不動產登記管理制度精選(九篇)
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第1篇：不動產登記管理制度范文
中圖分類號：TU706 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）10-0096-01
一、不動產登記制度概述
1、不動產登記的概念及特征
不動產是與動產相對稱的物的概念。所謂不動產是指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。而在物權法上，不動產登記，即不動產物權登記，又稱不動產產權登記或不動產權屬登記，是指將不動產物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產登記機關掌管的專門的簿冊上，并由法律賦予其法律效力的行為。
2、不動產登記的性質
不動產登記的性質，目前學者們眾說紛紜。有的學者認為，不動產登記屬于一種行政行為，它所體現的是國家對不動產物權關系的干預。干預的目的旨在明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。也有學者認為不動產登記與物權的意思表示的結合，構成物權行為。從不動產登記包含的內容來看，其包括行政法律關系和民事法律關系。因此，筆者認為不動產登記既是種行政行為，也更是一種民事行為，是一種物權公示的方法。這是因為在不動產物權變動過程中，民事法律關系是行政法律關系產生的前提和基礎，沒有不動產物權的變更，就不會有登記行為的產生。不動產登記的目的在于完成物權變動，進行物權公示，從而保障交易安全及維護物權人的合法權益。
二、構建不動產登記制度的理論基礎
登記作為不動產物權變動的公示方法，被越來越多的國家的民法所采納。不動產物權登記在理論上要么以物權公示與公信原則為核心，要么以物權行為理論為核心。理論基礎的不同，導致了不動產登記制度的差異。近代我國民法大多實行公示公信制度 ，這對維護物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意義。在我國公示公信原則作為物權變動的基本原則 ，其在物權法中有著極高的價值定位。我國正在逐步建立以公示公信原則為核心的物權變動制度模式.” 我國《物權法》在第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付”從而正式明確了我國物權變動以公示公信為原則，不動產以登記，動產以交付為公示方法。極大的維護交易的安全和秩序。
三、完善不動產登記制度 全面提升管理
當前，不動產登記制度還存在一定問題，有必要在今后以下幾個方面來不斷完善我國的不動產登記制度，全面提升管理。
1、建立統一的不動產登記法律依據
即中國只能制定一部統一的不動產登記法，以物權公示原則為基礎統一我國不動產登記制度。我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則不僅散亂而且效力嚴重不足，我國對不動產登記進行規范的法律、法規多由各部門和機關制定，在內容上互相矛盾。所以，必須由立法機關制定形式統一、效力足夠的不動產登記法。
2、明確不動產登記的法律效力
基于保障交易安全和穩定經濟秩序的考慮，我國不動產登記立法在登記效力上宜采用登記要件主義的基本立場，明確規定基于法律行為的不動產物權變動，非經登記，不發生物權變動的效力。同時，將不動產物權變動與作為其基礎關系的交易合同明確區分，規定有關不動產交易的合同自其依法成立時起就發生效力，未辦理不動產登記的不影響該合同的效力，但不動產物權不發生變動。在采納登記要件主義的同時，區分不動產物權變動的原因，規定對因繼承、法院判決、公用征收、強制執行、取得時效等非法律行為引起的不動產物權變動，在登記前當事人即取得物權，但非經登記，不得處分。
3、設立統一的不動產登記機關
我國不動產登記機關分散且為行政機關，多頭執政導致不動產登記簿不統一，從而引起不動產物權登記的法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展。我國不動產登記機關應當統一，這是一個必然的趨勢。有學者提出“登記只能由不動產所在地的縣級人民法院管轄，即一級法院統一管轄，廢止目前實行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護不動產登記地籍資料的統一性。這一觀點不乏其科學性，有利于構建我國不動產登記體制，使之發揮強有力的公示作用，并迅速與國際接軌。
4、健全不動產登記類型
增設預告登記與異議登記制度。我國立法應充分借鑒國外立法經驗，大膽引入為多數國家實踐證明行之有效的預告登記和異議登記制度。預告登記目的在于保全某種債權性質的請求權，應明確預告登記的法律效果及申請人資格等。異議登記能使登記簿上記載的權利失去正確性推定的效力，借以對真正權利人提供保護。然而作為更正登記前的一種臨時措施，異議登記也具有使不動產物權處于不穩定狀態的消極作用，應當限制這種消極作用，以保障不動產物權秩序的穩定。
5、建立登記機關的責任賠償制度
最大限度地減少登記錯誤的發生，使當事人的合法權益免受不當損害，我們須從法律上確認登記機關的賠償責任，明確登記機關因登記錯誤、遺失登記資料、違反登記程序、與他人惡意串通等，給當事人造成損害的，登記機關應當承擔賠償責任。同時，為確保上述賠償責任得到落實，建立相應的配套制度，如設立賠償準備金制度，規定損害賠償程序等。
6、制發統一的不動產權屬證書
權屬證書即是登記機關核發的記載不動產權利狀態的文書、證件。當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔，加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。
7、建立統一的不動產登記管理體制
第一，制定統一的不動產登記法。與物權法的制定相適應，我國應制定統一的不動產登記法，改變現行登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產，適用統一的登記法。第二，統一登記機關。即設立獨立的不動產登記機關，統一管轄不動產登記事務，以方便當事人登記和查詢。第三，統一登記程序。在不動產登記法中規定統一的登記程序，對登記申請、申請登記的文件、登記申請的受理以及具體登記規則均作統一規定。這對于提高不動產登記效率，降低登記成本都有積極作用。第四，統一權屬證書。即由登記機關制作、頒發具有統一格式的權屬證書，改變和防止權屬證書中的混亂局面，維護不動產物權交易安全。
結語：不動產是一個國家和社會最重要的經濟組成部分，是人們賴以生存和發展的基礎。完善不動產登記制度 全面提升管理，是不動產登記的必何必須路徑，只有這樣，才能規范我國不動產登記制度發展，保證不動產物權變動，維護交易秩序， 保護交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促進我國社會主義市場經濟的健康，快速向前發展。
參考文獻
第2篇：不動產登記管理制度范文
【關鍵詞】產權體；三維地籍；空間權；不動產登記
隨著城市建設的發展，為了集約和節約用地，城市土地的立體化利用已成為當前土地利用的重要趨勢。高架道路、輕軌、地下商業空間等的出現，正挑戰著傳統的基于二維地表的地籍管理和登記模式。與此同時，《不動產登記暫行條例》的頒布宣告我國正式進入不動產統一登記時代，不動產登記范圍涵蓋土地、海域、以及房屋、林木等定著物，甚至包括附著于地表的空間構筑物。當同一土地表面相關的地上建筑物與地下空間構筑物權屬不同時，傳統的二維地籍管理系統將無法清晰界定權利空間。不動產登記迫切需要引入三維地籍概念，解決土地立體化利用中的空間權利設定和登記問題。
一、產權體及三維地籍
產權體是一個與不動產相關的概念，它不僅涵蓋了土地和房產空間，甚至囊括人們所利用的各種空間，比如：地下管線、空中廊橋、地下人防設施、地下軌道交通等。產權體可以定義為具有固定的地理空間位置、形體， 由權屬界線（ 面） 封閉的、獨立于主體且權利獨立的一塊空間域 （ 不動產產權單元） ， 是物質實體和權利的合成體。
三維地籍是基于上述產權體為基本單元，通過產權體記錄空間利用及權屬狀況的地籍管理模式。傳統的地籍是以地表權利為核心的， 在權利登記形式上還是以二維為基礎的， 并不能把同一宗地上的分屬于不同權利主體的空中、地表和地下權利很好地表現出來， 這意味著此類產權的保障還有缺陷。 不動產登記面臨的主要問題是地上空間和地下空間的利用信息沒有進行記載， 無法準確、完整地 反映存在空間權利重疊的宗地之間的拓撲關系， 無法實現空間產權的明晰化管理。三維地籍的產生，使得不動產登記不受二維信息記錄模式的掣肘，能更有效地反映不動產權利主體的空間利用狀況。
二、空間權登記管理的相關規定
《物權法》第136條規定“建設用地使用權可以在土地的地 表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。該法條明確了土地使用權的設立不僅局限于地表而可以設立于不同的垂直空間。
《不動產登記暫行條例》第八條規定“不動產以不動產單元為基本單位進行登記。”《不動產登記暫行條例實施細則》第五條規定“《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。”以上相關規定表明了我國立法機構對不動產登記的著眼點轉向空間權的確權登記，不再僅拘泥于傳統土地加房屋權利信息的記載。這也為基于三維地籍的不動產登記提供了相應的法律支撐。
三、基于三維地籍的不動產權利設定和登記模式
根據上述三維地籍闡述和相關法律規定的闡述，本文提出基于三維地籍的不動產權利設定：引入產權體概念，將具有獨立使用價值的并具有固定的地理空間位置、形體，由權屬界線（面）封閉的空間作為不動產權利設定的權利客體。產權體概念的引入并非完全顛覆傳統不動產登記中的地表空間的權利設定，只是我們更加強調權利客體在范圍上的的空間性。以離開地表平面上下一定范圍單獨建造，且在地表投影的土地權利人為他人為特征的單獨地上空間或者地下空間利用，其利用的空間范圍需要單獨成為權利客體，設定地上空間或者地下空間的建設用地使用權，并強調其權利范圍的空間性和位置的地上性和地下性。通過權利客體的空間化，以三維地籍管理制度建立不動產空間權利體系，從而完成地表空間、地上空間和地下空間不動產權利的登記工作。
基于三維地籍的不動產登記模式同傳統不動產登記模式相比，在登記內容上側重有所不同。不動產登記內容應當包括權屬性質、權利類型、權利主體、權利客體（坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格，體積、空間權利范圍）等。傳統不動產登記模式以平面宗地為依托，在二維空間平面上表達權利客體空間范圍，對于較為復雜或是跨宗的產權體無法清晰描述，需要將權利客體空間范圍及權利信息按宗地切分記錄。而基于三維地籍的不動產登記模式以一個不依賴于地表土地而存在的產權體為登記基本單位，解決了因權利客體空間范圍不清晰而產生的權利信息記錄復雜冗余的問題。
四、結束語
在技術層面，三維地籍仍處于探索階段，短期內現行不動產登記只能實現二維地籍上添加三維信息注釋的登記模式。要加強對數據采集分析技術的研究，才能在不動產登記中實現真三維記載，體現產權體空間拓撲關系。在法律層面，我國目前缺少對空間權范圍詳細的法律規范，使得無法清晰地對產權體進行確權登記。三維地籍管理模式只有從技術和法律層都有相應地支撐，才能真正服務不動產登記。
參考文獻：
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第3篇：不動產登記管理制度范文
關鍵詞：房屋預告登記 登記規范化 注意事項
1.明確預告登記的范圍
我國《物權法》第二十條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。”這一規定明確了預告登記的目的是“保障將來實現物權”；預告登記的內容為以取得、變更和消滅不動產物權為目的的債權請求權，至于房屋的租賃無論是現房租賃還是期房租賃，都不能辦理預告登記。此外，法院或其他有權機關對不動產進行查封、預查封等限制不動產處分的情形，依據最高人民法院的有關司法解釋，采取的是查封登記的方式，也不能適用預告登記。
同時，《房屋登記辦法》進一步明確了房屋預告登記的范圍，第六十七條規定：有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：預購商品房；以預購商品房設定抵押；房屋所有權轉讓、抵押；法律、法規規定的其他情形。但是，該規定并沒有涵蓋全部的期房和現房的買賣、抵押，被排除在預告登記范圍之外的是預購商品房轉讓及預購商品房抵押權轉讓。原因是目前預購商品房不得轉讓，所以不能辦理預購商品房轉讓的預告登記，更不可能辦理預購商品房抵押權轉讓的預告登記。
2.預告登記的特征
2.1預告登記的目的
為了保證將來實現物權，包括可以實現的用益物權、擔保物權及房地產登記時涉及的房地產抵押登記。
2.2預告登記的前提
當事人簽訂了不動產物權的協議，例如買賣協議、不動產抵押協議、分割協議等。
2.3預告登記的必要條件
當事人之間必須事先約定預告登記。
2.4預告登記的效力
具有排他效力，預告登記時限范圍內具有阻止轉讓方處理不動產的效力，可以保護預告登記權利人的利益。
3.明確預告登記與商品房預售合同登記備案的區別
在預告登記制度出臺前，房產登記部門有一項商品房預售合同登記備案工作，《物權法》出臺后，很多人認為商品房預售合同登記備案就是預告登記。其實，它們屬于兩種不同的制度，有很多不同之處。
一是性質不同。預告登記是由《物權法》規定的一種不動產登記制度，屬于民事制度。而預售商品房登記備案制度是由《城市房地產管理法》規定的行政管理措施，屬于行政管理制度。
二是功能不同。預告登記制度的主要目的是為了保障債權人將來能夠實現物權，就預購商品房的預告登記而言就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之后，能夠辦理所有權轉移登記，從而確定取得房屋的所有權。但是，預售商品房登記備案制度不僅具有保護預購人的功能，還有助于建設行政管理部門加強對房地產市場的監督管理，維護房地產市場制度的功能。
三是有無強制性上的不同。預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請的，如果沒有當事人的約定，任何人不得強制預購人或者預售人進行預購商品房的預告登記。預告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規另有約定。預售商品房登記備案制度是一種針對房地產開發企業的強制性制度。只要房地產開發企業與承購人簽訂了商品房預售合同，該企業就應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
四是適用范圍不同。依據《物權法》第二十條第一款規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記。因此，在房屋的買賣、抵押中可以進行預告登記，在建設用地使用權的轉讓中也可以申請預告登記。但是預售商品房登記備案制度只是適用于商品房預售活動
4.推行預告登記規范化管理，有利于做好預告登記
4.1加大宣傳力度。各級房屋登記機構要通過報紙、電視、廣播、網絡等多種途徑，向全社會廣泛深入宣傳，讓群眾了解預告登記對保護購房者和債權人合法利益的重要性，提高群眾對預告登記的認識。
4.2整合信息資源。各房屋登記機構要加強信息系統建設，整合商品房預售許可、商品房預售合同登記備案、房屋交易、房屋登記、房產測繪管理、檔案管理等業務系統，建立統一的信息平臺，實現信息的適時傳遞和共享，為預告登記的做好打下良好的基礎。
4.3健全和完善登記規則。各房屋登記機構要根據預告登記的要求，建立健全各類房屋登記的操作規程，梳理業務流程，完善工作標準，積極推行規范化管理，不斷提高預告登記管理和服務水平。
5.辦理預告登記需要注意的事項
5.1預告登記順序
預購商品房抵押權預告登記應該在預購商品房預告登記辦理之后，兩個登記程序是相互獨立，不能省略，不可相互替代，更不能顛倒順序，但可同步進行，并同時完成。
5.2預告登記可單方申請
在房屋登記程序中，要求買賣雙方共同申請。只有預告登記符合條件即可單方申請。《房屋登記辦法》第69 條規定“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。”
5.3預告登記的失效
預告登記只完成了物權的請求權，只有進行了本登記，才能取得真正意義的物權。但下列情形時，預告登記失效。一是主債權消滅的情形；二是自可以進行登記之日起的三個月內沒辦理本登記的情形。
結 語
房屋預告登記是一種新的登記制度，它不僅有利于保障房屋物權變動中債權人的合法利益，同時也進一步完善了我國房屋登記制度。做好房屋預告登記，具有極為重要的意義。
第4篇：不動產登記管理制度范文
關鍵詞：房地產業、權屬登記、制度問題、對策分析
房地產業等級亦可稱不動產登記。房地產登記制度即是在法律上嚴格規定由國家法定的機關依照當事人具體的申請說明對相應提交申請的房地產權屬認定客體信息等內容進行登記，且在登記信息中賦予一定的法律效力，可以說房地產登記制度也是房地產權屬管理中的一部分重要內容。現行我國的房地產登記制度主要體現的是房地產業行政管理部門和登記申請人之間的一種上下管理關系，尤其是在登記制度的性質上具有濃厚的行政干預色彩，導致存在問題頗多。而就目前的形勢發展而言，具有針對性的解決措施還不具有一針見血的效用。因此，進一步分析其中存在的問題及解決對策對于我國房地產業發展極其重要。
一、我國現行房地產權屬登記制度的現狀及實例分析
1.1 基本分類和主要特點
從我國房地產權屬登記的管路方面來看，即可分為動態登記管理與靜態登記管理。從宏觀的層面上講，目前就我國現行的房地產權屬登記制度分類基本囊括七種，即總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷權利登記和其他權利登記等。而從申請登記的客體來說，房地產權屬登記亦可分為房產權屬登記和地產權屬登記兩種。
據以上分類，分析我國房地產權屬等級制度普遍突出的特點在于強制性、公信力，且在制度施行過程中實行具有實質性的審查程序，并登記生效具有一定的法律效力，登記以頒發權利證書上標明具體的生效日期及期限。
1.2 功用和基本性質
我國現行的房地產權屬登記制度的主要功用在于：
（一）權屬確認。在具有申請法人憑有效證明提起申請報告之后，即可在國家法定機構通過運行法律確認程序對房地產所屬權進行認定，其履行權利具有正確性的推定效力，頒發權屬證書從而致使房產或地產的物權劃歸明確，隸屬于權利法人；
（二）物權公示。我國現行的房地產權屬等級制度明確規定，對于申請法人提交申請確立的權屬認定關系必須將此一事實向社會大眾公開明示，以達到風險警示的目的，同時也可以起到對房地產權利人及善意第三人合法權益的保護；
（三）控制管理。房地產權屬登記需經相關管理機構通過對申請法人提交申請報告階段所能夠設計的檔案、資料及卡片等有效材料進行管理，且需對申請權屬登記的房地產權屬問題的真實性及合法性進一步監督核審。但凡討論關于我國現行房地產權屬登記制度所具有的性質問題，諸多人僅僅認為是我國在涉及房地產權屬登記方面以房地產行政管理機構依法實施的一種行政行為，而其制定本身所能體系的房地產管理部門與權屬申請法人之間的管理與被管理的關系卻往往被人忽略。我國相關的法律對這一關系有明文的規定，房地產管理部門既負有對審查房地產權屬的申請登記的依法決定權，且亦可對不履行義務的房地產權利法人具有相應的處罰權力。但是從另一個角度來講，我國現行的這套關于房地產權屬登記的制度，雖屬國家部門對于房產、地產確認權屬關系的一種行政管理模式，但從其基本的功用、自然人及性質來看，應將其制度確定為一種民事行為更為利好。筆者這樣認為自有個人的理由在，即：房地產權屬登記問題是由登記申請法人的申請行為源起，從提請申請報告到登記確認都屬于民事行為范疇；房地產權屬登記管理制度的功用主要體現在權屬確認、物權公示和控制管理三個方面，其應用功用的本質在于能夠保障房地產權利法人的合法物權，并承屬于房地產權利法人對房產、地產之間的法律支配關系。同時，房地產權屬登記制度也是保全房地產買賣合同履行合同職責的一種法律手段，也是權利雙方關于債權問題的一種延伸和房地產再行買賣的前提條件。落實制度具有法律效力，同時亦具一定的民事功能和效力；我國法律法規尚未完善成熟，目前在針對房地產權屬糾紛的認定上還基本是以民事賠償為主要的處理辦法，登記機關所能夠的承擔的賠償責任也基本上是以民事賠償為主；
（四）房地產登記及買賣支付是關于房產、地產進行物權變動的一種公示手段，作為我國物權法中的一項重要內容，動產的買賣支付行為是典型的民事行為，而房地產作為不動產的登記買賣行為則也應是一種民事行為；
（五）國際上，諸多的國家已將房地產登記行為劃定為一種民事行為，部分國家已將其內容融入民法，成為國家大法不可缺少的一部分；
（六）在我國，地方有關行政管理機關實施房地產登記行為的本質不是行使行政權力來實現管理目的，而是旨于為人民服務，區別于行政行為。
1.3 案例分析
劉某等房屋權屬行政登記糾紛案：2001年10月21日，XX供銷社將該14號店房通過公開拍賣的方式，以 28500元的價格有償轉讓給上訴人劉某，買賣雙方為此簽訂了房地產轉讓合同和國有土地使用權轉讓合同，并經當地拍賣行出具成交確認書及縣公證處公證。2002年1月30日，該縣房地產管理局為劉某核發了“于房權證（發）字第00005785號房屋所有權證”，該證載明：座落于XX鎮（區）14號私有房產建筑面積為133.94平米，2層房，使用面積66.97平米，并附有一張房地產平面草圖。由于該縣房地產局在受理劉某房屋權屬轉移登記時，未委托其工作人員到XX鎮（區）14號店房所在地察看標的物及實地測繪房地產平面圖，該房產證附件中房地產平面草圖系劉某所提供的房產資料，它與劉某所持房產證上登記載明的四至界址與實地房屋現狀不完全相符。由此引發爭議。
原審法院認為，被告依法具有房屋權屬登記的主體資格和職權范圍。被告受理第三人劉某的權屬轉移登記時，對第三人的材料審核不嚴，也未到實地踏看測繪，以致造成第三人劉某房產登記的四臨界址及房屋平面圖與實際不相符，造成房屋登記內容有瑕疵。且進行登記時未履行公告程序、登記程序違法，原告認為被告事實不清、程序違法的主張成立，該院予以支持。第三人劉某、華某認為原告房屋超占面積，提供的2000年頒發的《集體土地使用證》不真實，不具有行政訴訟主體資格，不屬行政訴訟范圍，不予受理，原告質證認為1996年違法建房，2000年經土管部門進行處罰補批了建房手續，辦理了《集體土地使用證》，被告登記房產權證時侵犯了自己的合法權益，有權提起行政訴訟。該院認為，原告的房屋是否超占不屬于該院職責管轄范圍，對2000年集體土地使用證的真偽第三人無證據證實。因此，原告的辯解成立。第三人的主張不成立，該院不予支持。由此看來，通過法律手段解決房地產權屬登記問題是旨于為人民服務，辨清真正的房地產權屬法人，其本質在于民事調解而不是追究刑事責任。
二、完善我國房地產權屬登記制度的建議
2.1 統一房地產的權屬登記機構的管理機制，有意弱化職權行使的行政色彩。
我國在建立有關房地產權屬登記制度以來，只是將登記程序作為一種相關登記管理機構用來行使行政職能的一種辦法而不是出于公示的目的，從而造成登記行為與行政機構行使職能相結合的弊端。對此，筆者認為應就當下房產與地產分開登記的模式予以廢除，由統一的登記管理機構來處理房產與地產兩項業務，且有意弱化登記機構在運用房地產權屬認定管理中的行政色彩。這一觀點在未來我國房地產權屬登記認定制度的改善過程中可通過試用運行尚可廣泛推行與應用，效果如何，且需驗證。
2.2 建立完善以責任分攤落實為基本原則的房地產登記機構賠償制度。
以法律為手段，建立起一種以責任分攤落實為基本原則的房地產登記機構賠償制度。房地產登記機構是此一項工作圍繞的核心，由于在一般情況下，權屬劃分與認定過程中難免會出現過錯，分析過程的原因，如果出于登記機構則應由房地產登記機構承擔這一部分賠償責任，并明示造成過錯的原因。
2.3 建立完善房地產權屬登記資料的查詢保障機制。房地產權屬認定中登記的資料檔案應作為公示的對象，既對申請法人提交申請報告材料明示于社會，又將登記信息范圍、對象、房地產利害關系人查詢的操作程序明示于大眾，從而達到風險警示和保護房地產權利人機第三人的合法權益。
三、結束語
房產、地產作為一種國家認定的不動產，現行針對房地產權屬認定及登記的職能基本沿用行政管理的模式，這就造成諸多方面的問題及弊端。筆者在文中通過深入淺出的闡述與分析，旨在能夠促進交流學習。
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第5篇：不動產登記管理制度范文
一、擔保物權制度在推動信貸產品創新中的效果觀察
（一）以應收賬款為質押標的物的隱蔽、公開保理業務不斷成熟并廣泛應用擔保物權制度的完善，尤其是《物權法》的頒布實施，為應收賬款引入銀行信貸的質押標的物打開了法律通道，銀行開辦應收賬款融資業務的法律障礙被清除。人民銀行、各商業銀行、信用社先后出臺了系列配套措施，人民銀行制訂了《應收賬款質押登記辦法》，應收賬款電子登記公示系統同步上線運行，工行印發了修訂后的《貸款擔保管理辦法》，并配套出臺了《應收賬款質押擔保管理辦法（試行）》等規章制度。孝感市安陸建行、漢川市各銀行先后開辦了隱蔽保理業務試點，累計辦理隱蔽保理貸款1億元、2.8億元。據初步統計，2009年，孝感市共有67戶企業申請應收賬款質押貸款118475萬元，銀行實際發放應收賬款質押貸款116945萬元，此品種的信貸滿足率達到了98.71%，遠高于平均信貸申請滿足率35%左右的水平。
（二）動產抵押步入了快速發展時期相對《擔保法》而言，《物權法》關于動產引入抵押的范圍更全面，抵押物品種更豐富，有關抵押登記管理的規定更詳盡，動產擔保在法律制度建設上取得了重大突破。在此背景下，孝感市各商業銀行、政策性銀行和信用社在具體信貸管理與操作上，改變了貸款抵押側重于不動產的謹慎做法，也改變了動產抵押僅限于保值和易于變現的保守策略，逐漸消除了“動產易動”的恐貸癥心理。調查顯示，2009年，漢川市金融機構發放動產抵押貸款余額達到了26.3億元，就連成立不足1年的村鎮銀行也對近20家小企業發放動產抵押貸款近3500萬元。
（三）權利質押在孝感開始了破冰之旅《物權法》關于銀行信貸抵質押物的界定，在法律層面上，最重要的貢獻之一莫過于正式把應收賬款引入了銀行信貸質押范圍，擴大了納入質押的范圍，如股票權利，林權制度改革試點政策出臺后的林權等引入質押不再存在法律上障礙。權利質押貸款在孝感開始了破冰之旅。2007年11月，漢川農發行以股票權利為質押，為某公司發放質押2000萬元，這是孝感轄內銀行機構首次以股票權利為質押發放貸款的成功嘗試。孝感市建行則探索以收費權為質押營銷貸款，以4500萬元的收費權為質押，發放質押貸款1700萬元，漢川市農發行以企業的林權證作為質押標的物，對康欣木業發放的流動資金貸款8482萬元等。可以預見，《物權法》將權利引入銀行信貸質押的范圍，為銀行信貸創新預留了廣闊的發展空間，銀行信貸營銷也將有更多新的增長點。
（四）倉單質押信貸試點已經啟動擔保物權制度的建立和完善過程中，雖然在操作技術、制度規范、管理方法等多方面沒有達到成熟標準，孝感市相關銀行還是啟動了該項業務的試點。安陸市農業發展銀行實行專人駐點，專戶管理。貸款專戶儲存，收購資金憑駐點信貸員簽字支取，按入庫進度監督資金支付的管理辦法，對湖北禾豐米業公司先后發放倉單質押貸款近7000萬元。能夠預料，隨著更多銀行信用社啟動該項業務的試點，將有更多的中小企業因此受益。
（五）以第三方監管、第三方保證形式的信貸產品創新滿足了不同層面的企業所需《物權法》實施后，農業發展銀行基于提升競爭力考量，在信貸產品創新力度同樣較大，率先推出了第三方監管信貸業務，漢川農發行先后為祥杰農貿、華豐銀棉等5家農業產業化龍頭企業辦理第三方監管貸款3500萬元，為其他銀行信貸產品創新作了有益探索。針對部分中小企業資產抵押不足又急需融資的，工行則通過第三方提供有效資產作抵押向另一家企業提供貸款，緩解企業短期資金所需。可以預見，有了《物權法》的護航，相信有更多的信貸創新產品推出，更多的企業因此受益。
二、當前實現擔保物權的制約因素
（一）從法律體系協調性觀察，缺乏統一并相互銜接的優先權制度擔保物權優先受償以及法律除外規定與其它法律法規并不統一，缺乏銜接。《民法通則》和《擔保法》中均未對優先權作出系統規定，只是在《〈擔保法〉司法解釋》、《民事訴訟法》、以及《海商法》、《民用航空法》等一些特別法中有所體現，而這一優先順位體系尚欠缺明晰和周全，政策選擇缺乏充分合理性。《合同法》第二百八十六條規定的建筑公司的債權優先于有擔保的銀行債權，《稅收征收管理法》規定的欠稅在先的稅收債權優于擔保債權，新《破產法》規定企業職工勞動債權優先于銀行擔保債權等等。《物權法》第一百七十條則規定，擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。由此看出在特殊情況下有擔保的銀行債權不一定就優于無擔保的普通債權。應受法律保護并作為優先權確立的社會關系游離于法律之外。信貸權人不能確定其擔保物權的優先受償順序，一旦發生清償，信貸人的擔保權益將有可能受到侵害。
（二）從司法實踐效果觀察，擔保物權制度保障物權的手段與效果有瑕疵擔保合同裁定無效的多。據對某縣市近400件破產案件調查統計，出于安置職工和社會穩定需要，在新《破產法》出臺前，該縣市比照試點城市破產政策，91.6%的企業破產案件裁定銀行與企業間訂立的擔保合同無效，裁定有效的8.4%案件中，銀行貸款受償率普遍不足5%，有的甚至只有0.2%。訴訟執行難，債權銀行往往是贏了官司，資金很難完全執行到位。抵押擔保審查不嚴，擔保合同問題多。表現為重復抵押擔保，國家機關、社會團體、企業主管部門對外擔保，為自己擔保，辦理抵押物登記機關不對等。調查的82件案件中，出現了6件國家機關對企業債務擔保無效的情況，3件因抵押合同未辦理抵押登記導致合同成立但屬無效。抵押物管理難、處置難，銀行合法權益常受侵害。部分貸款企業隨意處置、變賣、毀損抵押物現象時有發生。銀行在行使抵押物處置權時，交易成本遠遠高于企業辦理抵押時成本，個別高達22%，使銀行蒙受巨大的資產損失。
三、優化擔保物權實現環境建議
（一）構建統一的優先權制度，制定明確的優先權規則立法部門應專門研究優先權統一銜接問題。優先權制度是擔保物權制度中不可或缺的內容。在優先權制度中，同一擔保物上索賠權之間的優先順位規則應該是明確的，以保證擔保權人及其他債權人清楚了解自己設立于該擔保物之上的債權優先受償順序。優先權制度應體現“登記在先，受償在先”的基本原則。建議專門出臺對《物權法》中有關擔保物權的優先權司法解釋，方便金融機構及時做好資產保全工作，對已有的法定優先權的適用附加合理的條件，減少金融債權的風險，適時修改《民事訴訟法》，規范擔保權的實現程序，保證基本擔保權的功能得到充分發揮。
第6篇：不動產登記管理制度范文
一、開發商應盡辦證義務之認定
關于開發商辦證義務，該問題涉及實務性內容較廣，因此審判實踐中存在較多不同意見，一種意見認為，根據城市房地產管理法、城市房地產開發經營管理條例等法規、規章，開發商應承擔協助辦理商品房權屬登記義務，直至權屬證書辦理完畢。第二種意見認為，在法律規定情形下，開發商承擔協辦義務，買受人承擔主辦義務，如買受人未在法定或約定期限內履行相應申辦手續，開發商可以抗辯免責。第三種意見認為，開發商承擔辦證的具體義務，應根據權屬登記流程規定分不同情況予以認定。
我們認為，第三種意見是正確的。理由是：1.根據城市房地產開發經營管理條例第33條規定，買受人與開發商各自的辦證義務并非簡單的主辦與協辦之分，兩者并無必然的主次關系或因果關系。實務中，兩者甚至互有協助履行之義務。權屬登記通常先由開發商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理。初始登記主要系由開發商向權屬登記機構提供立項批文、土地使用權證、測繪資料等證明文件，在此過程中開發商可要求買受人配合提供相應材料。在開發商完成初始登記后買受人可自行申辦產權，其間需開發商提供相應材料（如單元測繪圖紙等）的，開發商負有相應協辦義務。因此，開發商負有的辦證義務主要分兩部分：一是初始登記時以其為主的辦理義務；二是買受人申辦產權時其所承擔的協辦義務。2.當開發商將辦理房屋權屬證書的各項規定資料（共約計13件）備齊交給權屬登記部門進行初始登記，并取得房屋權屬登記部門的收件單，應視為開發商已完成初始登記辦證義務。在合同無特別約定時，且買受人未在法定或約定期限內申辦產權，開發商即完成其辦證義務。3.遵循當事人意思自治原則，雙方約定辦證義務的，從雙方當事人約定。如合同約定“開發商在交付之日起一定期限內備齊資料，為買受人向登記機構辦理權屬登記手續，買受人應按要求提供有關證件”，開發商應在完成整個房地產項目的初始登記后，還負有為買受人主動辦理單元權屬證書的義務，買受人應按開發商要求及時提供有關證件，開發商承擔辦證義務直至其取得權屬登記部門關于申辦單元權證資料的收件單時止。
如一預售商品房合同糾紛，雙方商品房買賣合同約定，開發商應于交付該商品房之日起60日內備齊資料，向房地產產權機關辦理權屬登記手續，買受人應按開發商要求及時提供有關證件。法院最終認定，根據雙方合同約定，開發商應承擔在交房起60日內備齊資料（包括買受人個人申辦產權資料）向房地產權屬登記部門辦理產權手續的責任，開發商以其已提交應當提交的文件（初始登記材料）、買受人可單獨向有關部門申請辦理權屬登記手續為由主張免責不成立，故終審判決開發商應承擔違約責任至備齊資料，為買受人向權屬登記部門辦理權屬登記之日止，另判決如買受人超過開發商通知期限逾期不繳納相應證件的，開發商不再承擔相應辦證義務。該判例就是關于辦證義務的合同特別約定情形。
二、對“出賣人的原因”的理解
審判實踐中對《解釋》第十八條所規定的“由于出賣人的原因”的理解不一，處理結果也因此具有較大分歧。一種意見認為，“出賣人的原因”即開發商所應承擔責任的歸責原則，系過錯原則，開發商具有過錯才承擔違約責任。還有一種意見認為，認定“出賣人的原因”不宜簡單以開發商是否具有過錯作為判斷依據，它是一個較為復雜的問題，只要開發商應盡辦證義務而未盡，開發商即應承擔違約責任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發，應兼顧公平合理加以綜合考慮。我們贊同后一種意見。根據《解釋》、合同法相應規定及我國房地產市場的現狀，以下原因應認定為非出賣人原因，即開發商可履行之抗辯理由。
1.《解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權屬登記相關法律規定滯后，政府相關權屬登記管理制度長期相對不規范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日城市房屋產權產籍管理暫行辦法規定，“城市房屋產籍應由縣級以上地方人民政府行政主管部門統一管理，并建立健全房產檔案和房產測繪的管理制度”，1997年9月1日廈門權屬登記主管部門制定廈門市土地房屋權屬登記管理規定，規定由其進行房屋產籍調查、確定面積等的相關測繪工作。之后，2001年6月1日商品房銷售管理辦法規定，開發商應當在商品房交付使用前，按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。因此，鑒于法律相應規定滯后的歷史原因，作為開發商應完成的辦證測繪義務在相關規范出臺前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關房地產市場的現狀，簡單歸責于開發商責任，不盡合理，故我們認為，因該類型第三人原因而導致逾期辦證不應歸責開發商。
2.不可抗力原因。審判實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發商所能預見、避免或克服的；二是該不可抗力原因對于開發商履約已造成實質上的影響，即存在導致開發商無法履行辦證義務的因果關系。
3.買受人原因。當買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應辦證義務時，根據合同法關于不安抗辯權及同時履行抗辯權行使等之規定，開發商逾期辦證具有相應的免責事由。
第7篇：不動產登記管理制度范文
動產抵押制度作為一種新型的擔保物權制度，對于活躍經濟以及實現物盡其用、貨暢其流的現代經濟理論，具有重大的現實意義，因此在世界廣泛運用且功效甚巨。然而由于其對傳統法的突破和自身固有的特性，也帶來了一些問題。我國現行立法對動產抵押在立法主義上系采混合主義（登記要件主義和登記主義同時并存）。本文從動產抵押的歷史沿革乃至我國動產抵押制度的發展歷程，自我國動產抵押制度的有關特殊規定入手，對其在實際運行中存在的缺陷作了探討并提出了一些建設性意見。
本文通過對現行我國動產抵押制度的分析，對完善我國動產抵押制度提出了一些建議和個人看法：1、對動產抵押以特別法形式加以規定；2、限定抵押物的登記范圍；3、增加輔助公示方式；4、引入惡意行為人的刑事責任；5、統一登記機關；同時對登記效力的問題也提出了一些個人的看法。
關鍵詞：動產抵押制度歷史沿革有關規定缺陷完善措施
動產抵押作為一種新型的擔保物權制度，其最大的價值莫過于迎合了工商企業的需要利用機器設備等動產的使用價值，由需要利用其交換價值作為融資擔保的現實需求，對于活躍經濟以及實現物盡其用，貨暢其流的現代經濟理論，具有重大意義。[1]除此之外，也為個人提供了一種新的融資途徑。因此各國家或地區以立法和判例的形式對該制度加以肯定。尤其對推動我國經濟發展，具有重大的現實意義。本文將從國際動產抵押制度的發展歷史到我國動產抵押制度的逐步發展歷程，分析我國現行動產抵押制度存在的一些缺陷，并提出了一些嘗試性的完善措施，力圖能為我國動產抵押制度的發展做一點探討。
一、動產抵押的歷史沿革
近現代抵押權制度濫觴于羅馬法。羅馬法上最早出現的擔保方式是信托質（fiducia,即現代所謂的讓與擔保），而后是占有質（pigius，即質權），再經過一個較長的時期才出現抵押。但是羅馬法上之抵押不同于近代民法上之抵押，蓋因羅馬法上還未產生登記制度，抵押的設定沒有一定的公示性要求，僅須合意而為之。在這種欠缺公示規則的立法背景下，擔保的設定不因標的物為動產或不動產而有所不同，抵押權和質權之間并沒有嚴格的界限，兩者本質相同，僅為名稱上的差異而已，[2]因此動產抵押的出現不足為罕。由于沒有公示規則，抵押權沒有公信力，那么如何對抵押權進行保護呢？羅馬大法官薩爾維烏斯（serviana）發明了“薩爾維”之訴，即通過賦予抵押權人可以對債務人或者第三人提權加以保護。但是通過訴權進行保護具有一定的事后性，而且沒有公示的抵押權制度忽視了交易安全利益，因此被認為是一種極危險的物的擔保。[3]
日耳曼法上的擔保制度也經歷了和羅馬法相似的歷史進程，也是先產生信托讓與擔保，然后是占有質（亦稱古質），再然后發展到非占有質（也稱新質，即抵押權）。中世紀末期，歐洲封建勢力逐漸衰弱，不移轉占有的動產新質開始興盛。尤其是象船舶等其它重量和體積比較龐大的財產，如移動占有勢必使債務人在經濟上處于不利地位，于是仿效不動產質，通過法院、市參事會等一些公共機構主持的要式行為來代替移轉動產的占有，以此為基礎，不久便產生了通過在城市賬簿上登記來替代移轉所有權的制度。[4]
法典化運動前，歐陸各國深受羅馬法的影響，抵押制度主要承襲羅馬法，因此公示原則被否定。據考證，當時除法國北部一些地方僅零星的存在不動產移轉的公示制度外，關于抵押權的成立和存續的公示制度始終未見其蹤跡。法典化運動之后，公示原則被各國所確立，動產抵押制度因此被各國民法典廢除。如法國民法典2119條明確規定“動產不得設定抵押權”，從此規定出發法國民法典確立了“動產不得基于抵押權加以追及”的原則。[5]《日本民法典》369條第二項規定：“抵押權人，就債務人或第三人不移轉占有而供債務擔保的不動產，有優先于其它債權人受自己債權清償的權利。”[6]我國臺灣地區“民法典”860條規定：“稱抵押權者，謂對于債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權。”[7]在德國，民法學者多數崇尚法典的形式理性，物權法體系依照動產和不動產的區分而構建，而動產和不動產的最大法律區分就在于公示方法的不同。在這種動產和不動產公示方法嚴格區分的背景下，動產抵押制度根本沒有存在的可能性。
近代民法區分動產和不動產并確立不同公示方法的做法，維護了物權制度在體系上的一致性和邏輯上的嚴密性，也有利于維護交易的安全。但是其弊端在于忽視了農業經營者和工商業主以其使用中的動產設定不移轉占有的擔保進行融資的需要，但這一弊端，在整個19世紀乃至20世紀之初表現得并不十分明顯，所以沒有引起人們的重視。[8]
隨著工業化和社會經濟的發展，動產形態和登記制度的變化對融資擔保提出更高的要求。在農業社會和工業劃時代的早期，社會的主要財富集中在土地和建筑物等不動產，金銀珠寶、古玩字畫等少量動產上，而以金銀珠寶、古玩字畫等設定擔保移轉占有，對債務人的生產生活的社會經濟影響甚微，因此將不動產限定為抵押的標的并以登記為其公式方法，而將動產作為質權的標的并以移轉占有為其公示方法，比較適宜。然而隨著現代工商業的發展，動產的價值迅速提升，與不動產的價值上的差異逐漸縮小。現代企業的資產不再局限于土地、建筑物等不動產上，企業的機器設備、交通運輸工具有時甚至成為企業的主要財產。如果通過移轉占有的方式將這些動產進行融資，一方面企業的生產經營無從進行，另一方面債權人還要擔負保管的責任，對雙方都無益處。正如學者所言：動產只能質押不得抵押的傳統做法，“此在農業社會以書畫飾物之類提供擔保的情形，故無大礙，但在今日工業機械社會勢必窒礙難行。機器或原料均為生產材料，工廠賴以從事生產，將之交付債權人占有作為擔保以尋覓資金，殆屬不可能之事。”[9]面對這種不移轉占有融資的現實需求，各國法律紛紛作出響應，通過特別法和判例的形式承認動產抵押制度。日本先后制定了《農業動產信用法》（1933年）、《機動車抵押法》（1951年）、《航空器抵押法》（1953年）和《建設機械抵押法》（1954年），我國臺灣地區制定了《動產擔保交易法》，意大利在其1997年新修訂的《意大利民法典》中，也規定了船舶、航空器和機動車均可設定抵押權。而德國沒有確立這一制度，究其根源，筆者推敲以為，原因有三：（一）德國民法素來以體系化和邏輯性著稱，確立此制度，必將打破整個物權法體系的和諧，實屬引狼入室之舉，故確立與之功能性質相近的讓與擔保，所有權保留制度以代之。[10]（二）德國向來重視抵押權的流通功能而輕視其保全功能，以流通抵押為原則，以保全抵押為例外。[11]而動產抵押制度旨在保全債權和融資，因此“當經濟發展到一定階段，需要不移轉占有的方式設定動產擔保，以滿足企業的融資需求時，德國寧可通過判例和學說創立讓與擔保制度，也不愿突破現有的物權法體系”。[12]（三）德國對抵押公示的效力采取登記要件主義，若將動產納入抵押標的物的范圍，則勢必要設立大量的登記機構和登記人員對動產進行登記，成本太高。盡管如此，但多數國家仍然采納這項制度，就連秉承德國民法體系化傳統的我國臺灣地區也不例外，在其《動產擔保交易法》上作出相應規定。在此，羅馬法上的動產抵押制度終于在經過改造后于新的社會環境和法律背景下得以復生。
二、我國動產抵押的發展歷程
我國現行的擔保體系的初步形成是由上世紀八十年代初的經濟合同法的實施到九十年代中期的《擔保法》的。
我國真正開始擔保物權立法的，是1981年。當時經濟合同法從合同擔保的角度規定了加工承攬合同中承攬方留置權的問題，但是未涉及其他形式的擔保物權問題。
隨后，1986年頒布的《民法通則》對擔保問題作了進一步拓展規定。《民法通則》在“債權”一節中籠統規定了保證、抵押、定金、留置等四種擔保方式。其中，抵押權和留置權兩種為擔保物權。《民法通則》的規定根本談不上擔保物權的體系建構問題，但是它對抵押權和留置權所做的規定，已經在很大程度上反映了當時立法者對擔保物權性質所持的態度。顯然，在當時立法者看來，擔保物權與其他擔保方式一樣，只不過是債權的擔保方式，本身不具有物權的特性。這種立法定位，顯然在很大程度上受了《蘇俄民法典》的影響。
進入90年代以后，針對社會生活中嚴重存在的"三角債"現象，政府在先后兩次采用行政手段予以清理仍不見效后，決定制定擔保法，以此作為解決該問題的辦法。可見，擔保法的制定，至少在當時，是被當作一種臨時性的對策措施來看待的。[13]1995年的《擔保法》對擔保物權作了較為全面的規定。《擔保法》第三章、第四章、第五章分別規定了抵押權、質權、留置權三種擔保物權。但是該法仍不是一部專門的擔保物權立法，它仍把擔保物權與保證，定金等其他擔保方式一起，規定在一部單行法中。以一個單行法的形式概括了所有的擔保種類，這在大陸法系國家是絕無僅有的。盡管如此，它與《民法通則》的規定相比，無論在擔保物權的種類設置上，還是在可操作性上都前進了一大步。
此外，1992年《海商法》，1994年《城市房地產管理法》和最高人民法院的司法解釋等也相應地規定了擔保制度，從而形成了我國現行的擔保體系。
三、我國動產抵押的相關規定
所謂動產抵押，是指債權人對于債務人或者第三人不轉移占有而供作債務履行擔保的動產，在債務人不履行債務時，予以變價并就其價款優先受償的權利。根據有關國家或地區的立法規定，一般認為抵押權所具有的對被擔保債權的從屬性、設立上的公示性、標的物的特定性與不可分性、效力上的優先性、追及性與物上代位性等，動產抵押權也同樣具備。動產抵押制度的特殊之處在于其標的物為動產，并基于動產不同于不動產的特性而復生出動產抵押權的特殊性。故此，動產抵押權制度的設計，主要圍繞得抵押的動產之范圍限制、抵押權的公示及公示的效力、危害抵押權安全的行為之防止與善意第三人利益的維護等方面。
我國《擔保法》中，根據社會主義市場經濟發展的現實需要并借鑒日本、臺灣等立法例上的有關規定，對動產抵押制度明確予以肯定并對其作了較為全面的規定，從而使動產抵押權成為與不動產抵押權、權利抵押權并列的一種抵押權類型。最高人民法院《適用擔保法的解釋》中又對一些規定作了補充乃至“修正”。上述規定中有關動產抵押制度的特殊性問題，主要涉及以下方面：
1．關于抵押物
對于可以抵押的動產范圍，《擔保法》中未作任何限制，第34條中規定機器、交通運輸工具和“其他財產”，均可設定抵押，除非其屬于依法不得抵押的財產（第37中規定所有權不明的財產及依法被查封、扣押、監管的財產等，不得抵押）。
2．關于抵押合同與登記時需提交的文件
《擔保法》第38條規定：抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。第39條規定抵押合同應當包括的主要內容為：被擔保的主債權種類、數額；債務人履行債務的期限；抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；抵押擔保的范圍；當事人認為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備上列內容的，可以補正，不影響抵押合同的效力。
《擔保法》第44條規定：辦理抵押物登記，當事人應當向登記部門提供主合同、抵押合同以及抵押物的所有權或者使用權證書等。登記部門登記的資料，允許查閱、抄錄或者復印。在有關登記部門作出的具體登記辦法中，對辦理抵押登記的程序還有較為詳細的規定。
3．關于抵押登記及其效力
我國《擔保法》中，將抵押登記或抵押權登記，稱為抵押物登記。[14]根據該法第42、43條的規定，辦理動產抵押登記的部門如下：以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具登記部門；以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門；以該法第42條規定之外的其他普通動產抵押的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。
關于抵押登記的效力，《擔保法》第41條和第43條規定：當事人以本法第42條規定的財產（包括特定的動產）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效；當事人以其他普通動產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效，但未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。鑒于上述規定中混淆了抵押合同的生效與抵押權的成立，違反了物權變動與其基礎關系的區分原則，故而《適用擔保法的解釋》中對此作了部分修正，規定：法律規定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任（第56條第2款）。
4．關于動產抵押權的順序
抵押權的順序問題，因同一抵押物上設定數個抵押權而發生。抵押人以同一財產抵押擔保兩個以上債權的，有兩種情況：一是所謂的“余額（值）再抵”；二是所謂的“重復抵押”。《擔保法》第35條中規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”《適用擔保法的解釋》第51條規定：“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出部分不具有優先受償的效力。”根據《擔保法》第54條的規定，動產抵押權順序的確定規則是：須辦理抵押物登記的動產抵押權，其順序按照抵押物登記的先后順序而定；順序相同的，按照債權比例清償。可自愿辦理抵押登記的動產抵押權，如果該抵押物已登記的，按照前項規定確定其順序；如果未登記的，則按照合同生效時間的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；如果有的登記，有的未登記，則已登記的先于未登記的受償。上述規定中，關于登記的抵押權之間的“先登記原則”和“同時同序原則”，以及登記的抵押優先于未登記的抵押權之“登記在先原則”，均屬正確。有問題的是，得自愿登記而均未登記的兩個以上的抵押權并存時所采用“成立在先”規則，違背了“非經登記不得對抗第三人”的基本精神，因而遭到許多學者的有說服力的批評，《適用擔保法的解釋》第76條中也因此而對其作出了修正，規定：“同一動產向兩個以上債權人抵押的，當事人未辦理抵押物登記，實現抵押權時，各抵押權人按照債權比例受償。”
5．關于抵押人對抵押物的處分及抵押權的對外效力
《擔保法》第49條規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。并限定：轉讓所得的價款要提前清償債務或者提存；如轉讓抵押物的價款明顯低于其價值，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。對我國《擔保法》上述規定所采取的態度，學界頗有微詞。[15]《適用擔保法的解釋》第67條對此作出了變通的解釋，規定：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。”“如果抵押物未登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。”該解釋的68條還規定：“抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。”
關于抵押權與標的物的承租人的關系，《擔保法》第48條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”《適用擔保法的解釋》第66條又規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”上述規定中，區分了先押后租與先租后押兩種情況，而使其產生不同的法律效果，此規定的合理性值得肯定。
關于動產抵押權與動產質權、留置權并存時的效力關系，《擔保法》中未作規定，《適用擔保法的解釋》第79條規定：“同一財產上法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權人優先于質權人受償。”“同一財產上抵押權與留置權并存時，留置權人優先于抵押權人受償。”
此外，《擔保法》及《適用擔保法的解釋》中還有涉及動產抵押權的其他一些規定，因無大的爭議，此處不再一一述及。
四、我國動產抵押制度在執行中存在的缺陷
近現代法意義上的動產抵押制度在世界各主要國家或地區相繼通過特別法、判例或司法解釋等形式得以確立，運用廣泛且功效甚巨，然而由于其對傳統法的突破和自身固有之特性，也帶來了一系列問題。我國在動產抵押方面有很多立法（參見《擔保法》、《海商法》、《民用航空法》有關條文），已經初步形成了動產抵押的法律體系，然而我國現行立法存在的問題也是顯而易見的，具體表現在：
1、動產抵押制度是一項具有體系異質性的抵押制度，它在諸多方面背離了既有的物權法體系、規則，我國現行的將動產抵押和不動產抵押一并規定的立法模式，雖于立法上有所創新，但實則破壞了整個體系的和諧。
2、對動產抵押的標的物采取不限制主義
動產中種類龐雜，數量繁多，交易頻繁，如不加以限制可以設定抵押的范圍，勢必增加登記負擔，更何況大多數動產根本沒有登記制度。
3、抵押登記制度
我國擔保法中對抵押登記采取明確部門登記制度，但未能明示公示方式，“由于動產品種繁多，易于移動，價值大小不一，交易頻繁，而登記之公示機能無法隨同物權變動立刻顯現并為第三人知曉”[16]。不便于協調抵押權的保護和維護交易安全之間的關系。
4、登記效力問題
大多數立法例采取登記對抗主義，而只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產抵押的登記效力進行個別規定，必然會增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已被廣為學者所批判。[17]
5、登記機關不統一
長期以來，我國將登記制度視為政府管理的手段，實行分散登記制度，不能及時全面披露信息，容易造成欺詐。
6、惡意行為人打擊力度不夠
目前抵押動產制度在實際運行中，由于我國尚無法律條文對動產抵押中的惡意行為承擔刑事責任的規定，使得貪圖小利而惡意將抵押物再行出資或變賣的抵押人，付出成本較低。并且不利于解決善意取得標的物的第三人之間的權利沖突。
五、完善我國動產抵押制度的幾點建議
鑒于我國動產抵押制度中存在的一些問題，使得在實際執行中發現很多麻煩和無奈，對維護公平交易構成一定影響，必須盡快得以解決，借鑒學者的已有主張和其他立法例上的有益經驗，在肯定動產抵押制度存在價值的基礎上，筆者認為我國動產抵押制度的完善，應重點解決以下幾個問題：
1、目前大多數立法例以特別法和判例的形式規定動產抵押制度，而沒有將其與不動產抵押一并規定于民法典中。筆者推敲，原因有二：一是動產抵押制度為新興之制度，各國民法典制定時沒有通過動產抵押進行融資的迫切需要；二是該制度在諸多方面背離了既有的物權法體系、規則，將其置入民法典物權編，難以維持法典的體系性、和諧性和一致性。故多以特別法或判例將其作為非典型擔保加以規定。因此筆者認為，應將其以特別法的形式加以規定，作為非典型擔保之一種。
2、限定抵押物的登記范圍
多數國家或地區立法例采取限制主義，筆者認為，動產抵押制度究其根源是迫于社會融資需要而被動產生的，應將其限制在一定范圍內，而不可泛化到所有動產。因此，為適應融資需要，可仿其它國家或地區之立法例，采取列舉方式將可以設定抵押的動產加以限定。限定范圍如下：（一）實行登記管理制度的動產，如汽車、船舶等交通工具。（二）其它價值較大且與某種特定生產經營和生活使用具有較強依存關系并且具有存在上的穩定性，從而不會輕易被處分的財產。如企業的機器、設備等。
3、增加輔助公示方式
動產抵押權既為抵押權的一種，其基本的公示方法除登記之外，別無他選。對于按照不動產規則管理的機動車輛、船舶、航空器所具有的公示作用，無可質疑。但對于機器設備及其他普通動產而言，其公示效果如何，大值懷疑。對此問題的解決，筆者建議借鑒打刻抵押標記、粘貼抵押標簽的“輔助公示方法”。[18]外觀有明顯標記的“明認”方法，可使得就該標的物進行交易的第三人能夠方便地知曉該物上存在抵押權之負擔，從而避免交易的風險。其如欲知道抵押權設立的詳情及其負擔的債權額等具體情況，可再向登記機關查詢抵押登記的記載。關于該輔助公示方法的采用，具體應明確以下問題：
第一，輔助公示方法僅適用于本有登記制度之外的其他適宜采用該方法的動產。如機器設備、電器工具、原料、半成品等（可由有關部門制定其類別目錄）。至于已有登記制度的機動車輛、船舶、航空器等，不必采用，此類動產抵押的公示，以登記為已足；無法打刻標記、粘貼標簽的價值不大或體積過小、質地特殊的動產（如珠寶古玩、鉆戒、項鏈等），也不宜采用。
第二，輔助公示方法，應由登記機關在辦理抵押登記的同時，一并采用。也即是說，凡適宜打刻標記、粘貼標簽的動產抵押權，須在登記與打刻標記或粘貼標簽同時完成的情況下，方告成立，并取得物權效力。
第三，登記機關打刻的標記或粘貼的標簽，不得擅自涂銷、毀損，否則，應受法律的嚴厲制裁。非有懲戒措施的配合，明認的標記將會失去其意義，故應賦予抵押標記或標簽具有與人民法院的封條相當的權威性。對于擅自涂銷、毀損抵押標記或標簽的行為人，應根據情節給予訓誡、責令具結悔過、拘留等懲戒，情節嚴重、構成犯罪的，還可依法追究其刑事責任。
另外，為進一步增強抵押公示的效用及方便當事人和利害關系人查閱，還可考慮將來在條件具備時通過計算機聯網的輔助方法公示抵押登記的內容。當然，對于網絡上公開的內容以及允許當事人和利害關系人查閱的抵押登記之內容，可有所取舍，以維護抵押當事人之合理的商業秘密權益。
不可否認的是，輔助公示方式的并用，肯定會增加公示的成本。但本人仍然認為，在這一方面，法律的天平應傾向于維護交易的安全，否則，前面所講的問題將無以解決。
4、引入惡意行為人的刑事責任
日本和我國臺灣動產抵押立法上，均規定惡意實施行為致抵押權人受損害的，抵押權人可以通過自訴追求其刑事責任。正是因為這種刑事責任的設定，抵押人不敢貿然通過變賣或再行出質抵押物、損毀打印標記、標簽等行為惡意損害抵押權人的利益，這種做法就從源頭上禁止了抵押人損害抵押權人的行為，減少了第三人的介入，有效地減少了公示的抵押權與善意第三人之間的權利沖突的現象發生。也正是基于此，我國臺灣地區的動產抵押制度標的物范圍非常廣泛，幾乎覆蓋到所有動產領域。刑事責任制度的引入，雖有民刑不分之嫌，但其在保障動產抵押制度功能上居功至偉，不失為一項優良法制。因此筆者建議，我國法律上在完善動產抵押權制度時，應引進該項制度。
5、統一登記機關
關于動產抵押登記的機關是否統一的問題，理論界大多都推崇統一登記制。筆者的精神上也正是這種觀點，但是具體實施和遇到一些軟件和硬件方面的障礙，特別是政治上和技術成本方面的障礙。鑒于我國地域遼闊的特點，要實行統一登記制，必須實現下面兩項內容：（一）由一個機關統一進行登記。（二）建立網絡查詢系統。我國現行的動產抵押登記制系統分別登記制，即由不同機關對不同的特定動產進行登記，要相統一登記機關，必然會涉及到部門職能權力的劃分政治阻力大。建立網絡查詢系統，建設、運行和維護成本過高，而且高昂的查詢費用也可能讓當事人卻步。所以筆者現階段可將努力的重點放在避免多頭登記和完善登記規則方面。
6、關于登記效力的問題
目前關于登記效力的方面只有我國采取混合主義。由于混合主義對于動產抵押的登記效力進行個別規定，必然會增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已廣為學者所批判。[19]因此建議我國動產抵押立法時同意采取登記要件主義或者登記對抗主義。關于登記要件主義和登記對抗主義，孰優孰劣，筆者作如下比較：登記對抗主義本著是把私法不登記，抵押權存在，僅僅是沒有對抗第三人的效力。所以它無法解釋抵押權的排他性和優先性。而登記生效主義是動產抵押登記具有公示性，實現了物權變動與物權公示的統一，[20]在理論上維護了動產抵押的物權性，但以登記為動產抵押的生效要件等同于強制當事人進行登記，侵害了抵押權人的意思自治。在實踐中，抵押權人往往因登記收費過高或其它事由不愿登記。通過這種比較，筆者主張統一采取登記對抗主義。因為登記對抗主義符合民法的私法自治的精神，根據經濟學上“理性經濟人”的理論，抵押權人可以通過利益衡量自主選擇是否登記并承擔不登記的風險。而且從登記對抗主義在各國家或地區實施的效果來看也是值得采納的。雖然登記對抗主義最大的弊端就在于無法在理論上自圓其說，無法解釋動產抵押應當具備的物權性。但是一項制度優劣與否，不應僅僅以其符合體系性的要求來衡量，而應更多地關注它的現實意義和實用性。當兩者發生不可調和的矛盾沖突時，應選其實用性價值而舍其體系性價值。正是因為基于這一點，登記對抗主義對大多數國家或地區所采納，甚至連秉承德國民法體系化、抽象化傳統的我國臺灣地區，也在其《動產擔保交易法》中確立了登記對抗主義。另外，從我國物權立法的動向來看，幾乎所有的草案都無不采納登記對抗主義，梁稿、王稿、法工委征求意見稿、民法草案物權編皆對動產抵押統一采取登記對抗主義。[21]
最后，尚須提及一點的是，我國動產抵押制度采取的登記對抗主義對第三人的范圍為加以限定，而多數國家或地區都將第三人限定在善意第三人范圍內。筆者主張我國動產抵押制度的第三人的范圍也應該限定為善意第三人。否則，沒有登記，抵押權人連惡意第三人也不能對抗，與民法的公平理念是不符的，而且也很容易造成抵押人與惡意第三人相勾結的現象發生。慶幸的是新出來的民法典物權法草案第二稿第234條將第三人的范圍界定為善意第三人。[22]
注釋：
1、劉寶玉：《論我國動產抵押權制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）
2、[日]原田慶吉：《日本民法典歷史的素描》，創文社1954年版，第127頁。轉引自陳華彬：《物權法》，法律出版社2004年版。第473頁。
3、[日]柚木馨、高木多喜男：《擔保物權法》，有斐閣昭和1973年版，第141頁。
4、[日]柚木馨：《擔保物權法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁。轉引自陳華彬：《物權法》，法律出版社2004年版。第474頁。
5、[日]柚木馨：《擔保物權法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁。轉引自陳華彬：《物權法》，法律出版社2004年版。第474頁。
6、王書江譯：《日本民法典》，中國公安大學出版社1999年版.
7、《基本六法》，臺灣動產三民書局印行。
8、劉保玉：《論我國動產抵押權制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）。
9、王澤鑒：《民法學說與判例研究》（一），中國政法大學出版社1998年版，第236頁。
10、需要說明一點的是，“讓與擔保在德國的成文法上雖無明文，但為德國的判例和學說所承認。”參見[日]北川善太郎：《物權》，有斐閣1993年版，第243頁。
11、陳本寒：《擔保物權法比較研究》，武漢大學出版社2003年版，第300頁。
12、王澤鑒：《動產擔保制度與經濟發展》，載梁慧星主編：《民商法論叢》第2卷，法律出版社1994年版，第100頁.
13、中國物權法研究課題組《中國物權法草案建議稿:條文、說明、理由與參考立法例》中，梁彗星教授所作序言，社會科學文獻出版社2000年3月出版。
14、不少學者指出，這種提法有所不妥。因為在抵押登記中所表彰的主要是抵押物上存在的權利狀態，而不是財產的性質和狀態；抵押登記屬于權利登記，而不屬于財產登記。
15、郭明瑞等：《民商法原理》（二），中國人民大學出版社1999年版第1期。
16、劉春堂：《動產擔保交易研究》，三民書局1999年版第4頁。
17、鄒海林、常敏：《債券擔保的方式和應用》，法律出版社1998年版，第199頁。
18、劉保玉編著：《物權法》，上海人民出版社2003年版，第169頁。
19、鄒海林：《債券擔保的方式和應用》，法律出版社1998年版，第199頁。
20、徐潔：《動產擔保制度和經濟發展》，載于《民商法論叢》（第2卷），法律出版社1994年版，第114頁。
21、梁彗星稿第312條；王利明稿393條第2款；法工委征求意見稿第262條；物權法草案第234條。
22、參見物權法草案第二次審議稿第234條：“以動產抵押的，抵押權自抵押合同成立時設立。但不經登記，不得對抗善意第三人。法律另有規定的，依照其規定。”
參考文獻：
1、王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社1998版；
2、劉保玉：《論我國動產抵押權制度的完善》，載于《中日民商法研究》；
3、劉保玉編著：《物權法》，上海人民出版社2003年版；
4、梁彗星：《中國物權法研究》，法律出版社1998年版；
5、許明月：《抵押權制度研究》，法律出版社1998版；
6、鄒海林、常敏：《債券擔保的方式和應用》，法律出版社1998年版，第199頁；
第8篇：不動產登記管理制度范文
【關鍵詞】礦業權 法律體系 礦產資源法
國家基于礦產資源所有權人的權利和地位,將享有的礦產資源所有權這一民事權利中的部分權能,即占有、使用、收益的權利通過收取一定的對價,即礦產資源有償使用,讓渡給非資源所有人,以使礦產資源的國家所有權這個自物權得以實現經濟意義上的運作,實現有限資源的最優利用,于法律上創設了他物權――礦業權制度。
礦業權是探礦權和采礦權的統稱
我國礦業權制度建設大致分為以下幾個階段:
礦業權作為財產權的初次建立(1986年至1996年)。1986年頒布的《民法通則》首次規定了采礦權的財產權制度,明確了采礦權的財產權屬性,但沒有明確探礦權的財產權屬性。1986年頒布的《礦產資源法》建立了探礦權、采礦權制度,但當時的法律既沒有對探礦權和采礦權下定義,也沒有對探礦權和采礦權的法律性質作出明確規定,卻規定禁止采礦權流轉(對探礦權流轉沒提及)。1994年頒布的《礦產資源法實施細則》同樣沒有規定探礦權和采礦權的法律屬性,但在第六條中規定了探礦權和采礦權的定義。這個階段礦業權的法律屬性基本處于一種曖昧和尷尬狀態,并不是一種真正意義上的財產權。這表現在:一方面,現有《民法通則》規定了采礦權的財產權屬性,《實施細則》規定了礦業權的一些民事權利,體現了一定意義上的財產權屬性;另一方面,法律卻未對其法律屬性作出任何明確規定,并且禁止其流轉。
礦業權作為用益物權的逐步形成(1996至2007年)。1996年修訂后的《礦產資源法》規定了探礦權采礦權依法有償取得并可有限制地流轉。這使礦業權的財產權性質獲得了一定程度的體現,但法律同樣沒有對礦業權的法律屬性進行明確規定,并且在同一條款中還出現了與財產權屬性不同調的所謂“禁止將探礦權、采礦權倒賣牟利”的規定。1998年國務院頒布實施的《礦產資源勘查區塊登記管理辦法》、《礦產資源開采登記管理辦法》、《探礦權采礦權轉讓管理辦法》(三個配套辦法)對探礦權和采礦權的設立、變更、轉讓和消滅進行了規定,將法律中確立的礦業權制度落到了實處。但直到2007年《物權法》的頒布實施,礦業權的法律屬性才得以明確規定。可見,這個階段盡管在法律法規層次并沒有對礦業權的法律屬性作出明確規定,但整個法律框架內的礦業權的物權特征已很明顯,礦業權是派生于國家礦產資源所有權的他物權的主流觀點逐漸得到認同,只是對將其定義為準物權、用益物權還是特許物權存在不同的觀點而已。
礦業權定性為用益物權在法律中得以明確規定(2007年至今)。2007年頒布實施的《物權法》第一次以民事基本法的形式肯定了礦業權的物權地位,將探礦權、采礦權規定在“用益物權”編中。顯然,《物權法》是將礦業權確立為用益物權。從此,以前所有圍繞礦業權法律屬性的爭議不再存在。
我國現行礦產資源所有權和礦業權制度體系評價
我國現行的礦產資源所有權和礦業權制度主要散見在四部法律――《憲法》、《民法通則》、《物權法》、《礦產資源法》,三部法規――國務院240號、241號、242號令,三部國土資源部文件――國土資發309號、197號、12號文中。現行法律框架對礦產資源所有權性質與歸屬、礦產資源所有權收益、礦業權屬性、礦業權人的權利義務,以及礦業權設立(出讓)、變更、轉讓到終止的申請、審批及登記、礦業權保護等都有規定。但是,現行的礦產資源所有權和礦業權法律制度體系建設并不完善,主要體現在以下幾個方面:
體系結構不合理。現行的礦業權用益物權制度主要分布在行政法規和規范性文件當中,而作為調整礦產資源經濟法律關系的主體法――《礦產資源法》,對礦業權基本制度的規定嚴重缺失,就連礦業權的法律屬性都沒有規定,僅僅規定了礦業權有條件轉讓的幾種情形,不符合物權法定的基本原則,由于規范性文件效力層級低而導致制度可執行性較差。
制度內容有缺失。第一,缺失礦業權登記的法律效力的規定。第二,缺少對礦業權變更、延續登記的流程和條件的規定。第三,缺失對礦業權保護的規定。現行法律框架下,探礦權采礦權作為物權的表征是勘查許可證和開采許可證,即“以證載權”,也就是說,財產權和作業許可證“權證合一”,當礦業權人因為違規違法被吊銷勘查許可證、開采許可證時,就不可避免出現 “吊銷勘查、采礦許可證等于沒收其財產權”的法律后果。此外,還缺少國家因公共利益需要可以依照法定程序征收礦業權并給予礦業權人合理補償的規定,由此出現行政權侵犯財產權的行為在現實中時有發生,并引發礦業權人的掠奪性開采行為。第四,缺失對礦業權受到侵害的損害賠償民事責任規定。當礦業權人合法權益受到損害時,得不到相應的賠償。
制度之間的銜接有問題。第一,作為特別法的《礦產資源法》與《物權法》不夠銜接,《物權法》明確了礦業權的用益物權屬性,礦業權就應具有較好的可流轉權能,而現行礦法對礦業權的轉讓做了過多的限制。第二,上位法與下位法、同等級部門文件銜接得不好。如國土資源部的《礦業權出讓轉讓管理暫行規定》在其上位法還在對礦業權作限制流轉的規定時,就擅自擴大礦業權轉讓的內涵和外延,不僅存在上下位法不銜接,還涉嫌違反《立法法》中的有關規定。第三,對礦業權的相鄰權和地役權的規定出現前法與后法、上位法與下位法不銜接。如礦業權人在其作業區及相鄰區區域架設供電、供水、通訊管線及在相鄰區域通行等屬于礦業權的相鄰關系法律制度,1996年修改后的礦產資源法及與其配套的行政法規并沒對此做出任何規定,制度鏈條脫節。實踐中,礦業權人的通水、通電、通行等權利常常得不到法律保障。
制度的有效性、可操作性與合法性存在諸多問題。第一,排他性和可流轉性是有效率的產權的兩個基本特征,現行法律和法規中對礦業權轉讓限制性規定違背用益物權的基本特征,阻礙了我國礦業權市場的發展。第二,現有的探礦權優先取得采礦權制度對探礦權的保護不具有肯定性,影響了探礦權人的投入和權利預期,并沒有對探礦權人的權益起到有效的保障作用。第三,現行法律框架對礦業權的轉讓沒有給出明確的法律定義,不僅存在法規與部門文件的不統一,還存在一定的法理和邏輯問題。第四,現行的礦業權登記制度存在諸多問題。第五,現有法規對礦業權轉讓合同的生效規定不利于平等交易的保護。《探礦權采礦權轉讓管理辦法》第十條規定,探礦權、采礦權轉讓合同自批準之日生效。此規定混淆了債權的效力與物權的效力,有悖法理,容易導致礦業權轉讓一方規避違約責任。
完善我國礦產資源所有權和礦業權法律體系的建議
如上所述,現行法律框架內的礦產資源所有權和礦業權制度主要分散在各個層次的法律文件中,無論是體系結構、制度內容和制度銜接,還是制度執行的有效性,均存在諸多問題,已明顯不適應市場經濟體制改革的需要。目前,重要的是配合《礦產資源法》的修改,通盤考慮配套法規的修改和構建,對此建議如下:
第9篇：不動產登記管理制度范文
關鍵詞：真三維 地籍 產權
中圖分類號：P273 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）02（a）-0007-02
1 地籍管理現狀
目前我國城鎮地籍管理是以宗地為基礎的二維平面地籍管理方式，主要記載國土資源在二維平面空間的信息。二維基礎數據已覆蓋了全國大部分省市，而且在應用上形成了較完善的體系。以地表權利為核心的地籍，其理論基礎是同一宗地在垂直方向上的權籍一致性。在二維平面空間，通常采用投影方式或根據建筑面積分攤方式，將三維權利實體投影到二維平面上，以投影或分攤的方式來代表其權益范圍進行登記。
2 存在的問題
隨著城市和人口的不斷集聚，城鎮人地矛盾日趨緊張，為集約用地，土地利用的立體化趨勢越來越明顯。以地表為核心的國土權利法規和地籍管理方式，已經不能滿足人們對三維空間的占用與使用，特別是當與同一土地表面、地下相關的空間歸屬權不同時，基于二維地表的傳統土地登記和地籍系統將無法清晰的界定土地的權利空間。幾個使用者共同使用一塊地并且相互之間界線難以劃清的情況定為一宗地，稱為共用宗地。大多數的共用宗地只是在水平面上無法劃清界線（如地下管線、高層建筑），比如在對城市中林立的高層建筑進行內部權利劃分和管理時，利用二維空間數據難以滿足應用需求。一方面國土主管部門無法對其權屬進行清晰管理，另一方面權屬界定由于沒有明確的保障，引發了很多權屬爭議事件。
3 地籍管理新要求
國土資源是一個多維度、多空間的概念，包括了土地、礦產、地質風貌及其所承載的基礎設施和生產生活環境。還有其他很多領域，涉及到地表、地上及地下，如城市土地立體利用、立體地價評估、空間權、地下空間權的使用等，都必然會涉及到土地的三維特性，也有必要在國土資源管理中得到反映。從稅收地籍、產權地籍和多用途現代地籍的演變過程可以看到國土資源利用模式變遷的軌跡，但這個變遷過程僅停留在國土資源平面利用的范疇。從資源利用效率來看，國土資源利用由粗放型逐漸向集約型轉變，這個變化也必然要在國土資源管理中得到體現，而直接體現這一變化的方式就是建立三維國土資源模型。
4 三維技術
目前三維市場主要有3種主流三維構建模式：傳統建模、三維實景（街景）、全景真三維建模。
人工建模通過單個建模再場景整合，經過多年發展技術成熟，主要表現在三維場景的美觀上。但技術路線決定了數據先天的缺點。（1）由于虛擬建模，造成了大量城市信息缺失，即使精細建模也只是對重要建筑、重要區域進行精細表達，無法做到城市完整信息的真實還原。（2）精細建模的模型可以用Lidar來保證，但其紋理多通過人工拍照獲取，對于高層建筑紋理基于通過復制形式貼上去、這就決定了三維模型上每個點的精度無法保障。
三維實景即為街景，2007年goolge為解決虛擬三維建模向真實的三維影像過渡，而提出一項技術。街景是一種通過街景車拍攝街道兩旁360°的照片，然后將這些照片經過處理上傳至網站，供訪問者瀏覽。這與2D平面地圖形成了強烈的對比，使原本無聊的地圖更加生動，更有閱讀性和娛樂性。但街景作為過渡性技術，其他技術特點也局限了其應用的范圍。（1）街景只是沿街的信息，無法對整個城市空間進行完整的體現，如非沿街區域、小區內、院內，即使沿街區域，由于中國城市沿街植被較多的特點，也無法對沿街的信息進行完整的采集。（2）街景做為360°拼接的照片，無法對空間體進行三維旋轉瀏覽、三維空間分析，也決定了其應該范圍只能局限在互聯網（公眾瀏覽）、城管（沿街部件管理），無法在GIS行業進行深入應用。
全景真三建模通過航空攝影的方式獲取多角度傾斜影像和激光點云數據，快速自動化的建立地面三維模型，真實反映城市三維影像，作為近幾年快速成熟的新技術，其真實、完整、高精度三維數據受到越來越多地理空間信息應用單位的追捧。
在全景真三維影像建模生產工藝中，機載激光雷達技術（Lidar）是保證數據精度的關鍵。機載激光雷達技術是集成激光測距技術、計算機技術、慣性測量單元 （IMU）/DGPS差分定位技術于一體，該技術在三維空間信息的實時獲取方面產生了重大突破，素有“精度之王”的美譽，作為近幾年在測繪領域快速獲取空間數據的新型技術，成為三維城市建設的一把利器。激光掃描對天氣情況要求低，霧霾天也可以進行作業，這在國內當前天氣環境下無疑是最好的選擇，其高精度的特點也保證了三維數據精度的可靠性，長久以來三維建設因為沒有測繪精度保證，三維應用都停留在展覽、顯示等層面，沒有深度的行業應用。全景真三維技術也真正解決了長久以來三維數字城市建設“中看不中用”的尷尬局面。
基于3種主流的三維技術本身特點，針對大量國土資源土地登記、征收、出讓、開發等管理要求，全景真三維建模無論在是數據的精度上保障地籍權屬清晰界定、土地登記管理，還是在為其它各部門數據共享、構建國土管理”一張圖”，都有先天的技術優勢。
5 真三維國土資源管理
5.1 二三維地籍管理
隨著城市聚集效應加強，土地利用強度越來越大，城市空間向立體化利用延伸，各綜合性大樓、建筑綜合體、地下停車場、地下商場、通信設施等遍布地上、地表、地下空間，由于分層開發利用，造成分層屬性不同的權利人，給當前基于二維宗地的地籍管理制度提出了挑戰。
采用二維地籍與三維地籍的混合管理模式，二維地籍登記中不能解決的復雜權屬情況則能夠通過三維系統進行登記，形成二維宗地平面與三維體宗地的混合管理方案。
5.2 不動產登記
我國的不動產登記是由土地、房屋、水利、海域、林業及農村承包土地組成的。目前土地登記制度中存在著大量的土地利用登記缺失狀況。諸如商業高層建筑內部權屬信息復雜、建筑頂部建造的通信設備、日益增多的電纜設施等。
建立基于傾斜影像和Lidar的真三維模型，Lidar直接獲取模型三維坐標，三維登記地籍圖通過界址點、界址線、界址面描述宗地的立體幾何特征，并具有明確的方向性，三維宗地以體宗地為基本單元，用體積度量，精確描述立體空間中的三維產權體。按照不同樓層的實際情況進行地籍登記。通過這種方式將建立三維地籍庫，反映三維產權體的基本情況，相比傳統二維地籍庫的信息要豐富許多，能夠清晰的界定地表、地面、地下立體空間的權利，如圖1所示。
5.3 三維地籍綜合管理
利用三維地籍庫，系統能夠進行綜合查詢，實時準確的掌握任意體宗地的平面和空間土地登記情況，當輸入土地使用者名稱時，系統會自動切換到需要查詢的宗地，用三維立體圖像展現積宗地土地利用情況，并采用列表方式顯示土地使用者名稱、土地坐落、宗地面、土地證號等信息。同時，該功能還能顯示共用宗地中土地使用者的基本用地信息，如宗地分割登記情況，當鼠標指向小區內某棟建筑物的任意區域時，系統就會自動告知該土地使用者的名稱、分攤土地面積、土地用途、土地使用期限等主要信息。該功能將實現空間產權的清晰化管理，能夠真實反映土地利用的空間分布情況。
5.4 地籍動態監管
通過實時動態監控系統，能夠自動跟蹤和監控新增建設用地審批項目，審批地塊顏色會隨著項目的進展而變化，清晰地顯示建設項目獲批后，宗地空間內部建筑物及權籍信息的變更過程，在建設方案的建筑高度、容積率等指標與登記信息發生出入后，系統將自動報警，真正有效地實現了對土地利用審批項目的全周期、立體化監管。
6 結語
全景真三維地籍管理作為國土行業最新的信息化手段，按照地理三維坐標組織管理空間信息，將地下、地表、地上等要素的空間信息和屬性信息進行準確劃分界定，生成真實的三維場景，為建立城市空間信息與國土資源管理登記提供了高效的三維模擬平臺。基于三維可視化環境的土籍登記、信息查詢統計分析，為業務部門和各級領導提供精細化的工作平臺和科學的決策支持，極大提高了國土部門管理水平和工作效率，為城市經濟發展和建設發揮著巨大的經濟效益。
參考文獻
[1] 艾東，朱彤.土地立體利用與三維地籍[J].國土資源科技管理，2007，24（5）：126-131.
