土地評估收益還原法精選(九篇)

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第1篇：土地評估收益還原法范文

關鍵詞：土地市場　估價方法　探討

引言

我國城鎮土地估價研究始于上世紀80年代中末期，現行的土地估價理論與方法體系是在大量借鑒國外較為成熟的理論與方法的基礎上建立的[1]。近十幾年來，伴隨著土地使用制度改革的不斷深化、城鎮住房制為適應改革和發展的需要，確保土地有償使用制度的順利實施，在《土地管理法》的基礎上制定了《城鎮土地定級規程(試行)》和《城鎮土地估價規程(試行)》，城鎮土地估價工作根據這兩個規程而先后展開[2]，城鎮土地估價理論和方法研究也在不斷深入。土地估價看作估價人員依據土地估價的原則、理論、和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按土地的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響綜合評定出某宗土地或多宗土地在某一權利狀態下的某一時點的價格。正因為土地估價受到人的主觀意識的影響，因此，在估價過程中對研究區資料的掌握、選用何種估價方法、估價人的經驗都會造成估價結果的千差萬別。

1.土地估價的內容

根據我國目前的情況，土地價格的種類主要有以下幾種：（1）所有權價格、使用權價格；（2）理論價格、市場價格、評估價格；（3）拍賣價格、招標價格、協議價格；（4）租賃價格、抵押價格、征用價格；（5）底價、期望價、補地價；（6）基準地價、標定地價；（7）總地價、單位地價、樓面地價。

2.影響土地估價的因素

影響土地估價的因素很多，通常可將它們分為區位因素、物理因素、社會、經濟因素、環境因素、行政因素和國際因素[3]。

土地空間固定性決定了任何一塊土地只能就地利用和開發，從而使得每塊土地都受制于其所在的空間環境條件。土地區位對土地價格的影響很大，有的土地學家甚至把區位看作影響地價的最重要的因素。

影響土地價格的物理因素主要有以下幾方面：其一是地質與地基。其二是地勢。地勢即該土地與相鄰地的高低關系，特別是與臨街道路的關系。第三是土地面積。一般說來，只有面積適當的土地才會有較高的價格。第四是土地的寬度、深度及形狀。此外日照、通風、干濕等因素也對地價產生影響。

社會、經濟因素社會因素中最主要的是人口因素，一般說來，人口數量與房地產價格是同方向變動的。人口的增加使土地需求增加。而家庭構成狀態也是影響地價的一個因素，即使人口數量不變，家庭構成變化也會影響居住單位數的變動，從而影響土地價格。家庭人口平均數的下降，即家庭小型化，土地價格有上漲趨勢。

國家、地區宏觀經濟發展水平是影響地價的又一因素。當經濟繁榮、投資迅猛發展、各種經濟活動十分活躍時，對土地的需求也會增加，從而影響到土地價格上升。經濟形勢惡化、有效需求不足，如果這種情況長期持續下去，對土地的需求會減退，地價下降。由于受國家宏觀調控政策以及經濟迅猛發展的影響，中國很多城市從2002年以來房價幾乎翻了一倍。

制度和價格政策對城鎮土地價格的影響也許是最大的。行政隸屬變更是影響價格的另一行政因素。由于行政隸屬變更，將某市由原來的較低級別升為較高級別，就會引發地區的地價上漲。在一些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、體制，往往會提高該地區的地價。而城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃，特別是城市規劃對用途、建筑高度、容積率等的規定對地價有很大的影響。此外，交通管制和國際因素也會對地價造成影響。

此外，政治安定狀況、治安程度特別是城市服務設施對土地價格會造成很大影響。如果一塊土地所在地區城市服務設施完備，則這塊土地很具吸引力，土地價格會上升。環境污染會給所在的地塊和附近的地塊的地價帶來負面影響，而公園與綠地則會使地價升值。

3.土地估價的方法

一般而言，土地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準地價系數修正法、假設開發法、成本逼近法等。

3.1收益還原法

收益還原法是用適當的還原利率，將待估房地產未來各期正常純收益折算為估價時點現值并求其和，得出估價對象房地產價格的一種估價方法。其實質是以現值貨幣來換取投資資產未來的收益權利，該法評出的價格為“收益價格”。但在實際應用中，對純收益的估算爭議最大[4]。

3.1.1收益還原法存在問題

陳忻在《關于收益還原法中收益與利率的界定問題》一文中指出，凈收益在收益還原法中的含義本來是完全明確的，根據收益資本化（或本金化）的原理，凈收益是指除為購買該項資產所發生的一切現金流量之外，在正常經營條件下，經營期各年所發生的全部凈現金收入（凈現金流量），等于經營期的現金流入減去現金流出。然而不僅在評估操作人員中，而且在指導性文獻中，卻屢屢發生對凈收益的不當解釋。有的工具書從“靜態”角度把收益說成是企業稅后利潤，但又說“從動態來看，采用凈現金流量更為準確”，并認為在一定條件下兩者可以相等。有的文獻提出“利息中不含資本，純收益也不應含資本”等等。這些含糊不清甚至違背收益還原法基本原理的說法廣為流傳，使評估實務中發生難以糾正的謬誤和偏差，嚴重地影響了評估的科學性，常常低估了收益還原價格。

第2篇：土地評估收益還原法范文

關鍵詞：土地估價原則；評估方法；適用性

中圖分類號：F301 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-01

常見的土地估價原則主要有替代原則、最有效使用原則、預期收益原則和報酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻原則、競爭和超額例如原則、協調原則、變動原則（以下分別簡稱原則①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常見的土地估價方法主要收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等，以下分別從適應原則及估價流程就上述土地估價原則對對各評估方法的適用性做出以下研究。

一、收益還原法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性

一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④、⑤、⑥。二是從其估價的流程來看，首先是對土地的總收益、總費用進行估算，再對土地的純收益進行計算，從而對土地的還原率進行確定，最后對土地的收益價值進行估算，最終對待估價對象的價格進行確定。

在這一過程中，土地的總收益是計算地價的基礎，所選用對其進行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是間接收益，如土地租金就屬于直接收益，而生產經營效益就屬于間接收益。但是在具體的估價過程中應緊密結合實際對其分離。而土地的總費用則是為獲取土地收益而支付的費用，如勞動費、資本費等。然而費用種類繁雜，所以應對可能的費用支出進行分析，從而計總。若土地上有建筑物或農作物，就應對其在經營中產生的費用進行計算，并成為總收益中的重要組成部分。而土地純收益主要是對土地價值進行計算的依據，主要是利用土地的總收益將土地總費用扣除之后獲得。而土地還原率主要是對地價高低影響的因素，所以在選擇過程中應精心的選擇，并采取多元化的途徑，對可能的收益、利率、風險和還原率等進行確定[1]。

二、市場比較法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性

一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③。二是從其估價的流程來看，首先就是對可比的交易安全進行確定，并結合交易的情況和日期以及區域與個別因素，對估價對象與交易的案例進行比較并修正。并在此基礎上對使用年限和容積率等進行修正和處理，從而得到比準價格，進而根據市場的情況綜合全面的分析對比的情況，最終對評估的價格進行確定。

在整個價格估價過程中，確定可比案例是首要的任務，主要是結合估價對象的特點和估計的目標與要求，并將其作為依據，從多個市場交易案例中選取與之相符的交易案例。但是因為從市場直接獲得的案例的規范性較差，所以應建立相應的可比標準，并對其進行開展前期分析以及可比性整理，案例選擇之后應對其調查，掌握其交易約定以及是否存在特殊的情況。而在交易情況修正過程中，由于其目的就是結合交易殊的動機與因素所導致的增價或降價，將估價的獨享與交易的案例在相同的交易環節中進行比較。在日期修正過程中，其目的是為了更好地排除市場波動所導致的價格差異，即將估價對象和案例在同一個交易的時間點比較價格。而在修正區域因素時，主要是將土地所在區域的條件與環境所導致的價格差異排除，從而更好地將估價對象與案例置于同一位置比較價格，從而在提高位置重要性的同時需要考慮由于市場環境帶來的影響。從個別因素修正來看，主要是將土地個體差異所導致的價值差異排除，將兩種商品的價格差異進行比較才，從而對二者在功能和品質等方面的差異而判斷。

三、成本逼近法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性

一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價的流程來看，首先就是對土地取得的費用和開發的費用進行調查和計算，其次主要是對稅費、資金利息、投資利潤進行計算，從而確定土地的增值收益，最終對土地的家和進行計算和修正。

在整個成本逼近法中，土地取得費用是最為重要的成本，同時也是估算價格的基礎所在，因而與土地取得的成本相同，其開發費用也是重要的成本。而在稅費計算過程中，由于其屬于一項十分復雜的工作，所以就應在土地取得和開發中各種稅費的類型有一個基本的認識，并對不同稅費計算的方法進行掌握。而在此基礎上就應切實加強土地資金利息計算工作的開展，這就需要結合土地的開發程度對整體的開發周期進行確定，從而對每項費用的投入期限和時點進行確定，并緊密結合土地取得和開發的投入，對資本收益進行計算，而土地是否增值，主要是在土地流轉之后改變用途或開發所取得價值增加額進行計算，當計算完土地價格之后，就應結合估價的對象，有針對性的對其進行修正[2]。

四、剩余法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性

一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價的流程來看，首先就是對土地的利用方式是否最為有效進行判斷，從而通過有關指標對不動產的市場價值進行估算，并對建筑物的開發成本與利息、稅費和利潤等進行計算，結合建筑物的現有價值，對其土地的價格進行估算。而在這些程序中，土地是否是最有效利用方式至關重要，這是估價人員首先應該明確的。如果是未開發的土地，需要調查其規劃條件，并根據土地條件、土地市場狀況等因素，確定土地的最有效利用方式。一些土地已經取得了規劃許可證，甚至進行了詳細的規劃和設計，它的最有效使用條件已經很清楚，但必須到規劃部門核實，看規劃條件是否變化，或委托方提供的資料是否不相符。一些已經開始建設的項目，還應核實其實際建設情況是否與規劃相符，是否作過任何的改變[3]。

五、結語

綜上所述，土地估價應始終堅持替代原則、最有效使用原則、預期收益原則和報酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻原則、競爭和超額例如原則、協調原則、變動原則。但是不同的評估方法所采取的原則也不同相同，所以其適用性也會不同，才能提高其適用性，因而必須結合各評估方法的實際，按照一定的原則，切實加強土地價格的評估，才能最大化的確保整個評估工作開展的適用性和有效性。

參考文獻：

[1]蔣雪松. 淺議土地估價原則對各評估方法的適用性[J]. 現代經濟信息，2014，19：401-402.

第3篇：土地評估收益還原法范文

關鍵詞：土地估價；剩余法；運用。

中圖分類號：F301.23 文獻標識碼： A

在土地估價測算時，通用的估價方法一般有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數修正法、路線價法等，在土地估價實務中，除了常用的市場比較法、收益還原法、成本逼近法外，剩余法也得到了廣泛的運用，而且剩余法比較適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價，尤其在土地市場發育相對滯后的小鄉鎮的宗地地價評估更是得到較多的運用。

一、剩余法定義

剩余法是通行的地價評估方法之一，又稱假設開發法，是在預計開發完成后房地產正常交易價格的基礎上，扣除建造房屋的開發成本、管理費用、投資利息、開發利潤、銷售稅費等后的價格余額來確定待估土地價格的方法。其公式如下:

V=A-B-C

式中：V--待估土地價格；

A--開發完成后的土地總價格或房地產總價格；

B--整個開發項目的開發成本；

C--開發商合理利潤。

或者分解為：

總地價＝預計開發完成后不動產總價－建筑開發成本－投資利息－投資利潤－銷售稅費

二、剩余法是綜合的估價方法

從剩余法計算公式可以看出，剩余法評估地價必須確定開發完成后不動產總價和整個開發項目的開發成本。確定開發完成后不動產總價不是簡單的土地總價與房屋建筑物總價的加和，而必須根據宗地的最佳開發利用方式和當地房地產市場現狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結合進行；對于開發完成后擬采用出租或自營方式經營的土地或房地產價值，也可以根據同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法來確定其價值。在估價實際中，由于房地產市場發育成熟度不同，對房地產市場發育成熟完善區域，市場交易比較活躍，比較容易找到與預估房地產相類似的案例，可以選擇市場比較法進行；而對房地產市場發育相對滯后的區域，如鄉鎮、擬開發區等，不易于找到三個以上與預估房地產相類似的成交案例，則一般通過調查市場租金水平確定預估房地產最有可能的客觀租金水平，再用收益還原法將出租純收益轉化為房地產價格。無論是選用市場比較法還是收益還原法估價，最后都必須再通過數理統計方法或建立數學模型最終確定開發完成后不動產總價。而整個開發項目的開發成本是項目開發建設期間所發生的一切費用的總和，如建筑開發成本、投資利息、投資利潤及銷售稅費等，涉及所有成本的累加。在求取建筑開發成本時一般對費用發生數額進行累加，采用成本法計算而來。因此，就剩余法本身的計算過程，就是通過運用其他估價方法來求取其基本計算項目，之后進行相應數學計算求得宗地地價，其他估價方法選用的適宜度與測算結果的精確度都直接影響到剩余法估價地價的精確度。綜上，剩余法的運用也是其他估價方法的綜合運用，而非簡單的數理統計方法。

根據城鎮土地估價規程的要求，宗地評估所選用估價方法不應少于兩種，故在土地估價報告中還應采用基準地價系數修正法等其他估價方法測算，通過兩種估價方法求出的結果最后綜合確定宗地地價。因此，采用剩余法估價就勢必要運用另外一種估價方法，并對相互的測算結果進行對比驗證，印證估價結果的合理性。

故采用剩余法進行土地估價作業時，無論是從剩余法本身要求還是從估價報告應用而言，它都與其他估價方法發生了關聯。在估價時，保持與其他估價方法的密切運用，既保證了自身估價結果的精確度也印證了運用該方法的適宜性及結果的合理性。因此，剩余法不是一種孤立運用的估價方法，反而是一種綜合的估價方法。

三、剩余法估價的具體思路

剩余法在土地評估中得到了廣泛的運用，適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價，一般用于待開發房地產或待拆遷改造后再開發房地產的土地估價；僅將土地開發整理成可供直接利用的土地估價；現有房地產中地價的單獨評估。無論是哪種情況，剩余法的實際運用一般有二種思路，即所謂的傳統估價方法和現金流量折現法。

傳統估價方法是假設在估價基準日，在待開發土地上通過最佳開發利用方式建成房地產，通過測算于估價基準日市場條件下的房地產價值，扣減估價基準日市場條件下的各項開發成本費用以及建成該房地產所占用資金利息、利潤等，最終得到估價基準日地價。

現金流量折現法是模擬房地產開發從取得土地、開發建設一直到經營銷售的過程，通過預測未來房地產開發過程中，各個時點所發生的全部現金流入、流出（主要包括開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等），折現到估價基準日，以所預測未來現金流入的折現值，扣減所預測未來各項現金流出的折現值，最終得到估價基準日的地價。

從理論上講，這兩種思路測算出的估價結果應該比較接近，但是，在實踐中，同一估價對象運用兩種思路測算出的估價結果卻往往有較大差異，這是由于二者存在著一定的區別，從二者的定義即可見一斑。（1）現金流量折現法考慮了資金的時間價值，以復利的方式出發，運用折現方式，考慮不同時間節點的資金變化情況，最后進行累加和扣減；而傳統估價方法則從估價基準日的市場狀況出發，直接考慮利息和利潤作為資金的時間成本和投資機會成本對房地產價格的影響。（2）現金流量折現法中的利息和利潤不作為具體的現金流，而體現在折現率中，而傳統估價方法將利息和利潤作為“成本”組成的一部分進行扣減，利息和利潤需要單獨列項計算。從以上區別可以看出，現金流量折現法測算過程比較復雜，但比較合理，測算結果比較精確，且具有較強的現勢性；而傳統估價方法測算過程相對簡單，測算結果比較粗略，具有一定的參考價值，因此在估價時應盡量運用現金流量折現法進行估價。但實際上，由于不確定性的客觀存在，對未來現金流入、流出的準確預測具有較大難度，折現率確定的合適與否也將極大地接影響估價結果，因此此思路的在土地估價實務運用中有一定難度，仍多以傳統估價方法為主。

四、剩余法估價的難點與對策

1、宗地的最佳利用方式。在估價實務中，我們可以通過相關的規劃條件與規劃指標（如宗地的用途、位置、使用年期、界內外面積、建筑限高、建筑密度、容積率等）確定其開發利用方式，但在規劃條件不夠明確的前提下如何確定最佳開發利用方式呢？比如，某一宗待開發的城鎮住宅用地，在一定的容積率條件下，開發建設的住宅用房和配套商業用房面積比例多少合適？住宅中建設多層和小高層或高層的面積比例多少合適？配套車庫車位比例多少合適......要從不同的利用方式中最終確定最佳利用方式并非簡單的事，涉及到一些工程建筑基本知識，造價知識、國家相關法律規定等，所以估價師應盡可能多的獲取宗地相關資料，認真分析宗地的規劃條件和規劃指標，結合宗地的實際情況，綜合考慮區域內房地產市場的走勢和項目開發趨勢、結合開發商具體實際等事項而定。宗地的最佳利用方式確定為剩余法的運用奠定了基礎。

2、確定開發完成后的房地產總價。

確定開發完成后的房地產總價可采用市場比較法和收益還原法結合長期趨勢法進行。它不是簡單的類似房地產銷售價格，而是通過比較分析與預測后得出的合理市場交易價格，它必須考慮開發周期（成片開發或分期開發）與銷售進度（開始預售時間和完成銷售時間），否則將會影響該總價值的準確性。 另外還應考慮其所使用土地的具體情況，如土地的剩余使用年限。比如，商業住宅綜合用地的法定最高出讓使用年限為50年，城鎮住宅用地的法定最高出讓使用年限為70年，在這兩宗性質不同的土地上開發建設住宅小區所呈現出來的房地產市場價格也應有不同，土地的剩余使用年限制約了開發完成后的房地產價格。

3、利息的計算。在房地產的開發建設過程中，房地產開發的預付資本如購地稅費、土地開發費、建筑工程費、專業費等的投入時間和方式并不相同，有的是一次性付清，有的是均勻投入，有的是按比例投入，所以在確定利息時，必須根據其各自在開發過程中所占用的時間長短和當時的貸款利率高低進行計算，計息時間不得與確定的開發周期相矛盾。

4、利潤的計算。在利潤計算時，利潤率的選取必須與計算基數的口徑相一致，無論采取直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率中的哪一種，若采用與之相對應的計算基數來估算，所得出的結果都是相同的。利潤的計算更多體現的是行業客觀利潤水平，而折現率（體現利潤這塊）的確定則更多的是體現企業的投資風險補償，估價中應該能夠予以區分。

5、折現率的確定。折現率又稱資本化率，是現金流量折現法中的重要參數，它并不類似于房地產還原率或土地還原率，它屬于投資報酬率，包含了無風險報酬率和風險報酬率（即體現了資金的利率和利潤率），由于在未來建設過程中面臨的市場風險、行業風險、財務風險、通貨膨脹風險等的不確定性，風險補償額相應也就不確定，風險報酬率的確定就比較困難，直接影響了折現率的合理確定。因此，估價師必須充分了解經濟運行態勢，行業發展趨勢，市場狀況，只有在充分了解和掌握上述數據資料的基礎上，對于風險報酬率的判斷才能較為客觀合理。

第4篇：土地評估收益還原法范文

為規范地價評估，合理確定國有土地使用權出讓價格，我局制定了《北京市房地產管理局出讓地價評估技術標準（試行）》。現發給你們，請遵照執行。

        北京市房地產管理局出讓地價評估技術標準（試行）

第一條  為合理確定本市國有土地使用權出讓價格，規范地價評估，特制定本標準。

第二條  本標準適用于國有土地使用權出讓地價評估。

第一章  資料準備

第三條  委托評估地價，委托方須提交下列證件資料：

（一）項目立項報告和市計委的批復。

（二）市規劃局核發的建設用地許可證、建設地址通知書及建設工程許可證（或審定設計方案通知書）。

（三）市房地局核發的房屋所有權證。

（四）建設用地及市政代征地拆遷安置補償情況及概算。

（五）評估機構認為應提交的其他資料。

以規劃條件為評估依據時，（一）、（二）項為必備證件；以房地產現狀為評估依據時，（三）項為必備證件。委托方在所提供的復印件上應注明“與原件相符”字樣，并加蓋公章。

第二章  評估辦法的運用及參數選取

第四條  地價評估可分別采用以下方法：

（一）基準地價修正法

（二）市場比較法

（三）假設開發法（剩余法）

（四）收益還原法

（五）成本逼近法

地價的測算必須采用基準地價修正法和其它兩種以上的評估方法進行計算。

第五條  基準地價修正法

（一）基準地價修正法的計算公式為：

宗地價格＝出讓金基數×容積率修正系數＋基礎設施配套建設費×容積率＋土地開發及其它費用

（二）計算時須逐項標明下列數據：

1、出讓金的基數、容積率修正系數及修正后的出讓金基數；

2、基礎設施配套建設費中的四源及大市政、小區配套的基數，以及經容積率調整后的基數；

3、土地開發及其它費用的基數、調整系數，以及經調整后的基數。

第六條  市場比較法

（一）市場比較法的基本公式：

宗地價格＝比較案例宗地價格×情況修正系數×容積率修正系數×時間修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×使用年期修正系數

（二）市場比較法以審核確定的評估案例樓面毛地價為參照價格，同時參考熟地價，進行修正后綜合得出比準價格。應用中需明確：

1、應選取不少于三個具有可比性的案例，即同一經濟地區、用途相同的宗地。比較案例項目名稱不得標明，可以用相應的代號加以表示。

2、容積率修正表為：

----------------------------------------------------------

|容積率| ≤1|  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 | 10 |

     ---------------------------------------------------------

|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|

    ----------------------------------------------------------

    

3、區域因素修正應綜合考慮繁華程度、交通、環境、市政等影響因素而得出修正系數。

4、個別因素修正應綜合考慮臨街狀況、面積、形狀、地質等影響因素而得出修正系數。

5、年期修正系數按下列公式計算：

          1

        1-------------

                   N1

         （1-r）

K＝---------------

             1

       1-------------

                 N2

         （1-r）

其中：

K：年期修正系數

r：貼現率（11％）

N1：待估地出讓年期

N2：比較案例出讓年期

第七條  假設開發法

（一）假設開發法基本公式為：

宗地價格＝開發價值-成本費用-銷售費用-發展商利潤

（二）假設開發法計算中所采用的數據，按下列要求取定：

1、開發價值

售價的選取：售價應取該地區同類物業市場售價比較值，低限不能低于市場平均價的85％。

求取開發價值時，以規劃建筑面積計算。

2、成本費用

2.1  建造成本：按北京市現行建筑工程概（預）算標準測算，或參照北京市統計局每年公布的各類物業建安成本統計值推算。包括以下項目：

建安費用：含結構和裝修

紅線內市政費用：按建安費用10％-15％計

小區配套費用（僅限小區開發）：按建安費用10％-15％計

電權、電貼費：5200元／KVA

2.2  不可預見費：按建安費用的5-10％；

2.3  專業人士費（包括勘察、設計、評估等費用）：建造成本的5-10％；

2.4  貸款利息：取以上三項合計款項為基數，貸款利率取15％，計息期為工期的一半，以單利計算。

3、銷售費用

3.1  工商統一稅：5.45％；

3.2  買賣手續費：成交價的1％；

3.3  及廣告宣傳費：總開發價值的1％-3％；

4、發展商利潤：以下列不同年期的回報率計算建造投資成本利潤和土地投資成本利潤（銷售費用不計利潤）：

-------------------------------

|投資年期|一年期|兩年期|三年期|

------------------------------

|回報率  |20％  |30％  |40％  |

-------------------------------

第八條  收益還原法

（一）收益還原法基本公式為：

宗地價格＝年土地純收益÷還原利率

（二）計算中所采用的數據，按下列要求取定：

1、物業租金的選取應取該地區同類物業市場租金比較值，低限不能低于市場比較值的85％。

2、各類物業的使用面積占建筑面積的比重按實際設計計算；若設計尚未完成，該比重應參照國家有關建筑設計規范選擇。一般情況下，各類物業的使用（或營業）面積占建筑面積的比重如下：寫字樓65-70％；商業樓40-60％；平房四合院及住宅70-75％。

3、空置率根據物業類型、市場供需等情況，取5％-30％

4、經營性成本取總收益30％-40％

5、還原利率取10％-15％

第九條  成本逼近法

（一）成本逼近法基本公式為：

宗地價格＝土地取得費＋土地開發費＋稅費＋利息＋利潤＋土地所有權收益

（二）計算中包含以下內容：

1、土地取得費：包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等；

2、土地開發費：包括基礎設施和公用事業建設費用等；

3、利息（參照假設開發法取值）

4、利潤（參照假設開發法取值）

5、應繳稅費

6、土地所有權收益

第十條  拆遷安置補償費按區域平均水平結合實際情況確定。計算時應注明拆遷戶數量（人數）、單位數量。拆遷安置補償等費用按居民、單位、個體分類計算。包括以下各項：

（一）拆遷安置費（外遷或回遷房造價）；

（二）地上物及其附著物的補償費；

（三）各種補助費（搬家費、獎勵費、生活補貼等）；

（四）房屋周轉費；

（五）拆遷服務費；

（六）拆遷管理費；

（七）單位停業損失費；

（八）征用土地費1、耕地占用稅；

2、菜田基金；

3、青苗補償費；

4、土地補償費；

5、勞動力安置費；

6、其他費用；

（九）因特殊情況發生的其他費用。

第十一條  紅線外市政費按市政公用部門提供的咨詢方案投資額核定。市政工程包括：

上水工程

雨水工程

污水工程

熱力工程

煤氣工程

供電工程

電信工程

道路工程等

第十二條  項目總占地面積＝建設用地面積＋代征地面積

在計算拆遷安置費時，只攤入建設用地的費用。即：

                  總開發費用

應計開發費用＝----------------×建設用地面積

                  總占地面積

第十三條  宗地允許有多種用途性質時，應根據最高最佳用途按本標準要求來計算其他價指標；綜合樓宇的地價計算，應按其不同用途的建筑面積來分攤地塊面積，分別求取各用途的地價后，再按建筑面積的權重計算地塊的綜合地價指標。

第十四條  計算中容積率按收益部分建筑面積的容積率（簡稱收益容積率）取定，如建筑面積完全為地上，則取地上容積率；如含地下部分，則按實際收益部分建筑面積計算，不得小于總容積率的80％。

第十五條  地價的計算過程均采用人民幣作為計價單位；若以外幣折算，匯率應根據中國銀行公布的外匯比價中間值選用，并在評估說明中加以明確。

第十六條  土地開發費總額不應超過熟地總價的60％；超過時，應在評估報告中注明原因，并提供足夠的依據。

第十七條  項目用地中部分土地使用權出讓，評估報告須明確出讓部分的規劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。

第三章  評估報告書

第十八條  評估報告分為以下兩類：

（一）評估技術報告是提供給地價審核委員會用以審核地價的報告。該報告須寫明評估測算的詳細過程；

（二）評估結果報告是提供給委托方說明經審定后評估結果的報告。可省略計算過程。報告須加蓋“北京市房地產管理局地價審核委員會審核專用章”方為有效。

第十九條  評估報告應包括以下各項內容：

（一）委托方、受托方名稱及項目背景介紹；

（二）評估目的、評估基準日期和評估依據；

（三）土地的使用性質和出讓年限；

（四）評估標的物的權屬及他項權利狀況；

（五）評估標的物的描述，包括地理位置、周圍環境、繁華程度、交通便捷度、地價區類以及市政設施等條件；

（六）開發項目的正式規劃條件（以規劃審定方案通知書為準）或已建項目的現狀，其中包括建設用地面積、代征地面積、綠地面積或綠化率、地上及地下建筑面積、功能分布、容積率、建筑密度、限高及停車場位置和個數；

（七）對評估標的物的分析和評估方法的說明；

（八）評估人員名單、評估負責人簽名及評估機構資格證明；

（九）評估測算過程（評估結果報告可省略）；

（十）評估附件：評估資格證明、計委立項批復、規劃用地許可證及規劃設計條件、規劃審定方案通知書、宗地位置圖等作為評估依據的資料。

第二十條  評估技術報告應列出所使用的公式和選定的參量，對于關鍵的數據，應該說明其依據或來源。

（一）評估方法的說明，應包括評估思路、所采用的方法。

（二）在計算過程中，先通過各種方法測算出樓面熟地價后，得出一個綜合結果。再進一步求得熟地總地價、地面熟地價。然后扣除建設用地上的前期費用計算出毛地總地價、地面毛地價、樓面毛地價。

第5篇：土地評估收益還原法范文

一、房地產稅稅基評估的程序選擇

（一）對評稅機構設置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。

（二）房地產稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。

我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。

（三）申訴安排

房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。

二、房地產稅稅基評估方法和技術

在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。

國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法

（二）稅基評估技術－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現。

在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發CAMA。綜合國外房地產稅發達國家開發CAMA的經驗做法，無論何種CAMA系統，其主要構成大致都是：數據管理子系統、市場數據分析子系統、評估子系統、評估結果管理子系統。數據管理子系統實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統計報表。

第6篇：土地評估收益還原法范文

總的來說，收益法適用于有收益性的房地產的價格評估。在實際評估中，估價人員普遍認為只有目前存在有收益的房地產才能算作是有收益性的房地產，才能用收益還原法進行估價，而沒有現實收益的房地產是不能用收益還原法估價的。我們認為， “有收益性”應體現在兩個方面：一是現實存在的有收益性的房地產，例如正在經營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產，例如一塊將產生預期收益的空地，新建的還未出租或經營的房地產，這些都屬于沒有現實收益，但有潛在收益的房地產。收益法評估由于是以房地產的預期收益為基礎，因此，潛在性的收益也應屬于收益還原法中“有收益性房地產”的范圍之列。自有房地產也存在“有收益性”。傳統上認為自有房地產屬于業主自己使用，它既沒有出租也不從事經營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對其估價，但根據西方經濟學中的“機會收益”原理思想，可把自有房地產當作出租性房地產看待，即業主的租金節省就相當于他的租金收入，從而它就產生了收益。

二、出租性房地產相關總收益的確定

房地產總收益可分為實際總收益和客觀總收益。實際總收益是在現狀下實際取得的收益，客觀總收益是排除了實際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常總收益。

目前估價人員在運用收益法對出租性房地產估價時，普遍都采用客觀總收益來作為房地產的總收益，但我們認為對于不同類型的出租性房地產，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產的總收益。客觀總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續租的情況。對于只存在短期租約，期滿不續租的房屋，則需客觀總收益和實際總收益綜合考慮，即租約限制內采用實際總收益，租約限制外采用客觀總收益來確定其房地產總收益。

客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產的租賃價格，然后對收集來的案例價格，根據待估房地產的實際情況進行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產的客觀潛在租金水平，但同時還要考慮空置率和租金損失問題。空置率可根據待估房地產所在區域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關系。

實際總收益的求取則根據房屋所有權人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內不發生變化；一種是租金在租賃期內根據市場上租金的變動情況作周期性的調整。一般來說租賃期較長的契約都采用的是第二種，因為市場上租金水平在長期會發生較大的波動，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內根據市場作相應調整。

三、利息是否應作為總費用扣除

傳統上認為利息應作為費用扣除，因為利息是投資房地產成本支出的一部分，但我們認為這是不恰當的，因為投資者之所以要選擇投資房地產，是因為房地產帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資房地產或者犧牲銀行的存款利息來投資于房地產。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。

四、折舊是否應作為總費用扣除以及折舊年限的確定

目前很多運用收益法進行房地產估價的報告中均把折舊費當作費用扣除，而我們認為這是不恰當的，因為折舊并沒有實際支出，是作為業主提留，它不同于總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬于實際支出。因此我們認為如果把房地產作為一種投資，那么它每年的純收益就應該是它的凈現金流入量，公式為：

凈現金流入量=資本產出+資本回收

式中：資本產出就是投資房地產的時間價值（投資利息）的體現，資本回收就是房地產所提取的折舊部分。

當a每年變化，r每年不變，且>0，房地產有收益的年期為有限年期n時，收益法公式為：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n當n=1時，P=a/（1+r），則：a=P（1+r）=P+Pr

由此我們可看出凈現金流入量a（純收益）是包括了P（資本回收）和Pr（資本產出即投資房地產的時間價值）兩方面的內容，可見折舊并沒有從總費用中扣除而是作為了純收益的一部分。

對于不同的估價對象，折舊的種類是不相同的。

1.當估價對象是房地合一時，則折舊包括兩方面：一是土地成本的分攤，二是建筑物的折舊，這兩部分均應作為房地的純收益。

2.當估價對象是土地時，土地純收益=房地總收益-房地總費用-建筑物純收益，這時建筑物的折舊則應包含在建筑物的純收益中扣除掉，而土地成本的分攤則作為土地純收益的一部分不予扣除。

3.當估價對象是建筑物時，建筑物純收益=房地總收益-房地總費用-土地純收益，土地成本的分攤則應包含在土地純收益中扣除掉，而建筑物的折舊則應作為建筑物純收益的一部分不予扣除。

當計算建筑物折舊時，對于折舊年限的確定應注意以下問題：1.當建筑物經濟耐用年限短于土地使用權出讓年限時取建筑物的經濟耐用年限計算折舊。

2.當建筑物經濟耐用年限長于土地使用權出讓年限時取土地出讓年限計算折舊并不考慮殘值。

3.當建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟耐用年限早于土地使用權出讓年限結束時，應按建筑物的經濟耐用年限計算折舊。

4.當建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟耐用年限晚于土地使用權出讓年限而結束時，應按建筑物可使用年限計算折舊并不考慮殘值。

其中：建筑物可使用年限=土地補辦出讓手續前建筑物的使用年限+土地使用權出讓年限

五、總費用中應考慮的稅費項目

我們認為，收益法在評估過程中所指的稅費項目是指房地產在運營過程（出租、經營、生產期間）中所須繳納的項目。

1.對于單純的土地租賃。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

2.對于出租性、經營性房地產。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、房產稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

3.對于生產性房地產（企業）。應考慮城鎮土地使用稅、印花稅及房產稅等。

在房地產的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種也不應計入該稅費項目。

六、總費用中的維修費的求取方法及測算途徑

房地產的維修費一般可分為日常性小維修和大維修費用。

1.日常性小維修。發生較為頻繁，費用較低，因此可取年折舊費的一定比例計算。其中折舊費一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：殘值率，N：經濟耐用年限）

2.大維修費用。發生的次數相對較少，但發生的費用卻較大，因此，大維修費用宜采用提取重置成本的一定比例計算，然后再作每年的平均攤銷。

七、對于出租性房地產，當土地取得方式為劃撥時，“土地收益”部分應作為總費用扣除

目前在一般情況下運用收益法估價時都沒有考慮土地取得方式對收益價格的影響。但根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條之規定：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益部分上繳國家。因為房屋所有權人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應計入在出租人的純收益中，而是應作為出租人上繳國家的費用扣除。

八、資本化率的確定方法

在運用收益法進行房地產估價時，目前通常是采用直接選取法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，我們認為宜采用以下幾種方法：1.行業基準收益率加物價指數調整法以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待。假設以P價格（資金凈流出量）投資一房地產，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：財務凈現值 R：折現率令FNPV=0，則：R=FIRR（財務內部收益率）

當FIRR>RC（行業基準收益率）時，FNPV>0，投資房地產可獲得超額利潤；當FIRR<RC時，FNPV<0，投資房地產會出現虧本；當FIRR=RC時，FNPV=0，這是市場競爭最可能的結果，這時房地產的價格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]， ，由此可看出RC即是房地產的資本化率，然后再對RC作物價指數的調整，得出經過物價指數調整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物價指數變動率）

2.安全利率加上風險調整值法運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據估價對象所處地區現在和未來的經濟狀況、房地產市場發育狀況、土地取得方式、物價指數狀況以及估價對象的用途，新舊程度等確定風險調整值，最后用安全利率加風險調整值的和作為該估價對象的資本化率。

3.收益風險倍數法收益風險倍數法是在參照投資收益率排序法的基礎上，對安全利率加調整值法加以改進的方法。即把安全利率加風險調整值法中要求取的風險調整值改變為確定房地產投資與安全投資年回收額的多出倍數。因房地產投資的風險高于國債，在投資收益率排序上，房地產投資收益率應高于同期國債年利率。具體思路是：假設以房地產投資方式購買收益性房地產的總價額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產投資的風險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產投資的年回報額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風險倍數法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風險倍數。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據收益風險倍數，確定資本化率r.

九、房地產收益年限的確定

對房地產收益年限的確定主要是根據土地的可使用年限或設定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。

第7篇：土地評估收益還原法范文

*市區面積2913平方公里，轄14個鎮、2個鄉、4個辦事處、1個開發區。東臨莊河市，西接瓦房店市，南與金州區毗鄰，北與蓋州市接壤，地勢北高南低，西高東低，地形大體分為北部低山區，中南部丘陵平原區，屬遼東半島低山丘陵區，全市共涉及151幅圖。耕地總面積為942.1平方公里。其中坡度小于5的有662.7平方公里，坡度大于5小于25的有278平方公里，坡度大于25的有1.4平方公里。

二、工作任務

1、根據農用地的自然屬性與經濟屬性，對農用地的質量優劣進行綜合、定量評定，并劃分等別、級別，在完成農用地定級工作的基礎上，進行農用地基準地價評估，確定農用地不同級別、用途的基準地價，以基準地價為基礎，建立宗地評估修正體系，計算各宗地地價，即建立農用地等、級、價體系。

2、完成農用地分等定級與估價成果匯總與數據庫建設，其中包括：農用地分等成果匯總與建庫；農用地定級與估價成果匯總與建庫；農用地分等、定級標準樣地體系的建設、成果匯總與建庫。

三、工作計劃

1、20*年3月中旬完成農用地分等定級與估價工作培訓。

2、20*年3月～20*年4月，資料收集整理及分值計算，劃出土地等級，完成農用地分等工作。

3、20*年4月～20*年6月，完成農用地定級成果工作。

4、20*年6月～20*年8月，完成農用地估價工作。

5、20*年8月～20*年10月，提交分等定級與估價成果，由省廳主管部門驗收。

四、技術路線和方法

（一）農用地分等的技術路線和方法

1、技術路線：我市農用地分等工作以20*年完成的1：10000土地利用現狀圖和相關的農用地面積數據為基礎，廣泛搜集各種農用地自然條件、土地利用和區位條件等方面資料，首先采有因素法計算農用地自然質量分、依據主導因素原則和區域分異原則，將行政區按地形、地貌等特征差別劃分指標區，確定各指標區的分等因素因子，采用特爾菲法確定其權重。采用“疊置法”、“地塊法”劃分分等單元，以農用地分等評價單元圖，得到各分等因素分值，得到分等單元的農用地自然質量等指數。其次，利用省內二級區土地利用系數修正土地的自然質量，得到農用地利用等指數，使分等結果接近土地的實際產出水平。然后，在樣點調查的基礎上，計算樣點指定作物“產量－成本”指數，劃分經濟利用系數等值區，得到各等值區的土地經濟利用指數，修正農用地利用等指數，計算出農用地等別進行檢驗、校核和調整后，確認農用地等別。

2、工作步驟：我市分等工作將分以下幾個階段進行：

（1）前期準備（包括資料收集與整理、工作底圖編繪、指標區劃分等）；

（2）外業補充調查；

（3）分等單元劃分；

（4）分等因素分值和分等指數等計算；

（5）農用地等別劃分和確定；

（6）圖件繪制；

（7）分等成果匯總。

（二）農用地定級的技術路線和方法

1、技術路線：農用地定級在分等之后進行，以1：10000土地利用現狀圖為工作底圖，按照分等與定級相銜接，相互協調相互校核的技術路線，在綜合確定土地等別基礎上進行定級，利用“修正法”對自然質量等指數進行區位因素、耕作便利度和土地利用狀況因素等系數修正，對農用地定級。

2、定級技術方法：在自然質量等別指數基礎上，采用自然質量等別修正法，選擇耕作便利條件、區位條件和土地利用狀況等定級修正因素，完成因素修正系數計算，用計算機技術實現單元定級分值計算，數軸分析定級。

（三）農用地估價的技術路線和方法

1、技術路線：在農用地分等定級的基礎上，以收益還原法估算出樣點農用地價格，通過樣點地價平均方法計算各級別的基準地價，并編制地價修正系數表。

2、技術方法：在評估農用地價格時，主要以收益還原法為主，征地資料為參考，將等估農用地未來正常年純收益（地租），以適當的土地還原率還原，并進行一些必要的修正，估算出樣點農用地價格。以樣點地價平均法計算基準地價。在基準地價評估的基礎上，通過疊加農用地社會保障價格來評估農用地征用區片價，同時編制地價修正系數表。

五、提交成果

（一）農用地分等成果

1、圖件成果：分等因素指標區圖，分等單元自然質量分值圖，土地利用系數等值區圖，利用等別圖，等別圖，縣標準樣地分布圖。

2、數據表格成果。農用地分等單元原始屬性數據，農用地分等基本參數表，農用地分等結果面積表，標準樣地屬性數據表，分等單元綜合數據，土地利用系數／經濟系數匯總表。

3、數據庫成果。圖形數據庫，表格數據庫，數據庫軟件系統。

（二）農用地定級成果

1、定級工作報告，技術報告和標準樣地設置報告。

2、土地定級各因互因子作用分值，綜合作用分值圖，土地級別，農用地基準地價圖。

（三）電子格式要求

電子文檔統一采用Word格式，電子表格除要求提供Excel格式外，其它表格統一采用DBF格式，電子圖件格式采用mapinfor格式。

六、組織領導

市政府成立農用地分等定級與估價領導小組：

組長*副市長

副組長*規劃和國土資源局局長

成員由*市財政局、農發局、林業局、水利局、環保局、交通局、氣象局的主管領導組成。

領導小組下設辦公室，主任*（兼）。

七、工作要求

1、提高認識，加強領導。要充分認識農用地分等定級與估價工作的重要意義，切實增強責任感和緊迫感，加強領導，明確職責，保證各項工作組織部署到位。

第8篇：土地評估收益還原法范文

    關鍵詞:土地儲備制度;問題;對策 

    一、我國城市土地儲備制度的建立 

    我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產權制度變革的衍生物。1987年9月,深圳市政府采用協議方式出讓第一塊土地使用權,開創了國有土地使用權有償出讓的先河,成為我國城市土地使用制度的一次革命性標志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進,1996年,上海市成立中國第一家土地收購儲備機構一上海市土地發展中心。2001年4月30日,國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》指出,為增強政府對土地市場的調控能力有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。 

    土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具,通過土地儲備制度,可以確保政府壟斷土地一級市場,有效控制土地供給,防止多頭供地;有利于企業改制解困,盤活存量土地資產,高效合理配置存量土地;土地收購后,進行開發和整理,使一些規劃不合理,環境較差的土地得以再開發和再利用;出讓后的土地升值,增加政府土地收益,保證國有土地資產的增值。 

    二、我國城市土地儲備制度存在的問題 

    1 土地儲備運作主體界定不清。 

    從目前來看,全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構,明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構,形成了政府與土地儲備機構之間的委托關系。但在實際運行過程中,城市土地發展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據土地利用年度計劃,具體實施土地收購儲備等工作;又要參與到企業運營過程中,與開發商共同經營土地,便產生了政府部分官員的“尋租”行為。

    2 土地出讓傾向于高端住宅。

    隨著房地產行業的快速發展,土地出讓作為這一行業的起始點正在起到關鍵性環節作用。同前,部分城市住宅價格在國家宏觀調控下卻飛速上揚,部分城市的土地儲備機制運作過程中,存在單純追求土地高收益的傾向,居民房價收入比例超過國際標準3至5倍,引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。

    3 土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。

    土地儲備中心在征購、回收土地時,需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標準很低,導致很多郊區農村的農民出現了耕作無地、就業無門、保障無路的“困境”,拉大了城鄉之問的差距和矛盾。

    三、發展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風險保障等方面。

    1 建立一個以政府為核心,土地管理部門為紐帶,有關部門共同參與的土地儲備管理機構,制定科學的土地收購、儲備和供應計劃,保障政府對城市土地資產的有效經營,促進經濟社會發展。

第9篇：土地評估收益還原法范文

關鍵詞：土地儲備制度；問題；對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產權制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協議方式出讓第一塊土地使用權，開創了國有土地使用權有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構一上海市土地發展中心。2001年4月30日，國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調控能力有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業改制解困，盤活存量土地資產，高效合理配置存量土地；土地收購后，進行開發和整理，使一些規劃不合理，環境較差的土地得以再開發和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

1土地儲備運作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構，形成了政府與土地儲備機構之間的委托關系。但在實際運行過程中，城市土地發展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作；又要參與到企業運營過程中，與開發商共同經營土地，便產生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產行業的快速發展，土地出讓作為這一行業的起始點正在起到關鍵性環節作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標準3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。

3土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標準很低，導致很多郊區農村的農民出現了耕作無地、就業無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉之問的差距和矛盾。

三、發展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風險保障等方面。

1建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關部門共同參與的土地儲備管理機構，制定科學的土地收購、儲備和供應計劃，保障政府對城市土地資產的有效經營，促進經濟社會發展。