商業運營的重要性精選(九篇)

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第1篇：商業運營的重要性范文

【關鍵詞】運營能力 客戶體驗 流程再造

運營能力也就是運營管理能力，是商業銀行核心競爭力的重要組成部分和重要檢驗標準，是商業銀行價值鏈中不可或缺的重要環節。隨著市場經濟的不斷發展，商業銀行之間的競爭加劇，銀行競爭同質化日趨嚴重，集中體現在產品的同質化與服務的同質化，影響到銀行核心競爭力的提升與業務的發展，而高效的運營能力是一家銀行提供優質產品和服務的重要保證，具有難以被競爭對手模仿和復制的特點。

一、運營能力重要性體現

運營能力作為商業銀行重要的核心技能之一，涉及諸多產品和內部資源的綜合運用，是一項龐大的系統工程，非一日之功可成。運營能力的高低主要體現在通過標準化流程向客戶提供低成本高質量的產品和服務，直接決定產品和服務的質量、效率、成本。目前世界上先進銀行大都走運營工廠化模式，通過后臺集中操作模式、實行前后臺分離，建立技術先進、內控嚴密、運作高效、響應及時的運營管理體系。

（一）外部客戶的體驗度

“以客戶為中心”的理念逐漸為國內銀行所接受。如何在同質化嚴重的銀行業競爭中提供差異化的客戶體驗？這是很多國內銀行開始思考的問題。要實現差異化的客戶體驗，銀行就必須改革落后的運營模式，分離前后臺業務，集中后臺操作，實現標準化和自動化，最大化地提升服務速度和質量，提升運營能力，使客戶體驗最簡單快捷的前臺服務，達到“以客戶為中心”的愿景。

（二）業務流程的科學性

商業銀行競爭的表象是產品和服務的競爭，而實質是產品開發流程和客戶服務流程的競爭。實現前后臺業務分離，優化系統資源配置，實施集約化運營，使前臺業務處理環節得以統一和有效精簡，可以充分發揮前臺產品營銷和客戶服務功能，拓寬網點服務范圍，減輕網點前臺柜員操作壓力與工作負荷，促進網點向服務營銷型轉變。

（三）服務效率的高效性

通過實施節約化運營，充分發揮后臺規模化處理優勢，工廠化、標準化、專業化流水作業實現了業務處理的及時高效，為前臺提供高效的支持服務，同時前臺業務集中后臺處理，簡化了前臺操作環節，使前臺柜員專心做好客戶的銷售與服務，提高服務質量。

（四）風險控制的有效性

通過分離前后臺，統一業務流程，集中操作風險，可以更獨立化地監控前臺業務風險，更標準化地進行內控評估和一體化的監管，更集中化地管理原本分散的運營風險，進而實現銀行更卓越的運營風險管理能力。

二、運營能力的評價

銀行運營能力高低評價，除體現在操作流程標準化與風險控制集中化外，最主要評價標準是前臺柜員與外部客戶滿意度的高低。

（一）內部客戶的評價

產品業務流程的落腳點是前臺，前臺操作人員對業務流程的設計最具評議權，只有通過前臺的檢驗，才能知道流程的合理性與科學性，只有操作簡便、快捷的業務流程才是最有效的。

（二）外部客戶的評價

目前，客戶需求已不再單單是追求流動性、安全性，而是追求信息化、便利化、時效性和高效性等全方位的客戶體驗。如客戶在接收某項服務時感到環節多、手續復雜、等候時間長，則客戶的體驗度就下降，說明業務流程的設計存在問題。銀行產品的服務對象是客戶，只有客戶的認可，才能說明產品設計的科學性，才能體現服務的價值，才能贏得客戶的信任與青睞，贏得市場。

（三）流程合理性驗證

任何一項產品創新及新產品的推出，除需經過嚴格的內部審批流程外，在產品推入市場后一定期間內，還應接收內外部客戶的驗證，驗證業務流程合理性途徑可以通過：1）外部客戶調研訪談，有針對選擇在不同銀行辦理業務的客戶，就接收不同銀行同一業務服務的感受進行座談；2）問卷調查，科學地設計調查問卷，通過發放問卷的形式，了解客戶對業務流程、銷售服務、系統功能等的滿意度及優化建議；3）員工親身感受，到同業體驗同質服務，從服務時間、資料提供、流轉環節等方面去對比。通過驗證找出問題和差距，及時進行改進。

三、運營能力的提升

借助強有力的IT技術支持，加強運營管理體系建設，對現有業務流程、作業模式和相關業務處理系統進行全面整合與再造，實現全行運營流程的集中化、標準化和自動化。同時建立切實可行的內控和評價體系，最大限度地降低成本、提升效率、控制風險，達到提高運營管理能力的目標。目前總行領導高度重視運營能力對提升核心競爭力的重要性，并已提出“加快流程再造、改進運營管理、努力提高運營效率”要求，積極實施業務流程再造與業務集中運營。

（一）推進業務流程再造

目前商業銀行還處于“部門銀行”階段，由于條塊分割，部門之間，部門與支行/網點之間資源與信息難以共享，業務流程與作業標準在各分支行之間存在差異，導致服務質量與客戶體驗不一致，網點投入人力資源多，成本高，而且由于監管標準不統一，無法做到全面、適時、有效的防范風險。

這就要從根本上解決“部門銀行”問題，將新產品設計、開發統一納入同一部門，從源頭上解決系統與系統之間的不互通，操作環節重復等問題。藍圖投產后，核心系統功能強大，采取參數化管理模式，理論上能實現標準化操作，新增產品只是參數的增加，菜單的選擇，不會增加前臺操作量與難度，但商業銀行往往是新增一個產品，就增加一套復雜的業務流程與風險控制環節，使得前臺不易接收消化，需要一個重新熟悉的過程，效能低、客戶體驗度差。

加快對現有業務流程的改造，對發現的問題、影響運營能力、進而影響商業銀行核心競爭力的因素都應充分重視逐一解決。流程再造是一個系統工程，小到一個操作環節，一個細微的改變，俗話說：“細節決定成敗”，業務流程設置的目標應簡便、高效，不能造成“柜員苦干，客戶苦等”現象。目前商業銀行的部分業務流程設計不盡合理，總省行已高度關注，流程再造工作正有序推進，部分項目已完成并落地，提高了管理質效與前臺效能，但還不夠，還只是按業務條線再進行流程的梳理與再造，未能站在全行高度，統籌考慮，運營的范圍還停留在“部門銀行”階段，“大運營”概念還未完全形成，需要對現有的模式進行變革，對部門管理邊界重新界定。

（二）充分集中前臺業務

對當前業務處理流程進行梳理和分析，將前臺非現金非實時業務集中后臺處理，實施工廠化、集約化運營，建立高效統一的業務集中處理模式，改變以網點為主的分散運營布局，充分發揮規模效益，提高運營效能。在實施過程中，可以先易后難、分步驟集中分散在各分支行的流程，并進行標準化、自動化改造。業務集中運營，一方面減負前臺效果明顯，可有效緩解長期以來前臺人員緊張的狀況，減輕一線工作壓力，釋放人力資源，有利于前臺業務人員騰出更多時間營銷和服務客戶，使前臺真正成為業務營銷與客戶服務平臺；一方面后臺通過“運營工廠化”的流水作業模式，將業務處理流程分拆為同質模塊，進行專業化、標準化操作，由不同人員對單一環節進行了標準化操作，提高處理效率和操作熟練度。

（三）加快業務平臺建設

商業銀行IT藍圖上線后，數據大集中，核心系統功能強大，但數據利用率還不高，沒有充分挖掘系統功能，系統的優越性未完全發揮出來，大量數據采集與分析、報表報送仍需手工編制一層一層上報。一方面增加下級機構與前臺的工作量，增加人力資源投入與運營成本；另一方面不能保證數據的科學性，且效率低。建立相關的數據采集、分析模型，風險預警模型，可以提高數據的利用度、釋放人力資源。

運營能力提升，流程再造、業務集中都離不開IT平臺的支持，借助IT技術著力打造要素分離、崗位制衡、支持并行處理的全新業務平臺，該平臺應具備憑證圖像采集、中心集約生產、多崗位流程協作制約等功能，將業務流程在時間和空間上進行分離、重組，建立“資源共享中心”的集約化經營運作模式，使這一平臺具備高水平的操作風險集中控制能力、快速的處理效率等特征。

（四）改造業務應用系統

系統不互通，產品操作相對獨立，導致環節重復，客戶填寫單據多，等候時間長，授權節點多，客戶體驗度差，缺乏競爭力。如銀行卡系統與核心系統不能直通處理，需通過臨時賬戶過渡，客戶信用卡還款或消費時系統不能適時更新余額；再如對公開戶，操作比較復雜，各相關系統未能進行整合，對公開戶業務流程除需在核心系統操作外，還需涉及總行的賬戶復審核系統、個人身份證識別與資料管理系統、網銀系統，以及銀企對賬系統、電子驗印系統、電子回單箱系統、人行賬戶管理系統、征信系統、支付密碼系統、國內結算產品管理系統等眾多應用系統；對私綜合開戶系統雖進行了優化，但還未做到跨系統之間的整合，對私綜合開戶如需開通理財業務時還需操作理財系統，客戶填寫單據多、輸入密碼次數多等問題。業務操作的繁雜會導致客戶滿意度下降，影響到中行形象和客戶的選擇。因此利用IT技術，改造業務應用系統，實現各系統間及功能模塊間直通式處理，簡化業務環節，對提高內外部客戶滿意度與忠誠度非常重要。

（五）建立科學管控機制

業務流程建立應從風險控制點、業務操作環節、內外部客戶體驗去考慮，不能因為管理需要或風險控制需要而無限制增加操作環節，降低可操作性，增加運營成本。風險控制應建立在科學的基礎上，把握風險控制關鍵點，減少人工控制點，通過機控來替代人控。建立定期的風險評估機制，根據日常監控、檢查、反饋的信息，對現有業務流程進行評估，根據投入與產出相匹配的原則及剩余風險接收程度，對不合適的環節進行修改或消除。

第2篇：商業運營的重要性范文

關鍵詞：新財務制度；農村商業銀行；財務管理；對策

新財務制度在深化農村商業銀行體制改革方面發揮著重要作用，完善了舊制度在財務管理方面的不足，使現行的機制更具有規范力和約束力，更有利于農村商業銀行的長遠發展。新財務制度與舊的財務制度相比，在理論與實務上都具有較大的突破，而且，在報表體現形式上也發生了根本性變化。因此，在農村商業銀行的發展過程中，更好地貫徹新財務制度，完善農商銀行的財務管理系統具有十分重要的作用。

一、新財務會計制度的主要內容

新財務制度與傳統財務制度相比，在會計制度規定、財務核算以及財務會計報表填制等方面都進行了改革與完善，在理論與實務方面也進行了變革，這大大提升了新財務制度的實施效能。

1.從財務制度規定方面來看，新的財務會計制度對經營性營業收入采用權責發生制原則，不論利息實現與否，都將其列入總額。但是，這種核算方法，使農村商業銀行在無法回收利息的情況下，不得不以運營利潤墊付利息與稅金，增加了商業銀行的資金運營負擔。

2.從財務核算與管理方面來看，新財務會計制度將利潤留成的開支與獎金計入成本開支，擴大了成本核算范圍。準備金制度得到進一步完善，不過這在一定程度上增加了農村商業銀行的成本。此外，折舊水平進一步提高，新的固定資產核算縮短了固定資產使用年限，無形中也增加了銀行的成本核算。

3.從財務會計報表來看，新財務會計制度下企業報表更加完整，能夠真實、客觀的展示農村商業銀行的財務信息。會計報表包括了資產負債表、收入費用表以及現金流量表等，內容更加全面。新財務制度保證了會計信息的可靠性與真實性，杜絕了會計信息失真情況出現。

二、農村商業銀行財務管理中存在的主要問題

在農村商業銀行的財務管理中存在著眾多問題，這些問題影響了農村商業銀行財務水平的提升，使其運營受到較大影響，下面結合農村商業銀行在財務管理中普遍存在的問題進行分析。

1.農村商業銀行財務管理水平低下的問題普遍存在。伴隨社會經濟的不斷變化，金融行業出現了迅猛發展，對于農村商業銀行來說，也面臨前所未有的發展契機。但是，國家出臺解禁政策之后，大量外來銀行的涌入給國內農村商業銀行帶來重大挑戰。與國外銀行相比，我國農村商業發展銀行存在的弊端開始顯現，在資金的管理與運營模式方面都存在明顯不足，這嚴重制約了農村商業銀行的發展水平。

2.農村商業銀行缺少有效成本核算經營理念。我國農村商業銀行缺少成本核算理念，資金盈利水平偏低。不少金融組織存在不惜血本吸納存款的舊習慣，這種不計算成本的運營方式不利于金融機構的良性運營。政府對農村商業銀行的干擾在很大程度上也加大了銀行的運營成本，存貸利率差偏小也不利于農村商業銀行自主經營、自負盈虧的實現。只有遵循市場機制才能實現在復雜多變的經濟活動中按貸款的流動性、安全性、盈利性原則找到資金投放點，從而提高農村商業銀行的經濟利益。

3.缺少風險防控意識制約了農村商業銀行財務管理工作的有效進行。農村商業銀行在經營過程中面臨眾多風險，自從實施經濟體制改革，農村商業銀行成為自主經營、自負盈虧的經營體后，風險意識則顯得尤為重要。農村商業銀行應該認真分析面臨的不同市場運營風險，強化風險防范意識，根據潛在的市場風險進行經營決策，從而不斷提升農村商業銀行的決策水平。面臨經濟體制改革，農村商業銀行要做好角色轉變，成為有能力自主經營、自負盈虧的市場競爭者，更好地迎接挑戰。

三、在農村商業銀行實施新財務制度的必要性與重要性

新財務制度在農村商業銀行具有實施的必要性與可能性，對維護金融行業的改革與發展具有戰略性意義。

1.新財務制度使農村商業銀行更加適合社會市場經濟的發展。一般來說，與舊財務制度相比，在農村商業銀行中實施新財務制度更能滿足市場經濟的發展要求，這是毋庸置疑的。眾所周知，金融行業的發展與市場經濟密不可分，新的財務制度在管理制度、內容核算等方面都做了新的發展規定，這有利于約束與規范金融機構的內部行為，從而提高農村商業銀行的財務管理質量與管理水平，實現農村商業銀行的經濟效益與社會效益。

2.新財務制度強化了成本管理，使農村商業銀行的成本核算更加科學。新財務制度在農村商業銀行中得到推廣與應用，加強了在成本管理與核算方面的內容。在農村商業銀行的成本管理中，成本管理目標、核算對象、成本分攤等方面做了詳細規定，而且按照用途重新定義收支內容，這些都規范了農村商業銀行的成本運營，提高了農村商業銀行成本管理的科學性，也使農村商業銀行成本核算更加科學，有效地推進了其經濟業務的良性循環與發展。

3.新財務制度與農村商業銀行的實際更貼近，實用性與應用性更強。新財務制度結合農村商業銀行的發展現狀，對其資金利用效益低下、管理不到位等情況進行了明確規定，因此，在制度方面對農村商業銀行的財務管理與資金使用提供了保證。新財務制度比舊的制度更加符合農村商業銀行的發展情況。

4.新財務制度對農村商業銀行的財務管理提出了更高要求。新財務制度在政府管控、資金收支比例、存貸利率差等方面都提出了具體要求，這些內容使農村商業銀行的財務管理更加完善、健全。同時，新財務制度也對農村商業銀行財務管理提出了更高的要求，要使新財務制度更好的得以貫徹與落實，農村商業銀行就必須進行財務管理整頓，不斷提升銀行機構的財務管理水平。

四、新財務制度下提升農村商業銀行財務管理水平的具體對策

1.樹立風險意識，提升農村商業銀行財務管理水平。風險意識是現代企業不可或缺的管理理念，只有不斷增強風險意識，才能使企業更好地應對變化莫測的市場競爭。新財務制度的出現，為農村商業銀行強化風險意識提供了機會。在農村商業銀行的財務管理中要做好以下幾方面，才能提升銀行的經濟效益與社會效益。首先，充分利用各種渠道進行財務信息收集與整理，對銀行的季度、年度的財務狀況進行預測，構建財務預算制度。科學合理的財務預算能為銀行的管理人員提供決策依據，從而做出正確的決策；其次，提高農村商業銀行的存貸利率差額。實施金融機構體制改革以來，農村商業銀行成為自主經營、自負盈虧的企業法人，只有加大存貸利率差，才能增加農村商業銀行的利潤，加強資金的有效管理才能降低經營風險；再次，要提升農村商業的風險意識，則要進行成本核算的強化管理。農村商業銀行屬于金融機構，只有加強成本核算控制才能夠實現資金的高效利用，采用明晰的成本核算方式才能不斷提升農村商業銀行的資金管理水平。

2.加強農村商業銀行的財務管理水平，則要強化對資產負債信息的管理。新財務制度要求農村商業銀行的會計信息能夠真實準確的反映資金的運營情況，從而為投資決策者提供科學參考依據。在新財務制度中明確規定，農村商業銀行要實施完整的財務核算信息，要全面披露農村商業銀行的資產運營信息，客觀對資金的使用情況進行反映。同時，要強化管控手段，嚴格限制農村商業銀行采用非法手段進行資金的吸納與違規放貸等。此外，信息建設也是農村商業銀行財務管理中不容忽視的內容，提升財務管理水平就要加強信息建設，為農村商業銀行的財務管理提供保證與支撐，提升其財務管理的網絡信息化水平，提高農村商業銀行的工作效率。

3.新財務制度強化農村商業銀行的預算管理，對其經營行為進行規范。農村商業銀行的收支應納入預算管理中，維護農村商業銀行財務預算管理的完整性與嚴肅性，對隨意調整收支的違規行為進行懲處，規范銀行的運營秩序。新財務制度中規定，要結合金融機構自身的發展特點，采用有針對性的資金管理辦法，在明確銀行預算管理辦法的基礎上，充分結合財政預算管理體制，在預算的執行、編制以及決算環節中，采取新制度的規定，明確銀行管理部門的具體職責。

4.新財務制度增加了監督力度與執法力度。新財務制度要求銀行機構構建有效的內部審計監督制度。這首先在一定程度上保證了會計資料的真實性與準確性，保護了資產的完整安全；其次，通過對農村商業銀行經濟活動的全面、及時的監督管理，使銀行內部控制制度也更加完善；再次，新會計制度強調加大工商、稅務、財政、審計等政府職能部門的監檢力度，對違反新財務制度而出現的會計信息失真等情況進行嚴懲，從而規范銀行的財務會計行為。

五、結語

新財務會計制度自實施以來就受到廣泛關注，具有現實意義與社會意義，在配合金融機構改革方面發揮了重要作用，給農村商業銀行的運營與管理提供了契機。農村商業銀行要提升財務管理水平，加大對新財務制度的重視力度，轉變管理觀念，不斷贏得發展先機。新財務制度的實施，使農村商業銀行的財務管理更加健全，財務管理水平也會實現跨越式增長。

參考文獻：

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第3篇：商業運營的重要性范文

關鍵詞：BIM；商業地產；運營管理

BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術，其從三維角度建立模型、信息數據等，為現代商業地產運營管理做出貢獻，但其價值并未被完全發掘。設計、建造、運營管理等團隊對BIM技術的合理運用，可為商業地產增加更多收益，達到商業目的。

1傳統運營管理的弊端

傳統商業地產運營方式對于現今快速發展的商業經濟社會來說相對滯后。傳統商業運營管理僅實施人工管理，始終不能細化到每一項角落，這往往被管理者忽視，成為問題隱患，對業主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進行土建、安裝、水暖等全方位設計時，會將大量不同專業的圖紙進行綜合計算。此過程多為傳統平面圖紙的結合，無法迅速計算出各類圖紙結合后的設計缺陷，如管線碰撞沖突；且設計復雜的建筑物構想無法在平面圖紙中表現出來，制約設計師的創造思維，如復雜空間的定位與優化調整。而是這些細節的疏忽，導致在建設過程中發生特殊建筑造型無法精準計算、工期無法控制、成本無法控制、設計缺陷無法避免等各類經濟、資源、安全等損失，有些損失甚至無法挽回。傳統的商業地產運營管理模式存在一定缺陷。一般商業地產管理是開發商、持有資產方或聘請的專業商業運營管理公司對商業項目進行的全面且有效的經營管理，其主要組成部分包括商業地產的招商、推廣、調整租戶及業態、物業管理等，通過良好資產管理運營，為資產持有方帶來租金收入及資產溢價。但在傳統非BIM開發模式里，設計及建設方無法為后期運營方的管理軟件提供BIM原始數據，有可能在設施設備管理、設計劃分不同區域業態及面積、改造及彌補設計缺陷、應對突發事件與安全問題等方面帶來諸多不便，出現若干不確定風險，無法順利實現資產保值增值。若開發商后期不持有該資產，無法享有資產增值帶來的利益，前期開發時則失去運用BIM的動力。所以傳統的商業地產急切地需有現代建筑開發技術來引導，并對商業地產進行有效的監管與運營。

2基于BIM的商業地產運營管理應用

2.1案例應用

上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經LEED綠色建筑體系認證的超高層項目，上海中心大廈體現了BIM模型技術的核心應用理念及成果。其有別于傳統建筑的特點、難點在于眾多建筑材料及設施設備的建設使用，眾多因素復雜地互相聯系在一起。作為一個全球矚目的建筑，通過人力想象、大腦運作，顯然費時費力，因此該項目運用了應用了特有的BIM模型技術，將所有物理專業、資源分配、設備管理、成本計劃等事項均轉化成直觀、可操作的直觀數據，可避免重復工作、提高工程質量、降低工程成本、減少資源浪費。在該項目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關鍵。20327塊玻璃幕墻沒有一塊是相同的，設計階段可通過BIM計算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現出立體模型，給設計建造留有優化、創新的余地。此外，BIM技術作為后期運營管理階段的輔助工具，可按照空間、環境等計算數據來協助分類每層建筑的局域劃分，便于運營管理；在照明、消防、設施設備管理、應急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運營、租賃、物業管理等各工作環節，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經濟的浪費，有效實現運營期的高效管理。該項目從項目規劃設計到其進入運營管理，期間都充分運用了BIM技術，充分體現了BIM技術對現代商業地產運營的必要性與重要性。

2.2BIM價值體現與效果

BIM技術對于現代商業地產運營管理有著重要的價值體現。商業地產的建設和商業運營管理都至關重要。BIM技術將龐大體系簡化成立體的三維模型，通過計算得出直觀化的數據結論呈獻給管理者，讓管理者切實有效地管理操作，實現了商業地產的有效透視。BIM模型技術將商業地產從開發到運營這一全生命周期過程中的所有事項計算出合理的應對方案提供給管理者作為依據，這有助于協調管理者在管理運營商業地產時解決困難，但實施還是要靠管理者的進一步分析與思考。BIM可根據商業資產持有者或管理者的要求，模擬多種適應商業地產發展的實施，幫助其選擇最優經營管理方式，盡可能延長建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產持有者帶來更多收益，促進商業地產管理的可持續健康發展。

2.3未來展望

在現代科技飛速發展的經濟社會中，BIM作為一種建設輔助技術，在行業中越來越廣泛的被使用。它改變了行業工作方式，細化和優化了建筑全生命周期各階段的每一個細節，避免了工作缺陷與差錯，降低了不必要的項目成本，能夠協調和分享信息給更多的項目相關者。在將來，BIM技術會得到更大的改革創新與發展，或甚至可能被其他更有效的模型技術所取代。當前的BIM技術主要還是以3D技術作為支撐，構建立體模型，計算建筑數據，從而對項目進行引導。將來的BIM模型技術會廣泛地使用4D、5D或nD的構建技術，其演變模型也將更為真實化，精確化。結合現代化科技的發展，BIM技術將會走入尋常人家，走入不同領域，以建筑的構建模型，運用到教育、企業管理、文化等領域，推動社會發展。

3結束語

BIM技術能給商業地產管理者提供直觀的立體數據，起到一定的作用。商業地產的運營管理者不能完全依賴BIM技術來提高商業地產管理水平，主導者還是開發者、運營者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業帶來了較多益處，因此運用與推廣BIM技術，將為商業地產運營管理帶來更大發展機遇。

參考文獻：

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[2]徐迅,李萬樂,駱漢賓,等.建筑企業BIM私有云平臺中心建設與實施[J].土木工程與管理學報,2014,(2).

第4篇：商業運營的重要性范文

一向在業內以住宅品質精良，“別墅專家”等美譽著稱的龍湖地產，也憑借天街系版圖的擴大成為國內商業地產的潛在龍頭之一。而房地產行業內外，也越來越多的人開始追問，是什么讓天街成為龍湖的新武器？

天街崛起

龍湖天街聲名鵲起可以追溯到2003年。彼時，龍湖將重慶城北一塊轉手20余次無人開發的客車修理廠地塊，改造成為了中國西部首條“國家4A級旅游景區”現代商業步行街，重慶北城天街也因此成為了國內迄今唯一一個以商業地產項目命名的國家行政地名。

輝煌在此后延續。至今，龍湖天街系列已走進了14座城市，打造出19個產品，并在2012年奉獻出10個月130億的銷售額。

支撐天街輝煌銷售額的背后，是龍湖在商業運營方面的成功。

根據2012年龍湖地產半年業績會上的數據，截至2012年上半年，龍湖已開業的商場整體招租率達98.6%，租金同比增長35%，而龍湖所運營的商場其毛利率達到81%，龍湖因此被諸多商業品牌譽為“國內最賺錢的商業地產公司”。至今為止，龍湖天街的戰略合作伙伴已達750余家，一些品牌跟隨天街將門店開到了全國，實現了數倍的營業額增長。

不僅如此，天街系物業中有相當比重由龍湖自持。而在未來，可觀的租金增長將使其在未來成為龍湖的利潤制造機。龍湖集團CEO邵明曉在2012年中期香港業績會上表示，將用15年的時間使租金收入的利潤占比從目前的不到5%提高到30%左右。

未來3年，龍湖每年都將有至少1個區域型購物中心開業，重慶時代天街、成都北城天街，以及北京長楹天街和時代天街這些曾經旺銷的綜合體都將相繼進入運營階段，穩定的租金收益將逐步豐富龍湖的營收結構。

天街——龍湖的新武器正展露鋒芒。

龍湖的秘密武器

如何評價天街對于龍湖的重要性都不為過。

正經歷轉型的中國樓市或許將改變房地產行業的游戲規則。在過去十余年的黃金時代里，住宅產業成為房企利潤的主要來源。龍湖同樣曾是住宅行業火爆的受益者。上市之前的2008年，龍湖地產的銷售總額僅為115億元，然而僅過四年之后，龍湖便在2011年取得了382.7億的銷售總額，翻了兩番有余。

但隨著2010年樓市調控的深入，以純住宅開發為主的開發商都出現了業績增長放緩，甚至下滑的跡象。與此同時，商業地產被諸多開發商看好成為取代住宅而成為企業業績增長的核心貢獻源。

但轉型談何容易。并非每個開發商都能找到商業地產的密碼，鬧市之中，半死不活的商業項目依舊比比皆是。商業，并不因人潮聚集而自動扎根存活。

大勢之下，龍湖的數據怎么看都像是異數。2011年起，天街系列商業體成為龍湖銷售業績的核心貢獻者之一，且增幅勢頭不減。而商業運營方面，超高的出租率及租金收入迅猛增長的勢頭也不見減緩。

第5篇：商業運營的重要性范文

應對這一問題的途徑之一，即是全球系統重要性金融機構治理模式的推出。2011年11月，“20國集團”首腦峰會正式公布了金融穩定委員會（FSB）制定的《處理系統重要性金融機構的政策方法》，同時，巴塞爾委員會（BCBS）了《全球系統重要性銀行：評估方法及附加資本要求》，并公布了首批29家全球系統重要性銀行名單。這一旨在加強對全球系統重要性金融機構監管，降低金融危機風險的國際金融治理措施將在隨后的八年內逐步走向全面實施，將對國際金融市場和銀行業發展帶來重大影響，其確立過程中所折射出的方法和思想也將對商業銀行監管和運營產生深遠影響。

什么是系統重要性金融機構

首先需要理解什么是“系統重要性”，系統重要性不一定是在特定體系中占有重要地位，而是更強調能夠導致系統風險。從雷曼公司倒閉的影響來看，系統重要性金融機構不一定是在金融體系中居于絕對重要地位，而是該類機構在特定的支付清算網絡中處于核心和節點位置，它的缺失直接導致金融基礎設施出現問題，進而整個體系中的個體聯絡出現問題，金融體系無法正常運轉。

“系統重要性金融機構”針對不同細分市場，有行業和區域概念。如在行業上可以區分為系統重要性銀行、系統重要性保險公司等，它們在各自行業的業務網絡中處于節點位置。從區域看，由于監管的性質和機構的跨境分布，形成全球系統重要性和區域系統重要性。在完全開放市場，區域和全球概念差別不大，只是監管職能的執行方不同；在分割市場中，區域概念的重要性增加，如中國國內的系統重要性自成體系，與全球的連接并不是十分密切。

2009年4月，在金融危機最為深入發展的時候，主要國家央行和金融監管部門在國際清算銀行成立了金融穩定委員會，旨在對具有系統重要性的金融機構、金融工具和金融市場加強監管，并在隨后的兩年多時間內，以“巴塞爾協議Ⅲ”為基礎，了《評估金融機構、市場和工具系統性重要的指導原則》、《強化系統性重要機構監管的有效性》和《降低系統重要性金融機構的道德風險》等報告，提出了判別系統重要性金融機構的方法論。如何處置出現問題的系統重要性金融機構，以減少其道德風險等內容，推動主要國家強化金融監管，為全球系統重要性金融機構的監管奠定了基礎。

與此同時，歐美分別出臺措施，配合系統重要性金融機構的監管實施。2009年5月，歐盟出臺《泛歐金融監管改革方案》，成立歐洲系統性風險管理委員會，對整個歐洲金融市場上可能出現的系統性風險實施統一監管和監管協調。2010年6月，美國出臺《多德—弗蘭克法案》，創立金融服務監督委員會（FSOC），作為跨部門的系統性風險監管者，強化對金融機構和市場的監管。

經過各方協調，2011年11月，金融穩定委員會正式公布了《處理系統重要性金融機構的政策方法》，同時，先從銀行業入手，了首批29家全球系統重要性銀行名單，明確了具體的監管要求，如附加資本金、信息披露等方面的具體內容和時間表，后危機時代的系統重要性監管正式提上日程。

全球系統重要性銀行的選擇方法

全球系統重要性銀行的選擇采用了指標分級評估法，折射了競爭力評估的思想，是一個雙向選擇過程。先用要素搭建結構框架，尋找適當的描述指標，對系統重要性這一核心問題進行分級拆分和具體化；進而選擇簡潔直觀的方法進行量化匯總，逆向匯總指標和要素，得到可以量化展示的評估結果，從中選取具體的銀行進入監管名單。

結構搭建過程采取了對稱性設計（表1）。先從5個方面闡釋全球系統重要性的內涵，即這些銀行應當是在全球范圍內具有較大規模、跨境活動活躍、與其他金融機構關聯程度高、結構和業務較為復雜，以及難以替代的金融機構，為此，確立了跨境活動、規模、關聯性、可替代性和復雜性5個要素。進而在各個要素下分別選擇有代表性的指標，將要素內涵具體化，同時注意要素間指標個數的平衡，避免單一指標影響過大。

量化匯總過程采用了分級等權匯總的方法，選取17個國家的73家銀行參與評估，將各個指標進行標準化處理后分兩級進行等權匯總。先在同一要素內將標準化指標進行等權匯總，得到要素得分；而后將要素得分進行等權匯總，得到系統重要性銀行的綜合評估結果，從中分級選取系統重要性銀行名單。該方法在同一層級內對評估內容采用等權處理（同一要素內指標權重相同，匯總后的要素間權重相同），尊重了評估結構的重要性，而不是表面所見的指標權重差異。

從結果來看（圖1），柱形圖的高低代表了各銀行在系統重要性評估中綜合得分的多少，從中選取了得分最高的前27家銀行（圖1為使各銀行柱形圖的頂端處于同一斜線上，將柱體進行了橫向平移，其間隔展示了銀行間得分的差異；入圍銀行僅顯示22個柱體，表明部分銀行得分相同）入圍全球系統重要性銀行（G-SIBs），另根據本國監管機構要求，在前27位之外，增加了包括中國銀行在內的兩家機構，使總數達到29家，分布在全球12個國家（表2）。從規模來看，參與評估的73家銀行占全球銀行資產的65%，入選銀行（不含法國人民銀行）在2011年全球1000家大銀行中，一級資本占比38.2%，總資產占比43.9%。入選銀行按得分又分為4組，將分別被要求最低提高1%至2.5%的附加資本，本國監管機構還可以在這一基礎上增加附加資本要求。這一名單每3年更新一次，2014年將確定需要滿足資本要求的正式名單，該名單內銀行需在2019年前達到各項監管要求。

這一評估方法將在2012年內延伸到全球系統重要性保險公司的選擇上，并逐步擴大到所有系統重要性金融機構的甄別中。

全球系統重要性銀行面臨的挑戰

系統重要性銀行面臨的核心挑戰是政府干預與市場選擇的雙重壓力。監管要求的實施提高了政府對系統重要性銀行的干預能力，商業銀行經營將更多面臨來自監管部門的外部壓力和影響，西方主要國家的自由市場經濟面臨挑戰。如何平衡監管和自主經營將逐漸成為這些大銀行必須面臨和解決的問題。在市場選擇方面，大銀行金融交易頻頻出現差錯，衍生神話破滅。其復雜的結構和廣泛分布的分支更容易受到全球金融危機的拖累，市場估值已經開始受到影響，如摩根大通股票價格僅是其賬面價值的90%。相對而言，小銀行業務種類和經營范圍有限，往往專注于特定市場，業務復雜性小，投資者能夠更容易展開分析和估價，其估值水平已顯著超越大型銀行。未來，客戶和投資者的選擇或將發生轉向，市場選擇將激勵金融機構縮小規模、簡化業務、降低復雜性和波動性。

具體監管要求所帶來的挑戰則主要體現在附加資本要求、信息披露和恢復處置計劃三個方面。

一是資本金要求提高，并要求以普通股形式增資。資本充足率是控制商業銀行杠桿率的核心指標，不僅可以約束商業銀行的過度市場參與，而且可以在出現問題時增強對潛在損失的吸收能力，進而避免引起系統性問題，這體現了“巴塞爾協議Ⅲ”的第一支柱精神。下一輪評估（2014年）中被認定為全球系統重要性銀行的機構，將被要求在2016年之后的3年內，在“巴塞爾協議Ⅲ”的最低資本要求基礎上提高1%至2.5%的附加資本要求，而這一要求將以成本最高的普通股形式填充。全球系統重要性銀行在逐級滿足各項監管的資本要求和附加后，最低資本充足率將提高到11.5%至13%（如表3），如果再考慮逆周期緩沖或本國監管機構的額外附加要求，這一最低比率將會更高，無疑給這些銀行戴上了“緊箍咒”。

二是信息披露要求提高，信息披露的難度和成本均有增加，公平競爭面臨挑戰。入選系統重要性的銀行，首先將被要求提供表1評估體系中的各項指標信息，并按照年度進行更新；其次還要根據“通用數據模板”提供四方面信息，即機構和機構依存關系、機構和總體金融體系依存關系、結構性和系統重要性數據，以及臨時特定數據要求。這一數據范圍幾乎涵蓋了商業銀行經營的方方面面，包括可量化和不可量化的內容，整理數據的難度和整理數據所需投入的資金和人力將是一項新的成本。此外，作為恢復與處置計劃的一部分，入選銀行還要準備在短時間內（如24小時）提供一些基本信息，而這些基本信息涵蓋了集團內部關聯信息、支付清算和核心管理系統的相關信息、內部運營數據、危機管理的角色和職位，以及機構運營的監管和法律框架等。為此，需要建立高管層、財務、業務、交易、風險管理和外部審計等多維度數據的整合系統，以滿足監管要求。入選銀行將在保持正常經營過程中，建立符合要求的數據采集系統，按照監管要求不定期呈報，并不斷維護和更新數據信息，部分數據可能涉及商業經營的核心競爭力和核心機密，其披露或呈報必將影響到入選銀行的市場競爭。

三是需要制訂恢復與處置計劃，即“大而不倒”金融機構如何“避免倒”，或完成“如何倒”的設計。入選銀行必須制訂這一僅具指導作用的計劃，卻很可能永遠也用不到。這一要求被視為“巴塞爾協議Ⅲ”第二支柱下，對資本管理和壓力測試要求的延伸，即以資本和流動性指標為基礎，確定銀行在正常經營、壓力情形、恢復區域和處置區域等遞進的不同危機階段，如何降低風險暴露、留存資本、分離業務條線、進行債務重組，或如何進行有序處置，以保證極端壓力情形下銀行能夠持續運行，或無法持續經營下如何處置以減少對金融系統的沖擊和納稅人的損失。由于這一計劃針對金融系統和外部利益方，因此首先被多國監管機構予以具體化，歐盟、英國、美國和中國的監管部門已出臺詳細指引，日本、加拿大和瑞士也已提出具體要求。恢復與處置計劃幾乎涉及到銀行運行內部的所有環節，以及外部所有相關利益方，是一項巨大的系統工程，完成這一計劃不亞于重建一家大型機構。

對中國銀行業的啟示

中國銀行業正處于轉軌和發展期，在金融危機中既面臨機遇，又充滿挑戰。機遇在于發達國家金融系統為應付危機出現業務收縮，讓出部分發展空間；挑戰則要求還未成熟的中國銀行業直面與發達國家金融機構同樣的競爭和監管環境。中國的監管機構已著手根據巴塞爾委員會的原則和方法，選擇和制訂國內的系統重要性銀行名單和監管措施，從當前披露的信息來看，選擇方法是一致的，監管要求是從嚴的，但以下問題值得我們思考。

首先，要在從嚴監管與適度監管中尋求平衡，在平衡過程中要抓住核心問題，不應過多干涉銀行的日常經營。我國銀行業還處于走向市場的發展過程中，需要給予一定的自由度讓其在市場大潮中“摸爬滾打”，并給予其經營的較高獨立性，不應束縛太緊。對商業銀行的考核應當著眼長遠，不應因短期市場變動帶來的或有壓力而要求其頻繁改變經營戰略；對商業銀行的監管也需要抓住核心指標，如資本充足率，而對于具體的經營模式、業務方向，以及內部組織結構等具體化的問題應當全權交由銀行處理。

其次，可以允許適度運用杠桿，但要重視對風險傳導機制的研究。由于發展階段不同，我國商業銀行的資本充足率普遍不高，大規模的頻繁再融資也面臨一定的困難，而在存貸比等方面又有全球最為嚴格的限制，因此，不宜在資本充足率上附加過高要求，可以允許銀行在非衍生業務上保留或適當延伸杠桿，以增加銀行經營的靈活度。與此同時，重視對風險傳導機制的研究，特別是在新興市場中風險的傳導機制，從監管角度把握好對 關鍵風險點的監控，避免出現系統性問題。

再次，重視非系統重要性機構的風險。我國金融體系既有已有基礎的留存，又有不斷改革的創新，但仍非完全進入市場決定的企業化經營狀態，有融資和信貸功能的機構在特定范圍內對政府、企業和居民有重要影響力。系統重要性銀行具有不可替代性，“大而不倒”，非系統重要性金融機構則具有區域和特定影響力，也不是“小而能倒”。

最后，從方法論角度看，全球系統重要性銀行的評估簡單直觀、易操作，并沒有復雜模型的推導和運用。對于一些核心問題的評估往往直觀易行且更具有效性，關鍵不是方法上的“游戲”，而是對評估內容的全面了解，以及在此基礎上設計的較為完善的評估體系，既能涵蓋所有重要方面，又不厚此薄彼，保持系統的均衡性。

第6篇：商業運營的重要性范文

移動電子商務是我國重要的新型產業發展內容，它為社會經濟帶來了更多的發展機遇。作為電子商務的重要一部分，移動電子商務的開發和發展，不僅豐富了電子商務的應用，對我國人民的日常生活水平帶來了巨大的改變。與電子商務相關的產業，基于移動電子商務商業模式的構建和創新，帶動相關產業進行轉型升級發展。

一、移動電子商務商業模式的內涵簡析

（1）什么是移動電子商務

移動電子商務的開發和應用基于人們經濟科技的進步和電子商務應用的普及和壯大的背景下，移動電子商務的出現滿足了社會人民對便利性生活的追求。移動電子商務主要是指通過手機、平板電腦以及個人數字助理等移動通信設備與互聯網結合進行的各種電子商業活動，如信息查詢，商務交易，商務服務以及商品的價值交換等，移動電子商務具有極大的便利性特點，是當今社會重點發展的產業。

（2）移動電子商務商業模式概念

移動電子商務商業模式指的是在移動技術的條件之下，相關經濟實體通過商務互動的開展實現價值的創造與實現，最終獲取利潤①。在移動電子商務商業的價值鏈中對價值的傳遞和轉移進行分析，從中找出可最大創造價值的利益環節。其商業構思主要有兩個特征，一是能夠產生收入和利潤的商業機制，二是企業運營業務、創造利潤模式。

二、研究移動電子商務商業模式的重要性

良好的電子商務商業模式是企業在整個電子商務行業中站穩發展腳跟的重要內容。研究電子商務商業模式對企業發展具有重要意義，一是能夠在競爭激烈的行業中謀求生存發展的機會，二是促進移動電子商務行業競爭格局的創新改革，加快移動電子商務行業的相關產業的轉型升級。移動電子商務商業模式與傳統的電子商務商業模式相比，前者的發展之路更為廣闊，研究移動電子商務商業模式有利于豐富其商業模式，實現不同電子商務商業模式之間和融合與創新，開拓更寬廣的發展道路。

三、基于價值鏈的移動電子商務商業模式

移動電子商務的產業價值鏈參與主體是一個很龐大的團體，主要參與主體有：1.包括產品供應商，包括實物類、服務類、虛擬產品類、內容類等；2.硬件供應商，指的是終端設備與基礎設備；3.軟件供應商，例如商務軟件、終端操作系統、應用程序等；4移動數據服務商，指的是中國三大移動網絡，中國聯通、中國移動、中國電信，第三方企業以及個人三個方面；5.金融服務供應商，指的是銀行與券商、第三方支付（支付寶、微信支付等）、中國銀聯提供的結算服務等；6.消費者；7.平臺供應商，如阿里巴巴、慧聰、TOM等。移動電子商務價值鏈的模型如圖1所示。

四、不同主體主導下的移動電子商務商業模式

（1）以運營商為主導的商業模式

以運營商為主導的商業模式主要是指移動通信運營商與商業客戶或用戶建立直接的練習，利用用戶的SIM卡對用戶的身份進行識別，參與用戶的商業交易環節。其商業模式的優勢包括以下幾個方面：1.以用戶綁定的SIM卡為基礎，有相對成熟且明顯的發展渠道；2.經過長時間的運行發展，擁有龐大的固定用戶規模，用戶信任度高；3.對用戶的消費數據有一定的了解掌握，可以進行有針對性的產品推廣。劣勢方面有：1.運營商之間長期處于競爭多與溝通合作的發展狀態；2.主要針對用戶的移動通訊進行發展，發展范圍狹隘；3.運營商的金額范圍受到移動設備易丟失的特性以及月消費額度的限定的影響，集中在小額微的支付額度。

（2）以金融機構為主導的商業模式

以金融機構為主導的電子商務商業模式主要是以銀行作為代表，在移動電子商務商業模式中，銀行對商家的審核比較嚴格，很大程度上保證了產品的品質和質量。銀行為信用卡商城的用戶在電子商務中資金較大的交易中提供了免息分期還款等服務，增加了資金較大的商品交易量。

（3）以設備制造商為主導的商業模式

在以設備制造商為主導的商業模式中，其發展取得最大成功的代表是美國蘋果公司的蘋果商店（App Store），蘋果商店提供了一個虛擬商品交易的平臺，此交易平臺更加方便客戶進行軟件下載，促進終端軟件開發行業創新發展，為滿足用戶的軟件需求加大創新力度進行軟件開發。

（4）以新興商務平臺為主導的商業模式

新型商務平臺主要有B2B、O2O等，新興商務平臺是基于傳統的電子商務發展而來的，其發展的重點在于創新，主要的發展之路是移動電子商務，其主要特點是為用戶提供更多有移動特色的服務和產品。當今，深圳谷登科技公司，將農產品的批發交易已經發展成O2O的交易模式，開發“農商友”、“農速通”APP，創新了農產品傳統的電子商務銷售模式。

第7篇：商業運營的重要性范文

關鍵詞：商業地產；財務管理；成本管理；管理措施

商業地產的整體發展前景較為可觀，以深圳為例，自本世紀初深圳有了第一家購物中心以來，歷經短短十余年時間，預計到2015年年末，全市商業中心可達70余個，商業地產總體面積可達500萬，且目前仍有在建購物中心工程。但因政府長期以來都以住宅地產作為開發重點，加上商業地產在我國的歷史尚短，社會各界對于這一行業的認識程度依然較為薄弱，導致我國商業地產的財務成本管理尚未形成一套有效的管理理論支撐。且一些商業地產開發商也沒有明確此種新興房地產行業和傳統住宅地產的差異，導致很多商業地產開發商直接將住宅地產的財務管理思路套用在商業地產財管工作上。商業地產與住宅地產的差異性就決定了此種生搬硬套的財管模式必然存在很大的局限性。

一、商業地產成本管理的特殊性

根據用途進行劃分，可將房地產分成商業地產與住宅地產，其中商業地產的開發產品，主要是用于商業用途，如購物中心、休閑娛樂性消費場所等。而住宅地產的開發產品則主要是用于居住。雖然商業地產與住宅地產同屬房地產行業，但商業地產存在以下幾點特殊性，這些特殊性都也會對商業地產成本管理造成一定影響。

（一）選址和設計方面的重要性

商業地產與住宅地產最主要的差異是商業地產的商業性，因此兩者在開發成本方面存在很大差異。通常住宅地產只要設施齊全、環境好，再配合優質的物業服務，即便是建設在城郊也會具有良好的市場。然而基于商業地產的特殊性，要想取得商業收益，實現高效的商業經營，選址就成為了決定性的因素。對于商為地產來說，地段、地段、還是地段。目前中國大多商業地產運營企業，選址通知有兩類，一類如恒隆，選址必在城市中心；一類如萬達，選址通常建設在新城區，政府也愿意在新城區或衛星城引入城市綜合體。兩種選址最關鍵的因素是商業體的定位和成本，第一類在城市中心地段選址，地價貴成本高，但后期的運營風險相對較低；第二類選址在新興城區，地價便宜后期運營風險較大。但對企業來說，由于綜合體中出售住宅、商鋪的收益基本可覆蓋購物中心投資成本，因此后期的運營壓力大降。選址同時還要結合城市的經濟、交通、政治、文化等多方面因素，科學合理的選址無疑是利于商業地產財務收益及成本回收的有效途徑。因此應當將選址歸為商業地產成本管理的一項重點工作內容。設計也是一個非常重要的環節，優秀的、符合業態要求設計，將大大減少后期的運營成本，如節能環保的通風設計能減少后期空調能耗支出，不同的人流動線設計引吸人流減少后期招商成本，適當的電梯數量和分布能減少運營能耗并能增加人流走動從而增加銷售等等。

（二）運營方式的特殊性

住宅地產的客戶群體主要是購房者，住宅地產通過滿足購房者的居住要求獲取利益，實現成本回收，但作為商業和地產有機結合的商業地產行業面對的客戶人群及利益相關體就相對復雜的多。項目投資者、商鋪經營者、商業運營方及終端消費者都是商業地產的重要客戶人群。住宅企業的成本回收途徑主要是賣房，然而商業地產要想獲得高的成本回報，不僅要賣，還需要經營，并且著重在經營。消費者購買商品，購物中心商鋪的經營者得到來自消費者的經濟收益，實現經濟收益后才能向投資者上繳租金。由此可見商業地產的成本回收不但要考慮選址、商鋪租賃，還要考慮到消費者的購物需求、消費特點及生活方式等因素。綜上所述，因住宅地產與商業地產的運營差異性所致，住宅地產的成本回收模式比較單一，而商業地產的成本回收過程則相對復雜，且需要考慮的因素也更多。

（四）融資的特殊性

商業地產可看作是一種以實現商業價值為目標的金融產品，因此大型商業項目為了構建商業氛圍，往往是一次性投資構建。而住宅項目開發可采取分期建設的模式，緩解成本投入的壓力，在通過分期銷售實現資金回籠與累積，之后再進行下一期建設。相比之下商業地產的融資任務則更為嚴峻，且為了吸引具有競爭優勢的主力店入駐，還不得不采取前幾年的租金優惠的形式甚至暫時免租，這都為商業地產帶來了嚴峻的資金挑戰，使得商業地產業就必須采取如合作開發、債權、預租、信托、資產證券化、房地產投資基金等多種融資模式來應對龐大的資金需求，多樣化的融資方式及融資總量，也就使得商業地產面臨著更大的融資風險。但同時也催生了比住宅地產更多樣化的融資結構和資產運營方式。

（五）成本收益與財務風險的特殊性

住宅地產的成本收益主要是通過產品銷售，即賣房來實現的，可在短期內回收成本。然而通過前文的經營模式分析也可看出，商業地產的成本回收周期長，最快也要幾年時間，但成功的經營可為商業地產企業帶來高額收益，靜態成本回報可達50%以上，大型地產企業可達80%甚至更高，遠超住宅地產。然而風險和收益是成正比的，收益越大，背后的風險也越大。住宅地產成本回收快，而商業地產回收慢，周期長，市場變化不定，后期的招商與經營都可能受到影響，從而增加財務風險。

二、完善商業地產成本管理的措施

（一）重視前期的市場調查及項目的選址及招商工作

商業地產的項目選址對項目的成本投資效率有著決定性影響，選址上的優勢，會對投入使用后的招商、經營帶來積極影響，提高成本投資效率。而選址及定位方面的失誤將會嚴重影響投入使用后的各項工作，影響成本投資效率，甚至出現血本無歸等嚴重情況。因此商業地產的成本管理工作，必須以科學的選址與定位作為前提。開發前期階段需進行完善的市場前期調查，商業地產開發商需先后深入研究當地的商業規劃布局，并結合城市的發展規劃，分析具有發展潛力的商業地段。同時對周邊客戶群體、交通、收入水平、人口、消費習慣等方面進行充分考慮。在招商方面，住宅地產的開發思路往往是先建房后招商，然而此種模式并不能適應商業地產的實際情況。商業地產的建設價值與成本回收主要依靠后期的商業經營，因此必須對招商工作加以重視。為確保投入使用后經營工作的順利開展，避免商鋪空置，影響經營效益，應當在施工之前也做好招商工作，根據客戶的事先達成的協議，進行商鋪規劃與設計，如果投入使用后再招商，很容易出現商戶不滿意設計規劃，而不和開發商合作的情況。

（二）優化運營方式

雖然商業地產的運營模式與成本回收方式都和住宅地產存在較大差異，但無論是售后租賃還是產權商鋪，其實質都與住宅地產相同，都是在建成后通過意圖快速收回成本。但此種模式顯然忽略了商業地產的商業性，沒有認識到商業地產應由的價值，忽略了商業經營的作用。此外，一些商業地產開發商為了快速收回成本，采取分散產權的銷售模式，而此種模式很容易因追求各自的利益，造成各自為政的情況，失去了商業的統一性。因為購物中心往往存在成百上千的店鋪，而進行產權分割后，開發商將無法實現統一管理，出現基于各自利益博弈的經營混亂，嚴重危害成本管理效率。因此類問題影響后期經營的情況在國內屢見不鮮，因此企業必須轉變住宅地產的運營思想，采取只租不售的形式，雖然短期來看，成本回收速度可能會相對較慢，但從長期發展角度來看，對于統一招商以及統一的財務成本管理有著積極的促進作用。還可增加經營的靈活性，隨著市場變化，企業可及時調整經營方案策略。例如國內很多開發商已經開始意識到這一問題，做出如回購產權等措施。目前很多高端商業地產項目也均明確提出不會考慮產權出售。

（三）拓寬融資渠道

商業地產的成本資金投入大，資金占用時間也相對較長，因此單一的融資渠道顯然無法滿足實際需要。基于投資大、成本回收周期長等特點，開發商往往會多采用如貸款、債券融資等財務杠桿融資手段提升資金總量，但此種模式會大大增加財務風險，影響成本。這就需要商業地產開發商積極拓寬融資渠道，以應對融資風險。目前國際上很多商業地產開發商都通過信托投資資金模式（REITs）取得資金支持。此種融資模式具有如下幾點優勢：1.首先可拓寬商業地產的融資渠道，緩解開發商的成本壓力；2.除提高資金儲備意外，此種融資模式還可確保產權不會出現轉移、分割等不利于后期管理的情況，方便后期投入階段的統一管理。通過優勢分析可以看出，此種融資模式十分商業地產的實際情況，我國商業地產商業可借鑒此種模式。現階段已經陸續引進了房地產REITs模式，隨著相關流程的規范與法律制度的全面建立，相信此種融資模式必然會為商業地產商帶來更多的經濟實惠。

（四）實施專業化的經營成本管理

商業地產項目的投入使用并不意味著成本回收工作的完結，相反卻只是開始。商業地產的自身特性決定著后期商業經營的成本管理才是重中之重。只有在經營中的高效成本管理才會促進商業價值以及投資成本回收效益的提升。為提升經營階段的成本管理效率。地產開發商應當先組建一支具備專業的運營管理團隊，團隊中的管理人員必須具備專業的成本管理相關知識與經驗，同時他還要明確商業地產的運作模式與特殊性，并具備商業靈敏度。通過高素質的管理人才開展專業化的成本管理。在成本管理實際操作中，一定不能直接照搬住宅地產的投資模式，重視經營過程中的財務資金管理，實現商業地產管理的專業性與針對性。

三、結束語

綜上所述，商業地產和住宅地產在運營模式、成本回收、財務風險等多個方面均存在差異，因此商業地產在成本管理過程中絕不能沿用住宅地產的模式與理念。針對商業地產的特殊性，本文從優化選址、更新運營模式、融資方式創新以及強化經營過程中的專業性管理等幾個角度探討了商業地產的成本管理措施，希望能為相關人士提供些許參考。

參考文獻：

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[2]許葉紅.從財務核算視角看商業地產服務行業管理會計體系建設[J].中國總會計師，2015（05）.

第8篇：商業運營的重要性范文

高級副總裁、知識產權運營中心總經理

為使專利運營更專業和專注，朗科知識產權運營中心在鐘敬恒的帶領下正式成立，并以此平臺直接進行知識產權的運營及各項相關業務。在過去幾年，朗科一直努力整合市場及知識產權情報、有效管理現有知識產權、跟蹤和指導技術創新；積極進行多層次、多方位、多地域、多行業的專利運營，加強和深入開展現有的運營模式，并積極在司法救濟及行政救濟方面進行多種有益的運營嘗試，為企業創造持續的知識產權運營的盈利來源。

China IP：請您介紹一下朗科知識產權部門的結構及分工，以及企業的知識產權主要工作及成果？

鐘敬恒：朗科知識產權運營中心由一群高素質、朝氣蓬勃、精干、實干的專業人員組成。該中心成員碩士以上學歷人員超過50%，同時具備律師從業資格與專利人資格的人員占40%。在業務上，更強調知識產權與法律的充分結合。而我們的工作也得到了各方的肯定，企業被評為第一批“國家級知識產權示范企業”，公司核心專利也于本年獲得第十五屆中國專利金獎。

China IP：您認為優秀的企業知識產權經理人需要具備哪些特質？

鐘敬恒：對知識產權在作為企業的資產、法律保護及基本流程上都有一定的知識基礎，同時能夠以開放的心態進行多種知識產權商業化的努力，以專業的知識面對各種法律的挑戰，也善用申請及維護的流程保護企業的知識產權，還有就是持續學習，善于交流。

China IP：經驗積累、交流培訓、優厚薪酬、企業平臺您更看重哪個？

鐘敬恒：我更看重交流培訓。因為這是一個發展很快的時代，知識產權是一個非常復合的知識領域，交流與互相學習能夠讓知識產權經理人這個團體更加專業，也更容易贏得企業及社會的認可與尊重。

China IP：在企業開展知識產權工作時，知識產權經理人通常會遇到哪些困難？您是如何應對的？

鐘敬恒：最大的困難是在企業中，不少企業員工認為知識產權是個非常獨立，與自身工作無關的事務；企業核心管理層也認為知識產權只是一個成本中心。面對這種挑戰主要應該多溝通，多以一些成功的知識產權商業化案例讓管理者和員工看到知識產權的價值，并產生信心及興趣。

China IP：在您個人和團隊2013年的工作中，哪些事情給您留下了深刻印象？

鐘敬恒：通過團隊齊心協力及深度介入，進一步對知識產權的維權工作提供技術及業務支撐；同時，也開展了知識產權行政保護措施，并取得了一定的成績。這都為未來的知識運營打下了非常堅實的基礎。

China IP：對于企業知識產權工作的未來規劃有哪些？

鐘敬恒：進一步拓展及培養團隊，與國內外的各種知識產權及服務資源進行更廣泛的交流，為知識產權運營打造更廣闊的舞臺。

China IP：對于企業知識產權經理人未來的發展，您怎么看？

鐘敬恒：知識產權作為企業無形資產最核心的部分，其在中國企業的重要性必然隨著無形資產在企業中的重要性提高而明顯提升，這也意味著對企業知識產權經理人的要求也會越來越高，越來越重視。估計很快有更多的企業知識產權經理人也將進入企業的核心管理層，并參與企業重大決策。

China IP：請分享一下您從事企業知識產權工作以來的經驗及感悟。

鐘敬恒：牢記知識產權是企業的核心資產，以類似企業最重要的實體產品線的方式及緊迫感，思考知識產權如何運用、如何產出、如何保護，同時保持對知識產權未來的渴望，在工作中，視同行、對手為學習對象及伙伴，以開放的心態面對這個行業的挑戰。

第9篇：商業運營的重要性范文

24公里——對生活在北京市區的人來說，從八寶山乘地鐵到四惠大概就這么遠。而從昌平區南環路到北5環，幾乎是同樣的距離。昌平區位于北京正北偏西，在老北京眼中，正是“上風上水”的理想居所。萬科（000002. SZ）在北京的第一個商業綜合體便坐落在此。

自2010年于北京、上海、深圳的分公司開始進行商業地產小規模探索，到2011年建立深圳萬科商業管理公司，再到今年初在北京成立商用地產管理部，萬科的商業地產正在有條不紊地向前走。

若干年前，萬科高層對于是否涉足商業地產頗有爭議。在媒體報道中，董事局主席王石往往以反對萬科做商業地產的形象出現，不可否認，從“百億萬科”到“千億萬科”，正是對住宅領域的專注，才讓這家公司從眾多競爭對手中脫穎而出。

若干年后，總裁郁亮將萬科帶到了“1400億”的新高度，同時也完成了登頂珠峰這樣“不可能的任務”。此時，發展商業地產再次被提上了日程。

3年可以完成從登山“菜鳥”到“達人”的轉變；同樣3年，萬科的商業地產項目從提出到操作，完成了紙面到實體的突破。對此，郁亮謹言：“商業這件事我是非常慎重的。雖然我現在并沒有看到很好的商業運營模式，可對于萬科來說，我們真的不得不去做商業。”

曾踟躕在商業地產邊緣的萬科，為自己準備了什么？

危機感

房地產行業老大都做不了自己的主？

一位商業地產專家向《英才》記者分析，萬科“不得不做”背后的原因可能有兩個，一是針對住宅的房地產調控政策存在不斷加碼的可能性，這讓住宅開發商的經營前景不明朗；而住宅開發和商業地產開發的不同點在于，前者更傾向于獲取利潤，而后者則能夠提供穩定的現金流，對于大企業和上市公司來說，穩定的現金流無疑十分重要。

二是由于萬科項目的自身特點，其在一、二線城市的住宅樓盤往往處于遠離市中心的位置，周邊商業配套設施往往不夠成熟，倘若這種情況得不到改善，一方面增加了銷售的難度，另一方面也降低了客戶的滿意度。

郁亮想的比這更遠，他提醒《英才》記者，“我們把思路打開一點不是很有意思么？”剛不久的“財富500強”中，鮮有房地產開發商。伴隨著城市的發展，郁亮意識到，單純靠蓋房子，很可能在10年之后就會觸及行業天花板。

他給《英才》記者算了一筆賬：眼下中國每年能建1000萬套住宅，而美國的數字僅僅為40萬套。從深圳的情況來看，住宅需求已經開始萎縮，如此之高的蓋樓速度并不能持續。

因而郁亮把萬科的未來定位于“城市配套服務商”，無論是住宅還是購物中心、寫字樓、養老社區，甚至是垃圾場，只要是跟城市發展相關的東西，郁亮都愿意涉足，“萬科的目標是能夠與城市同步發展。”

世道

今年上半年，萬科銷售金額達837億元，領先于排名第二的綠地集團近200億元。有專家推算，按照這樣的速度，萬科今年的銷售額可能突破1700億元，離2000億大關又近了一步。

事實上，銷售排名前10位的房地產公司，幾乎都不同程度地將商業地產作為自己發展的方向。自2010年“限購令”出臺以來，房地產開發商們開始把“轉型做商業”看作一根救命稻草。而2012年“城鎮化”概念的提出，仿佛開啟了商業地產的“上山下鄉”運動，越來越多的企業由于無法應對一線城市土地市場上的激烈競爭，轉而退至中小城市。

高緯環球中國區研究部于今年7月提供的一份報告指出，城鎮化進程中，在住宅市場的調控重壓之下，很多房地產企業開始轉向商業地產，導致部分二、三線城市的房地產市場出現過度投資。

“零售地產的泡沫我們可能更需要關注，這是全國性的普遍現象。”高緯環球中國區董事總經理張良軍稱，在他看來，購物中心的數量并不是主要的問題，關鍵在于這些購物中心的定位太過雷同，同質化嚴重。最終不得不靠減免租金和裝修補貼等辦法來吸引租戶。

萬科此前為自己的商業地產確定了三大品牌：萬科廣場、萬科大廈和萬科紅，分別代表商業地產領域的購物中心、寫字樓和社區配套商業。從萬科廣場在全國的布局來看，基本以一、二線城市為主，而萬科住宅開發進入的城市有62個。

謹慎并不是壞事兒，畢竟萬科在商業地產運營領域的經驗并不豐富。

“如果想要做好購物中心，招商能力、運營管理經驗的重要性要遠遠高于開發經驗。”高緯環球中國區研究部董事張平告訴《英才》記者，“能把樓蓋起來和能招到商不是一回事兒，招商是最難的。而招商的前提是你得定位精準。”

籌碼

萬科最近在上海和廣州分別拿下了兩塊土地，成交價分別為48.7億元和6.03億元。上海地塊為萬科和上海張江集團聯手取得，刷新了此前上海土地成交總價的紀錄。

華遠地產董事長任志強在微博上發問：誰說萬科不地王？——萬科不拿“地王”的策略來自2008年的慘痛教訓，受國際金融危機影響，那一年拿下三塊“地王”的萬科停止了增長。在此次拿下這兩塊土地之后，業界紛紛質疑，不拿“地王”的萬科一去不復返了。

郁亮對于“地王”有著自己的理解。他認為，只有“面粉貴過面包”才是真正的地王，而不是總價高就叫地王。

拋開價格因素不談，萬科新拍得的兩處土地有著共同的特征——廣州荔灣區的是一塊商業金融用地，而位于上海松江區的地塊中也包含了商業用地。而這也被認作萬科接下來能夠持續經營商業地產的信號。

能夠在合適的時機獲得合適的地塊，萬科良好的資金狀況為此提供了保障。截至今年第一季度末，萬科凈負債率僅為29.6%，而銀行賬戶上躺著的522.6億元現金為隨時拿地提供了保障。