地產(chǎn)中介公司管理制度精選(九篇)

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第1篇：地產(chǎn)中介公司管理制度范文

[論文摘要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)的升溫，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)越來越多，就如果規(guī)范房地產(chǎn)中介及房地產(chǎn)中介違規(guī)（違法）的法律責(zé)任進(jìn)行探討。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作；另一方面，由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。鑒于此，迅速規(guī)范房地產(chǎn)中介行為、平衡當(dāng)事人之間的利益，已成為我國立法必須面對的迫切問題。本文擬從規(guī)范和調(diào)整中介行為入手，探討中介違規(guī)（違法）行為的界定、責(zé)任承擔(dān)及其理論基礎(chǔ)等問題，并對立法提出相關(guān)建議。

一、問題的提出

有一則案例。2004年5月，經(jīng)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司牽頭，原告黃某與被告張某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定原告將其所有的一套住房售予被告，價(jià)款121000元，被告應(yīng)在立約時(shí)給付定金1500元，房款應(yīng)在同年12月30日前付清。協(xié)議簽訂后，被告依約給付了定金，并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司，后被告又分兩次將其余購房款及中介費(fèi)共計(jì)103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。經(jīng)多次催要，中介公司僅出具欠條一份，表示暫無力償還房款，原告遂訴至法院。以上案例，只是房地產(chǎn)中介違規(guī)行為中再普通不過的情形。我們知道，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行法定義務(wù)和合同的約定義務(wù)，為當(dāng)事人之間民事活動(dòng)的合法性和真實(shí)性做出引導(dǎo)。然而，中介違規(guī)屢屢發(fā)生，對類似行為應(yīng)該如何規(guī)范？對中介公司挪用或侵占房款的行為，除依法追究相應(yīng)刑事責(zé)任外，民事責(zé)任該如何認(rèn)定，賠償范圍該如何劃分？對收取了高額見證費(fèi)的律師及咨詢機(jī)構(gòu)未盡到義務(wù)存在明顯過錯(cuò)的，責(zé)任又該如何認(rèn)定？其法律依據(jù)又何在呢？

二、確立房地產(chǎn)中介違規(guī)行為民事責(zé)任的法理學(xué)基礎(chǔ)

對于中介違規(guī)行為，相關(guān)法規(guī)主張刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任三者并舉已達(dá)成共識(shí)。在追究行政責(zé)任、刑事責(zé)任方面，可以分別依據(jù)《行政處罰法》、《刑法》等進(jìn)行，然而對于如何追究民事責(zé)任、要不要設(shè)置民事責(zé)任，目前法律并無定論，實(shí)踐中也頗有爭議。筆者認(rèn)為，設(shè)置民事責(zé)任是完全必要的。

（一）這是“無救濟(jì)則無權(quán)利”法律原則的體現(xiàn)

民事責(zé)任是違反民事義務(wù)的結(jié)果。民事責(zé)任使民事權(quán)利具有法律上之力，使權(quán)利人借以享有特定的利益。從中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和其委托人房地產(chǎn)開發(fā)公司或購房者的關(guān)系看，房地產(chǎn)公司或購房者與之簽訂了中介服務(wù)合同，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)理應(yīng)盡職盡責(zé)，提供真實(shí)、完整、準(zhǔn)確、新穎、公平的信息和技術(shù)服務(wù)。從違規(guī)行為的性質(zhì)看，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或是違反了委托合同、居間合同的約定，或是侵犯了委托人或第三人的合法權(quán)益，因此應(yīng)承擔(dān)兩種責(zé)任，當(dāng)然也包括兩種責(zé)任的意合，即違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。這兩種責(zé)任明顯屬于民事責(zé)任的范疇，因此設(shè)置民事責(zé)任是當(dāng)事人尋求公力救濟(jì)和私力救濟(jì)的雙重需要。

（二）從民事責(zé)任與行政責(zé)任、刑事責(zé)任的關(guān)系上看，民事責(zé)任具有獨(dú)立性

在規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的過程中，僅僅追究中介機(jī)構(gòu)的行政責(zé)任和刑事責(zé)任，對于維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序是不夠的。行政責(zé)任是主管機(jī)關(guān)發(fā)揮監(jiān)管職能的結(jié)果。由于主管機(jī)關(guān)人力、財(cái)力、物力的限制，其發(fā)現(xiàn)、調(diào)查中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為以及追究其行政責(zé)任的能力也相應(yīng)受到限制。至于刑事責(zé)任，它是法律責(zé)任中最嚴(yán)厲的責(zé)任形態(tài)，但適用范圍有限，只有違規(guī)行為情節(jié)惡劣、后果非常嚴(yán)重構(gòu)成犯罪時(shí)方可適用。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司或消費(fèi)者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機(jī)構(gòu)，而是自己的損失如何得到補(bǔ)償，如何向法院尋求民事救濟(jì)。換言之，能夠撫平經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷的，只能是民事賠償?？梢姡诜康禺a(chǎn)法領(lǐng)域，民事責(zé)任是行政責(zé)任、刑事責(zé)任所不可替代的。

（三）從民事責(zé)任的功能看，民事責(zé)任具有補(bǔ)救功能、重罰功能和管理房地產(chǎn)市場秩序的多重功能

(1)補(bǔ)救功能。補(bǔ)救是對受害人而言的，而民事責(zé)任恰恰具有填補(bǔ)損失、恢復(fù)權(quán)利的作用。

(2)懲罰功能。懲戒是對侵權(quán)人或違約人而言的，民事責(zé)任具有制裁不法行為、恢復(fù)秩序的作用。懲罰意味著法律依據(jù)社會(huì)公認(rèn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和行為準(zhǔn)則對具體行為作出否定評(píng)價(jià)和抑制性處理，其結(jié)果就是對不法行為的矯正與對正義和秩序的恢復(fù)。懲罰功能主要通過使不法行為人承擔(dān)強(qiáng)制性的給付義務(wù)和其他義務(wù)來實(shí)現(xiàn)。

(3)管理房地產(chǎn)市場的功能。完善的民事責(zé)任必然很好地發(fā)揮補(bǔ)救和懲戒功能。補(bǔ)救和懲戒雙管齊下，相輔相成，共同規(guī)范中介違規(guī)行為?？梢?，民事責(zé)任的設(shè)置，對管理整個(gè)房地產(chǎn)市場也起到了不可或缺的作用。

三、對相關(guān)立法的幾點(diǎn)建議

要解決房地產(chǎn)中介違規(guī)行為帶來的諸多問題，唯一標(biāo)本兼治的辦法就是加強(qiáng)和完善立法。建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：

（一）嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度

國外對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員一般都實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，如美國的執(zhí)照制度和我國香港地區(qū)的發(fā)牌制度，都嚴(yán)格限制入市機(jī)構(gòu)和人員的標(biāo)準(zhǔn)和條件。近幾年，我國雖然也實(shí)行中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)及執(zhí)業(yè)人員資格管理制度，但由于標(biāo)準(zhǔn)及條件規(guī)定偏寬，且監(jiān)管機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致大量的低素質(zhì)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員進(jìn)入市場。為此，我國要通過立法對從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

（二）設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)

許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都建立了房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，并通過行業(yè)協(xié)會(huì)制訂了執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，對中介違規(guī)行為加以規(guī)范和限制。行業(yè)協(xié)會(huì)可配合政府有關(guān)部門對不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M(jìn)行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴(yán)重違規(guī)或嚴(yán)重缺乏資信的中介機(jī)構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會(huì)等等。

（三）確立過錯(cuò)歸責(zé)原則和中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由

過錯(cuò)責(zé)任是指因行為過錯(cuò)導(dǎo)致他人損害時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。根據(jù)客觀過錯(cuò)說，行為人的行為只要違反了法律所設(shè)定的規(guī)則、義務(wù)，那么即存在過錯(cuò)。在房地產(chǎn)中介服務(wù)中，中介機(jī)構(gòu)從事違規(guī)行為一般都出于過錯(cuò)和重大過失。鑒于中介違規(guī)行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對中介機(jī)構(gòu)的主觀過錯(cuò)舉證困難，應(yīng)適用過錯(cuò)推定原則，實(shí)行舉證倒置。只要中介服務(wù)給當(dāng)事人帶來損失，當(dāng)事人就可以中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)必須提供證據(jù)證明自己主觀無過錯(cuò)或過失，否則就應(yīng)當(dāng)推定其有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)對受害方的損害承擔(dān)責(zé)任。

第2篇：地產(chǎn)中介公司管理制度范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 法律 風(fēng)險(xiǎn)

近年來，隨著房地產(chǎn)交易市場的火爆發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預(yù)期利益前景長遠(yuǎn)，房地產(chǎn)中介服務(wù)大有可為，同時(shí)，在日常交易中也不可避免的出現(xiàn)了許多法律風(fēng)險(xiǎn)。如何轉(zhuǎn)移或避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的良好發(fā)展， 筆者就設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)做如下探討：

一、目前我國房地產(chǎn)中介市場發(fā)展現(xiàn)狀

今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢和價(jià)格評(píng)估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級(jí)房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級(jí)房地產(chǎn)市場中的房屋產(chǎn)權(quán)人）服務(wù)，更多的要對消費(fèi)者即購房者負(fù)責(zé)，充當(dāng)著"中間人"這一角色。在這些專業(yè)的交易活動(dòng)中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)，因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個(gè)主體需要對房地產(chǎn)中介活動(dòng)中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險(xiǎn)加以了解并做出積極的預(yù)防措施。

二、房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個(gè)主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。

（一）通過中介進(jìn)行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中比較常見的法律問題有：

1、 來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。

交易主體的風(fēng)險(xiǎn)一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

對于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價(jià)買高價(jià)賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時(shí)一般認(rèn)定合同效力待定，或者直接認(rèn)定合同無效。

買方委托中介機(jī)構(gòu)選購房屋，是出于對中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，如果中介機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。

交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。

如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3、來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政（論文庫）府有關(guān)部門進(jìn)行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時(shí)間、付款期限等約定不明引發(fā)爭議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對諸如交房時(shí)間、付款方式等條款做出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險(xiǎn)和損失。

（二） 房地產(chǎn)評(píng)估過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、過失引起的風(fēng)險(xiǎn)。

這一風(fēng)險(xiǎn)包括估價(jià)師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制，對可能存在的事項(xiàng)未能如實(shí)披露等。

一般情況下，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)與主觀因素關(guān)聯(lián)較大，如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)方面的風(fēng)險(xiǎn)如估價(jià)人員未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對估價(jià)的影響，使估價(jià)目的與估價(jià)方法、估價(jià)價(jià)值不匹配，或估價(jià)報(bào)告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，造成委托方誤解，而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與事實(shí)相差懸殊，從而引發(fā)估價(jià)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)有估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，或估價(jià)人員與委托方有利害關(guān)系，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

2、非過失風(fēng)險(xiǎn)，主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

包括估價(jià)師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價(jià)報(bào)價(jià)等。除估價(jià)人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也比較多，通常情況下有，委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評(píng)估人員，或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評(píng)估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟(jì)糾紛，同時(shí)，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展

（一） 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營活動(dòng)中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。

（二） 設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。

1、何謂行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。

行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，又稱為專業(yè)賠償保險(xiǎn)，是指保險(xiǎn)公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯(cuò)，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，即常說的強(qiáng)制保險(xiǎn)。行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，作為責(zé)任保險(xiǎn)的一個(gè)重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。目前，在發(fā)達(dá)國家的保險(xiǎn)市場上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會(huì)計(jì)師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級(jí)職員等數(shù)十種不同的行業(yè)?？梢哉f，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在發(fā)達(dá)國家的保險(xiǎn)市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。

和發(fā)達(dá)國家相比，我國的責(zé)任保險(xiǎn)起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外責(zé)任險(xiǎn)業(yè)務(wù)占其財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)總量的比例平均在15%以上，而目前我國責(zé)任保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量只占整個(gè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的3%左右，并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)、產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等少數(shù)險(xiǎn)種上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)所占比例雖然很少，但這一領(lǐng)域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時(shí)間國內(nèi)各家保險(xiǎn)公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的市場開拓和營銷，例如中國人民保險(xiǎn)公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險(xiǎn)、律師責(zé)任險(xiǎn)、建筑工程責(zé)任險(xiǎn)等新的責(zé)任險(xiǎn)種，并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園（方）責(zé)任險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)等全國性的新險(xiǎn)種。

3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的必要性和重要性。

我國目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，因此除了在合同中對風(fēng)險(xiǎn)的防范做出約定外，如能積極利用社會(huì)保險(xiǎn)手段來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，對于保障整個(gè)房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動(dòng)的順利發(fā)展，是非常必要的。對于保險(xiǎn)公司而言，誰先開辟新的險(xiǎn)種，誰就可能占領(lǐng)先機(jī)，而且房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)最有利的市場保障。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，從而使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險(xiǎn)的保障，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，對保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。

但并不是說房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)就可以高枕無憂，因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)仍然屬于一種財(cái)險(xiǎn)，對于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人，保險(xiǎn)公司仍有進(jìn)一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)仍然需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度。

4、設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的應(yīng)注意的免責(zé)條款。

第3篇：地產(chǎn)中介公司管理制度范文

關(guān)鍵詞：高校 職工住房 改革 對策

自1998年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，高校的自管住房通過推行房改政策已大量出售給教職工個(gè)人；高校根據(jù)國家政策規(guī)定逐漸停止了集資合作建房，高校教職工的住房問題逐漸過渡到通過個(gè)人自租、自購的社會(huì)市場行為來解決。高校住房制度改革從福利型低租金的實(shí)物分配不斷走向住房貨幣化，進(jìn)而走向市場商品化，高校住房管理模式由行政型、福利型向?qū)I(yè)化、社會(huì)化轉(zhuǎn)變成為必然。但在住房管理模式轉(zhuǎn)變過程中，高校住房管理仍然存在許多亟待解決的問題。

一、高校職工住房存在的問題

（一）高校自建住房售后管理難

1. 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣,管理難度加大。高校住房改革前，房產(chǎn)權(quán)單一，都是國有房產(chǎn)。公房出售后產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，公房與私房產(chǎn)權(quán)交叉，房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的變化，產(chǎn)生了住房整體要求統(tǒng)一管理與住戶的多樣性要求之間的矛盾。根據(jù)國家教發(fā)[1998]23號(hào)文規(guī)定，凡享有國家和學(xué)校優(yōu)惠政策的住房及建在學(xué)校校園內(nèi)的住房，購房者不能擅自改變住房用途或贈(zèng)與他人；購房一定期限后如出售，只能出售給學(xué)校、學(xué)校教職工或?qū)W校主管部門。教職工通過房改政策取得了住房的產(chǎn)權(quán)，從法律角度來說,具有處分權(quán)和收益權(quán)。購房職工因家庭、工作、收入等各種因素的變化，要求對自己的住房進(jìn)行交換、出售和重新購房，而高校根據(jù)國家政策結(jié)合本校實(shí)際情況對已售公房再交易制定了特殊的限定政策。在這種情況下，購房教職工勢必私自將所購房屋出租、轉(zhuǎn)讓甚至買賣，購房職工對房屋的處置呈混亂狀態(tài)，高校僅用單純的行政命令難以限制教職工的交易或出租行為。目前，校內(nèi)住房的私自交易或出租已給校園環(huán)境的管護(hù)和房產(chǎn)管理帶來了很大的負(fù)面影響，這既不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也不利于當(dāng)前房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,無疑已成為高校住房管理的一個(gè)難題。

2.售后維修問題。推行住房制度改革后，住宅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已由過去單一公有變?yōu)橐运接袨橹鞯亩嘣Y(jié)構(gòu)，房管部門與住戶的權(quán)利、義務(wù)都發(fā)生了角色對換。按照“購房自愿，產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的原則，公房售后的維修責(zé)任和費(fèi)用應(yīng)與經(jīng)濟(jì)適用房、商品房一樣全部由購房戶來負(fù)擔(dān)，但像屋面翻修等公共部位的大修所需經(jīng)費(fèi)數(shù)目較大，并不是一家一戶能夠承受的，必須統(tǒng)籌資金共同負(fù)擔(dān)進(jìn)行維修。當(dāng)初售房時(shí)提留的房屋維修基金有限，各高校大都已全部使用，公房出售后再申請上級(jí)主管部門專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行大修已不現(xiàn)實(shí)。自籌后備資金來源不足，物業(yè)化管理沒有全面展開，如果學(xué)校不維修勢必引起職工的不滿情緒，因此，目前大多數(shù)高校仍然是“住宅屬個(gè)人，維修靠學(xué)?！?。這加重了學(xué)校的包袱，不利于學(xué)校的快速發(fā)展。

3.住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)問題。售前住房院落的綠化、整治、衛(wèi)生、保安、配套設(shè)施、社區(qū)管理靠學(xué)校投入，而售后由學(xué)校統(tǒng)包的體制逐步解體后，各項(xiàng)管理和服務(wù)面臨著一個(gè)向有償服務(wù)轉(zhuǎn)變的過程。

（二）教職工思想觀念難以及時(shí)轉(zhuǎn)變

高校住房制度從福利型低租金的實(shí)物分配轉(zhuǎn)向市場商品化的改革，教職工從思想觀念上一時(shí)難以接受。一方面，高校的房改房和集資房福利性很明顯，一是住房在自有土地上興建，沒有土地出讓金，售價(jià)較市場價(jià)低很多；二是校內(nèi)住房的后勤服務(wù)由學(xué)校負(fù)責(zé)，水電維修基本免費(fèi)，采暖價(jià)格帶有福利性，樓宇大修費(fèi)用由學(xué)校承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)很低或直接免費(fèi)；三是校內(nèi)住房建在校園內(nèi)，校園環(huán)境優(yōu)雅，文化氛圍濃厚，教職工上下班極其方便，這是社會(huì)上的住宅小區(qū)無法比擬的。另一方面，目前市場上商品房價(jià)格急劇上漲，居高不下，老教工對花費(fèi)自己一生的積蓄到市場上購買商品住房一時(shí)難以接受，只能把改善住房條件的希望寄托于學(xué)校新建住房上；青年教工因工作時(shí)間短，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，個(gè)人無力購買，也希望依靠學(xué)校解決住房。綜合各種因素，人們的思想觀念仍停留在依靠學(xué)校解決住房的水平，遠(yuǎn)不能適應(yīng)住房社會(huì)化、市場化的發(fā)展趨勢。

（三）周轉(zhuǎn)住房不周轉(zhuǎn)，利用率低

高校周轉(zhuǎn)住房，主要是高校為了吸引人才和解決新進(jìn)教師的后顧之憂，給未享受福利分房（一般指未享受房改房、集資房、解困房）的教師配租的短期周轉(zhuǎn)房。在規(guī)定的周轉(zhuǎn)期限內(nèi)，住房者可以享受福利租金。因周轉(zhuǎn)住房低租金標(biāo)準(zhǔn)與市場嚴(yán)重脫節(jié)，租房教職工享受學(xué)校福利思想根深蒂固，少部分教職工利用周轉(zhuǎn)房出租謀取私利，租房教職工無力購買商品房且對校園有很強(qiáng)的依賴性等原因，使得周轉(zhuǎn)住房出現(xiàn)“租而不轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象，周轉(zhuǎn)率極低，不能很好地發(fā)揮周轉(zhuǎn)房的作用。

（四）住房供需矛盾十分突出

各高校為滿足學(xué)?？焖侔l(fā)展的需要，每年引進(jìn)大量年輕的碩士和博士生壯大師資隊(duì)伍，導(dǎo)致青年教師的數(shù)量快速增加。青年教師一般都是經(jīng)過5-12年的讀書期后直接進(jìn)校工作的, 年齡大約在23-30歲之間，他們適逢婚齡,急需解決住房問題。目前，國家已明文規(guī)定停止住房實(shí)物分配，而新進(jìn)教師工作時(shí)間短, 收入偏低，缺乏資金積累，沒有足夠的貨幣購房能力。青年教師的住房問題如不能妥善解決，這將會(huì)影響青年教師隊(duì)伍的穩(wěn)定，不利于學(xué)校的穩(wěn)定發(fā)展。

二、高校職工住房問題的應(yīng)對策略

（一）加強(qiáng)住房政策宣傳，轉(zhuǎn)變教職工“住房靠學(xué)?！钡挠^念

高校住房由福利型的實(shí)物分配向市場商品化轉(zhuǎn)變勢在必行，而教職工的思想觀念不能與時(shí)俱進(jìn)，還停留在“住房靠學(xué)校”的階段。高校應(yīng)結(jié)合本校實(shí)際情況采用網(wǎng)絡(luò)、多媒體等媒介建立住房管理改革的相關(guān)平臺(tái)，用于國家政策精神及通知文件，加強(qiáng)住房政策宣傳力度，引導(dǎo)教職工轉(zhuǎn)變觀念，在住房問題上克服“等、靠、要”的依賴思想。

（二）創(chuàng)造條件，培育和發(fā)展校內(nèi)住房二級(jí)市場

大多數(shù)高校由于歷史的原因，許多已售住房未能與教學(xué)區(qū)實(shí)現(xiàn)完全分離，從而影響上市交易，嚴(yán)重制約了高校住房二級(jí)市場的拓展。目前，已購公房上市是大勢所趨，學(xué)校應(yīng)積極應(yīng)對，妥善規(guī)劃，盡可能創(chuàng)造條件，使售房區(qū)實(shí)現(xiàn)與教學(xué)區(qū)的完全分離，為住房二級(jí)市場的形成創(chuàng)造條件，使大多數(shù)職工都能從中受益，同時(shí)又達(dá)到優(yōu)化教學(xué)環(huán)境的目標(biāo)。雖然許多高校的房產(chǎn)二級(jí)市場尚未建立，但實(shí)質(zhì)上住房轉(zhuǎn)讓已經(jīng)存在。許多教職工在校外有房(遺產(chǎn)繼承、購置商品房、與父母同住等)，校內(nèi)的住房就出租、轉(zhuǎn)借甚至私自賣給他人。根據(jù)高校住房的特殊情況，學(xué)?？梢猿闪⒁粋€(gè)房地產(chǎn)中介公司，由房管部門牽頭，資產(chǎn)、財(cái)務(wù)等部門聯(lián)合參與，既遵循市場的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又兼顧學(xué)校特殊的人文環(huán)境，專門負(fù)責(zé)校內(nèi)職工住房的交換、出售、出租、購買等事宜。這樣不但規(guī)范了校內(nèi)住房二級(jí)市場，而且使學(xué)校能及時(shí)掌握住房的住戶變動(dòng)情況，便于為廣大教職工創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適的生活環(huán)境。學(xué)校成立房產(chǎn)中介公司的優(yōu)勢在于：一方面，可以盤活學(xué)校自身住房存量(目前各高校普遍擁有一批存量住房(即沒有分配給教職工的住房)，通過房產(chǎn)中介公司的短期租賃,回籠一部分資金，做到學(xué)校資產(chǎn)的保值、增值；另一方面，可以服務(wù)于本校教職工。隨著住房貨幣化補(bǔ)貼的逐步到位，教職工要求改善自身居住條件的愿望日益強(qiáng)烈，他們希望對其已購公房進(jìn)行置換、以小換大。成立學(xué)校房產(chǎn)中介公司，對本校教職工進(jìn)行無償或低于市場價(jià)的服務(wù)，滿足教職工這方面的需求。再者，依托學(xué)校服務(wù)學(xué)校。學(xué)校房地產(chǎn)中介公司可依托學(xué)校雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，根據(jù)市場房地產(chǎn)價(jià)格的走勢及時(shí)捕捉市場機(jī)會(huì)、進(jìn)行房產(chǎn)交易。目前，高校都在大力引進(jìn)高層次人才，而高校的住房已趨于飽和，這就出現(xiàn)了引進(jìn)人才工作與后勤保障之間的矛盾，而學(xué)校房地產(chǎn)中介公司可以及時(shí)提供房源信息、為引進(jìn)人才安排合適的過渡用房，使其安居樂業(yè)，真正做到“雙贏”。

（三）積極籌措維修基金，使售后公房的維修得以保障

為了保障學(xué)校售后公房的大修得以順利實(shí)施，在學(xué)校增大維修基金提留比例的同時(shí)，職工個(gè)人也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)交納公用部位的大修費(fèi)用?？紤]到職工一次性支付大修費(fèi)用困難較多，為了不影響職工的正常生活，面向職工收費(fèi)可以采用“低額少量收費(fèi)，長期積累，專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)使用”的辦法。根據(jù)住宅區(qū)的實(shí)際，按一定的標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，建立公共維修基金，存入銀行專戶管理，住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督使用。

（四）健全住宅區(qū)管理體系，推行物業(yè)管理

學(xué)校應(yīng)將現(xiàn)有的住宅小區(qū)和教學(xué)、科研辦公區(qū)徹底隔離出來，協(xié)調(diào)地方政府成立小區(qū)居民委員會(huì)，負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)的日常事務(wù)進(jìn)行管理。同時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)，公開招聘物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、保安等服務(wù)按社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的機(jī)制進(jìn)行管理。在運(yùn)行初期，可進(jìn)行適當(dāng)收費(fèi)，學(xué)?？山o予差額補(bǔ)貼，以后逐年加強(qiáng)宣傳和收費(fèi)力度，減少學(xué)校補(bǔ)貼，最終實(shí)現(xiàn)住房管理、維修社會(huì)化。

（五）健全周轉(zhuǎn)住房管理制度，規(guī)范周轉(zhuǎn)住房管理

周轉(zhuǎn)住房能有效緩解教職工住房供需矛盾。高校應(yīng)健全周轉(zhuǎn)住房管理制度，明確周轉(zhuǎn)住房的租配對象和租配期限，強(qiáng)化合同管理。建立周轉(zhuǎn)房租金上浮機(jī)制，改革后勤服務(wù)補(bǔ)貼方式，消除周轉(zhuǎn)房的“隱性”福利。通過規(guī)范周轉(zhuǎn)住房管理，使教職工真正做到“知可為與不可為”、“能可為與不可為”，提高周轉(zhuǎn)住房的周轉(zhuǎn)率，切實(shí)發(fā)揮周轉(zhuǎn)房的作用。

（六）實(shí)施貨幣化補(bǔ)貼，提高教職工購房能力

高校要想從根本上解決住房的供需矛盾，必須改革住房制度，實(shí)施貨幣化住房制度。住房分配貨幣化是當(dāng)前高校住房制度改革的核心，高校領(lǐng)導(dǎo)需高度重視，積極推進(jìn)住房貨幣化補(bǔ)貼工作。住房貨幣化補(bǔ)貼可視具體情況分步實(shí)施，對無房和住房不達(dá)標(biāo)的教職工發(fā)放住房月補(bǔ)貼；對無能力購買或不愿意購買商品房的老職工，在其退休時(shí)發(fā)放一次性貨幣化補(bǔ)貼，使每個(gè)教職工都能享受住房制度改革帶來的實(shí)惠。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉波. 當(dāng)前高校住房的管理模式分析[J].高校后勤研究，2009（4）.

第4篇：地產(chǎn)中介公司管理制度范文

一是切實(shí)兌現(xiàn)抵押登記出證提速為24小時(shí)。轉(zhuǎn)移登記提速為3天的承諾；對群眾服務(wù)努力做到辦結(jié)時(shí)間比法定時(shí)限縮短一半。二是對各類房屋權(quán)屬登記要件、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、工作流程進(jìn)行公示；組織春季房交會(huì)；加強(qiáng)對限價(jià)商品房銷售市場和房地產(chǎn)中介市場的檢查力度；加強(qiáng)代征稅款統(tǒng)計(jì)分析，做到數(shù)據(jù)詳實(shí)。

二、著力做好基層房管站工作

落實(shí)《八項(xiàng)服務(wù)承諾》，深挖服務(wù)潛能，使轄區(qū)居民和單位受益；明確維修時(shí)限和入戶行為規(guī)范，實(shí)行修后回訪制度，跟蹤掌握維修效果和服務(wù)，發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，提高日常房屋維修質(zhì)量和及時(shí)率；對群眾反映的熱點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)問題，積極做好解釋工作。做好直管公產(chǎn)修繕計(jì)劃并按計(jì)劃完成修繕管理工作。做好廉租房、經(jīng)租房接管后的運(yùn)行管理工作，確保社區(qū)穩(wěn)定。

三、著力做好全區(qū)供熱管理工作

落實(shí)年老系統(tǒng)室內(nèi)“一戶一環(huán)”改造計(jì)劃。先試點(diǎn)供熱改造，在年供熱結(jié)束后大面積開展改造，計(jì)劃改造90萬平方米。完善小鍋爐并網(wǎng)工作，落實(shí)怡紅里、王莊龍泉里鍋爐房并網(wǎng)工作，繼續(xù)對北辰區(qū)內(nèi)剩余的小鍋爐房進(jìn)行規(guī)劃熱源。

四、著力做好全區(qū)物業(yè)管理工作

加強(qiáng)對我區(qū)物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，規(guī)范物業(yè)公司經(jīng)營行為，提高物業(yè)管理透明度。探索建立企業(yè)誠信管理制度，營造依法管業(yè)、依法維權(quán)的良好氛圍。加強(qiáng)法規(guī)宣傳，促進(jìn)和諧發(fā)展。加強(qiáng)對維修基金使用的監(jiān)管和原有住宅維修基金追繳力度。

五、著力做好全區(qū)住房保障工作

以市政府出臺(tái)的各項(xiàng)住房保障政策為依托，搭建和筑牢本區(qū)的住房保障工作體系。通過廉租房政策對低收入住房特困家庭進(jìn)行應(yīng)保盡保，情況特殊的通過“會(huì)審”機(jī)制加以解決。通過限價(jià)商品房政策對中等收入住房困難家庭實(shí)施保障，重點(diǎn)做好資格審核和“公示”程序。通過經(jīng)濟(jì)適用房和即將出臺(tái)的公共租賃房政策，對房屋拆遷和中等及偏下收入住房困難家庭實(shí)施保障，特別要為城中村改造的被拆遷困難家庭做好優(yōu)質(zhì)服務(wù)和保障工作。

六、著力做好房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查工作

主動(dòng)進(jìn)行依法嚴(yán)查擾亂房地產(chǎn)秩序、侵害群眾利益、影響安全生產(chǎn)生活的行為，進(jìn)一步規(guī)范和凈化我區(qū)房地產(chǎn)市場。配合相關(guān)科室參加行政訴訟和復(fù)議工作。

第5篇：地產(chǎn)中介公司管理制度范文

鏈家地產(chǎn)作為服務(wù)性企業(yè)，以房產(chǎn)中介服務(wù)為核心，以地產(chǎn)、金融和商業(yè)三大體系為中心，包括與房屋租賃和買賣相關(guān)的多種業(yè)務(wù)。鏈家地產(chǎn)的企業(yè)愿景是行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者讓不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)業(yè)走進(jìn)殿堂。鏈家地產(chǎn)于2001年11月12日正式宣布成立，到如今已經(jīng)過去十余年光景，在全國十余座主要城市開設(shè)了分公司，現(xiàn)如今僅北京分公司連鎖店面多達(dá)兩千余家，擁有數(shù)萬名經(jīng)紀(jì)人，與數(shù)十家周邊產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)建立了長期的合作關(guān)系。鏈家的復(fù)合增長率超過了100%。

鏈家地產(chǎn)成立之時(shí)，仔細(xì)分析我國國情，基于新興的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)以及資源緊缺的市場狀況，將自身定位為二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司，制定了符合自己的增長型戰(zhàn)略，目前在北京的市占率高于其他所有房產(chǎn)中介公司總和，穩(wěn)居榜首；為了擴(kuò)大鏈家公司的經(jīng)營規(guī)模，更好地服務(wù)中國房地產(chǎn)事業(yè)，鏈家地產(chǎn)在全國重點(diǎn)城市設(shè)立了直營連鎖店。鏈家的擴(kuò)張采取以點(diǎn)到面的形式，選定城市開設(shè)分公司后，迅速選取地理位置優(yōu)越的店面，十?dāng)?shù)家甚至數(shù)十家店面同時(shí)開業(yè)，快速占領(lǐng)市場，并以絕對優(yōu)質(zhì)的服務(wù)征服客戶，贏得客戶信賴，并很快獲得城市內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先的地位。

二、 鏈家地產(chǎn)的具體戰(zhàn)略

鏈家地產(chǎn)在其發(fā)展的歷程中，為適應(yīng)國民社會(huì)的發(fā)展，對其服務(wù)產(chǎn)品做了適應(yīng)的調(diào)整和組合，為其發(fā)展壯大做好了鋪墊。

（一）新產(chǎn)品策略

鏈家地產(chǎn)為了迎合市場的需要，推出差異化服務(wù)的理念，創(chuàng)造了很多新產(chǎn)品，包含交易安全保障服務(wù)以及特色服務(wù)。

1.保障交易安全的服務(wù)

眾所周知，房產(chǎn)交易是大數(shù)額交易，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場初期比較混亂，購房者往往更加重視交易安全的保障問題?！版溂业禺a(chǎn)”獨(dú)具慧眼，想顧客之所想，順應(yīng)市場需要，率先提出了交易安全信用制度以及具體的制度標(biāo)準(zhǔn)，行之有效的避免了交易風(fēng)險(xiǎn)。

①二手房交易基金托管：鏈家地產(chǎn)為了方便二手房交易前后，買賣雙方過戶的有效辦理，解決買賣雙方的顧慮，特意在在北京提出了二手房基金托管，并且選擇國有銀行作為中間人進(jìn)行擔(dān)保，保證了二手房交易流程規(guī)范和透明，保障房屋所有人的財(cái)產(chǎn)安全，這也成為北京二手房交易的性原則。

②房屋資源保真行動(dòng)和全程承諾渠道，：與中國消費(fèi)者權(quán)益保障協(xié)會(huì)合作，并且拿出一百萬保證金，作為先行保障啟動(dòng)金的計(jì)劃，即預(yù)先給予賠付金；2012年鏈家地產(chǎn)又在業(yè)內(nèi)第一次提出了房屋資源真實(shí)的承諾。即房屋真實(shí)、委托真實(shí)和價(jià)格真實(shí)。

③陽光交易模式：推出透明交易操作，形成房屋買賣雙方面對面，在法務(wù)人員的協(xié)助下并且簽訂三方協(xié)議。

鏈家地產(chǎn)的這些措施推動(dòng)了國內(nèi)房屋交易，特別是二手房交易的規(guī)范化和法制化的歷程，在國內(nèi)房產(chǎn)交易市場站穩(wěn)了腳。

2.特色服務(wù)

①具有“國家在京單位已購公房上市交易的指定授權(quán)” 。1999年4 月有關(guān)部委頒布了旨在規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房和公有制住房出售的管理辦法，明確了房屋二級(jí)市場的基本資格以及出售的基本流程，指定了公有房產(chǎn)上市銷售準(zhǔn)入制度。這個(gè)辦法促進(jìn)了此類房產(chǎn)交易的快速發(fā)展，交易增速達(dá)到了80%。2003年9月“鏈家地產(chǎn)”獲得了“國家在京單位已購公房上市交易的指定授權(quán)”后，促進(jìn)京城200萬公房和100多萬一手商品房的快速交易。

②“租賃和銷雙軌業(yè)務(wù)。對于在租賃和出售之間徘徊的業(yè)主，在鏈家地產(chǎn)均可以找到滿意的答案，租者可以得到穩(wěn)定的租金，并且在租賃期間課靈活決定是否隨時(shí)出售此房，這種靈活多變的房屋處理方式，實(shí)現(xiàn)了房屋資產(chǎn)保值增值的目的。

③“二手房轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。此項(xiàng)業(yè)務(wù)大大增加了二手房的交易量。

④“年付月租”。和簽約的出租房業(yè)主，鏈家地產(chǎn)給予一年的預(yù)付租金，這樣保證了業(yè)主資產(chǎn)不減值，省心又省力。

⑤“定時(shí)售出”。對于急于出手房產(chǎn)的業(yè)主，一旦與鏈家地產(chǎn)簽訂了定時(shí)售出合同，逾期不售，鏈家承擔(dān)違約責(zé)任。

⑥在交易量大的城市，鏈家地產(chǎn)建立金融交易中心和服務(wù)中心。

綜上所述，“鏈家地產(chǎn)”在服務(wù)中落實(shí)誠信經(jīng)營，為客戶提供安全的交易保障、通過滿足市場的多樣化和需求日新月異而制定新產(chǎn)品來增加市場占有率。

三、 鏈家地產(chǎn)的發(fā)展對我國二手房中介公司發(fā)展的啟示

（一） 我國二手房市場的發(fā)展現(xiàn)狀

1.二手房交易量漸漸趕超新房交易量

近年來，農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移，城市住房越來越緊張，然而各個(gè)新房項(xiàng)目要么價(jià)位高不可攀，要么地理位置及周邊配套還有待完善，使得一大批購房者不敢、不愿出手，轉(zhuǎn)而將目光投向了相比之下性價(jià)比高很多的二手房，可以說為購房者開辟了一片新天地。眾所周知，2008年全國二手房市場出現(xiàn)了可以說[11]是“前不見古人，后不見來者”的大低谷，但相比于新房來說該年的二手房交易量卻并不是很差，甚至在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)二手市場比較完善的城市，二手交易占比甚至要高于一手房。

2.自住置業(yè)客戶是二手房市場的主流

根據(jù)近幾年成交群體分析，二手房購房者以自住為主，其中剛需購房和改善換房占有最大比重，且其中的主要群體仍是本地居民居多。在居室選擇方面，曾有人對北京市二手房成交數(shù)據(jù)進(jìn)行過調(diào)查分析，被訪群體中竟有高達(dá)82.06%的購房者選擇兩室或三室，比例之高相當(dāng)明顯；而在付款方式選擇的調(diào)查中，只有17%的購房者選擇一次性付款，其余均是或商業(yè)貸款或公積金組合貸款，由此也可以看出，目前的二手房交易客戶仍然以自主為主。

3.買賣雙方對交易二手房所享有的信息不對稱為制約交易重要因素

前邊說過，我國的二手房交易市場起步較晚，前期發(fā)展還不是很健全，對于二手房房屋信息的登記不及時(shí)，很容易造成交易雙方信息不對等，從而導(dǎo)致房產(chǎn)糾紛，甚至?xí)?dǎo)致買方的財(cái)產(chǎn)受到嚴(yán)重?fù)p失。因此，一個(gè)完善的二手房交易制度及房屋等級(jí)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)亟待解決，否則會(huì)使買賣雙方對二手房交易失去信息從而退出，降低市場交易量。

（二）二手房市場發(fā)展存在的問題

1.買賣雙方舊有觀念問題

房產(chǎn)交易的根本是買賣雙方，交易能否最終達(dá)成也完全取決于買賣雙方，所以雙方對于房產(chǎn)交易的觀念及看法從根本上決定了房地產(chǎn)交易市場能否繼續(xù)活躍進(jìn)行以及能否穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展壯大。在二手房市場中，這一問題尤其明顯并且至關(guān)重要，買賣雙方的生活理念，居住習(xí)慣以及對二手房交易的自身理解和固有思維，對于二手房交易市場的發(fā)展起著決定性的作用。

2.供給和需求不平衡

根據(jù)專家分析預(yù)測，若想房地產(chǎn)交易市場真正完善，二手房的交易份額應(yīng)該達(dá)到一手房的六倍左右，很顯然，我國的房產(chǎn)市場距離這個(gè)目標(biāo)還有相當(dāng)長一段路要走。一般來說，房地產(chǎn)交易主要由投資型和消費(fèi)型兩大客戶群體，近年來房產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，越來越多的人選擇投資房地產(chǎn)，但又由于我國目前一手房市場總體來說仍要高于二手房，而一手房客戶群體又多為消費(fèi)型客戶，因此對于二手房市場的影響非常大，使得二手房房源以及客源的供求比例嚴(yán)重失衡，對于二手房交易的快速發(fā)展起到了很大的反面影響。

3.中介機(jī)構(gòu)存在問題較多

目前，由于二手房交易的不斷發(fā)展，二手房經(jīng)紀(jì)公司越來越多，看似購買二手房越來越方便，但是大多數(shù)中介公司用人門檻較低，經(jīng)營模式和管理制度不是很完善，實(shí)則給二手房市場帶來諸多負(fù)面影響

4.交易過程的信息不對稱

現(xiàn)在來說，我國購房者想獲得房屋信息主要是通過二手房房屋中介或者一些其他的房產(chǎn)網(wǎng)站等方式，由于我國的基本國情，國內(nèi)的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)錯(cuò)綜紛雜，購房者想了解房屋詳細(xì)信息只能通過房主了解，但房主一般很少會(huì)從客觀角度評(píng)價(jià)，“報(bào)喜不報(bào)憂”，經(jīng)常會(huì)隱瞞一些不利于房屋出售的信息，導(dǎo)致交易雙方信息不對等，有時(shí)很有可能會(huì)造成房產(chǎn)糾紛，損失人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，就目前來說，這種情況還很難避免。但是鏈家地產(chǎn)推出的四大安心承諾絕對是非常得人心的具有劃時(shí)代意義的舉措。一旦房屋交易后發(fā)現(xiàn)時(shí)兇宅、輻射超標(biāo)的房子一律最高原價(jià)回購，有查封或房屋費(fèi)用未結(jié)清的情況下鏈家先行墊付，保障交易雙方利益。

5.國家對二手房市場的政策、法律制度不夠健全

目前國家對于二手房交易的各項(xiàng)相關(guān)政策還不太完善，雖然中央和各地區(qū)意識(shí)到我國的一線、二線城市的二手房市場發(fā)展不均衡，并采取了一系列措施進(jìn)行調(diào)控，但是真正意義上的法律法規(guī)并未出臺(tái)，收效甚微。針對于二手交易市場的發(fā)展，一線、二線城市之間二手房交易市場互相帶動(dòng)的各項(xiàng)方針基本還未出臺(tái)，市場體制并不健全。

（三） 鏈家地產(chǎn)二手房營銷戰(zhàn)略

2011年北京鏈家地產(chǎn)決定進(jìn)軍宣布二三線城市二手房交易市場，初期投入達(dá)40億元人民幣，計(jì)劃在2015年之前搞定15個(gè)二或者三線城市的二手房交易市場的經(jīng)營規(guī)模，直營店數(shù)量接近2500家。鏈家地產(chǎn)CFO魏勇曾說，“鏈家在壯大的時(shí)候，把地區(qū)平衡作為主要的傾斜因素，就好像雞蛋不能放在一個(gè)籃子里，業(yè)務(wù)過分集中于一線城市，那么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力就會(huì)很脆弱，因此我們更注重于把風(fēng)險(xiǎn)平衡出去，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，逐層削弱風(fēng)險(xiǎn)。2011年我們。戰(zhàn)績輝煌，不光誠如打入老人一些二線城市，還在，南京，大連、天津等地增加了門店數(shù)量?！?/p>

1.逆勢擴(kuò)張

到目前為止，鏈家成為國內(nèi)唯一一家靠二手房交易業(yè)務(wù)A股上市地產(chǎn)公司。現(xiàn)在鏈家地產(chǎn)正準(zhǔn)備在兩年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市。

2011年是北京二手房交易的冰期，交易量同比下降了50%，受此影響，鏈家的成果也大致下降了20%～30%?！?012年是地產(chǎn)翻身的開始，在業(yè)內(nèi)不景氣的時(shí)候，雖然市場的利益會(huì)有所下降，但對行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)來講，這時(shí)候的市場占有率反而會(huì)提升。從2011年的對比可以看出，鏈家地產(chǎn)在北京二手房的交易量上，相對于北京市場的大環(huán)境來說，是處于上游的。換句話說，整體市場的交易量在劣勢的時(shí)候，反而旗艦企業(yè)集中?！币虼藢τ阪溂襾碚f，這是一個(gè)翻身的好機(jī)會(huì)，是一個(gè)有所作為的年段。事實(shí)也證明，在2011年。鏈家實(shí)現(xiàn)了逆勢領(lǐng)跑，戰(zhàn)略提升，宣傳，企業(yè)形象，門店數(shù)量都是一路高歌猛進(jìn)。

2.內(nèi)功發(fā)力

地產(chǎn)中介行業(yè)的分散式財(cái)務(wù)管理是歷史遺留問題，但是也有一定的機(jī)動(dòng)性，也就是放權(quán)于子公司，因?yàn)椴煌赜?，不同城市，發(fā)展情況不同，特別是地產(chǎn)行業(yè)，不同城市之間差別很大，這就需要給予個(gè)子公司一定的自，各分公司根據(jù)當(dāng)?shù)睾妥约旱那闆r狀況來制定資金管理和支付的方式，和所在地的銀行打好關(guān)系，更好的服務(wù)客戶。有利必有弊，這樣的管理模式在企業(yè)做強(qiáng)做大后就會(huì)出現(xiàn)一些短處：比如資金分布于各子公司，沒有監(jiān)督機(jī)制，很容易造成鋪張浪費(fèi)，不能和利用，還會(huì)造成收支混亂，瞞報(bào)收入，給公司帶來損失。

為了克服這種弊端。鏈家地產(chǎn)2010年和IBM開始了合作，通過構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)來有效管理日程工作流程，計(jì)劃了公司的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。并且在合作的基礎(chǔ)上搭建了互聯(lián)網(wǎng)與業(yè)務(wù)管理規(guī)劃，買賣業(yè)務(wù)流程和梳理，人力資源管理系統(tǒng)等，有力推動(dòng)了鏈家地產(chǎn)在買賣與人才方面的升級(jí)，為實(shí)現(xiàn)鏈家地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)奠定了人次，管理，資金，服務(wù)，客源，形象等綜合基礎(chǔ)。

3. 誠信管理

據(jù)專家和資深媒體預(yù)測，接下來的10年，北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)傭金總額會(huì)超過180億元大關(guān)，而放眼全國經(jīng)紀(jì)行業(yè)資金總額會(huì)實(shí)現(xiàn)3000億元，全國一手房的十分之一會(huì)以二手房的形式通過不同形式銷售出去，尤以網(wǎng)售為主要趨勢。消費(fèi)者和房產(chǎn)擁有者的選擇就更多了，因此信則立，房地產(chǎn)中介也是如此，建立誠信機(jī)制，是一個(gè)公司繁榮發(fā)展的前提，房地站中介的誠信缺失積習(xí)難改，成為社會(huì)廣泛不滿的詬病，那么面對如此巨大市場，利潤當(dāng)然也是巨大的，如何抓住客戶，只有在誠信的基礎(chǔ)上，不斷的提高服務(wù)水平，才能立于不敗之地。

第6篇：地產(chǎn)中介公司管理制度范文

【關(guān)鍵詞】順馳地產(chǎn)；內(nèi)部控制；內(nèi)部控制制度

一個(gè)企業(yè)要得以順利發(fā)展，不僅要靠其過硬的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，更在于其有效的內(nèi)部控制制度。曾被大家譽(yù)為房地產(chǎn)“黑馬”的“順馳地產(chǎn)”，在1994年—2006年的12年間，演繹了從起步到高速發(fā)展，再被“賣掉”的運(yùn)行軌跡。本文試圖從“順馳地產(chǎn)”的內(nèi)部控制，透析其興衰。

一、“順馳地產(chǎn)”的騰飛

順馳控股有限責(zé)任公司（以下簡稱順馳地產(chǎn)）的前身為天津順馳銷售公司，是由畢業(yè)于清華大學(xué)數(shù)學(xué)專業(yè)的高材生孫宏斌于1994年5月成立的，主要從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，以獲取費(fèi)為主要收入。1995年初，與聯(lián)想、中科聯(lián)合開發(fā)了天津香榭里小區(qū)，從此將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展到房地產(chǎn)開發(fā)。2002年順馳地產(chǎn)首次以天津?yàn)楹诵拈_始輻射全國，進(jìn)行異地開發(fā)房地產(chǎn)，順馳進(jìn)入高速發(fā)展階段。2003年9月—12月間，順馳在上海、蘇州、石家莊、武漢、北京等地獲取許多項(xiàng)目，使其由一個(gè)天津的地方性企業(yè)迅速成長為名列前茅的全國性房地產(chǎn)企業(yè)。2004年順馳地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了年銷售收入100億元的目標(biāo)，儲(chǔ)備的土地面積高達(dá)1200萬平方米，員工8000人，同時(shí)開發(fā)著35個(gè)項(xiàng)目。截至2005年順馳地產(chǎn)累計(jì)操作房地產(chǎn)項(xiàng)目57個(gè)，銷售面積近500萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入近200億元，此時(shí)，順馳地產(chǎn)的發(fā)展處于巔峰期，這既得益于寬松的國家政策，也得益于順馳地產(chǎn)采用了以操作為核心的有效的內(nèi)部控制。

（一）經(jīng)營戰(zhàn)略與目標(biāo)的準(zhǔn)確定位

經(jīng)營戰(zhàn)略與目標(biāo)的準(zhǔn)確定位是順馳地產(chǎn)高速發(fā)展的關(guān)鍵。1998年，國家停止福利分房政策，央行取消了以往對個(gè)人住房信貸的多種限制，出臺(tái)了諸如降息、延長貸款期限等多項(xiàng)有利于房地產(chǎn)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)需求形成爆發(fā)性增長。順馳借助良好的政策向房地產(chǎn)開發(fā)市場挺進(jìn)，通過與天津房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)之一的華廈公司合作，為其在房地產(chǎn)開發(fā)市場贏得了物質(zhì)與榮譽(yù)。2002年國家實(shí)施土地公開“招拍掛”政策后，公司制訂了以天津?yàn)槠瘘c(diǎn)，快速進(jìn)入異地市場的戰(zhàn)略計(jì)劃：三年內(nèi)，進(jìn)入一線城市北京，進(jìn)入有增長潛力的二線城市，進(jìn)入天津市周邊的三線城市；五年內(nèi)，集中力量進(jìn)入兩個(gè)以上一線城市，以一線城市為中心覆蓋周邊二線城市；十年內(nèi)，在所有一線城市成為主流開發(fā)商，并覆蓋絕大部分二線城市。順馳地產(chǎn)的上下為實(shí)現(xiàn)公司全國化的戰(zhàn)略目標(biāo)展開了行動(dòng)，銷售回款逐年遞增，2001年銷售回款1億元，2002年16億元，2003年40億元，2004年回款超過百億元。順馳的發(fā)展速度之快，曾一度被業(yè)內(nèi)人士稱為地產(chǎn)“黑馬”。

（二）內(nèi)部控制制度的初步建立

內(nèi)部控制制度的初步建立是順馳地產(chǎn)騰飛的基石。順馳地產(chǎn)的全國化戰(zhàn)略目標(biāo)定位后，隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，公司也開始構(gòu)建內(nèi)部控制制度，基本建立了戰(zhàn)略性的現(xiàn)金流管理的商業(yè)模式、全面預(yù)算體系的經(jīng)營計(jì)劃的推動(dòng)與執(zhí)行體系、多層次會(huì)議構(gòu)成的決策與反饋體系、以管理報(bào)告體系來進(jìn)行微觀掌握和調(diào)節(jié)與獎(jiǎng)懲的支撐體系四大部分。公司形成了一個(gè)有形的管理模式和無形的企業(yè)文化體系。有形的管理模式包括戰(zhàn)略管理體系、考核指標(biāo)體系、人力資源體系、薪酬體系、財(cái)務(wù)體系和項(xiàng)目操作體系等；無形的企業(yè)文化體系包括順馳特有的行動(dòng)綱領(lǐng)、核心價(jià)值觀等。前者給所有的員工提供行動(dòng)依據(jù)，形成判斷和行動(dòng)；后者幫助企業(yè)所有的成員形成共同的思考、共同的語言、共同的標(biāo)準(zhǔn)，在公司范圍內(nèi)造就了一個(gè)高度統(tǒng)一、高度協(xié)調(diào)、溝通簡單的團(tuán)隊(duì)。隨后公司先后頒布了《公司內(nèi)部管理手冊》、《公司工程項(xiàng)目管理手冊》等規(guī)章，為公司快速發(fā)展提供了制度保障。

二、“順馳地產(chǎn)”的衰落

順馳地產(chǎn)良好的發(fā)展勢頭并沒有持續(xù)太久。2004年的瘋狂擴(kuò)張導(dǎo)致其2005年的銷售收入必須達(dá)到100億元才能彌補(bǔ)現(xiàn)金流的不足。但2005年順馳只有80億元的現(xiàn)金回款，資金鏈開始緊張。與此同時(shí)，國務(wù)院為控制日益高漲的房價(jià)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，宏觀政策的導(dǎo)向加劇了企業(yè)資金短缺的困境，其中，華東的重點(diǎn)項(xiàng)目蘇州鳳凰城的銷售驟然下跌，每月2億元的銷售回款任務(wù)難以兌現(xiàn)，無法支付欠蘇州政府高達(dá)10億元的土地款。面對日益惡化的形勢，順馳開始諸如大規(guī)模裁員、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、工資發(fā)放由月發(fā)改為季發(fā)、謀求上市、吸收私募多渠道融資等措施自救，以緩解順馳地產(chǎn)資金緊張的局面。但均因順馳地產(chǎn)的資金缺口過大，加之其利潤率過低而相繼失敗。2006年9月5日，順馳地產(chǎn)控股有限公司與香港上市公司路勁基建有限公司在香港正式簽約，以人民幣12.8億元出讓其55%的股權(quán)；2007年1月23日，路勁基建有限公司宣布再投13億元收購順馳近40%的股權(quán)，從而持有順馳地產(chǎn)近95%的股權(quán)，孫宏斌僅持股5%，曾經(jīng)輝煌的“順馳地產(chǎn)”終告破滅，順馳地產(chǎn)現(xiàn)已更名為“路勁地產(chǎn)”。

（一）無度的擴(kuò)張與激進(jìn)的現(xiàn)金模式

順馳地產(chǎn)在全國地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，最大程度上取決于公司關(guān)鍵人物對市場機(jī)會(huì)的把握，但其衰敗也源于對市場過度樂觀的態(tài)度，低估了宏觀調(diào)控的力度和效果。孫宏斌認(rèn)為，在土地“招拍掛”政策和中國相對寬松的信貸環(huán)境下，地價(jià)將會(huì)持續(xù)上漲，只要有錢就有地，只要不斷地獲取土地就能保證企業(yè)的快速發(fā)展。在這種指導(dǎo)思想下，順馳地產(chǎn)頻現(xiàn)高成本拿地，項(xiàng)目布局存在很大的隨意性。從順馳進(jìn)入的16個(gè)城市分析，就能發(fā)現(xiàn)異地開發(fā)缺乏通盤的規(guī)劃，項(xiàng)目既涉及北京、上海一線城市，又涉及蘇州、南京、鄭州、石家莊等二線城市，甚至涉及連三線城市也算不上的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的普通縣城。無度地拿地使順馳擁有了大量的、被許多業(yè)界企業(yè)所羨慕的土地資源，但也透支了公司的財(cái)務(wù)資源。2003年順馳自有資金不足10億元，而購置土地的金額則超過了100億元。順馳在資金運(yùn)作上推行“現(xiàn)金流——土地——現(xiàn)金流”模式，在寬松的市場環(huán)境下，資金的高速運(yùn)轉(zhuǎn)可以為企業(yè)帶來豐厚的回報(bào)或規(guī)模，一旦銷售市場疲軟，銷售回款速度就會(huì)逐步下滑，導(dǎo)致資金缺口越來越大。無度的擴(kuò)張與激進(jìn)的現(xiàn)金模式最終使順馳地產(chǎn)的資金鏈斷裂。

（二）組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目管控模式不協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)要做大做強(qiáng)必須構(gòu)建持續(xù)、高效、匹配的組織與管理機(jī)制?？茖W(xué)合理的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管控模式應(yīng)該做到：管理層級(jí)少，高管副職人員少，職能部門數(shù)量少；公司本部與各項(xiàng)目公司的職責(zé)劃分要合理、明確；各項(xiàng)目公司之間要實(shí)現(xiàn)資源、信息共享；在項(xiàng)目制作初期，權(quán)力盡量上移。觀察順馳地產(chǎn)的組織結(jié)構(gòu)，管理層次采用的是四級(jí)管理架構(gòu)：集團(tuán)總部—區(qū)域集團(tuán)—城市公司—項(xiàng)目公司，機(jī)構(gòu)級(jí)次多呈不扁平狀。在集團(tuán)公司與城市公司的職權(quán)劃分方面，順馳采用的是“金字塔”式的高度授權(quán)。在房地產(chǎn)市場繁榮期，雖能抓住一些機(jī)會(huì)，但由此引發(fā)的腐敗問題也顯而易見。事實(shí)是順馳地產(chǎn)由于過度放權(quán)，導(dǎo)致項(xiàng)目總經(jīng)理的權(quán)力過大，致使部分項(xiàng)目的土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、營銷費(fèi)用等高于正常水平，項(xiàng)目成本的增加直接導(dǎo)致利潤率下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，順馳地產(chǎn)的利潤率僅為3%，是房地產(chǎn)行業(yè)平均水平的1/3。

（三）成本管理方式單一，風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他行業(yè)相比，在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購等方面有很大的特殊性。就其商品住房的成本構(gòu)成來看，主要包括土地成本（包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)用）、商品房建造成本、相關(guān)稅費(fèi)、融資成本和營銷成本等部分，管理方式自然要與之匹配，構(gòu)建諸如信息管理體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)管理與成本控制體系、投資者關(guān)系管理體系、供方管理與采購管理體系、項(xiàng)目（工程）管理體系、營銷管理體系等。其中成本控制與風(fēng)險(xiǎn)防范對于房地產(chǎn)企業(yè)來講尤為重要。雖然順馳地產(chǎn)初步建立了一些內(nèi)部控制制度，但是實(shí)施中有些形同虛設(shè)，比如順馳地產(chǎn)所實(shí)行的目標(biāo)管理重點(diǎn)關(guān)注銷售回款、項(xiàng)目利潤率和現(xiàn)金流三個(gè)財(cái)務(wù)方面的指標(biāo)，管理似乎比較完美，但從整個(gè)公司的運(yùn)作上“銷售回款”則是其主要指標(biāo)。為了達(dá)到回款預(yù)算，忽視了成本管理和利潤。為確?；乜钅繕?biāo)的實(shí)現(xiàn)，各項(xiàng)目公司不計(jì)成本加快建設(shè)速度，縮短工程周期。在銷售推廣上又不計(jì)成本地打廣告、搞活動(dòng)。為了增加銷售總額，把樓價(jià)定得過低，把優(yōu)惠提到最高。雖然回款目標(biāo)達(dá)到了，但一半以上的項(xiàng)目是在虧本經(jīng)營，回款是為了應(yīng)對支付新上馬的土地成本。拿地的資金部分來自銀行貸款，部分資金以延長付款周期拖欠，部分資金依靠快速回款縮短房產(chǎn)回款周期，試圖做到以成本換時(shí)間，提高資金的周轉(zhuǎn)速度。難以預(yù)測的是房產(chǎn)銷售勢頭不好的情況下，公司將面臨巨大的還款壓力和高額的財(cái)務(wù)費(fèi)用，抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力幾乎為零，事實(shí)也確實(shí)如此。

三、內(nèi)部控制的啟示與思考

（一）內(nèi)部控制模式要與公司的發(fā)展階段相適應(yīng)

內(nèi)部控制模式有集權(quán)制、分權(quán)制和混合制三種，不同模式的選擇通常要考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展階段、管理文化、會(huì)計(jì)活動(dòng)規(guī)范程度等因素。一般情況下，民營企業(yè)在創(chuàng)立初期，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)是合二為一的，權(quán)力高度集中，與此相應(yīng)的內(nèi)部控制模式也就是集權(quán)式的，這種模式有利于制定和實(shí)施統(tǒng)一的經(jīng)營戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)政策，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，降低成本，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的功效，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)的整體實(shí)力。但隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和環(huán)境的變化，高度集中的財(cái)權(quán)導(dǎo)致內(nèi)部操縱、財(cái)務(wù)透明度不強(qiáng)的弊病顯現(xiàn)，尤其是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，客觀要求所有者應(yīng)通過股東大會(huì)或董事會(huì)行使重大經(jīng)營和財(cái)務(wù)決策權(quán)，其他日常決策權(quán)和管理權(quán)由經(jīng)營者履行。這種分權(quán)制的內(nèi)部控制模式，有利于調(diào)動(dòng)分、子公司經(jīng)理參與市場競爭的積極性，捕捉市場機(jī)會(huì)，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模?；旌现萍催m度的集權(quán)與適度的分權(quán)相結(jié)合的內(nèi)部控制模式。恰當(dāng)?shù)募瘷?quán)與分權(quán)相結(jié)合既能發(fā)揮母公司財(cái)務(wù)調(diào)控職能，激發(fā)分、子公司的積極性和創(chuàng)造性，又能有效控制經(jīng)營者及分、子公司風(fēng)險(xiǎn)。所以適度的集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的混合制是很多企業(yè)內(nèi)部控制所追求的目標(biāo)。

（二）完善內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，以確保各項(xiàng)制度的有效落實(shí)

完善的內(nèi)部控制制度和健全的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制是實(shí)施有效內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，完善的內(nèi)部控制制度也為企業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。就房地產(chǎn)企業(yè)來講，應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，逐步建立起與控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制措施、信息與溝通、監(jiān)督檢查五個(gè)方面相關(guān)的控制制度，具體包括組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)制度、籌資管理制度、投資管理制度、成本管理控制制度、職工薪酬管理制度、業(yè)績考核評(píng)價(jià)控制制度等。從“順馳地產(chǎn)”的衰落可以看到，成本管理控制制度是否完善，運(yùn)行中能否有效實(shí)施是企業(yè)生存的關(guān)鍵。因此，完善的成本管理控制制度應(yīng)包括成本預(yù)算制度、成本計(jì)劃管理制度、費(fèi)用開支審批制度、成本核算制度、成本考核與分析制度、成本監(jiān)督制度等。健全的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制有助于內(nèi)部控制制度的有效實(shí)施，應(yīng)貫穿于內(nèi)部控制的始終，可以通過建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)來完成，賦予內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)一定的權(quán)利，并受總部的直接領(lǐng)導(dǎo)，使企業(yè)上下形成相互制約的內(nèi)部控制體系。

（三）合理安排財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與負(fù)債比例，樹立全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念

順馳地產(chǎn)的實(shí)踐表明，企業(yè)的興衰在很大程度上取決于企業(yè)是否樹立全面風(fēng)險(xiǎn)管理觀念、風(fēng)險(xiǎn)管理體系是否健全有效、抗風(fēng)險(xiǎn)能力到底有多大。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型的特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)、建造、營銷等過程中均需要大量資金的支持，如果過多地依賴向銀行貸款、預(yù)售的回款等外部資金的支撐，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比例過高，再加之受房地產(chǎn)市場疲軟、現(xiàn)金回流速度大大降低的沖擊，企業(yè)將面臨非常大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場環(huán)境的變化和發(fā)展規(guī)模，選擇合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，將企業(yè)的負(fù)債比率控制在恰當(dāng)?shù)乃健Ｍ瑫r(shí)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，汲取最新的財(cái)務(wù)知識(shí)，增強(qiáng)捕捉風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

【參考文獻(xiàn)】

［1］鄭愛敏.解讀順馳［M］.當(dāng)代中國出版社，2006.

第7篇：地產(chǎn)中介公司管理制度范文

首先,我代表__市房地產(chǎn)交易秩序整治工作小組對省建設(shè)廳、省物價(jià)局、省工商局聯(lián)合檢查工作組的各位領(lǐng)導(dǎo)來我市檢查指導(dǎo)工作，表示熱烈的歡迎和衷心地感謝！根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（[20__]37號(hào)）和《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房[20__]166號(hào)）文件精神，按照《關(guān)于印發(fā)全省房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案的通知》（蘇建房[20__]407號(hào)）要求，我市在房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作上，堅(jiān)持“點(diǎn)面結(jié)合,防治并重”，不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場交易行為的監(jiān)管，取得了階段性成效。現(xiàn)將我市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作情況匯報(bào)如下：

一、20__年以來房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作的基本情況

按照國家和省整頓房地產(chǎn)交易秩序相關(guān)文件統(tǒng)一部署，我市建設(shè)、物價(jià)、工商三部門認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的精神，召開專題會(huì)議，研究分析我市房地產(chǎn)市場交易實(shí)際情況，討論落實(shí)我市專項(xiàng)整治方案和重點(diǎn)工作，通過近半年的努力，我市的房地產(chǎn)市場交易秩序階段性成果明顯，自專項(xiàng)整治工作開展以來，共查處了商品房違規(guī)銷售3起，不規(guī)范廣告20余起，違反商品房“一價(jià)清”行為1起，共進(jìn)行約35.6萬元行政處罰，下達(dá)了整改通知書30余份，有效地落實(shí)了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)制度和措施。我市在房地產(chǎn)交易秩序整治活動(dòng)中主要做好以下幾個(gè)方面的工作：

（一）建立機(jī)構(gòu)，扎實(shí)推進(jìn)專項(xiàng)整治工作迅速開展。自20__年9月6曰三部委電視電話會(huì)議召開后，我市高度重視，迅速行動(dòng)，早于全省近一個(gè)月時(shí)間在全市開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查。市建設(shè)局、市工商局、市物價(jià)局聯(lián)合成立專項(xiàng)整治工作協(xié)調(diào)小組，市建設(shè)局分管局長任組長，市物價(jià)局、工商局分管局長任副組長。協(xié)調(diào)小組辦公室設(shè)在市建設(shè)局房管處，市建設(shè)局、市物價(jià)局、市工商局相關(guān)處室同志參加辦公室工作。同時(shí)要求各縣參照市區(qū)工作機(jī)制制定整治工作方案，有計(jì)劃分步驟扎實(shí)開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，切實(shí)把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作落到實(shí)處。目前，各成員單位分工明確，配合密切，協(xié)調(diào)順暢，專項(xiàng)整治工作進(jìn)展順利。

（二）周密計(jì)劃，制定詳細(xì)的專項(xiàng)整治工作方案。我市的專項(xiàng)整治活動(dòng)共分為四個(gè)階段：第一階段（20__年9月6曰-30曰）宣傳發(fā)動(dòng)、部署安排階段。制定下發(fā)了《__市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》，市建設(shè)、物價(jià)、工商等部門成立專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立健全違法、違規(guī)問題的處理機(jī)制，并建立方便快捷的投訴渠道。第二階段（20__年10月-20__年3月）自查自糾與督查階段。建設(shè)、物價(jià)、工商三部門根據(jù)專項(xiàng)整治的要求進(jìn)行自查、自糾，并督查各縣管理部門落實(shí)專項(xiàng)整治的各項(xiàng)工作。對發(fā)現(xiàn)的問題自行整改，對查處的案件按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。第三階段（20__年4月—20__年7月）總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、鞏固成果階段。建設(shè)、物價(jià)、工商部門根據(jù)專項(xiàng)整治的情況寫出總結(jié)報(bào)告分別報(bào)省建設(shè)廳、省物價(jià)局、省工商總局。以專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組名義召開一次工作座談會(huì)。對第二階段的工作進(jìn)行總結(jié)，推廣好的經(jīng)驗(yàn)和作法，提出規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的有關(guān)政策措施。繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)交易信息公示制度，完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制。第四階段（20__年8月—20__年9月）推進(jìn)制度建設(shè)、建立長效機(jī)制階段。總結(jié)房地產(chǎn)交易秩序整治的工作經(jīng)驗(yàn)，研究規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的下一步工作。通過制定政策、出臺(tái)法規(guī)的方式將有效規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的做法固定下來，推進(jìn)房地產(chǎn)交易的制度建設(shè)、建立房地產(chǎn)交易規(guī)范發(fā)展的長效機(jī)制。目前第一、二階段工作已告一段落，依據(jù)省、市的文件精神和部署，下一步繼續(xù)加大力度推進(jìn)房地產(chǎn)交易專項(xiàng)整治工作的開展，認(rèn)真做好第三階段的工作，并做好轉(zhuǎn)段銜接工作。

（三）明確分工，深入專項(xiàng)整治的各個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)。根據(jù)全省房地產(chǎn)交易秩序活動(dòng)安排意見，我市重點(diǎn)開展了查處整治商品房預(yù)售許可管理、商品房預(yù)（銷）售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管、房地產(chǎn)廣告管理、房地產(chǎn)展銷活動(dòng)管理、商品房預(yù)（銷）售合同管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理等六個(gè)方面的活動(dòng)內(nèi)容。市建設(shè)局從商品房預(yù)售許可管理、商品房預(yù)（銷）售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管、商品房預(yù)（銷）售合同備案、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理等方面入手；市物價(jià)局從房地產(chǎn)價(jià)格成本構(gòu)成及相關(guān)收費(fèi)的監(jiān)督管理等方面入手；市工商局從房地產(chǎn)展銷登記管理、房地產(chǎn)廣告管理等方面入手，加大了各自行業(yè)監(jiān)管的工作力度；同時(shí)三部門聯(lián)合執(zhí)法，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易秩序各類違法違規(guī)行為的查處，對全市進(jìn)行了大規(guī)模、集中拉網(wǎng)式排查。

（四）加強(qiáng)宣傳，營造濃厚專項(xiàng)整治活動(dòng)氛圍。一是召開專題會(huì)議，加強(qiáng)宣傳。為使本次專項(xiàng)整治活動(dòng)取得實(shí)效，9月15曰我市召開了全市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治大會(huì)，市建設(shè)局分管局長作了動(dòng)員講話，就本次

整治活動(dòng)的意義、目的、檢查內(nèi)容和具體活動(dòng)安排作了專題部署。建設(shè)、物價(jià)、工商三部門還公布了投訴舉報(bào)電話，歡迎廣大消費(fèi)者積極參與投訴和舉報(bào)。二是利用輿論媒體營造聲勢。與__曰報(bào)社聯(lián)合開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“誠信宣言”活動(dòng)，引導(dǎo)企業(yè)依法經(jīng)營，推出了一批有實(shí)力、講誠信的開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)和樓盤，為消費(fèi)者豎起了一座購房指示牌，切實(shí)保護(hù)了消費(fèi)者合法權(quán)益。三是為市民咨詢、投訴設(shè)立了“快速通道”和交流平臺(tái)。認(rèn)真做好網(wǎng)上__和__建設(shè)信息網(wǎng)投訴咨詢工作，并在建設(shè)“12319”投訴熱線基礎(chǔ)上，將辦公室和手機(jī)號(hào)碼公布給投訴人。在處理各項(xiàng)投訴中始終堅(jiān)持“以人為本，高效快捷”的指導(dǎo)思想。20__年受理房地產(chǎn)交易秩序方面的電話投訴110件、網(wǎng)上__投訴89件，受理投訴25件、來訪320人次。

二、開展房地產(chǎn)市場交易秩序整治工作以來取得的成效

市建設(shè)、工商、物價(jià)三部門按照《__市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》要求，通力合作、周密部署、分項(xiàng)排查，把握房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作重點(diǎn)，圍繞房地產(chǎn)交易中容易發(fā)生違法違規(guī)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位扎實(shí)開展各項(xiàng)整治工作，目前我市房地產(chǎn)交易秩序整治工作已取得一定的成效。

（一）建設(shè)部門加大房地產(chǎn)交易違規(guī)行為查處力度

一是查處無預(yù)售許可證銷售商品房行為。市建設(shè)局在專項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn)__市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的云峰帝景項(xiàng)目，在未取得商品房預(yù)銷售許可證情況下擅自進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)，市建設(shè)局依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對其處以2萬元罰款；泗陽縣建設(shè)局發(fā)現(xiàn)__市恒生房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的清華園變相收取訂房款34.5萬元，違規(guī)面積約1.8萬平方米，立即責(zé)令其停止預(yù)售，退返所收訂金。

二是查處《商品房買賣合同》不規(guī)范行為。沭陽縣建設(shè)局對東方名都、長江家園、祥和花園等項(xiàng)目合同中分?jǐn)偯娣e和套內(nèi)面積未寫明、沒有明確約定公共部分歸業(yè)主所有等違規(guī)現(xiàn)象責(zé)令限期改正；鹽城澤園房地產(chǎn)開發(fā)公司泗陽分公司未按規(guī)定使用示范合同文本，泗陽建設(shè)局已責(zé)令其整改到位，并在全行業(yè)內(nèi)予以通報(bào)。

三是加大對商品房交付使用的監(jiān)管力度。我市__市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的青華花苑項(xiàng)目在未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案的情況下擅自交付商品房，市建設(shè)局依照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對其進(jìn)行10萬元的行政處罰。

四是加大對房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度。認(rèn)真貫徹落實(shí)建設(shè)部、中國人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》精神，20__年1月25曰，市建設(shè)局召開全市房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)專題會(huì)議，結(jié)合當(dāng)前評(píng)估市場評(píng)估報(bào)告不規(guī)范等現(xiàn)象提出相關(guān)整頓要求，加強(qiáng)對房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，并在市區(qū)對評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行評(píng)估報(bào)告留存登記制度。

(二)工商部門加大房地產(chǎn)廣告和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為查處力度

由市工商局牽頭，組織縣區(qū)局、基層分局工商部門采取三級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式，通過媒體監(jiān)督、群眾舉報(bào)、曰常巡查以及集中整治等多種途徑，共立案查處房地產(chǎn)違法廣告案件20多件，罰沒款達(dá)23.6萬元。

一是嚴(yán)肅查處廣告中的違法違規(guī)行為。__潤城置業(yè)有限公司在未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和預(yù)售許可證情況下，濱河名城房地產(chǎn)預(yù)售廣告案等5件違法廣告，被罰沒款4.3萬元。沭陽縣恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)容為“開盤3天銷售率達(dá)65、開盤4天銷售率70”的虛假廣告宣傳和有關(guān)房地產(chǎn)位置、周邊環(huán)境等虛假廣告宣傳案件4件，被罰款7.8萬元；另外，查處了未經(jīng)登記擅自戶外，并在廣告中使用“最佳、絕版、升值潛力、投資回報(bào)”等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)9家，罰款11.5萬元。

二是加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)行為監(jiān)管。針對市區(qū)房產(chǎn)中介投訴較多的現(xiàn)象，宿城工商分局充分發(fā)揮12315投訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)作用，公布舉報(bào)電話，加大宣傳力度，重拳出擊，集中查處房地產(chǎn)中介違法欺詐行為，取締無照經(jīng)營戶10戶，查處利用虛假信息騙取中介、服務(wù)、看房費(fèi)等中介4家，罰沒款800元。

（三）物價(jià)部門加大房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管力度

一是推行住宅商品房強(qiáng)制“成本認(rèn)證”制度。從3月1曰開始在全市推行的“住宅商品房成本認(rèn)證制度”，對所有開發(fā)銷售經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房（含多層和高層）實(shí)行成本認(rèn)證（別墅型高檔住宅、商業(yè)用房履行成本備案手續(xù)）。這項(xiàng)措施實(shí)施以來，共有7家開發(fā)商參與認(rèn)證。進(jìn)行成本認(rèn)證達(dá)到了一舉三得的效果：價(jià)格部門、建設(shè)部門按月對認(rèn)證結(jié)果進(jìn)行匯總、分析，提供政府調(diào)控房地產(chǎn)市場決策參考；稅務(wù)部門也可依據(jù)認(rèn)證資料加強(qiáng)稅收征管工作；開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本認(rèn)證結(jié)論，結(jié)合市場供求，合理制定商品房銷售價(jià)格。

二是堅(jiān)決查處違反“一價(jià)清”行為。我市在商品房開發(fā)企業(yè)中推行商品房銷售“一價(jià)清”制度，開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，必須在銷售窗口標(biāo)明最終銷售價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在商品房銷售價(jià)格之外收取未經(jīng)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)的任何費(fèi)用。此次檢查中，泗洪建設(shè)局發(fā)現(xiàn)__市富園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將應(yīng)該由企業(yè)繳納的測繪費(fèi)，轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上的違規(guī)行為，立即下發(fā)整改通知書，責(zé)令其立即更正。

三、率先開展房地產(chǎn)專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序

今年2月28曰，我市紀(jì)委、監(jiān)察局會(huì)同國土、規(guī)劃、建設(shè)、審計(jì)、國稅、地稅、財(cái)政等部門在全國率先啟動(dòng)了房地 產(chǎn)市場專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察工作，比國家八部委召開全房房地產(chǎn)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治提前1個(gè)月。為保障本次專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察工作的順利開展，我市專門成立了房地產(chǎn)市場專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并從成員單位抽調(diào)人員集中辦公，各縣（區(qū)）和市各相關(guān)部門也分別成立了領(lǐng)導(dǎo)小組并明確專人負(fù)責(zé)，認(rèn)真抓好落實(shí)，并將20__年1月1曰至20__年12月31曰全市新增建設(shè)用地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部列入執(zhí)法監(jiān)察范圍，重點(diǎn)對這些項(xiàng)目的用地受讓方式、用地規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、規(guī)費(fèi)繳納、稅收征繳、銷售許可、市場秩序等方面開展執(zhí)法監(jiān)察。目前此項(xiàng)工作進(jìn)展有序，階段性成效明顯，全市20__年至20__年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目613個(gè)，存在問題項(xiàng)目253個(gè)，通過自查自糾，已經(jīng)整改到位項(xiàng)目75個(gè)，追繳土地出讓金3.29億元、追繳各項(xiàng)規(guī)費(fèi)1922.68萬元，并扣押了價(jià)值20__萬元房產(chǎn)、移交司法機(jī)關(guān)追繳土地出讓金案件2件、收回土地4宗，追繳稅收393.26萬元。

四、存在的主要問題

通過企業(yè)自查、基層排查以及整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序領(lǐng)導(dǎo)小組的抽查情況看，我市認(rèn)真貫徹房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施，在整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序方面，做了一定的工作，取得了一定的效果，房地產(chǎn)交易秩序有所好轉(zhuǎn)，群眾滿意度有所提升。但是，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)交易秩序不規(guī)范的問題還沒有得到根本解決，主要表現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)交易中還存在侵害群眾合法權(quán)益現(xiàn)象，各相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)對專項(xiàng)整治工作的認(rèn)識(shí)和重視程度上還應(yīng)加大；二是各縣區(qū)的房地產(chǎn)交易秩序整治工作效果還不太平衡，工作力度、工作措施有待深化；三是房地產(chǎn)中介市場秩序整治力量投入不足，整治效果不明顯；四是針對房地產(chǎn)竣工交付中時(shí)有發(fā)生的違規(guī)現(xiàn)象，必須進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)竣工交付使用行為。五、下一階段工作打算

（一）鞏固階段性成果，總結(jié)好的經(jīng)驗(yàn)和作法。我市建設(shè)、物價(jià)、工商三部門將在鞏固前一階段交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作成果的基礎(chǔ)上，明確部門職責(zé)，加大管理力度，同時(shí)加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)溝通，實(shí)行部門間信息資源共享，交流好的經(jīng)驗(yàn)和作法，把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序作為一項(xiàng)長期工作，堅(jiān)持不懈地抓好，做到目標(biāo)不放、力度不減、繼續(xù)深化，切實(shí)做好第三階段的工作。通過對一批典型案例查處和曝光，震懾各種違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)交易中各種市場主體依法誠信經(jīng)營，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（二）聯(lián)合“十一部門”開展全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。按照國家八部委4月6曰召開的全國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作電視電話會(huì)議精神，近期，市建設(shè)局將牽頭組織市工商、物價(jià)、稅務(wù)等十一部門圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易等問題聯(lián)手開展一次規(guī)模大、范圍廣、力度強(qiáng)的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，以強(qiáng)化我市房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

第8篇：地產(chǎn)中介公司管理制度范文

一、__縣企業(yè)信用建設(shè)現(xiàn)狀與成效

近年來，我縣企業(yè)信用建設(shè)步伐不斷加快，以完善信貸、合同履約、產(chǎn)品質(zhì)量的信用記錄為重點(diǎn)的企業(yè)信用體系建設(shè)不斷加強(qiáng)，企業(yè)信用建設(shè)已取得了積極成效。

（一）企業(yè)信用建設(shè)日益重視

__縣委、縣政府高度重視企業(yè)信用建設(shè)工作，專門成立了企業(yè)信用管理體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全縣企業(yè)信用工作，分管工業(yè)、商貿(mào)流通副縣長任組長，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)全縣企業(yè)信用的具體實(shí)施和指導(dǎo)工作以及日常活動(dòng)事務(wù)工作。還成立__縣企業(yè)信用信息中心，負(fù)責(zé)全縣范圍內(nèi)企業(yè)信用信息的征集、整合、評(píng)價(jià)、使用和管理，承擔(dān)全縣范圍內(nèi)企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫和企業(yè)信用網(wǎng)站的建立、日常維護(hù)和管理工作。并把企業(yè)信用建設(shè)工作納入縣委、政府工作的重要議事日程和國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中，列入縣政府崗位目標(biāo)責(zé)任制考核中。在__縣第十二次黨代會(huì)報(bào)告中，明確把“信用__”建設(shè)作為一項(xiàng)戰(zhàn)略舉措來抓，提出了“全面開展誠信教育，加快形成政府信用、企業(yè)信用和個(gè)人信用相互銜接的信用體系”的建設(shè)目標(biāo)；在《__縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中，也提出了“以完善信貸、納稅、合同履約、產(chǎn)品質(zhì)量的信用記錄為重點(diǎn)，加快建設(shè)企業(yè)、政府和個(gè)人為重點(diǎn)的社會(huì)信用體系，建立健全失信懲戒制度”的建設(shè)措施和要求；為使工作有抓手，狠抓以企業(yè)信用體系建設(shè)為重點(diǎn)的社會(huì)信用體系建設(shè)，在縣委、縣政府的重視下，20__年2月，我縣專門成立了__縣企業(yè)信用促進(jìn)會(huì)，加強(qiáng)組織推動(dòng)，充分發(fā)揮企業(yè)在“信用__”建設(shè)中的積極作用。

（二）企業(yè)信用宣傳日益濃厚

在企業(yè)信用建設(shè)中，我縣十分注重培育和引導(dǎo)廣大企業(yè)樹立信用意識(shí)，加強(qiáng)誠信經(jīng)營教育，大力營造濃厚的企業(yè)信用建設(shè)宣傳氛圍。一是將企業(yè)信用宣傳活動(dòng)作為一項(xiàng)長期工作常抓不懈，并把它作為全縣改善投資軟環(huán)境建設(shè)的中心工作和重要內(nèi)容來抓。二是充分發(fā)揮金融、工商、稅務(wù)等部門在企業(yè)信用宣傳中的合力作用，深入開展了“企業(yè)信用建設(shè)”系列教育活動(dòng)，各部門協(xié)調(diào)一致，互相配合，形成了整體合力?？h廣播、電視、報(bào)紙、網(wǎng)站等媒體廣泛宣傳企業(yè)信用建設(shè)內(nèi)容，開設(shè)專欄、專刊開展了企業(yè)信用教育活動(dòng)。國稅、地稅部門每年開展了“誠信納稅、利國利民”的稅收宣傳月活動(dòng)，20__年5月縣國稅局與地稅局還聯(lián)合舉辦了以“倡導(dǎo)誠信納稅、共建和諧關(guān)系”為主題的座談會(huì)，47家被評(píng)為納稅信用a級(jí)以上的企業(yè)參加了座談，并在會(huì)上向全縣納稅人發(fā)出了依法誠信納稅、共建和諧社會(huì)的倡議。金融部門在20__年、20__年二年中每年都上街?jǐn)[設(shè)咨詢臺(tái)和發(fā)放資料等形式進(jìn)行“信用企業(yè)服務(wù)”等現(xiàn)場咨詢宣傳活動(dòng)。工商部門開展了“誠信興業(yè)”為主要內(nèi)容的信用宣傳活動(dòng)，引導(dǎo)企業(yè)和個(gè)體工商戶樹立誠實(shí)信用理念，積極參與“信用__”建設(shè)。宣傳、工商、發(fā)改等部門還聯(lián)合開展了“百城萬店無假貨”宣傳和創(chuàng)建活動(dòng)，專門對縣城溪濱北路開展了示范街創(chuàng)建工作以及在農(nóng)村、社區(qū)中開展連鎖超市、示范放心店建設(shè)工作。這些活動(dòng)的開展，都在一定程度上收到了良好的宣傳效果，提高了全社會(huì)公眾的信用意識(shí)。

（三）企業(yè)信用監(jiān)管日益加強(qiáng)

企業(yè)是信用建設(shè)的主體，企業(yè)的信用體系建設(shè)是社會(huì)信用體系建設(shè)的重點(diǎn)，為加強(qiáng)對企業(yè)的信用管理和監(jiān)督，嚴(yán)懲失信行為，營造良好誠信環(huán)境，我縣相關(guān)部門按照職責(zé)分工，積極采取措施，加大信用監(jiān)管力度，積極有為地推進(jìn)企業(yè)信用體系建設(shè)?？h企業(yè)信用管理體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室已專門制定了《__縣企業(yè)信用信息管理辦法》、《__縣企業(yè)信用信息交換目錄》和《__縣企業(yè)信用信息工作人員從業(yè)守則》，努力促進(jìn)科學(xué)監(jiān)管到位。工商部門圍繞企業(yè)主體資格、履約能力、信譽(yù)狀況、失信記錄等情況開展工作，積極探索建立合同履約信用記錄，依法打擊合同欺詐行為；建立了個(gè)人信用查詢、市場信用查詢、法定代表人黑名單查詢；開展了企業(yè)等級(jí)評(píng)價(jià)、守合同重信用、消費(fèi)者信得過企業(yè)、誠信企業(yè)、信用商戶、著名（馳名）商標(biāo)、知名商號(hào)、星級(jí)文明規(guī)范市場等評(píng)定和確定工作；在工商網(wǎng)站開辟了“誠信企業(yè)光榮榜”、“失信企業(yè)公開欄”，對年度工商企業(yè)信用監(jiān)管等級(jí)aaa級(jí)和d級(jí)企業(yè)名單進(jìn)行公示，根據(jù)企業(yè)的

信用監(jiān)管等級(jí)，對其實(shí)行相應(yīng)的監(jiān)管方式和監(jiān)管頻度。金融部門專門建立了中小企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫、個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)庫全面采集、保存、整理企業(yè)、個(gè)人的信息，一旦有不良信用記錄，在辦理貸款上就會(huì)“禁入”限制。稅務(wù)部門進(jìn)一步完善納稅人信用數(shù)據(jù)庫，建立健全企業(yè)、個(gè)人偷逃騙稅記錄，采取欠稅公告制度，對欠稅企業(yè)在媒體上予以公示，而且在稅收優(yōu)惠政策上也不予享受。質(zhì)監(jiān)部門不斷加大對“制假售假、以假亂真”等失信行為的查處、打擊力度，加強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量信用分類管理。建設(shè)部門以實(shí)施透明銷售為抓手，實(shí)施合同網(wǎng)上備案，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，同時(shí)，以農(nóng)民工工資按期足額支付為抓手，聯(lián)合人事、公安等部門強(qiáng)化對建筑企業(yè)的信用監(jiān)管。并充分發(fā)揮商會(huì)、協(xié)會(huì)的作用，促進(jìn)行業(yè)誠信經(jīng)營和行業(yè)守信自律，推進(jìn)中小企業(yè)信用制度建設(shè)和價(jià)格信用建設(shè)。（四）企業(yè)信用服務(wù)日益改善

工商部門堅(jiān)持開展“守合同重信用”企業(yè)確認(rèn)等活動(dòng)，建立了信用查詢，為社會(huì)公眾提供企業(yè)信用信息。金融部門注重改善金融服務(wù)，不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，銀行信用供給渠道增多。稅務(wù)部門進(jìn)一步強(qiáng)化為企業(yè)和納稅人服務(wù)的理念，開展群眾滿意基層窗口創(chuàng)建活動(dòng)等，營造規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)、誠信、公平的稅收環(huán)境，以良好的形象引導(dǎo)企業(yè)和納稅人誠信納稅。經(jīng)貿(mào)部門聯(lián)合金融部門開展了“扶持小企業(yè)、培育小巨人”工程活動(dòng)，研究適合小企業(yè)貸款特點(diǎn)的信用征集體系，促進(jìn)小企業(yè)信用狀況得到有效改善，20__年就有118家信用小企業(yè)由經(jīng)貿(mào)局推薦給縣人行，由4個(gè)商業(yè)銀行和信用社給予扶持貸款。信用中介服務(wù)也穩(wěn)定發(fā)展，自1999年9月9日我縣中小企業(yè)信用擔(dān)保中心成立以來，目前，全縣已成立了6家中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，縣中小企業(yè)信用擔(dān)保中心充分發(fā)揮擔(dān)?；鸬姆糯蠊δ芎透軛U作用，按照擇優(yōu)重點(diǎn)扶持原則先后為14家中小企業(yè)累計(jì)擔(dān)保37筆，累計(jì)擔(dān)保3058萬元，幫助企業(yè)解決貸款4423萬元，中小企業(yè)信用擔(dān)保事業(yè)步入了一個(gè)新的發(fā)展階段。

二、__縣企業(yè)信用缺失表現(xiàn)及原因

（一）信用缺失表現(xiàn)

企業(yè)的信用問題一直是企業(yè)界談?wù)摰臒狳c(diǎn)問題和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問題，我縣企業(yè)的信用缺失主要表現(xiàn)為企業(yè)經(jīng)營中的一些欺詐行為和由此引發(fā)的抽逃資金、拖欠賬款、逃廢銀行債務(wù)、惡意偷稅欠稅、產(chǎn)品質(zhì)量低劣等問題，這些問題已在一定程度上影響了我縣企業(yè)的整體信用形象，成為制約廣大企業(yè)發(fā)展的突出問題。

1、融資信用缺失。融資環(huán)節(jié)中的信用主要體現(xiàn)在借入資金的使用及到期款項(xiàng)的歸還。一些中小企業(yè)缺乏對融資信用的重視，在向銀行借款時(shí)虛列融資項(xiàng)目、虛報(bào)報(bào)表數(shù)據(jù)；借入資金后隨意安排資金使用，違反借款合同；資金到期時(shí)，沒有積極準(zhǔn)備資金還款，甚至根本沒有還款打算，嚴(yán)重威脅了銀行信貸資金的安全，有的甚至以高于銀行利率的方式，變相吸收公共存款，采取借條、借款協(xié)議、融資協(xié)議、入股等多種形式向群眾大量吸收存款，最終無法把公眾存款還給當(dāng)事人，構(gòu)成了非法吸收公眾存款罪，也對企業(yè)的再融資造成了極壞的影響，__的“祥和事件”就是其中一例，該企業(yè)主伙同他人共向175戶群眾非法吸收存款8074.895萬元，由于高利貸的還本付息，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營狀況每況愈下和信用缺失而東窗事發(fā)。

2、生產(chǎn)信用缺失。生產(chǎn)信用是指生產(chǎn)者不生產(chǎn)假冒偽劣產(chǎn)品、不欺詐消費(fèi)者。許多中小企業(yè)在生產(chǎn)中只顧眼前利益，不顧長遠(yuǎn)發(fā)展，產(chǎn)品生產(chǎn)缺乏嚴(yán)格的質(zhì)量管理，大量使用劣質(zhì)、有害的原材料，甚至采用非法生產(chǎn)方式，制造假冒偽劣產(chǎn)品。如20__年3月__工商局查獲的一個(gè)地下加工洗潔精加工廠，就是一家非法假冒傳化、雕牌、藍(lán)月亮等品牌商標(biāo)的加工廠，其產(chǎn)品嚴(yán)重威脅消費(fèi)者的身體健康，是生產(chǎn)信用缺失的典型案例之一。

3、商業(yè)信用缺失。商業(yè)信用是指申請借款企業(yè)在合同履約，應(yīng)付款項(xiàng)的清償上能恪守商家的諾言，不失信。我縣中小企業(yè)每年都有大量的商品交易，為了節(jié)約成本和擴(kuò)大銷售，常常利用信用合同、協(xié)議、授權(quán)、承諾等信用交易方式。而中小企業(yè)的商業(yè)信用缺失，卻給采用信用交易方式的企業(yè)造成了極大的損失。據(jù)《__縣民營企業(yè)生命周期報(bào)告》，我縣各行業(yè)民營企業(yè)的生命周期中，商業(yè)服務(wù)業(yè)的生命周期最低（不到2年），生命周期低與他們的信用缺失不無關(guān)系。

4、財(cái)務(wù)信用缺失。財(cái)務(wù)信用是指企業(yè)會(huì)計(jì)結(jié)算規(guī)范，會(huì)計(jì)報(bào)表真實(shí)可信，資產(chǎn)實(shí)在，無抽離現(xiàn)金或其他弄虛作假行為。當(dāng)前，由于中小企業(yè)會(huì)計(jì)制度不夠完善，為追求企業(yè)自身利益，個(gè)別中小企業(yè)都曾作過假賬、提供過虛假的財(cái)務(wù)信息，而這些虛假的財(cái)務(wù)信息又進(jìn)一步導(dǎo)致了投資者和債權(quán)人的資金流失。在我縣個(gè)別企業(yè)中，企業(yè)主主動(dòng)安排和要求財(cái)務(wù)人員做假帳的情況也有不同程度存在著，這也反映了一些企業(yè)財(cái)務(wù)信用缺失的一個(gè)具體表現(xiàn)。

5、納稅信用缺失。納稅信用是指企業(yè)能按時(shí)上繳應(yīng)納稅款，無偷、漏稅等不良記錄。中小企業(yè)特別是一些新辦企業(yè)為了追求經(jīng)濟(jì)利益，減少資金流出，往往采用偷、漏稅的方式少向國家繳稅；甚至有些企業(yè)采取與中介機(jī)構(gòu)串通一氣的做法，制造虛假的財(cái)務(wù)信息，少向國家納稅或不納稅。如__國稅局日前查獲__縣某輪胎

公司的嚴(yán)重偷稅案件，該公司以出庫單代替銷售發(fā)票、銷售產(chǎn)品不入帳等手段，共計(jì)隱瞞銷售收入1042119.8元，少繳增值稅62527.19元，應(yīng)繳未繳消費(fèi)稅142850.40元，兩稅合計(jì)少繳205377.59元。

（二）信用缺失原因

企業(yè)信用缺失產(chǎn)生的原因很多，既有體制上的原因，也有企業(yè)自身的原因，概括起來主要有以下幾個(gè)方面：

1、缺乏信用信息的共享機(jī)制。信息不對稱，往往導(dǎo)致信息弱勢方上當(dāng)受騙、失信方頻頻得手。一是缺乏規(guī)范的信息搜集渠道。我縣信用信息數(shù)據(jù)的市場開放度還很低，政府部門和一些專業(yè)機(jī)構(gòu)掌握的可以而且應(yīng)該公開的信用信息由于種種原因沒有開放，個(gè)人和企業(yè)很難獲得相關(guān)的信息。二是缺少信用中介機(jī)構(gòu)。目前我縣社會(huì)信用中介服務(wù)市場發(fā)展十分滯后，且規(guī)模小，沒有發(fā)揮對信用行為的獎(jiǎng)懲作用。一方面因?yàn)樾庞弥薪槭袌龉┬鑷?yán)重不足，企業(yè)普遍缺乏使用信用產(chǎn)品意識(shí)；另一方面信用信息的采集有很多障礙。難以依靠商業(yè)化、社會(huì)化并且公正、獨(dú)立的信用調(diào)查、征信、資信評(píng)估等方式提高社會(huì)信用信息的對稱程度。

2、缺乏明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。企業(yè)信用的基礎(chǔ)是產(chǎn)權(quán)明晰的現(xiàn)代企業(yè)制度。明晰的產(chǎn)權(quán)對企業(yè)行為最大的影響在于提供了內(nèi)在的約束、激勵(lì)機(jī)制。產(chǎn)權(quán)清晰使得企業(yè)擁有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，有動(dòng)力維持企業(yè)長期經(jīng)營，維護(hù)企業(yè)信用；而產(chǎn)權(quán)混亂或產(chǎn)權(quán)模糊，企業(yè)不僅沒有動(dòng)力去追求信用，甚至?xí)室馄茐男庞谩Ｓ纱丝梢姡庞弥贫仁且援a(chǎn)權(quán)制度為基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)與信用是不可分割的，只有產(chǎn)權(quán)明晰，才能保證社會(huì)信用體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

3、缺乏專門的信用方面的法律制度和執(zhí)行體系。法律措施是社會(huì)信用機(jī)制賴以維持和運(yùn)行的保障。轉(zhuǎn)型時(shí)期我國的信用法制建設(shè)還處于摸索階段，社會(huì)沒有完全步入法制化的軌道。國家還沒有一套公布實(shí)行的規(guī)范中小企業(yè)信用行為的法律，信用法律制度的不健全使社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)行為缺乏剛性約束，守信成本高，失信成本低、收益大。

4、缺乏信用文化環(huán)境。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，許多企業(yè)管理者自身的信用觀念非常淡漠，一些企業(yè)在向銀行借錢時(shí)就根本沒有還款打算。在這種思想支配下，社會(huì)主體普遍缺乏市場經(jīng)濟(jì)所要求的守信意識(shí)和信用道德理念，整個(gè)社會(huì)沒有真正樹立起以“講信用為榮、不講信用為恥”的信用道德評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

5、缺乏基本的信用風(fēng)險(xiǎn)控制制度和管理制度。在正常情況下任何一個(gè)企業(yè)應(yīng)把信用管理當(dāng)作財(cái)務(wù)管理的靈魂。但不少企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不規(guī)范，普遍缺乏健全的信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度，因避稅不愿建立規(guī)范的信用管理制度，或因家族式管理不愿建立信用管理制度，導(dǎo)致一些中小企業(yè)信用嚴(yán)重缺失。

6、缺乏懲罰機(jī)制導(dǎo)致失信成本過低。由于我國信用方面的法律不健全，大量處于罪與非罪、刑事與民事之間的失信行為，往往得不到相應(yīng)的處罰，失信者僥幸得逞的心態(tài)惡性膨脹。社會(huì)沒有建立系統(tǒng)的信用聯(lián)防網(wǎng)絡(luò)和運(yùn)行機(jī)制，失信者的“黑色記錄”得不到合法搜集和有效傳播。失信行為得不到應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)懲罰和道德懲罰。政府對信用領(lǐng)域監(jiān)管薄弱，對從事企業(yè)信用服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)缺乏監(jiān)管，進(jìn)一步造成虛假信息盛行。

三、__縣企業(yè)信用建設(shè)對策與措施

要解決我縣企業(yè)信用缺失問題，必須把構(gòu)筑企業(yè)信用制度的體制與機(jī)制基礎(chǔ)擺在首位，迫切需要對公共征信數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)、企業(yè)信用服務(wù)體系建設(shè)、信用法律建設(shè)、企業(yè)信用文化建設(shè)、失信懲戒機(jī)制建設(shè)等關(guān)鍵問題有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)、有一個(gè)統(tǒng)一的目標(biāo)、有一個(gè)統(tǒng)一的戰(zhàn)略。

（一）要加快構(gòu)建公共征信數(shù)據(jù)平臺(tái)

公共征信數(shù)據(jù)平臺(tái)包括企業(yè)和個(gè)人聯(lián)合征信數(shù)據(jù)平臺(tái)兩大數(shù)據(jù)庫，這是整個(gè)社會(huì)信用體系建設(shè)的核心。這一平臺(tái)要由政府主導(dǎo)建設(shè)，統(tǒng)一管理，確保信用信息采集、披露的唯一性、權(quán)威性，其數(shù)據(jù)庫要不以贏利為目的，按照共建共享原則，為各級(jí)政府和部門加強(qiáng)市場監(jiān)管提供無償服務(wù)，依法向社會(huì)公開披露信用信息，向金融機(jī)構(gòu)和信用服務(wù)機(jī)構(gòu)依法、有序提供服務(wù)，依法依規(guī)向市場主體采集信用信息，向公共征信機(jī)構(gòu)及時(shí)、全面、真實(shí)提供相關(guān)信用信息，確保公共信息實(shí)時(shí)、真實(shí)、全面、連續(xù)，規(guī)范信用信息使用和傳播。在構(gòu)建公共征信數(shù)據(jù)平臺(tái)過程中，全縣只建一個(gè)公共征信數(shù)據(jù)平臺(tái)，可以在__縣企業(yè)信用信息中心基礎(chǔ)上進(jìn)行完善健全，實(shí)行與省、市聯(lián)網(wǎng)，使數(shù)據(jù)平臺(tái)包括全縣所有的企業(yè)和個(gè)人信用信息，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)基本覆蓋”，即基本涵蓋涉及信用的主要部門或單位、基本涵蓋全縣所有的工商企業(yè)、基本涵蓋企業(yè)的信用信息，確保信息的唯一性，并與省、市公共征信數(shù)據(jù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)交換共享，逐步改造成為以應(yīng)用為主要功能的平臺(tái)。要把信用信息征集范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到公安、檢察、法院、司法、經(jīng)貿(mào)、財(cái)政、建設(shè)、科技、文化、食品藥品監(jiān)管等部門，鼓勵(lì)企業(yè)和行業(yè)協(xié)會(huì)自主申報(bào)，進(jìn)一步提高信用信息的完整性和全面性。

（二）要加強(qiáng)企業(yè)信用服務(wù)體系建設(shè)

一是要加強(qiáng)對企業(yè)信用信息的應(yīng)用。應(yīng)用是數(shù)據(jù)庫建設(shè)的生命，要以“應(yīng)用促完善、完善推進(jìn)應(yīng)用”為指導(dǎo)思想，全面推進(jìn)企業(yè)信用信息應(yīng)用工作。省信用中心向地方開放屬地企業(yè)信用數(shù)據(jù)，為地方政府在市場監(jiān)管、招標(biāo)投標(biāo)、政府采購、公共服務(wù)中提供信用信息，因此，我縣要主動(dòng)積極地做好應(yīng)用工作，要建立或明確承擔(dān)此項(xiàng)應(yīng)用工作的組織機(jī)構(gòu)，保障建設(shè)和運(yùn)行的經(jīng)費(fèi)，制定切實(shí)可行的應(yīng)用工作方案，作為加強(qiáng)企業(yè)信用建設(shè)的一項(xiàng)重要工作，作為加強(qiáng)市場監(jiān)管的重要手段。二是要建立企業(yè)信用評(píng)級(jí)制度。信用評(píng)級(jí)制度的實(shí)施，有利于信息使用各方對企業(yè)的信用情況有一個(gè)客觀的了解，當(dāng)前，在中小企業(yè)貸款未批準(zhǔn)的原因中，企業(yè)信用方面存在的問題又是屬于各類原因的首位，其中欠息、貸款逾期、逃廢債、挪用貸款等占到了前列。信息管理機(jī)構(gòu)可以首先根據(jù)收集的信用信息，建立企業(yè)的信用記錄，然后依據(jù)這些記錄，會(huì)同銀行、工商、稅務(wù)、司法等部門對企業(yè)的綜合信用度進(jìn)行客觀評(píng)級(jí)。三要有步驟地組建信用服務(wù)中介機(jī)構(gòu)。在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等條件還不成熟的情況下，可由政府出資大部分或引資組建中介公司，逐步接收信息管理機(jī)構(gòu)的職能，并逐漸吸收社會(huì)資本注入和購買政府的出資，使信用服務(wù)中介機(jī)構(gòu)完全市場化，達(dá)到以市場化的運(yùn)作來保障信用

信息的科學(xué)價(jià)值。

（三）要加大企業(yè)信用法制建設(shè)力度

現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)是建立在法制上的誠信經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)有的《合同法》、《商業(yè)銀行法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《擔(dān)保法》、《統(tǒng)計(jì)法》、《公司法》、《反不正當(dāng)競爭法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律法規(guī)條文中，雖有不少規(guī)范企業(yè)信用行為的條款和內(nèi)容，但有不少與建立信用體系的內(nèi)容不相適應(yīng)，急需進(jìn)行修改和重新解釋，同時(shí)，國家應(yīng)根據(jù)信用建設(shè)需要盡早制定出臺(tái)《個(gè)人征信管理?xiàng)l例》、《企業(yè)信用征集促進(jìn)條例》、《商業(yè)賬務(wù)催收管理辦法》等法規(guī)規(guī)章，認(rèn)真抓好《政府信息公開條例》的施行。作為地方政府，也應(yīng)盡快完善和制定一個(gè)地方企業(yè)信用建設(shè)的管理辦法與措施，切實(shí)加強(qiáng)信用法制建設(shè)。

（四）要加快建立失信懲戒機(jī)制

一個(gè)健全的失信懲戒機(jī)制是社會(huì)信用體系建設(shè)的重中之重。要堅(jiān)持“警示在先、懲戒在后，立信為主、處罰為輔”的原則，綜合運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)和道德等手段，建立健全企業(yè)信用信息記錄機(jī)制、預(yù)警機(jī)制和披露機(jī)制，突出納稅、合同履約、產(chǎn)品質(zhì)量、信貸、訴訟等方面的信用記錄，強(qiáng)化政府部門對企業(yè)的信息監(jiān)管，建立“黑名單”等制度，進(jìn)一步提高失信成本。根據(jù)失信性質(zhì)，構(gòu)建起多層次的失信懲戒制度，一是由信用主管部門作出監(jiān)管性懲戒，如列入黑名單等；二是由行業(yè)主管部門作出行政性懲戒，如市場禁入等；三是由金融機(jī)構(gòu)、信用服務(wù)機(jī)構(gòu)作出市場性懲戒，如降低信用等級(jí)等；四是由政法部門作出法律性懲戒，如對非法融資、詐騙等進(jìn)行定罪和處罰金等；五是由新聞媒體輿論、社會(huì)公眾傳播形式的社會(huì)性懲戒，形成企業(yè)失信“老鼠過街人人喊打”的社會(huì)氛圍。

第9篇：地產(chǎn)中介公司管理制度范文

京國土房管市二〔2002〕1127號(hào)

各區(qū)縣國土房管局、各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：

為加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》、建設(shè)部等七部委《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》、《北京市外地來京務(wù)工經(jīng)商人員管理?xiàng)l例》、《北京市外地來京人員租賃房屋管理規(guī)定》、原北京市房屋土地管理局《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、掛牌公示制度

本市實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)掛牌公示制度，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)在其住所明顯位置懸掛《營業(yè)執(zhí)照》、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》正本或《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（分支機(jī)構(gòu)）資質(zhì)證書》原件并張貼其全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》復(fù)印件。

二、合同管理制度

（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，必須簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)保留三年以上。未簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，不得收取傭金。

（二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)符合《合同法》的規(guī)定，推薦使用市工商局與市國土房管局制訂的合同示范文本。

（三）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制，每份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)有《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人簽字并注明資格證書號(hào)碼。

（四）、非因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的原因?qū)е路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)未完成或部分完成的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中發(fā)生的必要費(fèi)用，但應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中載明。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)廣告

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)廣告，應(yīng)在廣告中載明機(jī)構(gòu)名稱、資質(zhì)證書號(hào)碼。廣告內(nèi)容必須真實(shí)，不得虛假廣告，不得以其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義廣告，不得允許其他組織或個(gè)人以本機(jī)構(gòu)的名義廣告。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)范

（一）、房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗(yàn)出租人及承租人的身份證明和房屋權(quán)屬證明，并將復(fù)印件保留三年以上，以備相關(guān)部門查驗(yàn)，不得居間不符合出租條件的房屋。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事涉外房屋租賃居間業(yè)務(wù)（所謂“涉外房屋租賃”是指承租人為境外人士或外資機(jī)構(gòu)）的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知房屋出租人到市涉外安全審查辦公室辦理涉外安全審查手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后，方可出租。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事外地來京人員房屋租賃居間業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知房屋出租人到房屋所在地的區(qū)縣國土房管局或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)辦理房屋租賃許可證，取得租賃許可證后到房屋所在地公安機(jī)關(guān)辦理租賃安全合格證。

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃居間業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知租賃雙方當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)縣國土房管局或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)辦理房屋租賃合同備案手續(xù)，其中涉外房屋租賃應(yīng)到市國土房管局辦理。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃業(yè)務(wù)的，應(yīng)與委托人簽訂委托合同，委托合同應(yīng)明確委托的具體事項(xiàng)及上述相關(guān)手續(xù)的辦理責(zé)任方。所簽房屋租賃合同應(yīng)注明該房屋的權(quán)屬情況及委托關(guān)系。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以本機(jī)構(gòu)名義承租房屋并轉(zhuǎn)租的，須經(jīng)房屋出租人同意。未經(jīng)出租人書面同意的，不得將承租的房屋轉(zhuǎn)租。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將本機(jī)構(gòu)所承租的房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)負(fù)責(zé)辦理上述相關(guān)手續(xù)。

房屋租賃合同的承租人與轉(zhuǎn)租合同的轉(zhuǎn)租人應(yīng)為同一主體，不得以機(jī)構(gòu)員工個(gè)人名義承租后以公司名義轉(zhuǎn)租，不得以機(jī)構(gòu)名義承租后以個(gè)人名義轉(zhuǎn)租。

（二）、存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗(yàn)買賣雙方的身份證明和房屋權(quán)屬證件，并將復(fù)印件保留三年以上，以備相關(guān)部門查驗(yàn)，不得居間不符合上市條件的房屋。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中明確標(biāo)明該房屋售價(jià)或售價(jià)范圍、各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付責(zé)任方。

3.經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)撮合成交的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)協(xié)助買賣雙方簽訂房屋買賣合同，房屋買賣合同中的房屋售價(jià)應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同約定的售價(jià)范圍相符，如有變化，應(yīng)征得委托人書面同意。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得暗箱操作，非法賺取差價(jià)。

（三）、商品房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）代銷業(yè)務(wù)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事商品房（經(jīng)濟(jì)適用住房）代銷業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及所售項(xiàng)目的預(yù)售許可證或權(quán)屬證件，不得代銷未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目或未取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證的現(xiàn)房。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事商品房（經(jīng)濟(jì)適用住房）代銷業(yè)務(wù)的，收取定金或其他費(fèi)用時(shí)應(yīng)與購房人簽訂合同，并約定定金或其他費(fèi)用的處理方式。

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛投訴的處理

消費(fèi)者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的投訴由該機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)住所所在地的區(qū)縣國土房管局負(fù)責(zé)調(diào)解處理。區(qū)縣國土房管局受理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的投訴后，應(yīng)將投訴情況通知被投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)自接到通知之日起3個(gè)工作日內(nèi)向區(qū)縣國土房管局提交調(diào)查說明材料（應(yīng)注明是否愿意接受調(diào)解）及有關(guān)合同（協(xié)議）、發(fā)票（收據(jù)）。區(qū)縣國土房管局根據(jù)投訴人提交的投訴材料及被投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提交的說明材料進(jìn)行調(diào)解并將處理結(jié)果報(bào)市國土房管局。

六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法行為的查處