房地產項目經營管理精選(九篇)
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第1篇：房地產項目經營管理范文
關鍵詞：房地產開發項目經營管理措施
中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A文章編號：
引言
房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。
1.土地政策、房地產信貸政策與現代化管理方法
房地產開發市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產市場的蓬勃發展，以及政府對土地市場的壟斷，優質土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業資質、企業資金、企業資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業要嚴格執行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產市場會有很大的影響。房地產企業應調整戰略以及時跟進來應對這一結構性調控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業資質和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產諸要素最合理的科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。在房產開發和建設過程中，根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經濟效益，成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業置于市場經濟之中，經濟運行規律將無情地檢驗企業對現代科學管理方法的運用，是企業在競爭中的很大的成敗因素，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。
2.項目管理與基礎管理
由于房地產項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制信息反饋總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。只有認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據。
3.物業管理
為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是重要條件。在許多西方發達國家，物業管理都是由專業化公司承擔，而我國是在上世紀九十年代初才開始從香港引入物業管理（facility management）的概念。十年左右的時間全國各地都成立了不少物業管理公司，但是大多數管理公司的服務內容及服務質量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。物業管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產行業的爭論焦點。在這樣的境況下，對有志于塑立品牌、開拓市場的房地產開發企業來說，既擁有了前所未有的機遇，同時也面臨嚴峻的挑戰。一流的物業管理服務成為房地產企業爭奪市場的又一張王牌，而這就需要企業以顧客滿意作為經營管理中的行為準則。即以高素質的人才構筑企業的核心，建立規范化的物業管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現場處理，保安部提供一天24的安全服務，綠化保潔部門保持美麗舒適的環境等），制定合理的物業管理費用、并實行財務公開，創造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會）等。物業管理是房地產企業開發經營過程中的重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的意義。
4.房地產開發項目管理的具體措施
4.1 房地產開發項目的成本控制
房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
4.2 房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制
房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。
4.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制
房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。
5.結語
企業都是以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。而這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
參考文獻：
[1] 樂云．大型工程項目承發包模式分析與思考．海峽兩岸工程管理研討會論文集．2002 年．
第2篇：房地產項目經營管理范文
特殊的商業房地產
客戶需求的特殊性 商業房地產的客戶包括兩級：初級客戶――商業運營商，終級客戶――消費者。一方面，商業運營商不同的經營內容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業房地產所針對的消費者數量龐大，客戶群結構復雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設經營的風險。
開發贏利模式的不確定性 商業房地產的規模有大有小，對于小規模商業，通常采取開發銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業房地產一般采取出租運營模式，注重資產的長期良性運營，以收取租金為主要投資回報形式。
經營管理的復雜性 以出租為主要運營模式的大、中型購物中心及Shopping Mall，業態種類豐富，對于不同業態類型要采取相異的經營管理模式，增加了后期經營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰。
在前期決策中，商業房地產項目無論從客戶的復雜程度，還是從投資模式及經營模式上，都屬于房地產開發中的復雜產品，開發周期長、投資大、受經濟發展和政策的影響大，存在許多不可預見因素，具有更大的風險；在后期的運營中，商業房地產業態種類豐富，不利于后期的經營管理，從國內商業地產發展現狀來看，后期經營管理水平有待進一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經營管理水平、檢驗前期決策的正確性、總結經驗教訓指導其他在建或新建項目的順利進行、完善項目管理水平，就要積極地開展商業房地產項目后評價。
商業房地產項目后評價是在商業房地產項目建設完成并到達一定設計能力之后，對項目的前期工作、項目建設、建成后經營管理情況等進行調查研究，從而判斷項目的實施結果與計劃目標的差距，以確定項目策劃和判斷的正確性，找出產生偏差的原因，總結經驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對項目現狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監督、項目經營管理等工作創造條件，提高投資效益。
眾所周知，商業房地產具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產市場的關注，但其風險之巨大也是不容忽視的。積極開展EECRE，合理有效地規避風險，指導在建或新建項目的順利進行，提高開發建設與經營管理水平，促進商業房地產健康、持續、快速發展，勢在必行。
商業房地產項目后評價作用
檢驗前期決策的正確性 在前期決策中，項目的市場定位、規劃設計、投資分析等前期工作對項目的運作實施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過程中，選用的參數大多都是預測值，存在許多不確定性因素，決策結果有待進一步檢驗。EECRE是在建設項目投入使用后的管理經營活動中進行的，許多評價參數來源于實際，評價結果更為真實。項目實施的效果如何、是否達到項目預期目標、規劃設計是否合理、項目的主要經濟效益指標是否得到實現等問題都可以通過項目后評價得到檢驗。因此EECRE對項目的實施與投資決策起著重要的監督作用。
指導其它在建或新建項目順利進行 商業房地產的開發要經過一個復雜的過程：土地使用權的獲得、前期咨詢、資金籌措、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、招商租售、經營管理等等。在這個過程中，有許多開發建設與經營管理的經驗教訓值得借鑒。EECRE可以通過分析項目實施的實際效果，反映項目在決策、設計、建設和經營管理各個環節中出現的問題，提出相應改進措施和解決方法，減少同一問題在不同項目或同一項目不同階段的重復出現。若是決策失誤，應給予決策者分析，并明確其責任，督促他們在主觀上認真作好項目決策工作，同時采取可行的再決策；若是客觀環境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環境以求得更好的生存和發展。通過項目后評價，對已建成項目的實際情況進行分析研究，總結經驗教訓，及時反饋信息、提出建議，指導其他在建或新建項目的順利進行，實現項目預期目標，降低風險
完善商業房地產項目管理水平 一個商業房地產項目從最初獲得土地使用權到最后交付使用，經過了許多環節，涉及到城市土地經營管理部門，金融服務機構，設計單位，建材生產與流通企業，施工及監理單位，房地產咨詢、經紀、估價、物業管理、法律服務、信息服務等專業機構。項目的順利完成，依賴于這些部門間的密切合作。通過EECRE，分析這種協作間的成功、失敗之處，可以加強部門間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項目管理水平，使項目的建設與經營更加順利的進行。
提高項目決策與經營管理水平 商業房地產項目不僅需要前期的建設，更需要后期的經營，其運營周期比較長。在這個過程中，參與人員不計其數，但大多數人都只是這條產業鏈的一個點，沒能全面的了解與參與項目建設與經營的全過程。通過EECRE，不僅可以檢驗工作人員的前期決策水平與后期經營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項目開發建設與經營管理的成功失敗之處，總結經驗教訓，增強責任感，努力做好前期決策與后期經營管理工作，提高項目預測的準確性、經營管理的合理性，從而提高未來項目決策與經營管理的科學化水平。
商業房地產項目后評價內容
EECRE的基礎是項目實際實施的結果與項目前期所確定的目標和各方面指標的對比，因此，EECRE的內容應與前評價（即前期決策分析）的內容大體相似。
策劃與決策 拓展報建工作的總結評價、項目可行性研究的總結評價、項目總體策劃的總結評價、項目前期策劃與決策的經驗教訓等。
準備階段 項目勘察設計的總結與評價、對項目投融資方案的評價、采購招投標工作評價、開工準備的評價等。
建設實施階段 合同執行的分析評價、工程實施及管理評價、項目資金使用的分析評價、項目竣工評價等。
運營階段 項目經營管理狀況小結、項目效益預測等。
技術方案評價 工藝技術和設備評價、技術效果調查評價等。
經濟效益評價 財務效益分析評價、經濟效益分析評價等。
環境效益評價 項目的污染控制評價、區域的環境質量評價、自然資源的利用評價、環境管理能力評價等。
社會效益評價 就業影響評價、居民的生活條件和生活質量評價、地方社區的發展評價等。
管理效果評價 組織結構形式的評價、對人員的評價、組織內部溝通、交流機制的評價、對激勵機制及員工滿意度的評價、組織機構的環境適應性評價等。
目標評價 項目宏觀目標評價、項目建設的直接目標評價等。
持續性評價 項目可持續的制約因素分析、項目可持續的必要措施和建議等。即項目持續性評價是要分析項目在建設投入完成之后，項目的既定目標是否還可以繼續；項目是否可以順利地延續進行下去；項目是否具有可重復性，是否可在未來以同樣的方式建設同類項目等。項目的持續性評價應在分析的基礎上提出項目持續的具體條件并預測其風險。
商業房地產項目后評價方法
EECRE的方法是定性分析與定量分析相結合的方法，具體地說，常用的基本方法有以下幾種：
對比法 包括前后對比和有無對比。前后對比法是指將項目實施之前與項目完成之后的情況加以對比，以確定項目效益的一種方法。這種對比主要用于揭示商業房地產項目計劃、決策和實施的質量；有無對比法是指將商業房地產項目實際發生的情況與若無項目可能發生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。
邏輯框架法 它是一種概念化論述項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個復雜項目的內涵和關系，使之更易理解。
成功度評價法 是依靠評價專家或專家組的經驗，綜合EECRE各項指標的評價結果，對項目的成功程度做出定性的結論。
建立和完善EECRE體系建議
近年來，EECRE發展較快，但和發達國家相比，仍有一定差距。美國是國際上后評價設計和方法的領導者，加拿大、英國、丹麥、澳大利亞、馬來西亞、韓國等國家都十分重視后評價工作。他們有項目后評價的系統規則、明確的管理機構、科學的方法和程序等。借鑒國外發達國家后評價的發展經驗，結合我國商業房地產發展的實際情況，應建立和完善房地產企業EECRE體系。
加強對項目后評價工作的重視 在商業房地產發展尚不成熟的今天，任何項目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門不愿意開展EECRE，其最大心理障礙就是擔心項目在整個建設、經營過程中的問題暴露出來，并追究其相應的責任。因此在進行EECRE的過程中，部門之間總是相互推卸責任，使EECRE的工作人員不能充分了解項目建設和經營的實際情況，給EECRE帶來了諸多不便，同時也大大降低了EECRE的可信度。同時，有相當數量的人認為，投入很多的精力和經費進行EECRE是不值得的。這些人沒有看到EECRE帶來的長期經濟效益。
在開展EECRE工作中，涉及到與項目相關的部門眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門間的溝通與協作，因此，必須提高各部門工作人員對EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認識，保障EECRE的順利進行。
正確選擇EECRE評價時機 時機不同，EECRE的結果也不同。正確選擇EECRE的時機，對EECRE的結果具有決定性的作用。時間選得過早，項目效益和目標難以達到，項目所產生的影響不清晰；時間拖得太久，熟悉項目的人員難免有所變動，項目的經驗和教訓不能及時總結和推廣，不利于項目后評價工作的進行和后評價效果的發揮。因此，EECRE應選擇在竣工項目達到設計生產能力后的1-2年內進行。此時項目已經過竣工驗收，投資決策已明確，并經歷了幾年的生產經營活動，初步取得了經營效益和社會、環境影響，基本具備了后評價的條件。在這個時期開展EECRE，評價的結果不僅能客觀反映項目的實際情況，還能及時總結經驗教訓，指導在建和未來新建項目的順利進行。
建立EECRE結果使用機制 EECRE體系中的一個決定性環節就是EECRE結果的使用。EECRE作用的關鍵取決于所總結的經驗教訓在投資項目和開發活動中被采納和應用的效果。這些經驗教訓可以在項目周期內不同階段的管理中借鑒和應用。如立項階段的項目選定、項目準備階段的設計改進、在建項目實施中問題的預防和對策、完工項目運營中管理的完善和改進等。建立EECRE結果的使用機制，提供和傳送已完成項目的執行記錄，可增強項目管理的責任制和透明度，使EECRE的評價結果得到廣泛的運用，在其他在建或新建項目中，發揮重要的指導作用。
建立EECRE人員培訓機制 EECRE是一項極其復雜的工作，對評價人員素質要求很高，要求后評價人員既懂投資、又懂得經營，既懂技術、又懂經濟。因此，只有加強EECRE人才的培訓工作，形成比較完善的培訓體系，培訓出大批的優秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅實的基礎。
建立EECRE工作人員的道德規范 要求評價人員在整個評價過程中必須堅持公正的立場，排除各方的干擾，客觀地進行評價。同時還應熟悉與項目建設有關的法律法規、標準規范的相關知識和對有關專家意見的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評價結論。
制定科學合理的EECRE程序 EECRE順利進行的重要前提是有一個可操作的科學合理的工作程序，進而使EECRE系統化、規范化。對于EECRE小組的組建應充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項目的人員參與，更應考慮邀請一些項目外的人員加入，以利于客觀地對項目進行評價，減少人為主觀因素對EECRE的影響，使后評價結果客觀科學、真實可靠。
第3篇：房地產項目經營管理范文
論文關鍵詞：工程管理專業；管理類課程；邏輯關系；整合
工程管理專業是教育部1998年頒布的《普通高等學校本科專業目錄》中設置的一個新專業，是屬于管理學門類下管理科學與工程類的二級學科。經過十幾年的辦學探索和實踐，工程管理專業得到了極大的發展，目前全國設置工程管理專業的高校已達300多所，分布在各綜合性大學、建工類院校、礦業類院校、電力類院校、財經類院校等，為國家、社會培養了一大批從事工程建設事業和房地產事業建設與發展所需的高級專業管理人才。工程管理專業在國家教育部和建設部高等學校工程管理專業指導委員會指導下基本統一了培養目標、培養方案及主干課程教學基本要求。但各院校在辦學的實踐中根據國家經濟社會發展的新形勢，緊密結合地方經濟發展需要和建設行業發展的實際，結合本校、本院的辦學條件及學科優勢積極探索，逐漸形成了各自的辦學理念、風格和特色。這使得各院校工程管理專業課程的設置有較大的差別，尤其是管理類課程的設置存在著不同的認識，而管理類課程在整個工程管理專業培養計劃中占有較大比重，是構成學生完整知識結構體系不可缺少的部分。揚州大學建筑科學與工程學院（以下簡稱“我院”）管理類課程體系尚處在完善和探索之中，本文對管理類課程的設置和內容的整合進行了探討。
一、工程管理專業管理類課程存在的問題
我院從1999年開始招收工程管理本科專業學生，至今已有十幾年的辦學歷史。這期間，課程體系、課程教學內容等進行了多次的調整和完善，但相對于21世紀工程管理專業的人才培養要求還存在著差距。通過多年的教學實踐發現管理類課程的建設存在以下幾方面的問題。
1.課程體系不穩定性
我院工程管理專業根據工程管理學科專業指導委員會的要求，以基礎課程+平臺課程+專業方向課程建立課程體系。在專業方向上，共設工程項目管理和房地產經營與管理二個方向。平臺課程包括技術平臺課程、經濟平臺課程、管理平臺課程、法律平臺課程。平臺課程要求工程管理專業所有學生都要掌握。專業方向課程僅為主修該方向的學生掌握。目前存在的主要問題是管理平臺課程的設置不穩定。如前一次教學計劃中管理平臺課程包括管理學、運籌學、會計學原理3門專業基礎課和工程項目管理、工程估價、房地產開發、工程財務管理、建筑企業經營管理5門專業課。在其后的教學計劃調整中管理平臺課程又由管理學、運籌學、會計學原理3門專業基礎課和工程項目管理、工程估價、房地產開發、工程財務管理、建筑企業經營管理、工程合同管理6門專業課組成。在最近的教學計劃調整中管理平臺課程又由管理學、運籌學、會計學原理、組織行為學4門專業基礎課程和工程財務管理、工程估價、工程合同管理、工程項目管理、房地產開發、工程建設監理6門專業課程組成。另外，對同一門課程是選修還是必修定位不準。如前一次教學計劃中工程合同管理課程納入工程項目管理專業方向的專業選修課；工程建設監理課程和城市土地管理課程歸入任意選修課。而其后的教學計劃調整中工程合同管理和工程建設監理課程放入必修課中；城市土地管理放入房地產經營與管理專業方向必修課中。
2.課程設置邏輯關系不明確
課程體系是一個系統，系統作為一個整體，每一個要素都有不可替代的功能。因此各個課程不是單一的個體，它們之間有著邏輯關系。課程的邏輯關系，在時間安排上有兩種關系：一是順序關系和平行關系。專業基礎課、專業課為先后順序關系，同一類課程中各課程間的平行或順序關系視課程內容而定。二是有些課程間無相關性或相關性很少，但又是構成工程管理專業復合性知識結構所必需的，這類課程開課的時間則應根據整個課程體系的實施統籌考慮。我院工程管理專業管理類部分課程之間曾出現邏輯關系混亂，銜接順序不合理的情況。如工程財務管理課程需要工程項目管理課程的知識做基礎，但工程財務管理課程放在工程項目管理課程之前開設；建筑企業經營管理課程和物業管理課程需要工程財務管理課程的知識，但工程財務管理課程在建筑企業經營管理課程和物業管理課程后開設等。運籌學為管理決策提供決策方法和量化工具，應先于管理學原理課程開設，但管理學原理在運籌學課程之前開設。組織行為學課程幫助管理者預測、引導和控制人的心理和行為，以達到提高組織績效和提高管理水平的目的，因此組織行為學課程應放在工程項目管理課程前開設，但工程項目管理卻在組織行為學課程之前開設等。
3.課程之間內容重復
我院工程管理專業管理類課程過于追求自身知識體系的系統性和完整性，導致部分課程間內容重復。如工程項目管理、建筑企業經營管理和工程建設監理課程中管理的基本原理完全一樣，三大目標控制和生產要素管理原理上也是一致的，只是性質和目的有所區別。工程項目管理與房地產開發課程中三大目標控制重復，工程項目管理與物業管理課程中均有項目風險管理的內容，城市土地管理與房地產開發課程中均有土地開發的內容，房地產項目策劃課程中的房地產項目規劃設計與房地產開發課程中的房地產開發項目規劃設計重復，房地產開發項目客戶定位、產品定位和定價的內容在房地產市場營銷課程與房地產項目策劃課程中重復。
二、課程之間的邏輯關系梳理
目前我院工程管理專業管理類平臺課程由管理學、運籌學、會計學原理、組織行為學4門專業基礎課程和工程財務管理、工程估價、工程合同管理、工程項目管理、房地產開發、工程建設監理6門專業課程組成。工程項目管理專業方向管理類課程由建筑企業經營管理、工程審計2門專業課程組成。房地產經營與管理專業方向管理類課程由城市土地管理、房地產市場營銷、物業管理、房地產項目策劃4門專業課程組成。對以上課程按照專業基礎課先于專業課開設、平臺課程先于專業方向課程開設的原則梳理關系。
平臺課中管理學原理是本專業的基礎和核心課程，主要內容是管理活動的一般規律、管理的基本原理和基本方法，為工程項目管理奠定理論基礎和基本知識，應放在工程項目管理前開設。運籌學為管理決策提供決策方法和量化工具，應先于管理學原理開設。會計學原理為工程財務管理奠定基礎，應放在工程財務管理前開設。工程財務管理是全面分析業主和承包商雙方與工程項目有關的財務管理活動，因此應在工程項目管理后開設。工程財務管理也為建筑企業經營管理、工程審計、物業管理提供經濟分析方法，應先于建筑企業經營管理、工程審計、物業管理開設。組織行為學是培養與人溝通、管理組織協調的能力。因此，組織行為學應放在工程項目管理、建筑企業經營管理、工程建設監理、物業管理前開設。工程估價是專業核心課，為工程合同管理、工程審計提供基本知識和方法，所以工程估價后開設工程合同管理、工程審計。工程合同管理為工程項目管理、工程建設監理課程奠定基礎，工程合同管理后開設工程項目管理、工程建設監理。工程項目管理是專業核心課程，主要內容是工程項目的計劃、組織、協調、控制管理，為后續的房地產開發、工程建設監理課程提供基本知識和分析方法，應放在房地產開發、工程建設監理前開設。
對于工程項目管理專業方向中的管理類課程，建筑企業經營管理是管理學基本原理和方法的具體應用，應放在管理學、組織行為學、工程項目管理和工程財務管理后開設。工程審計課程主要內容是工程造價審計、工程財務審計、效益審計和運營管理審計，應在工程財務管理、工程估價、工程項目管理課程后開設。
對于房地產經營與管理專業方向中的管理類課程，城市土地管理不需要其他課程做基礎，應該先于房地產開發開設，房地產開發后開設房地產市場營銷、物業管理、房地產項目策劃。通過以上的分析和梳理，可以得出課程之間的邏輯關系。
三、課程教學內容的整合
按照梳理出的課程邏輯關系整合課程內容，使課程之間整體協調、相互滲透、避免重復。整合原則為專業基礎課程的教學內容側重于基本理論、基礎知識；專業課程的教學內容注重于應用性知識。整合后各課程內容如下：
運籌學：線性規劃和單純形法，對偶問題，目標規劃，整數規劃，動態規劃，馬爾可夫鏈決策規劃，網絡優化模型，排隊論，庫存論，博弈論。
管理學：管理的決策，計劃，組織設計，領導，激勵，溝通，控制。
組織行為學：個體心理與行為，群體行為和群體沖突，非正式群體及行為，人際關系與信息溝通，領導及其影響力。
會計學原理：會計帳戶和復式記帳，企業主要經營過程核算和成本計算，會計憑證和帳簿，核算程序，財產清查，財務會計報告等。
工程財務管理：籌資方式，資金成本與資金結構，項目投資，證券投資，營運資金，收益分配，財務預算、控制、分析等。
工程估價：工程費用結構，工程建設定額原理，施工資源的價格確定，工程量計算，建筑工程設計概算、施工圖預算，建筑工程招標標底與投標報價等。
工程合同管理：工程合同體系，工程合同的總體策劃，工程合同的審查談判與簽訂，工程合同的履行，工程合同索賠管理等。
工程項目管理：工程項目計劃，工程項目的組織，工程項目采購，工程項目時間管理，工程項目質量管理，工程項目費用管理，工程項目風險管理，工程項目信息管理等。
建筑企業經營管理：企業管理職能，現代企業制度，建筑企業管理組織，建筑企業文化，建筑企業戰略管理，建筑企業經營預測和決策，建筑企業計劃管理，建筑企業生產要素管理，建筑企業技術管理，建筑企業質量管理等。
工程建設監理：工程監理企業，工程建設監理組織，工程建設監理規劃，工程建設監理目標控制，工程建設監理的組織協調等。
工程審計：工程計劃審計，工程招標投標審計，工程造價審計，工程財務收支審計，工程投資效益審計，工程管理審計等。
房地產開發：房地產開發項目選擇，土地開發，開發項目規劃設計與評價，房地產開發項目的建設管理等。
城市土地管理：建設用地管理，城市土地市場管理，城市地價管理，城市土地的經營與儲備，城市地籍管理等。
房地產市場營銷：房地產營銷計劃及組織，房地產營銷環境分析，市場調查與預測，開發項目客戶定位、產品定位，營銷價格策略、渠道策略、促銷策略等。
物業管理：業主自治管理，物業管理企業，物業管理招標與投標，物業管理早期介入，前期物業管理，房屋維修管理，物業設備管理，物業環境衛生、綠化管理，物業安全管理，物業綜合管理與綜合經營，物業服務收費等。
房地產項目策劃：房地產項目投資策劃，房地產項目營銷策劃，房地產經營策劃，房地產品牌策劃等。
第4篇：房地產項目經營管理范文
關鍵詞：房地產企業 會計 問題 對策
現代城市規劃與建設腳步的加快，促進了房地產行業的發展。在巨大的發展空間面前，房地產企業如何提高市場競爭力，是企業經營管理中面臨的首要問題。受房地產行業經營活動中資金特點的影響，房地產企業會計工作對企業的經營發展有著較大的影響。為了保障房地產項目投資活動中資金鏈的通暢、保障房地產投資項目資金使用效率，現代房地產企業必須加強對會計工作現狀的調研與分析。針對房地產企業會計工作的現狀及存在的問題制定相應對策，并以科學的實施及嚴格的監督管理保障會計工作的順利開展。
一、房地產企業會計工作中存在的問題分析
房地產企業的管理工作受傳統地產企業經營習慣影響，存在著會計管理意識薄弱、會計控制及管理體系不完善、會計管理組織結構不科學、會計管理缺乏明確目標、缺乏會計監督機制、會計制度執行不力等問題。這些問題的存在與企業經營管理理念側重有著極大的關系、與企業經營管理能力及會計工作重視程度有著極大的關系。在現代城市改造與建設中，會計工作的科學開展關系到房地產開發企業的經濟效益、關系到房地產開發企業綜合市場競爭力的構建。針對房地產企業會計管理工作現狀及存在的問題，房地產企業必須加快自身會計體系的建立及相應制度的建設。以會計工作的科學開展促進房地產企業綜合市場競爭力的提高、促進房地產項目實施中資金的有效使用，利用現代會計管理理論指導房地產企業的會計管理工作，實現會計工作的全部職能。
二、房地產會計工作存在問題的應對策略
（一）強化會計管理意識，促進房地產企業會計工作的開展
針對房地產會計管理工作中存在的問題以及房地產企業會計管理意識薄弱問題，現代房地產企業的經營管理中應強化企業經營管理層會計管理工作意識。從會計管理工作職能、內容、目標的分析入手，強化項目管理人員、各部門崗位人員工作中會計管理意識，進而促進會計管理工作的開展。同時，針對房地產企業資金流向特點以及會計崗位設置現狀，房地產企業還應建立完善的內部控制體系。以內部控制體系的監督職能促進房地產企業各部門、崗位工作中人員會計意識的樹立，促進房地產企業會計工作的順利開展。
（二）建立完善的會計控制管理體系，促進房地產企業會計工作的開展
房地產企業會計管理工作現狀分析中發現，房地產企業會計管理體系不適用、會計管理體系不完善對房地產企業會計工作有著較大的影響，嚴重時還將導致房地產企業資金鏈失控等問題的發生。為了保障房地產企業的經濟利益，促進房地產項目投資資金鏈的通暢，現代房地產企業應加快會計控制與管理體系的完善。針對不同項目的實際情況以及企業管理架構、管理流程的特點對原有會計控制管理體系進行完善。必要時借助專業服務機構對企業會計管理體系、管理流程進行評測，發現企業會計管理工作中存在的問題。以評測結論及建議為基礎，以企業實際需求為重點對會計管理體系進行完善，促進會計管理工作的有效開展。在房地產項目投資建設中，單純的多層住宅小區、高層住宅小區以及復合型住宅小區的會計管理內容也存在一定的差異。這一差異的存在使得會計工作內容更加繁雜，會計審計及管理工作量急劇增加，為了保障房地產企業投資項目會計管理工作目標的實現，房地產企業財務管理部門還應建立會計管理信息數據庫以及會計管理問題數據庫，針對不同問題發生的原因制定相應措施，以此提高會計工作管理能力。
（三）完善會計管理組織架構，促進會計管理工作的開展
現代房地產會計管理調研報告指出，房地產企業會計管理組織架構存在的缺陷嚴重制約了房地產企業會計管理能力及管理水平的提升。而且，房地產會計管理組織架構存在的問題也影響了會計管理工作的開展、影響了會計工作目標的實現。針對這一問題，現代房地產企業的會計管理工作中應加強對企業會計管理組織架構的建立與優化。針對企業投資項目情況、針對不同項目對會計管理工作的需求，對會計管理組織架構進行評測。以評測結論為基礎完善、優化房地產企業會計管理架構，促進會計工作的有效開展。
（四）明確會計管理目標，促進會計管理工作的開展
受房地產企業高利潤因素影響，房地產企業對會計管理目標缺乏足夠的重視，僅通過基礎會計管理制度以及相關法規指導會計工作的開展。這一現狀嚴重制約了房地產企業會計工作職能的發揮，影響了會計管理工作目標的實現。為了促進現代房地產企業會計管理工作的開展，房地產企業在項目投資階段應根據項目的實際情況確定會計管理目標。以明確的會計管理目標指導房地產項目的會計管理工作，規范會計工作中的注意事項、促進會計管理目標的實現。
（五）建立會計監督機制，促進會計工作的順利開展
會計監督機制的建立有助于房地產企業會計工作的開展、有助于相關崗位人員會計制度的遵守。現代房地產企業必須在項目投資前確定明確的監督管理機制，并以專人進行會計工作的的監督及審查。針對房地產企業資金流向、資金使用情況以及會計工作內容中的注意事項等開展監督及審計工作，確保房地產企業資金使用效率及資金使用有效性。以會計監督機制的建立及執行，避免職務侵占等問題的發生，保障房地產企業的經濟利益。
（六）強化會計制度的執行，促進會計管理目標的實現
在現代房地產企業會計工作問題的調研及分析中發現，房地產企業會計制度的執行使影響會計工作目標實現的關鍵因素。近年來，房地產企業所面臨的市場競爭壓力使得企業不斷完善自身管理體系、強化企業綜合市場競爭力的構建。因此，房地產企業的會計制度建設已經出具成效。但是，受企業會計工作人員綜合素質及相關崗位人員會計管理意識等因素影響，房地產企業的會計管理制度執行不力問題嚴重影響了企業會計管理目標的實現。針對這一現狀，現代房地產企業應加強崗位職責及責權利內容的明確。通過獎懲制度的實施促進相關崗位人員會計工作制度的遵守、促進房地產企業會計管理目標的實現。
三、強化會計工作基礎，促進房地產企業會計工作的開展
房地產企業會計工作中，票據的規范、基礎工作的開展等對會計管理工作的開展有著重要的影響。針對現代房地產企業會計管理工作需求，房地產企業的會計管理工作中應加強會計工作基礎的強化。通過相關崗位人員培訓、獎懲制度應用、會計人員職業道德及職業操守的強化等促進會計基礎工作的開展，促進房地產企業會計管理水平的提高。
四、結論
綜上所述，現代房地產企業會計管理工作中存在的問題影響了企業的經濟效益、影響了企業綜合市場競爭力的構建。針對房地產企會計管理中存在的問題，現代房地產企業應通過會計制度的健全、會計監督體系的健全、會計組織架構的優化以及相關責權利的明確促進會計工作的開展。同時，針對房地產企業資金特點加強相關崗位人員的培訓工作，促進房地產企業會計工作的開展、促進房地產企業會計管理目標的實現。
參考文獻：
第5篇：房地產項目經營管理范文
關鍵詞：房地產 企業 會計核算
隨著我國經濟社會的不斷發展，房地產行業產業也隨之迅速發展，房地產企業也迎來了新的發展機遇，與此同時，由于房地產行業發展過快，國家也出臺了一系列的宏觀調控政策，再加上房地產行業市場競爭的越發激烈，對于房地產企業的內部管理尤其是財務會計管理工作也提出了新的較高要求。但是，目前很多房地產企業會計工作中還存在著較多的問題，尤其是會計工作不規范、核算不到位等問題較為突出，甚至已經影響了房地產經營業務的正常開展。因此，加強房地產企業會計工作，提高房地產企業財務會計工作水平，促進實現房地產企業管理的規范化，已經成為房地產企業經營管理的重要內容，這對于實現房地產企業的長遠穩定發展也有著重要影響。
一、房地產企業會計工作特點
（一）房地產企業會計核算更加重視事前核算
現階段，隨著房地產行業產業環境的復雜多變，對于房地產企業的會計事前核算要求越來越高，要求房地產企業在開展會計核算過程中，應該根據外部房地產行業市場政策、貨幣政策的變化，對房地產企業的資金流動進行規劃，并有針對地性防范資金風險問題。
（二）房地產企業會計經常采用分級開展的會計核算
由于房地產行業企業具有項目分散的客觀現實，因此在房地產企業會計工作的開展過程中，也需要充分考慮這些現實狀況，選擇分級開展的會計核算方式。
（三）房地產企業的會計工作需要考慮到房地產企業生產單件性特征
在房地產企業會計工作的開展過程中，應該充分考慮房地產行業生產單件性的特征，根據項目的實際情況來調整會計工作策略。
二、當前房地產企業會計工作中存在的問題分析
隨著房地產企業會計工作職能的不斷拓展，對于房地產企業會計工作要求也是越來越高，除了做好傳統的資金記賬、結算以及報賬等工作以外，對于房地產會計核算也增加了新的內容。但與此對應的房地產內部會計工作中還存在著較多的問題，主要表現在以下幾方面：
（一）房地產企業的會計科目設置不夠科學合理
現階段房地產企業會計工作中存在的較為突出的問題就是會計科目的設置不夠合理，特別是現階段國家還沒有針對房地產行業領域設置專業的會計科目，很多房地產企業都是根據自身的實際需要來設置會計科目，標準化程度不高，增加了會計核算的難度。而且，由于房地產行業項目建設周期相對較長，整個項目建設時間跨度較大，會計科目設置的不統一，極大地增加了會計核算的工作量。
（二）房地產企業內部控制管理力度不足
提高房地產企業會計工作的規范化制度化水平，關鍵還是要加強房地產企業內部控制，但很多房地產企業內部控制中還存在著一些較為凸顯的問題。主要是房地產企業會計內部控制環境有待優化，內部控制管理制度機制缺失，各項內部控制管理措施執行不到位，很容易造成房地產企業內部控制管理中出現各種問題。
（三）房地產企業會計收入確認復雜性增加了會計工作的難度
由于房地產項目建設的周期相對較長，因此很多房地產項目在產品開發之前基于客戶簽收協議，籌集資金，因此這種復雜的收入方式也增加了房地產企業會計收入確認的復雜性。
三、改進加強房地產企業會計工作的措施
（一）提高房地產企業會計收入確認的科學化水平
對于房地產企業的會計工作，應該引入權責發生制作為會計核算基礎，重點及時準確的對房地產企業的收入和支出進行反映，對房地產項目建設期間的資金收支情況進行準確的反映。需要注意的是，為了提高房地產企業會計收入確認的準確性，在會計收入確認過程中，應該深入研究新會計準則，從法律標準和財務標準等幾方面來明確收入核算范圍，確保規范、準確。
（二）合理的設置房地產企業的會計科目
提高房地產企業會計工作水平，基礎就是根據房地產企業的實際情況完善會計科目的設置，以滿足會計核算工作的實際需要。一般來說，會計科目主要分為資產類科目、負債類科目、所有者權益類科目、成本類科目、損益類科目等幾大類。在科目的細化設置方面，還應該根據會計核算的實際需要來選擇，以確保會計核算結果的真實準確。
（三）加強房地產企業的會計內部控制
在房地產企業會計內部控制的強化方面，首先應該進一步優化會計內部控制環境，針對會計工作開展的實際需要，健全完善相關的會計管理工作制度。同時，還應該對會計內部控制流程進行優化，特別是加強對企業的會計控制、資金運作、財務會計、會計報告以及其他有關會計處理的控制，提高企業內部會計控制的有效性。
（四）拓展房地產企業會計的職能
在房地產企業會計工作的開展過程中，還應該進一步拓展企業會計的職能，特別是充分發揮會計反映、控制和決策的會計功能，通過提供真實、準確、可靠的會計信息，并充分運用好有關的會計資料加強會計分析，為房地產企業經營管理決策提供準確全面的依據。
四、結束語
提高會計工作水平已經成為房地產企業經營管理的重要內容，這就要求房地產企業在自身的經營管理中，應該更加重視會計核算，完善會計科目設置，并加強會計內部控制管理，以提高房地產企業的會計工作水平。
參考文獻：
[1]王文健.企業會計核算問題淺析[J].財經界（學術版），2015
[2]畢坤.企業會計核算與成本核算的一體化研究[J].財經界（學術版），2015
第6篇：房地產項目經營管理范文
伴隨著我國社會經濟的迅速發展,商業房地產作為房地產開發中較為特殊的一類,近年來正日益受到人們的關注。不少房地產開發企業由傳統的住宅項目開發轉向商業房地產項目開發,以期獲得相對較高的投資收益,商業房地產開發項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認識到商業設施對城市發展的輻射帶動作用,不斷采取措施推動商貿流通基礎設施的建設。本文首先概述房地產開發項目的一般特點,在此基礎上從多個角度對商業房地產開發項目具有的主要特征進行闡述,力求進行一定深度的探討。
一、房地產開發項目的一般特點
房地產開發是現代市場發展中的經濟活動,它直接從事土地與建筑產品的生產和經營,直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設,以及土地的開發,為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象,房地產開發項目的一般特點概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發、房屋建設及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發項目時必須考慮到地區差異,考慮到就地開發土地,就地建房,就地經營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設投資大
房地產業屬資金密集性產業,開發一個項目往往需要投入大量資金,對開發商的資金實力有很高的要求。
3、開發周期長
土地及建筑物作為項目開發的內容,一般體量較大,工程建設進度有其客觀規律性,有相應的時間要求。另外,項目開工建設前的有關手續繁雜,也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規政策嚴格約束和調控
房地產開發作為特殊的經濟活動,涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程,事關國民經濟(如土地資源配置、城市發展規劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始,房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策,服從城市統一規劃,遵守城市建設法規,房地產售價受國家有關法規政策調控等。
5、建設環節多
這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看,參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設環節多,而且各環節不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產開發項目投資大,開發周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作,大量建設資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務資金為主。
7、資金周轉慢
從房地產項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長,資金周轉慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別,即一般工業項目是先投資,再生產產品,而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此,房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分,在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。
9、人員要求高
一個房地產項目的開發和建設,往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務,對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。
10、風險較大
由于房地產項目具有以上特點,也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動,從而影響項目的投資額;當公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發項目的差異性
房地產開發項目可以分為很多種,由于項目用途、內容、規模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同,各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業協同
正因為房地產項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰,實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規劃設計人員提品建議;需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測;需要造價人員估算投資;需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測;需要物業管理人員前期介入;還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業房地產開發項目主要特征
目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中,商業房地產項目主要指零售批發商業,包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中,人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大,除零售批發商業房地產外,還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義(指所有以營利為目的的事業)與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業)之分,本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者,即以狹義商業為基礎,主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發,與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外,以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。
1、顧客構成的雙重性
商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶,這個層次的顧客是開發商的直接顧客;第二層次是前來商業區購物的終端消費者,這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業用房的是投資者,而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產權,然后轉租給經營商戶,立足長期穩定的回報,或者見機拋售,獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說,第一層次的經營商戶(業務市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶,但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為,進而影響項目收益。此外,開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。
2、選址分析的漸進性
所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。
商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據,在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發展影響巨大。
一個城市或地區選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經營商戶自然就不會前來承租或購買物業,也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。
3、定位規劃的多方需求與整體性
對于商業房地產項目來說,潛在的直接顧客(即經營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構,既有外資、國資,也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異,相應對物業的需求呈個性化。同時,商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結構更加復雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶(如果有,項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設定市場目標前提下,商業房地產項目的規劃更加追求整體性,體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售,否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。
考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點,在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計,強調功能作用、引導作用、服務作用,確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。
4、經營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發銷售的模式,商業房地產項目采用的經營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業房地產項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發商投資建設,租售的對象可以是直接經營的商戶,也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者,這里面的經營方式又有很大的靈活性。
經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。
5、資產經營的長效性
商業房地產項目建成后,不再僅有物業管理,更多的是一種資產的經營。對于開發商來說,住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值(銷售完畢就意味著開發結束),而商業房地產項目具有長期經營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報,在長期經營中實現資產增值。
商業物業的經營管理搞好了,可以滿足企業在多方面的發展需求,如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎,形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢,取得一定的經濟收益,還體現在所定位商業的運營成功。
6、高風險性
總體而言,商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是,商業房地產項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略,還取決于區域社會經濟發展狀況,城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業本身競爭的激烈性,商業房地產項目之間的競爭十分激烈,投資風險相對較高。
7、可促進城市功能提升,產生良好的社會效益
第7篇：房地產項目經營管理范文
1．對煤炭企業房地產項目投資法律風險的認識
煤炭企業房地產投資，是指煤炭企業將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。任何一種經濟活動都存在風險，尤其是投資。房地產項目投資因為自身特點風險會更高。房地產項目由于其空間上固定，投資量大，回收期長，工期連續，使得房地產項目開發建設全過程中面對的不確定因素，產生損失的可能性比較大。無論是投資決策階段、土地獲取階段， 建設階段還是物業管理階段自始至終存在著各種風險。諸如來自于國家、政府政策變化風險，房地產和相關產業潛在的市場風險、項目開發的法律風險以及各種不抗力帶來的意外風險。其中法律風險是最容易控制的，同時也是最有可能發生的風險。
煤炭企業房地產項目投資法律風險，是指煤炭企業在房地產開發經營活動中的行為，出現與現行法律法規相悖并由此承擔相應法律責任的可能性。
分析房地產項目投資法律風險的成因，主要來自兩個方面，一是法律環境因素造成的，包括國家制定法律法規不健全，執法機關執法不嚴格不公正，開發建設過程中相關的相對人不誠信、違約、欺詐等等；二是企業自身因素帶來的，包括管理人員法律意識不強，對法律法規和相關認知不夠，經營管理很少考慮法律因素，甚至違法經營。相比較之下，企業自身因素引起的法律風險比較多。究其原因，一是企業法制建設工作比較薄弱企業管理層沒有意識到法律風險防范的重要性；二是管理人員尤其是企業決策層法律風險防范意識淡薄，在房地產項目決策以及其他重大經營活動中，很少讓法律工作人員參與，即使配備了法律事務人員，大多充當救火隊員角色，出現各種法律糾紛問題去補救的處理為主；三是企業依法經營的意識不夠，自覺或不自覺地違法經營，經常發生為了企業的利益而而故意鋌而走險。
2.煤炭企業房地產項目投資法律風險的種類
煤炭企業投資房地產項目開發存在著眾多法律風險，按項目投資進程可以分為四個時期的風險類型。要求企業按階段區分識別，從而采取有效措施加以防范。
2.1房地產開發前期的法律風險
房地產開發前期涉及的法律風險主要有以下幾類：五證是否辦理齊全，土地出讓金是否全部交清，拆遷是否做完，國家的土地政策近期有沒有調整。注意考察土地的合法性和出讓權限的合法性、注意查看由規劃部門依據控制性詳規出具的擬出讓地塊的規劃條件和附圖、注意具體出讓程序中的禁止性法律規定、注意出讓合同中的具體條款、征地拆遷中的法律風險。
2.2房地產建設期間的法律風險
建設工程施工合同履行的主要法律風險是房地產建設期間比較典型的法律風險，它主要包括以下幾種風險：因合同簽訂不完善、不專業存在的法律風險；工程內容不明確及工程量變更的法律風險；簽證與索賠的法律風險；工程轉包、分包的法律風險；工期的法律風險；工程質量的法律風險；工程價款以及結算的法律風險及其他法律風險。建設工程施工合同履行過程中，除以上問題外，還會出現農民工工資、安全施工、環境保護、相鄰關系、建筑材料采購、行政管理機關監管、內部勞動合同等問題。
2.3房地產銷售階段的法律風險
房地產銷售，是指房地產開發公司將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。房地產銷售階段的法律風險主要有：房屋質量、面積、交付期限、產權證的辦理、配套的完善和貸款的辦理等風險。
2.4物業管理的法律風險
物業管理的法律風險，是指物業服務企業在履行合同義務的過程中所產生并承擔的潛在經濟損失或者其他風險，包括生產經營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業有形與無形資產受損以及其他的損害。
3.對煤炭企業房地產項目投資法律風險的調控
3.1首先應強化投資房地產項目投資的法律風險意識
正確使用法律才能正確規避風險，應充分發揮企業法律工作人員在房地產項目開發合同管理體系中的重要作用，讓企業法律工作人員參與房地產開發項目的全過程， 參與房地產開發交易，把好法律關，把好合同關，就能有效預防法律風險的產生。如果企業法律工作人員從項目的開始就能介入，從土地的取得直至房地產銷售、租賃、包括重要合同的談判、文件的起草，合同的簽訂、合作對象資信調查、各項證照的審核等。這樣強化法律風險意識的防范，才能做到準備充分，有效的防范企業法律風險。
3.2建立完善煤炭企業投資房地產項目的工作體系
從企業投資房地產項目前期的可行性報告、公司設立的依據、前期的各種報建手續、運作投資項目的各項工作流程等等都要規范，形成一套規范可行的體系，符合國家相關法律、法規及政策的規定。
3.3加強煤炭企業在房地產投資項目中的公司內部制度建設
企業高級管理人員必須改變對傳統的法律風險的看法，從事后處理為主轉為事前防范為主，使防范和化解法律風險變成一種常規性的管理工作。專門負責管理房地產開發項目的管理部門應制定相關制度貫通于業務與流程之中，嵌入到投資房地產項目實踐中去，才能有效地防范企業可能面臨的風險。
第8篇：房地產項目經營管理范文
關鍵詞:房地產 企業項目管理 信息化
隨著現代計算網絡技術以及通信技術的快速發展，面對經濟全球化和信息化趨勢，房地產業作為我國國民經濟支柱產業之一，傳統的房地產工程項目管理已不能適應產業發展變化的要求，使得房地產工程項目管理的信息化成為了當今社會發展的必然趨勢。
這就要求我們應當深刻認識到房地產項目管理信息化的重要性，為項目管理者形成科學有效的管理理念起到了不可忽視的作用，有利于提高工程項目質量，降低生產成本，實現管理目標，提高管理效率，順利完成信息社會中的工程管理項目信息化。
一、提高企業綜合管理水平
由于房地產企業項目的復雜性和多變性，給信息定義和歸類帶來了很大的困難，特別有些信息還需要在業主、承包商和監理方中周轉。因此不容易通過簡單的方式把所有的信息反映到一個平臺中去，也不容易找到一個統一的標準去衡量各種信息的效用。對工程項目實行信息化管理，有助于通過實行信息的共享和互訪，為項目參與方提供一個良好的協同工作環境，有利于信息的及時與準確傳遞，降低了由于溝通的不及時與信息的缺乏而造成的不必要風險。
(1)建立基于企業網和互聯網的信息集中管理，各類業務協同運作的，同意監控的信息化統一管理平臺；在集團各業務系統間實現信息資源的統一化規范化，規范各類基礎信息管理，在實現信息共享的基礎上，實現規范化、標準化、模式化的先進房地產管理模式和業務管理流程；支持跨地區、規?；洜I，實現人財物信息一體化管理的基礎，為各級經營管理者和決策者提供各類經營管理和決策的統計與評價信息，提高決策的科學性。
(2)以項目生命周期理論為基礎，通過計劃、跟蹤和控制來實現對房地產項目的動態管理，強調計劃對房地產項目成功的重要作用，通過制訂詳細、完善的計劃來指導項目的實施；在實施的過程中隨時搜集項目的進度信息（包括工程進度、成本進度、形象進度和交付成果進度），將實際進度與計劃進行對比，對其中存在的偏差及時予以糾正，使得項目總是在計劃的軌道上前進，切實保證項目的工期、成本和質量。
二、實現對項目的多角度、多要素管理
房地產項目管理涉及的要素眾多，既包括人、財、物的管理，也包括資金、時間、合同、設備、質量的管理，對這些要素全面關注，以科學的項目管理模式實現對這些要素的集成管理。
(一)能有效實現項目各方的溝通與協調
房地產企業項目管理涉及的組織和人員眾多，一般包括集團總部的財務中心、采購中心、成本中心等部門，還涉及分子公司或項目部的工程、財務、預算等部門，大量的信息需要分析處理，但是，傳統的信息傳遞不及時并且在傳輸的過程中容易出錯，這都是影響最終決策的重要問題。項目的信息化管理，就可以減少這類問題的出現，不僅信息的傳遞準確及時，并且方便各部門之間的溝通與協調，降低了企業醒目管理的風險。
(二)對項目資金管理予以了特別關注，能夠實現與企業財務系統的完美對接
在房地產項目中，隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態平衡是至關重要的。通過對資金計劃、資金到位、資金支出和回款情況的全面把握，隨時提供項目資金狀況，幫助業主有效地實現資金平衡，降低項目風險和成本；同時，材料管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，并可通過財務接口與企業的財務系統實現完美對接，完全能夠滿足房地產項目財務管理的需要。
三、實現項目全過程的成本控制
在投資立項、征地拆遷、設計報建、工程建設等各個階段，涉及成本估算、成本目標、工程預算、成本計劃、成本實際發生及成本預測等功能，可以隨時反映項目任意時刻的動態成本與工程進度，從而全面實現對開發項目各個階段的成本控制與工程進度的掌控。
(一)提供強大的合同管理功能，有利于實現工程項目控制管理目標
1、工程質量安全控制
房地產企業在進行項目管理的過程中，最重要的就是要保證工程質量，這是企業形成良好信譽與不斷發展壯大的保障。傳統的工程質量安全控制容易出現監督不到位等狀況，利用先進的信息化技術，就可以各家全面的掌握具體施工情況，檢測各項指標完成情況，進行及時的更正，可以很大程度的提高工程質量安全。同時項目信息化為施工人員安全提供技術保障，即配備特殊設備。監控系統能顯示施工現場的施工人員，他們所處的位置以及當時正進行的工作都能一目了然，所以，安全系統就能及時的發現施工現場存在的一些安全隱患，并做出相應的報警反應，信息化技術的應用可以大量減少安全事故的發生，保證了工作人員的人身安全。
2、工程進度控制
房地產企業在進行項目管理的過程中，要在結合傳統管理模式的基礎上，結合當今先進的信息化系統，這樣才有利于加快項目的建設進度。利用網絡的方便快捷，進行相應的溝通與分析工作，計算機具有更加科學的處理系統，能夠準確的進行信息傳遞與處理，加快工作效率的同時也降低了人工操作失誤的風險，同時對現場出西安的各種情況都能做出及時的反應，并采取最佳的解決方法。
第9篇：房地產項目經營管理范文
關鍵詞:房地產投資風險 因素分析 防范措施
中圖分類號: F293.35文獻標識碼:A
房地產投資風險是指房地產開發商因對未來某項房地產投資的決策以及客觀條件的不確定性而導致該項房地產投資的資本損失或實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率,即開發商在房地產投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性,包括開發商直接或間接的損失。
一、房地產投資風險因素分析
1、通貨膨脹風險
通貨膨脹風險也成為購買力風險,是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資要求有一定的時間周期,尤其是房地產的投資周期較長,因此只要通貨膨脹的因素存在,投資者就要面臨通貨膨脹的風險。
2、市場供求風險
市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷運動變化的,房地產的供給和需求也是不斷變化的。供求關系的變化必然會造成房地產價格的波動,具體表現為租金收入的變化和房地產本身價格的變化,這種變化會使房地產投資的預期收益率發生偏離。
3、周期風險
周期風險是房地產業的周期波動給投資者帶來的風險。如同經濟周期一樣,房地產業市場的發展也有周期性的循環。房地產業的周期可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退進而進入蕭條階段時,房地產業將持續時間較長的房地產的價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況,給房地產投資者造成損失。
4、變現風險
變現風險是指急于將商品兌換為現金,由于折價而導致的資金損失的風險。房地產作為不動產,銷售過程復雜,屬于非貨幣性資產,流動性很差,其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。因此,當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現時,由于房地產市場的不完備,必然使投資者蒙受折價的損失。房地產一般要較長時間才一能在市場上脫手,如果急于脫手,很可能要遭受損失。
5、政策性風險
由于房地產業與國家經濟緊密相關,因此在很大程度上受到政府的控制。政府對租金、售價的限制政策,對材料、設備的限制政策,對土地出讓、使用的政策,對環境保護的政策,尤其是對固定資產投資規模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策,都給房地產投資者帶來風險。
6、利率風險
利率風險是指由于市場利率提高而給投資者帶來的損失。調整利率是國家對宏觀調控的主要手段之一。國家通過調整利率可以引導資金的走向,從而起到宏觀調控的作用。房地產投資所需資金量大,必須借助銀行信貸支持。利率的升高會對房地產投資產生兩方面的影響:一是對房地產實際價值的折減。利用升高的利率對現金流進行折現,會使凈現值減小,甚至出現負的凈現值;二是利率的升高會加大投資者的債務負擔,引起還貸的困難。利率的升高還會抑制對房地產的需求,從而導致房地產價格下降,而且會使房地產投資者面臨資金短缺的困境。
7、政治風險
房地產的不可移動性使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由以下因素造成:整編、戰爭、經濟制裁、外來侵略、騷亂等。政治風險一旦發生,不僅會直接給建筑物造成損害,而且會引起系列其他風險的發生,是房地產投資中危害最大的一種風險。
8、經營管理風險
經營管理風險是指由于房地產投資者經營管理小善而造成損失的風險。所謂經營管理不善,主要包括:投資者不能勝任經營管理工作、信息匾乏、決策失誤、不能處理好各種合同關系、違章或違法等。
9、財務風險
財務風險是指由于投資者舉債經營而產生的不能履行債務義務或不能及時獲得貸款的風險。房地產投資需要大量的資金墊付并且投資的資金占用期長,所以房地產開發通常要向外界貸款或借款,會在一定程度上制約企業的經營活動,從而影響企業的盈利能力,甚至有可能會使企業在某個程度上面臨資金短缺、入不敷出。通常投資者負債比率越高,財務風險就越高。
二、房地產投資風險的防范對策
1、投資風險較小的房地產項目
房地產投資項目種類很多,它們的風險度大小不同。有的風險度很大,有的風險度相對較小。選擇風險度較小的投資項目,也就是投資收益可以預先較為明確地加以確定的房地產項目,便可以將投資收益的不確定性降低到最低限度,從而降低風險。
選擇風險較低的項目進行投資的不足之處,在于放棄了巨額利潤潛力的投資機會。在市場條件下,期望收益水平與潛在風險的大小呈正比關系,潛在的風險越大,期望的收益水平就越高。若投資機會期望的利潤高而伴隨的風險小,則投資者會迅速地進入市場,這樣就會使期望利潤水平下降至與該投資機會具有同等風險水平的其它投資機會所期望的利潤水平。
2、通過投資組合降低風險
在相同的經濟環境變化下,不同投資項目的收益會有不同的反應,所以如果將投資項目之間相關性不強的多項目投資組合在一起便可以獲得比所有投資都集中在一個項目更加穩定的收益,這里需要注意的是,各投資項目之間的相關性不能太強,否則仍然起不到投資組合降低風險的作用。
投資組合所做出的減少風險的方法并不能使投資組合變成毫無風險。從理論上說,風險是由系統風險(指市場內所有房地產投資項目,投資者無法控制的風險。例如宏觀經濟因素、國家金融狀況等)和非系統風險(指僅對市場內個別房地產項目產生影響,可由投資者控制的風險。例如建筑物類型、檔次、地點等)所組成。通過投資組合理論的原則雖可以將非系統風險因素減少,但系統性風險仍然存在。
3、通過市場調查來降低風險
風險指的是在投資經營過程中存在的種種不確定性因素,從而使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性從而減少這種“偏離”的最好辦法,就是通過市場調查,獲得盡可能多的信息。投資獲得的有關投資環境和投資項目的市場信息越多,做出的預測就越精確,從而越能進行正確的科學決策,包括投資項目的選擇、區位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度,較好地控制房地產投資過程中的風險。
4、加強管理來控制風險
一個投資項目能否達到預期的效果,良好的項目管理是重要的保證。從開發投資來看,項目全過程的投資,進度和質量是重點。對缺乏開發項目經驗的投資者來說,委托富有項目管理經驗的監理單位來從事項目管理是十分必要的。對于盈利性物業的置業投資來說,聘請專業化的物業管理人員或機構來進行有效的物業管理,憑借專業化的物業管理人員、豐富的市場信息以及物業管理的經驗可以極大地降低實際收益值與期望收益之間的偏差,可以更有效地使用物業、減少經營費用、降低空置率、提高收益水平,進而降低并控制風險。
5、轉嫁風險
對于租賃物業來說,在物業租賃合約中規定由承租人負擔所有的經營費用、維修費用、房地產稅和保險費等,就可以將經營費用上漲的風險轉嫁給承租人。對于長期租賃合約,投資者可以采用根據物價指數來調整租金的辦法將購買力風險轉移給承租人。當然對于自然風險,投資者可以對風險所發生的可能性進行評估后,購買相應的保險來將可能的風險轉嫁給保險公司。
參考文獻
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