房地產品控管理精選(九篇)

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第1篇：房地產品控管理范文

【關鍵詞】房地產企業 內控管理 模式研究

一、房地產企業內控管理模式存在的問題

房地產企業的內部控制管理模式關系到企業的可持續發展，而管理模式存在以下問題，嚴重影響企業在市場中的正常運行：

（一）業務流程存在缺陷，房地產企業業務流程的完善而優化，是企業抵抗市場經營風險和獲得高額利潤的前提條件，而業務流程中的項目建設、營銷策劃、客戶服務等存在的問題，使得房地產企業失去商業嗅覺，難以建立有效的決策流程。一旦企業在決策過程中失去話語權，意味著企業在市場業務競爭中失去優勢，甚至喪失在市場中的地位，影響企業的生存與發展。

（二）內部資金缺乏集中掌控，導致資金成本攀升，造成資源的極大浪費。一是資金信息的不對稱，由于房地產企業組織架構復雜，產生的現金流錯綜復雜，給內部賬戶的統籌管理帶來極大的難度，再加上資金流向和流量的失控，給資金的安全性帶來極大的威脅，無形中增加了資金的管理風險。二是資金的調配問題，主要體現在大量閑置資金的存在，資金的使用效率低下，資金的增值目的難以實現。三是財務費用的節節攀升，主要原因的資金的分散，導致了貸款利率的上升，而資金的調配缺乏有效措施，譬如票據調劑體系的缺失，使得貼息高額支出。

（三）市場的風險評估能力低，房地產規模的擴大的同時，催生了各種類型的市場風險，而且這些風險關系錯綜復雜，主要有兩方面，一是國家宏觀調控政策對一級市場土地買賣的控制，房地產企業無法利用常規的價值規律控制買賣的供需平衡，成為企業最難控制的外部風險。二是房地產企業項目開發的周期長，在開發的期間，市場和政策的因素使得企業產品的消費市場規模以及房價等產生難以預料的變化。房地產市場這些特點決定了該行業成為一種高風險的行業，而房地產企業缺乏市場風險評價能力，在發生市場危機的時候往往措手不及。

二、完善房地產企業內控管理模式的建議

（一）房地產企業業務流程的規范化

房地產企業業務流程包括招投標、合同和客戶關系維護三方面的管理內容，具體體現如下：

1.招投標環節，一是開發商與供應商之間的開放式在線招標管理，通過以供應商會員注冊的形式，與開發商建立長期的合作關系，達到招標業務高效率的效果。二是建立供應商的規范檔案，根據供應商的服務水平和產品質量進行等級劃分，為招投標環節提供信息公開化、公平化、規范化的依據。三是建立招投標的管理部分，對各種招標流程進行嚴格控制，根據不同類型和金額的招標項目，制定不同的招標流程，并以集中招標和評標的模式，提高招投標環節的效率。

2.合同的內部管理要貫穿訂立到變更整個流程，對合同管理的進度進行跟蹤，合同的管理工作要緊緊圍繞工程的合同信息管理，其中包括工程合同、材料合同、設備合同和土地買賣合同等，一方面是對合同成本、變更時成本項目指定、合同結算等進行拆分，控制合同體現成本的額度，另一方面是利用信息化管理技術，提高合同管理的便捷性和實時性，也便于合同臺賬的監督和審計。

3.客戶關系維護，隨著消費者維權意識的加強，房地產需要以產品的數量、質量、品牌獲得市場支持，因此客戶關系管理內部控制是房地產企業內控的關鍵點。關于客戶關系的維護，要以客戶的需求為主線，在房地產企業推出的產品當中，體現出客戶的基本需求，譬如某區域的購房者需要中小面積戶型的商品房，則房地產企業在做足市場調研工作之后，要將產品的戶型面積定位好，如果違背客戶的這種購房需求，而盲目生產大戶型的商品房，那么企業將面臨滯銷的結局。

（二）內部資金實行集中掌控

房地產企業建立集中管理的模式，旨在實現企業資金成本效益的最優化，掌控的方法具體如下：

1.結算中心的成立，提高對下屬部門的資金監督和集中管理，提高資金的劃轉效率。筆者建議企業采用高度集中的資金管理模式，由財務部門掛頭，對企業資金的流向、流量和存量等進行實時監控。企業的內部信息系統要與銀行交易系統連接在一起，其中包括付款交易和收款交易兩大環節，可以在資金管理系統中及時查詢資金的發生額和余額，并快速下載對賬單。

2.資金計劃的擬定，根據企業的營銷、租賃和物業收支等的計劃，為資金計劃的申請和審批提供依據，促進資金使用計劃性的實現，一方面是根據合同的約定，自動生成資金的款項類型、付款金額和付款時間等，另一方面通過考慮企業實際資金，制定經營、投資、籌集等活動資金的收支平衡表，以便及時對資金計劃進行調整。

3.預警監督機制的完善，在資金計劃和業務流程審批之后，規定資金使用的禁止條件，并結合復雜的工程項目，設置預警監督機制，將合同付款控制在預算范圍之內，最大限度降低支付的風險。

（三）提高市場風險的評估能力

房地產企業項目成本風險的控制，是通過動態成本和目標成本的差異化對比分析，制定出合理的目標成本，以便控制好企業內部成本和項目進度，提高企業抵御市場風險的能力，這也是市場風險評估能力的體現過程：

1.對市場地產項目進行批量分析，測算出科學的明細成本，成本控制部門根據規劃部門的規劃經濟指標和項目描述等，對標準建設進行成本估算，在商業計劃書階段、規劃方案設計階段、建筑方案設計階段，經過科學的測算和嚴格的審批，形成各階段項目成本的控制標準。

2.以目標成本、合同約定額度、合同變更條件和合同結算標準等為依據，結合企業實際需求更新動態成本，并利用差異動態比較分析的方法，對動態成本和目標成本進行對比，以確定動態成本是否符合成本管理的要求。

3.根據企業的發展策略，在目標成本生效后，指導各類合同的簽訂，以及在合同費用發生后，控制合同成本的細項，以免超過預定的目標。

三、結束語

綜上所述，房地產企業作為國民經濟的支柱產業之一，需要以健康的可持續發展面貌立足于經濟市場。而房地產企業存在的業務流程分散、資金掌控不集中和市場風險評估能力差等問題，始終制約著該行業的健康發展。筆者認為只有通過結合內控管理模式存在的問題，制定相應的問題解決措施，一方面是規范化房地產企業的業務流程，完善招投標、合同和客戶關系維護三方面的管理內容，另一方面是實行內部資金的集中掌控，實現企業資金成本效益的最優化，并制定出合理的目標成本，以便控制好企業內部成本和項目進度，提高企業抵御市場風險的能力，方可完善企業的內部控制管理內容，實現企業內部業務流程的健康、穩定和高效的合理運行。

參考文獻

[1]張艷華.　論房地產企業內控的現狀及對策[J].時代經貿，2007年02期：101-102.

[2]周紅梅.　淺談地產企業財務內控模式的構建[J].中國集體經濟，2011年25期：172-173.

[3]江旺桂.　試論房地產企業財務內控體系的有效構建[J].中國城市經濟，2011年30期：179.

[4]胡伏.　房地產企業內部控制探析[J].企業研究，2012年02期：65-66.

第2篇：房地產品控管理范文

[關鍵詞]房地產企業 納稅 防范措施

隨著全球金融危機的蔓延,實體經濟不景氣,各國紛紛加強貿易壁壘保護,企業減產、停工、倒閉,工人失業,出口下降。但各地大搞城市建設,經營城市,房地產投資成為經濟發展新的增長點。隨著房地產業的發展,房地產業稅收在整個稅收體系中占有重要地位,是國家調節房地產經濟和社會經濟分配的重要杠桿,是國家和地方財政收入的重要來源。房地產企業的蓬勃發展,為稅收增長提供充足的稅源,也給稅收征管帶來新的挑戰。就當前房地產業的現狀來看,房地產企業偷稅、漏稅、欠稅現象嚴重,“行政干預”對征收帶來阻礙,地方政府與企業“關系密切”,打著招商引資和保護本地企業發展的旗號,謀求地方利益和個人利益而損害國家利益的現象時有發生。為此,應加強房地產開發整個過程的監控、建立房地產業各稅種的稅源控管機制,加大對房地產業偷逃稅的懲處力度、改革和完善房地產稅制,加強防范和治理房地產業偷逃稅問題。

一、房地產企業的納稅現狀

(一) 富豪多,納稅少。房地產企業是暴利行業,當前房價越來越高,地王一個接著一個。國家財政收入艱難,為完成保8目標,增加財政收入,及時調整了個稅征收范圍,把福利費、職工誤餐補助、交通補助等納入個稅繳稅基數。房地產開發商利潤多而納稅少,尤其企業所得稅和個人收入所得稅繳的更少。國家統計局公布2009年房地產企業貢獻GDP一半以上。然而,根據2009年8月份公布的“中國納稅百強排行榜”上,2008年度中國納稅500強企業中,前100名內沒有一家房地產開發企業,而與之相對應的2008年“胡潤百富榜”排名中,卻有十幾家企業位列其中。房地產企業的老板、富翁越來越多,納稅卻越來越少,究竟是一種什么現狀呢?

(二)偷、漏、欠、抗稅嚴重。房地產企業在過去的檢查中偷稅、漏稅、欠稅現象嚴重。根據山東省地稅局2009年開展以房地產行業為重點的地方稅收專項檢查,結果發現房地產企業偷逃稅現象嚴重,被檢查的715戶企業中有偷逃稅行為的達634戶,占八成以上。并且手段呈多樣化、專業化、普遍化、隱蔽化的發展趨勢。

(三)違法違規減免稅收。地方政府與開發商“關系密切”,給開發商“超國民待遇”,違法違規減免稅收,致使開發商偷稅、漏稅、欠稅、抗稅底氣十足,常以“營造良好投資環境”為由,出面保護,免受稅務機關的稽查和追究。

二、當前房地產開發企業偷逃稅行為的主要手法及特點

(一)隱匿應稅收入,減少納稅基數。這是房地產開發企業一種普遍的偷稅手法。開發商拿到《銷售許可證》后,開始預收房款,房地產企業應對預收房款按國稅發[2006]31號文規定的20%、15%、10%、3%毛利率計算利潤額,并入當期應納稅所得額中,統一計算繳納所得稅,待工程完工后進行結算調整。房地產銷售發票是房地產開發企業銷售產品的原始憑證,也是稅務機關計稅的主要依據。但在實際工作中,絕大多數房地產企業不按發票管理規定管理發票;在開票時采用大頭小尾票、自制發票、收入打白條不開發票等手段隱匿收入,或者做支現金和直接進入小金庫不入賬。

(二) 不按規定時間入賬,以未清算、未決算為由延期交納企業所得稅。房地產開發企業在收取預收款或定金后長期記入“應付賬款”、“臨時借款”、“應收賬款”中。根據《企業會計制度》銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件:(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;(2)企業既沒有保留通常與所有權有關的繼續管理權,也沒有對售出商品進行控制;(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業;(4)相關的收入和成本能夠可靠計量。房地產開發企業應在房產交付使用后,根據以上規定確認銷售收入,及時調整賬目,繳納企業所得稅。

(三) 以自用房、合作建房、分配利潤、對外投資、給建筑商抵房為由不作為收入處理。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》、〈房地產開發企業所得稅征收管理辦法〉、〈國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知〉(國稅發[2006]31號文)有關規定,房地產開發企業捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品視同銷售不動產,交納企業所得稅。

(四)虛列、多提、擠占成本,減少利潤。房地產開發企業同建筑商合謀,采用簽訂虛假合同的手法,有計劃、有目的、有步驟的虛開沙子、水泥、磚、瓦等建筑材料,虛列成本,人為提高工程造價,減少利潤空間,偷逃企業所得稅。

(五)不按規定列支或超標準列支費用。一種情況是,不按[2006]31號文的有關規定:對公共設施配套費、前期工程費、基礎設施建設費、安裝費、開發間接費等成本,在已完工和未完工產品中分攤列支,而是在已完工產品中集中列支。另一種情況是把購買的汽車、辦公用品、修理費、招待費等全部列入已完工產品中。致使企業虧損或者微利,從而達到少繳或者不繳的目的。

(六)財務管理混亂,核算不規范。主觀上,房地產開發企業不重視財務管理或有意搞亂財務管理。一是賬薄設置不規范,憑證管理混亂,聘用無證會計人員;二是私自建立賬外賬,一套應付稅務機關,一套用于內部核算;三是私設小金庫,用于偷稅、私分和“公關”。客觀上,會計核算不統一、不規范,房屋產品開發周期長、各期產品滾動開發且每期產品經營成果不盡相同,為掩蓋其在經營、核算和應稅上的不法行為找到了借口。

三、防范和治理房地產開發企業逃稅的對策

針對當前房地產開發企業監管能力不足,甚至出現斷層,稅務機關要積極應對,加大對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度。稅務機關工作人員應該加強自身業務學習,認真、仔細、深入了解和掌握房地產開發企業的情況,及時,準確采取嚴厲措施。對偷稅行為進行嚴厲打擊,加大對房地產企業涉稅違法行為的處罰力度。

(一)加大宣傳力度。通過新聞媒體廣泛宣傳“納稅光榮,偷稅可恥”,還可以發放宣傳冊或定期舉辦房地產開發企業老板和財務人員培訓班,講解納稅知識和偷稅的懲罰措施,使他們認識到納稅是每一個公民應盡的義務。稅收是國家財政的主要來源,也是國家穩定、經濟建設發展的決定因素。通過案例分析對欠稅、偷稅的房地產開發企業依法采取強制措施。

(二)加強房地產開發過程的監控,從征管環節防止房地產稅收流失。從當前房地產開發企業偷稅的現狀看,每個環節都有偷稅現象發生。因此,一方面,稅務機關要加強稽查力度,對房地產開發納稅人登記、申報管理各個環節進行跟蹤,經常分析稅源,發現問題及時檢查;另一方面,要加大對房地產開發工程的成本審核和票據的審核力度,增加開發企業成本的真實性和準確性,盡量防止利用假合同、假信息虛增成本現象,強化對房地產開發的全程監控。

(三)做好部門之間“橫向協調”,相互配合,加強源泉控制。房地產稅收是一個多部門聯合辦公過程,從立項、規劃、施工、銷售到產權審批要到20多個部門辦理手續,要經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程多個部門。稅務機關應與計劃管理、土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門及金融機構建立信息傳遞制度。同時,地方政府應該成立綜合治稅辦公室,統一協調有關部門。通過信息交換分析比較,最大限度地掌握房地產開發企業的涉稅資料,建立檔案,努力獲取企業建筑成本信息,加強票據管理,掌握企業收入情況,從程序上規范納稅人納稅行為,建立一個規范、管理、檢查的長效機制。

(四)公平稅負,簡化和完善稅制。我國現行稅收政策繁雜,內外有別,稅種多,結構不合理,各個稅種征收環節和計稅依據不同,造成內行記不住,外行看不懂,稅源控管漏洞多,流失嚴重。一是開發階段稅負輕,流通環節稅負重,這種稅制結構進一步鼓勵了房地產開發企業逃稅現象;二是房地產開發稅費并存,負擔重,增加了建設成本,企業偷稅“理直氣壯”。三是土地使用稅計稅依據不合理,不按價值征收而按面積征收,不能隨課稅對象價值上升而上升,具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷,同時造成房地產企業圈地、囤地現象,縱容了房地產企業投機和偷漏稅款;四是內外有別的兩套稅制,導致房地產市場上的不公平競爭,也使得內外資房地產企業的偷稅手段更復雜、更隱蔽。

(五) 強化稽查,加大懲處力度。稅務機關除加強監管外,還應該針對性的采取措施,加大對房地產開發企業偷逃稅款行為的處罰力度,對偷逃稅行為的納稅人起到一種威懾作用。《中華人民共和國稅收征收管理法》63條,(國稅發2006[31]號文)明文規定:納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證,或者在帳薄上多列支出或者不列、少列收入,……是偷稅。對納稅人偷稅的,由稅務機關追繳其少繳或者不繳的稅款、滯納金,并處以50%以上五倍以下罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第3篇：房地產品控管理范文

一、存在的問題

（一）企業之間合作建房不按規定申報納稅。目前房地產行業己形成多種開發形式，有一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規定，合作建房的雙方均發生了銷售行為，應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關稅收，應該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

（二）以開發房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業內部財務報表中體現，致使企業少計了應稅收入，少繳納了企業所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業所得稅。

（三）銷售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現，偷逃企業所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得稅。

（四）無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發產品，從而達到少繳營業稅和企業所得稅的目的。虛開發票減少計稅依據，實現“雙偷”。房地產開發企業依銷售不動產發票開具金額確定售房收入繳納營業稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產發票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發票，實現所謂“雙贏”，實則是實現應納稅款的“雙偷”。

（五）代收款項偷逃稅。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。

（六）“收入實收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產開發企業因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發企業轉付施工方優良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業所得稅。

（七）與關聯方企業之間互轉收入和費用。與關聯方企業之間，特別是同一地址辦公的關聯企業之間，由于業務往來頻繁，利益關系密切，互轉收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性，導致企業最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。

（八）多列預提費用。一些企業采用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之后不及時結轉配套工程成本，對多提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業在配套工程完工驗收之后仍繼續計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款。

（九）虛列或者虛增成本費用，偷逃企業所得稅。具體表現為：（1）將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增；（2）將開發項目之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開發成本。自用房產開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得稅。（3）多列利息支出和經營費用。（4）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。

二、加強房地產行業稅收管理的對策和建議

（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

第4篇：房地產品控管理范文

關鍵詞：房地產業 問題 經濟 措施

房地產業作為一個新興的品種房地產投資，房地產策劃報告中的經濟測算，就是在成本的基礎上，按照高低計算售價的方法。房地產策劃中的優點是保證企業既定目標利潤的實現 ，適用于具有一定影響力的企業，或具有壟斷性質的企業。 房地產策劃報告中的經濟測算，以產品的最后銷售價格為基數，按銷售價的一定百分率計算加率，最后得出產品的售價。以產品成本為制定價格的基礎，在 成本基礎上加一定的利潤來定價。 差 異對利潤的確定方法容易計算。：準確掌握消費者對商品價值的認知程度，確定決定商品的初始價格，理解值定價法可以與產品定位思路結合起來，成為市場經濟條件下的一種全新的定價方法，為越來越多的企業所接受。然而房地產企業在改造項目上面對比普通開發項目資金投入量大，如果實行一次性開發，也將必會造成極大的資金壓力，也有可能造成整個項目的規劃，驗收之間的相互繳裹或拖累。

一、房地產業存在的問題： 房地產投資信托作為有效的投資手段，可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動房地產業的發展，對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是由于我國相關的法規還不完善再加上房地產投資信托在我國還是一個新生事物所以在我國房地產投資信托發展還存在諸多問題。

1法律法規尚不健全，對于房地產企業來說，土地和現金決定其生存和發展，而參與城中村改造，是獲取土地資源的一種方式。根據現有的城中村改造政策與操作流程，城中村項目成敗的核心在于項目開發前期對改造范圍內的土地整合階段：房地產企業在獲得土地之前就必須投入大量資金為進行拆遷、安置；而對于改造后的土地，房地產企業仍需通過招、拍、掛才能獲得土地使用權，

2房地產投資信托沒有形成完善的運作模式。對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成容易發生受托人的道德風險。在這種情況下由于存在信息不對稱信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此如何創造一種環境或制度盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致對房地產投資信托的發展就顯得非常關鍵。雖然銀監會《暫行辦法》中規定“房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人且相互間不得存在關聯關系”但是由于缺乏完善成熟。

二、房地產業問題的解決措施與探討

針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

1調整了商品房結構。解決商品房市場供求失衡問題，就是充分利用稅收來調控商品房結構，根據各地方不同的經濟發展狀況和經濟發展水平等因素，制定高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現調節住房結構的矛盾。不同地區的政府要認識到土地征用、市場準入等方面的市場價值，建立公平競爭的環境，不是強迫通過行政手段強制性地推行某些政策主張，而是利用可取的政策導向是化解結構性矛盾，依靠市場競爭機制確立資源配置。

2經濟適用住房建設問題，經濟適用住房建設問題中存在的不正常現象及其原因經濟適用住房建設是我國房地產市場的重要組成部分其運作中存在的某些問題應引起注意。經濟適用住房建設市場化的改革方向以解決城市中低收入家庭的住房困難問題，根據近幾年來媒體報道，發現很多超大面積，華而不實的人造景觀，公園化的綠色草坪等不正常現象。究其原因就是經濟適用住房內含著深刻的矛盾。經濟適用住房主要由房地產企業開發的，房地產企業首先考慮的是贏利問題，造成企業在目標定位上的差別，是不正常現象產生的總根源。

價格形成機制錯位。價格錯位的直接原因則是價格形成機制存在根本的缺陷。住房出售價格實行政府指導價按保本微利原則確定基準價由開發稅金和利潤構成。其中開發成本以人為本，以提高人民的生活質量為核心，保障人與環境和諧共存的發展，提高生活質量，但是確忽視了價格形成機制上的錯位。使自然資源和環境無法達到環境和發展的協調一致。

3堅持走市場化道路。處了政府提供政策優惠限定建設標準、供應對象具有保障性質的政策性商品住房外，必須承認價值規律，房地產遵循價值規律就應該主要通過市場機制來調整。以市場為基礎來調節用于適用住房的各種生產要素資源。依靠市場價格和市場機制來更大程度地發揮市場在資源配置中的基礎性作用。

參考文獻：

1劉曉兵.美、日房地產投資信托發展及啟示.金融與實踐200310.

第5篇：房地產品控管理范文

關鍵字：海南；房地產；旅游；開發；前景

一、引言：旅游一直是海南房地產開發和投資重要領域，這種經營方式除了延續傳統方式開發酒店度假村外，同時也伴隨著度假旅游的蓬勃興起，各種各樣的旅游房地產業也隨之而生。旅游房地產，是一種指以旅游度假為目的營銷模式，開發項目是為了實現了旅游的需求。依靠旅游開發區、休閑度假區、旅游景區等一系列的自然條件，利用優越的地理位置，來大量開發具有投資回報住宅項目，以滿足和適應人們休閑度假的需求。

二、海南房地產業發展現狀

1、海南房地產業的蓬勃發展趨勢

隨著我國海南房地產的發展，在經歷了初期的摸索階段之后，在我國旅游業的地位越來越顯著，帶動了海南房地產業的高速發展，三亞海棠灣這個地區，僅在同一天，就有十余家超五星級酒店破土動工，還有摩根士丹利，以及雅居樂合作開發的陵水清水灣房產項目等，都吸引了大量的房地產公司，他們紛紛爭先來海南進行大量的房地產投資。①

2、海南房地產業的多元化發展

目前我國海南已經在從單一的旅游房地產，正在逐步呈現出多元化的發展，以旅游為目的，如景區住宅、度假村、酒店、、高爾夫度假村等多類型的旅游地產，正在海南全面發展，形成了以旅游、度假、投資等為目的，從旅游觀光開始轉變為購買景區的房地產，這為海南旅游房地產帶來新的市場。

3、擁有可觀的房產資源

海南現有的土地總面積約354萬公頃，到現在還沒有開發利用的土地只有26萬公頃，約占土地總面積的8％。當人們走進海南，很容易發現，三亞房地產的開發，跟旅游有著息息相關的聯系，三亞的景觀成為了眾多樓盤中最主要的賣點，據了解,海南景區的房價價格，一般最低都在每平方米8000元以上，相比較而言，位于市區的一般商品房,房子的價格一般只有一線海景房區的一半。②從不同區域經濟的不同特色來看，三亞的旅游業，是網狀產業。據統計數據表明來看，這幾年來，每年三亞市旅游飯店，定點接待中外游客均有350萬人次以上，每年旅游總收入達40億元，由此帶動三亞房地產業，在不斷地發展中呈現投資強勁的增長勢頭。目前，三亞已經擁有旅游飯店150多家，星級酒店，和相當星級的酒店有60多家。正是由于旅游業的快速發展，使得各類投資者蜂擁而來投資三亞樓市建設，而投資者的涌入，又進一步帶動了三亞旅游業的快速發展，這兩者之間，形成雙向互動。

4、房產資源過多

海南旅游業的發展，導致了房產的大量建設，然而從實際上來說，海南所擁有的常住人口，并沒有跟得上房產建設的速度，這就使海南面臨著這樣一個問題，房產資源過多，都會有誰來這里購買？這成了一個思考的課題，讓人們不斷地進行思考。③

三、海南房地產的戰略性發展思路

1、依靠招商引資，拓展銷售網絡。

海南房地產始終著眼于，怎樣利用旅游產業發揮市場經濟的內在潛力，逐步培養和規范地發展海南房地產市場。逐步地通過招商引資，來擴大國內外具有實力的房地產企業，借助這些外在的雄厚資金力量，來不斷地拓展銷售網絡，繁榮海南的房地產有限的資源，豐富的海南的房地產的建設格局，使海南房地產在建設過程中，不斷地開拓經濟市場，取得了良好的的成效。

2、依靠政府扶植，以市場為主導。

在海南房地產的發展中，一直都是依靠政府的極有力扶植，才會使海南擁有了今天的發展建設。對于政府所出臺的政策，無論是房地產，還是開發商，以及當地的居民都會感受到，政府對于海南經濟市場的不斷放寬，為推動海南旅游業的發展起到了關鍵的作用。④只有依靠政府的支持，才能為企業提供了更為良好的投資環境，才能促進房地產在管理、運作的模式等方面創造出良好的條件。在依靠房地產經濟主導市場的同時，需要發揮政府的調控管理職能，在房地產行業，實施產業政策，理順對旅游房地產行業的管理，以科學、合理的規劃，為海南房地產發展指定了明確的方向。

3、加強推銷力度，打造房地產品牌

要想使海南的房地產讓更多的人知道，就需要以現代化的推銷手段，有效地推動海南房地產的發展，這就需要在建設的同時，通過注重宣傳，通過熱情、高效、誠信的服務，以及一些真實、廣泛的宣傳渠道，體現了海南房地產，在發展中和諧統一，這種同步共進的管理方式，提高了海南房地產在外界的知名度，為海南房地產的發展，創造品牌的建筑打下了良好的基礎。⑤

4. 以獨特的魅力，形成突出的特色。

海南房地產的開發的項目，是否能夠取得成功，主要就是看房地產的特色，這種特色能夠營造度假的氛圍，以這種氛圍來形成房地產的獨特魅力。海南房地產在建設時，可以依靠獨特的海景，讓游客在接觸到賞心悅目的海景同時，對自己所居住環境，也能夠感覺到溫馨。⑥這種能夠將海景與住房景觀兩者有機地融合成一體，這種居住方式，是當今很多游客的渴望和追求。從房地產的建設開發來看，發展特色突出、風格不同、檔次較高的休閑、健身、娛樂等項目，能夠向更高的品質上，不斷地提升海南旅游的度假的意境，讓游客在旅游中流連忘返。

總之，海南省房地產行業，作為一項新興產業，已經成為了開發中的新熱點，受到越來越多的關注和社會的重視。海南房地產業的發展，在不斷提高房地產的服務質量的同時，以良好的社會信用、在現代化物業管理中，以優良的服務理念，為旅游者和居民提供貨真價實的服務質量。

參考文獻：

[1]麥正華. 宏觀調控下海南房地產業的出路[J]. 中國黨政干部論壇, 2007, (06).

[2]黎丹, 趙萬華. 我國旅游房地產的發展與展望[J]. 中小企業管理與科技, 2007, (08).

[3]周金泉，何文晉.海南國際旅游島建設急需解決的五個問題[J].新東方，2009 (1).

[4]王紅野. 我國旅游房地產的發展現狀及對策[J]. 中國房地產, 2010, (05).

第6篇：房地產品控管理范文

關鍵詞：內控導向；房地產；成本控制；措施

房地產企業發展迅速，競爭也愈來愈大，只有通過降低企業的成本投入，才能提高企業的市場競爭力，使得企業的利潤最大化。同時，通過對企業進行內部控制，可以有效對企業的成本投入進行嚴格控制，增強房地產企業的綜合實力及競爭力。

1 房地產項目的成本控制特征

1.1 房地產成本控制周期長

房地產企業從規劃、設計、施工、竣工到銷售、資金回籠，需要經過一段很漫長的時間，可見其成本控制周期較長，這無疑增加了企業對成本投入、控制、回收資金的難度，使得企業經營風險加大，容易導致企業資金回籠情況不佳、甚至虧損。

1.2 房地產成本控制難度大

由于房地產企業所經營的商品較為特殊，周期長、工程量大，需要考慮的影響因素眾多，包括預算管理、造價管理、施工管理等方面，可見，房地產企業在控制成本方面難度較大。

1.3 房地產成本控制對人員的專業化水平要求高

房地產項目本身的特殊性，決定了其成本控制具有較大難度，只有具有較高專業化水平的成本內控人才，才能有效、全面的對房地產的成本進行控制，保證企業的經營效益。

2 房地產項目成本控制存在的問題分析

2.1 房地產項目收款環節繁雜，收益難以衡量

一方面，由于房地產行業所銷售的商品與一般傳統商品不同，一般傳統商品主要采用錢貨兩清的方式進行商品交易，而房地產所銷售的商品一般通過預售、分期收款等復雜的銷售方式，加大了房地產項目的收款難度，加上房地產銷售行業屬于開發期與投資期較長的行業，也在一定程度上加大了房地產項目的成本控制與收益衡量難度。

另一方面，由于房地產所銷售的商品價格因其樓層、朝向、房型、尺寸而產生不同價格，價格是顧客購買商品的重要衡量指標之一，導致房地產企業在衡量商品銷售價格及收益指數的難度大大增加。

2.2 房地產項目成本內控人員專業化不高

房地產屬于專業性強、復雜性高、風險性大的行業，這就決定了房地產項目的成本內控人員必須具備高度專業化水平，才能真正完成房地產成本的內控任務。

2.3 房地產項目的收益評價體系不完善

當前，我國房地產企業的銷售業績隨著各季節性的改變而改變，波動性較大，加上商品在驗收出售之后，其巨額預收款被確認為收入。然而，經常有預收款經過好幾個會計期都還無法被收回，這使得企業的收益評價體系所得結果有誤，所反映出的企業經營情況也是不全面、不正確的。

3 基于內控導向的房地產成本控制措施

3.1 嚴格控制房地產的成本投入，降低企業財務風險

3.1.1 引進先進的成本內控方法

房地產企業可以通過引進先進的成本內控方式，加強對房地產成本的管理與控制，從而降低的風險。學習、借鑒外國的豐富經驗總結，我國房地產企業可以通過清單報價法及企業戰略成本控制法等先進技術的引進，充分提高房地產企業的成本控制水平。

（1）清單報價法。房地產企業通過清單報價法不僅一目了然，而且有助于房地產企業對項目進行整體水平的控制，通過篩選價格合理的施工單位，同樣的工程數量與工程質量，花費更少的經費，有利于節約企業的成本投入，提高企業的經營收益率。

（2）戰略成本控制法。房地產企業通過制定企業的發展規劃及發展戰略目標，對企業的成本結構進行徹底改善，使其適應當前的市場經濟條件狀況。

3.1.2 通過內控導向控制房地產成本投入

房地產企業通過內控導向對企業內部的經營、生產與管理活動進行管理、控制，內控導向主要包括預算控制與資金管理、降低風險等方面。

（1）嚴格控制預算

對企業的預算進行控制，主要是對企業經營活動中資金的籌集、物資的采購、生產成本、銷售成本等活動進行管理、控制。通過對房地產企業中各項具體業務進行預算估計、計算，審核該項目所需成本，通過內控導向對企業的成本進行嚴格控制、管理。結合企業自身的經營情況及資金流動性、資金狀況等實際情況，制定房地產企業的預算制度規劃，對企業各項項目的成本進行系統性的規劃、控制，確保各大項目完成質量的同時，還應當保證該項目的成本投入都在企業的預算之內，最終實現內控導向對企業成本的控制。

（2）加強資金管理

加強對企業的資金系統管理，尤其是對現金流動的管理，提高企業的資金回流率，提升房地產企業的綜合實力及核心競爭能力。通過內控導向，加強房地產企業的資金管理，不僅可以有效的降低企業的經營風險，而且可以加快企業資金的流動性，有效控制資金，縮短房地產企業商品的預售時間，避免資金回收不佳。

3.2 提高房地產企業成本內控管理人員的專業化水平

3.2.1 嚴格選聘成本內控人員

房地產企業在選聘成本內控人員時，應制定嚴格的選聘制度，包括對應聘成本內控人員的學歷要求、專業水平要求、證書職稱要求、工作經驗等能力方面及人格品質方面的考核，篩選出最優秀最合適本企業的成本內控人員。尤其注重招聘具有創新精神、有獨到眼光的高專業性人才，對房地產企業進行高效性的成本管理與控制。

3.2.2 對成本內控人員進行定期培訓

房地產企業應當通過對成本內控工作人員進行定期培訓，加強其成功管理理念與成本分析技術能力、成功管理能力，從根本上提高成本內控人員的高度責任感。企業在對成本內控人員進行培訓時，要注重進行經濟、工程技術、成本管理法的培訓，培養出高素質、高專業化水平的成本內控人才，增加員工的職業歸屬感與自豪感，為成本內控人員提供優厚的福利待遇及廣闊的發展前景、優質的在職培訓等，為企業留住成本內控人才。

3.3建全房地產企業的成本內控體系

3.3.1設立專門的企業成本內控部門

房地產企業中各項任務不僅風險性高，而且復雜性較大。可以通過在房地產企業內部設立成本內控部門，專門負責對企業成本投入、預算管理、資金回流情況等進行跟蹤、分析。同時由于房地產企業的特殊性，其中包含各類業務，包括銷售、采購、生產、經營等方面，應當在成本內控部門分設幾名獨立負責人，職權獨立，避免造成一人獨攬大權的局面，確保成本內控部門獨立、公開、公正，以高度責任感管理企業的資金、成本。

3.3.2成本內控部門的組織結構

成本內控部門主要包括項目規劃小組、財務核算小組、預算審核小組，三大小組在互相獨立的基礎上，也應當互相溝通。

首先，項目規劃小組主要負責企業中的重大事項的決策及設計，包括對企業項目的發展規劃設計、項目的具體方案規劃、營銷方案等方面，屬于成本內控部門的核心組織，應當選派具有豐富經驗的優秀管理人員擔任該組的組長。

其次，項目規劃組所設計的活動方案、項目規劃等，應當與財務核算小組合作，核算出所需投入成本及資金回籠情況預測等，確保該項目具有可行性。

最后，預算審核組的主要工作是在財務核算組核算出基本費用的基礎上，深入調查，結合各大影響因素，包括市場環境條件、產品本身競爭力及產品銷售價格等方面進行審核，對產品的成本進行嚴格控制，最終確定是否執行該項目。

參考文獻：

[1]張國新.關于我國房地產企業內部控制的現狀及其必要性分析[J].現代商業，2010（11）：254-255

第7篇：房地產品控管理范文

關鍵詞：房地產企業；經營；經濟雙重性

房地產行業是國家經濟建設發展的命脈，經過政府長期對房地產市場的宏觀調控，房地產行業規模不斷擴大，逐漸發展成熟，房地產企業的經營水平不斷進步，經營方式也更加多樣，隨著房地產行業市場化改革的不斷深化和產業結構調整的深入，房地產行業形態發生了很大的變化，企業盈利空間逐漸縮小，房地產企業需要通過管理思路和經營方式的創新來適應房地產行業形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實現房地產企業的長遠發展。

一、房地產企業經營管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產企業經營管理工作的主要內容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關系，在房地產企業的經營管理活動中要充分利用其雙重性的特點，平衡內外部關系，形成良性循環，逐漸提高房地產企業經營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實現企業的長遠發展。

（一）雙重管理

1.價值鏈管理

企業價值的創造來源于一系列經營和生產活動，包括設計、采購、生產、管理、銷售、服務等，不同經營活動之間的有機聯系就是企業的價值鏈，價值鏈中所有能夠創造價值的活動稱為價值活動，企業的價值鏈和價值活動客觀反映了企業的歷史、戰略、戰略實施方式以及價值活動的經濟效果，基于價值鏈的管理就是對企業所有價值活動的優化、協調、整合，提高企業的經營管理水平，控制企業經營和生產活動成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對房地產企業生產經營利益的分配，不同于企業行業，房地產行業建設周期長，基礎投資大，人才、技術、資金密集，價值鏈上任何環節都對項目開發的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產要素之間的協調和成本控制工作的落實，也就是對價值鏈的形態產生影響，影響房地產企業的最終經營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應該相輔相成互相協調配合，為了實現房地產的雙重管理，可以應用平衡計分卡管理工具，實現房地產企業內外經營目標之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應市場競爭

我國市場經濟改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發展形成了有利的規范和引導作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產企業之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產企業都面臨的問題。房地產行業是我國拉動內需的重要突破口，是國家經濟建設最強有力的脈搏，但是行業發展不能過分依賴政策與經濟形勢的優勢，不利于在房地產行業中形成健康的競爭和淘汰機制，對行業整體的經營水平提升十分不利。所以，房地產企業面臨的生存難題其實是必要的，能夠刺激其主動找尋適應市場環境的發展策略，進行管理方式的創新，形成企業的核心競爭力。

2.企業發展的必然趨勢

每一個企業在經營發展過程中都會表現出一定的雙重性，企業產品的加工形成過程中不同的加工環節和企業生產要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關系又形成了利益鏈，對于房地產企業，這一客觀規律仍然存在，仍然表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產要素配置優化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協作失敗，而協作失敗又會造成生產要素配置優化和成本控制不利的問題。

二、現階段房地產企業雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產行業開始緩慢回暖，但是房地產行業投資總量下降的趨勢短時間內難以改變，因此房地產企業轉型迫在眉睫，經營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現為實際操作中指定指標計劃完成不理想時考核難以進行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規避這些問題。

（一）國際平衡計分卡的應用

不同時期，不同發展階段，不同外部環境條件下，企業經營管理工作的主要目標和任務都是存在差別的，房地產企業想要實現自身的可持續發展，就需要積極學習其他企業的成功經驗，并對自身的發展實際情況進行全面調查分析，在科學的管理工具輔助下，制定科學的企業發展目標和規范方案。現階段，平衡計分卡作為一種優秀的通用管理工具，有著數據顯示清晰、可操作性強的優勢，對于房地產企業的雙重管理來說十分適用。

1.內外部指標的雙重設定

平衡計分卡能夠同時設定內外部指標，維持企業內外部之間的協調。這樣的指標設計能夠避免房地產企業出現內部指標顯示經營狀況良好，但是外部指標卻不理想的情況。房地產企業的價值鏈管理更加傾向于對內部運營效率水平的提高，而利益鏈管理則關注企業和外部利益相關者之間利益分配的協調合理，而平衡計分卡同時設定了內外部指標，實現了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財務指標與非財務指標的雙重管理

平衡計分卡的指標設定中同時包含財務指標和非財務指標兩部分內容，在企業的績效考核中占有同樣的比重。財務指標主要包括企業資產回報率、利潤率等內容，非財務指標則主要包括產品質量以及客戶滿意度等，雙重指標的設定有利于限制企業對盈利的過分追求，對控制房地產項目建設質量有著一定的積極意義。

3.結果性和驅動性衡量指標的雙重標準

這兩部分內容的設置主要目的是實現不同管理環節的優化，平衡積分卡中的結果性衡量指標主要用于顯示房地產行使該策略之后的效果，涵蓋質量提升效果與盈利能力提升效果等內容，驅動性衡量指標則用于了解策略實行過程中發生的變化對最終結果的影響程度，主要考察其循環周期。平衡計分卡對驅動性指標更加關注，結果性衡量指標雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅動性指標能夠實現對最終結果的預見性衡量，所以在雙重管理的房地產企業中，驅動性指標能夠預見性的進行不同環節和生產要素之間的協調優化，改善最終效果，提高房地產企業的管理水平。

（二）雙重內部控制

1.不相容職務分離

房地產企業內部控制工作要嚴格遵循不相容職務分離的原則，在企業的價值鏈管理工作中形成相互監督相互牽制的機制，形成完善嚴密的內部控制體系。首先，要從財務管理工作入手，形成嚴格的會計人員崗位責任制，明確不同會計崗位之間的權責權限，實現不同崗位和職務之間的相互制衡。在具體業務上，應該實現記賬收款和保管現金職務分離，材料采購、驗收保管和付款職務分離，發票開具和收款職務之間相互分離，同時明確規定財產的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產處置、開發投資、資金使用等重要決策的制定和執行要求負責部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現一個人獨立處理業務全過程情況的出現，企業可以制定定期輪換規程，關鍵崗位輪換頻率要適當調高，提高內部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產屬于高投入和高風險的長周期行業，需要通過對資金管理流程的持續優化，通過提高資金的有效性來規避投資風險，可以進行資金的統一監控管理來縮短預售時間，全面提高資金的利用效率，規避投資風險。在房地產企業中，現金流反映了企業現金收支情況，而經營活動現金流作為財務指標的主要反映，應該作為房地產企業資金管理工作的核心，通過對現金流等敏感性財務指標的跟蹤監測來預測企業在經營生產活動中可能面臨的財務危機。財務風險的規避同樣是房地產企業中非常重要的內容，作為高風險行業，房地產企業需要形成嚴格的內部控制程序和相互制約措施，重大事項要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風險，企業要形成財務預警的短期和長期預警機制，將不同的財務風險劃分為遠期和當前風險，選擇不同的財務風險規避措施組合，控制經營活動財務風險造成的不利影響程度和規模。

三、結語

房地產企業的經營管理活動中表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內部生產關系和生產要素之間的協調，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協調好利益分配和內部價值鏈管理之間的關系，形成房地產企業經營管理活動的良性循環，提高企業生產經營效率，改善盈利能力，對提高房地產企業的核心競爭力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國人民大學

參考文獻：

第8篇：房地產品控管理范文

一、房地產企業財務管理過程存在問題分析

（一）資本結構不合理，資金成本高、負債率高

房地產企業是一個投資量大，投資周期長的資本密集性行業。一個項目從立項，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經歷很長時間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢下，房地產企業融資更難，很多企業為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財務杠桿的作用，資金結構不合理，加大了財務風險及經營風險，過高的資金成本吞噬了企業的利潤，影響了企業的收益。

（二）不重視成本和費用的管理，不重視預算

我們所說的成本和各項費用管理主要是指經營費用和產品成本的預算、控制和分析等管理活動。在企業中開展這些方面的活動，主要作用就是對房地產企業的管理進行全面的挖掘和分析，節約更多的成本，有效的控制企業各項費用，從而提高企業的經濟實力，在市場中保持更加旺盛的競爭力。很多房地產企業良莠不齊，根本不重視成本和費用的管理，經營者沒有財務管理的概念，沒有做到對企業經營和生產的全過程的監督和控制，導致了企業財務管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業的成本。

不重視預算管理，沒有預算或在預算的編制與執行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導致整個預算體系存在問題，使預算沒有得到很好的執行。

（三）內部控制制度不完善

大部分中小房地產企業未建立完善的內控體系，企業監督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，財務人員一人兼數職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內部控制體系， 使財務管理混亂，財務管理及企業經營存在很大的漏洞，企業頻繁出現舞弊現象。

（四）財務人員素質不高，財務管理意識淡薄

房地產企業重控制輕管理現象很普遍，尤其是中小房地產企業，很多經營者只需要財務解決融資問題，根本不重視財務人員的素質，財務管理意識也非常淡薄，企業的財務管理流于形式。會計信息的真實性、完整性得不到體現。使財務活動中的預測、監督、控制與決策沒有起到作用。

二、解決對策分析

（一）加強財務管理，降低資金成本

房地產企業的項目開發周期長，資金需求量大，通常都會采用融資。不同的融資方式，會產生更多的利息和財務風險，因此，在進行財務成本預算過程中，應該對各種融資方式進行全面的分析和研究，科學合理的對企業的經營成本進行控制，制訂不同的融資方案，在融資時要考慮資本結構，最大限度利用財務杠桿，將企業的資金成本控制在合理的水平之內，切實有效的降低企業成本，降低財務風險，對企業的資源進行優化配置，使企業效益最大化。

（二）建立完善的財務制度，加強內控管理

我國房地產企業的財務管理水平低下，在管理過程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內控體系。在企業發展過程中，為了切實有效地提升企業在市場中競爭力，必須要加強企業內部的財務管理。建立健全財務管理制度，完善財務監督機制，加強財務管理的作用，有機結合內部審計和財務監督部門，全面有效的對企業的財務活動和經營活動進行監督。

建立健全內部制度，相互制約和監督，提高會計人員的工作質量，防止財務管理中出現錯誤和舞弊行為，實現對內控制度的有效監督。

（三）建立財務預算體系，強化財務的管理職能

房地產企業管理者應該重視和支持財務預算管理工作，建立完善的財務預算體系。在房地產企業中的通過建立并且完善財務預算的動態性，能夠有效的對房地產開發建設進行一定的監控，注重對預算行為的監督和檢查。尤其對資金使用情況進行重點的監督和檢查，對于存在問題及時上報，提高資金的使用效率，對于企業閑置的資金應該充分進行利用，進而能夠有效的實現資金管理，實現資金使用的效益最大化。同時在檢查過程中還需要分析研究項目建設和投資存在的風險，設立風險預警機制，對財務風險進行一定的監督及防范，從而發揮財務管理的作用與價值。

（四）加強財務人員的專業水平，提升綜合素質

提高財務人員的財務管理水平，就必須要提高財務人員的綜合素質，只有高素質的財會人員，才能保證財會工作正常有序。提高財務人員的綜合素質，首先從人員的選撥入手，按照國家相關規定選撥優秀人才，考察人員的專業技能和從業資格；第二在工作中要不斷進行培訓，建立和完善培訓機制。倡導工作中不斷學習，加強專業知識和技能培養，使財務人員的綜合素質得到提升。

第9篇：房地產品控管理范文

關鍵詞：信息化建設、軟件系統、智能化弱電系統、網絡系統、企業管理

Abstract: the enterprise informatization construction is promoting and realizing enterprise's system innovation, technological innovation, management innovation and enhance core competitiveness of enterprises an important means. Through continuous research and exploration, China and South Africa Group has been built by the software systems, intelligent systems and the Intranet internal network system of three modules of the information system for the enterprise, continuous change, enhance the management level and management has played a great role.

Key words: information construction, software systems, intelligent systems, network systems, enterprise management

中圖分類號：[J59] 文獻標識碼：A 文章編號：

正文：

一、信息系統功能及應用

中南集團的信息系統主要包括：軟件系統、智能化弱電系統和Intranet集團內部互聯網系統三大模塊。

（一）、軟件系統信息化建設

軟件系統信息化建設，已涵蓋工程施工、房地產、安裝、裝飾、機械制造等產業集團的各種管理應用系統，還實現了對各種應用系統中的業務數據的收集和處理，使全集團的各種經營、生產、財務、人事、物資、采購、資產等資源得以共享和集中調度。

1、企業信息門戶（集團外部網站群）：

位于DMZ區的企業信息門戶，即：集團外部網站群，通過Internet和域名訪問中南集團及下屬產業集團、分公司的網站，目前中南集團共建成各類網站25個，主要用于宣傳企業形象、進行產品展示、采購信息、與中南業主互動等。

2 企業應用門戶：

位于集團核心服務器區的企業應用門戶，以企業應用為核心，把各種軟件異構系統有效地組織起來，為用戶提供所有應用系統的統一入口，是一個多系統協同工作的平臺。

中南集團的企業應用門戶，具有單點登陸、統一身份認證、多種應用系統整合等特點。目前掛接在企業應用門戶中的系統有：OA協同辦公系統、HR人力資源系統、總承包PM項目管理系統、安裝ERP管理系統、裝飾ERP管理系統、房地產項目管理系統、房地產營銷管理系統、房地產物業管理系統、房地產會員管理系統、電子商務系統、網上招投標系統、項目監控管理系統、弱電設備管理系統、固定資產管理系統、薪資管理系統、、BI商業智能系統等。

在企業應用門戶的安全管理方面，我們采用‘動態密碼認證系統’和‘CA認證系統’。把‘動態密碼認證系統’架設在企業應用門戶上，有效地鑒別用戶真實身份、阻止非授權用戶對系統的入侵，從而保護了企業關鍵用戶的身份信息和企業的數據安全；我們把‘CA認證系統’運用在網上銀行和NC財務系統中，嚴格控制了網絡傳輸數據和信息不被惡意竄改，保證了用戶在網上傳遞數據信息的安全性、可靠性和不可抵賴性。

3 OA協同辦公系統

OA協同辦公系統是企業員工日常工作的平臺，它不僅包括：電子公文、工作計劃與總結、任務跟蹤、工作日志、資金計劃、會議管理、圖書管理、車輛管理、物品領用等應用模塊，還把集團各種軟件應用系統中的流程審批功能整合在一起，讓審批者無需進入相應的軟件應用系統，即可完成各類公文的審批。

該系統的投入使用，保證了信息傳遞的高效率、準確性，以電子方式在指定范圍內準確傳遞信息，信息傳遞成本低，工作流準確無誤，以網絡應用平臺為接口，整合了公司諸多的信息管理系統，有效提高了企業的辦公效率。

4 PM項目管理系統

建設集團PM項目管理系統包括: 經營管理、合同管理、分包管理、工程決算、成本管理、資金管理、人員管理、進度管理、技術質量、安全管理、設備管理、風險管理、物資管理、檔案管理等應用模塊。它的運行有效地解決了信息傳輸失真、管理內耗、政令不通、效率低下等各種矛盾。PM項目管理系統是企業管理層對企業多項目管理的需求，通過17個應用模塊的運行，實現了企業對多項目的經營、生產與核算進行集成化協同化管理，提高企業的項目管控能力，提高企業集約化管理能力。

5 BI商業智能系統

BI商業智能系統主要是通過從財務管理系統、項目管理系統、人力資源系統、薪資管理系統等不同軟件應用系統中，通過ETL提取有用的數據，獲得企業數據的全局視圖，以Biro作為分析工具，根據不同條線管理者的需求展現出不同的圖表，從而為集團領導的管理、決策提供依據。

6 監控管理系統

監控管理系統把智能化弱電系統中的遠程監控系統與軟件應用平臺相結合，對施工現場、料場、大門、倉庫、辦公區域等重要位置進行實時監控，發現問題及時處理，并每月統計發生問題的類型，以便輔助集團檢查組進行重點檢查。

7料場智能化信息管理系統

監控系統由硬件設備和軟件系統兩部分組成。硬件設備包括：紅外球機、紅外槍機、硬盤錄像機、監控計算機；軟件包括視頻監控軟件和信息監控軟件。集團中心監控組通過監控系統能從視頻和數據兩個方面對料場進行監控。

8招、投標網絡采購系統

針對工程物資采購方面存在的各種弊端，企業建立網絡招投標管理系統。嚴格的網絡評審流程，減少了數據的人為干預，規避了采購風險，使采購材料準確、及時到位；同時系統還建立了各種知識庫，不但具有招標采購工作的全過程管理，還具有對供應商的定期評估功能，實現了招、投、評、定甲乙雙方網絡互動陽光采購管理模式。

9 資金管理系統

與網銀系統直接連接的資金管理系統，實現了企業資金管理的預算化、計劃化和合約化。按照收支兩條線的原則，通過對資金的統一管理，加強過程監控，實現資金的收支平衡。通過網銀系統，實現資金自動收支劃撥，將收支劃撥的資金轉賬記錄與財務系統連接，實現數據的自動流轉，打造企業資金的全過程管理，規避了資金使用風險。