房地產企業會計政策精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產企業會計政策主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產企業會計政策范文
稅收籌劃是隨著我國市場經濟發展而出現的一種會計行為，相比國外企業稅收籌劃工作，我國具有起步較晚的特點，但是我國在經濟的不斷發展中，稅收籌劃也在與時俱進，不斷的更新發展中，而且在各行各業中進行有效運用，為企業創造了一個有利條件。稅務籌劃又稱納稅籌劃，是企業日常生產與經營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業納稅人在法律規定許可的范圍內，利用各種合法以及非違法的方式，通過各種不同的形式與途徑，包括投資、經營、籌資和理財等活動進行事先安排和籌劃，對自身的納稅工作予以科學合理、有效的策劃和財務安排的活動，盡可能減少不必要的納稅支出，實現利潤最大化的目標，因此進行稅務籌劃是納稅人的必由之路。在新的市場經濟大環境下，我國于2006年2月對新會計準則進行，從2007年1月1日正式實施開始，是為加強企業會計控制，避免會計舞弊現象的頻繁發生而制定的會計準則。作為一個房地產企業而言，在這個執行了八年多的新會計準則下，稅收籌劃也受到了多方面的影響。
二、房地產企業在新會計準則下稅收籌劃所受影響
（一）新會計準則對房地產企業存貨計價方法、投資性房地產、固定資產計量的影響。新會計準則在存貨計價方法上開始轉變，規定《企業會計準則第1號――存貨》中取消了原有后進先出法，開始向加權平均法和先進先出法進行轉變，此種計價方法的轉變一定程度上會造成毛利的波動。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場背景下采取加權平均法和先進先出法會造成一定的稅負增加。因為房地產企業自身具有建設的周期長，假設取消或限制存貨后進先出的計價方法后就會直接影響著房地產企業的當期損益，對房地產企業稅金和利潤空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產方面的新規定，該規定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。說明如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進行，企業稅負將會有一定程度的增加。最后是新會計準則對固定資產計量的規定對房地產企業的涉稅狀況也是有影響的。該規定明確了固定資產的折舊方法、折舊年限，而在房地產企業中，主要是以固定資產的形式存在，而且成為企業資產方面的一個重要的組成部分，所以房產的結構與管理水平高低將會對房地產企業的競爭力有著巨大影響。
（二）新會計準則促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展。一是對公允價值加以利用進行稅收籌劃，在新會計準則中關于公允價值計量模式做了許多規定，從房地產企業負債與資產計量方面來分析，房地產企業的折舊、攤銷和成本等損益的計算都會出現相應的變化，所以對于房地產企業而言，就需要利用公允價值進行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產企業提供的專業會計政策。包括固定資產折舊方法、存貨計價方法等多種會計政策，如果選擇的會計政策不一樣，就會造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負也差別很大。另一方面新業務的稅收籌劃。新的業務主要指企業年金和投資性房地產。在這些方便需要根據情況做好相應的稅收籌劃。二是新會計準則針對投資性房地產的會計處理相對舊會計準則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產企業的損益出現一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對當前的操作手段和方式做出相應的調整。
三、新會計準則下的房地產企業稅收籌劃對策
（一）加強關注稅收政策，采取相應對策。在社會經濟發展過程中，國家的稅收政策都會做出相應的調整，相應地，房地產企在稅收籌劃方面，可以根據房地產企業特征構建相應的信息管理系統，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，這樣才有利于房企有效、及時的制定問題解決對策。如《建造合同》準則是新會計準則的第15號準則，主要是對代建房的規范。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產企業存在自主開發、代建房和合作建房等多種多樣開發。
第2篇：房地產企業會計政策范文
以中航地產為例，本文分析了中航地產在投資性房地產后續計量會計政策選擇對其財務指標的影響及選擇動因。根據對中航地產的分析，對企業選擇會計政策提供借鑒意義。
【關鍵詞】
投資性房地產；會計政策選擇；盈余管理
從2007年《企業會計準則第3號—投資性房地產》執行，企業對投資性房地產后續計量有更多的選擇權，同時也為企業利用會計政策選擇進行盈余管理提供了機會。公允價值一般都用于計量金融資產項目，但是投資性房地產是唯一使用公允價值計量的非金融資產項目。
投資性房地產是指為了賺取租金或者用于資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。我國《企業會計準則第3號—投資性房地產》準則規定，企業應該在資產負債表日對投資性房地產采用成本模式或者公允價值模式計量。
如果采用成本模式計量，資產負債表日必須對投資性房地產計提折舊，如果發生了減值，需要計提減值準備。
如果采用公允價值計量模式，不需要對投資性房地產計提折舊，也不需要計提減值準備。房地產價格有變動時，公允價值與原來賬面價值之間會有差額，差額計入當期損益，可以用來調節當年的利潤。在2007—2009年間，我國投資性房地產上市公司絕大多數采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少。采用公允價值計量的上市公司，三年分別為18家、20家和25家，僅占2.86%、2.9%、3.24%（劉玉廷、王鵬、薛杰，2010）。但是2009年中航地產改變了投資性房地產的計量模式，由成本模式轉變為公允價值模式，這種會計政策的改變動機是值得研究的。
因此，本文以中航地產公司為例，分析其投資性房地產計量模式轉變對盈余的影響，分析其轉變計量模式的動因，為房地產企業選擇會計政策提供借鑒，為加強監管，提高會計信息質量提供建議對策。
1 中航地產案例簡介
深圳中航地產股份有限公司（簡稱中航地產，證券代碼000043）成立于1985年，公司于199年改組為上市公司，簡稱 “中航地產”。公司發展二十多年，業務涉及地產開發、物業經營與管理、酒店經營與管理，連續多年進入深圳百強企業榜。
2009年1月1日中航地產對投資性房地產進行會計政策變更，由成本模式變為公允價值模式，轉換日投資性房地產公允價值增加3.37億元，當期采用公允價值進行后續計量的投資性房地產公允價值變動損益為3169.13萬元，該公司當期凈利潤為6286.75萬元，對當期利潤影響為50.41%。
2 投資性房地產會計政策變更動因以及制約因素分析
2.1 變更動因分析
對于房地產企業來說，無論是市場環境還是國際通行做法，運用公允價值進行后續計量的時機已經成熟。2008年我國金融危機爆發，房價漲跌十分的不確定。董事長吳光權即將結束他在中航地產的任職。一系列原因促使了公司在2009年變更投資性房地產的計量方式。
2.1.1有利于優化財務指標，便于融資。
如果使用公允價值計量，資產的賬面價值會增加，這樣可以從報表層面優化財務指標，例如：降低資產負債率，可以使企業呈現出較低的財務風險。企業容易以較低的資本成本進行融資，有利于企業擴張和發展壯大。
國際上普遍采用公允價值模式計量，我們采用此種模式，可以更好的接軌國際準則，幫助投資者進行更好的決策，更好的對比國內外企業的價值，以便吸引更多的投資。
2.1.2盈余管理的驅使
2009年仇慎謙擔任董事長，石正林擔任總經理，有可能是因為報酬契約等原因導致當期調整利潤。公允價值變動損益占非經常損益比重分別為-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同時占利潤總額的比例分別為-85%（2008年）、21.30%（2009年），通過會計政策選擇來提高經營業績指標，從而可以反映企業管理層受托責任的履行狀況。
2.2 制約因素分析
2.2.1 利潤變化程度加劇
采用公允價值計量，會計利潤會隨著公允價值的波動而相應的變動。盈余大幅度波動絕對不是管理層所愿意看到的，管理層更愿意看到有一個持續平滑且可預期的盈余走勢（王小力，2012）。我國房地產市場受國家的宏觀調控影響很大，公允價值很容易受到影響。此外房地產市場變化、投資者心理也會影響公允價值波動。隨著公允價值的變動，會計利潤跟著發生變化，容易給投資者、債權人造成困擾，加大企業的風險。
2.2.2凈利潤與現金流的背離程度加劇
權責發生制模式下，凈利潤背后有可能就缺乏足夠的現金流支撐，二者經常出現背離。而公允價值的引入，更加加劇了背離的程度，弱化了凈利潤和現金流之間的關系。
在資產負債表日，投資性房地產的公允價值變動計入利潤，如果沒有對房地產進行處置，則沒有相應的現金流入。沒有足夠的現金作支撐，就會加大利潤分配的難度。
3 結論及建議
2007年新會計準則引入公允價值計量投資性房地產對我國發展市場經濟具有積極意。但是由于目前房地產市場不穩定，公允價值采用需要十分謹慎。對于如何選擇投資性房地產的后續計量模式，需要針對本公司的實際情況來選擇相應的會計政策。如果公司迫切需要提高業績，可以選擇變更公允價值計量模式；預期房地產價格會大漲的經濟環境下，選擇公允價值利大于弊；反之，則按成本模式計量更好。
公允價值是必然的趨勢，同時是一把雙刃劍，我們要充分發揮有利方面，同時規避其不利方面，讓公允價值計量更好的為經濟發展服務。
【參考文獻】
[1]孫玉柱.新準則下投資性房地產盈余管理分析[J].財會研究，2012，（15）：31-33.
[2]張卓奇，黨愛民.公允價值在上市公司投資性房地產計量中的運用[J]. 財務與會計，2008，（1）：20-21.
[3]王秀萍.關于投資性房地產計量模式選擇的動因分析[J].商業現代化，2011，（649）：113.
[4]謝獲寶，張亮子.投資性房地產后續計量模式的盈余管理研究[J].財務與會計，2012，（1）：41-42.
[5]裘宗舜，夏炎.投資性房地產為什么不愿采用公允價值后續計量模式[J].金融與經濟，2007，（12）：93-95
第3篇：房地產企業會計政策范文
關鍵詞：新會計準則；投資性房地產；影響；公允價值
中圖分類號：F230 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）04-0053-03
一、簡析投資性房地產的相關內容
筆者主要是從投資性房地產的概念，投資性房地產的會計核算、投資性房地產的計量模式等方面，簡要分析投資性房地產的相關內容。
（一）投資性房地產的概念
通過查閱各種相關資料，我們可以看出，投資性房地產與普通房地產業的主要區別，從概念上來看，投資性房地產主要是地產商為了獲取房屋租金或房屋固定資產的不斷增值，或者是同時達到這兩點目標而進行的一種投資獲利性房地產。通過投資性房地產的概念和其運營的最終目的，我們知道，相對于普通的房地產而言，投資性房地產必須能夠單獨的計量和對外出售。對外出售主要包括可以出售已經對外出租的某塊具體的土地使用權；或是房地產商已經持有并準備在房屋獲得增值后，再予以對外轉讓的土地使用權，還包括房地產企業現階段已經擁有并已對他人出租的各項建筑物。這較普通的房地產，投資性房地產對外出租的選擇余地更大，賺取的盈利價值更多，可以實現出售、出租具體建筑物的目標，也可以實現出租或是轉讓已有或是已租給他人的某塊土地的使用權，從而可以從中獲取更多更大的經濟利益。這其中不包括房地產商用以經營或是留作廠房的自用房屋。
（二）投資性房地產的會計核算
新會計準則明確規定，針對于投資性房地產的特有特點，對投資性房地產的會計核算也具有嚴格的規定，它需要明確的前提條件才能實現會計確認，這個前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產的相關的經濟利益以及該房地產企業的資本成本能夠很明確的核算和計量，只有同時滿足這兩個條件，才能對投資性房地產進行會計核算，這不僅有利于從總體上評估該投資性房地產的總體資金優勢，也有利于保證與其交易的企業的相關利益，這有利于市場經濟的穩步發展，也有利于推動投資性房地產業的不斷良性的發展。
相關會計準則中對投資性房地產的最初計量也有明確的規定，它要求投資性房地產應該嚴格按照成本進行會計計量，投資性房地產的成本主要是包括購買房地產的成本款，在購買過程中所支出的各種消費稅費，以及其余可以歸該房地產支出的一些稅費；還包括該投資性房地產在建造過程中所花費在建造該投資性房地產上的各種建筑費用以及為了能使該項資產投入使用所花費的各項費用。通過這兩點規定，我們可以得出投資性房地產在進行會計核算和計量的要求和步驟，從而有利于保證其更好的進行核算。
（三）投資性房地產的計量模式
新會計準則對投資性房地產的計量模式提出了一套新的模式，那就是可以對投資性房地產采用公允價值模式進行計量，這種新的方式可以給投資性房地產帶來會計計量模式上的創新，但也必須具備必要的條件，首先必須要保證該投資性房地產所在的區域內有活躍的充分的房地產交易市場，通過從這些活躍的地產交易市場上，該企業能夠從中獲取其他企業的房地產的價格或是相關的其他信息，從而可以為該企業的正常發展提供可靠的參考信息，利于該企業隨時作出相應的調整，也可以對投資性房地產中的公允價值作出正確合理的評估。
通過上述對投資性房地產的相關內容的簡述，我們對投資性房地產的相關知識都有所了解，通過對投資性房地產的概念及它的會計核算模式及計量模式進行分析，我們可以看出，投資性房地產的會計核算的特有規定，下文中，筆者主要是論述新會計準則對投資性房地產會計政策的影響。
二、初探新會計準則對投資性房地產會計政策的影響
新會計準則對投資性房地產的會計政策產生了很大的影響，隨著房地產業的不斷發展，特別是投資性房地產的迅速發展，一種新的公允價值模式便應運而生，但通過調查研究發現，大多數的投資性房地產所采取的會計核算模式仍然是傳統的成本核算方式，而不采用公允價值模式進行核算，下述筆者主要是從以下幾方面來探討新會計準則對投資性房地產會計政策的影響：
（一）沒有形成一套完善的評價公允價值的市場體系
新會計準則中對投資性房地產的會計核算作出了明確的規定，特別是對采用公允價值模式的計量的要求和前提條件更為嚴格。新會計準則中明確規定，只有有足夠的證據證明投資性的房地產的公允價值能夠持續可靠的獲得，才可以讓投資性房地產采用公允價值計量模式。公允價值的應用必須符合兩大條件，一是該地產必須要具備活躍的房地產交易市場，并且還應能及時的從市場上獲得相關的各種信息，以作出相應的調整。公允價值模式的最大優勢在于，它能夠較真實客觀地反映出投資性房地產的所具備的實際資本能力、市場價值和所具備的盈利能力，這樣可以有效的正確的反映出該房地產投資企業的各項綜合能力，有利于該房地產對自身的發展適時的作出調整，可以推動投資性房地產業的不斷健康穩定的發展；但這種公允價值計量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中國市場經濟發展還不夠成熟和完善，市場體系還不夠健全，市場上很多同類市場的交易信息還不夠充足，有些企業為了自身的利益不愿公開該企業的相關信息，從而導致市場上的各種交易信息缺乏公開性，不利于企業獲得足夠多的信息，這樣就無法滿足公允價值得以實現的前提條件。新會計準則中明確要求企業能夠從活躍交易市場上相關企業的房地產市場價格信息，從而能夠客觀的對自身的資金及市場地位進行分析和定位，以便對投資性房地產的公允價值能做出明確而合理的評價和估算，綜合各種原因，結合現階段的市場經濟條件發展的水平，以及綜合分析現階段的市場環境，新會計準則中規定的投資性房地產采取公允價值計量模式進行計量的要求，在現階段現有的市場環境下是無法嚴格有效的實施的。我們必須去探討一種新的更有利于更適合投資性房地產的會計核算模式，不斷的健全市場機制，推動投資性房地產的發展。
（二）新會計準則改變了稅收與對企業價值的關系
新會計準則的實施，帶給投資性房地產最大的影響就是改變了在成本價值核算下的稅收對企業價值的關系，這種改變表面上只是簡單的調整了二者之間的相關聯，實質上卻從企業內部深層次的改變了企業的經濟利益，改變了企業整個經濟鏈。在原先的以成本核算的模式下，投資性房地產每期都要提取固定的資產折舊費或是攤銷一些必要的資產損失費，從而使當期的賬面資產利潤減少，但是這種固定資產的折舊和攤銷可以在企業本期交稅之前就進行，因此可以提前從稅收中支取，這樣就可以實現抵消稅收的目的，從而可以保證企業的經濟利益的實現。新會計準則中的公允價值計量模式，則無法實現這一目的，公允價值模式需要企業能夠持續而可靠的保證資金來源，這種模式不再對投資性房地產進行固定資產的折舊和提取相應的攤銷，而應當以企業的實際支出計入企業的賬面價值，這一做法雖然能夠很客觀的反應企業當期的收益和負債，但由于不能提取固定資產的折舊和攤銷，企業便無法實現稅收的抵消，這樣就大幅度地增加了企業的稅收壓力，這樣就會減少企業的價值，因此，雖然新會計準則明確規定投資性房地產應采用公允價值核算模式，但由于多數企業為了減少稅收的壓力，仍然采用傳統的成本計量模式，為了能更好地推動新會計準則的實效，我們應不斷的改革和更新投資型企業的經營思想，處理好稅收與企業的關系，推進企業的不斷發展與壯大。
（三）公允價值模式會影響企業的業績
傳統的成本核算模式，是一種以投資企業的成本為核算基礎的一種計量模式，它無須考慮市場上房價的變動，不論房價上漲或是下跌，都不會太大程度的影響企業的實際成本，從而也不會大幅度地影響企業的業績。新會計準則中規定的投資性房地產采用公允價值模式，這種計量模式的變化，可以使企業的報表更加科學合理，但并沒有從內部上改變企業真實的內在價值。在房地產市場發展趨勢較好，市場上房屋都在漲價的情況下，企業采用公允價值模式能夠在一定程度上增加企業的資產和利潤；但是，如果房價下跌，采用這種模式就會給公司帶來嚴重的賬面損失，這就使得企業的資金鏈時刻處于變動中，從而增加了企業的資本變動，影響了企業的業績，導致企業在進行資產和利潤管理上遇到很嚴峻的問題。特別對于投資性房地產這類投資性行業，更加劇了企業經濟和利潤的變化，嚴重影響了企業的業績。為了能使投資性房地產穩定的發展，我們必須不斷采取各種措施，減少公允價值在實施過程中的不利因素。
通過調查研究我們發現，房地產企業中采用公允價值能增加房地產企業會計信息的真實性，可以使房地產企業的賬面價值更加客觀可靠，可以讓房地產商隨時獲得最可靠的資金信息。然而，由于上述所提出的這些問題的存在，投資性房地產中以公允價值計量的會計核算模式還有待研究，它不可能很快的被市場所接受并運用，它需要一個適應當前市場經濟的過程。但隨著市場經濟的不斷發展，市場體系的不斷健全，公允價值模式將會最終取代傳統的成本模式，并最終被企業所接受和加以應用。
三、簡述新會計準則對投資性房地產業未來發展趨勢的影響
通過上述論述，我們可以看出，投資性房地產業是有別于普通房地產業的一種企業，新會計準則的實施，對其產生了很大的影響，下面筆者簡要論述新會計準則的實施，對投資性房地產業未來發展趨勢所產生的影響：
（一）新會計準則的實施將會影響地產業的實際經濟利益
投資性房地產的一個明顯的特征就是它是通過出租已出售或出租的某塊土地使用權，從中獲取利益，但那些留作廠房或是用以經營的建筑物則不可以歸于投資性房地產，因而也無法在市場上進行交易，獲取利潤。新會計準則的實施，提出了對投資性房地產進行公允價值模式的會計計量，這樣就會加重企業的稅收負擔，從而會影響企業的實際利益，但如果市場經濟能一直穩定持續的發展，房地產業能在市場上占據有利的競爭地位，能夠擁有有利的價格優勢，那么新會計準則的實施，將會不斷推動投資性房地產的快速的發展。
（二）新會計準則的實施對投資性房地產未來的發展趨勢影響深遠
傳統的會計準則中對投資性房地產的會計核算都是采用成本核算，這種模式有其一定的優點，但也具有缺陷。傳統的成本模式主要考慮的是企業的資本，所需做的報表很多，這樣不僅消耗時間，也影響了工作效益，但新會計準則中規定的公允價值模式，很大程度上改變了這種現象，公允價值模式下，是通過企業的賬面價值，直接的反應企業的贏利或虧損情況，它可以將各種報表加以有序的整合，這樣不僅節省人力物力，同時還可以有效的提高工作效益，能通過簡易清晰的賬面價值報表，反映出房地產業的發展情況，所以說，新的會計準則的實施將會很大程度上影響投資性房地產業的發展，對其長遠的發展產生深遠的影響。
綜上所述，我們可以看到，新的會計準則對投資性房地產的會計核算產生了很大的影響，同時對投資性房地產的未來發展趨勢也將會產生很深遠的影響意義，為了能更好地運用新的會計準則，我們必須努力發展市場經濟，不斷完善市場經濟體系。
參考文獻：
[1]向巧玲.淺談新會計準則之投資性房地產[J].當代經濟，2008，(21).
[2]財政部.企業會計準則應用指南[M].北京:中國財政經濟出版社，2006.
[3]王海.公允價值的演進邏輯與經濟后果研究[J].會計研究，2007，(8).
[4]黃開興.投資性房地產準則差異比較及對企業的影響[J].黑龍江對外經貿，2007，(4).
[5]趙延波.淺談投資性房地產[J].科技信息，2007，(9).
[6]李健.投資性房地產準則解讀[J].會計之友，2008，(22).
[7]財政部.企業會計準則[M].北京:經濟科學出版社，2006.
第4篇：房地產企業會計政策范文
關鍵詞：盈余管理；房地產；會計核算
房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。
1 房地產行業盈余管理研究的意義
房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。
歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。
2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段
2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間
房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。
房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認——風險和報酬的轉移——存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。
房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。
房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3
我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。
3 如何規范房地產行業盈余管理
3.1 明確收入確認的環節
收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則——收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。
第5篇：房地產企業會計政策范文
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；影響
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01
近年來，越來越多的企業把自有財產轉換為以出租為目的的投資性房地產的現象已經屢見不鮮，而對于投資性房地產的計量模式則越來越多的引入公允價值計量模式。本文就投資性房地產采用公允價值計量模式對企業產生的影響進行簡要分析。
一、公允價值計量對企業資產的影響
1.對資產結構的影響
對投資性房地產采用成本模式進行計量時，雖然企業的資產總量不會發生變化，但是會影響到企業資產結構情況。而采用公允價值計量模式對投資性房地產進行計量時，企業的總資產和資本結構都會發生一些變化。
新準則規定企業必須對投資性房地產進行獨立核算。因此，企業首先應確認投資性房地產是否符合投資性房地產準則規定的采用公允價值模式計量的兩個條件，即：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。(2)企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
在對投資性房地產進行核算時，那些原來計入存貨、固定資產和無形資產中核算和列報的投資性房地產，都會統一放到“投資性房地產”這一會計科目中核算，并且會單獨列報在資產負債表上，這樣就會對企業的資產結構產生影響，對于那些擁有很多投資性房地產的企業，經過調整，該企業的固定資產和無形資產在總資產中的比重會下降，投資性房地產在總資產中的比重會增加，從而對企業的資產結構產生影響。
2.對資產賬面價值的影響
新準則規定，“對于有確鑿證據表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產，在首次執行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調整留存收益”。投資性房地產用公允價值模式與成本模式計量的差別，不僅在于企業的資產結構會發生改變，而且公允價值上升也會使企業投資性房地產的賬面價值得到提升，這會使那些擁有大量投資性房地產的公司凈資產賬面價值得到大幅提升，而資產賬面價值的增加會相應的降低企業的資產負債率以及有形凈值債務率，會使企業的財務風險降低。
二、公允價值計量對企業所有者權益的影響
房地產企業通常采用成本模式對投資性房地產進行計量，只有在有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值模式進行后續計量。同一企業不得同時采用兩種計量模式對所有投資性房地產進行后續計量。新會計準則規定，企業的投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式時，視為會計政策的變更，應當根據《企業會計準則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。因此，在符合條件的情況下，企業在對投資性房地產的計量模式由成本模式轉為公允價值模式的首年，各相關房地產企業應該采取追溯調整法，調整年初的所有者權益。另外，企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，若轉換日的公允價值大于原來的賬面價值，應該將其差額計入資本公積，企業的所有者權益也將會得到較大幅度的提升，更好地反映出投資性房地產的市場價值，為會計信息的使用者提供客觀、真實的決策信息。
三、公允價值計量對企業稅負的影響
2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》中明確規定，在計算應納稅所得額時，企業按照稅法規定計算的固定資產折舊、無形資產攤銷費用，準予在稅前扣除。稅法允許投資性房地產的這部分折舊額在稅前扣除，這樣就減少了企業當期應交的所得稅。在用成本模式計量時，新會計準則的規定和稅法上的處理基本一致，若不一致，也只需調整其折舊或攤銷額。
但是在公允價值計量模式下，按照稅法規定計算的計稅基礎與采用公允價值模式計量的投資性房地產的賬面價值二者之間存在差異。會計準則要求期末要按照投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，公允價值和賬面價值的差額計入當期損益，不需要繼續計提折舊；而在目前稅法上，按照資產負債表債務法核算所得稅時，投資性房地產的賬面價值與計稅基礎不一致時會產生應納稅暫時性差異或者可抵扣暫時性差異，由此會相應的產生遞延所得稅負債或遞延所得稅資產，這部分資產或負債雖然不會影響當期的應交所得稅，但是會影響到利潤表中的所得稅費用，進而會對凈利潤產生一定影響。
四、公允價值計量對企業利潤的影響
投資性房地產采用成本模式計量時，需要對其按照固定資產或無形資產的有關規定，按期計提折舊或進行攤銷，甚至可能還要計提投資性房地產減值準備，這樣使得資產賬面價值減少；同時由于對投資性房地產計提折舊或攤銷以及計提資產減值準備以后，使得費用和損失增加，進而使當期利潤減少。
相比較而言，投資性房地產采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，企業應在資產負債表日對投資性房地產進行后續計量，以評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，今后每年對投資性房地產的資產價值將得到重估，如果以后投資性房地產得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，投資性房地產公允價值的變動會對當期的凈利潤產生正面影響。但是當投資性房地產價格出現貶值的情況時，很可能由于前期確認了大量的增值收益，而需要在后期確認更多的減值損失，從而使得企業在該年度因該項業務嚴重虧損，出現了先盈后虧的情況，加大了企業的經營風險和財務風險。
目前，我國房地產市場暫時處于一個下滑的階段，其公允價值不斷下降，雖然暫時不會低于其成本，但還是對公司的利潤產生了一定的影響，企業應該謹慎選擇投資性房地產的計量模式，全面衡量公允價值對企業的影響，以期投資性房地產行業繼續健康向上發展。
參考文獻：
[1]中國注冊會計師協會.會計[M].北京:中國財政經濟出版社,2011.
[2]王瑞,王麗文.公允價值模式對投資性房地產企業的影響[J].財會研究,2008.
第6篇：房地產企業會計政策范文
論文關鍵詞：投資性房地產；公允價值；盈余管理；會計政策
隨著我國市場經濟的不斷發展，越來越多的企業將房地產用于對外出租或持有并準備增值后轉讓。為了更好的規范這類業務的核算，財政部于2006年頒布的《企業會計準則》增加了投資性房地產準則，對投資性房地產的確認、計量和轉換作出了全面的規定，并將公允價值引入到后續計量之中。公允價值有利于增強會計信息的相關性，有利于信息使用者進行決策。但由于我國資本市場尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價格，并且公允價值的計量方法選擇余地大，估值技術和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。
1 投資性房地產盈余管理的空間分析
由于準則規定在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對已出租的建筑物和土地使用權進行計量，計提折舊或攤銷。因此，投資性房地產盈余管理的空間主要集中在公允價值后續計量模式中。
1.1 利用后續計量模式的可選擇性進行盈余管理
準則規定企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。并且采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。由于近年來房地產價格呈現總體上升的趨勢，企業所持有的房地產賬面價值往往低于市場價值。對于坐落于大中型城市中心城區的房地產，通常具有活躍的交易市場，因此，這些房地產滿足使用公允價值模式進行后續計量的條件。雖然準則規定成本模式轉換為公允價值模式應按會計政策變更處理，轉換無法立即產生收益，但企業在以后各期卻可能由于這種會計政策的選擇獲益。一方面轉換可以增加投資性房地產的賬面價值，同時增加企業的資產和所有者權益，降低了企業的資產負債率，降低了企業的財務風險，有利于企業進行融資，擴大生產經營規模，實施并購重組。轉換相當于因為資產的重估增值而調整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止的。另一方面轉換后的投資性房地產不計提折舊，減少了企業每期的費用，同時在房地產價格上漲的條件下，投資性房地產公允價值的增加能在當期確認為收益，這都有利于增加企業的利潤。并且，由于稅法不將資產重估增值的收益計入應納稅所得額，對于作為投資性房地產核算的建筑物或土地使用權也一律需要計提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產的轉換不會增加企業的稅收負擔，也不會使企業失去折舊的“稅盾”作用。
1.2 利用資產類別的轉換進行盈余管理
準則規定自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。企業可以與關聯方簽訂租賃合同，將閑置的房地產從原先的固定資產轉換為投資性房地產進行核算。同時，如果滿足準則中的相關規定，便可以使用公允價值模式進行后續計量。同時，企業可以將原已計提的固定資產減值準備在轉換時轉回，從而規避了《企業會計準則第8號——資產減值損失》中資產減值損失一經確認，不得轉回的規定。準則還規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。企業可以在適當的時間解除與關聯方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉換時產生的公允價值變動損益計入當期損益。這樣通過兩次轉換，企業在轉換期間內減少了固定資產的折舊費用，獲得了公允價值變動帶來的收益，同時增加了資產的賬面價值，從而達到粉飾報表的目的。
1.3 利用公允價值計量方法的不同進行盈余管理
根據準則的規定，資產負債表日企業應該從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這表明公允價值首先應該從公開市場報價中取得。當無法從公開市場上取得同類或類似房地產的市場價格時，可以使用估值技術取得公允價值。但由于我國市場經濟起步較晚，市場機制尚不完善，房地產市場尚不成熟，公開報價不易獲得，并且由于存在大量的投機行為，公開報價也未必是公允的價格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產評估機構或房地產評估機構的評估價格作為公允價值，其次是通過同類或類似房地產的市場價格獲取公允價值。現行準則中，沒有對公允價值的計量方法作出明確適當的規定，企業可以根據自己的需要選擇對經營業績有利或能夠達到特定目的的方法。估值模型本身具有復雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準則對于估值模型的選擇和關鍵參數的設定缺乏必要指導和規定。企業還可能選擇關聯方資產評估機構進行房地產評估，出具對自身有利的資產評估報告。這都給企業進行盈余管理提供了操作空間，使企業可以通過操縱公允價值滿足自身利益，降低會計信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關者的利益。 2 投資性房地產盈余管理的實例解析 1 世茂股份的盈余管理
上海世茂股份有限公司是一家主營商業地產開發運營的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時股東大會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，公司根據準則規定進行了追溯調整，導致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價值變動增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產1317萬元，增加留存收益987萬元。當年下半年，因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生公允價值變動損益為1.61億元，約占當年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為4.26億元，約占當年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在財務報表附注中披露進行會計政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經營模式導致該企業擁有大量的投資性房地產，且其商業地產主要坐落于北京、上海等地區，市場交易活躍，這給使用公允價值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內房地產價格普遍高企，發達地區漲幅尤為明顯。世茂股份在此時進行會計政策變更，公允價值的大幅變動直接導致了當年及此后一年的利潤大幅增加，相對于其他采用成本模式的房地產企業而言，業績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產公允價值變動帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔心這部分并無實際現金流入的利潤將增加企業利潤分配的負擔。這在一定程度上打消了企業使用公允價值模式的憂慮。 2 海南航空的盈余管理
海南航空股份有限公司是一家主營航空運輸的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，根據準則規定進行了追溯調整，導致2008年合并報表層面投資性房地產增加447萬元，減少營業成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產增加投資性房地產6.8億元，減少營業成本1902萬元，增加公允價值變動損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變為3.34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為3.48億元，約占當年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產價格漲幅明顯。2009年12月31日，國務院文件，海南國際旅游島正式獲批，此舉更是推動了房地產價格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價，其房地產的市場價值已經遠遠高出賬面價值。海南航空此次的變更在當期就產生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。
3 投資性房地產盈余管理的防范措施 1 重新規定后續計量模式的使用范圍
現行準則以能否持續可靠取得公允價值為依據進行投資性房地產后續計量模式的選擇，并且企業對所有投資性房地產只能采用同一種后續計量模式。對于用于出租的土地使用權或建筑物，企業獲得的是租金收入，與該項資產的市場價值并無太大的聯系。通常在合同簽訂時已載明租賃期間承租方支付的費用，且出租房并無租賃到期時將其轉讓的意圖。因此，對于這類資產使用成本模式即可。并且公允價值模式下投資性房地產不計提折舊或攤銷，企業只有營業收入，卻沒有營業成本，收入費用在邏輯上不配比，違背了基本的會計原則。而對于持有并準備增值后轉讓的士地使用權，由于企業持有的目的是待其增值后進行轉讓，需要及時了解資產的市場價值，掌握充分的信息，以選擇合適的時機對外出售，使企業的利益最大化，因此有必要采用公允價值模式計量。準則可以規定企業應根據投資性房地產的業務類型選擇后續計量模式，且企業可以區別不同的投資性房地產同時使用成本模式和公允價值模式。 2 增加不同類別資產二次轉換的限制條件
為了防止企業利用持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類操縱利潤和資產的賬面價值，進行盈余管理，《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》中對于持有至到期投資和可供出售金融資產的重分類作出了明確的規定。由于公允價值這一計量屬性首先在金融工具領域得到廣泛使用，其準則制定相對較為完善。因此，投資性房地產準則可以借鑒金融工具準則，規定企業將固定資產或無形資產轉換為投資性房地產且以公允價值模式進行后續計量的，因持有目的改變，轉換為固定資產或無形資產的，在本會計年度及以后兩個完整的會計年度內不得再次轉換為以公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，同時對因不可抗力或其他特殊狀況導致可以轉換的例外條件作出規定。這樣即截斷了企業利用資產類別的轉換進行盈余管理的道路，又可以保護企業必要而合法的利益。 3 加強投資性房地產的信息披露
第7篇：房地產企業會計政策范文
【關鍵詞】投資性房地產；成本法；公允價值計量
一、投資性房地產計量理論分析
（一）我國房地產企業投資性房地產計量現狀
1.房地產上市企業投資性房地產成本法計量現狀
通過對房地產上市公司財務報表進行比較分析，對比采用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算和采用公允價值模式計量投資性房地產的方式。通過選取幾家大型房地產上市企業，如萬科、金地、碧桂園、中原地產，近年來采用投資性房地產成本法計量模式。萬科和金地在全國各大城市均開發了類似樓盤，在財務狀況及企業發展規劃戰略上具有一定的相似性，因此我們對其財務報表披露中的投資性房地產進行對比分析。
以萬科公司為例，2011年資產負債表中年初投資性房地產為129，176，195.26，年末投資性房地產為1，126，105，451.00，從年初至年末呈10倍增長趨勢。對比金地公司，其財務報表披露中，其投資性房地產由期初1，344，969，330.10變為期末1，283，150，487.11，有微幅下降。
在華遠有限公司財務報表披露中，投資性房地產從年初至年末有微幅下降。根據披露的信息和數據，結合企業會計準則對投資性房地產計量的相關規定可以得知，當采用成本法進行計量時，變動會由增加房地產投資或折舊攤銷變動等因素引起，其中的變動量存在抵消變動可能性，無法為投資者提供可靠有效的投資性房地產真實情況，但當采用公允價值進行計量核算時，我們可以通過評估市場公允價值以對現存投資性房地產價值進行可靠估計。
房地產上市公司期初投資性房地產規模相當，但是期初至期末卻呈現不同的變化。兩家公司對于投資性房地產均采用成本法核算，成本法即以購買時價格為核算基準，而房地產公司對于土地的購買多采用拍賣購買方式，同時近年來由于房地產市場調控嚴格，土地每年的價格受到多種因素影響，所以采用成本法不利于投資者對企業財務報表進行橫向比較分析，成本法以歷史成本為計量依據，不能真實有效的反映現實經濟發展狀況。
如果投資者對以上房地產企業進行投資分析時，當采用成本法計量時，由于影響增減變化存在多種可能，折舊等認為因素會對年末投資性房地產賬面價值合計產生影響，因此僅僅依靠增減變化趨勢不能有效說明企業的未來發展，如果企業使用公允價值進行核算時，通過分析比較土地公允價值的差異時，可以了解不同區域投資性房地產真實價值及企業未來開發能力，為財務報表使用者投資決策提供參考性意見。
因此在國際會計準則提倡公允價值計量的背景下，我們需要重新探究公允價值計量方式的必要性，對于公允價值存在的問題進行分析，趨利避害。
2.投資性房地產計量模式的選擇
以北辰實業公司為例，在港交所進行上市，其在國內財務報表中投資性房地產采用成本法進行核算，在境外披露的財務報表中投資性房地產采用公允價值進行核算。
通過對投資性房地產、凈利潤、股東權益三類財務指標進行對比分析，采用公允價值法進行核算后三類指標均呈上漲趨勢，則同樣規模的企業，當采用公允價值核算后其凈利潤上漲，盈利能力更為客觀，股東權益上升，投資者對企業的前景預估更為良好。公允價值核算標準自更新以來，通過查閱上市公司董事會會議及相關信息披露，發現他們對成本法向公允價值計量方法的轉換持謹慎態度。
基于我國投資性房地產公允價值計量模式的應用現狀，首先，這不利于投資者依靠會
計信息相關性進行決策。在公允價值計量模式下，以市場交易為基準，大部分物業會增值，在成本計量模式下，此類房地產數倍、數十倍的增值空間不但沒有顯現出來，其賬面凈值反而隨折舊和攤銷不斷減少。也就是說，投資者拿到的財務報表不能反映企業資產的真實價值。其次，不利于滿足國際投資者的需要。國外大多數企業對投資性房地產采用公允價值計量模式，當投資者對境外報表與境內報表進行比較分析時，兩種計量模式不利于對不同企業進行對比分析，也不利于對統一企業的兩類財務報表進行比較分析。
（二）我國房地產企業投資性房地產公允價值計量經濟后果分析
1.稅收影響
出于對稅收成本的考慮。目前，我國國家財政部、稅務總局明確規定在計稅時，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益”不予以考慮，在實際處置或結算時，處置去的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。雖然無論企業采用何種模式后的納稅所得額一樣，但是如果企業采用成本法進行核算，形成的期間費用和這就可以在當期得到抵扣，如果采用公允價值模式，考慮到會計和稅法的處理差異，企業不能根據利潤直接計算，而只能通過納稅調整計算應納稅所得額，勢必將增加企業的核算成本。
所以，企業為利用折舊的“稅盾效應”以達到避稅目的，在很大程度上仍會采用成本模式。
2.企業發展的影響
采用成本法進行計量時，采用歷史成本計價而不確認其市值變動損益，產生的期間費用等對上市公司而言具有抵稅的作用，有利于企業的資本保全。新會計準則采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，企業在資產負債表中按房地產的公允價值調整投資性房地產的賬面價值，這樣的調整雖然會增加利潤，但是由公允價值而增加的利潤部分并沒有產生真實的現金流量，且我國資本市場發展尚不完善，近年來隨著“國五條”、“國十條”的出臺，各地政府對房地產的價格持謹慎態度，公允價值的計量隨時面臨風險和波動性。由于對凈利潤產生影響后，其間接影響每股收益和每股凈值，推高了企業的股東權益。
如果管理者想要通過權責發生制來減少報告期收益的不確定性，則會傾向于選擇成本模式計量投資性房地產，因為成本模式可以用于平滑收益和減少價格波動。對于我國來說，這種平滑利潤的動機依然存在。
3.利潤分配影響
利潤分配政策通常會影響上市公司的股價，因此，依靠投資性房地產公允價值變動損益增加的利潤是否可以參與分配，成為上市公司會計政策選擇時所關注的問題。事實上，計入當期損益的公允價值變動，本質上屬于未實現利得或損失，在資產或負債沒有處置前，這部分收益只是在賬面上確認，沒有相對應的現金流量。因此，短期內實質上并未改善公司財務狀況，即公司分配利潤的能力實質上并未得到提高。但是，投資者根據利潤表進行分析時，會得出企業盈利狀況良好的結論，如果進行股利分配，則會影響企業的實際現金流和運營能力，如果不進行股利分配，則企業所有者和投資人會認為企業存在故意留存收益的動機，企業的形象會受到一定影響，投資者的投資積極性也會受挫。
4.企業運營影響
首先，如何對公允價值進行確認？新會計準則確定了公允價值的方法，列示了4種可供選擇的方案，即活躍市場存在著相同或相近地理位置、不同地理位置或不活躍市場存在類似的其他房地產最新交易價格的，均可參照類似房地產的現行市場價格，亦可以采用估計未來現金流量的現值法進行確定。但是，大多數上市公司的樓盤分布各地各區，如何對其價值進行有效合理的評估，如何讓投資者相信其價值評估的合理性都是現存的問題。
二、我國現階段投資性房地產計量方式的展望與思考
公允價值計量雖然存在問題，但是在國際會計準則趨同的背景下和市場經濟不斷建立健全的背景下，對企業資產按照公平交易下的價格進行核算是必然趨勢。它不僅能有效反應市場經濟的運行，同時能為投資者提供更加符合實際的財務信息，也更加符合財務報告目標的相關性和有效性。鑒于公允價值計量的方式在我國仍處于初步發展階段，我國投資性房地產的計量方式需要得到改進。
（一）提高準則的有效性和可操作性
目前會計準則中僅對公允價值的操作提供指導性框架和意見，并未對其操作進行具體明確。公允價值的計量本身就存在較大的浮動性和不確定性，因此有必要進行詳細的規范，在操作指南或準則講解中可以進一步明確：一是通過哪些途徑取得投資性房地產的公
允價值。可以鼓勵企業聘請專業的房地產評估機構確定，但對于有能力確定其公允價值的企業，也可允許這些企業自己確定，但必須設定相應的計量辦法，并對外公布可比項目價值清單。二是對公允價值定義進行更具體的界定。可以在借鑒國際研究成果的同時結合我國實際情況，對投資性房地產的公允價值做更具體的說明。一方面可以使相關人員更加深入地理解這一重要概念；另一方面也可以通過這一重要概念，促使資產評估行業與會計行業進行更好的合作。三是可以效仿IAS40的做法，將公允資性房地產公允價值計量模式的應用困境與對策進行梳理。
（二）鼓勵企業轉換核算方式，給與一定的稅收支持
目前大部分企業仍采用成本法核算的主要原因是稅收因素和核算成本因素，公允價值的計量與市場經濟的有效發展具有高度匹配性，因此，為了促進我國市場經濟的發展，使市場經濟的運作更加有效和完善，應針對成本法和公允價值核算法中稅收的差異進行政策上的鼓勵支持。例如，按照一定比率給予稅收返還，對轉換企業實行一定年限的稅收減免政策等。程序方式的轉換勢必會帶來經濟成本，應對企業造成的經濟成本給予一定彌補，出臺統一的培訓標準和轉換標準，減輕在核算方式轉換中的問題和不確定性。為企業的核算方式轉換提供明確的指引方針。
（三）加快市場經濟發展，完善市場環境
公允價值本質上是與公平交易相聯系的，有公平交易才會有公允價值。所以，要想保證公允價值的有效實施，必須努力構建一個完整、統一、開放、充分競爭的市場，為公允價值的運用創造良好的大環境。我國應加快建立與市場經濟發展程度相適應的全國市場價格信息數據網絡，大力推進信息資源公開化，形成良好的市場價格信息體系。這樣，將極大地方便企業財務人員及專業估價人員在資產定價時選取適當的參數數據。
（四）改進披露模式，增加披露的透明度
評估價格確定公允價值的上市公司應對外公布所采用的評估報告，而對于自行確定公允價值的上市公司則必須披露可比項目價值的具體情況。例如，不存在活躍市場、但類似可比資產存在活躍市場的投資性房地產，應當首先披露資產存續期間存在活躍交易的類似資產的交易價格，并披露將可比資產的交易價格調整為該資產公允價值的依據，讓報表閱讀者根據會計報表判斷上市公司采用的計量方法是否合理。
參考文獻：
[1]謝詩芬，戴子禮，廖雅琴.FASB和IASB有關《公允價值計量》會計準則研究的最新動態述評[J].當代財經，2010，（5）
[2]財政部.企業會計準則第3號——投資性房地產[S].2006
[3]財政部.《企業會計準則第3號——投資性房地產》應用指南[S].2006
[4]中國注冊會計師協會.稅法[M].北京：中國財政經濟出版社，2006
[5]謝詩芬.公允價值：國際會計前沿問題研究[M].長沙：湖南人民出版社，2004
[6]陸建橋.關于會計計量的幾個問題[J].會計研究，2005，（5）
第8篇：房地產企業會計政策范文
將其持有的應收賬款出售給銀行或其他機構，出售以后由銀行等金融機構負責向企業的債務人收款，這類業務稱為應收賬款的保理業務。此類業務的會計處理，應當視其保理業務合同是否附追索權分別對待。
如果保理業務合同中約定，應收賬款的出售不附有追索權，即在所售應收賬款到期無法收回時，銀行等金融機構不能夠向出售應收賬款的企業進行追償，所售應收賬款的風險完全由銀行等金融機構承擔。在這種情況下，應視為應收賬款出讓完成，作如下會計分錄： 按實際收到的款項，借記“銀行存款”科目，按所售應收賬款已提的壞賬準備金額，借記“壞賬準備”科目，按所出售應收賬款的賬面余額，貸記“應收賬款”，按其差額借記或貸記“財務費用”科目。
如果保理業務合同中約定，應收賬款的出售附有追索權，即在所售應收賬款到期無法收回時，銀行等金融機構即將原受讓的應收賬款退回給企業。由此可見，企業所售應收賬款的主要風險并沒有轉移給銀行等金融機構，這種保理業務的實質就是以應收賬款作為抵借之條件，向銀行等金融機構獲取的一筆銀行貸款。在這種情況下，應作如下會計分錄：借記“銀行存款”科目，貸記“短期借款”科目。原記錄的有關應收賬款、壞賬準備等科目在款項尚未收到時不做變動，以全面反映企業應收賬款保理業務的真實情況。
二、未使用、不需用固定資產的折舊核算及其調整
2001年1月1日施行的《企業會計制度》規定，除了下列固定資產不計提折舊外，其他固定資產都應當計提折舊：（1）房屋、建筑物以外的未使用、不需用固定資產；（2）以經營租賃方式租入的固定資產；（3）已經提足折舊繼續使用的固定資產； （4）按規定單獨估價作為固定資產入賬的土地。2002年1月1日施行的《企業會計準則—固定資產》對固定資產不計提折舊的范圍縮小到兩種情況：一是已提足折舊仍繼續使用的固定資產；二是按規定單獨估價作為固定資產入賬的土地。很明顯，《企業會計準則—固定資產》擴大了固定資產計提折舊的范圍，將以前不計提折舊的“房屋 、建筑物以外的未使用、不需用固定資產”也納入計提折舊的范圍。《企業會計準則—固定資產》對《企業會計制度》規定的這一調整，有利于促使企業充分利用固定資產，減少和避免閑置的固定資產，夯實企業資產，提高經濟效益。
需要注意的是，企業因執行《企業會計準則—固定資產》規定，而對房屋、建筑物以外的其他未使用、不需用固定資產由原來不計提折舊改為計提折舊，此項會計政策變更應當采用追溯調整法，調整期初留存收益和其他相關項目。如果此項會計政策變更的數較小，或者會計政策變更的影響數不能合理確定的，按照重要性原則和簡化核算的要求，也可以采用未來適用法。由于《企業會計準則—固定資產》是從2002年1月1日起施行，因此，企業在編制2002年度會計報表時尤應注意此項規定的落實到位，并在會計報表附注會計政策和會計估計變更說明中予以如實披露。
三、集團內部轉讓股權投資形成投資損益的合并報表處理
集團內部所屬控股子公司之間相互轉讓長期股權投資所產生的投資損益，在編制合并會計報表時，是否需要對此項投資損益進行抵消，現行《合并會計報表暫行規定》中并不明確。例如，某集團所屬甲乙兩家控股子公司，甲公司將其持有控股的子公司A公司（對集團而言是孫公司）轉讓給乙公司持有。原投資成本30萬元，轉讓價為40萬元，由此在甲公司中產生投資收益10萬元，并在甲公司個別會計報表中反映投資收益10萬元。集團在編制合并會計報表時，是否需要對這10萬元投資收益進行抵消？我們認為，集團內部所屬控股子公司之間相互轉讓長期股權投資，由此產生的投資損益，在編制合并會計報表時，應當予以抵消。因為這一交易事項，與集團內部之間轉讓存貨、銷售固定資產等交易所形成的損益，在性質上并無二致，就整個集團而言，這一交易事項也沒有增加或減少整個集團的損益，所以在編制合并會計報表時對此需要抵消，以真實地反映集團整體的財務狀況和經營成果。
在編制合并抵消會計分錄時，如果是投資收益，其會計分錄是：借記“投資收益”項目，貸記“合并價差（長期股權投資—股權投資差額）”或“長期股權投資—投資成本”項目。到底是貸記“合并價差（長期股權投資—股權投資差額）”還是貸記“長期股權投資—投資成本”項目，要看先期產生投資收益的具體原因而定。如果是投資損失，則編制相反的會計分錄。
四、處置分公司、子公司基準日的確定
企業處置分公司、子公司如何選擇確定基準日，會直接影響企業處置當期經營業績的反映。因為根據現行會計制度和會計準則的規定精神，處置基準日前的分公司、子公司經營業績要計入原處置的母（總）公司損益反映，處置基準日后分公司、子公司的經營業績就不能并入原處置母（總）公司的損益，而是計入受讓企業的經營業績。處置基準日如果選擇分公司、子公司處置協議簽訂日，因其主要風險和報酬并未實質轉移，這有提前確認之嫌；如果選擇分公司、子公司營業執照或稅務登記變更日，這又顯然滯后，因為在營業執照或稅務登記變更日，子公司的主要風險和報酬早已經轉移給對方了。
參照財政部有關股權購買日的確定標準，我們認為，企業處置分公司、子公司的基準日應當以被處置分公司、子公司對凈資產和經營的控制權實際上轉讓給購買企業的日期為準。具體而言應當符合以下四項條件：（1）處置協議已經獲得處置企業股東大會或股東會通過，并已獲相關政府部門的批準；（2）處置雙方已經辦理必要的財產轉移手續；（3）受讓方已經支付購買款的大部分；（4）受讓企業實際上已經控制被處置分公司、子公司的財務和經營政策，并從其活動中獲得利益或承擔風險。作這樣的界定，便于會計實務的操作，也可以同股權購買日的標準相銜接，避免對處置分公司、子公司在處置前后某段時間經營業績在集團公司報表中的重復反映或漏計。
五、職工住房補貼的會計處理
有關企業住房制度改革的財務會計問題，財政部曾經印發過三個文件予以規范，即財政部《關于企業住房制度改革中有關財務問題的通知》（財企［2000］295號）、《關于住房制度改革中有關財務處理問題的補充通知》（財企［2000］878號）、《企業住房制度改革中有關會計處理問題的規定》（財會［2001］5號）。這些文件規定，取消住房周轉金管理制度后，企業現有住房周轉金余額做調整期初未分配利潤處理。由此造成期初未分配利潤的負數，年終經過注冊會計師和會計師事務所鑒證后，報經主管財政機關批準，依次以下述資金彌補：公益金、盈余公積金、資本公積金以及以后年度實現的凈利潤；由此造成期初未分配利潤的正數，按正常的利潤分配制度執行。
現在的問題是，有的企業（主要是經濟效益較好的企業）近一兩年來又參照了一些省市行政事業單位的做法，對職工發放住房補貼。住房補貼分為三種：一是住房公積金補貼，即對1999年1月1日及其以后參加工作的無房職工，由單位按月發放住房公積金補貼；二是一次性住房補貼，即對已享受實物分房面積低于規定標準的職工和1998年12月31日及其以前參加工作的無房職工，由單位發放一次性住房補貼；三是工齡住房補貼，即對1994年12月31日及其以前參加工作的無房和住房面積低于規定標準的職工由單位再給予一次性工齡住房補貼。對于住房公積金補貼和工齡住房補貼，一般按照職工工資的列支方法計入當期成本費用。對于一次性住房補貼，由于是一次性補發，而且金額較大，如何進行處理，現行企業財務會計規定也不明確。國家稅務部門曾經就此問題的稅前扣除事宜作過規定，即對住房公積金補貼和工齡補貼，可以在稅前扣除；對于一次性住房補貼，經稅務部門審核后可在不少于三年的期限內均勻扣除。我們認為，企業可以參照國家稅務部門的規定，對一次性住房補貼一般可以分三年計入成本費用。如果企業對發放一次性住房補貼有一些限制性措施的，比如職工領了一次性住房補貼至少要在本企業繼續工作多少年，否則按不足年限比例扣回一次性住房補貼的，也可以按照約定尚需供職年限分別轉入相應年度的成本費用。
六、外商投資企業職工福利費的核算
根據財政部的有關文件規定，從2002年1月1日起，外商投資企業執行《企業會計制度》。《企業會計制度》并沒有規定從稅后利潤中計提職工獎勵及福利基金，但由于外商投資企業的有關規定，外商投資企業要從稅后利潤中計提一定比例的職工獎勵及福利基金，這就造成了外商投資企業與一般的內資企業計提職工福利費的差異。為此，財政部財會［2001］62號文規定，在外商投資企業中，“應付福利費”科目除核算從“應付工資”科目轉入的各項外，只核算外商投資企業按規定從稅后利潤中提取的職工獎勵及福利基金及其使用。其余福利費應于發生的當期直接計入當期損益。財政部財會［2002］ 號文又規定，外商投資企業執行《企業會計制度》，也不再按職工工資總額的14%計提福利費，除醫療保險、住房公積金、退休保險基金等三項福利基金外，企業當期發生的其他福利費，先沖減“應付福利費”科目余額，“應付福利費”余額不足沖減的，直接計入當期管理費用。
需要注意的是，對這個的稅務規范與規范尚有區別。國家稅務總局國稅函［1999］709號文規定，外商投資除為雇員提存醫療保險、住房公積金、退休保險基金等三項福利基金和按照現行財務會計制度規定計提職工經費和工會經費外，不得在稅前預提其他職工福利類費用。這一精神與財政部的會計規范并無二致。但國家稅務總局在此函中又指出，企業實際發生的不屬于上述五項預提基金或經費（即醫療保險、住房公積金、退休保險基金、職工教育經費和工會經費）開支范圍內的其他職工福利類支出，可按實際發生數在當年度稅前扣除，但在當年度稅前扣除的此類費用，不得超過企業全年職工稅前列支工資總額的14%，其超過部分也不得在以后年度扣除。很明顯，該等稅務規范的要義是，對其他職工福利費，企業不得預提，據實列支，比例控制，超過14%部分要作納稅調整。而會計規范的要義是，對其他職工福利費，只能據實列支，并且“應付福利費”科目有余額的要先沖減。
七、房地產企業帶裝修商品房的銷售收入實現標準
房地產開發企業自行開發商品房對外銷售收入的確定，根據《企業會計制度》的規定，應當按照銷售一般商品收入的原則執行，即符合以下四個條件時確認銷售收入實現：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已出售的商品實施控制；（3）與交易相關的利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。這些都是原則性的規定，在會計實務工作中確認商品房銷售收入實現的具體把握的條件還應包括商品房的驗收、綜合驗收、開具發票、交付鑰匙等。嚴格執行這些條件，對于防止企業提前或推遲商品房銷售收入實現、防止隨意調節經營業績具有重要意義。一般商品房的銷售按照上述規定的條件要求即可。
需要討論的問題是，有的房地產企業在銷售商品房時，為適應不同層次消費者和購買者的需求，對部分商品房采取帶裝修的銷售方式進行銷售，在這種情況下如何確認銷售收入實現？對此，我們認為，帶裝修商品房銷售的合同，如果只有一個，裝修只是商品房銷售的一部分，那么就應該待商品房裝修竣工、驗收合格、交付客戶才能確認銷售收入實現，銷售收入包括商品房銷售收入和裝修銷售收入；如果商品房銷售合同與裝修合同一分為二，各自獨立，那么就應當將它們視作兩筆交易，即商品房銷售和裝修業務，分別確認銷售收入的實現。
八、房地產企業商品房售后租回的會計處理
前已述及，房地產開發企業自行開發商品房對外銷售收入的確定，應當按照銷售商品收入的確認原則執行。需要強調的是，對房地產開發企業自行開發商品房的銷售，不可以采取完工百分比法確認收入。只有符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，才可以按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。這一點，財政部和證監會先后都有過明確的規定。
在房地產開發企業收入會計核算中，還有一個問題值得注意，即房地產售后租回交易的會計處理。房地產售后租回是一些房地產開發企業采取的促銷手段之一。根據《企業會計準則—租賃》的有關規定，對售后租回交易，如果是屬于融資租賃的，則賣主（即承租人）應將售價與資產賬面價值的差額予以遞延，并按該項租賃資產的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調整；如果是屬于經營租賃的，則賣主（即承租人）應將售價與資產賬面價值的差額予以遞延，并在租賃期內按照租金支付比例進行分攤，作為租金費用的調整。也就是說，在售后租回交易的情況下，原出售房地產的售價與資產賬面價值的差額，不能一次性確認為銷售當期的收益，而應當在回租期內遞延分期轉銷為折舊費用或租賃費用。
九、查補以前年度所得稅的會計處理
企業接受財政、稅務、審計等部門的檢查，由此發生的查補以前年度企業所得稅的，在實務工作中，有的記入查補當年的“所得稅”科目，計入查補當期的費用，有的記入“以前年度損益調整”科目，調整會計報表“年初未分配利潤”項目。這兩種處理的結果是不同的，對企業查補當年的經營業績的也是不同的，尤其是當補繳以前年度所得稅的金額較大的時候。不過這兩者的會計處理各有依據，前者依據的是國際會計準則，后者依據的是國家現行的會計準則和會計制度。《國際會計準則12號—所得稅》規定，在本期確認的、對以前期間的當期所得稅的調整，計入本期所得稅費用。我國《企業會計制度》第138條和《企業會計準則—會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》指南中規定，調整以前年度所得稅的，應調整“以前年度損益調整”科目和年初未分配利潤項目。我們認為，注冊會計師在年度審計時應結合實際情況、按照一貫性原則、考慮補交所得稅金額的大小等，靈活掌握處理。如果企業補繳所得稅金額較小時，計入當期“所得稅”科目；如果補繳金額較大時計入“以前年度損益調整”科目，并提請企業在會計報表附注中予以披露，此外還要根據重要性原則考慮是否在審計報告中予以反映。當然，如果在財政、稅務、審計部門的查處決定中明確了查補所得稅會計處理的，則應從其處理。
十、外商投資股份有限公司利潤分配中的特殊問題
第9篇：房地產企業會計政策范文
關鍵詞：新會計準則；投資性房地產；公允價值
2006年2月15日，財政部頒布了新的《企業會計準則》，并已于2007年1月1日在上市企業率先執行。新準則基本實現了與國際會計準則的實質性趨同。其中，投資性房地產后續計量引入公允價值計量模式格外引人注目，它使會計信息能更準確地反映企業投資性房地產的真實價值。由于大部分地產企業在取得投資性房地產時成本都非常低，從而出現了不同程度的價值被低估現象。在目前房地產價值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價值模式計量，可以給地產企業投資性房地產一個價值挖掘的機會，提高企業的價值。另外研究也表明中國證券市場上的投資者通常只關注企業凈利潤的變化情況，對企業現金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤最大化就成為評價企業價值的重要標準。當前房地產市場不斷攀升，對投資性房地產采用公允價值計量，可以使地產企業的凈利潤得到大幅提高，為企業的再融資產生積極影響。因而此前普遍預計新準則實施后很多企業會傾向于采用公允價值模式后續計量投資性房地產。2006年以來地產股價格連續翻番，也與此預期有著密切的關系。然而新準則執行已半年有余，隨著2007年中報的陸續公布，除綠景地產等個別地產企業外，絕大多數企業仍采用成本計量模式。到底是什么原因導致企業不愿意采用公允價值模式？筆者試圖從六個方面對產生這一現象的原因進行分析。
1評價公允價值的市場體系尚未形成
根據新會計準則的相關規定，對投資性房地產采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的。《企業會計準則第3號——投資性房地產》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”準則同時規定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。根據準則應用指南的規定，同類或類似的房地產，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
公允價值模式雖能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準則所規定的兩個條件。新準則要求企業從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計，也就是說不允許企業采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。但是考慮到不同的房地產有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對每一處房地產的公允價值進行合理的估計，其實并不容易。如何保證公允價值確認的方法是否恰當、所確認的公允價值是否合理，仍就是一個難點問題。在現階段綜合環境下，公允價值計量模式如果要嚴格執行起來還是相當困難的。
2稅收成本的對企業價值的影響
在原來的成本模式下，投資性物業每期要提取折舊或攤銷，使當期的賬面利潤減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價值模式計量，根據新準則的規定，便不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而應當以資產負債表示投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。不計提折舊或攤銷固然可以減少企業當期費用，起到提高賬面利潤的效果，但是原來折舊或攤銷的抵稅效應的消失而引起的稅負擔的加重，也成了不少地產企業的一大顧慮。由DFC模型分析可以發現，若僅考慮折舊抵稅效應的推遲，將使新建投資性物業的DCF估值降低至少8％，基于50％的負債率假設，股東權益將減少16％，這說明企業實際真實價值可能會受到損害。
另外，財政部和國家稅務總局去年7月推出的《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》規定：“企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但是從長期來看，僅僅是將這部分實際并沒有現金流入支撐的賬面收益應承擔的稅負滯后了，在處置期間仍舊會使企業的現金流支出增加，減少企業的價值。
3公允價值模式會影響凈資產收益率等考評指標
近幾年來，國家出臺了上調放貸利率、“國六條”等一系列政策措施，對房地產市場進行了多次較大規模的宏觀調控，使得不少地產企業的資金流普遍緊張，因此部分地產企業紛紛求助于通過資本市場定向增發新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監會在《關于上市企業增發新股有關條件的通知》中對上市企業增發新股條件作出了規定：即要求上市企業必須在最近的三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于10%，且最近一個會計年度加權平均凈資產收益率不低于10%。采用公允價值計量投資性房地產,雖然能夠享受房地產升值帶來的收益,并在會計政策變更之時企業的凈資產出現較大幅度增長，然而凈資產增長的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當期甚至后期凈資產收益率的增長。所以大多數上市地產企業不得不在賬面凈資產的增加和凈資產收益率下降兩者之間進行權衡。特別對那些高負債、資金需求極其強烈的地產企業來說，這更是一個需要審慎考慮的問題。另外，凈資產收益率往往也是衡量管理層業績的一個重要指標，尤其是對那些實行股權激勵計劃的企業，凈資產收益率的變化直接影響到經理人員的績效考評，因而他們在是否采用公允價值模式計量這一問題上也會采取比較謹慎的態度。
4公允價值模式具有不可回轉性
《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：“企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。可見，企業一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。因為企業如果采用了公允價值模式，則說明該投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，同時也能從活躍的交易市場獲取同類或類似房地產的價格信息，倘若此時再轉回到原來的成本計量模式，顯然不會比采用公允價值模式能更好地反映企業資產的真實價值。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業不敢輕易改變投資性房地產的后續計量模式，而仍處于觀望態勢。
5公允價值模式使企業業績波動加大
投資性房地產計量模式的變化，可以使企業隱性價值顯性化，使報表更為國際化、合理化，但并沒有改變企業真實的內在價值。在目前房地產市場一片漲勢情況下，采用公允價值模式的確能增加企業的資產和利潤；但是，一旦房價下跌，無疑也會給公司帶來巨大的賬面損失，這就使企業的資產價值處于經常性大幅波動之中，增加了企業業績和股價的不穩定性，給資產和利潤管理帶來諸多不便。特別是對于周期性行業，一旦采用公允價值計量模式，這種業績的不確定性會尤為突出。
6投資性房地產在總資產中所占的比率不大
實際上，根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，投資性房地產是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”，包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，以及已出租的建筑物；而不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。對于這部分企業來說，即使對投資性房地產實行公允價值模式計量，對業績的影響也不會太大，但是卻會給財務工作帶來較大的影響，如增加財務人員的工作量，使企業花費在會計和審計上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業的企業才可能會有比較大的動機或必要性去采取公允價值計量模式。
采用公允價值能增加房地產企業會計信息的真實性，引導市場給一些原來信息披露不夠充分的企業創造一個價值挖掘的機會，使企業投資性房地產的賬面價值更加真實地反映資產的市場價格。但是，由于上面這些問題的存在，公允價值的實施不可能一蹴而就，而是一個逐步被市場接受的過程。可以預計，隨著市場體系的逐步完善以及地產企業投資性房地產的增多，特別是人民幣升值和我國經濟的持續穩定發展，市場會更多地關注各項投資性房地產的真實價值，公允價值必然會被越來越多的企業接受。
參考文獻
［1］財政部.企業會計準則［M］.北京：經濟科學出版社，2006.
