房地產企業債務融資精選(九篇)
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第1篇：房地產企業債務融資范文
關鍵詞：房地產；融資
一、房地產企業融資現狀概述
隨著改革開放步伐的不斷加快我國的房地產行業也迅速發展起來，房地產業在國民經濟中占據了重要的位置。房地產既是消費品又是投資品，是股票與金融市場的基礎，房地產業不僅與眾多投資者的經濟利益密切相關，也關系到國家的戰略布局和經濟發展。房地產業對資金的使用，有需求量大、周期長的特點，在大多數情況下，企業的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產業的發展需要借助金融機構，房地產企業的融資也成為企業能否健康發展的關鍵因素。
房地產是資金密集型行業，不論中短期還是長期的房地產投資，都有很大的資金需求，房地產市場和資本市場聯系緊密。按房地產融資類型可以分為內部融資以及權益融資和債務融資。一般來說，內部融資能夠減少交易費用，融資成本也比較低，有利于加強企業控制。權益融資的預期收益較高，需要承擔較高的融資成本，而且經營風險較大；而債務融資的預期收益較小，融資成本相對較低，經營風險也比較小。
房地產的內部融資主要包括企業的自有基金和預收賬款，其中自有基金包括企業設立時各方投入的資金和從稅后利潤中提取的資本公積和盈余公積。預收賬款是指在房屋建成前預收購房者的賬款以及委托開發項目的預收建設基金。
房地產的權益融資是出資方與房地產企業共同承擔投資風險，同時也一起分享投資利潤。房地產的權益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權等。房地產債務融資的出資方不承擔投資風險，所得到的利潤是融資協議中約定的利息和相關費用。債務融資到期需要償還本金及利息，需要承擔固定費用。債務融資的方式主要包括銀行貸款、商業信用、企業債券、融資租賃等。
二、當前存在的主要融資問題
（一）融資渠道較為單一
銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產企業的負債率普遍較高，其中銀行貸款占據了最大的比例，在自籌資金中也有相當一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產開發商經營周轉的主要資金來源。這使銀行承擔了很大的融資信用風險和投資市場風險，一旦風險爆發可能會影響整個國民經濟的健康發展。我國房地產企業在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產業的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對較低，但我國企業債券市場的規模比較小，流動性比較差。
（二）房地產金融市場體系和相關法律法規不完善
在完善的金融體系中應該有專業的房地產投資機構、擔保機構和抵押貸款機構，在我國這些機構的發展都不完善，還不能充分發揮它們的重要作用。相對于房地產市場的發展而言，我國房地產金融市場的法制法規是比較落后的，目前還沒有專門的房地產金融監管體制，金融業務方面的相關規范也有亟待完善。雖然國家和地方頒布了一系列的法律法規，但還存在著體系不全面和規定不具體等問題，這些都制約了房地產業的經濟發展。
（三）缺乏融資專業人才
房地產企業的融資管理中需要大量的專業人才，他們需要精通投資業務、具有戰略眼光并且能對這個房地產業有相當程度的理解，這方面的人才數量不足以滿足現在房地產業發展的需要。
三、房地產企業融資改善建議
（一）確定合理的資本結構。合理的資本結構需要做到兩點：一是合理的股權資本內部結構；二是合理的股權資本和債權資本比例。房地產上市公司可以利用再融資來實現這兩點，再融資可以使房地產上市公司資本負債率達到合理水平，國有股也可以實現相對減持，重洗引入更優質的機構投資者，從而實現合理的資本結構的，這樣也有利于實現管理績效的改善。企業融資是為了獲取企業進一步發展所必需的資本，所以企業應確保籌集到的資金能投向于符合企業戰略目標的項目，這樣才能實現資源的優化配置，提高資本使用效率，促進企業的成長。
（二）根據企業的實際狀況來選擇融資方式。不同的企業有著不同的融資需求，企業應該根據自身的情況來確定融資方式，優化融資結構，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規模較大的項目可以考慮項目融資等。
（三）發展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權融資成本相對較低，和債務融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業的財務風險和經營成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風險。
（四）完善房地產債券市場。房地產企業通過發行債券可以得到穩定的資金來源，支撐企業的健康發展。房地產企業的負債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產企業發行債券可以降低財務成本，改善融資結構。
（五）完善房地產企業融資相關法律法規。相關部門應盡快完善現行的房地產法律法規，保障房地產信貸的法律地位，為我國房地產企業融資提供必要的法律保護和支撐，明確房地產企業和個人的權利與義務，規范房地產企業的融資行為，為房地產金融市場快速健康發展保駕護航。（作者單位：湘潭大學商學院）
參考文獻：
[1] 劉鐵城.有關房地產開發企業融資管理問題探討[J]經濟生活文摘，2012，（9）
第2篇：房地產企業債務融資范文
【關鍵詞】財務風險；識別；控制
由于我國房地產業起步較晚、基礎較差、規模較小，企業運行遠未實現規范化，與國外房地產業相比有很大差距。不少房地產業資產負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，房地產企業承受著巨大的財務風險。再加上目前國內宏觀調控政策的影響，國際經濟的變動影響以及金融政策的從緊，使得財務風險已成為很多房地產企業生存發展迫切需要解決的問題。本文通過分析上市房地產企業財務風險形成的原因，并提出控制策略，這無疑對上市房地產企業財務風險控制大有幫助。
1 上市房地產企業財務風險的外在表現
房地產財務風險是指房地產企業財務結構不合理、融資不當、營運資金管理不善等而使企業可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降甚至造成企業破產的風險，是本企業財務活動和日常經營管理不確定性的綜合反映，是企業風險貨幣化的產物，并會通過各種聯系表現在企業的財務成果之上。由于房地產企業具有投資周期長、投資額大、不確定性高等特點，國內上市房地產企業在財務風險的表現上有一些共同的特征，在當前復雜的經濟形勢下，上市房地產公司財務風險的表現形式也不盡相同，但主要表現在三個方面：一是，資金周轉率偏低；二是，財務杠桿使用過度；三是，項目調整能力弱。
2 上市房地產企業形成財務風險的原因
2.1 資本結構不合理，償債能力不足
房地產企業的資金來源主要包括自有資金積累、股權融資、債務融資、預收款、其他商業信用等。其中債務融資占到了企業資本結構的70%到90%，房地產企業如此高的杠桿比例就如同對應同樣高的財務風險。如果企業利潤下降，股權收益率將成倍下降，企業市場價值隨之降低；如果企業資金鏈管理出現問題，無法按期支付本息，企業將面臨被收購甚至破產的風險。
2.2 業務拓展過快，盲目進行投資
部分房地產開發商認為，只要能夠成功“圈地”，按照設計圖進行施工，在各環節投入相應的資金，按時完工，便會產生其預期的經濟利益。很少進行全面的財務預算，沒有對開發的房地產項目從征地的成本、資金的運作方式、經濟效益的回報率方面做出細致的財務預算。房地產企業大多比較注重工程決算而沒有重視項目決策。這些房產企業在事前并未從項目選址、市場需求、投資報酬率、國家法律與政策等各方面進行全面科學的項目分析，也沒有進行必要的市場調查，導致決策沒有依據，加大了財務風險。
2.3 盲目開展多元化經營，主營業務受損
開展多元化經營是企業防范和化解經營風險、開拓新的市場、培育新的經濟增長點的有效途徑。我國許多的上市房地產企業在這方面陷入了誤區，它們在多元化經營的過程中，往往只是對證券投資組合理論不加分析地簡單運用，只注重外延性擴張，盲目地向多領域、多行業投資，極力拉長戰線，導致企業無法突出的主營業務，投資分散，機會成本增大，不能形成資金的合力，最終導致企業特色形象缺乏，核心競爭能力喪失，市場萎縮等不利局面的出現。
3 上市房地產企業財務風險的控制對策
3.1 建立科學合理的資本結構
房地產企業必須將負債經營帶來的風險控制在刻意接受的范圍內，找到適合企業發展的最佳資本機構，通過對兩大籌資渠道來源的資金（債務融資和權益融資）科學合理的安排和籌劃，使他們呈現最佳的資本結構，達到增加企業價值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學合理的融資決策機制。對于一些經營狀況好、房產銷路佳、資金流轉快的房地產企業，可以進一步提高資產負債率，更高程度的利用財務杠杠。反之，對于經營狀況差、房產銷路不暢、資金流轉慢的房地產企業，可以適度降低負債規模，防止企業過高的財務杠杠放大風險。另一方面，對于負債來說，合理確定長期負債和短期負債分配，使企業短期內到期的負債處于公司可以支付的范圍內，對于流動負債問題一定要及時處理。同時結合公司自身能力、合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。
3.2 進行組合投資，分散投資風險
房地產企業應通過聯營、多種經營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業所承擔的財務風險。特別是針對單個風險較大的房地產項目，房地產企業可以采取與其他企業共同進行投資，實現收益與風險的共擔，這就能有效分散投資風險，避免因投資風險而引發企業的財務危機。房地產企業可以采取多種經營方式，比如企業應該避免單一類型樓盤的開發，可以將住房、辦公樓、商業廣場等兩項結合或者多項進行綜合開發，利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力，從而避免單一產品滯銷而造成企業財務損失，以及規避單一產品而帶來的風險。
3.3 日常營運環節的風險控制
我國市場經濟運行還處于初級階段，企業在日常營運過程中必然會承擔很多的經營風險，特別是作為高風險行業的房地產行業，企業必須樹立風險意識，在日常運營過程中加入風險管理的學習與培訓，使整個企業有備而戰。房地產企業必須在應收賬款產生之前通過科學設計出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時，規避企業壞賬風險。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據這些資料估計企業能承擔的風險水平。根據應收賬款有關政策的確立，將應收賬款控制在合理的范圍之內，通過盡早收款、推遲付款，減少企業發生損失的可能，加快資金周轉和流通，實現企業資金的良性循環。
4 結束語
在當前形勢下，房地產企業必須充分重視財務風險管理的識別、防范和控制，提高抗風險能力，這樣才能在風云變幻的復雜環境中做大做強，獲得持續性核心競爭力，保證企業的長遠發展。筆者通過對上市房地產財務報表進行分析識別財務風險，并總結發生財務風險的原因并提出了一些控制對策，希望能給其他企業一些借鑒。
參考文獻：
[1]潘春華.淺談房地產企業財務風險特點與控制[J].財經縱，2010：273.
第3篇：房地產企業債務融資范文
房地產業存在的融資問題
1．短期借貸偏多。對于企業而言，為保持穩定發展，應均衡地安排長短期負債，保持適當的比例以滿足對不同用途資金的需求，保證資金有效周轉同時合理規避財務風險。而房地產企業是一開發周期較長的行業，其需要長期的、巨額的資金支出，但由于我國商業銀行結構不夠完善及房地產行業的高風險性，導致其較難獲得銀行長期信貸支持，使其長期融資能力有限，從而產生流動負債比例偏高的現象，這種狀況與其行業周期的長期性不相適應，加大了其財務風險。2．外源融資比例較高。根據優序融資理論的觀點，企業融資首選留存收益融資，即內源融資，其次是負債融資，最次是股權融資。而根據我國房地產企業的財務報表分析，留存收益占總融資的規模偏低，外源融資，特別是負債融資所占比例偏高，房地產企業所需的開發資金中，除去企業自有資金及定金和預收款后，國內貸款是其主要外部資金來源，債券、信托等資金所占的比例非常小。企業資本結構中若負債比例過大（即過度負債經營），生產經營中一旦有銷售不暢、存貨積壓的現象，都會引起資金成本大幅度增加，降低企業的經營利潤，加大企業的經營風險和財務風險，尤其對于資金使用周期較長的房地產企業而言，更會使其經營風險和財務風險加大。3．上市融資較為困難。股權融資具有增加企業財務靈活性，保持企業債務融資能力，增強企業投資擴充能力，提升企業知名度，增強市場競爭力，實現規模擴張的效用，而且隨著金融業的愈來愈市場化，上市融資已成為各房地產企業融資的工具。但是，上市的條件極為苛刻，很大一批企業達不到要求，并且申請上市的時間跨度很大，成功后企業面臨的競爭將更為激烈，企業還存有稀釋股權的風險，財務報表的披露，將使企業面臨商業秘密泄露的風險，因此，房地產企業上市融資的較少。4．股權集中度偏高。我國房地產企業股權高度集中，大股東掌控管理層的情形頻繁發生，公司治理有等于無，而中小股東大多具有搭順風車的心理，對企業的經營管理不甚關心。因此，大股東與公司管理層形成共同利益體，共同控制企業，管理層多借助于財務杠桿使大股東獲取非法利益，以致中小股東利益經常受損，導致其不得不轉向二級市場進行投機，投機市場扭曲了股票價格信息，對企業的融資行為難以形成有效的約束。企業的投資、融資難以形成有效的約束機制。
改善房地產企業融資問題的對策
1．發展債券市場，提高長期負債比例。對于資金周轉周期較長的房地產企業而言，其長期資產（固定資產和長期投資等）應由權益資金和長期負債資金支持，短期資產（流動資產）由短期負債資金支持。如果長期負債和權益資金之和小于長期資金需求，即以部分短期負債支持了部分長期資產，那么一旦企業面臨短期債務償還壓力時，勢必會影響正常的經營活動，因此，企業應從發展債券融資入手，加大長期負債融資的比例。發展債券市場，首先應完善債券信用評級市場，加強企業的信用評級效力，其次完善債券方面的法律、法規，依靠硬性規定來促進債券市場的發展，最后應適量減少對債券發行的規定條件，使企業在債券的發行價格和發行數量方面有充分的自主性，同時也應增加企業債券的流動性，使債券市場得到充分的發展，從而提高房地產企業的長期負債比率。2．保持合理的負債比率，拓寬融資渠道。房地產企業具有極易受國家宏觀調控政策影響的特點，且國家政策是不可預測的、不可逆轉的，因此，對于資產負債率過高的企業而言，很可能出現融資困難，甚至是資金鏈的斷裂的危險。對于房地產企業資產負債比率過低的問題，國家可以考慮調整金融工具使用方面的政策，優先使用能夠為企業帶來財務杠桿效益的金融工具，從而幫助企業改善融資結構，優化企業的資本結構。合理的資產負債率能使企業在國家實施緊縮調控政策的情況下，盡量減小自身融資風險，同時也能促使管理層關注企業財務狀況，加強了借貸還本付息的對其的壓力。此外，企業還應積極開拓多元化融資渠道，安排合理的資金融資結構，最大可能的分散融資風險。3．充分認識財務杠桿的作用。財務杠桿在融資決策中具有極其重要的作用，企業應重視并合理利用財務杠桿這一工具，提高投資回報率，增強自身的市場競爭力。對于房地產企業，應加強其管理層，尤其是財務層面的管理人員對財務杠桿效應的深度認識，促使其正確、準確地運用財務杠桿效應，在對項目進行可行性分析的基礎之上，利用財務杠桿來擴大企業規模，打造企業在行業競爭中的優勢地位，做到融資行為與企業的實際盈利能力和債券的融資成本相匹配，能保持合理的債權與股權融資關系，根據自身的實際情況，對資金結構和財務結構進行優化，完善公司財務體系，擴大經營規模，爭取更多的市場份額，在看到財務杠桿對企業使用債務融資的負效應的同時，增強企業的盈利能力、增加企業價值。4．優化股權結構。應進一步推進股權分置改革，促進房地產企業的股票流通，形成合理的利潤分配機制，完善其股權結構，建立完善的產權制度和內部財務控制體系，有健全的發展機制，積極分離企業的所有權和經營權，最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，防止出現大股東掌控管理層，從而利用財務杠桿的作用獲取利益、損害中小股東利益的情況，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以科學的管理理念和管理制度對企業進行管理，促進合理的法人治理結構的形成，同時還應通過一切有力途徑加強內部管理，提高企業管理人員的綜合素質，增強管理者的決策及執行能力。
本文作者：焦晨璐工作單位：天津財經大學研究生院
第4篇：房地產企業債務融資范文
關鍵字：房地產；融資渠道；風險
一、企業的融資渠道
房地產融資渠道是指房地產企業在建設過程中獲取資金來源的主要方式。由于整個國家的銀根處于收縮的狀態，給房地產企業的融資增加了較大的難度。同時，不完善的融資體系使得整個房地產行業的融資渠道較為狹窄，不利于房地產企業長遠的發展。促進融資渠道的多元化是我國房地產企業發展的必經之路。
（一）銀行貸款
由于我國市場環境的特殊性及勞動政策的多樣性，商業銀行的貸款成為了主要的資金來源通道。房地產企業的特殊性使得銀行資金流轉于整個房產的運營過程，無論是在土地的儲備、房地產的開發還是在銷售環節，都有相應的銀行資金參與。無論是前期的還款還是后期的資金自籌，銀行的融資占據了極大的比例。因此，銀行融資成為了我國房地產企業的重要來源。
（二）房地產信托
信托機構的出現使得更多的房地產企業有了新的融資選擇。房地產信托是以商業的依托組織為基本的連接模式，將匯聚到的資金用來進行房地產企業的收購或者融資。這種方式的出現符合市場的要求，是房地產企業融資渠道的很好補充。相比傳統的銀行融資渠道，這種方式的出現在很大程度上節約了企業的整體成本。同時，越來越多的信托企業也給了房地產企業大量的選擇空間。
（三）上市融資
上市融資是近幾年較為流行的一種融資模式，不僅解決了企業的資金需求，也使更多的投資者了解企業、參與企業的進程。然而，我國目前的金融體系存在著一系列的不安全性，這使得整個房地產企業的上市流程較為復雜和繁瑣。在現階段，我國的房地產企業不具備相關的上市資格，并且這種方式的出現具有較高的門檻，也不是一般企業可以接受的。
（四）債券融資
債券融資是一種新型的運用資本市場的力量進行直接融資的方式，相對于一般債券而言，這種融資方式可以以較大的安全性回收整個業務過程中的本金、利息及相應的收益等，在房地產企業中深受歡迎。從國外的房地產企業的融資方式來看，債券融資是企業最常使用的模式，整個融資的額度遠遠超過舊有的股票融資。但是，這種方式在我國并不盛行，因為我國的房地產環境處于一個初級階段，國家政策面對房地產企業的發展有一定的政策限制，這就決定了整個市場的發行程序不健全，發行規模不大，相應的債券評級的缺失也給市場的不穩定性帶來了一定的影響。房地產行業在我國的特殊性決定了其是一個高風險的行業，擔負著較高的資產負債率，較為容易引發一系列的信用風險及相應的債務危機。為了拓寬整個房地產行業融資的渠道，建立健全的房地產的融資機制、加強房地產企業的債券發行是一種很好的選擇。同時，可以以信用評級體系的方式增加信托產品的品種，建立一級市場和二級市場，從而完善整個房地產企業的債券融資。
二、企業融資的風險分析
（一）宏觀風險
宏觀風險是企業經營活動中所面臨的無法改變的一個風險。房地產企業屬于資金密集型的企業，受到國家政策面的影響非常大。2012年年初，國家多次調整現有的存款準備金率，使得整個銀行的貸款發放力度有所下降，給購房者及房產類的開發商帶來較大的資金壓力。在這種嚴峻的情勢下，房地產企業的資金鏈容易出現異常緊張甚至斷裂的情況，這會造成很多房地產企業的破產局面。同時，由于整體的經濟形勢，企業的信用要求及相關的信貸政策都將對房地產企業的融資帶來較大的風險影響。我國的歷史發展表明，房地產企業有可能過渡到調整期。每一個行業的生命周期都不是直線上升的，而是以一定的波動形式出現。房地產企業的特殊性決定了其生命周期為4～5年。同時，從2000年開始，我國的房地產企業便以勢不可擋的勢頭進行了5年的快速增長。因此，暫時不會進入一個相應的調整期，如果相關的數據表明進入了調整期，那么整體的商品房的銷售必然會呈現明顯下降的趨勢，導致整個資金的回籠時間增長，加大資金鏈的壓力。
（二）稅務風險
納稅是現代企業發展的一項責任與義務，外界稅務環境發生的變化也會對房地產企業的整體發展帶來較大的影響。我國現行的《稅法》規定，企業的利息費用可以在所得稅前進行扣除，而股息不可以進行扣除，只可以從稅后的利潤中進行支付。因此，債務籌資及股權融資的兩個環節使現有的房地產企業的融資成本出現較大的增長。如果企業出現相應的資金緊張，增大的融資成本將不可避免地帶來較大的財務壓力及相應的財務風險。如何對融資方式進行積極正確的選擇是眼下房地產企業所要面臨的一個問題。
（三）經濟風險
經濟環境是企業發展所面對的一項重要因素。外部經濟的迅速發展會給企業的融資帶來一定的影響。如果房地產企業的整體發展情況較好且增長勢頭強勁，企業也會隨著房地產企業的發展而改變。如果整體的經濟處于停滯的狀態，房地產企業則會遇到相應的融資風險。同時，法律法規不健全也給房地產企業的發展帶來相應的致命傷。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。同時，海外企業的大量涌入也給中國的房地產企業帶來了較大的風險。近幾年涌入國內的房地產企業有著充分的行業經驗、相對先進的運作模式和雄厚的資本實力。在未來的發展中，只有保持充分的資金供給，才能提高自身的經營，使中國的房地產企業在世界的舞臺上屹立不倒。
（四）銀行渠道風險
房地產企業對銀行高度依賴是目前企業普遍存在的一個問題。我國市場環境的變化使得房地產企業的融資渠道較為狹窄。由于房地產企業對整個市場資源的依賴性較大，整個融資的形式缺乏一定的多樣性，并且一旦企業發生任何的危機或風險，都會給整個市場帶來相應的影響。房地產企業不重視自身資金的積累或忽視了對自有資金的存儲及應用，而是過多地依賴于外借資金。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高的情況下，面臨著前所未有的機遇和挑戰。同時，一些大型的海外基金及相應的民間資本的大量涌入也推動了中國房地產行業發展的進程，加大了同業的競爭。然而，大多數的房地產企業依舊依賴盲目的投資和開發項目，忽略自身資金的積累，削弱了整體競爭力，窄化了資金的來源渠道。
（五）預警系統不全的風險
房地產企業的特殊性使得其對資金的依賴程度比較大，因此要將整個房地產企業的發展狀況作為重要的融資風險防范對象，以提升整個企業的穩健經營程度。然而，我國的企業多是追逐利潤最大化，忽略了對風險的關注度。房地產行業是一個影響國民經濟發展的行業，一旦出現融資風險，便會影響到整個企業的資金鏈，甚至導致大型企業的破產，所以建立相關的預警機制對于房地產企業至關重要。
三、風險控制措施
（一）加強融資分析
融資分析是指企業在進行融資的活動時，根據所需要的融資規模，進行相應的理性融資方式的選擇。如果房地產企業的融資活動較多，則會造成大量資金的浪費，提高了整個房地產企業的融資成本并增加更多、更重的債務。如果企業的籌資出現不足，則企業的運營及業務的開展便會受到相應的影響。所以，在開展決策工作之前，應對房地產企業的融資規模進行相應的確認，以避免不必要的資源浪費。
（二）企業融資多元化
企業融資多元化是房地產企業進行融資風險規避的最好的方法。中國市場的特色導致企業的融資方式較為簡單，其形成的市場環境已經不能滿足大量房地產企業相應的發展需求。融資多元化是任何房地產企業發展的必經之路。因此，房地產企業應該將傳統的銀行貸款模式向上市融資、房地產信托及相應的債務融資等方式轉變，提高其他融資方式的比例，打造多元化融資體系。
（三）優化融資結構
融資結構的優化可以從本質上降低整個企業的融資成本。企業可以對內部的財務情況及運營情況進行詳細的分析，選擇最合適的體系架構，最大程度地提升整個融資資本的使用效率，減小資產的負債率，使整個企業的布局較為合理。企業的經營者除了直接優化資本的結構之外，也要多元化地拓寬融資渠道。
（四）建立預警體系
預警體系的建立是當前的房地產企業進行融資風險控制的一種形式，即運用企業現有的管理資料、財力資源及相關的市場調查資料等多種數據，進行相關的房地產企業的融資風險預警。建立相關的預警機制體現在以下方面。首先，對整個風險的預警設置相應的目標，保證整個管理對象的狀態及相應的風險管理范圍。其次，量化企業所存在的融資風險，以簡化科學考察。再次，對整個風險的形成原因進行具體分析，了解整個風險防范的思路。最后，根據社會對整個風險的偏好及資本運作情況做出相應的決策。
四、結論
當前房地產企業的競爭已經到了規模競爭與差異化競爭的時代，房地產業也告別了開發就能賺錢的時代。持續有序發展是房地產企業發展的長遠目標，房地產企業必須立足長遠，增強實力，拓展融資渠道，增強資金實力，適度使用資本工具，與金融企業共同進行合規、適度的創新，為我國的房地產業融資創造更多的選擇，實現企業核心競爭力的增強和可持續發展。
參考文獻：
[1]楊繼華.我國當前房地產企業融資問題研究[D].山東師范大學，2012.
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[3]張瑩.我國房地產融資渠道研究[D].北京工商大學，2009.
第5篇：房地產企業債務融資范文
關鍵詞：房地產企業 融資 資金 風險 控制
一、房地產企業融資渠道
（一）銀行貸款
銀行貸款是我國房地產企業融資的最主要渠道。一直以來，我國房地產企業的資金來源，主要是來自于國內商業銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產企業整個運營過程，無論是土地儲備、房地產開發，還是其最終銷售，幾乎都離不開銀行信貸資金的參與。據相關調查顯示，我國的房地產企業的資金來源于商業銀行貸款的部分不會低于50%，其他資金基本為自籌資金。目前，房地產企業自籌資金主要來自于商品房銷售收入，其中的大部分又來自購房者的銀行按揭貸款。因此，無論是企業的先前貸款還是自籌資金，大部分基本都是來自于銀行。銀行信貸資金是支撐我國房產企業運營的主要資金鏈。
（二）房地產信托
作為后起之秀的房地產信托融資具有一定的制度優勢，目前，在宏觀調控下被越來越多的房地產企業利用，信托發行日益增多。房地產信托融資有三種常用模式，見表1-1。
表1-1 房地產信托融資的三種模式
（三）債券融資
債券融資模式是房地產企業利用資本市場直接融資。相較于一般債券，其能夠按期收回本金和利息，收益、流動性，以及安全性都較高。在國外，債券融資是企業外部融資的首選模式，融資額往往要大大高于股票融資。而在我國，房地產企業債券融資尚處于發展階段，不僅市場和發行程序還不健全和規范，而且發行規模較小，債券評級也缺乏一定的準確性。這些無疑會對房地產企業債券融資規模造成一定影響。
（四）上市融資
無論任何企業，上市融資模式都是一種較為有效的融資渠道。對房地產企業而言，上市融資能夠為其資金缺口帶來很大彌補。其能幫助房地產企業降低項目融資成本和有效化解金融風險。只是目前我國的金融體系還存在著一定的不安全性，而且對房地產企業的上市審批程序較復雜和嚴格。短期內我國大部分房地產企業上不具有上市資格，因此這種方式難以被廣泛房地產企業應用。
二、房地產企業融資風險因素
（一）融資風險的外部因素
1、宏觀政策因素
房地產企業屬于資金密集型行業類型，會受國家宏觀政策的制約，甚至影響很大。比如，去年年初開始，國家屢次上調存款準備金率，使銀行發放貸款的力度不斷下降，給房產開發商和購房者都帶來很大資金壓力。在這一情況下，很多房地產企業的資金鏈條異常緊張甚至斷裂。造成很多房地產企業停滯不前或者破產。此外，國家信貸政策的調整、宏觀經濟環境、企業信用要求的變化等，都會對房地產業的融資帶來一定風險影響。
2、稅務環境因素
除了宏觀經濟政策的影響之外，稅務環境因素也會對房地產企業的融資帶來一定影響。比如，在我國《稅法》中，利息費用允許在所得稅前扣除；股息不得扣除，只能從稅后利潤中支付。如此一來，債務籌資和股權融資（上市融資）使房地產企業的融資成本出現很大差別。尤其是當房地產企業出現資金緊張時，融資成本可能會給其帶來很大的財務壓力和風險。因此，房地產企業需要對融資模式做出良好的權衡和選擇。
3、經濟環境因素
房地產企業外部整體經濟環境的發展，也會對其融資帶來一定風險和影響。倘若房地產企業正處于經濟發展狀況良好且具有一定增長勢頭時，企業將會隨之而迅速發展。反之，倘若外部經濟環境收縮或停滯時，企業則可能會由于資金壓力而產生一定的融資風險。
（二）融資風險的內部因素
1、對銀行依賴過高且融資方式單一
銀行貸款是我國房地產企業融資的最主要渠道。一直以來，我國房地產企業的資金來源，主要是來自于國內商業銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產企業整個運營過程。除了銀行貸款外，其他集中融資模式，比如上市融資、房地產信托等，房地產企業利用較少，這幾種模式所提供的資金比例也較少。這樣的現狀造成房地產企業對銀行依賴過高，融資模式過于單一。而且，如此一來，銀行的經營風險和房地產企業的經營風險被緊密相連。無論任何一方，一旦發生風險或危機，都將對另一方帶來直接風險和影響。
2、融資結構的合理性存在一定問題
企業的融資結構會因企業資本不同的劃分方式而不同。詳見表2-1。
表2-1 資金來劃分方式與融資結構的關系
從某種程度上，融資結構可以對產權歸屬和融資風險等有一定體現。然而，目前我國很多房地產企業的融資結構都不甚不合理，融資成本被人為抬高，融資風險也被增大。
3、缺少融資風險預警機制
房地產作為資金密集型行業，對資金的依賴比較重。融資風險是房地產企業需要重點關注和防范的對象。良好的融資風險預警機制不僅有助于房地產企業防范融資風險，而且還有助于其穩健經營。然而目前，我國房地產企業將注意力普遍集中于追求利潤，對風險防范和預警關注力度較小。而一旦出現融資風險，小則影響房地產企業資金鏈，大則會導致房地產企業破產，因此，在當前融資風險預警機制的建立對房地產企業而言，迫在眉睫。
三、房地產企業融資風險的控制
（一）合理確定融資規模，做到理性融資
房地產企業在融資時，要合理確定融資規模，做到理性融資。倘若房地產企業籌資過多，則過多的籌資額不但會造成資金閑置被浪費，而且還會增加房地產企業的融資成本，甚至因企業債務過多而無力償還。反之，倘若企業籌資不足，則會影響企業的正常運營和業務開展。因此，企業在進行融資決策之初，就要對融資規模進行合理確定，理性融資。
（二）實現房地產企業融資方式多元化
房地產企業目前融資過于依賴銀行貸款，融資方式也較單一。這在市場經濟環境尤其是資本市場的大力發展下，已不能夠滿足房地產企業的發展需求。開展多元化的融資方式是房地產企業的必由之路。下一步，房地產企業應將融資模式由銀行貸款這種主要模式轉移至房地產信托、上市融資、債務融資等，加大對其他融資方式的發展力度，以構建房地產企業多元化融資體系。
（三）利用融資結構降低融資成本
房地產企業除了要合理確定融資規模和開展多元化的融資方式之外，還要想辦法利用融資結構降低融資成本。企業可以根據自身的運營情況和財務狀況，優化融資結構，提高資本的利用效率，降低資產負債率，爭取布局合理、統籌兼顧。可以根據不同的融資方案采取不同的融資結構。另外，還要對融資期限、融資成本，以及融資機會等予以充分考慮，在盡可能保持企業最佳控制權的同時，尋求最好的融資結構。唯有如此，才能將融資風險防范于未然，企業也才能健康發展。
（四）建立和完善房地產企業的融資風險預警體系
如前文所述，目前房地產企業缺少融資風險預警機制。因此，對其進行建立和完善，是房地產企業控制融資風險的一種當前方式。具體而言，就是利用房地產企業的管理資料、財務資料，以及市場營銷資料等，輔之以各類數據模型和財務分析方法的運用，以對房地產企業的融資風險進行預警與防控。融資風險預警機制可以重點處理以下四個方面：第一，為風險預警設立一個目標，確定管理對象的狀態和風險范圍；第二，量化融資風險，以方便科學考察；第三，對風險成因進行分析，形成風險防范策略的制定思路；第四，依照人們對風險的偏好程度，確定在資本運作主體不同時風險效用值的情況，從而做出相應對策。
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第6篇：房地產企業債務融資范文
關鍵詞：資本結構上市公司房地產業財務杠桿
作者簡介：
陳勝權(1968-)，男，江蘇江都人，江蘇技術師范學院經濟管理學院副教授
一、房地產行業資本結構的影響因素
資本結構是指公司長期資本(長期負債、優先股、普通股)的構成及其比例關系，通常用資產負債率來衡量。企業資本結構是由企業采用的各種籌資方式籌集資本而形成的，是企業籌資結構的核心問題。房地產業是資金高度密集性行業，開發房地產項目所占用的資金非常龐大，如果不能借助于各種融資手段，開發商將很難進行，同時房地產開發融資方式的優劣，直接影響著融資成本的太小，關系到財務風險的大小及公司效益的好壞。房地產資金市場按期限長短劃分，可分為貨幣市場(短期)和長期資金市場。貨幣市場一般包括貸款市場和貼現市場；長期資金市場又稱為資本市場或證券市場，主要是向市場公開發行股票及債券等有價證券。房地產行業的融資包括企業內部融資和企業外部融資兩部分。關于資本結構影響因素的實證研究，影響最大的是SheridanTitman和RobertWessels(1998年)，作者認為影響資本結構的企業特征方面的因素主要有獲利能力、公司規模、資產擔保價值、成長性、非負債稅盾等。我國國內研究結果大多表明，獲利能力對資本結構有顯著的影響(負相關)。這說明房地產業獲利能力越強，其內部積累能力也就越強，企業就可以通過內部融資來滿足要求，當內部資金不足時才考慮負債融資，所以高獲利負債企業一般負債較少。公司規模、資產擔保價值、成長性對資本結構的影響不是很顯著；而非負債稅盾，即折舊這類雖非負債但同樣具有抵稅作用的因素，其與負債比率負相關，企業實際折舊率越高，稅盾越大，企業負債越低，因為折舊與負債的節稅利益是可以相互替代的，當公司有較好的折舊免稅措施時(如實行加速折舊等)，負債免稅的動機便會削弱。
二、房地產行業資本結構實證分析
(一)樣本選擇本文選取房地產行業上市A股公司；數據區間為2003-2005年；剔除sT、PT公司，這些公司或財務狀況異常或已連續虧損兩年以上，最終得到樣本公司共計為27家。如(表1)、(表2)、(表3)所示。
(二)個股資本結構相關分析經過計算樣本公司3年的平均資產負債率，可以得出新黃浦平均資產負債率最低，先鋒股股份平均資產負債率最高。從積極的角度看，新黃浦的資產負債率普遍偏低，表明公司的財務成本較低，風險較小，償債能力強，經營較為穩健，對于投資行為的態度比較慎重。據對該公司近年經營狀況的分析：一方面是由于新黃浦近幾年的主營業務收人大多來自存量房產銷售，沒有開發新項目；另一個方面公司對資產結構進行了大的調整，剝離了效益不佳的三家公司股權，使應收款項和資產負債率大幅下降，財務狀況得到明顯改善。但也有專業人士認為，資產負債率的普遍偏低說明企業的經營趨于謹慎。從會計的角度來看，如果資產負債率過低則表明企業的經營非常保守或對于所處行業的發展前景并不看好。先鋒股份資產負債率偏高的原因在于：一方面先鋒股份是為控股子公司提供的較高的擔保，以及將資金直接或間接的提供給控股股東及其他關聯方使用。另一方面先鋒股份只是家總股本9200萬、凈資產3億多的小公司，由于收購了萬置房產和新新家園，同時承接了總投資高達20多億的兩個大項目，總資產從4個億擴大到16個億，資產負債率一度超過80％。當然，目前房地產行業形勢還是較好的，但一旦形勢發生變化，依靠增加負債支撐起來的房地產股，則存在較大的風險。
(三)行業整體資本結構分析以下從資產負債率、融資順序、負債融資及優先股籌資等方面進行分析。
(1)資產負債率相關分析。從近幾年數據來看，房地產行業的資產負債率一直居高不下，2003年的行業均值56．99％，2004年的行業均值59．27％，2005年的行業均值59．28％，行業平均資產負債率呈遞增趨勢。而其它行業的平均資產負債率均在40％~50％，這說明房地產行業大部分資金依賴于負債，這與其行業自身特征一致。我國房地產企業普遍存在資金實力不足問題，資金大部分來源于銀行貸款、定金及預收款以及外部資金投入，自有資金很少。這使得我國房地產企業過度依賴于貸款和預收款，造成了資產負債率偏高的現象。
(2)融資順序相關分析。從上述表中可以看出，近年來房地產業上市公司的籌資結構相當不合理。現代資本結構理論和成熟市場經濟國家的融資實踐都表明，從公司融資成本的角度看，企業在需要資金時一般遵循的融資順序是先考慮內源融資，其次才是外源融資。在外源融資中首先是債務融資，其次才是股權融資。發達國家的企業，債務融資始終占據其外部資金來源的第一位。然而考察我國房地產業上市公司的資本結構，不難發現在融資決策上明顯偏好于股權融資，非上市公司偏好于爭取上市募股融資，上市公司則偏好于配股和增發新股。這與國外企業融資決策次序“內部融資一債務融資一股權融資”相背離，也與現代資本結構理論相背離。造成這種現象的原因是與我國企業制度的轉型密切相關的，我國房地產類上市公司基本上是由國有企業改制而成的，由于公司治理結構的種種缺陷，對經理階層的激勵約束機制不完善，企業實際上很難將“股東財富最大化”作為經營目標。因此，在融資方式的選擇上，融資成本并不是其考慮重點。上市公司的經營宗旨，是為股東利益提供最大的回報，即長期資凈資產收益率最大化。而企業債務融資與股權融資的成本是不一樣的，當企業經營狀況良好，資金利潤率大于負債利潤率時，正是其充分利用財務杠桿的最佳期時機，企業應通過發行大量債券或借款來擴充資本總額。這是因為負債的利息一般低于普通股和優先股股利，資金成本最低，而且借款利息計入財務費用具有稅收抵扣作用，而股權融資需付出比這高很多的資金成本，所以說在大多數情況下債務融資都應比股權融資有利。
(3)負債融資相關分析。由于負債利率固定，財務杠桿作用較大，現代企業行業內的長期負債絕大多數為長期借款。從選取的27家樣本看，沒有一家公司采取發行債券的方式籌集資金，這是由于上市公司進行股權融資和債務融資的成功率不同。長期以來，我國股票市場存在著“賣方市場”和“賺錢效應”等現象，而債務融資則由于20世紀90年代初企業濫集資導致整個社會融資環境被破壞，一直為社會大眾所不信任。除非由國家信用擔保或確實是效益良好的大型國有公司，一般公司要發行債券是很難成功的。而且我國債券市場一直存在著一定程度的抑制現象，債券的流動性不足也是其中的原因。因此，我國金融市場發展不平衡，尤其是對債券市場發展
的種種限制，是我國上市公司不偏好債券融資的主要原因之一。
房地產業行業風險較大，但成長性較好，主營業務增長顯著，存在較多的增產機會。但從2003~2005年數據中明顯可以看出該行業資金短缺，內源融資遠不能滿足投資需求，從其融資方式看，更傾向于短期負債，大多公司資產負債率高于50％，但長期負債的額度卻不是很高，少數幾家公司甚至為O，這與理論相悖。一般來講，長期負債主要滿足企業長期資金的需求，即使在采用激進性籌資政策的企業，也是以流動負債來滿足部分長期資金的需求。然而我國房地產上市公司長期以來一直存在長期負債遠低于流動負債的現象，該行業大部分債務是以短期負債的形式存在著的，即長期負債短期化。短期負債融資雖然具有籌資速度快、容易取得、成本較低的優點，但短期償債的償還要求更容易使企業陷入資金匱乏危機。
(4)優先股籌資相關分析。在27家上市公司中沒有一家公司采用優先股籌資，優先股的主要優點是投資風險較小而收益較有保障，應當比普通股更加容易籌集到資金。盡管我國的上市公司沒有發行過優先股，面對不斷下跌和間或反彈的股市，上市公司如能發行一定數量的優先股，一定會受到投資者的歡迎。
(四)資本結構財務杠桿效應的現狀分析資本結構的財務杠桿效應，是指企業通過對資本結構中負債比例的選擇而對權益資本利潤率的影響。20世紀50年代末MM理論認為，有負債公司的權益成本等于無負債公司的權益成本加上風險報酬，而風險報酬的多少視負債融資程度和公司所得稅率大小而定。當總資產息稅前利潤率大于負債利率時，企業適當運用財務杠桿，可以使企業不增加權益資本投資的情況下，提高每股普通股的利潤額，這就是財務杠桿產生的正效應；當總資產息稅前利潤率小于負債利率時，財務杠桿的作用恰恰相反，會使股東實際的收益率低于企業的投資利潤率，侵蝕股東權益，甚至還有可能出現財務危機，這就是財務杠桿產生的負效應。當總資產權益資本凈利潤率等于負債利率時，由于借入的資金無增值，企業如果不盡快地采取措施來扭轉這種局面，財務杠桿也會產生負效應。由此可見，財務杠桿的基本原理，是在一定時期企業長期占有負債和企業支出債務成本既定的情況下，企業經營利潤的增減，會使每元經營利潤所負擔的債務成本發生變化，并使每股普通股也相應發生增減，它是企業財務活動中的一種規律性。在企業財務管理活動中，正確地認識和利用這一規律，有利于做出正確的舉債經營決策，提高權益資本凈利潤率，降低財務風險。
根據對房地產上市公司2003-2005年度的會計報告分析計算表明(見表4)：從整體上看，目前我國房地產上市公司的平均息稅前利潤率為5％左右，均小于當年的銀行一年貸款利率。所以央行121號文件，以嚴格房地產公司的貸款條件、控制房貸風險是有針對性的。從各房地產上市公司3年的情況來看，存在著資產負債率過高或過低的不合理現象。在27家樣本公司中，息稅前利潤率大于目前商業銀行貸款利率的公司僅占30－40％，但其中資產負債率在50％以下的公司卻占50％多；息稅前利潤率小于目前商業銀行年貸款利率的公司占58．82％-66．67％，其中資產負債率在50％以上的公司卻超過了50％。由上述分析可見，目前我國絕大多數上市公司資本結構的財務杠桿效應處于不合理狀態，明顯地存在以下問題：一是在盈利水平較高的情況下，忽視了通過借入資金來提高權益資本的獲利能力，從而喪失了可能獲得的財務杠桿利益；二是在盈利水平較低的情況下，卻不考慮使用負債資本的風險而保持較高的負債水平，從而造成了財務杠桿損失。
(五)最優負債比率的確定近年來發現，企業資產負債率與企業的經營業績之間存在著一定的相關性，企業資產負債率的高低反映了企業利用財務杠桿的程度，同時也體現企業財務管理水平。資產負債率過低或過高均不利于企業形成最優資產．負債結構，不利于企業經營效率的提高。在目前宏觀經濟持續回升的情況下，資產負債率過低的企業適當增加負債，將對企業業績起到促進作用。(表5)顯示了上市房地產公司的經營業績隨著資產負債率的上升、下降的起伏相關關系。數據表明，公司的資產負債率處于50％-60％時，經營業績處于最高水平，這說明負債率處于50－60％時，是權衡了負債增加的財務拮據成本、成本與節稅成本后最優負債水平。
第7篇：房地產企業債務融資范文
【關鍵詞】房地產開發企業 風險分類 風險防范
一、風險研究的目的
房地產開發是一個開發周期長、融資金額大、效益風險高的行業。一方面我國房地產行業的管控和保障制度還處在完善的過程中；另一方面目前國內房地產行業過分依賴于銀行信貸，無形中增加了銀行環節的壓力和風險。如果在這個時候企業忽視財務管理的風險，即時企業的盈利能力再強，那么就可能會造成企業資金鏈的斷裂，甚至是破產。
所以需要房地產開發企業從自身的角度出發，從日常的活動中進行監督，才能及時的發現風險和調整企業戰略。其中企業的日常活動不僅僅是指開發項目的開發建設活動，應該貫穿于籌資、投資、建造、運營整個階段。這樣才能有效的防患于未然。
二、財務風險的分類
1.資金風險
由于我國的房地產行業起步比國外晚，在融資方式上也較國外不成熟。目前我國國內大部分房地產企業的融資方式主要是通過銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來說房地產企業都會承擔很大的資金成本。另外影響房地產企業一個關鍵因素是要保持資金的流動性，只有足夠的流動資金來支撐，才能維持企業的繼續發展，而決定這一因素的是房地產企業的營銷能力和當時的房地產銷售環境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業的資金鏈出現問題，隨之而來的銀行信貸風險。
對于房地產企業的連續性投資活動來說，在之前的老項目未完全消化之前，是很難再通過銀行進行信貸融資的。雖然目前有房地產信貸，房地產信貸投資基金等方式，但國內房地產企業會去嘗試的不多，更多的會是通過民間資本來融資，這樣無疑是加重了企業的資金成本，制造了企業破產的隱患。
2.管理風險
房地產行業是支撐我國經濟發展的重要行業，房地產行業的產業鏈對于拉動地方稅收收入也是一個重要環節。所以對于房地產企業的內部控制是非常有必要的。如果企業認為只要完成了前期的融資工作，就有了推動企業發展的穩定現金流，忽視了財務管理的風險，那么在企業運營后期，必然會造成一系列的問題。
同時雖然大多數房地產項目都會按要求進行稅務和會計方面的審計工作，但審計工作最多只是事后的檢查和對預期的風險控制，對于一些影響到企業現金流正常流轉的因素，我們需要的是及時發現并盡快采取對應措施，這樣企業才能健康的運行下去。所以如果不能不斷的完善房地產企業的財務管理制度，那么就可能體現不出房地產企業的真實價值，給企業的投資決策造成影響。
三、財務風險的防范
1.融資方式的創新
目前國內房地產企業的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過銀行的信貸來實現。而通過這種方式來進行融資的風險日益顯露出來，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國房地產企業發展的道路。例如可以采用債務融資、房地產信托、REITs等比較成熟的方式。
其中房地產信托投資基金（REITs）是專門針對房地產開發企業的一種融資方式，相對于其他的融資方式，具備的一定的針對性和專業性。一方面，REITs并不是通過債權來融資，這樣就大大降低了企業的負債率，減少了的企業負擔。同時還可以避免由于銀行信貸融資所帶來的信貸抵押風險，因為這種方式對房地產企業來說始終保持著控制經營權。另一方面，對于一般的信托產品來說，房地產信托投資基金具有很強的目的性，是專門針對房地產企業而設計的一種方式。其中最重要的是可以保持企業對資產的控制權。
2.加強對風險的防范
對于房地產開發企業來說，看一個企業能否持續發展，不單單是看企業目前的資金保有量有多少，而是看企業是否能保持一個長期穩定發展的資本結構。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業運營管理的過程中，從財務管理風險的角度出發，保證企業目前以及將來的現金流都能正常流轉。
而財務管理的管控應該是一個貫穿整個房地產項目的管理控制活動，包括從項目開發前的預算控制，到項目建設中的調整控制，以及項目完工后銷售時期的跟蹤控制。同時也要考慮國家相關政策制度的出臺對整個行業的影響。例如，今年5月1日將在全國正式推行營改增制度，在土地契稅、購買建筑材料、以及房地產銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產企業一定要對于這種變化，及時預估對應的風險預案，使企業順利地完成從營業稅到增值稅的過渡。
除了財務管理方面的控制外，房地產開發企業還可以通過可行
性研究報告來預估整個項目周期的風險。房地產項目的可行性研究
報告是反映項目在研發、規劃設計、建設、銷售等等環節成本效益的
報告。如果企業可以及時根據當前的狀況調整項目開發的預計成本
效益，那么可以在很大程度上避免一些風險。
四、總結
房地產項目都具有很長的開發周期，在開發過程中保持企業的財務狀況穩定是一項重要的工作。在這期間企業會同時受到來自宏觀經濟環境和內部風險管理制度的影響。在目前大部分地區房價持續上漲的情況下，國家出臺了一系列政策來維持房價的穩步發展。同時房地產企業要做好對財務管理風險的防范工作。一方面要加強對融資成本的控制，拓寬對融資方式的選擇，借鑒國外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對企業風險管理的認識，尤其是對財務管理風險的控制。這樣才能保證房地產企業的可持續發展。
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第8篇：房地產企業債務融資范文
關鍵詞：上市房地產業；資本結構；資本弱化
1.緒論
1.1研究背景
隨著我國經濟的發展，我國的房地產業逐漸進入繁榮時期，在國民經濟中起著至關重要的作用。如今房地產業存在不合理的資本結構，導致房地產業出現許多負面影響。通過調查，我國房地產的資本弱化現象比較嚴重，資產負債率較高，而較高的資產負債率很不利于房地產業有序、健康的發展，將會加大房地產業的財務風險，使得其風險防范機制不能有效實施。除此之外，房地產業在一定程度上對其他行業有顯著的影響作用，所以不合理的資本弱化不僅對該行業的持續、健康發展不利，而且對社會其他行業的發展也有不利影響。
資本弱化是現代社會企業避稅的重要手段之一，就是改變企業資本結構。要想在資本結構中使債務資本的比重高于權益資本，就必須用債務融資的方式來代替股權籌資。企業債務利息可以作為費用在稅前扣除，而股息紅利則為稅前不得扣除項目，以這種方式來減少其應納稅額，達到避稅的效果。這種避稅方式對我國利益造成了不利影響，不利于企業間的公平競爭和國家經濟的穩定發展。如何有效防范通過資本弱化進行避稅是我國目前應該解決的問題。
1.2研究目的及意義
穩定的資本結構是上市公司生存與發展的基本保障，也是企業保持競爭優勢和獲得利益最大化的關鍵因素，故優化企業資本結構意義重大，也刻不容緩。房地產行業是我國重要的行業，如今雖然我國房地產業數量較多，但是規模較大的還是很少，持續長時間的也是有限的。房地產業作為我國經濟發展的支柱，已經受到國家的高度重視，人民生活水平的提高和質量的改善都離不開優越的居住環境。
本文通過對房地產上市公司資本弱化造成原因的分析，結合房地產企業的發展狀況，對我國房地產的現狀進行大概分析。要想降低房地產業的籌資風險，調整房地產業因資本弱化導致的資本結構的變動，就必須有合理的籌資方案，對房地產業的資本結構進行改進優化，這樣不僅可以促進房地產業的發展，而且對我國國民經濟的發展有著重要的意義。
2.資本結構的概述
資本結構的關系，反映的是企業與債權人的債務資本結構在一定程度上影響了企業的支付能力和企業融資能力、判斷能力，對企業未來盈利能力的一段時間，是一個重要的指標，了解公司財務狀況的公司結構。合理的融資能有效降低企業融資成本，為企業提供更多的資金和合理使用資金。融資情況影響企業的資本結構，也決定了企業產權的歸屬，及企業的收益和資金風險。
資本結構理論認為，最好的資本結構就是使企業的股東財富和股價達到最大化，即也就是使企業的資金成本最小。不同的企業，因為其自身條件和外部環境有所不同，其對目標資本結構的選擇也沒有一成不變的模式。優化資本結構調整過程，實際上是在企業持續融資的過程中體現。
3.上市房地產及其資本弱化
3.1上市房地產的概念
上市是指企業通過證券交易所公開上市的第一時間為投資者入股募集資金的企業發展過程。房地產是土地和建筑作為一個對象，從事房地產開發、建筑、經營、管理和維護、裝修和服務的各種綜合性經營活動。
上市公司通過有效地對職工進行激勵和約束，使公司制度更加透明，使公司的各項信息能夠及時、完整、準確地披露，這樣可以建立一個完整的現代企業制度，還可以改進投資者關系。
3.2房地產上市公司資本弱化
首先，到目前為止，房地產業的融資渠道是相對單一的，我國房地產公司最主要的渠道依然是銀行貸款。這種融資方式不僅給銀行帶來了沉重的負擔，并且伴隨著房地產和金融等相關政策的不斷出現，將會使房地產金融和房地產市場變得不穩定；其次，股權結構失衡，股權結構不嚴密使公司的管理效率不高，我國房地產公司對資金來源的依賴性較高，并且這種依賴逐年遞增；再次，資產負債率較高，是因為我國房地產公司的權益資本普遍較少，并且企業主要通過向銀行貸款來解決資金短缺的問題；最后，國家政策對房地產業的發展有一定的限制，比如，住房、信貸等調控政策的出現和變更將會對房地產業的融資產生嚴重的影響。
在中國沒有類似的和普遍使用的外商投資企業的固定比例法，我國稅收的大量流失，主要是因為資本弱化產生的；我國的稅收限制水平是25%，附加其他一些規定，對權益資本的循環流動產生了很大的限制，甚至超過了美國、日本等大多數發達國家的稅收限制標準，和我國經濟大環境下對引進大量資金的需求是相違背的。這樣可以看出，我國在該嚴格的方面過于寬松，不該嚴格的方面過于又太過于嚴格，這樣便造成稅收流失和資本外流。
4.房地產上市公司資本結構出現的問題
4.1負債規模保守
房地產上市公司的資本結構政策在市場上比較穩定，既不特別突出，也不是很保守，但伴隨著房地產行業的競爭越來越激烈，發展才是硬道理，要想使房地產業在市場上處于優勢，就必須花費大量資金來擴張規模，這樣使房地產業成本費用上升，進而導致企業營業利潤減少，資金循環不開，財務風險增加。因此，公司管理層為避免這種風險的惡化，采取了略微保守的財務政策，借款會給企業帶來巨大的風險成本，故企業傾向于發行股票融集資金，就算股權融資不能有效地進行，企業也愿改為發行可轉換債權，將債券第一時間轉換為股票。
4.2負債結構不合理
房地產股票上市公司的流動性負債率高，這一特點是非常明顯的，長期負債規模偏低。長期債務和短期務對公司風險有不同的效果，這就要求房地產股票上市公司對公司的盈利能力和風險進行選擇和確定，這樣不僅可以使企業風險降低，并且能給企業帶來最大的利潤能力的流動負債結構。當前負債率提高企業的盈利能力，也提高了企業的金融風險，長期負債率，降低企業的盈利能力，降低企業的債務風險。事實上，房地產上市公司在債務結構安排上認為高比例的流動負債可以增加企業的收入，但它卻忽視了嚴重的金融危機會給企業帶來的風險。
4.3股權結構相對分數
房地產上市公司的可流通股本數量明顯高于同行業的平均水平，而且是趨于不斷上升的趨勢的。這是房地產上市公司完善的一個重要原因。然而，分散的股權給房地產企業帶來不利的影響。股權的分散，使管理權和決策權分離，分散的股東發表的決策無法集中，對公司的經營產生不了影響，管理者不能有效地對公司進行監督，這將是一個很嚴重的問題。因此，房地產上市公司在提高可流通比例的同時也必須使大股東的股權集中，提高大股東在公司股權所占的比例。
5.房地產資本結構優化對策
5.1增強房地產公司的盈利能力，提高內部資金融合的比例
提高房地產企業的盈利能力，可以提高公司償還債務的能力，同時也能降低公司的財務風險。房地產公司應通過資金管理及銷售等方面的改革和創新，資金的合理分配，可以提高資金的循環速度，使產品的成本費用降低，改進產品的質量和結構等措施提高資本市場的占有率和銷售的速度，增強企業盈利的能力，使資金能夠盡快地回籠，用回籠的資金償還負債，規避企業的債務風險。對房地產上市公司來說，以企業盈利為基礎以及以企業內部資金積累為主要手段的內部資金融合是房地產企業最為可靠的融資方式，因此，要通過對房地產在資金收付款和回款方面的調整，以及確保資金循環流暢，來合理調整房地產企業內部資金的融合。
5.2促進房地產上市公司債券的成長，提升長期融資的占比
在房地產上市公司中，債券融資相對與股權融資成本較低、它可以作為銀行貸款替代融資產品，在完善相關法律和加強企業監管下，可以適當發行短期融資債券和可轉換債券，使我國的企業債券市場得到更好的發展。
5.3提高房地產上市公司的股權融資和直接融資
對于房地產股票上市公司應重視股權融資替代債券融資、引入信托基金，拓寬融資渠道，增加融資比例。與基礎結構相結合的房地產股票上市公司的理想和合理的融資渠道是股權融資。房地產業通過發行股票籌集資金，來提高自有資金的比例，改善企業資本結構來降低債務風險。房地產上市公司有很多種融資渠道，每一種渠道都有各自的優缺點，不同的公司使用適合本企業自己的渠道，使用多種融資渠道可以使融資問題變得相對簡單，還可以避免使用單一渠道帶來的較高風險。以此來優化房地產公司的資本結構，避免房地產業嚴重的資本弱化。
5.4樹立品牌優勢、增強公司競爭力
品牌是一個企業成功與否的決定性因素。品牌可以擴大市場占有率，使公司在行業中處于有利的地位，提高競爭力。品牌可以使公司的效益達到最大化，使公司的品牌優勢在公司的發展中得以體現。對于房地產公司，良好的品牌優勢可以使公司快速籌集資金、可以使資金能夠快速地收回，防范公司發展過程出現的資金不足問題，使商品房能夠以最快的速度出售。使房地產公司能有穩定健康的資本結構。因此房地產上市公司能否成功的重要秘訣就在于能否造出自己獨特的品牌并賦予產品豐富的功能及內涵，增加產品的文化底蘊，是公司能夠很好地發展，邁向成功的一個重要標志。
第9篇：房地產企業債務融資范文
商業銀行的貸款是典型的債務融資，需要足夠的抵押或擔保措施，貸款額度比較高，貸款時間不長，是目前商業房地產融資的最主要通道。在未來很長的一段時間內，商業銀行的貸款仍是商業房地產融資的主導形式。商業房地產企業在條件允許的前提下首先考慮從商業銀行獲得資金支持。
二、房地產信托是融資創新的首選
信托融資具有的制度優勢使得在國家的宏觀調控下逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發行信托計劃籌集。二是股權信托，即信托資金階段性(信托期限內)持有房地產公司股份后被溢價回購的一種股權投資模式。這種模式的優點是既實現了房地產企業的融資目的，又增強了企業的信用等級，通過增加房地產企業的資本金，在不提高公司資產負債率的情況下優化了公司的資本結構；三是受益權轉讓信托，即以交易為基礎的財產信托，一般是把具有可預測穩定現金流收入的房地產財產的受益權通過信托轉讓給社會投資者，實現融資目的，信托收益來源于其穩定的現金流收入或者有保證條款的受益權溢價回購。
三、項目融資可以共擔風險
項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和項目未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。商業房地產運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。
四、金融租賃是實際運用較多的模式
金融租賃行為，屬于投資信貸性質，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態和資金形態相結合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業直接貸款，而是代用戶購入資產，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產設備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內始終持有資產的所有權，比較安全，風險較小。由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業也有較強的約束力；其次，所有權與使用權相分離。一般的投資信貸，是由企業直接向銀行借人資金，自行購買設備資產等，設備資產所有權與使用權統一于借款人(企業)一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設備所有權始終屬于出租人。承租人在租賃結束時，雖有留購、續租、退還設備的選擇權，但在租賃期內，只能以租金為代價獲得設備的使用權。
目前商業房地產應用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產權型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產權進行小份分割的狀態下，不利于維持商鋪的整體產權，從而也難以實行統一經營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業房地產融資的熱點。五、房地產證券化是解決商業房地產融資瓶頸問題的有效途徑
目前在中國推行商業房地產證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業房地產證券化的成功經驗是中國商業房地產證券化非常可貴的后發優勢；第二，國內巨大的商業房地產市場；第三，房地產金融市場高速發展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構入市條件的放寬，引導機構入市標志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產等領域的法制體系已基本建立，構成房地產證券化所必須的法制環境；第六，具有龐大的房地產證券需求群體等。當然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產金融一級市場尚欠發達，信用上、技術上制約等，這里不再贅述。
我國商業房地產證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產投資基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產投資基金是其房地產證券化最成熟的模式之一，基金型態有權益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發展的基礎是一個不成熟的證券和房地產市場，在這種條件下，我國商業REITs的運作模式應主攻權益性投資；第二是房地產股票。房地產股票是我國房地產證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調控的影響，發展較為緩慢。上市公司的數量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產公司“買殼上市”的發展勢頭。房地產公司間接進入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關的立法、法規的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產公司的上市提供了機會；第三是房地產共有持分產權信托。房地產共有持分產權信托是我國臺灣房地產證券化的主導模式，是指將產權標的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產的持分權轉移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產證券化籌資的一種有效模式。
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