土地法宅基地使用權精選(九篇)

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第1篇：土地法宅基地使用權范文

關鍵詞：集體所有權；融資；政策；物權法；土地法

三農問題的存在，并不是中國特有，農業發展問題依然是國際性的難題。雖然目前有一種說法：“看三農，到華西”，可是華西村并不具備中國農村代表性，華西村也絕非是通過農業脫貧致富的。再看另一個農村改革代表小崗村，小崗村以大包干著名，30年來雖然變化很大，但從整個發展過程來看，單純的農業生產本身卻難以推動小崗村走上小康之路。“無農不穩，無工不富，無商不活”。農村想要走上致富路，單靠農業是很難實現的。除了要建立一流的農業，還要加大工業和工商業的比重，徹底的改變農村的產業結構，建立農工商一體的農村經濟

一、農村土地與融資

改變農村產業結構，要辦好農村集體企業，鼓勵農村家庭從事非農產業的生產經營活動。但是農村集體企業要做大做強，農民家庭生產經營要形成規模并不斷發展，往往會遇到資金瓶頸。解決資金短缺問題，招商引資無一是一個很好的辦法。但是，招商引資不能從根本上解決現在中國農村普遍存在的融資困難問題。現階段中國農村金融制度建設還不健全，鄉鎮企業、農村家庭和農民個人的融資渠道非常有限。

土地是人類之母，他養育著全世界不同膚色的人類，在中國的廣大農村，土地養育著8億勤勞勇敢的中國農民。土地是農村最重要的資源，是農民集體擁有的巨大財富。如果允許集體土地進入市場進行交易。農民就有了獲取農村經濟發展需要資金的重要保障。然而現實情況卻是集體土地不能進入市場進行交易。如果農民能用土地作抵押物進行抵押貸款。也可以從銀行獲得一定數額的經濟發展資金。然而現實情況卻是銀行不僅不允許農業用地和宅基地使用權作抵押進行貸款，也不愿意接受用集體建設用地使用權作抵押物進行貸款。

二、農村土地融資的政策障礙

農村融資渠道不暢的因素很多，筆者認為關鍵因素是存在著土地政策障礙。

1.集體所有權主體不明

現行法規沒有明確規定農民集體所有權主體的構成要素和運行原則，沒有賦予權利主體的法人地位。《土地法》規定“農民集體的土地，依法屬于村民集體所有的，有村集體經濟組織或村民委員會管理；已經分別屬于村內兩個農村經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(鎮)，由鄉(鎮)農村經濟組織經營、管理。”對農民集體經濟組織也只做了原則性的表述。由于農民集體經濟組織多變，常常出現權利主體的缺失。

由于集體所有權主體不明，常常出現主體缺失，不僅影響了招商引資的效果，也打擊了銀行對農民貸款的信心。

2.集體土地不能在市場上流動

由于土地產權的二元結構，集體土地不具備國有土地享有的商品權利，不允許在土地市場上合法流動，這就從法律上剝奪了農村通過集體土地流轉，從土地市場上獲取生產發展資金的權利。農民為了融資，不惜違背國家政策規定，進入土地隱形市場進行土地交易。于是“畫家村”、“演員村”十分顯眼的出現在農村的土地上。小產權法也屢禁不止。

三、解決法律障礙的構想

要解決上面的二個問題，溫州模式和義烏模式雖然值得借鑒，但分析其實質也就是將集體土地先征為國有土地，再按國有土地相關規定辦理土地流轉。但是上述模式基本上只解決了部分宅基地，也就是城郊結合部農村宅基地的流轉問題。其實質也就是頭痛醫頭，腳痛醫腳的辦法，而且兼顧不了公平，沒有從根本解決農村土地的流轉問題。為此可考慮從以下兩個方面考慮：

1.徹底實現土地國有化

土地的二元產權會產生了很多難以解決的問題，進行集體土地國有化是符合中國國情的，也是將中國土地二元產權制度轉變為一元產權制度的最佳途徑。集體土地國有化后，土地的所有權由政府行使，不僅從根本上解決了農民集體土地所有權主體虛空缺位的問題，也可使農民的農用土地使用權和宅基地使用權得到充分的保護，并且實現農村土地使用權的利益最大化，為農村的產業結構調整和經濟發展都能起到很大的推動作用。

第2篇：土地法宅基地使用權范文

論文摘要：文章對目前農村宅基地的使用現狀進行了分析，并提出了解決問題的方法。

我國是個農業大國，耕地是農業存在與發展的基礎。當前，在大力發展經濟和保證人口糧食安全的雙重壓力下，耕地保護面臨著巨大的挑戰。因此．農村宅基地的整理將成為保護耕地的一條新途徑，并可以起到一舉多得之功效：促進新農村建設，美化村容村貌，增強農民合法用地的意識，維持農村穩定，提高農民的生活質量，改善農民生存環境，加速農業、農村現代化進程，提高土地的利用效率，降低閑置率，從而較好地貫徹中央制定的“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”這一基本國策。對于構建社會主義和諧社會和建設社會主新農村都有重要的作用與意義。

l　農村宅基地整理的意義

1．1農村宅基地整理是土地整理的重要組成部分，是實現耕地總量動態平衡的有力保障

土地整理包括對建設用地的整理和對農用地的整理兩部分。建設用地(包括農村居民點用地)整理，就是在城市規劃控制下，在城鎮和村莊進行有效的治理，通過對其內部挖潛，向地下和空中立體發展建筑，提高容積率，提高土地利用集約度，騰出大量土地作為建設用地儲備或用作農用地，減少建設用地對農用地的侵占；農用地整理，就是依據土地利用總體規劃采取一定的措施，對田、水、林、路、村進行綜合整理，調整土地關系，改善土地利用結構和生產條件，增加可利用土地面積提高耕地質量。由此可見，農村宅地整理是土地整理的一項重要組成部分。據國土資源部制定的全國土地開發整理規劃，到2010年，我國將通過開發整理土地補充耕地18．27萬hm2，其中，將通過農用地和農村居民點整理補充耕地約11．07hm2，農村宅基地整理是實現耕地總量動態平衡的重要途徑之一。

1．2農村宅基地整理推進農村城鎮化進程

農村宅基地整理應是在土地利用規劃下進行的，減少宅基地占用面積而不減少使用功能，提高容積率和土地利用集約度，使原散落的農宅集中，填實“空心村”，進行自然村的拆并，形成有一定規模的中心村和小城鎮，使它們成為規劃合理、基礎設施基本完善、環境優美的新家園。在進行宅基地整理中，人口的集中和遷村并點為基礎設施的建設提供了必備的條件。這樣還可以減少水、電、氣、熱、通訊等的重復投資。宅基地整理不僅改善了農村生活條件和生活環境，而且還將帶動建筑業及水泥等建材工業的發展，刺激經濟增長有利于農民增收。另外，優美的生活環境必然會對人們積極向上、奮發圖強發展經濟產生激勵作用。再加之政府的適當引導，會加快全面實現小康社會的步伐。

1．3農村宅基地整理可部分緩解我國耕地緊張的局面

按1997年人口土地詳查資料測算，在當時人口不變的情況下，人均占地面積由192m2降至100m2，可節約土地50多萬hm2，占當時總占地面積的近一半。整理出的土地，宜耕則還耕，宜林則還林，或留作建設用地的儲備。這在一定程度上會緩解我國耕地資源緊張的局面。

2　現行宅基地制度體系基本特征

2．1集體所有，使用主體特定

我國1982年《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有。”特定的宅基地僅限于本經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出，村民自己申請取得宅基地后只能自己建房，不可轉讓。

2．2無償取得，無期限使用

農村宅基地具有很明顯的社會福利性質。農民能夠無償取得宅基地的使用權，獲得基本的生活條件，這也是農村居民與城市居民相比較享有的最低限度的福利。目前我國普遍實行的還是無償使用宅基地制度，在使用期限上沒有限制，理論上講長期占有，終身使用。由于房屋可以繼承，所以宅基地實質上也是可以繼承的。

2．3一戶一宅，限定標準，依法取得

由于我國國土資源有限，不課能給每戶村民提供更多的宅基地，一戶一宅，即可保證基本的生活需要，如果隨便可以申請，則導致土地資源的浪費。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”從字面上看這條規定再明白不過了，如果一戶農民擁有了兩處以上宅基地當然就構成違法。

2．4具有從屬性和不可流轉性

特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉讓。也不可以抵押。由于宅基地主要作為生活資料提供的，所以權利人不能將宅基地作為生產資料使用。宅基地使用權依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權的轉移而轉移。在買賣房屋時，宅基地的使用權須經過申請批準后才能隨房屋轉移。但是，如果國家建設需要征用土地，或者村鎮規劃需要改變土地用途的，可以經過法定程序進行調劑或者重新安排。

3　農村宅基地利用存在的問題

3．1農村宅基地用地面積超標嚴重，一戶多宅，房屋空置現象突出

由于農村宅基地是無償使用，致使多占便宜，少占吃虧的思想滋長，形成盲目圈地，超標用地。根據國家規定(《村鎮規劃標準)(GB50188-93))農村宅基地的面積最高為150m2，而現在的很多地區農戶的平均宅基地面積已經遠遠的超出了這個最高限。2001年全國農村居民點人均用地高達190m2，超過標準27％，僅此一項就多占土地340多萬hrn2。如果按1hm2地的糧食產量至少養活15個人的話，僅此就可以解決5100多萬人的吃飯問題。由此可見，加強對農村宅基地的整理可以大大節省所占耕地。

另外，農戶分家后另建新房，舊房留作雜用房，未能由集體統一收回調節使用或拆除；以前早期多戶共居的舊宅，現在只有一戶居住，造成大量的房屋空置。

3．2市郊農村出現大量“空心村”的現象

一方面在東部經濟比較發達的農村地區，由于道路的完善，沿道路兩旁開發建設了大量的商品住宅房，很多村里的人都住進了樓房。而原有的農村居民點還仍保持原樣，沒有及時拆遷復墾，造成大量的土地閑置。另一方面，在經濟比較落后的地區，由于外出打工的比較多，在村里常駐的人口比較少，因此還保留著許多不用的舊房沒有拆除，就形成所謂的“空心村”現象。

3．3農村宅基地使用權登記管理工作混亂

目前農村房屋所有權和宅基地使用權管理混亂，很多房地產及其產權產籍歸屬不明。“三審稿”第一百六十五條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，宅基地使用權人應當及時辦理變更登記或者注銷登記”，但是由于法律禁止農村宅基地使用權的流轉，致使農村宅基地使用權人在轉讓使用權后規避法律的可能性很大，給將來的產權糾紛埋下了隱患，同時也造成了司法和管理上的困難。

3．4由宅基地權屬問題衍生的宅基地交易糾紛不斷

農村宅基地的性質屬于農村集體所有，根據我國現行法律、法規的規定，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。但是，對農村宅基地上已建成的住宅是否可以轉讓，國家現行法律、法規沒有明確的禁止性規定，但也沒有明確允許轉讓的規定。《中華人民共和國土地管理法》第62條也只是規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。從目前法律實踐來看，各地政府對農民住宅的轉讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(受讓人必須是房屋所在地鄉鎮范圍內的人)。隨著農村房屋買賣的出現，宅基地轉讓不可避免，但這些宅基地的轉讓行為并不受現行法律、法規的保護，屬于私下流轉。雙方一旦發生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協商解決。由于缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化，往往會釀成重大案件。

3．5集體土地資產大量流失導致農村金融事業發展緩慢

隨著市場經濟的發展和經濟體制改革的深入，客觀存在的土地市場供求關系使農村宅基地的轉讓無法制止，但現行法律、法規又不允許農村宅基地流轉，導致當前農村宅基地的轉讓多為私下進行。這種“暗箱操作”、隨意定價的轉讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產收益的大量流失。按現行法律規定，農民擁有的宅基地不能作為抵押物向金融機構申請貸款。這樣就必然限制了金融機構在農村擴大業務，使農村金融發展緩慢，也使廣大農民缺少了生產資金融通渠道，影響了農村產業結構的調整，限制了農民收入的提高。

4　農村宅基地利用存在問題的原因分析

4．1土地法律制度問題

由于我國土地制度存在著二元結構，直接造成用地形式的不同方式，在法律制度上偏重對國有土地的管理，集體土地更多地是由農村集體管理。集體非農建設用地和國家非農建設用地分別管理，使集體建設用地和國家建設用地無法有效地整合，優化。農民建房如要占用幾十平方米農用地，必須要到省級國土資源管理部門審批，手續煩瑣，時效性差，難于操作，報批渠道不暢。特別是農村村民違法占地建房，法律規定只能采取“拆除”或“沒收”兩種處罰，這在執法實踐中是根本行不通的。由于存在著許多方面法律制度的不完善，土地管理部門難于實現有效的依法管理。

4．2管理和使用制度方面的原因

宅基地審批制度形同虛設；執法不嚴、管理乏力。農民宅基地使用權制度存在較大缺陷，不符合市場經濟的發展要求。農村宅基地使用權制度是在我國土地公有制的特殊環境下產生的，是中國特有的制度，出現比較晚，也沒有其他國家的模式可以借鑒，現行法律雖然規定了與宅基地使用權相關的一些內容，但是沒有形成完整的農村宅基地使用權制度，這一制度存在很多缺陷。

4．3農村宅基地使用的無償性

這是宅基地超標和閑置的根本原因，也是耕地流失的重要原因之一。農村宅基地使用權是保障農村居民生產、生活的基本權利，國家出于形勢政策的考慮，規定了農村宅基地使用權無償使用的制度，沒有時間限制，并受法律的保護。也就是說，農村宅基地使用權人在取得宅基地使用權后不需交納任何宅基地使用費即可永久使用。

使用的無償性刺激了農民無限擴張其宅基地使用權面積的欲望，從而動搖著現行農村宅基地使用權生存保障性的制度基礎。基于生存保障性質，現行法律規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”但由于宅基地使用權取得與保有的無償性，農民擁有一種內驅的擴疆拓土的愿望，以求自己對宅基地面積擴張的最大化，因為，即使占而不用，也可作為一種備用資源來儲存。正是這種零成本的內驅力，造成我國農村宅基地超標準現象異常嚴重，其表現形式多有，如批少占多；建了新房也拒不交出閑置下來的老宅基地；一些鄉、村領導干部憑權力、關系占有多處宅基地等等。

4．4農民宅基地用地缺乏科學合理的規劃

法律要求村民住宅建設用地必須符合土地利用總體規劃和村莊、集鎮建設規劃，規劃未編制或未獲批準的不得審批村民住宅建設用地。由于各地普遍存在著保護耕地和建設用地的矛盾，大部分沒有安排農民建住宅用地指標，少數有安排也是象征性的，致使農村村莊建設規劃無從著手。由于農村居住分散，地域遼闊，分布復雜，再加上有關領導缺乏足夠的重視，許多村莊到目前為止連一張可用的基本比例尺地形圖都沒有，規劃無從談起。既然沒有規劃，不能批地，村民建房只能是違法占地。由于基層國土資源管理部門監管力量不足，缺乏有效手段，同時其經費難于保障，點多面廣，無法開展日常巡查工作，不能及時發現村民違法占地建房。

4．5農村宅基地私有觀念根深蒂固

宅基地私有觀念在我省很多農村依然存在，認為宅基地是祖宗留下的，是風水地，不能隨意拆除，致使一些可以調節利用的建設用地，或預留區內的未利用土地也無法集中統一安排。更有些農戶，寧可讓土地閑置荒蕪，也不答應由集體利用，因此土地浪費嚴重，規范難以落實。這情況下，逼迫急需建房戶違法用地，超過“紅線”占自家的飯碗田建房。導致土地資源不能進行有效整合，閑置的宅基地無法調整，其他的村民也不能使用，閑置和浪費了許多土地。

5　保障農村宅基地有效整理與利用的對策

5．1完善農村宅基地使用管理的法律制度

盡快出臺《農村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產權，明確宅基地流轉、收益分配及宅基地登記發證等問題。應明確規定農民建房用地的指標、用地條件、占地標準、申報程序、審批辦法等，簡化程序，管理得當，方便農民，各宅基地能地盡所用，合理配置。

在法律責任方面，應當體現寬、嚴有別和公平、公開、公正原則，切實維護農民的正當權益和切身利益。通過健全完善宅基地使用管理法律制度，依法保護村民的正當、合法權益，對違法者實行經濟處罰措施，這決不是向農民亂收費或者增加農民負擔，而是依法教育違法者和警示他人，使違法者認識到非法占地必須付出高昂的經濟代價而不敢為，從而促進村民自覺遵守土地管理法規。

5．2加快完成鄉村建設規劃

根據經濟發展和工業化、城鎮化進程的客觀需要，科學預測農村居民點的數量和用地規模。遵循“統一規劃，合理布局，因地制宜，綜合開發，配套建設”的原則，安排專項資金編制村莊土地利用規劃、村莊建設規劃和開展村莊治理試點，通過充分發揮村莊規劃的控制和引導作用，統籌安排城鄉存量建設用地，整合優化農村居民點布局和用地。

在編制整理規劃過程中，要以省、市、縣土地利用總體規劃、縣域規劃、城鎮規劃為依據，明確村莊建設的長遠規劃格局，實行定性、定位、定規模；要堅持高標準高起點，把宅基地整理與城鎮化建設、環境整治結合起來，合理集約利用土地；要堅持走群眾路線，把群眾的利益放在首位，集思廣義，尊重群眾的意見。

5．3建立農村宅基地有償使用機制

5．3．1做好現有宅基地的普查和登記工作，嚴格界定宅基地邊界和產權，為農村宅基地的有償使用和規范流轉奠定基礎。普查結束后，各地土地管理部門要根據普查的結果繪制本地地籍圖，對各村“超標宅基地、空宅、空閑宅基地”等進行標示，以便日后監督和管理。

5．3．2授權各地土地管理部門在充分調研、評估、論證的基礎上，確定本地宅基地的基準地價和具體收費標準。然后各村根據自己的具體情況，依據基準地價上下浮動，確定本村宅基地的地價，再根據宅基地使用權證書上記載的宅基地面積確定每宗宅基地的宅基地使用費。宅基地使用費由宅基地使用人統一上繳村集體，由村集體對這部分費用進行再分配，再分配時，對本集體組織內部成員原則上以宅基地補貼金的形式按平均數對每戶村民進行返還。

5．3．3宅基地使用費再分配后的剩余費用可作為鄉村建設資金使用，專門用以完善鄉村各項基礎設施或用以提供村莊公共衛生、綠化美化等公共服務。目前，我國正在推進社會主義新農村建設，而開展新農村建設的制約因素之一就是缺乏穩定的財政來源，有償使用費無疑可以成為一個重要的收入來源專項用于村莊的建設。

5．4建立農民宅基地使用權流轉制度，參照土地承包權的改革方向，調整農村宅基地的產權設置

確定每一塊現狀宅基地的長期使用者并依據規劃新增或者縮并宅基地面積。允許農村宅基地在城鄉居民內自由流轉，徹底打破城鄉二元分割的土地利用機制。

農村村民的房屋及宅基地不能依法作為合法抵押物向銀行貸款，造成農民借貸、融資困難，不利于發展農村經濟。筆者認為，農村宅基地屬于建設用地就不宜存在二元土地制度，通過深化改革，使有限的土地資源優化整合，發揮土地資產的應有價值。因此，必須盡快地改革城鄉非農業建設用地的二元土地制度，以適應農村市場經濟發展的需要，加快推進社會主義新農村建設進程。

第3篇：土地法宅基地使用權范文

面廣量大，鄉村宅基地管理問題。情況復雜，涉及廣大農民的切身利益，鄉村基層工作的熱點、難點問題之一，也是加強耕地保護，強化規劃管理，建設社會主義新鄉村的一個重要環節。當前，建新不拆舊、一戶多宅、未批先用、亂占濫用、越權批地、非法轉讓、超標準占用宅基地等問題，市村鎮建設中逐步顯露出來，這不僅違反了土地利用總體規劃和村莊建設規劃，侵占了良田，擾亂了土地管理和村莊建設秩序，影響了村容村貌，而且會產生宅基糾紛和土地資源浪費，引發社會矛盾和不安定因素，給鄉村社會穩定和農業持續發展帶來不利影響。加強鄉村宅基地管理，對于有效節約集約用地和切實保護耕地，保持耕地總量動態平衡，促進鄉村社會穩定和經濟可持續發展具有重大意義。各級政府要把加強鄉村宅基地管理工作作為關系鄉村社會經濟發展大局的大事，切實抓緊抓好。

二、加強規劃和計劃管理

（一）進一步完善鄉（鎮）土地利用總體規劃和村鎮規劃。各地要按照統籌安排城鄉建設用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護耕地的總原則。完善鄉（鎮）土地利用總體規劃和村鎮規劃，合理確定鄉村居民點的數量、布局、范圍和用地規模。經批準的鄉（鎮）土地利用總體規劃和村鎮規劃，應當予以公告。

（二）按規劃從嚴控制村鎮建設用地。各地要嚴格實施鄉（鎮）土地利用總體規劃和村鎮規劃。引導鄉村村民住宅建設按規劃、有計劃地逐步向中心村集中，并與村莊改造、土地整理相結合，鼓勵集中建設農民新村。符合規劃原有村莊范圍建設住宅，要充分利用原有宅基地和村內空閑地；規劃確定撤并的村莊范圍內，不再審批新建、改建、擴建住宅。積極鼓勵有條件的鄉村村民聯戶建設多層住宅，對城市規劃區內的鄉村村民住宅建設，應當集中興建住宅小區，不再審批宅基地，不再以私人建房形式還建，防止在城市建設中形成新的城中村”避免“二次拆遷”

（三）加強鄉村宅基地用地計劃管理。鄉村村民建住宅占用農用地的其農用地轉用計劃主要通過與鄉村建設用地整理新增加的耕地面積掛鉤解決。報上級主管部門備案后使用。如不能滿足以上要求，則必須納入年度農用地轉用計劃。

三、明確界定鄉村宅基地使用對象、標準

（一）嚴格宅基地申請條件。明確鄉村宅基地使用對象。鄉村村民符合下列情形之一的可以在本集體經濟組織內申請使用宅基地：

1本村村民無宅基地的

2因國家建設搬遷或國家重點工程建設移民的

3災毀和實施村鎮規劃進行村鎮改造需要搬遷的

4原宅基地戶平未達省規定的標準且確實不夠使用的

5法律、法規規定可以申請建住宅的其他情形。

鄉村村民有下列情形之一的不得申請使用宅基地：

1年齡未滿十八周歲；

2原有宅基地面積已經達到規定面積標準或能夠解決分戶需要的

3出租、出賣或以其他形式非法轉讓宅基地及其地上建筑物。或將住宅改作他用的

4占用基本農田或占用基本農田以外的耕地未落實占補措施的

5申請人將戶口遷入本村。未履行村民義務的空掛戶

6法律、法規規定的其他情形。

（二）嚴格核定用地標準。按照一戶一基的原則。使用農用地的每戶不得超過140平方米，使用未利用地（建設用地）每戶不得超過200平方米。

四、規范鄉村宅基地流轉范圍

（一）鄉村村民因繼承房產形成一戶擁有兩處以上宅基地的可在本集體經濟組織內與符合申請宅基地條件的村民進行流轉。對不符合申請宅基地條件的其通過流轉取得的房屋不得重建或擴建。應予拆除，退還土地。嚴禁城鎮居民占用集體土地建住宅或以購置房屋為名變相購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在鄉村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

（二）有下列情形之一的報經縣（市）人民政府批準。由村民委員會（居民委員會）收回宅基地使用權：

1為實施村鎮規劃進行村莊改造需調整使用和進行公共設施、公益事業建設需占用的宅基地；

2鄉村村民違背一戶一基（因繼承等合法取得的兩處以上宅基地除外）規定。違法修建的房屋經依法拆除或以其他形式取消土地使用權的

3鄉村村民戶口遷出本集體經濟組織后遺留的宅基地以及鄉村五保戶去世后騰出的宅基地；

4自依法批準之日起。滿兩年未建的宅基地（不可抗力因素等特殊情況除外）

5按照法律規定應當收回的宅基地。

因村莊改造、公共設施、公益事業建設原因收回宅基地的應由建設實施單位對原土地使用權人給予適當補償。

能復墾的要恢復耕種，對依法收回的空宅基地和村內空閑地。不能復墾的由村委會作村預留建設用地，安排住宅或其他建設用地。

五、規范鄉村宅基地的審批程序

（一）符合申請宅基地條件的鄉村村民。

（二）由村民委員會提請村民會議討論決定宅基地的使用。經村民代表會議或村民會議討論通過。由村民委員會簽署意見送鄉（鎮）國土資源所審查，并將會議記錄及討論決定報鄉（鎮）國土資源所備案。

（三）經鄉（鎮）人民政府（街道辦事處）審核。村莊集鎮規劃區內申請宅基地的應經相關部門同意，辦理審批手續。經依法批準的宅基地，村民委員會或村民小組應及時將審批結果張榜公布，接受人民群眾監督。各縣（市）應將宅基地審批情況按年度報上級主管部門備案。

（四）規范行政審批行為。提供優質服務，將宅基地申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權限等相關規定和年度用地計劃向社會公告。鄉（鎮）要強化國土資源管理職能，鄉（鎮）國土資源所要認真履行職責，逐步推行“三公布、三到場”制度，即：公布土地利用現狀圖、公布村莊規劃圖、公布經批準的建房戶名單，批前現場勘測定界、批后現場放線劃界、建成后現場檢查驗收。

六、加強鄉村宅基地登記發證工作

應當在收到批準通知之日起20日內向縣（市）國土資源管理部門申請辦理集體土地使用權登記，鄉村村民申請使用宅基地經縣（市）人民政府批準后。由縣（市）人民政府頒發《集體土地使用證》鄉村村民原依法批準使用的宅基地未辦理土地使用權登記手續的應主動向縣（市）國土資源管理部門申請辦理登記手續，領取《集體土地使用證》因依法買賣、繼承房屋等原因造成宅基地使用權變更的當事人應當自變更之日起30日內向縣（市）國土資源管理部門申請辦理集體土地使用權變更登記，由縣（市）人民政府換發《集體土地使用證》鄉村宅基地使用權被依法收回或被注銷的當事人應當自接到通知之日起15日內，向縣（市）國土資源管理部門申請辦理集體土地使用權注銷登記，由縣（市）人民政府進行注銷登記，收回原宅基地使用權人的集體土地使用證》逾期不申請辦理集體土地使用權注銷登記的由縣（市）人民政府公告注銷。

界址清楚，縣（市）國土資源管理部門要進一步完善鄉村宅基地登記發證和土地證書定期查驗制度。土地登記必須做到權屬合法。面積準確，無爭議糾紛”實現以證管地、持證用地，切實保障“一戶一宅”法律制度的落實；進一步加強村民建住宅的檔案管理，建立健全檔案管理制度，發揮地籍檔案核查、跟蹤管理、糾紛調處等基礎性作用。

七、嚴格執行耕地占補平衡政策

墾多少”原則，鄉村村民占用耕地建住宅的按照“占多少。由所在鄉村集體經濟組織負責開墾與占用耕地的面積和質量相當的耕地，沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的應當按《省土地管理實施辦法》規定繳納耕地開墾費，也可以合同的方式委托縣（市）國土資源管理部門進行落實，確保耕地總量不減少。

涉及占用耕地的應當落實耕地占補平衡或依法繳納耕地開墾費；鄉村村民進城使用國有土地建住房涉及土地使用權出讓或轉讓的應依法辦理國有土地使用權出讓轉讓手續和土地登記手續，鄉村村民因經營需要占用集體經濟組織土地建房的必須依法辦理土地有償使用手續。并依法繳納有關稅費。

八、妥善處理鄉村村民建房用地的歷史遺留問題

（一）對鄉村村民已辦理建房用地手續但超過批準面積建房的按照尊重歷史。其超出部分，應通過實施村鎮規劃、調整居民點、更新改造等途徑，逐步過渡收歸集體。對符合土地利用總體規劃及鄉村宅基地許可條件和限額標準但未經批準建房的經申請準予補辦用地手續；對既不符合土地利用總體規劃，又不符合建房條件擅自建住宅的應依法責令退還土地，恢復土地原狀，限期拆除在非法占地上新建的建筑物。

（二）鄉（鎮）村不符合分戶條件的村民一戶多宅的每戶保留一處符合標準的宅基地。

九、明確鄉村宅基地管理責任

（一）各級政府要加強對鄉村村民宅基地管理工作的領導。要經常研究情況，解決問題。

（二）國土資源管理部門要深入持久地開展土地法制和國策的宣傳教育活動。增強依法管理用地、集約用地和保護耕地的自覺性。要進一步健全和完善動態巡查制度，切實加強鄉村村民住宅建設用地的日常監管，及時發現和制止各類土地違法行為，將違法用地制止在萌芽狀態。對嚴重違法行為，要進行公開曝光，用典型案件教育群眾。

（三）規劃部門要抓緊科學編制村鎮規劃。認真做好宅基地選址和規劃手續審批工作，嚴肅查處違章建設行為。

（四）財政部門要加強收費管理。

（五）司法部門要積極支持相關部門執法。維護農民建房和宅基地管理秩序。

（六）強化村級集體經濟組織在鄉村宅基地管理中的職責。發揮村民自治作用，嚴格村民申請審核的第一道關口。

（七）行政區范圍內鄉村宅基地由市人民政府發證。區政府、經濟開發區管委會、各鄉鎮（街道辦事處）村（居委會）和市直有關部門各司其職，各負其責，共同做好管理工作。

第4篇：土地法宅基地使用權范文

【關鍵詞】農村宅基地；存在問題；對策建議

農村土地問題涉及村民切身利益，受到村民的廣泛關注，特別是農村宅基地管理工作涉及內容廣泛，具有較強的政策性，但在實際執行中面臨復雜的工作環境，特別是在新形勢下村民思想更加開放，個人建房問題點多面廣、受到眾多因素影響，農村地域面積廣闊使國土部門難以監管到位，宅基地管理呈現出一些新特點，出現了一些新問題，需要對管理工作進行探究。

一、當前我國農村宅基地管理工作中存在的問題

隨著我國城鎮化進程加快，越來越多的農村轉移勞動力進入城鎮就業，但大都在農村保留了宅基地，同時農村宅基地規模也不斷擴大，特別是近年來呈現出農村違法建設增多的趨勢，對宅基地管理不當則極易引發耕地占用等土地管理問題。當前的農村宅基地管理中，主要存在以下問題：

1、村莊和建房比較散亂，缺乏長遠規劃

隨著村民生活水平提高，農村建房呈現出不在鄉村規劃范圍內建設，在選址和建筑規模上的隨意性增大，根深蒂固的“圈地”思想有所抬頭，或是沿著公路和村莊道路“線狀”擴張，或是向村莊四周形成“塊狀”擴張，村莊建設缺乏長遠規劃，建設隨意性差，整體布局不合理，影響了街巷道路的暢通性和村容村貌的整潔程度，浪費了土地資源。

2、政策法規不完善，違法違規占地現象頻發

在城鎮化進程加快的背景下，外出居民宅基地和房屋閑置，而現行宅基地管理法規側重于對新增宅基地管理，缺乏有效的宅基地退出機制，導致村民在宅基地使用中沒有責任、只有權利，只想多占、不愿推出。當前的土地管理法規對違法違規建設的處理手段為拆除，在實際工作中因為村民投入資金，導致違法違規建設建成后拆除處理存在困難，特別是在建房收費政策取消后，村民誤認為無需審批，對宅基地使用存在錯誤認識，導致違法違規建設增多。同時，新形勢下未批先建、少批多占、一戶多宅等問題比較突出，或是不在批準點建房，違規多占宅基地現象比較突出，造成宅基地對耕地的占用。

3、點多面廣，監管工作存在困難

農村宅基地監督管理需要大量工作，基層國土監管力量相對不足、經費保障較少、執法程序復雜且存在執行難題，無法有效對農村建設進行監督管理，使得農村宅基地監管工作難以到位。同時，因為宅基地的無序擴張，耕地建房比較普遍，一方面造成了違法違規建設，另一方面又造成了耕地占補難以平衡。

二、加強農村宅基地管理的對策建議

1、因地制宜完善村鎮發展規劃

要結合縣域土地利用總體規劃等發展規劃，結合具體村鎮的發展實際，修訂完善鎮、村土地利用規劃，劃定建設用地紅線，嚴格控制建設用地總量，合理布局宅基地分布和居民點的數量。要以節約用地為目標，堅持穩定和調整的有序銜接，分散和適度集中相結合的方式，嚴格控制宅基地用地計劃，不搞大拆大建。要控制新增宅基地用地計劃，劃定宅基地發展紅線，嚴格限定建房和建設區域，防止建設用地無序擴張。

2、完善預防機制，防止違法違規用地問題發生

針對農村違規使用耕地或宅基地建房后難以拆除或拆除成本較高、對群眾造成損失的問題，要健全完善有關法規制度，積極采取事前預防措施，有效遏制違法違規占用宅基地或耕地進行建設問題的發生。要加強政策宣傳，在明確宅基地范圍和用途的基礎上，及時向群眾宣傳有關政策和法律法規，并告知違規后需要拆除，提高群眾守法利用宅基地的意識。要健全完善責任體系，針對基層國土監管力量難以有效實現監管全覆蓋的實際，加大經費和人員保障，充實基層監管力量，并劃定網格區域，由專人負責，提高監管的針對性；要充分發揮基層鎮村干部的作用，制定相應制度使社區和村干部負有一定的監管職責，監督本社區或村居內的宅基地使用和建設行為，一旦發現違規違法行為立即上報，及時組織人員進行阻止或拆除，降低違法違規行為的處理成本，把問題消滅在萌芽狀態。對于幫助和蓄意支持村民進行違法違規宅基地使用和建設的國土或鎮村工作人員，要嚴肅追責和處理，加大對惡意阻撓執法人員處理違規違法建設行為的村民的打擊力度，形成濃厚的工作氛圍，有效遏制違法違規用地問題的發生。同時，要妥善處理遺留問題，對確實無法拆除的，要采取相應的手段進行處罰或處理，強化群眾的守法意識。

3、落實有關制度，強化農村宅基地管理

要完善各項農村宅基地取得、使用和管理制度，強化對農村宅基地的管理。要規范宅基地申請使用條件，我國有關的土地法規要求一戶村民只能擁有一處宅基地，擁有宅基地的面積也都有相應的標準，要進一步細化“一戶一宅”原則，按照分戶條件和人口宅基地面積標準，科學確定和嚴格規范宅基地申請條件，對不符合條件的申請不予批準。要完善宅基地使用權取得制度，對由集體經濟組織劃撥的宅基地，原則上是無償取得；對房屋繼承或購買取得的房屋，可使其取得相應的宅基地使用權。要修訂完善宅基地流轉和退出制度，通過對閑置宅基地的有效流轉，以及對外出人員原有宅基地的退出，盤活農村現有宅基地存量資源，減少農村宅基地閑置、空置現象，進一步完善有關法律法規和市場化流轉宅基地制度，有效規范宅基地使用者和宅基地上房屋使用者不一致的現象，適度放寬村民對宅基地的處置權，維護村民的合法權益。要規范宅基地申請報批流程，對申請宅基地的，要對包括申請提出人情況以及土地地類、性質和面積等在內的內容在所在村居進行公示，讓所有群眾都參與監督，并嚴格按照有關條件進行檢查，確保符合條件且所有村民無異議后再進行審批。

三、結論

綜上所述，農村宅基地是農村土地管理的重要內容，科學有效的宅基地管理將改善農村村容村貌、提高宅基地和土地節約集約利用水平、有效保護耕地，從而為新農村建設提供充足的用地保障。

參考文獻：

[1]張夢琳.農村集體建設用地流轉的資源配置效應及政策含義[J].中國土地科學，2008（11）.

[2]郭心毅.現行農村土地使用權流轉模式分析及評述[J].現代管理科學，2011（1）.

第5篇：土地法宅基地使用權范文

關鍵詞：利益驅動 小產權房買賣 房屋所有權證

引 言

“小產權”一詞是針對“大產權”而命名的，具有國家頒發的國有土地使用權證和房屋所有權證的商品房叫大產權，相對而言，只具有農村集體土地使用權證的非商品房稱為小產權。具體來說，小產權房是農民為建造住宅而占用的土地，其流轉范圍儀限于農村人口之間。從使用價值上說，這種集體土地與國有土地完全相同，而它的國家所有權規定其不得流轉上市。

一、 我國關于集體土地的立法現狀與不足

（一） 我國憲法關于土地制度的相關規定

《中華人民共和國憲法》第六條規定：“中華人民共和國的社會主義經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。從這條我們可以看出，在我國，兩種所有制形式是平等并列的，都是社會主義公有制的一種表現形式。憲法對集體所有制也加以同樣的保護，如第八條第三款規定：“國家保護城鄉集體經濟組織的合法的權利和利益，鼓勵、指導和幫助集體經濟的發展”。

(二) 市場經濟制度下農民的利益訴求

即使農民在利用集體所有的土地時遭遇種種限制，但隨著我國社會主義市場經濟制度的不斷完善和規范，市場化程度日益深入，農民的市場運作意識日益覺醒，以及農民法律權利意識的不斷增強，農民會不斷以中華民族勞動人民固有的智慧和力量，通過各種手段和途徑，尋找并實現自己的利益訴求。這是我國不合理的土地法律結構【城市土地可以買賣，而農村土地不能買賣】市場經濟制度矛盾發展的必然。目前，農民利用土地進行農業生產所獲取的收益，已遠遠不如出售或出租房屋所獲取的收益。而在城市，占城鎮居民人口絕大部分的工薪階層，在商品房房價居高不下而申請經濟適用房無望的情況下，只好尋找農村、郊區的世外桃源了。當農民賣的強烈愿望與城鎮居民買的強大需求完美結合起來，交易就不可避免地產生了。

二、農民房屋買賣可能性分析

(一) 房屋屬于農民個人財產的范圍

《中華人民共和國民法通則》第七十五條第一款規定：“公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產”。而《中華人民共和國繼承法》第三條規定：“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、儲蓄、和生活用品；(三)公民的林木、牲畜、和家禽；(四)公民的文物、圖書資料；(五)法律允許公民所有的生產資料；(六)公民的著作權、利權中的財產權利；(七)公民的其他合法財產”。從上述兩個法律規定來看，在我國現在的法律框架內，房屋是屬于公民個人財產的范圍。此外，《中華人民共和國物權法》第一百五十二條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。由此，我們也可以推論，農民對宅基地擁有使用權，對利用宅基地建造的房屋擁有所有權。對于公民個人的合法財產(包括農民的房屋)，我國法律是明確加以保護的。《中華人民共和國憲法》第十三條規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”。《中華人民共和國民法通則》第七十五條第二款也明確規定：“公民的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收”。

三．現行法律規定小產權房買賣不能取得房屋所有權

眾所周知，小產權房建房占用的土地是農村集體土地，沒有辦理農用地轉為城市建設用地的相關手續，其房屋建設也未經相關部門審批，因此，它不能取得國家承認的房屋所有權證，僅僅取得鄉政府或某些機構頒發的“小產權”證書。但這些證書不具有國家承認的法律效力。目前，我國規范“小產權”房的法律規定主是《物權法》第152、153 條;《土地管理法》第43條第1款、第59、61、62、63條。政策性規定主要有: 1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理，嚴禁炒賣土地的通知》第2條，“農村的住宅不得向城市居民出售。”2004年國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中強調，“加強農村宅基地管理，嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地。”2007年國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權’房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。”從上述規定看， 2008年之前國家對“小產權”房的開發建造及其交易基本上持禁止或限制態度。最高人民法院也于2008年12月4日頒布《關于為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干見》(下稱“12.4意見”) ，要求各級人民法院對改變土地集體所有性質、改變土地用途、損害農民土地承包權益的流轉行為，要依法確認無效。“12.4意見”統一了司法標尺，對于涉及改變土地用途的“小產權”房買賣行為，法院依法確認無效。城市房地產開發用地必須是國有土地，取得國有土地使用權是城市房地產開發的前提，農村集體土地不能直接用于房地產開發，只有在國家通過征收轉為國有土地后，才能成為房地產開發用地。我國對土地一級市場實行國家壟斷經營的政策。能有償出讓使用權的土地只能是城鎮國有土地，集體所有土地除國家征用外，不得出讓，不得用于經營性房地產開發，不得轉讓、出租用于非農業建設。小產權房買賣不能取得房屋所有權證。

參考文獻

1.唐烈英：《房地產法學》.法律出版社.2008年8月1日第一版.

2.李 平：《芻議中國”小產權房”法律問題》.經濟研究導刊.2009年第27期.

第6篇：土地法宅基地使用權范文

農村房屋確權發證推廣加速

5月初，銅陵市舉行農村集體土地房屋《房地產權證》集中頒證儀式，首批符合條件的56戶農民在現場領到了《房地產權證》，農村集體土地房屋在銅陵市從此有了法律意義上的“合法身份”。

在山東萊蕪，約10萬戶農民也將有屬于自己的產權證。“我們的登記工作正在收尾，屆時將把產權證和土地使用證集中發放給他們。”萊蕪市委農村工作辦公室工作人員王斌說。據王斌介紹，農戶要想拿到房屋產權證首先要符合兩個條件，一是宅基地必須是經過批準的，二是房屋的建設也要符合規劃，最終拿到房產證的能占到70%。

記者了解到，在此之前，山東、河南、湖南等多地都已經開始了不同程度的農村房屋產權的登記確權工作，發放“紅本本”或“藍本本”。2008年6月份，湖南省建設廳已頒布《湖南省房屋登記辦法實施細則》，明確提出“集體土地范圍內住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記”。

在山東一些地區早在上個世紀90年代就開始了農村房屋產權登記工作。在山東臨沂市玉山鎮石艷云的家里記者看到了一本1997年頒發的《臨沂市村鎮私房所有權證》。

“這個產權證可是我房屋的證明啊，我一直好好保存著，萬一有什么糾紛，有了它心里就踏實。”石艷云說，村里許多人都有這個證，同時附帶的還有一個《集體土地使用證》，有了這兩個證就能保證房子和宅基地是自己的。

一些基層人士認為，農村農民住宅房屋一旦頒發了房產證件，違規拆遷及侵占農民利益的情況肯定會有所收斂，并且農民為得到住宅房產證，也會更加依規蓋房，相應的違建違蓋現象自然也會減少。

據了解，目前各地頻繁開始確權發證和去年國土資源部等部門一項要求有關。2011年5月，國土資源部、財政部、農業部曾聯合下發通知，力爭到2012年底做到農村集體土地確權登記發證全覆蓋。

“農版”房產證仍難盤活農屋資產

記者采訪發現，目前農村產權證的“含金量”還十分有限，在大多數地區只能證明戶主對房屋的所有權，還不能用來抵押、擔保，離盤活農村資產功能的“期望”還有所差距。

“要不是你問起來，我幾年也不會把它拿出來。”雖然覺得這個房產證重要，但石艷云并沒真正用到這個房產證。據當地一些村民介紹，目前這個產權證并不能用來抵押貸款，因為銀行不認可。

一些村民告訴記者，現在農村的許多二層樓造價都接近20萬元，如果這些資產能夠“盤活”，則農民融資將大大方便。石艷云說，現在在農村想籌點錢，大多還是向親戚朋友借，到銀行貸款要多戶聯保，手續比較麻煩，房子、土地不能抵押，農民基本再沒有什么值錢的東西了。

王斌也告訴記者，目前產權證的作用在明晰權利及保護其財產方面有明顯的作用，在萊蕪剛開始進行農村產權改革時，還期望能夠利用房屋確權頒證等措施來盤活農村資產，但目前看來還有一定困難。“銀行表示，農村房屋抵押不符合擔保法的規定，小地方的銀行還好說，大銀行則很難通融。”他說。

記者了解到，我國的《擔保法》規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押，能抵押的只能是依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。

濟南千舜律師事務所律師鄭吉泉告訴記者，從法律及國務院的相關規定來看，宅基地只能在本村內流轉，因此擔保后如果發生后續執行，會面臨著相關財產難以利用的問題。

農村產權改革需“攻堅”

一些專家表示，提高農民的財產性收入是今后農村產權改革的主要方向，為農房辦理房產證，就是讓農房也加入到房屋資源的流通中來，是實現“同地同權”的一條必經之路。今后需從法律及相關配套措施上進行“攻堅”，在保證農村穩定的基礎上，快速提高農民的收入水平。

山東財經大學經濟研究中心主任陳華說，農村改革的重點是給予農民產權，中央鼓勵提高農村居民的財產性收入，如果農村承包地、林地、宅基地的價值能夠充分實現其價值，則農民的收入會大幅度提高。“城市土地和房屋在升值，但農村的宅基地和房屋等資源卻由于流通的限制沒能升值，這顯然不合理。”他說。

雖然“農版”房產證在盤活農村資產方面還面臨著諸多困難，但許多業內專家認為，在權利歸屬明晰后便可以考慮進一步放開附屬權力范圍。

2010年重慶市曾出臺政策規定，在重慶市范圍內的土地承包經營權、農房使用權、林權“三權”都可用于向銀行申請抵押貸款，去年全市農村“三權”融通達到180億元，今年爭取到300億元以上，2015年到1000億元。

鄭吉泉說，要想解決農屋不能擔保的問題，還需從法律層面上進行必要的修訂。一些律師和基層人士認為，第一種辦法是由下而上的司法程序，比如最高法院針對此類情況，形成專門的司法解釋，這樣就可以確定農房抵押的合法性。第二種是通過人大程序。但過程很復雜，更重要的是，如果要修正，還要《土地法》、《擔保法》、《物權法》三法同修，這個難度會比較大。

第7篇：土地法宅基地使用權范文

1 農村宅基地現狀及存在問題

1.1 農村普遍存在一戶多宅現象

由于農村宅基地采用的是無償、無期限的使用制度,對宅基地的分配、使用缺乏統一、明確的政策、法規,很多農民建了新房也不愿意交出閑置下來的老宅基地,形成一戶多宅。

1.2 農村一戶多宅現象普遍存在后,處罰很難到位

亂占濫用土地建房的現象仍時有發生,宅基地管理難的問題日益突出,成為我市加強新農村建設的一個嚴重制約因素。

1.3 宅基地規劃不到位,村容村貌差

農村居民點布局分散紊亂,影響排水、通風、通行和采光,農居環境差,造成環境衛生惡化。

1.4 農村宅基地使用面積太大,“深宅大院”思想作祟太深

有的多達1.5畝以上,少的仍占0.5畝以上,超標十分嚴重。

2 形成農村宅基地管理混亂的原因

2.1 村莊規劃不合理

一是許多村在任干部頭腦缺乏“規劃”概念,長期不搞村內規劃。現在就是有了規劃,也是墻上“掛掛”,根本不會按規劃去執行。不少村莊規模逐漸向外擴展,在老村之外又建新宅,占地面積越來越大,老宅基地閑置越來越多。二是不少村雖然有了規劃但不夠科學。為了圖省事只注重規劃占新區建房而不考慮舊莊臺改造。有的經濟條件好的到縣城或集鎮購房后,仍把村里宅基地不退還集體;有的五保戶去世后宅基地集體沒有收回,隨由他人占去。這些宅基地不能因地設宅,好好的充分利用。加之有部分群眾不愿在老地方建房,年復一年,造成村內宅基地空的空、閑的閑且雜亂無章。

2.2 干部思想不重視

一是部分村干部法制觀念不強,越權指定宅基地,以個人感情影響標準,不按土地管理要求研究報批宅基地。二是有些村村干部原則性不強,老好人思想嚴重,怕得罪人。三是工作不規劃。對需調整宅基地的農戶,只有口頭協議,沒有簽訂文字協議。遇到建新不拆舊的“釘子戶”,沒有依據處理,沒有辦法解決,只能任其發展。

2.3 法律觀念淡薄

農村干部對《土地法》等法律、法規政策宣傳貫徹不到位,一些干部、群眾不懂得個人只享有宅基地使用權,而不享有所有權,片面認為土地是集體的,我建房就變成我的了。有的群眾觀念滯后,總認為老宅基地是祖上傳下來的,新房建起來了,老房也不愿意拆除。因為舊宅基地建房[:請記住我站域名/]大都不科學,因采光、通風、排水、出路等問題,鄰里之間經常發生矛盾,造成人際關系難以相處,有的村民就想在村外劃新宅基地建房。

3 如何做好當前農村宅基地管理工作

3.1 嚴格各項規劃實施

確保規劃“一盤棋”、審批“一枝筆”、實施“強有力”,使土地基本國策落到實處。農村宅基地治理是一項系統工程,涉及千家萬戶,為確保農村宅基地治理的有序性,必須嚴格實施土地利用總體規劃和集鎮、村莊建設用地規劃。農村村民建住宅,應當合理利用和集約利用土地,嚴格按著土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃使用土地,并不得超用地面積標準。村內有空閑地可以利用的,不得占用耕地建設住宅,不得超過土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地規模;不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。

3.2 進一步完善農村宅基地審批治理

為協調宅基地審批環節涉及鄉鎮和部門關系,加強規劃審批環節的銜接,對農村宅基地審批實行會審制。符合建房條件或因實施村莊和集鎮改造確需搬遷的村民向鄉鎮人民政府提出建房申請后,由鄉鎮長或鄉鎮長委托的主管副鄉鎮長牽頭,組織土管所、建管所、鄉包村干部等有關人員對上報的審批戶進行會審。對每戶的會審從申請資格、家庭人口及原有宅基處數和面積、定點等情況以及是否存在糾紛和隱患情況進行會審,會審后村委會張榜公布。

3.3 依法處理違法占地案件

要依法打擊濫用亂占、違法建房及私批亂放、買賣或變相買賣宅基地等違法行為,切實遏制宅基治理混亂勢頭,規范農村用地秩序。要抓出幾起典型案件,嚴厲處理。加強對土地執法隊伍的建設,對正在實施的非法建筑責令停止違法行為,下達責令停工通知書;對下達停工通知書后又繼續施工的,要采取有效措施,確保違法建筑不再繼續施工,做到快速反應,確保發現違法占地建房后能夠及時制止違法行為,把有關法律法規落到實處。二打擊亂批亂放和非法買賣宅基地行為。對發現的基層干部亂批亂放或買賣宅基、變相買賣宅基,在耕地亂建住房的,國土部門要認真調查,查實證據,嚴厲處理,追究其相關責任,切實遏制亂批宅基和買賣宅基之風。

3.4 加強領導,推進農村宅基管理的法制化

鄉鎮及有關職能部門要站在保穩定、促發展的高度,高度重視農村宅基治理工作,切實加強對農村宅基治理工作的領導。一要嚴格農村宅基地的審批。鄉鎮國土、建設部門要嚴格落實農村宅基地審批會審制,要密切協作,積極配合,確保有資格建房農民能夠及時依法得到審批,嚴防不作為或亂批亂放等現象發生。二要切實提高基層干部的依法行政水平。國土部門要對基層站所人員加強

第8篇：土地法宅基地使用權范文

關鍵詞 小產權房 二元土地制度 用益物權 房地一致 流轉

1 小產權房的概念及其產生的原因簡析

通過對多種關于“小產權房”概念的對比，為研究方便，本文沿用“小產權房”的概念作如下定義：“小產權房”是指建設在未經國家征用的農民集體所有的土地之上，未辦理土地出讓手續并交納土地出讓金等相關費用，出讓或轉讓給本集體經濟組織成員或集體企業以外的單位或個人，由鄉鎮政府或村委會等自行頒發權屬證明的房產。“小產權房”實質上是“無產權房”，其產生和存在客觀上雖有合理性，但并不具備合法性基礎，因為法律上的產權房的合法流轉是自由的，而小產權房恰恰不具有這一顯著特征。

對于小產權房產生的原因，本文認為，首先，最根本的原因是經濟利益的驅使。城鎮人口的增長導致了大量的購房需求，而城鎮商品房較高的價格給小產權房的發展帶來了較大的契機，加上小產權房的建設沒有繳納相應的土地出讓金以及相關的各種稅費，使得小產權房的價格大大的低于商品房的價格，這就在一定程度，或者是從某種程度上可以說從很大程度上使小產權房備受開發者和購房者的青睞。在經濟發展過程中，“小產權房”是不同利益主體趨利避害、相互博弈的產物，是市場機制要求對土地資源的配置發揮基礎性作用的結果。

其次，關于法律層面的原因，一是我國法律規定了兩種不同的土地所有制度，即國有土地和集體所有土地，而且集體所有土地流轉受限制。二是《物權法》對《土地管理法》等特別法的準用性規定。《物權法》第3條第3款、第4條確定了對國家、集體、私人的物權“一體對待、平等保護”的原則。但《物權法》第143條在規定建設用地使用權可以自由流轉的同時，明確了“但法律另有規定的除外”；最后，房地產流轉的“房地一致”原則，更進一步地清晰地限制“小產權房”的流轉。

最后，鑒于“小產權房”已經占據了相當大的市場份額，無論是農村集體經濟組織、開發商還是購房者，普遍抱有“法不責眾”的心態，而政府也沒對其有明令禁止。

2從和諧法律體系中完善宅基地用益物權的充分合法流轉

首先，從《憲法》與《物權法》的關系上看，《憲法》第10條明確規定土地使用權可以依法轉讓。土地使用權包括國有土地使用權與集體土地使用權， 由此條文來看，集體土地使用權似乎是可以轉讓的。我國《憲法》與《物權法》都規定“集體所有的財產受法律保護”。但《物權法》對《土地管理法》等特別法的準用性規定，卻在事實上修改了《憲法》和《物權法》中的平等保護這一原則。

其次，從《物權法》中用益物權之內容本身不難看出，特別是建設用地使用權和農村宅基地使用權均同為用益物權，在建設用地上開發的房地產可以流轉，而宅基地事實上也是建造建筑物及構筑物，其用途與建設用地并無二致；而且，在建設用地中，“房地一致”原則在事實上已經構成了對國有土地使用權的處分行為。總之，在《物權法》的內部也存在其自身的矛盾性規定，如果這些矛盾性規定繼續存在，將不利于物權法功能的充分完全發揮，甚至還可能產生許多負面的法律效果，其直接后果，就是現實生活中“小產權房放”流轉的自發、無序和失范狀態。這已經不是在現行法律框架內通過法律解釋即可解決的問題了。

3從物權作用本身論“小產權房”應有序的合法化

物權制度具有明晰產權、激勵約束、有序交易、化解風險等多種功能。對物權的保護越充分，物的價值就發揮的越完美。應完善用益物權制度，使小產權房同商品房一樣能夠依法流轉。因為農村集體土地用益物權權能不充分，允許城市土地搞房地產開發，卻禁止集體建設用地進行開發，這樣的規定對農民實現自己的土地財產權利不利，相當于剝奪了農民獲取最高的市場收益機會。而且，農村中有很多人外出打工，有些已經在城鎮有了住房，不允許宅基地使用權流轉導致大量空置房的出現。這造成了資源的浪費，阻礙了農民利益的實現。相反，允許將宅基地使用權轉讓給城鎮居民，可以使產權房在更大范圍內進入市場，優勝劣汰，以市場無形之手鞭策小產權房的建設更加有序，建筑質量更有高。同時，也有利于農民獲取宅基地的最大收益，緩解城鎮的住房問題、降低房價，有助于城市化進程的加快，打破城鄉的二元結構。

4“小產權房”有序合法化的法律對策分析

4.1完善法律體系，促進法律體系內部和諧

徹底消除《物權法》中用益物權與《憲法》中平等保護原則相違背的內容，達到《物權法》與《憲法》的外部和諧以及《物權法》中關于用益物權內容的內部和諧。鼓勵各地方政府推進小產權房制度改革試點工作，并將成熟作法通過立法形式進行固化。盡快徹底修改和完善《土地管理法》，賦予農民集體所有建設用地使用權依法自行流轉合法地位。

4.2加強對小產權房建設的法律監管

即使小產權房獲得同商品房相同的流轉權，其發展和可能不會太迅速。主要原因在于，相對于商品房，小產權房本身存在著諸多缺陷。其中，最主要的缺陷就是小產權房的質量問題。因此，小產權房（這個名詞只是暫時的，以后將隨著用益物權平等而消失）要想獲得更大更迅速的發展，在小產權房的具體建設的各個環節中，如從勘察設計、規劃、施工建設以及工程監理等各個環節均應像商品房建設那樣，接受《城市房地產管理法》《土地管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《建設工程質量管理條例》《房屋建筑工程質量保修辦法 》等法律的嚴格監督，以保證小產權房的質量安全。

4.3建立完整的制度協調體制

小產權房制度的改革不是一個孤立的問，而是牽涉到一系列復雜的利益分配問題。尤其是土地出讓的收益分配問題。因此，應堅持綜合改革的方針，建立和完善包括集體所有建設用地使用權主體制度、收益分配制度、相關法律監管制度等在內的農民集體所有建設用地使用權流轉法律制度，以及土地定級估價制度、價格管理制度、土地市場交易制度等相關配套制度，以全面推動小產權房（將來的商品房）全面有序發展。進一步完善建設用地使用權流轉制度與耕地保護制度、土地利用規劃制度、土用途管制制度的合理銜接，實現我國土地立法體系的統一穩定和內在和諧。

參考文獻

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第9篇：土地法宅基地使用權范文

關鍵詞：中國農村；土地流轉法制化；法律缺陷

從理論上而言，農村集體所有制土地流轉涵蓋兩個層面：一是土地所有權的流轉，二是土地使用權的流轉，但根據現行憲法和有關法律制度規定，農村集體所有制土地的所有權流轉，只表現在國家對農村集體所有土地的征收，因而是單向性的流轉。一般意義上的農村土地流轉是指土地使用權即承包經營權在不同經營主體之間的流動和轉讓，其實質是農村土地使用權的市場化，這樣有利于實現土地資源的優化配置。但是，這種土地流轉制度從根本上看只能作為農村土地承包經營權的必要補充，而不能作為取得農村土地經營權的基本手段。目前來講，中國農村土地流轉盡管取得了一些成績，在繁榮農村經濟，促進農村社會事業發展方面取得了不少成績，但從另一方面來講又存在種種局限與不足，這突出表現在近年來圍繞農村土地流轉而產生的系列問題：比如流轉農地補貼不盡合理，流轉中存在著過多的行政干預等等。造成這些現象的原因盡管有體制方面的，有歷史遺留方面的，但在很大程度上與中國農村土地流轉的法律不健全不無干系。本文就試圖從法律視角談談中國農村土地流轉方面存在的問題與不足，并力圖找到解決問題的路徑。

一、中國法律對農村地權設定的歷史軌跡及其缺陷

1982年《憲法》第10條第4款嚴格規定:“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。1986年頒布的《民法通則》第80條也規定:“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓”。這表明在80年代中前期中國對于農村集體所有土地都是禁止流轉的。1988年憲法有關條文規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。這在立法上第一次明確了農村土地流轉的合法地位。同年修訂的《土地管理法》第2條也增加了“土地的使用權可以依法轉讓”的條文。

2002年，中國《農村土地承包法》規定：因土地承包經營或流轉發生糾紛的，可請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府等協調解決，也可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，或直接向人民法院。

2005年10月物權法（草案）第四審稿對宅基地使用權轉讓還是維持了第三審稿的規定，即:“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶;住房轉讓時宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。農戶依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基。”自2007年10月1日起實施的《物權法》第61條規定：城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。第128條則規定：土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。顯而易見，該法律文件所調整的對象亦僅限于土地承包經營權的流轉，也就是其流轉不得改變承包土地的農業用途，對于由農地向集體非農建設用地、國有土地方面的流轉未予涉及。

由上觀之，盡管中國農村土地流轉的法律規范經歷了一個從無到有，從不規范到日漸規范的過程。但由于在農村家庭承包經營責任制的長期發展中較少考慮法律因素，加之我國現行法律體系中沒有土地承包經營和流轉的中央立法，也沒有專門的地方規章，因此農村土地流轉帶有明顯的自發性、盲目性與隨意性，土地糾紛日漸增多，侵權行為時有發生。即使如上所述我國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》和《農業法》中有規定，但諸多規定過于籠統，有關內容和程序不夠明確具體，缺乏可操作性，導致許多地方出現有法難依的現象。

二、解決農村土地流轉的幾點建議

（一）通過法律規范“兩種產權”平等是實現農村土地健康有序流轉的必要前提

在中國，國有土地和集體土地產權的不平等關系長期存在。國有土地的所有權、使用權分離后，使用權實際上是可以轉讓、抵押、出租的，而農村集體土地（尤其是非農建設用地)卻不然，至今不能自主地流轉，農民擁有的土地產權是殘缺的、模糊的。這種長期存在的不平等關系，最終在我國形成“兩種產權、兩個市場”的二元結構。與相同法律體制下的國有土地相比，農村集體建設用地使用權在權利內容、交易主體和范圍上存在著法律上的不平等。因而，通過法律手段，從立法上來實現兩種產權的平等，明晰產權主體，進而建立國有和集體土地之間的合法而自由的流轉機制，實現農村集體建設用地使用權與國有土地使用權的法定權利平等，這樣有利于整個農地市場運作的有序化、良性化、法制化。

（二）法律要保障農民享有真正的所有權

中國現階段農村土地所有權主體被法律界定為“集體”，這里基本沒有爭議。但是，究竟由誰代表集體行使土地所有權，都很不明確，而現在此權利基本上由行政村組織來行使。由于它是一個黨政不分、政社不分的行政附屬組織，集體和作為集體分子的農民之間，均無雙向選擇的自由，土地的所有權當然不可能由村民代表來行使，而只能由作為地域性經濟組織的村長來行使，這樣問題就來了。因為村長有事實上的土地處置權，卻并不負擔半點風險。而且農村土地尋租埋下禍根。筆者所在村子就發生過類似現象：村長擅自將村集體土地承包給個人，將承包收益據為己有，至今村民與村長之間還在理論。因此，應修改《土地管理法》及相應法律法規，解決集體土地所有權的錯位、缺位或虛位等問題，將其直接交由村民委員會行使，刪除農村集體經濟組織和農業合作社等虛置概念。賦予集體土地所有權主體――村民委員會和使用權主體――承包戶的市場主體地位。所以必須從立法上保證農民享有真正的土地所有權，從而使其享有擁有土地的收益權。

（三）要依法建立規范的農村土地市場流轉機制

中央政府要適時地修改、完善及制定有關農村土地流轉的法律、法規，為農村土地流轉提供切實可行的法律保障。市場經濟實質就是法制經濟。把土地流轉回歸到市場，實行優勝劣汰，有利于提升農村土地流轉的效率，提高農村土地的產出率，提高廣大農村村民的生活水準，這也是建設和諧社會的應有之義。若果人為在政策、法規上對農村土地流轉進行“堵”和“壓制”并不符合生產力發展要求。比如要修改與《憲法》不協調的有關法律表述，如現行《土地管理法》63條可改為“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設;但符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地土地使用權可依照法律規定發生轉移”，從法律層面允許農村土地流轉；同時也要加快相應實施條例出臺，以便于實際操作管理。另外，在中國，大多數地方政府或法院有關機構尚未形成處理土地流轉糾紛的規范化制度;也缺乏相關的法律條文與仲裁根據。因此，必須進一步制定仲裁土地經營權流轉糾紛的相關法律法規，完善相關的爭端處理機制。并通過設立專門的土地法院，聘請專家判案，為解決土地流轉糾紛提供法律援助。

三、結束語

土地是人們最基本的生產資料，也是人類生活資料最基本的來源，在市場經濟日益法制化的今天，其重要性日益凸現。如何實現農村土地流轉的高效能化，關乎農村的穩定，關乎國家的長治久安。所以，我們必須用戰略的眼光看待當前中國農村土地流轉存在的法律支持不足的問題，不斷對法律本身加以擴容、深化，使其做到與時俱進，從而使整個農村土地流轉市場做到有法可依，規避不必要的損失。

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