土地評估收益還原法精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地評估收益還原法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：土地評估收益還原法范文
關(guān)鍵詞：土地市場 估價(jià)方法 探討
引言
我國城鎮(zhèn)土地估價(jià)研究始于上世紀(jì)80年代中末期，現(xiàn)行的土地估價(jià)理論與方法體系是在大量借鑒國外較為成熟的理論與方法的基礎(chǔ)上建立的[1]。近十幾年來，伴隨著土地使用制度改革的不斷深化、城鎮(zhèn)住房制為適應(yīng)改革和發(fā)展的需要，確保土地有償使用制度的順利實(shí)施，在《土地管理法》的基礎(chǔ)上制定了《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程(試行)》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(試行)》，城鎮(zhèn)土地估價(jià)工作根據(jù)這兩個(gè)規(guī)程而先后展開[2]，城鎮(zhèn)土地估價(jià)理論和方法研究也在不斷深入。土地估價(jià)看作估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論、和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按土地的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響綜合評定出某宗土地或多宗土地在某一權(quán)利狀態(tài)下的某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。正因?yàn)橥恋毓纼r(jià)受到人的主觀意識的影響，因此，在估價(jià)過程中對研究區(qū)資料的掌握、選用何種估價(jià)方法、估價(jià)人的經(jīng)驗(yàn)都會造成估價(jià)結(jié)果的千差萬別。
1.土地估價(jià)的內(nèi)容
根據(jù)我國目前的情況，土地價(jià)格的種類主要有以下幾種：（1）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格；（2）理論價(jià)格、市場價(jià)格、評估價(jià)格；（3）拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格；（4）租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格；（5）底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)；（6）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；（7）總地價(jià)、單位地價(jià)、樓面地價(jià)。
2.影響土地估價(jià)的因素
影響土地估價(jià)的因素很多，通?？蓪⑺鼈兎譃閰^(qū)位因素、物理因素、社會、經(jīng)濟(jì)因素、環(huán)境因素、行政因素和國際因素[3]。
土地空間固定性決定了任何一塊土地只能就地利用和開發(fā)，從而使得每塊土地都受制于其所在的空間環(huán)境條件。土地區(qū)位對土地價(jià)格的影響很大，有的土地學(xué)家甚至把區(qū)位看作影響地價(jià)的最重要的因素。
影響土地價(jià)格的物理因素主要有以下幾方面：其一是地質(zhì)與地基。其二是地勢。地勢即該土地與相鄰地的高低關(guān)系，特別是與臨街道路的關(guān)系。第三是土地面積。一般說來，只有面積適當(dāng)?shù)耐恋夭艜休^高的價(jià)格。第四是土地的寬度、深度及形狀。此外日照、通風(fēng)、干濕等因素也對地價(jià)產(chǎn)生影響。
社會、經(jīng)濟(jì)因素社會因素中最主要的是人口因素，一般說來，人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格是同方向變動的。人口的增加使土地需求增加。而家庭構(gòu)成狀態(tài)也是影響地價(jià)的一個(gè)因素，即使人口數(shù)量不變，家庭構(gòu)成變化也會影響居住單位數(shù)的變動，從而影響土地價(jià)格。家庭人口平均數(shù)的下降，即家庭小型化，土地價(jià)格有上漲趨勢。
國家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響地價(jià)的又一因素。當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮、投資迅猛發(fā)展、各種經(jīng)濟(jì)活動十分活躍時(shí)，對土地的需求也會增加，從而影響到土地價(jià)格上升。經(jīng)濟(jì)形勢惡化、有效需求不足，如果這種情況長期持續(xù)下去，對土地的需求會減退，地價(jià)下降。由于受國家宏觀調(diào)控政策以及經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的影響，中國很多城市從2002年以來房價(jià)幾乎翻了一倍。
制度和價(jià)格政策對城鎮(zhèn)土地價(jià)格的影響也許是最大的。行政隸屬變更是影響價(jià)格的另一行政因素。由于行政隸屬變更，將某市由原來的較低級別升為較高級別，就會引發(fā)地區(qū)的地價(jià)上漲。在一些地方建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、體制，往往會提高該地區(qū)的地價(jià)。而城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，特別是城市規(guī)劃對用途、建筑高度、容積率等的規(guī)定對地價(jià)有很大的影響。此外，交通管制和國際因素也會對地價(jià)造成影響。
此外，政治安定狀況、治安程度特別是城市服務(wù)設(shè)施對土地價(jià)格會造成很大影響。如果一塊土地所在地區(qū)城市服務(wù)設(shè)施完備，則這塊土地很具吸引力，土地價(jià)格會上升。環(huán)境污染會給所在的地塊和附近的地塊的地價(jià)帶來負(fù)面影響，而公園與綠地則會使地價(jià)升值。
3.土地估價(jià)的方法
一般而言，土地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法等。
3.1收益還原法
收益還原法是用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將待估房地產(chǎn)未來各期正常純收益折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)值并求其和，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)值貨幣來換取投資資產(chǎn)未來的收益權(quán)利，該法評出的價(jià)格為“收益價(jià)格”。但在實(shí)際應(yīng)用中，對純收益的估算爭議最大[4]。
3.1.1收益還原法存在問題
陳忻在《關(guān)于收益還原法中收益與利率的界定問題》一文中指出，凈收益在收益還原法中的含義本來是完全明確的，根據(jù)收益資本化（或本金化）的原理，凈收益是指除為購買該項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的一切現(xiàn)金流量之外，在正常經(jīng)營條件下，經(jīng)營期各年所發(fā)生的全部凈現(xiàn)金收入（凈現(xiàn)金流量），等于經(jīng)營期的現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出。然而不僅在評估操作人員中，而且在指導(dǎo)性文獻(xiàn)中，卻屢屢發(fā)生對凈收益的不當(dāng)解釋。有的工具書從“靜態(tài)”角度把收益說成是企業(yè)稅后利潤，但又說“從動態(tài)來看，采用凈現(xiàn)金流量更為準(zhǔn)確”，并認(rèn)為在一定條件下兩者可以相等。有的文獻(xiàn)提出“利息中不含資本，純收益也不應(yīng)含資本”等等。這些含糊不清甚至違背收益還原法基本原理的說法廣為流傳，使評估實(shí)務(wù)中發(fā)生難以糾正的謬誤和偏差，嚴(yán)重地影響了評估的科學(xué)性，常常低估了收益還原價(jià)格。
第2篇：土地評估收益還原法范文
關(guān)鍵詞：土地估價(jià)原則；評估方法；適用性
中圖分類號：F301 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-01
常見的土地估價(jià)原則主要有替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報(bào)酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競爭和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動原則（以下分別簡稱原則①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常見的土地估價(jià)方法主要收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等，以下分別從適應(yīng)原則及估價(jià)流程就上述土地估價(jià)原則對對各評估方法的適用性做出以下研究。
一、收益還原法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價(jià)格評估方法主要適用于原則①、②、③、④、⑤、⑥。二是從其估價(jià)的流程來看，首先是對土地的總收益、總費(fèi)用進(jìn)行估算，再對土地的純收益進(jìn)行計(jì)算，從而對土地的還原率進(jìn)行確定，最后對土地的收益價(jià)值進(jìn)行估算，最終對待估價(jià)對象的價(jià)格進(jìn)行確定。
在這一過程中，土地的總收益是計(jì)算地價(jià)的基礎(chǔ)，所選用對其進(jìn)行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是間接收益，如土地租金就屬于直接收益，而生產(chǎn)經(jīng)營效益就屬于間接收益。但是在具體的估價(jià)過程中應(yīng)緊密結(jié)合實(shí)際對其分離。而土地的總費(fèi)用則是為獲取土地收益而支付的費(fèi)用，如勞動費(fèi)、資本費(fèi)等。然而費(fèi)用種類繁雜，所以應(yīng)對可能的費(fèi)用支出進(jìn)行分析，從而計(jì)總。若土地上有建筑物或農(nóng)作物，就應(yīng)對其在經(jīng)營中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，并成為總收益中的重要組成部分。而土地純收益主要是對土地價(jià)值進(jìn)行計(jì)算的依據(jù)，主要是利用土地的總收益將土地總費(fèi)用扣除之后獲得。而土地還原率主要是對地價(jià)高低影響的因素，所以在選擇過程中應(yīng)精心的選擇，并采取多元化的途徑，對可能的收益、利率、風(fēng)險(xiǎn)和還原率等進(jìn)行確定[1]。
二、市場比較法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價(jià)格評估方法主要適用于原則①、②、③。二是從其估價(jià)的流程來看，首先就是對可比的交易安全進(jìn)行確定，并結(jié)合交易的情況和日期以及區(qū)域與個(gè)別因素，對估價(jià)對象與交易的案例進(jìn)行比較并修正。并在此基礎(chǔ)上對使用年限和容積率等進(jìn)行修正和處理，從而得到比準(zhǔn)價(jià)格，進(jìn)而根據(jù)市場的情況綜合全面的分析對比的情況，最終對評估的價(jià)格進(jìn)行確定。
在整個(gè)價(jià)格估價(jià)過程中，確定可比案例是首要的任務(wù)，主要是結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)和估計(jì)的目標(biāo)與要求，并將其作為依據(jù)，從多個(gè)市場交易案例中選取與之相符的交易案例。但是因?yàn)閺氖袌鲋苯荧@得的案例的規(guī)范性較差，所以應(yīng)建立相應(yīng)的可比標(biāo)準(zhǔn)，并對其進(jìn)行開展前期分析以及可比性整理，案例選擇之后應(yīng)對其調(diào)查，掌握其交易約定以及是否存在特殊的情況。而在交易情況修正過程中，由于其目的就是結(jié)合交易殊的動機(jī)與因素所導(dǎo)致的增價(jià)或降價(jià)，將估價(jià)的獨(dú)享與交易的案例在相同的交易環(huán)節(jié)中進(jìn)行比較。在日期修正過程中，其目的是為了更好地排除市場波動所導(dǎo)致的價(jià)格差異，即將估價(jià)對象和案例在同一個(gè)交易的時(shí)間點(diǎn)比較價(jià)格。而在修正區(qū)域因素時(shí)，主要是將土地所在區(qū)域的條件與環(huán)境所導(dǎo)致的價(jià)格差異排除，從而更好地將估價(jià)對象與案例置于同一位置比較價(jià)格，從而在提高位置重要性的同時(shí)需要考慮由于市場環(huán)境帶來的影響。從個(gè)別因素修正來看，主要是將土地個(gè)體差異所導(dǎo)致的價(jià)值差異排除，將兩種商品的價(jià)格差異進(jìn)行比較才，從而對二者在功能和品質(zhì)等方面的差異而判斷。
三、成本逼近法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價(jià)格評估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價(jià)的流程來看，首先就是對土地取得的費(fèi)用和開發(fā)的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查和計(jì)算，其次主要是對稅費(fèi)、資金利息、投資利潤進(jìn)行計(jì)算，從而確定土地的增值收益，最終對土地的家和進(jìn)行計(jì)算和修正。
在整個(gè)成本逼近法中，土地取得費(fèi)用是最為重要的成本，同時(shí)也是估算價(jià)格的基礎(chǔ)所在，因而與土地取得的成本相同，其開發(fā)費(fèi)用也是重要的成本。而在稅費(fèi)計(jì)算過程中，由于其屬于一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，所以就應(yīng)在土地取得和開發(fā)中各種稅費(fèi)的類型有一個(gè)基本的認(rèn)識，并對不同稅費(fèi)計(jì)算的方法進(jìn)行掌握。而在此基礎(chǔ)上就應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)土地資金利息計(jì)算工作的開展，這就需要結(jié)合土地的開發(fā)程度對整體的開發(fā)周期進(jìn)行確定，從而對每項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和時(shí)點(diǎn)進(jìn)行確定，并緊密結(jié)合土地取得和開發(fā)的投入，對資本收益進(jìn)行計(jì)算，而土地是否增值，主要是在土地流轉(zhuǎn)之后改變用途或開發(fā)所取得價(jià)值增加額進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)計(jì)算完土地價(jià)格之后，就應(yīng)結(jié)合估價(jià)的對象，有針對性的對其進(jìn)行修正[2]。
四、剩余法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價(jià)格評估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價(jià)的流程來看，首先就是對土地的利用方式是否最為有效進(jìn)行判斷，從而通過有關(guān)指標(biāo)對不動產(chǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行估算，并對建筑物的開發(fā)成本與利息、稅費(fèi)和利潤等進(jìn)行計(jì)算，結(jié)合建筑物的現(xiàn)有價(jià)值，對其土地的價(jià)格進(jìn)行估算。而在這些程序中，土地是否是最有效利用方式至關(guān)重要，這是估價(jià)人員首先應(yīng)該明確的。如果是未開發(fā)的土地，需要調(diào)查其規(guī)劃條件，并根據(jù)土地條件、土地市場狀況等因素，確定土地的最有效利用方式。一些土地已經(jīng)取得了規(guī)劃許可證，甚至進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，它的最有效使用條件已經(jīng)很清楚，但必須到規(guī)劃部門核實(shí)，看規(guī)劃條件是否變化，或委托方提供的資料是否不相符。一些已經(jīng)開始建設(shè)的項(xiàng)目，還應(yīng)核實(shí)其實(shí)際建設(shè)情況是否與規(guī)劃相符，是否作過任何的改變[3]。
五、結(jié)語
綜上所述，土地估價(jià)應(yīng)始終堅(jiān)持替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報(bào)酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競爭和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動原則。但是不同的評估方法所采取的原則也不同相同，所以其適用性也會不同，才能提高其適用性，因而必須結(jié)合各評估方法的實(shí)際，按照一定的原則，切實(shí)加強(qiáng)土地價(jià)格的評估，才能最大化的確保整個(gè)評估工作開展的適用性和有效性。
參考文獻(xiàn)：
[1]蔣雪松. 淺議土地估價(jià)原則對各評估方法的適用性[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014，19：401-402.
第3篇：土地評估收益還原法范文
關(guān)鍵詞：土地估價(jià)；剩余法；運(yùn)用。
中圖分類號：F301.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
在土地估價(jià)測算時(shí)，通用的估價(jià)方法一般有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法等，在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，除了常用的市場比較法、收益還原法、成本逼近法外，剩余法也得到了廣泛的運(yùn)用，而且剩余法比較適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)，尤其在土地市場發(fā)育相對滯后的小鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宗地地價(jià)評估更是得到較多的運(yùn)用。
一、剩余法定義
剩余法是通行的地價(jià)評估方法之一，又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建造房屋的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售稅費(fèi)等后的價(jià)格余額來確定待估土地價(jià)格的方法。其公式如下:
V=A-B-C
式中：V--待估土地價(jià)格；
A--開發(fā)完成后的土地總價(jià)格或房地產(chǎn)總價(jià)格；
B--整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；
C--開發(fā)商合理利潤。
或者分解為：
總地價(jià)＝預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價(jià)－建筑開發(fā)成本－投資利息－投資利潤－銷售稅費(fèi)
二、剩余法是綜合的估價(jià)方法
從剩余法計(jì)算公式可以看出，剩余法評估地價(jià)必須確定開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價(jià)和整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本。確定開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價(jià)不是簡單的土地總價(jià)與房屋建筑物總價(jià)的加和，而必須根據(jù)宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結(jié)合進(jìn)行；對于開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法來確定其價(jià)值。在估價(jià)實(shí)際中，由于房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟度不同，對房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟完善區(qū)域，市場交易比較活躍，比較容易找到與預(yù)估房地產(chǎn)相類似的案例，可以選擇市場比較法進(jìn)行；而對房地產(chǎn)市場發(fā)育相對滯后的區(qū)域，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、擬開發(fā)區(qū)等，不易于找到三個(gè)以上與預(yù)估房地產(chǎn)相類似的成交案例，則一般通過調(diào)查市場租金水平確定預(yù)估房地產(chǎn)最有可能的客觀租金水平，再用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)價(jià)格。無論是選用市場比較法還是收益還原法估價(jià)，最后都必須再通過數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法或建立數(shù)學(xué)模型最終確定開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價(jià)。而整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和，如建筑開發(fā)成本、投資利息、投資利潤及銷售稅費(fèi)等，涉及所有成本的累加。在求取建筑開發(fā)成本時(shí)一般對費(fèi)用發(fā)生數(shù)額進(jìn)行累加，采用成本法計(jì)算而來。因此，就剩余法本身的計(jì)算過程，就是通過運(yùn)用其他估價(jià)方法來求取其基本計(jì)算項(xiàng)目，之后進(jìn)行相應(yīng)數(shù)學(xué)計(jì)算求得宗地地價(jià)，其他估價(jià)方法選用的適宜度與測算結(jié)果的精確度都直接影響到剩余法估價(jià)地價(jià)的精確度。綜上，剩余法的運(yùn)用也是其他估價(jià)方法的綜合運(yùn)用，而非簡單的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法。
根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，宗地評估所選用估價(jià)方法不應(yīng)少于兩種，故在土地估價(jià)報(bào)告中還應(yīng)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等其他估價(jià)方法測算，通過兩種估價(jià)方法求出的結(jié)果最后綜合確定宗地地價(jià)。因此，采用剩余法估價(jià)就勢必要運(yùn)用另外一種估價(jià)方法，并對相互的測算結(jié)果進(jìn)行對比驗(yàn)證，印證估價(jià)結(jié)果的合理性。
故采用剩余法進(jìn)行土地估價(jià)作業(yè)時(shí)，無論是從剩余法本身要求還是從估價(jià)報(bào)告應(yīng)用而言，它都與其他估價(jià)方法發(fā)生了關(guān)聯(lián)。在估價(jià)時(shí)，保持與其他估價(jià)方法的密切運(yùn)用，既保證了自身估價(jià)結(jié)果的精確度也印證了運(yùn)用該方法的適宜性及結(jié)果的合理性。因此，剩余法不是一種孤立運(yùn)用的估價(jià)方法，反而是一種綜合的估價(jià)方法。
三、剩余法估價(jià)的具體思路
剩余法在土地評估中得到了廣泛的運(yùn)用，適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)，一般用于待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估。無論是哪種情況，剩余法的實(shí)際運(yùn)用一般有二種思路，即所謂的傳統(tǒng)估價(jià)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
傳統(tǒng)估價(jià)方法是假設(shè)在估價(jià)基準(zhǔn)日，在待開發(fā)土地上通過最佳開發(fā)利用方式建成房地產(chǎn)，通過測算于估價(jià)基準(zhǔn)日市場條件下的房地產(chǎn)價(jià)值，扣減估價(jià)基準(zhǔn)日市場條件下的各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用以及建成該房地產(chǎn)所占用資金利息、利潤等，最終得到估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)。
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是模擬房地產(chǎn)開發(fā)從取得土地、開發(fā)建設(shè)一直到經(jīng)營銷售的過程，通過預(yù)測未來房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各個(gè)時(shí)點(diǎn)所發(fā)生的全部現(xiàn)金流入、流出（主要包括開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等），折現(xiàn)到估價(jià)基準(zhǔn)日，以所預(yù)測未來現(xiàn)金流入的折現(xiàn)值，扣減所預(yù)測未來各項(xiàng)現(xiàn)金流出的折現(xiàn)值，最終得到估價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)。
從理論上講，這兩種思路測算出的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該比較接近，但是，在實(shí)踐中，同一估價(jià)對象運(yùn)用兩種思路測算出的估價(jià)結(jié)果卻往往有較大差異，這是由于二者存在著一定的區(qū)別，從二者的定義即可見一斑。（1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，以復(fù)利的方式出發(fā)，運(yùn)用折現(xiàn)方式，考慮不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)的資金變化情況，最后進(jìn)行累加和扣減；而傳統(tǒng)估價(jià)方法則從估價(jià)基準(zhǔn)日的市場狀況出發(fā)，直接考慮利息和利潤作為資金的時(shí)間成本和投資機(jī)會成本對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。（2）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的利息和利潤不作為具體的現(xiàn)金流，而體現(xiàn)在折現(xiàn)率中，而傳統(tǒng)估價(jià)方法將利息和利潤作為“成本”組成的一部分進(jìn)行扣減，利息和利潤需要單獨(dú)列項(xiàng)計(jì)算。從以上區(qū)別可以看出，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算過程比較復(fù)雜，但比較合理，測算結(jié)果比較精確，且具有較強(qiáng)的現(xiàn)勢性；而傳統(tǒng)估價(jià)方法測算過程相對簡單，測算結(jié)果比較粗略，具有一定的參考價(jià)值，因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)盡量運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行估價(jià)。但實(shí)際上，由于不確定性的客觀存在，對未來現(xiàn)金流入、流出的準(zhǔn)確預(yù)測具有較大難度，折現(xiàn)率確定的合適與否也將極大地接影響估價(jià)結(jié)果，因此此思路的在土地估價(jià)實(shí)務(wù)運(yùn)用中有一定難度，仍多以傳統(tǒng)估價(jià)方法為主。
四、剩余法估價(jià)的難點(diǎn)與對策
1、宗地的最佳利用方式。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，我們可以通過相關(guān)的規(guī)劃條件與規(guī)劃指標(biāo)（如宗地的用途、位置、使用年期、界內(nèi)外面積、建筑限高、建筑密度、容積率等）確定其開發(fā)利用方式，但在規(guī)劃條件不夠明確的前提下如何確定最佳開發(fā)利用方式呢？比如，某一宗待開發(fā)的城鎮(zhèn)住宅用地，在一定的容積率條件下，開發(fā)建設(shè)的住宅用房和配套商業(yè)用房面積比例多少合適？住宅中建設(shè)多層和小高層或高層的面積比例多少合適？配套車庫車位比例多少合適......要從不同的利用方式中最終確定最佳利用方式并非簡單的事，涉及到一些工程建筑基本知識，造價(jià)知識、國家相關(guān)法律規(guī)定等，所以估價(jià)師應(yīng)盡可能多的獲取宗地相關(guān)資料，認(rèn)真分析宗地的規(guī)劃條件和規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合宗地的實(shí)際情況，綜合考慮區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢和項(xiàng)目開發(fā)趨勢、結(jié)合開發(fā)商具體實(shí)際等事項(xiàng)而定。宗地的最佳利用方式確定為剩余法的運(yùn)用奠定了基礎(chǔ)。
2、確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。
確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)可采用市場比較法和收益還原法結(jié)合長期趨勢法進(jìn)行。它不是簡單的類似房地產(chǎn)銷售價(jià)格，而是通過比較分析與預(yù)測后得出的合理市場交易價(jià)格，它必須考慮開發(fā)周期（成片開發(fā)或分期開發(fā)）與銷售進(jìn)度（開始預(yù)售時(shí)間和完成銷售時(shí)間），否則將會影響該總價(jià)值的準(zhǔn)確性。 另外還應(yīng)考慮其所使用土地的具體情況，如土地的剩余使用年限。比如，商業(yè)住宅綜合用地的法定最高出讓使用年限為50年，城鎮(zhèn)住宅用地的法定最高出讓使用年限為70年，在這兩宗性質(zhì)不同的土地上開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)所呈現(xiàn)出來的房地產(chǎn)市場價(jià)格也應(yīng)有不同，土地的剩余使用年限制約了開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格。
3、利息的計(jì)算。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本如購地稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、建筑工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等的投入時(shí)間和方式并不相同，有的是一次性付清，有的是均勻投入，有的是按比例投入，所以在確定利息時(shí)，必須根據(jù)其各自在開發(fā)過程中所占用的時(shí)間長短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算，計(jì)息時(shí)間不得與確定的開發(fā)周期相矛盾。
4、利潤的計(jì)算。在利潤計(jì)算時(shí)，利潤率的選取必須與計(jì)算基數(shù)的口徑相一致，無論采取直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率中的哪一種，若采用與之相對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)來估算，所得出的結(jié)果都是相同的。利潤的計(jì)算更多體現(xiàn)的是行業(yè)客觀利潤水平，而折現(xiàn)率（體現(xiàn)利潤這塊）的確定則更多的是體現(xiàn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，估價(jià)中應(yīng)該能夠予以區(qū)分。
5、折現(xiàn)率的確定。折現(xiàn)率又稱資本化率，是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的重要參數(shù)，它并不類似于房地產(chǎn)還原率或土地還原率，它屬于投資報(bào)酬率，包含了無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（即體現(xiàn)了資金的利率和利潤率），由于在未來建設(shè)過程中面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償額相應(yīng)也就不確定，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定就比較困難，直接影響了折現(xiàn)率的合理確定。因此，估價(jià)師必須充分了解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢，行業(yè)發(fā)展趨勢，市場狀況，只有在充分了解和掌握上述數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對于風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的判斷才能較為客觀合理。
第4篇：土地評估收益還原法范文
為規(guī)范地價(jià)評估，合理確定國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，我局制定了《北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。現(xiàn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）
第一條 為合理確定本市國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，規(guī)范地價(jià)評估，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。
第二條 本標(biāo)準(zhǔn)適用于國有土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估。
第一章 資料準(zhǔn)備
第三條 委托評估地價(jià)，委托方須提交下列證件資料：
（一）項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告和市計(jì)委的批復(fù)。
（二）市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地許可證、建設(shè)地址通知書及建設(shè)工程許可證（或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書）。
（三）市房地局核發(fā)的房屋所有權(quán)證。
（四）建設(shè)用地及市政代征地拆遷安置補(bǔ)償情況及概算。
（五）評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。
以規(guī)劃條件為評估依據(jù)時(shí)，（一）、（二）項(xiàng)為必備證件；以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為評估依據(jù)時(shí)，（三）項(xiàng)為必備證件。委托方在所提供的復(fù)印件上應(yīng)注明“與原件相符”字樣，并加蓋公章。
第二章 評估辦法的運(yùn)用及參數(shù)選取
第四條 地價(jià)評估可分別采用以下方法：
（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法
（二）市場比較法
（三）假設(shè)開發(fā)法（剩余法）
（四）收益還原法
（五）成本逼近法
地價(jià)的測算必須采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和其它兩種以上的評估方法進(jìn)行計(jì)算。
第五條 基準(zhǔn)地價(jià)修正法
（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的計(jì)算公式為：
宗地價(jià)格＝出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù)＋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)×容積率＋土地開發(fā)及其它費(fèi)用
（二）計(jì)算時(shí)須逐項(xiàng)標(biāo)明下列數(shù)據(jù)：
1、出讓金的基數(shù)、容積率修正系數(shù)及修正后的出讓金基數(shù)；
2、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)中的四源及大市政、小區(qū)配套的基數(shù)，以及經(jīng)容積率調(diào)整后的基數(shù)；
3、土地開發(fā)及其它費(fèi)用的基數(shù)、調(diào)整系數(shù)，以及經(jīng)調(diào)整后的基數(shù)。
第六條 市場比較法
（一）市場比較法的基本公式：
宗地價(jià)格＝比較案例宗地價(jià)格×情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)
（二）市場比較法以審核確定的評估案例樓面毛地價(jià)為參照價(jià)格，同時(shí)參考熟地價(jià)，進(jìn)行修正后綜合得出比準(zhǔn)價(jià)格。應(yīng)用中需明確：
1、應(yīng)選取不少于三個(gè)具有可比性的案例，即同一經(jīng)濟(jì)地區(qū)、用途相同的宗地。比較案例項(xiàng)目名稱不得標(biāo)明，可以用相應(yīng)的代號加以表示。
2、容積率修正表為：
----------------------------------------------------------
|容積率| ≤1| 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
---------------------------------------------------------
|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|
----------------------------------------------------------
3、區(qū)域因素修正應(yīng)綜合考慮繁華程度、交通、環(huán)境、市政等影響因素而得出修正系數(shù)。
4、個(gè)別因素修正應(yīng)綜合考慮臨街狀況、面積、形狀、地質(zhì)等影響因素而得出修正系數(shù)。
5、年期修正系數(shù)按下列公式計(jì)算：
1
1-------------
N1
（1-r）
K＝---------------
1
1-------------
N2
（1-r）
其中：
K：年期修正系數(shù)
r：貼現(xiàn)率（11％）
N1：待估地出讓年期
N2：比較案例出讓年期
第七條 假設(shè)開發(fā)法
（一）假設(shè)開發(fā)法基本公式為：
宗地價(jià)格＝開發(fā)價(jià)值-成本費(fèi)用-銷售費(fèi)用-發(fā)展商利潤
（二）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：
1、開發(fā)價(jià)值
售價(jià)的選?。菏蹆r(jià)應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場售價(jià)比較值，低限不能低于市場平均價(jià)的85％。
求取開發(fā)價(jià)值時(shí)，以規(guī)劃建筑面積計(jì)算。
2、成本費(fèi)用
2.1 建造成本：按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算標(biāo)準(zhǔn)測算，或參照北京市統(tǒng)計(jì)局每年公布的各類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值推算。包括以下項(xiàng)目：
建安費(fèi)用：含結(jié)構(gòu)和裝修
紅線內(nèi)市政費(fèi)用：按建安費(fèi)用10％-15％計(jì)
小區(qū)配套費(fèi)用（僅限小區(qū)開發(fā)）：按建安費(fèi)用10％-15％計(jì)
電權(quán)、電貼費(fèi)：5200元／KVA
2.2 不可預(yù)見費(fèi)：按建安費(fèi)用的5-10％；
2.3 專業(yè)人士費(fèi)（包括勘察、設(shè)計(jì)、評估等費(fèi)用）：建造成本的5-10％；
2.4 貸款利息：取以上三項(xiàng)合計(jì)款項(xiàng)為基數(shù)，貸款利率取15％，計(jì)息期為工期的一半，以單利計(jì)算。
3、銷售費(fèi)用
3.1 工商統(tǒng)一稅：5.45％；
3.2 買賣手續(xù)費(fèi)：成交價(jià)的1％；
3.3 及廣告宣傳費(fèi)：總開發(fā)價(jià)值的1％-3％；
4、發(fā)展商利潤：以下列不同年期的回報(bào)率計(jì)算建造投資成本利潤和土地投資成本利潤（銷售費(fèi)用不計(jì)利潤）：
-------------------------------
|投資年期|一年期|兩年期|三年期|
------------------------------
|回報(bào)率 |20％ |30％ |40％ |
-------------------------------
第八條 收益還原法
（一）收益還原法基本公式為：
宗地價(jià)格＝年土地純收益÷還原利率
（二）計(jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：
1、物業(yè)租金的選取應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場租金比較值，低限不能低于市場比較值的85％。
2、各類物業(yè)的使用面積占建筑面積的比重按實(shí)際設(shè)計(jì)計(jì)算；若設(shè)計(jì)尚未完成，該比重應(yīng)參照國家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范選擇。一般情況下，各類物業(yè)的使用（或營業(yè)）面積占建筑面積的比重如下：寫字樓65-70％；商業(yè)樓40-60％；平房四合院及住宅70-75％。
3、空置率根據(jù)物業(yè)類型、市場供需等情況，取5％-30％
4、經(jīng)營性成本取總收益30％-40％
5、還原利率取10％-15％
第九條 成本逼近法
（一）成本逼近法基本公式為：
宗地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地所有權(quán)收益
（二）計(jì)算中包含以下內(nèi)容：
1、土地取得費(fèi)：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等；
2、土地開發(fā)費(fèi)：包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)費(fèi)用等；
3、利息（參照假設(shè)開發(fā)法取值）
4、利潤（參照假設(shè)開發(fā)法取值）
5、應(yīng)繳稅費(fèi)
6、土地所有權(quán)收益
第十條 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)按區(qū)域平均水平結(jié)合實(shí)際情況確定。計(jì)算時(shí)應(yīng)注明拆遷戶數(shù)量（人數(shù)）、單位數(shù)量。拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用按居民、單位、個(gè)體分類計(jì)算。包括以下各項(xiàng)：
（一）拆遷安置費(fèi)（外遷或回遷房造價(jià)）；
（二）地上物及其附著物的補(bǔ)償費(fèi)；
（三）各種補(bǔ)助費(fèi)（搬家費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、生活補(bǔ)貼等）；
（四）房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)；
（五）拆遷服務(wù)費(fèi)；
（六）拆遷管理費(fèi)；
（七）單位停業(yè)損失費(fèi)；
（八）征用土地費(fèi)1、耕地占用稅；
2、菜田基金；
3、青苗補(bǔ)償費(fèi)；
4、土地補(bǔ)償費(fèi)；
5、勞動力安置費(fèi)；
6、其他費(fèi)用；
（九）因特殊情況發(fā)生的其他費(fèi)用。
第十一條 紅線外市政費(fèi)按市政公用部門提供的咨詢方案投資額核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
熱力工程
煤氣工程
供電工程
電信工程
道路工程等
第十二條 項(xiàng)目總占地面積＝建設(shè)用地面積＋代征地面積
在計(jì)算拆遷安置費(fèi)時(shí)，只攤?cè)虢ㄔO(shè)用地的費(fèi)用。即：
總開發(fā)費(fèi)用
應(yīng)計(jì)開發(fā)費(fèi)用＝----------------×建設(shè)用地面積
總占地面積
第十三條 宗地允許有多種用途性質(zhì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)最高最佳用途按本標(biāo)準(zhǔn)要求來計(jì)算其他價(jià)指標(biāo)；綜合樓宇的地價(jià)計(jì)算，應(yīng)按其不同用途的建筑面積來分?jǐn)偟貕K面積，分別求取各用途的地價(jià)后，再按建筑面積的權(quán)重計(jì)算地塊的綜合地價(jià)指標(biāo)。
第十四條 計(jì)算中容積率按收益部分建筑面積的容積率（簡稱收益容積率）取定，如建筑面積完全為地上，則取地上容積率；如含地下部分，則按實(shí)際收益部分建筑面積計(jì)算，不得小于總?cè)莘e率的80％。
第十五條 地價(jià)的計(jì)算過程均采用人民幣作為計(jì)價(jià)單位；若以外幣折算，匯率應(yīng)根據(jù)中國銀行公布的外匯比價(jià)中間值選用，并在評估說明中加以明確。
第十六條 土地開發(fā)費(fèi)總額不應(yīng)超過熟地總價(jià)的60％；超過時(shí)，應(yīng)在評估報(bào)告中注明原因，并提供足夠的依據(jù)。
第十七條 項(xiàng)目用地中部分土地使用權(quán)出讓，評估報(bào)告須明確出讓部分的規(guī)劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。
第三章 評估報(bào)告書
第十八條 評估報(bào)告分為以下兩類：
（一）評估技術(shù)報(bào)告是提供給地價(jià)審核委員會用以審核地價(jià)的報(bào)告。該報(bào)告須寫明評估測算的詳細(xì)過程；
（二）評估結(jié)果報(bào)告是提供給委托方說明經(jīng)審定后評估結(jié)果的報(bào)告?？墒÷杂?jì)算過程。報(bào)告須加蓋“北京市房地產(chǎn)管理局地價(jià)審核委員會審核專用章”方為有效。
第十九條 評估報(bào)告應(yīng)包括以下各項(xiàng)內(nèi)容：
（一）委托方、受托方名稱及項(xiàng)目背景介紹；
（二）評估目的、評估基準(zhǔn)日期和評估依據(jù)；
（三）土地的使用性質(zhì)和出讓年限；
（四）評估標(biāo)的物的權(quán)屬及他項(xiàng)權(quán)利狀況；
（五）評估標(biāo)的物的描述，包括地理位置、周圍環(huán)境、繁華程度、交通便捷度、地價(jià)區(qū)類以及市政設(shè)施等條件；
（六）開發(fā)項(xiàng)目的正式規(guī)劃條件（以規(guī)劃審定方案通知書為準(zhǔn)）或已建項(xiàng)目的現(xiàn)狀，其中包括建設(shè)用地面積、代征地面積、綠地面積或綠化率、地上及地下建筑面積、功能分布、容積率、建筑密度、限高及停車場位置和個(gè)數(shù)；
（七）對評估標(biāo)的物的分析和評估方法的說明；
（八）評估人員名單、評估負(fù)責(zé)人簽名及評估機(jī)構(gòu)資格證明；
（九）評估測算過程（評估結(jié)果報(bào)告可省略）；
（十）評估附件：評估資格證明、計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃用地許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃審定方案通知書、宗地位置圖等作為評估依據(jù)的資料。
第二十條 評估技術(shù)報(bào)告應(yīng)列出所使用的公式和選定的參量，對于關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，應(yīng)該說明其依據(jù)或來源。
（一）評估方法的說明，應(yīng)包括評估思路、所采用的方法。
（二）在計(jì)算過程中，先通過各種方法測算出樓面熟地價(jià)后，得出一個(gè)綜合結(jié)果。再進(jìn)一步求得熟地總地價(jià)、地面熟地價(jià)。然后扣除建設(shè)用地上的前期費(fèi)用計(jì)算出毛地總地價(jià)、地面毛地價(jià)、樓面毛地價(jià)。
第5篇：土地評估收益還原法范文
一、房地產(chǎn)稅稅基評估的程序選擇
（一）對評稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇
在已實(shí)行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機(jī)構(gòu)作為稅基評估主體時(shí)，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時(shí)，對評估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評估主體來承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會中介評估機(jī)構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國外，由政府單方承擔(dān)稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。
（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期
以市場價(jià)值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場價(jià)值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評估應(yīng)定期進(jìn)行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評估；德國采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價(jià)值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評估周期在6年以上。
我國在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時(shí)，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個(gè)浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（三）申訴安排
房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評估部門的專門的復(fù)核委員會，并組成評估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評估后，應(yīng)將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評估機(jī)構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會申請復(fù)核，復(fù)核委員會應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。
二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)
在房產(chǎn)價(jià)值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬別。如果這個(gè)問題解決不了，不僅會導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價(jià)值，計(jì)稅的市場價(jià)值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實(shí)踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。
國際上以市場價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評估，個(gè)別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u估成本的目的通過運(yùn)用批量評估實(shí)現(xiàn)。
在對不動產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括兩個(gè)步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價(jià)值的關(guān)系通過估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場價(jià)值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。
當(dāng)今各國的稅基批量評估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報(bào)告；評估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
第6篇：土地評估收益還原法范文
總的來說，收益法適用于有收益性的房地產(chǎn)的價(jià)格評估。在實(shí)際評估中，估價(jià)人員普遍認(rèn)為只有目前存在有收益的房地產(chǎn)才能算作是有收益性的房地產(chǎn)，才能用收益還原法進(jìn)行估價(jià)，而沒有現(xiàn)實(shí)收益的房地產(chǎn)是不能用收益還原法估價(jià)的。我們認(rèn)為， “有收益性”應(yīng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是現(xiàn)實(shí)存在的有收益性的房地產(chǎn)，例如正在經(jīng)營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產(chǎn)，例如一塊將產(chǎn)生預(yù)期收益的空地，新建的還未出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)，這些都屬于沒有現(xiàn)實(shí)收益，但有潛在收益的房地產(chǎn)。收益法評估由于是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為基礎(chǔ)，因此，潛在性的收益也應(yīng)屬于收益還原法中“有收益性房地產(chǎn)”的范圍之列。自有房地產(chǎn)也存在“有收益性”。傳統(tǒng)上認(rèn)為自有房地產(chǎn)屬于業(yè)主自己使用，它既沒有出租也不從事經(jīng)營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對其估價(jià)，但根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“機(jī)會收益”原理思想，可把自有房地產(chǎn)當(dāng)作出租性房地產(chǎn)看待，即業(yè)主的租金節(jié)省就相當(dāng)于他的租金收入，從而它就產(chǎn)生了收益。
二、出租性房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定
房地產(chǎn)總收益可分為實(shí)際總收益和客觀總收益。實(shí)際總收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，客觀總收益是排除了實(shí)際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常總收益。
目前估價(jià)人員在運(yùn)用收益法對出租性房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，普遍都采用客觀總收益來作為房地產(chǎn)的總收益，但我們認(rèn)為對于不同類型的出租性房地產(chǎn)，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產(chǎn)的總收益?？陀^總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實(shí)際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續(xù)租的情況。對于只存在短期租約，期滿不續(xù)租的房屋，則需客觀總收益和實(shí)際總收益綜合考慮，即租約限制內(nèi)采用實(shí)際總收益，租約限制外采用客觀總收益來確定其房地產(chǎn)總收益。
客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，然后對收集來的案例價(jià)格，根據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產(chǎn)的客觀潛在租金水平，但同時(shí)還要考慮空置率和租金損失問題?？罩寐士筛鶕?jù)待估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關(guān)系。
實(shí)際總收益的求取則根據(jù)房屋所有權(quán)人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內(nèi)不發(fā)生變化；一種是租金在租賃期內(nèi)根據(jù)市場上租金的變動情況作周期性的調(diào)整。一般來說租賃期較長的契約都采用的是第二種，因?yàn)槭袌錾献饨鹚皆陂L期會發(fā)生較大的波動，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內(nèi)根據(jù)市場作相應(yīng)調(diào)整。
三、利息是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除
傳統(tǒng)上認(rèn)為利息應(yīng)作為費(fèi)用扣除，因?yàn)槔⑹峭顿Y房地產(chǎn)成本支出的一部分，但我們認(rèn)為這是不恰當(dāng)?shù)模驗(yàn)橥顿Y者之所以要選擇投資房地產(chǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款來投資房地產(chǎn)或者犧牲銀行的存款利息來投資于房地產(chǎn)。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。
四、折舊是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除以及折舊年限的確定
目前很多運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的報(bào)告中均把折舊費(fèi)當(dāng)作費(fèi)用扣除，而我們認(rèn)為這是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)檎叟f并沒有實(shí)際支出，是作為業(yè)主提留，它不同于總費(fèi)用中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等都屬于實(shí)際支出。因此我們認(rèn)為如果把房地產(chǎn)作為一種投資，那么它每年的純收益就應(yīng)該是它的凈現(xiàn)金流入量，公式為：
凈現(xiàn)金流入量=資本產(chǎn)出+資本回收
式中：資本產(chǎn)出就是投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值（投資利息）的體現(xiàn)，資本回收就是房地產(chǎn)所提取的折舊部分。
當(dāng)a每年變化，r每年不變，且>0，房地產(chǎn)有收益的年期為有限年期n時(shí)，收益法公式為：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n當(dāng)n=1時(shí)，P=a/（1+r），則：a=P（1+r）=P+Pr
由此我們可看出凈現(xiàn)金流入量a（純收益）是包括了P（資本回收）和Pr（資本產(chǎn)出即投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值）兩方面的內(nèi)容，可見折舊并沒有從總費(fèi)用中扣除而是作為了純收益的一部分。
對于不同的估價(jià)對象，折舊的種類是不相同的。
1.當(dāng)估價(jià)對象是房地合一時(shí)，則折舊包括兩方面：一是土地成本的分?jǐn)偅墙ㄖ锏恼叟f，這兩部分均應(yīng)作為房地的純收益。
2.當(dāng)估價(jià)對象是土地時(shí)，土地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-建筑物純收益，這時(shí)建筑物的折舊則應(yīng)包含在建筑物的純收益中扣除掉，而土地成本的分?jǐn)倓t作為土地純收益的一部分不予扣除。
3.當(dāng)估價(jià)對象是建筑物時(shí)，建筑物純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-土地純收益，土地成本的分?jǐn)倓t應(yīng)包含在土地純收益中扣除掉，而建筑物的折舊則應(yīng)作為建筑物純收益的一部分不予扣除。
當(dāng)計(jì)算建筑物折舊時(shí)，對于折舊年限的確定應(yīng)注意以下問題：1.當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限短于土地使用權(quán)出讓年限時(shí)取建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算折舊。
2.當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限長于土地使用權(quán)出讓年限時(shí)取土地出讓年限計(jì)算折舊并不考慮殘值。
3.當(dāng)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)耐用年限早于土地使用權(quán)出讓年限結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算折舊。
4.當(dāng)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)耐用年限晚于土地使用權(quán)出讓年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物可使用年限計(jì)算折舊并不考慮殘值。
其中：建筑物可使用年限=土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)前建筑物的使用年限+土地使用權(quán)出讓年限
五、總費(fèi)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目
我們認(rèn)為，收益法在評估過程中所指的稅費(fèi)項(xiàng)目是指房地產(chǎn)在運(yùn)營過程（出租、經(jīng)營、生產(chǎn)期間）中所須繳納的項(xiàng)目。
1.對于單純的土地租賃。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。
2.對于出租性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。
3.對于生產(chǎn)性房地產(chǎn)（企業(yè)）。應(yīng)考慮城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及房產(chǎn)稅等。
在房地產(chǎn)的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種也不應(yīng)計(jì)入該稅費(fèi)項(xiàng)目。
六、總費(fèi)用中的維修費(fèi)的求取方法及測算途徑
房地產(chǎn)的維修費(fèi)一般可分為日常性小維修和大維修費(fèi)用。
1.日常性小維修。發(fā)生較為頻繁，費(fèi)用較低，因此可取年折舊費(fèi)的一定比例計(jì)算。其中折舊費(fèi)一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：殘值率，N：經(jīng)濟(jì)耐用年限）
2.大維修費(fèi)用。發(fā)生的次數(shù)相對較少，但發(fā)生的費(fèi)用卻較大，因此，大維修費(fèi)用宜采用提取重置成本的一定比例計(jì)算，然后再作每年的平均攤銷。
七、對于出租性房地產(chǎn)，當(dāng)土地取得方式為劃撥時(shí)，“土地收益”部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除
目前在一般情況下運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)都沒有考慮土地取得方式對收益價(jià)格的影響。但根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條之規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益部分上繳國家。因?yàn)榉课菟袡?quán)人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應(yīng)計(jì)入在出租人的純收益中，而是應(yīng)作為出租人上繳國家的費(fèi)用扣除。
八、資本化率的確定方法
在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，目前通常是采用直接選取法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，我們認(rèn)為宜采用以下幾種方法：1.行業(yè)基準(zhǔn)收益率加物價(jià)指數(shù)調(diào)整法以這種方法確定房地產(chǎn)的資本化率前提是把房地產(chǎn)作為一種投資來看待。假設(shè)以P價(jià)格（資金凈流出量）投資一房地產(chǎn)，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設(shè)每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 R：折現(xiàn)率令FNPV=0，則：R=FIRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）
當(dāng)FIRR>RC（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）時(shí)，F(xiàn)NPV>0，投資房地產(chǎn)可獲得超額利潤；當(dāng)FIRR<RC時(shí)，F(xiàn)NPV<0，投資房地產(chǎn)會出現(xiàn)虧本；當(dāng)FIRR=RC時(shí)，F(xiàn)NPV=0，這是市場競爭最可能的結(jié)果，這時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]， ，由此可看出RC即是房地產(chǎn)的資本化率，然后再對RC作物價(jià)指數(shù)的調(diào)整，得出經(jīng)過物價(jià)指數(shù)調(diào)整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物價(jià)指數(shù)變動率）
2.安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法運(yùn)用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價(jià)指數(shù)狀況以及估價(jià)對象的用途，新舊程度等確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，最后用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的和作為該估價(jià)對象的資本化率。
3.收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法是在參照投資收益率排序法的基礎(chǔ)上，對安全利率加調(diào)整值法加以改進(jìn)的方法。即把安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中要求取的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高于國債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)高于同期國債年利率。具體思路是：假設(shè)以房地產(chǎn)投資方式購買收益性房地產(chǎn)的總價(jià)額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時(shí)以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產(chǎn)投資的年回報(bào)額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)，確定資本化率r.
九、房地產(chǎn)收益年限的確定
對房地產(chǎn)收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限或設(shè)定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。
第7篇：土地評估收益還原法范文
*市區(qū)面積2913平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)、4個(gè)辦事處、1個(gè)開發(fā)區(qū)。東臨莊河市，西接瓦房店市，南與金州區(qū)毗鄰，北與蓋州市接壤，地勢北高南低，西高東低，地形大體分為北部低山區(qū)，中南部丘陵平原區(qū)，屬遼東半島低山丘陵區(qū)，全市共涉及151幅圖。耕地總面積為942.1平方公里。其中坡度小于5的有662.7平方公里，坡度大于5小于25的有278平方公里，坡度大于25的有1.4平方公里。
二、工作任務(wù)
1、根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性與經(jīng)濟(jì)屬性，對農(nóng)用地的質(zhì)量優(yōu)劣進(jìn)行綜合、定量評定，并劃分等別、級別，在完成農(nóng)用地定級工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)行農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估，確定農(nóng)用地不同級別、用途的基準(zhǔn)地價(jià)，以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，建立宗地評估修正體系，計(jì)算各宗地地價(jià)，即建立農(nóng)用地等、級、價(jià)體系。
2、完成農(nóng)用地分等定級與估價(jià)成果匯總與數(shù)據(jù)庫建設(shè)，其中包括：農(nóng)用地分等成果匯總與建庫；農(nóng)用地定級與估價(jià)成果匯總與建庫；農(nóng)用地分等、定級標(biāo)準(zhǔn)樣地體系的建設(shè)、成果匯總與建庫。
三、工作計(jì)劃
1、20*年3月中旬完成農(nóng)用地分等定級與估價(jià)工作培訓(xùn)。
2、20*年3月～20*年4月，資料收集整理及分值計(jì)算，劃出土地等級，完成農(nóng)用地分等工作。
3、20*年4月～20*年6月，完成農(nóng)用地定級成果工作。
4、20*年6月～20*年8月，完成農(nóng)用地估價(jià)工作。
5、20*年8月～20*年10月，提交分等定級與估價(jià)成果，由省廳主管部門驗(yàn)收。
四、技術(shù)路線和方法
（一）農(nóng)用地分等的技術(shù)路線和方法
1、技術(shù)路線：我市農(nóng)用地分等工作以20*年完成的1：10000土地利用現(xiàn)狀圖和相關(guān)的農(nóng)用地面積數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，廣泛搜集各種農(nóng)用地自然條件、土地利用和區(qū)位條件等方面資料，首先采有因素法計(jì)算農(nóng)用地自然質(zhì)量分、依據(jù)主導(dǎo)因素原則和區(qū)域分異原則，將行政區(qū)按地形、地貌等特征差別劃分指標(biāo)區(qū)，確定各指標(biāo)區(qū)的分等因素因子，采用特爾菲法確定其權(quán)重。采用“疊置法”、“地塊法”劃分分等單元，以農(nóng)用地分等評價(jià)單元圖，得到各分等因素分值，得到分等單元的農(nóng)用地自然質(zhì)量等指數(shù)。其次，利用省內(nèi)二級區(qū)土地利用系數(shù)修正土地的自然質(zhì)量，得到農(nóng)用地利用等指數(shù)，使分等結(jié)果接近土地的實(shí)際產(chǎn)出水平。然后，在樣點(diǎn)調(diào)查的基礎(chǔ)上，計(jì)算樣點(diǎn)指定作物“產(chǎn)量－成本”指數(shù)，劃分經(jīng)濟(jì)利用系數(shù)等值區(qū)，得到各等值區(qū)的土地經(jīng)濟(jì)利用指數(shù)，修正農(nóng)用地利用等指數(shù)，計(jì)算出農(nóng)用地等別進(jìn)行檢驗(yàn)、校核和調(diào)整后，確認(rèn)農(nóng)用地等別。
2、工作步驟：我市分等工作將分以下幾個(gè)階段進(jìn)行：
（1）前期準(zhǔn)備（包括資料收集與整理、工作底圖編繪、指標(biāo)區(qū)劃分等）；
（2）外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查；
（3）分等單元?jiǎng)澐郑?/p>
（4）分等因素分值和分等指數(shù)等計(jì)算；
（5）農(nóng)用地等別劃分和確定；
（6）圖件繪制；
（7）分等成果匯總。
（二）農(nóng)用地定級的技術(shù)路線和方法
1、技術(shù)路線：農(nóng)用地定級在分等之后進(jìn)行，以1：10000土地利用現(xiàn)狀圖為工作底圖，按照分等與定級相銜接，相互協(xié)調(diào)相互校核的技術(shù)路線，在綜合確定土地等別基礎(chǔ)上進(jìn)行定級，利用“修正法”對自然質(zhì)量等指數(shù)進(jìn)行區(qū)位因素、耕作便利度和土地利用狀況因素等系數(shù)修正，對農(nóng)用地定級。
2、定級技術(shù)方法：在自然質(zhì)量等別指數(shù)基礎(chǔ)上，采用自然質(zhì)量等別修正法，選擇耕作便利條件、區(qū)位條件和土地利用狀況等定級修正因素，完成因素修正系數(shù)計(jì)算，用計(jì)算機(jī)技術(shù)實(shí)現(xiàn)單元定級分值計(jì)算，數(shù)軸分析定級。
（三）農(nóng)用地估價(jià)的技術(shù)路線和方法
1、技術(shù)路線：在農(nóng)用地分等定級的基礎(chǔ)上，以收益還原法估算出樣點(diǎn)農(nóng)用地價(jià)格，通過樣點(diǎn)地價(jià)平均方法計(jì)算各級別的基準(zhǔn)地價(jià)，并編制地價(jià)修正系數(shù)表。
2、技術(shù)方法：在評估農(nóng)用地價(jià)格時(shí)，主要以收益還原法為主，征地資料為參考，將等估農(nóng)用地未來正常年純收益（地租），以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，并進(jìn)行一些必要的修正，估算出樣點(diǎn)農(nóng)用地價(jià)格。以樣點(diǎn)地價(jià)平均法計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)。在基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)上，通過疊加農(nóng)用地社會保障價(jià)格來評估農(nóng)用地征用區(qū)片價(jià)，同時(shí)編制地價(jià)修正系數(shù)表。
五、提交成果
（一）農(nóng)用地分等成果
1、圖件成果：分等因素指標(biāo)區(qū)圖，分等單元自然質(zhì)量分值圖，土地利用系數(shù)等值區(qū)圖，利用等別圖，等別圖，縣標(biāo)準(zhǔn)樣地分布圖。
2、數(shù)據(jù)表格成果。農(nóng)用地分等單元原始屬性數(shù)據(jù)，農(nóng)用地分等基本參數(shù)表，農(nóng)用地分等結(jié)果面積表，標(biāo)準(zhǔn)樣地屬性數(shù)據(jù)表，分等單元綜合數(shù)據(jù)，土地利用系數(shù)／經(jīng)濟(jì)系數(shù)匯總表。
3、數(shù)據(jù)庫成果。圖形數(shù)據(jù)庫，表格數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)庫軟件系統(tǒng)。
（二）農(nóng)用地定級成果
1、定級工作報(bào)告，技術(shù)報(bào)告和標(biāo)準(zhǔn)樣地設(shè)置報(bào)告。
2、土地定級各因互因子作用分值，綜合作用分值圖，土地級別，農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖。
（三）電子格式要求
電子文檔統(tǒng)一采用Word格式，電子表格除要求提供Excel格式外，其它表格統(tǒng)一采用DBF格式，電子圖件格式采用mapinfor格式。
六、組織領(lǐng)導(dǎo)
市政府成立農(nóng)用地分等定級與估價(jià)領(lǐng)導(dǎo)小組：
組長*副市長
副組長*規(guī)劃和國土資源局局長
成員由*市財(cái)政局、農(nóng)發(fā)局、林業(yè)局、水利局、環(huán)保局、交通局、氣象局的主管領(lǐng)導(dǎo)組成。
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主任*（兼）。
七、工作要求
1、提高認(rèn)識，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。要充分認(rèn)識農(nóng)用地分等定級與估價(jià)工作的重要意義，切實(shí)增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)，保證各項(xiàng)工作組織部署到位。
第8篇：土地評估收益還原法范文
關(guān)鍵詞:土地儲備制度;問題;對策
一、我國城市土地儲備制度的建立
我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月,深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán),開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河,成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進(jìn),1996年,上海市成立中國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日,國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出,為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。
土地儲備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具,通過土地儲備制度,可以確保政府壟斷土地一級市場,有效控制土地供給,防止多頭供地;有利于企業(yè)改制解困,盤活存量土地資產(chǎn),高效合理配置存量土地;土地收購后,進(jìn)行開發(fā)和整理,使一些規(guī)劃不合理,環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用;出讓后的土地升值,增加政府土地收益,保證國有土地資產(chǎn)的增值。
二、我國城市土地儲備制度存在的問題
1 土地儲備運(yùn)作主體界定不清。
從目前來看,全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實(shí)施機(jī)構(gòu),明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機(jī)構(gòu),形成了政府與土地儲備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過程中,城市土地發(fā)展中心一個(gè)部門的工作既要代表政府制定收購儲備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃,具體實(shí)施土地收購儲備等工作;又要參與到企業(yè)運(yùn)營過程中,與開發(fā)商共同經(jīng)營土地,便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。
2 土地出讓傾向于高端住宅。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前,部分城市住宅價(jià)格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng),部分城市的土地儲備機(jī)制運(yùn)作過程中,存在單純追求土地高收益的傾向,居民房價(jià)收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍,引起中國大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。
3 土地儲備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。
土地儲備中心在征購、回收土地時(shí),需要對土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低,導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”,拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。
三、發(fā)展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵(lì)、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。
1 建立一個(gè)以政府為核心,土地管理部門為紐帶,有關(guān)部門共同參與的土地儲備管理機(jī)構(gòu),制定科學(xué)的土地收購、儲備和供應(yīng)計(jì)劃,保障政府對城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。
第9篇：土地評估收益還原法范文
關(guān)鍵詞：土地儲備制度；問題；對策
一、我國城市土地儲備制度的建立
我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。
土地儲備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。
二、我國城市土地儲備制度存在的問題
1土地儲備運(yùn)作主體界定不清。
從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過程中，城市土地發(fā)展中心一個(gè)部門的工作既要代表政府制定收購儲備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃，具體實(shí)施土地收購儲備等工作；又要參與到企業(yè)運(yùn)營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。
2土地出讓傾向于高端住宅。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價(jià)格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng)，部分城市的土地儲備機(jī)制運(yùn)作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價(jià)收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。
3土地儲備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。
土地儲備中心在征購、回收土地時(shí)，需要對土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。
三、發(fā)展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵(lì)、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。
1建立一個(gè)以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關(guān)部門共同參與的土地儲備管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購、儲備和供應(yīng)計(jì)劃，保障政府對城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。
