房地產企業稅務風險管理精選(九篇)
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第1篇：房地產企業稅務風險管理范文
一、房地產企業所得稅風險管理問題形成原因
（一）所得稅風險意識淡薄
稅收風險存在于房地產企業經營管理的整個過程當中，需要始終保持高度的風險意識開展工作，但是很多房地產企業所得稅風險意識淡薄，雖然配設有專門的稅務部門，但是卻主要側重于納稅申報工作，并沒有主動開展稅務風險工作。
（二）所得稅風險管理機制欠缺
要想有效開展所得稅風險防控，就需要全面了解企業的運營模式與程序，通過事前規劃、事中監管以及事后檢查的方式來落實，但是很多房地產企業在所得稅風險管理中缺乏全面的管理機制，僅僅只認識到納稅申報的部分。
（三）所得稅風險識別能力不強
根據市場數據來看，房地產企業所爆發出來的所得稅稅務風險大多集中在稅務申報之后，這主要是因為房地產企業對所得稅風險的識別能力并不強，沒有建立相應的風險識別系統，無法及時發現存在的稅務風險，自然也就無法有效開展后續的所得稅風險管理活動。
（四）所得稅風險預警系統缺失
當建立起全面覆蓋的所得稅風險預警體系后，房地產企業將會在第一時間內了解企業存在的所得稅風險存在點，發現所得稅風險爆發的相關規律，從而提前開展相關的應對防范措施，避免所得稅風險給企業帶來實際的經濟損失。但是很多房地產企業都沒有建立系統的所得稅風險預警機制，相關工作人員的專業能力也無法及時計算預警值，對所得稅隱患識別能力不高。
（五）稅務信息溝通缺乏
很多房地產企業中部門之間的溝通并不多，各部門對數據的了解僅僅停留在自己工作相關的內容，即使是正常的數據也沒有實現部門間的暢通共享。而企業所得稅稅務風險直接關系到企業的經營管理，除了經濟信息之外，經營管理中不同環節的數據信息都會影響到企業所得稅稅務風險工作的開展，因此稅務信息溝通非常重要。
二、房地產企業所得稅風險的應對措施
（一）明確房地產企業所得稅風險管理目標
企業所得稅風險防控工作并不是一朝一夕之間或者通過某一個單一的措施就能夠完成的，它是一項系統的、長時間的工作，在房地產企業發展的過程中要想穩步前行，財稅風險控制工作顯得尤為重要，需要高度重視所得稅風險管理工作的開展，將可能存在的風險系數控制到最低，有力支撐企業經濟發展。房地產企業需要根據房地產企業所具有的獨特的特點以及所得稅風險防控的需要來設計所得稅風險管理計劃，明確管理目標，系統開展所得稅管控工作。
（二）加強房地產企業所得稅風險管理基礎環境建設
房地產企業要針對日常經營管理工作出現的稅務信息建立完整的管理，明確管理權限，同時建立起科學的財務管理制度，引入專業的財務人員負責財務工作的開展，定期針對財務工作組織檢查，提升財務工作的規范性與透明性，確保所得稅申報工作的準確性。針對所得稅申報工作，無論采取哪種申報方式，都要反復開展審核，做好與稅務部門人員的溝通工作，明確申報工作的重點與難點，嚴格按照國家的相關規定進行，避免因為超時等原因影響申報的順利開展。除此之外，對于雖然不常發生但是有一點發生，將會對企業造成巨大影響的事項要及時尋求外部專家幫助，開展重大事項管理，在專家權威的指導下有效開展所得稅風險防控工作。
（三）設立房地產企業所得稅風險稅務風險預警系統
對國家稅收政策的變化要及時進行研究解讀，結合過往房地產企業所得稅風險管控工作中所面臨的風險情況樹立可能存在的各種風險因素，建立起系統的所得稅風險預警系統，科學設定預警值，并定期根據實際情況大變化進行相應的調整，確保預警系統能夠對房地產企業存在的所得稅稅務風險進行定性與定量的衡量，提前預警信息，有效采取防控措施。
第2篇：房地產企業稅務風險管理范文
一、房地產企業土地增值稅的現狀
（一）房地產無序開發促進實施土地增值稅條例
由于房地產的無序開發，土地資源不斷流失，一些房地產企業由于利益的驅使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費土地資源，導致房地產用地總量失去管控，炒房現象嚴重。土地資源的不斷流失導致生態環境持續惡化，阻礙了國民經濟可持續發展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產用地總量，我國實施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。
（二）操作程序越來越復雜，稅負逐漸增加
土地增值稅是房地產企業必須繳納的稅種，并且在房地產企業所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負比較重，核算非常復雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務部門清算房地產企業土地增值稅，與以前相比，大大強化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產企業的稅負壓力不斷大幅增加，使房地產企業的利潤減少。
（三）涉稅風險和監管力度不斷變強
房地產市場不斷飛速發展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實施了一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。由于各地政府對房地產增值稅稅收的管控力度不斷加強，使得房地產企業外部環境的確定性不斷下降，涉稅風險越來越明顯。數據顯示，近些年房地產企業所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務單位也不斷加大對土地增值稅的監管力度。
二、房地產企業土地增值稅稅務風險分析
（一）確立風險評估指標
要?Ψ康夭?企業土地增值稅稅務進行風險分析，需要確立一個具體的評估指標。本文以土地增值稅稅負率為風險評估指標來評估房地產企業土地增值稅稅務風險。土地增值稅稅負率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務報告中的營業稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。
（二）選取樣本數據
本文根據國泰安數據庫的標準，選擇142家房地產企業，除去數據不夠完善、利潤總額小于零或者資產負債率大于一的企業，最終以二分之一的房地產企業來作為房地產企業土地增值稅稅務風險分析的樣本。收集樣本三年的財務年度報告，根據稅務風險的評估指標，從財務年度報告中獲得相應的土地增值稅數據，再結合土地增值稅稅負率計算方式，得出各個樣本企業的稅負差異率來評估風險。
（三）分析土地增值稅稅務風險評估結果
倘若房地產企業的土地增值稅稅負差異率大于零，那么可以說明該房地產企業的土地增值稅稅負率比整個房地產行業的平均稅負率低，由此可以判斷企業可能有以下三個問題：首先，該房地產企業使用的稅收優惠政策是錯誤的；其次，稅務部門發現了該公司運用了不夠科學合理的納稅方案；最后一點是極有可能由于該房地產企業不遵守稅收法規，從而被罰款、要求補足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽受損風險。
與此同時，還可以統計處于稅差異率區間上的房地產企業所占樣本的多少來更深入分析整個企業的土地增值稅稅務風險。大多數的房地產企業的土地增值稅稅負率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產企業有較高的土地增值稅稅務風險，也就是說我國大部分房地產企業都可能存在有較高的土地增值稅稅務風險。有些房地產企業的土地增值稅稅負率在零以上，這說明該企業土地增值稅的稅負率水平處于整個房地產行業的平均水平之上，這其中的大多數房地產企業土地增值稅稅負率在百分之三十以上，從2013年的得出的數據來看，該年的土地增值稅稅負率遠遠低于以前，這表明稅收負擔風險是我國房地產企業的土地增值稅的稅務風險。
三、降低房地產企業土地增值稅稅務風險的途徑探討
（一）提高風險籌劃意識
土地增值稅有周期長、先預征后清算的特點，并且大多數稅收政策還不能精確，導致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產企業進行風險防范的關鍵是提高房地產企業納稅人的風險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產企業的相關工作人員應該提高稅務風險意識，正確認識稅務風險，樹立科學合理的風險籌劃觀念，同時不斷學習，提高自身的綜合素質，包括專業能力、籌劃能力、預測宏觀經濟環境能力以及分析能力等等。第二，房地產企業的相關職員應該時刻把握土地增值稅政策的最新動態，根據所在的房地產企業的特點來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護本企業的信譽，保證本企業能夠擁有一個良好的企業形象。
（二）與稅務機構保持高度的聯系
房地產企業應該主動自覺與稅務機構進行溝通，定期與當地稅務機構聯系。與此同時，房地產企業稅務部門的職員要積極建立和維護企業良好的納稅人形象，協助稅務機關進行相關工作，迎合稅務機構的發展要求，這將為房地產企業獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因為房地產企業所在地區的稅務機關有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎上制定一些地方性的條例規定，或者稅收的優惠政策，而房地產企業如果不能與當地稅務機關保持聯系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當稅收政策被調整，房地產企業的相關職員應該積極主動去稅務機構咨詢了解企業可能面臨的狀況、風險等等；此外要積極去與稅務機構協調，爭取能夠在最合適的時間點上使用最新的稅收優惠政策，并不斷優化升級籌劃方案，努力達成預想的目標。除此之外，房地產企業需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強化，加強內部審計力度，確保清算完畢。
（三）建立并完善企業稅務風險內部控制管理制度
企業的內部控制管理一般包括環境控制、風險識別、風險評估、活動控制和監督等。房地產企業的土地增值稅稅務風險管理存在于房地產企業日常經營管理的各個環節。房地產企業可以在原有的企業內部控制管理制度的基礎上，建立針對性的專門化的房地產企業稅務風險內部控制管理制度。一般包含以下幾個內容：房地產企業稅務風險的控制環境、風險識別及評估體系、信息溝通、活動控制和監督等等。房地產企業應該不斷健全土地增值稅風險管理的內部控制和管理，使土地增值稅稅務風險管理制度更加科學、更加完善。這將幫助房地產企業更好地把握風險，從而降低風險，保證房地產企業的正常發展。
第3篇：房地產企業稅務風險管理范文
【關鍵詞】房地產；稅收籌劃；風險分析
稅收籌劃是指在合法的條件下，通過對經營活動的事先籌劃和安排，盡可能地減輕稅負的行為。稅收籌劃的經濟納稅職能，是稅法賦予納稅人的權利所致，是市場經濟條件下企業維護自身合法權益的內在要求。稅收籌劃的目的在于實現稅收負擔最低化。其手段以具體的法律條款為依據，并在稅法規范和允許的范圍內實施與運用。因此，納稅人如果能精通稅法、知道自己該繳什么稅，不該繳什么稅成為精明的納稅人，將給企業帶來很好的收益。選擇最輕的納稅行為是納稅人的基本權利。房地產企業也同樣有權利選擇最輕的納稅行為。
1 房地產企業稅收籌劃風險定義
稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等。最后導致房地產企業經濟利益的損失。
稅收籌劃給房地產企業帶來經濟利益的同時，必然也會帶來非常大的風險。惡性避稅在美國呈現蔓延之勢，使得政府損失稅收達100多億美元。購買避稅方案的公司因此也受到牽連一補繳稅款、稅務機關對公司進行行政處罰使得公司社會聲譽降低。隨著經濟全球化進程的加快，房地產企業的交易行為越來越復雜，另外，稅收政策的變化也越來越多，稅收征管的力度越來越大，房地產企業面臨的納稅風險正在逐步升級。稅收籌劃不僅僅是技術問題，而是帶有很強政策性的工作。如果操作不對的話，不但不能達到目的，反而要遭受處罰和制裁，會給房地產企業造成很大的損失。所以不論是中介機構還是納稅人自己進行稅收籌劃，不僅要考慮到稅收籌劃帶來的收益，更要清醒看到稅收籌劃的風險。
2 房地產企業稅收籌劃風險來源
2.1 政策選擇和政策變化風險。政策選擇風險是指對納稅人對于政策的選擇正確是否正確存在著不確定性。這種風險產生的原因是房地產企業對政策精神的認識不足導致的。也就是說，房地產企業單方面認為自己所采取的納稅行為是符合國家的政策的，但是實際上并不符合國家的政策。政策變化性風險是指稅收政策隨著經濟形勢的變化做出相應的變化。這也給稅收籌劃帶來風險。
2.2 操作風險。操作風險是指房地產企業對有關稅收優惠政策的運用不到位或在稅收籌劃過程中對稅收政策的整體性把握不夠，稅收籌劃中顧此失彼，導致稅收籌劃失敗。
2.3 經營風險。房地產企業的生產經營活動不是一成不變的，經營活動的變化要求稅收籌劃方案隨之發生改變。這樣已經計劃好的稅收籌劃可能已經不適合。所以經營活動的變化很可能影響稅收籌劃方案的實施。
2.4 執法風險。稅務風險與稅收的執法情況有很大的相關性。稅收執法力度大，稅收籌劃的風險就較大。
2.5 收益小于成本風險。房地產企業稅收籌劃的目的是獲得利益，如果稅收籌劃收益小于成本，房地產企業就達不到稅收籌劃的目的。
2.6 遵從風險。遵從風險是指企業的經營行為沒有隨著稅收政策的變動而發生相應的變化，最終導致企業未來利益受到損失。總之，遵從風險是指企業沒能掌握最新的稅收政策，并且未能根據最新的稅收政策調整自己的納稅行為所產生的風險。主要原因是企業缺乏外部組織機構對企業納稅行為的審查。遵從風險是所有企業納稅風險中最大的一種風險。
2.7 核算風險。核算風險是指企業因為沒有準確核算稅金，最終導致企業利益的損失。例如:企業沒能正確核算會計規定和稅收政策的差異、企業缺乏內部控制措施等等，最終導致會計核算系統提供了不真實的納稅數據和信息。
2.8 員工風險。員工風險是指企業因為人的原因而導致未來利益損失的不確定因素。例如:稅務管理崗位員工頻繁變動;員工豐富經驗未能被書面留存;員工缺乏責任心，導致企業未按規定及時申報納稅。員工風險是所有納稅風險的根本風險，它是最難控制和管理的。
2.9 信譽風險。信譽風險是指外界因企業稅務違規行為而對企業信譽的懷疑并導致其未來收益損失的不確定因素。例如:企業因欠稅問題被稅務機關公告;企業因偷稅問題被媒體報道，使得合作伙伴突然中止談判。對企業來講，信譽風險的后果和影響可能是深遠的、無法計量的。
3 房地產企業稅收籌劃風險防范
3.1 樹立風險防范意識。首先房地產企業自身應做到建立健全內部會計核算系統。完整、真實和及時的對經濟活動進行反映，準確計算稅金，按時申報，足額繳納稅款。
3.2 提高稅收籌劃設計人員的業務素質。加強稅收政策的學習，有效降低和防范房地產企業稅收籌劃風險。
3.3 樹立正確的納稅意識和稅務籌劃風險意識。把納稅籌劃與偷逃稅區別開來。
3.4 堅持成本效益分析。房地產企業不論是內部設立專門的部門進行稅收籌劃還是聘請外部專家專門從事稅務籌劃工作，都要耗費一定的人力、物力、財力。只有當稅收籌劃方案的收益大于支出時，該籌劃才是成功的。
3.5 關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。
3.6 力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。
3.7 加強與中介機構的聯系合作。稅收籌劃方案的設計具有專業性和復雜性、時效性等特性，有時房地產企業僅憑自己的力量很難設計出具體方案。尋找一個專注于稅收政策研究和咨詢的中介機構就會顯得非常重要。
3.8 及時與稅務機關協調。由于稅收政策有相當大的彈性空間，稅務機關在稅收執法上擁有較大的自由裁量權。所以房地產企業稅收籌劃的合法性需要稅務行政執法部的確認。在這樣的情況下，房地產企業應及時與稅務機關協調一致。
4 房地產企業稅收籌劃風險控制步驟
4.1 建立風險控制環境。建立風險控制環境包括建立風險控制策略和目標，主要取決于企業管理層的納稅文化和要求。如果企業管理層更傾向于避稅的話，可以肯定地說，該企業的整體納稅風險是很大的。企業管理層在建立書面納稅風險控制策略和目標時，應明確以下幾點:一是企業應遵守國家稅收政策規定，照章納稅。二是企業應積極爭取與企業相關的稅收優惠三是企業和分支機構必須設置稅務部門及其各級負責人。
4.2 評估納稅風險。評估納稅風險就是對企業具體經營行為涉及的納稅風險進行識別和明確責任人，是企業納稅風險管理的核心內容。需要考慮以下幾步：一是理清企業有哪些具體經營行為；二是分析具體經營行為的涉稅問題；三是分析涉稅問題的納稅風險；四是設置和納稅風險相關的工作崗位及責任人。
第4篇：房地產企業稅務風險管理范文
關鍵詞：財務管理；房地產企業；納稅籌劃
房地產企業是指以盈利為目的，從事房地產開發、經營、管理與服務的企業。房地產企業作為我國國民經濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質量。納稅籌劃是指各類企業在符合國家稅收法律法規前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業內部的經濟壓力，提高企業整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產企業面臨著巨大挑戰，因此基于財務管理的房地產企業納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產企業納稅籌劃能力，能夠減輕房地產企業的經濟負擔，提高房地產企業經濟效益，對促進房地產企業的可持續發展具有積極意義。
一、納稅籌劃對房地產企業財務管理的影響
（一）對財務管理對象的影響
財務管理對象主要是指企業的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產財務管理對象的影響，主要體現在房地產資金流動方面。一方面，房地產企業按照國家稅法規定，通過調節固定資產折舊方法、折舊年限，或減少無形資產分攤年限，進而減少房地產企業整體利潤，從而推遲房地產企業納稅，并將納稅時間調整到國家稅收優惠政策最大的年限。另一方面，房地產企業通過國家所頒布的免稅、減稅等相關政策，降低房地產企業納稅成本，進而減少房地產企業資金流動。此外，房地產企業還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產企業經濟收入。
（二）對財務管理目標的影響
財務管理目標是房地產企業財務管理中的重要組成部分，是評價房地產企業財務管理水平的重要標準。房地產企業若想持續健康發展，就必須針對其自身特色制定相應的財務管理目標。房地產企業若想在現今市場經濟環境下穩步前行，就應采取相應措施，降低企業生產經營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠實現房地產企業財務管理目標，其作為一種規劃手段，主要是圍繞房地產企業管理目標而展開的，納稅籌劃的優劣直接關系著房地產企業財務管理目標能否實現。當前房地產企業正處于巨大壓力之下，其內部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產企業在進行財務管理時，應注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業發展的長久利益，制定符合企業自身特色及財務管理目標的納稅籌劃方案，進而提高房地產企業的綜合競爭力。
（三）對財務管理內容的影響
財務管理內容與納稅籌劃之間是相互交叉關系?，F階段我國財務管理主要分為資產融入、投資、經營及收益四個環節。納稅籌劃貫穿于這四個環節之中。首先，在房地產企業融資階段，應充分考慮我國的房地產稅收政策及稅收法律調整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進而為房地產企業選擇正確的融資方式奠定基礎。其次，投資作為房地產企業的關鍵環節，關系著房地產企業的生存與發展。成功的房地產投資能夠促進房地產企業健康平穩的發展，失敗的房地產投資能夠引發房地產企業破產等不良后果。納稅籌劃在房地產企業投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產企業的納稅成本，同時也能優化房地產企業資金配置，控制房地產企業資金流向，進而提高房地產企業經濟效益。因此，房地產企業在投資前，應做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規模，進而實現房地產企業財務管理投資目標。再次，在房地產企業經營、生產、宣傳過程中，應詳細地計算每一個環節的開銷，融入納稅籌劃思想，進而選擇更合理的生產經營、宣傳模式。
二、基于財務管理的房地產企業投資活動納稅籌劃方法
（一）延遲納稅
房地產企業在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規規定的延遲納稅，則會使房地產企業將所要繳納的稅款金額，優先使用到企業日常生產、生活及服務之中。房地產企業在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產企業資金流通壓力，從而擴大了房地產企業經濟效益，提高了房地產企業綜合競爭力。
（二）利用優惠政策
我國為鼓勵房地產企業發展，頒布了一系列優惠政策，例如：房地產企業在進行不動產銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產企業經營而言，可以利用我國針對高新技術企業、節能產業等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業務。
（三）利用稅率臨界點
現階段，我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅，國家會設置相應的稅收臨界點。房地產企業可充分利用該臨界點，當其稅率明顯低于該臨界點時，房地產企業整體稅負壓力減輕，有利于房地產企業資金流動，提高房地產企業整體經濟效益。當稅率明顯高于臨界點時，企業將負擔高額稅負，極大地增加了企業稅負壓力。因此，房地產企業應利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。
（四）分解銷售價格
土地增值稅作為房地產企業納稅的主要部分，其稅率與房地產企業所得的增值稅成正相關。因此，房地產企業可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產企業增值額，減少房地產企業所要承擔的土地增值稅。
三、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題
我們以某發展集團為例，結合該發展集團實際情況，闡述現階段基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題。
（一）企業承包項目性質并未明確
不同的業務模式、結算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。
（二）安置房項目增值稅繳納存在問題
深入分析該集團現階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發現其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業納稅信用，增加了企業納稅負擔。
（三）納稅籌劃發票管理存在問題
目前，該發展集團在納稅籌劃發票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發票要求。其所采用的發票主要為增值稅專用發票，并進一步對發票進行了認證。同時，也并未區分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發票，這就在一定程度上增加了該發展集團增值稅負擔。
（四）企業稅務風險意識有待加強
就目前現狀，該發展集團領導層、管理層、各部門負責人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務風險意識。但在稅務風險發生原因、企業內部潛在的稅務風險事件等方面關注度仍有待加強。同時，企業內部各級員工并沒有意識到稅務風險與自身的關聯，往往認為稅務風險與其無關，并未意識到稅務風險的危害性。此外，該發展集團內部并未建立完善的稅務風險監督評價機制，無法對稅務風險做到早預防、早發現、早避免，嚴重增加了集團內部稅務風險負擔。此外，該集團在稅務籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務籌劃部門，稅務籌劃工作通常由財務人員完成，身兼數職的財務人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現紕漏。同時，集團內部負責納稅籌劃的工作人員專業素養仍有待加強，專業人才隊伍建設應持續進行。最后，集團內部對納稅籌劃的培訓工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現錯誤，影響了集團信譽等級。
四、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃措施研究
（一）明確企業承包項目性質，加快處理增值稅進項稅額
首先應明確該發展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質。按照國家稅法上規定的“代建”應同時符合四個條件：一是該發展集團作為受委托方，其在開展立項等相關手續時應以委托方，即政府的名義進行辦理；二是在工程項目建設期間，委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權、產權轉移；三是委托方、受托方二者應簽訂“代建”合同；四是受托方即本發展集團在項目建設時不應墊付資金，不應以本發展集團名義辦理工程結算，但該發展集團在工程結算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發展集團并不符合國家稅法“代建”規定第四條。為進一步明確企業承包項目性質，該發展集團應展開相應工作。該發展集團應與稅務機關展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質，并以項目性質為基礎，進一步開展納稅工作。若稅務機關明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質，此時集團應將已認定的進項稅額進行區分，明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應對其進行進項稅額轉出處理；若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業受政府委托的項目認定為“自營項目”，則會出現增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業內部負責納稅的財務人員應與相關領導、相關部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。
（二）安置房項目采用政府回購模式
為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務風險問題，集團應進一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業稅務風險。因此，該發展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業在開發房地產的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業稅負壓力。
（三）加強對納稅籌劃發票的管理
發票是在商品銷售、購買過程中，企業經營活動的開具和收取，是我國稅務部門管理的收付款憑證。由于國有房地產企業與常規房地產企業性質有所不同，國有房地產企業不以營利為目的，因此其發票管理應在國家法律法規的基礎上進行調整。針對該集團納稅籌劃發票管理存在問題，集團應進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發票的要求不同，以此作為切入點，進一步加強納稅籌劃發票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認證進項稅，同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應使用一般計稅，即企業在成本支出時應盡量用增值稅專用發票，從而減輕企業增值稅負擔。同時，集團內部增值稅發票應指派專人進行保管，且每個月末均應對發票進行判斷，確保發票上的數額與財務賬本上所記錄的數額相一致，應明確所有稅務發票均應妥善保管，為集團今后的稅務抵扣工作提供真實、可靠依據。
（四）提高企業稅務風險意識
增強房地產企業稅務風險意識，能夠降低房地產企業稅務風險事件發生概率。首先，房地產企業領導、高層人員應強化稅務風險意識，定期組織各級各類人員學習稅務風險知識，使稅務風險意識深入人心。深入探討房地產企業財務管理過程中潛在的稅務風險，明確稅務風險意識的重要性，讓房地產企業各級員工認識到稅務風險的危害性。其次，集團中負責稅務的人員，應在納稅籌劃前了解國家稅務優惠政策，積極與稅務機關溝通，了解稅務機關行政標準為納稅籌劃做充足準備。最后，集團應建立完善的稅務風險監督評價體制，全面監控房地產企業內部涉稅業務，參照行業內部納稅指標，制定符合企業實際的稅務風險管理目標。通過多媒體、計算機技術對稅務風險進行評估，制定相應的稅務風險應對辦法。同時，應將稅務管理落實到集團內部的各個方面，根據事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴格監督納稅籌劃方案的實施情況，預防稅務風險事件，事后應總結納稅籌劃方案實施經驗，提升納稅籌劃能力，進而保障房地產企業可持續發展。此外，集團應根據企業的實際情況建立稅務管理部門，指派專業人士從事稅務管理，提高稅務管理專業性。同時，加大稅務管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業性強、稅收管理經驗豐富的專業人士。針對集團內現有的財務人員、納稅籌劃人員應開展相關培訓工作，積極學習國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關法律知識，實現納稅籌劃工作與集團實際經營發展相結合。納稅籌劃的內容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴厲管控，避免該現象發生。二是節稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產經營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經濟負擔。四是稅收轉嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調整，從而將稅收轉嫁給他人承擔，進而減輕企業稅負壓力。五是涉稅零風險。主要是指納稅主體在進行申報稅務時，不會出現任何違法行為及納稅風險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風險事件發生，進而減輕企業經濟壓力。
五、結語
總而言之，在經濟發展的大環境下，基于財務管理的房地產企業納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規劃房地產企業資金流動去向，減輕稅務為房地產企業帶來的經濟負擔，保證房地產企業能夠平穩健康發展。
參考文獻：
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[2]趙聰聰.房地產企業稅收籌劃對財務管理影響分析[J].納稅,2021,15(19)
[3]彭嵐.財務管理視角下的企業納稅籌劃探析[J].當代會計,2021,(11)
第5篇：房地產企業稅務風險管理范文
關鍵詞：房地產企業 稅收風險管理 相關探討
經筆者調查，現階段房地產企業面臨著諸多稅收風險，如：營業額與法律規定不相符、會計核算規范性不夠等，這種問題都是導致房地產企業稅收風險層出不窮的關鍵因素。筆者將分別從：房地產企業稅收風險產生原因、房地產企業稅收風險的識別、如何應對房地產企業稅收風險，三個部分進行闡述。
一、房地產企業稅收風險產生原因
“營改增”實施背景為房地產企業帶來了許多影響，最為突出的則是稅費的增加導致動產租賃抵扣難度增加。動產租賃一般包括施工機械設備及設施材料租賃?！盃I改增”后，原有資產進項稅無法抵扣，且動產租賃利潤較低，使得一些企業轉為小規模納稅人，增加了房地產企業的稅負。導致房地產企業稅收風險產生的原因通常分為兩個類別，一類是主觀原因，一類是客觀原因。
（一）主觀原因
稅收風險出現的主觀原因是由于房地產企業自身過于追求暴利，這也是導致稅收風險最關鍵的因素。房地產開發商為獲取更多經濟效益，通常會在土地容積率以及用途方面做文章，從而導致實際信息與用戶掌握的信息不一致。
此外房地產企業在管理工作中缺乏有效的財務會計制度，無法促使其財務工作得以順利進行，從而引發稅收風險的出現，在這種情況下房地產企業無法對土地證增值稅進行準確核算，為了謀取暴利，企業會通過偷逃土地增值稅的目的。
（二）客觀原因
造成房地產企業稅收風險的客觀原因是“信息不對稱”，房地產企業的稅收管理工作是一項重要的工作，對于稅管員自身素質水平提出較高要求，但目前部分房地產企業在稅收管理工作中應用的稅管員，缺乏一定稅收管理知識與經驗，在實際稅收管理中缺乏自己的見解，對于稅收管理風險無法采取有效的應對策略，長此以往，很容易引發稅收風險的出現。
此外，房地產企業部門聯動效率的低下也為企業稅收風險的出現帶來了影響，眾所周知，稅收管理涉及的內容相當大，與各部門之間的關系也十分緊密，當在實際情況中，企業在開展稅收工作時未及時與工商、建設、規劃等部門進行溝通交流，最終導致許多涉稅信息無法實現共享，這種情況也為稅收風險造成了可乘之機。
二、房地產企業稅收風險的識別
如何識別房地產企業稅收風險，對于房地產企業而言至關重要。目前，房地產在稅收風險識別過程中可以應用多種分析法，如：宏觀調控政策效應對照分析法、開發進度比對分析法、財務指標比較分析法、邏輯推理法等等。
宏觀調控政策效應對照分析法都是由中央出臺的一種方法，在應用過程中必須與地方政府的措施配合實施，通過對企業實際申報納稅情況的比對，與市場發展的趨勢來判斷是否與自身企業發展狀況充分吻合，如果不吻合，則應對其原因進行調查，并加大風險應對力度。
開發進度比對分析法主要應用在施工項目當中，自施工項目開始到竣工全過程，首先根據企業施工規劃及施工合同、施工進度、竣工等每一個環節進行控制，對于每一個施工階段應繳納的稅額規劃好，通過監管工作來對實際情況進行分析，如何實際稅額與預算稅額不一致，就必須找出相關原因，并采取風險應對措施。
所謂財務指標比較分析法，是通過房地產企業施工成本費用與同類型企業歷史數據進行對比，從中找出不合理之處，將其列入到風險監控范圍內，以此促進房地產企業稅收管理工作的有序進行。
邏輯推理法主要理由內在邏輯與相關數據之間的關系來進行分析，經分析發現數據與數據間不符合相關邏輯，就必須將其列入到風險監控內部。
三、如何應對房地產企業稅收風險
綜上，筆者對房地產稅收風險出現的原因及如何識別房地產稅收風險進行了分析，在這種情況下，企業究竟如何應對稅收風險，是許多房地產企業最為關注的，筆者將就這個問題進行研究，并提出自己的看法。
（一）建立社會化綜合治稅機制
為應對房地產企業稅收風險，企業必須將社會化綜合治稅機制引用進來，換言之加強建設、工商、房管、國土等部門之間的聯系，實現涉稅信息共享。企業可利用信息技術來構建一個信息平臺，通過這個平臺來獲取更多的信息，該系統應具備多種功能，能對稅收風險產生原因進行分析，為企業的稅收管理工作指明方向。此外應加強地區經濟發展與行業稅收入庫匹配度監控分析，分行業按月及時監測預警，利用稅收風險指標和模型識別重點行業風險，及時發起任務消除隱患。完善引導式應對辦法，整合“一戶式”分析數據來源信息查詢，建立和完善推送任務應對策略。組織各級風險管理團隊直接應對重大問題，充分發揮團隊應對的優勢。
（二）企業合理選擇材料供應商
為了加大進項抵扣金額，房地產企業在選擇供應商時，必須進行嚴格選擇，以免日后增值稅專用發票較難取得，增加企業的稅務負擔。在采購大量建筑材料時，建筑企業要嚴格按照招投流程執行，依據供應商的規模、報價及產品質量等，綜合選擇適當的供應商。為獲取增值稅專用發票，保證招標工作的可靠進行，房地產企業還要要求偏遠地區的雜貨店和個體戶等開具相應的增值稅專用發票。
（三）充分提高科學化管稅水平
其次，房地產企業必須提高自身管稅水平，稅管員在稅收工作中起到至關重要的作用，據此房地產必須將重點放到人才的招聘上，采取嚴格的考核制度，對其專業知識與實際能力進行測試，秉著“擇優錄取”的原則，構建一支專業的稅管隊伍。對于在職的稅管員，企業應定期開展培訓，幫助老員工鞏固相關知識，并學會新的管理方法。企業還應將激勵機制應用其中，激發員工的工作熱情，讓他們知道稅管工作開展的重要性，通過以上策略來促進企業管稅水平的有效提高。
四、結束語
基于“營改增”背景下，房地產企業在稅收管理工作中出現了諸多風險，為了使房地產企業在激烈的市場競爭中得以發展，我們必須采取有效措施，如：構建社會化綜合治稅機制。將差別化風險策略應用其中，促進企業科學化稅管水平的提高，嚴格選擇供應商，通過以上措施來促進房地產企業更好地發展。
參考文獻
第6篇：房地產企業稅務風險管理范文
關鍵詞：房地產;稅務管理;企業管理;企業財
當前房地產企業競爭激烈，而稅負關系企業經營收益，所以很多房地產企業在通過各種方式降低稅負，但這種行為嚴重影響了房地產產業健康發展。房地產企業涉及到的納稅環節多，稅務管理復雜性強，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現偷稅漏稅現象。但當前我國房地產稅務管理效能發揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創新。因此，我國應加強房地產企業稅務管理，將房地產企業稅務管理作為稅務管理的重點內容來考慮，制定明確稅務管理目標和策略，促進房地產行業有序發展。
一、房地產企業稅務管理目的
二十一世紀是房地產產業發展的巔峰，帶動了一條龐大的產業鏈，涉及到房地產開發、經營、管理、服務等各個領域，是當前中國經濟發展的支柱產業，在國民生產總值中占有很大比例，是我國稅收主要來源之一。當前房地產市場競爭激烈，在激烈市場競爭中，一部分房地產企業便開始通過各種手段來規避稅負，從而降低企業經營成本，來實現利益最大化。而這種行為嚴重擾亂了房地產行業發展秩序，不利于我國經濟持續發展，以及國家對房地產行業的宏觀調控。因此，為促進房地產行業轉型升級，維護市場秩序，應積極采取稅務管理措施，解決房地產企業納稅過程中各類矛盾問題。
二、當前我國房地產企業稅務管理的基本情況
通過前文分析不難看出加強我國房地產企業稅務管理的重要性和必要性。然而，在當前的實際管理中存在諸多問題，很多方面有待改進，所取得的管理效益非常有限。下面通過幾點來分析當前我國房地產企業稅務管理的基本情況：
（一）少報現象突出
由于房地產企業涉及行業多，項目開發方式多樣化，與我國稅務管理上有較大差異，這便給一些房地產企業偷稅漏稅制造了可乘之機[1]。一部分房地產企業便通過各種手段，少報銷售收入，達到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經濟適用的名義來減少納稅。另如：不對建安稅務進行申報，從而免于承擔稅負。此外，還有一部分企業通過轉讓或贈與房產方式來實現逃稅，顯然這些行為給國家造成了損失。
（二）申報不實
目前很大一部分房地產企業在計算營業額申報過程中有意縮減，所申報的數據不真實、不準確性。例如：產品銷售過程中，不對房產以外的各項費用與收入進行收錄，如物業費用、管理費用、有線費用等，從而使營業額得到減少，達到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷售收入，逃避稅款申報。此外，一些企業通過款項挪用偽造虛假報賬。
（三）掛靠開發項目稅收流失嚴重
就目前來看，房地產企業稅務方面掛靠開發項目稅收流失非常嚴重。在實際房地產企業稅收過程中本該納入財政核算的款項，卻完全沒有納入財政核算當中，并且這些掛靠也沒有建立相應賬目，開發項目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴重流失。
三、房地產企業稅務管理的優化措施
（一）督促企業及時申報
通過前文分析可知道，目前我國房地產企業稅務管理現狀并不理想，偷稅漏稅現象較為突出，非常不利于我國經濟發展秩序，不利于房地產行業持續發展。因此，我國應積極采取房地產企業稅務管理優化措施，提升管理效能。下面通過幾點來分析房地產企業稅務管理的優化措施:督促企業及時申報想要控制房地產企業少報行為，避免企業通過各種手段少報銷售收入，稅務部門必須要督促企業及時申報，采取有效監督管理措施，對企業房產項目進行檢查，監督銷售申報情況，控制企業申報過程，對銷售環節進行深入勘察，要求企業據實申報，并將勘察實際情況與申報銷售情況進行逐步分析，避免企業弄虛作假。
（二）監控評估和稽查有機結合
想要切實有效提升房地產企業稅務管理水平，應將監控評估與稽查有機結合，從而彌補以往房地產稅務管理模式上的不足和缺陷，來提高申報材料的有效性[3]。通過監控評估與稽查來監控房地產企業銷售情況，搞好納稅評估，對應繳未繳的稅款進行補征。
（三）加大處罰力度
目前我國對于房地產企業偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業有恃無恐，缺乏對自覺納稅的重視。因此，我國應加大處罰力度，制定明確的處罰機制，通過法律威懾作用，提高房地產企業對納稅的重視，自覺遵守稅法，按量納稅。結束語：房地產行業是我國經濟的支柱產業，是推動國民經濟的源動力。但當前房地產市場競爭激烈，很多房地產企業為降低經營成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴重破壞了經濟秩序，妨礙了國家對房地產行業的宏觀調控，并不利于產業的持續發展。因此，我國應采取相應優化措施，加強房地產企業稅務管理，要求相關企業按量納稅。
作者:林先梅 單位:宜春職業技術學院
參考文獻：
第7篇：房地產企業稅務風險管理范文
關鍵詞：房地產;企業;稅收籌劃;風險
對于房地產行業來說，一般在投資活動進行的初期就要做好稅收籌劃工作，由于稅收政策政策規范的變化比較大，而且外部客觀環境會受到市場的影響而發生波動，導致稅收籌劃的不穩定性比較大，增加了風險因素，本文將對其進行簡單分析。
一、房地產企業進行稅收籌劃的風險分析
（一）方案風除
所謂的方案風險是由于個體的實力的不同以及知識儲備結構的不同，使得籌劃工作者所做的設計在可實施性上表現出不同的特點，具有很大的不可預知性。在這種情況下，設計人員不但要有專業的技術素養，同時要緊跟國家政策的發展變化及信息數據庫的變更。要是設計工作人員自身素質低下，就會導致規劃方案缺乏可實施性;無法適應企業具體發展所需;很有可能會與當下的政策制度嚴重背離。在這種情況下，設計方案的風險性自然會升高。
（二）政策風險
所謂的政策風險主要是講通過國家政策節稅進行稅收籌劃工作時所要應付的風險。該種類型的風險主要針對目標是相關政策制度的科學與否。通常情況下是因為方案設計者沒能對相關政策法規的內容進行正確的理解和把握而引起的，意識不到一些行為是觸犯法律規定的。該種風險的出現是因為相關政策規范的不穩定性，它會隨著國家經濟的發展步伐以及市場競爭趨勢而被不斷調整，過去合法的內容條例，經過一段時間有可能變得不合法而被調整或者取締，在這種情況下，各類風險因素便產生了。
（三）執法風險
只有在相關稅法制度的領域內進行的稅收籌劃才具有一定的意義，這就要求我們必須要符合一定的標準要求。在我國，法規制度的制定權歸稅務部門所有，因此，必須獲得執法部門的許可，該類稅收籌劃才具有合法性。在具體的實踐活動中由于提出的尺度規范不一樣，原本符合法律規范的籌劃活動很有可能會被判定為違法活動，在這種情況下執法風險便開始產生。同樣的籌劃活動，完全有可能會由于執法工作者的素質不同而被作出不一樣的判定，影響整個稅收籌劃工作的結局。
（四）操作風險
在眾多的特征里面，時刻與法律密切相關是稅收籌劃活動的重要特點，但是國內稅收法規有很多需要澄清的方面，甚至一些規范條例之間矛盾重重，導致正確把握這些規范條列具有一定的難度，即便是很多專業人員也很難弄明白，在這種情況下稅收籌劃的風險性就會加大，這一點可以從稅收優惠政策的運用和落實上體現出來。
（五）經營風險
在一定的法律規范領域內進行的稅收籌劃符合法律條例標準，具有可持續發展性。制定的稅收法規條例，在為該項活動提供保障的同時，也造成了很多束縛，比方說，具置、具體范圍領域以及運營活動的期限等等，這些都會對企業正常運行產生很大的影響。如果在企業后續的運營中，生產活動出現了變動，與預期的發展目標嚴重背離，那么稅收優惠的可能性將會消失，最終使得籌劃活動無法正常進行，反而會導致稅收負擔的增加。
二、預防風險的方式
（一）積極尋求稅務機關的支持與幫助
對于一個國家來說，稅收征管權的部門具有一定唯一性，該部門負責對納稅人的疑問進行解答，引導納稅人積極納稅，另外還要負責對相關制度的咨詢給以詳細回答。負責稅收籌劃的工作者如果在規劃方案的環節中，對相關法規條例沒能做到深入理解，就必須要想方法是向稅務執法機關獲得幫助，通過詳細的咨詢，讓稅務工作者對各類違法活動進行判斷。由于地域條件不同，征管形式就存在明顯的不同，所以地方稅收執法機關掌握一定的自主裁量權。所以，具備專業的財務會計知識，明確各項法規政策是每一個稅收籌劃工作者必須具備的基本素養，應該加強與稅務部門之間的溝通聯系，以獲得更多的幫助，這是每一個稅收籌劃工作者的需求。
（二）借助“外腦”
在人才選撥方面，要提高標準要求，注重聘用人員的資歷，從根本上確保稅收籌劃的權威性和可靠性。一些經驗技術水平不合格的在職人員，應該聘請稅收籌劃專家給予相應的指導與幫助，從而確保稅收籌劃更加科學合理化，將各項方案政策落實，以控制籌劃的風險損失。
（三）實現稅收籌劃與稅法、政策同步
為了對國內房地產企業稅收籌劃進行規范化約束，必須制定相應的的稅法與國家規范條例，才能達到對房地產市場的管理與監控，為行業的健康穩定發展提供基本的保障。所以，在相關稅收籌劃方案制定的過程中，先要對相關的稅法和法規條例進行了解，在此基礎上制定不同的納稅規劃，選擇最佳方案，制定出相應的策略。另外，稅法與相關政策常會隨著市場的發展變化發生變動，因此，在具體的執行過程中，必須要對相關政策體系進行調整，促進方案規劃體系的不斷完善。
（四）健全會計核算制度
房地產企業要想變得合理合法化，必須依靠健全的會計核算制度體系，其這一結構體系的完整與否對整個收稅籌劃工作的開展效果產生決定性的影響。首先，該類產業的會計核算數據是稅收籌劃工作實現科學化合理化的重要標準，同時又為稅務審核工作提供依據;另外，健全的會計核算體系也能為產業發展過程中的稅收籌劃工作提供一定的數據基礎;最后，該行業必須不斷的加大力度，做好各類監管工作，才能確保會計核算工作的有效開展。
三、結語
總而言之，稅收籌劃活動中的各類風險是無法徹底規避的，不夠我們可以利用一定的措施加以預防。面對風險，必須要做好提前分析研究，找到原因，制定切實可行的應對方針策略，在不觸犯法律條例的基礎上，實現風險損失的控制。這樣才能實現稅收籌劃的目標，提高稅收籌劃的效率。
參考文獻：
[1]金仁海. 房地產企業稅收籌劃及風險管理研究[D].山東大學，2012.
[2]陳子豪. 稅收籌劃風險問題研究[D].暨南大學，2013.
第8篇：房地產企業稅務風險管理范文
關鍵字：房地產；融資渠道；風險
一、企業的融資渠道
房地產融資渠道是指房地產企業在建設過程中獲取資金來源的主要方式。由于整個國家的銀根處于收縮的狀態，給房地產企業的融資增加了較大的難度。同時，不完善的融資體系使得整個房地產行業的融資渠道較為狹窄，不利于房地產企業長遠的發展。促進融資渠道的多元化是我國房地產企業發展的必經之路。
（一）銀行貸款
由于我國市場環境的特殊性及勞動政策的多樣性，商業銀行的貸款成為了主要的資金來源通道。房地產企業的特殊性使得銀行資金流轉于整個房產的運營過程，無論是在土地的儲備、房地產的開發還是在銷售環節，都有相應的銀行資金參與。無論是前期的還款還是后期的資金自籌，銀行的融資占據了極大的比例。因此，銀行融資成為了我國房地產企業的重要來源。
（二）房地產信托
信托機構的出現使得更多的房地產企業有了新的融資選擇。房地產信托是以商業的依托組織為基本的連接模式，將匯聚到的資金用來進行房地產企業的收購或者融資。這種方式的出現符合市場的要求，是房地產企業融資渠道的很好補充。相比傳統的銀行融資渠道，這種方式的出現在很大程度上節約了企業的整體成本。同時，越來越多的信托企業也給了房地產企業大量的選擇空間。
（三）上市融資
上市融資是近幾年較為流行的一種融資模式，不僅解決了企業的資金需求，也使更多的投資者了解企業、參與企業的進程。然而，我國目前的金融體系存在著一系列的不安全性，這使得整個房地產企業的上市流程較為復雜和繁瑣。在現階段，我國的房地產企業不具備相關的上市資格，并且這種方式的出現具有較高的門檻，也不是一般企業可以接受的。
（四）債券融資
債券融資是一種新型的運用資本市場的力量進行直接融資的方式，相對于一般債券而言，這種融資方式可以以較大的安全性回收整個業務過程中的本金、利息及相應的收益等，在房地產企業中深受歡迎。從國外的房地產企業的融資方式來看，債券融資是企業最常使用的模式，整個融資的額度遠遠超過舊有的股票融資。但是，這種方式在我國并不盛行，因為我國的房地產環境處于一個初級階段，國家政策面對房地產企業的發展有一定的政策限制，這就決定了整個市場的發行程序不健全，發行規模不大，相應的債券評級的缺失也給市場的不穩定性帶來了一定的影響。房地產行業在我國的特殊性決定了其是一個高風險的行業，擔負著較高的資產負債率，較為容易引發一系列的信用風險及相應的債務危機。為了拓寬整個房地產行業融資的渠道，建立健全的房地產的融資機制、加強房地產企業的債券發行是一種很好的選擇。同時，可以以信用評級體系的方式增加信托產品的品種，建立一級市場和二級市場，從而完善整個房地產企業的債券融資。
二、企業融資的風險分析
（一）宏觀風險
宏觀風險是企業經營活動中所面臨的無法改變的一個風險。房地產企業屬于資金密集型的企業，受到國家政策面的影響非常大。2012年年初，國家多次調整現有的存款準備金率，使得整個銀行的貸款發放力度有所下降，給購房者及房產類的開發商帶來較大的資金壓力。在這種嚴峻的情勢下，房地產企業的資金鏈容易出現異常緊張甚至斷裂的情況，這會造成很多房地產企業的破產局面。同時，由于整體的經濟形勢，企業的信用要求及相關的信貸政策都將對房地產企業的融資帶來較大的風險影響。我國的歷史發展表明，房地產企業有可能過渡到調整期。每一個行業的生命周期都不是直線上升的，而是以一定的波動形式出現。房地產企業的特殊性決定了其生命周期為4～5年。同時，從2000年開始，我國的房地產企業便以勢不可擋的勢頭進行了5年的快速增長。因此，暫時不會進入一個相應的調整期，如果相關的數據表明進入了調整期，那么整體的商品房的銷售必然會呈現明顯下降的趨勢，導致整個資金的回籠時間增長，加大資金鏈的壓力。
（二）稅務風險
納稅是現代企業發展的一項責任與義務，外界稅務環境發生的變化也會對房地產企業的整體發展帶來較大的影響。我國現行的《稅法》規定，企業的利息費用可以在所得稅前進行扣除，而股息不可以進行扣除，只可以從稅后的利潤中進行支付。因此，債務籌資及股權融資的兩個環節使現有的房地產企業的融資成本出現較大的增長。如果企業出現相應的資金緊張，增大的融資成本將不可避免地帶來較大的財務壓力及相應的財務風險。如何對融資方式進行積極正確的選擇是眼下房地產企業所要面臨的一個問題。
（三）經濟風險
經濟環境是企業發展所面對的一項重要因素。外部經濟的迅速發展會給企業的融資帶來一定的影響。如果房地產企業的整體發展情況較好且增長勢頭強勁，企業也會隨著房地產企業的發展而改變。如果整體的經濟處于停滯的狀態，房地產企業則會遇到相應的融資風險。同時，法律法規不健全也給房地產企業的發展帶來相應的致命傷。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。同時，海外企業的大量涌入也給中國的房地產企業帶來了較大的風險。近幾年涌入國內的房地產企業有著充分的行業經驗、相對先進的運作模式和雄厚的資本實力。在未來的發展中，只有保持充分的資金供給，才能提高自身的經營，使中國的房地產企業在世界的舞臺上屹立不倒。
（四）銀行渠道風險
房地產企業對銀行高度依賴是目前企業普遍存在的一個問題。我國市場環境的變化使得房地產企業的融資渠道較為狹窄。由于房地產企業對整個市場資源的依賴性較大，整個融資的形式缺乏一定的多樣性，并且一旦企業發生任何的危機或風險，都會給整個市場帶來相應的影響。房地產企業不重視自身資金的積累或忽視了對自有資金的存儲及應用，而是過多地依賴于外借資金。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高的情況下，面臨著前所未有的機遇和挑戰。同時，一些大型的海外基金及相應的民間資本的大量涌入也推動了中國房地產行業發展的進程，加大了同業的競爭。然而，大多數的房地產企業依舊依賴盲目的投資和開發項目，忽略自身資金的積累，削弱了整體競爭力，窄化了資金的來源渠道。
（五）預警系統不全的風險
房地產企業的特殊性使得其對資金的依賴程度比較大，因此要將整個房地產企業的發展狀況作為重要的融資風險防范對象，以提升整個企業的穩健經營程度。然而，我國的企業多是追逐利潤最大化，忽略了對風險的關注度。房地產行業是一個影響國民經濟發展的行業，一旦出現融資風險，便會影響到整個企業的資金鏈，甚至導致大型企業的破產，所以建立相關的預警機制對于房地產企業至關重要。
三、風險控制措施
（一）加強融資分析
融資分析是指企業在進行融資的活動時，根據所需要的融資規模，進行相應的理性融資方式的選擇。如果房地產企業的融資活動較多，則會造成大量資金的浪費，提高了整個房地產企業的融資成本并增加更多、更重的債務。如果企業的籌資出現不足，則企業的運營及業務的開展便會受到相應的影響。所以，在開展決策工作之前，應對房地產企業的融資規模進行相應的確認，以避免不必要的資源浪費。
（二）企業融資多元化
企業融資多元化是房地產企業進行融資風險規避的最好的方法。中國市場的特色導致企業的融資方式較為簡單，其形成的市場環境已經不能滿足大量房地產企業相應的發展需求。融資多元化是任何房地產企業發展的必經之路。因此，房地產企業應該將傳統的銀行貸款模式向上市融資、房地產信托及相應的債務融資等方式轉變，提高其他融資方式的比例，打造多元化融資體系。
（三）優化融資結構
融資結構的優化可以從本質上降低整個企業的融資成本。企業可以對內部的財務情況及運營情況進行詳細的分析，選擇最合適的體系架構，最大程度地提升整個融資資本的使用效率，減小資產的負債率，使整個企業的布局較為合理。企業的經營者除了直接優化資本的結構之外，也要多元化地拓寬融資渠道。
（四）建立預警體系
預警體系的建立是當前的房地產企業進行融資風險控制的一種形式，即運用企業現有的管理資料、財力資源及相關的市場調查資料等多種數據，進行相關的房地產企業的融資風險預警。建立相關的預警機制體現在以下方面。首先，對整個風險的預警設置相應的目標，保證整個管理對象的狀態及相應的風險管理范圍。其次，量化企業所存在的融資風險，以簡化科學考察。再次，對整個風險的形成原因進行具體分析，了解整個風險防范的思路。最后，根據社會對整個風險的偏好及資本運作情況做出相應的決策。
四、結論
當前房地產企業的競爭已經到了規模競爭與差異化競爭的時代，房地產業也告別了開發就能賺錢的時代。持續有序發展是房地產企業發展的長遠目標，房地產企業必須立足長遠，增強實力，拓展融資渠道，增強資金實力，適度使用資本工具，與金融企業共同進行合規、適度的創新，為我國的房地產業融資創造更多的選擇，實現企業核心競爭力的增強和可持續發展。
參考文獻：
[1]楊繼華.我國當前房地產企業融資問題研究[D].山東師范大學，2012.
[2]陳曉薇.房地產企業融資方式比較分析[D].華中科技大學，2011.
[3]張瑩.我國房地產融資渠道研究[D].北京工商大學，2009.
第9篇：房地產企業稅務風險管理范文
【關鍵詞】 房地產企業 宏觀調控 財務管理
自2010年1月10日出通知要求促進房地產市場平穩健康發展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項房地產調控政策，意在遏制投資、投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展。照市場經濟環境下適者生存的不二法則，經歷了此輪房地產宏觀調控，房地產各參與方必然會轉換其自身的發展方式，朝著管理層和政策導向希望的方向發展。房地產企業要想走出困境并且持續發展，首先要管理的核心是自身內部的財務管理，應該說在房地產行業高速發展的昨天，房地產企業并沒有將財務管理納入企業管理應有的地位。因此，在目前這種經濟形勢下房地產企業加強自身內部財務管理是必須的。
一、房地產企業財務管理的概念和特點
1、房地產開發企業及其財務管理的概念
房地產開發企業，是指進行城市土地及房屋綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營和管理，獨立核算，自負盈虧的經濟組織。
房地產企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理的重要組成部分。
2、房地產企業財務管理的特點
（1）開發周期長，資金籌集任務繁重。房地產開發具有長期性、資金周轉期較長、周轉率比較低等特點。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經濟形式較差、企業融資較為困難的情況下，房地產企業需要通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目滾動開發。
（2）房地產企業開發風險較大。宏觀調控給房地產企業開發帶來了財務風險，房地產開發企業籌資風險加大了企業的財務風險。房地產企業的財務關系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位以及工商、稅務等行政單位。由于財務關系復雜，房地產開發敏感性強，其自身調整能力較差，因而管理風險較大。
二、房地產企業內部控制存在的問題
“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產市場的持續火爆有關，另一方面也表明國家對地方調控的結果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調控政策深化的同時，明確要求各地限購，實行約談問責機制。房地產企業也應該及時發現自身財務管理內部控制中存在的問題，并及時根據國家相關政策以及內部調整增強自身的競爭能力。
1、房地產企業缺乏財務風險控制意識
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業受內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產開發企業上，主要是指由于財務狀況惡化而導致實際開發利潤與預計利潤之間發生較大背離，給企業帶來經濟損失的可能性。
有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地的使用權，工程項目能夠按期竣工就會產生經濟效益，其實則不然。由于開發商前期沒有對財務風險進行周密細致的可行性研究，對投資風險的認識不足，信息不全面，導致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項目不能獲得預期的收益，因而會給企業帶來巨大的財務風險。應該說缺乏財務風險控制意識既影響了企業銷售收入的實現，又影響了企業的整體償債能力，成本負擔會不斷加重，隨著資金的循環使用，一旦資金鏈條發生斷裂就會面臨資金短缺的風險，從而產生損失。
2、房地產企業更傾向于舉債增加成本負擔，不能進行合理的財務預算
“新國八條”相對于此前兩輪調控，最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制過度消費和投資需求。央行加息、上調存款準備金率等措施的推出，將提高房屋開發成本。目前，央行已連續三次加息和八次上調存款準備金率，大型金融機構調整后的存款準備金率達19.5%的歷史高位。加息和存款準備金率上調的疊加效應也將逐步釋放，進一步影響市場預期。這樣一來，嚴重影響了房地產開發企業資金的回籠。年內央行繼續加息和上調準備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產金融市場的主基調。
當前，房地產開發企業的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經營管理模式促使房地產開發企業的負債率加大，相應的債權人的債權保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產開發企業從其他渠道增加負債籌資的能力。
房地產企業一方面著急上項目而沒有將成本合理的測算并且層層落實，另一方面當自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務管理內部挖掘資金潛力，沒有對項目資金做整體的財務規劃，加大了房地產項目的投資風險度。例如，在項目前期階段，財務人員如何根據調整的項目總體設計方案來不斷調整項目總體預算是財務管理的關鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應節奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協議出讓土地，繼經營性土地全面實施“招拍掛”方式后，進而提高了開發商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預計不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現差距。對房地產企業來說，如果其無法合理估計其中存在的誤差，做好財務預算，企業的資金管理鏈條很可能會出現問題。而房地產項目工程成本管理的基礎資料，均來自于企來內部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認為成本管理和核算是財務部門的職責，而忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用，致使財務收集資料有限，成本管理偏離預算。
3、稅收籌劃困難
長遠來看，未來房地產宏觀調控政策將進一步細化，保持房地產政策的統一性和穩定性。如加強對土地增值稅清算監督，以綜合調控稅收等手段來多方面協調推進房地產調控政策。“十二五”規劃建議也提出，要研究推進房地產稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產稅。未來，隨著試點的成熟，房產稅將逐步擴大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產市場短期和長遠健康發展影響重大，稅收的綜合調控政策使得房地產企業的稅收籌劃工作更加困難。
三、新形勢下加強房地產企業財務管理控制的對策
1、謹慎投資，嚴控風險
房地產企業在財務管理內部控制中要樹立風險管理意識，要實行財務集中管理模式，建立集中的現金管理、籌資管理以及投資管理系統，要逐步規范公司重要財務決策的賬務處理程序以及審批程序，提高財務報表的可靠性。
房地產公司融資結構的一個重要步驟是完成對項目風險的分析和評估。能否采用以及如何設計項目融資結構的關健之一是要求項目投資者對與項目有關的風險因素進行全面分析判斷，確定項目的債務承受能力和風險，設計出切實可行的融資方案。融資結構以及相應的資金結構的設計和選擇必須全面反映出投資者的融資戰略和要求。
2、根據國家的政策及時優化資本結構，加強資金管理
在國家的宏觀調控政策下，企業要充分考慮稅率、利率風險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強資金管理內部控制。企業要在稅法許可的范圍內稅收籌劃，盡可能獲得納稅節約的好處。企業要準確估計每個時期項目所需要的現金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強資金回收和集中管理。企業應對國家宏觀調控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預期國家利率會上升，那么企業應該簽訂長期合同，以免增加財務費用，如果預期國家利率會下降則應該簽訂短期合同，提早歸還借款。
房地產企業還應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，降低財務風險。
3、充分考慮財務預算的決策作用
房地產企業運用不同的方法進行項目成本的歸集，這對收入、利潤的確認都將產生不同的管理效益。因此，在制定項目計劃時，充分考慮財務預算的作用，對企業降低成本、防范風險、加強內部控制是非常重要的。制定成本預算目標時，需要將項目建設中發生的前期可行性研究費用、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入等納入到整體預算中來，對成本費用進行正確的歸集和核算，重視基礎數據的收集和整理，做好成本預測，挖掘內部潛力，設立目標成本，對投資成本開支進行預先的控制。為了更好地推進全面預算管理，房地產企業只有將預算管理績效考評與獎懲機制相結合，才能確保企業預算管理目標和戰略目標的最終實現。
在企業管理過程中，財務管理是最直接、最有效的影響企業獲得經濟效益的管理環節。許多企業的興衰史充分說明，重視并加強財務管理，企業才能充分獲益，迅速發展。這就要求企業各級領導層牢固樹立財務管理是企業管理的核心這一基本理念，建立完善的財務管理體系，并不斷創新，以利于房地產企業整體管理水平的跟進。
【參考文獻】
