房地產公司工期管理制度精選(九篇)
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第1篇：房地產公司工期管理制度范文
【關鍵詞】全面預算管理；問題及對策；房地產企業
一、房地產企業全面預算管理概述
全面預算管理是企業為實現戰略規劃和經營目標，對預算期內的經營活動、投資活動和籌資活動，通過預算的方式，對企業內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標。全面預算管理是一種管理工具，更是一套系統有效的管理方法，它的實施對我國房地產企業具有以下向幾個方面的重要意義。
（一）有助于貫徹和執行房地產企業的戰略目標。
全面預算是對企業整體經營活動一系列量化的計劃安排，它通過細化企業戰略規劃和年度經營計劃，將房地產企業的戰略規劃與年度預算指標聯系起來，滿足了戰略管理的需要，實現了企業長遠發展規劃與短期計劃的有機統一。
（二）有助于加強房地產企業內部控制。
全面預算管理是一個以預算為標準的管理控制系統，涵蓋房地產企業經營活動全部活動，并能通過控制、分析、反饋、評價和考核等相關措施，實時掌握房地產企業的全部生產經營管理情況，有助于加強企業的內部控制。
（三）有助于提高房地產企業風險管理的能力。
房地產企業在開發經營項目中存在一定的不確定性，如何把控這些風險是房地產企業需要重點關注的問題，諸如如何把控土地的征用、房屋的建設、基礎設施以及其他設施的建設等風險。企業通過全面預算管理設定風險與經典，可以提升企業的風險管理能力。
二、房地產企業實施全面預算管理的應用
（一）房地產公司預算的建立和編制
房地產企業的預算內容包括經營預算（項目整體預算）和財務預算。經營預算在房地產企業也可以稱作項目總體預算，是依據開發項目全過程編制的預算；財務預算反映企業預算期內財務狀況和經營成果，以及現金收支指標的預計報表。
（1）項目整體預算的編制。
項目整體預算的內容包括：項目銷售預算、項目進度預算、項目成本預算、項目費用預算。編制項目整體預算以編制項目進度預算為基礎。
（2）財務預算：
財務預算包括資本預算、現金預算、預計資產負債表、預計利潤表、預計現金流量表。房地產預算的編制以項目為編制基礎，在匯總每個項目的基礎上，編制年度預算，根據年度預算分季度、分月度編制月度預算。財務預算和生產企業的模式相
（二）房地產公司預算的控制與執行
項目開發進度、動態成本控制以及現金流量管理是房地產公司預算控制和執行需要重點關注的問題。項目進度規劃是依據項目開發流程，將開發項目從前期開發到項目施工、項目銷售全過程，所有工作事項的工作時間（工期）、開始和結束的起止時間、規劃編制出來，根據工程進度情況，編制成本費用預算。動態成本控制需要解決市場定價、項目目標成本，同時對目標成本加以分類進而形成預算指標。房地產企業是需要大量資金投入的企業，需要抓好現金的預算和執行，在執行過程中必須按照預算規定的項目和金額支出。
（三）房地產公司預算的分析和考核
在進行預算分析之前，需進行預算執行回顧，即將已發生月份的預算與實際執行情況進行對比分析，將預算與實際之間的差異進行調整，之后再進行預算分析。預算分析要全面掌握預算的執行情況，研究落實解決預算存在的問題，及時糾正預算的執行偏差；其次是將執行的結果參照考評制度，結合企業內部經濟責任制考核進行，與執行預算的責任人獎懲掛鉤。
三、房地產企業實施全面預算管理過程中存在的問題
許多房地產公司實施全面預算管理，完全按照制造企業的管理經驗照搬，在實施過程中，出現了很多問題，并未顯示其應有的作用。
（一）沒有建立明確的全面預算管理體系
目前很多房地產企業的預算還是松散型的，上層的目標與基層的實施缺乏緊密的聯系和實質性的合作與交流。這與沒有建立一個強有力的預算管理組織體系有直接的關系，以致于企業缺乏整體規劃，無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監督，預算管理的作用得不到充分發揮。
（二）預算數據缺乏合理性，實施效果不理想
現在許多房地產企業為了趕工程、搶進度，經常是沒有圖紙先行施工，導致設計概算突破估算指標、施工圖預算突破設計概算、竣工結算遠遠突破施工圖預算。還有的企業預算的科學性不夠，測算的依據不足，論證的資料太少，使得預算指標與實際的執行情況差異較大，導致預算失去了應有的指導意義。
（三）套用生產企業的全面預算管理的模式，沒有考慮房地產企業的特點
由于房地產企業全面預算管理沒有成熟、規范的體系可參考，因而許多房地產企業還是套用工業企業預算管理的方法，在年度經營計劃下，編制年度預算，通常還是單項預算，重視財務指標預算，輕視項目開發和管理，也沒有考慮到項目開發周期及其他的不確定性因素，最終導致預算管理的失敗。
四、房地產企業全面預算管理問題的優化對策
（一）樹立正確的全面預算管理觀念、強化制度建設
首先要強化預算的法律效率，預算一經確定，企業各部門在房地產開發建設期至銷售期的各項活動中都要嚴格執行，提高預算的控制力和約束力，同時要強化制度建設，要建立健全預算執行與控制管理、業績報告及差異分析、預算指標考核等一系列全面預算管理制度。
（二）加強全面預算管理的基礎工作管理
基礎工作主要包括原始記錄，定額工作、計劃價格、計量工作，標準化工作，信息工作、規章制度和員工培訓等，這是是專業管理工作中最基礎的部分?；A工作的加強，可以有效地提高企業各項經營活動的績效和整個企業管理水平，為企業全面預算管理提供鋪墊。
（三）預算與公司的戰略目標緊密結合，編制和執行考慮房地產行業的特色
房地產企業要根據所處的外部環境和自身內部條件制定適合企業發展的戰略目標，預算的編制以企業的戰略目標為基礎，收入、成本、費用層層分解到責任部門的預算中，從企業內部自上而下，自下而上，上下結合形成最終預算；同時要考慮到房地產行業的特點，結合項目進度預算，編制財務預算。
參考文獻：
第2篇：房地產公司工期管理制度范文
關鍵詞：房地產；財務管理；對策
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、財務管理在房地產企業中的作用
我國的房地產企業涉及資金面廣、融資渠道單一等問題，而房地產恰恰是資本密集型企業；因其項目大、周期長等特點，從而使財務管理對于房地產企業的發展起著重要作用。比如恒大地產在財務管理方面就做的很好，在新形勢下采取走緊密型集團化管理模式，在“恒大模式”創造無數輝煌的背后，財務管理在成功中是不可缺少的一部分。 “緊密型集團化管理模式”體現在公司財務和資金的管理模式上，使財務和資金由集團統一管理，統一執行集團財務管理制度及資金計劃。集團資金中心負責集團及各地公司所有地產項目的資金計劃管理、資金籌措、融資管理及自己統籌管理等工作。在資金財務管理上，集團實行統籌調配制度，集團資金中心和財務中心對各地公司資金使用嚴格把關，嚴格執行資金審批制度，并建立資金使用臺賬，保證各地公司資金使用的安全和收支平衡。恒大地產正式在“緊密型集團化管理模式”下，是企業的財務管理走在同行的前列，進而創造了被譽為地產界的奇跡。由此可見，財務管理對于我國房地產企業發展至關重要，需要高度的重視。
二、當前我國房地產企業財務管理的問題
1.財務管理制度方面。良好的規章制度對于企業起到規范作用，對于企業來講必須經歷從無到有的發展一個過程；企業應該根據自身的發展，制定出符合實際的規章制度。房地產企業在最初的發展都是憑借管理者的個人決斷，很多工作都無據可循，尤其是財務管理相關工作雜亂無章，毫無章法可言，表現為財權分割、資金分散、私設小金庫、賬外循環等情況時有發生；缺乏對實際成本的嚴格控制，過多的戶頭，導致財務部門無法了解公司的具體財政情況，無法提供最新的財務信息。
2.財務員工的責任意識不強。在諸多房地產企業中，員工的流動性很大，加上企業在文化環境建設的滯后，導致員工無法找到歸屬感，往往缺乏的是集體意識，主動奉獻精神；在業務能力上的欠缺，對規章制度不了解，和其他部門員工缺乏交流，導致公司缺乏活力；在具體承擔責任的時候容易推卸，導致矛盾激化；這些都嚴重的制約著財務工作的開展，不利于公司管理層掌握第一手財務信息。
3.部門之間協調效率低下。公司是個部門的組合，其中財務部門是打交道最多的，往往涉及資金問題，按照一般的公司規定，每月需把個部門的開銷逐一列出，報經理審批，一層層的上報?？墒窃诰唧w部門不一樣的，比如投資部門就無法預知資金的支出，每月的投資開發金額都是不等數，導致許多項目不能立馬開工；反之比如設計部門，在設計新戶型的同時，需要一定的周期，資金的使用就不是很急迫，往往占據了大量的閑置資金，使資金的使用率減低。同時各部門之間缺乏應有的交流，導致信息無法跟上公司的發展節奏，使得財政管理拖了公司的后退。
4.成本管理的不規范。在每期的項目開始之時，公司對于投標以后的成本估算缺乏有效的監督。是否的要求能否達到合同標準，及其工地上發生的意外情況都沒有納入后期成本管理之中；比如施工沒有按照合同要求，進而出現材料浪費，工人工資的預算增加，工期的延長等現象，這些都與財務成本的管理有關。
5.財務管理中獎懲機制不完善。對于一般公司而言，在獎勵這一塊主要是根據業績，隨意性大，往往取決于老板的態度，公司缺乏應有的獎懲條例，完全不能適應公司的發展需要。在制度的落實上缺乏監督，主管起著重要的作用，許多公司實行的委派制，財務主管在同級管理中缺乏相應的監督，主要是靠道德的力量來約束，容易出新個人的主觀偏差。在實踐中公司的獎懲機制并沒有被完全的有效利用起來，對于財政預算和獎懲機制幾乎是紙上談兵，并沒有得到很好的實施。
6.銷售收入脫離財政預算。對于房地產企業來講，更多的是靠融資，可是銷售也是不可或缺的一部分，當融資遇到困難的時候，更多的依靠自身的籌資來開展。隨著房源的增加，投資環境的惡化，人們對于房子不再像以前瘋狂，更多的傾向理性投資。對于房地產公司的銷售將是嚴重影響，而更多的公司采取的是先投資后籌資，往往造成資金缺口很大，無法及時回籠資金，進而影響公司的正常經營，嚴重的甚至破產。
三、解決財務管理危機的措施
在面臨國家新的一輪調控下，各大房地產企業都在打折出售房源，作為處于轉型期的大量房地產企業，更應該知道財務管理在企業競爭中的重要性。對此我們需要建立完善的財務信息系統，健全財務管理組織體系，從制度上落實；進而其他組織要為財務機構提供及時的信息，保證各項政策能夠落實到實處。應建立良好的上去溝通渠道，把民主的精髓注入公司的管理，從而有利于各方表達訴求，早點發現問題，解決問題。員工是公司發展壯大不可或缺的主要組成部分，公司不僅要提供廣闊的發展空間，良好的工作環境，讓員工找到家的感覺；員工更應該進一步的學習，提高業務水平，用技能武裝自己，把自己當作企業的主人，全心全意為公司謀發展。正確處理各部門之間的關系，需要建立由公司統一領導，集中管理的模式，樹立大局觀念，從公司長遠利益出發；打破各種為陣的小團體主義，把更多的精力投入到公司的可持續發展中來。對于公司財務成本管理不規范的問題，建立責任落實制度，落實到具體人身上，從投標到后期維修都要納入預算之內，更多的要把邊際成本納入總預算；同時嚴格控制不必要的開銷，從而壓縮成本，提高盈利點。在公司的發展中，我們要做到穩扎穩打，按照公司制度的發展戰略去實施；切記大冒險，應該根據公司的實際情況，制度相應的發展計劃。
參考文獻：
[1]張凡，孫艷平.我國房地產企業財務管理中的問題與對策[J].經濟與合作， 2012年3月（總第436期）.
[2]袁斌.新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策分析[J].現代商貿工業，2010（23）.
第3篇：房地產公司工期管理制度范文
滿載著收獲的2019年即將過去，充滿希望的2020年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰與機遇并存，站在新的起點上，讓我們團結起來，把握機遇，攜手并肩，求真務實，銳意進取，大膽創新，迎難而上！小編為大家準備了2021房地產公司年會發言稿范文，希望對大家有所幫助！
2021房地產公司年會發言稿范文一
尊敬的各位領導，各位企業家，各位嘉賓：
今天，房地產協會全體成員齊聚一堂，共同回顧不平凡的20xx年，一起展望充滿希望的20xx年。借此機會，我代表市委對大會的勝利召開和當選的新一屆房協領導班子表示熱烈的祝賀，對大家在過去一年為房地產業的加快發展所作出的積極努力表示崇高的敬意！
20xx年，面對復雜嚴峻的經濟形勢和樓市調控政策，房地產開發企業牢牢把握穩中求進、做大總量、提升質量的基調，沉著應對，順應市場規律，大力推進項目建設，積極開展房產營銷，有力促進房地產持續健康發展，取得了顯著成績。全縣房地產開發投資、商品房供應和銷售的增速達到歷史新高?？梢哉f，房地產行業在20xx年打了一個漂亮仗，交了一份令人振奮的答卷。
眾所周知，在經濟趨緊、政策加壓的大背景下，要想保持已有成績實屬不易，要實現高速增長就更加艱難。但過去一年的實踐證明，只要zf部門不斷改善政務服務、優化投資軟環境，及時為項目建設和銷售協調處理實際困難和問題，開發企業守規矩、講誠信，就能夠在復雜嚴峻的形勢下攻堅克難、創新突破。所以，20xx年很不平凡，既為我們今年的發展奠定了堅實基礎，也為我們今年努力實現房地產持續健康發展積累了寶貴經驗。
20xx年，房地產調控趨勢延續，以緩慢調控為主。對房地產市場而言，房地產發展的良好態勢仍將持續，區域城鎮化將為房地產發展提供持久動力。目前，我們的城鎮化率較低，相對全國平均水平差距很大。但是，這種差距也讓我們看到了發展的前景。未來5到10年，我們的城鎮化率必須每年提升2至3個百分點，每年要有10至15萬農民轉化為市民，未來幾年將是我們城鎮化的主升浪潮期。所以，房地產開發企業要順應趨勢，趁潮而上。
下一步，我將繼續堅持生態城市建設目標，加快新型城鎮化建設。隨著多條高速公路的通車，區域通達性大大增強，今年將全力促成城際輕軌開工建設，為我們更好融入核心經濟區和加快城鎮化進程打牢基礎。同時，重點城鎮的發展、城市新區建設、“城中村”改造、大學城建設、古鎮開發等，將有力擴大消費，增加剛性需求。
據初步統計，今年我們在建在售樓盤將達到126個，名義可售房源1000萬平方米，再除去部分企業自持不售的房子，實際可售房源不足800萬平方米。而今年的銷售目標要確保700萬平方米，如果不加大項目建設力度，保證足夠的開工量和預售量，極有可能面臨供應不足的尷尬。所以，20xx年房地產的發展必須要有各開發企業的全力投入。我們將真心實意為企業服好務，協調解決好具體問題，同時也將加大市場監管力度，全力維護良好的市場秩序。
希望房地產協會積極工作，充分發揮在行業自律、行業規范、行業發展等方面的積極作用，在聯系會員、城市營銷、信息服務等方面主動作為。讓我們20xx年，合力共贏，再創佳績，為金堂房地產持續健康發展做出新貢獻！
最后，祝愿大家在20xx年：金蛇飛舞，事業進步，幸福安康！
2021房地產公司年會發言稿范文二
各位同事、各位朋友：
大家晚上好！
今天是我們xx房產20xx年度的年會之日，我本人十分榮幸地代表我們xx房產公司管理層上臺發言。謝謝大家！
我是xx年中搭上我們xx的班車的，在這一年半載間，我們走了很多彎路，碰到了很多釘子，遇到了很多難題，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：這中間有苦也有甜，有愁也有喜；這中間，我們xx有過改旗換面的那一天；這中間，我們xx有過被外界惡性競爭，甚至詆毀打壓的那一天，但是，我們相信，不經歷風雨，是見不得彩虹的，任何風風雨雨都能促成我們越聚越大，今天我們五桌，明年就是五十桌！大家說，是不是?
當然，能一起走到今天，實屬不易，這離不開我們在座的每一位朋友的付出和努力，我們有些人工作在電話營銷一線，有些人工作在每一個項目現場，有些人馬不停蹄地奔波在去開發商或分銷商的路上，有些人又或辦公室精心思考策劃方方面面，但很明顯，我們每一個工作都始終圍繞著做大做強xx公司的核心，此時此刻，我看到每一位朋友的面孔，很親切，我想說：難得有今天，難得有大家！謝謝你們！
20xx年是我們xx發展的突破年，公司戰略目標很是高遠，需要更多的朋友加入和支撐起來。為此，我們一方面將不斷引進管理人才和行業精英，不斷培養后起之秀，另一方面，將完善公司各項規章制度，確保公司經營規范、科學和人性化相結合，屆時還請大家把各自的想法與我們管理人員多多溝通，只有集思廣益，才能做得盡善盡美。
借此機會，我在再充兩句，一方面，于公于私，我都真心希望xx公司能健康的、能順利的長遠性發展，同時，真心希望大家能以更客觀的角度理解和支持我的工作，另一方面，我也衷心祝愿妹妹的事業能在20xx年度更上一層樓，祝愿大家能在xx這一事業上找到新動力，找到新方向，找到新未來！謝謝大家！
2021房地產公司年會發言稿范文三
各位股東、各位員工：
大家好！
在新的一年里，我們要抓住機遇，把握當前房地產發展的良好勢頭，利用項目所處的優勢環境，挖掘資源，整合資源，集中精力打造公司的形象工程。我們要清楚認識到，只有以“品質”作為核心競爭力才能成為末來市場真正的贏家。面對激烈的市場競爭，能否在新的一年里繼續保持強盛的發展勢頭，實現公司跨越式的發展，工作再上新臺階，將是對我們工作的嚴竣考驗。為此，公司特提出20xx年工作計劃如下：
一、加強公司內部管理，提高工作效率
要進一步改革和完善公司的管理體制和經營機制，切實提高員工的思想意識和業務技能水平，挖掘每個員工的潛力，加大企業各項規章制度的貫徹執行及監督檢查的工作力度，加強內部管理及外部溝通協調，使公司日常工作更加有序，更加有效。公司是一個團隊，在這個團隊中，或負責人要承擔好分工協調的任務，發揮各人的優勢，使每個人都能心情愉悅、高效率地工作。而對于團隊中的每一個人來講，要認真對等自己的工作，明白自己在團隊中的位置，清楚自己在工作中的環節作用，與團隊中的人員多交流，多溝通，做好自己的工作，同時協助別人完成工作，營造良好的工作氛圍，只有加強人員間精誠合作，才能提高整個團隊的工作效率。
二、強化工作措施，強力推進項目建設
今年，我們公司要將祥寧項目作為公司的形象工程來打造，全力以赴抓好項目的建設。在加快推進工程進度的同時，要確保工程質和安全，加強項目施工過程各個環節的建設管理，保證項目高質、高效
按計劃推進。一是加強組織協調，指派專人進駐工地，積極加強與設計、施工、監理等單位的協調和配合，及時解決施工過程中出現的問題和困難。二是實行每月調度制度，由工程建設工作領導小組每月開項目調度會，聽取工地負責人匯報工程進度，安排部署下一月工作。三是加強工程建設管理，嚴格執行項目法人責任制、工程監理制、施工合同制、工程質量終身負責等建設管理制度，加強對工程組織、資金、投資、進度和質量管理。四是落實勞動安全防護措施，要求施工單位嚴格遵守工程建設安全生產有關管理規定，嚴格按安全標準組織施工，加強監督檢查，采取必要的安全防護措施，嚴格操作規范，消除事故隱患，確保生產安全。五是實行全過程跟蹤監督，由相關工作人員組成項目建設督查小組，對項目建設的監理、工程質量、工期進度、財務管理等每一個環節實行全過程監督和檢查。六是完善工程建設資料，建設單位、施工單位、監理單位明確專人負責各項資料的收集整理工作，保證資料的真實性、安全性和完整性，并及時歸檔管理。
三、真誠服務，確保完成年度銷售任務演講稿
樓盤銷售中心作為企業的門面，企業的窗口，員工的一言一行代表了一個企業的形象，所以要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上還要加強自己的專業知識和專業技能，廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。一是要針對當前昭平住房市場供求的實際，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺、報紙等多種形式進行宣傳，開展各種促銷活動，宣傳小區優越的位置、良好的物業管理及優質的售后服務，提高知名度和美譽度。二是要加強和做好市場調研，制定切實可行的營銷推廣及市場招商方案，搭建好營銷及招商隊伍，加強營銷及招商人員的業務培訓，加大銷售及招商工作力度，保證項目銷售及招商計劃的順利實現。三是以誠信、熱情、耐心、細致的服務理念展開工作，要對各個客戶及商建立客戶檔案，了解前期銷售情況及實力情況，及時跟蹤做好服務工作，扎實有效推進樓盤銷售工作。
我相信，只要大家帶著激情去工作，帶著愛心去奉獻，在不遠的將來，所有與xx縣xx房地產有限公司共同奮斗過的人，都會帶著驕傲去回味每一個我們共同打拼的日子，自豪的說：我們經歷了xx房地產有限公司從起步邁向騰飛的新航程。
各位股東，各位員工，滿載著收獲的20xx年即將過去，充滿希望的20xx年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰與機遇并存，站在新的起點上，讓我們團結起來，把握機遇、攜手并肩，求真務實，銳意進取，大膽創新，迎難而上，力爭盡快實現公司戰略目標，共創20xx事業新的輝煌！
第4篇：房地產公司工期管理制度范文
在房地產開發項目總成本組成中，除了土地取得成本，工程建設成本在建設項目總成本中占據了最大的比例。我們現在對建設項目工程造價的控制更多的是集中在建設施工階段，其表現形式是只注重施工預算和竣工結算，而忽視施工前的造價控制――即設計階段的造價控制，只注重砍價和壓價而忽視了科學合理的定價，結果造價控制效果并不理想。從而導致預算超概算，結算超預算的現象屢有發生，項目投資資金也在不斷增加。因此，價格機制是造價管理的核心問題，也是投資宏觀決策和提高項目投資效益的一個核心問題。
1 設計階段的造價控制
工程造價控制的關鍵在于投資決策和設計階段，一旦項目完成投資決策后，控制工程造價的關鍵轉入設計階段，眾所周知設計費占建設工程全費用的1%~2%，但對工程造價的影響度占75%以上，由此可見，設計質量的好壞對整個工程建設的效益是至關重要的。
1.1 設計方案招投標制度。開發單位在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位；從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題出現的工程洽商。
1.2 實行限額設計。推行限額設計，有效控制工程造價。各專業在保證功能及技術指標的前提下，要制定雙贏策略，把技術和經濟指標有機結合起來，嚴格控制設計變更。房地產公司的工程造價管理人員，應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程技術經濟指標，能動地影響工程設計。
1.3 開展價值工程的應用。在確保產品壽命周期的條件下，力求以最低的成本實現產品必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。在設計階段進行多方案比選時，利用價值工程原理進行方案優化，綜合各方面因素選定路徑最短、工程量最少、技術先進及經濟合理的最優設計方案，以達到合理、有效地控制工程造價的目的。
1.4 加強圖紙會審工作。對設計單位圖紙質量的外部管理與審查，要象工程質監站監督施工質量一樣，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟進行審核，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤所帶來的經濟損失。
2 招投標階段的工程造價控制
新開工建設項目應進行招投標，工程招投標是有效控制工程造價的核心。通過招投標一是引進競爭機制，二是降低工程成本。
首先要嚴格掌握工程招標條件，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作。并要詳細分析各投標單位的投標書，特別要注意明顯低于市場價、漏項或標書中不明確內容，在詢標時要詳細了解明顯低于市場價項目的彌補方式或消化途徑，在此基礎上推薦真正合理低價的單位為中標單位。另外，工程招標應盡量采取公開招標或邀請招標的方式，招標文件條款應嚴謹、準確、全面。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口，要根據市場行情、建筑業的一般慣例和有關規范，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定確保雙方按約履行，盡量減少因甲乙雙方責任不清造成扯皮的現象。
同時，通過招投標選擇信譽高、工期短、技術力量強、施工質量好、造價適中的施工隊伍。施工隊伍的優劣直接關系到建設單位工程造價控制的成敗。因此，要求施工企業具有足夠的技術實力，它不僅使企業自身的生產、經營實現高效、優質、低耗，也使施工企業能有實力在工程造價上給建設單位合理的優惠。
3 施工階段的造價控制
工程項目建設控制的目標是質量、進度和造價三大要素，他們既是統一的，又是矛盾的一個整體。在工程質量必須符合國家相關標準的前提下，開發商可以調整的只有造價和工期，必須做到將造價與工期掛起鉤來，因為一味地追求工期，勢必增加投資，而工期拖延，不僅會增加投資，更會影響開發商對業主的承諾，并帶來延期交房的經濟損失。
3.1 合理控制工程洽商。工嚴格控制設計變更，盡可能把變更控制在設計階段的初期，對工程造價影響較大的設計變更，要先算帳后變更。工程施工是一種有計劃的連續行為，發生了工程變更，必然會迫使承包商改變既定的進度計劃，重新安排勞動力、材料、設備等，同樣，接二連三的變更聯系單也會使開發商的現場管理人員喪失對施工問題的預見性，喪失對工期、造價控制的主動性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應付工期及費用的索賠此類問題的處理。所以，開發商在加強設計管理的同時，也應該嚴格工程變更的管理制度。
3.2 加強對于材料供應商及工程總承包商的管理。開發商應督促承包商及時反饋施工進度，及早作出設備、材料的采購計劃。在開發商與供貨商的合同中，必須考慮與工程總承包工序的銜接，避免總分包合同職責不清引起索賠。簽訂合同后又要隨時掌握供應商的設備、材料質量和到貨情況，以減少施工階段承包商對工期和費用索賠的機會。
3.3 健全工程簽證管理制度。針對做好材料的加工定貨，開發商應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確，我們首先強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。
3.4 合同管理是施工階段造價控制的關鍵。開發商的造價管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，一方面要嚴格檢查承包商的索賠要求，另一方面還要盡量做好自己工作，減少承包商的索賠機會。
4 竣工結算階段的造價控制和事后造價分析評價
工程竣工結算是建設工程造價管理的一個重要環節，是合理確定單位工程造價的前提和保障。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。并且竣工結算應以工程量計算是否準確、預算單價套用是否正確、各項取費是否合理、施工索賠是否正確為審計重點。
事后造價分析評價是對整個建設項目的一次性綜合性評價，也是對工程項目造價控制的總結。首先要對數據資料進行整理、分析和歸類，分析影響工程造價的各項因素并建立相應的數據庫，為下次項目的控制提供參考，特別是預算目標成本與實際成本的差異、原因等。同時總結出以后成本控制的措施及努力方向，通過建設項目后評價會使我們的造價管理水平不斷得到提高，工作方法會不斷創新，造價控制管理能力會不斷加強。
工程造價管理是一項技術性、專業性都很強的管理工作，它貫穿于投資決策、項目設計、招投標、建設施工和項目竣工的各個階段，是一個動態的過程，工程造價管理已經越來越受到人們的重視。對工程造價全過程全面地控制是確保房地產企業實現最大利潤的保證，有關專業技術人員要積極發揮主觀能動性，變被動控制為主動控制，變事后控制為事先控制，針對項目運行在各階段的造價控制特點，采用不同方法和手段進行全過程、全方位的控制，才能確保造價控制目標的實現，才能為社會創造更優良的產品，才能創造更好的經濟效益和社會效益。
第5篇：房地產公司工期管理制度范文
后指出要想成為一位合格的土建工程師必須達到的條件，以期為土建工程師們做好自己的工作提供方向。
【關鍵詞】房地產；甲方土建工程師；職責
伴著房地產領域市場化進程的不斷開展，地產市場日益被看做 是一種資金比較密集的行業或金融性質的行業，然而房產開發關系 到的建筑與相配套的技術專業人才的地位正逐步減弱。首先是因為 房地產市場相關的專業技術力量日趨飽和，地產市場分工越加細致， 每條生產價值鏈均通過專業的承包企業實施導致專業的技術人員在 該領域里的地位逐漸弱化；其次是因為政府部門對于房地產行業投 資資本的宏觀調控揭示了資金對于本行業市場的重要程度。所以， 土建工程師要想不被社會淘汰，就必須明確自身的職責所在。
甲方土建工程師的概念及職能 所謂甲方土建工程師，指的是房地產開發企業為了配合開發項
目進行配備的工程師，即甲方代表委派的用以指導施工現場工作的 工作人員。
大致來說，甲方土建工程師主要的關鍵職能有以下方面： 1、了解掌握施工圖表，參加技術交底以及圖紙審查，審核會議
概要然后實施； 2、管理控制所屬區域的施工工作，確保文明、安全地進行；
3、管理控制好所屬區域的項目質量工作；
4、組織或者參與制定項目施工進度方案然后管轄進度管理，并 把整個的進度方案細分執行；
5、配合好設計企業、施工企業以及監理企業技術層面的溝通交 流，組織或者參加設計變更、技術變更以及工程變更的洽談商議； 6、負責好總包和分包或者每個專業分包商中間工序、工作面及
場地的移交任務、組織配合好各種施工工藝及程序事項； 7、核查施工企業交付的分項項目驗收申請表，組織或參加落實
項目完工驗收、分項分部項目、隱蔽項目； 8、編制甲供資源進場方案，協調材料進場的審查工作，組織驗
收紀要與編制收料賬目，組織退庫以及處理問題等工作； 9、協調專業技術資料的匯總及備案交付。 上述土建工程師的關鍵職能往往當成甲方施工場地的土建工程
師，即所說的甲方代表的職責任務。參照每家房地產公司的組織構 架不同，甲方土建工程師可能還有下面幾種職責內容：
1、核查項目施工計劃和優化。一部分規模比較大的房地產公司 把純粹的方案審查、技術審定的任務從土建工程師崗位職責里區分 出來，建立項目技術部門，所以該項工作交給項目技術部門負責實 施；
2、組織項目的精裝修控制。一部分大規模房地產公司為了精裝 修產品或者產品定位比較高，所以這些工作單獨從土建工程師職責 里分離出來，在項目部或者工程部獨立配套精裝修方面的工程師， 單獨負責精裝修的施工以及管理；
3、進行成本管理控制，核查進度款項的支付，參加竣工核算。 規模比較大的房產企業往往把細化成本的計算從項目部或者工程部 分立出來組成一個單獨的部門，就是所說的成本部門，所以這些工 作內容屬于造價工程師的職能；
4、參加土建工程的招投標工作，核查招標資料，擬定有關合同 款項。一部分房地產單位把招投標的工作從往常的項目部或者工程 部中分立出來組成招投標部門，因此這些工作內容交給招投標的工 程師的負責實施。
如何成為一名合格的甲方土建工程師
（一）要懂得協調管理 協調管理貫穿于工程建設的始終。組織與協調好工程建設各個
方面的關系，使參與各方能夠最大程度地發揮其能力，是建筑工程 師的綜合素質體現。甲方工程師作為管理的重要崗位，協調好項目 之間的關系是關鍵，例如，緩解監理及施工單位之間矛盾、分包單 位與總包單位之間的利益沖突等，正確地去梳理，保證工程最終結
果順利進行下去。
（二）質量以及安全管理 質量管理在管理的過程中扮演重要角色，其目的是確保工程驗
收環節的合格，工程的質量是建筑工程的核心，只有滿足工程質量 的條件下，工程項目的進度管理才具有意義。質量管理最為重要的 方面是擁有完善的質量保證體系及管理制度，并且注重過程控制， 履行樣本先行的原則，改善樣本檢驗制度，正確指導樣本中存在的 問題，檢驗合格的條件下，才能做后續工作。完善現場驗收制度， 每周進行一次綜合檢查，另外，每月還要進行綜合評定，對施工過 程中質量隱患要采取書面形式發放到施工和監理單位，由監理單位 去監督整改的落實，并且反饋整改的結果，對于整改不完全的或拒 不整改的單位應該根據合同約定條款采取局部停工甚至是全部停工 來整改，在工程管理的整個過程中，要始終秉承"質量第一、過程 控制"的管理原則，對一切問題做到事前以及事中控制，而不是事 后去改變，與此同時，應提高對監理質量的監督檢查力度，對于施 工單位勾結監理單位擅自降低質量標準的，一經發現，要嚴肅處理， 一切必須以施工質量做為前提條件。
（三）負責好進度控制工作 進度管理屬于管理進程，雖然時間是金錢，但效率也是生命，
提升項目進度，降低項目工期。針對某個房地產企業來說，意味著 公司的生命，怎樣高效的在確保工程質量的基礎上將進度提高上去， 盡早完成企業的預售方案，回收資金。
（四）了解把握項目 首先了解相關的項目建設層面的標準、法規、法律；其次了解
以及把握跟本項目建設相關的文件資料。房地產企業的土建管理控 制，對應的變動很大，大致表現在我國政策等層面，了解以及把握有 關的政策方向，進一步高效地引導房地產項目施工場地的所有管理 內容。合同資料是施工現場控制最為關鍵的管理根據，是土建工程師 對所有管理工程高效進行管控的根據，在進行施工管理時，合同被視 為把控成本、安全、質量以及過程進度等方面的關鍵參照；圖紙設 計是引導施工的根據，是整體施工過程的主體，把握以及熟悉設計 動機，及時合理的反饋設計缺點，能夠保證項目順利往下開展。身 為一位稱職的管理者，不僅要完成圖紙設計以及合同管理等問題， 同時也要執行好協調以及管理的工作。
結束語 總之，土建工程師的崗位職責參照各種大規模房地產公司的真
實情況差別比較大，但是往常的土建工程師差不多完全負責和項目 所有相關的技術任務，然而伴著社會經濟下分工日益明細以及現代 管理體制的持續優化，土建工程師的關鍵職能日益被房地產公司認 可及接納，逐漸變得同質化。和其它的房產配套工程師比較，甲方土 建工程師通常與主體承包企業對接，即總承包單位，其他專門分包 的合同關系以及重要程度通常參照總承包合同。所以土建工程師在 地產開發單位當中的晉升空間及機會是很多的。
參考文獻：
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探討[J]. 中小企業管理與科技（上旬刊）. 2010（04）
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第6篇：房地產公司工期管理制度范文
一、計劃和預算管理工作取得的主要成績和經驗
1、初步建立了經營計劃與財務預算密切結合的全面預算管理體系。
過去很長一段時間，我們不清楚經營計劃和財務預算的辨證關系，不是把計劃當作預算，就是把預算當作計劃，有時還出現計劃與預算相互矛盾、兩張皮的現象。在出臺XX年編制辦法時，我們反復強調要弄清楚經營計劃和財務預算之間的區別與聯系，要明白經營計劃是對來年各項經營管理工作的事先安排，而預算是完成各項經營計劃工作需要消耗的各種資源和取得的各項經營成果的貨幣表現，只有先制訂周詳的經營計劃，才能編制科學的財務預算。正是基于這種認識，我們把全面預算管理工作分解為經營計劃和財務預算兩個有機的組成部分，以年度經營計劃和財務預算控制書的形式下達各單位，作為各成員企業年度經營工作的行動指南和奮斗目標。
2、提出了“以歷史數據為基礎，以市場預測為導向，積極發展，留有余地”的預算編制原則。
公司的發展離不開現有的基礎和條件，搜集和整理公司經營的歷史數據，從中找出各主要經營指標的發展趨勢是我們制訂年度預算的基礎；與此同時，還要搜集利用市場信息對相關指標進行預測，作為制訂年度預算的重要參考；在此基礎上，持續發展、不斷向上也是我們制訂預算的一個基本要求，反映在預算指標上，就是銷售收入、經營利潤和人均勞動生產率指標要不斷增長，不能下降；但是增長也有一定的幅度，不能盲目制訂高不可攀的經營指標。XX年，集團公司按照上述原則審批下達了大多數成員企業的年度預算指標，從上半年的執行情況來看，既是實事求是的，也是先進合理的。
3、重新修訂了以預算指標完成情況為基礎的工效掛鉤考核辦法。
由于原工效掛鉤考核辦法以銷售收入作為計提各單位工資的基礎，當銷售收入增加、毛利和利潤下降時，計提的工資反而增加，不利于保護公司和股東利益。因此XX年集團公司對原工效掛鉤考核辦法作了全面修訂，將計提工資的基礎由銷售收入改為邊際貢獻額，促使各單位從關心自身利益出發千方百計降低直接經營成本，增加經營毛利和利潤。同時為了加強經營管理工作，增加了綜合管理考核內容，用綜合管理系數調整各單位的應發工資總額，使工效掛鉤考核辦法更趨于完善。
4、預算分析工作制度化，深圳國禎環保公司預算分析深入、細致，很有指導意義。
為了監督檢查經營計劃和財務預算的執行情況，今年上半年集團公司和各成員企業都不同程度地開展了月度、季度分析工作，在總結成績和經驗的同時，分析存在問題，研究解決辦法，取得了一定成效。特別是深圳國禎環保公司，在環保公司總部的指導下創立了一套詳細的經營計劃和財務預算分析模式，每個月都對所屬各運營廠和深圳國禎總部的生產量、銷售收入、市場拓展、經營成本、經營利潤、人員變動、制度建設、固定資產更新改造和投融資活動等工作情況進行詳細地總結和分析，發現問題及時提出整改措施并限期改正，很好地促進了公司的生產經營活動，提高了經營管理水平，保證了生產經營計劃和財務預算的順利完成。
5、不少成員企業開始重視市場開發工作，阜陽能源公司大膽創新，市場開發工作取得突破性進展；房地產公司可供銷售的住房銷售率一直維持在90％以上。
市場營銷工作是企業一切工作的核心和龍頭，決定著企業的生存和發展。今年上半年，大多數成員企業開始重視市場營銷工作，銷售形勢有了可喜的變化。表現較好的有阜陽能源公司和房地產公司。天然氣公司從阜陽能源公司分離出去后，阜陽能源公司就剩下一個加油站和液化氣經營兩項業務，按照以往的經營實際，年銷售收入達到6000萬元已經很不錯了。但能源公司不滿足現狀，在液化氣業務的外購外銷上大做文章，想方設法把液化氣批發業務做到了六安、淮南、淮北及河南的周口、商丘等地，在經營方法和經營業績上都有了明顯突破，提前4－5個月完成年度經營計劃和預算目標已成定局。房地產公司一直把為客戶創造價值當作自己的行動指南，在項目規劃、設計、建造、銷售以及售后服務等各個環節都注意為用戶所想，滿足用戶的需求，突出了“藍色雅典”小區的自然、園林、舒適、安全、方便、現代等特色，成為阜陽市首屈一指、家喻戶曉的高尚住宅小區。特別是及時成立的售后服務中心，為用戶解決了很多本應該由物業管理公司解決的問題，在用戶中形成了一傳十、十傳百的良好口碑，為“藍色雅典”項目創造并保持了90％以上銷售率的銷售奇跡。
6、集團公司工程預算管理工作成效顯著。
近年來，集團公司在房地產公司和天然氣公司工程建設上推行工程預算管理工作，取得了成功的經驗，保證了工程建設質量和工期，降低了工程建設成本。其基本做法是：“優化設計、科學預算、依制招標、規范簽證、嚴格驗收、三級決算”。 【1】
以下內容與本文上半年計劃和預算管理工作總結相關，可查閱參考：
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二、計劃和預算管理中存在的主要問題
1、全面預算管理制度不健全，缺乏經營計劃和財務預算編制細則。
全面預算管理制度是一個有機的體系，至少應包括全面預算管理綱要、經營計劃編制細則、財務預算編制細則、計劃和預算分析指南、計劃和預算獎懲制度等內容。我們由于缺乏經驗，學習得也不夠，集團公司至今尚未建立全面預算管理綱要，對于經營計劃和財務預算的編制、檢查分析、考核兌現等還沒有明確具體的要求；去年底出臺的“XX年經營計劃和財務預算控制書編制辦法”還有很多不完善的地方，如對經營計劃的編制要求不夠具體、全面，預算表格也有不適應管理要求的地方，缺乏切合實際的經營計劃和財務預算編制細則等。
2、對全面預算管理仍然存在著認識不夠、執行不力的現象。
雖然我們一再強調全面預算管理在加強企業管理、提高企業經營管理水平和經濟效益中的基礎作用，但仍有少部分成員企業對全面預算管理的重要性認識不夠、對集團公司關于全面預算管理的要求執行不力。主要表現在如下方面：（1）少部分成員企業總經理不關心預算管理工作；（2）計劃和預算的編制、執行、檢查分析仍然局限在公司財務部等個別部門；（3）在編制階段仍然存在著用計劃代替預算、或用預算代替計劃的現象；（4）有的不按集團公司的統一要求編制計劃和預算，不注意歷史資料的搜集、整理，對市場信息把握不夠，缺乏市場趨勢分析，造成預算執行中實際與預算嚴重背離，預算差異巨大；（5）部分成員企業不重視預算指標的分解，不是根據企業自身的發展規律分解制訂月度、季度計劃指標，而是把年度指標簡單除以12作為月度計劃指標，使指標反映的經濟活動失去了客觀性；（6）少數成員企業預算口徑與財務口徑不一致，形成財務指標與預算指標相脫節的不正?，F象，預算考核失去基準；（7）部分成員企業不能按時上報經營月報，或上報的數據不準確。
3、計劃的引導作用和預算的促進作用沒有很好發揮。
年度經營計劃是我們各項工作的行動指南。但有些成員企業年度經營計劃批準之后便束之高閣，忽視計劃的存在，不按計劃安排工作，對計劃執行情況不檢查、不分析。有的只看到了預算的控制作用，沒看到預算還有促進工作的一面，如片面強調節約支出，而對預算安排的市場推廣費、產品促銷費、研究開發費也嚴格控制，該花的不花，看似節約了開支，實質上卻限制了市場營銷和技術創新工作，不利于企業的發展。
4、預算分析和計劃相脫節，缺乏符合實際、行之有效的分析模式。
今年以來，雖然集團公司和各成員企業都不同程度地開展了計劃和預算分析工作，但分析的深度和廣度不夠，一般僅停留在預算數字的分析上，缺少對年度經營計劃的檢查、分析，在分析活動中，普遍存在著計劃與預算相脫節的現象；集團公司和多數成員企業都缺乏符合實際、行之有效的分析模式，不利于各單位及時、全面地編寫分析報告，開展分析工作。
5、預算獎懲制度不健全，考核的敏感度不強。
部分成員企業缺乏明確的預算獎懲制度，計劃、預算執行的好壞與員工的薪酬待遇沒有聯系，造成相當一部分人員對公司計劃和預算漠不關心；預算考核和獎懲的及時性不夠，上半年幾乎沒有開展考核和獎懲兌現工作，預算完成情況的好壞對員工待遇影響的敏感度不強，員工既不能及時享受到企業經營好時的喜悅，也不能及時感受到企業經營差時的切膚之疼，沒有把企業利益與員工利益緊緊地聯系在一起。
6、集團公司工程預算管理工作未能覆蓋所有成員企業。
由于各種原因，集團公司工程預算管理工作未能覆蓋所有成員企業，集團公司在工程項目管理上的職能作用未能充分發揮。
三、改進計劃和預算管理工作的措施
1、集團公司經營管理部要充實人員，提高素質，在學習理論、總結經驗的基礎上盡快制訂集團公司全面預算管理綱要、經營計劃編制細則、財務預算編制細則、計劃和預算分析工作指南等制度，完善全面預算管理制度體系，為科學編制XX年年及以后年度經營計劃和財務預算控制書、改進計劃和預算管理工作做好制度準備。
2、提高認識，加強執行力度。為此要做好如下工作：（1）再次重申各成員企業總經理一定要在思想上、行動上充分重視計劃和預算管理工作，要親自領導編制、執行、分析檢查、考核獎懲等計劃和預算管理工作的全過程；（2）集團公司和各成員企業要組織開展全面預算管理知識和管理制度的學習培訓工作，提高大家的理論水平和工作能力；（3）要注意搜集整理歷史資料和市場信息，建立歷史資料數據庫和市場信息數據庫，為制訂計劃和預算打好基礎；（4）要發動全體員工參與到計劃和預算管理中來，預算的分解要與
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第7篇：房地產公司工期管理制度范文
關鍵詞 房地產 項目成本 控制策略
一、引言
隨著我國的經濟得到了迅速增長以及生活水平的提升，房地產行業已經成了升溫最快的一個行業，這也使得在這一行業的競爭力愈來愈激烈。房地產的項目要想得到健康長久的發展，以及在激烈的市場上占據發展的優勢，就必須要能夠對其成本進行控制。在這一背景下加強對房地產項目成本控制的理論研究就有著實質性意義。
二、我國房地產項目成本的構成及控制影響因素分析
（一）我國房地產項目成本的構成分析
房地產項目成本的構成要素是多方面的，其中的土地費用及前期工程費用、管理費用、房屋開發費用、銷售費用、稅費、財務費用等，都是其成本的構成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費和勞動保險費等諸多方面，在這些成本的構成要素上都有著較為細化的具體成本，成本的主要內容如下圖。[1]
房地產項目成本內容
（二）影響房地產成本控制的因素分析
影響房地產成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項目所處的位置選擇和項目建設的規模大小。而在設計階段的成本控制影響因素主要就是建筑設計因素和結構設計因素，而在結構設計因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎設計和建筑物層數。而在招投標的成本控制影響因素方面主要是標底的影響和房地產公司內部的因素影響，投標人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環節的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執行中存在的缺陷問題等。
三、房地產項目成本控制問題及優化策略探究
（一）房地產項目成本控制問題分析
從實際情況來看，房地產項目成本控制過程中還有著諸多問題有待進一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現的較為明顯，在成本控制的意識上還不是很強。對房地產項目質量及外觀控制比較重視，而對成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對較低，沒有科學有效的成本控制手段。
另外，在成本控制的過程中對市場觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發生混淆。在房地產的開發前策劃及設計環節的成本控制管理意識相對比較薄弱，對成本的決策及預測比較缺乏制度性和規范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對比較狹窄，動態成本的控制意識不強。
（二）房地產項目成本控制優化策略探究
針對房地產項目成本控制策略的實施要從多方面進行，首先就要對房地產的發展戰略明確化，充分利用經濟優勢專注于專業化發展道路，進而來構建房地產項目成本控制指標體系。在這一過程中要遵循科學化及可比性、適應性、全面性、連續性等相關原則。房地產的開發前期成本的控制主要就是對土地成本的管理，這是綜合的成本管理內容，在決策階段定位目標及目標成本測算。主要從市場及房屋建造能力預測上進行，進行市場需求的預測，然后確定市場策略規劃銷售收入等。[3]
還要能夠考察項目投資的客觀環境及工程項目類型及模型，企業的策劃人員對消費者需求及市場銷售預期等因素要進行調查和分析，從而輔助企業制定有利投資方案。另外，在房地產的項目籌劃中，相關的數據分析人員可在科學數據基礎上對資料進行分析，對房地產投資規模加以合理化的估算。在項目的設計階段是成本控制的關鍵環節，在這一階段加強成本控制能夠將項目經濟效益最大化地體現出來。
再者就是對房地產的項目施工階段的成本控制，這是產品的形成階段，也是最為復雜的一個環節。在這一過程中主要就是控制好質量，對工程造價成本進行約束，在工期管理及合同等較為關鍵的環節要加強控制。主要就是對物資的采購比價上要得到有效加強，審計中要對資金的用度進行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進行嚴格管理，加強對合同的管理，對房地產的項目施工質量及施工進度都要和合同的制定內容相契合。
然后就是對房地產項目的工程收尾環節的成本控制，主要是在工程條款審核層面進行加強。要緊密結合合同規定，和成本的預算金額相結合。與此同時，要加強對相關人員的管理，對管理的模式進行轉變，從而推動管理模式向著精細化的方向邁進，將績效管理模式在整個成本控制中實施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。
還要建立成本信息統計系統，成本數據的采集是切實反映真實情況的基礎工作，在這一基礎上才能夠確保數據的真實性、及時性。針對新來的項目市場開發部要向財務部進行項目可行性的報告，然后報送總經理辦公室審批。內部管理是一項重要的成本控制內容，管理費用的高低主要是取決于企業的管理水平，這是房地產項目成本控制的重要環節，加強管理的同時，要建立高效精干的管理機構，對管理的費用相應地降低。再者就是要能夠對房地產項目開發的規模進行擴大化，縮短開發的周期，只有從多個角度和途徑進行分析考慮才能夠達到成本控制的目標。[4]
四、結語
房地產項目的成本控制是促進房地產企業繁榮發展的重要手段，只有將項目成本得到了有效控制才能夠使我國房地產項目得到健康長久的發展。對房地產項目成本有效控制也是可持續發展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。
（作者單位為蘇州大學東吳商學院MBA2013春季班）
參考文獻
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第8篇：房地產公司工期管理制度范文
關鍵詞：房地產企業；成本費用管理；問題
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
引言
房地產企業作為國民經濟的重要組成部分，其良好發展可帶動很多經濟鏈，包括設備及原材料的租賃和采購，人員就業等。房地產企業只有在保證質量的同時，也對房地產開發進行成本費用控制，才能實現通過減少成本支出來獲得企業的最大利潤。
成本費用管理的重要性
2008年至今，我國房地產業迅速發展，市場供不應求及利潤率高于其他行業，房地產商不斷加大開發規模及以最快速度推銷出房產到市場，沒有重視項目開發成本的控制問題。現隨著市場需求降低、競爭加劇及行業不斷規范下，如何提高開發成本管理的科學性，如何以最低成本在規定時間內開發能夠滿足市場需求的房產，是房地產企業關乎生存及發展的重要問題。房地產開發成本控制不單是建設實施階段成本控制，而應從項目開發的全過程、全方位的角度出發，最大限度利用有效資源從整體上降低開發成本，進而提高房地產項目的經濟效益。
二、成本費用管理遇到的問題
房地產成本由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費、管理費用、貸款利息、水電費、以及其他費用構成。因國家和行業的宏觀調控政策等不易控制，通常企業主要討論影響工程成本的是建筑安裝工程費。
目前一些房地產公司工程成本管理工作存在如下問題：
成本預算的變動性
房地產開發成本涉及領域較廣，它不僅涵蓋有地皮升值價值，還包括建筑物及附著物的不同質量及建筑要求等。在房地產設計中，各種各樣的要求限制著房地產的成本構成，使得成本預算變動性控制難度大。
比如土地費用。房地產企業要進行占地興建房地產在購買地皮時，要進行稅務核算，向政府交納土地增值稅等相關稅費，并且向原土地使用者、擁有者支付一定的經濟補償。房地產企業征占的農村土地多半屬于農村人民，其多數居住在“祖宅”里，不肯輕易地讓出自己的房屋。房地產企業需于當地政府進行協商補償，這又是一項計劃外的成本。
比如說建筑安裝工程費用。建筑安裝周期長，投資大，設計的不完整等會造成工程實際變更，導致原預算外成本增加。另因建筑工程現場的員工安全意識不強、現場管理疏忽等容易發生安全事故，此也會給建筑工程帶來一筆不小的計劃外支出費用。2、設計及施工階段存在的問題
房地產建筑在很多細節設計上為了追求新穎，在一定程度上留下了安全隱患，并且加大了工程的成本。比如常見的樓板設計問題。樓板是建筑物中的重要承重構件，是板將樓面及屋面的荷載傳送到主要承重構件上，是荷載的第一接觸點，因此樓板的設計如果出現問題將影響到梁墻柱的結構性能，從而影響建筑物的整體結構性能。有些設計人員直接將隔墻的總荷載附以板的總面積，這是錯誤的。雙向板的有效高度值的取值偏大。常識可知雙向板在兩個方向都能產生彎矩，由此雙向板的抗彎矩鋼筋是從橫疊放，所以短跨方向的鋼筋應該放在下面，長跨方向的鋼筋置于短筋的上面，有的設計者計算時取兩個方向的有效高度一致進行，使得有效高度偏大，配筋減小，導致構件存在著嚴重不足，存在著質量隱患，嚴重時直接出現開縫。這時，工程就要進行返工再加工，這不但加長了工程的工期，還浪費了材料，并且設計時的設計費用也一并浪費了。
因此，在設計時要周全的考慮，把質量問題及安全隱患盡可能消除，以免發生返工浪費的現象。整個建筑投資的70%成本已在設計階段確定，讓施工及成本管理人員參加設計階段，才會更好的完善設計。只有更好的做好限額設計，認真做好施工圖審查，施工組織設計及方案審查、嚴格把控過程質量等措施，才會最大限度的減少變更及額外成本，在保證質量同時獲得做大經濟效益3、在數據上缺乏對成本費用的管理現在地產公司普遍情況是資金管理水平不高，缺乏計劃性。很多建筑企業的會計記賬步驟不夠完善，材料的入庫出庫只記流水賬不記明細賬，導致工程結算盤點的時候帳實對不上。并且對購進或者租來的建筑設備不提折舊或者多提折舊，以此來影響工程造價。很多公司在項目建立時，只有成本測算，而沒有資金測算，或者測算很粗糙，沒有進行最佳資金周轉運算，進購的材料大量的占用資金，導致資金周轉率降低，導致數據對于工程無法起到參考作用。并且以前的工程沒有系統的數據資料，導致新的工程沒有資料可以參考，進行設計時，有些盲目。
對于現場的施工領料沒有嚴格的進行管理，沒有計算最佳的在場材料數量，少領料以及多領料的情況時有發生。大量的材料堆積在施工現場，這對于施工安全以及施工人員的效率都造成了一定影響。并且，由于施工現場多半為露天現場，因此，材料的保存并不容易，這在一定程度上影響了工程成本。
成本費用管理遇到問題的解決措施
1.房地產企業進行成本費用預算房地產行業的成本造價通常經歷投資估算、初步設計概算、施工圖預算和施工決算幾個步驟，不斷地趨向準確。項目決策是在企業發展中心作出可行性研究報告、出具投資估算并獲審批通過時就已作出，如果在預算時才能將目標成本明確，往往是亡羊補牢，為時晚矣。所以應將估算作為目標成本的雛形，要求概算及預算只能在估算的正常范圍內變動，這樣才能作出正確的經營決策。 2.進行成本分工，培養成本意識貫徹責任成本負責制，培養全員參與成本控制的觀念和企業文化。應把目標成本考核同經濟責任制結合起來，做到責任分明。為此要做到：
第一，以目標成本為準繩，指標面前人人平等;
第二，實行成本否決，目標成本完不成的，其他工作干得再好也不能評選先進，并給予相應的經濟處罰;
第三，各部門的考核中應加入可量化的成本費用指標，增強全員成本控制的意識。
其次，還應該注意費用的產生，增強建筑工人的安全意識，杜絕安全隱患；合理的管理建筑材料，做到最優的資源配置，減少存貨成本，減少間接費用的產生。
同時，還應該注意基礎設施的建設，基礎設施費用通常包含有道路、供電、供水、供熱、排污、通訊、照明等，企業進行建設之前，一定要根據自身的實際情況制定項目預算，采取招標方式，確定各基礎設施施工單位。
3、建立明確的獎懲制度
房地產成本的構成對于各個部門都有影響，其中，最主要的雖然是施工部門，但是管理部門對于成本的管理也有不可推卸的責任。因此，房地產有關管理部門應該建立良好的管理制度，對于各個部門建立獎懲制度，對于成本浪費的人員追究其責任，進行罰款處罰。對于提出節約成本意見的施工人員進行獎勵。以獎懲制度加強施工人員的成本節約意識。
結束語
綜上所述，隨著個人財產所有權的發展，購買房地產是一種重要的投資方式也成為商業交易的重要組成部分。房產企業作為這一項投資的始提供者，在質量管理上與成本控制上都有著不容忽視的責任；只有在保證建筑質量的前提下，對房地產開發做到成本費用全過程的管理，這樣才能實現房地產企業利潤的最大化。
參考文獻
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[2] 張岳紅.試論房地產開發項目的成本控制.科技創新導報[J].2007
第9篇：房地產公司工期管理制度范文
一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下，為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中，房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下，房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的，供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性，而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金，但由于土地手續遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有：
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺，產品設計缺陷及后續設計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后，工程造價和設計方案缺乏有效結合，導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續進展緩慢，從而嚴重延誤后續各環節，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商，導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中，對工程變更及現場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環節成本控制中存在的問題有：
1、銷售與工程施工節奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理，該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題，從而導致業主索賠、拖欠物業費，物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1：X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析，X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右，可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是招拍掛形式，地價的可控性較差。因此，該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：
(1)在做土地征用可行性方案論證時，系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：
(1)提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。
(2)引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程最優方案。
(3)引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理，進行多方案的技術經濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。
(5)提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(6)推行產品標準化，以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目五證，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎上，還要權衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
(1)招標階段堅持合理低價原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度，工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現場簽證的審查，減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算，節約時給予獎勵，超出時由施工作業隊自行承擔，從施工作業隊結算金額中扣除，這樣施工作業隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間;其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
(1)引入資金成本概念，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
(1)物業管理前置到設計階段及招標環節，參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節，對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權，此項安排可以減少由于設計缺陷、絕對低價招標等而導致的后期質量成本的發生。
(2)做好備品備件的采購、保管、領用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。
