房地產資質管理辦法精選(九篇)
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第1篇：房地產資質管理辦法范文
關鍵詞：城市住宅小區 房地產物業管理 現狀 對策
1 徐州市城市住宅小區房地產物業管理發展現狀
1.1 徐州市城市住宅小區房地產物業管理取得的成果
1.1.1 房地產物業管理行業規模不斷壯大，從事物業管理的人員素質不斷提高。近幾年徐州市以城市住宅小區為主的房地產開發項目快速增長，帶動了房地產物業管理行業的飛速發展和激烈競爭。徐州市從1995年開始全面推廣物業管理工作，最初物業管理公司只有8家。根據統計數據，2006年，徐州市房地產物業管理企業年檢合格的共148家，其中二級資質企業5家，三級資質企業64家；2008年，全市的物業服務企業達275家，物業管理從業人員1萬余人，物業管理面積2700余萬平方米；全市創建57個市級物業管理示范項目、24個省級示范項目、8個國家級示范項目，初步建立了一個社會化、專業化、市場化的物業管理新體制；2009年5月底，徐州市共有物業企業288家，管理面積發展到4500萬平方米。截至2012年年初，全市共有房地產物業管理企業420多家，其中一級資質3家，二級資質12家，三級資質390多家，外省企業進入徐州市的有8家，全市物業管理從業人員4萬多人，國家注冊物業管理師19人。由此可見，徐州市物業管理經過10多年的發展，不僅在企業數量上有快速發展，在企業資質方面也呈現出專業化發展趨勢。高素質管理人才也不斷涌現，物業管理服務趨向多元化、專業化、市場化。
1.1.2 先后出臺多部相關政策法規。徐州市早在1999年3月就了《徐州市城市住宅區物業管理暫行辦法》，并先后出臺實施了《關于加強物業管理工作的意見》、《徐州市物業維修基金管理辦法》、《徐州市物業管理評標專家和評標專家庫管理辦法》、《徐州市前期物業管理招標投標實施細則》等一系列規章和規范性文件，明確了業主、使用人及物業管理企業的權利、責任和義務，做到有章可循。2012年5月我市還了最新的徐州市市區物業服務收費管理辦法。
1.1.3 行業協會發揮了顯著的作用。2008年由36家物業管理公司組成的徐州市泉山區物業管理協會正式成立。這是蘇北地區成立的首家物業管理協會，主要作用是協助政府部門實施行業管理，積極督促物業企業貫徹物業管理法規政策，維護企業合法權益和市場公平競爭秩序，共同提高物業管理的工作水平和服務水平。2008年在徐州市泉山區物業管理協會的協助下，市房管局在全市住宅小區全面推行“三位一體”物業管理新體制，許多住宅小區的物業管理狀況得到了明顯的改善，居民生活質量大大提高。
1.2 徐州市城市住宅小區房地產物業管理存在的問題
1.2.1 較老的城市住宅小區與新建的城市住宅小區各自存在典型的物業管理問題。徐州市是個文化古城，雖然近幾年房地產新開發項目很多，新樓盤比比皆是，但還有許多老住宅小區（尤其在老城區），可以看到有業主違章搭建，毀綠種菜等現象不在少數，業主中老年人居多，不聽勸阻一意孤行，物業管理工作艱難。這些老城區老的住宅小區物業管理管不好會嚴重影響城市形象。新建小區也有較多典型問題：高層住宅越來越多，電梯使用頻繁，自然問題也多；新建小區大多采用智能管理方式，電子單元門等智能系統會經常出問題；高層建筑水壓不夠，居民用水困難，諸如此類一些城市住宅小區常見問題，都需要專業人員進行維修，物管人員有時不能及時安排好人員，與業主協調不暢，造成業主意見頗多。
1.2.2 房地產物業管理企業競爭激烈，利潤不高。我市房地產物業管理公司在數量上飛速增加，但取得一級、二級資質的企業為數甚少，大多是三級資質企業，另外還有外省企業進入競爭，物管行業利潤微薄，因此要想提高利潤就必須提高自身的競爭力去獲得更多項目，這對于絕大多數三級資質的企業來說相對較困難。據調查，目前我市房地產物業管理公司的利潤在5%-8%之間。
1.2.3 房地產物業管理費收取困難。新老住宅小區都存在收費困難現象。老的住宅小區本身環境就較難改善，業主看不到好的管理效果就不愿繳納物業管理費，物業公司難有足夠的資金去管理好小區；同樣新住宅小區交了物業管理費，一旦某個方面沒有達到業主滿意，就會拒交下一年物業管理費，這樣物業管理公司很難做到完美服務。[1]據調查，我市住宅小區物業管理服務實際收費率在50%-95%，好一點的新建小區起初收費率能達到95%，差一點的不到50%。業主不繳費，企業就沒有資金去做更好的服務，沒有好的服務，業主更不愿意繳費，這樣就會形成惡性循環，嚴重阻礙房地產物業管理公司的發展。
1.2.4 高素質房地產物業管理人員仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有國家注冊物業管理師19人，高素質管理人才還是偏少。物業管理從業人員大多數是應某個項目需要而臨時招聘，這些人大多沒有經過專門的正規培訓，由于公司利潤微薄，他們的工資待遇也不高，因而人員流動性大，這對企業提高服務質量很不利。
2 徐州市城市住宅小區房地產物業管理發展及對策研究
2.1 加大物業管理服務新模式的宣傳力度，提高業主意識 應當繼續加大物業管理“三位一體”新模式的宣傳力度和實施，尤其在老小區。老小區應緊密聯系社區居委會，目前還是有許多年紀大的業主不習慣被物業管理公司管理，可以發揮社區居委會與業主聯系的作用。可以由主管部門總體調度，向街道辦事處、業主、物業公司發放宣傳資料，選擇有代表性的物業公司舉行座談會，征求意見，樹立典型，讓全社會對“三位一體”新模式有更多了解，讓大家深入理解業主委員會與物業服務企業是互相依存的，他們地位是平等的。[2]
2.2 房地產物業管理企業走規模化品牌化發展之路 徐州小的房地產物業管理公司居多，企業應當考慮在做好母公司的基礎上向外擴張以實現規模效益。外省企業進入我市越來越多，我們也可以擴大公司企業規模向外省市發展。要注重提升自己的品牌形象，宣傳自己的優勢。[3]其次，政府監管部門應充分發揮作用，定期檢查，對檢查不合格的企業采取嚴格處罰措施。《物業管理條例》第三十二條規定：“國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。”我們在評級工作中要嚴格本著公平公正原則，使物業管理行業競爭規范有序。
2.3 提高服務質量，完善收費管理辦法 2012年5月我市了最新的徐州市市區物業服務收費管理辦法，新辦法出臺后我們應關注具體的實施情況，例如居民的反響、承受能力，物業公司的利潤有何變化等，定期將情況匯總統計，如出現過大偏差應及時調整修改管理辦法。此外，應把服務質量放在首位，服務好了自然業主就會主動繳納物業管理費，由此形成良性循環，對于企業和業主就是互惠互利。
2.4 企業嚴把招聘關，制定有效的員工激勵政策 《物業管理條例》第三十三條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”嚴把招聘關，選擇優秀的人員可以為公司今后發展做好鋪墊。員工進入企業以后可以由負責人組織員工加強思想道德培訓，學習企業文化，提高自身服務意識，制定相關鼓勵政策和措施，例如：取得執業資格證或者國家注冊物業管理師證的員工給予適當獎勵，公司內部公開競爭，選擇有能力表現突出的員工擔任重要職位。[4]
3 結論
近幾年，徐州市先后獲得了“國家園林城市”、“國家衛生城市”等榮譽稱號，創建對于作為公共場所的城市住宅小區有諸多要求，在這些榮譽稱號背后，房地產物業管理工作發揮了重要作用。住宅小區物業管理的規范發展是構建和諧社會的基礎，作為城市建設與管理的一項基礎性工作，物業服務企業對維護社區環境和秩序具有積極的推動作用。
參考文獻：
[1]熊群英.住宅小區物業管理行業問題及對策研究[J].科技風，2012（10）：253―254.
[2]趙素萍.中小城市住宅小區物業管理收費難現狀分析[J].寧波職業技術學院學報，2012（04）：66-70.
[3]龔勇.當前物業管理存在的問題及對策思考[J].中國科技信息，2011（21）：92.
[4]周林，孫永剛. 對加強住宅小區物業管理問題的思考[J].科技資訊，2012（25）：54.
第2篇：房地產資質管理辦法范文
最近，國務院進一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即“房產管理部門負責商品房面積管理工作，制定有關政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對商品房面積測量機構的資質提出初審意見”，“質量技術監督部門負責商品房面積測量器具的監督工作，查處違法使用不符合標準的測量器具的行為”。國家質量技術監督局也發出了質技監局量發〔2000〕17號通知，決定停止執行原的《商品房銷售面積測量與計算》計量技術規范和《商品房銷售面積計量監督管理辦法》。為了進一步加強和規范房地產測量與房屋面積計算管理工作，現就有關問題通知如下：
一、各地建設（房地產）行政主管部門要切實履行法定職責，依法做好房地產測量與房屋面積計算管理工作，維護房地產測量與房屋面積計算工作的嚴肅性、穩定性，要主動與有關部門做好協調工作。
二、各地建設（房地產）行政主管部門要緊緊圍繞優化市場環境、培育住房消費的大局，切實轉變工作作風，增強服務意識，切實保證商品房面積測量質量，加快核發權證。
三、抓緊研究房地產測量機構與政府部門脫鉤工作。根據領導指示，近期建設部將會同中編辦、國務院法制辦、國家測繪局、國家質量技術監督局開展聯合調研。各地要結合本地實際情況，著手開展政府部門與房地產測量機構脫鉤的前期準備工作。
第3篇：房地產資質管理辦法范文
為適應房地產業發展的需要，加強房地產中介服務管理，規范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章規定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現予以印發，請認真貫徹執行。執行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。
第二章 中介服務人員資格管理
第四條 從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。
第五條 從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。
第六條 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。
第七條 國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。
房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。
第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。
第九條 房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章 中介服務機構管理
第十條 房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規定數量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十二條 房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條 房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條 房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條 設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。
第十六條 房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。
第十七條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。
第四章 中介業務管理
第十八條 房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條 房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。
第二十一條 房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條 房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。
第二十三條 房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。
第二十四條 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第二十六條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條 本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發新的資質證書后，方可繼續從事房地產中介服務業務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業務。
第4篇：房地產資質管理辦法范文
[關鍵詞]房地產市場；微觀管制；宏觀調控
[中圖分類號]F20
[文獻標識碼]A
[文章編號]1672-2426(2009)09-0038-03
中國房地產市場歷經探索、起步、快速發展和調整等幾個階段，至今已步入相對穩定發展階段，房地產市場取得的成績斐然。然而，中國房地產市場也存在一些問題，突出表現為房地產價格渡動大、房地產交易秩序較為混亂、近期受國際金融危機影響房地產市場不景氣等。為了解決這些問題，政府加強了對房地產市場的宏觀調控，成效顯著。但是，要實現房地產市場的持續健康運行。除了政府的宏觀調控以外。政府的微觀管制即房地產市場管制亦是不可或缺的。本文擬對中國房地產市場管制產生的原因及管制目標做初步探討。
一、中國房地產市場管制產生的原因
(一)中國房地產市場存在缺陷
房地產市場管制指的是，政府基于公共利益或其他目的。依據現有的房地產法律法規對房地產市場微觀經濟主體的活動進行的行政管理和限制。中國房地產市場管制產生的原因在于房地產市場存在缺陷，主要體現在如下方面：
1 市場不能規范房地產微觀經濟主體的行為。房地產市場的微觀經濟主體包括：房地產開發商、房地產中介機構、個人等。微觀主體為中國房地產市場的迅速形成和發展壯大作出了重要貢獻。但是，他們在房地產開發、交易、中介服務、物業管理等各環節也不同程度地存在違法違規行為。在房地產開發中存在房地產開發商忽視工程質量、過度開發、違規拆遷、未取得開發資質或超越資質等級開發等問題；在房地產交易中房地產開發商未合法取得《商品房預售許可證》而違規銷售、虛假銷售信息、進行合同欺詐，國內外投機者通過低價買進高價賣出房地產的方式牟取暴利，擾亂房地產市場正常的運行秩序；少數房地產中介機構缺乏誠信；物業服務企業運作不規范，等等。微觀經濟主體的上述失范行為難以通過市場本身加以克服，因為市場可以為房地產企業從事開發經營和中介服務活動提供場所，卻不能保證所有房地產企業循規經營，也無法保證每一項房地產交易的公平性，因此必須通過政府管制規范微觀主體的行為。
2 市場不能實現房地產資源的最優配置。資源的最優配置只有在完全競爭市場條件下才能實現，而房地產市場是不完全競爭市場。一是房地產市場存在壟斷。首先，土地供給存在一定程度的壟斷。土地是不可再生資源，其供給是稀缺的，土地總量有限必然帶來土地供給的壟斷。另外我國實行土地的社會主義公有制，土地屬全民所有，全國土地的所有權由國務院代表國家行使，因而土地所有權也具有壟斷性。其次，房地產商品具有強烈的地域性和差異性。房地產本身是不可移動的，從而不同區域、同一區域內不同地段的房地產不完全同質，難以相互替代。土地供給的壟斷性和房地產商品的異質性決定了房地產市場競爭具有不完全性和不充分性。二是房地產市場存在信息不對稱。房地產一級市場上開發商掌握的國有土地出讓信息不充分；房地產二級市場上賣方比買方對房地產商品的總量、質量、性能、成本等信息更為了解；房地產三級市場上中介機構比房地產轉讓者和購買者掌握的中介服務信息多。三是房地產市場存在外部效應。例如，建筑施工時會產生環境污染和噪音，某建筑物太高妨礙了附近建筑的采光、通風、通信等等。以上問題的存在決定了由市場配置房地產資源會出現低效率或者無效率，從而造成房地產資源的浪費。
3 市場不能抑制房地產價格的過度波動。遵循商品供求規律，市場能自動生成房地產價格，但市場無法解決由房地產開發成本上升、房地產交易秩序較混亂等諸多復雜因素導致的房價不斷攀升問題，也不能解決因存量房積壓、市場需求冷淡等因素導致的房價快速下降問題。2007年以前。我國房價上漲幅度大，商品房平均銷售價格由1991年的786元／平方米提高到2007年的3864元／平方米，增長了4.9倍；其中住宅的平均銷售價格從756元／平方米上升到3645元／平方米，增長4.8倍。2008年以來，全國樓市又出現低迷，2008年12月全國70個大中城市房屋銷售價格首次出現同比下降(降低0.4％)，其中深圳新建住房銷售價格同比大幅下降18.1％。而市場既不能抑制房價的迅速上升，也不能控制房價的急劇下跌，影響了房地產市場的穩定。
4 市場不能有效保證國家利益和公共利益。市場經濟具有利己性，這決定了房地產市場中經濟主體的目標是實現自身收益最大化而非國家利益和公共利益最大化，而經濟主體收益最大化往往是以損害或犧牲國家利益和公共利益為代價的。以國有土地使用權的出讓為例，我國城市土地使用權可以通過拍賣、招標或雙方協議的方式有償出讓。一般來說，采取拍賣、招標方式由于公開競爭能以較高、較合理的價格成交，而采取協議方式由于可能存在尋租現象，價格偏低，使得少數人能夠利用手中的特權中飽私囊，侵害公共利益。又如，一些房地產開發項目以行政劃撥方式無償或低價獲得土地使用權，雖然減少了房地產開發商的成本卻損害了國家利益。另外，我國部分城市仍存在“隱形地產市場”，其中土地利用性質被擅自改變，土地交易收益被某些單位和個人非法占有。這些都會導致國有土地資源的大量流失。
5 市場不能維護房地產產權。市場只能為房地產產權交易提供場所，卻不能維護房地產產權。在房地產的轉讓、抵押和租賃過程中會發生產權轉移，這就需要對房地產產權進行界定和保護，明確交易雙方的責權利關系。避免出現房地產產權糾紛。由于市場不能清晰地界定房地產產權，也就沒有能力維護房地產所有者的產權。
6 市場不能充分供應準公共物品――經濟適用住房和廉租房。準公共物品是具有一定程度非排他性和非競爭性的物品。由于經濟適用住房和廉租房具有一定程度的非競爭性，即消費者能以較低的價格獲得，所以它們屬于準公共物品。若由市場來供應經濟適用住房和廉租房，由于這類房產價格偏低、收益率低，其供應量勢必會減少，則市場無法滿足低收入階層對經濟適用住房和廉租房的需求。
7 市場不能解決房地產總供求結構失衡問題。市場會引導微觀經濟主體投資于利潤率高的領域，而對其無利可圖的領域則不投資，這會導致宏觀經濟結構失衡，而市場本身卻不能調節這種宏觀經濟失衡。由于房地產開發商熱衷于開發利潤豐厚的高檔商品房，而不愿意建造面向廣大中低收入階層的普通商品房，造成了高檔商
品房供過于求、空置率高，而中低價房供不應求的商品結構矛盾，供給結構嚴重地背離需求結構。盡管市場上高價位商品房的市場需求量有限而中低價位商品房的市場需求量很大，但房地產商出于追求高盈利率的目的并不會增加中低價位商品房的供給，從而市場不能自動調整商品供給結構；同時由于住房是生活必需品，消費者也不會因為房價上升而減少消費量從而調整商品需求結構。因此，市場無法調節不合理的房地產商品結構。
(二)市場缺陷與政府干預
市場缺陷的存在是政府干預的必要條件。由于房地產市場缺陷內生于市場經濟的性質，因而無法依靠市場自身力量完全解決房地產市場缺陷問題；第三種力量(如房地產行業協會)在彌補市場缺陷方面發揮著重要作用，但由于它不具備強制性、權威性，作用力有限，只能作為政府力量的一種補充；而政府具有消除市場缺陷所需要的權威和多種有效的調控手段，因此房地產市場缺陷必須主要依靠政府干預予以解決。
通常，政府干預房地產市場的方式有兩種，即宏觀調控和微觀管制。房地產市場宏觀調控是政府的宏觀經濟管理職能，旨在解決房地產市場上總供給與總需求失衡、總投資與總消費波動等宏觀層面上的問題以及低收入者的住房保障問題，保證房地產市場的穩定發展；房地產市場管制是政府的微觀經濟管理職能，旨在消除房地產市場資源配置低效率等微觀層面上的問題，為市場運行及企業行為建立規則，確保房地產市場的有序競爭。
由于房地產市場上微觀層面的缺陷較多，所以政府干預房地產市場的很大一部分應該在微觀管制方面，即由政府直接對房地產市場上的經濟主體和經濟活動進行限制以彌補市場缺陷。因此，房地產市場缺陷的存在是房地產市場管制產生的根本原因和主要原因。
二、中國房地產市場管制的目標
政府管制房地產市場的主要目標在于限制和規范微觀經濟主體的行為，彌補市場缺陷和不足，具體來說有如下幾點：
(一)為微觀經濟主體行為建立規則，實現房地產市場健康運行
針對微觀經濟主體種種失范行為。政府可以設立規則予以限制，并進而創造公平競爭的市場秩序和市場環境。當前，我國政府已出臺的房地產法律法規主要有：《中華人民共和國房地產管理法》(1995年1月1日起施行，2007年8月30日修訂)、《中華人民共和國土地管理法》(1986年頒布，2004年8月28日第二次修正)、《中華人民共和國城市規劃法》(1990年4月1日起施行)、《中華人民共和國物權法》(2007年10月1日起施行)以及《城市房地產開發經營管理條例》(1998年7月20日起施行)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(1999年1月1日起施行)、《物業管理條例》(2003年9月1日起施行，2007年8月26日修訂)、《房地產開發企業資質管理規定》(2000年3月29日起施行)、《土地利用年度計劃管理辦法》(2006年修訂)、《城市商品房預售管理辦法》(1994年11月15日頒布。2004年7月20日第二次修正)、《城市房地產抵押管理辦法》(1997年6月1日起施行)、《物業管理企業資質管理辦法》(2004年5月1日起施行)等。這些法規條例對經濟主體在房地產開發、交易、中介服務、物業管理中的進入條件、權利義務、法律責任等均作出明確規定。政府可以此為依據，為房地產開發經營活動建立規則，即嚴格限制經濟主體的從業資格、為經濟主體提供的商品或服務的價格和質量設立科學合理的標準、嚴厲懲處房地產市場中的各種侵權行為和非法交易，等等。
(二)優化配置房地產資源
通過政府管制解決房地產市場存在的不合理的壟斷、信息不對稱、負外部效應等問題，抑制市場的消極作用，為充分發揮市場機制的優越性創造條件，提高房地產資源的配置效率。
首先，應區別對待房地產市場存在的壟斷。政府要加強對房地產一級市場的壟斷，根據社會有效需求合理配置、節約使用有限的土地資源；房地產二級、三級市場壟斷是基于產品異質、地域差異、信息不對稱、企業實施壟斷策略等因素而形成的一種非自然壟斷，對此，政府應采取禁止、限制、價格管制、鼓勵競爭的措施反壟斷。其次，政府應加強房地產市場信息的披露。通過法律手段和行政手段強制房地產開發商和房地產中介機構向消費者提供更多、更真實的企業信息、質量信息、價格信息、房源信息等，對房地產開發商和中介機構利用信息優勢欺騙消費者的行為予以嚴懲。再次，解決房地產市場負外部效應問題。政府通常會設置污染排放標準，一旦某房地產項目產生的污染超過標準即可對該項目施以相應的經濟懲罰；對某建筑物嚴重妨礙附近建筑的使用，可依法要求該建筑物的所有者(或使用者)給予適當的經濟賠償。
(三)保持房地產價格平穩
對于房地產價格波動幅度過大的問題，政府可以直接進行管制，限制房價持續上升或迅速下降，保持房地產價格平穩。例如，為有效干預房價，2007年南京市出臺了一項政策，“所有在售樓盤中未銷售部分不得高于5月14日前該樓盤實際成交的最高價格”，此舉目的在于控制房價的最高上漲幅度，該政策收到了預期效果。同樣，為消除房價下降過快給整個經濟社會帶來的不利影響，可通過價格管制盡量降低房價向下波動的幅度。
(四)保證國家利益和公共利益
政府應采取措施避免國有土地資源的流失和濫用，確保國家利益和公共利益。為了實現這一目標，一是要繼續堅持土地的社會主義公有制，維護國家的土地所有權，保證國家獲得土地使用權出讓的收益。二是依據土地利用總體規劃嚴格控制土地用途和土地出讓總量。國家管制土地使用方向、土地用途轉用和土地利用效率；國家限制土地年度出讓規模，實際用地超過本年度計劃的扣減下一年度的土地使用指標。三是主要采取招標、拍賣的方式出讓土地使用權。2002年起土地拍賣已經在全國范圍內正式實施，應以此為基礎逐步降低協議出讓土地的比重，出讓方式以拍賣、招標、競標為主，提高土地出讓價格的透明度，防止國家土地收益流失。四是要清理隱形地產市場，取締土地非法交易。
(五)保護消費者合法權益
消費者在房地產市場處于弱勢地位，需要政府管制市場以保障消費者的合法利益。例如，政府整頓房地產市場秩序、規范經濟主體行為，相應的損害消費者利益的活動就會得到控制，消費者能獲得質優價廉的房地產商品和服務。又如，房地產權屬關系復雜，房地產產權權能包括所有權、占有權、使用權、收益權、處分權、售賣權、租賃權、抵押權、典當權、留置權、贈與權、繼承權等，政府依據法律規章清晰界定房地產產權，有利于產權轉移的順利完成，實現對消費者房地產產權的保護。
參考文獻：
[1]曾國安，政府經濟學[M]，武漢：湖北人民出版社。2002
第5篇：房地產資質管理辦法范文
追蹤和深入探究這一問題，有利于正確認識登記簿記載房屋面積的性質和作用，對登記機構降低甚至免除訴訟風險亦具有十分重要的意義。
一、房屋面積概述
1985年，第一次全國城鎮房屋普查之后，原城鄉建設環境保護部于1986年2月5日發出《關于開展房產產權登記、核發產權證工作的通知》，要求從1987年開始，在全國范圍內開展建國以來第一次城鎮房屋所有權登記和核發全國統一格式的房屋所有權證。隨后頒布了相關的規章和政策，如1987年4月21日《城鎮房地產所有權登記暫行辦法》，1990年12月31日建設部《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》，1995年1月1日施行的《城市房地產管理法》第5章“房地產權屬登記管理”以法律的形式首次確立了國家實行房屋所有權登記發證制度，從而房地產的權屬登記在法律上得以確立，房產證登記建筑面積法定權益性就是產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。
國家測繪局以國測發[1991]120號文的《房產測量規范》，是我國第一部房產測量的行業標準。1995年開始銷售和登記的建筑面積已有了規定：1995年12月1日起施行的關于《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》（建房［1995］517號）第5條規定，商品房按套或單元出售，商品房的銷售面積為套內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。上述規定卻不是針對房屋面積計算的專門規定。2000年8月1日起實施且沿用至今的新《房產測量規范》（G B／T17996. 1―2000）對房屋面積進行了準確定義。
（一）房屋面積的技術分類
從房產測量規范上來說，房屋面積包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等。房屋建筑面積指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2. 20米以上(含2. 20米)的永久性建筑。房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋產權面積（也稱為產權登記面積）系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由房地產行政主管部門登記確權認定。房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。
（二）房屋面積的進度分類
《城市房地產管理法》實施后，我國開始實行商品房預售制度。隨著商品房預售制度的興起，商品房預測（面積）的概念和技術規范也隨之產生，商品房面積根據施工進度和客觀物理狀況，又可分為預測面積和實測面積。
1.預測面積。預測面積是指在商品房竣工驗收前，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。竣工前預測建筑面積可為商品房預售登記、開發商預售房屋、房地產管理等提供參考依據。
為規范預算商品房面積測繪工作，國內部分省市對預測面積的性質和作用所作的相關規定也頗具科學性和指導性。如武漢市2001年8月出臺的《關于預售商品房面積預測算工作有關問題的通知》規定：商品房面積預測算系指商品房項目竣工前，房產測繪單位根據商品房規劃設計圖紙和資料，按照國家有關法律、法規和房產測繪技術標準，計算出商品房套內建筑面積、共有共用建筑面積的行為。四川省建設廳2008年12月出臺的《關于預售商品房面積預測工作有關問題的通知》中明確：各房地產開發企業在預售商品房之前，應委托具有房產測繪資格的測繪機構進行面積預測。委托合同應約定雙方的權利、義務和違約責任。房產面積預測成果是房地產管理部門核發商品房預售許可證的基礎資料之一。房地產管理部門應當按規定，要求房地產開發企業在申請辦理商品房預售許可證時提供房產面積預測成果，并對其進行審核后依法核發商品房預售許可證。
2.實測面積。實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。
房屋竣工前預測建筑面積和竣工后實測建筑面積存在差異的原因是多方面的。有可能出于規劃設計的變更、在房屋施工中產生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積功能改變或服務范圍改變等多種原因導致預測面積與實測面積的不相符，這些面積差異的產生有時是不可避免的。事實上，實測面積不一定是產權登記面積，抑或說實測面積不等于產權登記面積。
（三）房屋登記簿記載的房屋面積
產權登記面積，按照《商品房銷售管理辦法》第20條的規定，是指“房地產行政主管部門確認登記的房屋面積”。可見，從實測面積到最終的產權登記面積還需要一個“認可和采信”的過程。
建設部《房屋登記簿管理試行辦法》（建住房[2008]84號）規定，登記簿記載的房屋基本狀況部分，其中之一即是建筑面積。建設部設計的房屋登記簿票樣基本狀況頁有建筑面積、套內建筑面積、分攤共有面積、專有部分面積四項內容。新版房屋所有權證也設計有房屋建筑面積和套內建筑面積兩項內容，均打印在房屋所有權證上。
二、測繪面積到登記面積―――現有模式追蹤
從具有相應測繪資質的測繪單位出具的房屋面積測繪技術報告到產權登記面積，仍需要一定的審核程序或法律要求。
（一）房產測繪啟動初期―――測管一體
1991年6月，建設部《關于加強房產測量工作的通知》明確：各地區房地產建設行政主管部門應加強房產測繪隊伍的組織建設，配備與工作任務相適應的專業技術人員，完善規章制度，以適應房地產行政管理工作的需要。1999年3月，建設部在《關于加強房地產測量及房屋面積計算管理工作的通知》（建住房[1999]72號）中重申：房地產權屬登記發證制度是《城市房地產管理法》確立的一項基本法律制度。房屋權屬證書上記載的房屋面積是法定面積，直接關系著產權人的權益。因此，各地房地產行政主管部門要維護法律的權威性和嚴肅性，健全和充實房地產測量隊伍，配備與工作任務相適應的房地產測量機構和專業人員，并把房屋產權證書登記的面積正確率作為考核房屋權屬發證工作的一個重要指標。2000年2月，建設部《關于進一步加強房地產測量及房屋面積計算管理工作的通知》（建辦住房[2000]4號）再次強調：各地建設（房地產）行政主管部門要切實履行法定職責，依法做好房地產測量與房屋面積計算管理工作。同時也提出：抓緊研究房地產測量機構與政府部門脫鉤工作,著手開展政府部門與房地產測量機構脫鉤的前期準備工作。
可見，房產測繪工作啟動初期，為避免出現房產測量及房屋面積計算管理工作中政出多門的現象，房產測繪經營主體與管理主體高度統一，測管一體、“獨家經營”的模式，公正性受到質疑。
（二）房產測繪市場化―――測管分離
房地產測繪經營行為與面積審核的管理行為集中一體的工作方式，帶來了一定程度上的管理混亂，測繪市場化改革的必要性逐漸凸顯。前文已經提到，2000年初，以測管分離為目標的房地產測繪體制改革已經開始醞釀。《房產測量規范》出臺后，建設部在其后的《關于認真貫徹執行加強房產測繪管理的通知》（建住房[2000]166號）中強調：各地要結合地方政府機構改革，按照房產測繪市場化、專業化、規范化的要求，積極推進房產測繪體制改革，使房產測繪監督管理與測繪經營行為分離，房產測繪單位成為獨立的法人實體和市場主體。早在1995年5月，湖南省建設委員會在《關于轉發建設部的通知》中提出的：“各地應將現有的房屋面積測量隊轉換為可獨立承擔民事責任的房地產測量事務所。事務所要建立規章制度，合理收費，實行社會公開承諾制，以廉潔、高效、優質的服務，樹立公開、公平、公正的行業形象”的操作意見，已頗具前瞻性和借鑒性。
從測管一體到測繪市場化、規范化并沒有明顯的界限分割。各地房地產測繪改革的啟動時間、改革力度、改革成效差異很大。各地根據本地的實際情況，分別形成了不同的模式。
一是測繪完全市場化：測繪業務完全依照市場規則由獨立的測繪企業承擔，房管部門不介入經營競爭行為，僅對施測單位的主體資格、測算依據與方法等內容進行把關。實行測繪市場化，開發商可自由委托具有資質的測繪隊伍進行測繪；消費者也可委托測繪公司進行測繪；測繪隊伍辦事效率，服務質量水平明顯提高；市場競爭也帶來了更加優惠的測繪服務價格；一旦產生糾紛雙方也可以通過協商或訴訟解決。但測繪隊伍專業技術水平、業務素質良莠不齊，測繪質量參差不齊。
二是測繪市場仍未放開，但測繪機構實現企業化運作：通常將原來房管部門內設的測繪機構撤并或轉型，進行企業化運作，但房產測繪市場仍相對壟斷，不允許其他測繪企業或單位參與房產測繪競爭，另設測繪管理辦公室進行測繪成果管理，遇有測繪糾紛，有專設的房屋面積鑒定委員會或上級申訴部門，居間裁判。由于國家技術標準《房產測量規范》中關于建筑面積計算和共有建筑面積分攤的規定缺乏可操作性，以致不同的測繪公司對同一棟房屋進行測繪后，可能產生不同的測繪成果勢必造成更多的測繪糾紛，導致房地產市場的混亂。測繪市場的壟斷一定程度上避免了上述問題的出現。
三、形式/實質審查―――登記機構面臨的尺度難題
無論是房產測繪市場完全放開還是有限放開，測繪單位出具的房產測繪成果都不可能直接用于房屋權屬登記。登記機構要采用施測單位出具的房屋面積測量報告，勢必要開展一定程度的審核工作，這中間的尺度如何把握，法律和技術層面始終難有明確界限。
（一）對預測面積的審查
雖然有關商品房預售許可的國家層面的法律規范，并未明確規定將房屋面積預測報告作為預售許可的必要要件，但在實踐中，預測成果報告儼然已經成為預售許可不可缺少的必備材料。房屋面積平面圖、公攤等要素是商品房交易、房屋買賣合同不可或缺的實質性內容。然而實踐中，很多地方考慮到商品房竣工驗收以后實測面積的重要性，對于預售許可階段房屋面積的測繪成果審核并不重視，甚至有些地方為“減少麻煩”根本不予審核而直接采用施測單位的結果和數據，也制造了大量的房屋交付以后產生的面積差異糾紛。筆者認為，預售商品房面積測量成果的審核工作十分重要，可以用技術手段控制房屋面積計算的規范化，減少和避免預測和實測糾紛案件的發生。對施測單位是否嚴格依據規劃、施工、設計圖紙測算房屋面積進行審核和把關，不但有利于維護預購人的合法權益，更加有利于推動實測審核工作的進行。值得說明的是，預售許可階段所需的預測面積數據由于僅作為商品房買賣合同的要素而非最終產權登記面積的依據，登記機構在此階段擔負的責任微乎其微。
（二）對產權登記面積的形式與實質審查
建設部和國家測繪局聯合出臺的《房產測繪管理辦法》第18條規定：用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理。
綜上，房管部門在進行權屬登記時，要對適用的測繪成果進行一定的程序審核和驗收。如果要求房管部門要對房產測繪成果進行實質性的審核確認或認可，就只能通過房管部門內部專業測繪人員重新測繪、計算，才能作出鑒別，這樣卻違背了房產測繪逐步市場化的初衷。如果只對測繪單位提供的測繪成果作形式上的把關或審核認可，一旦利用錯誤的測繪成果進行了權屬登記而引發爭議，房管部門必然成為直接的責任部門而牽連其中。
（三）登記機構對登記簿記載房屋面積的責任
房管部門對登記簿記載房屋面積的責任，涵蓋了兩個層面的內容：一是對用于房屋權屬登記的測繪成果本身是否承擔質量責任；二是對房屋權屬登記測繪成果（主要指房屋面積）的錯誤利用是否需要承擔相應的責任。
《測繪法》明文規定：測繪單位應當對其完成的測繪成果質量負責。《房產測繪管理辦法》第3條規定：房產測繪單位應當嚴格遵守國家有關法律、法規，執行國家房產測量規范和有關技術標準、規定，對其完成的房產測繪成果質量負責。地方性規范也有類似規定，如《海南省實施〈中華人民共和國測繪法〉辦法》第27條明確規定：測繪單位應當對其完成的測繪成果質量負責，并承擔相應責任。《福建省測繪條例》第17條規定：測繪單位應當建立健全測繪成果的質量保證體系，對測繪成果質量負責。《浙江省測繪成果管理辦法》第6條規定：測繪單位應當加強測繪成果質量管理，落實測繪成果質量檢驗、管理和責任制度，并對其完成的測繪成果質量負責。
可見，在測繪單位提供的申請用于房屋權屬登記的測繪成果報告的質量問題上，毫無疑問，應由出具該成果的單位承擔質量責任。
登記簿記載的房屋面積，是經登記機構審核后采信的測繪單位出具的測繪成果報告轉化而來。《房產測繪管理辦法》及其他法律法規并未明確房管部門與測繪部門各自的職能、責任，也未明確規定由測繪錯誤造成損失所引發賠償責任的處理辦法。如房管部門對測繪單位出具的測繪成果負有實質審查的法定義務，則一旦利用錯誤的測繪成果進行登記，必然產生賠償責任。從測繪成果適用在整個登記過程的作用和意義來說，登記機構此時面臨的是無過錯責任，即一旦采用錯誤的測繪成果進行登記的，無論是否盡到審查義務，都會產生賠償責任，這對于登記機構來說顯然是不公平的。
筆者認為，從《房產測繪管理辦法》第18條規定的房管部門審核用于房屋權屬登記測繪成果的直接法律依據來看，字面理解的結論是：是房管部門僅需對測繪成果的相關方面進行審核并歸檔，并非原測繪單位提供的測繪成果而重新進行測繪。換言之，《房產測繪管理辦法》對登記機構的要求僅僅是形式審查，而非實質審查。北京市早在2003年即明確規定：房地產開發企業、房屋權利申請人持有資質測繪單位實測的房屋面積測繪結果申請權屬登記的，市、區縣房屋權屬登記部門應予以受理；申請人提交的房屋面積測繪結果，登記部門按照有關規定審核后，直接用于房屋權屬登記。測繪單位使用統一格式的商品房測繪報告，并對其完成的測繪成果質量負責。
四、涉訴房屋登記面積糾紛及登記機構的風險規避
因房屋面積引發的糾紛乃至訴訟，各方爭執不下，有的地方甚至連法院也難以決斷。就實踐中的訴訟糾紛案件來看，主要有以下幾種類型：
一是在測繪市場未放開的地區，消費者（業主）對房管部門內設機構房產測繪機構（如測繪所、測繪大隊、測繪辦公室等）的測繪主體資格存有異議，認為其設置在登記機構內部，不具客觀公正性，一旦出現登記錯誤給當事人造成損失的，找不到對象具體承擔賠付責任。
二是在對登記簿記載的房屋面積的測算方法持有異議。比如，個別業主對建筑區劃內公共設施、設備、通道的公攤方式、公攤層級等存有意見，認為自己的房屋公攤過大，權益未得到有效保護。
三是作為房屋權屬登記必備的資料之一―――測繪資料的范圍理解上有異議。對分層平面圖、平面四至宗地圖、立面圖等是否屬于應納入登記范圍的測繪資料，認識和看法不一。
四是設計規范與房產測量規范在技術標準不統一，一定程度上造成了商品房預測與實測面積差異。《建筑工程建筑面積計算規范》與《房產測量規范》對飄窗、建筑物內的設備管道夾層是否計算面積的規定并不相同。
為減少和避免房屋面積問題給登記機構造成的“硬傷”，筆者建議做好以下工作。
1.始終重視房產測繪審核在房屋登記中的重要作用和地位，建立“測管分離”、“管用分離”的管理體制，從源頭上把好關，避免造成更長時期的基礎數據混亂以危及登記工作的高效率和規范化發展。
2.房產測繪審核過程中，積極開展全方位的溝通交流，既注重測量專業技術人員業務能力的提高，也時刻關注新的建筑形態的發展態勢，充分發揮專業人員的技術優勢，確保房產測繪審核的標準化、規范化。
第6篇：房地產資質管理辦法范文
鄭州市人民政府令第111號
《鄭州市商品房銷售管理辦法》業經2002年8月9日市人民政府第12次常務會議審議通過，現予公布，自2002年12月1日起施行。
市長：陳義初
2002年10月21日
鄭州市商品房銷售管理辦法
第一章、總則
第一條、為加強商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條、本辦法所稱商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。
商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
第三條、在本市行政區域內商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。
第四條、房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。
第五條、商品房銷售應當遵循公平和誠實信用的原則。
第六條、市房地產管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產市場管理機構具體負責本市市區商品房銷售管理工作。
縣（市）、、上街區房地產管理部門主管本行政區域內商品房銷售管理工作。
第二章、預售管理
第七條、商品房預售實行預售許可證制度。
房地產開發企業預售商品房，應當向市、縣（市）、上街區房地產管理部門申請登記，取得《商品房預售許可證》后，方可預售。
禁止偽造、涂改、買賣、轉借《商品房預售許可證》。
第八條、房地產開發企業預售商品房應當制定商品房預售方案。預售方案應當載明項目名稱、商品房的位置、樓號、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、單元數、層數、房型、套數、預售價格及交付使用后的物業管理等內容，并附商品房預售總平面圖、底層平面圖及標準層平面圖。
第九條、商品房預售應當符合下列條件：
（一）、建設用地已辦理國有土地出讓手續，并已取得國有土地使用權；
（二）、已取得建設工程規劃許可證；
（三）、已辦理建設工程施工許可證，簽訂建設工程施工合同，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）、六層以下（含六層）、的商品房項目，完成基礎并施工至二層以上（含地下室）、結構封頂工程，七至十二層（含十二層）、小高層建筑完成三層以上（含地下室）、結構封頂工程，十三層以上（含地下室）、高層建筑完成五層以上結構封頂工程；
（五）、已簽訂商品房預售款監管協議；（六）法律、法規規定的其他條件。
第十條、申請辦理《商品房預售許可證》，應當提交下列證件及材料：
（一）、預售申請書；
（二）、營業執照和資質等級證書；
（三）、國有土地使用權證；
（四）、建設工程規劃許可證及紅線圖；
（五）、建設工程施工許可證及施工合同；
（六）、商品房預售款監管協議的有關材料和預售款監管銀行專用賬戶證明；
（七）、商品房預售方案；
（八）、法律、法規、規章規定的其他證明材料。
第十一條、市、縣（市）、、上街區房地產管理部門受理房地產開發企業預售申請及有關證件、材料后，應當現場勘驗。對符合本辦法第九條規定條件的，應在接到申請后10個工作日內核發《商品房預售許可證》；對不符合條件的，應當書面通知申請人，并告知不予核發的理由。
第十二條、房地產開發企業將已批準預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設的，當事人應當持下列文件到原發證機關變更《商品房預售許可證》：
（一）、商品房項目轉讓合同；
（二）、原《商品房預售許可證》；
（三）、城市規劃和土地管理等部門同意變更的有關手續；
（四）、受讓方的房地產開發資質證書、營業執照；
（五）、法律、法規、規章規定的其他材料。
轉讓的商品房項目符合轉讓條件的，市、縣（市）、上街區房地產管理部門應自受理申請之日起10個工作日內變更《商品房預售許可證》。
第十三條、房地產開發企業變更已批準預售的商品房項目的名稱、建筑面積、樓號等事項，應持有關部門的批準文件，到原發證機關變更《商品房預售許可證》。
第十四條、預售商品房，房地產開發企業應當向預購人出示《商品房預售許可證》或其副本，并以書面形式向預購人明示下列事項：
（一）、房地產開發企業的名稱、注冊地址及法定代表人；
（二）、項目開發進度及竣工交付時間；
（三）、商品房項目及其配套設施的平面示意圖；
（四）、商品房的結構類型、戶型、裝修標準及公共和公用建筑面積的分攤辦法；
（五）、預售商品房的價格及付款辦法；
（六）、物業管理事項；
（七）、其他應當明示的事項。
第十五條、房地產開發企業將已批準預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設的，受讓方必須是依法成立并符合資質等級要求的房地產開發企業。
轉讓預售的商品房項目，受讓方享有原房地產開發企業對預購人享有的權利，并承擔原房地產開發企業對預購人承擔的義務。
已批準預售的商品房項目轉讓后，轉讓方應當自合同簽訂之日起停止預售商品房；未變更《商品房預售許可證》，受讓方不得預售受讓的商品房。
第十六條、預售的商品房價格和代收稅費由房地產開發企業和預購人約定，并在商品房買賣合同中載明。商品房買賣合同簽訂后，除國家和省規定新開征的稅費外，房地產開發企業不得向預購人收取其他費用。
第十七條、房地產開發企業在申請《商品房預售許可證》前，應當在項目所在地的銀行開立商品房預售款專用賬戶。開立賬戶時，房地產市場管理機構應當簽署意見。開立賬戶后，由房地產市場管理機構與開戶銀行、房地產開發企業簽訂監管協議。
房地產開發企業有多個商品房項目的，應當分別開立商品房預售款專用賬戶。
預購人交付商品房預售款時，應當直接存入商品房預售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產開發企業換領交款收據。
第十八條、房地產開發企業收取的商品房預售款，在項目竣工前，只能用于購買該項目建設必需的建筑材料、設備和支付該項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用、不得用于償還與該項目無關的債務。
第十九條、房地產開發企業使用商品房預售款，應當編制用款計劃，經該項目的工程監理機構對房地產開發企業的用款計劃的真實性出具證明后，報房地產市場管理機構審核。
房地產市場管理機構應當自收到申請之日起5個工作日內作出答復，對符合前條規定用途的，應當同意其使用，并書面通知開戶銀行；對不同意使用的，應當書面說明理由。
開戶銀行應當按房地產市場管理機構核準同意使用的數額撥付，并對資金用項進行監督。
該項目竣工驗收一個月內，房地產市場管理機構應當及時解除對商品房預售款的監管，并書面通知房地產開發企業和開戶銀行，房地產開發企業和開戶銀行接到通知后，應當按規定撤銷該賬戶。
第三章、現售管理
第二十條、商品房現售應當符合下列條件：（一）、現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）、已取得國有土地使用權；（三）、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）、已通過竣工驗收；（五）、拆遷安置已經落實；（六）、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。
第二十一條、房地產開發企業在現售前應持下列有關材料和證明向市、縣（市）、上街區房地產管理部門辦理產權登記備案：（一）、商品房現房銷售方案；（二）、企業法人營業執照和資質證書；（三）、國有土地使用權證；（四）、建設工程規劃許可證和施工許可證；（五）、工程竣工驗收證明；（六）、法律、法規、規章規定的其他證明材料。
第二十二條、市、縣（市）、上街區房地產管理部門發現現售商品房不符合現售條件的，應當責令房地產開發企業限期糾正或停止銷售。
第二十三條、房地產開發企業不得采取下列方式銷售商品房：（一）、返本銷售或者變相返本銷售；（二）、售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；（三）、分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。
第四章、廣告與合同
第二十四條、房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房預售廣告，應當向廣告經營單位出示《商品房預售許可證》，并在廣告內容中載明《商品房預售許可證》的編號。
房地產開發企業、房地產中介機構商品房銷售廣告，不得含有誤導、欺騙公眾和與《商品房預售許可證》核準事項、產權登記備案事項不一致的內容。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房預售廣告，應當將擬廣告的樣式、內容報房地產市場管理機構審核。
第二十五條、銷售商品房時，房地產開發企業與買受人應當簽訂商品房買賣合同。買賣合同應使用統一的合同文本。
第二十六條、房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和印發的宣傳資料中所明示的事項，買受人有權要求在商品房買賣合同中約定。
第二十七條、商品房買賣合同應當附有預購商品房項目及樓層的平面圖，并在平面圖上標明買受人所購房屋的樓號、樓層和房號的位置。
第二十八條、房地產開發企業和買受人在依法簽訂商品房預售合同后，房地產開發企業應在30日內，報市、縣（市）、、上街區房地產管理部門登記備案。
第二十九條、商品房銷售可以按套（單元）、計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。
商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利、承擔義務。
按套（單元）、計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第三十條、按套（單元）、計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。
按套（單元）、計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
第三十一條、按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按下列原則處理：（一）、面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）、的，據實結算房價款；（二）、面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）、部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）、部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
第三十二條、按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。
第三十三條、不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。
符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人另有約定的，從其約定。
第三十四條、房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房預售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人不解除合同的，應當簽署補充協議，買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
第五章、銷售
第三十五條、房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法具有相應資格并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。
房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。
第三十六條、受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十七條、受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。
受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
第三十八條、受托房地產中介服務機構在銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。
第三十九條、商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
第六章、交付
第四十條、房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
第四十一條、房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應與樣板房一致。
第四十二條、交付銷售的商品房住宅時，房地產開發企業應當向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
第四十三條、房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。
商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。但商品房住宅約定的存續期少于國家規定的最低保修期限的，按國家規定的最低保修期限執行。
第四十四條、房地產開發企業應當在商品房交付使用前委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產管理部門審核后用于房屋權屬登記。
房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送市、縣（市）、上街區房地產管理部門。
房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
第四十五條、商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第七章、罰則
第四十六條、房地產開發企業有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區房地產管理部門責令改正，并可處以10000元以上30000元以下罰款：（一）、未按規定將測繪成果和需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產管理部門的；（二）、商品房現售前未到房地產管理部門登記備案的；（三）、返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五）、分割拆零銷售按套銷售的商品住宅的；（六）、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；（七）、委托沒有資格的機構銷售商品房的。
第四十七條、違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區房地產管理部門責令改正，并可按下列規定給予處罰：（一）、無《商品房預售許可證》預售商品房的，沒收非法所得，處以已收取預付款1％的罰款；（二）、違反規定用途使用商品房預售款的，責令歸還挪用資金，并處以挪用資金5％的罰款；（三）、偽造、涂改、買賣、轉借《商品房預售許可證》的，收繳證件，并處以5000元以上10000元以下的罰款；（四）、未按規定將商品房預售合同報房地產管理部門登記備案的，處以1000元以上3000元以下的罰款；（五）、房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的，處以20000元以上30000元以下的罰款；（六）、商品房項目轉讓后，轉讓方在合同簽訂后預售商品房的，責令退還預付款，并處以已收取預付款的1％的罰款。
第四十八條、違反本辦法規定，有下列行為之一，給他人造成損害的，依法承擔連帶責任：（一）、廣告經營者、者明知或應知的房地產廣告虛假，仍設計、制作、的；（二）、房地產中介服務機構銷售不符合本辦法規定的銷售條件的商品房的。
第四十九條、房地產市場管理機構及其工作人員在商品房預售款監管工作中有下列行為之一的，應當依法承擔責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）、對房地產開發企業的用款申請未在規定的時間內作出答復，給申請人造成損害的；
第7篇：房地產資質管理辦法范文
年8月15日根據《建設部關于修改＜城市商品房預售管理辦法＞的決定》修正）
第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；
城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
第七條開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）本辦法第五條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
第八條房地產管理部門在接到開發企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的，應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》。
第九條開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
商品房的預售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。
第十一條開發企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。
城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。
第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。
第十三條開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款。
第十四條開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第8篇：房地產資質管理辦法范文
加快發展服務業是轉變經濟發展方式的戰略舉措，是提高城鎮化水平的現實需要，是保障和改善民生的必然要求，發展服務業要嚴格依法行政，切實增強服務意識，建立公開、平等、競爭、有序的市場秩序，努力為服務業的發展創造良好環境。正值我市大力推進現代服務業加快發展之際，市政府召開全市現代服務業發展座談會，這不僅是對我部門工作的促進，同時也為我們提供了一次難得的學習機會，我們將抓住機遇，加快我市房地產業發展。根據會議安排，就自己熟悉的房地產領域，結合當前我市房地產業發展的新動向，將我局推進房地產服務業加快發展的有關情況匯報如下：
一、“十一五”以來房地產業發展總體回顧
（一）房地產業發展速度明顯加快，總量規模不斷擴大
隨著我市經濟建設和城市建設進程的快速發展，我市房地產開發企業隊伍不斷壯大，開發銷售逐年遞增。“十一五”以來，市主城區房地產開發企業從“十一五”之初的52家發展到目前的118家，成為我市國民經濟發展的支柱產業之一。“十一五”以來全市房地產開發總投資完成197.88億元，其中總投資額達50.94億元，與“十一五”開局之年同期比上升139.08%；全市房地產開發建設面積為1491.87萬平方米，其中開發建設面積為378.96萬平方米，與同期比上升75.2%；累計批準預售商品房911.56萬平方米，其中批準預售面積169.72萬平方米，與同期比上升102.2%。
（二）擴大物業服務覆蓋面，物業服務行業快速發展
我市物業服務水平素質穩步提升，逐步成為城市管理中的一種新型服務產業。“十一五”以來，全市物業管理覆蓋面不斷擴大，行業發展初具規模，居民物業管理意識普遍增強，業主自主管理機制和物業服務市場競爭機制逐步建立，呈現出較好的發展勢頭。自以來，物業管理面積由779.32萬平方米提高到1576.97萬平方米，物業管理覆蓋率由62%提高到76%，備案的物業服務企業由最初的31家到目前108家。我市的物業管理從摸索試點到穩步發展，特別是《市住宅小區物業管理辦法》的頒布實施和《關于加快培育物業公司的決定》等相關文件的出臺對物業管理工作提供了強有力的指導和支持，物業管理工作得到了全面推進。目前，物業管理已被廣大市民普遍接受，買房看物業已成為購房者首選的重要條件，物業管理的不斷加強，為小區業主創造了整潔、有序、方便、舒適的生活居住環境，也為業主創建文明社區發揮了重要作用。
（三）加快保障性住房建設，住房供應結構逐步優化
為促進我市房地產業的健康發展，在完善保障性住房制度的基礎上，加快建設保障性住房建設，構建多層次的住房保障體系，滿足不同層次消費群眾的住房需求。十一五期間，全市建設各類保障性安居工程66990套、建筑面積600.94萬平方米。其中建設廉租住房12145套、60萬平方米，交付使用5777套、26.6萬平方米；建設經濟適用住房7609套、61萬平方米；建設公共租賃住房1762套、10.85萬平方米，分配入住1522套、9.25萬平方米；改造城市棚戶區3.5萬戶、407萬平方米；改造國有工礦棚戶區500戶、2.79萬平方米；改造煤礦棚戶區6719戶、40.3萬平方米；改造林業棚戶區3255戶、19萬平方米。
，完成全市任務保障性安居工程28908套，其中廉租住房8155套，公共租賃住房2518套，經濟適用住房970套，城市棚戶區改造4000戶，中央下放煤礦棚戶區改造3901戶，林業棚戶區（危舊房）改造1864戶，墾區危房改造500戶，農村牧區危房改造7000戶。
（四）房地產中介服務較快發展
“十一五”期間，市主城區及新城區共成交二手房218.03萬平方米，與十一五同期比增長了45%，全市主城區及新城區共二手房交易量達48.54萬平方米，與“十一五”開局之年同期比增長了26.4%。隨著經濟社會的快速發展和城市化的迅速推進，群眾住房消費觀念的轉變和生活水平也不斷提高，大批量的二手房推向市場，我市房地產中介服務業也得到了快速發展，目前我市現有房地產中介服務機構12家，其中評估機構4家、中介服務企業8家。為進一步規范銷售環節，提高銷售人員水平，我市每兩年舉辦一期全國銷售人員崗位培訓班，共培訓持有全國銷售人員上崗證書的銷售人員409人，保障了我市商品房銷售環節的規范化發展。
二、十一五以來開展的主要工作
（一）不斷加大扶持力度，持續優化房地產服務業發展環境
“十一五”以來，逐步建立健全了促進房地產服務業發展的工作協調推進機制，落實《商品房預售款監管實施方案》、《市建筑市場主體及職業人員不良行為記錄管理辦法》、《物業服務費監管制度》、《物業項目接管保證金制度》、《市新建住宅項目物業用房社區用房等綜合配套設施建設承諾書》、《加快住房保障體系建設實施意見》、《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》、《市本級城鎮最低收入家庭廉租住房資金管理辦法》、《市人民政府關于進一步解決城鎮低收入家庭住房困難 問題實施意見》、《市主城區廉租住房實物配租工作實施細則》等促進房地產業發展的政策性文件，政策扶持力度逐年加大，隨著規劃體系的不斷完善和各項政策的落實，一些困擾房地產業發展的難點問題逐步緩解。
（二）加強房地產市場監管，推進房地產服務業健康發展
1、針對我市房地產市場普遍存在的問題，結合對房地產市場的監管重點，嚴肅查處了銷售過程中出現的無證銷售、虛假合同等違法違規行為，通過定期調查走訪，深入到開發企業的項目現場，進行前期指導和督察，提前將有關事宜告知開發企業，盡可能避免其出現違規行為。
2、多次聯合工商、稅務等部門對主城區房地產中介機構進行了專項檢查。通過對房地產中介服務機構的資質、人員、規范經營等情況的摸底調查，對沒有營業執照、沒有資質、無專業技術人員資格證的房地產中介服務機構下達了催辦通知單，通知其補辦相關手續和罰款處理。通過檢查和整改，積極引導房屋中介市場健康發展，規范了房地產經紀行為，提高了房地產經紀服務質量。
3、新建商品房預售資金監管制度作為商品房預售制度的有效補充和完善,能夠有效防止房地產開發企業在未竣工前將預售資金挪作他用,同時能夠有效規范商品房預售行為,促使房地產開發企業規范經營、公平競爭,遵循“專款專戶、專款專存、專款專用”的原則。二手房交易資金監管工作啟動，通過在銀行設立的資金監管“專用賬戶”進行劃撥，有效保障買賣雙方交易資金的安全，做到錢證兩清、防范風險，從根本上杜絕了交易資金的風險隱患。
（三）加快房地產信息建設，促進房地產服務業發展
我市自1月正式實行商品房網上簽約以來，經過不斷摸索和完善，目前網上售房的信息系統運行順利，開發企業的操作人員均能夠熟練使用網上售房軟件。對在網上售房數據補錄過程中，發現的未辦理預售許可的問題，要求開發企業立即補辦手續，避免該項目成為今后的“遺留工程”。“網上售房”的實行，對規范我市房地產市場、保護購房者利益起到了積極的作用，同時從根本上扭轉以往購房者在信息不對稱方面的弱者地位，遏制部分開發商炒樓和囤積房源等行為。
經過不懈努力，房產信息網站內容更加豐富，信息也及時準確。房產信息網（含政務網）全年錄入房產相關信息8864條，累計回復百姓各類提問13455條，與全市開發企業溝通，及時快速的更新房產信息網的樓盤信息內容。月均訪問量突破30萬人次，日均訪問量達到1萬多人次，在全市房地產類網站訪問中位居前列，在各大搜索引擎具有較高的排名，并與多家知名網站建立了良好的友情連接關系，已成為市購房最快捷的信息平臺。
（四）突出抓好三大載體，增強房地產服務業發展活力
1、自以來，我們認真落實國家調控政策和措施，支持房市蕭條時的購房熱情，于、、、連續四年成功舉辦四次房地產交易展示會，有效的幫助房地產企業應對金融危機，為搞活房地產市場起到了積極促進作用。
2、為進一步改善我市開發市場環境，我們連續12年開展“承諾銷售放心房”活動，參加活動的企業由最初的24家，發展到現在的88家，占主城區開發企業總數74.6%。針對“放心房”公開承諾內容，我們對轄區內參加承諾活動的房地產開發企業進行檢查走訪，對個別承諾企業存在的問題，進行及時溝通，督促其按照承諾內容履行承諾。
第9篇：房地產資質管理辦法范文
1.當前我國房地產中介市場現狀
隨著經濟和社會的發展，我國房地產市場日趨成熟。商品房市場和二手房市場的聯動局面也基本形成，而且從市場發展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊伍的迅猛發展是適應市場形勢變化的結果，中介公司在房地產二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。隨著房地產業的發展，存量房市場也將成為主要市場，在這一發展過程中，中介市場將繼續發揮紐帶的作用，為房地產的持續發展發揮不可替代的作用。所謂的房地產中介市場是為房地產供求雙方提供咨詢、協助供求雙方實現公平交易為目的而進行的房地產在租售階段的委托、價格評估和經紀服務等居間活動的場所和領域。房地產中介市場是房地產市場的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業經濟運行的全過程之中，為房地產業的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務。房地產中介市場作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對推動房地產市場運轉起到了劑的作用。
2.當前我國房地產中介市場主要問題
2.1政府監管不力
全國除溫州這樣的城市出臺了《關于進一步推進中介機構改革和發展的意見》，開始全面清理規范現有的中介機構，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業單位的中介機構，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數地方依然違反國家關于規定中介服務機構與政府部門實行脫鉤改制的規定，政企不分，主要原因是受利益驅動。房地產中介市場中形成了房產、土地、 工商、物價、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關的協助機制， 職能分配不明確， 難以形成對從業人員、 機構的有力監督。 并且，房地產中介機構通過直屬、掛靠等形式隸屬行業主管部門，對房地產中介市場形成行業壟斷，進行非法經營。
2.2法規體系不全
房地產商品作為不動產，是一種特殊商品，其交易牽扯到產權、使用權、承租權等多項內容，需要一套嚴格而復雜的規程，涉及眾多的法律法規。雖然目前我國首部房產中介法規《房地產經紀管理辦法》已經2011年4月1日實施，但是我國目前對房地產中介行業設立、運營以及對從業人員資格認證、行為管理進行規范的法律、法規和部門規章、規范性文件，主要仍然是《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《經紀人管理辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》、《關于加強與銀行貸款業務有關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產評估師執業資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個法律法規框架，但還不健全、不完善。
2.3機構信譽不良
房地產中介機構作為提供房屋信息服務的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實際的房地產中介市場上，這些機構經常會利用這一信息不對稱現象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價；利用職業便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機取消的行為嚴重制約了房產中介服務市場的發展。同時由于房產中介的認證資格制度相對不規范，使得進入這種市場顯得相對容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關的從行資格（譬如房地產評估師），加上道德水準的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等，讓“失信”已經成為房產中介市場發展的一大隱患。
2.4人員素質不高
房地產中介企業的經營服務水平在很大程度上取決于從業人員的素質。所以世界上房地產業比較成熟的國家對中介行業人員從業都有專門規定。如美國實行從業人員準入制度，規定銷售人員必須修完《房地產原理》，考試合格后一年內須修完6門相關課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產經紀人至少要有兩年以上從事房地產工作經歷，并修完與房地產有關的8門課程方具有獲得房地產經紀人執照的資格。而由于房地產中介業在我國的發展時間不長，尚缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍，加之目前資格認證制度不規范.管理不嚴，造成我國房地產中介從業人員來源復雜、素質差，缺乏應有的敬業精神和職業道德標準。
3.規范房地產中介市場的對策
3.1嚴格市場準入制度
在機構資質管理方面，對注冊資金、經營場所、業務人員等的設定要更加具體化， 如明確規定房地產中介機構的注冊資金要達到30萬元以上，要有具備一定規模的固定經營場所，專業技術人員要占總人數的50%以上。同時，劃分不同等級資質的標準，規定其相應承接不同的標的、不同價值量和不同復雜程度的業務。如必須具備A級認證的中介機構才可從事涉外房地產中介業務。
3.2嚴格執業資格制度
在人員資格管理方面，要創設執業資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、業務知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規定。如必須達到大學專科以上學歷或中等專業水平有3年以上從業經驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執行完畢滿3年的方可從事進入房地產中介機構執業。
3.3嚴格規范經營制度
規范經營，加強誠信建設，一方面考慮到消費者和房地產中介間存在的信息不對稱問題，在行業內建立信息傳輸機制，完善房地產中介企業信用檔案，對中介企業的基本情況和失信行為進行全面記錄，并充分利用網絡手段，將檔案在網上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產中介要加強自身的誠信建設、嚴格自律，結合企業文化制定企業職業道德規范條例，要求員工誠實守信；并規范經營條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優質服務，增強客戶的信任度。
3.4嚴格行業監管制度
政府要在立法、制度、管理規定等方面對中介企業的規范化起到一個根本性的推動作用。第一，科學設置政府管理職能，明確房地產中介服務業的主管機構，確立政府各管理部門的協作機制。第二，通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的市場準入制度。第三，提高中介服務人員的素質。同時行業主管部門一方面要加大行業監察力度，對各項違規操作給予更加嚴厲的懲罰措施，肅清行業的不良主體；另一方面要加大資金監管、網上簽約等政策的執行力度，使其真正落實到位。
