農村集體土地制度精選(九篇)
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第1篇：農村集體土地制度范文
中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.305
一、集體土地征收制度概述
（一）概念與背景
在我國，土地所有權的主體只有國家和集體經濟組織。依照現行的法律制度，土地所有權不能自由地在流通市場買賣，農村集體土地使用權的流轉也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發點，但二者存在明顯的區別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農民集體所有權變為了國家所有權，即土地所有權的主體發生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權的主體。
所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變為國有，確定給建設單位使用，并對集體經濟組織及有關農民給予補償和安置的一種具體行政行為。
集體土地征收包含三層法律關系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經濟組織或農民之間的征收與被征收的關系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設單位之間供地與用地的關系，其三，建設單位與集體經濟組織、農民之間補償與被補償的關系。目前，這三層法律關系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應當表現為政府與集體組織、農民兩者之間的直接而簡單的關系。對集體組織、農民進行補償不應由用地主體建設單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權益得不到切實的保障。不牽涉到建設單位，單純的政府與集體的征收補償關系才是制度未來發展的方向。
（二）集體土地征收的基本程序
《土地征收管理法》規定了集體土地征收的法定程序。依據該法規定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償登記、確定補償安置方案、事實補償安置。
征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經有權機關批準已被國家征收。《土地管理法》第四十六條第一款作出了原則性規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”《土地管理法實施條例》第二十五條則對公告程序的具體內容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內容是批準征地機關、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償的期限等；第三，公告地點是被征用土地所在地的鄉、村。
補償登記程序在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中規定存在差異。根據《土地管理法》，被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內持權屬證書到當地政府土地行政主管部門辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關規定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償登記的機構規定為公告指定的相關部門，相比《土地管理法》之規定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發，選擇更便利被征收主體辦理征地補償登記的政府土地行政主管機關進行登記。征地補償登記這一程序的內容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規定的期限。在相關法律上，由于征用土地涉及面積、人數等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據不同的實際情形進行確定；第二，登記機關為公告指定的機關。
確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內容。依此規定，征地補償安置方案是行政機關的內部程序，被征收人無權參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應報“市、縣人民政府批準”。
（三）集體土地征收補償制度
農村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權力約束機制，更是一種利益協調、權利保障機制。就其對權力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權這一行政權力，集體土地征收補償制度是對公權力的實質性約束。就其作為權利保障機制的一點而言，被征收對象依據公平原則應當獲得適當的補償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。
除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據還集中體現在《土地管理法》與《物權法》等法律文件之中。《土地管理法》及實施條例對集體土地征收補償制度的規定較之于《物權法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據。
從征收土地的補償范圍來看，我國法律規定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償的數額根據被征收土地原有用途的不同基本采平均年產值的倍數方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協調不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。
此外，國務院于2006年頒布的《關于加強土地調控有關問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發的《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務院辦公廳關于落實中國中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化若干意見有關政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。
二、集體土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
國家行使征收權的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠對公民的基本財產權利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農民的切身利益。
由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規定，公共利益的認定完全由行政機關單方面決定。立法層面授予了行政機關最大化的自由裁量權，而缺乏被征地者等相關利益主體的監督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調查中，數據顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經營性目的。
（二）征地補償的非市場化
2005年國土資源部下發《關于開展制定征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》，通知規定“必須按照征地統一年產值標準和征地區片綜合地價對農民補償”，這在本質上是政府主導定價，由政府利用所處的優勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發征地矛盾的最突出原因。征地補償的非市場化在一定程度上體現了計劃經濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現市場經濟條件下土地的真實價值，因此農民的合法權益也無法得到公平受償。
（三）征地程序不完善
前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現象。目前關于保障農民知情權、參與權的程序性規定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權利難以得到真正落實。
三、完善集體土地征收制度的建議
（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍
目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現土地的實際價值，從而對農民的損失做到公平補償。
合理的集體土地征收補償標準，應當在公平市場價值的基礎之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。
（二）具體完善集體土地征收程序
首先，法律應當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權力濫用，加強對公共利益審查的力度。
第2篇：農村集體土地制度范文
關鍵詞：集體土地所有權 土地承包經營權建設用地使用權產權改革
土地是我國最重要的資源。馬克思說過:“土地是一切生產和一切存在的源泉”。農村土地產權制度一般是指農村集體土地所有權及其派生出來的集體土地使用權和其他土地權利形成的相關制度。30多年來，隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立，我國各級政府采取了一系列措施深化農村土地產權制度改革，推動農村穩步發展。以農地承包、集體建設用地流轉等為標志，農村集體土地產權制度改革和建設取得了很大進展，但也暴露出一些深層次的問題。
一、我國農村土地產權制度改革中存在的問題
（一）集體土地所有權價值難以實現
農村集體土地所有權,指農村勞動群眾集體經濟組織在法律規定的范圍內占有、使用、收益和處分自己所有的土地的權利,是我國社會主義土地所有權的一種重要形式。在我國農村，有相當一部分農民只知道集體土地屬于農民集體所有，但沒有所有權概念，對集體土地所有權價值知之甚少。導致如下結果：一是土地權屬不清，糾紛較多。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，土地界限拐點位置無證可查，導致部分土地界限長期存在爭議。二是集體土地所有權主體不明確。我國《民法通則》雖然規定了集體所有權,但沒有明確規定集體所有權的主體。該怎樣認識集體所有權的主體在立法上和法學理論上都存在著困惑。三是農民行權意識差，在行使所有權時農民“集體”很難成為實踐層面上的所有者主體，實際權利由鄉鎮政府、村民委員會的村干部或者村民小組長代替所有權人行使，這在土地發包、集體土地征收中，體現尤其突出。
（二）集體建設用地使用權流轉混亂，缺乏法律規制
長期以來，集體非農建設用地的自發流轉在客觀上對農村經濟發展、農民集體組織財富積累、提高農民收入等起到了促進作用，但是，這種流轉在政策和法律上未得到明確認可，在雜亂無序和隱蔽狀態下進行，引發了諸多問題，影響農村社會穩定與城鎮化的健康發展。
在農村集體建設用地使用權流轉方面存在諸多問題，一是集體土地隱形交易活躍，使耕地保護受到沖擊。隨意占用耕地并出讓、轉讓、出租、轉租用于非農建設，或者低價出讓、轉讓農村集體土地等現象層出不窮。二是集體非農業建設用地使用權自發、無序流轉，導致政府難以有效控制建設用地供應總量，沖擊土地利用總體規劃及城市規劃的有效實施，使土地市場秩序受到嚴重沖擊。三是農村集體建設用地使用權流轉缺乏法律保障，交易不安全。由于法律對集體建設用地使用權流轉的條件、用途、權益、程序等缺乏明確規定，難以依法進行土地登記，對建設投資者不利，還會波及到其他利害關系人，使交易安全得不到保障。四是集體建設用地流轉收益分配關系混亂。由于缺乏法律監管與市場機制，土地的市場價值及資產資源屬性在流轉中不能得以充分體現，加之農村土地產權關系混亂，使得本屬于農民集體及農民的土地流轉收益難以得到法律的切實保障。
二、繼續推進農村集體土地產權制度改革的對策
對于集體土地所有權，主要是通過確權頒證的方式予以確認，對于集體土地使用權，則由《土地管理法》、《物權法》等一系列法律法規加以規范，逐步建立有中國特色的農村集體土地使用權流轉的法規體系,推動解決我國農村土地產權改革。
（一）做好集體土地所有權確權頒證工作，明確農村土地產權主體
通過土地所有權確權登記頒證，可以明晰農村集體土地產權關系，固化土地權利，加速農村集體土地流轉，有力地推動農村經濟發展，維護農民土地權益。
（二）完善農村集體土地使用權權能, 積極推動土地承包經營權流轉
農村集體土地使用權是由農村集體土地所有權派生的一種用益物權。我國農村集體土地產權制度改革的核心即是賦予各類集體土地使用權以“處分”權能。
土地承包經營權制度是國家對農村土地產權制度進行重大改革的一項根本措施。土地承包經營權必須堅持自愿、有償、公平原則，在統一規劃及所有權屬和用途不變的前提下,依法進行流轉。《土地管理法》第三十二條規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。
除法律明確規定的土地承包經營權流轉方式外，我國一些地方積極探索多種土地承包經營權的流轉方式，如成都市允許農戶委托集體經濟組織代為流轉其承包經營權，通過鼓勵農戶以土地承包經營權入股組織農村土地承包經營權股份合作社等方式，實現耕地的規模化經營。蘭州市按照依法、自愿、有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權。
（三）逐步推動集體建設用地使用權流轉
集體建設用地使用權是指農民集體和個人為進行非農業生產建設而依法使用集體所有的土地的權利。根據我國法律規定及集體土地使用權流轉的發展趨勢，農村集體建設用地使用權流轉形式應包括出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。
集體建設用地使用權的出讓，是指農村集體土地所有者將集體建設用地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。集體建設用地使用權的出租，是指集體土地所有者或集體建設用地使用權人作為出租人，將集體建設用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。集體建設用地使用權的轉讓，是指農村集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為。集體建設用地使用權的轉租，是指承租人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。集體建設用地使用權的抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。推動集體建設用地使用權流轉對于實現國有土地和集體土地“同地同價”，發揮土地這一生產要素的價值，進而提高農民收入等方面均具有極為重要的作用。
（四）合理分配農村土地收益
農村集體經濟組織對集體土地所有權的行使及土地收益的分配應實行民主管理原則，這樣才能提高農民的積極性，密切農民與土地的關系,使其自覺維護集體的土地,并能有效利用和管理土地,從而實現自己的土地權利。對于集體土地征收的補償，應支付給享有被征收土地所有權的農村集體經濟組織，由集體經濟組織進行分配，對于土地承包經營權流轉產生的收益應全部歸土地承包經營權人。
三、完善農村土地產權制度改革的配套措施
我國農村土地產權制度改革是一項綜合性的系統工程，需要許多配套措施保障實現。第一，扎實推進新型農村治理機制建設。如四川省多地農村形成了以村民議事會為決策機構，村委會為公共事業服務單位，農民集體經濟組織自主經營的新格局。第二，創立耕地保護機制。加強土地利用規劃及管理 ,實行耕地分級保護,通過設立耕地保護基金,建立耕地保護補償機制。第三，建立完善農村產權交易平臺。如成立綜合性的農村產權流轉服務中心，將產權的流轉整合到一個交易平臺辦理。第四，積極推進農村金融體系建設，加快農村金融制度改革步伐，為促進農村土地資本化創造條件。第五，創新農村土地產權交易擔保機制，以降低農村土地產權流轉風險。第六，完善產權制度改革相關法律、法規立法工作，為產權制度改革提供法律保障，進一步推進產權制度改革的法制化。
參考文獻:
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第3篇：農村集體土地制度范文
關鍵詞：農村土地確權；集體產權制度；改革
中圖分類號：S-9 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20161233139
農村土地確權的內容直接Q定了農村集體改革的發展方向。在開展農村集體改革的過程中應當加強對于農村土地經營和轉讓的試點的應用和拓展，并且應當加速完善農村土地使用所有權等權利的鑒定登記機構的工作的完善性、全面性以及有序性。以農村土地確權促進農村產權制度的改革，可以有效的保證農村集體產權制度改革工作的順利、高效開展。
1 以農村土地確權促進集體產權制度改革的重要意義
農村土地確權是農村集體產權制度改革的基礎，因此農村土地確權對于促進農村集體產權制度的改革工作的順利開展意義重大。社會主義勞動群眾集體所有制度，我國農村現階段主要的基本經濟制度。隨著經濟制度的不斷發展，我國農村在經濟發展的過程中始終堅持著農村集體經濟的發展模式和發展方向不動搖。
由于我國農村集體資產的規模和范圍十分的龐大，因此農村集體產權制度的工作開展的難度也相對較大。并且隨著社會經濟的不斷發展，我國農村的經濟發展水平和發展速度也得到了有效的提升。但是我國農村集體產權的清晰度始終都不夠理想，并且產權管理責任的分配不明確，對于產權的保護措施開展的也相對不全面，從而很大程度上限制了農村集體產權制度的有效改革[1]。將土地確權應用于農村集體產權制度的改革過程中，可以使得農村的集體產權的關系更加的明確，此舉使得農村能夠更好緊跟我國城市的發展步伐，共同做到經濟的飛速進步。
同時隨著我國工業的不斷發展，我國城市的邊界的擴展速度也在不斷地增高。因此農村集體產權歸法也在不斷的變化，大量的農村土地資源存在著流失問題。并且隨著農村與城市流動人口的不斷增加，在農村土地占有賠償等問題上，出現分歧和沖突的現象也十分常見，因此開展以農村土地確權促進農村的集體產權制度的改革，對于農村的發展和社會的穩定都存在著重要的意義。
2 以農村土地確權促進集體產權制度改革的重要方式
2.1 通過農村土地確權的應用保證農村土地的集體所有權
農村土地的所有權歸屬于廣大的農民，是農村在開展集體產權制度改革過程中所要堅持和明確的基本原則。我國的相關法規章制度，例如《物權法》、《土地管理法》以及《憲法》都對于我國的土地確權和集體產權進行了明確的規定，但是由于我國的集體產權實施過程中沒有有效的確立產權的法人地位，因此制度的實施效果仍然不夠理想。通過農村土地確權的應用保證農村土地的集體所有權可以使得我國的集體產權實施過程中的產權法人地位更加明確，從而使得我國農村集體產權制度得以有效的改革。
2.2 通過農村土地確權的應用強化農村土地的集體產權保障
農村土地確權應用的基本內容就是應用法律的方式明確農村土地的集體所有權的各個方面的內容和涵義[2]。從土地管理的角度上分析，集體土地所有權主要具有以下的幾個方面的內容：農村集體產權中的發包權。農村集體產權中的發包權的基本內容是指：農民擁有對其所有土地或者是國家依法分配其的土地資源的發包的權利；農村集體產權中的調整權。農村集體產權中的調整權的基本內容主要包括：正常情況下已經簽訂的合同不能夠隨意的調整或者是變更，但是如果在承包過程中出現自然災害等不可抗力和不可預期的因素，可以應用農村集體產權適當的調整合同上規定的內容；農村集體產權中的管理權。農村集體產權中的管理權的基本內容主要包括：農民在國家和政策和法律的允許范圍內，對于承包放流傳土地承包的經營權具有一定的管理權限。
3 總結語
開展以農村土地確權促進集體產權制度改革，應當明確以農村土地確權促進集體產權制度改革的重要意義：農村土地確權是農村集體產權制度改革的基礎。探究以農村土地確權促進集體產權制度改革的重要方式：通過農村土地確權的應用保證農村土地的集體所有權以及通過農村土地確權的應用強化農村土地的集體產權保障。通過開展以農村土地確權促進集體產權制度改革，可以促使農村土地集體產權的種類和劃分制度更加明確，從而使得我國的農村在集體產權制度的改革下迎來發展的新紀元。
參考文獻
第4篇：農村集體土地制度范文
關鍵詞：農村宅基地；規劃問題；對策
中圖分類號：F301.3 文獻標識碼：A
農村宅基地管理歷來都是我國土地管理的重要內容，也是實現新農村建設和城鄉統籌和諧發展的一個重要突破口[1]。隨著我國城市化進程的加快，我國現行農村宅基地制度的弊端日益暴露出來。由于農村宅基地使用管理上存在缺陷，致使農村宅基地使用混亂，農村宅基地長被期閑置荒廢和粗放利用，“一戶多宅”、“空心村”現象十分普遍。本文以山東省定陶縣西李莊村為典型，對該村的宅基地使用情況進行全面系統的調查分析，對當前我國農村宅基地管理和使用中普遍存在的現象進行闡述，對這些現象產生的原因進行分析，并對如何完善我國農村宅基地制度，規范宅基地規劃管理，提出一些個人的見解。
1 農村宅基地規劃管理上存在的主要問題
通過對西李莊村的實地調查及相關資料收集，發現西李莊村在農村宅基地的規劃管理方面存在很大的問題。歸納起來主要有以下幾個方面：
1.1 農村宅基地未批先建，違法占地嚴重
農村宅基地違法占地主要有以下幾種：未批先建；未經批準改建、擴建；宅基地雖經批準但在建設中超標準占地；以欺騙手段獲取建房手續后，改變建房地點，占用條件較好的耕地甚至基本農田[2]。據調查得知，西李莊村所在地的土地管理部門于20世紀90年代初開始對該村宅基地進行初始登記并頒發《集體土地建設用地使用證》，使得在此之前建設的大量違法占地和超標準建設的宅基地“合法化”。而在此之后建設用的宅基地規定必須登記申請領取相應使用證明后使用，由于村民法律知識的缺缺及土地管理部門的監管力不夠，該村普遍存在著占用林荒地或打谷場建設新宅的現象，另據數據統計顯示，西李莊村自1990年至今，宅基地占用村頭或村內林荒地共12宗；自2000年至今，占用打谷場用地6宗；這兩種占地類型占宅基地比重為15.39%。
1.2 宅基地閑置率高，“空心化”現象比較嚴重
由于農村宅基地規劃管理的缺位以及城鄉二元戶籍制度下村民“離鄉不放土”的遷移模式，導致目前我國大部分農村都存在著“空心村”的現象，不僅浪費了土地資源，而且嚴重影響了村容村貌。根據調查統計，西李莊村的廢棄宅基地和空置宅基地共占宅基地使用面積的31.61%。其中，因村民建新未拆舊、年久失修等造成的已無房屋或房屋損毀、失去居住功能的廢棄宅基地14宗，廢棄面積達4322.78m2；因長期不居住造成的閑置宅基地或是取得土地使用權但暫未在其上建房屋造成的空閑宅基地分別占到了5014.60m2和5312.80m2。
1.3 “一戶多宅”與宅基地面積超標
根據《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。但據實地調查統計，在西李莊村的100戶中，擁有大于一宅的戶數為23戶，占總戶數的23%，最多的一戶有5宗宅基地，“一戶多宅”情況比較嚴重。另據統計，該村100戶居民的單戶宅基地面積均超過了200m2，其中89戶大于264m2，超出《菏澤市農村宅基地管理辦法》有關“平原地區的村莊，每戶面積不得超過200m2。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，但最多不得超過264m2”的宅基地占地標準，并且自2000年以來超標準占地現象呈現出愈演愈烈的趨勢，新增宅基地單宗平均面積均超過400m2，超最高標準比率達50%以上。
2 農村宅基地規劃管理問題的原因分析
如上述西李莊村存在的農村宅基地問題在我國大部分的農村地區都普遍存在，造成以上農村宅基地問題的原因是多方面的，歸納起來主要有以下幾個方面：
2.1 宅基地管理法律缺失，管理難度大
由于我國在農村宅基地管理方面的法律、法規嚴重缺失，且往往效力層次比較低，使得相關部門對農村宅基地的規劃管理僅能依靠當地的規范性文件和地方性政策。如西李莊村所在地的土地管理部門于20世紀90年代初才開始對該村宅基地進行初始登記并頒發《集體土地建設用地使用證》，這使得20世紀90年代以前的農村宅基地管理陷入一片混亂。雖然改革開放以來，農村宅基地法制建設取得了明顯的績效，初步建立了宅基地管理體制。但卻仍然存在著立法內容粗糙滯后，可操作性差的弊端[3]。據調查，對于西李莊村村民占用林荒地或打谷場建設新宅的現象，村委一直是持沉默態度，而上級土地主管部門也只是對其作出罰款處罰了事，并不對其違法侵占行為采取實質性的制止行動。
2.2 村莊規劃不到位，村民規劃意識不強
農村宅基地管理應該堅持規劃先行的原則，農村的宅基地管理必須格按照鎮、村土地利用總體規劃和年度計劃執行，在合理規劃的前提下才能保障宅基地管理順利的開展。由于農村村莊建設規劃的滯后，過去在農村常常由村委會或村干部說了算，造成了宅基地管理的混亂。現在，雖然部分村搞了村莊建設規劃，但是由于廣大村民規劃意識的淡薄以及規劃本身缺乏，使得編制的規劃成為一紙空文，無法在村莊內落實。正是由于農村土地利用規劃和村莊建設規劃的缺失導致了西李莊村農村居民點布局 “散、亂、空”的局面。
2.3 城市化進程加快，人口流動頻繁
隨著城鎮化和工業化的不斷推進，農民的就業門路也變得更為廣闊，進城務工和工作并落戶的村民越來越多。但由于城鄉二元戶籍制度和社會保障制度等多種原因，往往會選擇留下自己在農村的住房和宅基地，這種“雙重占地”問題的存在也造成該村大量宅基地的閑置和廢棄。另外，遺產繼承及子女外遷也是造成目前很多農村“一戶多宅”現象突出的主要原因。
3 解決農村宅基地規劃管理問題的對策和建議
3.1 加快宅基地立法，使農村宅基地管理有法可依
雖然我國現行的《土地管理法》第六十二條對農村宅基地的數量、宅基地的面積、占用規則、批準權限等有相應的規定，但是都是大面上或宏觀上的規定，不夠具體明確，對以上存在的宅基地空置、宅基地超標占地、未批先建、批而不建等現象沒有做出詳細的處罰規定。造成在宅基地管理過程中，執行起來比較困難，操作性差。另外，在宅基地的劃分標準、審批程序、費用收取、流轉管理等方面的法律規范也需要進一步具體的規范。因此，國家要快農村宅基地立法工作，盡快出臺農村宅基地管理相關法律法規，使農村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。
3.2 加強宅基地規劃，使農村宅基地管理有規可依
規劃是龍頭，是搞好農村宅基地管理的前提和保障。要保障我國農村宅基地管理工作的順利開展，不僅要結合當前新一輪土地利用總體規劃修編工作，抓緊編制完善鄉（鎮）土地利用總體規劃。同時，還要在秉承“控制增量、合理布局、集約用地保護耕地”的總原則下，嚴格按照統籌安排城鄉建設用地的總要求，進一步制編制村級詳細規劃和村莊建設整體規劃。在對農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模進行規定的基礎上對農村住宅的房屋樣式、建筑地點、占地面積等方面做出限定[4]。同時，為了確保規劃能落實到實處，各級政府應按照《城鄉規劃法》的規定，安排專項資金編制村莊建設規劃；要加強對村民的普法宣傳力度，增強村民的規劃意識，增加政策執行的推力。
3.3 立足內涵挖潛，積極推進宅基地整理
在社會主義新農村建設的政策大背景之下，各地要根據各級土地利用總體規劃、年度詳細規劃和村莊整體規劃等的基本要求，按照“規劃先行、政策引導、村民自愿、多元投入”的原則，科學制定和實施村莊改造整治計劃，積極穩妥地推進農村宅基地整理工作的開展。要因地制宜地開展廢棄宅基地、空置宅基地、“一戶多宅”的調查清理工作，制定相應的解決消化措施.加大盤活存量建設用地的力度。對于農村村民新建、改建、擴建住宅的，要先行安排利用村內空閑地、空置宅基地和廢棄宅基地，嚴禁占有耕地再建住宅現象的發生。對于一戶多宅的農戶可以對其多余宅基地進行指標置換，仿照重慶市“地票”政策，實現農村宅基地在一定區域內的建設指標置換。
參考文獻
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第5篇：農村集體土地制度范文
一、現實中農村集體土地使用權的流轉已普遍存在
近幾年，隨著城鎮國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農村集體土地特別是城市規劃區內的農村集體建設用地的使用權價值和資產價值越來越顯現，交易活動越來越頻繁，具體表現在：(1)農村集體組織以集體土地使用權作價入股、聯營的方式興辦鄉鎮企業；(2)鄉鎮企業間的兼并、合并、重組和股份制改革而發生使用權人變化；(3)因農業結構調整，致使農村土地承包經營權發生轉移；(4)近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發生變動。現實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在并且符合市場經濟的客觀需要。
現行的土地法律和政策對于農村集體土地使用制度特別是集體建設用地使用有較多限制，行政干預也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實際要求，不但難收實效，也對市場經濟的發展不利。在當前市場經濟發展日趨成熟的條件下，正視農民集體土地所有權，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農村集體土地使用權合理、規范的流轉途徑已迫在眉睫，需要在法律法規和政策制度方面予以創新。
二、集體土地使用權“流轉”中存在的問題
現行的法律制度在確定農村集體土地所有權的權力內容的行使上有明顯的不完全性。如在集體土地使用權方面，規定集體土地只能用于農業生產或農民宅基地建設、光辦鄉鎮企業或者鄉(鎮)村公共設施、公益事業，而對能產生巨大經濟效益的房地產開發經營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規定：“農村集體土地所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形，致使土地使用權依法轉移的除外。”造成實際操作性差。在收益權方面，由于集體土地不能直接參與市場經營活動，如房地產開發，使得農村集體組織喪失了這部分土地收益，農村集體經濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位。
高新區處于城市規劃區范圍，其外環生態圈以北區域處于城郊，具有良好的基礎設施和投資環境區位優勢，是高新區鄉鎮企業主要分布區域，也是集體土地建設用地產生流轉的主要區域。分析高新區集體土地使用權“流轉”現狀，存在以下問題：第一、產權關系不明晰，使用權“流轉”難以規范。表現為農村集體經濟組織內部的產權關系不明晰，村民小組與村民委員會法律關系不明確，權力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農民集體組織將土地租賃給企業使用，地面建筑物、構筑物由企業自建或與本村集體組織聯合修建。這就造成在產權關系上由多個法人實體共有，一旦發生經濟糾紛或因企業倒閉破產，各方利益難以得到保證。這也是農村集體土地建設用地使用權不能合理規范流轉的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，即高新區是在老區基礎建設新區，所以對原有鄉鎮企業用地難以從源頭上做到統一規劃、合理布局。對新增的鄉鎮企業用地雖然明確規定到規劃的鄉鎮企業工業園中發展，但由于種種利益關系難以完全做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉鎮企業一旦經營不善，停產倒閉后，因債權債務關系使本集體經濟組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時出租等，造成建設用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農村集體經濟發展受到制約。隨著高新區城市化進程的加快，致使規劃區內農村集體經濟和鄉鎮企業的發展受到限制，被拆遷的鄉鎮企業難以新“占地”進行發展，造成農村集體經濟組織經濟總量的減少。由于受到市場機制的調節和政府征地資金的限制，對農民的就業安置以及對農村集體經濟組織的財產補償難以從根本上解決農民失去土地后的經濟來源和基本生活保障。
此外，由于現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊，“農民集體”沒有明確的法人代表，在行使具體權力時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，使一些村、組干部利用其地位，充當所有權代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數農民的利益。上述現象的存在已嚴重阻礙了農村集體土地使用制度的深化改革。
三、對農村集體土地使用權流轉的思考
1、在法律和制度方面進行創新。農村集體土地所有權的不完全性從根本上講是國家意志在立法上的表現。它體現了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經濟發展的。因此，在當前社會主義市場經濟條件下，應在法律上重新確立集體土地在各項權力上的內容和賦予更完善權力行使能力，在倡導國家在土地市場占主導地位的同時，將集體土地使用權納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規范、政策制度方面進行創新。
2、科學的界定農村集體土地所有權主體，在此基礎上建立嚴謹的組織結構和明晰具體的產權形態、完善的收益分配制度，這是推行農村集體土地“資產化、產業化”政策的前提，是農村集體土地有償使用、合理流轉的前提。
3、對農村集體土地推行“資產化、產業化”制度，實行“公司化、企業化”管理模式。壯大農村集體經濟實力，對集體土地實行資產化、企業化，有利于農村經濟的總體發展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會矛盾和社會問題，使農民的現實利益和長遠利益有保障。從而，從根本上給農村經濟組織和廣大農民相對穩定的出路。
第6篇：農村集體土地制度范文
關鍵詞：農村土地所有權 集體土地所有權 研究現狀
近年來，隨著我國工業化、城市化進程的不斷加快，我國的農業經濟卻呈現出越來越弱的發展跡象，“三農”問題日益凸顯。農村集體土地所有權，作為農村一項根本經濟制度，在我國實施了近50年后，是否還能繼續支撐中國農村經濟向前發展，又成為了學術界關注的熱點。圍繞農村集體土地所有權的實現，學術界討論的問題主要有以下幾個方面，一是集體土地所有權的主體問題，二是集體土地所有權的性質及其權能問題，三是集體土地所有權的改革與發展問題。
1關于集體土地所有權主體問題
鑒于集體土地所有權主體的模糊性和抽象性，明晰集體土地所有權主體也是學者們的共識。但是究竟集體土地所有權主體如何界定，學者們的觀點莫衷一是，代表性的觀點有以下幾種： 一是集體經濟組織說，即集體土地歸集體經濟組織所有。二是“農民集體”說，即一定社區范圍內的全體農民是集體土地所有權主體。三是村民委員會說。持該觀點的學者認為，集體所有權是一種法人所有權，因而集體所有權主體只能是具備法人資格的經濟組織。四是村民小組說。持該觀點的學者認為，將村民小組確立為農村集體土地所有權主體，既尊重了歷史，也具有現實可行性，并且能夠最大限度地代表農民的利益。
2關于集體土地所有權的性質問題
關于集體土地所有權的性質問題，近年來學者們發表了各種不同的觀點，代表性的觀點主要有以下幾種： 第一種觀點認為，集體土地所有權是一定社區范圍內的農民共同共有的所有權。第二種觀點認為，農民集體土地所有權是一種有特殊民事主體～農民集體享有的單獨所有權，即指一定范圍內的農民集體對自己擁有的集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的全面支配的權利。第三種觀點認為，集體所有權是“個人化與法人化的契合”，集體財產享有股權或社員權。
3關于集體土地所有權的權能問題
集體土地所有權是一種特殊的財產所有權，但仍具有財產所有權的基本特征。關于集體土地所有權的權能問題，學術界普遍認為盡管法律規定為“集體土地所有權”，但由于土地資源的稀缺性及對社會經濟生活的重要性，致使現行土地立法從國家管理角度行政性的制約集體土地所有權的法律法規居多，而從民事權利角度經濟性的保護集體土地所有權的法律法規相對不足，集體土地所有權受到國家土地管理權的嚴重干涉，甚至有些方面國家土地管理取代了集體土地所有權。從而使得集體土地所有權各項權能受到損害，具有不完全性，是權能“有名無實”。
4關于集體土地所有權的改革與發展問題
隨著我國市場化改革以及工業化進程的不斷推進， “集體所有、農戶承包”的農村土地制度在農村經濟社會中的適應性及優越性逐漸淡去，而其在產權主體、權能等方面的弊端越發顯現。他作為一種基礎性的制度，能否繼續職稱、推動中國農村經濟的發展，越來越受到學者們的質疑。主要有三種主流觀點：（1）國有化取代集體土地所有權； （2）私有化取代集體土地所有權；（3）堅持并完善集體土地所有權。
5簡單評析
從以上綜述可以看出，近年來，圍繞我國農村集體土地所有權實現問題，學術界關注的焦點主要集中在集體土地所有權的主體、性質、權能及其改革與發展等幾個問題上。并且，對于集體土地所有權主體存在模糊性和抽象性，集體土地所有權權能的不完全性及其產生的原因都已形成共識。然而，對于集體土地所有權主體究竟如何界定以及集體土地所有權的改革與發展問題，學術界的認識依然存在分歧。
就集體土地所有權主體界定問題而言，學者們的認識之所以會存在分歧，主要是因為我國幅員遼闊，各地土地利用狀況不同，情況復雜，而有些學者往往只根據某一地區的實際情況演繹出整個中國的土地所有權歸屬對象，導致不同的學者根據不同的實際得出不同的結論。
就集體土地所有權的改革與發展問題，筆者認為主要原因是學者們所側重的矛盾不同。集體土地所有權私有化觀點側重的是效率問題。持這種觀點的學者主要從集體土地的利用效率及其交易效率兩個方面分析，認為土地的私人產權制度安排是實現農業市場化經營、提離農業經濟效率的客觀需要，然而，私有化的觀點卻忽略了我國農地對農民的強大的社會保障功能。集體土地國有化的觀點堅守的是社會主義制度的國家意識。然而，國有化的觀點卻忽略了這種做法的現實可行性。堅持并完善集體土地所有制的觀點關注的是社會問題。這種觀點認為，堅持集體土地所有制是符合我國農村社會現實的，同時也是最經濟可行的做法。然而，就集體土地的所有權如何完善，學術界的研究或者僅限于對一些典型地區的典型做法的經驗總結，或者僅從“本本出發”而非從“問題出發”尋求集體土地所有權的改革方案，這些做法是否具有普遍適用性還有待實踐的檢驗。這不能不說是目前研究所存在的不足之處。
參考文獻
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第7篇：農村集體土地制度范文
關鍵詞：南海區，農村集體土地，土地使用，土地管理
Abstract: the urbanization is a civilization development process, and that number is town with scale, population and industry to a city gathered and regional industrial structure optimization constantly, rural landscape to the urban landscape evolution, material civilization and culture city to rural areas the steady spread of the process. However, in the process of urbanization brought inevitable requisition land conversion related policies for the government, and the game between stakeholders is fierce. To effectively protect the land use right of the farmers and the rights and interests, and in China's rural collective land in order to regulate the use of the land management, this article chooses, nanhai district, foshan city, rural collective land use and management as the research object, in order to perfect the system of rural collective land conversion, nanhai, perfect property policy, standard use and gives active management theoretical guidance.
Keywords: nanhai, rural collective land, land use, the land management
中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：
1 南海區農村集體土地管理的現狀
1.1南海區農村集體土地保護管理現狀
根據《中華人民共和國土地管理法》，南海區政府規定：任何單位和個人不得擅自占用基本農田保護區域。國家能源、水利、交通等重點建設項目需要占用基本農田保護區內耕地的，必須依照規定的審批程序向縣級以上人民政府部門提出申請，經同級農業行政主管部門簽署后，報相關政府批準。盡管對土地的使用和農田的保護做了明文規定，但作者研究發現：大量違法用地現象在南海區下轄的農村還是普遍存在。主要表現為：未批先用，以租代征，批東建西，不批也用（和農民簽定好協議，不向上辦理手續）改變地類等。
1.2南海區農村集體土地產權管理現狀
目前，南海區農村土地產權存在著土地產權不明晰確定，農民土地承包不穩定，集體土地產權流轉違法現象普遍，集體土地產權時常受到侵犯，農民的土地權利得不到保障，征用農民土地利益犧牲巨大等問題，而正是由于這些問題的存在，才派生了許多具體的問題，阻礙著農村土地制度的改革，不利于農業經濟的發展，也導致了在城市化進程中征地農民與政府部門和利益集團頻發沖突，佛山市南海區獅山鎮松崗萬石村發生大規模警民案件就是一個典型。因此，明晰農村土地產權，加快農村土地確權、登記、發證工作。
1.3南海區農村集體土地征用賠償管理現狀
土地作為農民的重要生產資料，征地實際上讓農民失去了一項重要的資源的財產利益，同時也失去了與土地相關的一系列權利。目前，南海區的征地補償標準偏低，補償還經常無法到位，勞動力安置難以得到解決，從而產生了許多糾紛，影響社會的穩定。農村土地征用就是發生在國家與集體之間所有權的轉移。這種看起來簡單的所有權轉移，在實踐中卻長生了大量的問題。南海區的土地征用賠償制度主要體現在以下幾個方面：
征地程序
征地補償標準
補償分配
2 南海區農村集體土地使用管理存在問題的原因主要有以下幾點：
A：南海區農村集體土地使用管理體制不順
B：南海區農村集體土地使用管理法制不健全
3 加強南海區農村集體土地使用管理的對策建議
3.1樹立科學的可持續的土地使用理念
3.1.1用科學發展觀來指導農村集體土地使用管理
科學發展觀的基本內涵是以人為本，全面、協調、可持續發展，它強調的是人與自然的平衡。用科學的發展觀認識和處理土地問題，是管好和用好土地的前提。針對南海區城市化進程中土地資源和經濟社會發展的矛盾日益突出的問題，必須用科學發展觀來指導土地管理工作、統領經濟與土地資源的協調發展，努力實現土地資源的供需動態平衡。踐行科學發展觀，實現保護耕地，集約節約用地的目標，既要保護耕地，同時又要保障經濟社會可持續發展，努力在耕地保護與保障發展之間尋求最佳結合點。
為在發展中更好地保護耕地，政府必須把觀念從單獨注重GDP的增長，注重經濟的發展轉變到城鄉統籌、區域統籌、全面協調和可持續發展上來，選擇科學的、合理的土地資源利用方式，妥善處理土地資源利用過程中的各類矛盾和問題。
另外，政府要轉變在土地使用管理中的角色。政府應該退出集體土地市場的運行，要把主要精力放在進行土地利用綜合規劃、改善環境，規范、監督、調控土地市場上。
3.2增強農民對土地使用的自覺性和責任感
農村集體土地所有權的穩定性弱及權能不完全的關鍵在于農村集體土地所有權人不明確。目前，理論界對我國農村土地所有權改革，大致有三種思路：第一是土地私有化；第二是土地國有化；無論是土地私有還是國有在理論上都有助于解決集體所有制存在的產權主體不清以及行政人的尋租問題，但在實施過程中所付出的社會成本將是巨大的。第三是在保持農村土地集體所有的前提下，實行土地制度改革。這是當前比較切實可行的思路，當前土地制度改革的重點是要明確集體土地所有權的主體代表，而不應是所有權歸屬問題。
3.2.1明確南海農村集體土地所有權的主體代表
本文認為，從南海農村的實際出發，確立村民委員會作為集體土地所有權的主體代表是切實可行的，主要有三點原因：第一，農業集體經濟組織范圍廣泛，既有分屬鄉、村、村民小組的集體經濟組織，又有超越社區范圍的集體經濟組織；既有農村政權組織管轄的比較穩定的集體經濟組織，又有自由組合非穩定型組織。因此，以追求利潤最大化為目標的農村集體經濟組織不適合充當農村集體土地所有權主體代表，因為其不能完全代表社區集體全體成員的整體和長遠利益。第二，雖然目前我國大部分農村土地掌握在村民小組手里，但村民小組這個農村最基層經濟組織存在著實力薄弱、組織分散、管理水平低、構成單一等一系列問題。將我國農村土地所有權主體代表定位于村民小組，顯然不利于農村土地流轉的規范管理和健康發展。第三，村民委員會能夠代表農民的共同意愿獨立行使權利，承擔民事責任，因為其是農民民主選舉產生的基層組織，在農民中間享有較高的威信。
3.2.2完善權利與義務
在明確村民委員會為集體土地所有權的主體代表的同時，也應該賦予其相應的權、責、利。所謂權，包括集體土地的發包權、土地所有權、機動土地的調查權等；責，即為穩定承包權的責任、村民服務的責任、協助土地流轉的責任、處理村內事務的責任等。土地所有者職責范圍及其身份的明確為土地的有序流轉創造了條件。
3.2.3征地時引入談判機制，加強公眾參與
由于農民的自身知識有限，素質不高，農民在征地過程中往往處于弱勢地位，合法權益經常遭到忽視。為改善這種不平等情況，南海區政府可以嘗試在使用、征地過程中引入談判機制，深入了解農民對征地賠償的實際看法，了解失地農民的真正需求，賦予農民更多的話語權。
4 結語
本文對南海區農村集體土地使用和管理的研究，盡管取得了一定的成績。其實，“土地財政”也是農村集體土地征地的一大障礙。但由于篇幅的限制，本文對南海區農村集體土地使用和管理不能詳盡地進行論證，特別是由于權限問題，關于南海區農村集體土地的一些內部資料和統計數據較難獲得，客觀上影響了論文整體的準確性和客觀性。我將在以后的工作中，結合所掌握的理論知識和實踐經驗，努力加以完善。
參考文獻：
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第8篇：農村集體土地制度范文
1.1加強農村土地資產管理是切實維護農民土地合法權益的必然要求
據聯合國糧農組織給出的2010年數據顯示，中國農業土地資產比例最高達54%，遠高于機器10%、農業設施12%、牲畜24%。全球農業土地資產比重，中國14%居第二位，僅次于美國16%。然而，我國農村土地資產產權建設和價值實現機制滯后，導致農村土地資產“流轉率低、流轉方式單一、土地規模化經營程度低、土地資產流轉風險高”的現象普遍存在。長期以來，這筆巨大的財富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農戶自身生產生活需要外，無法像城市土地資產那樣在市場中有序流動。農村土地只凸顯其基本的社會保障功能，卻不具備融資擔保和增值等功能，阻礙了農村經濟發展和農民收入增長。在中國，土地是農民的根本。對于農民而言，土地產權既是一種生存權利，又是一種發展權利。農民的土地財產權作為一種權利范疇，是指農村集體經濟組織內的農民對農村集體土地依法享有的各種財產性權利[1]。農民的財產性收入，指農民對自己所擁有的財產，通過行使對財產的占有權、使用權、受益權、處置權等物權，而獲得的相應收益，即農民對所擁有的財產通過出租、轉讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產增值收益。農民的財產額度在一定程度上直接影響著財產性收入的多少[2]。據調查，受農村經濟社會發展水平和傳統觀念的影響，現階段我國農戶的財產主要集結在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農戶的房屋價值占其家庭財產價值總量的62.6%，該地區農民的財產性收入比重嚴重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個地區越富裕，其居民的財產性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財產性收入的多少，成為衡量一個地區是否富裕的重要標志。
1.2加強農村土地資產管理是發展社會主義市場經濟的必然要求
社會主義市場經濟制度是我國基本的經濟制度，它要求市場在資源配置中發揮基礎性的作用。農村土地資產管理體制機制直接影響土地資源配置效率，關系到農村經濟發展和社會的和諧穩定。我國農村土地管理制度形成于計劃經濟時代，當時國家的建設規模有限，對農民的影響并不大。隨著我國市場化的深入發展，政府依然憑借壟斷權力，操控農村土地市場。以成本價征用農民土地，再以市場價出讓土地，失地農民只獲取土地市場價值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤，使國家賦予政府的土地壟斷權成為權利尋租的動力[3-4]。政府過度介入經濟生活，對市場經濟的持續健康發展產生不良作用。現行的農村土地資產管理體制機制落后于時代的發展，違背了社會主義市場經濟發展規律。黨的十明確提出，不失時機深化重要領域改革，堅決破除一切妨礙科學發展的思想觀念和體制機制弊端，構建系統完備、科學規范、運行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會主義市場經濟體制，完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調控體系，更大程度更廣范圍發揮市場在資源配置中的基礎性作用。因此，應當著力完善農村土地資產管理體制機制，推進農村土地資產市場化，培育農村土地資產市場體系。
1.3加強農村土地資產管理是統籌城鄉發展的必然要求
解決好農業農村農民問題是全黨工作重中之重，城鄉發展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。要加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力，逐步縮小城鄉差距，促進城鄉共同繁榮。堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放活方針，加大強農惠農富農政策力度，讓廣大農民平等參與現代化進程，共同分享現代化成果。加強農村土地資產管理有利于堅持和完善農村基本經營制度，依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力。發展農民專業合作和股份合作，培育新型經營主體。發展多種形式規模經營，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。改革開放以后，中國工業化和城市化進程在較短時間內能夠實現突破性發展，主要得益于城鄉二元體制下勞動力、資金、土地等生產要素繼續由農村向城市單向流動，大量農村土地以極低的成本轉化為城鎮建設用地，而大量農民被排斥于城市化進程之外，不能依靠土地權利直接參與并分享工業化和城市化的成果[4]。顯然，這種“城鄉二元”結構體制下，形成城鄉分割的土地市場。從土地市場體系構建來看，城市建設用地轉讓、出租交易市場經過20多年的發展已經比較完善，但是農村土地市場體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強制手段，侵害農民的土地權益，導致失地農民問題已經成為當今中國最嚴重的社會經濟問題之一。同時，城鄉分治體制下，土地要素流動性不足在很大程度上也限制了資本和勞動力要素的自由流動，影響了要素與資源的進一步整合[5]。土地權屬限制導致集體建設用地和國有建設用地出現同地不同價，農村土地資產的價值沒有真正顯現出來。因此，深化農村土地資產管理改革，確保城鄉之間在資源配置和利用方面擁有平等的權利和機會，實現真正意義上的公平和正義。有序推進農村土地資產管理，促進農村土地資產化，也是實現城鄉統籌發展的必然要求，對于構建和諧社會也具有特別重要的意義。
2農村土地資產管理存在的問題
2.1農村土地資產管理制度不健全
中國農村的土地歸農民集體所有，這在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農業法》等法律中都有明確的規定。但是農村集體組織是誰，法律是否賦予農村集體組織行使土地所有權，法律規定含糊。《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。《中華人民共和國土地管理法》第十條規定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的土，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農民集體所有的土地，由鄉鎮農村集體經濟組織經營管理。顯然，法律賦予農村集體組織的是經營管理權，并未明確農民集體所有土地的所有權由農村集體組織代表農民集體行使。“集體產權”(CollectivePropertyRight)或“集體所有制”的概念是一個沒有得到嚴格界定的概念。在實踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對土地的管理和監督的程序和形式，法律并無明確規定，在土地所有權與承包經營權的內容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現實中找不到對應的載體，以及其標志性權能被國家控制在手中和大部分權能實際上是由少數農村干部在行使，導致其主體事實上的不存在，即主體虛位。筆者在對重慶江津區、開縣和忠縣農戶走訪調查并回收有效問卷316份，結果表明，多數農民對土地所有權的具體歸屬是模糊不清的，甚至農民的土地集體所有權概念是很淡薄的。其中28%農戶認為，集體就是國家；36%的農民認為集體是干部（村干部、鄉鎮干部），認為集體是村民小組占15%；剩余21%的農民表示不清楚或是不關心。周誠在《土地經濟學》中提出了“五權結構”，即所有權、占有權、使用權、收益權和處分權[6]。在目前的農村土地制度下，農村土地產權對集體和農民而言，并不完整。一方面，農民集體不能充分行使土地權利；另一方面，農戶的土地經營權雖然相對充分，但財產權嚴重不足。例如，在現行制度下，農民缺乏抵押土地使用權以獲取銀行貸款的權利，產權缺乏有效的實現途徑和保護機制。造成這種主體缺位的原因主要有3個方面：一是現階段隨著家庭承包經營的發展，農民集體經濟組織在大多數村內是不存在的，村一級并沒有真正的土地所有權主體；二是下，土地被細化經營，雖然滿足了農戶的土地私化經營愿望，但是小農意識下的農民并不關心土地的所有權主體是誰；三是在對農村集體土地進行處分時，各級政府介入十分嚴重，普遍的形成政府“代民做主”的現象。
2.2農村土地資產管理機制失靈
現行農村土地資產管理機制體現于行政干預土地產權配置，這種管理機制造成各項權利主體對土地的權利、義務難以明確，這是農村土地經濟關系多重矛盾產生的根源[7]。農村土地經濟關系多重矛盾集中反映在：一是國家對農村土地權利的控制，表明土地的最終歸屬權屬于國家，但國家并不是農村土地的所有權主體，國家卻可以通過強制手段實際操縱和決定農村土地所有權交易并且參與所有權收益分配；二是農民集體作為名義上的土地所有者，實踐中難以充分行使所有權，主體地位處于虛置狀態[8]，土地權益受到多方侵蝕；三是集體土地的經營管理者自身角色混亂，權利和義務不對稱，農民集體土地所有權的充分行使受制于農村基層政治民主發展狀況[9]。根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農村土地承包法》等法律法規的規定，集體土地經營管理者分為三種，即鄉(鎮)農村集體經濟組織、村集體經濟組織或村民委員會、社集體經濟組織或村民小組。他們既是一個經濟組織，負責經營管理農村土地，又被視為地方政府在農村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農村版“政企不分”。長期以來，我國實行的征地制度存在弊端，其土地資產補償機制不符合市場經濟體制。《中華人民共和國土地管理法》第47條規定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費、“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍”。征地補償標準未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農用地一經征用后，其用途改變會導致地價高漲，而這部分巨額增值收益農民并沒有權力享受即形成實際上的“增值歸公”。從征地補償辦法看，長期以來，中國農民對土地的所有權基本上未得到地方政府的承認或尊重。在現行征地制度下，農民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農部門傾斜[10]。近年來，全國各地越來越多的失地農民上訪、投訴媒體等維權抗爭活動以及其與地方政府和開發商之間發生的嚴重沖突事件影響了社會穩定和經濟發展。
2.3農村土地資產管理平臺薄弱
農村土地資產是發展農村集體經濟實現農民富裕的重要物質基礎，應依據法律規定對農村集體經濟組織的資產產權、資金運作和資產經營狀況進行系統檢查、評估。調查發現，農村土地資產管理在確權、統計和評估方面存在滯后性，農民主體意識和權利意識模糊，不少地方存在登記不及時、不全面，監督管理不到位等問題，致使農村土地資產管理混亂、資產處置隨意等問題[11]。加強農村土地資產管理，首先應該清楚農村土地資產的存量，明細到村、組、戶。其次，應該清楚農村土地資產的市場價值。抽樣調查忠縣269個農戶，98%的被調查農戶知道自己承包地的數量、位置，但是他們不知道自己承包地資產的市場價值；抽樣調查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調查者能正確回答本村的土地面積、用地結構，但是他們不知道本村土地資產的市場價值。我國農村廣大基層干部和農戶對農村土地資產認知程度低，究其原因有以下幾點：一是農村土地產權遺留的歷史問題。農村集體土地產權虛置，“三級所有，社為基礎”的農村土地資產管理體制名存實亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農村土地界限存在爭議。二是農村土地資產評估的特殊性。由于農村土地資產本身存在的特性，如產權特征、資產屬性、市場條件等，在進行土地資產評估的時候，存在一定的障礙[12]。對重慶市資產評估協會98名專業人士咨詢結果顯示：98%的受訪者認為，加強農村土地資產管理平臺建設是十分必要的，健全嚴格規范的農村土地管理制度必須進行農村土地資產評估，同時也表達了對現行農村土地資產評估狀況的不滿；92%受訪者建議農村土地資產評估的原理和方法參照土地流轉市場定價法；超過半數的受訪者認為，農村土地資產評估需要完善法律制度來支持。2.4農村土地資產管理效益低目前，農村土地資產管理不善形成種種弊端，影響到廣大農戶財產性收入增長。勞動是財富之父，土地是財富之母，這是政治經濟學的一個基本論斷。農民擁有土地，就擁有巨大財富，就應該擁有更多的財產性收入。中國城鄉居民收入結構統計結果（表2）表明，城鎮居民沒有土地所有權，卻有更多的財產性收入，農村居民擁有土地所有權，但財產性收入較少。這個現象發人深省，農村土地資產管理效益幾何。據調查，農村土地資產管理不善影響到土地資源的可持續利用。第一，對土地非農化產生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對極為稀缺的土地資源的亂占濫用現象[13]。特別是在城市近郊區和鄉鎮企業發達的沿海地區，農村集體非農用地大量進入市場已成為客觀的事實，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯營、聯建分成和抵押等方式進入市場。這種現象影響到耕地資源的保護，也造成土地資產收益流失[14]。第二，隨著經濟的不斷發展，在城郊地區，農村土地資產增值空間迅速提升，但是由于存在相關土地法律和政策的嚴格限制，在城郊地區一些集體非農建設用地自發地、無序地流轉形成了一定的隱形市場，農民以不合法方式爭取自身利益的行為，導致了土地資產管理失控、建設用地供應總量難以控制、土地市場秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農地占用成本低，土地粗放式利用現象十分普遍。統計數據顯示，1996—2010年間全國農村人口減少了1.49億，但農村居民點用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農民人均農村居民點用地面積也從193m2增加到218m2，超過國家規定的建設用地標準，形成許多所謂“空心村”，鄉鎮企業亂占濫用耕地現象也十分普遍。
3加強農村土地資產管理的建議
3.1強化農村土地資產管理主體
黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位。基層群眾自治是我國的基本政治制度。村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在發展農村集體經濟，加強農村政權建設中具有十分重要的作用。《中華人民共和國村民委員會組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會應當支持和組織村民依法發展各種形式的合作經濟和其他經濟，承擔本村生產的服務和協調工作，促進農村生產建設和經濟發展。村民委員會依照法律規定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產，引導村民合理利用自然資源，保護和改善生態環境。村民委員會應當尊重并支持集體經濟組織依法獨立進行經濟活動的自，維護以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。各地農村經濟社會改革發展的經驗證明，優化資源配置是村民委員會履行職責的保障。發揮村民委員會的積極作用，加強村民委員會管理農村集體土地資產的職能，是農村集體土地資產管理制度創新發展的必然趨勢，也是壯大村級集體經濟的客觀要求[15]。我們要堅持生產力與生產關系相互適應的科學發展觀，深刻認識農村集體土地所有權主體發展的客觀規律，與時俱進，推進農村集體土地所有權主體創新發展。建議積極推進地方立法，賦予村民委員會更加充分、更有保障的土地物權，強化村民委員會的土地所有權和土地用益物權。改“三級所有，社為基礎”為“三級所有，村為基礎”。
3.2開展農村土地資產清產核資
開展農村股份合作、推進“三權抵押”和“地票交易”，必然要求科學評估農村集體土地資產價值，嚴格明晰農村集體土地資本結構。城市的每一個單位、每一個家庭都能說出自己的資產價值，農村的每一個單位、每一個家庭都搞不清楚自己的資產價值。農村集體土地資產價值都搞不清楚，又如何能壯大農村集體經濟，切實維護農民土地權益[16]？因此開展農村集體土地清產核資，顯化農村集體土地資產價值是壯大村級集體經濟、切實維護農民土地權益的客觀要求。據調查，全國加快了農村土地確權登記發證工作，農村集體土地所有權確權登記發證已近完成，宅基地使用權和村民住房所有權確權登記發證率達到90%。建議政府以第二次土地大調查成果和農村土地確權登記發證工作成果為平臺，推進農村土地管理制度創新，開展農村集體土地清產核資登記，摸清每一個村民委員會的農村集體土地資產規模、結構、價值，為加強農村集體土地資產管理提供決策依據，為壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益提供公共服務。保障村民委員會和農戶的土地權利在經濟上得到有效實現，創造條件讓村民委員會和廣大農民擁有更多的土地財產和財產性收入。
3.3建立農村土地資產收益分配機制
《中華人民共和國物權法》(2007年3月)明確規定，所有權人對自己的資產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。長期以來，我國農村集體土地所有權收益管理相對滯后，關于農村集體土地所有權收益的產生機制和分配機制認識不足、政策缺失，導致農村集體土地所有權在經濟上得到實現的要求未能滿足，嚴重影響農村集體經濟科學發展，危及農村社會和諧穩定。國有土地所有權收益已上萬億，農村集體土地所有權收益又有幾何。政府既要加強城市國有土地所有權收益管理，也要加強農村集體土地資產所有權收益管理。建議加強社會調查、理論研究和政策分析，深刻認識農村集體土地所有權收益的地位、作用和性質，科學構建農村集體土地所有權收益的實現路徑和方式，合理評估農村集體土地所有權收益，統籌考慮農村集體土地所有權收益分配方案。建議加大制度創新和制度供給，保障農村集體土地所有權在經濟上得到實現，為加快農村集體經濟發展、加強農村基層政權建設夯實經濟基礎。
3.4建立農村土地資產評估服務體系
價格是市場的靈魂，如何評估農地資產價格，是推進農村集體土地資產管理的關鍵環節。國有土地多年來已形成了較為完善的土地定級估價辦法，但對農村土地資產價值認識不足，農地定級估價基本上還是空白。如何建立適應社會主義市場經濟體制，符合統籌城鄉改革發展要求的農村集體土地資產定價機制，需要深化研究。與發達的城市土地評估機構相比，農村土地價格評估機構和專業評估人員極為缺乏。調查發現，當前在推進農村土地流轉、推進農村股份制改革中，土地資產價值評估難，制約了農村集體土地資產管理的有序推進。政府為城市國有土地資產管理提供了公共服務，也應當為農村集體土地資產管理提供公共服務，做好相關服務工作，推進農村集體土地資產管理。針對集體土地資產管理中存在的信息不暢通、價格不合理、服務體系薄弱等問題，迫切需要建立農村土地權屬登記、資產評估、法律援助等服務體系。合理的價格不僅能充分體現土地的價值，而且可以引導土地資源的優化配置。深化資源性產品價格和稅費改革，建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現生態價值和代際補償的資源有償使用制度和生態補償制度。政府土地行政主管部門應當適時制定符合社會主義市場經濟體制，適應農村集體土地資產管理的農村土地定級估價規范，建立農村地價評估機構，培訓農村集體土地資產評估專業人員，開展農村集體土地定級估價，合理確定農村集體土地資產價格，壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益。
3.5培育農村土地資產市場
第9篇：農村集體土地制度范文
一、我國集體土地流轉的現狀
我國現行的國有與集體“兩種產權”制度形成了兩個分割的土地市場。現行《土地管理法》明確規定禁止農村集體所有土地使用權流轉用于非農業建設。但早在20世紀80年代，我國經濟發達地區就普遍以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地，集體建設用地的隱形市場實際上早就客觀存在。現在隨著全國城市化進程地不斷加快，城市郊區、縣城、中心集鎮，大量的集體土地進入市場已成為不爭的事實。但這些現象與現行集體建設用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。對于該問題如何解決，2005年《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》對集體建設用地使用權的相關問題進行了規定。該《辦法》在全國第一次對集體建設用地的流轉范圍、用途、流轉的程序和流轉后的收益及法律責任等問題都作出了具體明確的規定。但在全國范圍內適用的法律法規至今仍未出臺，使得該類問題仍然無法解決，農村集體土地的流轉一直處于比較尷尬的地位。
二、集體土地流轉存在的問題
（一）集體土地所有權的歸屬不明
在與土地集體所有權相關的法律制度框架中，集體土地的產權主體并不明晰。中國農村的土地歸農民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農業法》等重要法律中都有明確的規定。但是，集體到底指的是哪一級組織，法律規定中卻沒有予以明確的指出。《憲法》中，集體土地產權被籠統地界定為集體所有。《民法通則》第74條第2款規定：“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村民合作社等集體經濟組織或村民委員會經營管理。已經屬于鄉鎮農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉鎮農民集體所有。在《農業法》中則被界定為鄉（鎮）、村兩級所有。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”由此可見，集體土地所有權的主體有三種形式：鄉鎮農民集體經濟組織、村民集體經濟組織、村內農業集體經濟組織，可以簡稱為“鄉鎮、村、組”三級。
（二）法律對農村集體土地流轉的規定嚴重滯后
對于集體土地流轉，目前沒有專門的法律法規，惟一涉及土地分類、用途、規劃等相關的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第63條明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”據此，農民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉為國有后才能出讓。這意味著，農民實際上并沒有對集體土地的處分權，當然也就沒有土地財產權，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條第一款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。第二款規定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。”這些法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，但是不得出讓、轉讓或者出租集體土地使用權，也就是說，集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是法律明文禁止的。而現實中，大量集體土地通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業和個人使用的情況比比皆是。尤其是近幾年來，各地通過集體土地流轉用于工業園區建設和城鎮建設，已成為當地經濟發展和城市建設的重要組成部分，經濟發展和用地矛盾十分突出。
（三）當前我國的農地征用制度不合理
國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經濟補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權并非私法意義上的權利，而是公法意義上的權力，是依據國家或行政管理權行使的在市場經濟的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應由社會或市場主體（包括國有企業）來完成的事業，利用自己手中的公權力，隨意低價征用農地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至中飽私囊，而失地農民卻得不到應得的補償或補償很少，引發了諸多矛盾。
三、對集體土地流轉進行改革的幾點思考
（一）合理配置土地資源，推進集體土地制度改革，允許集體土地進入市場
土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調節和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現土地的價格和價值相符。集體土地進入市場，對充分發揮農村集體土地的資產效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。
（二）切實保障農民的土地財產權，賦予集體土地與國有土地同等權利
保留農村集體土地所有權，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉，為實現集體土地和國有土地同等權利，建立統一、規范、有序的城鄉一體化的土地市場體系，為全面推行集體土地流轉并將之納入規范化、制度化軌道奠定法律基礎。
（三）集約節約利用土地，加強總量控制與用途管制，規范農村集體建設用地的流轉
集約節約利用土地資源是國家指導土地開發利用的基本方針，也是集體土地流轉必須遵循的基本原則。要通過經濟、行政、規劃等手段和措施，改變農村土地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節約集約利用。在允許集體土地進入市場的同時，還要通過集體土地供應的總量控制以及土地利用總體規劃和城市總體規劃，并將集體土地供應指標納入年度供應計劃等手段來規范。
（四）完善集體土地流轉的相關法律法規，確保國家土地政策的更好銜接
首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權在所有制基礎上是相同的——均為公有制。既然國家土地所有權上可以設定建設用地使用權，且建設用地使用權可以依法流轉；邏輯上的推論應是集體土地所有權上亦可設定集體建設用地使用權，且集體建設用地使用權亦可依法流轉。
其次，建議修改《土地管理法》，制定規范農村集體土地進入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設用地出租、轉讓的條款已完全滯后于農村土地市場的現實，這一滯后不僅降低了法律的權威性，也不利于保護集體土地所有者和使用者的權利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。在這個問題上廣東省已經給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。
