土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則范文

一、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中企業(yè)所得稅的納稅籌劃

企業(yè)可以利用稅法允許的會(huì)計(jì)政策選擇、使用年限和凈殘值的估計(jì)空間進(jìn)行納稅籌劃,還可針對(duì)不同類別的固定資產(chǎn)的使用年限在稅法規(guī)定上的差異進(jìn)行籌劃,獲取籌劃利益。

(一)折舊方法選擇的納稅籌劃

1 法律依據(jù):企業(yè)所得稅法規(guī)定:“固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊,準(zhǔn)予扣除”,“企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進(jìn)步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。”

2 籌劃分析:(1)在比例稅率下,如果各年的所得稅稅率不變,選擇加速折舊法可把前期和潤(rùn)推至后期實(shí)現(xiàn),使企業(yè)獲得延期納稅的好處。(2)如果未來(lái)各年所得稅稅率呈上升趨勢(shì),企業(yè)在籌劃時(shí)應(yīng)根據(jù)折現(xiàn)率,比較稅率提高增加的稅負(fù)與延緩納稅收益的大小,做出最佳選擇。(3)在通貨膨脹的情況下,采用加速折舊法既可使企業(yè)縮短投資回收期,又可使企業(yè)加速折舊,從而取得延緩納稅的好處。(4)考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素,對(duì)不同折舊方法下獲得的不同資金時(shí)間價(jià)值收益和承擔(dān)不同的稅負(fù)水平進(jìn)行比較,在合乎稅法規(guī)定的前提下,選擇能給企業(yè)帶來(lái)最大抵稅現(xiàn)值的折舊方法。

但是,加速折舊法并不是任何情況下都適用:(1)盈利企業(yè)應(yīng)采用加速折舊法。(2)虧損企業(yè)不宜采用加速折舊法。(3)企業(yè)處于減免稅優(yōu)惠期間,不宜采用加速折舊法。

但是某些學(xué)者則認(rèn)為,利用加速折舊法進(jìn)行稅收籌劃。在我國(guó)一般不具可操作性。

(二)折舊年限的納稅籌劃

1 法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》中規(guī)定:固定資產(chǎn)折舊的最低年限如下:(1)房屋、建筑物,為20年;(2)飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備,為10年;(3)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等,為5年;(4)飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具,為4年;(5)電子設(shè)備。為3年。

2 籌劃分析:一般說(shuō)來(lái),折舊年限取決于固定資產(chǎn)的使用年限,而使用年限本身就是一個(gè)預(yù)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)值,使得折舊年限容納了很多人為的成分,為納稅籌劃提供了可能性。縮短折舊年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回,可以使后期成本費(fèi)用前移,從而使前期會(huì)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生后移。

如把折舊年限從8年降到5年,在稅率穩(wěn)定的情況下,所得稅的遞延交納,相當(dāng)于向國(guó)家取得了一筆無(wú)息貸款。盡管折舊期限的改變并不從數(shù)字上影響到企業(yè)所得稅稅負(fù)的總和,但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值,顯然把折舊期限調(diào)為5年對(duì)企業(yè)更為有利。

但是當(dāng)稅率變動(dòng)時(shí),延長(zhǎng)折舊期限也可能減輕稅收負(fù)擔(dān)。若企業(yè)正享受優(yōu)惠政策,如果該項(xiàng)固定資產(chǎn)為該企業(yè)第一個(gè)獲利年度購(gòu)入,折舊年限為8年或5年,通過(guò)簡(jiǎn)單的計(jì)算就可以看出,8年的折舊年限更利于企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。

(三)凈殘值的納稅籌劃

1 法律依據(jù):我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)制度并沒(méi)有明確規(guī)定預(yù)計(jì)凈殘值率。《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》中規(guī)定:企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況,合理確定固定資產(chǎn)的凈殘值,固定資產(chǎn)的凈殘值一經(jīng)確定,不得變更。由于情況特殊,需調(diào)整殘值比例的,應(yīng)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

2 籌劃分析:當(dāng)企業(yè)處于所得稅非減免稅時(shí)期,納稅人應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)(尤其是預(yù)計(jì)無(wú)形損耗大的固定資產(chǎn))的特點(diǎn),及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)低殘值比例。殘值比例調(diào)低后,折舊抵稅增加,這既維護(hù)了納稅人的權(quán)利,也能給納稅人帶來(lái)不可忽視的稅收利益。例1,某企業(yè)原值1000萬(wàn)元的某電子設(shè)備,如果把殘值比例從5%調(diào)整到0(假設(shè)企業(yè)的所得稅稅率為25%,折舊年限為3年),那么,不考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下,折舊抵稅獲得的利益共增加1000×(5%-0)×25%=12.5(萬(wàn)元)。

二、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中增值稅的納稅籌劃

(一)購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)的納稅籌劃

1 法律依據(jù):自2009年1月1日起,增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)(或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額,可根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第538號(hào),以下簡(jiǎn)稱條例)和《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào),以下簡(jiǎn)稱細(xì)則)的有關(guān)規(guī)定,憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)和運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

2 籌劃分析:自2009年1月1日起,增值稅轉(zhuǎn)型改革在全國(guó)開(kāi)始實(shí)施,對(duì)于增值稅一般納稅人的企業(yè)來(lái)說(shuō),購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅,但是要注意必須是企業(yè)2009年1月1日以后實(shí)際發(fā)生,并取得2009年1月1日以后開(kāi)具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計(jì)算的增值稅稅額,并且還要注意計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額:不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)凈值×適用稅率。

增值稅納稅籌劃的兩個(gè)重要特征是納稅籌劃行為具有行為合法性和前瞻性。要保證籌劃行為具有合法性和前瞻性,納稅籌劃人員除了要精通法律,與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行有效溝通外,還需要關(guān)注有關(guān)法規(guī)政策的變化。

(二)銷售使用過(guò)的固定資產(chǎn)的納稅籌劃

1 法律依據(jù):自2009年1月1日起,納稅人銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn),應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅:(1)銷售自己使用過(guò)的2009年1月1日以后購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn),按照適用稅率征收增值稅。(2)2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人,銷售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn),按照4%征

收率減半征收增值稅。(3)2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人,銷售自己使用過(guò)的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn),按照4%征收率減半征收增值稅;銷售自己使用過(guò)的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以后購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn),按照適用稅率征收增值稅。 2 籌劃分析:(1)對(duì)于銷售2009年以后購(gòu)買的固定資產(chǎn)按照一般貨物的方法征收增值稅,一般貨物的增值稅納稅籌劃方法都可以用。(2)銷售2009年以前購(gòu)入的固定資產(chǎn),依然使用老規(guī)定。(3)增值稅試點(diǎn)的企業(yè)對(duì)銷售本地區(qū)進(jìn)入試點(diǎn)以前購(gòu)買的固定資產(chǎn),按4%征收率減半征收增值稅;銷售進(jìn)入試點(diǎn)以后購(gòu)買的固定資產(chǎn),則按適用稅率征收增值稅。

企業(yè)應(yīng)該針對(duì)不同固定資產(chǎn)的具體情況,采取具體的納稅籌劃方案,使企業(yè)實(shí)現(xiàn)在合法條件>文秘站:

三、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中其他稅種的納稅籌劃

(一)固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中房產(chǎn)稅的納稅籌劃

1 法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第三條“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納”,第四條“房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%”。

2 籌劃分析:這里“減除10%至30%后的余值”,具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。由于扣除比例1.2%沒(méi)有變動(dòng)的余地,房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少,因此合理減少房產(chǎn)原值可以減少房產(chǎn)稅。而中央空調(diào)、房產(chǎn)的附屬設(shè)施和配套設(shè)施等建筑物、土地使用權(quán)都是影響應(yīng)稅房產(chǎn)原值的因素。若把除廠房、辦公用房外的建筑物建成露天的,并在賬簿中予以單獨(dú)記載,則可減少房產(chǎn)原值。將中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬,可以不計(jì)入房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ),從而免于繳納房產(chǎn)稅。另外。企業(yè)應(yīng)注意房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠,并加以利用。

? (二)土地增值稅的納稅籌劃

1 法律依據(jù):根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),免征土地增值稅,而且土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,最低稅率30%,最高稅率60%。

2 籌劃分析:在會(huì)計(jì)核算中,企業(yè)可計(jì)算土地增值稅的起征點(diǎn),根據(jù)相關(guān)法規(guī)來(lái)確定是否免征土地增值稅;還應(yīng)注意各級(jí)稅率增收范圍的臨界點(diǎn),衡量上級(jí)稅率與下級(jí)稅率對(duì)企業(yè)帶/！/來(lái)的最大稅后收益,而不是盲目追求高價(jià)格或低稅率。所以,企業(yè)要結(jié)合上述不同規(guī)定,制訂科學(xué)合理的住房銷售方案,以有效減輕或免除稅負(fù)。

四、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中納稅籌劃的其他建議

(一)創(chuàng)造條件充分享受稅收優(yōu)惠政策

我國(guó)現(xiàn)行稅法有許多優(yōu)惠政策,對(duì)于符合優(yōu)惠條件的企業(yè)一定要加以充分利用,不符合優(yōu)惠條件但瀕臨優(yōu)惠邊緣的企業(yè)可以創(chuàng)造條件,使企業(yè)符合優(yōu)惠條件。如新《企業(yè)所得稅法》第28條規(guī)定,“國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè),減按15%征收企業(yè)所得稅”。因此,對(duì)技術(shù)類企業(yè)來(lái)說(shuō),可以加大產(chǎn)品的高科技含量,以期獲得稅收優(yōu)惠。對(duì)于中西部地區(qū)的企業(yè)來(lái)說(shuō),應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件,爭(zhēng)取享受國(guó)家對(duì)西部開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策。

(二)綜合考慮各個(gè)稅種的共同影響

由于各個(gè)稅種的相關(guān)性,某一稅種的計(jì)稅基礎(chǔ)降低,并不一定會(huì)帶來(lái)總稅負(fù)的減少,因此要把各個(gè)稅種的納稅因素綜合起來(lái)考慮。例如,廠房選址的不同(選擇市區(qū)和選擇縣城)不僅會(huì)影響城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,還對(duì)所得稅有影響。因?yàn)樗鼈兌伎梢杂?jì)入管理費(fèi)用,在所得稅前扣除,減少應(yīng)稅所得額,從而影響所得稅。可以看出,只有綜合考慮各種變化抵銷后的總影響,才能做出正確決策。

(三)追求稅后收益最大化

固定資產(chǎn)納稅籌劃應(yīng)服從和服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略,籌劃時(shí)不僅要考慮稅收因素,還要考慮非稅收因素,籌劃的目的不是“稅負(fù)最輕”或“納稅最小”,而是追求稅后收益最大化,并以稅后收益最大化為原則協(xié)調(diào)兩個(gè)方面的均衡,即稅收成本和非稅收成本的均衡,以及稅收成本中的隱性稅收成本和顯性稅收成本的均衡。

五、結(jié)論

第2篇：土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則范文

一、先投資后轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)政策分析

(一)投資環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，城建稅、教育費(fèi)附加等稅負(fù)分析

根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資人股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行投資的行為不需要交納營(yíng)業(yè)稅。同樣，城建稅和教育費(fèi)附加也無(wú)需繳納。

(二)投資環(huán)節(jié)土地增值稅稅負(fù)分析

根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》規(guī)定：“對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。”因此，按新規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作價(jià)投資，需要繳納土地增值稅。

(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資時(shí)的所得稅稅負(fù)分析

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?/p>

(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

(3)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為視同銷售行為，需要計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資行為的所得稅稅負(fù)高低如何，應(yīng)視土地增值額的大小確定。由于評(píng)估作價(jià)具有一定的主觀性，因此通過(guò)適當(dāng)降低投資作價(jià)，可相對(duì)降低土地增值稅的增值率，以達(dá)到降低所得稅稅負(fù)的目的。

(四)投資環(huán)節(jié)契稅稅負(fù)分析

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈(zèng)與征稅。1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；2)以土地、房屋權(quán)屬抵債；3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；4)以預(yù)購(gòu)方式或預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。”因此，以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資應(yīng)該視同房屋買賣，需繳納契稅。計(jì)稅依據(jù)是以土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他利益。因被投資公司股權(quán)將全部轉(zhuǎn)讓給受讓人，房屋權(quán)屬隨之歸屬于受讓人，形式上賣股權(quán)，實(shí)質(zhì)上是賣房屋，因此由受讓人承擔(dān)。可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資不需要交納契稅。

(五)再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，所得稅稅負(fù)分析

在營(yíng)業(yè)稅上，根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》的規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

在所得稅上，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七十一條第二款及第三款規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時(shí)，投資資產(chǎn)的成本準(zhǔn)予扣除。投資資產(chǎn)成本為購(gòu)買價(jià)款或該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)。根據(jù)國(guó)稅函[2010]79號(hào)《關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》第三條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。

因此，再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)上不需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加，但對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)需要征收企業(yè)所得稅。

(六)投資環(huán)節(jié)和再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)印花稅稅負(fù)分析

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”為應(yīng)納印花稅憑證，因此投資環(huán)節(jié)和再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目按0.05％的稅率繳納印花稅。

綜上所述，從稅務(wù)角度看，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品采取先投資再轉(zhuǎn)讓的操作方式主要有三點(diǎn)實(shí)惠：(1)節(jié)省了5.5％的營(yíng)業(yè)稅及附加；(2)由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品直接買賣差價(jià)可大致分劈為投資評(píng)估增值與股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)兩部分，則土地增值稅的稅負(fù)將相對(duì)降低；(3)通過(guò)適當(dāng)降低投資評(píng)估增值比重，相對(duì)提高股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)比重，降低土地增值稅稅負(fù)。但此操作流程和手續(xù)比較繁瑣，歷時(shí)較長(zhǎng)，資金回籠速度可能相對(duì)較慢，其時(shí)間價(jià)值需要考慮，而且投資作價(jià)不宜過(guò)低，以避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二　直接銷售與先投資后轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)案例比較分析

案例：甲公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，擬整體出售新開(kāi)發(fā)的一幢辦公寫(xiě)字樓，市場(chǎng)價(jià)格為35000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本15000萬(wàn)元(不含資本化的銀行借款利息750萬(wàn))，銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用(含印花稅)總計(jì)750萬(wàn)元。乙公司有意購(gòu)買此幢大樓用于辦公。稅務(wù)機(jī)構(gòu)確定土地增值稅扣除項(xiàng)目為21425萬(wàn)元。那么，甲公司是以直接銷售還是先投資后轉(zhuǎn)讓的方式銷售此幢辦公寫(xiě)字樓以獲得最大利益?在銷售中乙公司又如何得到相應(yīng)的優(yōu)惠以配合甲公司的稅務(wù)籌劃呢?甲公司經(jīng)過(guò)討論，形成了以下兩套方案，具體分析比較如下：

(一)直接銷售方案的雙方稅負(fù)及對(duì)價(jià)分析；

甲公司以市場(chǎng)價(jià)格35000萬(wàn)元銷售辦公樓，乙公司以35000萬(wàn)元買人此幢辦公樓。

甲公司的收益為；

辦公樓銷售收入35000萬(wàn)元

應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加35000*5.5％=1925(萬(wàn)元)

增值額=35000-21425=13575(萬(wàn)元)

土地增值額占扣除項(xiàng)目比率：13575+21425=63，36％

應(yīng)納土地增值稅=13575x40％－21425x5％=4358，75(萬(wàn)元)

甲公司的稅前收益為35000-15000―750-750--1925--4358.75=12216.25(萬(wàn)元)

不考慮其他因素，甲企業(yè)應(yīng)納企業(yè)所得稅12216.25x25％=3054.06(萬(wàn)元)

甲企業(yè)稅后收益：12216.25-3054.06=9162.19(萬(wàn)元)

乙公司實(shí)際支出：

辦公樓購(gòu)買支出35000萬(wàn)元

契稅35000x3％=1050(萬(wàn)元)

印花稅35000x0.05％=17.5(萬(wàn)元)

共計(jì)支出35000+1050+17.5=36067.5(萬(wàn)元)

(二)先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)方案的雙方稅負(fù)及及價(jià)分析；

甲公司將這幢大樓作價(jià)28000萬(wàn)元投資參與乙公司經(jīng)營(yíng)(《公司法》要求貨幣出資額不得低于注冊(cè)資本的30％，為簡(jiǎn)化起見(jiàn)，本例假定符合法律要求)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享，一段時(shí)間后，再把甲公司持有的乙公司股權(quán)以34000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙公司其他股東。投資環(huán)節(jié)稅務(wù)機(jī)構(gòu)確定土地增值稅扣除項(xiàng)目為19500萬(wàn)元。

甲公司的收益為：

營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)分析可知，實(shí)物投資環(huán)節(jié)不需繳納營(yíng)業(yè)稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓亦不需要。因此，甲公司不用繳納銷售辦公樓的營(yíng)業(yè)稅及附加。

土地增值稅：投資環(huán)節(jié)根據(jù)財(cái)稅[2006121號(hào)文件規(guī)定需要繳納上地增值稅，

增值額=28000--19500=8500(萬(wàn)元)

土地增值額占扣除項(xiàng)目比率：8500÷19500=43.59％

應(yīng)納土地增值稅=8500x30％=2550(萬(wàn)元)

投資環(huán)節(jié)印花稅：甲公司投資作價(jià)環(huán)節(jié)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目依0.05％的稅率繳納印花稅，應(yīng)納稅額為28000x0.05％=14(萬(wàn)元)。

投資環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31文件規(guī)定，對(duì)外投資應(yīng)視同銷售征收企業(yè)所得稅。不考慮其他因素，甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅：(28000-15000-750-750-2550-14)*25％=2234(萬(wàn)元)。

再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)印花稅：甲公司再轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目依0.05％的稅率繳納印花稅，應(yīng)納稅額為34000x0.05％=17(萬(wàn)元)。

再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅：甲公司以34000萬(wàn)元的價(jià)格再轉(zhuǎn)讓持有的乙公司股權(quán)(未考慮企業(yè)其他經(jīng)營(yíng)因素)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)為6000萬(wàn)元(34000-28000)，企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額為(6000－17)x25％=1495.75(萬(wàn)元)。

因此，甲公司的稅后實(shí)際收益為34000-15000-750-750-2550-14-2234-17-1495.75=11189.25(萬(wàn)元)，比直接銷售方案多獲益2027.06萬(wàn)元(11189.25-9162.19)。

乙公司支出：

辦公樓的實(shí)際購(gòu)買支出為34000萬(wàn)元

契稅28000x3％=1020(萬(wàn)元)

印花稅28000*0.05％=14(萬(wàn)元)

共計(jì)支出34000+1020+14=35034(萬(wàn)元)此直接購(gòu)進(jìn)方案節(jié)約支出1033.50萬(wàn)元(36067.5-35034)。

對(duì)比直接銷售和先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)兩種方案，后一種方案甲乙公司雙方都節(jié)約了部分稅款費(fèi)用，都達(dá)到了減少支出的目的。由于乙公司同樣獲益。顯然也會(huì)配合甲公司的操作。但需要注意的是，先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的操作流程和手續(xù)相對(duì)繁瑣，歷時(shí)較長(zhǎng)，對(duì)甲公司而言資金回籠速度可能相對(duì)較慢，因此其時(shí)間價(jià)值同樣需要關(guān)注，而且投資作價(jià)不宜過(guò)低，以避免納稅調(diào)整的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第3篇：土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則范文

一、開(kāi)發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)?/p>

開(kāi)發(fā)商單獨(dú)建造的地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偅丛摬糠纸ㄔ斐杀疚捶謹(jǐn)傊量墒勖娣e之中，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。其性質(zhì)屬于營(yíng)利性的公共配套設(shè)施，根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文第十七條第二款：“屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。”因此，作為營(yíng)利性配套設(shè)施的地下車庫(kù)，成本應(yīng)單獨(dú)核算開(kāi)發(fā)成本，將其歸集至“開(kāi)發(fā)成本――公共配套設(shè)施（地下車庫(kù)）”之中，完工后結(jié)轉(zhuǎn)至“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品――地下車庫(kù)”之中。

其一，對(duì)外出租的稅務(wù)處理。地下車庫(kù)對(duì)外出租，直接作為租賃，開(kāi)具租賃業(yè)發(fā)票。（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：按租賃業(yè)5.5%交納。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此營(yíng)業(yè)稅額以預(yù)收金額為計(jì)算基數(shù)，而非財(cái)務(wù)上分期確認(rèn)收入分期預(yù)提交納營(yíng)業(yè)稅。（2）土地增值稅：因未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）房產(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。即出租部分按租金收入的12%計(jì)征房產(chǎn)稅。（3）土地使用稅：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2009］128號(hào)）第四條規(guī)定，“關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題：對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。”因此單獨(dú)建造的地下車庫(kù)應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)免稅政策，但相關(guān)省市有相關(guān)征免政策。需要注意的是，如果不是單獨(dú)建造的地下車庫(kù)，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。（4）企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)所得稅法實(shí)施條例》第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。因此收到的租金全額作為收入計(jì)征所得稅，而非按會(huì)計(jì)處理做預(yù)收收入再分?jǐn)傊粮髌诖_認(rèn)收入計(jì)征所得稅。（5）印花稅：租賃收入的千分之一。

其二，對(duì)外出售的財(cái)稅處理。對(duì)外出售的地下車庫(kù)應(yīng)作為銷售不動(dòng)產(chǎn)處理，開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。在符合收入確認(rèn)條件時(shí)，確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品――地下車庫(kù)”相關(guān)金額至主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。營(yíng)業(yè)稅及附加按銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅及附加。土地增值稅單獨(dú)確認(rèn)收入及增值額，按非普通住宅計(jì)征土地增值稅。房產(chǎn)稅與住宅等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類似，已銷售的地下車庫(kù)不交房產(chǎn)稅。土地使用稅，產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移部分，不交土地使用稅。企業(yè)所得稅與銷售住宅所得稅處理相同。印花稅按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率萬(wàn)分之五申報(bào)。

其三，自用的地下車庫(kù)財(cái)稅處理。自用的具有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)，其處理應(yīng)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時(shí)將“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品――地下車庫(kù)”轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”，并計(jì)提折舊。自用部分按財(cái)稅［2005］181號(hào)相關(guān)規(guī)定，對(duì)自用部分房產(chǎn)計(jì)征房產(chǎn)稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨(dú)建造的地下車庫(kù)應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。

二、開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積已分?jǐn)?/p>

開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨(dú)建造的作為小區(qū)配套設(shè)施的地下車庫(kù)，其建筑面積已分?jǐn)偅涑杀疽逊峙渲量墒勖娣e部分。因此其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，性質(zhì)屬于非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)該地下車庫(kù)進(jìn)行處置取得收益。根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文第十七條第一款“屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。”因此其建造成本歸集在“開(kāi)發(fā)成本――公共配套設(shè)施費(fèi)”，最后分?jǐn)傊量墒勖娣e成本之中。因此對(duì)于非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施性質(zhì)的地下車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)與業(yè)主單獨(dú)簽訂停車場(chǎng)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，實(shí)務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無(wú)效。如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買或租賃該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場(chǎng)車位的使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)或租賃收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。如果開(kāi)發(fā)商將該非營(yíng)利性公共配套的地下車庫(kù)用于營(yíng)利性，其財(cái)稅處理與“開(kāi)發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偂毙问较嗤?/p>

三、開(kāi)發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫(kù)

利用地下人防設(shè)施形成的地下車庫(kù)，權(quán)屬爭(zhēng)議較大。到底開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有權(quán)力享有地下人防車庫(kù)的收益權(quán)有很大的爭(zhēng)議，在一定程度上影響了財(cái)務(wù)人員的財(cái)稅處理，因此有必要對(duì)地下人防設(shè)施的權(quán)屬及收益權(quán)進(jìn)行確定。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第一章第五條：國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。根據(jù)國(guó)家人防委、財(cái)政部《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》第一條凡使用人防工程的單位和個(gè)人，應(yīng)向當(dāng)?shù)厝朔啦块T提出申請(qǐng)，經(jīng)審批和履行立約手續(xù)后，方可使用。已經(jīng)使用人防工程而未履行立約手續(xù)的，應(yīng)補(bǔ)辦立約手續(xù)。第二條人防工程及其設(shè)備、設(shè)施是國(guó)家財(cái)產(chǎn)，平時(shí)使用應(yīng)本著有償使用的原則，交納使用費(fèi)。使用國(guó)家撥款或按國(guó)家規(guī)定地方籌集的人防經(jīng)費(fèi)修建的人防工程，由人防部門收費(fèi)。《物權(quán)法》第五十二條國(guó)防資產(chǎn)屬國(guó)家所有。

由此可見(jiàn)，地下人防設(shè)施權(quán)屬應(yīng)為國(guó)家所有。對(duì)于地下人防設(shè)施為國(guó)家所有這一點(diǎn)無(wú)任何懷疑，但“誰(shuí)投資，誰(shuí)收益”中的投資主體有相當(dāng)?shù)姆制纭３帧颁N售成本說(shuō)”觀點(diǎn)的人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將車庫(kù)的投資成本分?jǐn)偟娇墒勖娣e成本之中，即全體業(yè)主在購(gòu)買房屋的同時(shí)也為車庫(kù)付了款，那么投資主體在最后看來(lái)應(yīng)該就是業(yè)主，開(kāi)發(fā)商相當(dāng)于只是事先墊付了該投資成本，那么車庫(kù)的所有權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。持“登記憑證確權(quán)說(shuō)”觀點(diǎn)的人認(rèn)為，地下車庫(kù)是開(kāi)發(fā)商自己根據(jù)國(guó)家要求投資建造的，根據(jù)《物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”規(guī)定及“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則，雖然最后成本都分?jǐn)傊量墒勖娣e中，但合法建造應(yīng)當(dāng)屬于原始取得的一種方式，應(yīng)自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，開(kāi)發(fā)商在建造后擁有地下車庫(kù)初始產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)無(wú)可爭(zhēng)議，開(kāi)發(fā)商有收益權(quán)或使用權(quán)也應(yīng)無(wú)爭(zhēng)議。

這兩種觀點(diǎn)似乎都有一定的道理。2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”這條規(guī)定從形式上似乎明確了地下車庫(kù)的權(quán)利歸屬，但從實(shí)際意義上講，該條規(guī)定概念也很模糊，同樣未明確規(guī)定產(chǎn)權(quán)歸屬。人們只能從該條規(guī)定的法理上推斷，如果地下車庫(kù)是開(kāi)發(fā)商投資建造并已經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)擁有地下車庫(kù)的所有權(quán)（至少在形式上擁有），否則開(kāi)發(fā)商怎么有權(quán)利出售、附贈(zèng)或出租呢？另外從立法的本意來(lái)講，作為獨(dú)立設(shè)施的地下車庫(kù)，如果不允許開(kāi)發(fā)商銷售或出租，可能影響開(kāi)發(fā)商建造車位、車庫(kù)的積極性。此外，從某種意義上講，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建造地下車庫(kù)并允許其擁有產(chǎn)權(quán)，在提高土地利用率同時(shí)，還有利于資源的優(yōu)化配置，實(shí)踐中也表明了政府部門默認(rèn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)地下車庫(kù)的收益權(quán)。

對(duì)于地下人防設(shè)施來(lái)講，因其建造面積是與整個(gè)項(xiàng)目相關(guān)，故個(gè)人認(rèn)為其建造成本計(jì)入建安成本是不妥的，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本――公共配套設(shè)施”費(fèi)用中歸集，在整個(gè)項(xiàng)目的可售面積中分?jǐn)偂?/p>

從上述相關(guān)文件中也可以看出，開(kāi)發(fā)商在交納相應(yīng)的地下人防設(shè)施使用費(fèi)后，可以獲得地下人防車庫(kù)的相應(yīng)收益權(quán)。但其地下人防設(shè)施歸屬國(guó)家，故不存在銷售產(chǎn)權(quán)行為。

其一，隨商品房銷售轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)（買房送車位使用權(quán)）。對(duì)于買房送車位使用權(quán)的情況，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，同時(shí)簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，地下車位與商品房捆綁，其車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)價(jià)款實(shí)際已包含在房屋總價(jià)中，發(fā)生時(shí)可以理解為銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，統(tǒng)一開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：按銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅及附加。（2）土地增值稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，并簽訂轉(zhuǎn)讓地下車位使用權(quán)協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權(quán)贈(zèng)送給購(gòu)房人，附贈(zèng)的車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，因車位使用權(quán)價(jià)款包含在商品房總價(jià)之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現(xiàn)。（3）房產(chǎn)稅：開(kāi)發(fā)商隨房銷售，同時(shí)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。（4）土地使用稅：開(kāi)發(fā)商隨房銷售，同時(shí)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不交土地使用稅。（5）所得稅：收入并入房屋銷售總價(jià)，成本已分?jǐn)傊量墒勖娣e成本，所得稅與銷售商品房性質(zhì)一樣。（6）印花稅：價(jià)款已包含至商品房?jī)r(jià)款之中，印花稅已按銷售不動(dòng)產(chǎn)萬(wàn)分之五交納。

其二，單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)分為有限期限（短期）內(nèi)轉(zhuǎn)讓和法律規(guī)定年限內(nèi)（長(zhǎng)期）轉(zhuǎn)讓。有限年度內(nèi)（如1年）是相對(duì)于在法律規(guī)定年限內(nèi)（如70年）而言，在有限年度內(nèi)出租從法律期限或長(zhǎng)期來(lái)看，其車位使用權(quán)人可能會(huì)變更，而在法律規(guī)定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，拋開(kāi)產(chǎn)權(quán)歸屬的角度，單從融資租賃角度來(lái)推論，租賃期相當(dāng)于可使用期限，性質(zhì)上和銷售已無(wú)實(shí)質(zhì)區(qū)別。

有限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)即通常所說(shuō)的租賃車位使用權(quán)。（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此營(yíng)業(yè)稅納稅額為預(yù)收金額為基數(shù)，而非財(cái)務(wù)上分期確認(rèn)收入分期預(yù)提交納營(yíng)業(yè)稅及附加。（2）土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：?jiǎn)为?dú)建造的地下人防車庫(kù)應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。不是單獨(dú)建造的不征收。各地政策執(zhí)行不一樣，如上海對(duì)于地下人防設(shè)施，不論營(yíng)業(yè)使用或非營(yíng)業(yè)使用，不論出租或自用，都不征收土地使用稅。而且要注意的是，如果地下人防設(shè)施是連著地上建筑物的話，對(duì)地下人防車庫(kù)占地征稅，由其地上和地下所占同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。且對(duì)單獨(dú)建造部分所占用地面積暫按應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅。（4）房產(chǎn)稅：雖然產(chǎn)權(quán)歸屬國(guó)家，但開(kāi)發(fā)商作為投資者享有收益權(quán)，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按租金收入12%交納房產(chǎn)稅。（5）印花稅：按租賃金額的千分之一交納。

法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)前面已討論，實(shí)質(zhì)與銷售并無(wú)二致。（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：不管是開(kāi)具服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)發(fā)票或銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，營(yíng)業(yè)稅及附加一律按5.5%計(jì)征。個(gè)人傾向于開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。（2）土地增值稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將地下停車場(chǎng)所法律法規(guī)期限內(nèi)的使用權(quán)（如房屋使用年限70年）轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人，向購(gòu)房人取得的轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)收入并入非普通住宅收入，計(jì)征土地增值稅。（3）土地使用稅：不涉及。（4）房產(chǎn)稅：開(kāi)發(fā)商如果與業(yè)主簽訂的車位租賃合同，租賃期達(dá)到了法律法規(guī)規(guī)定的年限，即達(dá)到業(yè)主所購(gòu)房屋年限，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。（5）所得稅：按收到的價(jià)款作為收入，計(jì)征所得稅。（6）印花稅：按銷售不動(dòng)產(chǎn)萬(wàn)分之五交納。

其三，開(kāi)發(fā)商自用地下人防設(shè)施。開(kāi)發(fā)自用地下人防設(shè)施，如作為倉(cāng)庫(kù)，或作為物業(yè)用房等。（1）營(yíng)業(yè)稅：如無(wú)營(yíng)業(yè)收入，不涉及營(yíng)業(yè)稅。（2）土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于自用地下人防設(shè)施，原則上只要坐落在開(kāi)征范圍內(nèi)，就應(yīng)征收土地使用稅，但國(guó)家并未出臺(tái)相關(guān)免征政策，各地對(duì)自用地下人防設(shè)施征免政策不一。如重慶就規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的地下車庫(kù)，無(wú)論對(duì)外出租或自營(yíng)，均應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。（4）房產(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)）第一條、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房屋折算比例由各省規(guī)定。（5）所得稅：無(wú)收入不涉及。（6）印花稅：不涉及。需要注意的是，實(shí)際工作中會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的地下人防設(shè)施面積超過(guò)按項(xiàng)目建筑面積實(shí)際應(yīng)建造的面積，對(duì)于超過(guò)地下人防設(shè)施實(shí)際面積部分的地下車庫(kù)，是可以辦理產(chǎn)權(quán)證明的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也有權(quán)進(jìn)行出售、出租或自用。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則范文

一、人防工程的介紹

人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八條。）這里探討的是后一種，通常也被稱為結(jié)建人防工程。

對(duì)于開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，人防工程的支出是一種義務(wù)，帶有強(qiáng)制性的特點(diǎn)。根據(jù)《人民防空法》第二十二條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。”同時(shí)，根據(jù)《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字〔1984〕9號(hào)）：“三、結(jié)合民用建筑修建防空地下室，一律由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修建。”

在這個(gè)前提下，開(kāi)發(fā)公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納異地建設(shè)費(fèi)。根據(jù)《建設(shè)部印發(fā)關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的規(guī)定的通知》（計(jì)價(jià)格〔2000〕474號(hào)）：“二、對(duì)按規(guī)定需要同步配套建設(shè)，但確因下列條件限制不能同步配套建設(shè)的，建設(shè)單位可以申請(qǐng)易地建設(shè)。”當(dāng)然了，如果要修建人防工程的，從節(jié)約成本的角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)公司盡量選擇物資掩蔽的地下人防，盡量避免修建人員的地下人防。

在房屋測(cè)量和銷售的時(shí)候，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條明確規(guī)定，“作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”從中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面積當(dāng)中，當(dāng)然是無(wú)法正常對(duì)外銷售的。

二、人防工程的所有權(quán)

目前，人防工程的所有權(quán)有一定的爭(zhēng)議。通常，有三種意見(jiàn)：

1、國(guó)家所有：根據(jù)《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國(guó)家的財(cái)產(chǎn)”，同時(shí)各地方也有相類似的規(guī)定，例如《大連市人民防空管理規(guī)定》第二十條：“人民防空工程使用人應(yīng)向人民防空主管部門申領(lǐng)人防工程使用證，按規(guī)定簽訂使用協(xié)議書(shū)。”在實(shí)際操作中。開(kāi)發(fā)商在竣工后也需要將人防工程移交給當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T，當(dāng)然大多數(shù)又簽訂了使用協(xié)議書(shū)，租了回來(lái)。

2、開(kāi)發(fā)單位所有：根據(jù)《人民防空法》第五條：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”人防工程沒(méi)有包含在商品房的面積當(dāng)中，也就不歸業(yè)主所有。投資者當(dāng)然就是開(kāi)發(fā)單位了。

3、業(yè)主全體所有：根據(jù)《物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)單位通常將人防工程的成本放在了整個(gè)銷售項(xiàng)目的成本當(dāng)中，相當(dāng)于全體業(yè)主購(gòu)買了人防工程的投資。同樣根據(jù)《人民防空法》第五條，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。

從目前的實(shí)踐來(lái)看，國(guó)家所有說(shuō)占據(jù)主動(dòng)。當(dāng)時(shí)由于防空工程的特殊性，無(wú)論是開(kāi)發(fā)單位和業(yè)主都不可能擁有完全的所有權(quán)，因此傾向于國(guó)家所有，只不過(guò)是由開(kāi)發(fā)單位回租使用而已。下面的相關(guān)稅收都按照國(guó)家所有說(shuō)來(lái)進(jìn)行處理。

三、移交時(shí)的所得稅

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）“（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。”

根據(jù)目前的規(guī)定，人防工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、報(bào)竣等工作都需要當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T進(jìn)行監(jiān)督，竣工后無(wú)償移交給人防部門。因此需要單獨(dú)核算人防工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等費(fèi)用，無(wú)法單獨(dú)核算的需要計(jì)算分?jǐn)側(cè)朔拦こ痰某杀荆瑓R總后并入到整個(gè)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施中，在所得稅前進(jìn)行扣除。

四、出租時(shí)的營(yíng)業(yè)稅

人防工程移交后，通常開(kāi)發(fā)單位提出申請(qǐng)，簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使用證后，會(huì)將人防工程回租過(guò)來(lái)。這時(shí)候進(jìn)行適當(dāng)改造，大都改造成地下車庫(kù)，然后對(duì)外轉(zhuǎn)租。這時(shí)候，簽定的應(yīng)當(dāng)是租賃合同，租賃期限20-70年不等，大都是一次納租賃款。

對(duì)于這部分租金的收入，不能按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅目來(lái)走，按時(shí)應(yīng)當(dāng)按照租賃業(yè)的稅目來(lái)走。理由如下：

1、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［1995］076號(hào)）“五、關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)征稅問(wèn)題單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地，物品，設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。”

2、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]83號(hào)）“一、對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－－租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。”

營(yíng)業(yè)稅的納稅時(shí)間，由于是一次性收款，根據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）“五、單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)

，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金等，下同），其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。”可以按照會(huì)計(jì)方面的規(guī)定，分期納稅。但由于所得稅方面的要求，以及實(shí)務(wù)中的處理習(xí)慣，還是建議在收到與收款的時(shí)候，一次性繳納營(yíng)業(yè)稅，以避免麻煩。

五、出租時(shí)的所得稅

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，就是說(shuō)在按照合同規(guī)定收到款項(xiàng)的時(shí)候一次性確認(rèn)為收入。同時(shí)，將支付給人防部門的租金和改造的費(fèi)用配比扣除。

六、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1988]第11號(hào)）財(cái)產(chǎn)租賃合同，按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。注意，按照合同總金額一次納。合同未到期解除合同的，印花稅不作調(diào)整。

七、房產(chǎn)稅

2005年12月31日以前，根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]8號(hào)）第十一條：“為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。”

2006年1月1日起，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)），明確規(guī)定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

由于開(kāi)發(fā)公司是對(duì)外轉(zhuǎn)租，對(duì)于轉(zhuǎn)租相關(guān)的房產(chǎn)稅，目前國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一明確的政策，各地對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征稅規(guī)定各有不同，大約有三種：

1、對(duì)于轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅；

2、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金全額收入按綜合稅率繳房產(chǎn)稅；

3、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金差額收入按12%繳房產(chǎn)稅。

根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，以及各地的主流做法，還是認(rèn)為轉(zhuǎn)租不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅：

1、根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。開(kāi)發(fā)公司既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在產(chǎn)權(quán)未確定的情況，因此不是納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。

2、根據(jù)《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》(滬地稅地〔1996〕42號(hào))規(guī)定：“房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人。現(xiàn)對(duì)出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對(duì)承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題，經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司后，決定本市關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行。”

3、《成都市地稅局關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅若干問(wèn)題的解答》(成地稅發(fā)[1994]第8號(hào))規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)租房屋的轉(zhuǎn)租人，因產(chǎn)權(quán)不屬轉(zhuǎn)租人，對(duì)轉(zhuǎn)租人所得的租金收入，不應(yīng)再征房產(chǎn)稅。

因此，開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)租不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但建議同當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系，進(jìn)行確認(rèn)。

八、土地增值稅

第5篇：土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則范文

關(guān)鍵詞：鐵路合資企業(yè)；稅務(wù)籌劃；企業(yè)價(jià)值最大化

中圖分類號(hào)：U227.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A1 鐵路合資企業(yè)籌資階段的稅務(wù)籌劃

鐵路合資企業(yè)資金來(lái)源一般為權(quán)益資金和債務(wù)資金。債務(wù)資金的手續(xù)費(fèi)和利息支出可以計(jì)入在建工程或當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前列支；權(quán)益資金不能在稅前成本中列支。鐵路合資企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)實(shí)際情況，選擇合理的資本結(jié)構(gòu)（債務(wù)性資金和權(quán)益性資金比例）達(dá)到既降低企業(yè)稅負(fù)又可承受由此帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

鐵路合資企業(yè)要利用債務(wù)資金必然要簽訂借款合同繳納印花稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第七條 規(guī)定：“應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書(shū)立或者領(lǐng)受時(shí)貼花。”根據(jù)稅法規(guī)定，無(wú)論合同是否兌現(xiàn)或者按期兌現(xiàn)，均應(yīng)貼花，而且對(duì)已履行并貼花的合同，所載金額與履行后實(shí)際結(jié)算金額不一致的，只要雙方未修改合同金額，一般不再辦理完稅手續(xù)。在簽訂合同時(shí)要充分考慮各種因素如簽訂了100000萬(wàn)元貸款合同，但實(shí)際只履行了20000萬(wàn)也要交100000萬(wàn)元應(yīng)交稅金就造成多負(fù)擔(dān)印花稅稅款，這樣可以保守估計(jì)借款金額實(shí)際履行時(shí)如有超過(guò)金額可以按差額補(bǔ)簽合同補(bǔ)交印花稅不會(huì)造成稅負(fù)增加。

2 鐵路合資企業(yè)投資階段的稅務(wù)籌劃

鐵路合資企業(yè)一般是新設(shè)立單位籌集完資金進(jìn)行鐵路基本建設(shè)項(xiàng)目較多。

鐵路合資企業(yè)作為建設(shè)單位可以和稅務(wù)局協(xié)商代扣代繳施工單位稅款，有的地方政府為鼓勵(lì)建設(shè)單位到轄區(qū)內(nèi)繳納稅款，還有稅收返還（如企業(yè)發(fā)展基金）等稅收優(yōu)惠政策，對(duì)建設(shè)工程跨不同區(qū)域的代扣代繳建設(shè)單位可以爭(zhēng)取優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

鐵路合資企業(yè)代扣代繳營(yíng)業(yè)稅時(shí)應(yīng)注意：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。”“建設(shè)方提供的設(shè)備”是指《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題政策的通知》第三條　（十三）規(guī)定：“通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。”因?yàn)榻ㄔO(shè)單位提供甲供設(shè)備一般價(jià)值較高，根據(jù)上述規(guī)定可以為施工單位減免一定數(shù)額稅款，也可以在簽訂施工合同總價(jià)是予以考慮。如果建設(shè)單位與稅務(wù)機(jī)關(guān)在甲供設(shè)備界定扣除上有爭(zhēng)議，可以考慮申請(qǐng)上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)議。

3 鐵路合資企業(yè)運(yùn)營(yíng)階段的稅務(wù)籌劃

鐵路合資企業(yè)運(yùn)營(yíng)階段涉及稅種主要為企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等。

企業(yè)所得稅《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。”第二條規(guī)定：企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)。本法所稱居民企業(yè)，是指依法在中國(guó)境內(nèi)成立，或者依照外國(guó)（地區(qū)）法律成立但實(shí)際管理機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)的企業(yè)。第三條規(guī)定：“居民企業(yè)應(yīng)當(dāng)就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得繳納企業(yè)所得稅。”依照本法鐵路合資企業(yè)應(yīng)為居民企業(yè)，鐵路合資企業(yè)應(yīng)就其在中國(guó)境內(nèi) 境外的所得繳納企業(yè)所得稅。鐵路合資企業(yè)所得稅的稅率一般應(yīng)為25%，但有符合條件的小型微利企業(yè)和具備國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)條件的鐵路企業(yè)可以減按20%的稅率 和15％的稅率繳納企業(yè)所得稅。

鐵路合資企業(yè)有符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施國(guó)家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目企業(yè)所得稅優(yōu)惠問(wèn)題的通知》規(guī)定：“企業(yè)從事國(guó)家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的所得，自項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅。”項(xiàng)目的可以享受這一政策。

應(yīng)納稅所得額等于收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損。這就需要對(duì)收入項(xiàng)和扣除項(xiàng)進(jìn)行分析：

收入項(xiàng)：由于企業(yè)所得稅一般是分季預(yù)繳下一年5月底前匯算清繳，對(duì)預(yù)繳所得稅清繳完再結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款，應(yīng)退所得稅一般要等來(lái)年有利潤(rùn)再抵減比較麻煩。在計(jì)算各期收入時(shí)應(yīng)注意分清不征稅收入（如財(cái)政撥款等）、免稅收入（國(guó)債利息、符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益等）和應(yīng)稅收入的范圍。對(duì)稅法允許分次確定收入的業(yè)務(wù)，要按照稅法規(guī)定的時(shí)間和數(shù)額確認(rèn)不同時(shí)期的收入，跟一次確認(rèn)收入相比，可以取得延緩納稅的效果。

扣除項(xiàng)：企業(yè)發(fā)生成本費(fèi)用支出是要取得合法的原始憑證，否則在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)就不能在稅前扣除白白增加企業(yè)稅負(fù)。鐵路合資企業(yè)固定資產(chǎn)一向是金額比較大的，因此固定資產(chǎn)折舊在企業(yè)成本中所占比重就比較大，直接影響應(yīng)納稅所得額大小。固定資產(chǎn)折舊方法有直線法、加速折舊法、工作量法等可供選擇，鐵路合資企業(yè)固定資產(chǎn)一般采取直線法提取折舊。鐵路合資企業(yè)固定資產(chǎn)折舊年限一般選擇稅法規(guī)定最短年限。如果鐵路合資企業(yè)有符合《關(guān)于企業(yè)固定資產(chǎn)加速折舊所得稅處理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定可以加速折舊的固定資產(chǎn)，可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法，這樣企業(yè)前期少繳所得稅后期多繳所得稅，就獲得了延緩繳納稅款效果。《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰。”即企業(yè)發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)要同時(shí)滿足發(fā)生額的60%和最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰兩個(gè)條件才能稅前扣除，也就是業(yè)務(wù)招待費(fèi)是收入的8.33‰（5‰/60%）時(shí)是最優(yōu)的，要充分利用這一政策。《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》對(duì)住房公積金、職工醫(yī)藥費(fèi)、職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工薪金、職工教育經(jīng)費(fèi) 、待攤預(yù)提等的扣除都作出明確規(guī)定，在計(jì)算扣除是要仔細(xì)分析斟酌，既要不違反法規(guī)又要用足相關(guān)規(guī)定，達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化目的。

鐵路合資企業(yè)運(yùn)營(yíng)以后可能要承擔(dān)大額貸款利息，剛運(yùn)營(yíng)收入可能也不多，有時(shí)要造成虧損。這就需要依法正確進(jìn)行虧損彌補(bǔ)：《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第十八條規(guī)定：“ 企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長(zhǎng)不得超過(guò)五年。”這就要明確虧損彌補(bǔ)期間是從發(fā)生虧損第二年起連續(xù)計(jì)算五年無(wú)論這五年是虧是盈，實(shí)際彌補(bǔ)虧損時(shí)要先虧先彌補(bǔ)后虧后彌補(bǔ)。鐵路合資企業(yè)要設(shè)立彌補(bǔ)虧損輔助賬，逐筆登記虧損發(fā)生年度、金額、彌補(bǔ)虧損年度、金額、尚未彌補(bǔ)情況等，保證虧損正確彌補(bǔ)。

總之，鐵路合資企業(yè)稅務(wù)籌劃既要嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，又要充分運(yùn)用稅收政策，達(dá)到合理稅負(fù)，取得企業(yè)價(jià)值最大化目的。

參考文獻(xiàn)

[1]《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》于2008年11月進(jìn)行修改2009年1月1日起實(shí)施.