房屋銷售制度精選(九篇)
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第1篇：房屋銷售制度范文
房屋銷售價格漲幅增加
今年以來，國民經濟穩步增長，城鎮居民收入大幅增加，消費者的投資和收入預期較好。隨著住房制度改革繼續深化，房地產二級市場加速開放，房地產開發銷售商把房屋的建筑質量、高科技含量和高檔次社區建設同步抓，并開展了積極的促銷活動，房屋銷售勢頭良好，房地產市場穩步升溫，價格繼續上漲。3季度與去年同季相比，全國房屋銷售價格上漲4.0％，漲幅比2季度擴大了1.2個百分點。其中，東部地區的寧波、南昌、青島、杭州、上海等地，房屋銷售價格繼續保持大幅增長，漲幅分別達到19.2％、9.5％、8.7％、8.4％和7.9％。西部地區的蘭州、銀川、西寧等城市受西部地區開發建設快速發展的帶動，房屋銷售價格也分別上漲4.6％、4.8％和3.2％。
商品房銷售價格比去年同季上漲3.5％。商品房銷售價格的上漲，除了需求增加的因素外，房屋質量、物業管理水平、居住環境等的逐步完善抬高了其銷售價格，部分地區供需矛盾的加劇、賣方市場的出現，也在一定程度上拉動了銷售價格上漲。在商品房銷售中，住宅價格上漲3.7％。其中，經濟適用房和普通住宅銷售價格分別上漲1.5％和4.2％；豪華住宅價格上漲2.7％。非住宅用房銷售價格上漲2.5％，其中，商業用房和寫字樓銷售價格分別上漲2.8％和1.9％。
私有住房銷售和公房交易價格分別上漲8.2％和3.3％。受需求增加，特別是二級市場逐步開放的影響，私有住房中住宅的銷售價格上漲幅度較高，達到12.9％。
土地交易價格繼續保持較高漲幅
3季度，土地交易價格繼續保持大幅上漲，與去年同季相比上漲了6.3％。其原因，一是部分地區實施了新的土地基準地價；二是一些地區在土地交易中實行了拍賣和競標等交易方式；三是部分地區的土地供應量不足。與去年同季相比，3季度居民住宅用地交易價格上漲6.7％，商業旅游娛樂用地交易價格上漲2.0％，工業用地交易價格上漲僅0.3％，其他用地價格則上漲了9.2％。35個大中城市中，土地交易價格漲幅較高的城市依次是南昌、杭州、上海和南寧，分別達到45.3％、16.9％、10.0％和8.2％。
房屋租賃價格繼續上漲
第2篇：房屋銷售制度范文
[關鍵詞] 房屋銷售價格指數 CPI 消費
2007年，CPI同比漲幅維持在較高位運行，其上漲基本形成了一種趨勢。從表面上看，導致CPI上漲的核心是食品，但實際問題并不止于此。從居民的消費產品、結構及觀念來看，居民最大的消費是居住類消費。在我國房地產市場發展的十年中，房價傾斜式上漲，居民購房出現了爆發性增長，這導致了居住類消費在整個消費中的比重提高。然而，由于CPI統計的權數及分類問題的存在，我國居住類消費在CPI中所占的比重僅為13%，這與我國居民實際消費支出嚴重不符，無法真正反映居民消費的壓力變化。
我們收集了2006年1月～2007年12月的CPI及房屋銷售價格指數的同比月度數據（數據來源于中華人民共和國統計局網站），建立CPI與房屋銷售價格指數的一元線性回歸模型：
yt=b0+b1χt+μt，t=1,2,…,24
其中，yt表示CPI，χt表示房屋銷售價格指數,μt為隨機誤差項。由于2007年7、8月的房價上漲過快，我們用Eviews3.1對剩下的22個數據進行處理，得:
=17.52758+0.803536χt
s=(24.74471) (0.227604)
t=(0.708336) (3.530406)
R2=0.948037 DW=1.887260 F=164.2013
我們發現，回歸參數b1在顯著性水平5%的水平上是顯著的，模型擬合程度好，不存在異方差性和自相關性。由此可見，房屋銷售價格對CPI的影響是直接的，房價上漲過快，導致CPI 在很大程度上高位運行，這加劇了我國通貨膨脹的壓力，對居民生活水平的提高也提出了嚴峻考驗。
近幾年，房價一直是國家宏觀調控的重點。在中國市場經濟下，房屋商品化應遵循價值規律，但由于土地資源有限、需求膨脹、物價上漲等因素的影響，各地市房價劍拔弩張，房屋銷售價格嚴重偏離其真實價值，使得房價的泡沫越吹越大。可見，在房改這幾年中，房價高漲，拉升了居民的生活成本，提高了居民對購房的預期，而房地產投資規模過大，商品房結構不合理，房屋質量不過關等，引發了公眾不滿，影響了和諧社會的發展。對今后房地產市場的發展，我們提幾條建議如下：
1.房地產市場應可持續發展。合理利用土地資源，不隨意開發、亂蓋，滿足當代人及其子孫的住房需求，保持房地產與國民經濟其他行業的協調發展，維持良好的生態環境。
2.加強房地產市場的價格管理，對其實行物價監督，使房價理性回歸，禁止炒房行為，增強政策透明度。
3.合理改善住房結構，保證住房質量。在政府的宏觀調控下，保證普通商品房中低價位、中小戶型住房的有效供應，逐漸開發經濟使用房，增加房屋的流動性，協調居民對住房的供需關系。
4.加強二手房市場的管理，建立規范的合同交易體制和稅收制度,分清責權利關系，切實保障居民購房的基本權益。
5.對房價過高的城市實行適當的廉租房政策，建立健全的居民住房保障體系。
另外,要檢討我國CPI體系，創立真正反正居民消費價格變化的CPI,使其真實反映居民的購買力及消費狀況。
房地產市場的健康發展，對經濟和社會的發展作用不斷增大，雖然房價變化是市場優化資源配置的基本形式，是調整住房供求關系的有效杠桿，但加強房地產市場管理，體現住房機制以人為本,有利于促進經濟市場整體運行的和諧發展，有利于促進CPI的平穩運行，減緩通貨膨脹的壓力，切實保障居民的合法住房權益，使居民在現有收入的基礎上有家可居、安居樂業，對于鞏固和發展宏觀調控成果，保持國民經濟的平穩較快地發展，都具有重要意義。
參考文獻:
[1]曲世軍 張友祥:我國房價上漲的原因及對策分析．經濟縱橫,2007,09:33～35
[2]鐘 晨:對當前我國CPI持續上漲的成因探討與政策建議．農村經濟,2007,10:61～66
第3篇：房屋銷售制度范文
【關鍵詞】房產管理；房屋測量；作用；應用；注意問題
當前房產權屬管理的作用越來越顯得重要，而房屋測量作為權屬管理的基礎，是房產管理中不可缺少的一個環節，它關系到國家房產權屬單位、開發商和房屋當事人的切身利益。以下就房屋測量在房產管理中的作用進行分析。
一、房屋測量的概述
房屋測量是指運用測繪儀器、測繪技術和測繪手段，來測定房地產的位置、界址、占地范和面積數量等。由此而引起的產權糾紛也日益增多，要很好地解決這個問題，相關部門就必須對房屋測量工作進行改良，處理糾紛的依據是測定和調查其用地的位置與權屬，質量與數量及其利用情況以及測繪的結果。作為測量工作一個分支的房屋測量工作，與工程測量和普通房屋測量在作業方法和工作程序上有很大區別，但也有許多共同之處。房屋測量要按照國家相關部門制定的有關房屋及其用地的有關信息和資料和房屋測量技術標準，采用測繪的專業技術方法和手段，為國民經濟建設、城鎮規劃、國防建設、城鎮建設房地產開發、城鎮公交事業、房地產交易、房屋拆遷、住房制度改革、征收稅費、等提供精確可靠的資料與數據。房屋測量包括房地產調查、房地產平面控制測量、房地產圖繪制、房產要素測量、房地產變更測量、房屋測量成果資料、房地產面積測算的檢查與驗收。
二、房屋測量在房產管理中的重要性
房地產管理的核心內容之一是進行房屋所有權的管理，因此要實現房地產管理的法律化、制度化和程序化，就必須充分依靠房屋測量，通過房屋測量才能進行有效的房屋基本情況的審計和評估，房屋測量的質量和結果直接影響到房屋所有權的登記，因此房屋測量部門要科學決策，嚴格執行國家的各項技術標準和規范，這樣才能為房產管理提供參考資料，減輕房產管理的工作量。房屋測量還對房地產管理中的市場管理意義重大，隨著我國住房制度改革不斷深化，新建住房的利用率不斷提高，安居房和房地產開放市場力度也不斷加大，隨著大量的房屋進入市場，房屋的買賣和交易行為也越來越頻繁，作為房屋管理部門在進行管理時需要提供一定的法律依據，而房屋測量則客觀上提供了這一需要，在商品房建筑面積確定和房產注冊、登記等方面，通過房屋測量部門鑒定的房屋可以規范的進入市場，這也有利于保證消費者的合法權益，促進房地產銷售和房屋消費市場的活躍，使房屋消費者放心，使房產管理進入一個良性的科學的運作軌道。
三、房屋測量在房產管理中的作用
房屋測量是房產管理業務與常規的測量技術相互結合的專業測量。而房屋測量所獲得與永久性標志相互聯系的房屋面積、房屋產權屬界址、房屋產別等等都具有法律效力，從而載入房屋權屬證書，所以房產測量所得到的基礎圖是發放財政稅收與房屋權屬證書的重要依據，它的主要作用可以歸納為如下幾個方面：
1、法律方面的作用。房產圖所表示的每一戶所具有的房屋的權屬范圍，是經過各戶申請登記，并且經過逐幢房屋清理產權，經主管部門逐戶進行審核確認的。房產圖作為核發房屋所有權證書的附圖，是具有法律效力的圖紙。它是加強核定產權、房產管理、保障房屋所有者的合法權益與頒發權屬證書的有利條件，也是加強社會主義法律管理的重要依據。
2、經濟管理的作用。房屋測量提供了大量的準確的圖紙資料，為正確掌握土地與城鎮房屋的利用現狀和變化、清理公私各占有的房產面積與數量，建立產業管理與產權產籍的圖形檔案，統計各類房屋的比重與數量等提供了相關比較可靠的數據，也為開展房產經濟理論的研究提供了重要的數據。房屋測量還為城鎮稅收與財政等部門研究確定土地分類的等級、制定稅費的標準提供了基礎的依據，確保了各項稅費的及時征收。
3、管理方面的作用。為了使城市的房產管理和住宅建設都能穩步的納入社會主義現代化建設的軌道，規劃建設部門與城鎮房產管理部門都需要全面掌握與了解房產的位置、權屬、現狀與數量等基本的情況。只有這樣，才能夠進行合理的規劃建設與妥善的管理，更好的調配使用土地與房屋，有計劃的安排舊城區住宅的修建與改造，以及新發展區的規劃與建設。另外，房產測量的成果，也是開展城鎮房地產管理理論研究的重要基礎資料。
四、房屋測量在房產管理中的應用及需注意的問題
1、房屋銷售面積的測量。關于房屋銷售面積的測量往往要求精確性強，數據復雜，因為房屋銷售面積和市場定價有很大的關系，因此在測量時精確度的把握是重點。房屋銷售面積的測量比較復雜，一般來說可分為房屋總面積測量和房屋總利用面積的測量。這二個參數是衡量房屋面積大小，進行房產測量的基本方法之一，房產測量技術經過多年的發展，目前常見的測量技術主要有：運用實地量距法進行面積測算；運用坐標解析法進行房產測量的計算；利用GPS技術進行房屋測量。房屋銷售面積的測量是房屋測量中的重要內容，科學的房屋銷售面積測量往往能為房產管理者提供管理的相關憑證，也是妥善處理城鎮房屋產權糾紛和房屋面積補償等問題的重要保證，因此房屋測量人員要根據實際情況運用科學、專業技術方法做好房屋銷售面積的測量工作，為房產管理保駕護航。
2、房屋測量的相關要求和規定。房屋測量工作作為一項長期性、專業性和政策性較強的工作，必須有一定的技術要求和規范來進行合理的限定，這些規定和要求對于規范房屋測量人員的工作提出了較高的要求，能否充分發揮房屋測量在房產管理中的作用，房屋測量的行業規范的提出是十分必要的，目前，在房屋測量中，要遵循和執行統一的房屋測量規范，同時，房屋應具備上蓋和防護物，要保證房屋的結構牢固，屬于永久性建筑物，且屬于生活或生產性場所等條件，這些普遍性的條件給予了房屋測量者許多有效的指導，有利于科學、合理的房屋測量和評估體系的形成，避免出現由于房屋測量偏差所導致的房產糾紛。
結束語
在房產管理中，房屋測量的地位是非同尋常的，也是十分重要的。因為房屋登記具有時間比較短，任務也比較重等特點，在房產管理中的大多數歷史遺留問題，比如房屋面積評估和測定。房屋類別的確定等都是需要借助于房屋測量來進行開展的，與此同時，隨著我國國內房地產市場的迅速發展，房屋測量的作用也越來越越不容忽視。它在房屋管理方案設計與城建征地規劃中都有著十分重要的地位。同時因為房產管理涉及到房屋的方面比較多，所以房屋測量的要求也具有多樣性。
參考文獻
[1]呂永江.房產測量規范與房地產測繪技術[M].北京：北京中國標準出版社，2011（09）.
[2]喬作信.關于房地產測量工作的幾點體會[J].中國科技信息.2013（03）.
第4篇：房屋銷售制度范文
1.房地產開發貸款上漲趨勢明顯。近年來，隨著海東地區信用環境好轉，各金融機構放貸信心逐步恢復，加之房地產業不斷發展，政府鼓勵保障性住房的開發建設，使得房地產開發貸款在持續下降多年后，從2009年起增長迅速，截至2011年末，海東地區房地產開發貸款余額5661萬元，較上年同期增長137%，其中經濟適用房開發貸款余額1200萬元（見圖4）。2.個人住房貸款成為個人消費貸款的主要構成。隨著房價的不斷上漲，居民貸款消費意識不斷增強，雖然近幾年貸款利率不斷上升，但是個人住房貸款仍呈高速增長態勢，比重超過80%，成為個人消費貸款增長的主要力量。2009年至2011年，個人購房貸款余額以年均86%的速度高速增長，帶動個人消費貸款急劇上漲。截至2011年末，個人購房貸款余額35491萬元，占個人消費貸款總額的88.08%（見圖5、6）。3.住房公積金貸款成為買房資金的重要組成。海東地區企事業單位自1997年底開始交納公積金，1998年開始發放住房公積金貸款。隨著海東地區房產開發企業與銀行之間形成按揭協議以來，海東地區住房公積金在居民購房、置業等方面發揮的作用越來越重要。截至2012年5月末，海東地區公積金存款總額16.25億元，其中委托銀行專戶的存款余額4.34億元，住房公積金貸款余額11.93億元，其中5年以下（含）貸款余額4.77億元，5年以上貸款余額7.16億元（見圖7）。
二、房地產市場合理性分析及評價
海東地區房價上漲是否過快，價格是否虛高和合理，海東地區居民收入現狀能否接受和支撐日益上漲的房價，下面以幾個國際通用的指標來衡量海東地區房價。
（一）價格指標
1.房價收入比。房價收入比是住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續性，能較準確地判斷某地區居民的購房能力。通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市居民住房房價的多年考察，世界銀行和聯合國人居中心分別得出“合理的住房價格”的房價收入比應該為3-6。當一個地方房價收入比超過5的時候，國際慣例認為該城市房屋購買力“極低”；當一個地方房價收入比超過6時，國際公認該地區屬于房地產泡沫區；當一個地方房價收入比超過7以后，就會被國際上公認為“房價最難承受地區”。從海東地區近幾年的房價收入比來看，雖然房價收入比持續增高，但仍在3-6這個國際公認的“合理住房價格”區間內（見表2）。單從數值看，海東地區當前的房價適應當地居民的購買能力，但從海東地區實際情況來看，海東地區屬于青海省農業區，城鎮居民僅占全部人口的24.95%，隨著海東地區城鎮化建設的不斷深入，越來越多的農村人口將移居縣城，必將導致實際的房價收入比高于表中所列數值。同時從表2可以看出，近幾年，海東地區城鎮居民可支配收入的增長速度除2007年外，均低于商品房平均售價的增長速度，當房價增速持續高于居民收入增速，將嚴重透支居民的消費能力，降低有效需求（見圖8）。2.房地產投資增長率/GDP增長率。GDP的增長，帶動土地、資本和勞動力等所有生產要素的分配。如果GDP增長速度很快，那么勞動工資要增長，資本的回報率也提高，土地的價格也會提高。如果土地、勞動力和資本的供應都很充足，那么這三者增長率應與GDP的增長同步。而當前我國城市勞動力和資本供應都比較充足，而土地供給相對不足，因此，房價增長有相當一部分原因是因為土地回報較高造成的。這個指標值在1以內屬于合理范圍，即房價增長率與GDP增長同步；指標值在1-2屬于泡沫預警帶；指標值在2以上，說明房價虛長泡沫顯著（見表3）。
（二）需求指標
房屋銷售額增長率/消費品零售額增長率。房屋銷售額是反映年度房屋需求總量的重要指標，在我國工業化進程迅速推進的過程中，房屋銷售額增長率高于消費品零售額增長率是正常的。但如果前者長期明顯快于后者的增長，則說明房屋銷售增長脫離了經濟增長與居民消費增長的實際，可能產生房價泡沫。從2006年以來海東地區房屋銷售額增長率和消費品零售額增長率對比情況可以看出，海東地區房屋銷售額增長率長期高于當地消費品零售額的增長率，說明房屋的銷售增長率長期高于居民消費實際，不可忽視房價泡沫的可能（見表4）。
（三）供給指標
房地產投資增長率/GDP增長率。房地產投資增長率/GDP增長率指標反映宏觀經濟的承受能力和房屋的潛在購買力。在一定的經濟總量的前提下，宏觀經濟對房地產投資的承受力和公眾的購買潛力是有限的。房地產投資增長長期快于GDP增長，就會出現潛在需求無法拖動供給的局面，必然導致房價泡沫。根據國際經驗，該指標在2-3之間將產生輕微泡沫，超過3就存在嚴重的房價泡沫（見表5）。
（四）未來因素：城市化發展要求與房產價格合理性
聯合國人口基金會在2007年6月的《世界人口狀況報告》中指出，中國每年大約有1800萬名來自農村地區的人口進入城市，城市人口有望在10年內超過農村人口，屆時將有8.7億中國人口生活在城市中，從而基本實現城市化。2010年省人代會提出全省的城鎮化率今后每年要提高2個百分點的總體目標。與此同時，根據省委提出的“推進以西寧為中心的城市群建設”發展規劃，2020年海東地區城市（縣城）建成區面積達到76平方公里，城鎮人口達77.29萬人，城鎮化水平達44.9％左右。將有超過36萬人從農村轉向城鎮。屆時海東地區城鎮人口將比目前翻一番。這部分新增城鎮人口的住房需求，將成為未來房地產業發展的重要因素，給海東地區住房市場帶來廣闊的發展空間。但目前海東地區的商品房價已超出大多數人的實際購買能力。這將阻礙城鎮化的發展，同時制約房地產業的進一步發展。從上述比較可以得出結論：海東地區房價總體偏高，上漲速度偏快，超出了普通居民的承受能力。長期來看，房價持續上漲，房地產業的高額利潤吸引許多企業和資金進入房地產行業逐利，對其他行業產生了一定的擠出效應，不利于實體經濟的發展壯大。同時在城鎮化進程中，現在的房產價格會使新增城鎮人口中低收入者買不起房子，加重居民的生活負擔，貧富差距愈加擴大，成為構建和諧社會的不利因素，阻礙城鎮化建設的進展。
三、政策建議
（一）實行土地使用權出讓金分期收取制度
長期以來，我國實行土地使用權出讓金一次交納的制度，即土地批租，讓開發商或購房者一次性為住房繳納70年的地租。這種批租制實際上就是把土地所有權和經營權變相私有化。一次納高額土地使用權出讓金增加了其開發時的壓力和成本，最終通過提高房價將這些成本轉嫁到購房者身上。實行土地出讓金分期收取制度可以有效化解這部分成本增加的問題。土地出讓金要按國家政策和標準嚴格收取，增強土地市場的透明度和公平性，公開土地出讓的真實情況，建立科學的地價評估制度，提高評估從業人員的素質，打破土地部門的壟斷。
（二）健全住房保障體系，引導建立合理的住房消費模式
海東地區貧困壓力大，城鎮中的低收入家庭、城鎮化進程中的新增流動人口、新農村建設中的農業人口及農村中的貧困家庭等低收入群體的住房問題不可能完全依靠市場化途徑加以解決，為這個群體建立健全保障性的社會福利住房制度，是當前各級政府的重要職責之一。應進一步加強對經濟適用房的規劃、土地供應和建設及銷售環節的規范管理。經濟適用房的建設要嚴格落實規劃設計條件、住房銷售價等有關規定，通過落實土地、稅收及各種優惠政策措施，切實降低經濟適用房建設成本。合理確定經濟適用房供應對象的具體收入標準和范圍，建立健全申請、審核和公示制度，并嚴格執行。進一步完善中等偏下收入家庭購買經濟適用房的措施，把經濟適用房供給真正需要的人群。
（三）實行租售并舉，全面落實公租房制度
國際上，歐洲等發達國家大約50％的居民通過租賃解決居住問題，美國的住房自有率不到70％，加拿大也僅為60％，這說明租賃市場既是對交易市場的補充，又能在很大程度上緩解購房壓力。廉租房作為我國住房供應體系的組成部分，但開發商因廉租房無利可圖不感興趣，需要地方政府在今后的住房保障工作中全面落實公租房制度，大力發展公共租賃住房，搭建解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
（四）完善房地產金融體制，防范信貸風險
積極引導金融機構加大對中低檔商品房和經濟適用房的信貸支持力度。商業銀行嚴格按照國家的宏觀調控政策和自身能力的要求發放貸款，合理調整資金投向。積極拓寬企業融資渠道，規范個人住房貸款審查程序和標準，健全貸款擔保制度，防止“假個貸”現象發生。在新增房地產貸款的投向上，主要用于需求性大的房產開發，大力支持經濟適用房項目。同時加大對開發商資質、信用等級、自有資金比例等條件的審查，嚴格控制不合理房地產貸款，防范房地產信貸風險。
（五）采取區別對待的宏觀調控政策，靈活調控房地產市場
遵循市場調節是市場經濟的基本特征，政府宏觀調控又是彌補市場失靈、保證市場經濟健康發展的重要手段。但無視區域的差異實施同一政策，就可能給市場錯誤的信號。對于不同的房地產熱，政府的調控方式也應該有所不同。就海東地區而言，房地產業并非過熱行業，市場飽和也主要是因為面向高收入人群，適合低收入人群的經濟適用型用房少，無法滿足進城農民等城鎮新增人員的住房需求，建議低息政策更好地向中低收入者傾斜，進一步調動居民購房消費的積極性，滿足不同支付能力居民的住房需求。
（六）引導、培育房地產企業做大做強，促進房地產市場持續健康發展
第5篇：房屋銷售制度范文
【關鍵詞】濟南市 房地產市場 蛛網模型 泡沫 測度
一、房地產泡沫的定義
房地產泡沫是指由房地產投機、壟斷、信息不對稱、外部效應等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎持續上漲的現象。
二、濟南市房地產市場泡沫的探析
1.濟南房地產市場價格分析
從1998年國內開始實行住房制度改革開始,我國房地產市場經歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復蘇,再到如今的國內一、二線城市房價的居高不下,而濟南的房地產市場的狀況如何,筆者對此進行了具體分析。
選用當年濟南市房屋銷售面積作為當年房地產市場需求量,以當年房屋銷售價格作為本期價格;采用當年竣工房屋面積作為當年房地產市場供給量,以上一年房屋銷售價格作為本期價格,建立蛛網模型。運用Stata10.0普通最小二乘法對濟南市1998年～2009年的統計數據進行了線性回歸。得到回歸方程如下:
Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331
Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955
假設存在均衡價格,求得Pe=3660.29。根據回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因為在2006年以后房屋銷售價格高于均衡價格Pe,所以隨著房價的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應求的市場矛盾更加嚴重。這會使得房地產開發商的寡頭壟斷格局得到加強。如果任其這種市場失靈的狀態發展下去,房地產市場將逐漸成為以房產投機主導的資產市場,甚至會產生泡沫。
2.濟南市場的泡沫與非泡沫――以投機理論模型為基礎的實證分析
本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:
pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut
pt代表房地產價格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產價格實際增長率,ut為隨機誤差項。
根據周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產業投機度,如果θ值過高,房地產市場很可能存在泡沫。根據國際經驗,認為θ>40%時,認定該市場投機行為顯著,投機泡沫產生。
參數的檢驗和結論:根據濟南統計信息網2009年濟南市國民經濟和社會發展統計公報及2009年統計年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價格,城鎮居民人均可支配收入,中國人民銀行網站歷年抵押貸款利率數據,運用Stata10.0估計方程,結果如下:
pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et
R2=0.9805 DW=1.677
其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據公式計算出:
θ=-α3/α2=0.3702
以上分析表明,濟南市的房地產投機度已經接近40%的警戒水平,說明2009年房地產市場的持續升溫已經引發了進一步的投機需求,盡管投機性的需求可以在一定程度上擴大內需、活躍市場,但是過度投機則會產生房地產市場泡沫。
3. 濟南市房地產市場泡沫的指標分析
為了進一步檢驗濟南市房地產市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認的2個測量指標:房價收入比、房地產開發投資占總投資比例做進一步的測度分析。
(1)房價收入比
房價收入比是指一套居民住房的平均價格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產生泡沫的可能性越大,國際上通常認為房價收入比在3~6的范圍內比較合理。
濟南市近幾年的房價收入比已經臨近產生泡沫的警戒水平,說明濟南市房地產市場有發生泡沫的風險。
(2)房地產開發投資占總投資比例
房地產投資應當在一定范圍之內,否則就會引發泡沫。筆者對濟南市1995年到2009年房地產開發投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個指標有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經達到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點,而且從06年開始,房地產投資增長速度都遠遠超過了同期全社會固定資產增長速度,可以判定,濟南市房地產市場已經出現了過熱傾向。
三、綜合評價及政策建議
通過以上價格分析、模型分析與指標分析可以得出結論,當房地產市場供求矛盾隨著房價的上漲不斷加劇時,開發商的壟斷地位就得到加強;與此同時,房價的預期看漲導致房地產市場的投機現象進一步加劇,基于投機理論的模型驗證了濟南市的房價持續上漲的原因還與投機因素有關,在進一步的分析中發現:在2005年到2009 年,大部分特征指標沒有顯示房地產價格脫離市場價格的基礎持續飛漲,可以說總體上并沒有出現房地產泡沫,但局部年份已經顯示了房地產泡沫才具有的特征,可以認為是房地產過熱現象。但是伴隨著全國房地產市場的持續過熱,依靠市場自身的力量調節不可能使房價回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態。筆者認為調控房地產市場主要應做好以下幾個方面:
1.進一步加強經濟適用房和廉租房的建設,將出讓土地收入主要用于改善民生的經濟適用房與廉租房及其配套設施的建設中。同時嚴懲開發商無正當理由閑置土地、囤房的行為。
2.積極引導居民的消費觀念。改變消費者“居者有其屋”的觀念,鼓勵低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴大住房面積。
3.緊縮央行對房地產行業的信貸支持,尤其要注意風險偏好型、信譽不佳的房地產商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導致逆向選擇的問題。對資金進入房地產市場進行嚴格審查,通過累進交易稅制繼續加大對房地產市場投機者的打擊力度等。使濟南市房地產業避免泡沫化而穩定、健康發展。
參考文獻
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第6篇：房屋銷售制度范文
一、房地產會計實務中對收入確認時限的常見看法
在實務中各房地產開發企業對收入實現有不同的確認方法，主要有：
（1）以簽訂預售合同并收取預收房款作為收入確認的依據；
（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現；
（3）以開發的房地產業經竣工驗收，開出“入住通知書”并開具銷售發票作為銷售實現；
（4）以收訖房款并辦妥產權過戶手續作為收入的確認。
值得一提的是，上述標準也會因人而異，不同的職業判斷導致不同的結果。例如在上市公司年報中，有幾家從事房地產開發業務的上市公司年報因當年房地產銷售收入確認的問題，被注冊會計師出具了保留意見或解釋性說明段。而公司與注冊會計師的分歧的焦點集中在：商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。開發商銷售收入的確認是按照《企業會計準則―收入》的收入口徑來確認的，即：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠計量。這樣房地產開發企業通常認為符合同時滿足這四個條件可以確認為收入的時點，一般是在為客戶辦理房產證時，即在產權變更時確認收入。
比如目前，大約80%客戶采用銀行按揭方式購房，銀行通常在客戶首付款后的一個月左右將余款撥付給開發商。銀行要與購房者簽訂一個“個人購房（抵押）借款合同”，在這個合同中，開發商需要作為保證人的身份出現，加蓋公章。合同中開發商需要提供的保證是“自本合同簽訂之日起至借款人（購房者）之房地產辦妥正式抵押登記，并取得房地產權證或房地產他項權證交由貸款人保管之日止”。因此開發商在沒有將房屋從法律意義上完全交付給購買者之前，必須承擔這樣的連帶責任。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二十六條：買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。第二十七條：買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。開發商因為存在承擔這種連帶責任的可能性，已收取的購房款還存在一定風險和不確定性，所以通常不在辦理產權證之前確認收入。
《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。因此，房地產開發企業在相關手續的辦理上僅僅是協助義務，是否辦理還是由購買者來做決定。有些購買者遲遲不辦理權屬登記手續，主要是從兩點考慮：（1）所購房屋準備增值后賣出，賣出時在開發商那里辦理更名手續，這樣自己無須交納辦證時的契稅、住房維修基金等手續費。（2）開發商在此期間承擔擔保的連帶責任。
二、本文對房地產收入時限的理解
下面，將上述確認收入的時限做逐一剖析：
（1）簽訂預售合同收取預收貨款其性質是預收貨款，因為房地產預售合同是在房屋尚未建成竣工前預先銷售的行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正的實現銷售應根據工程的進展情況及買主的最后意向來決定；且預售合同不同建造合同，建造合同是指為建造一項資產而訂立的合同，而房地產預售合同是商品購銷雙方的意向。因此根據《企業會計準則―收入》的規定商品所有權上的主要風險和報酬是否已轉移給買方判定，簽訂預售合同并收取預收貨款由于該開發產品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，不能作為銷售實現的依據。只有等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入的實現。
（2）簽訂正式銷售合同是否可以作為銷售實現，本文認為簽訂正式房屋銷售合同仍只具有預售性質，如同一般工業產品銷售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發生變更，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符合《企業會計準則―收入》的有關規定，故也不能確認收入。只有符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。
（3）以房款已收訖、產權過戶確認收入，會出現收入滯后現象，同樣不符合收入確認原則。我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度已較健全，在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收及房管部門對建筑實測后方可領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同。因此在工程已竣工并經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續的情況下，根據收入準則―商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給買方，產權是否過戶并非確認收入的必要條件。因為我們知道辦理產權過戶手續涉及到房地產管理、土地管理及稅務等政府有關部門，辦妥產權證書時間并非開發商或買主所能控制。
《房地產開發企業會計制度》以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準。該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；而《企業會計準則―收入》準則等則以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中，房地產開發企業究竟應在哪一環節確認收入？本文認為，房地產商品銷售收入的確認應符合兩個層次的標準，即法律標準和專業標準。
1、法律標準 。
房地產是不動產，因此，房地產買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件和標準：如房地產的產權歸屬應當清楚，并有合法的產權證件；經過改、擴建的房屋，產權所有者應在房地產行政管理部門辦妥變更登記手續后，方能進行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發（即屬于房屋建設工程的，未完成開發投資總額的25％以上）的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。
2、專業標準 。
專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準，如《企業會計準則―收入》準則及《企業會計制度》的相關規定等。1999年1月1日暫在上市公司實施的《企業會計準則―收入》第5條規定了銷售商品的收入確認的四個條件，即企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。2001年1月1日暫在上市公司實施的《企業會計制度》第85條對銷售商品的收入確認作出了與《企業會計準則―收入》類似的規定。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入的確認帶來了困難。其焦點在于如何根據房地產開發企業銷售的特點把握報酬和風險的轉移。
綜上所述，本文認為，房地產收入的確認應同時具備以下條件：
1、房地產商品已竣工并經有關部門驗收合格；
2、房地產開發企業已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；
3、房地產商品已經過客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續；
第7篇：房屋銷售制度范文
一、進一步理解和把握**城區房地產一體化管理的概念及范圍
房地產包括土地使用權取得、房地產開發、交易和保有等環節提供的建筑安裝、銷售不動產等業務。建筑安裝包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業。銷售不動產包括：新建房屋銷售、二手房交易。房地產稅收一體化管理，是以土地使用權取得和房地產開發、交易、保有等環節稅種日常管理為基礎，通過各部門間涉稅信息的傳遞與共享，開展信息比對，加強行業管理，實現房地產稅收科學化、精細化、規范化的一種管理手段。
**城區系指**市中心城區建成區范圍，包括東寶區、掇刀區和**經濟開發區相關區域。
任何單位或個人在**城區開展房地產經營活動，應持用地許可證、權屬轉讓合同、不動產銷售合同、建筑工程合同及施工許可證等有關資料向稅務、土地、房管、建委、規劃管理部門申請辦理各項業務。
二、建立**城區房地產稅收一體化管理信息建設系統平臺
以現有的房地產信息建設系統平臺為基礎，依托現行的房地產管理條件，整合國土、房產、建設、規劃、稅務等部門基礎信息與管理流程，改造升級形成新的軟件控管平臺。各部門以軟件控管平臺為把手，始終堅持“先稅后證”、“以票控稅”的工作原則，嚴格履行各崗位工作職責，增強信息采集和反饋工作深度，做好軟件各節點終端環節的應用管理工作，實現軟件操作環環相扣、實際管理步步相連。
國土、房產、規劃等權屬許可證照管理部門負責提供建設系統的各自開放接口和控制模塊所需的讀取寫入權限，并按平臺內容需求及時錄入相關涉稅信息。
房產部門負責提供房地產信息建設系統數據寫入接口和建設平臺所需數據的明細列表，并按平臺內容需求及時補充相應信息。同時，負責制定信息平臺管理制度，做好軟件的養護、管理工作，及時聯系解決平臺運行中遇到的各類技術問題。
稅務部門負責提供核心征管軟件數據導入與讀取接口和信息需求明細列表，并將相應稅款征收數據反饋至信息平臺。地稅、國稅部分共享信息平臺，國稅部門為終端用戶。
房地產稅收一體化管理各部門要明確信息交換、協調配合專人，以及相關人員工作職責，建立信息共享機制，定期召開協調會，研究解決存在的問題和不足，建立完備的共享數據庫信息平臺，完善房地產稅收及“一體化”管理機制。
三、加強領導，明確責任，確保**城區房地產稅收一體化管理工作落到實處
為加強**城區房地產稅收一體化管理，市政府成立由常務副市長任組長，市地稅局、國稅局、發改委、財政局、建委、國土局、房管局、規劃局及東寶區、掇刀區政府分管負責人為成員的城區房地產稅收一體化管理領導小組。領導小組具體負責**城區房地產業稅收一體化管理工作的組織協調。領導小組辦公室設在市地稅局，具體負責土地使用權取得、房地產開發、交易和保有諸環節稅收管理。領導小組各成員單位應加強協調配合，建立綜合信息傳遞機制，共同抓好房地產業各環節稅收控管。
國土部門應加強土地登記管理，及時向稅務部門提供現有的地籍資料和相關的地價資料。包括權利人名稱、土地權屬狀況、價格、等級、用途、面積等。對于通過征用或者出讓、轉讓方式取得的土地，以及出租土地或變更土地登記的，在辦理用地手續后，應及時將有關信息傳遞給稅務部門。
房管部門應加強房屋權屬登記管理，做好市場平均交易價格公布工作，及時向稅務部門傳遞房屋轉移登記、商品房屋預售、商品房屋銷售許可證信息。包括房屋權屬雙方的名稱、房屋位置、價格用途、面積等。
發展改革委應作好房地產項目立項審批工作，并及時將立項信息傳遞給稅務部門。
規劃部門應及時將規劃許可證、容積率等規劃信息傳遞給稅務部門。
建設部門應做好建筑施工許可審批工作，及時將建筑工程項目審批和施工許可備案信息傳遞給稅務部門。
第8篇：房屋銷售制度范文
[關鍵詞] 房地產 資金鏈 宏觀調控
近幾年來，我國一些地區商品房銷售價格迅猛上漲，盡管商品房的開發與銷售仍呈供需兩旺的局面，但房地產泡沫已成為擺在學術界、政府部門、房地產從業人士面前的一個難題。政府近幾年來通過金融、稅務、法律等宏觀調控措施和加大經濟適用房建設等手段穩定房價、以促進房地產業健康發展。這些措施雖起到了一定的積極作用，但虛高的房價并沒有真正降低，房地產泡沫依然存在。與此同時，政策和經濟環境的變化使部分房地產開發企業出現了資金緊張的局面，甚至出現資金鏈斷裂的現象，這一現象的出現對房地產業的宏觀調控提出了新的要求。為避免房地產業的大起大落，應充分關注我國房地產業的資金鏈情況，注重資金來源的合理性、資金循環的穩定性，促進房地產業的健康發展。
一、我國房地產行業的參與主體及資金鏈情況
我國房地產行業的資金鏈是以房地產開發企業為核心，由若干與房地產開發企業存在著資金流動關系的主體之間所構成的網狀結構。我國房地產資金鏈的參與主體包括房地產開發企業、國土資源管理部門、與房地產開發企業存在業務關系的行為主體、權益資本提供者、債務資本提供者、投機性購房者、居住性購房者、租房人等與商品房開發和銷售有直接資金關系的各類主體。上述各主體在房地產資金循環過程中的關系如圖1所示。
圖1 房地產開發資金鏈構成示意圖
從圖1可以看出，房地產開發企業是資金鏈的核心，銀行是影響商品房開發和銷售、承擔較大風險的資金提供者，國土資源管理部門對房地產開發規模和成本有重要影響，權益資金提供者和除銀行外其他債務資金提供者的數量和資金提供方式對房地產業的發展有重要影響，居住性購房人的數量和收入水平是決定需求的根本因素，而投機性購房人的數量和投機熱情直接關系到房地產泡沫的產生和發展。
二、我國房地產資金鏈中出現的問題
我國部分房地產企業資金鏈趨緊局面的產生既與國家宏觀調控政策有關，也與我國房地產開發企業資金鏈的不完善有關。國家對房地產行業的宏觀調控應以保持房地產行業的持續、健康發展為主，因此有必要關注我國房地產開發企業的資金鏈問題，并提出針對性的調控措施或解決措施。目前我國房地產開發企業的資金鏈主要體現以下一些問題：
1.房地產開發企業魚龍混雜，部分企業資金鏈管理能力和抗風險能力不強。房地產行業的“暴利”現象吸引了實力和背景各不相同的投資者紛紛進入，由于融資能力和開發能力的不足，違規籌資時有發生，融資成本和風險迅速升高；部分企業開發的商品房質量難以保證、資金回收困難，從而給銀行及其他資金提供主體帶來資金回收風險，進而影響到房地產行業的整體資金供應形勢和對房地產開發貸款的風險水平的評估結果。
2.房地產開發資金籌集方式不規范，缺乏風險控制機制。近年來我國在房地產開發籌資方面一直表現出銀行貸款所占比重較大、資金來源復雜的特點。表1中列出了2006年全國房地產開發企業資金來源及其比例，從中不難看出其他資金來源所占比重最大，其他資金的提供者相對風險分析與管理能力較弱，一旦房地產行業發展出現一定的波動，這些資金提供者將受到很大的影響。
表12006年我國房地產開發企業資金來源
資料來源：中國統計年鑒，2007
3.房地產開發企業債務負擔過重，極易受到系統風險的影響。從1997年到2006年，我國房地產開發企業的資產負債率一直在72.7%％～76.2%之間。一旦由于經濟波動或其他原因導致所開發房屋銷售不理想，將直接導致大量房地產開發企業破產或接近破產邊緣。
4.銀行在房地產資金鏈中承擔風險過大。銀行不僅是房地產開發的重要資金提供者，同時通過按揭貸款、住房抵押貸款等形式成為房屋銷售環節的重要資金來源；加之實際貸款過程中出現的審查執行不嚴、假按揭、轉按揭、加按揭等不正常現象，使銀行成為了直接承擔房地產業系統風險的最大潛在受害者。
5.沒有建立完善的信用評價制度，信貸風險難以得到控制。信用評級制度的缺失和審核不嚴等直接導致金融領域不良貸款比例較高，2007年第四季度，我國商業銀行不良貸款占全部貸款的比例為6.17%，如果考慮到房地產行業的特殊情況及系統風險發生的可能，當宏觀形勢或行業發展出現波動的情況下，房地產行業不良貸款的比例有可能迅速上升。
6.房地產行業預警系統仍沒有起到行業發展的警示和指導作用，房地產行業供需失衡所帶來的市場風險不能得到及時抑制。雖然早在2003年原建設部就提出建立房地產行業預警系統，并已經在部分城市進行了試點。但目前為止，房地產的開發建設速度和商品房的銷售火爆局面并未受到影響。2006年，我國城鎮居民人均住宅建筑面積已達26.1平方米，考慮到我國近幾年商品房開發的數量，預計到2008年底，我國城鎮人均住宅建筑面積將達到30平方米。根據對不同收入國家居住水平的分析，中高收入水平國家平均居住面積29.3平方米，高收入國家則為46.6平方米。世界各國的經驗還表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持比較旺盛的住房需求。從我國的經濟發展水平上看，我國將很快進入房地產銷售趨淡的時代，如果不在房地產開發建設速度上加以適當控制，勢必造成供過于求的局面，從而導致行業效益下滑，甚至部分企業由于房屋難以銷售，進而走向破產。同時，這種風險也勢必傳遞給銀行和其他資金提供者。
7.與發達國家建立在完善的資本市場條件下的資產證券化等融資模式不同的是，我國金融機構的資金來源比較單一，導致了風險過度集中于金融機構。同時，由于房地產企業上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產抵押的證券實現對房地產行業的投資，分享房地產業高速發展的利益。
8.“炒房”行為使房地產領域的風險出現了向部分市場參與者集聚的現象，為房地產行業系統風險的發生埋下了禍端。如果房地產市場出現轉折，投機性“炒房者”將最先成為風險的承擔者和傳遞者。雖然我國近年已出臺了對“第二套住房”貸款的限制和對房屋轉讓加以年限和稅收的控制等措施，然而在房價上漲較快的情況下，“炒房”行為并沒有得到真正的限制。
9.為應對資金緊張局面，一些企業采取了應對性融資措施，如發行企業債券、民間籌借等方式，由于融資行為不夠規范，往往造成債務負擔加重，還貸風險進一步加大。
10.部分房地產業的宏觀調控政策對于平抑房價、解決居民住房需求這一調控目標的作用有待推敲和證實。例如“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對部分二手房轉讓征收營業稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關系改變問題；對新建樓盤戶型結構的限制既無理論和實際依據，也難以實現調控目標問題等。
11.由于二手房交易在程序、貸款方面存在一定的操作上的問題，從而改變了新建住房市場和二手房市場的供需關系，造成了不同收入階層利益分配的錯位和中低收入階層債務負擔的加重。
三、基于我國房地產行業資金鏈的宏觀調控政策研究
為避免由于政策和經營環境變化造成房地產企業資金鏈緊張，進而導致行業的“大起大落”，在未來的宏觀調控中應采取如下措施：
1.在城市居民人均住房面積逐步提高、住房潛在需求逐漸得到滿足的情況下，應進一步提高房地產行業的準入門檻，以解決房地產開發中的盲目投資問題，提高房地產開發企業的持續發展能力，降低房屋購買者的風險。
2.盡快建立房地產預警系統并及時向社會公開各類信息，以控制房屋的建設規模，緩解房屋“非理性”購買造成的需求被提前和放大現象對供需關系的影響，促使房地產供需回歸理性。
3.建立房地產企業信用評級制度，使企業信用成為決定融資水平和成本的重要因素；在建立房地產企業信用評級制度基礎上，創造條件使信用較好的企業可以通過發生企業債券、上市發行股票等方式籌集資金，保證資金供應的穩定性。
4.將房地產開發申請與房地產開發企業的資信狀況、已開發房屋銷售情況結合起來，避免房地產開發企業采取負債經營方式盲目建設，造成資產負債比率過高，企業經營風險加大的現象。
5.在規范和打擊目前所存在的民間集資中的違法、違規行為的同時，努力為資信水平較高的企業建立完善的直接融資和間接融資渠道，在確保企業資金供應的同時，使普通投資者能分離房地產業健康發展的回報。
6.通過提高囤積住房的留置成本、調整住房交易相關稅率等方式使囤積的存量住房逐步轉化為住房有效供給，促使房地產領域真實供需平衡的實現；通過簡化二手房交易手續、減少二手房交易中的障礙因素、為符合條件的二手房購買者提供簡捷、利率較低的貸款。
7.通過土地供給政策抑制房地產行業的盲目投資和盲目開發，從總體上避免商品房保有量超過居民實際購買力的現象，避免房地產行業系統風險的發生。
8.調整政府與土地使用權轉讓和房地產開發有關的利益機制，避免政府追求高地價、高房價所帶來的“益處”；調整在土地“招拍掛”中將土地出讓價格作為決定因素的做法，將土地利用系數、土地升值系數、開發商資信狀況等作為決定土地使用權的因素加以考慮。
除此之外，政府宏觀調控部門還應該改變對房地產開發商新開發房屋戶型結構的限制政策，轉而通過對現有住房結構數據的統計、對房屋需求結構的預測等方法來引導商品房開發的規模和結構；加強對與房地產相關的貸款人的整體風險情況和還債能力的考察，避免還貸風險向少數群體的累積。
總之，為保證房地產行業的穩健發展，避免因為風險的累積和資金鏈的斷裂造成行業動蕩，國家應在規范競爭秩序、進行供給調控、完善籌資渠道、盤活二手房市場、建立行業預警系統等方式來調整房地產行業的供需結構，達到行業的均衡、穩定發展。
參考文獻：
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第9篇：房屋銷售制度范文
一、房地產企業的稅收核算問題
（一）收入會計核算在稅收上的問題：1、會計準則和稅法在確認收入時有一定的差異，主要差異體現在：第一，房屋的預售銷售模式下，房地產企業獲得預售許可證之后，就可以對房屋進行預售，收到的款項作為暫收、預收款的性質，不能作為收入進行確認。等到工程竣工并驗收之后，同時辦好相關移交手續過后，方可作為收入進行確認，此時預收賬款就變成了主營業務的收入。而稅法規定預收款作為預售收入，按照規定的預計毛利率預先上繳所得稅。第二，房屋的按揭銷售，房屋的按揭款通過銀行轉入開發商的賬戶之后，會計才能進行收入的確認。而稅法上要求首付款項實際到賬之日才能進行收入的確認，剩余的款項在辦好銀行按揭貸款并于轉賬當天進行收入的確認。2、房屋附屬設施的會計核算方式。出售車位、閣樓、儲藏室等房屋附屬設施并未算收入；獲取的顧客放棄的定金、沒收的違反合約的保證金、施工單位延后工期的處罰金額、政府部門的獎勵以及先租再售的租金等并未入賬；此外，采光費用、宣傳費用、上房費用等等并未算收入。3、房地產開發的商品收入的會計核算。將開發商品用作為自用、捐獻、公益、廣告宣傳、銷售樣品、員工的福利，投資及分給投資者或者分給企業的股東等等，并未進行納稅；老城改造后用以補償給搬遷戶主的新房，對于償還的面積和拆遷的面積相同的部分、面積超過的部分及價格差額收入并未合并收入或者產品竣工之后，預售的款項并未及時進行結轉收入。
（二）成本費用的會計核算方式：1、未按照工程結算單據列入成本費用，而是按照合同、預計金額列入，或者以白條入賬。2、成本的核算對象容易混淆，超前列支成本支出。比如將下一期的成本進行超前列支；有價轉讓或者企業自用的附屬設施沒有對成本單獨進行核算，列入主營業務成本。3、成本分類不明確，結轉成本的配比不正確。并未按照要求核算期間費用以及產品的開發成本；將沒有完工的產品成本列入經營成本；由各期分別承擔的土地成本（包括土地的附加成本）超前進行一次性列支；公共配套設施的獨立核算，并未對建筑安裝直接與間接費、土地取得與開發的成本、基礎設施建設費用、前期投入的工程費用、貸款利息等相關費用進行分攤。4、增加期間費用的列支范圍以及相應的標準，減少應納稅的計稅所得數額。開發產品的預售收入當作廣告宣傳費用、相關招待費用的計算基數，列入管理費；開發產品竣工驗收之前的貸款利息，作為當期損益一次性列入。5、并未按照開發的產品對象進行各種會計核算明細科目進行設置。
二、改進房地產開發企業的會計核算所采取的措施
(一)嚴格實行預收款項的預繳制度，確保稅款能夠按時繳納。要嚴格按照國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅的通知（國稅發［2006］31號）的要求，對當期獲取的產品預售收入，先按照預計計稅的毛利率按照季度(或者月度)計算當期的毛利數額，扣除相應的期間費用、營業稅金及其附加費用之后再列入當期應該納稅所得數額，待開發產品的結算計稅成本之后再進行調整。以保證稅款能夠按時全額入庫。
(二)改進房地產開發企業的收入核算方式：1、確定房地產開發企業核算銷售收入的范圍。房地產開發企業的銷售收入指的是其自行開發的產品通過公開銷售取得的收入，主要有土地轉讓收入、房屋銷售收入以及銷售相關配套設施所收入等。其自行開發的產品，包含預先與客戶簽訂售房合同并且根據合同規定開發的產品，還包含在出售以前沒有與客戶簽訂售房合同的開發產品。房地產開發企業銷售周轉房時，老城改造過程中回遷的安置住戶所交的拆遷面積以內獲得安置房的產權款項以及超過拆遷面積的房產款項，也應該列入銷售收入，但是銷售自用的房產當作固定資產進行核算的不應該列入銷售收入。2、明確規定并合理應用收入確認的相關標準。房地產開發產品在完工、辦好相關手續并移交以前，收取的預售的房地產款項，只當作暫收款以及預收款進行處理，不應該作為收入確認。只有在房地產開發企業和購買方正式簽訂了售房合同，并且履行了有關的法律手續；房屋已經竣工并且經過相關部門進行驗收，房屋經過驗收合格之后，用戶在對所購買房屋的結構、面積大小、付款形式都已經確認，并且辦好了房屋的相關手續并已移交；取得的金額可以計量時，才可以作為銷售收入進行確認，也計算只有待房屋全面完工并交至客戶之后，然后由預收賬款轉變為該企業的主營業務收入。此外，房地產開發企業通過有些促銷活動實現的交易，務必對該交易的實質進行判斷，比如銷售之后的回租、銷售之后的回購模式的房屋銷售行為。
