土地法管理法實(shí)施條例精選(九篇)
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第1篇：土地法管理法實(shí)施條例范文
全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。
任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。
國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。
第九條國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。
第十五條國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營(yíng)的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營(yíng)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。
農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。
第四十三條任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
第六十條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
第2篇：土地法管理法實(shí)施條例范文
一、獨(dú)用成套職工住宅租金調(diào)整辦法
（一）本辦法實(shí)施前的原承租戶，標(biāo)準(zhǔn)租金調(diào)整辦法為：
甲級(jí)、乙級(jí)地段2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金＝1998年月標(biāo)準(zhǔn)租金×125％
乙級(jí)地段部分區(qū)域2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金＝1998年月標(biāo)準(zhǔn)租金×115％
丙級(jí)、丁級(jí)、戊級(jí)地段2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金＝1998年月標(biāo)準(zhǔn)租金×115％
（二）本辦法實(shí)施后的新承租戶標(biāo)準(zhǔn)租金計(jì)算辦法：
獨(dú)用成套職工住宅每一地段等級(jí)相對(duì)應(yīng)的地段分值按規(guī)定的提租幅度具體調(diào)整如下：
甲級(jí)地段由0．02880元調(diào)至0．03600元：乙級(jí)地段由0．02595元調(diào)至0．03244元，乙級(jí)地段部分區(qū)域（范圍詳見附件）由0．02595元調(diào)至0．02984元；丙級(jí)地段由0．02295元調(diào)至0．02639元：丁級(jí)地段由0．01980元調(diào)至0．02277元：戊級(jí)地段由0．01695元調(diào)至0．01949元。
標(biāo)準(zhǔn)租金計(jì)算公式：
獨(dú)用成套職工住宅2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金＝2000年地段分值×住房條件分×每戶房屋使用面積之和＋天井或平臺(tái)月租金
二、獨(dú)用成套公寓租金調(diào)整辦法：
甲級(jí)、乙級(jí)地段2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金＝1998年月標(biāo)準(zhǔn)租金×125％
乙級(jí)地段部分區(qū)域2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金＝1998年月標(biāo)準(zhǔn)租金×115％
丙級(jí)、丁級(jí)、戊級(jí)地段2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金＝1998年月標(biāo)準(zhǔn)租金×115％
三、2000年月租金計(jì)算公式：
2000年月租金＝2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金＋超標(biāo)增收租金
提租后的月租金計(jì)角去分。
四、承租戶住房建筑面積及其控制標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算確定
（一）整幢獨(dú)用成套住房或非整幢獨(dú)用成套住房中有一套或一套以上獨(dú)用成套職工住宅，且已出售過的，其住房建筑面積按《一九九五年出售公有住房方案的實(shí)施細(xì)則》（滬房地改〔1995〕767號(hào)）文第十二條規(guī)定予以計(jì)算。
（二）獨(dú)用成套職工住宅以外的公有住房，其建筑面積按《上海市住宅建設(shè)債券發(fā)行和認(rèn)購辦法》第十三條規(guī)定予以計(jì)算。
（三）承租戶住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，按《一九九五年出售公有住房方案的實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定予以計(jì)算。該承租戶可用人均建筑面積24平方米的方法予以計(jì)算，也可以用承租人或同住人中職級(jí)人員住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)予以計(jì)算（技術(shù)職稱按相應(yīng)的行政職務(wù)掛靠）。凡承租戶家庭人員中有在職或離退休中小學(xué)教師的，該承租戶的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)可增加8平方米建筑面積。承租人及其配偶租住或已購高層公有住房，建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)按《關(guān)于實(shí)施〈一九九六年公有住房出售方案〉的若干規(guī)定》（滬房地改字第〔1996〕963號(hào)）文第五條規(guī)定執(zhí)行。
五、計(jì)算超標(biāo)租金住房的范圍
計(jì)算超標(biāo)租金的范圍為：成套獨(dú)用和非成套獨(dú)用的公寓、花園住宅、職工住宅、新式里弄類型的住房。舊里和舊里以下類型的住房不計(jì)超標(biāo)租金。
六、超標(biāo)租金的計(jì)算及操作程序
（一）承租戶承租一處住房，按上述規(guī)定計(jì)算超標(biāo)租金，具體計(jì)算公式見表二；承租戶有二處或二處以上住房且有以下情況之一的，應(yīng)按上述規(guī)定合并計(jì)算超標(biāo)租金：
1．同一承租人或承租人和其配偶分別承租的。
2．承租人承租公有住房，承租人和其配偶已購另一處公有住房的。
（二）超標(biāo)租金計(jì)算按下列程序操作：二處公有住房以先承租住房所在地的管房單位作為超標(biāo)租金的計(jì)算單位。先承租住房所在地的管房單位向另一管房單位發(fā)出《公有住房提租聯(lián)系單》（見表八）后，接受聯(lián)系單的管房單位應(yīng)按聯(lián)系單上的內(nèi)容予以填寫，并回復(fù)對(duì)方管房單位。
七、租金暫不調(diào)整的公有住房范圍
（一）花園住宅，新里，舊里，簡(jiǎn)屋，非改居住宅，非成套獨(dú)用的公寓，非獨(dú)用成套的職工住宅，衛(wèi)生間與廚房間不在戶門內(nèi)的獨(dú)用成套職工住宅；
（二）有下列不可售情形之一的公有住房，租金自不可售情形消除之次月調(diào)整：
1．產(chǎn)權(quán)人不同意出售的獨(dú)用成套公寓住房、職工住宅；
2．因住房產(chǎn)權(quán)被抵押，產(chǎn)權(quán)人無法出售的公有住房；
3．因不符規(guī)劃、臨水、臨電等原因，不得出售的公有住房；
4．占用農(nóng)村集體土地建造住房，需補(bǔ)辦征地手續(xù)方可出售的公有住房；
5．其它按規(guī)定不可出售的公有住房。
八、本市職工家庭月平均收入掌握標(biāo)準(zhǔn)
（一）上一年家庭月平均收入的計(jì)算公式：
上一年家庭月平均收入＝上一年家庭成員各種年經(jīng)濟(jì)收入的總和÷12
（二）個(gè)人和家庭成員收入的界定以《上海市民政局關(guān)于實(shí)施〈上海市社會(huì)救助辦法〉的若干規(guī)定》（滬民救發(fā)〔1997〕第8號(hào)）第九條為依據(jù)。
（三）同一承租人或承租人及其配偶有二處或二處以上公有住房的，或一處屬公有住房，另一處屬已購公有住房的，其家庭收入應(yīng)合并計(jì)算。具體操作通過《公有住房提租聯(lián)系單》解決。
九、月收入低于城市居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭
城市居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)每年由民政部門確定并，低于生活保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭必須經(jīng)民政部門確認(rèn)并領(lǐng)取民政補(bǔ)助。
十、享受離休待遇的干部套配到新租賃的住房租金減免計(jì)算辦法
租金減免計(jì)算公式：
（一）1937年7月6日及以前參加革命工作的
月租金減免金額＝2000年月租金－（2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金0．10＋家庭成員原提租補(bǔ)貼金額總和）
（二）1937年7月7日以后參加革命工作的
月租金減免金額＝2000年月租金－（2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金0．10＋家庭成員原提租補(bǔ)貼金額總和＋15元）
十一、公有住房轉(zhuǎn)租期間，不得享受租金減免的政策。
十二、原承租戶提租減免后的應(yīng)交租金不得低于調(diào)整前的實(shí)付租金。
十三、辦理租金減免手續(xù)
申請(qǐng)租金減免的，須由承租人持戶口簿向住房管理單位提出申請(qǐng)，領(lǐng)取租金減免申請(qǐng)審核表，填妥交有關(guān)部門審核后，由住房管理單位核定減免金額。具體申請(qǐng)、審批手續(xù)見表二、表三、表四、表五、表六、表七。
十四、加強(qiáng)公有住房租金調(diào)整的政策宣傳
各管房單位（包括直管公有住房和系統(tǒng)公有住房）在調(diào)整公有住房租金時(shí)，應(yīng)參加市或區(qū)（縣）房改行政管理部門組織的公有住房租金調(diào)整業(yè)務(wù)培訓(xùn)。按戶發(fā)放由市房改部門編制的《2000年公有住房租金調(diào)整宣傳提綱》。
十五、加強(qiáng)租金的信息管理
為規(guī)范公有住房租金的管理，各管房單位應(yīng)使用全市統(tǒng)一的公有住房租金計(jì)算管理系統(tǒng)，逐步實(shí)現(xiàn)全市公有住房租金管理的信息化，減少租金計(jì)算的差錯(cuò)率。
各管房單位應(yīng)按要求填報(bào)2000年第四季度公有住房租金調(diào)整情況匯總分析表，于2001年3月底前交所在區(qū)（縣）的房改和物價(jià)行政管理部門備案。
附件一：上海市2000年公有住房租金調(diào)整辦法
根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)）以及市政府印《關(guān)于進(jìn)一步深化本市城鎮(zhèn)住房制度改革的若干意見》（滬府發(fā)〔1999〕38號(hào)），現(xiàn)制定本辦法如下：
一、公有住房租金調(diào)整
（一）租金的調(diào)整
1．甲、乙級(jí)地段的獨(dú)用成套職工住宅和公寓住房，在1998年租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高25％。
2．丙、丁、戊級(jí)地段的獨(dú)用成套職工住宅和公寓住房，在1998年租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高15％。乙級(jí)地段部分區(qū)域的獨(dú)用成套職工住宅和公寓住房，也在1998年租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高15％。
3．不可售公有住房和上述住房中衛(wèi)生間或廚房間不在戶門內(nèi)的職工住宅，維持原租金水平。
（二）超標(biāo)的租金增收
對(duì)租住公有住房建筑面積超過市房地局、市房改辦制定的《出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則》（滬房地改〔1995〕767號(hào)）規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)稱面積控制標(biāo)準(zhǔn)）的承租戶，在2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金基礎(chǔ)上，采取超標(biāo)增收租金辦法，超標(biāo)增收租金計(jì)算公式為：
月超標(biāo)增收租金＝2000年月標(biāo)準(zhǔn)租金× 承租戶建筑面積－建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)
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承租戶建筑面積
二、公有住房租金調(diào)整后的減免政策
1．公有住房月標(biāo)準(zhǔn)租金支出超過上一年家庭月平均收入9％的部分，可申請(qǐng)減免。
住房建筑面積超過面積控制標(biāo)準(zhǔn)的，超標(biāo)增收租金不予減免。
2．享受離休待遇的干部或已故離休干部配偶的住房（按離休干部或已故離休干部配偶本人戶口所在地），提租后新增租金全部減免。
3．烈屬、因公犧牲軍人家屬，特等、一等傷殘軍人或特等、一等傷殘軍人配偶的住房，在上一年實(shí)付租金的基礎(chǔ)上，增租部分全部減免。
4．民政部門確認(rèn)的家庭人均月收入低于城市居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)（即280元）的，在上一年實(shí)付租金的基礎(chǔ)上，增租部分全部減免。
三、具體要求
1．公有住房租金調(diào)整時(shí)，要做好宣傳工作，由住房管理單位對(duì)承租戶按戶發(fā)放《宣傳提綱》。
2．所有公有住房的承租戶均應(yīng)按本辦法繳納租金。承租人逾期繳付房租，出租人或管房單位應(yīng)記錄在案，并按照《上海市房屋租賃條例》中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3．在2000年1月1日至本辦法實(shí)施前領(lǐng)取《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》的，從領(lǐng)取《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》的下月至2001年2月執(zhí)行1998年公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)，從2001年3月起執(zhí)行2000年公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)。
本辦法實(shí)施前，凡未領(lǐng)取《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》的公有住房，2000年9月至2001年2月執(zhí)行1998年公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)，2001年3月起執(zhí)行2000年公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)。
4．住房管理單位應(yīng)切實(shí)保證將提租收入全部用于房屋的維修，不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)租金使用的監(jiān)督。
本辦法自2000年9月1日起施行。
上海市住房制度改革辦公室
第3篇：土地法管理法實(shí)施條例范文
一、關(guān)于土地的所有權(quán)：
在我國(guó)《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等法律法規(guī)中，對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)作了明確規(guī)定。《土地管理法》第8條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”？《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定：“下列土地屬于全民所有及國(guó)家所有：（一）城市市區(qū)的土地；（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國(guó)有的土地；（三）國(guó)家依法征收的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；……”
集體土地所有權(quán)的主體，即享有土地所有權(quán)的集體組織，根據(jù)《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條的規(guī)定，有以下3類：（1）村農(nóng)民集體，村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)對(duì)土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理；（2）如果村范圍內(nèi)的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；（3）土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。
集體所有的土地主要是耕地及宅基地、自留地、自留山，還包括法律規(guī)定集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地。至于法律沒有規(guī)定為集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地，則屬于國(guó)家所有。
二、土地使用權(quán)的使用方式
〔2015〕42號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部發(fā)展改革委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式指導(dǎo)意見的通知》中提到保障項(xiàng)目用地有多種方式，實(shí)行多樣化土地供應(yīng)，保障項(xiàng)目建設(shè)用地。涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者公共服務(wù)領(lǐng)域的土地可以采用出讓、租賃等有償使用方式獲得，也可以通過無償劃撥方式取得。
有償使用方式：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十九條明確規(guī)定：“國(guó)有土地的有償使用方式包括：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（二）國(guó)有土地租賃；（三）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。”
無償使用方式：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條規(guī)定：“下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：……（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地……”。實(shí)際操作中，如果符合《劃撥用地目錄》（2001年10月18日中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第9號(hào)）的規(guī)定的，則經(jīng)建設(shè)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。
三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓
四種出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定土地使用權(quán)的出讓方式包含協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。而《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》補(bǔ)充了第四種方式――掛牌。其中拍賣和掛牌均是在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，最后根據(jù)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為，如果是經(jīng)營(yíng)性用地，則根據(jù)《物權(quán)法》及《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；如采取協(xié)議出讓的，則需符合《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。關(guān)于公益事業(yè)用地，亦區(qū)分是營(yíng)利性和非營(yíng)利性，如營(yíng)利性醫(yī)院則不屬于劃撥用地目錄范圍，需要通過出讓方式獲取。
根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第三條，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。協(xié)議出讓屬于控制比較嚴(yán)的出讓方式，其有相應(yīng)的前置條件，即使?jié)M足了協(xié)議出讓的前置條件，也未必能實(shí)現(xiàn)一對(duì)一協(xié)議轉(zhuǎn)讓，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，滿足前置條件的協(xié)議出讓地，如果土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，在同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，不再采取協(xié)議方式出讓。
四、國(guó)有土地租賃
根據(jù)1999年7月27國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》（國(guó)土資發(fā)〔1999〕222號(hào)）規(guī)定，對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃；對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。
國(guó)有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。
五、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股
[2015]42號(hào)文件明確規(guī)定可以采用這種出資方式，其中規(guī)定“以作價(jià)出資或者入股方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)以市、縣人民政府作為出資人，制定作價(jià)出資或者入股方案，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。”
但土地作價(jià)出資在操作中還存在很多現(xiàn)實(shí)問題，比如不經(jīng)過招拍掛流程，對(duì)土地作價(jià)出資或入股，如何確定土地價(jià)格，是否會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失等問題，也是這種供地方式落地難的一個(gè)關(guān)鍵。
六、劃撥土地、租賃土地抵押?jiǎn)栴}
關(guān)于劃撥土地上的PPP項(xiàng)目是否可為項(xiàng)目融資等設(shè)置抵押、如何抵押的問題，目前司法界有兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)是劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，先辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地后，才能與附屬建筑物一并抵押，相關(guān)規(guī)定如國(guó)土資源部《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條與國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條；
第二種觀點(diǎn)沒有否定劃撥土地使用權(quán)可用于抵押，而是要求劃撥土地上的房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須先繳納土地出讓金的價(jià)款，抵押權(quán)人在交納出讓金價(jià)款后剩余的金額中優(yōu)先受償，如《城市房地產(chǎn)管理法》第51條。
第4篇：土地法管理法實(shí)施條例范文
建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生，如果從建設(shè)用地使用權(quán)人的角度來考察，就是建設(shè)用地使用權(quán)的取得。建設(shè)用地使用權(quán)作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般取得原因(如繼承)，自然也適用于建設(shè)用地使用權(quán)。在此只敘述建設(shè)用地使用權(quán)取得的幾項(xiàng)特殊原因。根據(jù)承載建設(shè)用地使用權(quán)的土地法律屬性，可將建設(shè)用地使用權(quán)的取得分為兩大類：在國(guó)家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)和在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。
1．在國(guó)家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，它的產(chǎn)生方式包括：
(1)劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請(qǐng)，經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)即可取得土地使用權(quán)，而不必向土地所有人支付租金及其他費(fèi)用。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。”根據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，可以通過劃撥方式取得的建設(shè)用地包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設(shè)用地，須經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府依法批準(zhǔn)。
(2)出讓方式。建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有人身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者通過這種出讓建設(shè)用地使用權(quán)的行為即取得建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)出讓有三種形式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。協(xié)議是由市、縣人民政府土地管理部門(代表國(guó)家作為出讓方)，與土地使用人按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t協(xié)商一致后，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。招標(biāo)和拍賣，應(yīng)當(dāng)先由市、縣土地管理部門發(fā)出招標(biāo)、拍賣公告，通過招標(biāo)、拍賣程序，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：①當(dāng)事人的名稱和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式；⑦解決爭(zhēng)議的方法。
(3)流轉(zhuǎn)方式。建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。基于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律事實(shí)，新建設(shè)用地使用權(quán)人即取得原建設(shè)用地使用權(quán)人的建設(shè)用地使用權(quán)。
2．在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。
(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益用地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的公益組織，在經(jīng)過依法審批后，對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)用地所享有的建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)土地管理法和《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。
(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。如果其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。
(二)建設(shè)用地使用權(quán)的期限
第5篇：土地法管理法實(shí)施條例范文
關(guān)鍵詞：國(guó)有土地；房屋征收；補(bǔ)償；條例；可操作性指標(biāo)；評(píng)價(jià)
中圖分類號(hào)：D912.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004－0544(2012)04－0134－04
土地，作為國(guó)家賴以存在、延續(xù)的最重要物質(zhì)資源，自文明創(chuàng)始以來就一直是人類所珍視、追逐的目標(biāo)，“人類文明的標(biāo)志就在于通過以國(guó)家強(qiáng)制力為后盾來確定人們或各社會(huì)集團(tuán)對(duì)于土地的權(quán)利”。土地征收法律制度作為土地法律制度中的重要組成部分，更需高度關(guān)注與重視。2011年1月19日，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)正式公布并生效，這標(biāo)志著我國(guó)的土地征收法律制度進(jìn)入了一個(gè)全新階段，公眾普遍對(duì)其操作性有著更高的功能期待，然而該條例的可操作性究竟如何，在《條例》剛實(shí)施不久的情形下，可以針對(duì)《條例》文本進(jìn)行評(píng)價(jià)。
一、《條例》的可操作性評(píng)價(jià)指標(biāo)
一部法規(guī)范性文件，即使制定程序合法，內(nèi)容完備且不違背上位法，形式規(guī)范，如果不能在實(shí)踐中得到很好地適用，也只能是沒有生命力的一紙空文，這樣的立法實(shí)際上是對(duì)寶貴立法資源的浪費(fèi)。因此“可操作性指標(biāo)”是評(píng)價(jià)法律質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，只有具有較強(qiáng)可操作性的法律才可能成為高質(zhì)量的法律。本文中“可操作性”是指，法律規(guī)定有效地付諸行動(dòng)，得到實(shí)施的程度。法律的可操作性強(qiáng)，就意味著法律能夠更有效付諸行動(dòng)，得到更好的實(shí)施；法律的可操作性弱，法律在運(yùn)用中困難程度就更大。
具體說來，法律可操作性評(píng)價(jià)具體指標(biāo)有三，即：規(guī)范完整性、規(guī)范明確性和適用頻率。
規(guī)范完整性主要考察構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)和無后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)之間的比例。完整的法律規(guī)范構(gòu)成要素包括假定條件、行為模式和法律后果三個(gè)部分。構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)在整部法律中所占比率越高，其從規(guī)范完整性指標(biāo)來看的法律可操作性越強(qiáng)。因?yàn)槿狈Ψ珊蠊囊?guī)范意味著有行為卻無相應(yīng)處理結(jié)果，該行為模式的法律效力在實(shí)踐中就會(huì)存在問題，常常會(huì)出現(xiàn)操作難與執(zhí)行的局面。
鑒于《條例》出臺(tái)的時(shí)間短，在實(shí)踐中難以全面考察其適用頻率，因此以文本為對(duì)象，我們主要從規(guī)范完整性與規(guī)范明確性兩方面來評(píng)價(jià)其可操作性。
二、可操作性具體評(píng)價(jià)
(一)規(guī)范完整性
此次新出臺(tái)的《條例》共計(jì)35條，分為總則、征收決定、補(bǔ)償、法律責(zé)任和附則五大章。其中構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)共29條，無后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)共6條，構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)占該條例規(guī)范總數(shù)的83％。
在6條無后果構(gòu)成要素的規(guī)范中，1條是有關(guān)立法宗旨的規(guī)定，2條是有關(guān)法律原則的規(guī)定，另有1條是有關(guān)實(shí)施附則的規(guī)定，這4條從立法層面而言無需具有法律后果這一構(gòu)成要素。除去此4條，實(shí)際真正產(chǎn)生影響的無后果構(gòu)成要素的規(guī)范為兩條，即第15條和第29條，僅占新條例規(guī)范總數(shù)的5.7％。因而，單就規(guī)范完整性這個(gè)指標(biāo)而言，《條例》具有很高的可操作性。
《條例》第15條規(guī)定：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。”然而卻并未規(guī)定當(dāng)被征收人不予配合時(shí)該如何擔(dān)責(zé)，使得針對(duì)被征收人制定的配合義務(wù)極易在實(shí)踐中形同虛設(shè)，缺乏強(qiáng)制效力。被征收人不配合，征收糾紛便隨之而來。
第29條規(guī)定：“審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。”如若審計(jì)機(jī)關(guān)未依法對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督，或未公布審計(jì)結(jié)果該承擔(dān)何種法律后果?是比照第30條針對(duì)市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員的擔(dān)責(zé)規(guī)定，還是另依他法?缺乏有效的法律責(zé)任，使得審計(jì)機(jī)關(guān)自身行為缺乏規(guī)制，易怠于行使其監(jiān)督職責(zé)。
(二)規(guī)范明確性
1、完善進(jìn)步之處。在《條例》頒布生效之前，有關(guān)土地征收與補(bǔ)償，主要適用的是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《物權(quán)法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與各地方根據(jù)各自具體情況所制定的相關(guān)地方性規(guī)章等。其中最重要的、在全國(guó)范圍內(nèi)生效的為《土地管理法》。可通過與上述法律法規(guī)的比較，來評(píng)價(jià)分析《條例》的進(jìn)步與完善之處。
(1)適用范圍的明確性。法律規(guī)范的適用范圍又稱法律規(guī)范的效力范圍，即法律規(guī)范對(duì)于什么樣的人，在什么時(shí)間、空間范圍內(nèi)對(duì)于人們具有拘束力。法律規(guī)范的適用范圍包括在時(shí)間上的適用范圍、在空間上的適用范圍和對(duì)人的適用范圍。此處，我們主要對(duì)空間上的適用范圍加以評(píng)價(jià)。
原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物的拆遷。集體土地上的房屋拆遷適用《土地管理法》、《物權(quán)法》等有關(guān)集體土地征收的規(guī)定及相關(guān)地方性法規(guī)規(guī)章的規(guī)定。在《條例》出臺(tái)前，法律規(guī)定的征收范圍不但包括基于公共利益而征收的土地，還包括非公益性商業(yè)用地。允許非公益性商業(yè)用地的征收，在實(shí)踐中極易造成征地權(quán)的濫用，利用國(guó)家權(quán)力不當(dāng)?shù)貏儕Z私權(quán)，侵害原土地權(quán)利的合法權(quán)益，易造成行政權(quán)力的腐敗。
為從制度上解決這一問題，此次新條例做了嚴(yán)格限制。首次對(duì)征收范圍進(jìn)行了具體細(xì)化的明確。確定的土地管理制度創(chuàng)新精神應(yīng)該是逐步縮小征地范圍。根據(jù)該精神，《條例》規(guī)定：只有為維護(hù)公共利益才可進(jìn)行征收，從而排除了非公益性商業(yè)用地的征收。
統(tǒng)計(jì)資料表明，截止到2007年底，全國(guó)征地用途中僅有20％土地是為綠化等公共利益的，80％的農(nóng)用地被征用后轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)開發(fā)、高速公路修建等建設(shè)用地。
針對(duì)此現(xiàn)狀，《條例》第1條規(guī)定：“為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。”在原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第1條“加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理”的基礎(chǔ)上增加了“維護(hù)公共利益”，與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定相一致，即只有為了維護(hù)公共利益，才能進(jìn)行征收。
同時(shí)該法首次對(duì)“公共利益”進(jìn)行界定，以列舉的方式嚴(yán)格限制其范圍，《條例》第8條明確規(guī)定其所指的“公共利益”主要包括國(guó)防、外交需要，組織實(shí)施能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需要，保障性安居工程建設(shè)需要等。第一次以法律的形式劃定了在理論上和實(shí)踐上都存在較大爭(zhēng)議的“公共利益”的大致范圍，避免實(shí)踐中因?yàn)橐?guī)定不明而出現(xiàn)征收范圍肆意擴(kuò)大的現(xiàn)象。
除此，首次明確排除了“違建”補(bǔ)償，明文規(guī)定違規(guī)建筑不屬于《條例》的補(bǔ)償范圍。違規(guī)建筑是否獲賠一直是土地征收實(shí)踐中的爭(zhēng)議問題，《土地管理法》與原《拆遷管理?xiàng)l例》均未對(duì)該問題做出直接規(guī)定，造成實(shí)踐中糾紛不斷。《條例》第16條首次明確規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在
房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。”這一規(guī)定有效解決了“違建”獲賠的爭(zhēng)議，打擊了部分地方為獲得更多補(bǔ)償款而臨時(shí)突擊擴(kuò)建的行為，有利于公平正義。
(2)執(zhí)法主體的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》在對(duì)征收工作主體進(jìn)行規(guī)定時(shí)用詞混雜。其在第5條規(guī)定“縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(以下簡(jiǎn)稱房屋拆遷管理部門)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理”，第7條卻規(guī)定“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查：經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。”同時(shí)使用“縣級(jí)以上地方人民政府”與“市、縣人民政府”造成在實(shí)踐中區(qū)級(jí)人民政府征收權(quán)的資格爭(zhēng)議問題。而《條例》則統(tǒng)一規(guī)定為“市、縣級(jí)人民政府”，有效避免了區(qū)級(jí)人民政府征收主體資格的爭(zhēng)議問題。
(3)執(zhí)法對(duì)象的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例。”由此可知，其將執(zhí)法對(duì)象定為“拆遷當(dāng)事人”。但何為“拆遷當(dāng)事人”?在實(shí)踐中，往往難以界定，范圍不一。是僅指房屋所有權(quán)人?抑或包括房屋承租人或其他利益相關(guān)人?《條例》則避免了“拆遷當(dāng)事人”這一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有權(quán)人”這一更為具體明確的表述，縮小了執(zhí)法對(duì)象的范圍，在司法實(shí)踐中更具有操作性。
(4)執(zhí)法程序的明確性。《土地管理法》并沒有細(xì)化具體規(guī)定土地征收程序，僅在第46條籠統(tǒng)規(guī)定，“國(guó)家征收土地的。依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施”。被征收人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，到有關(guān)部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝＜础胺蓷l款并沒有明確事前知情和主動(dòng)參與的權(quán)利，而只是強(qiáng)調(diào)了被征收人要履行事后參與的義務(wù)，而法律實(shí)體之外又缺乏必要的協(xié)商或聽證程序作為補(bǔ)充，加上農(nóng)民受知識(shí)層次、信息占有量等因素的限制，參與公共事務(wù)能力較弱，如果沒有適當(dāng)?shù)某绦蛑贫茸鞅Ｕ希诶媸艿角趾r(shí)往往不能及時(shí)有效地維護(hù)合法權(quán)益。”
《條例》則對(duì)執(zhí)法程序做了具體細(xì)化。第8條至第29條完整規(guī)定了征收與補(bǔ)償?shù)膱?zhí)法程序，涵蓋征收前至征收后的全部過程，使實(shí)踐過程中的每一步均有法可依，有法可循。特別是對(duì)于房屋所有權(quán)人私權(quán)的保護(hù)，比之《土地管理法》更為全面具體。第27條首次提出“先補(bǔ)償，后搬遷”的概念，順應(yīng)民心地將禁止野蠻拆遷寫入條文，符合依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要。“先補(bǔ)后搬”這一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，從而在最大程度上地維護(hù)了私權(quán)。
同時(shí)，從程序上否定了行政強(qiáng)制拆遷。作為一貫爭(zhēng)議熱點(diǎn)，行政強(qiáng)制拆遷在此次《條例》中的廢止有著巨大積極意義。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，近幾年來，行政強(qiáng)制拆遷的比例平均為0.2％左右，強(qiáng)制拆遷過程中出現(xiàn)的惡性事件雖然是極少數(shù)，但必須高度重視，切實(shí)采取有效措施，杜絕此類事件發(fā)生。新條例第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。”這一規(guī)定有利于文明拆遷的實(shí)現(xiàn)，促使拆遷部門采取更為溫和的拆遷談判方式，在一定程度上緩和了征收方與房屋所有權(quán)人之間的矛盾。
(5)執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性可經(jīng)下列公式加以計(jì)算：
執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性=(處理項(xiàng)上限－處理項(xiàng)下限)÷處理項(xiàng)上限
經(jīng)上述公式計(jì)算所得的商越大，則執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性就越大。因?yàn)楦鶕?jù)上述計(jì)算公式所得百分比越大，意味著條文在內(nèi)容上就具有更大的自由把握與發(fā)揮的空間，在實(shí)踐中行政機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)就越大，即該條文在內(nèi)容上的隨意選擇性與量化不確定性就越大，操作起來因缺乏明確規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)就越發(fā)困難，法律可操作性也就越小。
《土地管理法》在多方面存在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。以征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為例，該法第47條是有關(guān)土地征收補(bǔ)償?shù)暮诵囊?guī)定，這條概括性的規(guī)定構(gòu)成我國(guó)土地征收的根本制度。透過條文可知，我國(guó)《土地管理法》規(guī)定的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：土地補(bǔ)償費(fèi)為被征耕地前三年平均年產(chǎn)值6－10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為4－6倍，二者的總和最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。套用執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性公式，將字母a設(shè)為常量，代表被征耕地前三年的平均年產(chǎn)值，則土地補(bǔ)償費(fèi)的上限為10a，下限為6a，代入公式即為：
(10a-6a)÷10a=0.4
即該條文的量化不確定性為40％。
反觀，新條例第19條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”按照理性的交易規(guī)則，開發(fā)商給付的補(bǔ)償款會(huì)盡可能貼近市場(chǎng)價(jià)格，不太可能過多偏離市場(chǎng)價(jià)格。因此土地補(bǔ)償費(fèi)的上限價(jià)格會(huì)接近于其下限價(jià)格，即接近于市場(chǎng)價(jià)格。換言之，上限與下限之間的差額近乎為0，則帶入上述公式即為：
0÷市場(chǎng)價(jià)格=0
即該條文的量化不確定性為0，亦即意味著該條文的可操作性非常高。通過上述計(jì)算清晰可知，新條例在土地征收補(bǔ)償費(fèi)方面，其可操作性明顯高于《土地管理法》。
需要注意的是，上述公式只適用于金額的計(jì)算，對(duì)于同種條件不同處罰或不同條件不同處罰的情形并不適用。這兩種情況因種類不同而不能相比。對(duì)于前者，即同種條件不同處罰的規(guī)定，在實(shí)踐中很易造成執(zhí)法機(jī)關(guān)都傾向于選擇更有利于自己的A處罰方式，而逃避另一種相對(duì)而言獲益少的B處罰方式。比如條文若規(guī)定執(zhí)法機(jī)關(guān)可以采用罰金或吊銷執(zhí)照的方式進(jìn)行處罰，則在實(shí)踐中絕大多數(shù)執(zhí)法機(jī)關(guān)都會(huì)選擇罰金而不采用吊銷執(zhí)照的方式，從而造成行政權(quán)力的濫用。這種選擇權(quán)實(shí)際上具有很大任意性與自主性。量化不確定性大，法律可操作性小。
而對(duì)于后者，即不同條件不同處罰的規(guī)定，雖在形式上是放于同一條文中，然而在實(shí)質(zhì)上卻可拆分為兩個(gè)不同條文的內(nèi)容。在A條件下實(shí)施對(duì)應(yīng)的A處罰，此為一個(gè)條文的內(nèi)容；在B條件下實(shí)施對(duì)應(yīng)的B處罰，此為另一個(gè)條文的內(nèi)容。不同前提條件，不同處理結(jié)果，應(yīng)分開確定計(jì)算其量化不確定性，不可籠統(tǒng)套用上述公式計(jì)算。
2、存在問題。雖然總體而言，《條例》具有較強(qiáng)法律可操作性，較之《土地管理法》與原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在規(guī)范明確性方面有了很大改善與進(jìn)步，但不可避免的亦在一些方面仍存在問題，需進(jìn)一步完善其內(nèi)容，以增強(qiáng)其可操作性。
(1)在適用范圍的明確性上，有關(guān)“國(guó)有土地”的范圍規(guī)定還需要進(jìn)一步界定。《條例》的適用范圍是“國(guó)有土地”，相對(duì)于原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，適用范圍更大，然而“國(guó)有土地”的界定是一個(gè)復(fù)雜問題。“現(xiàn)實(shí)中的‘國(guó)有土地’大
體有這樣幾種：一是已征用或已經(jīng)確權(quán)給使用者的國(guó)有土地；二是依時(shí)頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證換發(fā)新使用證的國(guó)有土地；三是城市市區(qū)居民使用的土地，按城市的土地屬于國(guó)家所有，在土地初始登記時(shí)確定為國(guó)有土地：四是城市、城市郊區(qū)的農(nóng)民特別是城中村居民，因轉(zhuǎn)戶、拆遷等情形，土地隨之轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；五是第二次全國(guó)土地調(diào)查中對(duì)城市市區(qū)的土地調(diào)查登記為國(guó)有土地的：六是依法不屬于集體所有的國(guó)有土地。
實(shí)踐中面臨的復(fù)雜問題是，有的‘國(guó)有土地’未經(jīng)過征收程序，有的沒有給原集體經(jīng)濟(jì)組織支付過補(bǔ)償，有的是先辦理房產(chǎn)所有證后辦理土地使用證，有的仍然由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用甚至仍然是農(nóng)用地。”而《條例》僅籠統(tǒng)規(guī)定“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回”，則上述各類國(guó)有土地是否都適用“收回”規(guī)定?是否排除某些情形?如何確定哪些被收回的國(guó)有土地應(yīng)該補(bǔ)償?“例如，因‘城中村’改造、居民轉(zhuǎn)戶等原因形成的國(guó)有土地是否補(bǔ)償?第二次全國(guó)土地調(diào)查中登記為國(guó)有土地是否補(bǔ)償?沒有支付過征用補(bǔ)償而直接按‘城市土地屬國(guó)家所有’規(guī)定登記發(fā)證的原集體土地是否補(bǔ)償?這些問題直接影響能否收回土地使用權(quán)。”因?yàn)椤稐l例》未對(duì)“國(guó)有土地”的范圍進(jìn)一步界定。所以在房屋征收的實(shí)踐操作中有可能造成無法可依的局面，從而使該新條例的可操作性大打折扣。
(2)在執(zhí)法主體明確性上，有關(guān)房屋征收實(shí)施單位及其法律責(zé)任的規(guī)定需要進(jìn)一步完善。按照現(xiàn)行規(guī)定，“建設(shè)單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委托拆遷單位實(shí)施拆遷，由于拆遷速度和建設(shè)單位、拆遷單位的經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)。容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當(dāng)時(shí)的歷史條件所決定的。二次征求意見稿在征求意見稿規(guī)定政府是征收補(bǔ)償主體、取消建設(shè)單位拆遷的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確，房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨閼?yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)該行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任。”首先，此處的房屋征收實(shí)施單位到底指誰?“不以營(yíng)利為目的單位主要有三種：一是國(guó)家機(jī)關(guān)，二是承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位，三是民辦非企業(yè)。從立法意圖來看，國(guó)家機(jī)關(guān)可以排除，但房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)究竟是屬于承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位還是民辦非企業(yè)，抑或兩者兼而有之?”期望予以明確。其次，對(duì)于超出房屋征收部門委托范圍所實(shí)施的行為，房屋征收實(shí)施部門該如何承擔(dān)法律責(zé)任?若由房屋征收實(shí)施部門自身承擔(dān)，則若在其不具有承擔(dān)能力的情形下，誰該為其承擔(dān)?這些都是實(shí)踐中將遇到的問題。
(3)在執(zhí)法程序明確性上，有關(guān)土地價(jià)值確定程序、房屋調(diào)查登記的規(guī)定和被征收房屋的“土地用途”的認(rèn)定規(guī)定需要進(jìn)一步細(xì)化。《條例》第2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收入)給予公平補(bǔ)償。”而對(duì)于被征收的土地，則只在第13條規(guī)定：“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。”除此并無進(jìn)一步的處置辦法。有收回，則應(yīng)有補(bǔ)償。法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅為“合理”二字，那么這便涉及到對(duì)“合理”的判斷。何謂合理補(bǔ)償?補(bǔ)償多少才謂合理?這其中的關(guān)鍵問題即為對(duì)被收回土地的“價(jià)值”進(jìn)行確定。尤其是劃撥土地，作為被收回土地的主要類型之一，其價(jià)值在實(shí)踐中向來難以確定，然而新條例并未對(duì)劃撥土地的價(jià)值確定程序予以規(guī)定。
實(shí)踐中收回國(guó)有土地使用權(quán)的操作程序應(yīng)該如何?有關(guān)國(guó)有土地“收回”應(yīng)由誰執(zhí)行?補(bǔ)償主體是誰?鑒于當(dāng)前我國(guó)大多城市社區(qū)(居委會(huì))是從原生產(chǎn)隊(duì)改制而來，集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)體早已發(fā)生轉(zhuǎn)移，那么，轉(zhuǎn)移后的補(bǔ)償主體是誰?“許多住宅用地原來給村(居)委進(jìn)行過補(bǔ)償，那么，現(xiàn)在應(yīng)補(bǔ)給誰?國(guó)家、省級(jí)項(xiàng)目在被征收房屋的國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)的，要不要給市、縣政府進(jìn)行土地補(bǔ)償?”進(jìn)一步探討，依什么程序計(jì)算補(bǔ)償金額?“《條例》明確被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償是‘被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格’，顯然已包含了土地補(bǔ)償或土地使用權(quán)收益。那么，原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地補(bǔ)償應(yīng)該如何計(jì)算?單位和個(gè)人獲取的‘市場(chǎng)價(jià)格’中要不要顯化‘土地價(jià)值’?同時(shí)，房屋價(jià)值由‘具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定’，其‘相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)’實(shí)際上是住建部門確定的資質(zhì)，那么國(guó)土資源部門確定資質(zhì)的‘土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)’能否參與?”以上均是尚待進(jìn)一步明確之處。
新條例第15條規(guī)定：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。”
“對(duì)房屋及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查登記，是新條例新設(shè)立的程序，調(diào)查登記的情況在很大程序上決定了公平補(bǔ)償?shù)幕疽竽芊駥?shí)現(xiàn)。但對(duì)被征收人拒不配合的，如何處理，新條例并未規(guī)定。”筆者以為，可采用信息登記公開的方式，將拒不配合的被征收人情況登記在冊(cè)，用以備案，建成檔案系統(tǒng)歸總，便于隨時(shí)查閱。
新條例第16條規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年。”如何界定是否擅自改變“土地用途”?被征收房屋所使用的土地用途如何認(rèn)定?條例尚未有明確規(guī)定。依據(jù)前述《條例》第15條規(guī)定，被征收房屋用途的認(rèn)定，主要采取調(diào)查登記的辦法，那么如何“調(diào)查登記”?法律并未明確規(guī)定。條例只規(guī)定房屋征收部門進(jìn)行調(diào)查登記，則國(guó)土部門是否同樣有權(quán)參與調(diào)查登記?“房屋用途與土地用途是否應(yīng)該‘登記一致’?改變房屋用途的同時(shí)改變土地用途是否不予補(bǔ)償?新建、擴(kuò)建、改建房屋的同時(shí)，擅自改變土地用途和改變土地使用條件的是否要處罰?改變土地用途行為在被征收房屋‘調(diào)查登記’時(shí)被認(rèn)定為‘合法’的，國(guó)土部門還要不要處理?
事實(shí)上，長(zhǎng)期以來拆遷工作中房屋和土地用途的認(rèn)定，與能否順利達(dá)成拆遷協(xié)議有著十分直接的關(guān)系。為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益而改變了住宅用途，但在拆遷時(shí)得不到滿足，一些‘釘子戶’就是這樣產(chǎn)生的。”因此，必須對(duì)被征收房屋的“土地用途”認(rèn)定程序加以進(jìn)一步明確。
三、評(píng)價(jià)結(jié)論
第6篇：土地法管理法實(shí)施條例范文
關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地 征收 補(bǔ)償 制度完善
DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068
一.土地征收補(bǔ)償?shù)幕靖艣r
土地,是人類賴以生存和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動(dòng)性。我國(guó)有近8 億農(nóng)民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進(jìn)程的加快和社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的需要,土地征收的范圍逐漸擴(kuò)大到農(nóng)村,為了保障被征地農(nóng)民在征地過程中的合法權(quán)益和解決農(nóng)民失地后的長(zhǎng)期生存問題,國(guó)家建立了農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度。但《土地管理法》、《土地管理實(shí)施條例》及相關(guān)法律法規(guī)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償救濟(jì)程序的規(guī)定存在諸多不足,導(dǎo)致實(shí)踐中引發(fā)大量土地征收補(bǔ)償爭(zhēng)議,影響社會(huì)穩(wěn)定。從農(nóng)民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講,又需要征地,征地本身又是一個(gè)強(qiáng)制行為,農(nóng)民不得不服從,這是一對(duì)矛盾。因此,解決好我國(guó)農(nóng)村土地的征收補(bǔ)償問題顯得非常重要和迫切。
我國(guó)土地征收補(bǔ)償制度總體來說是不斷地進(jìn)步和合理,比如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)逐提高;審批權(quán)力不斷上收,基層政府的審批權(quán)限越來越小;土地征收補(bǔ)償程序趨于規(guī)范和細(xì)化;被征地農(nóng)民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)也不斷得到修改,以適應(yīng)新的時(shí)代背景和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補(bǔ)償條款,為土地征收補(bǔ)制度提供了堅(jiān)實(shí)的憲法依據(jù)。
土地問題不僅僅是農(nóng)民的命脈,也是整個(gè)國(guó)家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農(nóng)民合法權(quán)益,保持農(nóng)村和社會(huì)穩(wěn)定,而且使國(guó)家征地工作走向市場(chǎng)化、法制化的軌道。有利于社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。
(一)土地征收與征用
1.土地征收的含義及特征
土地征收是指國(guó)家為了公共利益的需要,以補(bǔ)償為前提,強(qiáng)制取得其他民事主體土地所有權(quán)的行為。其法律后果是土地所有權(quán)在國(guó)家和集體之間發(fā)生變動(dòng)。從來沒有哪個(gè)制度否認(rèn)過憲法的征收權(quán),重要的是對(duì)征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強(qiáng)制剝奪集體土地所有權(quán)的行為,是物權(quán)變動(dòng)的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農(nóng)民集體手中取得土地所有權(quán),集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發(fā)展公共利益,絕對(duì)禁止任何商業(yè)目的的征收,且必須對(duì)被征收人以公平合理的補(bǔ)償。
2.土地征收與征用的區(qū)別
《物權(quán)法》第44條中規(guī)定了有關(guān)征用的概念,即:“因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后,應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。”由此可以看出土地征收與土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運(yùn)用國(guó)家強(qiáng)制力,經(jīng)過法定的程序,并依法給予補(bǔ)償。土地征收、土地征用雖然都是國(guó)家為建設(shè)需要征用土地的方法,但它們是有區(qū)別的,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權(quán)的改變,土地所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。土地征用由于使用后應(yīng)當(dāng)返還給被征用人,因此是土地使用權(quán)的改變,而土地的所有權(quán)性質(zhì)不發(fā)生改變。這是兩者最主要的區(qū)別。
第二,二者所征收的對(duì)象也有所差別。我國(guó)土地的所有制形式只有國(guó)家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對(duì)象為農(nóng)村集體土地。土地征用的對(duì)象既可以是農(nóng)村集體土地也可以是城市國(guó)有土地。
第三,二者行為的依據(jù)不同。土地征收的依據(jù)和程序必須由法律規(guī)定,這是我國(guó)《立法法》第八條第六項(xiàng)所要求的,即“下列事項(xiàng)只能制定法律:……(六)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收。”土地征用的依據(jù)除了法律之外,還可以是法規(guī)。這是因土地征用一般具有暫時(shí)性、緊急性,而且強(qiáng)制取得的只是使用權(quán),所以其嚴(yán)格度要低于土地征收。
第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態(tài)下對(duì)土地的臨時(shí)征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態(tài),也可實(shí)施土地征收。
二.農(nóng)村土地征收補(bǔ)償現(xiàn)狀及問題
(一)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶按嬖诘膯栴}
我國(guó)以法律的形式確定了農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度,在一定程度上保護(hù)了農(nóng)民的合法權(quán)益,然而,征收補(bǔ)償制度也存在諸多問題和缺陷。
1.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償范圍
《土地管理法》第47條規(guī)定的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)是:“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi),安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。”
2.農(nóng)村土地征收補(bǔ)償范圍存在的問題
根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定可以看出,現(xiàn)行的征地補(bǔ)償范圍只是對(duì)征地造成的直接損失進(jìn)行補(bǔ)償,而對(duì)因征地形成的殘地?fù)p失及土地使用價(jià)值的下降等間接損失并未提及,事實(shí)上,這些損失是必然會(huì)發(fā)生的,如果不在補(bǔ)償范圍之內(nèi)必將損害農(nóng)民的合法權(quán)益。
(二)農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式及問題
1.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式
早期征收土地補(bǔ)償機(jī)制主要采取的是“貨幣補(bǔ)償加安置”的補(bǔ)償形式,即以土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償部分,在一定程度上彌補(bǔ)了農(nóng)民經(jīng)濟(jì)損失后,由征收土地使用者根據(jù)征地項(xiàng)目的需要為失地農(nóng)民進(jìn)行就業(yè)安置。但是,隨著城市建設(shè)速度加快、征地?cái)?shù)量增加以及征地用途和就業(yè)市場(chǎng)的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經(jīng)難以執(zhí)行,各地開始探索新的安置模式。20世紀(jì)90年代以后,各地普遍采取征地時(shí)一次性地支付補(bǔ)償金,讓被征地農(nóng)民自謀職業(yè)的安置模式。從此以后,征收土地補(bǔ)償機(jī)制就演化為“一次性給付貨幣補(bǔ)償”的單純經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償形式。
2.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式存在的問題
補(bǔ)償方式單一。目前的補(bǔ)償以一次性貨幣補(bǔ)償為主,一次性補(bǔ)償只能解決農(nóng)民暫時(shí)的生存問題,而農(nóng)民失去了土地,就失去了長(zhǎng)期生活的保障,生存將會(huì)受到極大的威脅。采取此種簡(jiǎn)單的補(bǔ)償方式只能暫時(shí)解決農(nóng)民生活上的問題,由于缺乏就業(yè)安置引導(dǎo),無法為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下失地失業(yè)的農(nóng)民提供長(zhǎng)久的保障。
(三)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償程序及問題
1。農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償程序
《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定:“征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的,由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。”
2.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償程序中存在的問題
從現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實(shí)施。(1)征收補(bǔ)償程序可操作性不強(qiáng)。我國(guó)有關(guān)土地征收程序的規(guī)定對(duì)于一些重要事項(xiàng)未予以明確。例如,征收行為何時(shí)發(fā)生效力,是批準(zhǔn)征收決定作出后、還是支付補(bǔ)償安置費(fèi)用后;被征收的土地所有權(quán)何時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移;《土地管理法實(shí)施條例》第 25條規(guī)定:“征地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起 3個(gè)月內(nèi)全部支付,”但在實(shí)踐中,征地補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放顯得很隨意,基本都是滯后,對(duì)于未按期支付補(bǔ)償安置費(fèi)用的,征收決定是否依然有效等。(2)補(bǔ)償程序不公正,缺乏聽證。法律規(guī)定征地補(bǔ)償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定,補(bǔ)償方案制定后才公告告知農(nóng)民。而由于補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)早在批準(zhǔn)征收補(bǔ)償方案時(shí)已確定,雖然規(guī)定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補(bǔ)償?shù)拿娣e等提出異議,對(duì)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)無權(quán)提出任何意見,補(bǔ)償過程缺乏農(nóng)民實(shí)際參與聽證的程序保障。(3)補(bǔ)償糾紛發(fā)生后,救濟(jì)程序缺失。對(duì)于補(bǔ)償決定,《土地管理法實(shí)施條例》中規(guī)定將裁決權(quán)交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對(duì)補(bǔ)償決定或者補(bǔ)償裁決決定不服能否申請(qǐng)復(fù)議或提訟等問題也未作規(guī)定。
三.完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的對(duì)策
(一)完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的可行性與必要性
1 完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的可行性
我國(guó)的土地征收補(bǔ)償制度形成以來已有幾十年的發(fā)展歷程了,尤其是現(xiàn)行的補(bǔ)償制度是形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)行的補(bǔ)償制度越來越不適應(yīng)時(shí)展的要求,對(duì)此制度進(jìn)行修改和完善已經(jīng)到了非常迫切的時(shí)期,現(xiàn)在從制度方面、思想觀念和執(zhí)法環(huán)境等各個(gè)方面來看都是完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的時(shí)候了。
2 完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的必要性
土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農(nóng)民的當(dāng)前利益,而且還損害著農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。大多農(nóng)民文化程度不高、缺乏勞動(dòng)技能,打工沒人要,創(chuàng)業(yè)沒本錢,最后導(dǎo)致生活無保障。而農(nóng)業(yè)的發(fā)展會(huì)影響到工業(yè)的發(fā)展,農(nóng)村的現(xiàn)代化又會(huì)影響到城市的現(xiàn)代化。故此,完善土地征收補(bǔ)償制度對(duì)于整個(gè)社會(huì)的發(fā)展是非常有必要的
(二)如何完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度
1.豐富補(bǔ)償制度補(bǔ)償方式
關(guān)于補(bǔ)償方式,我國(guó)社會(huì)各界要求改革的呼聲很高。有學(xué)者針對(duì)我國(guó)一次性貨幣補(bǔ)償?shù)娜秉c(diǎn),提出留地安置、工作安置等多種形式的復(fù)合安置。也有學(xué)者借鑒東南沿海征地補(bǔ)償中采用政府、集體與個(gè)人共同繳納保險(xiǎn)費(fèi)的辦法,將失地農(nóng)民納入社會(huì)保障體系中的成功經(jīng)驗(yàn),提出我國(guó)應(yīng)當(dāng)重視社會(huì)保障的安置方式。
(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)安排一定面積的建設(shè)用地給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民興辦企業(yè)、從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。農(nóng)民可以通過在此土地上發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)來壯大集體經(jīng)濟(jì),解決部分農(nóng)民的就業(yè)問題。同時(shí)政府應(yīng)在在政策、資金、工商、稅務(wù)等方面提供必要的優(yōu)惠和支持。
(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對(duì)于被征地農(nóng)民有計(jì)劃地安排其就業(yè)。這種主要適用于企業(yè)因生產(chǎn)需要建設(shè)用地的情況,如建設(shè)大型工業(yè)項(xiàng)目需要征收農(nóng)地,而項(xiàng)目建設(shè)過程和建成后會(huì)需要大量工人,這種情況下,可以在對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行必要培訓(xùn)和考核,錄用其為企業(yè)的員工,享受與正式員工同等的待遇。
(3)采用社會(huì)保障安置方式。即在農(nóng)地被征收后,政府不再向農(nóng)民支付全額補(bǔ)償費(fèi)用,而是將部分補(bǔ)償費(fèi)用用來為農(nóng)民繳納一定年限的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。由勞動(dòng)保障部門與農(nóng)民簽訂合同,對(duì)符合條件的人員建立社會(huì)保險(xiǎn)個(gè)人賬戶,到一定的年齡后,定月發(fā)放養(yǎng)老金。目前,社會(huì)保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第42條明確規(guī)定,征收集體所有的土地,要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,相比《土地管理法》來說,是一個(gè)可喜的進(jìn)步。今后應(yīng)將確保社保資金足額到位和規(guī)范社保資金的管理作為社會(huì)保障安置方式工作的重中之重。
2.在政府部門建立專門的土地補(bǔ)償裁決機(jī)構(gòu)
征地補(bǔ)償爭(zhēng)議裁決案件的專業(yè)性極強(qiáng),需要由土地法律方面的專家來做這項(xiàng)工作,然而由于土地行政主管部門各處室業(yè)務(wù)工作的龐雜性和專業(yè)人員的缺乏,再加上隨著征地爭(zhēng)議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務(wù)。因此,必須設(shè)立專門的征地爭(zhēng)議裁決部門,配備充足的高素質(zhì)專業(yè)人員,才能與目前征地爭(zhēng)議裁決制度的不斷完善相適應(yīng)。
3.建立完整的補(bǔ)償程序及司法救濟(jì)程序
“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國(guó)法律體系內(nèi),程序法的滯后將直接導(dǎo)致有關(guān)的實(shí)體法形同虛設(shè)。補(bǔ)償程序的公正是補(bǔ)償合理的重要保證,因此完善我國(guó)土地征收補(bǔ)償程序,才能切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。(1)完善土地征收法律法規(guī),使土地征收程序明晰化。如在解決征地補(bǔ)償爭(zhēng)議問題上變?yōu)橛膳鷾?zhǔn)征收土地的人民政府裁決為由批準(zhǔn)征收土地的上一級(jí)政府裁決。這樣征收土地的批準(zhǔn)方和裁決方分離,可以保證爭(zhēng)議得到公正的裁決。(2)建立批前協(xié)商、聽證制度。土地征收過程中應(yīng)充分聽取被征收人和利害關(guān)系人的意見,使其獲得表達(dá)意見的機(jī)會(huì)增強(qiáng)征收程序的民主性公開性。例如:集體農(nóng)民對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案有不同意見,政府部門應(yīng)告知其有要求舉行聽證的權(quán)利。(3)完善復(fù)議和訴訟制度。農(nóng)民如果對(duì)征收補(bǔ)償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復(fù)議或向法院提訟。(4)改革補(bǔ)償金發(fā)放程序。建議在征地過程中將土地補(bǔ)償費(fèi)設(shè)立專戶,存入銀行,做到專款專用,補(bǔ)償金應(yīng)在法定期限內(nèi)直接發(fā)給被征用土地的農(nóng)民,任何組織與個(gè)人不得截留、克扣。同時(shí),法院應(yīng)將司法程序引入土地征收補(bǔ)償爭(zhēng)端解決機(jī)制中,逐步擴(kuò)大對(duì)征地農(nóng)民的司法救濟(jì),減少政府對(duì)征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護(hù)被征收人的合法權(quán)利,也有利于監(jiān)督行政主體征收權(quán)力的行使。
結(jié)論
土地是農(nóng)民生存的前提和保障,征收農(nóng)村土地對(duì)農(nóng)民而言無疑是影響巨大的。承認(rèn)農(nóng)民的土地發(fā)展權(quán)并建立土地發(fā)展權(quán)制度、建立征地補(bǔ)償款分配監(jiān)督體系等也是解決問題比較有效的途徑。總之,必須善現(xiàn)在的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度,使補(bǔ)償合理、公平、有效,讓農(nóng)民不因被征地而貧困,讓農(nóng)村不因被征地而放緩發(fā)展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農(nóng)民是“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵,農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害,“三農(nóng)”問題就解決不好,而“三農(nóng)”問題又關(guān)系著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。因此,如何完善、健全農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農(nóng)民生活有保障,能夠充分享受到社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。
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第7篇：土地法管理法實(shí)施條例范文
引言
我國(guó)現(xiàn)階段非常重視土地儲(chǔ)備和融資管理的問題，相繼出臺(tái)了《土地儲(chǔ)備管理辦法》、《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》等一系列相關(guān)的法律法規(guī)和方針政策用于約束和管理土地征收以及融資問題，在此背景之下，烏魯木齊市也緊隨其后，相繼推行出了《烏魯木齊市土地儲(chǔ)備管理辦法》、《關(guān)于印發(fā)國(guó)家自治區(qū)及市重點(diǎn)項(xiàng)目涉及集體土地征收補(bǔ)償辦法的通知》等用于加強(qiáng)烏魯木齊市土地儲(chǔ)備的法例條令，并且取得了初步的成效，但仍舊存在一些問題需要繼續(xù)調(diào)整和改進(jìn)。
一、烏魯木齊市土地征收和融資方面取得的成效
回首剛剛過去的2015年，烏魯木齊市圓滿完成了“十二五”的目標(biāo)任務(wù)，在僅僅跟隨黨和國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)下，烏魯木齊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)取得了巨大的成就，在去年全市的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值與2010年相比翻了一番，地方財(cái)政收入與同期相比增長(zhǎng)了1.36倍，在土地征收和融資問題上同樣取得了顯著成效，根據(jù)2015年度烏魯木齊市土地儲(chǔ)備計(jì)劃得知，2015年度計(jì)劃收儲(chǔ)21宗地，計(jì)劃收儲(chǔ)面積31798.81畝，實(shí)際完成19宗地，收儲(chǔ)面積21978.81畝，已經(jīng)批準(zhǔn)到位的資金額達(dá)15多億人民幣。2016年計(jì)劃收儲(chǔ)13宗地，面積12321畝，目前已完成7宗，面積約77880.81畝[1]。
二、烏魯木齊市土地征收和融資問題的存在問題
（一）補(bǔ)償期望過高
在征收補(bǔ)償工作中，征收人依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定按照標(biāo)準(zhǔn)或評(píng)估值對(duì)被征收人進(jìn)行貨幣、實(shí)物補(bǔ)償，受到政策、資金等問題因素，能支付的補(bǔ)償資金有限，而被征收人存在“靠征地發(fā)家”的思想，往往期望值遠(yuǎn)大于補(bǔ)償價(jià)格，拒不配合談判，從而使征收工作影響征收。
（二）群眾法律意識(shí)較弱
雖然烏魯木齊市在去年和今年上半年已經(jīng)在土地征收和融資方面取得了一定的成效，但是具體來看在實(shí)際過程當(dāng)中仍舊存在些許細(xì)小問題，首先部分市民存在法律意識(shí)單薄，對(duì)土地征收工作并不十分了解，尤其是一些年齡稍長(zhǎng)老人，基本不了解與土地相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)土地征收人員存在偏見和誤解，因此沒有最大程度的支持與配合烏魯木齊市土地征收工作。
（三）宣傳工作深入不到位
目前烏魯木齊市對(duì)于土地法律法規(guī)的宣傳教育活動(dòng)比較少，特別是明確土地征收工作內(nèi)容和意義的宣講活動(dòng)更是少之又少，大部分的宣傳工作還都停留在城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并沒有深入到村莊當(dāng)中，這也在一定程度上影響了本市土地征收工作。
（四）征地補(bǔ)償速度較慢
在土地征收工作中，需要對(duì)被征收者按照被征收土地的原用途給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，《征地補(bǔ)償辦法條令》中規(guī)定，因補(bǔ)償款或安置方案上存在爭(zhēng)議時(shí)，需要通過召開聽證會(huì)或是法律調(diào)停等方式進(jìn)行磋商解決，而這樣的方式往往需要消耗被征土地者大量的實(shí)踐和精力，降低了土地征收補(bǔ)償?shù)墓ぷ餍剩罕姷臐M意程度也大受影響[2]。
（五）增信措施增加風(fēng)險(xiǎn)
烏魯木齊市現(xiàn)在擁有幾大政府融資平臺(tái)用于解決土地征收的融資問題，但是這些平臺(tái)通常需要承擔(dān)收益率極低的公益性建設(shè)項(xiàng)目，因此政府融資平臺(tái)想要通過運(yùn)營(yíng)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流來償還債務(wù)和貸款利息變得十分困難。
三、加強(qiáng)烏魯木齊市土地征收與融資管理的辦法
（一）全面落實(shí)土地征收制度
烏魯木齊市根據(jù)國(guó)家推行的《土地管理法》和實(shí)施條例，對(duì)土地征收前需要發(fā)出的公告及其內(nèi)容進(jìn)行了明確細(xì)致的規(guī)定，尤其是要求在公告中需要明確標(biāo)明被征土地的面積、使用權(quán)類型、用途等，以及辦理補(bǔ)償款登記的時(shí)間地點(diǎn)等，與此同時(shí)，烏魯木齊市對(duì)土地征收和土地儲(chǔ)備范圍進(jìn)行了具體規(guī)劃，因此本市需要嚴(yán)格遵守制定和推行的各項(xiàng)方針政策并將其落實(shí)到位。
（二）加大征地宣傳工作
土地征收工作不是政府單方面就能夠完成的，需要得到群眾的支持與配合，因此烏魯木齊市還應(yīng)該在在有基礎(chǔ)上繼續(xù)加大宣傳教育力度，將土地征收工作的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和與土地有關(guān)的法律知識(shí)深入宣傳至各個(gè)村落，考慮到本市的地域特殊性，在宣傳隊(duì)伍中應(yīng)積極加入熟練掌握“雙語”的宣傳人員，并且在派發(fā)的宣傳教育手冊(cè)上同時(shí)印上漢語和維吾爾語，方便一些不懂漢語的老者能夠了解土地征收工作。
（三）做好征地補(bǔ)償，保障群眾權(quán)益
所有土地被征者最為關(guān)心的就是補(bǔ)償款和安置方案，因此烏魯木齊市首先需要嚴(yán)格按照既定的《征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》對(duì)被征者給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在該規(guī)定中明確提出補(bǔ)償費(fèi)用主要是土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，在土地補(bǔ)償費(fèi)中要求給予被征者土地前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍予以補(bǔ)償，安置補(bǔ)助費(fèi)則需要根據(jù)具體的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)行計(jì)算，在明確具體補(bǔ)償金額之后應(yīng)盡快督促被征者前來領(lǐng)取[3]。
（四）拓寬融資渠道并加強(qiáng)管理
烏魯木齊市是新疆省的省會(huì)城市，城市中有近一半以上的人都是少數(shù)民族，因此我國(guó)給予烏魯木齊市一系列的政治經(jīng)濟(jì)扶持措施，特別是在“一帶一路”和復(fù)興“絲綢之路”的政策領(lǐng)導(dǎo)下，本市需要充分利用自身的地域性優(yōu)勢(shì)，除了在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加強(qiáng)和商業(yè)銀行的合作交流之外，本市還應(yīng)該繼續(xù)擴(kuò)大融資規(guī)模，積極探索新的資金籌措渠道，同時(shí)輔以政府的宏觀調(diào)控，利用市場(chǎng)的自身調(diào)節(jié)性將投資渠道徹底打開，不斷吸納各種民間資本，為建設(shè)本市提供充足必要的資金支持。
第8篇：土地法管理法實(shí)施條例范文
（北安市國(guó)土資源局，黑龍江 北安 164000）
【摘 要】隨著我國(guó)農(nóng)村土地征用活動(dòng)的不斷開展，農(nóng)村土地征用活動(dòng)對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地征用法制化的要求越來越高。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的背景下，應(yīng)著重從制定專門的《土地征用法》、規(guī)范政府農(nóng)地征用權(quán)、培育農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)、完善農(nóng)地補(bǔ)償制度、健全農(nóng)地征用程序、構(gòu)建失地農(nóng)民的社會(huì)保障制度等方面來健全農(nóng)地征用法制。
關(guān)鍵詞 農(nóng)村；土地；征用；制度缺陷；法制路徑
農(nóng)地征用制度是調(diào)整國(guó)家建設(shè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人之間的土地收益和收益分配關(guān)系的法律制度，它是我國(guó)農(nóng)地制度的核心內(nèi)容。目前，我國(guó)城市化進(jìn)程和新農(nóng)村建設(shè)正處于加速發(fā)展階段，土地征用活動(dòng)也越來越頻繁。現(xiàn)行農(nóng)地征用制度與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的矛盾日益加劇，農(nóng)地征用制度困境表現(xiàn)為城市土地國(guó)有制與農(nóng)地集體所有制的矛盾和農(nóng)地集體所有制與農(nóng)民土地權(quán)益保護(hù)的矛盾探析了我國(guó)農(nóng)地征用制度存在的缺陷，認(rèn)為，我國(guó)農(nóng)地征用制度存在諸如立法上的矛盾，土地征收程序中對(duì)被征收者的保護(hù)不足，缺少對(duì)征用征收主體——行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督機(jī)制以及政府實(shí)施的土地市場(chǎng)壟斷政策導(dǎo)致的土地征用非均衡等缺陷。
1 土地征用制度不同于土地征收制度的法制要義
征收與征用原本是行政法學(xué)的概念，學(xué)界和實(shí)際部門很長(zhǎng)時(shí)間未能明確地加以區(qū)分。長(zhǎng)期以來，我國(guó)立法有意或無意地混淆了土地征收和土地征用。我國(guó)的立法基本上只涉及到了土地征用而未涉及土地征收。土地征用和土地征收是近現(xiàn)代世界各國(guó)土地法律法規(guī)當(dāng)中兩個(gè)重要的概念。土地征收主要針對(duì)的是土地所有權(quán)，而且土地所有權(quán)因征收而消失。而土地征用的標(biāo)的物應(yīng)是土地的使用權(quán)，而不是針對(duì)土地的所有權(quán)。2 現(xiàn)行農(nóng)地征用制度存在的主要問題
我國(guó)沒有統(tǒng)一的土地征用法，也沒有統(tǒng)一的土地征用程序法。雖然我國(guó)《土地管理法》及其《實(shí)施條例》對(duì)土地征用做了規(guī)定，但同土地征用實(shí)踐需要相比，其制度存在著一些不足，主要有:
2.1 征用土地的產(chǎn)權(quán)缺乏明晰的法律規(guī)定
農(nóng)地制度是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)和核心，而農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)制度又是農(nóng)地制度的核心。顯然建國(guó)以來，我國(guó)土地制度不斷改革，但集體土地的產(chǎn)權(quán)至今十分模糊。筆者認(rèn)為，農(nóng)地所有權(quán)是一種特殊的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，應(yīng)該具有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的基本特征。
2.2 征用土地的范圍缺乏明確的法律界定
我國(guó)《憲法》規(guī)定:“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行征收或征用，并給予補(bǔ)償。”而《土地管理法》中又明確規(guī)定:任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。何謂“國(guó)家建設(shè)用地”和“公共利益”，缺乏明確的法律界定，從而導(dǎo)致地方政府往往濫用公共權(quán)力，以公共利益和國(guó)家建設(shè)的名義大量征用土地。但是，應(yīng)實(shí)事求是地承認(rèn)，公共利益的模糊性導(dǎo)致了部分土地資源的浪費(fèi)和閑置，這也印證了土地征用制度存在缺陷。
2.3 征用土地的主體缺乏有效的法律制約
2002年中央提出了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和取消農(nóng)業(yè)稅的重大戰(zhàn)略決策后，政府獲取“農(nóng)業(yè)剩余”的傳統(tǒng)手段不復(fù)存在，而政府“城市傾向”的發(fā)展戰(zhàn)略并沒有改變，攫取新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)取代工農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格“剪刀差”，成為國(guó)家獲取“農(nóng)業(yè)剩余”的重要途徑。因此，進(jìn)一步規(guī)范政府的征地行為，保護(hù)國(guó)家的糧食安全和農(nóng)民地權(quán)，已成當(dāng)務(wù)之急。
2.4 被征用土地的農(nóng)民缺乏足夠的法律保障
失地農(nóng)民是伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化而出現(xiàn)的特殊群體，處于城市和鄉(xiāng)村的邊界，有的成為種田無地、就業(yè)無崗、低保無份的“三無農(nóng)民”，生存狀況不容樂觀。失地農(nóng)民文化程度不高，就業(yè)培訓(xùn)成本較高，在向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，明顯處于劣勢(shì)地位，同時(shí)，養(yǎng)老、醫(yī)療保障等社會(huì)保障也已成為突出問題。
3 健全農(nóng)地征用法治的路徑探析
3.1 制定專門的《中華人民共和國(guó)土地征用法》
世界上很多國(guó)家或地區(qū)都有專門的土地征用法律法規(guī)，我國(guó)目前還沒有專門的土地征用法律法規(guī)。《土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等涉及征地的內(nèi)容不多，僅有原則性的規(guī)定，缺乏可操作的具體標(biāo)準(zhǔn)，法律規(guī)范的缺位使土地征用行為無法可依。
3.2 規(guī)范政府農(nóng)地征用權(quán)
基于公共利益的需要，很多國(guó)家的立法大多有規(guī)范征地的規(guī)定。實(shí)踐證明，對(duì)公共利益范圍的界定就是對(duì)政府土地征用權(quán)的規(guī)范和約束。我國(guó)的土地征用制度，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地征用的范圍界定采取列舉式和概括式規(guī)定加以約束。
3.3 完善農(nóng)地補(bǔ)償制度
補(bǔ)償原則是各國(guó)土地管理法律的一項(xiàng)重要原則，但各國(guó)對(duì)補(bǔ)償原則的掌握不同。有的采用完全補(bǔ)償原則，有的采用不完全補(bǔ)償原則，有的采用相當(dāng)補(bǔ)償原則。目前，我國(guó)采用以土地年產(chǎn)值倍數(shù)作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不完全補(bǔ)償原則，這一補(bǔ)償原則未將農(nóng)民的生存權(quán)損失納入補(bǔ)償范圍并且基本未考慮土地發(fā)展權(quán)價(jià)格，具有生活補(bǔ)貼性質(zhì)。現(xiàn)行《土地管理法》盡管提高了根據(jù)土地產(chǎn)值補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但還遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況。
3.4 健全農(nóng)地征用程序
土地征用程序是國(guó)家征地機(jī)關(guān)在行使土地征用權(quán)的過程中必須遵循的步驟、順序以及時(shí)限的總和，其完善程度直接影響農(nóng)地征用的實(shí)效。結(jié)合我國(guó)農(nóng)地制度的實(shí)際和農(nóng)民合法權(quán)益保護(hù)的需要，農(nóng)地征用程序可包括申請(qǐng)征地、預(yù)公告、協(xié)商補(bǔ)償安置、報(bào)批、公益目的審查、批準(zhǔn)、公告、實(shí)施補(bǔ)償安置、供地、供地后的監(jiān)督和征地糾紛的司法仲裁程序，尤其要強(qiáng)化預(yù)公告、聽證和救濟(jì)三個(gè)程序。
3.5 構(gòu)建失地農(nóng)民的社會(huì)保障制度
第9篇：土地法管理法實(shí)施條例范文
關(guān)鍵詞 農(nóng)地征用；問題；制度分析；對(duì)策
作者簡(jiǎn)介 賀勝蘭(1964－)，女，江西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院副教授。(江西南昌 330001)
一、農(nóng)地征用的制度分析
首先是土地征用的目的。土地征用是近現(xiàn)代世界各國(guó)土地法中的一個(gè)重要的概念，也是各國(guó)土地制度中不可或缺的重要組成部分。它是指國(guó)家因公共需要，強(qiáng)制使用私人土地并給予補(bǔ)償，使用完畢后，仍將土地歸還所有者或使用權(quán)人的行政行為。 工業(yè)化、城市化必然伴隨大量的土地用途的轉(zhuǎn)換，政府為解決公共利益的需要而征用農(nóng)地，有效地彌補(bǔ)了市場(chǎng)缺陷，其實(shí)質(zhì)是土地資源重新配置的問題。可見，公共目的需要是土地征用的合法前提，正確認(rèn)定公共目的內(nèi)涵和外延直接關(guān)系到土地征用的合法性。所謂“公共目的需要”是指國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)的需要。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際，《土地管理法》將“公共目的”嚴(yán)格限定在以下幾類：國(guó)防軍事用地；國(guó)家政府機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)研究單位用地；能源、交通用地，如煤礦、道路、機(jī)場(chǎng)等；公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場(chǎng)用地；國(guó)家重點(diǎn)工程用地，如三峽工程等；公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院、敬老院等；水利、環(huán)境保護(hù)用地，如水庫、防護(hù)林等；其他公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。
其次是土地征用的過程。《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》都有相關(guān)規(guī)定，主要涉及農(nóng)地征用補(bǔ)償費(fèi)的種類及標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)民的安置方式、征地程序、征地費(fèi)用管理以及法律責(zé)任等，其中以《土地管理法》為主。按照上述法律，農(nóng)地轉(zhuǎn)用于工業(yè)和城市建設(shè)相關(guān)問題的現(xiàn)行基本制度安排為：國(guó)家是農(nóng)村集體所有土地的唯一征用者和土地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供給者。只有允許國(guó)家首先征用農(nóng)村集體所有的土地，并一次給予農(nóng)民一定的補(bǔ)償，然后再以劃撥或出讓的形式將處理成熟的土地轉(zhuǎn)讓給用地單位用于城市建設(shè)。并因此收取一定土地出讓金。即先由國(guó)家支付征用土地費(fèi)用，把農(nóng)村集體土地征為國(guó)有；再由國(guó)家按劃撥或出讓價(jià)格再把土地交給用地單位。由于在我國(guó)城市土地實(shí)行國(guó)有制，農(nóng)村土地實(shí)行集體所有制，這個(gè)過程實(shí)際上發(fā)生了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而這種轉(zhuǎn)讓是由政府行使土地征用權(quán)來完成的。
土地征用具有如下特征：一是具有壟斷性。土地的征用權(quán)是政府特有的權(quán)力，土地征收主體限定于政府及職能部門。用地單位和建設(shè)項(xiàng)目必須經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)后，才能征用土地；二是帶有強(qiáng)制性，土地征用的強(qiáng)制性是由土地的不可替代性為條件的。這種條件決定了必須依靠國(guó)家權(quán)力強(qiáng)制取得特定位置的土地以滿足公共事業(yè)的需要，亦即強(qiáng)制性體現(xiàn)在必須強(qiáng)制取得特定位置的權(quán)力上，而并非在對(duì)這種權(quán)利的非對(duì)等補(bǔ)償上。三是具有補(bǔ)償性，盡管土地征用帶有強(qiáng)制性，但它給原土地權(quán)利人造成事實(shí)上的損失，因而必須給原土地權(quán)利人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，補(bǔ)償?shù)暮侠斫缦奘紫葢?yīng)該是土地使用權(quán)預(yù)期收益的貼現(xiàn)；其次是由市場(chǎng)決定的土地溢價(jià)。
二、農(nóng)地征用制度存在的問題
1 以土地作為資本“原始積累”的手段，滿足區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。由于我國(guó)的土地補(bǔ)償具有有償?shù)坏葍r(jià)的性質(zhì)，國(guó)家對(duì)征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是以產(chǎn)值的倍數(shù)為依據(jù)的，缺乏市場(chǎng)因素的考慮，這種補(bǔ)償既不是地租，更不是地價(jià)，僅僅是土地價(jià)格的部分補(bǔ)貼。如前所述，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年產(chǎn)值的6－10倍。據(jù)專家研究表明，土地的征用價(jià)格與出讓價(jià)格之間的比例關(guān)系大致為1:10的關(guān)系。在土地征用出讓過程中。如果以成本為100，其中收益農(nóng)民只得5％－10％，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)得25％－30％，60％－70％為政府及各部門所得。從中央到地方的各級(jí)財(cái)政、各有關(guān)政府部門在將集體所有的土地征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地時(shí)，從集體土地中轉(zhuǎn)移了巨額的價(jià)值。因此，地方政府資本原始積累的路徑最為簡(jiǎn)便、有限的方式就是使用政府的土地征用權(quán)。通過征用土地出讓所得的收益在地方財(cái)政中占據(jù)重要的位置。
2 農(nóng)村地區(qū)大量小城鎮(zhèn)建設(shè)中土地粗放利用。受開發(fā)區(qū)熱影響，各地普遍在城鎮(zhèn)大搞開發(fā)區(qū)、新區(qū)，政府以壓低低價(jià)為吸引投資項(xiàng)目的籌碼。不僅使農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織的利益受到極大的損害，而且由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力不足，許多開發(fā)區(qū)資金、項(xiàng)目得不到落實(shí)，致使大量土地“圈而不用”，土地閑置現(xiàn)象普遍。而部分地區(qū)雖然開發(fā)項(xiàng)目得到落實(shí)，但由于地價(jià)低廉，缺少經(jīng)濟(jì)約束，因而建設(shè)用地大手大腳，造成大量浪費(fèi)。
3 失地農(nóng)民既失業(yè)、又失去社會(huì)保障，逐步釀成社會(huì)問題。在征地補(bǔ)償安置過程中，大多數(shù)地方以一次性貨幣補(bǔ)償安置(又稱“一腳踢”)為主。貨幣補(bǔ)償方式對(duì)用地單位來說降低了與被征地農(nóng)民討價(jià)還價(jià)的交易成本；對(duì)農(nóng)民來說，貨幣補(bǔ)償款使其心里更加塌實(shí)；對(duì)政府來說，操作簡(jiǎn)單。問題看起來似乎已經(jīng)解決，但實(shí)際上，這種方式隱含著嚴(yán)重的社會(huì)問題。目前土地征用開發(fā)成本中，土地征用補(bǔ)償費(fèi)所占比例很小，各項(xiàng)稅費(fèi)所占比值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地補(bǔ)償安置費(fèi)。不僅征用補(bǔ)償費(fèi)很低，而且還存在補(bǔ)償政策落實(shí)不到位，補(bǔ)償資金的分配和使用不規(guī)范等問題，沒有全額發(fā)放對(duì)按規(guī)定應(yīng)支付給農(nóng)民的安置補(bǔ)償費(fèi)用，拖欠、侵占、截留和挪用的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。按照規(guī)定，在農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地被征用后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未能調(diào)整其他數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋亟o農(nóng)民繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)將不少于百分之七十的土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民。而實(shí)際情況是，農(nóng)民應(yīng)得的土地補(bǔ)償費(fèi)基本上留在了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)民既沒有繼續(xù)承包的土地，也沒有得到土地補(bǔ)償費(fèi)。面臨新的生計(jì)、基本生活保障等問題，有些失地農(nóng)民流入城市，找不到工作，變成游民，失地農(nóng)民難以生存，農(nóng)村不穩(wěn)定，全國(guó)就不能穩(wěn)定，由此可能釀成社會(huì)問題。
三、完善農(nóng)地征用制度的對(duì)策
1 土地使用權(quán)是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)用法律的形式給予保護(hù)，確保農(nóng)民權(quán)益不受侵害。各地政府在征用農(nóng)民土地時(shí)，農(nóng)民集體的土地產(chǎn)權(quán)必須得到明確體現(xiàn)和保護(hù)。原因有二：一是各種法律都規(guī)定了農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，從產(chǎn)權(quán)角度出發(fā)，賦予農(nóng)民特殊的土地財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，給農(nóng)民提供安全的財(cái)產(chǎn)制度，有利于激勵(lì)農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)積累，切實(shí)提高農(nóng)民收入，從而縮小城鄉(xiāng)差距，為全面建設(shè)小康社會(huì)奠定堅(jiān)實(shí)的社會(huì)底座。二是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，各市場(chǎng)主體都是平等的，國(guó)家向農(nóng)民征用土地時(shí)，實(shí)質(zhì)上是農(nóng)民集體土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家土地所有權(quán)，即土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行征地補(bǔ)償。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，任何產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移都要遵循市場(chǎng)公平、公正的原則，土地產(chǎn)
權(quán)也不例外。
2 嚴(yán)格區(qū)分征地目的和私人目的。把土地征用嚴(yán)格限定在公共目的和私人目的范圍之內(nèi)，同時(shí)，在土地征用補(bǔ)償上，要參照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的通行做法，依照市場(chǎng)價(jià)格，直接瞄準(zhǔn)被征用農(nóng)戶，實(shí)行針對(duì)農(nóng)戶的全額、對(duì)等補(bǔ)償辦法。至于私人目的的農(nóng)地轉(zhuǎn)用，要探討建立農(nóng)民參與分享的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓制度。
3 加強(qiáng)土地征用管理。土地征用工作政策性強(qiáng)，牽涉面廣，直接關(guān)系到農(nóng)民的生存問題，影響社會(huì)的穩(wěn)定。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，對(duì)土地的開發(fā)和利用雖然存在客觀增加的需求，但這決不是濫用土地的理由。土地市場(chǎng)管理的不規(guī)范，不僅增加了失地農(nóng)民的數(shù)量，加劇了社會(huì)矛盾，還使中央確定的“合理利用每一寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策真正落實(shí)，將土地征用嚴(yán)格限定在公共目的的范圍內(nèi)。江西省十一屆四次會(huì)議中明確，“建設(shè)征用土地必須按規(guī)定審批并辦理手續(xù)；征用土地必須依照法律規(guī)定給予農(nóng)民經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償并落實(shí)到位；城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓必須全部進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行規(guī)范化招投標(biāo)”。因此，征地中出現(xiàn)的各種問題，不能看作是單純的經(jīng)濟(jì)問題。政府和有關(guān)部門要加強(qiáng)土地征用法律法規(guī)和有關(guān)政策的宣傳，要向廣大被征地農(nóng)民宣傳只有發(fā)展經(jīng)濟(jì)才能提高人民生活水平，使農(nóng)民了解、熟悉征地工作中的具體政策，避免產(chǎn)生不必要的誤會(huì)。
4 完善征地程序。合法的征用程序，是用地單位按規(guī)定向縣級(jí)以上政府土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審批后，征地雙方就土地征用數(shù)量、范圍、補(bǔ)償、安置等問題協(xié)商議定，最后由土地管理部門劃撥土地。這在《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》中均有具體而明確的規(guī)定，但目前實(shí)施起來規(guī)定相對(duì)缺乏公開性和公正性，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，公告程序只作為附屬程序置于批準(zhǔn)之后，目的也只用于權(quán)利登記，對(duì)征用并不起監(jiān)督作用；第二，從征地調(diào)查程序來看，將事前調(diào)查和事后調(diào)查合二為一，缺乏實(shí)地核實(shí)；第三。我國(guó)的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)太大。我國(guó)在完善土地征用程序時(shí)，建議采取以下改進(jìn)措施：用地者應(yīng)在向有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提出征地申請(qǐng)時(shí)，公諸于眾，并通知土地所有人和土地其他權(quán)利人，且將公告程序貫穿于征收的整個(gè)過程，接受公眾監(jiān)督；有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)在核準(zhǔn)申請(qǐng)前，應(yīng)舉行聽證會(huì)，允許土地所有者、其他權(quán)利人和一般公眾發(fā)表意見，政府在聽取公眾意見后應(yīng)就征用行為的利弊進(jìn)行分析后作出決策；明確規(guī)定作出批準(zhǔn)決定的期限以及決定的有效期限；此外，還應(yīng)完善土地糾紛的救濟(jì)程序。
5 適當(dāng)提高土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。改變對(duì)征用土地按原用途確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的辦法，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，使農(nóng)民獲得應(yīng)得的土地增值收益。為失地農(nóng)民利益著想，適當(dāng)提高土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。政府應(yīng)把出讓金或征地費(fèi)全部或90％以上返還農(nóng)民作為農(nóng)地保護(hù)的補(bǔ)償，使農(nóng)民在獲得經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)產(chǎn)生心理平衡，把農(nóng)地“非法”非農(nóng)化控制在一定范圍內(nèi)，以有效控制耕地的流失，為子孫后代留下“飯碗田”。
