商業綜合體發展建議精選(九篇)
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第1篇：商業綜合體發展建議范文
摘 要：近年來，隨著經濟的繁榮和城市建設的快速發展，全國各地相繼建成了數量眾多的大型城市綜合體，功能齊全，形式多樣，集多種消費功能于一體，特別是總建筑面積超過10萬m2的超大城市綜合體，具有總建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產損失大等后果。通過分析其在防火分區、安全疏散、消防設施等方面具有不同于一般商業建筑的獨特性，提出采取更加嚴格的工程建設消防技術標準和消防安全管理措施進行設計和管理。
關鍵詞：城市綜合體 建筑防火 消防管理
中圖分類號：TU89 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）07（a）-0043-02
近年來，隨著經濟的繁榮和城市建設的快速發展，全國各地相繼建成了數量眾多的大型城市綜合體，這類建筑集餐飲、購物、娛樂、酒店、旅游、文化等消費功能于一體，同時容納“主力店”、主題娛樂休閑設施和室內商業街等多種商業業態。特別是總建筑面積大于10萬m2（含本數，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積）的超大城市綜合體也越來越多地呈現在國內二、三線城市。這些超大城市綜合體具有占地面積大、總體建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產損失大等后果。近年來，全國各地的消防基礎設施建設取得了一些成績，但與城市建設的發展相比，在消防隊站、裝備建設等方面還遠遠滯后于城市擴張速度，普遍存在消防站點少、保護范圍過大、新型高效的滅火救援裝備不多等問題。超大城市綜合體一旦發生火災，利用自身的消防安全管理人員和內部消防設施進行人員疏散和滅火救援，對最大程度減少火災危害顯得尤為重要。因此，應該結合全國各地的超大城市綜合體建設和發展的實際以及消防基礎設施情況，采取更加嚴格的工程建設消防技術標準和消防安全管理措施進行建筑防火設計和消防安全管理。
1 建筑防火設計方面
國家應該盡快出臺規范，在內容上應明確大型、超大型城市綜合體的標準，如建筑規模，超大型的總建筑面積在10萬m2以上（含本數，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積），大型城市綜合體的建議定義在3萬～10萬m2，針對其防火分區、安全疏散、消防設施等方面與一般商業建筑的特殊性，采取嚴格的建筑防火設計。目前，重慶市出臺了《大型商業建筑設計防火規范》（DBJ 50-054-2013），河南省出臺了《大型商業建筑設計防火規范》（DBJ 41/T085-2008），江蘇省出臺了《商業建筑設計防火規范》（DGJ 32/J67-2008），這些規范均是在國標《建筑設計防火規范》（GB50016-2014）的基礎上，對商業建筑，特別是大型商業建筑的防火設計提出了更高要求，對部分內容做了進一步強調和細化，對大型商業建筑防火設計所采取的措施針對性更強。具體的有以下幾條建議。
（1）嚴格控制設置“亞安全區”。所謂亞安全區就是當火災來臨時，人員暫時疏散到這里是安全的。其成立的條件是將中庭或步行街周圍的店鋪處理成一個個獨立的防火單元，用防火隔斷與周圍隔離，店鋪內增加火災報警、自動滅火和機械排煙措施，嚴格控制步行街公共空間不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空設有防排煙措施等，基于這些條件，“亞安全區”才是安全的，但是類似中庭之類的亞安全區在商業實際運營中基本無法做到，中庭區域經常用于商品展示、模特表演等各種展覽活動，在“亞安全區”走道上設置可燃材料制作的休息座椅、裝飾物及各家商鋪的廣告、展示區的現象比比皆是。這樣的做法完全違背了設置“亞安全區”的初衷。
（2）嚴格防火分隔措施。嚴禁使用側向或水平封閉式及折疊提升式防火卷簾，防火卷簾應當具備在火災時靠自重下降自動封閉開口的功能。控制“防火玻璃加側噴”作為中庭、有頂步行街防火分隔型式的面積。為了在大空間內營造較好的視覺效果，工程實例中中庭、步行街兩側的店鋪常常不采用防火墻、防火卷簾等分隔措施，而采用“防火玻璃加側噴”的新型防火分隔形式。對這種防火分隔型式的效果，有待進一步驗證，建議再對其使用面積做一定的限制。建筑外墻設置外裝飾面或幕墻時，其空腔部位應在每層樓板處采用防火封堵材料封堵。如果室內設置自動噴水滅火系統，建筑外墻上下層開口之間仍應設置高度不小于1.2 m的實體墻。
（3）嚴格安全疏散。設置在超大城市綜合體內的電影院，如設置在4層及4層以上，且設有巨幕影廳時，影院區域應設置不少于兩部獨立的疏散樓梯，其中一部應靠近巨幕影廳布置，獨立疏散樓梯至少有一部應直通屋面。對有頂商業步行街兩側的主力店應設置獨立的疏散設施，不允許借用連通步行街的開口。設置在超大城市綜合體內的兒童活動場所，應設置獨立的安全出口和疏散樓梯。對于超大城市綜合體中營業時間不同步的功能區，盡量避免借用疏散通道和安全出口，應要求有不少于一半的安全出口和疏散樓梯獨立設置。因為綜合體內多同時設有商場、影院、KTV等場所，商場正常營業時能夠通過借用或共用確保其至少有兩個安全出口。但由于營業結束時間不同，設置在商場樓上的影院、KTV等娛樂場所與商場借用、共用的出口無法使用，一旦發生火災，人員疏散就成了大問題。
2 消防安全管理方面
（1）嚴格執行消防行政許可流程。建筑消防設計及建筑內部裝修工程的行政許可是消防安全管理工作的第一道防線。根據《中華人民共和國消防法》規定，超大城市綜合體屬于人員密集場所，應按規定取得消防設計審核、驗收、消防安全檢查等行政許可手續。消防機構應嚴格按照消防法律法規和技術標準進行消防設計審核、消防驗收和監督檢查，嚴格專家評審范圍，嚴禁超范圍運用專家評審規避國家標準規定。要特別加強對超大城市綜合體室內裝修工程的消防審批，因為超大城市綜合體內商鋪眾多，在業主二次裝修過程中，極容易出現新的問題，比如大量使用可燃材料裝修，擅自更改消防設施和防火分隔等，如不及時加強管理，將會給消防安全埋下了極大的隱患。裝修工程的消防設計除應符合國家工程建設消防技術標準要求外，還應符合原有特殊消防設計及相關針對性技術措施要求。在驗收階段，要仔細核查是否按圖施工，是否嚴格落實專家評審意見，確保將審核階段的意見落到實處。在消防安全檢查階段，要仔細核查單位是否嚴格按照要求建立消防安全制度和應急預案，要重點考量單位的自我管理水平和員工的自防自救能力。
（2）熱情服務，關口前移。超大城市綜合體在城市中地位獨特，通常都是省市重點項目，飽受各級領導關注，同時因體量大，功能復雜，一般對現行規范有所突破。消防機構應從超大城市綜合體立項、選址階段就積極提前介入，提出加強消防安全工作的建議和措施，充分考慮建筑防火、消防設施以及滅火救援等消防安全綜合因素。積極配合有關部門在規劃建設初期合理確定超大城市綜合體的布局、體量、功能，配套建設市政消火栓、消防車道等基礎設施。在方案規劃、初步設計階段，對提出的“亞安全區”的概念，在商業實際運營中無法做到的，應及時否定該設計方案。特別是如電影院等錯時營業的場所、兒童活動場所應要求設置獨立的疏散樓梯；餐飲場所防火分區面積不應按普通商業控制，餐飲燃氣管道布置是否可行；商業店鋪的分隔是否合理；室外步行街是否存在加蓋的可能。以上對建設單位來說可能涉及重大修改的應提前提出，以免造成不必要的損失，也更好地體現了消防機構的熱情服務。
（3）嚴格單位日常消防管理。超大型城市綜合體屬于火災高危單位，應嚴格執行火災高危單位消防安全管理。除每年按要求對本單位消防安全情況進行一次自我評估外，還應當每年委托具有資質的消防技術服務機構開展評估。超大城市綜合體的產權單位、委托管理單位以及各經營主體、使用單位要分別明確消防安全責任人、管理人，超大城市綜合體的產權單位或委托管理單位要牽頭建立統一的消防安全管理組織，每月定期召開消防工作例會研究部署消防安全工作，消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設施和其他建筑消防設施原則上應由該消防組織統一管理。超大城市綜合體應嚴格落實消防安全“戶籍化”管理，建立完善戶籍化檔案，全面如實錄入單位基本信息、消防安全管理制度及職責等基本情況和日常消防工作情況，定期報告備案消防安全管理人履職、建筑消防設施維護保養、消防安全自我評估情況。要廣泛利用多種形式開展消防宣傳，做好消防安全“三提示”。 超大城市綜合體應當提高微型消防站建設標準和要求，設置滿足需要的專（兼）職消防隊員，按標準配備裝備器材，組織開展經常性實戰訓練，主動聯系轄區消防中隊開展業務強化訓練。對于總建筑面積大于20萬m2的超大城市綜合體應設置小型消防站，配備專職消防員不少于12人。
（4）加大消防監督執法力度。消防機構要依法履行消防監督管理職責，采取全面檢查與局部檢查、監督執法與技術服務相結合等方式，加強對超大城市綜合體的監督抽查，要加大監督檢查頻次，每季度至少抽查一次。監督員要對性能化設計和專家評審內容了解掌握，監督檢查時作為重點檢查內容。要嚴格控制各功能區使用性質的變更，特別是對新改做娛樂場所、幼兒用房、兒童游樂廳、老年人公寓、多功能廳等有特殊樓層限制的更要嚴格把關。要針對超大城市綜合體中部分場所運營時間不同步的特點，加大錯時檢查力度，確保各時段的安全出口數量和寬度均滿足要求。對監督檢查中發現的火災隱患，要及時下達法律文書督促整改，并依法實施處罰。
（5）通過運用法律手段加強管理。建議將對超大城市綜合體的消防管理要求納入消防法律法規的修改內容，使之上升到法律層面，特別是應將未按要求購置火災公共責任保險、未按要求進行消防安全評估，未按要求建設微型（小型）消防站等內容納入“法律責任”章節，制定相應的處罰條款，從而真正實現運用更加嚴格的消防法規加強對超大城市綜合體的消防安全管理。
參考文獻
[1] GB50016-2014，建筑設計防火規范[S].
第2篇：商業綜合體發展建議范文
關鍵詞：功能定位；經濟發展；產業差異化；城市文化
本課題受華北理工大學大學生創新性實驗計劃項目資助（項目編號：X2013049）
中圖分類號：F29 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年4月21日
前言
隨著不同城市和區域內的經濟總量的增長，人們的消費能力的提升，單一的消費環境和“單店”的銷售模式已不能滿足消費者的消費欲望。隨之應運而生的城市綜合體在各個城市如雨后春筍般屹立而起。貴州省開發100個城市綜合體項目的規劃；云南省預計2017年建成150個城市綜合體的建設布局；“銀泰城”城市綜合體在全國40多個大中城市的遍地開花。諸如此類的城市綜合體規劃案例并不是每一個項目都是成功的，湖南“福中福.國際城”盲目立項，簡單復制其他案例導致經營慘淡；東莞“華南.Mall”前期對于區域內的顧客消費能力估計失誤以至于項目的購物功能在后期大大弱化；北京首都時代廣場因為前期對項目的功能定位判斷失誤，2010年其內各大名牌店鋪相繼關閉，最終從以商業為主的城市綜合體轉型為金融寫字樓。從以上失敗的案例中不難看出，一個城市綜合體的成功與否與前期對項目進行正確的功能定位有很大關系。本文主要從區域內經濟發展狀況、產業差異化、城市文化三個方面對城市綜合體的功能定位進行分析，對以后項目規避風險，實現良好經營提出部分見解。
一、區域經濟發展狀況
一個區域內的經濟發展狀況是衡量是否規劃建設城市綜合體的重要標準，業內說法，一個城市人均GDP達到4，000美元/年，就具備了發展城市綜合體的初步條件，區域內經濟的發展狀況決定著這個區域內消費者的購買能力。在對項目進行功能定位時，應通過數據調查、實地調研等方法對區域內的經濟發展狀況有一個全面的、正確的估計。根據調查情況對項目的體量、面積、建筑結構等要素合理規劃，為項目的成功進行奠定基礎。萬達近三年在全國范圍內規劃并建設了30多個城市綜合體，雖然是對同一模式的快速復制，但是萬達廣場主要分布在我國沿海地區和東部經濟發達的一、二線城市以及立足“兩個70%”的定位（廣場內70%的商家適合70%的消費人群），也闡釋了項目規劃對于區域內經濟發展狀況這一條件的重度依賴。反觀曾被福布斯網站評為“全球最大購物中心”、被美國《新聞周刊》評為“世界新七大奇觀”的東莞“華南Mall”，因其區域位置不在一線城市核心商圈，而且消費者的消費力不強，但是在項目的規劃過程中規劃建筑面積119萬平方米，其中規劃商業建筑面積46萬平方米。最終因為消費能力和區域規劃的不同步，使得目前的“新華南Mall”已將購物功能大大弱化，經營效果未達到預期效果。通過兩個不同案例的對比，可以看出一個區域內的經濟發展狀況在項目的功能定位中占著很大的比重。
二、區域產業差異化
在不同的區域內產業存在著差異性，城市的市中心大多側重于商業；景色宜人地區側重于居住休閑；商務聚集地區主要是寫字樓和辦公場所。以商業功能為核心模式的上海五角場，通過引入大型品牌商家，以商業為引擎，五角場被打造成上海市的城市副中心。
五角場商業區總體上分為南部、中部和北部三個區域。其中北部地區依托江灣新城，將在交通主干道內側設廣場型商業，重點發展社區型商業，中部區域將以江灣體育場――大學城公共活動中心為核心，新開辟一條長約800米歐洲建筑風格的步行街，主要發展知識型的服務業，以滿足科研開發、中介服務和娛樂休閑需要，南部以五角場環島為中心，呈“一圈五線”的星狀布局，規劃為市級商業中心。北京首都時代廣場，因為前期未考慮周邊大悅城等商場的競爭威脅和西城區金融街擴容等定位的失誤，導致最終經過調整，將時代廣場改作金融總部寫字樓。試想如果在功能定位的過程中充分考慮項目周邊規劃情況，在項目開發伊始正確的將項目定位為以寫字樓為主的綜合體相信會比現在的時代廣場情況更好。
三、城市文化
城市文化是在對項目進行功能定位過程中不可或缺的一部分，不同的城市有其不可被復制的文化。文化可以是名勝古跡遍布，景色宜人；也可以是人文風俗、信仰、藝術。因為每一個城市綜合體都是與獨一無二的城市文化相結合，所以不同的綜合體都有著自己獨特的個性。每一個城市綜合體的規劃建設需要結合城市發展和城市文化調整自身定位以達到與城市的高度契合，才可以使城市綜合體成為一個城市耀眼的城市名片，同時會有更長的經營周期。例如，在北京二環內，以什剎海為例，其內形成了胡同文化、皇家文化、餐飲文化相結合的城市文化綜合體，與附近的南鑼鼓巷文化一條街形成了文化關聯。什剎海綜合體的基因是北京傳統文化。同樣，在北京二環和三環之間，形成了以三里屯為代表的城市綜合體，這一文化建筑群落以酒吧一條街為原點，并發展為購物、電影、圖書、時尚消費為主的城市綜合體，同時與工體周邊的夜場形成了文化關聯。從案例觀察分析中我們可以看出，城市綜合體與城市文化的完美契合是賦予建筑美和意義，賦予建筑空間文化和故事。從中也可以看出，城市綜合體之間不能簡單的復制，而應該結合城市文化、人文習俗等各方面因素進行規劃建設布局和功能定位。
四、總結
在城市綜合體的功能定位方面存在許多需要考慮的因素，本文主要從區域內經濟發展狀況、區域內產業差異化、城市文化三個方面進行簡單分析研究。對于區域內經濟狀況發展的正確判斷可以幫助項目在前期的區位選擇、綜合體體量等方面做出合理規劃，針對項目周邊消費者的消費能力合理設計綜合體的消費檔次。對區域內產業差異化的精準掌控使項目有突出鮮明的主打產業，更好的迎合消費者的消費欲望，實現經濟效益的最大化。城市文化與城市綜合體的完美契合在很大程度上保證綜合體的人文性和不可復制性，可以使作為城市名片的城市綜合體更具有代表性，同時項目有可持續的長期盈利能力。城市綜合體的功能定位研究包羅萬象，任重道遠，本文的研究僅是部分建議。
主要參考文獻：
第3篇：商業綜合體發展建議范文
隨著國民經濟的持續穩定增長和汽車工業的迅速發展，城市機動車擁有量急劇增加，城市交通需求也迅猛增長，隨之而來的交通擁擠、阻塞和“ 停車難、亂停車”更加嚴重的現象，已成為我國許多大中城市普遍存在的交通問題，許多城市商業區的交通及車輛停放已經越來越多的受到有關部門的重視。
城市綜合體是從2006年開始出現，由購物中心、公寓、住宅、酒店、寫字樓等組成，均在一個區域內，其中購物中心內還通過一條大型室內商業步行街與各大主力店自然銜接為一體。
城市綜合體的規模，特大城市為100萬平方米左右，大城市為50-100萬平方米左右，中型城市為30萬平方米左右。按照現有100平方米配一個停車位規定，最小的城市綜合體須安排3000個停車位，按平均每個車位占用33平方米建筑面積，需按總建筑規模的30%配置停車場。
現實的情況是，雖然中國城市綜合體的停車位設置遠遠低于30%的配置水平，大部分停車位設置甚至10%的水平都達不到，但許多停車位卻經常處于空置狀態，其主要原因是目前我國城市綜合體的停車庫設置方式主要以集中式為主，而且大部分設置于地下，對于城市綜合體建筑這樣一個大尺度的建筑而言，單一而集中設置于地下的停車場，其服務半徑太長，其后果是直接影響有車一族的消費和城市綜合體的經濟效益的提升。
本文試圖通過分析城市綜合體不同的場地內的交通及停車方式對城市綜合體經營的影響，提出城市綜合體停車方式的建議，便利城市綜合體直接用戶（包括消費者、商戶），提升綜合體周邊建筑及群體使用價值等，促進城市綜合體經營的良性循環。
二、城市綜合體停車場設置方式
城市綜合體大部分位于城市中心或副中心，土地資源昂貴，停車場設置方式一般采用地下停車場、停車樓、屋頂停車場、機械停車等方式，地面一般不設停車場。
1.地下停車場
現代化城市空間發展的方向之一是向地下延伸。由于地下空間具有多方面優點如合理利用土地資源，擴大城市空間容量，緩解城市交通問題，提高城市中心區的土地使用效益，增加城市綠地，保持歷史文化名城風貌，減少城市污染，改善城市生態環境，減輕災害，節約能源等，因此，在我國各城市綜合體中得到廣泛的應用。
2.停車樓
停車樓包括獨立停車樓、聯通式停車樓、分層式停車樓。
獨立式停車樓是指為汽車專門建設的獨立的用于停車的建筑物，在城市綜合體中很少使用。
聯通式停車樓是指為汽車專門建設的獨立的但與城市綜合體其他功能的建筑物相連的停車樓，在城市綜合體中部分使用，如北京金源購物中心。
分層式停車樓將商業價值很大的低層空間開發為商業空間，而將上部商業價值不大的空間作為停車空間，例如地處商業黃金地段的上海香港新世界商廈將地下及一至六層裙房作為商業空間，七八九層作為停車空間，之上為高層塔樓部分辦公空間。在寸土寸金之地，是一種解決停車空間的好辦法。
3.屋頂停車場
相對于地下停車，屋頂停車建設成本較低，又不占用地面土地，因此許多開發商更愿選擇將屋頂設計為停車場。缺點是如若樓層較多，屋面標高很高的話，則汽車坡道會很長，占用大面積空間，投資效率低。另外屋面停車使屋面景觀比較乏味，還需考慮適當景觀處理。
4.機械停車
機械停車隨著城市用地強有力的開發建設，城市土地資源越來越緊缺，尤其是停車供需矛盾最突出的中心商業區，由于城市用地的緊張和土地價格的昂貴，要開辟較大面積用地來建設地面或坡道式停車場顯然行不通。機械式立體停車庫具有占地面積小、空間利用率高、設置靈活方便等優點，在當前停車泊位供應嚴重不足、機動車擁有量急劇增長和土地資源日趨緊缺的情況下，發展機械式立體化停車已刻不容緩。
三、目前我國城市綜合體停車場設置方式優點與不足
城市綜合體的出現并得到迅速發展，其主要原因是中國市場消費環境（從單純購物到多元化消費）、商業設施（從購物場所到消費場所）的更新換代。從居民出行與抵達工具的角度看，交通工具也從比較單一的公共交通發展至多元化交通，其增長最大的就是私人汽車。
由于私人汽車群體是城市綜合體的主要消費群體，由于停車和發車是該群體到達與離開城市綜合體的第一和最后一個場所，因此，停車場的設置方式的不同將直接影響城市綜合體的運營與社會環境經濟效益。
受地下空間免地價、建筑面積不計入容積率等因素的強烈利益吸引，加上對新型城市綜合體認識不深，在國外甚至在先進發達國家都無案例可供參考借鑒的情況下，目前我國新一代城市綜合體基本上延續原有停車場設置方式，將停車場全部設置于地下。單一的停車場設置方式，必然形成以下的不足：
1. 分流方式的先天不足
人、物的分流方式有水平分流方式、垂直分流方式及混合分流方式。目前我國城市綜合體將停車場全部設置于地下，主要分流方式為垂直分流方式，造成分流方式的先天不足。
2. 造價高昂
目前我國城市綜合體地下停車場都按標準高配設置，地下二層早已突破，大部分在地下三層，有些甚至達到地下五層。開挖深度的增加，由于施工措施維護、消防、防災、采光通風、環保、停車位面積加大等原因造成單位車輛停車位造價的成倍增加。
3. 停車場設置層次低
受地下空間環境等因素影響，目前我國城市綜合體停車場設置只能滿足能停車（有車位）的層次，不能達到好停車（安全、易達、愉悅）的層次。
4. 管理維護成本高
與其他停車方式相比，由于環境空間的限制，增加了通風、采光、防災減災、單位停車位面積等使用成本，地下停車場存在管理維護成本高的不足。
四、創新建議
1. 轉變觀念
城市綜合體是因應中國市場消費環境（從單純購物到多元化消費）、商業設施（從購物場所到消費場所）的更新換代而產生的，其停車場設置方式要從開發商角度出發轉向從使用者的角度出發，根據使用者的需求和要求設置停車場。
2. 克服單一停車場設置方式
由于公共場所的停車配置標準時間落后于私人汽車的發展，造成目前我國城市綜合體停車場設置標準在高配的情況下仍然不足，而設置方式單一化，則加劇了這一矛盾。因此，要根據使用者、場地、功能、技術等條件，科學、人性化設置不同方式的停車場，以滿足使用者的需求與要求。
3. 創新停車場設置技術，提高停車效率與效益
目前，我國停車場基本上是平層一部車，空間利用率較低，可通過機械停車、錯位停車、屋頂停車等手段提高空間利用率，提高停車效率。
另外，學習先進停車設置方式，提高提高停車效益。例如，適當發展聯通式停車樓，達到人、車同時與消費場所的無縫連接。
第4篇：商業綜合體發展建議范文
關鍵詞：城市綜合體;規劃布局;設計
中圖分類號：TU984.1文獻標識碼：A
1 城市綜合體設計概述
城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。在當前我國城市經濟建設的過程中，應用城市綜合體系能起到一個互補的作用，同時也是當前社會發展的必然結果。
2 城市綜合體設計的特點
“城市將愈來愈像一座巨大的建筑，而建筑本身也愈來愈像一座城市”。因此，隨著交通方式、社會經濟、人口結構和生活方式的發展，對建筑功能也提出了綜合性和靈活性的要求。并出現了一種占地規模達整個乃至幾個街區的城市中心超大建筑綜合體，這種強調城市中心空間安排的緊密性和提高土地開發強度的必然產物，集中體現了現代城市更新的面貌。
隨著我國城市的快速發展，城市綜合體設計的理念已經得到廣泛的應用，項目所占比重也越來越大。不僅滿足人們日常生活要求，還促進了社會經濟的穩定發展，已成為發展現代化城市的主要內容之一。
3 城市綜合體規劃要素分析
建筑綜合體的突出特征是“大型”和“復合”，跨越幾個街道和區域的建筑會打破城市環境在街面上的連續性和節奏。因此，如何將綜合體融入城市環境是城市設計關注的焦點。從城市設計的層面看，建筑師將城市中心的建筑綜合體的設計目標應該定位于建設一個連貫的、和諧的城市環境。同時，建筑師還應該考慮綜合體設計中的城市元素，從物質層面看，城市設計和建筑設計都關注實體和空間，以及兩者的關系、工作對象和范圍。在城市建設活動中呈現連續性的關系，但是兩者處理空間環境的出發點和內容卻有所不同。通常良好的城市形態環境更多的取決于城市設計的效果，而不是建筑設計。因此，當細化到建筑單體設計的階段，我們仍要遵從城市設計的既定成果。
4 城市綜合體的規劃設計
城市綜合體不僅有助于城市內需的拉動,而且有助于城市精神面貌的提升。綜合體的規劃設計一定要結合所在城市的經濟水平、人口構成以及市民的消費水平，從而設計出一套科學合理的應用模式。
4.1 正確的規劃布局思想
建筑與城市規劃曾經被認為是兩個彼此分離的學科，但今天已不再說建筑師或者城市規劃者，而是說“建筑師－城市設計者”。建筑師在城市中心區域設計超大建筑綜合體時，應該把城市設計作為建筑設計的基礎。首先考慮城市中心區域的整體性、關聯性、耦合性，其次才是建筑本身。運用豐富的空間想像力，將城市建筑形體空間有效地組織起來，并與立體交通統一設計、建設，這是大城市走向高度集中的一種建筑新型模式，也是城市進行資源優化配置的一種創新模式。
4.2 合理的整合設計
城市綜合體作為功能最復雜、型制最靈活的建筑類型，對其研究一方面是城市發展及商業建筑發展的需要，另一方面也是國家經濟轉型、城市資源優化、生活品質改善的要求。
因此，整合設計的難點在各個子功能之間的有機協調，將各子功能的布局、空間、路線等建筑層面的整合設計作為研究重點，其設計的宗旨就是將各種功能空間和諧、高效地整合在一起，從而達到提高城市建設、激發城市活力的目的。
4.3 合理的結構規劃
在城市綜合體的規劃中，各區間的功能復雜。而且各個功能的空間從跨度、凈高各有不同，并且要求在同一個基礎之上設計，必然給結構專業提出挑戰。例如，底層的商業規整的柱網和上部公寓酒店小開間結構的轉換，以及影城部分大空間、超高凈高的要求等。因此，結構專業需要在考慮結構合理和安全的前提下，通過結構轉換、梁上升柱并結合部分鋼結構的設計，實現各功能的使用及相互轉化的需要。
4.4 城市綜合體空間規劃
城市空間不論性質如何，均有位置、景觀、功能和社區四個特征。可以看出，賦予某一功能的城市地域范圍構成特定性質的城市空間，不僅取決于空間的物化形態（城市天際線、城市空間要點、空間關系與尺度），而且取決于人類社會交往的不同形式和不同的人文特征。
“空間集約化”的提出，是審視城市與建筑空間發展的歷史軌跡，汲取發達國家城市化進程中，粗放式外延擴張導致城市蔓延的慘痛教訓，是適應當前我國國情的一種城市商業綜合體可持續發展的空間策略。因此，為了實現城市綜合體內各個物業綜合價值的最大化，不同類型的物業應依據其商業價值最大化的原則進行空間組織。對它的研究不僅可以為創造良好的購物空間環境提供理論支持,體現人文關懷，更重要的是能將其設計與城市公共空間的設計系統地聯系起來，體現城市資源的優化配置，創造集約化、合理化和景觀化的城市空間。
4.5 城市綜合體的三種發展模式和條件分析：
4.5.1 模式一：各種功能均衡發展的模式
發展條件：A出現于國際大都市，有著足夠的商業和商務市場支撐；B優越的地理位置，位于商業區核心，依托CBD；C良好的交通環境；D超大規模，形成建筑集群效應，成為名符其實的“城中城”。
發展模式KPI體系（Key Performance Indicator，關鍵績效指標）外因與內因分析：
外因：A優越的地理位置—CBD/城市中心；B便利的交通條件—主干道沿線/地鐵口；C較大的規模—建面20萬方以上。
內因：A強制性的視覺沖擊—超高層/建筑群；B高水準規劃設計—各功能互不干擾；C功能化體系—五星級酒店/甲級寫字樓/高檔or中高檔購物中心/頂級酒店式or服務式公寓；D專業的管理團隊—物業管理/經營管理。
實例：廣東省中山市利和廣場
利和廣場總建筑面積42萬m2，包含13萬m2國際時尚購物中心、12萬m2國際金融中心、9萬m2希爾頓酒店、8萬m2商務型酒店式國際公館。
利和廣場位于中山市區中山三路、興中道、博愛路、岐關西路四大主干線的交匯處，是中山城區最核心、最繁華地段。便利的城市交通體系，搭載完善的城市配套和成熟的商業體系，無愧為中山市地標性綜合體項目。
4.5.2 模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式
發展條件：A城市已經或即將進入一個服務業為主的后工業時代，產業簇群已形成；寫字樓市場有客戶（產業）支撐；B優越的地理位置，城市的商務/金融區中心/未來商務核心區；C區域具有較大的發展潛力；D具有良好的可視性和標志性。
發展模式KPI體系外因與內因分析：
外因：客戶（產業）支撐已形成產業簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區。
內因：A強制性的視覺沖擊—超高層/建筑群；B寫字樓大堂昭示性；C功能化體系—寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規模與檔次；D配套完善—商場、公寓。
實例：廣東省中山市中環廣場
中環廣場總建筑面積35萬m2，是中山純商務的典范，該項目是按照純商務標準設計和招租的，因此擁有更純粹的商務辦公環境及辦公氛圍。
中環廣場位于博愛路、起灣道、南外環路三條主要城市交通干道交匯處，該地段連通中山城區及鎮區，能快速抵達高速公路入口，因此可以說它是中山半小時經濟圈和粵港澳一小時經濟圈的商務核心區域。
4.5.3 模式三：以商業為核心功能的發展模式
發展條件：A優越的地理位置，位于城市核心商業區/成熟商務區；B市場對大型商業設施需求旺盛；C地塊沿街面長，具有良好的交通可達性和可視性；D開發商實力與品牌號召力超群。
發展模式KPI體系外因與內因分析：
外因：A地理位置—城市核心區；B交通可達性—主干道沿線或地鐵口；C區域功能的缺乏，需求旺盛；D人流及商業氣氛。
內因：A明確定位—大規模綜合/娛樂性/觀光性/頂級；B獨具特色——建筑形式/業態/服務內容；C功能化體系——商業為主導，其他功能為輔 ；D一流的合作團隊——規劃設計/經營管理。
實例：湖北省武漢市萬達中心
萬達中心總建筑面積62萬m2，其中商業面積超過50%。
萬達中心東至和平大道，南臨錦江國際城，西至臨江大道，北至規劃路，處于武漢地理、政治、文化、商業的中心地段，與各周邊為代表的商業區緊密聯系。
5 結束語
由此可見，將城市建筑形體空間有效地組織起來，并與立體交通統一設計、建設，這是大城市走向高度集中的一種建筑新型模式，已經成為城市發展的動力源泉。它有利于促進城市土地集約使用、突破“單中心”格局促進網絡化都市發展、發揮功能集聚效應推進綠色城市建設、拓展城市公共空間創造良好社會效益、提升城市競爭力打造城市標志和名片。
參考文獻：
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第5篇：商業綜合體發展建議范文
【關鍵詞】綠色建筑 商業綜合體 環保 建筑形式
在人口飛速發展，城市化進程加速的今天，面對日益嚴峻的土地、環境等問題的大背景下，各種綜合體的出現成為了城市發展的必然。商業綜合體具有高度集約化的建筑形制已然成為城市建設的新寵，這種集辦公、購物、餐飲娛樂等一體化的建筑模式，具有多功能、高效率的特點，這種特點也很好的順應了時代的發展，成為城市規劃中必不可少的中心元素，大部分的商業圈帶，和綜合體有著密切的聯系，但是在這種看似繁榮的大背景下，回到本質問題，由于建筑形式的自身特點，建筑面積過于龐大、人口密度集中，功能繁多等特點，使得所需土地面積龐大，即使在原址改建，需要耗費大量的人力物力，與環保，節約背道而馳，那么有沒有一種既節約土地同時又可以減少消耗，是我們需要探究的問題。
在土地比我國還要嚴峻的日本，各種最大化利用土地的案例比比皆是，其中作為商業綜合體，最著名的莫過于難波公園和波多依運河城，我們就以難波公園為例，看看一個廢棄的棒球場，如何改變成為一個集環保和美觀為一體的大型商業綜合體建筑，為我國的建筑發展提供參考。
1 大型商業綜合體設計背景
隨著城市化進程的飛速發展，城市中心、樞紐中心或者商業中心均出現了象征城市中心圈的商業綜合體，可以說商業綜合體的出現是必然，這種把商業、辦公、會所、酒店甚至公園這些形態集中在一起形成耦合關系，各功能分區間成為一種相互依托，成為一種高效多元化的建筑組合。它的主要優勢在于能夠充分發揮彼此間的功能作用，來吸引不同人群，創造出多樣化的現代都市消費及生活模式。
大型商業綜合體外部特征方面主要包含了高可達性、高密度性、整體統一性、功能復合性，即需要較為發達的城市交通系統，在相對集中的區域可以緊密的與外界相聯系，同時這些建筑大部分為城市的標志，人口密度較大，工作日人口與周末人口有著互補關系，建筑風格統一，有著完整工作生活配套體系，互相補充。內部空間主要特征為較大尺度空間、樹道型交通體系、現代城市景觀和高科技設施。
商業綜合體的設計背景牽涉到幾個問題，首先是定位，通過對于商業綜合體的了解，加之它的地理位置，我們常見的綜合體所在位置有以下幾種，交通樞紐、城市CBD、開發區、商業街區、大型交通設施聚集地、會展中心和風景區。這是我們常見的商業綜合體的區位選擇，也融合了當今城市發展的幾個關鍵要素，交通、人口、環境這些因素。
日本，我們口中常說的島國，從這里就體現出這個國家的寸土寸金，我們見過很多典型的日式建筑，膠囊旅館，各種小戶型建筑，都是日本土地資源匱乏的標志，如果在市中心建造大型商業綜合體，新的土地資源不可擁有，只能在原有得舊的土地資源上進行重新規劃，因此，如何在舊有的土地上進行規劃，如何在龐大的交通樞紐中建立一個新的建筑，或許難波公園會給我們答案。
2 難波公園概況
2.1 難波公園的建筑設計
難波公園可以稱作一個集人文、娛樂為一體的自然生態綜合體，難波公園的原址是一座棒球館，臨近難波火車站的一片商業區，開發商為日本NK電器鐵道公司，開發商邀請美國捷得設計事務所為其設計一座具有象征意義的建筑作品，捷得因此將難波定義為城市公園，這樣的設計為喧鬧的城市帶來了城市中的綠洲。難波公園的整體構思為一個斜坡公園，采用空間向上退臺的方式，形成高地公園，并且在外部采用暖色石材模擬成為自然峽谷，與大阪城市中的灰色混凝土飾面的建筑群形成鮮明對比，同時與建筑本身的植被交相呼應，形成具有特色的城市景觀。因為建筑本身具有的高差，綠色植被可以很好地消除高差所帶來的心理障礙，使得與周邊景觀和諧過渡。顛覆了傳統建筑的機械僵硬的印象。這種開放的公園氛圍，為人們提供了完美的游樂場所，這種所謂“場所制造”理念展現得淋漓盡致（如圖所示）。
2.2 項目功能構成
難波公園主要由空中花園、商業中心、寫字樓及公寓構成。首先入口做巖石覆蓋處理，仿佛至于峽谷之中，商業中心與傳統商業綜合體相仿，2層-8層為商業中心，涵蓋了多種購物空間，辦公大樓毗鄰難波公園，主要作為商鋪及寫字樓。這種開放空間將商業餐飲娛樂等完美融合，是人們能夠享受到公園漫步、參觀、娛樂的效果，是消費者置身植物海洋，成為一種特殊經歷。
2.3 園林景觀
項目的景觀規劃主要利用了相比與周圍環境較少的自然元素，其獨具特色的樹林、巖石、峭壁草地、溪流、瀑布池塘以及露天花園，這些看似與城市環境幾乎沒有任何牽連的景觀元素，都被一一用在這座商業建筑之中，充滿自然氣息。使顧客產生一種全新空間體驗。首先植被挑選多為耐寒植被，能夠適應寒冷冬天同時為了能夠豐富植物層次，會有些季節性植被被引入，可以達到變換顏色目的。內部每層景觀都有不同主題，包括花卉、林木、劇場、游樂等。為顧客帶來不同層次間的感受。這種自然景觀的結合與利用，極大地豐富了商業情緒，使人們能夠在城市中也能體驗和自然的接觸。
3 對國內商業綜合體的啟示
根據上文對于難波公園的建筑形式以及內部空間進行初步探索后不難發現，難波公園的成功并非偶然，設計師對于舊址的利用以及空間的重新規劃，讓這座建筑重新煥發生機。對于我們建筑師來說，應該如何采取有效方法做到既節約用地資源，同時又做到建筑本身的綠色，有以下幾點建議。
（1）建筑本身。就建筑本身來說，首先在選址上首先應該考慮能否在原來的基礎上重新劃分空間，最大限度的節約舊建筑的拆除產生的巨額費用。因為相對于在邊界的新城區的建造，舊城區中心的建筑選址及建造首先的難題在于如何對于原有建筑物或者原有規劃的拆除，但往往舊建筑所占面積或者所占區域面積較為龐大，如果選址條件允許，借鑒外國優秀案例，大部分商業建筑對于原有建筑重新劃分，這樣既節約了拆除成本，同時又能節省建造成本，做到一舉兩得。
（2）建筑內部空間。內部空間的處理上，首先是動線空間的人性化設計，隨著商業綜合體的發展，其內部空間不再僅僅要求基本的功能，同時追求動線上的人性化合理化，甚至趣味化。我們要把內部動線空間納入設計中，合理進行劃分，要更多地關注人們的移動過程中的移動路徑和節點的方向性，識別性和趣味性。可以加入不同功能的元素，使其滿足購物者心理感受，更好的設置公共活動空間。
（3）建筑走向城市。建筑是城市基本單位，建筑和城市的有機結合形成了規劃，面對地少人多的窘境，建筑和城市的連接需要站在城市的角度，實現功能化、立體化的效率空間，合理使用綜合體內外部交通空間，構造垂直式交通環境，不僅高效的創造出商業娛樂辦公空間，同時這種交通流向更好疏導擁擠交通，不僅優化本身交通環境同時也大大優化城市空間。類似于難波公園的立體停車場和地下停車場很好的做到了人車交通環境的立體式分流，大大節約人車時間，其合理的交通流線組織成為商業建筑典范。
（4）建筑綠化。以難波公園為例，商業建筑不僅僅應該滿足消費者的購物休閑方式，同時為人們的娛樂休閑提供一個全新的“自然場所”。這里的自然，雖有別于真正意義上的自然，但是這種場所意境的營造，應該更加接近自然屬性。我們應該注重如何把綠色元素引入城市中來，同時也要考慮如何連貫綜合體內外部綠化和動線空間，找到建筑景觀和動線空間的平衡點。
（5）建筑文脈。建筑外觀形式多種多樣，是不能忽略商業綜合體和城市關系，雖然現代社會綜合體內部空間形態都變化多樣，但建筑與地域文化結合，建筑文脈的丟失是當前最大的問題。大量的照搬模式，雖然其形態多樣化且與地域結合點較差，喪失原本自己處于地域的文脈特色，需要引起我們的注意。文化的傳承不僅體現于文字上，建筑的體現或者說建筑文化的體現及傳承使我們作為地域設計的必要使命。綜合體的規劃要注意與當地的風俗、氣候、文化、習慣相結合，建筑無論從外觀還是內在空間再到與城市的結合都要參照當地文化特色，當每個不同的城市有了其本身的地域屬性，那么我們的商業建筑將迎來屬于自己的一筆。
結語
綜上所述，我們知道，城市化的腳步逐漸加快，大型商業綜合體的出現和發展成為必然，在當今日益嚴峻的環境條件和土地條件下，如何尋找到兩者間的平衡以及如何做到真正意義上做的環保，在建筑生態上整合環保理念，是我們作為城市建設規劃或者建筑設計需要考量的問題。本文只是參考外國優秀案例，對一些條件允許下的一般情況作為分析對象，不排除一些特殊情況下無法進行重新研究的特例，文章只是對于國內商業建筑提出一些建設性的意見，希望商業建筑真正做到所謂的“綠色環保”，節約資源的目的，那么本文所列舉的案例以及提出的設想，直到付出實踐，才能使中國的商業綜合體的發展達到一個新的高度，而不是一味地照搬模仿。
第6篇：商業綜合體發展建議范文
【關鍵詞】城市商業綜合體建筑，給排水設計
隨著城市的發展，商業綜合體應運而生，它將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、娛樂等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。這類工程往往規模宏大，系統復雜，多位于城市的核心區域，因此在保證建筑功能的前提下，如何合理進行給排水系統的設計，兼顧初期投資、后期維護、運行管理等方面，是一項值得探討的課題。
1.消防給水系統設計。
城市商業綜合體建筑人員密集，建筑功能復雜，一旦發生火災，火勢蔓延迅速、不易撲救，人員逃生困難，容易造成重大人員及財產損失，因此消防系統設計的可靠性尤為重要。
1.1自動噴水滅火系統設計。城市商業綜合體建筑內部應根據各區域的功能確定系統危險等級，對于超市、商場的倉庫區應按照倉庫危險等級確定噴水強度及延續時間；室內凈高8～12m的區域，比如大堂、影院等部位，應按照非倉庫類高大凈空場所確定消防水量。這些部位的噴淋水量遠大于商業區、地下車庫、寫字樓等區域，須按最不利情況確定本工程的消防用水量。為保證發生火災后，自動噴水滅火系統及時動作，達到控火滅火的效果，應根據不同功能場所選擇適合的噴頭：寫字樓、地下車庫等部位，可選擇普通型噴頭；餐飲的廚房區須采用高溫型噴頭；對于商業區域等人員密集場所內的噴頭，應選用快速響應噴頭。快速響應噴頭的優勢在于：熱敏性能明顯高于標準響應噴頭，可在火場中提前動作，在初起小火階段開始噴水，使滅火的難度降低，可以做到滅火迅速、滅火用水量少，可最大限度地減少人員傷亡和火災燒損與水漬污染造成的經濟損失。
1.2消火栓系統的設計。城市商業綜合體建筑往往根據商業業態劃分分隔，各層之間除了公共樓梯間、管井以外很少有隔墻能夠上下層一致，這就為各層的消火栓及立管設置帶來困難，而且這類工程隨著后期招商的確定、小業主的進入，室內分隔會有相當大的調整，如果按照立管上下貫通的方式進行施工圖設計，則工程后期的拆改相當困難。因此建議每層或者隔層設置消防環管，各層間的消防環管通過公共部位設置的立管進行連通。這種做法雖然會增加初期工程量，但在工程后期拆改過程中，對整個消防系統的改動影響比較小，為后期的配合施工帶來方便。
1.3大空間智能滅火系統設計。城市商業綜合體建筑上下貫通的中庭，以及大型IMAX電影廳，這些區域往往凈高超過12m，采用普通噴淋已不能滿足規范要求，可采用大空間智能滅火系統，以保證滅火系統的的安全、迅速、可靠。本系統可與噴淋系統合用，并宜從報警閥前分開設置。
1.4消防性能化設計。城市商業綜合體建筑通常有多個中庭連通，組成一個不間斷的大空間零售區域，由于建筑設計上的復雜性和特殊性，為保證功能的一體化，簡單的完全按現行消防規范設計無法滿足商業空間的美觀度和商業布局的靈活性。因此經常需要對這類區域進行消防性能化設計，從而在商業區域內減少防火卷簾，采取合理可靠的防火分隔方式，將商店零售區域形成獨立的防火分區，既保障區域內人員安全疏散的要求，同時又避免對建筑的特殊造型和建筑效果產生影響。
2.生活給水系統設計
城市商業綜合體建筑一般業態繁多，租售形式不同，各業態業主要求不同，而且各類不同功能的場所，水費標準各不相同，結合項目后期運營管理，宜根據業態分設供水系統，各系統單獨向自來水公司交費。未單獨立戶的業態水費由物業收取。
2.1生活用水量。對于寫字樓、商場等區域，室內生活用水定額按《建筑給水排水設計規范》標準選取即可。
餐飲用水量一般有兩種計算方法：
1）按使用人數確定：顧客人數應由甲方或建筑專業提供，當無法獲得確切人數時，中餐酒樓可按0.85～1.3m2（餐廳有效面積）/位計算（餐廳有效面積可按圖紙算得，若資料不全，可按80%的餐廳建筑面積估算）。用餐次數可按2.5～4.0次計。
2）按餐廳面積確定：一般按25～40L/m2天計算。餐飲業服務人員按20%席位數計（其用水量應另計）。
影院用水量按使用人數確定，上座率按80～90%，每天放映場次按6場計。
2.2二次供水。本類工程室內用水量較大，為保證供水的安全可靠，二次加壓供水系統宜選用水箱+變頻供水設備的供水方式，水箱有一定的調節容積，從而提高供水系統的可靠性，保證各功能區用水需求。
3.排水系統設計。
城市商業綜合體建筑一般位于城市中心區，為營業面積最大化，建筑退紅線距離一般比較小，為滿足室外管網布置，應盡量減少室外埋地排水構筑物的數量。同時室內排水點較為分散，若采用重力自流方式，直接排出室外，排水管道走向過長，按坡度設計管道敷設較低，對建筑層高有較大影響，同時過長的重力排水管道容易堵塞，為后期運營、維護帶來困難，因此室內排水宜適當集中收集后排放。廚房污水經地下室隔油器或隔油池處理后壓力提升排至室外污水管網（靠近外墻的二層及以上的餐飲，若條件允許，隔油器間可設置在首層，處理后重力排至室外）。衛生間污水排至地下室污水處理間后壓力提升排至室外污水管網，經化糞池處理后排入市政污水管網。為便于日后維護管理，不同業態宜分設污水處理間。（污廢分流）
第7篇：商業綜合體發展建議范文
一方面，商業辦公綜合體的交通集散量大，需要最大限度地分散該區人流，保證交通暢通、安全。商業辦公綜合體可通過電梯、自動扶梯、天橋、步行街等把各項功能有機地組織在一起并與公交站融為一體，允許公交車、火車直接進入建筑物中，這樣還能吸引通過綜合體的旅客，提高經濟效益。另一方面，隨著城市化程度不斷提高，城市中心區的面積越來越大，建筑密度越來越高，人流與車流也會越來越集中，城市交通僅靠地面層道路來解決的方式，在中心商業區，特別是在一些特大城市中常常負荷過重、無能為力。因此，城市交通的發展客觀上也要求將均勻分布的、連接成片的綜合建筑群同中心區地鐵網及地面主要干道、空中走廊等接通，組成系統。這是近時期大城市中心區城市設計的新成果。許多實例都表明，新的完善合理的交通系統規劃，對復興城市中心區，激發土地的經濟活動起了巨大的推動作用。它能改善城市的物質結構和社會結構。這種系統的模式不僅避免了人車交叉的矛盾，使在中心區活動的居民有安全感，從而改善了城市交通，而且滿足了城市生活多功能的要求，商業、辦公、文化、娛樂、旅館、住宿與交通連接在一起，使用方便，同時在此系統中活動，可不必走出室外，全天侯的環境將整個市中心變成一個巨型綜合體。由此可見商業辦公綜合體向城市、建筑、交通一體化發展是一個必然趨勢。
城市、建筑、交通一體化的顯著特點表現在商業辦公綜合體的主體的交通組織上，即城市與商業辦公綜合體的中間過渡。它在城市和建筑之間起著聯系、轉換和緩沖作用。交通組織的任務，就是要把建筑內部的交通流線與城市道路合理地組織成一個有機聯系的整體。
這種多層次結構的交通系統的發展，必須有中央空間的介入來充當節點的角色，以達到協同一致，增強凝聚力。中央空間聯系著周圍的交通網絡并賦予網絡以標志性的特征。商業辦公綜合體往往作為中央空間，在城市立體的交通系統中充當節點。
1，空中步行體系的建立
空中步行體系，又稱天橋系統，即在若干個街坊內布置商店，街坊之間采用高于地面的過街樓或步行天橋相連，形成一套獨立于外部街道的步行街。它能大大增加和步行系統相連建筑的可達性，與城市開敞空間容易保持良好的視覺與交通聯系。這種系統首先在美國的明尼阿波利斯市實施。由于這里冬季寒冷，商業街坊間用封閉的過街樓來聯結在一起，形成一個全天侯的空中步行區，不僅為市民提供了安全、舒適、有趣的步行工具，而且將人和交通工具、污染物隔離開來，因此有些大城市設想把商業區的步行體系擴展為城市的步行體系，逐年增加步行天橋，最后完成全部步行體系。這雖然受到了目前經濟上的限制而沒有實現，但它反映了城市交通未來發展的一種趨勢，促進了城市空中步行交通與商業辦公綜合體的直接結合。如美國IDs中心有四條人行天橋穿過而成為城市空中步行系統的節點。每天，行人可以從四個方向進入該中心，同時也可以從中心走捷徑進奈卡利特林蔭道。其特殊的空間構成及共享中庭，無論對本地人，還是對外來參觀者，都提供了特殊的文化情趣、城市歷史延續的聯想和新鮮感。在我國很多城市也有類似的空中步行體系，如北京的華威大廈利用二層的室外挑臺與現有的西單北大街步行立交橋直接聯接，既有利于人群的集散，又可做為室內外的過渡空間，設置室外商業街，方便了群眾購物。
2，地下步行街及地鐵交通體系
地下空間的開發和利用，為城市商業區的發展帶來了新的機會。地下購物大廳連接各個商店的地道系統為購物者提供了連續活動的、有趣封閉的空間，也為行人提供了一種安全感。作為商業辦公綜合體交通組織的手段之一，地下商業街常常聯系著城市道路交叉口的地下通道。一方面為行人提供了豐富多彩的商業活動空間，另一方面也緩解了地面人行交通的緊張狀況。不僅如此，它還可與人防工程結合。地下街、地下廣場、地下通道三者連成的系統是很好的人防工程。例如西安的開元商城的地下空間設計，以下沉廣場為中心的地下購物空間與鐘樓地下人行通道相連接，并與人防工程結合起來。若地下系統再與地鐵車站相結合，則更大大加強了商業辦公綜合體作為城市交通體系的節點作用。如美國費城的市場東街便是一個帶有頂棚照明系統的三層步行街，由商業區、停車、辦公、旅館等組成，并與地鐵結合在一起，創造出了一個宜人的小氣候。在商業辦公綜合體空間設計方面，一些國家抓住在地鐵車站附近建造新建筑物的機會，在所形成的開敞空間內修建下沉式廣場與地鐵車站相連接，既改善了地鐵的環境，又使得各層次交通空間的聯系得以加強，而且更加舒適。
目前，地下通道體系下在引起人們越來越多的注意。許多城市試圖把這些各不相連的局部地地下走廊區連接起來，形成地下通道系統。如美國的洛無菲勒中心中央廣場系統的不斷擴大和加拿大蒙特利爾中心地下空間系統的發展。我國的有關專家也就這一系統在大城市中心區的發展提出了自己的建議，比如現在很多地鐵附近的新建綜合體地下都預留地鐵出口。雖然它現在還存在著技術復雜、造價昂貴等顯而易見的不足，但是與過多地占用地面的有限土地及它所形成的效益相比，這些不足都將隨著科學技術的進步，經濟的發展而顯得微不足道。作為商業區發展的一種形式，促進商業辦公綜合體城市、建筑、交通一體化發展，地下交通系統是有著光明發展前景的。
3，地面層外部交通組織
第8篇：商業綜合體發展建議范文
樓市新版圖
全運會的舉辦，促使濟南的城市地位提高，房地產市場的發展前景也逐漸高漲，房價更是節節攀升。后全運時代，省城樓市格局將如何演變?對于濟南房地產，是機遇還是挑戰?
據山東大學經濟學院相關專家預測，濟南的房地產目前受全運影響，正處于市場“期”。 “后全運”時代濟南樓市將呈現出四個方面的變化。
奧體中心建設及省市級政務中心東移助力濟南東部房產。全運對濟南特別是東部的城市建設推動尤為顯著。全運使東部新城的基礎設施建設迅速完善。大量企業總部和政務中心向東部遷移。企業總部方面，像重汽、黃金 魯信，魯銀、國電等大型企業的總部已經或即將向東部遷移，一些保險公司、銀行等金融機構的區域總部也將向東部遷移。省政府和市政府的些部門已經或即將遷到東部。目前東部新城已經構建起奧體中心奧體中心周邊東部城區三層相互銜接的完善道路網絡。全運場館的建設特別是奧體中心
場三館 的建設使奧體文博片區快速崛起。圍繞著奧體中心，省博物館 省科技館 省檔案館等都開發建設了新館，省立醫院在此建設了新區， 些商業配套設施也在迅速開發。同時，一大批中高檔住宅小區正在建設或即將投入使用。
全運會前后，濟南東部房產毫無爭議地成為最大贏家。東部地產價格上漲速度最快，平均漲幅在30％該地區也成為銷量最大的地區。豪宅也出現在這一區域奧龍官邸創出了濟南最高房價3.6萬元/平方米。
一個典型的案例是，海爾綠城全運村項目已經成為奧體片區的標桿去年年底開盤價曾短暫定在6500元左右，年初價格在7800元左右，而目前均價已在12000元。
數據統計顯示，3月份A9月份，整個濟南東部樓盤成交總量占濟南市區樓盤成交總量的四成，而剩余的六成則由西部南部北部以及中部的樓盤組成。
地產業有關人士認為，中海，海信，鑫苑等系列品牌開發商紛紛在東部拿地。全運會后至少在兩三年內+濟南樓市的主要供應量還將在東部。
濟南樓市將上演“全國品牌秀”。 “后全運”時代是線房地產企業風起云涌進入濟南的時代。全運給濟南城市建設帶來巨大的提升，為房地產企業開發提供了巨大空間。像保利 中海、綠城海爾，海信等知名房企的主戰場都在東部全運成就了一批企業在濟南的大發展。“后全運”時代還將有大批全國性品牌企業涌入濟南，像綠地、萬科，世茂,富力等一線品牌已經或即將以各種方式殺入濟南。外來品牌開發商將在“后全運”時代主導市場。從最近招拍掛土地的成交情況看，外來開發商挾大量資金不斷攻城略地，而本土企業鮮有斬獲。
開發熱點將東西兩旺。“后全運”時代濟南的開發熱點將由東部向西部轉換，或者出現東西兩熱的情況。全運會前，東部一直是城市建設和房地產開發的熱點，而全運會后，大家將會把更多的目光轉向西部，西部新城將迅速崛起。京滬高鐵西客站的建設、園博會的舉行張莊機場的搬遷為西部城市建設和房地產開發提供了良好契機。如果說全運為濟南打造了一個類似南京河西新區的東部新城，那么西部將在‘后全運。時代出現類似鄭州鄭東新城的變化，濟南東，西部可能出現同時崛起、同樣精彩 比翼雙飛的局面。
住宅產品將快速升級。像萬科、綠地，綠城等線品牌都擁有領先的產品和完善的產品體系。他們進入濟南將帶來先進的產品理念和完善的產品研發 生產體系，從而拉動濟南的住宅產品迅速升級。濟南的住宅發展水平和人居環境舒適度都將上個大臺階。像海爾綠城開發的全運村由于產品品質高端等因素受到濟南市民歡迎，目前銷量占到8000元/平方米以上住宅40％的市場份額。“后全運”時代，這樣的產品在濟南將更加受到歡迎。整體發展新引擎
城市綜合體應該是微縮的城中之城，可以滿足人們居住，購物，辦公休閑 美食運動健身和娛樂等物質享受和精神享受的“一站式”要求，需要基本具備現代城市的全部功能。城市綜合體同時也是城市地標性的建筑群體依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區域的發展。
山東省社會科學院相關專家認為，后全運時代，濟南應打造有生命力的城市綜合體，成為經濟發展的新引擎。
今年的濟南市委理論學習中心組讀書會確定了當前和今后個時期全市的工作重點，其中的項重大戰略部署是，以城市綜合體。建設為切入點，作為推動經濟發展和城市現代化建設的新引擎，推動城市建設發展繼續保持強勁勢頭。濟南要打造有特色有生命力有活力的城市綜合體，就必須有產業的支撐，使得綜合體在功能齊全的前提下，還能夠創造就業，增加稅收帶來效益，只有這樣才能形成強大的輻射力，成為推動城市發展的新引擎。于是，能否有長久生命力是衡量城市綜合體的標準之一。這就決定了居住功能不能成為城市綜合體的主要功能。大型的居住小區配套有商業設施，娛樂場所交通設施等，居民國然可以不出小區完成很多事，但這些配套都是為居民居住服務的，主打的還是居住功能，對濟南經濟難以產生持續的拉動，這樣的城市綜合體“活力”不強。
實例證明，一個成功的城市綜合體，必然是一個區域甚至城市的新中心，而這個中心的高度，往往又決定了區域綜合實力和競爭力的強度。不過近幾年來，全國各大城市綜合體項目上馬不少，失敗的案例也屢屢出現。濟南的很多大型樓盤，開發商都打出了“城市綜合體”的宣傳口號，但仔細分析下，不少樓盤的“綜合體”只不過是開發商賣房子的噱頭。
打造有特色 有生命力，輻射力強的城市綜合體，其核心應當是產業支撐。而產業發展所帶來的，是大量就業機會不斷增加的稅收、功能齊全的配套等。如以會展業為支撐的綜合體，會展中心是主打，是這綜合體發展的關鍵，其他酒店，商業娛樂等設施都是為會展業配套的。
正在建設的萬達廣場片區 恒隆廣場片區、振興街的銀座中心片區，都是以商業服務業為產業支撐和特色的城市綜合體，帶來大量就業稅收等資源。
前不久在北京召開的2009中國城市綜合體發展峰會上，有專家提出，一個成功的城市綜合體應該實現四個目標，是提高城市土地利用效率，二是創造巨大的經濟效益，三是要改善城市居民的生活質量，四是能代言城市的時代精神。另外也有專家建議，后全運時代，城市綜合體的開發必須根據不同區域、地段的特點來研究如何形成自己的特色，不能照搬個項目的模式。
濟南市規劃局相關負責人介紹，通過各種功能的有機組合，城市綜合體能夠產生的能量和價值，是不可用普通的房地產住宅或商業的價值來衡量的。第一，由于城市綜合體的緊湊布局和多樣化的功能組合，它能夠大大節約每一個人的生活成本和時間成本。第二，它通過高端酒店、超市，百貨，步行街，娛樂樓餐飲樓等功能的組合，能夠產生極高的社會價值。第三，附加值高，不但能使自身的地塊價值提升，而且能夠帶動整個周邊土地價值大幅提高。
許多經濟學專家認為，作為經濟大省山東的省會，濟南已具備了發展城市綜合體的條件，發展時機已經成熟。
第9篇：商業綜合體發展建議范文
關鍵詞：二線城市；空置率；城市發展
我們知道在近些年的發展中，很多二線城市的購物中心以及百貨商場都以及倒閉或者面臨著倒閉的危機，這和二線城市商場空置率有著諸多聯系，并影響了城市的發展。據可靠數字表示，我們國家二線城市的商場空置率高達25%，集中體現在重慶、沈陽、青島與廈門等幾個城市中，這些地區由于部分項目招商未達到市場預期才造成空置率過高。對我們城市的發展起到了阻礙作用。所以我們更加要研究兩者之間的關系并改變現狀。
一、二線城市商場空置率高的原因
事實上，困擾商場的還不止是空置率，居高不下的租金、越來越多的商場以及國內外復雜多變的經濟形式，以淘寶為代表的電商也在“電傷”實體經濟。
1.過高的租金壓力。在二線城市的環境地段，商場的經營者承擔著巨大的租金壓力，這些壓力會通過商品的售賣轉移到了消費者的身上，這就使得商品價格升高，高租金最終轉嫁給消費者，使得空置率的形成。
2.商場出現飽和。在二線城市的發展中，畢竟沒有一線城市的發展速度，但是商場的開發速度這幾年卻呈現出上升趨勢，這就使得商業地產過度開發，逐漸的形成了商業地產泡沫。導致每個商場之間的距離很短，不利于商場的發展和城市的良好規劃。
3.網絡沖擊。據可靠數據顯示，因為我們國家加入了WTO，經濟受到了國內外經濟的雙重打擊，在加上近幾年電子商務的沖擊，就2014年一年的統計數據表示，我國二線城市的大型商場營業額普遍縮水1/3。
二、二線城市商場空置率過高對城市發展的影響
1.商業房租逐漸走低，不利于城市經濟發展。二線城市的商場空置率越來越高，直接導致城市的商場租金降低，從而牽動其他房價以及租金的下調，不利于城市的經濟發展以及GDP的持續增長。
2.不利于城市綜合體的建設。可以說，新的時代下城市綜合體的誕生使得城市建設向著多元化以及一體化的方向發展，主要集中打造集購物、商務、酒店、住宅及娛樂等配套于一體的現代化城市綜合體，但是由于在二線城市中商場的空置率過高，影響了購物中心的建設，不利于城市綜合體的打造。
3.不利于二線城市的長遠發展。過高的空置率最明顯的就是造成二線城市的城市用地的浪費以及建筑施工的浪費，并且對于今后的開發和利用提出了難題。這樣不利于二線城市的長遠發展。
三、降低二線城市的空置率促進城市發展的路徑和方法
1.政府方面。對于政府來說，應該在市場經濟中發揮有型經濟的積極作用，對于商業地產的滯后性進行不斷的調節，使得商業地產的規劃和發展趨近于合理化，避免不必要的浪費，阻礙了城市的長遠發展目標的實現并發揮政府信息提供的作用，針對某一個地區進行調查研究，確保房地產信息監測體系健全，市場信息對稱，避免流通不暢，引起大量空置的出現。
再看，我們的政府以及開發商要正視城市綜合體的存在，不能在開發的過程中貪多。最重要的是，我們的政府部門在綜合體規劃過程中，要充分尊重市場，從區域特點、市場容量和消費水平等維度進行規劃引導。尤其對于一些不適合城市綜合體發展的區域，應拒絕出讓土地。在區域規劃之前先進行詳盡的市場研究，可考慮與產業結合，或與城市歷史結合。做到具體問題具體分析，不能沒有調查就直接下定論。
2.地產商方面。對于地產開發商開說，要在今后的開發中對商場的經濟周期的分析，避免由投資決策失誤引起的二線城市的房屋空置現象。與此同時，還要在開發之前就要對需求進行主動分析，以免因為主觀原因達到空置，浪費了資源，阻礙城市的長久發展。
同時，我們的開發商應該明確一個理念，城市綜合體的創建不是一蹴而就的，是一個整體，是一個長期的系統，所以我們的開發商要戒驕戒躁沖，要充分的考慮到目標商業地產的定位、業態、人流等重要元素。另外，開發商必須對自身的項目開發經營、運營能力有充分的認識，還要尊重城市氣質，在城市本身的基礎上進行商場的開發，而不是僅僅看到眼前利益。
本文經過了詳細的論述，主要闡述了二線城市商場空置率高的原因、二線城市商場空置率過高對城市發展的影響以及降低二線城市的空置率促進城市發展的路徑和方法等三大方面。筆者認為二線城市的發展和二線城市的商場空置率有著負相關的聯系，也就是說空置率越高，城市發展越受阻；空置率越低，城市發展越迅速。所以我們的二線城市要根據自身的發展狀況，充分的尊重市場，并使得綜合體開發要結合城市發展，這樣才能有效的通過控制空置率使得城市的發展越來越成功。所以，筆者認為在二線城市的發展過程中要以平穩為主，因為二線城市的經濟實力畢竟沒有一線城市的強。所以一定要站在二線城市的發展歷史上看問題，切記貪多圖快。
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