土地經(jīng)營權流轉辦法精選(九篇)
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第1篇：土地經(jīng)營權流轉辦法范文
關鍵詞 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權；土地流轉；現(xiàn)狀；對策；山西臨汾；堯都區(qū)
中圖分類號 F321.1 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2013）22-0344-02
1 堯都區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉現(xiàn)狀
臨汾市堯都區(qū)地處臨汾盆地，全區(qū)17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)372個行政村，總農(nóng)業(yè)人口439 299人，總耕地面積3.57萬hm2。近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的農(nóng)村剩余勞動力逐步擺脫傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，大部分農(nóng)村青壯年外出務工，村組農(nóng)戶之間自發(fā)或有序地進行土地流轉。截至2012年底，全區(qū)土地經(jīng)營權流轉面積達到3 740.07 hm2，占全區(qū)土地總耕地面積的10.5%，其流轉形式以轉包為主，全區(qū)轉包的土地面積達3 076.6 hm2，占土地流轉面積的82.3%以上，出租567 hm2占流轉面積的15.2%。這些流轉的土地大部分向種田大戶集中，也有少部分向合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)集中[1-2]。
2 堯都區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉趨勢
2.1 由分散流轉向集中流轉轉變
一些村民逐步改變單家獨戶自行流轉的模式，與合作社簽訂了協(xié)議，將個人承包經(jīng)營的部分土地委托給村委會或村級合作經(jīng)濟組織轉包，如蔬菜專業(yè)合作社轉包38戶農(nóng)戶土地8.53 hm2，種植西紅柿、蓮菜等。
2.2 由小面積流轉向大規(guī)模流轉轉變
在農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和農(nóng)村合作社的推動下，農(nóng)村土地經(jīng)營權已不再是零星流轉，而是成塊或連片流轉。如段店鄉(xiāng)下康村將105戶農(nóng)戶耕地32.47 hm2出租給五色土種植專業(yè)合作社，建立30個日光大棚，種植大棚蔬菜，實行五統(tǒng)一管理，效益明顯。
2.3 由村組內(nèi)流轉向跨村組跨區(qū)域流轉轉變
在集中連片土地經(jīng)營權流轉優(yōu)勢的吸引下，越來越多的農(nóng)戶和村組在出讓土地經(jīng)營承包權時，實行市場化運作，充分考慮土地流轉效益的最大化。如臨汾堯王臺現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園，核心區(qū)在堯廟鎮(zhèn)，輻射到賈得鄉(xiāng)涉及45個行政村，目前工程已占地逾333.33 hm2，建立日光溫室1 000棟，智能溫室12棟，培育七彩椒、水果黃瓜、櫻桃西紅柿等13類珍稀品種，還建立北方優(yōu)質水果種植區(qū)，有蘋果、紅棗、石榴、鮮桃等9大類22種北方優(yōu)質水果。此外，還建立了農(nóng)業(yè)觀光旅游、溫泉度假、堯鄉(xiāng)農(nóng)家樂、林下經(jīng)濟等，力爭打造中國一流的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。
3 存在的問題
3.1 土地流轉行為不夠規(guī)范
農(nóng)戶之間土地流轉多為自發(fā)流轉，流轉行為不夠規(guī)范。主要包括：自行流轉的多，告知備案的少；口頭協(xié)議多，書面協(xié)議少；約定不明的多，內(nèi)容規(guī)范的少。部分合同沒有按照規(guī)范的合同文本，沒有規(guī)范的內(nèi)容約定，不能明確流轉雙方的權利義務及違約責任，一旦產(chǎn)生糾紛將很難調解和仲裁。
3.2 管理機構、隊伍不能適應發(fā)展的需要
土地流轉事關農(nóng)民的切身利益，事關農(nóng)村穩(wěn)定。加強對流轉土地的管理是法律賦于各級政府的職責。但目前區(qū)、鄉(xiāng)2級農(nóng)經(jīng)部門力量普遍比較薄弱，特別是直接面對廣大農(nóng)戶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站，其機構建設和人員素質難以適應農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展的需要[3-4]。
3.3 部分基層干部對土地流轉政策把握不夠準確、全面
調查發(fā)現(xiàn)，部分地方基層干部對中央關于穩(wěn)定農(nóng)村基本經(jīng)營制度、加強對土地流轉管理和服務的精神領會不夠準確和全面；有的鄉(xiāng)、村干部怕麻煩，回避、拖延農(nóng)民提出的通過土地互換等形式的土地流轉。
3.4 農(nóng)村土地地價的增加和農(nóng)村社會保障制度不完善
農(nóng)民對土地的依賴性比較強，還處在農(nóng)忙時回家種田、農(nóng)閑時出去打工的狀況，不利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，不利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營。
4 對策
4.1 廣泛宣傳發(fā)動，引導土地流轉
利用多種方式進行宣傳，堅持因地制宜，規(guī)劃引導。及時總結和推廣土地經(jīng)營權流轉好的經(jīng)驗和做法，切實解決土地承包經(jīng)營權流轉中出現(xiàn)的問題。
4.2 壯大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，促進土地流轉
鼓勵多類經(jīng)營主體參與土地流轉。制定優(yōu)惠政策，吸引社會資金[6]。積極發(fā)展“一村一品”特色產(chǎn)業(yè)。鼓勵“公司+基地+農(nóng)戶”、“公司+合作社+農(nóng)戶”等形式發(fā)展產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。鼓勵各類工商企業(yè)、農(nóng)業(yè)科研機構、社會能人、城鎮(zhèn)居民等帶項目、帶技術、帶資金到農(nóng)村與農(nóng)民聯(lián)合興辦農(nóng)業(yè)企業(yè)。
4.3 積極創(chuàng)造條件，鼓勵土地流轉
一是大力發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)；二是積極發(fā)展勞務輸出；三是建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的勞動力市場；四是加快小城鎮(zhèn)建設；五是廣泛宣傳農(nóng)村土地流轉政策。
4.4 加大扶持力度，支持土地流轉
一是對規(guī)模經(jīng)營中的基礎設施建設和高新技術推廣進行補貼；二是安排專項資金，獎勵利用流轉土地開展規(guī)模經(jīng)營的專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)、種養(yǎng)大戶等；三是加大對土地出讓方的財政扶持力度；四是在經(jīng)營主體辦理農(nóng)業(yè)保險時給予一定補貼[7-8]。
4.5 建立流轉市場，規(guī)范土地流轉
建立健全土地流轉制度和工作流程，加強規(guī)范管理和服務。建立縣、鄉(xiāng)2級農(nóng)村土地流轉服務中心，逐步建立起村級土地流轉服務站，搭建土地流轉服務平臺，暢通土地流轉信息渠道[9]。
4.6 加強組織領導，推動土地流轉
區(qū)、鄉(xiāng)要建立健全領導機構，加強對土地流轉工作的指導和管理，盡快出臺符合實際的土地流轉辦法，加快土地流轉步伐，推動土地有序流轉。各級、各部門要進一步增強責任感和緊迫感，大力推進土地流轉工作[10-11]。
5 參考文獻
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第2篇：土地經(jīng)營權流轉辦法范文
（一）完善流轉交易服務平臺1.規(guī)范縣公共資源交易服務中心建設完善縣公共資源交易服務中心統(tǒng)一交易規(guī)則、統(tǒng)一交易鑒證、統(tǒng)一服務標準、統(tǒng)一交易監(jiān)管、統(tǒng)一信息平臺、統(tǒng)一誠信建設“六統(tǒng)一”管理模式，提升縣公共資源交易服務中心運行效能；建立農(nóng)村產(chǎn)權交易聯(lián)席會議制度，強化縣級相關部門對農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易的并聯(lián)會審制度，進一步理順縣公共資源交易服務中心與縣級部門、鎮(zhèn)（街道）的關系，建立完善業(yè)務指導機制，加快構建多級聯(lián)動、整體協(xié)同、覆蓋全縣的農(nóng)村產(chǎn)權交易市場服務體系，切實保護好交易雙方的合法權益。2.加快一站式綜合服務平臺建設研究制定農(nóng)村產(chǎn)權交易一站式綜合服務平臺和產(chǎn)權交易綜合信息系統(tǒng)建設方案，引導農(nóng)村產(chǎn)權登記管理、法律援助、產(chǎn)權評估、融資擔保、金融、公證、仲裁等駐場支持。建立農(nóng)村產(chǎn)權交易網(wǎng)絡信息系統(tǒng)和農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易信息共享機制，推動農(nóng)村產(chǎn)權交易的電子商務化和管理服務的現(xiàn)代化。
（二）完善流轉交易規(guī)則體系如果沒有統(tǒng)一規(guī)范的交易規(guī)則，易造成產(chǎn)權交易信息不暢，土地流轉口頭協(xié)議居多，產(chǎn)權流轉交易面窄量小，利益糾紛較多，農(nóng)村資源閑置和利用不集約的狀況。因此，要以規(guī)則來建立制度，以制度來完善規(guī)則，堅持按“三規(guī)范”運行。1.規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易辦法在總結農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易經(jīng)驗的基礎上，研究制定農(nóng)村集體資產(chǎn)股權交易管理辦法和承包土地經(jīng)營權流轉辦法，進一步修訂完善集體建設用地使用權（指標）、農(nóng)村房屋所有權等各類農(nóng)村產(chǎn)權流轉管理辦法，為農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易提供政策支撐。2.規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易價格機制根據(jù)經(jīng)濟水平、區(qū)域位置、交通條件等因素，制定完善集體建設用地使用權、農(nóng)村房屋所有權和農(nóng)村股權等農(nóng)村產(chǎn)權流轉片區(qū)指導價和最低保護價，構建適應市場經(jīng)濟發(fā)展的農(nóng)村產(chǎn)權價格指導體系，保護流轉雙方合法權益。3.規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易目錄內(nèi)容修訂完善縣公共資源交易服務中心農(nóng)村產(chǎn)權交易目錄，明確農(nóng)村產(chǎn)權信息、入場交易的內(nèi)容，擴大農(nóng)村產(chǎn)權交易服務范圍。
（三）探索農(nóng)村產(chǎn)權多形式流轉農(nóng)村產(chǎn)權自由流轉是實現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)性增收的重要途徑。雙流應在鞏固推廣農(nóng)村產(chǎn)權流轉既有成功模式的基礎上，重點探索農(nóng)村承包土地經(jīng)營權和股權流轉。1.開展農(nóng)村承包土地經(jīng)營權流轉試點中央《關于引導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權有序流轉發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》明確提出“堅持農(nóng)村土地集體所有，所有權、承包權、經(jīng)營權三權分置，引導土地經(jīng)營權有序流轉”。為維護好農(nóng)村土地集體所有權、保障好土地承包權和放活經(jīng)營權，雙流應試點所有權、承包權和經(jīng)營權“三權分置”，在完成農(nóng)村承包土地經(jīng)營權確權頒證的基礎上，強化農(nóng)村土地承包關系長久不變，積極探索農(nóng)村承包土地經(jīng)營權流轉，并賦予承包土地經(jīng)營權抵押、擔保等權能，實現(xiàn)由過去農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉變?yōu)檗r(nóng)村承包土地經(jīng)營權流轉。2.股權流轉按照自治職能和經(jīng)濟職能“兩分離”的思路，雙流縣可進一步探索組建以產(chǎn)權為基礎，具備獨立法人資格、自負盈虧的新型合作經(jīng)濟組織。將股權托管到合作經(jīng)濟組織，由合作經(jīng)濟組織統(tǒng)一經(jīng)營管理。積極探索農(nóng)村土地股份合作“內(nèi)股外轉、內(nèi)股內(nèi)轉、內(nèi)股外合”模式，先行試點新型合作經(jīng)濟組織以集體股權與社會業(yè)主合作（股）經(jīng)營和農(nóng)村集體股權在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉讓。建立股權交易糾紛調處和股權轉讓后維權保障機制，強化交易雙方合法權益的保護。
二、推進農(nóng)村金融創(chuàng)新，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權融資功能
農(nóng)村產(chǎn)權制度改革必須與農(nóng)村金融制度、社會保障制度等橫向的配套改革整體推進，才能真正喚醒農(nóng)村產(chǎn)權融資能力，并使之與現(xiàn)代金融體系有機融合。雙流縣需通過完善農(nóng)村產(chǎn)權融資管理辦法，健全體制機制，創(chuàng)新融資模式，建立中介機構，積極推動農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資，培育完善農(nóng)村金融市場體系。
（一）制定完善農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資管理辦法1.修訂完善農(nóng)村房屋所有權抵押融資管理辦法重點圍繞抵押權的設定、集體土地上房屋抵押合同的訂立、集體土地上房屋抵押登記、抵押房屋的占用與管理、抵押房屋的處置等內(nèi)容，抓緊修訂完善農(nóng)村房屋所有權抵押融資管理辦法。2.制定完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押融資管理辦法結合農(nóng)村土地承包經(jīng)營權“長久不變”改革，修訂完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押融資管理辦法，進一步明確抵押年限，規(guī)范抵押行為，重點研究制定農(nóng)村承包土地經(jīng)營權抵押管理辦法，為探索承包土地經(jīng)營權抵押融資提供依據(jù)。3.修訂完善集體建設用地使用權抵押融資管理辦法重點圍繞明確抵押登記的條件和設定、抵押登記的變更與注銷等內(nèi)容，修訂完善集體建設用地使用權抵押融資管理辦法。
（二）健全農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資風險防范機制1.完善農(nóng)村產(chǎn)權風險基金管理辦法制定完善農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資風險基金實施細則，進一步優(yōu)化風險基金補償流程，規(guī)范風險基金的籌集、使用、監(jiān)督等，充分發(fā)揮農(nóng)村產(chǎn)權風險基金作用。加大風險基金保障能力，將風險基金規(guī)模擴至1000萬元，并根據(jù)農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資需要適時追加。2.健全風險分擔機制建立由抵押權人、金融機構和擔保機構共同承擔農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資風險分擔機制。對發(fā)生的不良貸款本息，按抵押約定，采取處置（流轉或再流轉）抵押資產(chǎn)等方式所得資金予以償還。采取整體出租、掛牌轉讓、再流轉等方式合理處置抵押資產(chǎn)，逐步建立起政府引導與市場化運作相結合的農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資不良資產(chǎn)處置機制。3.深入開展保險尤其是政策性農(nóng)業(yè)保險業(yè)務積極創(chuàng)新與農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資緊密相關的保險產(chǎn)品，逐步擴大農(nóng)房、養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)、森林保險等險種的試點范圍和覆蓋面。加強涉農(nóng)信貸和保險合作，將涉農(nóng)保險投保情況作為銀行授信要素，引導鼓勵抵押權人對融資抵押物、投資資產(chǎn)等投保。探索開展保單質押融資，積極發(fā)展涉農(nóng)經(jīng)營主體小額貸款。
（三）發(fā)展新型農(nóng)村合作金融2014年中央1號文《關于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》明確指出“發(fā)展新型農(nóng)村合作金融組織”，雙流縣在面對當前經(jīng)濟下行催發(fā)各種農(nóng)村金融風險苗頭的形勢下，需要創(chuàng)新性建立符合農(nóng)村金融發(fā)展實際的風險防范互助體系。一是建立良好金融環(huán)境。建立縣級征信體系、政策性擔保機制、貸款貼息機制及創(chuàng)新農(nóng)村金融產(chǎn)品等，完善農(nóng)村金融發(fā)展市場環(huán)境；二是建立系統(tǒng)風險互助救助機制。建立“聯(lián)防“工作機制和“多家救一家”的應急互助機制，實現(xiàn)農(nóng)民聯(lián)?；ケ?，同時防范和及時處置金融風險。
（四）建立農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資中介服務體系1.建立農(nóng)村產(chǎn)權評估體系目前，農(nóng)村產(chǎn)權缺乏有資質的專業(yè)評估機構和評估人員，評判標準以及公正性較為隨意，實際價值難以合理確定。因此，要積極培育發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權專業(yè)評估機構和評估人員，為農(nóng)村產(chǎn)權價值評估提供服務；權屬主管部門要加強對農(nóng)村產(chǎn)權價格評估機構的行業(yè)管理，制定農(nóng)村產(chǎn)權價格評估辦法，明確評估程序、收費標準等，降低借款主體的融資成本。2.建立法律咨詢、擔保、公證等中介組織農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資政策性較強，且缺乏法律咨詢、擔保、公證等方面的社會化中介組織，造成金融機構對農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資非常謹慎，阻礙了農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資業(yè)務的開展。因此，建立健全中介服務體系是促進抵押融資的關鍵。成立成都市農(nóng)村產(chǎn)權仲裁院雙流分院，采取調解、行政裁決、仲裁、訴訟等方式，妥善處理有關農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資的糾紛；并在縣公共資源交易服務中心設立法律咨詢窗口，提供農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資咨詢服務。引導雙流農(nóng)擔公司等國有擔保公司加大惠農(nóng)支農(nóng)力度，不斷擴大農(nóng)村產(chǎn)權抵押擔保融資規(guī)模；積極鼓勵民間資金參股或設立涉農(nóng)融資擔保公司，開展農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資擔保業(yè)務。3.加強農(nóng)村信用體系建設進一步擴大農(nóng)戶的信息采集和使用范圍，積極推進農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社和涉農(nóng)企業(yè)電子信用檔案建設，依托涉農(nóng)金融機構將農(nóng)戶和規(guī)模經(jīng)營業(yè)主的信用信息納入中國人民銀行征信系統(tǒng)管理，準確把握借款人的基本情況，為農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資提供準確、完整、及時和便捷的信用信息服務。同時，加強政銀合作，共同推動信用村和信用鎮(zhèn)街建設，為農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資營造良好的信用壞境。
（五）探索推進農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資1.擴大農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資范圍目前，雙流縣現(xiàn)有農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資的抵押物范圍較窄，應支持涉農(nóng)金融機構開發(fā)更多適應雙流實際的信貸產(chǎn)品和服務方式，鼓勵其向農(nóng)村延伸和拓展業(yè)務，擴大農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資范圍，將農(nóng)村小型水利設施（庫、塘、堰）、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設施、農(nóng)業(yè)知識產(chǎn)權、地上種植（養(yǎng)殖）物及附屬設施、農(nóng)村股權等農(nóng)村產(chǎn)權納入抵押標的物。2.鞏固推廣既有抵押融資成功做法，積極試點“兩權”抵押融資進一步合理確定貸款額度，適當延長貸款期限，簡化農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資辦理流程和手續(xù)，降低農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款所涉權屬登記、發(fā)證、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的收費標準，減少抵押權人費用，繼續(xù)鞏固推廣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、林權等農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資。積極爭取將雙流縣設立為“農(nóng)村承包地經(jīng)營權抵押融資試點縣”和“農(nóng)房抵押融資試點縣”。
三、創(chuàng)新土地綜合整治，開發(fā)利用集體建設用地
近年來的探索和實踐，農(nóng)村土地綜合整治的內(nèi)涵已從最初單一追求占補平衡，逐步發(fā)展成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套改革的重要載體、支持災后重建的重要保障、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要手段和建設社會主義新農(nóng)村的重要措施。黨的十八屆三中全會《決定》明確提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”，為推進農(nóng)村土地綜合整治、推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、加快社會主義新農(nóng)村建設和構建新型城鄉(xiāng)形態(tài)提供了更為明確的政策依據(jù)。雙流縣要改變過去政府部門包攬整治項目的做法，探索農(nóng)民主體、市場運作、共同推進農(nóng)村土地綜合整治的新模式。
（一）創(chuàng)新實施土地綜合整治1.創(chuàng)新實施主體長期以來，雙流縣農(nóng)村土地綜合整治大部分由政府或政府平臺公司主導實施，農(nóng)民集體和農(nóng)戶作為農(nóng)村土地物權的完整擁有者和使用者，群眾主體作用發(fā)揮不充分。為真正實現(xiàn)群眾在土地綜合整治中“當家作主”，應鼓勵引導參與農(nóng)戶以集體建設用地使用權、資金等入股組建土地股份合作社或資產(chǎn)管理公司，作為土地綜合整治項目實施主體，全面負責拆舊區(qū)房屋及地面附著物拆除、土地復墾、安置區(qū)建設、土地權屬調整、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、收益分配等工作。2.創(chuàng)新融資方式隨著土地綜合整治深入推進，為解決資金瓶頸問題，充分發(fā)揮市場作用，雙流縣必須創(chuàng)新融資方式推進土地綜合整治，從“社會業(yè)主投、金融機構貸、專項資金借、群眾自己籌”四種方式中，任意選擇一種或幾種方式解決項目資金問題，從而形成以社會資本、金融機構、政府和群眾共同推動農(nóng)村土地綜合整治的融資格局。
（二）建立零星集體建設用地整理復墾機制為變資源為資本，節(jié)約集約使用土地，在充分尊重農(nóng)民意愿和確保其住有所居的前提下，探索建立零星集體建設用地（含宅基地）整理復墾機制，簡化審批流程和要件，縮短審批時限和周期，鼓勵城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)和生態(tài)綠隔區(qū)內(nèi)有條件農(nóng)戶自愿有償騰退集體建設用地（含宅基地）。零星集體建設用地整理復墾經(jīng)國土部門驗收合格后，產(chǎn)生的建設用地指標可作為規(guī)劃指標使用。對騰退零星集體建設用地（含宅基地）的補償，可采取貨幣化一次性終結、在場鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃定區(qū)域集中建房或購買商品房給予補助等辦法，促進農(nóng)民自主自愿按市場機制向城鎮(zhèn)轉移。
第3篇：土地經(jīng)營權流轉辦法范文
一、基本情況
隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的不斷優(yōu)化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平和農(nóng)機化水平的不斷提高，新農(nóng)村建設和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展進程的不斷加快，現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平的不斷提升，農(nóng)民的思想意識有了很大轉變，在“依法、自愿、有償”的原則下，農(nóng)村土地流轉和適度規(guī)模經(jīng)營面積逐年加大。截至目前，5個縣（市、區(qū)）農(nóng)村土地流轉面積達到658.1萬畝，占土地總面積的41.6 %。
二、主要流轉方式
堅持“市場主導、政府扶持、農(nóng)民自愿”的原則，積極引導農(nóng)民專業(yè)合作社、村集體、龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶等規(guī)模經(jīng)營主體，采取多形式合法、合理、有效流轉土地。
一是農(nóng)戶間自由流轉。主要是在親屬朋友之間的自行流轉。這種形式大部分為村民舉家外出務工，將土地交由親屬朋友經(jīng)營，租金一般較低，且租期較長。肇源縣通過這種形式流轉土地涉及27萬畝，占土地流轉面積的77%。肇州縣通過種糧大戶流轉土地達到36.5萬畝，占全縣流轉土地面積的92.5%。
二是通過合作社流轉。由村委會將農(nóng)民組織到一起，成立合作社，農(nóng)戶以自有土地作為股份加入合作社，合作社組織一少部分人員對社員的土地進行連片經(jīng)營，制定《章程》規(guī)范，社員按照股份進行利潤分紅。肇源縣通過這種形式流轉土地3.0萬畝，占土地流轉面積的8.5%。2011年，肇州縣通過這種形式流轉土地面積2.95萬畝，占流轉總面積的7.5%。
三是通過村委會流轉。由村委會牽頭，把分散在農(nóng)戶手中的土地以“高價”連片反租到集體，再租給其他農(nóng)戶。這種形式流轉土地5萬畝，占土地流轉面積的14.3%。截至目前，肇源縣復興村通過這種方式流轉土地4000畝涉及農(nóng)戶582戶，建設大棚1500棟，每棟棚室占地2畝，畝效益在1.5萬元以上，是種玉米畝效益的10倍。2012年肇州縣依托現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)項目建設，通過村集體流轉雙發(fā)鄉(xiāng)雙發(fā)村、二井鎮(zhèn)實現(xiàn)村和永樂鎮(zhèn)新路村農(nóng)民承包土地1萬畝，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。
三、流轉土地的經(jīng)營形式
目前，農(nóng)地流轉后的經(jīng)營形式發(fā)生了很大變化，除傳統(tǒng)的農(nóng)戶之間自發(fā)流轉后小規(guī)模經(jīng)營之外，還出現(xiàn)了多種經(jīng)營形式，呈現(xiàn)出土地流轉、規(guī)模經(jīng)營與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營等相互交織的局面。比較典型的經(jīng)營形式創(chuàng)新有六種：
一是種植大戶經(jīng)營。大戶通過與農(nóng)民或村集體簽訂土地流轉合同，從事規(guī)模種植。2010年齊齊哈爾市22616個種植大戶共經(jīng)營705.8萬畝耕地，占全市規(guī)模經(jīng)營面積的69.7%?？松娇h共扶持發(fā)展4000多個大戶，經(jīng)營土地121.4萬畝，占耕地流轉面積的52.1%。泰來縣大興鎮(zhèn)青崗村農(nóng)民趙福和2010年經(jīng)營耕地共計1.8萬畝。
二是龍頭企業(yè)直接經(jīng)營。龍頭企業(yè)通過租賃農(nóng)民土地建設生產(chǎn)原料基地，并以資金、機械、科技等優(yōu)勢帶動農(nóng)戶發(fā)展規(guī)模生產(chǎn)。如2010年齊齊哈爾市12家農(nóng)業(yè)企業(yè)共經(jīng)營耕地4.7萬畝。博天糖業(yè)依安分公司租賃農(nóng)戶土地2.6萬畝，采取集約化手段種植甜菜?？藮|縣飛鶴乳業(yè)租賃農(nóng)戶土地1萬畝，為企業(yè)兩個萬頭奶牛牧場建設青貯飼料基地。
三是專業(yè)合作社經(jīng)營。農(nóng)民專業(yè)合作社整合農(nóng)民土地實施規(guī)模經(jīng)營。綏化市種植業(yè)專業(yè)合作社經(jīng)營土地達70.7萬畝。青岡縣興農(nóng)海農(nóng)機合作社流轉土地進行玉米高產(chǎn)創(chuàng)建，經(jīng)營規(guī)模達4000畝。
四是“龍頭企業(yè)+合作社”經(jīng)營。龍頭企業(yè)推動成立合作社，合作社流轉土地從事生產(chǎn)，企業(yè)與合作社建立穩(wěn)定的購銷關系。克山縣昆豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司推動建立了昆豐大豆專業(yè)合作社，與農(nóng)民共同進行大豆種植。合作社向社員無息賒銷良種、化肥，提供農(nóng)業(yè)科技培訓，無償為社員繳納農(nóng)業(yè)保險，免費代儲代銷大豆，農(nóng)戶實行統(tǒng)一整地、統(tǒng)一品種、統(tǒng)一肥料、統(tǒng)一播種、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收獲等“六統(tǒng)一”生產(chǎn)。目前，合作社共吸納包括種田大戶在內(nèi)的農(nóng)戶7.3萬戶，占全縣農(nóng)戶總數(shù)的76.8%，帶動農(nóng)民規(guī)模經(jīng)營土地180萬畝。
五是集體統(tǒng)一經(jīng)營。村集體依托農(nóng)機合作社等組織，將本村農(nóng)戶土地反包后統(tǒng)一經(jīng)營?？松娇h北聯(lián)鎮(zhèn)新興村利用國家支持的價值100萬元的農(nóng)機具建立農(nóng)機專業(yè)合作社，2004年依托農(nóng)機合作社的大機械優(yōu)勢，在依法、平等、自愿、有償前提下，以每畝160元的價格把全村2.13萬畝耕地流轉到村集體統(tǒng)一經(jīng)營，年均增加農(nóng)民收入2000萬元。2008年該村又被立項為全省12個現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)之一，并投入價值1000萬元的大型農(nóng)機具37套，規(guī)?；?jīng)營、標準化作業(yè)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設又上新臺階。目前，北聯(lián)鎮(zhèn)已有4個村實現(xiàn)整村規(guī)模經(jīng)營，耕地面積達到6.5萬畝。
六是股份合作經(jīng)營。農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權入股到合作社，由合作社進行土地經(jīng)營權的出租、轉包等，年終根據(jù)收益情況進行分紅。五大連池市新發(fā)鄉(xiāng)德安村德安惠民農(nóng)民專業(yè)合作社由社員以土地經(jīng)營權人股成立，每畝1股；農(nóng)戶和合作社分紅以大豆130公斤單產(chǎn)為標準，畝產(chǎn)低于130公斤時合作社不參與分紅，超出130公斤的部分由合作社和社員按二八分紅。目前合作社經(jīng)營耕地由2000畝擴大到10500畝，占全村耕地面積的97%。
四、存在的主要問題
一是農(nóng)村現(xiàn)狀影響土地流轉。目前從農(nóng)村現(xiàn)狀看，還存在著人多地少問題，農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不高，農(nóng)村勞動力轉移困難?；鶎诱畬ν恋亓鬓D認識不一致，放任自流和過度干預兩種傾向都不同程度存在，在推進土地流轉過程中，有的存在畏難情緒而不能積極主動地想辦法；有的對一般的號召抱有幻想而發(fā)文多、行動少；有的一味依靠行政推動甚至忽略農(nóng)民意愿直接進行反租倒包。這些都不利于土地流轉的正常開展。
二是土地收益的不確定性影響土地流轉。由于土地收入預期的不確定性，特別是近年來國家加大對農(nóng)田基礎設施、農(nóng)機和水利設施的投入后，土地收益預期增長幅度較大，導致一部分農(nóng)民對流轉心存疑慮，今年的土地出租收入是每畝地400元，五年、十年后的收入是多少，無法預計。大多數(shù)農(nóng)民處于觀望狀態(tài)，一部分農(nóng)民即使轉讓土地期限也較短。
三是農(nóng)民靠地為生的陳舊觀念影響土地流轉。很多農(nóng)民存在“二畝地一頭牛，老婆孩子熱炕頭”的傳統(tǒng)觀念。過分依賴土地，視土地為命根子，小富即安。覺得自己沒有一技之長，離開土地謀生成為問題，寧可賴在家里、賴在土地上，過那種“面朝黃土背朝天”的生活，也不愿把土地轉讓給種糧大戶或合作組織。
四是流轉期限短期化不利于經(jīng)營者加強農(nóng)業(yè)基礎設施建設。目前各地土地流轉期限多在五年以下，很多地方土地流轉合同一年一簽，根源在于轉出土地農(nóng)戶對土地流轉價格上升的預期。由于期限較短，土地經(jīng)營者對修建灌溉設施、培肥地力等事關長期發(fā)展的項目不愿投入、不敢投入，加劇了當前農(nóng)田基礎設施建設的困境。很少有種糧大戶等規(guī)模經(jīng)營主體自發(fā)投入開展農(nóng)田基礎設施建設，農(nóng)田基礎設施建設局部改善、總體惡化的局面難以改變。
五、政策措施及建議
一是把握政策，加大宣傳力度。通過多種形式深入宣傳《農(nóng)村土地承包法》及《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉辦法》等法規(guī)和政策，把政策交給農(nóng)民。同時要宣傳土地流轉對推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設、高效農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進農(nóng)民增收的重要意義，宣傳好的典型，教育廣大農(nóng)民正確處理好穩(wěn)定土地承包經(jīng)營權與推進土地流轉的關系，讓農(nóng)民正確認識權利和政策的關系，在政策保護權利的前提下，大膽流轉。同時幫助轉讓土地農(nóng)民增加再就業(yè)的機會，增加土地外的收入。
二是典型帶動，加大引導力度。依托農(nóng)民專業(yè)合作社和龍頭企業(yè)以及種糧大戶，立足區(qū)域優(yōu)勢發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、綠色食品和循環(huán)經(jīng)濟等二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和產(chǎn)業(yè)集群，牽動農(nóng)產(chǎn)品基地建設，創(chuàng)新土地規(guī)模經(jīng)營方式，有序擴大土地流轉規(guī)模，引導更多農(nóng)戶參加土地流轉。研究制定農(nóng)村勞動力轉移優(yōu)惠政策，讓流轉土地的農(nóng)民能夠就業(yè)，提高收入水平，吸引農(nóng)民“依法、自愿、有償”流轉土地。
三是規(guī)范程序，加大服務力度。建議省政府出臺土地流轉和規(guī)?；?jīng)營管理辦法，地方政府根據(jù)辦法和本地實際制定實施細則。推進土地確權、登記、發(fā)證工作，解決土地權屬不清問題，為土地流轉創(chuàng)造條件。進一步規(guī)范流轉程序，特別是要重點規(guī)范農(nóng)戶之間的自由流轉行為，完善流轉合同內(nèi)容，指導農(nóng)戶流轉必須簽訂合同，保護雙方利益。鼓勵有條件的地方建設土地流轉服務中心，為農(nóng)戶提供信息、政策咨詢、協(xié)調流轉價格、督促合同兌現(xiàn)、處理流轉糾紛等服務。建立健全土地承包經(jīng)營權流轉備案、登記和檔案管理等工作制度，及時進行指導協(xié)調和鑒證，建立土地流轉信息庫，健全土地流轉動態(tài)管理臺賬。
四是完善政策，加大扶持力度。各級財政部門預算中每年安排一定額度的專項資金作為土地流轉獎補資金，通過擔保貸款、以獎或貸款貼息的方式對土地規(guī)模經(jīng)營達到一定數(shù)量市縣給予獎勵。同時整合現(xiàn)有涉農(nóng)資金，重點向土地流轉度高、規(guī)模經(jīng)營好的項目傾斜。金融機構要加大貸款投放規(guī)模，對土地流轉形成的規(guī)模經(jīng)營主體給予信貸支持，把規(guī)模經(jīng)營主體扶大作強，解決受讓方基礎設施投入能力差等問題。同時，正確引導工商資本參與土地流轉，在確保農(nóng)民利益不受侵害的前提下，發(fā)揮工商資本帶動農(nóng)業(yè)轉型升級、促進農(nóng)民就業(yè)增收的積極作用，提倡和引導工商資本通過“龍頭企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”、“龍頭企業(yè)+基地+農(nóng)戶”等形式參與土地流轉，提高農(nóng)民在土地流轉中的話語權和利潤分配水平。
第4篇：土地經(jīng)營權流轉辦法范文
縣農(nóng)村土地政策落實自查自糾工作督查情況匯報
為督促、指導、掌握我縣農(nóng)村土地承包政策落實自查自糾工作進展情況，我組自4月23日至5月5日安排10天時間，對全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包政策落實自查自糾進展狀況開展了工作督查，現(xiàn)將有關情況簡要匯報如下：
一、基本情況
1、縣動員大會結束后，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府高度重視，專門成立了鄉(xiāng)鎮(zhèn)強農(nóng)惠農(nóng)政策落實情況監(jiān)督檢查工作領導小組，并設立了辦公室，制定了實施方案，分別于4月13日至4月18日召開了鄉(xiāng)村兩級干部大會，進行了動員部署和業(yè)務培訓，落實了工作責任，明確了自查自糾工作時限。
2、到目前為止，我縣沒有一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)實現(xiàn)了權證、合同兩個100％到戶，就是單個實現(xiàn)100％到戶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)也找不出來。總的說來，全縣權證、合同到戶狀況不容樂觀，其中：權證、合同到戶率達90％以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個（其中一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)合同到戶率只有80％左右）；權證、合同到戶率達80％左右的鄉(xiāng)鎮(zhèn)4個，但合同到戶率均小于權證到戶率，多數(shù)不足80％；權證、合同到戶率在70％以下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個，其中有一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)到戶率還不足20％。
二、主要經(jīng)驗做法
1、鄉(xiāng)村主要領導重視是自查自糾工作落實的重要前提。督查中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)鄉(xiāng)村主要領導都高度重視農(nóng)村土地承包政策落實自查自糾工作，鄉(xiāng)村干部開展工作積極主動，針對性較強，工作效果明顯。
2、有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)每星期調度一次，一是匯報工作進度，二是針對查找出來的問題進行專題研究，集思廣益，制定出臺一些行之有效的整改糾正措施，切實加以解決，促進農(nóng)村土地承包政策落實到位。
3、有的鄉(xiāng)村針對分戶登記表、承包合同、經(jīng)營權證填寫不規(guī)范的現(xiàn)象，組織村干部上戶糾正，并核對落實相互之間數(shù)據(jù)、信息的一致性。
4、有的鄉(xiāng)村針對農(nóng)戶承包合同因保管不善丟失較為嚴重的現(xiàn)象，組織村組干部與農(nóng)戶重新補簽合同。
三、存在的主要問題
1、仍然有個別鄉(xiāng)村主要領導重視不到位，認為土地政策落實不如涉農(nóng)資金落實重要，開展農(nóng)村土地承包政策落實自查自糾工作只為應付，查找問題大事化小，整改糾正措施不到位。
2、部分鄉(xiāng)村農(nóng)村土地承包糾紛調解處理屬地管理責任落實不到位，特別是對省、市、縣減負、農(nóng)業(yè)部門轉辦的群眾件調處不力，存在踢皮球的行為，意在矛盾上交。截至目前，仍然有2起省、市農(nóng)經(jīng)部門轉辦的群眾件未得到妥善處理。
3、有些鄉(xiāng)村承包合同與經(jīng)營權證因種種原因（上水片鄉(xiāng)鎮(zhèn)大多數(shù)村組都存在3～5年重新調整承包地的做法，下水片鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分村組存在前述做法，縣城周邊村組及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地和道路沿線因土地即將被征用，部分村組因群眾土地承包糾紛難以調解，少數(shù)村組因農(nóng)戶修路集資款項未上交，如此等等）尚未全面換發(fā)到戶，這個問題有的鄉(xiāng)村已引起高度重視，但整改糾正措施不力，或不切實際，或違背法律規(guī)定，或無從著手；有的鄉(xiāng)村則抱著無所謂的心態(tài)，聽其自然，放任自流，根本就不想糾正過來。特別是下到3～5年重新調整承包地的村組，農(nóng)戶問及合同、權證有什么用，一是說明群眾對權證的重要性缺乏必要的認識；二是讓我們不知如何回答好。
4、有的分戶登記表承包面積抄寫出錯，或合同、權證編號漏填等。
5、經(jīng)營權證填寫不夠規(guī)范，表現(xiàn)為：
（1）有的權證上共有人只填寫戶主一人，且共有人年齡誤填成出生年月；
（2）有的權證上“農(nóng)地承包權（）第號”漏填，合同編號漏填或錯填；
（3）有的權證發(fā)證時間漏填或填寫不全；
（4）有的權證地塊四至界址漏填或填寫不完整；
（5）有的權證承包期限不足30年，甚至整整少了1年；
（6）有的權證未加蓋“換證”章。
6、每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都或多或少存在農(nóng)村土地承包調查摸底表、分戶登記表、基礎數(shù)據(jù)庫、承包合同、經(jīng)營權證、農(nóng)戶實際承包情況數(shù)據(jù)、信息互不一致現(xiàn)象，有的鄉(xiāng)村“六不相符”現(xiàn)象還比較嚴重。
7、大多數(shù)鄉(xiāng)、村、組農(nóng)戶流轉承包土地只履行口頭協(xié)議，未簽訂流轉合同，缺乏規(guī)范管理，給農(nóng)村土地承包糾紛埋下隱患。
8、有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于電腦通用，基礎數(shù)據(jù)庫安全性差，甚至由于人動丟失軟件安裝光盤等；大多數(shù)村農(nóng)村土地承包檔案保管不規(guī)范、不完整。
9、部分鄉(xiāng)村干部工作馬虎，責任心不強，給日后工作留下許多難吃的餿飯和帶來極大的負面影響。
四、建議
1、縣領導小組辦公室要加大綜合督查力度，給鄉(xiāng)村主要領導施壓，促進整改糾正措施落實到位。對敷衍塞責、整改不力的鄉(xiāng)村，一定要嚴肅追究其主要領導的責任。
2、每3～5年重新調整承包土地的做法雖然違背法律政策規(guī)定，但有時候又比較符合農(nóng)村實際情況。對于這種行為，一是要明確一個截止的時 間界限，否則，勢必成為今后引發(fā)農(nóng)村土地承包糾紛的隱患；二是向上建議針對小調整的對象和范圍作些修訂，以適合農(nóng)村的實情。
3、土地流轉手續(xù)不規(guī)范是當前引發(fā)農(nóng)村土地承包糾紛的重點和調解工作的難點，規(guī)范和加強農(nóng)村土地流轉管理應該作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政工作的一個重點抓好抓實，要積極創(chuàng)建農(nóng)村土地流轉規(guī)范化管理示范點，發(fā)揮示范帶動效應，引導農(nóng)村土地規(guī)范流轉，維護農(nóng)村和諧穩(wěn)定。
4、進一步督促**鎮(zhèn)人民政府按照法律政策規(guī)定妥善處理省、市、縣減負、農(nóng)業(yè)部門轉辦的2起久拖未決的群眾土地承包糾紛案件，并在規(guī)定時間內(nèi)上報處理結果。
5、加大《農(nóng)村土地承包法》、《**省實施﹤農(nóng)村土地承包法﹥辦法》等法律政策的宣傳力度，擴大影響，消除部分鄉(xiāng)村干部在貫徹執(zhí)行農(nóng)村土地承包政策中的抵觸情緒，增強工作的自覺性、主動性和嚴肅性。
五、當前工作中的難點
1、《農(nóng)村土地承包法》頒布實施后，由于其貫徹執(zhí)行時間不是在頒布之日（20xx年3月1日）起生效，而是在維護第一輪（1981年至1982年）農(nóng)村土地承包狀況的基礎上以第二輪（1998年）延包態(tài)勢為基準，如此一來，給我們貫徹落實《農(nóng)村土地承包法》工作增加了很大難度?，F(xiàn)實表現(xiàn)為：一是有部分鄉(xiāng)村干部對“小調整”的內(nèi)涵缺乏正確的理解，以為3～5年重新調整農(nóng)戶承包土地屬于小調整范圍，或者以為生老病死娶媳嫁女應該調進調出承包土地屬于小調整范圍等；二是為數(shù)不少的農(nóng)民甚至農(nóng)村基層領導干部對承包期內(nèi)“增人不增地，減人不減地”的原則有意見鬧情緒，認為有些人“占著茅坑不拉屎”，而新生嬰兒或者剛娶的媳婦卻無以為生，等著喝西北風，不符合農(nóng)村實際。于是以村組協(xié)議、村組慣例為由進行一年一調或者3～5年一調的做法在不經(jīng)請示或經(jīng)默許的情形下風行起來，有些地方還很難壓制取締這種做法。時間一長，要回到1998年第二輪延包時的狀態(tài)很不現(xiàn)實，甚至可能激發(fā)更為嚴重的農(nóng)村土地承包糾紛，影響農(nóng)村社會穩(wěn)定。
2、農(nóng)村稅費改革之前，農(nóng)民承包土地需要繳納的正常稅費任務較高，種地利益少，農(nóng)民對土地的感情不是很眷戀，甚至有部分農(nóng)民不想要土地，口頭上要將土地送回村組，有一部分農(nóng)民還真這樣做了。但當時沒有一個村組肯收回土地，原因是村組如果收回土地，萬一發(fā)包租賃不出去（根據(jù)當時的情形，這種可能性很大），那么今后的一部分稅費任務就沒了著落。因此，有些農(nóng)民就私下口頭協(xié)商或者通過他人口頭磋商，達成不收租金但劃轉稅費任務的土地流轉口頭約定，時間稍長，有的農(nóng)民就認為土地歸我承包了。如果沒有以下情況的變化，土地承包經(jīng)營權歸誰的矛盾也許可能沒有這么快激發(fā)。隨著農(nóng)村稅費改革的不斷深入，農(nóng)民承包土地應繳的稅費任務逐步取消不說，反而還可享受糧食直補、良種補貼、農(nóng)機具購置補貼等惠農(nóng)補助款項，特別是農(nóng)村征地補償價格的提高和范圍的擴大，土地增值較大，由此大大增強了農(nóng)民的珍地、惜地意識，就算自己暫時不耕作也紛紛要回承包地。這樣一來，農(nóng)村土地承包糾紛矛盾就加速激化了，而且因為只有口頭協(xié)議沒有書面協(xié)議，一方站得住理，一方依據(jù)于法，爭執(zhí)不斷，矛盾升級。如果按法律政策裁決，一個問題解決了，但類似情況多，可能引發(fā)更大范圍的不穩(wěn)定；如果照顧情理，另一方就不依不饒，依法上訪；如果各打五十大板，雙方又難以達成一致性意見。
第5篇：土地經(jīng)營權流轉辦法范文
農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同范文1簡稱甲方
簡稱乙方
甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《江蘇省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉辦法》和《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，就農(nóng)村土地承包經(jīng)營事宜經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，特訂立此合同。
一、承包地點：
二、面積：
三、承包期20xx年4月25日至20xx年4月25日止。
四、承包價格：每年交200元。
五、交款方式：20xx年至20xx年交1000元;20xx年至20xx年交1000元。
六、合同到期后續(xù)議。
此合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同范文2發(fā)包人(甲方)：
承包人(乙方)： 身份證號碼：
按照市政府統(tǒng)一工作和部署，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十一章有關規(guī)定，經(jīng)村委會討論通過，甲方將集體所有制農(nóng)用土地經(jīng)營權以公開協(xié)商方式發(fā)包。甲、乙雙方就有關承包經(jīng)營事宜，經(jīng)平等、自愿協(xié)商，并經(jīng)甲方各村村民依照“一事一議”程序議定，現(xiàn)依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》、《物權法》、《合同法》有關規(guī)定簽訂本合同以資信守：
第一條 發(fā)包標的物，承包用途：
1.甲方各村委會作為共同發(fā)包人將分別屬于各村村民集體農(nóng)用地 畝發(fā)包給乙方。土地四至為東至 ，西至 ，南至 ，北至 。土地交接時，甲方向乙方交接清楚。
2.標的物地上現(xiàn)有附著物依照土地交接時雙方制作簽署的交接單為準。乙方僅與甲方交接，如有村民提出異議均由甲方予以解決，解決不了對乙方造成損失的視為甲方違約。
3.乙方承包之地作為苗圃用地，乙方可根據(jù)市場需要種植其它農(nóng)作物，承包經(jīng)營期間不得改變?yōu)榉寝r(nóng)用土地性質。不得改變?yōu)橹T如各類市場、農(nóng)家樂、農(nóng)業(yè)旅游用地等非農(nóng)用土地性質。
4.承包期間，允許乙方在承包地上建筑少量存儲生產(chǎn)資料、生產(chǎn)工具的臨時建筑性質的庫房，允許進行與經(jīng)營規(guī)模相適應的水利、電力配套設備建設，但不得破壞或改變現(xiàn)有水利、電力設施，影響農(nóng)民生產(chǎn)、生活用水用電。對在該承包土地上建設住宅、賓館市場、物流倉儲地等與苗圃經(jīng)營無關的建筑物一概不允許，對苗圃經(jīng)營有關的臨時搭建庫房、宿舍及食堂，乙方在建設建筑物前須向甲方提交書面建筑方案，寫明建筑的面積、用途、預算，經(jīng)甲方根據(jù)實際需要核定后，乙方方可開工建設，對因政府性征用拆遷時不予任何經(jīng)濟等形式的補償。乙方所報批之建設項目只要符合本合同約定的范圍，甲方應于批準。
5.本合同簽訂后10日內(nèi)，甲方將標的物土地交付與乙方：甲方清楚交待土地四至范圍，雙方清點地上有價值之附著物(建筑物、林木等)登記在冊。交接手續(xù)辦妥后，乙方即有權進入土地行使承包經(jīng)營權。
第二條 承包經(jīng)營期間、承包費標準及繳納方式
1.承包經(jīng)營期間為十五年，自 年 月 日始至 年 月 日止。承包經(jīng)營期屆滿，同等條件下乙方享有優(yōu)先經(jīng)營承包經(jīng)營權。
2.承包費標準為1500元/畝，每年租金總計為 元。乙方需在承包期第一年即20xx年足額繳納兩年的20xx年--20xx年的土地承包費，從20xx年起每年的3月1日前一次、足額將承包費繳納至喀什市夏馬勒巴格鎮(zhèn)人民政府農(nóng)經(jīng)站，由農(nóng)經(jīng)站統(tǒng)一出具收款收據(jù)并視為乙方足額繳納承包費的憑據(jù)。乙方遲延繳納的，須依照應繳未交額*3‰日之標準向甲方賠償違約金。農(nóng)經(jīng)站收取承包費后，依照甲方各村土地面積向各村分配。
第三條 承包經(jīng)營權流轉
乙方采用轉讓方式(包含名為轉包、出租實為轉讓)流轉部分承包經(jīng)營權的，不得違背本合同規(guī)定的條款，其土地農(nóng)用地的性質不得改變。
第四條 土地征收、征用的處理
1.承包經(jīng)營期間，若遇政府對承包地全部或部分征收，或者征用，則本合同全部或者部分立即予以解除，乙方交回被征收或征用的土地。乙方應積極配合征收、征用工作的順利開展。甲方得知征收、征用事宜的，應提前 個月告知乙方擬征收、征用的時間、土地范圍、征收、征用原因等信息，以利于乙方提前處理地上苗木減少損失。
2.征收征用的補償解決：依照屆時有效的國家法律、行政法規(guī)依法處理。對承包地上屬于乙方的青苗以及經(jīng)甲方許可建設的地上附著建筑物由土地征收人、征用人依法補償直接損失，間接損失不予補償或者賠償;對未經(jīng)甲方書面許可，乙方擅自建設的地上附著建筑物乙方無權要求補償或者賠償。
第五條 合同解除和終止
1.乙方未經(jīng)甲方許可，擅自改變農(nóng)用土地使用性質，經(jīng)甲方制止，乙方拒不改正的，甲方有權解除合同并無需承擔任何責任;
2.乙方遲延繳納租金達三個月以上的，甲方無需催繳，有權解除合同并無需承擔任何責任;
3.甲方人為設置障礙，導致乙方不能行使承包經(jīng)營權時，乙方有權解除合同，并要求甲方賠償損失;
4.本合同履行期限屆滿則自行終止，雙方未新定承包經(jīng)營合同的，乙方就與合同到期日將土地交還甲方，地上新增附著物全部無償歸甲方所有，地上原有甲方地上附著物完好交回，毀損的照價賠償，因時間原因自然損害的乙方免責。乙方拒不交回的，甲方有權強制收回。
第六條 其他約定
1.甲方應予以協(xié)調解決乙方用電用水事宜，所產(chǎn)生的費用及電費、水費由乙方自行繳納;
2.乙方應本著團結互助、有利生產(chǎn)、方便生活的原則妥善處理與周邊村民相鄰關系，搞好民族團結。乙方與村民發(fā)生利益沖突并無法妥當解決的，應及時通報甲方，由甲方協(xié)調解決，以避免事態(tài)擴大;
3.乙方應善意開發(fā)利用土地，保障土地增值，保護土地周邊植被，不得進行掠奪式開發(fā);
4.甲方支持乙方自主、合法經(jīng)營，對乙方經(jīng)營范圍、方式等，只要符合本合同約定的農(nóng)用土地使用性質，甲方不得干預;
5.本合同甲方蓋章、乙方簽名后即行生效，合同文本一式六份，甲方各執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份，報喀什市夏馬勒巴格鎮(zhèn)人民政府三份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同范文3發(fā)包方(甲方)：
承包方(乙方)：
根據(jù)農(nóng)村土地承包法律法規(guī)和政策的有關規(guī)定，訂立本合同，雙方共同遵守。
第一條：甲方將坐落在 ，面積 畝的土地(良田)承包給乙方從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，承包期限三年(自20xx年1月4日至20xx年11月30日)，承包金每年每畝660元整，合計人民幣(大寫) 元整，付款方式為每年1月10日前付清當年租金。
第二條：承包期內(nèi)，乙方享有生產(chǎn)經(jīng)營自主權，產(chǎn)品處置收益權的權利，并接受發(fā)包方依法管理和監(jiān)督。
第三條：承包期內(nèi)，乙方承擔維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設;依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害和不改變農(nóng)田現(xiàn)狀。
第四條：承包期內(nèi)，乙方承包甲方的農(nóng)田各項政策性補貼歸甲方所有，乙方做好配合。
第五條：承包期最后一年，乙方不得種植午季作物，否則造成的一切損失，由乙方自己承擔，甲方不予任何補償。
第六條：承包期滿，乙方應保證承包的土地達到承包時土地等級和質量。
第七條：因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方當事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求鎮(zhèn)土地承包經(jīng)營權流轉服務中心調解解決。當事人不愿協(xié)商、調解或者協(xié)商、調解不成的可以向農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構申請仲裁， 也可以直接向人民法院起訴。
第八條：乙方在簽訂合同時繳納保證金壹萬元整，保證金抵交最后一年承包款。
第九條：本合同自簽訂之日起生效，合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，鑒證機關和鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉服務中心執(zhí)一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
第6篇：土地經(jīng)營權流轉辦法范文
土地是決定社會發(fā)展的重要資源，是民生之本、發(fā)展之基。加快農(nóng)村土地流轉，走適度規(guī)模經(jīng)營之路是適應現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和促進城市化發(fā)展的必然要求。文章以重慶沙坪壩區(qū)為例，分析現(xiàn)狀，剖析缺陷，提出只有建立和完善嚴格保護農(nóng)民利益的土地流轉長效機制，創(chuàng)造與此相適應的符合農(nóng)村土地流轉的法治環(huán)境，才能實現(xiàn)農(nóng)戶保障與農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的良性互動。
關鍵詞：城鎮(zhèn)化;土地流轉;社會保障
中圖分類號：C91332 文獻標志碼：A 文章編號：
10085831（2015）04014807
農(nóng)村土地流轉是城市化推進中按照產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化的要求優(yōu)化配置土地資源的重要舉措，是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)?；?jīng)營的有效形式。農(nóng)村土地能否有序流轉是建設社會主義和諧新農(nóng)村工作中一項具有創(chuàng)新意義的大事。從長遠看， 農(nóng)村剩余勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉移是一個必然趨勢，通過農(nóng)地流轉實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，是促進農(nóng)業(yè)結構調整、提高農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營水平、提高農(nóng)業(yè)增效、促進農(nóng)村工作穩(wěn)定的重要途徑，也是深化農(nóng)村改革、加快城市化進程、實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的重要突破口。作為中國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，重慶市土地流轉頗有成效，為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的適度規(guī)模經(jīng)營打下了堅實基礎。但是隨著城市化進程的加快，存在的問題也比較突出，如政策引導操作性不理想、流轉程序不規(guī)范、流轉數(shù)量有限、社會保障機制有待完善。這些問題在一定程度上制約了土地流轉的縱深發(fā)展。本文以重慶市沙坪壩區(qū)為例考察農(nóng)村土地流轉情況，剖析其缺陷，明確加快土地流轉的總體思路及主要任務，建立和完善嚴格保護農(nóng)民利益的土地流轉長效機制，探求城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下土地流轉過程中農(nóng)民分享土地增值收益的路徑與實現(xiàn)機制。
一、農(nóng)村土地流轉情況概況――以重慶市沙坪壩區(qū)為例
重慶市沙坪壩區(qū)作為一個文化大區(qū)，教育科技優(yōu)勢明顯，自然資源富集。轄區(qū)面積396平方公里，其中農(nóng)村集體所有的農(nóng)用地總面積23.3萬畝，常用耕地面積12.96萬畝，家庭承包經(jīng)營的耕地面積11.9萬畝。現(xiàn)設24個街道園區(qū)，其中8個鎮(zhèn)4個街道涉及農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作，轄86個行政村，1 294個村民小組，農(nóng)村人口13.8萬，家庭承包經(jīng)營的農(nóng)戶43 000戶。沙坪壩區(qū)政府深入貫徹落實國家各項惠農(nóng)政策，大力加強對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉配套扶持政策，每年投入“三農(nóng)”資金數(shù)億元，積極探索符合當?shù)貙嶋H的土地流轉模式，按照“政府引導，產(chǎn)業(yè)化開發(fā)”的思路，相繼制定了一些扶持土地流轉的政策和服務辦法，大力發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，推廣農(nóng)業(yè)科技，提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機械化水平，完善農(nóng)業(yè)社會化服務體系。隨著全域城市化的推進，農(nóng)業(yè)結構調整不斷深化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程明顯加快，土地流轉趨勢加快。2012年全區(qū)新增土地流轉面積3 600畝，比上年同期增長3%，規(guī)模化經(jīng)營率達38%;2013全區(qū)新增土地流轉面積2 900畝，規(guī)?；?jīng)營率達40%，施行適度規(guī)模經(jīng)營的耕地面積5.07萬畝，規(guī)模經(jīng)營率達到了39.11%。30多家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、合作經(jīng)濟組織、城市有實力的公司先后參與土地流轉，實現(xiàn)年產(chǎn)值約11億元的規(guī)模化經(jīng)營市場，大多數(shù)流轉雙方都實現(xiàn)了共贏，農(nóng)民獲得了較多的非農(nóng)就業(yè)機會，職業(yè)多樣化趨勢明顯，同時農(nóng)用地的使用也呈現(xiàn)出向規(guī)模經(jīng)營集中、向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模化方向發(fā)展的良好態(tài)勢。
（一）現(xiàn)狀與特點
第一，流轉主體多元化。土地使用權流轉已不局限于最初的農(nóng)戶之間進行轉包和租賃，農(nóng)戶和企業(yè)之間的流轉也較為普遍。通過對沙坪壩區(qū)100戶農(nóng)戶農(nóng)地流轉意愿進行的調查發(fā)現(xiàn)，其中81.12%的農(nóng)戶愿意參加流轉，在愿意流轉土地的農(nóng)戶中，20.79%的農(nóng)戶愿意流入土地，農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權供給與需求之間呈良性互動趨勢，而且隨著土地流轉市場日益成熟，加之信息渠道暢通，土地流轉逐漸由零散性向規(guī)模化轉變，一些社會工商企業(yè)、農(nóng)業(yè)龍頭加工企業(yè)、合作組織、種植大戶等參與了農(nóng)村土地流轉，按照標準化集中連片開發(fā)，打造特色規(guī)模經(jīng)營，如生態(tài)養(yǎng)殖、綠色蔬菜、農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)等項目。重慶西部新城農(nóng)業(yè)生態(tài)園已初步建成了2 000余畝農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目工程，成立了組培和工廠化育苗中心、容器苗標準化生產(chǎn)區(qū)、水生植物生產(chǎn)區(qū)，各種項目齊頭發(fā)展。通過這些生態(tài)化基地的規(guī)?；s化經(jīng)營，全區(qū)農(nóng)業(yè)呈現(xiàn)出生產(chǎn)發(fā)展、收入增加、生態(tài)改善三大效益同步提高的可喜局面，朝著特色化、產(chǎn)業(yè)化方向迅速發(fā)展。
第二，集體調整用途，鼓勵開展土地集中成片流轉，倡導開展土地規(guī)模經(jīng)營。區(qū)農(nóng)業(yè)水利局牽頭，建立了土地流轉網(wǎng)絡信息平臺，暢通各種渠道，多方聚集資金，統(tǒng)籌安排進行規(guī)劃。通過資源整合及時進行溝通，農(nóng)戶、承包者和政府的收益得以穩(wěn)定，實現(xiàn)互惠互利，為開展綜合整治、規(guī)?；?jīng)營提供了保障。針對土地拋荒、撂荒現(xiàn)象，制定土地流轉代管政策，外出打工農(nóng)戶可以通過村集體經(jīng)濟組織或流轉服務合作社托管承包土地，由其代為統(tǒng)一經(jīng)營，對托管的承包土地，托管組織可以按制度代為對外流轉。在開展流轉工作中，首先保證土地流轉市場價格反映土地的真實性，價格合情合理。同時規(guī)范流轉合同，統(tǒng)一要求使用土地流轉合同書。土地流轉后，絕大部分流轉土地仍保持了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)分別占到76.09%和16.17%，如白市驛鎮(zhèn)1 000多畝流轉土地，主要用于生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)建設，發(fā)展優(yōu)質經(jīng)濟作物、反季節(jié)作物等糧油、蔬菜及果品種植業(yè)等高附加值農(nóng)業(yè)。部分村將農(nóng)民承包的田地用于養(yǎng)魚、種植蔬菜，然后再發(fā)包給農(nóng)民經(jīng)營。土地承包經(jīng)營權流轉的數(shù)量與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展成正比，入駐企業(yè)帶動農(nóng)戶增收。土地集中流轉極大地推動了土地成片開發(fā)，帶動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)了效益的最大化，規(guī)模化經(jīng)營初顯良好態(tài)勢。
第三，流轉機制靈活，鼓勵企業(yè)實行“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)”，積極參與農(nóng)村土地流轉，走產(chǎn)業(yè)化與規(guī)?；?jīng)營之路，通過土地流轉實施地企共建，進行農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)。沙坪壩區(qū)曾家農(nóng)業(yè)園區(qū)引進高地實業(yè)公司、國泰實業(yè)公司和榮達集團入駐，企業(yè)實行公司、基地、農(nóng)戶相結合的復合模式，有效帶動了農(nóng)戶發(fā)展產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。3家企業(yè)進駐后在曾家白林、農(nóng)安、虎峰3村租地9 000余畝，僅2008年就向這3個村、20個社、1 160戶農(nóng)民支付當年土地租金513萬元。其中國泰實業(yè)公司租地3 000余畝，每畝按900斤黃谷計價，年付租金120多萬元。榮達集團實施農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，租地1 800多畝，按照田900元/畝、土600元/畝、荒山200元/畝，每年支付租金130多萬元，原租地的青苗補助也全部兌現(xiàn)，且安排農(nóng)民到企業(yè)務工，解決其土地流轉的后顧之憂。龍頭企業(yè)、種養(yǎng)殖大戶和專業(yè)合作社等多種形式的聯(lián)合與合作轉變，帶動上萬農(nóng)戶增收，年產(chǎn)值已達數(shù)億元，實現(xiàn)
了一定的規(guī)模效益，同時二、三產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展，形成了村企共建、互利共贏的局面。
第四，加強機構建設，規(guī)范流轉程序。沙坪壩區(qū)設立專門的確權頒證領導小組辦公室，切實開展農(nóng)村土地確權、登記和頒證工作，及時收集土地流轉信息，搭建土地流轉服務平臺。根據(jù)各鎮(zhèn)上報備案土地，加強土地流轉業(yè)主的實力審核，通過對相關農(nóng)鎮(zhèn)街確權頒證工作的督導檢查，及時監(jiān)督解決鎮(zhèn)街的工作經(jīng)費落實問題，及時解決工作中出現(xiàn)的新問題，及時進行相關的政策指導，規(guī)范協(xié)調土地流轉行為，有序推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權工作。
第五，成效明顯，農(nóng)業(yè)規(guī)模效益提升。近年來，一些企業(yè)包括外商以及個體大戶把農(nóng)業(yè)作為新的經(jīng)營領域，在沙坪壩區(qū)投資興辦農(nóng)業(yè)企業(yè)，并開展農(nóng)業(yè)基礎設施建設，進行能源開發(fā)。加大對公路、河道溝渠等基礎建設的投資力度，改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境，建成了獨具特色的重慶西部新城農(nóng)業(yè)生態(tài)園，在空間上形成了集體建設用地的重新布局和流轉。鑒于土地流轉前拋荒現(xiàn)象比較嚴重的情況，榮達集團租用了幾百畝荒山，種植名貴苗木900多畝，修建5 000平方米的溫室大棚。通過土地流轉及第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地盡其用，帶動了農(nóng)業(yè)轉型升級，同時農(nóng)戶還有機會選擇在就近企業(yè)或在流轉土地的公司實現(xiàn)就業(yè)，農(nóng)村剩余勞動力得到安置，并有較為可觀的經(jīng)濟效益。以曾家一農(nóng)戶為例，土地流轉前2畝多地年收入3 000多元。土地流轉后每年可獲得土地轉讓費3 000多元，夫妻兩人就近打工1年能收入4萬多元，經(jīng)濟收入明顯得到改善。歌樂山鎮(zhèn)天池村1畝土地的流轉價格已達到1年3 000元，比農(nóng)民自己耕種收入高出一倍多，農(nóng)業(yè)規(guī)模效益的提高使農(nóng)村社會更加穩(wěn)定。
（二）存在的問題
從目前情況看，沙坪壩區(qū)土地流轉總體健康、有序。土地流轉在切實維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權的基礎上，更多的農(nóng)民不再被束縛在現(xiàn)有土地上， 土地增效、農(nóng)民增收，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。但仍存在一些問題，如宣傳工作還需加強，流轉規(guī)模較小，流轉比較分散，規(guī)?；?jīng)營程度低，與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的新形勢、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的新發(fā)展等仍有一定的差距。
第一，土地承包經(jīng)營權流轉宣傳還需加強。目前沙坪壩區(qū)在土地流轉方面做了大量宣傳工作，如加強業(yè)務培訓和宣傳，對鎮(zhèn)街分管領導和從業(yè)人員開展土地承包和流轉方面的法律、法規(guī)和政策培訓，從思想上高度重視土地流轉。但從效果看，宣傳工作還需加強。特別是隨著糧食定購、提留統(tǒng)籌、農(nóng)業(yè)稅的取消、糧價持續(xù)上漲，承載于土地上的各種負擔消除;生產(chǎn)資料優(yōu)惠、城市支持鄉(xiāng)村、工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)等各種惠農(nóng)政策的實施，農(nóng)民保留土地承包經(jīng)營權負擔減弱，其土地價值明顯提高;加上農(nóng)民本身對土地根深蒂固的依賴情結，如果宣傳工作不加強，農(nóng)民對相關的土地政策不了解，對土地流轉的方式、流轉合同的簽訂解除、流轉糾紛的解決途徑等缺乏認識，搞不清土地經(jīng)營權流轉與其他社會保障權利的深層次關系，勢必會對土地流轉心存顧慮，擔心政策不穩(wěn)，土地轉包之后會喪失土地承包經(jīng)營權，或對土地流轉的期望值很高，即便土地荒蕪、土地比較效益較低，也不愿意放棄土地承包經(jīng)營權輕易同意流轉，對土地流轉的積極性不高，從而影響土地流轉相關政策的實施。
第二，政策引導操作性不理想。雖然相關部門出臺了鼓勵流轉的文件，但沒有出臺具體政策，相關的扶持配套政策相對滯后，相應的激勵政策配套相對缺乏，難以調動生產(chǎn)大戶規(guī)模經(jīng)營的積極性，阻礙了土地流轉工作的推進。由于缺乏集體土地流轉的獎勵政策和鼓勵政策，一些農(nóng)民覺得流轉收益不高，不愿流轉土地發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，或擔心流轉之后，土地的權益無法得到有力保障。一些受讓方?jīng)]有中長期規(guī)劃盲目地參與，市場化運作意識較弱，過分依賴當?shù)卣姆龀终撸怀浞挚紤]市場風險、自然災害、技術風險、資金投入、流轉收益等因素。另一種情況是為了取得較高的經(jīng)濟效益，必須增加對使用土地的資金和技術投入，而增加投入提高回報，又必須要有一定的使用年限作保證。短期內(nèi)回報低、見效慢、風險高，很多受讓方不愿短期流轉，大大影響了該區(qū)土地流轉規(guī)模和流轉效益。
第三，流轉程序不規(guī)范。土地經(jīng)營權流轉過程中出現(xiàn)的諸如不規(guī)范的機制、簡單的流轉方法、缺乏約束的隨意流轉、滯后的配套服務等問題，都會直接損害農(nóng)民的切身權益。流轉過程中相關部門沒有及時審查、備案，一些農(nóng)戶法律意識淡薄，自我保護意識差，缺乏市場交易規(guī)則意識，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，不按照標準合同簽約來規(guī)范雙方的權利義務，很多僅僅采用口頭協(xié)議或私下協(xié)商的方式，即便簽訂書面合同，往往也存在內(nèi)容不完善、標的物不明確、權責關系混亂、未約定土地用途和流轉期限、違約責任劃分不清等問題，造成了大量糾紛與矛盾，而且因為合同不規(guī)范，隨時中斷合同的現(xiàn)象也屢有發(fā)生。如農(nóng)戶意識到土地增值，借合同不規(guī)范便想索回土地經(jīng)營權，而業(yè)主已經(jīng)投入了較多資金，退出虧損很大，不愿退回土地，由此引發(fā)矛盾。據(jù)資料顯示，土地流轉過程中經(jīng)過規(guī)范的申報、登記、簽證、備案等程序的土地流轉所占比例不到25%。雖然沙坪壩區(qū)目前已統(tǒng)一要求使用土地流轉合同書，但書面合同很少經(jīng)過有關部門公證，加上農(nóng)地在農(nóng)戶間自由流轉時，大多還是口頭協(xié)議，保障力度弱。流轉程序的不規(guī)范必然阻礙土地流轉。
第四，社會保障機制不甚完善。土地是農(nóng)民安身立命之本，土地轉出后就意味著生活保障的喪失。以沙坪壩區(qū)為例，失地農(nóng)民的就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等保障問題，依然是影響農(nóng)村的瓶頸。失地農(nóng)民社會保障缺位，失去了長遠生計的社會基礎;農(nóng)村社會保障范圍窄、標準低，農(nóng)民無法享受養(yǎng)老保險以及醫(yī)療保險，而目前的貨幣安置或補償也僅能滿足最低的生活需求，不能有效解決養(yǎng)老、醫(yī)療保險等保障問題;就業(yè)保障制度不夠完善，土地流轉后缺乏信息引導、技能培訓、法律扶持等方面的幫助;失業(yè)保險保障缺位。截至2012年11月沙坪壩區(qū)新增土地流轉面積3 600畝，比上年同期增長3%。2013年全區(qū)新增土地流轉面積2 900畝，呈下降趨勢。究其原因，與流轉機制不健全、土地流轉工作的各項政策措施難以落到實處和經(jīng)費難以到位等因素有較大關系。
二、農(nóng)村土地流轉的發(fā)展方向與建議
法律以保障權利實現(xiàn)為己任，土地流轉過程中暴露出來的問題，制約了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展及社會穩(wěn)定，如何有效兼顧公益與私益、公權與私權，保證農(nóng)民依法享受土地帶來的合法收益，是穩(wěn)妥推進農(nóng)村土地流轉制度改革的關鍵?；趯嵶C和理論分析，筆者從健全農(nóng)地流轉相關法律法規(guī)、健全農(nóng)地流轉市場機制、完善農(nóng)村社會保障體系、發(fā)展農(nóng)村土地流轉服務等方面提出完善和創(chuàng)新的路徑。
（一）健全農(nóng)地流轉相關法律法規(guī)，以制度作保障
農(nóng)民自身權利保護意識的覺醒是其權利得到保障的前提，制度的完善是其利益得到保障的重要條件。只有通過完善農(nóng)村土地流轉配套規(guī)定，修訂土地管理法與農(nóng)村土地承包法等法律沖突的部分，健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉辦法，才能真正維護雙方的合法權益，化解各種矛盾。
第一，明確集體土地所有權主體。確認現(xiàn)有的農(nóng)村土地產(chǎn)權并落實分戶到個人，對集體土地的使用年限、用地性質、權利轉讓與繼承收益分配等予以配套性規(guī)章和政策細化[1]。將目前村、村民小組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)三種農(nóng)民集體所有改為村民委員會范圍內(nèi)的全體農(nóng)民共同所有，明確農(nóng)民集體組織為農(nóng)村土地的產(chǎn)權主體，明確限定農(nóng)地的產(chǎn)權邊界，加強并完善土地確權工作，完善民主監(jiān)督機制，堅持重大事項集體研究決定，土地流轉之前農(nóng)民有權利被告知，在制定流轉價格的具體方案時有權利參與，有機會參加聽證會，有權利表達意見及合理的訴求，保障農(nóng)民享有談判權、參與權，杜絕暗箱操作。
第二，健全農(nóng)民承包經(jīng)營權權能。忽視農(nóng)民主體利益、過度行使政府行為會導致農(nóng)民權利遭受剝奪的風險[2]。在現(xiàn)有制度的限制下，具有強制性質的農(nóng)地征收與農(nóng)地使用權長期轉讓，是農(nóng)民土地權益流失的主要過程與方式[3]。必須理順土地所有權和土地經(jīng)營使用權之間的關系，政府只能充當監(jiān)管者和服務者的角色，應賦予農(nóng)民土地流轉的主體地位。在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎上，以自愿、有償為原則，妥善組織和實施農(nóng)村土地流轉，保障農(nóng)民的土地使用權、收益權、處分權。
第三，完善法律保護制度。一是從物權的角度對流轉雙方主體的權利給予充分的保護，對返還原物、恢復原狀、賠償損失等民事責任和相應的侵權責任以及相應的救濟手段作出明確規(guī)定，完善土地保護制度，避免社會沖突的發(fā)生或激化;二是建立公平高效的法律援助機制，健全失地農(nóng)民保障的法律、法規(guī)。從長遠看，為了效率和正義，政府必須簡化這些相互依賴的法律關系。成功與否取決于政府能否降低流轉成本。例如，有時只要支付相應的費用，政府就會給其合法的土地所有權。然而，當流轉成本過高也會使雙方的利益受損。假設1塊土地在5年中被非法轉讓了5次，最后外國買家終于買下并建了大樓，而這個建筑由大量的銀行貸款擔保，因為存在很多資金問題，政府需要收回這塊土地，鑒于當事人眾多、法律關系復雜，如果沒收是否能做到效率與公平？怎樣處理[4]？面對這樣的糾紛，只有建立公平高效的法律保護制度，平衡私人利益和公共利益之間的關系，才能切實維護社會整體利益。
（二）建立健全農(nóng)地流轉市場機制
第一，利用有利政策引進各方力量投入農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)。為貫徹落實十八屆三中全會精神，推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉規(guī)范化管理和服務試點工作，2013年，重慶市出臺了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉規(guī)范化管理和服務試點工作方案》，鼓勵引進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)業(yè)高新技術、推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和促進農(nóng)民增收。在保障家庭經(jīng)營主體地位的基礎上，采取多種方式優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，加快家庭經(jīng)營向采用先進科技和生產(chǎn)手段方向轉變，統(tǒng)一經(jīng)營向發(fā)展農(nóng)戶聯(lián)合與合作，分散經(jīng)營優(yōu)勢與統(tǒng)一經(jīng)營和服務優(yōu)勢相結合。應重視改善農(nóng)戶的非農(nóng)就業(yè)能力，增加農(nóng)戶收入的非農(nóng)性來源，避免土地均分導致的小規(guī)模經(jīng)營降低農(nóng)戶的稟賦效應，推動農(nóng)地的流轉與集中[5]。近年來國家出臺了一系列支農(nóng)惠農(nóng)政策，如提高糧食最低收購價格、增加農(nóng)民種糧補貼、增加農(nóng)業(yè)機械購置補貼等。應充分利用當前國家的政策來扶持吸引企業(yè)對流轉農(nóng)地進行規(guī)?；?jīng)營?？梢越梃b美國將一些企業(yè)聚集在一起而設立“企業(yè)區(qū)”，作為促進經(jīng)濟發(fā)展的工具，專門幫扶、振興缺乏投資或收益較低的地區(qū)[6]。各方力量投入農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)以推動土地流轉。資金籌集之后必須合理運營，加強監(jiān)管，防止挪用，實行收支兩條線和財政專戶管理，單獨建賬，?？顚Ｓ?，規(guī)范各種補貼的發(fā)放制度，切實保證各種農(nóng)業(yè)補貼真正用于農(nóng)業(yè)的綜合開發(fā)。
第二，培育和發(fā)展流轉中介組織和服務機構。在建立土地承包經(jīng)營權流轉交易平臺的基礎之上，通過市場與國家立法和政府行政干預相結合的方式，由政府牽頭在土地管理部門指導下建立或鼓勵民間組織建立農(nóng)地流轉市場服務中心、農(nóng)村土地流轉合作社等中介服務部門，為流轉雙方及時提供土地流轉情況、相關法律法規(guī)，指導雙方簽訂合同，及時處理矛盾糾紛，協(xié)調各方利益關系[7]。同時通過出臺農(nóng)地流轉中介組織管理條例，明確界定農(nóng)地流轉中介組織的職責、執(zhí)業(yè)人員標準以及職能，規(guī)范土地流轉程序和形式，明確雙方權利和義務、違約責任，以中介服務促進土地合理流轉，引導農(nóng)地流轉的方向和發(fā)展農(nóng)地經(jīng)營規(guī)模。目前較為普遍的服務機構包括土地流轉服務中心、土地銀行等。以美國為例，土地銀行的主要資金來源是利息、罰金、違約金、不動產(chǎn)稅、銷售等費用，以及來自聯(lián)邦社區(qū)穩(wěn)定委員會（NSP）、環(huán)境保護機構（EPA）的資助。其權力包括：（1）采購、接收、轉讓、持有、管理和租賃不動產(chǎn);（2）從事執(zhí)法和公害治理（包括拆除）;（3）收購管理未被利用的財產(chǎn)和被沒收的土地;（4）采購拖欠物業(yè)稅留置權證書;（5）發(fā)行債券，申請撥款、貸款和借款。以Cuyahoga縣土地銀行為例，其提供了許多創(chuàng)新的政策和項目：提供社區(qū)花園的空地;與國際中心合作為移民提供修復的房屋;為受傷的伊拉克戰(zhàn)爭的退伍軍人提供修復的房屋;為一個被監(jiān)禁的父親提供一個重新工作前的培訓計劃 [8]。
第三，加大扶持力度，實現(xiàn)規(guī)?；?、集約化經(jīng)營， 提高農(nóng)地使用效率。土地流轉的目的是擴大土地規(guī)模經(jīng)營，進而推動經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)業(yè)技術進步、勞動力流動，以此帶動城市化發(fā)展。制定財政、稅收、保險、戶籍、教育和社會保障等系列扶持政策來激發(fā)政策推動和市場拉動的雙重效應。一方面，政府出臺相關政策鼓勵和支持外出務工的農(nóng)民帶技術、帶資金回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，同時加大專項資金、補貼的投入。通過建立“土地銀行”和債券或股權補償、保險補償，將土地集中起來流轉給種植、規(guī)模經(jīng)營大戶以增強土地的融資能力，進而盤活資金;建立農(nóng)業(yè)保險制度，分散企業(yè)面臨的市場和自然風險。同時充分發(fā)揮財政資金的導向和杠桿作用，在用足用活國家、省市關于農(nóng)村土地流轉的各項優(yōu)惠政策之上，進一步爭取政府對資金的支持投入，加快農(nóng)地流轉的速度和廣度。
第四，合理分擔流轉風險。流轉雙方可以直接通過共享協(xié)議分擔由資本或設備帶來的費用。在一個新的農(nóng)場運營過程中這樣的投資經(jīng)營會降低成本的潛在損失風險，以及與操作相關的財政負擔輸入。稅收優(yōu)惠項目也可以提供額外的刺激吸引土地所有者參與風險分擔結構。采用降低或分層次的條款可以給接收方提供一個巨大的優(yōu)勢，減輕接收方的風險負擔，尤其是當他們的業(yè)務仍處于早期階段時間降低資金壓力[9]。風險的防控離不開市場機制的保障，應建立農(nóng)地流轉入市的市場定價機制，逐步形成靈活的土地使用權流轉市場，使流轉成本得以降低，保證生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。
第五，建立規(guī)范的管理實施細則，強化監(jiān)督管理。政府應在管理、宣傳、評估、談判和監(jiān)督等方面發(fā)揮積極的作用，通過建立土地流轉監(jiān)控體系、公告登記查詢制度、責任追究機制、流轉程序等規(guī)章制度，進一步完善土地流轉法規(guī)，建立規(guī)范化、法制化的農(nóng)村土地流轉市場。具體而言，一是加強農(nóng)村土地監(jiān)察制度，健全群眾舉報查處機制，監(jiān)督土地流轉的行為是否是農(nóng)民意思自治的表示，監(jiān)督土地的使用是否合理合法，對違規(guī)改變土地用途進行商業(yè)開發(fā)且嚴重破壞土地的違法行為給以嚴厲制裁。引入公開、透明的競價、招標方式，確保土地流轉行為的合法合理和土地流轉價格的公平公正，培育良好的土地流轉環(huán)境;二是建立流轉項目檔案，規(guī)范土地流轉行為。實施村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)縣（ 市） 實名制登記造冊并及時掌握流轉土地數(shù)量結構、流轉土地實際用途、農(nóng)戶就業(yè)意向、農(nóng)戶生活現(xiàn)狀、流轉資金分配去向等基本情況，構建全方位、多元化的流轉主體利益溝通和訴求渠道;三是完善合同簽訂的相關程序，通過簽訂規(guī)范的土地流轉書面合同，辦理報批、備案等手續(xù)來明確土地流轉的形式、數(shù)量、期限、條件以及雙方的權利、義務和責任;四是加強流轉收益監(jiān)管，資金管理規(guī)范到位。定期或不定期地對財務進行審計，著力監(jiān)管政策扶持涉農(nóng)資金的使用;五是建立完善土地流轉糾紛解決機制，采取協(xié)商、申訴、調解、仲裁、訴訟等多種途徑，建立健全農(nóng)村土地承包糾紛的調解體系[10]，保障土地所有者、承包者和經(jīng)營者多方的合法權益。
（三）建立健全農(nóng)村社會保障體系，有效推動農(nóng)地承包經(jīng)營權流轉
農(nóng)地流轉后如何保障農(nóng)民可持續(xù)生計的問題是土地流轉工作的重中之重。隨著城市化進程的加快，城市人口增加、耕地面積減少，由此形成的諸如就業(yè)壓力、環(huán)境污染、收入分配等矛盾將更加凸顯，必須正視這些問題給經(jīng)濟全面、協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展提出的嚴峻挑戰(zhàn)[11]。在城鄉(xiāng)二元分割的局面下，社會保障體系突顯城鄉(xiāng)分割的狀態(tài)，農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民在身份上的差異造成其權益無法均等化。因此，應加快促進城市一體化社會保障體系的建設，開拓農(nóng)村勞動力就業(yè)新渠道和農(nóng)村內(nèi)部增收的新空間。
第一，協(xié)調農(nóng)村土地流轉收益與風險之間的關系，將土地保障與城市的社會保障制度相銜接，加快農(nóng)村剩余勞動力向工業(yè)、服務業(yè)等非農(nóng)領域轉移。切實保證農(nóng)民因為土地流轉而失去土地承包經(jīng)營權后，在自身沒有新的就業(yè)渠道和其他生活資料來源的情況發(fā)生時， 社會保障機制能發(fā)揮應有的作用。
第二，完善最低生活保障。參照本地城市最低生活保障水平，適當提高生活補助費和養(yǎng)老金標準，并逐步建立正常增長機制，讓農(nóng)民感受到實實在在的利益。重視農(nóng)民的住房權，運用補償安置價格評估機制，因地制宜地實行貨幣安置或還房安置;針對不同情況，實行有差別的保障制度。在安排基本生活保障時，按照年齡特征、要求結合實際情況予以考慮。已處于勞動年齡段以上的人員可直接實行養(yǎng)老保障并建立個人賬戶與社會統(tǒng)籌相結合的制度;未達到勞動年齡段的人員可按征地補償規(guī)定一次性發(fā)給征地安置補助費。對征地時處于勞動年齡段的人員按當?shù)販y算標準予以繳納或不分年齡實行統(tǒng)一的繳費標準，也可按年齡分檔繳納基本生活保障費為個人賬戶籌資。
第三，建立養(yǎng)老保險、醫(yī)療保障制度。相比城市，農(nóng)村地區(qū)的老齡化程度、貧困人口以及養(yǎng)老保險的形勢更加嚴峻，只有解決了農(nóng)村養(yǎng)老的后顧之憂，才能有效解決中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡和城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構所形成的發(fā)展差異[12]?？刹扇 皞€人繳費，集體補助，政府補貼”的原則，多方籌集資金，完善管理、運作模式，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險、醫(yī)療保障制度并軌。
第四，建立長效的就業(yè)服務制度，提升農(nóng)戶維持可持續(xù)生計的能力。土地流轉之后，農(nóng)民特別是適齡的農(nóng)民客觀上需要從農(nóng)業(yè)轉向其他行業(yè)，為其提供受教育和培訓的機會是解決其生活來源、加快其生產(chǎn)生活方式轉變的重要保障。必須建立失業(yè)保險和救助制度，適當取消就業(yè)政策中不合理的限制性規(guī)定， 讓失地農(nóng)民享有和城市居民平等的就業(yè)機會。此外，還可以開設一些專項支持項目，如建立農(nóng)村企業(yè)家培育項目，鼓勵農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè);在糧食直補政策中開設專項資金，設立種糧耕地流轉專項支持項目，維護國家糧食安全;設立撂荒耕地流轉專項支持項目，防止土地撂荒[13]。
土地作為一種生產(chǎn)要素，只有合理流動，才能有效改善土地資源配置效率，促進農(nóng)村經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，制度的健全能夠逐步改變現(xiàn)有農(nóng)地承擔農(nóng)戶全部社會保障功能的狀況，解除農(nóng)民后顧之憂。由于受經(jīng)濟發(fā)展水平、社會保障制度、農(nóng)地流轉收益預期等因素的限制，在中國現(xiàn)有條件下，土地流轉不能大規(guī)模推進[14]。在適度集中農(nóng)地，實現(xiàn)農(nóng)地資源優(yōu)化配置的同時，必須健全失地農(nóng)民的權利保障體系，才能有效推動農(nóng)地承包經(jīng)營權的流轉，從而促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、維護農(nóng)村社會穩(wěn)定和引導
農(nóng)民增收致富。
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第7篇：土地經(jīng)營權流轉辦法范文
一、簡析當前農(nóng)村集體土地流轉的法律規(guī)定及其存在的問題
當前，雖說我國涉及農(nóng)村集體土地的性質與使用權流轉有關的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關農(nóng)村集體土地流轉的法律規(guī)定仍存在很多問題。
1.1農(nóng)村集體土地性質的有關規(guī)定。1999年修訂的《憲法》第10條和1986年的《土地管理法》第6條都明確規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國有的以外，屬集體所有；宅基地、自留地和自留山也屬于集體所有。”至于哪一級和哪一個組織機構代表農(nóng)村集體擁有土地的所有權，《土地管理法》第10條則繼續(xù)規(guī)定“已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。”同時，我國的《民法通則》第74條也有類似的規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)合作社等農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”。根據(jù)有關的調研（國土資源部，2001）指出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村民小組農(nóng)民集體擁有的土地多數(shù)在實地均有明確的界限和范圍，而且其面積比例一般為1∶9∶90.似乎農(nóng)村集體土地的性質與所有權主體并不存在所謂“模糊”之類的問題。但是，在實際進行農(nóng)村土地流轉的許多案例中，土地產(chǎn)權歸屬的糾紛的確嚴重。例如上海郊區(qū)某鄉(xiāng)興辦私營開發(fā)區(qū)，占用一個村500畝地。當時鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與該村委會商定，每畝每年補貼800元，補貼時間為8年?，F(xiàn)在補貼期滿，鄉(xiāng)政府停止補貼。但這500畝原屬村集體所有的土地現(xiàn)在的權屬應該歸誰？如果按“既成事實”，“已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”，那么，顯然是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府使用行政權侵占土地所有權，隨意上收村級或下級的土地所有權，即使鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府已對村委會支付了一定補貼。如果承認現(xiàn)在土地的所有權屬于村委會，應該如何確定村對土地的收益權？當然，產(chǎn)生糾紛的原因可能更為復雜，當初鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與村委會的協(xié)商是否經(jīng)過大多數(shù)村民的同意？從而該協(xié)商是否具有法律效力？該協(xié)商是否規(guī)定了8年政府補貼之后土地所有權的處置等問題？類似的問題還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)需占用集體所有的土地，經(jīng)依法批準后，占用某個村民小組的土地，該村民小組的土地使用權已轉移到新興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。那么，該村民小組的土地所有權是否也同時轉移到新興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)呢（劉漢裔，2001）？上述二則案例說明當農(nóng)村集體土地發(fā)生轉移時，土地集體所有權屬與使用權在法律上的確沒有得到明確的規(guī)定和保障，從而產(chǎn)生一系列的問題也就顯得十分棘手、難于管理。
1.2農(nóng)村集體土地流轉的有關規(guī)定。我國法律對農(nóng)村集體土地流轉的有關規(guī)定一直是十分謹慎和有保留的。1982年的《憲法》第10條嚴格規(guī)定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。直到1980年代末，對土地流轉的法律控制才開始松動。
1988年修改的《憲法》規(guī)定“土地使用權可以依照法律規(guī)定轉讓”，而同年修改的《土地管理法》第2條也規(guī)定“國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。土地使用權的轉讓辦法，由國務院另行規(guī)定”。當然，此后隨著國有土地流轉辦法的出臺，國有土地市場在全國各地取得快速有序的發(fā)展，對城市國有土地資源的配置發(fā)揮了重要的作用。但是，有關農(nóng)村集體非農(nóng)建設用地的流轉辦法和法規(guī)一直沒有出臺。我國新修訂的《土地管理法》第43條規(guī)定，“任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經(jīng)濟組織成員使用本集體經(jīng)濟組織土地辦企業(yè)或建住房除外”。同時，該法第63條規(guī)定：“集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設。但是，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設土地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”。由此可見，我國目前的法律對農(nóng)村非農(nóng)建設用地的流轉限制是比較嚴格的。事實上，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員雖可以使用本集體土地興辦企業(yè)或建住房，卻不允許出讓、轉讓或出租，這意味著農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設用地在法律上是禁止流轉的。至于因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權流轉雖被法律許可，但也由于缺乏具有可操作性的具體規(guī)定，如對于流轉的方式與程序、流轉期限與對象以及流轉后土地產(chǎn)權關系的調整等均缺乏明確規(guī)定，實際上或者無法公開正常進行、或者以違法私自轉讓等方式交易。結果，自發(fā)、私下的農(nóng)村非農(nóng)建設用地的流轉，直接造成土地利用的混亂，對土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實施都產(chǎn)生了較大的沖擊，使得城鄉(xiāng)建設用地總量難以有效控制。
二、簡析現(xiàn)有法律約束下農(nóng)民行使土地控制權的有限行為能力的影響
以上，我們分析了我國現(xiàn)有法律對農(nóng)村土地產(chǎn)權性質的界定與約束，包括對土地使用權或農(nóng)村集體建設用地流轉的規(guī)定，表明農(nóng)民對土地的產(chǎn)權是嚴格受法律制約的，這是農(nóng)民對土地產(chǎn)權的有限行為能力的法律根源。但是，除了法律約束之外，農(nóng)村土地產(chǎn)權的集體所有制本身就造成農(nóng)民對土地控制權的有限行為能力。原因主要有三方面：
2.1農(nóng)民對現(xiàn)有承包土地要隨全村人口的變化而發(fā)生動態(tài)調整，任何單個農(nóng)戶都不能確保對某塊具體的土地擁有長期穩(wěn)定的權利，這種不確定性是不以某單個農(nóng)戶的意志為轉移的農(nóng)村土地產(chǎn)權的集體所有制規(guī)定了農(nóng)民享有對所承包土地的使用權，而農(nóng)民經(jīng)營土地的最終所有權歸屬于社區(qū)集體經(jīng)濟組織。為了保證土地產(chǎn)權分配（界定）的公平性，從初始的按人（勞）均分土地使用權，到一次又一次地因人口變化而重劃土地經(jīng)營權，使追求產(chǎn)權界定公平的調整水無休止。這種制度安排的運作與實施費用無疑是高昂的：土地的經(jīng)常性調整，使農(nóng)戶無法形成對與土地相關的固定資產(chǎn)投資的長期預期；既然每個成員對集體土地權利是均等的，這就意味著他們在土地數(shù)量、質量及土地負擔的分攤上是均等的，因而，土地遠近好壞的統(tǒng)一搭配，使農(nóng)戶承包的地塊不僅分散而零碎，也造成了嚴重的規(guī)模不經(jīng)濟；為了做到地權的平均分配，每次調整都需要重新核查人口、土地的面積數(shù)量與地塊數(shù)量及其質量，產(chǎn)權的界定費用高昂（溫思美，1994）。
2.2農(nóng)村集體建設用地的流轉（假設這里流轉的土地是屬于村民小組集體所有的）原則上需要由村民小組內(nèi)的全體相關農(nóng)民集體決策根據(jù)自愿的原則，至少需要絕大多數(shù)（三分之二以上）農(nóng)民的同意。在不可能或很難做到全體一致同意的情況下，少數(shù)不同意流轉的農(nóng)民其利益就可能得不到保障，而處于不利的地位，甚至喪失對其承包土地的控制權（能力）。在實際操作中，問題可能更嚴重。集體建設用地的流轉一般是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)特別是由村來具體操作，而不是由作為土地所有權的村民小組集體經(jīng)濟組織實施的。由于村民小組的集體經(jīng)濟組織與村、鄉(xiāng)兩級集體經(jīng)濟組織是不同的利益主體，在利益關系不一致時，處于劣勢的集體經(jīng)濟組織，在村、鄉(xiāng)一級代為行使其土地產(chǎn)權的情況下，其利益實在難以得到保障（國土資源部，2001）。而且，由于信息不對稱以及村、鄉(xiāng)干部同企業(yè)之間可能的合謀關系就更損害了村民小組一級農(nóng)民對土地的控制權行為能力及其收益狀況。所以，在（農(nóng)村集體建設）土地流轉決策相關的合同條款設計、談判方面，作為所有權主體的村民小組以及擁有土地承包權的農(nóng)民都只有很有限的控制權行為能力。
2.3農(nóng)村集體（村民小組一級）建設土地一旦流轉出去以后，如果沒有被征為國有的話，由于村民小組集體經(jīng)濟組織不僅法律地位不夠明確，而且內(nèi)部組織結構也不完善，村民小組以及其內(nèi)部的農(nóng)民在很大程度上就失去了對其流轉出去的土地的所有權或承包權這是農(nóng)民對農(nóng)村土地產(chǎn)權（承包權）的有限行為能力最顯著的特征之一。在此情況下，有些地方為了解決土地產(chǎn)權主體不明確、權屬不清或界限不明等問題，以方便組織管理和登記發(fā)證，或為了城市建設用地統(tǒng)一規(guī)劃和利用，或干脆以“既成事實”為名，地方政府或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織就將下級村民小組集體所有權上收，確定為村級或鄉(xiāng)級集體經(jīng)濟組織所有。有的地方直接將“城中村”或城鄉(xiāng)結合部的集體土地“宣布”為國有土地（國土資源部，2001）。村民小組和農(nóng)民對土地所有權（承包權）的有限行為能力對農(nóng)村非農(nóng)建設用地的流轉容易產(chǎn)生嚴重的經(jīng)濟后果，即一方面縱容了地方政府為了招商引資，加快經(jīng)濟發(fā)展，以制造政績而任意以行政權侵占土地所有權，隨意上收村級或村民小組的土地所有權；另一方面助長了企業(yè)同鄉(xiāng)或村委會之間的合謀勾結，私下轉讓出租農(nóng)村土地，甚至從事房地產(chǎn)開發(fā)，或用以規(guī)避上繳新增建設用地有償使用費等。
三、加強農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織對土地產(chǎn)權的行為能力
農(nóng)村集體建設用地流轉過程中涉及的法律問題與農(nóng)地產(chǎn)權制度息息相關。我國現(xiàn)有的法律對農(nóng)村集體土地所有權代表以及農(nóng)村土地（使用權）流轉規(guī)定的不夠明確具體，尤其缺乏操作性，而這又內(nèi)在地影響了農(nóng)民對土地產(chǎn)權的行為能力，造成農(nóng)村建設用地流轉過程出現(xiàn)了一系列的問題。因此，要有效地解決當前農(nóng)村建設用地流轉過程出現(xiàn)的問題，關鍵在于從法律制度以及管理上強化農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織對農(nóng)村土地產(chǎn)權的行為能力。
3.1應繼續(xù)尋求、推動現(xiàn)有法律對農(nóng)村集體土地所有權主體、所有權代表和相應的權利、義務的明確規(guī)定，賦予并保護農(nóng)民的集體建設用地的財產(chǎn)權同時，在強化規(guī)劃控制的前提下，允許并鼓勵集體建設用地使用權的合法流轉。作為地方政府，也應積極研究并制定適合本地實際的農(nóng)村集體建設用地流轉辦法，以使相關法律具有可操作性。
第8篇：土地經(jīng)營權流轉辦法范文
一、考核對象
各鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站，市開發(fā)區(qū)社會事業(yè)局。
二、考核內(nèi)容
重點考核統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、農(nóng)民負擔管理和一事一議財政獎補項目實施、農(nóng)村土地承包管理和改革、村級集體經(jīng)濟發(fā)展、政策性農(nóng)業(yè)保險、扶貧幫困、服務農(nóng)民增收、農(nóng)村調研信息、農(nóng)經(jīng)等十項工作指標。
三、考核目標及分值
實現(xiàn)雙百分制考核，總分200分。
1、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展（25分）。（1）配合鎮(zhèn)（區(qū)）完成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展任務得8分，按市考核鎮(zhèn)（區(qū)）完成任務得分折算計分。（2）支持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試點村完成工作任務得8分，按市統(tǒng)一考核的兩個試點村得分平均分折算本項得分。（3）配合完成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項目建設用地涉及農(nóng)民土地承包的各項工作任務，依法維護農(nóng)民合法權益得3分；因工作不力，不能完成相關工作的，每起扣1分；因工作失職，出現(xiàn)侵害農(nóng)民合法權益的，每起扣1分。（4）開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展相關專題調研，積極破解土地、資金等制約因素得3分，市外公開發(fā)表調研文章每篇得1分，市內(nèi)使用每篇得0.5分。（5）及時報送統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展工作情況和信息得3分，缺報一次扣1分，遲報一次扣0.5分。
2、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營（40分）。(1)完成市下達的引進“三資”開發(fā)農(nóng)業(yè)任務得6分，投資額增減按比例加減分。(2)完成市下達的興辦規(guī)模以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)任務得8分，每超額完成1個加2分；引進世界500強企業(yè)、大型央企、國家級重點龍頭企業(yè)投資的項目和投資超億元的龍頭企業(yè)分別加4分；興辦食品加工企業(yè)加1分。(3)完成市下達的規(guī)模農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)加工產(chǎn)值任務得7分，超額完成加工產(chǎn)值按比例加分。(4)完成市下達的新發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社和新增入社成員任務各得2分；超額完成新增入社成員數(shù)按比例加分。完成市下達的使用財務管理軟件的合作社任務數(shù)得4分，每增加1個加1分；完成市下達的新增市級以上“五好”示范社任務得2分，超額完成按比例加減分。(5)完成市下達的一村一品專業(yè)鎮(zhèn)建設任務得3分；完成市下達的一村一品專業(yè)村建設任務得3分，每超額完成一個專業(yè)村加0.5分。(6)完成市下達的新增年投資額100萬元以上農(nóng)產(chǎn)品加工流通和規(guī)模種養(yǎng)大戶任務得3分。
3、農(nóng)民負擔管理和一事一議獎補項目實施（25分）。(1)按一事一議籌資籌勞政策規(guī)定的標準、方法、程序進行籌集、使用和管理（15分）。農(nóng)民負擔監(jiān)督卡發(fā)放率低于95%或不使用省監(jiān)制專用票據(jù)的扣6分。未按政策規(guī)定的標準、方法、程序籌資籌勞的扣4分；違反政策攤派收費的扣5分。(2)按照市項目建設相關制度和有關要求實施一事一議財政獎補項目（10分）。經(jīng)村民議事，項目公示，群眾滿意得4分；在規(guī)定時間內(nèi)完工并驗收合格得4分；檔案資料收集整理完善、落實管護責任得2分。
4、農(nóng)村土地承包管理和改革（25分）。（1）積極推進土地股份合作制改革，完成市下達農(nóng)地股份合作社組建任務并依法登記得3分。（2）積極培植家庭農(nóng)場并依法登記，完成市下達任務得6分，按市考核任務完成情況折算本項得分。（3）大力鼓勵、扶持和引導土地有序流轉，完成市下達新增土地流轉任務得3分。按市考核任務完成情況折算本項得分。（4）完成市下達新增適度規(guī)模經(jīng)營面積任務得3分，按市考核任務完成情況折算本項得分。（5）土地流轉和適度規(guī)模經(jīng)營臺賬、流轉合同等承包管理檔案建立健全得3分，承包管理檔案未建立健全的扣0.5分，土地流轉和適度規(guī)模經(jīng)營報表不按時報送，一次扣0.5分，報表數(shù)據(jù)不到村或數(shù)據(jù)不完整，一次扣0.5分。（6）完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權登記試點任務得7分，未按時完成根據(jù)情況按比例扣分。全鎮(zhèn)完成試點任務加5分。（7）土地承包實現(xiàn)扣分，因處理不力，造成土地承包糾紛到市上訪的每件扣1分，到市級以上越級上訪的每件扣2分，造成重大的扣4分，轉辦交辦件在規(guī)定時間內(nèi)未查處結案的每件扣2分。
5、村級集體經(jīng)濟發(fā)展（40分）。（1）指導村級集體經(jīng)濟發(fā)展，全面消除5萬元以下的村、15萬元以上的村數(shù)新增40%，得10分。（2）村級實質性債務比年初凈下降40%，消除債務20萬元的村，得25分。（3）加強村集體財務收支計劃管理，當年收支結余的村數(shù)占70%，得5分。
6、政策性農(nóng)業(yè)保險（10分）。按照專項百分考核得分折算，考核內(nèi)容包括組織推進、參保率、查勘理賠、賠付率、基礎管理等五個方面，具體考核辦法按照市農(nóng)業(yè)保險工作考核細則執(zhí)行。
7、扶貧幫困工程（25分）。（1）完成低收入農(nóng)戶重新公示，幫扶聯(lián)系卡發(fā)放、更新，低收入農(nóng)戶登記表更新，扶貧檔案資料建立等扶貧開發(fā)各項基礎工作得5分；（2）上報各類幫扶信息、按時保質上報各類報表、工作總結得5分；（3）數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)及時更新，及時保質完成年終低收入農(nóng)戶脫貧調查、電腦錄入、數(shù)據(jù)上報得10分；（4）完成市下達的扶貧幫困任務得5分。
8、服務農(nóng)民增收（5分）。（1）黨委政府高度重視，建立相應的領導機構得0.5分。（2）有年度農(nóng)民增收推進計劃或工作意見得0.5分。（3）農(nóng)林牧漁增加值完成市下達任務得0.5分，按市考核任務完成情況折算計分。（4）農(nóng)戶參加農(nóng)民專業(yè)合作組織比重達90%以上得0.5分，按市考核任務完成情況折算計分。（5）村級收入比上年增長15%以上得0.5分，按市考核任務完成情況折算計分。（6）低收入農(nóng)戶家庭人均純收入增幅高于全市平均水平3個百分點得0.5分，按市考核任務完成情況折算計分。（7）建好農(nóng)民收入臺賬，做好農(nóng)民收入調查和統(tǒng)計匯總工作得1分。（8）完成市下達農(nóng)民人均純收入任務得1分，按市考核任務完成情況折算計分。
9、農(nóng)村調研信息工作（5分）。及時做好信息報送工作，各鎮(zhèn)（區(qū)）每月上報市辦信息3條以上;切實做好調查研究工作,各鎮(zhèn)（區(qū)）每年完成2篇以上有份量的調研文章，并力爭在省、市以上刊物上發(fā)表，具體考核辦法按東委農(nóng)[2012]20號文件執(zhí)行。
積極做好涉及農(nóng)村政策等農(nóng)民工作，確保不發(fā)生集訪和越級上訪。對發(fā)生赴市集訪和越級上訪的酌情扣分。
四、考核辦法
第9篇：土地經(jīng)營權流轉辦法范文
4年的時間內(nèi)，全鎮(zhèn)累計辦理農(nóng)村土地使用產(chǎn)權交易面積34089畝，成立以土地為紐帶的土地合作社15家，頒發(fā)產(chǎn)權證4417本，使用產(chǎn)權大證12本，通過產(chǎn)權登記交易后以土地使用產(chǎn)權為抵押辦理抵押貸款570萬元。徐莊鎮(zhèn)土地產(chǎn)權制度改革的實踐證明：土地流轉是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的基礎，只有建立健全土地流轉制度，將向農(nóng)業(yè)經(jīng)濟規(guī)?；?、市場化方向運作，才能使不同類型的土地得以更好的利用，宜農(nóng)則農(nóng)、宜林則林、宜工則工，提高土地規(guī)模經(jīng)營效益，優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，促進農(nóng)村剩余勞動力轉移，增加農(nóng)民收入，在帶動農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展的同時全面推進了社會主義新農(nóng)村建設。
徐莊鎮(zhèn)經(jīng)管站站長高崇鑾談起這幾年土地合作社的運作，自豪又自信的說：“當年三個全國第一讓我們這里的老百姓逐漸富裕起來，今后圍繞深化流轉土地使用權統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，建設我們自己的新農(nóng)村?！?/p>
“新”創(chuàng)下三個“全國第一”
徐莊鎮(zhèn)經(jīng)管站站長高崇鑾是徐莊“新”發(fā)起者，2008年，做了22年農(nóng)村工作的他發(fā)現(xiàn)隨著大量農(nóng)村勞動力進城，很多農(nóng)民自己的土地都沒人耕種，有人私下轉包還經(jīng)常引發(fā)糾紛。如果把這些缺乏勞動力家庭的耕地由一個專門合作社承包下來統(tǒng)一分配，既可以有效利用了耕地，又能解決外出務工人員的后顧之憂，豈不是雙方都受益？有了這個想法，他和土山村會計張凱華一起系統(tǒng)地學習了《土地承包法》、《土地流轉辦法》、《物權法》等法律法規(guī)，費時一個多月起草了土地流轉合作社章程，提出了一個“新”概念：村集體擁有土地所有權，農(nóng)民擁有土地承包權，合作社擁有土地經(jīng)營權。
2008年5月1日，按照章程，全崮山農(nóng)村土地流轉合作社成立了，位于全崮山下的土山、柿行、湖溝和前徐4 個村280 戶以土地入股加入了合作社，入社耕地將近 3000 畝。7月15日，全國首家經(jīng)工商注冊的土地流轉合作社成立。
在合作社發(fā)展過程中，出現(xiàn)了一些土地使用權無序流轉現(xiàn)象，要解決這個問題，集中社員土地進行規(guī)模生產(chǎn)是關鍵，由于農(nóng)戶集資較少，缺少資金成了制約土地使用權流轉瓶頸。為有效解決土地合作社融資難的問題，山亭區(qū)政府探索實施了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權制度改革，由政府向社員頒發(fā)了《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權證》，持證人產(chǎn)權期內(nèi)，按照規(guī)定用途可依法使用、經(jīng)營、流轉，也可作價、折股為資本從事股份經(jīng)營、合作經(jīng)營或者抵押擔保，賦予農(nóng)村土地使用產(chǎn)權以轉讓權、收益權和抵押權的造血式改革實現(xiàn)了土地使用權的資本化運作。同年9月，徐莊土地合作社以334畝土地使用產(chǎn)權、評估價 102.5 萬元為抵押從山亭區(qū)農(nóng)村信用社貸款 30 萬元，購買了化肥、麥種、農(nóng)機等。至今，全鎮(zhèn)土地累計抵押貸款達570萬元。
為了提供更完善的服務，山亭區(qū)建立了全國首家農(nóng)村土地使用產(chǎn)權交易服務中心，徐莊鎮(zhèn)建立了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權交易服務所，農(nóng)民拿著土地使用產(chǎn)權證可到服務所進行咨詢，服務所委托具有專業(yè)資質的評估公司對土地進行等級評估，提供參考價格，促進公平交易。
高崇鑾說：“向農(nóng)民頒發(fā)《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權證》，用這個證抵押貸款使土地由無形資產(chǎn)變成了有形資產(chǎn)，這解決了規(guī)模經(jīng)營中的土地面積小、地塊零星問題，進而出現(xiàn)了一批糧食種植大戶，種糧面積穩(wěn)步增長，糧食安全也有了保證?！蓖恋厥褂卯a(chǎn)權的改革嘗試在市場環(huán)境下的流轉帶活了區(qū)域經(jīng)濟，促進了土地資源的合理配置，徐莊人探索出一條適合農(nóng)村發(fā)展的土地使用產(chǎn)權合作之路。
“新”在實踐中成熟
好的開始是成功的一半。在“新”中探索前進的徐莊人沒有因為創(chuàng)下了三個全國第一沾沾自喜而放慢了自己的腳步，在以土地使用產(chǎn)權流轉為中心的系統(tǒng)工程中，他們?yōu)閷崿F(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的目標繼續(xù)創(chuàng)新工作思路，探索新的工作方法，完善了經(jīng)營管理體制、成功組建了多個專業(yè)的農(nóng)產(chǎn)品合作社以及對流轉之后的土地進行生產(chǎn)指導的做法，實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)的目標，帶動轉移了農(nóng)村剩余勞動力，讓百姓的日子逐漸富裕起來。
土地是老百姓的命根子。百姓拿自己的土地使用權進行交易難免會產(chǎn)生心理上的顧慮和交易過程中的糾紛，針對這些現(xiàn)實問題，合作社和服務所在實際的工作中總結經(jīng)驗，探索出一套有效的風險規(guī)避、利益分配和矛盾調解機制，從根本上保障了老百姓的利益。為防范農(nóng)民失地的風險，合作社規(guī)定農(nóng)民土地使用產(chǎn)權只能入股合作社不能入股其他企業(yè)，合作社成員農(nóng)民不得低于80%，實行一人一票表決制，保證農(nóng)民對土地的絕對控制權，有效規(guī)避了農(nóng)民土地用途“變質”的風險，同時為預防經(jīng)營風險，土地合作社用于抵押貸款的土地使用產(chǎn)權證最多不能超過1/3，最長期限不能超過3年，確保合作社能擁有絕大部分的土地使用權。在收益分配方面，農(nóng)戶以土地入股合作社，簽訂協(xié)議約定每年度保底利潤，以不低于80%的比例二次分配給入股社員，僅這一項，入社農(nóng)戶比社外農(nóng)戶每畝每年增收500元以上。此外，區(qū)級土地合作社還專門設立了農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調解庭來專門調解土地使用產(chǎn)權流轉過程中出現(xiàn)的問題，合作組織內(nèi)部也設立了矛盾糾紛調處委員會，及時處理農(nóng)民糾紛，讓農(nóng)民安安心心的進行土地使用權交易流轉。
在完善保障機制的前提下，土地產(chǎn)權合作社和土地使用產(chǎn)權交易服務所還通過專業(yè)的評估機構對土地進行評估，按照土地的質量和地面附屬物進行等級分類和價格評估，一些農(nóng)戶家的土地集中起來進行產(chǎn)權交易，這樣就為發(fā)展規(guī)?；r(nóng)業(yè)提供了便利的條件。在政府的引導下，一大批依據(jù)當?shù)貎?yōu)勢資源的專業(yè)農(nóng)業(yè)合作社如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，板栗專業(yè)合作社、金銀花專業(yè)合作社和核桃專業(yè)合作社等合作社的出現(xiàn)將徐莊鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)資源的優(yōu)勢放大，集中大規(guī)模的生產(chǎn)使傳統(tǒng)分散的農(nóng)業(yè)種植走向了產(chǎn)業(yè)化道路。同時，農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作社的成立也妥善解決了合作社社員沒有土地后的就業(yè)問題，各合作社根據(jù)用工需求優(yōu)先安排社員上崗。其中，桑村民生蔬菜種植合作社就吸納了200多名社員就業(yè)，社員在領取入股底金的同時還能掙取工資，年收入達1.9萬元。
針對土地流轉到種植大戶后依舊延續(xù)粗放式的耕種方法，并沒有將土地集中生產(chǎn)的效益優(yōu)勢發(fā)揮出來的問題，服務所的同志了解到情況后很是著急，經(jīng)管站站長高崇鑾說：“新不光是做土地流轉的中間人，我們有義務讓土地產(chǎn)金生銀發(fā)揮最大生產(chǎn)作用?！睂Υ?，服務所牽頭組織了多次農(nóng)業(yè)技術指導，邀請了人民大學等多個高校的教授專家對農(nóng)業(yè)土地利用和農(nóng)業(yè)技術進行指導。
“新”帶動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展
“新”帶來了群眾收入的大幅提升，富裕起來的農(nóng)民對生活質量的要求也隨之提高。圍繞徐莊鎮(zhèn)的“新”的一系列措施，順應建設社會主義新農(nóng)村建設的時代要求，山亭區(qū)探索出適合自己的社會主義新農(nóng)村建設道路，以土地使用產(chǎn)權流轉為契機規(guī)劃出適合自己的發(fā)展藍圖：土地入社、農(nóng)民進樓、企業(yè)進園。
