅表現在發展規模上，更表現在是否能夠吸引人才上。首先可以從企業管理人員著手，要求企業領導層樹立良好的形象，并提高自身的人格魅力，在工作中做到聯系實際、提高實效，以此發揮表率作用。其次，中小型企業應該制定科學的企業文化建設制度，通過長期的堅持與實踐來構建企業文化。此外，企業各層次之間要加強溝通交流，提高每個員工的學習與創造能力，以打造一支穩定、高素質的生產隊伍。

四、結語

第9篇：房地產行業經濟范文

關鍵詞：房地產業；區域經濟；協調性；耦合

中圖分類號：：F293.3；F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0098-03

一、研究背景

回顧房地產發展歷史，改革開放后，我國經濟持續快速發展，人民生活水平不斷提高，城市化進程不斷加快，房地產業進入快速發展階段。國民經濟的迅速發展帶動了區域房地產業的發展，而房地產業的發展又反過來促進了國民經濟的快速發展。在這一過程中，房地產業扮演著越來越重要的角色。這一重要角色首先表現在對國民經濟的推動作用方面。據有關部門統計，2011年全國房地產開發投資直接拉動GDP增長1.12%，與上下游產業間接拉動GDP增長3%。其次，房地產業的發展帶動了相關產業發展，并起到了優化部分產業結構的作用。再者，房地產業的發展對加快城市化進程，改善城市形象發揮了巨大作用。伴隨著國家對于城中村改造和基礎設施建設投資力度的增加，城市面貌得到很大改觀，城市競爭力不斷得到增強。由于房地產業對國民經濟的發展具有舉足輕重的重要作用，使得房地產業的能否健康發展成為影響國民經濟能否保持高速增長的重要因素。

目前，不少城市出現的房地產價格增長幅度嚴重背離城市經濟發展水平、房地產業價格與居民收入失衡等現象越發明顯。過快增長的房地產價格對地區居民的居住造成不利影響，進而影響到了區域的經濟發展。因此只有掌握地區房地產業與區域經濟發展關系的內在規律，才能夠實現區域經濟與房地產業的協調發展。

昆明市是中國面向東南亞、南亞乃至中東、南歐、非洲的前沿和門戶，具有獨特區位優勢。作為國家“橋頭堡戰略”的重要樞紐區域，其房地產業的發展受到社會各界的高度關注。近年來，昆明市房地產業發展突飛猛進，大量的城中村改造使得昆明市城區面貌煥然一新，為昆明市經濟的發展做出了突出貢獻。但隨著房地產業的急劇發展，也給昆明市經濟的整體發展帶來了諸多負面影響。房價收入比失衡、部分區域投資過度等經濟問題逐漸凸顯。因此，如何把握昆明市房地產業與區域經濟協調發展的規律，成為必須進行深度研究的重點。

二、文獻綜述

國內很多專家學者也對我國房地產業與區域經濟的協調發展進行了廣泛的研究，從不同角度、運用不同方法、選取不同的指標進行實證分析，闡述房地產業如何與區域經濟協調發展。

（一）房地產業與區域經濟互動關系研究

譚剛（2001）的研究也認為房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關，宏觀經濟增長率越高，房地產業的發展越迅速[1]。沈曉敏（2008）從四個方面論述了房地產業與區域經濟之間的協調關系，并以此確立了房地產業與區域經濟協調發展的評價準則[2]。

以上學者的研究主要是從定性的角度來闡述房地產業與區域經濟關系。這些研究大多通過房地產業對國民經濟增長的貢獻率、乘數效應等來討論房地產業在國民經濟中的地位。以下幾位學者則從定量的角度來研究了房地產業與經濟的關系。黃忠華等（2008）采用1997―2006 年中國的省際面板數據研究發現，房地產業投資對區域經濟增長的貢獻和影響存在較大差異，而這種差異與地區經濟發展水平則明顯相關[3]。盧小濤（2013）運用格蘭杰因果檢驗、多元線性回歸等研究方法對上海房地產業及其上海區域經濟關系做了進一步研究，發現上海房地產業與其區域經濟之間互為Granger因果關系，相對于上海經濟增長對其房地產業發展的推動作用，房地產業發展對其區域經濟的帶動作用更為顯著[4]。

（二）房地產與區域經濟協調性分析

陳基純、暖（2011）建立了房地產業與區域經濟之間的耦合協調度模型，并以中國35個大中城市為例，對房地產與區域經濟耦合協調狀況進行了實證研究。結果表明，大中城市房地產業與區域經濟系統遠未達到良性共振狀態，大中城市房地產業與區域經濟耦合協調度在空間分布上大致符合東、中、西梯度遞減的空間分異規律[5]。王鑫、董春麗（2013）構建房地產業與區域經濟協調發展的相關指標，分析房地產業與區域經濟在某一特定地區內協調發展的現狀，并依此為地方政府提出政策建議[6]。

三、昆明市房地產業與區域經濟協調發展實證分析

本節主要結合昆明房地產業和區域經濟相關統計數據，對兩者的相關性進行實證檢驗。

（一）昆明市房地產開發投資對GDP增長的貢獻

本節主要介紹房地產開發投資對GDP增長貢獻的研究方法[7]，通過對2002―2012年昆明市房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險。

經過整理得出2002―2012年之間昆明市房地產開發投資對地區生產總值的貢獻和貢獻率。計算結果表明，2002―2012年，昆明市房地產開發投資對GDP的平均貢獻為4.50%，平均貢獻率為28.21%，表明房地產市場化改革后，房地產開發投資對昆明市GDP的增長具有明顯的推動作用。

（二）昆明市房地產業與區域經濟總量關系研究

為進一步分析區域經濟發展與房地產業之間的關系，在研究中選取房地產投資額作為反映房地產業發展的變量，而采用區域內的生產總值即GDP來代替經濟增長的變化情況，建立二者的線性回歸方程，回歸結果如下：

GDP=731.697+2.718I （1）

在協整回歸方程中，房地產開發投資的回歸系數為2.718，昆明市房地產投資額每增加1億元，將帶動其地方生產總值GDP增加2.718億元。說明房地產開發投資對GDP具有長期促進作用，如果房地產業運行良好，可以對GDP保持平穩健康發展具有重大影響。這一結論的意義在于，因房地產業關聯度高、帶動作用大，所以必須對昆明市房地產市場實行嚴格的宏觀調控，引導其進行合理的投向，保持適度的投資規模，并正視市場的調節機制，使昆明市房地產業真正成為能夠促進GDP的支柱產業。

結合前面的理論分析，從本節研究數據來看，昆明市房地產業在其經濟發展中占有主導性和基礎性的地位。

四、昆明市房地產業與區域經濟的耦合協調度

在上一節中，主要分析了昆明市房地產投資的總量情況，以及房地產投資與代表經濟的地區生產總值GDP之間的關系研究，經研究發現房地產投資對GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產投資，過度發展當地的房地產業，而忽略當地經濟的發展程度，會使得二者關系不協調，可能會起到反作用。故在本節主要探討昆明市房地產業與區域經濟的協調程度，目的在于研究昆明市的房地產業是否發展過度或者發展程度不夠。

（一）房地產業與區域經濟系統劃分

從前面關于房地產業與區域經濟的互動關系研究可以看出，房地產業為區域經濟發展提供了動力，而區域經濟的發展又為房地產業奠定了基礎。房地產業與區域經濟的協調發展過程，也是二者相互作用的過程。綜上所述，可以把房地產業促進區域經濟發展的機理分為投資效應、物質效應、產業關聯效應和就業效應；將區域經濟推動房地產業發展的作用機理分為資金效應、基礎效應和消費效應。

（二）房地產業與區域經濟綜合發展水平測算

為了測算房地產業、區域經濟兩個系統的協調度值，首先要計算出兩個系統的綜合發展水平指數，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對兩個系統綜合發展狀況進行定量評價。

1.指標體系構建及權重確定

房地產業系統和區域經濟系統的耦合協調發展評價涉及到社會、經濟和環境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節將房地產業系統的指標體系劃分為投資效應、產業效應、就業效應三大領域9項指標，以消費效應、資金效應、基礎效應三大領域10項指標構建了區域經濟系統的指標體系。具體指標及兩個系統各指標權重根據專家打分法及相關論文給定[5]。

2.評價結果

計算出2002―2012年昆明城市房地產業與區域經濟的耦合協調度及有關指標，見表1。

從以上計算的昆明市房地產業與區域經濟耦合協調度值來看，昆明市房地產業與區域經濟的耦合度越來越大，且自2009年起，二者屬于初級耦合協調類，處于可以接受區，說明昆明市房地產業與區域經濟發展協調良好，表明昆明市房地產發展對區域經濟發展起到了很大的推動作用。同時，區域經濟的發展也帶動了當地房地產行業的發展。

從房地產系統f（x）與區域經濟系統g（y）的對比關系來看，歷年來均屬于房地產滯后型，即房地產業滯后于區域經濟發展，具體表現為房地產市場發展相對落后，市場供給不足，而需求旺盛，社會容納能力較大。從T值來看，昆明市房地產業與區域經濟的整體水平是在呈上升階段。

五、結論及建議

（一）研究結論

1.較強的經濟促進作用

從前面的研究可以發現，昆明市房地產投資在全社會固定資產投資中所占比重呈現一個遞增趨勢；同時，通過測算，可以發現昆明市房地產投資對于地區生產總值的貢獻及貢獻率越來越大，說明房地產業在飛速發展的同時，大大促進當地經濟的發展。

通過研究，發現昆明市房地產業投資與其區域經濟發展之間存在著較為顯著拉動效用，房地產投資每增加1個單位，將帶動昆明市經濟增長2.718個單位。因此，在制定相關產業政策時，理應統籌規劃，實施合理協調發展。

2.房地產業與區域經濟發展走向協調

通過建立房地產業與區域經濟的耦合協調度模型發現，昆明市房地產業與區域經濟大多處于過渡類。2002―2008年，二者關系由瀕臨失調衰退類轉為勉強耦合協調類，表明在這段期間，昆明市房地產業與當地區域經濟發展逐步走向協調。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現，使得昆明市房地產業快速發展，城市化進程加快，同時，促進了昆明市經濟的發展，二者的協調關系也轉為可以接受的初級耦合協調類。

（二）建議

根據對昆明市歷年房地產業與區域經濟的實證研究，結合近期房地產市場的特征，本文認為應該從以下幾個方面著手，進一步改善昆明房地產業發展的環境，以使其與當地區域經濟發展關系更加協調。

1.控制房地產市場供應水平，優化房地產的投資結構

房地產業作為當地區域經濟發展的中流砥柱，其更重要的一個作用應該是一項安居工程，使得當地居民有屋可居。基于近期部分學者的研究結論來看，昆明市商品房供應速度過快，已經超過當地需求范圍[8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應當加大政府的投資力度，根據不同階層和消費群體，設置相應的保障制度；同時做好本地低收入者和外來務工人員的住房保障工作，擴大保障房的配租比例。

2.合理控制房價，抑制過度投機行為

房地產業快速發展的背后，必然會帶來一連串的問題，而房價增長過快就是最大的問題之一。房地產銷售價格波動幅度較大，就會給投機性需求創造空間，而過度的投機容易造成房地產市場泡沫，進而導致當地區域經濟的虛假繁榮。若此類現象得不到控制，其最后結果將是導致當地房地產業的衰敗，甚至是區域經濟的倒退。因此，在堅持貫徹落實房地產限購政策的同時，政府部門應該適當給予當地房價合理引導，靈活運用所得稅、房產稅等手段來確保房地產市場合理運行。

3.創建合理房地產業金融體制

昆明作為云南的省會城市，其發展建設具有深遠的戰略意義。創新的房地產金融政策制度、良好的資金融資渠道對于吸引投資尤為重要。因此，在配合國家宏觀調控政策的前提下，昆明市應嘗試建立類似上海自貿區的經濟帶，為中小企業和大型企業提供發展平臺。同時，應鼓勵昆明市現有的金融機構不斷完善制度創新，積極推進信貸政策，通過金融產品創新，提升中小型企業的競爭力。

參考文獻：

[1] 譚剛.房地產周期波動：理論、實證與政策分析[M].北京：經濟管理出版社，2001.

[2] 沈曉敏.廣西房地產業與區域經濟協調發展研究[D].南寧：廣西大學，2008.

[3] 黃忠華，吳次芳.房地產投資與經濟增長――全國及區域層面的面板數據分析[J].財貿經濟，2008，（8），56-72.

[4] 盧小濤.上海房地產業與區域經濟相關性研究[D].上海：上海師范大學，2013.

[5] 陳基純，暖.中國房地產業與區域經濟耦合協調度研究[J].商業研究，2011.

[6] 王鑫，董春麗.房地產業與區域經濟發展的協調性―以無錫市為例[J].經營與管理，2013，（8）.