土地評估的法律依據(jù)精選(九篇)

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第1篇：土地評估的法律依據(jù)范文

第二、委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

第三、當(dāng)資料準(zhǔn)備齊全并交給房屋抵押評估機構(gòu)之后，委托方便可與房屋抵押評估的機構(gòu)約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。房屋抵押評估機構(gòu)在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付房屋抵押評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋抵押評估報告書了。

法律依據(jù)：

第2篇：土地評估的法律依據(jù)范文

    一、公益拆遷與商業(yè)拆遷未加區(qū)分

    關(guān)于物權(quán)法第四十二條中“公共利益”的界定問題在理論界爭論很大,這里只想從具體的審判實踐談公益拆遷和商業(yè)拆遷對房屋拆遷案件審理的影響。如果是公益拆遷,則根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定得到相應(yīng)的補償。由于這種拆遷是為了公共利益,因此,其補償一般較低,被拆遷人也容易接受。但現(xiàn)實情況往往是純粹的商業(yè)開發(fā)卻打著“舊城改造”、“公益事業(yè)”的旗號,對被拆遷人給予類似于公益拆遷那樣較低程度的補償。開發(fā)商賺了大錢,被拆遷人的利益卻在“公共利益”的名義下大受其害。也因此,不少被拆遷人以拆遷補償太少而起訴要求撤銷已經(jīng)簽訂的拆遷補償協(xié)議。面對這種訴訟,法院明知被拆遷人的利益訴求是正當(dāng)?shù)?但也很難找到支持其請求的依據(jù),因為《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)沒有區(qū)分商業(yè)拆遷和公益拆遷,而物權(quán)法也沒有告訴法官哪些情況屬于“公共利益”。而如果有了這種區(qū)分,法官可以直接根據(jù)商業(yè)拆遷的性質(zhì)判斷某些拆遷補償協(xié)議存在顯失公平的情形,從而支持被拆遷人撤銷拆遷補償協(xié)議的請求,使其利益得到公正的維護。因此,關(guān)于“公共利益”的界定問題,看似一個宏觀的理論問題,但實際上對房屋拆遷案件的處理起著舉足輕重的作用,系亟待解決的問題。

    二、城市房屋拆遷中被拆遷房所占區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的補償缺位

    根據(jù)物權(quán)法第一百三十七條的規(guī)定,城市房屋住宅用地可以通過支付對價以出讓方式獲得。但實際上,在物權(quán)法之前,已經(jīng)有很多城市居民實際享有其私產(chǎn)房占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán),其實也是國有土地的使用權(quán),也相當(dāng)于物權(quán)法意義上的建設(shè)用地使用權(quán)。這些城市居民的國有土地使用權(quán)的取得情況較為復(fù)雜,從原國家土地管理局的一個文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日,原國家土地管理局在《確定土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的若干規(guī)定》中指出:“土地使用者經(jīng)國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用、或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國有土地的,可以確定其國有土地使用權(quán)”,“土地公有制之前,通過購買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的,土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的,可確定現(xiàn)使用者的國有土地使用權(quán)。”由此可見,這些城市居民所享有的私有房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是合法的。

    但是,《拆遷條例》并沒有明確收回已經(jīng)劃撥、出讓的土地使用權(quán)的補償問題。根據(jù)《拆遷條例》第二十四條之規(guī)定,貨幣補償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。而以《拆遷條例》為依據(jù)制定的地方規(guī)章,也基本對土地使用權(quán)的補償采取回避的態(tài)度。如《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規(guī)定,被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價包括房屋的重置成新價和區(qū)位補償價;《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第五十三條規(guī)定,估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素進行評估,評估時間以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。其中,都沒有涉及土地使用權(quán)的補償問題。而從我們的生活經(jīng)驗判斷,土地的價值遠遠大于地上所附房屋的價值,拆遷人的目的并不是為了取得被拆遷人的房屋及其附屬物,而是為了取得房屋及其附屬物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),取得土地使用權(quán)并進行投資獲得收益才是房屋拆遷的最主要內(nèi)容。但我們的拆遷補償制度中,恰恰沒有對最有價值的土地使用權(quán)進行補償?shù)膬?nèi)容。

    三、裁判援引的法律依據(jù)存在矛盾

    根據(jù)我國立法法第八條第(六)項和物權(quán)法第四十二條之規(guī)定,對非國有財產(chǎn)的征收,只能由法律規(guī)定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進行征收。但在實踐中,我國的拆遷沒有區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷,現(xiàn)實中的拆遷實際上已經(jīng)等同于對非國有財產(chǎn)(私人房屋)的征收。目前,對這種征收行為進行規(guī)范的主要是《拆遷條例》,而該條例在我國屬于行政法規(guī)。因此,法院在對房屋拆遷糾紛案件作出判決援引法律時陷入了兩難的境地:如果引用《拆遷條例》,則有違立法法第八條和物權(quán)法第四十二條之精神,因為后者規(guī)定對非國有財產(chǎn)的征收,只能由法律規(guī)定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進行征收;如果不援引《拆遷條例》,就無法在判決中指明法律依據(jù)從而很好地闡明判決的意旨。

    四、因補償、安置問題發(fā)生爭議時的處理程序混亂

    根據(jù)《拆遷條例》第十六條之規(guī)定,拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請,由房屋拆遷管理部門或政府進行行政裁決。當(dāng)事人如果對行政裁決不服可以在法定期限內(nèi)提起行政訴訟。而根據(jù)1996年《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》,拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議,或者雙方當(dāng)事人達成協(xié)議后,一方或者雙方當(dāng)事人反悔,未經(jīng)行政機關(guān)裁決,僅就房屋補償、安置等問題,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。這也就意味著,拆遷人與被拆遷人僅就房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。由此可見,《拆遷條例》與該司法解釋在“當(dāng)事人在達成拆遷補償協(xié)議前因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議時”應(yīng)該如何解決存在抵牾。依據(jù)《拆遷條例》應(yīng)該先申請行政裁決,如果對裁決不服,可以提起行政訴訟;而依據(jù)司法解釋,則可以直接提起民事訴訟。兩個規(guī)范性文件,一個是行政法規(guī),一個是司法解釋,相互之間存在著明顯的矛盾。此外,《拆遷條例》對行政強制執(zhí)行規(guī)定也存在明顯的不足,其中比較突出的問題是適用司法強制和行政強制的規(guī)定含糊不清,這也容易導(dǎo)致行政強制執(zhí)行權(quán)在拆遷過程中被濫用。《拆遷條例》第十五條將拆遷人和被拆遷人通過仲裁和司法解決糾紛的途徑限定為“拆遷補償安置協(xié)議訂立后”,客觀上造成了大量拆遷糾紛只能以行政裁決的方式來解決,并最終通過行政強制來執(zhí)行,從而剝奪了被拆遷人獲得司法救濟的機會。

    五、拆遷房屋上的承租人保護不力

    在拆遷案件中,有一部分是拆遷房屋上的承租人因沒有得到相應(yīng)補償而提起的訴訟,此種訴訟要么以被拆遷人為被告,要求與被拆遷人對拆遷補償款進行合理分配;要么直接以拆遷人為被告要求其給予補償。在后者,因承租人對拆遷人沒有實體上的請求權(quán),故法院一般會駁回其訴訟請求。而在前者的情況下,實踐中的情形一般是拆遷補償款都給了被拆遷人,然后由被拆遷人給承租人補償。此時,因主動權(quán)在被拆遷人手里,法院即使判決被拆遷人對承租人進行補償,但在具體數(shù)額的確定上也無章可循,承租人的權(quán)益很難得到保障。但客觀地講,在很多情況下,被拆遷房屋出租給承租人進行商業(yè)經(jīng)營時,承租人因拆遷而遭受的損失是巨大的,其損失數(shù)額有時甚至?xí)^被拆遷人自己。《拆遷條例》第三十三條雖然規(guī)定了對非住宅房屋拆遷時的停產(chǎn)停業(yè)損失,但并沒有明確這一補償是否給承租人。因此,目前僅僅依靠從被拆遷人手中分得部分拆遷補償款的制度設(shè)計,已經(jīng)很難保障承租人的合法權(quán)益。

    六、拆遷評估中的評估方法缺乏科學(xué)性

第3篇：土地評估的法律依據(jù)范文

1、貨幣補償，包括市場評估價、商品房交易均價、重置價；

2、產(chǎn)權(quán)置換，包括異地安置、回遷安置；

3、結(jié)合型補償，就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權(quán)置換。

【法律依據(jù)】

第4篇：土地評估的法律依據(jù)范文

一、我國中小企業(yè)融資性擔(dān)保現(xiàn)狀

1.近些年融資擔(dān)保業(yè)概況。我國的信用擔(dān)保機構(gòu)從1999年國務(wù)院下發(fā)文件開始由無到有，呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。據(jù)銀監(jiān)會的信息，2014年底全國融資性擔(dān)保機構(gòu)8185家，總資本近9000億元，從業(yè)人員約13萬。擔(dān)保機構(gòu)實力逐漸增強，平均每家機構(gòu)實收資本1.07億元，自2010年以來均增長12.7%。注冊資本在10億元以上的機構(gòu)有60家，比2010年末翻了一番。

2.融資擔(dān)保業(yè)面臨的問題。融資性擔(dān)保還是一個新興行業(yè)，要促進行業(yè)健康發(fā)展，更好的發(fā)揮作用，還存在不少困難和問題。融資性擔(dān)保機構(gòu)體系建設(shè)亟待在規(guī)范中加強，機構(gòu)體系結(jié)構(gòu)不夠合理。據(jù)銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，2014年民營擔(dān)保機構(gòu)占機構(gòu)總數(shù)的77%，政府出資的擔(dān)保機構(gòu)數(shù)量明顯不足。銀擔(dān)風(fēng)險分配不夠合理，融資性擔(dān)保機構(gòu)基本承擔(dān)了借款人違約后的全部風(fēng)險，不利于擔(dān)保風(fēng)險有效控制和銀擔(dān)合作業(yè)務(wù)擴大。銀擔(dān)信息平臺不健全，信息不對稱問題突出。從內(nèi)部管理和風(fēng)險防范情況看，擔(dān)保機構(gòu)缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)保護，社會信用體系不健全，專業(yè)人才少，風(fēng)險防范的制度和技術(shù)跟不上，代償率逐漸上升特別是受宏觀經(jīng)濟政策的影響，擔(dān)保機構(gòu)的生存和發(fā)展受到很大挑戰(zhàn)。

3.反擔(dān)保措施在融資擔(dān)保中的作用。反擔(dān)保措施是當(dāng)擔(dān)保人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時，擔(dān)保人為了分散、降低風(fēng)險而要求債務(wù)人向其提供的擔(dān)保措施，是為保障擔(dān)保人將來承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后對債務(wù)人的追償權(quán)而設(shè)定的擔(dān)保。在擔(dān)保項目實務(wù)中，反擔(dān)保措施是擔(dān)保人分散風(fēng)險、保障利益的重要手段，是擔(dān)保項目風(fēng)險控制措施的重要組成部分。

4.當(dāng)前主要反擔(dān)保措施。我國擔(dān)保當(dāng)前反擔(dān)保措施主要包括保證、抵押、質(zhì)押三大類。保證包括自然人信用分擔(dān)保和法人反擔(dān)保。抵押有房地產(chǎn)；機器設(shè)備；交通運輸工具；產(chǎn)品、半成品、原材料等抵押方式。質(zhì)押包括動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押，包括有價證券、股權(quán)、應(yīng)收賬款、可轉(zhuǎn)讓的知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)等。

二、反擔(dān)保措施設(shè)定法律依據(jù)及原則

1.反擔(dān)保措施設(shè)定的法律依據(jù)。擔(dān)保行為法體系在我國已經(jīng)基本形成。目前我國已經(jīng)建立以《民法通則》、《合同法》為基本法，以《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》為核心，以《擔(dān)保法司法解釋》為補充的完整的擔(dān)保行為法體系。《擔(dān)保法》第四條明確規(guī)定第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。同時《物權(quán)法》第一百七十一條規(guī)定第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保的，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。《擔(dān)保法司法解釋》第二條規(guī)定反擔(dān)保人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人之外的其他人。反擔(dān)保方式可以是債務(wù)人提供的抵押或者質(zhì)押，也可以是其他人提供的保證、抵押或者質(zhì)押，這些規(guī)定讓反擔(dān)保在我國有了直接法律依據(jù)和明確的操作依據(jù)。

2.反擔(dān)保措施設(shè)定原則。①公開市場原則。在對各種抵質(zhì)押反擔(dān)保方式中將市場公允定價作為最常用的市場定價原則。比如對質(zhì)押反擔(dān)保措施中的專利權(quán)、著作權(quán)、企業(yè)股權(quán)及特種行業(yè)或特殊產(chǎn)品經(jīng)營的許可權(quán)等評估時可采用市場定價原則。而作為第三方評估機構(gòu)對抵質(zhì)押資產(chǎn)評估所形成的各類評估報告，由于使用不同評估方法、評估原則等因素會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響，存在較大的主觀性。而直接采用市場定價則可規(guī)避或減小這類主觀因素的影響。②可變現(xiàn)原則。反擔(dān)保措施中最大的風(fēng)險就是各類資產(chǎn)的流動性風(fēng)險。當(dāng)前銀行的抵押或質(zhì)押貸款，最易接受的通常是房地產(chǎn)，上市企業(yè)股權(quán)，可流通債券等具備廣泛流通性的擔(dān)保物。而擔(dān)保機構(gòu)則在實操過程中則難以讓債務(wù)人提供流動性強的抵質(zhì)押物，擔(dān)保機構(gòu)只能盡量接受其能掌控的和變現(xiàn)費用低的反擔(dān)保措施，保證反擔(dān)保物的可流動性。③反擔(dān)保措施可操作原則。擔(dān)保機構(gòu)接受的各類反擔(dān)保物，有著特定的存在條件和環(huán)境，通常都有著一定的特殊性。在反擔(dān)保代償和追償?shù)倪^程中，存在操作的難度和復(fù)雜。要求在設(shè)定反擔(dān)保方案時要考慮反擔(dān)保措施的可操作性，分析反擔(dān)保行為存在的市場環(huán)境，符合相關(guān)的法律，并通過法律法規(guī)規(guī)范的形式予以確認。④法律可追溯原則。法律可追溯原則應(yīng)用在債務(wù)人提供的各類無形資產(chǎn)、股權(quán)等反擔(dān)保物價值無法迅速流通變現(xiàn)時，擔(dān)保機構(gòu)為了降低信用風(fēng)險，擔(dān)保機構(gòu)在代償發(fā)生后，對債務(wù)人的追償不能被局限在這些無法迅速流通變現(xiàn)的反擔(dān)保物上，同時如果對反擔(dān)保物無法完全掌控，將造成擔(dān)保機構(gòu)的重大損失。在實踐中我們通常要求被擔(dān)保方的某個關(guān)聯(lián)人承擔(dān)無限連帶責(zé)任實現(xiàn)這種法律可追溯性。

三、反擔(dān)保措施設(shè)定實操案例探討

1. A編織工藝品廠概況。該公司成立于1991年6月，注冊資本是200萬，主要經(jīng)營范圍是編織工藝品生產(chǎn)、加工、銷售及相關(guān)原材料供應(yīng)。公司法人代表李某某持有該公司80%股份，股東肖某某持有該公司20%股份，李某某為該公司實際控制人。目前該公司擁有400多臺生產(chǎn)設(shè)備，具有年供應(yīng)各種原材料100萬噸左右的生產(chǎn)能力。該公司擁有先進的樣品生產(chǎn)實驗室，很多行業(yè)新型產(chǎn)品都出自這個實驗室。日常工作由李某某負責(zé)，決定本企業(yè)的日常經(jīng)營計劃和基本投資方案，負責(zé)制訂公司每年的財務(wù)預(yù)、決算方案和公司各種經(jīng)營方案；有權(quán)任免管理層員工，并負責(zé)制定相應(yīng)的管理制度，公司簽署有關(guān)文件等。該公司申請的300萬元流動資金貸款中有120萬元是由客戶自己資產(chǎn)做抵押擔(dān)保，余下160萬元流動資金貸款由擔(dān)保公司為其提供擔(dān)保。貸款主要用于購買原材料。

2.企業(yè)基本財務(wù)情況。公司財務(wù)制度健全，會計核算水平較高，會計人員具備專業(yè)素質(zhì)。公司近三年銷售收入大幅度提高，利潤總額逐年上升。企業(yè)2014年的銷售收入是2598萬元，利潤為256萬元。截止2015年3月已完成銷售880萬元，利潤總額86萬元。公司具有穩(wěn)定的市場占有率，產(chǎn)品適銷對路，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有升。

3.融資項目概述。A編織工藝品廠與B市信合擔(dān)保公司的合作：2012年，A編織工藝品廠由于生產(chǎn)資金不足，向中國建設(shè)銀行C支行申請流動資金200萬元用于購買原材料來擴大生產(chǎn)經(jīng)營，借款期限為2012年的6月16日至2014年的6月15日，還款時間分4期，之后如期還款。另外，由于該公司在銀行的信用記錄與實際不對稱，B市信合擔(dān)保公司為了分散、化解風(fēng)險要求其提供相應(yīng)的擔(dān)保措施。為此，通過商議一致決定將廠里現(xiàn)有的生產(chǎn)設(shè)備和存貨抵押給銀行作為反擔(dān)保物，另外還要求本廠的實際控制人李某某的連帶責(zé)任反擔(dān)保。

4.反擔(dān)保措施方案設(shè)計。從資料可以看出，該公司實際控制人李某某名下有較多的資產(chǎn)。此外，本次貸款的目的是公司的流動資金短缺，主要用于購買原材料的。目前，公司經(jīng)營良好且有較好的利潤收入。 首先，公司擁有土地10多畝，購買價值420萬元。土地的價值較大但是從公司所提供的所有權(quán)證來看，里面約定了許多限制性條款，其別說明如用該片土地來進行抵押，必須先補交地價款，才能辦理抵押登記。這樣看來這片土地不能用來作為抵押物，形成反擔(dān)保措施。其次，實際控制人李某某擁有兩套面積為170平方米的商品房（價值約700萬）。從我擔(dān)保公司掌握的情況以及銀行提供的一些資料了解到，這些房產(chǎn)己經(jīng)抵押給銀行，作為個人消費貸款400萬元的擔(dān)保措施。因此該項房產(chǎn)不能作為反擔(dān)保物。最后，公司名下的土地及廠房790萬元（擔(dān)保公司估值）。那么土地和廠房能否抵押作為擔(dān)保措施主要看以下兩點：（1）能否辦理抵押登記；（2）因其價值遠超貸款額度，公司實際負責(zé)人李某某能否同意。第一點，由于該片土地已投入廠房建設(shè)而且己經(jīng)建設(shè)到第二層，按照規(guī)定只能算作在建工程。從2008年起國家政策規(guī)定：在建工程不能作為流動資金貸款抵押。因此，在房屋管理局自然辦不了抵押登記，所以該土地及房產(chǎn)不能作為抵押物。

基于以上分析，設(shè)定了如下符合公司的反擔(dān)保措施： ①該公司實際控制人李某某提供個人無限連帶責(zé)任擔(dān)保。②李某某以其持有80%股權(quán)質(zhì)押（注冊資本100萬元）。③提供擔(dān)保金額10%的保證金（16萬元）。④企業(yè)與擔(dān)保公司簽訂還款協(xié)議。

第5篇：土地評估的法律依據(jù)范文

摘要：我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已不適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展，存在著重流轉(zhuǎn)，輕持有，稅制不統(tǒng)一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和社會需求的基礎(chǔ)上，通過合并稅種，下放管理權(quán)限，開征不動產(chǎn)閑置稅、完善各項配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當(dāng)時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。

(四)征稅范圍窄，財政功能不強

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清，費高于稅

目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革，需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，擴大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。

3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機關(guān)或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險，需要采取稅收強制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。

(四)完善各項配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

參考文獻：

第6篇：土地評估的法律依據(jù)范文

賣方需要繳納：1、按房屋售價的0.5%繳納交易手續(xù)費；2、按房屋售價的0.05%繳納印花稅；3、按交易評估價格的1%繳納國有土地出讓金；4、按規(guī)定繳納個人所得稅，自住滿5年以上的，免征個人所得稅。

買方需要繳納以下費用：1、按房屋售價的0.3%繳交交易手續(xù)費；2、按房屋售價的0.05%繳交交易手續(xù)費；3、按房屋售價的3%繳納契稅。

【法律依據(jù)】

第7篇：土地評估的法律依據(jù)范文

房地產(chǎn)抵押的法律特征

房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系比較復(fù)雜。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的可以是房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，也可以是單獨的土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)又有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)之分。因此，以房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押法律關(guān)系比一般財產(chǎn)抵押法律關(guān)系復(fù)雜。

房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有。根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押標(biāo)的可以是不動產(chǎn)，也可以是動產(chǎn)。動產(chǎn)抵押與不動產(chǎn)抵押的一個重要區(qū)別就在于，不動產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有，房地產(chǎn)抵押屬于不動產(chǎn)抵押，抵押人不必轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有。抵押法律關(guān)系成立后，抵押人對已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)可以繼續(xù)開發(fā)、利用和經(jīng)營。

房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為。依照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，抵押人應(yīng)與抵押權(quán)人簽訂書面合同，但除了簽訂書面合同外，還要依法進行抵押登記。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條規(guī)定“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記。”《城市房地產(chǎn)管理法》第61條也明確規(guī)定“房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。”抵押登記是房地產(chǎn)抵押的法定生效要件，這是房地產(chǎn)抵押重要特征之一。

房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險特征

房地產(chǎn)抵押主要是以土地及其地上建筑物，包括項目土地和非項目用土地及地上建筑物、在建工程、土地儲備抵押等。其主要風(fēng)險有：

房地產(chǎn)抵押真實性風(fēng)險。其主要表現(xiàn)為抵押物實物是否真實存在，是否齊全完整，異地抵押是否真實有效；抵押物實物與抵押合同、權(quán)證信息描述的位置、性狀、數(shù)量是否一致，是否存在變造、偽造他項權(quán)利證書的情況。

房地產(chǎn)抵押合法性風(fēng)險。其主要表現(xiàn)為抵押物是否為我國法律、行政法規(guī)規(guī)定可以接受的抵押財產(chǎn)，是否合法取得，抵押的在建工程是否具有立項批準(zhǔn)文件和四證（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證）等能夠證明在建工程合法性的文件等情況；同時，在儲備土地抵押方面，目前，大部分省市對儲備土地頒發(fā)土地使用證的法律依據(jù)是《土地儲備管理辦法》第十七條，即市、縣人民政府可根據(jù)需要，對產(chǎn)權(quán)清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書。但《物權(quán)法》又規(guī)定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發(fā)土地使用權(quán)證。可見，這兩個規(guī)定存在法律沖突，儲備土地抵押存在一定法律效力風(fēng)險。

房地產(chǎn)押品合規(guī)性、有效性風(fēng)險。表現(xiàn)為抵押物是否具有貸款評估價值，依法可以單獨轉(zhuǎn)讓；抵押物權(quán)屬是否清晰，抵押人是否對抵押物具有處分權(quán)；是否按規(guī)定辦理抵押登記等。

抵押權(quán)被懸空和建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險。如，開發(fā)商以無定著物的土地權(quán)抵押取得貸款，用于該地塊上的房產(chǎn)開發(fā)，隨著商品房的完工出售，開發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉(zhuǎn)移，最終使抵押權(quán)懸空。2002年6月20日，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：“法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”由此可見，法院在司法實踐中，多從社會的安定、弱勢群體保護等方面考慮，將導(dǎo)致銀行的在建工程抵押登記效力不足。

抵押權(quán)滅失或喪失第一受償權(quán)的風(fēng)險。如，依照新的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，土地長期閑置屆滿兩年，土地使用權(quán)被國家無償收回，抵押物就不復(fù)存在。此外，根據(jù)《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”因此，在以非項目土地抵押（不含地上建筑）中，開發(fā)商如對非項目土地抵押物進行開發(fā)建設(shè)，而抵押物價值并未增值，如銀行保全措施未及時跟進，借款人因項目建設(shè)或房產(chǎn)銷售與第三方，包括項目建筑商、個人購房者等，發(fā)生法律糾紛，導(dǎo)致在建工程被查封時，將被動卷入糾紛當(dāng)中，并喪失第一受償權(quán)利，影響第二還款來源的保障。

房地產(chǎn)抵押風(fēng)險的檢查方法

根據(jù)房地產(chǎn)抵押風(fēng)險特點應(yīng)采用由淺入深、由內(nèi)及外的檢查方式，在運用傳統(tǒng)檢查技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，注重采用實地走訪客戶、察看項目現(xiàn)場、互聯(lián)網(wǎng)查證信息，及向當(dāng)?shù)貒痢⒎抗艿刃姓芾聿块T延伸調(diào)查的方式、方法，全面了解和掌握房地產(chǎn)抵押物及借款人經(jīng)營管理情況，深入檢查房地產(chǎn)抵押的真實性、合規(guī)性和有效性。

資料審閱法。檢查人員應(yīng)仔細審閱房地產(chǎn)抵押物的所有權(quán)證明、建設(shè)規(guī)劃證明、抵押物評估和登記證明等相關(guān)資料，全面掌握和了解房地產(chǎn)抵押物的情況，審查房地產(chǎn)抵押的合法性和有效性，重點關(guān)注房地產(chǎn)抵押證明資料是否完整，權(quán)屬證明是否清晰；擔(dān)保單位董事會或股東會出具的決議內(nèi)容或擔(dān)保意向書內(nèi)容是否真實合法；有權(quán)簽字人的簽字和企業(yè)公章是否真實有效；土地儲備是否符合當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城市總體規(guī)劃要求，具有政府部門審批要件以及項目實施方案，是否具有合法的土地使用證等。

資料核對法。根據(jù)房地產(chǎn)抵押物的所有權(quán)證明、建設(shè)規(guī)劃證明、抵押物評估和登記證明、貸后檢查等各環(huán)節(jié)相關(guān)材料，對各環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)的項目名稱、建設(shè)主體、樓號、界址、建設(shè)規(guī)模、項目開工日期、竣工日期、發(fā)證日期、證件信息按編號、評估價值等事項的核查和對比，審查房地產(chǎn)信息的一致性。

第8篇：土地評估的法律依據(jù)范文

上訴人（原審原告）張恩華，男，54歲，漢族，北京市鐵路局西直門車段乘務(wù)長，住北京市海淀區(qū)善元橋28號。

委托人方揚，男，49歲，中國社會福利教科文中心基金部法律顧問，住北京市海淀區(qū)車道溝南里14樓807室。

委托人丁思慧，北京市鐸聲律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審原告）張寶慶（上訴人張恩華之子），29歲，北京市市政易程公司三分公司職工，住北京市海淀區(qū)成府路大石橋23號。

委托人高顧，（上訴人張恩華之兒媳），女，33歲，無業(yè)，住北京市海淀區(qū)成府路大石橋23號。

委托人都金榮，女，53歲，無業(yè)，住北京市海淀區(qū)成府路大石橋9號。

被上訴人（原審被告）北京市海淀區(qū)房屋土地管理局，住所地北京市海淀區(qū)榆樹林18號。

法定代表人侯志新，局長。

委托人韓青，女，北京市海淀區(qū)房屋土地管理局干部。

被上訴人（原審第三人）北京清華科技園發(fā)展中心，住所地北京市海淀區(qū)清華大學(xué)華業(yè)大廈4層。

法定代表人梅萌，主任。

委托人史維強，男，北京清華科技園發(fā)展中心項目經(jīng)理。

委托人楊勇，女，北京市聯(lián)酋城市房屋拆遷有限責(zé)任公司部門經(jīng)理。

上訴人張恩華、張寶慶城市房屋拆遷糾紛裁決一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2000）海行初字第96號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。

2000年9月28日，原審判決認為，北京市海淀區(qū)房屋土地管理局（以下簡稱海淀房地局）裁決認定張恩華、張寶慶一家在拆遷范圍內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)、正式住房的基本事實清楚，證據(jù)確實。該局根據(jù)該戶在拆遷范圍內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)、正式住房的惰況，認定其不屬于住房困難戶，并根據(jù)張恩華、張寶慶一家在拆遷范圍內(nèi)正式房屋的面積予以貨幣補償，符合《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的規(guī)定，且補償價格的確定合法，補償款總金額準(zhǔn)確。裁決適用《條例》和《辦法》的條款正確。張恩華、張寶慶認為海淀房地局對其院內(nèi)的自建房屋應(yīng)按正式房屋認定并予以補償，且該局裁決對其正式房屋作價補償違法，要求撤銷該裁決沒有事實和法律依據(jù)，不能支持。但上述裁決認定對張恩華、張寶慶的原非正式成套住宅房屋及地上附屬物評估作價款為32 089.23元的事實不清，證據(jù)不足。故依照《條例》第四十二條，《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款、第五十四條第（二）項第1目，參照《辦法》第四條、第五條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十一條、第三十二條、第三十九條、第四十四條的規(guī)定。判決維持上述裁決的第一、三、四、五項內(nèi)容，撤銷該裁決的第二項內(nèi)容。張恩華、張寶慶不服，認為該判決認定事實不清，證據(jù)不足，北京清華科技園發(fā)展中心（以下簡稱清華科技園）未與其就拆遷有關(guān)問題進行協(xié)商；對張恩華所有，張寶慶使用房屋的評估作價，違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，原判認定的“區(qū)位價格”沒有法律依據(jù)；清華科技園建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書的取得均不合法；清華科技園提供的北京市聯(lián)酉城市房屋拆遷有限責(zé)任公司的拆遷資格證書系偽證，原審不應(yīng)采納；海淀房地局未向法院提供其作出裁決的全部事實和法律依據(jù)。故上訴至本院，請求撤銷該判決及海淀房地局上述裁決。海淀房地局及清華科技園均同意以上判決。

海淀房地局在原審期問向法院提交了（1998）京房地建字第11號建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、97－規(guī)地字－0193號建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、附圖、京政會（1999）185號會議紀(jì)要、京房海拆許字（2000）第039號房屋拆遷許可證、10207192－6組織機構(gòu)代碼、注冊號11503689企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、京房地拆資字［1997］第115號北京市房屋拆遷資格證書、委托協(xié)議書、城市房屋拆遷分戶登記表、張恩華、張寶慶及其親屬對祖業(yè)產(chǎn)析產(chǎn)的書面協(xié)議、北京市房屋拆遷估價結(jié)果通知單、海淀派出所的戶口證明材料、北京市建設(shè)房屋拆遷暫停辦理戶口函、拆遷糾紛裁決申請書、立案登記表、送達回執(zhí)、談話筆錄等書證材料。

張恩華、張寶慶在原審期間向法院提交了戶籍證明、京郊十三字第零柒肆貳伍號北京市郊區(qū)土地房產(chǎn)所有證等書證材料。

原審期間，上述證據(jù)已經(jīng)過法庭質(zhì)證。

本院在審理期間，查閱了原審案卷，聽取了各方當(dāng)事人的訴訟意見，經(jīng)全面審理，同意原判的認證意見。現(xiàn)對本案事實作出如下認定：被上訴人海淀房地局經(jīng)對被上訴人清華科技園的土地使用證明文件、城市房屋拆遷資格證書、拆遷人的資信證明等文件進行審查，認為該單位具備拆遷條件，故向其頒發(fā)了《房屋拆遷許可證》，批準(zhǔn)其自2000年4月4日至2000年10月31日，在北京市海淀區(qū)東至現(xiàn)狀小河溝；西至清華大學(xué)西北小區(qū)圍墻；南至清華大學(xué)北圍墻；北至萬泉河范圍內(nèi)，進行大學(xué)生公寓等項目建設(shè)的拆遷活動。經(jīng)北京市海淀區(qū)人民政府有關(guān)部門確定，并報北京市國土資源和房屋管理局備案，北京市海淀區(qū)成府路大石橋地區(qū)的區(qū)位拆遷補償價格為3400元／平方米。上訴人張恩華在上述拆遷范圍內(nèi)的海淀區(qū)成府路大石橋23號，有正式非成套住宅私房1.5間，建筑面積為24.01平方米（實際測量面積），另有無證自建房若干間。上訴人張寶慶（張恩華之子）在此有常住戶口，并使用該房屋。清華科技園因未就拆遷補償有關(guān)問題與張恩華、張寶慶達成協(xié)議，故向海淀房地局申請裁決，該局于2000年6月21日，根據(jù)《條例》第四十二條、《辦法》第四條、第五條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十二條、第三十九條、第四十四條、京房地拆字（1998）第1126號文件第十六條、第二十條的規(guī)定，作出海房地裁字（2000）第049號北京市城市房屋拆遷糾紛裁決，即：一、清華科技園對張思華、張寶慶進行區(qū)位拆遷貨幣補償，補償款為：人民幣166634元（不含搬家補助等費用）；二、清華科技園對張恩華、張寶慶原正式非成套住宅房屋及地上附屬物，按海淀區(qū)房地產(chǎn)價格評估所的評估結(jié)果32089.23元進行拆遷補償；三、張恩華、張寶慶自接到該裁決書之日起，在未購到住房之前，由清華科技園向張思華、張寶慶提供臨時房暫住。地點為北京市海淀區(qū)清河寶盛里小區(qū)18號樓401號（商品房一居室1套），暫住期限為2個月。待張恩華、張寶慶2個月內(nèi)購到住房后，其應(yīng)將臨時暫住房交還清華科技園，并按規(guī)定交納臨時暫住房房租、水電等費用；四、若張恩華、張寶慶收到該裁決書之日起2個月內(nèi)，未購到住房或不購買住房，仍占用上述臨時暫住房，清華科技園應(yīng)在上述2個月購房期限屆滿后工個月內(nèi)，按張恩華、張寶慶臨時暫住房的商品房價款結(jié)算差價（房價款為190143元）；五、張恩華、張寶慶必須在該裁決送達之日起5日內(nèi)，將北京市海淀區(qū)成府路大石橋23號院的非成套住宅房屋（含無證房）騰空交給清華科技園拆除，后其與清華科技園辦理有關(guān)拆遷補償手續(xù)。張恩華、張寶慶不服，以該裁決認定的事實不清，證據(jù)不足，適用法律有誤，違反法定程序等為由，訴至原審法院，請求撤銷上述裁決。

本院認為，清華科技園在北京市海淀區(qū)成府路大石橋地區(qū)進行大學(xué)生公寓等建設(shè)拆遷合法。海淀房地局對清華科技園與張恩華、張寶慶之問的拆遷糾紛所作裁決中第一、三、四、五項符合《條例》及《辦法》的有關(guān)規(guī)定，亦不違反其他有關(guān)法律規(guī)范；但該裁決對張恩華、張寶慶的原非正式成套住宅房屋及地上附屬物評估作價款額的認定，事實不清，證據(jù)不足。因此原判維持該裁決第一、三、四、五項，撤銷該裁決第二項是正確的，本院應(yīng)予維持。張恩華、張寶慶所提上訴理由事實及法律根據(jù)不足，其請求本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費八十元，由上訴人張恩華、張寶慶負擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

第9篇：土地評估的法律依據(jù)范文

版權(quán)所有，全國公務(wù)員共同的天地!

法院貫徹十六屆四中全會精神，就是要聯(lián)系法院的工作實際，增強司法能力，提高司法水平。法院要結(jié)合審判工作的特點，貼近市委工作的中心，為九臺經(jīng)濟建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)高效的司法服務(wù)，除嚴(yán)厲打擊各種刑事犯罪，為經(jīng)濟建設(shè)創(chuàng)造寬松、和諧、穩(wěn)定的社會環(huán)境外，要重點做好以下幾項工作：

×一、為九臺招商引資提供良好的經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境。

×法院要圍繞審判職能，充分考慮社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展問題，在遵循立法本意的前提下發(fā)揮自身的主觀能動作用和創(chuàng)造力，實現(xiàn)司法裁決“三個效果”的統(tǒng)一。在服務(wù)振興大局的司法實踐中，法官要調(diào)整傳統(tǒng)的思考問題的方式，對于一個經(jīng)濟行為，只要不違反國家法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，不侵犯國家和社會的公共利益，不惡意損害第三人的合法權(quán)益，就要從法律上給予支持、規(guī)范和保護，不輕易宣布合同無效，不輕易終止經(jīng)濟聯(lián)系。軟環(huán)境是發(fā)展的硬條件。市委一再強調(diào)要全民創(chuàng)業(yè)、要解決經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境問題，法院要以規(guī)范和完備自身司法行為為著力點，從司法保障的角度給創(chuàng)業(yè)、投資、發(fā)展以最大的自由度。堅持主體平等，不搞司法歧視，努力創(chuàng)造公平和可預(yù)見的司法環(huán)境，維護公平交易和有序競爭。

二、積極主動地為國企改革做好司法保障和法律服務(wù)工作。

×法院工作的出發(fā)點就是要按照市委、市政府的計劃，保障國企改制依法、健康、順利地進行，疏通劣勢企業(yè)退出市場的通道。要以積極慎重受理、嚴(yán)格規(guī)范操作為基點，依法規(guī)范企業(yè)破產(chǎn)案件審理工作，既注意充分發(fā)揮審判的職能作用，從國企改革的大局出發(fā)，積極審理破產(chǎn)案件，促進企業(yè)改制，優(yōu)化社會資源配置，又嚴(yán)防利用破產(chǎn)逃廢債務(wù)，防止國有資產(chǎn)流失。法院要同政府協(xié)調(diào)，審理好企業(yè)破產(chǎn)案件，同時要突出審判機關(guān)的主導(dǎo)地位。第一，加強對清算組的監(jiān)督指導(dǎo)。清算組工作開展的好與壞，直接關(guān)系到破產(chǎn)案件審理質(zhì)量的高低。為防止清算組職權(quán)的濫用，損害債權(quán)人的合法權(quán)益，給破產(chǎn)審理工作和社會造成不良影響，法院要加強對清算組工作的監(jiān)督，實行清算工作定期報告和重大事項審批制度，保證清算組工作的規(guī)范、合法。第二，為避免不合格審計、評估等問題的發(fā)生，將審計、評估、拍賣等納入司法鑒定評估系統(tǒng)，由司法鑒定評估系統(tǒng)內(nèi)注冊的具有良好信譽和資質(zhì)的中介機構(gòu)擔(dān)任，保證審計、評估、拍賣工作的公正、公開、透明，從而有效地防止和減少高值低估或低值高估現(xiàn)象的發(fā)生，防止國有資產(chǎn)的流失。第三，努力降低破產(chǎn)成本，提高債權(quán)清償率。監(jiān)督清算組支出合理合規(guī)，降低成本；協(xié)助清算組認真清收債權(quán)，提高變現(xiàn)率。第四，堅持維護社會穩(wěn)定原則，嚴(yán)格審查職工安置方案的合法性、可操作性，保持強烈的政治意識、責(zé)任意識，心系社會安寧，充分協(xié)調(diào)各方面力量，多做耐心細致的工作。第五，要依法積極審理好企業(yè)改制中發(fā)生的與企業(yè)改制相關(guān)的其他民事糾紛案件。法院要在不違法的前提下，堅持從實際出發(fā)，集中優(yōu)勢力量，對進入訴訟程序的此類案件盡量簡化程序，縮短審限。

×三、圍繞審判職能，積極主動地為農(nóng)村農(nóng)業(yè)工作的不斷發(fā)展做好司法保障和法律服務(wù)工作版權(quán)所有，全國公務(wù)員共同的天地!

×農(nóng)村農(nóng)業(yè)工作的不斷發(fā)展，也需要法律的支持，法院要妥善審理好因農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、加重農(nóng)民負擔(dān)、土地承包、環(huán)境污染等問題引發(fā)的群體訴訟案件，在依法審判的前提下，努力維護農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，特別是要重視“三農(nóng)”問題，加強對農(nóng)民合法權(quán)益的保護。加強對農(nóng)村土地承包合同糾紛和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同糾紛案件的審理，隨著農(nóng)業(yè)政策的不斷調(diào)整，農(nóng)業(yè)稅減免和糧食直補政策的施行，引發(fā)了大量土地流轉(zhuǎn)糾紛案件，法院要依法維護合同的效力，依法糾正和制裁隨意提高土地承包費、撕毀合同、一地多包、收回土地高價發(fā)包、縮短承包期等侵害農(nóng)民土地承包權(quán)的違法行為，維護以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的經(jīng)營體制，推動農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制創(chuàng)新。同時，法院要加強對農(nóng)村干部法律知識的培訓(xùn)，在適當(dāng)時機舉辦有關(guān)農(nóng)村土地法律法規(guī)培訓(xùn)班，提高農(nóng)村干部依法行政的法律意識，減少“三農(nóng)”案件的產(chǎn)生。進一步加強涉及糧食流通案件的審理，維護農(nóng)副產(chǎn)品買賣合同的法律效力，制裁違約和其他侵犯農(nóng)民合法權(quán)益的行為，維護糧食生產(chǎn)區(qū)和種糧農(nóng)民的利益，依法促進糧食綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)民收入的提高，保障國家糧食安全。要切實加強對拖欠農(nóng)民工工資案件的審理，對事實基本清楚的案件，可以采取先預(yù)執(zhí)行等措施，確保農(nóng)民工的合法權(quán)益能及時兌現(xiàn)。

×四、建議

×、建議政府成立法律顧問團，吸收資深律師和法官等法律人才，為政府決策提供參考。其職能，一是對政府決策提供法律依據(jù)。二是幫助政府審大經(jīng)濟合同，如政府在簽訂招商引資項目等重大合同時，應(yīng)由顧問團對合同進行從法律角度審查討論，防止合同出現(xiàn)失誤，防止盲目招商引資，給九臺造成損失。三是對政府重大依法行政事項進行論證，提出法律意見，保證政府依法行政。

×、建議市委、政府對經(jīng)濟行政管理干部、企業(yè)法人、企業(yè)管理人員加強法律培訓(xùn)，防止企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策失誤，盲目立項，造成經(jīng)濟損失，防止企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)違背法律，盲目簽訂合同，提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)依法經(jīng)營意識，正確利用司法手段，維護自身合法權(quán)益。