房地產項目貸款管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產項目貸款管理辦法范文

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號）五年來，城鎮住房制度改革深入推進，住房建設步伐加快，住房消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產市場不斷發展，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。同時應當看到，當前我國房地產市場發展還不平衡，一些地區住房供求的結構性矛盾較為突出，房地產價格和投資增長過快；房地產市場服務體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產開發和交易行為不夠規范，對房地產市場的監管和調控有待完善。為促進房地產市場持續健康發展，現就有關問題通知如下：

一、提高認識，明確指導思想

（一）充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有效途徑。實現房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。

（二）進一步明確房地產市場發展的指導思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產市場體系，更大程度地發揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調控，努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定；堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進經濟社會可持續發展。

二、完善供應政策，調整供應結構

（三）完善住房供應政策。各地要根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據當地情況，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。

（四）加強經濟適用住房的建設和管理。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開發貸款利率、落實稅收優惠政策等措施，切實降低經濟適用住房建設成本。對經濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優惠政策，按照經濟適用住房的有關規定執行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。

（五）增加普通商品住房供應。要根據市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設，要調控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應。

（六）建立和完善廉租住房制度。要強化政府住房保障職能，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩定規范的住房保障資金來源。要結合當地財政承受能力和居民住房的實際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。

（七）控制高檔商品房建設。各地要根據實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業性用房積壓較多的地區，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。也可以適當提高高檔商品房等開發項目資本金比例和預售條件。

三、改革住房制度，健全市場體系

（八）繼續推進現有公房出售。對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據當地實際情況向職工出售。對權屬有爭議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結保證后，向職工出售。對因手續不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權屬登記發證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。

（九）完善住房補貼制度。要嚴格執行停止住房實物分配的有關規定，認真核定住房補貼標準，并根據補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房補貼發放工作。對直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關規定，統籌用于發放住房補貼。

（十）搞活住房二級市場。要認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規另有規定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設置限制條件。各地可以適當降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標準；以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產權單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規范發展房屋租賃市場。

（十一）規范發展市場服務。要健全房地產中介服務市場規則，嚴格執行房地產經紀人、房地產估價師執（職）業資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。規范發展住房裝飾裝修市場，保證工程質量。貫徹落實《物業管理條例》，切實改善住房消費環境。

四、發展住房信貸，強化管理服務

（十二）加大住房公積金歸集和貸款發放力度。要加強住房公積金歸集工作，大力發展住房公積金委托貸款，簡化手續，取消不合理收費，改進服務，方便職工貸款。

（十三）完善個人住房貸款擔保機制。要加強對住房置業擔保機構的監管，規范擔保行為，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。對無擔保能力和擔保行為不規范的擔保機構，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業擔保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔保體系。

（十四）加強房地產貸款監管。對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度。同時要加強房地產開發項目貸款審核管理，嚴禁違規發放房地產貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監督管理，防止挪作他用。要加快建立個人征信系統，完善房地產抵押登記制度，嚴厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規發放或取得貸款的項目，控制和化解房地產信貸風險，維護金融穩定。

五、改進規劃管理，調控土地供應

（十五）制定住房建設規劃和住宅產業政策。各地要編制并及時修訂完善房地產業和住房建設發展中長期規劃，加強對房地產業發展的指導。要充分考慮城鎮化進程所產生的住房需求，高度重視小城鎮住房建設問題。制定和完善住宅產業的經濟、技術政策，健全推進機制，鼓勵企業研發和推廣先進適用的建筑成套技術、產品和材料，促進住宅產業現代化。完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰的制度。堅持高起點規劃、高水平設計，注重住宅小區的生態環境建設和住宅內部功能設計。

（十六）充分發揮城鄉規劃的調控作用。在城市總體規劃和近期建設規劃中，要合理確定各類房地產用地的布局和比例，優先落實經濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，并合理配置市政配套設施。各類開發區以及撤市（縣）改區后的土地，都要納入城市規劃統一管理。嚴禁下放規劃審批權限，對房地產開發中各種違反城市規劃法律法規的行為，要依法追究有關責任人的責任。

（十七）加強對土地市場的宏觀調控。各地要健全房地產開發用地計劃供應制度，房地產開發用地必須符合土地利用總體規劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，不得下放土地規劃和審批權限。利用原劃撥土地進行房地產開發的，必須納入政府統一供地渠道，嚴禁私下交易。土地供應過量、閑置建設用地過多的地區，必須限制新的土地供應。普通商品住房和經濟適用住房供不應求、房價漲幅過大的城市，可以按規定適當調劑增加土地供應量。

六、加強市場監管，整頓市場秩序

（十八）完善市場監管制度。加強對房地產企業的資質管理和房地產開發項目審批管理，嚴格執行房地產開發項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優勢的房地產企業通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團。嚴格規范房地產項目轉讓行為。已批準的房地產項目，確需變更用地性質和規劃指標的，必須按規定程序重新報批。

（十九）建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系。要加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。各地房地產市場信息系統和預警預報體系建設中需要政府承擔的費用，由各地財政結合當地信息化系統和電子政務建設一并落實。

（二十）整頓和規范房地產市場秩序。要加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的各種違法違規行為。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。加快完善房地產信用體系，強化社會監督。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對空置量大的房地產開發企業，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等產業名義取得享受優惠政策的土地后用于房地產開發，嚴禁任何單位和個人與鄉村簽訂協議圈占土地，使用農村集體土地進行房地產開發。切實加強源頭管理，有效遏制并預防住房制度改革和房地產交易中的各種腐敗行為。

地方各級人民政府要認真貫徹國家宏觀調控政策，從實際出發，完善房地產市場調控辦法，建立有效的協調機制，并對本地房地產市場的健康發展負責。省級人民政府要加強對市、縣房地產發展工作的指導和監督管理。國務院有關部門要各司其職，分工協作，加強對各地特別是問題突出地區的指導和督查。國家發展改革、財政、國土、銀行、稅務等部門要調整和完善相關的政策措施。建設部要會同有關部門抓緊制定經濟適用住房管理、住房補貼制度監督、健全房地產市場信息系統和預警預報體系、建立全國個人住房貸款擔保體系等方面的實施辦法，指導各地具體實施并負責對本通知貫徹落實情況的監督檢查。

第2篇：房地產項目貸款管理辦法范文

第一條為加強商品房銷售管理，維護房地產市場秩序，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本細則。

第二條本細則所稱商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

第三條市行政區域內商品房銷售及其銷售管理適用本細則。

第四條市房產管理局負責全市商品房銷售管理工作。

第二章預售管理

第五條商品房預售實行預售許可證制度。

房地產開發企業預售商品房，應當向房產行政主管部門申請登記，取得《商品房預售許可證》。

第六條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已辦理國有土地出讓手續，并已取得國有土地使用權證；

（二）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；

（三）已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）七層以下（含七層）的商品房項目，完成形象工程的二分之一，八層以上（含八層）的商品房項目，完成形象工程的三分之一；

（五）法律、法規規定的其它條件。

第七條申請辦理《商品房預售許可證》，應當提交下列證件及材料：

（一）房地產開發企業的營業執照和資質等級證書；

（二）國有土地使用權證；

（三）建設工程規劃許可證及紅線圖；

（四）建設工程施工許可證及施工合同；

（五）商品房預售款監管協議，商品房預售款繳存銀行及存款賬號。

（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總套數、預售總面積等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶平面圖和預售項目的現場照片一張；

（七）土地使用權或在建工程已經設置抵押的，還應當提交抵押權人簽署同意的書面意見；

（八）物業管理方案及物業管理用房紅線圖；

（九）房屋拆遷賠償安置紅線圖；

（十）法律、法規、規章規定的其它證明材料。

第八條商品房預售許可證的辦理程序：

（一）受理。房地產開發企業按本細則第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房產行政主管部門應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。

（二）審核。房產行政主管部門對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。

開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。

（三）許可。經審查，房地產開發企業的申請符合法定條件的，房產行政主管部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可證書面決定，發送房地產開發企業，并自作出決定之日起10日內向房地產開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。

經審查，房地產開發企業的申請不符合法定條件的，房產行政主管部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達房地產開發企業。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書、《商品房預售許可證》應當加蓋房產行政主管部門的印章。

（四）公示。房產行政主管部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

第九條商品房預售許可證應當載明：預售人的名稱，許可證編號，項目開工日期、竣工日期，商品房預售款繳存銀行及存款賬號，房產行政主管部門的網址、預售商品房的名稱、坐落位置、用途、樓號、樓層、預售面積、在建工程抵押、拆賠情況及注意事項等內容。

第十條房產行政主管部門對《商品房預售許可證》的具體內容實施公示制度。

（一）在《衡陽日報》、房產行政主管部門的網站及房地產開發企業商品房銷售現場預售許可公示。公示第九條載明的內容。

（二）商品房銷售現場設立的預售許可項目公示，房地產開發企業在領取《商品房預售許可證》前，應按照房產行政主管部門確定的統一格式制作固定公示牌。公示內容為：預售合同示范文本、預售合同登記備案要求及項目拆遷安置、直管公房賠償、在建工程抵押及商品房預售款繳存銀行、商品房預售查詢和房產行政主管部門投訴電話。

第十一條房地產開發企業在辦理房屋初始登記時應將《商品房預售許可證》上交房產行政主管部門。

第十二條房地產開發企業取得預售許可證后，方可銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得預售商品房，也不得以認訂、登記、選號等形式收取預定款，變相預售商品房。

第十三條房產行政主管部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。

第十四條商品房預售款是承購人依照合同的約定，預先支付給開發企業，在商品房竣工驗收合格前用作該商品房建設費用的款項。

商品房預售款在商品房項目竣工驗收前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款、該項目貸款及法定稅費，不得挪作他用。

第十五條房地產開發企業在申請商品房預售許可證前，由房產行政主管部門、房地產開發企業和銀行簽訂商品房預售款監管協議，明確各方的權利、義務。

第十六條購房人應當將商品房預售款直接交存監管協議所確定的銀行，憑銀行出具的收款憑證向開發企業換取售房發票。房地產開發企業不得擅自收存購房人支付的商品房預售款現金。

第十七條房地產開發企業使用商品房預售款時，應當根據工程進度編制用款計劃書分送房產行政主管部門、監管銀行。

房地產開發企業需使用商品房預售款的需經監理公司簽具工程進度證明意見，銀行憑建材供應商出具的發票，直接將款拔付至建筑材料供應商帳戶。

第十八條銀監部門應當對商品房預售款使用進行監控，督促商品房預售款繳存銀行履行商品房預售款監管協議。

第十九條商品房預售款監管制度和協議文本由房產行政主管部門和市銀監局等相關部門另行制定、，并報市政府備案。

第三章現售管理

第二十條商品房現售,應當符合以下條件：

（一）房地產開發企業營業執照和資質證書；

（二）取得土地使用權證或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收并辦理了房屋權屬初始登記；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）物業管理方案已經落實；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

第二十一條房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第二十二條房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

第二十三條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第二十四條銷售人應將已銷售的商品房按套及時在房地產網站和現場公示。

第四章銷售

第二十五條房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照和已在房產行政主管部門登記備案的房地產中介服務機構。

第二十六條受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當在營業場所公示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第二十七條受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。

第二十八條受托房地產中介服務機構在銷售商品房時除依法收取傭金以外不得收取其他費用。

第五章合同管理

第二十九條商品房銷售時，商品房銷售人和買受人經充分協商，達成一致，簽訂書面合同，也可以按照房產行政主管部門和工商行政主管部門監制的商品房買賣合同示范文本簽訂合同。

第三十條商品房銷售人應按國家有關規定將商品房買賣合同報房產行政主管部門登記備案。

第三十一條房地產開發企業需購買商品買賣合同的應到市房產行政主管部門購買，房產行政主管部門應建立商品房買賣合同登記薄。

第三十二條商品房買賣合同登記備案實行“實名制”。

第六章廣告管理

第三十三條工商行政主管部門負責各類房地產廣告的審批工作，房產行政主管部門在其職責范圍內配合工商行政主管部門做好相關工作。

第三十四條房地產廣告，應當具有或者提供下列真實、合法、有效的證明文件：

（一）房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業執照或者其他主體資格證明；

（二）建設主管部門頒發的房地產開發企業資質證書；

（三）土地主管部門頒發的項目土地使用權證明；

（四）房地產項目預售、出售廣告，應當具有房產行政主管部門頒發的預售、銷售許可證明；出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明；

（五）中介機構所的房地產項目廣告，應當提供業主委托證明；

（六）法律法規規定的其他證明；

（七）各新聞媒體網絡及廣告場所，凡涉及房地產房預售、銷售的廣告，必須經市工商、房地產行政主管部門審批，簽署意見后，方可采用。否則，將追究撰自采用廣告的責任。

現房廣告的還應提供工程竣工驗收合格證明。

第三十五條房地產預售、銷售廣告必須載明以下事項：

（一）開發企業名稱；

（二）中介服務機構銷售的，載明該機構名稱；

（三）預售或者銷售許可證書號。

廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。

第三十六條房地產廣告必須真實、合法、科學、準確、符合實際，不得在地理位置、區位環境、物業管理、戶型、面積、設計等方面欺騙或者誤導公眾。

第三十七條有下列情況的房地產不得廣告：

（一）未依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的；

（二）未經國家征用的集體所有的土地上建設的；

（三）司法機關和行政機關依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（四）預售商品房未取得該項目預售許可證的；

（五）權屬有爭議的；

（六）違反國家有關規定建設的；

（七）不符合工程質量標準，經驗收不合格的；

（八）法律、行政法規規定禁止的其它情形。

第三十八條房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第七章信息管理

第三十九條建設、房產行政主管部門應建立健全房地產市場信息系統和預警預報系統，建立房地產開發企業信用檔案。

第四十條已批準設立的房地產開發企業，應按房產行政主管部門的規定進行網上聯機，將其企業的基本情況、項目情況、商品房價格、銷售情況等動態信息及時發送給房產行政主管部門。

第四十一條房產行政主管部門應定期匯總、分析和全市商品房交易的相關信息，并提供網上公開查詢服務和網上交易服務。

第八章法律責任

第四十二條房地產開發企業違反本細則規定，擅自預售商品房的，根據《城市商品房預售管理辦法》第十三條的規定，由房產行政主管部門責令停止預售，補辦手續，沒收違法所得，并處以已收取的預付款1%以下的罰款。

第四十三條房地產開發企業隱瞞有關情況，提供虛假材料，或者采取欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，根據《城市商品房預售管理辦法》第十五條的規定，由房產行政主管部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

第四十四條房地產開發企業違反規定用途使用商品房預售款的，根據《城市商品房預售管理辦法》第十四條的規定，由房產行政主管部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第四十五條未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，根據《商品房銷售管理辦法》第三十七條的規定，由房產行政主管部門責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十六條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，根據《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規定，由房產行政主管部門處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十七條房地產開發企業未按規定將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房產行政主管部門的，根據《商品房銷售管理辦法》第四十一條的規定，由房產行政主管部門處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十八條房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，根據《商品房銷售管理辦法》第四十二條的規定，由房產行政主管部門處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（一）未按照規定的現售條件現售商品房的；

（二）未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房產行政主管部門備案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；

（七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

（八）委托沒有資格的機構銷售商品房的。

第四十九條房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的,根據《商品房銷售管理辦法》第四十三條的規定，由房產行政主管部門處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第3篇：房地產項目貸款管理辦法范文

關鍵詞：固定資產；貸款；法律制度

中圖分類號：F830.4文獻標識碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2011.08.02

文章編號：1672-3309（2011）08-59-02

固定資產貸款通常是指企業為解決固定資產投資活動的資金需求而向銀行借取的貸款，該類貸款主要用于固定資產項目的建設、購置、改造及其相應配套設施建設的中長期本外幣貸款。在《商業銀行法》、《貸款通則》構建的貸款法律基本制度下，固定資產貸款管理規則主要由《固定資產貸款管理暫行辦法》[1]、《項目融資業務指引》[2]兩個規章所具體調整。本文以此為基點對固定資產貸款法律制度進行初步探索。

一、固定資產貸款的法律屬性

銀行業具有“借短貸長”財務杠桿經營的特點[3]，其對外貸款的成敗與銀行本身利益有著直接利害關系，貸款本息的按時足額收回能夠減少不良貸款的發生，確保銀行利潤的實現和自身經營的穩健與安全。在市場經濟的現代社會中，交易主體的多樣性和信息相對封閉性以及行業地位、地域差異造成了商業銀行缺乏對借款人真實狀況和交易潛在風險的全面認知，客觀上加大了商業銀行調查的成本，延長了貸款發放的周期，降低了金融市場資金配置的效率。同時，作為在信貸市場占據主導地位的銀行業金融機構具有主導資金流向的市場地位，加之其對盈利的追求和同業競爭的需要，共同造成不同規模的商業銀行進行貸款調查、審核的標準各異且主觀臆斷性較強，最終造成貸款質量的參差不齊，不良貸款比例增高，降低了商業銀行的資本充足率，進而削弱了其抵御市場風險沖擊的免疫力。因此銀行業監管機關為提高銀行信貸資產的質量，防控信用風險的發生，依托國家強制力制定統一、明確的貸款審核規則，規范商業銀行進行貸款調查和審核的行為，以便確保監管目標有效達成。

在市場經濟高度發展、經濟關系日益復雜、社會不同層面主體的矛盾日益激化的情況下，要求通過法律引入國家權力進行宏觀調控來維護市場有效競爭，增強市場進行資源配置能力，平衡協調社會主體利益得到公平的保障，進而實現權責效率的有機統一，實現社會利益本位的價值目標[4]，故該等法律關系有別于普通的民事法律關系。

二、固定資產貸款的法律特征與法律適用

現行銀行貸款用途類型主要有搭橋貸款、個人貸款、流動貸款、固定資產貸款等，因固定資產投資本身額度巨大，多為中長期貸款，并可形成固定資產用于保障銀行債權，具有收益穩定、安全系數高等優點，同時又是政府集中金融資源推進城市、產業發展的有效助力，使得固定資產貸款成為商業銀行樂于選擇貸款的方向和政府監管機構積極推廣的信貸方式，在信貸總量中占有非常高的比重。

《固定資產貸款管理辦法》第三條規定，本辦法所稱固定資產貸款是指貸款人向企（事）業法人或者國家規定可以作為借款人的其他組織發放的，用于借款人固定資產投資的本外幣貸款。據此可以判斷，固定資產貸款的基本法律特征主要為借款人主體是企業法人、事業法人和國家許可的其他組織，不包括個人，貸款用途限于進行固定資產投資的融資性活動，貸款的幣種包括本幣和外幣。而《項目融資業務指引》第三條則規定：貸款用途通常是用于建造一個或一組大型生產裝置、基礎設施、房地產項目或其他項目，包括對在建或已建項目的再融資；借款人通常是為建設、經營該項目或為該項目融資而專門組建的企事業法人，包括主要從事該項目建設、經營或融資的既有企事業法人；還款資金來源主要依賴該項目產生的銷售收入、補貼收入或其他收入，一般不具備其他還款來源。在此處項目融資貸款的法律特征為：借款人是建設、經營該項目或為該項目融資而專門組建的企事業法人。貸款用途為：建造一個或一組大型生產裝置、基礎設施、房地產項目或其他項目的融資或再融資行為，其還款來源單一，主要為項目產生的銷售收入、補貼收入或其他收入。

兩個規定相比，《項目融資業務指引》中規定貸款用途的限定屬于固定資產投資的范圍，但其規定較《固定資產貸款管理辦法》中限定的貸款用途狹窄，同時其借款人主體僅為企事業單位，不包括“其他組織”，且企事業單位限于：建設、經營該項目或為該項目融資而專門組建的企事業法人，不包括前述主體的股東或其它關聯方，并且貸款的還款來源具有單一性。從法律適用沖突角度進行分析，根據《立法法》第八十三條的規定，同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。因《項目融資業務指引》公布施行的日期晚于《固定資產貸款管理辦法》，且兩者均適用資產融資事項屬于固定資產貸款領域，所以《項目融資業務指引》屬于“新的”特殊法，在具體的實踐操作中對于項目貸款融資事項，《項目融資業務指引》應優先于《固定資產貸款管理辦法》適用。

三、商業銀行固定資產貸款監管的制度

《固定資產貸款管理辦法》、《項目融資業務指引》確定了固定資產貸款審查的基本法律框架和規則，具體包括借款人、貸款用途、項目各項審核、擔保信用結構、貸后管理等5個方面。其中借款人、貸款用途、擔保信用結構、貸后管理設置的目的更傾向于體現確保貸款本息的安全和不良貸款總量控制、充分防范信用風險的發生，而項目立項、用地、環保等各項審核更傾向于體現國家宏觀調控措施的落實。這兩個方面可以說是固定貸款審查的價值取向與目標，它們之間存在著相輔相成的關系。如果沒有貸款本息的安全，出現挪用貸款或借款人破產的情況，國家的宏觀調控措施將很難得以實現；而沒有國家宏觀調控措施的落實，貸款過分集中于某幾個行業，將引發產能過剩所帶來的經濟蕭條，從而破壞貸款安全的基礎。通過固定資產貸款法律制度與其他部門法的銜接，固定資產貸款審查法律制度構建起一個與即時的措施互動的網絡，隨著不同環節措施的變動而調整，使之始終具備新生的張力。

借款人的條件主要為具備從事相關業務主體資格和生產經營資質、具備從事相關項目生產的實際能力、具備良好的信用狀況、具有良好的信用等級；固定資產貸款限于貸款合同約定的固定資產投資及其相關事項，不能用于貸款合同約定外的固定資產投資事項和企業流動貸款或者其他與約定用途無關的事項，商業銀行基于對借款人投資的固定資產或項目的獲得盈利預期，以及借款人所在行業風險狀況而向借款人發放貸款的，并以此作為確保貸款足額償還的根本基礎。

商業銀行貸款安全和盈利的基礎是對貸款對象現金流、盈利能力的判斷。這種判斷更偏向于財務和市場判斷，但是貸款投向和資金流動方式是受到法律和政策嚴格控制的，因此貸款對象的監管不僅僅要求商業銀行關注借款人的財務狀況和固定資產投資后的市場回報，更要求貸款對象及投資符合國家的各項政策，確保貸款投向合法。

商業銀行應當根據固定資產投資項目所處于的不同階段的風險以及借款人的信用狀況設定信用擔保結構，一個貸款項目所采用的擔保方式通常不只一種，可能同時存在多種擔保方式的復雜擔保結構。

《固定資產貸款管理暫行辦法》、《項目融資業務指引》出臺的一個重要的創新是著重加強貸后管理體系的建立，其要求貸款人應定期對借款人和項目發起人的履約情況及信用狀況、項目的建設和運營情況、宏觀經濟變化和市場波動情況、貸款擔保的變動情況等內容進行檢查與分析，建立貸款質量監控制度和貸款風險預警體系。

四、結束語

我國地域經濟的不平衡造成社會經濟分工的復雜化和精細化不斷加深，造成相同規模但處于不同行業或同一行業在不同地域的借款人在企業形態、資產狀況和適用的市場準入規則等方面存在巨大的區別，因此在借款人處于持續盈利或具備良好的市場預期的前提下，保證在固定資產項目在變幻莫測的市場中所面臨的各項風險可以得到有效防范和控制。 （責任編輯：方涵）

注釋：

①2009年第2號.

② 銀監發〔2009〕71號.

第4篇：房地產項目貸款管理辦法范文

2005年對支行來講，是辛勤耕耘的一年，是適應變革的一年，是開拓創新的一年，也是理清思路、加快發展的一年。在全體員工的共同努力下，**路支行堅持年初制訂的工作思路，克服重重困難，團結一致，勇于開拓，在堅持規范經營、防范風險的前提下，以發展為主線，以利潤為目標，以高品質、專業化服務為手段，積極擴展市場、創新產品、培育客戶，實現了各項業務的全面、快速增長。現將2005年工作情況匯報如下：

一、經營業績

1、負債業務：截至11月底，我行全口徑存款時點達到60978萬元，較年初增長2358萬元，其中對公存款余額達28614萬元，較年初增長1525萬元，儲蓄存款時點余額32364萬元，較年初增長833萬元。截止11月底全年全口徑日均存款余額為60625萬元，較年初增長1020萬元，其中對公存款日均已浮出水面，較年初正增長39萬元，余額為27517萬元；儲蓄存款日均余額為33108萬元，較年初新增981萬元。

2、資產業務：截止11月底，我行貸款余額為40273萬元，比年初新增萬元。9月底，我行向**項目成功營銷4億元貸款，并分別于9月底投放2億元、11月置換1億元固定資產貸款，有效調整了我行的貸款結構，提高了利息收入水平。同時，我行今年在房地產項目貸款營銷上也取得了較好的成績，分別營銷**、**兩家優質房地產企業貸款各5000萬元，為我行房地產金融業務打下了良好的基礎。全年累計收息達到634.26萬元，資產質量良好。全年累計簽發銀行承兌匯票達13189萬元，手續費收入達到6.6萬元。

3、中間業務：今年我行對中間業務收入的認識有了較大的提高，并積極拓展中間業務收入的各種渠道，積極組織收入，提高收益水平。截止11月底，全年累計中間業務收入達172萬元，比去年增速達到215％。其中10月份我行收到第一筆財務顧問收入7.5萬元，以及國際結售匯收入2800元，開拓了新的中間業務空間。發售國債1651萬元，基金1300萬元，信托280萬元，各類保險25萬元，理財產品中間業務收入達到**萬元。

4、國際業務：今年我行國際業務有了較大的進展。通過營銷**科技、**等有進出口業務的貿易企業，我行僅10月和11月就完成對公企業國際結售匯82.59萬元，國際結算量達到71.71萬元。11月，經上級行批準我行開辦外匯儲蓄業務后，我行積極行動，對前臺員工進行多次國際業務培訓，懸掛宣傳條幅進行業務推介，并在較短的時間內開始辦理業務，為我行今后國際業務和外匯理財業務的發展奠定了堅實的基礎。

5、電子銀行業務：為了給客戶提供方便快捷的高科技服務，減輕前臺壓力，今年我行對電子銀行業務的發展提出了較高的目標。截止11月底，我行共發展企業網銀客戶14戶，個人網銀273戶，CALLCENTER簽約287戶，網銀結算量達到32393萬元。

6、其他方面：2005年**路支行在結算服務、核算質量、安全生產等方面也取得了一定的成績，實現全年安全生產無事故。同時也積極參與**支行舉辦的各種活動，在行慶50周年合唱比賽中，我行做為牽頭行，積極準備，組織有序，與營業部、黃河支行組成的參賽隊一舉獲得第一名的好成績。

二、主要工作回顧

1、圍繞增強價值創造能力，提高經營水平

在2005年的工作中，**路支行始終堅持以提高價值創造能力為目標，以增加收入、創造效益為工作成效的評價依據，對每一項產品、每一個客戶進行認真地梳理，挖掘潛力客戶和潛力產品，合理調配人員，達到提高經營水平的目的。今年，我行充分認識到省行理財中心的潛力，通過與省分行個人客戶部的多次溝通，利用理財中心的優美環境，開通對公高端客戶窗口，不僅完善了理財中心的功能，也提高了對公高端客戶對我行的滿意度，實現了對客戶的差別化服務。此項舉措對我行的服務水平是一個很大地提升，收到了良好的效果。

在今年的業務發展中，我行將對公客戶進行了細分，有信貸業務的客戶和存款余額較大的客戶由客戶經理進行維護，小額客戶由前臺通過優質服務進行維護，要求每天專人統計余額變動，大額進出情況，并調查分析原因，提出有針對性的為客戶提供量身定體的服務方法。初步形成多層次的營銷網，如前臺柜員通過余額大小或者大額進出篩選出潛力客戶推薦給客戶經理，客戶經理負責上門走訪維護，并由前臺客戶經理進行方便快捷的核算服務。今年以來客戶經理維護的優質客戶戶數增加了42％，存款余額增加22％。

在今年3月份儲蓄存款達到37000萬元以后，我行對私存款新增不理想。一度回落到年初32000萬元左右。目前通過設立對私前臺客戶經理，開辟VIP客戶專區，篩選金博大和世紀聯華返款商戶的前20名做為重點尋找溝通聯系等手段，發現并留住高端客戶，從而促進對私業務向上增長。同時狠抓前臺人員服務水平和工作效率，目前由于DCC上線、集約化經營等因素流失的客戶已逐漸開始回流。

2、積極推行績效管理，提高支行管理水平

年初伊始，我行率先推出《績效管理實施方案》，為每一個中層干部量身定體，制定了績效管理目標、績效管理綜合評估和相應的激勵約束辦法，經過科學的推算，對每一位中層干部所在的崗位不同，分別進行不同的設定，并由行里與中層干部的各自不同崗位相互進行認定。通過績效管理的推行，使中層負責人的責、權、利相匹配，以鼓舞中層負責人的工作熱情和主觀能動性。經過半年多的運轉，績效管理的激勵約束效果已得到充分的體現。部分部門也在本部門內部對員工進行了試運行。我行試行的績效管理辦法也得到了金水支行相關部門的關注和認可，準備在一定范圍內予以推廣。

為了調動客戶經理的積極性，5月份我行出臺了客戶經理管理辦法和相應的考核辦法，由于激勵約束有力，使客戶經理充分發揮自身潛力，積極營銷客戶，主動承擔行內大客戶的維護工作，我行對公業務有了較大的起色。今年我行自行上報申請審批的項目全部得到省分行認可并順利通過，使**科技、等信貸業務的投放為我行今年以及明年的對公業務、國際業務發展奠定了基礎。

3、從嚴把握核算質量，防范資金風險

今年，面對DCC上線、員工業務水平參差不齊，差錯率較高等情況，我行從嚴把關，要求員工提高核算質量，積極防范資金風險。通過強化培訓、一對一老帶新等方式，迅速提高核算水平。對會計主管的工作給予有力的支持，對核算差錯出臺了相應的處罰措施，使員工的業務水平在短時間內達到了迅速的提升。同時，在人員相對緊張的情況下，將B級柜員崗位后撤，做好全行后臺稽核工作，從嚴把關，使我行的核算質量有了較大的提高。

4、強化培訓，提高員工業務水平和綜合素質。

今年，我行加大了培養優秀人才的力度，把內容繁多的學習培訓多層次分布在立體培訓網中，讓全行員工得到良好的教育，成為適應建行改造和社會競爭的所需人才。員工的培訓主要從以下幾個途徑展開：1）積極組織員工參加上級行培訓，全年參訓132人次，是力度最大的一年。特別是支行在人員短缺、業務繁忙情況下，克服重重困難，讓每一個前臺員工脫產11天專心學習。2)、支行本資料權屬文秘家園嚴禁復制剽竊自行組織對全體員工的深化培訓。專項制定學習計劃，每周安排2個晚上培訓。培訓采取多樣化的學習形式，如每次由3名員工做講師進行背課，使每個人既是學生又是講師，收到了很好的效果。3)、加大對客戶經理、中層負責人、業務骨干的提升培訓。組織讀書活動，推薦《細節決定成敗》、《成功人士的七個習慣》等優秀書目，開展讀后感想座談，使骨干人員得到有效的素質提高。

5、把安全防范溶入日常管理，防微杜漸，繼續創造安全無事故

安全是各項業務發展的基礎，是第一要事。對外我行密切關注社會形式，嚴防不法分子的侵害。從早接款晚送款，到出入通勤門，我行都制訂了嚴格的規章制度，并督促每一個員工遵照執行。做到人人熟悉防搶預案，定期演習。對內簽訂職工聯保責任書，員工思想動態調查報告。設立專職稽核員，對帳務全程監控，并制訂核算差錯處罰辦法，有效遏制了業務差錯和違規違紀現象。今年處罰相關責任人20多人，消滅隱患30多起，有力保證了我行業務發展。

6、工會把“家園文化”深入推廣，團隊凝聚力越來越強。

今年工會注意“家園文化”建設，給每一位過生日的員工當日送上一份鮮美的蛋糕。同時組織員工參加了合唱、跳繩、乒乓球、籃球運動，豐富員工業余生活。特別是由支行領導帶隊的合唱團，經過精心排練，在20多家支行參加的比賽中一舉奪得第一名，使支行團隊凝聚力空前加強，員工踴躍參與團隊活動。

三．存在的問題

1、前臺服務存在差距，客戶投訴時有發生。今年我行發生一起有效投訴一起，嚴重影響了我行的信譽。

2、客戶經理隊伍有待于加大。現有客戶經理只是維護了對公客戶，如果加上對私客戶維護，顯然人力不足。

3、對公、對私業務發展措施落實不到位，需要樹立全員營銷理念，以推動業務快速發展。

4、網銀、電話銀行簽約推廣力度不大，柜面客戶排隊的壓力依然很大。

四、2006年工作規劃

2006年發展思路：以學習《決定》為發展契機，圍繞增強價值創造能力，深入挖掘人員和業務潛力，積極組織各項業務發展，堅持走高端路線，創新經營，規范發展，防范風險。

1、指標規劃：對公日均新增3000萬元，儲蓄日均新增2000萬元，中間業務收入有更大突破，實現180萬元；儲蓄存款爭取突破4億元。國際業務、電子銀行、客戶拓展指標爭取完成金水支行下達的任務。

2、繼續推進績效管理，促進全行經營績效的全面提高。

3、擴充經營人員隊伍，增設客戶經理崗位，從核算主導型向價值創造型轉化。

4、會計達標通過一級驗收。

第5篇：房地產項目貸款管理辦法范文

汽車金融是汽車產業發展的催化劑，隨著我國汽車保有量和產銷量的持續增長，汽車金融的市場規模逐步擴大，市場競爭逐步趨熱，市場主體逐步豐富，同時也暴露出多方面問題。本文從汽車金融的基本概念入手，從全球和我國兩個維度剖析了汽車金融的發展歷程、發展現狀及發展模式，并結合自身從業經驗提出了我國汽車金融的發展對策，認為汽車金融必將成為推動我國汽車產業發展的中堅力量。

【關鍵詞】

汽車金融；歷程；現狀；對策

【Abstract】

Auto financing，generally called the catalyst of automobile industry，gradually expand to an emerging and promoting market with the steady growth of car ownership and production in China.This paper formulates the basic concept of auto financing，emphasizes on the history，status and model of both international and Chinese markets，proposes several countermeasures based on the author’s experiences，and finally stresses that auto financing will become the backbone in the development of automobile industry in China.

【Keywords】

auto financing；history；status；countermeasure

1 汽車金融的基本概念

1.1 汽車金融的基本定義

汽車金融是貫穿于汽車的研發、生產、流通、購買、消費等各個環節的完整系統，利用多樣化的金融工具和金融產品，實現資金籌集、信貸運用、抵押貼現、證券發行和交易及相關的保險、投資等資金融通活動。汽車金融是汽車產業發展到一定階段，由汽車業與金融業相互滲透、相互融合、共同發展的必然產物。

1.2 汽車金融的重要作用

在微觀層面，汽車金融可以為汽車制造商、汽車經銷商及廣大購車者提供以融資為主的專業化綜合服務，提高資金使用效率，實現互利共贏。在產業層面，汽車金融可以推動汽車產業的規模擴張和結構升級，美國和日本正是由此奠定了在全球汽車產業中的領導地位。在宏觀層面，汽車金融可以平衡供需矛盾、發揮乘數效應、促進社會就業，從而優化資源配置并改善運行效率，通過推動汽車產業的快速發展來促進國民經濟的持續、穩定、健康增長。

2 全球汽車金融的發展概述

2.1 全球汽車金融的發展歷程

汽車金融行業從誕生之日起就是最重要的消費金融領域，一直隨著全球汽車產業而不斷發展變革，實現外延擴張和內涵深化，可分為以下三個階段。

（1）起步階段（二十世紀初）：全球汽車制造業的規模化生產和大眾化消費成為了汽車消費信貸的發展土壤。1919年，美國通用汽車票據承兌公司的成立標志著汽車金融服務業的誕生。一戰后，美國以汽車消費信貸刺激市場需求并取得了顯著成績。1930年，德國大眾汽車公司推出了針對甲殼蟲汽車的購車儲蓄計劃，首開社會融資先例。至此，歐美汽車信貸服務體系初步形成。

（2）發展階段（1950年至1990年）：二戰后，商業銀行憑借其雄厚的資金實力曾一度主導汽車消費信貸市場，而美國汽車巨頭組建的汽車金融公司優勢逐步顯現。二十世紀八十年代，美國已全面建立起較為完善的汽車金融社會服務體系及法律法規體系。此時，汽車金融的實質仍然是通過各類信貸工具來擴大汽車消費量，進一步推動全社會的金融資源向汽車產業優化配置。

（3）成熟階段（1990年至今）：經濟危機期間，商業銀行貸款不良率上升及兼并重組后收縮經營戰線等因素，導致汽車消費信貸業務減少。汽車金融公司則在制造商的大力支持下鞏固市場主導地位，從單純的信貸工具發展到為消費者提供綜合金融服務，為母公司的擴張和重組提供專業投融資服務，并逐步完善制度體系、運營體系、產品體系。至此，汽車金融已全面覆蓋汽車生產、流通、消費等各個環節，實現了產業和金融的相互融合，標志著汽車金融走向成熟。

2.2 全球汽車金融的發展現狀

目前，全球汽車金融已成為僅次于房地產金融的第二大個人金融業務領域，每年的融資總額超過萬億美元，規模巨大、發展成熟，具有以下主要特點：

（1）市場主體多元化：歐美發達國家的商業銀行、信托公司、汽車金融公司在汽車金融業務上均形成了有特色的經營模式。其中，汽車金融公司憑借其專業化優勢及與母公司的緊密聯系，已經取得了市場主導地位。

（2）服務內容綜合化：歐美發達國家的汽車金融公司通過互相制擴展到其他制造商的下屬品牌，并全面涵蓋融資租賃、保險、擔保、二手車、購車儲蓄、應收賬款保付及分期付款的轉讓和證券化等綜合服務。

（3）服務方式現代化：歐美發達國家的汽車金融機構基本都開通網絡服務，現代化的服務方式縮短了汽車金融機構與客戶之間的距離，有助于提高效率和降低成本。統計顯示，目前美國超過30%汽車金融業務是通過網絡來完成的。

（4）制度體系的建設：歐美發達國家擁有大量的金融資產、成熟的金融市場、完備的金融組織、先進的管理經驗和風險控制能力，為汽車金融的快速健康發展提供了有力保障。其制度核心是以社會征信為基礎的法律法規體系，輔之以操作性較強的債權可質押性、浮動擔保制度等擔保法律制度。

2.3 全球汽車金融的發展模式

全球主要汽車發達國家的汽車產業和金融制度不同，經過長期的產業發展演變，當前全球汽車金融主要形成了美國、德國、日本三類發展模式。

（1）以汽車金融公司為主的美國模式：美國大型汽車制造商通過下設的汽車金融公司提供服務，相互聯系緊密，風險控制成熟。主要特點是擁有完善的社會服務系統和先進的電子計算機系統，汽車金融公司的融資渠道寬，包括商業票據貼現、銀行貸款、中期票據、信貸應收賬款的證券化等，美國政府采用業務監管、行業自律的靈活監管方式，為汽車金融公司的創新發展營造良好環境。

（2）以全能型銀行為主的德國模式：由于德國實行全能銀行制度，汽車制造商附屬設立的汽車金融機構大都采用銀行名稱，此類汽車金融全能型銀行既有交易服務和貸款等傳統的銀行職能，也有服務于母公司汽車戰略的產業職能，還能開展涵蓋各類增值服務的綜合性金融業務。大眾汽車銀行是德國汽車金融模式的典型代表，也是歐洲最大的汽車金融公司。

（3）以信托為主的日本模式：日本汽車極為發達的信托業催生出專門從事汽車消費信貸的信托公司，主要負責顧客貸款申請審核、擔保、貸款催收，金融機構負責發放貸款，經銷商負責發放車輛。由于專業信托公司可面向所有汽車品牌進行融資，有助于達到規模經濟，該模式備受推崇。隨著日本金融管制逐漸放寬，汽車金融公司的綜合業務發展較為迅速。

3 我國汽車金融的發展概述

3.1 我國汽車金融的發展歷程

我國汽車金融受限于經濟體制和金融管制等因素，起步較晚且與國內汽車工業的發展不完全同步，總體上經歷了起步、發展、調整、復蘇等完整周期。

（1）起步階段（二十世紀九十年代）：1995年，上汽集團推出的汽車貸款成為我國汽車金融業務的起點。隨后，一汽集團、長安汽車、天津汽車等紛紛成立了汽車金融機構。然而，宏觀經濟調整和房地產項目貸款的沖擊，導致該試驗工程開展不久就被央行暫停。1998年，央行頒布《汽車貸款管理方法》，次年又頒布《個人消費貸款指導方針》，國內商業銀行隨之重開汽車消費貸款業務，巨大的市場潛力也吸引福特、通用、大眾等汽車金融公司在華設立代表處。

（2）發展階段（2000年至2003年）：二十一世紀初，大量刺激性經濟政策推動我國汽車銷量高速增長，汽車消費信貸隨之出現井噴式發展。2001年至2003年，我國汽車消費貸款余額分別為436億元、1150億元、1839億元，汽車信貸的市場滲透率一度達到歷史最高的16.3%。各大銀行都將汽車消費信貸作為新的利潤增長點，開始積極追求業務規模，市場競爭不斷加劇，貸款利率和首付比例不斷降低，為接下來的問題爆發和產業調整埋下了伏筆。2000年，央行實施的《企業集團財務公司辦法》允許財務公司開展汽車消費信貸業務。2002年，東風裕隆財務公司正式掛牌運作，標志著汽車金融公司的雛形浮出水面。

（3）調整階段（2004年至2007年）：我國征信體系不健全，銀行風險控制能力弱，汽車消費信貸的風險開始顯現，呆壞賬迅速擴大，保險公司相繼退出。2004年，央行和銀監會迅速收緊汽車消費信貸業務，加之緊縮性貨幣政策的推出，絕大多數商業銀行放緩甚至停止發放車貸，我國汽車消費貸款余額從2004年2000億元持續滑落到2007年的926億元，其增速持續低于汽車工業產值的增速，市場滲透率更是一度觸及3.5%的歷史最低值。然而，監管層促進中國汽車金融發展的決心未變，汽車金融公司迎來發展良機：2003年，銀監會頒布《汽車金融公司管理辦法》及其實施細則，正式允許在中國境內設立汽車金融公司。2004年，銀監會和央行頒布新版《汽車貸款管理辦法》，明確了汽車金融公司的相關信貸政策。2004年8月10日，上海通用汽車金融有限責任公司正式成立，標志著我國真正意義上的汽車金融公司誕生。不過，我國嚴格的金融管制和商業銀行長期占據主導地位，汽車金融公司尚無法充分發揮優勢。

（4）復蘇階段（2008年至今）：全球經濟危機爆發迫使我國政府出臺了一系列的產業政策，以刺激需求、提高銷量、保護自主品牌車企、促進節能環保。隨著《汽車產業調整和振興規劃的通知》、《關于促進汽車消費的意見》、取消養路費等政策的出臺和落實，投資者和消費者對我國汽車產業的信心逐步恢復，汽車需求也在調整中逐步回升。2010年，我國汽車消費信貸市場實現恢復性增長，汽車信貸規模超過2300億元，同比增幅超過30%，基本與汽車產量增速持平。雖然商業銀行還是占據絕對優勢，但是汽車金融公司在經營模式、參與主體等方面都更趨于專業化、規范、有序和成熟。2008年，銀監會頒布實施新版《汽車金融公司管理辦法》，在經營范圍上增加了融資租賃內容，準入門濫有所降低，同時允許發行金融債券以降低融資成本，為汽車金融公司的健康持續發展創造了有利條件，同時也有利于推動汽車產業以及國民經濟的健康持續發展。

3.2 我國汽車金融的發展現狀

隨著我國汽車保有量和產銷量的持續增長，汽車金融的市場規模逐步擴大，市場主體逐步豐富，市場競爭逐步趨熱，市場領域也在逐步拓展和細化。

（1）市場規模：《2012中國汽車金融報告》顯示，2011年我國汽車消費金融產品余額達3300億元，然而其市場滲透率僅為10%。根據央行統計，2012年汽車金融市場規模達到3920億元，年增長速度超過30%。綜合最新統計數據及專家預測，2013年我國汽車產銷量超過2100萬臺，總銷售額超過2.5萬億元，按照市場滲透率15%計算，汽車消費信貸的市場規模在3750億元左右。隨著汽車銷量及市場滲透率的不斷提高，發展空間非常巨大。

（2）競爭格局：商業銀行仍然占據我國汽車金融市場的主導地位，其市場份額在60%至70%，汽車金融公司的市場份額在20%至30%，汽車廠商財務公司、金融租賃、融資租賃公司等其他機構的市場份額合計在10%左右。截至2013年4月，銀監會已批準開業的汽車金融公司已達17家。其中，上汽通用汽車金融有限責任公司作為全國首家汽車金融公司，一直穩居國內汽車金融行業的領軍位置，2013年資產規模突破460億元人民幣，累計向全國超過130萬名消費者提供了全方位的汽車金融服務，業務覆蓋全國350多個城市的6700多家合作汽車經銷商。外資汽車金融公司仍然具有優勢，但是自主品牌車企進軍汽車金融領域的態度非常堅決，主要通過合資引入在消費信貸方面具有經驗的大型金融機構，例如作為本土第一家汽車金融公司的奇瑞徽銀汽車金融有限公司，即由奇瑞汽車與徽商銀行合資組建。央行預計到2015年，汽車金融公司（不包括財務公司）的消費貸款金額將達1600億元，市場份額可達24%。

（3）細分市場：一是汽車批發金融，隨之競爭加劇和新車銷售利潤趨薄，經銷商逐漸將盈利重心轉向維修、配件、精品、二手車、金融保險服務等后市場業務，其金融服務需求覆蓋建店、存貨、并購、促銷和現金管理等方面。二是汽車消費金融，我國銀行貸款、信用卡分期及汽車金融公司貸款等汽車消費信貸產品逐漸豐富，但是仍然存在市場供給不足、市場滲透率較低、個人信用制度不健全等問題。三是汽車租賃金融，目前我國已有近萬家汽車租賃公司，但是法律法規不完善、風控體系不成熟以及缺乏殘值市場和退出機制等，仍然使得汽車租賃金融處于早期發展階段。四是二手車金融，我國汽車保有量已超過一億輛，消費者持有汽車的平均年限縮短，對二手車的接受度也在提高，從供給端和需求端打開了二手車金融市場，但是由于價格和車況不透明、缺少大型參與者、大量現金交易和個人賬戶等問題，目前主流金融機構介入少，金融支持程度低，主要通過“認證二手車”和“拍賣平臺”等手段推進。

3.3 我國汽車金融的發展模式

我國汽車金融行業尚處于初級階段，加之受限于金融分業監管，商業銀行仍然占據市場主導地位，但是汽車金融公司正在快速崛起。

（1）商業銀行的優勢和劣勢：優勢主要是資金實力雄厚，擁有存款、發債、股權融資等廣泛的融資來源，資金成本相對較低，加上多年積累的豐富信貸經驗和客戶資源，具有大規模開展業務的良好條件，同時也不存在汽車品牌限制。劣勢主要是業務專業性不足，難以提供更細致的金融服務，而且銀行的主要收入來源仍然是息差，大額公司信貸和低風險的個人住房貸款是首選，汽車消費信貸單筆貸款較小、手續較為復雜、綜合貢獻有限，容易被管理層忽視。

（2）汽車金融公司的優勢和劣勢：優勢主要是與汽車制造商天然具有緊密聯系、高度信任和共同利益，上下游產業鏈之間的協同配合較好，汽車金融公司也有專業領域的技術人員和銷售人員，在風險控制、產品開發、售前售后等方面的專業能力較強，還能提供與制造商、經銷商、維修商等開展合作為客戶提供一站式綜合服務。劣勢主要是融資渠道窄，股東存款缺乏持續性且資金量不足，發行金融債及資產證券化產品的要求嚴苛，暫時難以通過發行商業票據、公司債、購車儲蓄、應收賬款融資等方式融資，目前主要依賴于銀行借款，實際上是將短期資金用于中長期業務，導致資金成本高企，同時在業務范圍、開設網店、貸款利率、信貸規模等方面都存在較為嚴格的監管約束。

4 我國汽車金融的發展對策

4.1 完善法律法規監管

借鑒發達國家經驗，在我國現有汽車金融法律法規體系基礎上，結合產業發展需求逐步完善并貫徹實施，重點是在加強風險控制的前提下，解除束縛汽車金融行業發展的不合理限制，特別是要拓寬汽車金融公司的融資渠道和業務范圍。

4.2 加快信用體系建設

要加快建設完善的社會信用體系，加強信用風險管理，實現信用資源共享，減少系統性風險。同時，要逐步建立健全信用懲戒機制、擔保機制和保險機制，強化信用意識和道德約束，為汽車金融行業提供良好的信用環境。

4.3 開展金融機構合作

在分業經營體制下，銀行、保險、汽車金融公司要建立廣泛深入的合作關系，充分發揮各自的專業優勢和資源優勢，打造資源整合、優勢互補、互利共贏的產業平臺，共同為客戶提供一站式的汽車金融綜合服務。

4.4 強化服務創新能力

隨著我國經濟社會快速發展，汽車金融機構必須從同質化競爭走向綜合服務和創新發展，從消費信貸拓展到覆蓋全流程、全周期、全方位的綜合服務，應用金融工程技術以推進產品創新，利用網絡及移動互聯技術推行服務現代化。

5 我國汽車金融的未來展望

歐美發達國家的汽車金融公司經歷了百年發展才建立了較為完善的組織體系，雖然我國汽車金融公司剛剛起步且遇到上述困難，但是其發展是符合市場規律的長期趨勢。隨著法律法規體系和社會信用體系的不斷完善，產業政策和金融管制的逐步放開，加之購車人口年輕化及消費能力、消費傾向、消費方式等方面的有利變化，我國汽車金融公司的市場規模將更加龐大，參與主體將更加廣泛，產融結合將更加緊密，市場競爭將更加激勵，產品類型將更加豐富，經營管理將更加高效。我國汽車金融公司必將成為推動汽車產業發展的中堅力量。

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