土地流轉(zhuǎn)相關法律精選(九篇)

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第1篇：土地流轉(zhuǎn)相關法律范文

哨沖鎮(zhèn)多年來一直十分重視宣傳工作，把《中華人民共和國農(nóng)村土承包法》、《云南省農(nóng)業(yè)承包合同條例》作為我鎮(zhèn)每年普法宣傳的主要宣傳材料之一。在全鎮(zhèn)8個村委會54個自然村和73個村民小組開設承包合同管理專欄，還定時不定時利用廣播、電視、開群眾會、懸掛橫幅標語等等多渠道多形式對農(nóng)業(yè)承包合同相關法律法規(guī)進行宣傳。同時，結合我鎮(zhèn)一年一度的法制宣傳日（12月4日），鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站擺攤設點發(fā)放宣傳材料，進行宣傳，對過往群眾提出的農(nóng)民關心的各種農(nóng)村土地承包經(jīng)營方面的問題及糾紛提供咨詢服務，真正把穩(wěn)定、規(guī)范、維權、發(fā)展的立法精神和法律條文宣傳貫徹到村、組、農(nóng)戶，讓廣大農(nóng)民群眾能拿起法律武器捍衛(wèi)自身利益，使國家的政策家喻戶曉，農(nóng)民的權益得到保障。

二、是加強組織領導，形成一級抓一級，層層抓落實的工作局面

我鎮(zhèn)自98年二輪承包工作以來，就十分重視農(nóng)業(yè)承包合同管理工作，成立了由分管農(nóng)經(jīng)的副書記擔任組長，從相關站所、村委會抽調(diào)人員組成成員的工作領導小組。領導小組辦公室下設于鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站，農(nóng)經(jīng)站近二十年來，有專人負責農(nóng)業(yè)承包合同管理工作。農(nóng)經(jīng)站專職人員負責處理一切日常事務，并做到上情下傳，下情上報工作。

三、規(guī)范土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理，提高農(nóng)村土地利用率

1.規(guī)范合同管理，強化服務意識。由于哨沖是一個貧困山區(qū)小鎮(zhèn)，群眾法律意識不高，土地流轉(zhuǎn)大多采用口頭協(xié)議的形式進行，給土地糾紛調(diào)解帶來重重困難。因此，規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，強化服務意識迫在眉睫。從哨沖實際出發(fā)，土地流轉(zhuǎn)由原來農(nóng)戶間大多口頭協(xié)議改為登記在冊，建立備案制度。

2.合同流轉(zhuǎn)堅持群眾民主自愿的原則。

3.適當引導流轉(zhuǎn)土地向種田能手集中，從而提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量和增加農(nóng)民收入。

4.鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站積極提供云南省統(tǒng)一格式的合同書幫助簽訂，從而避免流轉(zhuǎn)雙方因合同不嚴謹引起的相互扯皮糾紛發(fā)生。2014年全鎮(zhèn)共流轉(zhuǎn)承包地1845畝，其中：轉(zhuǎn)包344畝，轉(zhuǎn)讓47畝，互換79畝，出租1375畝。土地流轉(zhuǎn)均嚴格執(zhí)行中央政策，堅持依法、自愿、有償原則，不折不扣的貫徹中央對農(nóng)民“多予、少取、放活”的方針。農(nóng)民土地被征用的補償費根據(jù)國家的關政策得到落實。

四、大力發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社，帶動哨沖經(jīng)濟發(fā)展

哨沖共有12家農(nóng)民專業(yè)合作社，其中1家養(yǎng)殖專業(yè)合作社，1家中藥材種植專業(yè)合作社，1家林木種植專業(yè)合作社外其余的均為蔬菜專業(yè)合作社。帶動農(nóng)戶4000多戶，直接增加人均收入超過1000元。合作社的發(fā)展，促進了農(nóng)民收入增加，農(nóng)民安居樂業(yè)，農(nóng)村社會更加和諧穩(wěn)定。

五、加強農(nóng)開項目管理，強固哨沖基礎設施建設，大大提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率

哨沖鎮(zhèn)隨著農(nóng)開項目投入力度的不斷加大，哨沖的基礎設施得到全面改觀，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率進一步提高。目前哨沖投入使用的農(nóng)開項目有水瓜沖村委會莫測甸片區(qū)農(nóng)開項目，落水洞村委會農(nóng)開項目，邑堵村委會農(nóng)開項目，水瓜沖村委會慕善片區(qū)農(nóng)開項目。多白者村委會農(nóng)開項目正在籌建實施中。由于基礎設施的不斷完善，近十年來哨沖的經(jīng)濟一直在平穩(wěn)發(fā)展，農(nóng)民人均純收入以每年12%左右的速度遞增。

六、重視工作，做到來訪熱情，處理及時

哨沖鎮(zhèn)歷來十分重視農(nóng)村土地承包合同的宣傳工作，《農(nóng)村土地承包法》、《云南省農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理條例》等等相關法律法規(guī)進行宣傳，采取多渠道、多形式宣傳到村到組到戶，做到家喻戶曉，人人皆知。同時，加強執(zhí)法監(jiān)督力度，及時調(diào)處土地承包合同糾紛和農(nóng)戶上訪、案件，在工作中建立了上情下達，下情上達的信息反饋制度，牢固樹立“群眾利益無小事”的意識，做到“件件有回音，事事有結果”。土地承包合同糾紛產(chǎn)生的原因：一是互換引發(fā)的糾紛，兩家人關系好時，為了耕種方便互換管理，時間一長，又是口頭協(xié)議，由于利益關系，雙方各執(zhí)一詞引發(fā)糾紛；二是由于二輪承包時由于任務重，時間緊，加之村干部把關不嚴，沒有認真進行核實確權，當時互換耕種或臨時委托管理的部份田地，被簽到了現(xiàn)管理人的名下，原主人要求退還無果而引發(fā)的糾紛；三是嫁進來或者是招進來的女婿因配偶死亡爭奪田地而引發(fā)的糾紛。土地承包合同糾紛的調(diào)處，維護了農(nóng)業(yè)承包合同的嚴肅性，夯實了農(nóng)村基層建設，提升了農(nóng)民群眾發(fā)展經(jīng)濟的積極性。

七、今后的工作方向

1.繼續(xù)加大宣傳力度，提高全鎮(zhèn)群眾法律意識。繼續(xù)進一步貫徹和深入宣傳中央、省、州、縣關于農(nóng)村經(jīng)濟的一系列政策和法規(guī)，提高我鎮(zhèn)廣大農(nóng)民群眾的法律意識。主要采用懸掛橫幅、張貼標語、宣傳專欄、召開群眾會等等，使廣大干部群眾全面了解農(nóng)村土地承包合同相關法律法規(guī)，使他們真正用法律維護自己的權益。

2.加強完善農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，提高土地利用率。我鎮(zhèn)在大量宣傳貫徹《農(nóng)村土地承包法》及相關法律法規(guī)的基礎上，對轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)租土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象認真進行依法指導，確保了我鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的健康流轉(zhuǎn)。目前我鎮(zhèn)范圍內(nèi)屬土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的面積有1845畝，尚未形成規(guī)模，今后將加強此項工作，正確指導經(jīng)營權流轉(zhuǎn)。由于哨沖是一個貧困山區(qū)小鎮(zhèn)，受到各種自然條件的影響，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，很多家庭舉家外出打工，多白者村委會邑堵莫村有人口256人，但是在家里的人口不超過80人，在家里也大多是老的小的或者是病著的，大部份土地不能正常耕種。閑置的土地如果不能得到很好的利用，不但降低了土地利用率而且減少了農(nóng)民收入。因此，只有建立健全土地有償使用制度和土地投資補償機制，同時健全相應的監(jiān)管機制，以保證土地流轉(zhuǎn)的合法性，以加強土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，提高土地利用率。

第2篇：土地流轉(zhuǎn)相關法律范文

從農(nóng)村產(chǎn)權制度的實質(zhì)上來總結一下目前我國大部分農(nóng)村目前在農(nóng)村產(chǎn)權制度改革普遍存在的問題：

（一）和土地相關的部分法律尚不健全，尚未突破集體建設用地的使用權的流轉(zhuǎn)問題的相關法律條文不健全，存在障礙。我國的《土地管理法》規(guī)定的土地的三種用途鄉(xiāng)企，鄉(xiāng)村公共設施用地和公共事業(yè)建設用地，農(nóng)用住宅等鄉(xiāng)村建設。在農(nóng)村土地制度的改革期間，有一些地方擅自增大農(nóng)用土地的使用范圍，有的還擅自做出了提供建設用地的違法行為。因此，針對這一行為，我國國務院制定了相關法律條文《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策通知》，明確了相關的法律和政策，確切的指出“農(nóng)村集體土地使用權不得出讓及轉(zhuǎn)讓或者用于其他的不正當?shù)姆欠ǖ姆寝r(nóng)業(yè)建設”.這一法律條文雖然對于這一問題給與了很好的解決，但是這一法律條文和政策也給集體建設用地的流轉(zhuǎn)產(chǎn)生了影響，留下了障礙。與此同時，宅地的流轉(zhuǎn)問題也屬于集體建設用地中的一個主要問題，對于宅地能否進行抵押也存在很大的矛盾，爭議很大。我國的《物權法》中明確規(guī)定，宅基地使用權禁止進行抵押，它不屬于抵押財產(chǎn)。有些法律條文和相關政策對于宅基地抵押權的問題給與了回避。建設宅基地的抵押權不能抵押，也就意味著集體建設用地的很大一部分將要流失，宅基地的使用權不能抵押也將意味著集體建設用地的很大一部分的使用權也將不能被抵押融資。宅基地的使用權不能抵押也將意味著農(nóng)民把住房作為抵押將不再具有法律支持，也就不能進行住房抵押等一系列的操作。關于農(nóng)村住房問題也有相關的規(guī)定，我國的《房屋登記辦法》中明確指出“申請農(nóng)村村民住房所有權轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、和相關法規(guī)規(guī)定外，房屋登記機構將不予辦理。”這就限制了農(nóng)用房屋的轉(zhuǎn)讓方向和轉(zhuǎn)讓方向，它只能在集體經(jīng)濟組織中轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)的抵押問題的相關法律法規(guī)條文也不健全，存在一定的障礙。我國的相關法律條文比如《物權法》、《農(nóng)村土地承包法》和農(nóng)業(yè)部門的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》等明確限制了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的方式，還有一部分的法律條文并未對抵押方式做出明確的規(guī)定。

（二）和使用權相關的風險分擔制度還不健全，尚待健全對于這一問題部分的地方已經(jīng)做出了回應，允許國有的一些投資公司和一些土地流轉(zhuǎn)中心介入，對于貸款人不能在限制時間內(nèi)對抵押物進行處置進行操作，他們可以收購這些抵押物，收購的價格按照不夠的清償債務金額進行。這些規(guī)定的初衷是很美好的，他們充分的站在了加速農(nóng)村產(chǎn)權制度改革的角度來考慮問題的，同時也站在了貸款人的角度來考慮問題，大大的減小了貸款人處置相關抵押物的難度。但是由于他們的思考不過夠全面，因此也產(chǎn)生了道德風險的問題，這是完全要引起高度重視的問題。由于政府和相關機構的資金是有限的，不可能考慮到各個地方的資金融入問題，因此各個鄉(xiāng)村和縣區(qū)之間會產(chǎn)生發(fā)展不平衡的問題。雖然說農(nóng)村的經(jīng)濟體制改革是以市場化為導向的，但是由于農(nóng)村長期以來自身的自然風險和市場風險的存在，通過各種手段把能利用的資金融入到農(nóng)村產(chǎn)權制度改革將成為政府及相關機構通過各種形式分擔相關風險的必要。

二、金融支持農(nóng)村產(chǎn)權制度改革中所面臨的若干問題分析

（一）金融支持農(nóng)村產(chǎn)權制度改革還需要他們之間存在競爭性現(xiàn)階段在農(nóng)村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村信用社在這些地方的金融市場占主導地位，雖然農(nóng)村信用社為農(nóng)村的金融注入了很大的一部分資金，在農(nóng)村的資金周周轉(zhuǎn)中起到了很大的作用，但是這個也導致了農(nóng)村信用社產(chǎn)生了壟斷地位，他可以控制著利率，他們通過控制利率來操控農(nóng)村金融市場，并通過調(diào)節(jié)提高利率來降低農(nóng)業(yè)的貸款風險和成本高問題。因此我們需要更多的金融機構來參與農(nóng)村的金融機構來支持農(nóng)村產(chǎn)權制度改革。同時隨著農(nóng)村產(chǎn)權制度改革的深入進行，需要釋放的金融將要更大，在農(nóng)村只有農(nóng)村信用社這一個金融機構的弊端也將顯現(xiàn)出來，只有農(nóng)村信用社這一個金融機構將不能滿足農(nóng)村產(chǎn)權制度改革的巨大資金融入量。因此針對上面的問題我們必須提高金融的競爭性，解決農(nóng)村只有農(nóng)村信用社這一單一的金融機構的問題。（二）農(nóng)村的社會保障制度不健全因為農(nóng)村的社會保障制度不是很健全，讓農(nóng)民產(chǎn)生了錯誤的想發(fā)，讓農(nóng)民把土地當成了他們最后的保障，當他們把土地做抵押時，會讓農(nóng)民為失去最后的保障而感到擔憂。因此農(nóng)民對通過抵押土地承包權來獲取貸款產(chǎn)生了困惑和憂慮，大大的影響金融和農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展，同時也大大的影響了農(nóng)村產(chǎn)權制度改革的進行，弊端太大。

（三）相關機構的機制實施還不夠完善因為相關機構的機制實施還不夠完善，在土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)讓交接過程相關證件的發(fā)放不是很及時，不發(fā)的現(xiàn)象在農(nóng)村也大有存在，從而使土地是誰的由誰來使用以及他們使用的范圍年限不能明確的確定，長期以來這種現(xiàn)象長期存在導致了農(nóng)民再次進行抵押時會產(chǎn)生糾紛。同時相關的來處理這一現(xiàn)象的機構也不存在，這就使土地承包權不能夠明確，其流轉(zhuǎn)和再流轉(zhuǎn)也就不復存在。這就不能讓土地經(jīng)營權的抵押不能商業(yè)化，因此它的市場性和商品性也就不能充分的表現(xiàn)出來。

三、針對農(nóng)村產(chǎn)權制度改革所面臨問題的措施建議

（一）建立并完善農(nóng)村土地產(chǎn)權制度的相關法律法規(guī)為了解決上面提到的抵押貸款和土地承包權的流轉(zhuǎn)問題，建議，政府和國家應該修訂和完善一下相關的法律法規(guī)《土地管理法》，《物權法》等，使農(nóng)民對于土地的占有權，使用權收益權和處理權得到更好的保障。這樣就準許了農(nóng)民通過對土地承包權進行抵押來進行融資，這樣才能更好的處理好金融制度和土地之間的關系。

（二）完善農(nóng)村的社會保障體系，健全和發(fā)展醫(yī)療，教育等基礎性的社會保障完善了農(nóng)村社會保障體系，這樣就能消除了農(nóng)民對于土地使他們唯一的也是最后的社會保障的這一錯誤想法，從而大大的加大了他們對于通過抵押土地承包權來貸款的信心和勇氣，從而能更好的發(fā)揮金融在農(nóng)村產(chǎn)權制度改革中的作用。

（三）健全農(nóng)村的金融體系，讓其充分發(fā)揮它在農(nóng)村產(chǎn)權制度改革里面的作用我們要引進更全面的金融機構來參與農(nóng)村的經(jīng)濟活動，讓這些比較全面更具代表性的金融機構主動參與到我們偉大的農(nóng)村產(chǎn)權制度改革里面來，政府要大大的支持農(nóng)村需要的金融機構參與到農(nóng)村的產(chǎn)權制度改革里面來，降低他們的門檻，給他們一些優(yōu)惠和好處，讓他們看到農(nóng)村經(jīng)濟體制中需要他們，大大解決農(nóng)村金融機構單一，資金融入小的這一現(xiàn)象，加大農(nóng)村金融的創(chuàng)新，深化農(nóng)村產(chǎn)權制度改革。

（四）建立擔保體系，充分針對當?shù)氐漠a(chǎn)權抵押的特點進行要想更好的控制信貸風險，就要求政府加大財政資金，建立一整套針對當?shù)靥厣娘L險擔保體系，政府要督促銀行和相關的金融機構來創(chuàng)新創(chuàng)建和當?shù)叵噙m應的擔保機制。同時保險機構也要引入相應的保險項目，建立相應的保險制度，政府也應該對這些銀行和保險機構進行適當?shù)莫剟詈唾Y金人才上的支持。

（五）建立健全農(nóng)村產(chǎn)權制度改革和金融機構之間存在的平臺為了讓金融機構制定出完美的融資計劃，同時也為了農(nóng)村產(chǎn)權制度改革更好地，進行，我們有必要建立一個很全面的合作交流平臺，讓金融機構指定的相關政策能更好地保障農(nóng)民對于土地的占有權，使用權，抵押權和收益權。同時也能為了更好地建立這個交流平臺，相關的金融機構可以定期的舉辦一些交流會，建立專項的制度，定期開展調(diào)查。

（六）創(chuàng)建適合當?shù)靥厣漠a(chǎn)權金融化的創(chuàng)新模式在政府的引導下，可以建立相應的產(chǎn)權信用社，農(nóng)民可以把自己手里面閑置的不用的資源打包整理好了存在產(chǎn)權信用社，產(chǎn)權信用社并支付給存者部分利息，產(chǎn)權信用社可以把這些閑置的資源出租或者與要準備租的人簽訂合同，收取高于利息的錢讓相關的投資人員來進行經(jīng)營。

四、結語

第3篇：土地流轉(zhuǎn)相關法律范文

關鍵詞：農(nóng)村土地；土地流轉(zhuǎn)；權益保障

一、引言

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，這幾年農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場也發(fā)展迅速。2014年11月，中辦國辦下發(fā)了《關于引導農(nóng)村土地經(jīng)營權有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（中辦發(fā)〔2014〕61號文），對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)明確了改革方向。根據(jù)中農(nóng)辦主任陳錫文2015年3月在全國政協(xié)十二屆三次會議記者會上的講話，我國進行了土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶將近6000萬戶，占承包農(nóng)戶總量的26%。根據(jù)農(nóng)業(yè)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2015年底，我國農(nóng)村家庭承包地流轉(zhuǎn)4.47億畝，占總面積的33.3%，是2008年的4.12倍。農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營有利于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，但隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的增加，近幾年農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛開始凸顯，農(nóng)民的合法權益受損，農(nóng)戶與當?shù)卮髴簟⑥r(nóng)業(yè)公司、地方政府的沖突時有發(fā)生。本文依據(jù)對我國東中西部5省的部分農(nóng)村地區(qū)的實地調(diào)研，了解到當?shù)剞r(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的合法權益的實現(xiàn)和保障情況，針對目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題提出了相應的解決方案，希望能從根本上保障農(nóng)民土地權益。

二、文獻綜述

目前國內(nèi)學者關于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的研究較多，主要為流轉(zhuǎn)方式和農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿，但對于農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的農(nóng)民權益保障的研究相對較少。關于農(nóng)民土地權益保障的重要性，張麗（2011）指出研究如何切實可行的保障農(nóng)民權益，具有重要的理論價值和實踐價值，只有通過制度的調(diào)整和產(chǎn)權的優(yōu)化來實現(xiàn)農(nóng)民權益的保障。關于農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中易遭侵害的原因包括以下觀點：龍開勝等（2011）指出農(nóng)民不僅不了解自己的合法土地權益，更談不上在土地流轉(zhuǎn)時做出自主選擇，農(nóng)民缺乏知情權是農(nóng)民權益受損的根本原因。丁關良（2011）指出土地流轉(zhuǎn)相關的法律法規(guī)不健全是導致農(nóng)民權益受侵害的重要原因。士賀光（2015）指出目前我國的農(nóng)村土地產(chǎn)權制度模糊阻礙了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。關于保障農(nóng)民土地權益的途徑主要有以下觀點：士賀光（2015）提出應適當放寬農(nóng)村集體土地產(chǎn)權，賦予農(nóng)民承包土地的自由轉(zhuǎn)讓權。仇廣先（2012）提出首先要將土地承包經(jīng)營權落實到戶，盡快完成農(nóng)村土地的確權頒證，完善土地流轉(zhuǎn)運作機制和土地補償分配政策。楊德才等（2010）指出以市場調(diào)節(jié)機制為基礎的土地股份制，能很好的解決土地流轉(zhuǎn)過程中存在的農(nóng)民權益保障問題。衡霞等（2014）提出應完善土地托管服務模式，能較好的保護農(nóng)民土地權益。尹鴻偉（2014）提出應明晰土地產(chǎn)權歸屬，確保農(nóng)戶在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的主體地位。雷偉（2012）、史衛(wèi)民（2012）和廖洋（2015）等認為，要以建立健全相關法律法規(guī)為前提，以規(guī)范政府職責職能為核心，以構建土地流轉(zhuǎn)市場機制為關鍵，以完善農(nóng)民的社會保障體系為保障。總體來看，現(xiàn)有研究對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民權益保障的研究主要在法律制度建設、經(jīng)營主體權能明確、土地流轉(zhuǎn)制度規(guī)范、政府角色定位上進行了相關研究。但關于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的農(nóng)民權益保障的研究缺乏系統(tǒng)性，關于宏觀制度的研究較多，定性研究偏多，定量研究偏少，關于具體措施的研究較少。

三、農(nóng)民土地權益保障現(xiàn)狀調(diào)研

本文于2016年7～8月對我國東中西部共5省10個縣進行了調(diào)研，調(diào)研對象為農(nóng)戶，50%是在城市近郊經(jīng)濟發(fā)展較好的農(nóng)村中，共發(fā)放問卷200份，無效問卷28份，有效問卷172份。

（一）調(diào)研對象的基本情況

本次調(diào)研的受訪者主要為普通村民，且全家戶口基本都在農(nóng)村，男女比例基本合理，樣本能較好的滿足本文的研究目的。但需要注意的是，由于大部分年輕人外出打工，因此受訪者的年齡主要為40歲以上，也可能因此拉低了受訪者的平均文化水平，受訪者的文化水平大多數(shù)為初中及以下。半數(shù)人認為農(nóng)業(yè)不賺錢甚至賠錢，受訪家庭中一半以上的勞動力人口在外打工或上學，因此非農(nóng)家庭收入占比也達一半以上。土地對于農(nóng)戶最為重要的作用是提供日常生活所需食品，提供生活住所和保障感；不到三分之一的人認為土地是家庭收入主要來源。農(nóng)戶對于村中事務的參與了解程度非常低，幾乎有六成的農(nóng)戶不參與也不了解村中事務。

（二）農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的農(nóng)民權益現(xiàn)狀

1. 農(nóng)地流轉(zhuǎn)的基本信息

據(jù)調(diào)研，受訪農(nóng)戶中有44.3%發(fā)生過承包地的流轉(zhuǎn)行為，97%的農(nóng)戶為土地轉(zhuǎn)出方。大部分農(nóng)戶的第一次土地流轉(zhuǎn)行為發(fā)生在2009～2013年之間，平均流轉(zhuǎn)面積為4.1畝。土地的流轉(zhuǎn)期限最少為1年，最多的達到30年，大部分土地的流轉(zhuǎn)期限為3～10年之間。大部分土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的價格為500～1000元/年?畝左右，固定租金占57.1%，浮動租金占37.5%，其余為固定租金加分成租金的模式。關于與流轉(zhuǎn)對方的關系，28.5%為親朋好友，50%為無親友關系，14.3%為企業(yè)，7.1%為合作社。關于承包地流轉(zhuǎn)的地租收繳方式，17.4%是采取一次性支付多年租金的方式，11.2%是采取每年年前支付，71.4%是每年收獲后才付租金。關于承包地流轉(zhuǎn)的擔保，57.2%的承包地流轉(zhuǎn)無擔保人，42.8%是村委會擔保，基本上沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府擔保或到公證處公證。

2. 農(nóng)戶對于自己的權益不了解

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，城市郊區(qū)的農(nóng)民受教育程度較高，比較關注農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關法律，能積極地參與一些村事務的決定。但遠郊農(nóng)村地區(qū)的農(nóng)民，文化教育程度相對較低，大部分只有小學初中文化水平，他們對于土地流轉(zhuǎn)方面的政策法規(guī)知之甚少，很少直接參與村里事物，導致村里決策多由村干部直接決定。關于承包地流轉(zhuǎn)憑證的確定過程的參與度，只有38.5%的農(nóng)戶表示全程參與了，54.3%的農(nóng)戶表示部分參與，其余的表示未參與，只被通知結果或者完全不知情。這可能為土地流轉(zhuǎn)糾紛埋下隱患，也容易導致農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中成為利益被侵占方。更為嚴重的是有些地區(qū)的農(nóng)民法律意識太差，甚至都不知道自己的合法權益遭到了侵害。

3. 土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范性不夠

關于承包地流轉(zhuǎn)行為的產(chǎn)生和價格，自發(fā)的、自愿流轉(zhuǎn)和村集體組織或協(xié)調(diào)兩種情況基本對半，前一種情況的土地流轉(zhuǎn)價格由雙方協(xié)商定價，自愿流轉(zhuǎn)；后一種情況的土地流轉(zhuǎn)價格由集體定價，集體流轉(zhuǎn)；少部分情況是合作社組織自愿流轉(zhuǎn)，雙方協(xié)商定價，自愿流轉(zhuǎn)。關于承包地流轉(zhuǎn)的確立憑證，57.2%以流轉(zhuǎn)合同為憑證，7.8%以字據(jù)為憑證，22.5%為口頭協(xié)議，其余的為第三方證明或未確立憑證。

4. 基層政府的管理水平不夠

超過3成家庭認為政府不能有效的解決土地流轉(zhuǎn)矛盾，不能充分維護農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的合法權益。土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶與政府起沖突主要表現(xiàn)在：政府沒有起到足夠的監(jiān)督管理的作用，部分農(nóng)民不清楚自己的土地流轉(zhuǎn)后的使用情況，流轉(zhuǎn)過程中存在著一些強迫性質(zhì)，農(nóng)民難以找到合理維護自己權益的手段等等。調(diào)查顯示，過半家庭不認為村干部是可以信任的，僅僅只有25%的家庭完全信任村干部。村集體關于土地流轉(zhuǎn)的決策，只有部分農(nóng)民表示在村里參與過投票，多數(shù)村是由村委會領導直接決定。

5. r民流轉(zhuǎn)土地的意愿

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近半家庭認為土地流轉(zhuǎn)沒有導致其家庭經(jīng)濟收入增加。關于農(nóng)民愿意進行承包地流轉(zhuǎn)的原因如下：59.1%的人認為流轉(zhuǎn)帶來收入更高是非常重要的原因，38.4%的人認為家里勞動力少是非常重要的原因，63.8%的人認為家里勞動力在本地從事非農(nóng)工作是非常重要的原因，47.2%的人認為家里勞動力在外地打工是非常重要的原因，41.9%的人認為產(chǎn)品價格下降是非常重要的原因，52.8%的人認為生產(chǎn)資料價格上漲是非常重要的原因，只有5.5%的人認為村鎮(zhèn)干部動員是非常重要的原因，只有7.1%的人認為周圍其它農(nóng)戶都流出了是非常重要的原因，36.2%的人認為被迫流轉(zhuǎn)是非常重要的原因。關于農(nóng)民不愿意進行承包地流轉(zhuǎn)的原因如下：50.4%的人認為自己只會種地是非常重要的原因，只有7.5%的人認為家里勞動力足夠是非常重要的原因，63.8%的人認為家里主要收入來源于種地是非常重要的原因，35.4%的人認為土地流轉(zhuǎn)收入太低是非常重要的原因，58.3%的人認為害怕收不回租金是非常重要的原因，29.1%的人認為害怕土地肥力被破壞是非常重要的原因。

四、農(nóng)民土地權益容易受損的原因分析

（一）農(nóng)村土地權利界定不清晰

農(nóng)村土地的權利主體和權利邊界仍然具有很大爭議。我國農(nóng)村土地制度改革較為滯后，雖然現(xiàn)在中央明確提出土地承包經(jīng)營權三權分立，但關于經(jīng)營權的三權的界定仍在討論之中。因此，即使部分農(nóng)戶擁有了相關權證，但權證的邊界仍未確定。部分土地轉(zhuǎn)入方利用土地權利不明晰對農(nóng)民的合法權益進行侵占，造成了農(nóng)民土地權益受損。

（二）市場機制不健全

由于我國土地市場上的“城鄉(xiāng)二元制度”，我國農(nóng)村土地市場發(fā)育較慢，雖然部分地區(qū)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場已在建設之中，但仍落后于農(nóng)村土地交易的飛速增長。部分農(nóng)村土地交易市場存在信息不透明、管理不規(guī)范等問題容易導致農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)交易中受騙，從而喪失自己應有的合法權益。

（三）相關法律法規(guī)不健全

目前有法可依的是2003年的《農(nóng)村土地承包法》、2005年的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》和2007年的《物權法》，以及2014中辦發(fā)〔2014〕61號文。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關法律法規(guī)建設仍顯落后，顯示出不適宜農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，這不僅限制了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展，也容易導致農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中，無法很好的利用法律依據(jù)來維護自己的合法權益。

（四）政府監(jiān)管不到位

在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場中，農(nóng)民往往處于信息的弱勢地位，不能很好的衡量自己土地的價值，相關政府部門的指導和監(jiān)督不到位，容易導致農(nóng)民以低于市場正常水平的價格將土地流轉(zhuǎn)出去。

五、相關政策建議

其一，要加強政府監(jiān)管，確保農(nóng)民自愿流轉(zhuǎn)土地。對于政府違背農(nóng)民意愿，強制農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的行為，必須堅決查處。基層政府必須堅持依法自愿有償流轉(zhuǎn)土地，切實保障農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的主體地位，讓農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的積極參與者和真正受益者。其二，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權制度，加快農(nóng)村土地制度改革。加快速度完成農(nóng)村土地的各項權證的確立和發(fā)放，讓農(nóng)民有證為證。加快修法速度，明確界定農(nóng)村土地各項權限。其三，逐步完善農(nóng)村土地市場的交易機制，引導農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)。繼續(xù)建設各地的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，做到市場透明、信息通達。其四，提高農(nóng)民的法律意識，完善農(nóng)民維權通道。地方政府應在農(nóng)村中加大宣傳力度，用簡單樸實的方法，讓農(nóng)民切實的明白自己所擁有的合法權益。政府要建立起農(nóng)民維權信息的上傳通道，建立法律援助機制，通過各種途徑使農(nóng)民的權益得以保障。

參考文獻：

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第4篇：土地流轉(zhuǎn)相關法律范文

1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提條件

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一個漸進的過程，不能冒進，更不能不考慮中國實際盲目推進，急于求成，應在進一步完善政策法規(guī)，堅守基本條件的前提下，逐步實施。

1.1保證土地的使用效率

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的出發(fā)點是要合理配置土地資源，確保土地的使用效率，實現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營。從目前農(nóng)村土地利用情況看，“”，經(jīng)營規(guī)模過小，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的管理成本，從而難以形成規(guī)模經(jīng)濟效益，難以形成有效競爭，也不利于農(nóng)業(yè)科技水平的提高1。這阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費。因此，今后必須改變這種狀況，一方面，加大先進科技成果的應用推廣，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，通過規(guī)范土地合理流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營，防止出現(xiàn)土地拋荒現(xiàn)象。另一方面，改變現(xiàn)有農(nóng)戶家庭半自給性、小規(guī)模土地承包經(jīng)營基礎上的農(nóng)民兼業(yè)化，追求土地經(jīng)營目標投入產(chǎn)出收益的最大化，提高土地配置效率。

1.2把保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權放在首位

一旦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放活之后，城市資本允許進入農(nóng)村土地，掌握大量資本的城市居民可以擁有幾千畝、甚至上萬畝的土地，他自己不耕作，雇傭原地居民耕作，這樣就可能出現(xiàn)農(nóng)民將大量土地賣給城市居民的現(xiàn)象，當然這只是一種假設。如果政府不采取措施強制規(guī)定，就會有一些地方政府為了推行所謂的“規(guī)模經(jīng)營”，通過各級政府的權力，很有可能將大片土地轉(zhuǎn)讓到城市居民手中，導致出現(xiàn)城里的所謂“大地主”。而這不是我省推進農(nóng)業(yè)“適度規(guī)模經(jīng)營”的初衷。因此，有必要采取一定措施，對相關法律法規(guī)進行修訂完善。此外，鑒于現(xiàn)階段農(nóng)村土地的社會保障功能，如果不把保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權放在首位，對個人最高農(nóng)地擁有量進行限制，則很有可能出現(xiàn)一邊超大規(guī)模的“地主”，一邊無地農(nóng)民的情況，導致農(nóng)村兩級分化，影響社會穩(wěn)定。

2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的合理使用

2.1加大土地流轉(zhuǎn)宣傳力度

加大土地流轉(zhuǎn)的宣傳，提高農(nóng)民“土地是財富之母”的意識，特別要讓農(nóng)民了解土地流轉(zhuǎn)的前提條件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應遵循的基本原則，熟悉土地流轉(zhuǎn)的相關政策法規(guī)；同時，還應讓農(nóng)民知道，土地不僅僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正是合理利用這一資產(chǎn)、增加要素收入的有效途徑，因此，一定要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，確保土地性質(zhì)和用途不變。此外，還可通過板報、村民廣播等載體，讓農(nóng)民了解到除國家建設依法征用集體土地外，村集體無權在承包期內(nèi)單方面不簽合同、不發(fā)證書、解除承包合同、強行收回和調(diào)整農(nóng)民承包地，進一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，確保土地合理使用。

2.2嚴格按照相關政策法規(guī)進行土地流轉(zhuǎn)，確保土地農(nóng)業(yè)用途不變

當前，我省仍是一個農(nóng)業(yè)大省，而且土地資源十分有限，耕地數(shù)量更是有限，無論從土地作為農(nóng)民的社會保障角度來講，還是從糧食安全角度考慮，嚴禁借用土地流轉(zhuǎn)之際隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途就顯得格外重要。因此，有必要按照產(chǎn)權明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴格管理的原則，不斷完善農(nóng)村土地管理制度，堅持最嚴格的耕地保護制度，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)后的使用。

2.3加強土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管，規(guī)范土地農(nóng)業(yè)用途

當前，各級國土資源部門一定要加強流轉(zhuǎn)土地用途的監(jiān)管，堅決禁止以土地流轉(zhuǎn)為名改變農(nóng)用地用途特別是基本農(nóng)田用途的違法行為。同時，要建立健全全省各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場體系，培育土地流轉(zhuǎn)主體，加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理和服務，鼓勵引導專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，鼓勵引導農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權，防止出現(xiàn)土地撂荒和粗放經(jīng)營等現(xiàn)象。此外，應全面規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同，使用統(tǒng)一規(guī)范的合同文本，并指導土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂合同，及時辦理土地流轉(zhuǎn)當事人提出的簽證申請，糾正土地流轉(zhuǎn)雙方違反有關土地管理法律、法規(guī)和政策方面的約定，確保流轉(zhuǎn)后的土地農(nóng)業(yè)用途不變。

3農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權主體

當前，我省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在由于土地權屬不明而導致的流轉(zhuǎn)混亂、效率低下等問題，相關法律法規(guī)對土地所有權主體的經(jīng)濟地位、法律地位、財產(chǎn)地位及其職能范圍、行為方式等沒有明確規(guī)定，這不利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序健康進行。

3.1健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關法規(guī)政策，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權制度

土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，農(nóng)民對土地的依賴性很強。因此，有關部門應重視對《農(nóng)村土地承包法》的修訂和完善，切實解決當前土地流轉(zhuǎn)過程中的產(chǎn)權主體不清的問題。同時，還應進一步建立和完善土地流轉(zhuǎn)的其他政策法規(guī)，尤其是土地分配政策，應適當體現(xiàn)均衡原則，即實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權的動態(tài)監(jiān)管和分配。區(qū)分情況收回符合條件成員的承包權并再流轉(zhuǎn)或承包給新增人員。具體做法建議將其寫入相關規(guī)定中，制定成《農(nóng)村土地承包細則》，使其具有很強的可操作性。

第5篇：土地流轉(zhuǎn)相關法律范文

關鍵詞：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；檔案管理；信息化管理；制度化

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村生產(chǎn)結構也在逐漸發(fā)生變化，土地作為生產(chǎn)資料在遵循家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制的情況下也隨之發(fā)生自由承包或流轉(zhuǎn)以解放生產(chǎn)力優(yōu)化資源配置。因此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同檔案管理務必以《中華人民共和國檔案法》（以下簡稱《檔案法》）及《檔案法實施辦法》為基礎和指導，根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況尋找一種合法、合情的檔案管理辦法。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同檔案管理亟須規(guī)范化

土地是我國農(nóng)村重要的生產(chǎn)資料，隨著經(jīng)濟結構的變化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象越來越多，城鄉(xiāng)建設頻繁征占用農(nóng)戶承包地，農(nóng)戶土地承包狀況時常發(fā)生變動，這就使得相關合同和檔案管理工作規(guī)范化顯得尤為重要，一方面關系到切實維護農(nóng)民的正當權益，另一方面有助于促進黨的農(nóng)村土地承包政策的落實與貫徹，事關農(nóng)民土地承包權益的維護保障。

調(diào)查顯示，由于種種原因，當前許多地方農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案的管理不夠規(guī)范化，保護措施疲軟，諸如：有的地方不能對相關合同和檔案材料及時立宗歸檔，可能導致信息遺失；還有工作人員變動時對檔案資料交接不到位，也容易造成信息遺漏和檔案損失；再者就是傳統(tǒng)的書面辦公中存在的材料填寫不規(guī)范、筆跡潦草等等。諸如此類顯現(xiàn)出當前許多地方的土地流轉(zhuǎn)合同管理沒有跟上社會經(jīng)濟的發(fā)展步伐，不符合《檔案法》的規(guī)定，更與農(nóng)村土地承包管理規(guī)范化和制度化的精神相悖，甚至帶來實際的消極影響，給維護農(nóng)民土地承包權益工作帶來重大影響。

二、如何完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案管理工作

各級單位要充分認識到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)范管理的緊迫性，在國家相關法律法規(guī)的基礎上探索契合當?shù)貙嵡榈墓芾矸绞剑訌娯熑我庾R和憂患防范意識，以期確保檔案的完整與安全，為妥善解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和經(jīng)營中的糾紛、依法維護農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)權益奠定基礎。

1.普及檔案管理法制知識，提升管理能力

檔案管理必須全面依循國家的檔案管理法制，要注意宣傳法制知識。首先，要進行分級培訓。對檔案管理法制知識的了解要從基本知識到重點知識和案例進行全面化的分級培訓，加深大家對《檔案法》《檔案法實施辦法》《檔案管理條例》以及土地流轉(zhuǎn)相關法律法規(guī)的理解和認識，促進各單位依法開展檔案工作。其次，要保證檔案員能夠持證上崗。也就是說要在學習法制內(nèi)容后進行全面的考核，考核合格后領取《法制培訓合格證》，然后才能參加檔案管理工作，這樣一來就可以將法律學習培訓納入全員崗位培訓內(nèi)容，在綜合培訓中加強法律知識的培訓，以增強全員的法律意識。

2.明確管理責任，嚴格依法歸檔

各級單位對土地流轉(zhuǎn)合同檔案管理有不同的針對對象和責任，明確管理權限和責任是規(guī)范管理的基礎，只有這樣才能落實依法歸檔，才能保證檔案材料不至混亂、遺失及其責任的相互推諉。比如，簽訂五年或五年以上土地流轉(zhuǎn)合同的，必須一式五份，縣、鄉(xiāng)、村、當事人各存一份，還有一份由鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理機構集中向當?shù)鼐C合檔案館移交備份實行一體化管理。另外，土地流轉(zhuǎn)過程中生成的其他檔案資料可以由形成單位依法保管，不得遺失。

一般來說，目前土地流轉(zhuǎn)相關歸檔中的土地承包經(jīng)營權登記申請書、農(nóng)村承包土地調(diào)整方案批件、土地承包經(jīng)營權登記簿、土地承包情況匯總清冊、土地承包經(jīng)營權權屬證明文件、現(xiàn)場勘界確認材料、公告材料、登記核準文件、登記臺賬、權屬變更登記材料、登記發(fā)證原始材料、登記管理信息系統(tǒng)備份等交由縣級人民政府農(nóng)村土地承包管理部門歸檔保存；土地承包工作小組名單、承包土地調(diào)整方案、土地承包方案、土地流轉(zhuǎn)委托書等檔案材料，由村民委員會歸檔保存……唯有如此才能對號入座，責任由歸，防止管理上越俎代庖造成混亂，杜絕責任追究中李代桃僵等不規(guī)范的事情發(fā)生。

3.嚴審檔案質(zhì)量，規(guī)范收集整理

傳統(tǒng)的檔案大多是手寫體，其中不乏字跡潦草給工作帶來困難者。所以在檔案規(guī)范管理中，土地流轉(zhuǎn)相關合同務必經(jīng)過嚴審確保材料真實有效，要求數(shù)據(jù)準確、字跡工整、圖譜易讀，落款、日期及公章簽字等清晰明確，具有可標識性和合法性；紙質(zhì)合同檔案要使用不易褪色或消失的中性筆用工整的楷體填寫，紙張及裝訂要嚴格按照檔案保護的要求，不易損壞和失散。

及時收集整理歸檔才能確保合同檔案的準確不失。這就要求我們一定要建立健全檔案管理制度，責任到人，及時將合同信息及相關材料進行收集整理，完成歸檔。任何單位及個人不得私自處理抑或拒納歸檔。為了便于檢索和查詢，合同整理歸檔后，應編制目錄以備查詢。

4.注意安全保管，完善信息管理

合同和檔案的原始材料一般都是紙質(zhì)媒介，如果遇到潮濕、水浸、燃燒等就會完全損壞，所以檔案管理要切實做好安全工作，具體做法如下：（1）土地流轉(zhuǎn)檔案管理設置專櫥，分專人負責，防止人為損壞、遺失；（2）做好各種防范措施，切實做好防蟲、防火、防水、防化學藥品、防污染等工作，防止非人為的破壞和損失；（3）不具有保管權限的檔案盒材料應及時交由相關法定部門進行保管，不具備保管條件的單位，應及時完善條件或暫交由上級部門協(xié)助保管。比如，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級檔案須依法在保管一定期限后及時、完整地向縣級國家綜合檔案館移交。

以上是筆者對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同檔案規(guī)范化管理必要性的認識及策略要點。筆者認為檔案管理除了科學、合法的管理制度以外，我們還要建立健全監(jiān)督檢查機制，尤其要加大對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村級檔案工作的指導督查力度，防止土地承包檔案損毀和丟失。對檔案管理不善和違規(guī)反紀行為要依法追究民事或刑事責任。

參考文獻：

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第6篇：土地流轉(zhuǎn)相關法律范文

【摘要】隨著當今社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結構的快速調(diào)整和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高，同時也隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展需求的日益明顯，曾經(jīng)極大促進農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權，現(xiàn)今反而成為了農(nóng)村發(fā)展的束縛。因此，學術界與實務界都將如何完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)制度作為最重要的課題之一。本文將具體就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的法律問題進行研究。

【關鍵詞】經(jīng)營權流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)類型；流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀；法律對策

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權

目前，理論界對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的概念在理解和界定上不盡一致，有人認為“農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)” 就是指在保持集體土地所有權主體不變并且確保家庭承包經(jīng)營制度長期穩(wěn)定的前提下。土地使用權在不同市場主體之間的轉(zhuǎn)移與交易。也有人認為“農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)”的主動流轉(zhuǎn)是指土地承包經(jīng)營權在市場機制的作用下，在集體組織內(nèi)部承包經(jīng)營戶之間，非同一集體組織承包戶之間以及承包經(jīng)營戶與非承包經(jīng)營戶的組織個人之間所產(chǎn)生的，以轉(zhuǎn)讓、贈與為主要方式的積極作為的土地承包經(jīng)營權財產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的法律特征可以概括為（1）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)必須要以物權性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權的有效存在為前提；（2）不發(fā)生農(nóng)村土地所有權權屬性質(zhì)和主體種類的變化；不改變承包地之農(nóng)業(yè)用途；經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的自愿性；流轉(zhuǎn)的期限性即流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限等。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)類型

我國土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)主要有信托、轉(zhuǎn)讓、抵押等類型。

所謂土地承包經(jīng)營權信托，是指農(nóng)村土地承包方基于對受托人的信任，將其土地承包經(jīng)營權委托給受托人，由受托人按承包方的意愿以自己的名義，為承包方的利益進行管理或處分的行為。這種近年來起源于浙江紹興的土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)形式是我國法律之中所沒有規(guī)定的，但在私法領域，法律沒有明文禁止既為允許，信托這種流轉(zhuǎn)形式是完全可以歸入到“其他流轉(zhuǎn)方式的范圍里的。而土地承包經(jīng)營權作為一項法定的用益物權，其物權性質(zhì)就決定了其可以進行轉(zhuǎn)讓。而土地承包經(jīng)營權的承包方在經(jīng)過土地承包經(jīng)營權的發(fā)包方同意之后，將自己所享有的一部分或者是全部出讓與其他的農(nóng)戶以從事相關的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。受讓方受讓土地承包經(jīng)營權之后，其就轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋爻邪?jīng)營權合同的履行一方，承擔原轉(zhuǎn)讓方的相關義務以及享有相關權利。按照我國《物權法》第133條的規(guī)定，在一定條件下，土地承包經(jīng)營權是可以進行抵押的。可見，土地承包經(jīng)營權的抵押僅僅適用于“通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的荒地等農(nóng)村土地”，且根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第34條、第37條關于“耕地、自留地、自留山等集體所有的土地權不得抵押”的規(guī)定，通過家庭聯(lián)產(chǎn)承包而取得的承包經(jīng)營權并不能進行抵押。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀與困境

（一）初具規(guī)模但體制不成熟

從全國范圍看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)已有一定的規(guī)模。2008年，全國通過各種方式流轉(zhuǎn)土地面積占全部家庭承包經(jīng)營面積的 7%左右，比2001年的 5%左右有所提高。隨著各地流轉(zhuǎn)政策的進一步開放，近幾年各地土地流轉(zhuǎn)規(guī)模也在進一步擴大。據(jù)調(diào)查“全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積達到116.4萬畝，占家庭承包經(jīng)營耕地總面積的 15.2%，流轉(zhuǎn)出土地農(nóng)戶數(shù)為21.12萬戶。”目前盡管全國老百姓對于土地流轉(zhuǎn)的熱情度很高，但是由于缺乏政府的監(jiān)管、引導和中介組織的相應功能不健全，所以流轉(zhuǎn)的總體效果不樂觀：流轉(zhuǎn)主體僅介于村集體經(jīng)濟組織之間、流轉(zhuǎn)的各環(huán)節(jié)被地方政府控制等問題依然存在。總而言之，我國的土地流轉(zhuǎn)還處于盲目自發(fā)的階段，流轉(zhuǎn)的規(guī)模、體制和狀態(tài)還不成熟。

（二）地區(qū)間不平衡

農(nóng)地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)政策實施以來全國各地都在有條不紊的進行，但出現(xiàn)了流轉(zhuǎn)的市場發(fā)育程度地區(qū)間不平衡的局面。總體差異表現(xiàn)在：1.東南沿海地區(qū)和農(nóng)業(yè)機械化水平較高的東北地區(qū)流動的面積較大，而西部地區(qū)流動的規(guī)模總體上還比較有限。比如，黑龍江和廣東省土地流轉(zhuǎn)面積已經(jīng)到了 15%左右。而華北地區(qū)和西北地區(qū)的流動比例還沒有超過5%。2.經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)土地流轉(zhuǎn)比例較高。據(jù)統(tǒng)計，上海農(nóng)村家庭以各種形式的流轉(zhuǎn)比例已經(jīng)突破了一半。經(jīng)濟發(fā)展較好的浙江省的這一比例達到了四分之一以上。

四、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的法律對策

（一）加強相關法律法規(guī)的立法完善工作

清查現(xiàn)在國家相關法律法規(guī)之中對土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的規(guī)定，并將其進行完善。雖然現(xiàn)在國家對于土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)已經(jīng)做了大量的規(guī)定，但是往往粗枝大葉、糙而不全。比如，采取家庭承包方式的土地承包經(jīng)營權在創(chuàng)設時，《物權法》第127條采取意思主x，也就是說只要合同成立，土地承包經(jīng)營權即告設立。而在129條又表明，采取家庭承包方式的土地承包經(jīng)營權在轉(zhuǎn)讓時，公示的效力表現(xiàn)出登記對抗要件的特征。從這些規(guī)定可以看出《物權法》對于采取家庭承包方式的土地承包經(jīng)營權的創(chuàng)設與變動分別采取典型意思主義和公示對抗要件主義。

（二）加強相關中介機構的建立和完善

針對當前中介機構缺乏的現(xiàn)狀，主要的是要對中介結構的數(shù)量進行加強。在明確其職責的前提之下，加大對土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)中介機構的設置數(shù)量。并且，在加強中介機構建設的同時，也要加強相關配套機構的建設，如土地承包經(jīng)營權的估計機構等。以此，來完善土地承包經(jīng)營權的市場建設，提高土地承包經(jīng)營權的市場化水平，提高農(nóng)民收入。為準。這顯然和《物權法》的物權變動模式是不協(xié)調(diào)的。

參考文獻：

[1]楊玉熹.論物權法定主義[J].民商法學，2002（4）

[2]梁慧星，陳華彬.物權法[M].法律出版社，1997

第7篇：土地流轉(zhuǎn)相關法律范文

關鍵詞：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)

中圖分類號：F321.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）27-0044-02

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展是科學發(fā)展觀的主要內(nèi)容，也是全面建設小康社會的重要決策。土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展中至關重要的因素，土地流轉(zhuǎn)是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、實現(xiàn)土地規(guī)模化、調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構、增加農(nóng)民收入的有效途徑。目前，集中居住和集約經(jīng)營成為農(nóng)村農(nóng)業(yè)發(fā)展的大趨勢，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展必然帶來農(nóng)村住房環(huán)境建設和土地流轉(zhuǎn)的重新建構，必然要求農(nóng)村土地的加速流轉(zhuǎn)。

一、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

1.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就是城鄉(xiāng)互動發(fā)展，以實行城鄉(xiāng)發(fā)展雙贏為目的發(fā)展格局。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是在中國特定的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程中，統(tǒng)一規(guī)劃城市與鄉(xiāng)村經(jīng)濟社會的發(fā)展，特別是針對城鄉(xiāng)關系失調(diào)的領域，通過制度創(chuàng)新和一系列的政策，理順城鄉(xiāng)融通的渠道，填補發(fā)展中的薄弱環(huán)節(jié)，為城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造條件。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的目標是實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展包含兩個方面的內(nèi)容：一是城市與鄉(xiāng)村無障礙的經(jīng)濟社會聯(lián)系，二是農(nóng)村地區(qū)本身的發(fā)展。2003 年黨的十六屆三中全會提出了“堅持以人為本、全面協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的科學發(fā)展觀，五大統(tǒng)籌——統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、統(tǒng)籌經(jīng)濟社會發(fā)展、統(tǒng)籌人和自然和諧發(fā)展、統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對外開放”。2004 年，國家又明確提出了“兩個趨向”，即在工業(yè)化初始階段，農(nóng)業(yè)支持工業(yè)，為工業(yè)提供積累是帶有普遍性的趨向；但在工業(yè)化達到相當程度以后，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村，實現(xiàn)工業(yè)與農(nóng)業(yè)、城市與農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展，也是帶有普遍性的趨向。

2.土地流轉(zhuǎn)與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的關聯(lián)。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展首先要求通過體制改革和政策調(diào)整削弱并逐步清除城鄉(xiāng)之間的障礙，把解決好農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題放在優(yōu)先位置，加大對農(nóng)業(yè)的支持和保護。農(nóng)村的發(fā)展是以農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為依托的，中國農(nóng)村土地的分散性影響其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題不僅成為中國解決三農(nóng)問題的一個重要方面，也成為推動統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要途徑和關鍵環(huán)節(jié)。中國的三農(nóng)問題多年來遲遲未能得到實質(zhì)性解決，癥結在于一直未能實質(zhì)性地解決土地權益以及與之相關的土地戰(zhàn)略流轉(zhuǎn)問題。而進一步規(guī)范與創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)制度，無疑會極大地促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

3.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的界定。中國農(nóng)村的土地屬于農(nóng)民集體所有。中國憲法第10條規(guī)定: 城市的法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。從土地用途上看，農(nóng)村集體土地可以劃分為建設用地（包括農(nóng)村集體建設用地和宅基地）、農(nóng)用地和未利用地。從土地形式上看，集體土地產(chǎn)權是一種使用權與所有權相分離的制度。因此，土地流轉(zhuǎn)是一個內(nèi)容較廣的概念，主要包括土地歸屬關系的流轉(zhuǎn)和土地利用關系的流轉(zhuǎn)。本文中所稱的土地流轉(zhuǎn)指農(nóng)村集體土地使用權的流轉(zhuǎn)，主要包括土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)和宅基地流轉(zhuǎn)。

二、影響土地流轉(zhuǎn)與集中的制約因素分析

1.制度因素。農(nóng)地流轉(zhuǎn)和集中過程是農(nóng)業(yè)資源的重新配置和組合優(yōu)化過程。當前，由于產(chǎn)權的不完整，導致土地流轉(zhuǎn)受到約束。首先表現(xiàn)在土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)問題上。1978年中國農(nóng)村開始推行，2003年中國開始施行《農(nóng)村土地承包法》。是一種小農(nóng)式的家庭經(jīng)營模式，其特點是農(nóng)戶擁有小面積的土地，耕作的方式是勞動密集型。也就是說稀缺的耕地，在現(xiàn)行的下，農(nóng)地被“細碎分割”。農(nóng)業(yè)的小規(guī)模經(jīng)營，在一個戶均幾畝地的經(jīng)營方式上不可能建立起高效發(fā)達的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。而農(nóng)業(yè)發(fā)展不足，則農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程緩慢、農(nóng)業(yè)效率損失。這一土地制度安排隨著農(nóng)村經(jīng)濟體制改革的深化和市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，不能與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化相適應，出現(xiàn)了不同程度的制度障礙。其次表現(xiàn)在宅基地流轉(zhuǎn)問題上。按照中國《土地法》的規(guī)定，宅基地是在農(nóng)村范圍內(nèi)分配給村民，由村民建造房屋供自己使用，但所有權歸村民集體所有的農(nóng)村土地。城鎮(zhèn)居民禁止購買宅基地使用權房產(chǎn)。現(xiàn)行的宅基地管理制度一方面限制了宅基地向本集體經(jīng)濟組織以外成員流轉(zhuǎn)，另一方面又缺失宅基地退出機制，難以適應中國當前城市化快速推進、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)大規(guī)模遷移及促進土地高效集約利用的新形勢。

2.農(nóng)民自身因素。農(nóng)民是土地流轉(zhuǎn)的主體。只有讓農(nóng)民從土地中解放出來，土地才能流動起來。但由于種種原因，制約了農(nóng)民轉(zhuǎn)讓出土地。一是農(nóng)民的社會保障問題。在中國，土地是農(nóng)民的命根子。這凸顯了土地的社會保障功能，而弱化了其本該顯示的經(jīng)濟功能。目前，中國農(nóng)村的社會保障體系還不健全，承包地和宅基地部分地承擔著農(nóng)民“有所養(yǎng)”和“有所居”的社會保障功能，這也決定了農(nóng)民不太可能輕易地將土地轉(zhuǎn)讓出去。二是農(nóng)民的認識問題。由于農(nóng)民的文化素質(zhì)低，對事物的認識不夠深刻。承包地的流轉(zhuǎn)主要局限于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，多是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)，甚至很多是親朋好友之間的流轉(zhuǎn)。另外，隨著農(nóng)村人口的大量流出，農(nóng)村勞動力越來越多地“離土不離鄉(xiāng)”，許多地區(qū)都不同程度存在“空心村”、“一戶多宅”、“土地拋荒”的現(xiàn)象，土地資源浪費嚴重。農(nóng)村普遍存在農(nóng)戶之間通過口頭協(xié)議私下流轉(zhuǎn)土地的情況。三是城市生活成本因素。脫離農(nóng)村到城市生活，成為“城市人”是大多數(shù)農(nóng)民的愿望，這也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌以及社會經(jīng)濟發(fā)展的目標之一。農(nóng)民進城后，其土地必然流轉(zhuǎn)。但城鎮(zhèn)化進程中農(nóng)民獲得不了進入城市生活的資金。高額房價、衣食住行的成本以及生活習慣等的差異，造成農(nóng)民進城成本較高，制約了農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地。

第8篇：土地流轉(zhuǎn)相關法律范文

長期以來，我國農(nóng)村土地大面積荒置或低效利用，其根源在于農(nóng)村土地無法有效流轉(zhuǎn)。十八屆三中全會作出了深化農(nóng)村土地制度改革的決定，力圖提高農(nóng)村土地的配置效率。

目前，制約我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的因素主要來自于兩方面，一是農(nóng)村土地權屬不明晰，二是農(nóng)村土地權利受限，無法實現(xiàn)標準化、憑證化。第一，我國農(nóng)村土地相應權利的權屬關系不明晰。如我國《憲法》、《土地管理法》等法律規(guī)定“農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有”。但是“集體”如何界定，集體與農(nóng)民之間的關系如何，法律規(guī)定卻并不明確。大部分農(nóng)民集體經(jīng)濟組織已經(jīng)解體，農(nóng)民和集體之間關系模糊，農(nóng)村土地產(chǎn)權主體形同虛設。第二，農(nóng)村土地權利受限，無法實現(xiàn)標準化、憑證化。目前，農(nóng)民主要享有農(nóng)村土地的占有權、使用權和承包經(jīng)營權，農(nóng)村土地除了用于耕作、居住和簡單的經(jīng)營外，農(nóng)民無法通過市場將附著于農(nóng)村土地的權益變現(xiàn)，從而限制了農(nóng)民通過農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)實現(xiàn)更多形式的收益。

要實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，關鍵是要破除這兩大因素的制約，土地資本化是一個重要方向。農(nóng)村土地資本化，就是通過利用資本市場的產(chǎn)權、契約等制度安排，明晰農(nóng)村土地的權屬關系，利用標準化、證券化等方式，將農(nóng)村土地所附有的權利轉(zhuǎn)化為可以流通、交易的資本憑證。通過農(nóng)村土地資本化，明確農(nóng)民對農(nóng)村土地的權利，讓農(nóng)民取得土地權利的相關憑證，農(nóng)民不僅僅可以通過農(nóng)村土地的耕作、居住和承包經(jīng)營獲得收益，還可以通過農(nóng)村土地權益憑證抵押、入股、信托等方式入市流轉(zhuǎn)，獲得貸款資金、股利分紅等收益，由此對農(nóng)民形成有效激勵，促使農(nóng)民將閑置的土地流轉(zhuǎn)入市，讓農(nóng)村土地從低效使用者向高效使用者流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村土地資本化對于農(nóng)民來說，土地不再只是僅能用于耕作、居住和簡單承包經(jīng)營的“死”的財富，而是擁有契約保護、可以流轉(zhuǎn)交易的“活”的資本，讓農(nóng)民通過土地資本憑證的流轉(zhuǎn)實現(xiàn)其相應權利，變現(xiàn)其財富，激勵農(nóng)民有效利用土地，促使農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)。

二、目前農(nóng)村土地資本化的幾種模式

通過資本化實現(xiàn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，不少地區(qū)已經(jīng)進行了有益嘗試，目前形成以下幾種模式。

1.武漢模式――以土地合作社為主導的股份化模式

武漢對農(nóng)村土地進行了確權登記，成立了土地合作社，農(nóng)民可以以確權后的土地入股土地合作社，由合作社對入社土地進行規(guī)劃、統(tǒng)籌和運營。合作社通過農(nóng)村土地入股、抵押等方式，為農(nóng)民實現(xiàn)了股利分紅等收益、獲得了經(jīng)營發(fā)展貸款，從而實現(xiàn)了農(nóng)村土地權利人的相應權益，促進了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

2007年，武漢市農(nóng)村土地蔡甸區(qū)齊聯(lián)村揭開了農(nóng)村土地權利資本化改革的序幕，此后，齊聯(lián)村的經(jīng)驗在武漢全面推廣。在探索農(nóng)村土地權利資本化的過程中，逐漸形成了武漢模式。首先，通過查閱公安部門登記資料、實地調(diào)查、村會評議等方式核實了本村村民的身份及其所承包、居住的農(nóng)村土地，并頒發(fā)了相應權益憑證，持證人在權利期限內(nèi)，可以依法占有、使用、經(jīng)營、流轉(zhuǎn)土地，也可以作價、折股作為資本從事股份經(jīng)營、合作經(jīng)營或抵押擔保，并建立了農(nóng)村土地權利綜合數(shù)據(jù)庫對農(nóng)村土地進行統(tǒng)一分類、登記、編號。然后，成立了土地合作社，將村集體的土地權屬憑證進行集約整合，通過農(nóng)村土地權利資本化實現(xiàn)農(nóng)村土地相應權利人的權益。合作社可以以權屬憑證向金融部門抵押貸款獲得農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營發(fā)展的資金，也可以以權屬憑證入股企業(yè)的方式，在引入專業(yè)化、現(xiàn)代化的規(guī)模經(jīng)營企業(yè)、促進當?shù)剞r(nóng)業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展的同時，讓農(nóng)民以股息分紅的方式實現(xiàn)其權益。以此實現(xiàn)了農(nóng)村土地權利享有人的相應權益，促進了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

2.益陽模式――以政府信托主導的信托化模式

與武漢模式不同，湖南省益陽市主要通過政府信托的方式完成分散農(nóng)村土地資源的集約化，將農(nóng)村土地所享有的權利轉(zhuǎn)化為信托份額，實現(xiàn)農(nóng)村土地權利的資本化。一方面，農(nóng)民可以通過信托份額獲得相應收益，以此激勵其將閑置土地進行流轉(zhuǎn)。另一方面，政府信托公司對農(nóng)村土地進行統(tǒng)籌、規(guī)劃和運營，將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)公司或種植大戶等農(nóng)村土地的高效使用者，從而促進了農(nóng)村土地的有效流轉(zhuǎn)。

益陽市土地信托流轉(zhuǎn)的具體做法是，由政府全資注冊成立信托公司，負責土地信息收集和，在做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，接受農(nóng)民土地權利委托，并與農(nóng)民簽訂信托流轉(zhuǎn)合同后，篩選農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司，向其發(fā)包土地，并對其經(jīng)營進行監(jiān)管，同時整合涉農(nóng)資金，實施相關項目。在這個過程中，農(nóng)民首先與信托公司簽訂意向性協(xié)議，信托公司在三個月內(nèi)尋找合適的受讓企業(yè)（大戶）。在規(guī)定期限內(nèi)，如果信托公司找到合適的受讓方，則與其就租金達成相關協(xié)議，企業(yè)（大戶）一次性付清一年租金，信托公司再在每年的相應月份分次交付給農(nóng)民。此外，企業(yè)（大戶）還需向信托公司繳納農(nóng)村土地押金和相應的管理費。如信托公司逾時未找到合適對象，或農(nóng)民對對象有疑慮，土地將返還農(nóng)民手中。

益陽模式與傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)有三方面的不同：第一，是通過“三角形”關系形成了更為穩(wěn)定的土地流轉(zhuǎn)契約關系，農(nóng)民把承包經(jīng)營權信托給政府后，在隨意退出方面受到制約，而且這種信托關系還可以繼承，具有穩(wěn)定和長期的特性；第二，政府作為“中間人”，積極發(fā)揮整合項目、提高土地資源利用效益等功能；第三，可以兼顧多方面利益特別是保障農(nóng)民的利益，政府在土地流轉(zhuǎn)中起到了“穩(wěn)定器”作用。

3.宿州模式――以金融機構主導的信托化模式

與益陽政府主導的信托模式不同，宿州通過與金融機構合作，建立了市場化的信托計劃，實現(xiàn)農(nóng)村土地的資本化，促進農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

2013年10月10日，中信信托與安徽省宿州市橋區(qū)政府合作，成立了國內(nèi)第一支土地流轉(zhuǎn)信托計劃――“中信?農(nóng)村土地承包經(jīng)營權集合信托計劃1301期”。益陽通過金融機構的信托計劃，在不改變土地所有權的前提下，通過信托模式，實現(xiàn)土地所有權、使用權和收益權等權利的相互分離，構建“土地看護人”機制；以金融服務農(nóng)村，通過注入現(xiàn)代科技和金融服務的要素，促進農(nóng)村土地的集約化經(jīng)營，盤活農(nóng)村土地資源，使農(nóng)村土地權利人以可持續(xù)的方式，分享土地增值收益和土地市場化成果，推進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整以及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

雖然武漢、益陽、宿州三地在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面采取了不同的模式，但本質(zhì)上是一樣的，都是通過土地權利資本化實現(xiàn)農(nóng)村土地的確權，進而將其憑證化、標準化、證券化，讓農(nóng)民通過土地資本憑證獲得土地流轉(zhuǎn)的收益，以此對農(nóng)民形成有效的激勵，從而推動農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

三、我國農(nóng)村土地資本化的問題及建議

各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雖然取得一定進展，但目前我國農(nóng)村土地資本化仍停留在嘗試性的初級階段，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范、有效的制度安排，這主要表現(xiàn)在以下幾方面。第一，缺乏產(chǎn)權、契約制度保護的確權方式。土地權利資本化，首先要明晰農(nóng)村土地的權屬關系，確權涉及到農(nóng)村土地權利的劃分，誰應該獲得相關權利、獲得多少、標準如何，這必須在完善的產(chǎn)權、契約制度的保障下進行，才能實現(xiàn)確權的公平性和合理性。而目前各地的確權工作受人為因素影響較大，如村委會評議等方式，雖然簡單易操作，但缺乏相應的法律依據(jù)，其公平性、合理性大打折扣。第二，沒有健全、有效的農(nóng)村土地產(chǎn)權交易平臺。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，涉及到權屬關系的變動，具有其復雜性，必須依托于健全、有效的交易平臺，這樣才能為流轉(zhuǎn)提供保障、效率以及流動性。而目前的流轉(zhuǎn)多依托于某一單位組織進行，如武漢的土地合作社、益陽的政府信托公司、宿州的中信信托公司。因此，受限于該類組織的規(guī)模大小、運作效率、安全程度，大大降低了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的效率、保障程度以及流動性。第三，土地權利資本化的方式有待拓展和創(chuàng)新。目前，農(nóng)村土地權利資本化僅通過股份化、信托化等單一的、傳統(tǒng)的權利資本化方式完成，不能根據(jù)不同權益人的實際情況，有效利用權益類、固定收益類、衍生類等多種金融工具進行組合和創(chuàng)新，以最大化農(nóng)村土地權利人的收益，從而最大化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的激勵效果。激勵的降低，無疑會降低農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效性。第四，缺乏相應的法律、制度、市場等環(huán)境保障。目前我國的《憲法》、《土地管理法》等相關法律制度不完善，如相關法律并未明確農(nóng)村土地的主體，農(nóng)村集體土地與國有土地權利不平等；我國多層次資本市場建設緩慢，場外市場、區(qū)域性權證類產(chǎn)品交易市場缺失，大量資本化證券如信托憑證、股權憑證不能交易，不健全的資本制度和市場環(huán)境極大地限制了農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)的實現(xiàn)。

為此，推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實施農(nóng)村土地資本化。第一，要探索產(chǎn)權、契約制度保護的確權方式。依托于資本市場的產(chǎn)權、契約制度安排，根據(jù)各地實際情況建立公平、合理的農(nóng)村土地確權登記程序，并建立資源數(shù)據(jù)庫對農(nóng)村土地權屬關系進行統(tǒng)一的分類、編號和管理。第二，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權交易平臺的建設。綜合建立產(chǎn)權交易所的信息中心、評估中心、托管中心以及結算中心，從信息披露、合理估值、交易安全保障上提高平臺的有效性，從而為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供便利。第三，拓展和創(chuàng)新權利資本化的方式。根據(jù)不同權益人的實際情況，有效地對權益類、固定收益類、衍生類等多種金融工具進行組合和創(chuàng)新，以最大化農(nóng)村土地權利人的收益，從而最大化流轉(zhuǎn)的激勵。第四，進一步建立和完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關法律、法規(guī)，建立多層次的資本市場，為農(nóng)村土地權利資本化提供環(huán)境保障。

第9篇：土地流轉(zhuǎn)相關法律范文

1．1低效及違法利用長期存在為提高土地收益，農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織往往對未征收的集體土地進行利用，在此過程中也產(chǎn)生了很多問題：①對集體土地的利用大都是以低端租賃為主的“瓦片經(jīng)濟”［3］，土地利用效率低下，且房屋、設施往往存在很多安全隱患，管理難度較大，容易發(fā)生各種事故；②集體土地違法利用時有發(fā)生，其中一部分是符合國家土地規(guī)劃和用途管制，僅因為二元結構導致集體建設用地不能直接用于非農(nóng)建設的“非法”利用，而另一部分則是違反國家土地規(guī)劃和用途管制、權利瑕疵無法得到彌補的“非法”利用［4］；③容易產(chǎn)生矛盾糾紛，集體土地違法利用一旦出現(xiàn)糾紛，現(xiàn)行法律將依據(jù)合同違法不予保護的規(guī)定，將土地使用恢復到使用前的狀態(tài)，土地使用人僅能取得支付的價款，其他財產(chǎn)損失無法得到有效彌補，權利無法得到完全保障，容易產(chǎn)生矛盾糾紛。

1．2集體土地征收利用新問題十八屆三中全會明確提出了農(nóng)村土地制度改革的方向和目標：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，實現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價。在現(xiàn)行制度下，這一改革目標的提出就引發(fā)了規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地征收利用的新問題：即規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地是否與規(guī)劃區(qū)范圍外集體土地適用同樣的規(guī)則。如果完全適用，允許規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性集體建設用地的流轉(zhuǎn)，那么必將在城鎮(zhèn)內(nèi)形成集體土地與國有土地長期、甚至永續(xù)并存的局面，這與《憲法》第10條“城市的土地屬于國家所有”的規(guī)定相違背。如果不適用，即仍然禁止規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性集體建設用地的流轉(zhuǎn)，則即使征收標準有所提高，也會形成規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)外新的同地不同權、同地不同價的現(xiàn)象，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)民與集體經(jīng)濟組織的利益得不到有效保護，相應的征收工作將很難推進。

2原因分析

規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地征收利用問題的根源之一就是我國的集體土地制度本身，特別是農(nóng)民與土地身份聯(lián)系的制度設計。同時，城市化的推進與土地制度變革也是引發(fā)一系列問題的重要原因。

2．1農(nóng)民與土地的身份綁定《憲法》《土地管理法》等相關法律法規(guī)確立我國農(nóng)村實行土地的集體所有制，這種所有制是以“土地所有權屬于集體和國家、而使用權屬于農(nóng)民為特征”［6］。這一制度設計的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：①集體土地的所有權主體只能是集體經(jīng)濟組織，農(nóng)民僅擁有生產(chǎn)經(jīng)營權，從而在農(nóng)民、集體經(jīng)濟組織和集體土地之間建立起了身份聯(lián)系；②土地利用者只能是農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織，不能實現(xiàn)社會化流轉(zhuǎn)，使得土地的權能受到了極大的限制，土地的價值難以充分實現(xiàn)。隨著城市化進程的不斷推進，“雙轉(zhuǎn)換”不同步造成了居民身份與集體土地的割裂，使得集體土地與所有權主體均處于尷尬地位，同時集體土地流轉(zhuǎn)權能受到限制，經(jīng)濟利益不能得到很好發(fā)揮，加之農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織受到自身素質(zhì)限制，土地的低效、違法利用問題就在所難免。

2．2土地收益分配制度不合理造成我國土地收益分配不合理的主要原因是集體土地流轉(zhuǎn)制度與征收補償制度的不合理，而更深層次的原因是既得利益集團的不讓步。根據(jù)我國《土地管理法》等相關法律規(guī)定，集體土地尤其是集體建設用地不能進行市場化流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)民和集體不能直接獲得產(chǎn)權收益。在征收過程中，土地收益在農(nóng)民、集體經(jīng)濟組織和政府三者間進行分配，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)外的集體土地征收補償適用同樣的規(guī)則：即政府獲得土地增值收益，“而農(nóng)民集體和農(nóng)民未能分享土地征收過程中產(chǎn)生的發(fā)展性利益，只能被動地接受國家法律規(guī)定的補償標準和已經(jīng)定好的補償條件”［7］。出于自身利益或部門權力考慮，城市利益集團、地方政府甚至相關主管部門等既得利益集團不愿意做出改變，使得土地補償標準過低的局面難以扭轉(zhuǎn)，致使農(nóng)民、集體和政府間極其不合理的土地收益分配格局長期存在［8］。從法律上講，集體經(jīng)濟組織是集體土地所有權人，農(nóng)民是土地使用權人，兩者按照一定比例分配土地收益是形成目前農(nóng)民和集體間分配格局的基礎。對規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織而言，隨著農(nóng)民身份和土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，其代表農(nóng)民集體的基礎逐漸喪失，公益性角色逐漸退化，使得其占有大量土地收益的合理性日益脆弱。然而實際操作中，不僅沒有對既定的分配格局及時加以調(diào)整以體現(xiàn)這一變化，反而由于集體經(jīng)濟組織處于相對強勢的地位，使得其在土地收益分配中所占比例有擴大之勢。

2．3土地制度改革的必然中國的經(jīng)濟體制改革基本上沿襲先試點、后推廣、再到全面普及和穩(wěn)步推進這一模式，土地制度的改革也是如此。實踐表明，農(nóng)地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)已經(jīng)取得成功，流轉(zhuǎn)的規(guī)模、范圍不斷擴大，農(nóng)業(yè)效率不斷提高。自2000年湖州市集體建設用地流轉(zhuǎn)試點實施以來，各地通過試點對集體建設用地流轉(zhuǎn)的探索不斷深入，而2009年以來實行的農(nóng)村土地確權工作更為土地制度變革打下了堅實的基礎［9］，應當說，農(nóng)村集體建設用地使用權的改革時機已經(jīng)成熟。十八屆三中全會順應時事，提出了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的改革目標，同時試點探索農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，開啟了新一輪的土地制度改革。規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地作為一種特殊的農(nóng)村集體土地，全新的改革目標與相對滯后的制度安排相結合，必然引發(fā)其流轉(zhuǎn)、征收過程中的新問題。

3相關建議

法律與制度是市場良性、有序運轉(zhuǎn)的基礎。完善規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地制度，是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、完善土地制度的應有之意，而完善規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地的主體資格、征收、分配和流轉(zhuǎn)等幾方面的制度安排即是重中之重。

3．1明確延續(xù)所有權主體資格中國的城市化將是一個漫長而持續(xù)的歷史進程，身份與土地轉(zhuǎn)換不同步現(xiàn)象也將長期存在，法律應當適應現(xiàn)實的需要進行相應的修改完善。土地的國家所有制和集體所有制是我國現(xiàn)行土地制度的根基，在國家和農(nóng)村集體經(jīng)濟之外確立第三類所有權人或者確立第三類土地，都將動搖我國的基本土地制度和公有制的根基，與基本國情和立法精神不符。同時，考慮到僅是因為身份綁定的制度設計導致理論上農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織主體資格的喪失以及土地處于無主狀態(tài)，而事實上這些主體都依然存在，并且實踐中也是這樣認定和操作的。因此，建議修改《土地管理法》等相關法律規(guī)定，將規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)已完成身份轉(zhuǎn)換的農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織作為原主體的延續(xù)在法律上進行明確，完善集體土地所有權的主體資格規(guī)定，修復法律漏洞。

3．2分類設計土地轉(zhuǎn)換途徑對于規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地，應當堅持城市土地屬于國家的基本原則，將其最終轉(zhuǎn)換為國有土地。同時，為了提高其轉(zhuǎn)換成效，還應以上述目標為指引不斷完善其轉(zhuǎn)換途徑，具體如下：①對于規(guī)劃用途為經(jīng)營性用地的，建議適用市場化的征收途徑，土地并入現(xiàn)有的平臺進行招拍掛或協(xié)議出讓，由集體經(jīng)濟組織、國家和受讓方簽訂三方合同，集體經(jīng)濟組織出讓所有權，獲得土地出讓金；國家取得所有權，將其轉(zhuǎn)換為國有土地；受讓方支付土地出讓金，獲得國有土地使用權，一次性解決土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換問題和同地同權同價問題；②對于規(guī)劃用途為公益性用地的，建議根據(jù)公共利益原則仍然采用傳統(tǒng)的征收方式進行轉(zhuǎn)換，但需要嚴格征地范圍、提高補償標準，防止地方政府在通過這種方式完成征地后，轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)，以獲取高額利益，為此可以規(guī)定由于規(guī)劃調(diào)整確實需要轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)的，其差額收益部分仍然歸原集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民所有。

3．3合理調(diào)整利益分配格局政府是土地市場的管理者和服務者，若由其完全占有土地增值收益，成為土地征收的最大受益者，必將侵害農(nóng)民的權益，混淆角色定位，造成土地市場秩序的混亂［10］。實踐中，由土地征收所引發(fā)的糾紛屢有發(fā)生以及地方政府的土地出讓金收入越來越高已經(jīng)充分說明了這一點。同時，也要考慮到土地價值的攀升往往得益于政府對配套設施的完善以及在行政管理中付出的成本，按照受益原則和成本補償原則，政府應當參與流轉(zhuǎn)收益分配。建議政府恢復土地市場管理者、服務者的角色，按照“初次分配基于產(chǎn)權、二次分配基于稅制”的原則，通過土地交易稅、土地使用稅、契稅等間接方式參與分配，使農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織直接獲得大部分的產(chǎn)權收益。這一建議主要針對集體土地市場化征收方式下的利益分配。而在農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織間的分配中，應加大對農(nóng)民利益的保護，由農(nóng)民分得土地收益的絕大部分。考慮到雖然集體經(jīng)濟組織的公益性角色大大退化，但仍部分承擔了維護農(nóng)民生存發(fā)展權、吸納農(nóng)民就業(yè)的職能，因此也應當獲得一定數(shù)額的分配，但其份額應減少，并且其所獲份額以實物資產(chǎn)為宜。