不動產登記管理精選(九篇)

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第1篇：不動產登記管理范文

關鍵詞 不動產 統一登記 管理制度

一、我國不動產統一登記管理概況

我國對于建立不動產統一登記制度的需求由來已久，早在2007年《物權法》中就明確了要建立起一套完善的不動產統一登記制度，這也標志著制定不動產統一登記制度被正式提上了政府工作日程。經過前期的大量準備工作，政府于2013年明確整合各登記部門職責后由國土資源部承擔。緊隨其后的，2014年不動產登記局成立，負責指導監督不動產登記工作。2014年7月，《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》公布，開始向社會征集意見。最終于2014年12月22日，經由國務院簽署并公布了《不動產登記暫行條例》。此條例，自2015年3月1日起正式在全國范圍內施行。

建立不動產統一登記制度、整合不動產登記職責，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是推進簡政放權、減少多頭管理、逐步實現一個窗口對外的有效舉措。對于保護權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。同時，實施不動產統一登記管理還有助于摸清全國房地產市場的基本情況，為宏觀調控提供精確的事實依據，為房地產稅的征管提供了數據基礎，有助于確定有關稅收制度的走向，以健全房地產市場調控長效機制。

二、現階段不動產統一登記主要面臨的問題

（一）登記機構需要進一步整合，提升執行效率

根據《不動產登記暫行條例》第六條規定：“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。”這樣的規定雖然明確了責任機構，但現階段在組織架構上卻難以統一。一些市、縣級政府在設置登記部門時遇到了很多困難，由于不動產登記涉及多個部門，而現階段在各相關部門責任劃分不明確的情況下，對著些部門進行協調和整合難度較大。同時，一些市、縣級政府部門對此項工作積極性不高，執行效率低下，相關工作的開展與落實工作進度緩慢。再加之國土資源管理工作本身業務繁雜，如此大規模的機構整合也為工作的開展帶來了困難。

（二）操作規范不統一，信息平臺不完善

《不動產登記暫行條例》頒布實施后，根據國務院要求，為了保障不動產統一登記管理工作的順利開展，應建立統一的操作執行規范以及統一的信息管理平臺。而信息管理平臺應該與登記機構銜接，并承載登記簿冊、登記依據等不動產相關信息，但是由于一些地區還沒有完善統一信息管理平臺的建設，一些工作無法按照有關要求進行，更多的是根據自身實際情況開展登記工作。這樣就直接導致相關操作和規范無法全面得到執行，登記數據也無法與信息平臺兼容。在后續工作完成后，還要對數據做進一步的整理，既增加了工作量，又影響了工作效率。

三、對于完善不動產統一登記管理制度的建議

（一）健全不動產統一登記管理的法制體系

首先，國家應逐步推進和制定不動產登記法，把行政法規規定不了的內容直接納入并進一步完善，形成一個國家確認和公示不動產物權的基本制度體系。其次，通過編纂民法典和修改物權法來完善不動產權利體系。尤其是現在處于全面深化改革階段，想要把一些權利固定下來，就需要通過立法來及時作出相應調整。最后，通過法律來進一步完善國家權力和民事權利之間的關系，對政府和市場的關系進行界定，包括登記、糾紛調處、稅費規制等。

（二）積極借鑒其他發達國家在不動產登記制度上的先進經驗

從目前我國已有的涉及不動登記的相關制度而言，許多細節仍然需要進一步的完善。所以，我們應該結合實際，參考和借鑒一些發達國家在不動產登記制度方面的先進做法。歐美一些國家，因其市場經濟十分發達，并且經歷了完整的市場經濟歷史的發展過程，在施行不動產登記制度的歷史進程中所遇到的許多問題，在現階段已經有了相對有效的解決辦法。而現階段，我國正處于不動產統一登記制度實施的起步階段，也同樣會遇到許多類似的問題。因此，通過這樣的借鑒，從一定程度上可以為我國有關制度的完善提供有價值的解決方案或處理問題的方向，從而加速完善不動產統一登記管理制度的進程，提高有關工作的管理能力。

（三）構建完善的不動產信息管理平臺

對不動產登記信息的查詢與管理，是不動產統一登記管理制度發揮作用的主要表現之一。因此，應該加大對不動產登記信息化管理的力度。結合現階段實施過程中的具體情況，政府通過構建完善的不動產統一信息管理平臺，能夠有效地加強對不動產信息的監管力度，提高對不動產信息管理的效率，促進和細化不動產管理的相P內容及規范。另外，通過先進的互聯網技術，信息管理平臺可以實現對登記管理機構的全覆蓋，有效地滿足了監管部門對數據共享、數據管控以及信息化辦公的管理需求。

四、結語

不動產在財產中起到基礎作用，進一步推進不動產統一登記管理制度的完善是推進依法治國、實現不動產領域國家治理能力和治理體系現代化的重要環節，也是加強生態文明建設、切實貫徹綠色發展理念的核心環節。隨著相關制度及法規的逐步完善，不動產登記在我國市場經濟基礎、國家治理能力以及建立國有自然資源的產權管理等方面，都將發揮重大的作用。

（作者單位為響水縣不動產登記中心）

參考文獻

第2篇：不動產登記管理范文

關鍵詞：不動產登記；信息管理平臺；系統功能

2013年11月20日國務院召開常務會議，明確提出整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。2015年3月1日國務院頒布實施的《不動產登記暫行條例》規定，國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理平臺。

不動產登記信息管理平臺建設通過制定不動產登記數據整合、建庫、交換等方面的標準和規范，建立標準統一、內容全面、分布合理、數據關聯、更新及時、互通共享的不動產登記數據體系，實現不動產登記業務流程的網上運行和監管，實現不動產登記信息與審批、交易信息網上實時互通共享，實現不動產登記信息國家、自治區、盟市、旗縣四級互聯互通，實現與各級公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門的信息共享，并向社會公眾提供依法信息查詢服務和社會化服務。

鑒于以上工作任務和工作目標，不動產登記信息管理平臺應具備接入上報、查詢統計、權籍管理、登記發證、監管分析、數據共享、數據管理、平臺管理等功能模塊。

1.接入上報系統

接入上報系統的接入對象為各級不動產登記管理機構。登記業務系統在登簿環節生成的業務報文數據，通過接入上報系統內置的數據校核模塊完成數據的完整性、規范性和一致性檢查后，將數據上報到上級部門。

（1）數據上報模塊

按照國土資源部的要求，產生的業務報文數據應在線實時上報給上級部門。上報方式一般采用逐級上報模式，即旗縣產生的業務報文數據上報盟市、盟市上報省廳、省廳上報國土資源部。也可以根據地方實際情況，采用市級集中上報或旗縣分散接入上報等其他方式。

（2）數據校核模塊

提供數據校核功能，登記業務系統在登簿環節生成業務報文數據，并實時上報到上級部門，上級部門通過數據校核模塊，對業務報文數據依照國土資源部不動產登記業務報文數據質檢標準進行檢查。通過校核的業務報文數據，則存儲到不動產空間信息數據庫，同時再進行上報；未通過校核的業務報文數據，則生成錯誤響應報文，反饋給對應的不動產登記業務系統，同時刪除該業務報文數據，不動產登記業務系統根據響應報文中的提示信息，對數據進行處理后，重新生成業務報文數據進行上報，再次依照上述校驗流程進行流轉，直到業務報文數據達到質檢要求為止。

2.查詢統計系統

查詢統計是對各地區上報數據的綜合查詢、分類統計功能。綜合查詢中可按照不動產單元號、權利人名稱、坐落等條件查詢對應的不動產登記情況，分類統計主要是統計多種權利類型、登記類型的發證量，也可按照行政區統計抵押金額、抵押面積等。

3.權籍管理系統

不動產登記權籍調查管理系統實現對所有空間信息、屬性信息、檔案信息等各類數據管理，支持不動產單元編碼自動生成、不動產單元圖形處理、測繪成果導入、項目信息審核等功能，為不動產登記系統提供數據支撐。系統包括不動產基礎信息調查、信息補錄等功能。

4.登記業務系統

不動產登記業務系統包括窗口收件、代辦箱、已辦箱、登記簿補錄等功能，實現不動產登記申請、受理、審核、登簿、繕證、歸檔全流程的網絡化、信息化管理。生成相應的符合電子報件要求的電子報件資料；實現報件的質量檢查，形成規范化電子登簿數據。

5.監管分析系統

不動產登記監管分析系統為構建“事中防范、事后監管、綜合分析”的立體監管分析模式提供輔助支持。不動產登記監管分析系統可以分為信息監管和綜合分析兩個主要模塊。不動產登記信息監管模塊利用不動產空間信息數據庫的資源，以業務監管、證書監管、登記簿核查等為手段，重點輔助解決登記業務辦理中審批邏輯規則、登簿成果完整性等不動產登記管理中出現的問題，強化政府綜合監管職能，同時實現對地方各節點的網絡與應用系統運行狀態的集中統一監管。

不動產登記信息綜合分析模塊通過大數據處理技術，實現數據的清洗、融合和挖掘，建立數據之間的邏輯關聯，提供數據抽取、轉換與加載（ETL）、數據綜合查詢、基礎數據報表分析、自定義報表分析、指標提取與評價、模型預測、分析報告制作與輸出等功能，對不動產登記數據開展綜合應用分析，構建不動產相關的指數體系，通過指數的周期變化反映不動產發展的趨勢，對指數的運行區間進行監控，為管理部門提供決策依據。

6.數據共享系統

不動產登記數據共享系統主要實現土地、房屋、林地等審批、交易信息與登記信息通過網絡進行實時數據協同，實現業務聯動；對統一登記窗口受理的新增不動產登記涉及的各類登記事項，實現不動產登記業務辦理對部門間共享信息的需求，滿足相關部門日常管理工作對不動產登記信息查驗的需求。

系統包括：一是面向不動產審批和交易主管部門的協同共享服務；二是面向相關部門的信息共享服務。

（1）不動產登記信息協同系統

根據住建、農業、林業和海洋等部門的業務協同需求，將需要共享的數據同步到協同數據庫或者存放到前置機中，實現不動產登記數據與住建、農業、林業等部間的數據協同共享；同時，接收住建、農業、林業等部門推送至本級不動產登記部門的審批和交易等數據。

（2）不動產登記信息共享系統

不動產登記信息共享系統通過共享服務數據庫，面向公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計、檢察院、法院和紀檢監察等部門，提供不動產登記數據共享服務，滿足上述部門日常管理工作對不動產登記數據的查驗需求。同時，向上述部門提出數據共享請求，滿足不動產登記業務辦理對部門間共享數據的需求。

7.數據管理系統

按照不動產統一登記數據標準構建的不動產登記數據管理系統，實現不動產登記數據規范統一、存儲統一、管理統一、應用統一。該系統以數據庫和GIS平臺軟件為基礎，對不動產登記信息相關的空間數據、屬性數據、圖片等各類數據進行統一管理和維護，滿足不動產登記數據的檢查、轉換、編輯、查詢檢索、數據分發、專題制作、更新維護等要求。

8.平臺管理系統

不動產登記平臺管理系統是信息平臺的管理中樞，負責各類資源的統一配置、調度、監管和調控，系統提供的功能包括：權限管理、流程管理、圖形配置管理、統計分析配置管理及數據共享服務管理，用戶及安全認證管理等內容。

結論：

第3篇：不動產登記管理范文

關鍵詞：檔案；不動產登記；不動產登記檔案

2018年，新組建的中華人民共和國自然資源部，開始對不動產登記檔案實施集中管理。不動產登記檔案是指在不動產登記工作中形成的具有保存價值的各種形式各種載體的原始性憑證和材料。不動產登記檔案客觀、全面、真實記錄了工作過程中的各種活動，對于不動產各項工作的開展具有重要的參考價值和指導意義。

1不動產登記檔案的特點

1.1復雜性。不動產登記主要涉及土地、海域、房屋及林木等定著物，涉及的部門和內容多。從不動產登記的類別來看，包括首次登記、變更登記、注銷登記、查封登記等；而從具體不動產權利來看，《不動產登記暫行條例》中明確了十大類適用不動產登記的權利，包括集體土地所有權、建設用地使用權、地域權及宅基地使用權，等等。可以看出，不動產登記工作本身就比較復雜，而從不動產登記的具體運行來看，各項工作的程序也十分復雜，譬如，房屋登記工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋銷售面積等，需要搜集記錄大量的內容和數據。而我國疆域遼闊且人口眾多，不動產登記工作十分復雜，相對應檔案管理工作也具有復雜性，管理難度大。1.2動態性。市場經濟快速發展，不動產交易成為市場交易的一種普遍形式，最為常見的即商品房交易。有交易就會涉及不動產產權的變化。不動產登記工作是動態發展的一項工作，需要即時更新相關的信息，以確保信息的準確性，從而確保產權人的合法權益。基于此，不動產檔案同樣需實時更新，真實客觀地反映不動產交易的各項活動，檔案管理工作要求及時、全面、客觀、真實。1.3專業性。從專業性的角度來看，不動產登記檔案具有其獨特性，是一種特殊的專業檔案，2016年，《不動產登記暫行條例實施細則》頒布，其中第六章第九十四條明確了不動產登記檔案的具體內容：一是不動產登記簿等不動產登記結果；二是不動產登記原始資料，如申請人身份材料、登記原因等。［1］可以說，不動產登記檔案存儲了權利人的所有登記信息，能夠為相關職能部門和個體用戶提供不動產登記信息、出具相關證明，相比于一般的文書檔案，不動產登記檔案具有較強的專業性。

2不動產登記檔案管理的問題分析

2.1管理難度比較大。不動產登記檔案管理難度大主要源于三點原因：一是檔案意識薄弱。不動產登記檔案以法律的形式明確了物權所有者的權利，能夠保護物權所有者的合法權益。但在檔案管理的實際工作中仍存在意識不強的問題，部分單位并未出臺符合工作實際的配套管理制度，檔案管理缺乏規范性。二是配套設施不完善。互聯網+時代，檔案的信息化建設、數字化管理成為發展趨勢，但由于資金問題，部分基層管理部門仍存在基礎設施和設備不健全的問題，這不利于檔案的規范化管理。三是檔案數量與日俱增。隨著市場經濟的繁榮發展，城市規模不斷擴大，房地產市場十分活躍，不動產管理活動在社會生活中發揮著越來越大的作用，也造成了各種不動產檔案資料的不斷累積。［2］發達省份的市級單位產生的不動產檔案存卷可能多于100萬卷且資料分散保存在各個不同的部門，難以實現檔案的統一規范化管理。2.2信息更新不及時。前文已經提到，不動產登記檔案工作具有較強的動態性，隨著我國房地產市場的繁榮發展，不動產交易的數量和頻次與日俱增，房產權屬的變更成為普遍現象，這就要求不動產登記檔案管理工作做到信息的即時更新，以確保信息的準確性和真實性。但從不動產登記工作的實際運行來看，全國范圍內每天的交易次數多，可能存在應發生變更的不動權屬，但不動產檔案尚未緊隨權屬的變更而即時更新數據，這樣就可能造成后期產生法律糾紛問題。此外，隨著經濟和社會發展的需求，國家的土地政策也歷經了多次改變，由于檔案意識薄弱或者專業人員不足等原因，不動產登記檔案信息更新不及時，從而產生系列后續問題。2.3管理格局不成熟。不動產登記檔案涉及的內容十分廣泛，既包括自身各檔苑論壇類業務工作行程的檔案資料，還包括從不同部門，如農業部門、林業部門、房管部門等移交過來的檔案資料，形成了一個十分龐大的檔案信息資源庫。目前，不動產檔案管理工作主要由自然資源和規劃部門負責，能夠有效解決城鎮化建設中住房拆遷安置補償問題和市場經濟中房地產交易問題。但不動產登記檔案涉及多個部門，部分領域不動產登記檔案工作機制尚不成熟，仍存在收集不齊全完整、保管不規范等問題，這就給不動產登記檔案的規范化管理帶來了不良影響。如何進一步完善管理格局，逐步實現不動產登記檔案的統一規范化管理值得探究。2.4數字化管理不健全。“互聯網+”時代，信息技術快速發展，“互聯網+不動產登記”大大提升了不動產登記工作的效率，但給不動產登記檔案管理帶來了沖擊，主要體現為三個方面：一是不動產登記機構更加注重精簡流程，業務部門完成登記后，未即時與檔案管理部門完成有效對接，由此造成業務工作與歸檔工作脫節。二是“互聯網+不動產登記”，此種工作方式能夠實現“不見面審批”，推行“無紙化辦公”，但部分機構忽視電子文件的歸檔，只是在業務系統中完成信息的相關登記，并未完整保存好業務過程中形成的各類電子文件，導致登記材料缺失影響正常歸檔。三是“互聯網+不動產登記”形成的檔案資料包括紙質和電子兩種載體，相比于傳統的紙質檔案管理，檔案管理的手段和方式均需進行調整。［3］

3不動產登記檔案規范化管理探析

3.1參照相關標準，完善管理制度。完善的管理制度能夠為不動產登記檔案的規范化管理提供執行依據，為實現檔案管理的規范化、科學化、現代化，各省市職能部門均結合自身不動產登記工作實際出臺了相應的管理規范。譬如，2019年，湖南省不動產登記中心制定的《不動產登記檔案管理規范》正式，立足湖南省不動產登記工作實際，明確了不動產登記檔案的分類標準、歸檔范圍及保管期限等相關規范，［4］對于推動省內不動產登記檔案的管理具有重要意義。職能部門出臺的相關管理規范在檔案管理方面發揮著重要作用，完善相關管理制度要參照相關的標準，如《中華人民共和國檔案法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等，這些是開展不動產檔案管理工作的重要參照標準，在遵循法律法規的前提下，要以上述規定標準為主要指導依據。3.2理順工作機制，實施動態管理。不動產登記檔案具有較強的實時性，需要進行動態管理，保障產權人的合法權益。實施動態管理需關注三點內容：一是實現業務工作與檔案工作的無縫對接。不動產登記工作本身就具有動態性，任何環節的變動、任何信息的更改均會影響檔案，檔案管理工作要緊隨業務工作的進度適時更新相關信息。二是明確各職能機構的職責。不動產登記檔案管理工作涉及多個部門，各部門之間應強化交流，對檔案管理工作進行統一規劃，明確各職能部門在檔案管理中的作用并督促落實各項工作，確保檔案收集的齊全完整。三是要強化檔案意識。通過宣傳教育進一步強化產權人、業務辦理人員和檔案管理人員的檔案意識，各參與人員意識到檔案的重要性有利于實現各方的良性溝通，有利于做好檔案數據的更新工作。3.3掌握核心技術，推進數字管理。“互聯網+”時代，不動產登記檔案面臨新的機遇與挑戰，檔案管理的模式需要進一步完善以適應不斷變化的形勢。不動產登記檔案管理機構應充分運用大數據、云存儲等先進技術，實現檔案的智能化管理。推進數字化管理可以從三個方面著手：一是逐步推進傳統載體檔案的數字化建設。將以前遺留的紙質載體檔案進行數字化處理，采用OCR識別技術將數字化形成的圖像文件轉化為文字文件，實現檔案的全文檢索。二是建立不動產登記檔案管理系統，實現各業務系統與檔案管理系統的有效對接，用大數據思維管理檔案，檔案的收集、利用等各項工作均實現在線辦理。三是注重信息化人才的引進與培養。不動產登記檔案的數字化管理是一項系統工程，是一個持續性發展的工作，需要專業的人才作保障。

在人才引進階段，注重考察人才的專業技能、信息技術及職業素養。此外，注重人才的培養，系統開展專業技能、信息技術、知識結構和服務理念等方面的培訓，以更好地適應不動產登記檔案管理工作出現的新變化和新需求。

參考文獻：

［1］不動產登記暫行條例實施細則［EB/OL］.［2020-08-30］.

［2］王小童.不動產檔案的集約化管理思路和策略分析［J］.蘭臺世界，2019（9）：73—75.

［3］韋宇珉.基于“互聯網+不動產登記”檔案管理探析［J］.城建檔案，2019（6）：54—58.

第4篇：不動產登記管理范文

關鍵詞不動產登記；審查標準；實質審查；形式審查

中圖分類號D912.1；D915 ［文獻標識碼］ A 文章編號 1673-0461（2012）07-0089-03

登記審查是登記程序的核心環節，而審查的核心問題就是審查方式，即登記機關應當采用什么樣的手段來對登記申請事項進行判斷、分析和解讀。對登記審查采取何種方式進行審查不僅關系到不動產物權變動的模式、不動產善意取得等復雜問題, 而且對登記后果責任的認定產生直接影響。本文將從審查標準的含義之爭出發，從不同角度，就我國不動產登記的審查標準的選擇問題提出一己之見。

一、我國不動產登記審查標準的概念之爭及其立法

在分析我國適合哪種審查方式之前，首先應當明確什么是實質審查，什么是形式審查。因為概念的不統一會使由此引發的爭論不在一個層面上而失去討論的價值。學界對兩種方式的區分存在不同兩種觀點：一種觀點認為，實質性審查是指審查范圍不僅包括直接引起物權變動的物權行為本身，而且也包括作為原因行為的債權關系。而形式性審查指僅審查物權行為本身的登記制度 [1]。另一種觀點認為，實質審查，是指登記機關不僅應當對當事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應當負責審查申請材料內容的真偽，甚至在特殊情況下對法律關系的真實性也要進行審查。形式審查就是指登記機關僅僅對當事人所提交的材料進行形式審查。如果確定這些申請登記的材料符合形式要件，就應當認為是合格的。

綜觀大陸法國家或地區的不動產登記法，登記機關對登記申請采取何種形式予以審查大致有兩種立法例：形式審查制和實質審查制。所謂登記的形式審查制是指登記機關對于登記的申請，只進行程序上的審查，而對于契約上所記載的權利事項，在實質上是否真實，有無瑕疵，在所不問。法國、日本采用這種立法例。而登記的實質審查制，是指登記機關對于登記的申請，不僅在登記程序上是否適當加以審查，而且還必須對不動產物權變動的原因與事實是否相符，不動產物權變動原因在法律上是否有效等加以詳細審查。德國民法典、瑞士民法典采取這種立法例。

我國不動產登記審查的立法現狀。物權法第 12 規定：“登記機構應當履行下列職責：①查驗申請人提交的必要材料；②就有關登記事項詢問申請人；③如實、及時地登記有關事項；④法律、行政法規規定的其他職責。登記機構認為對申請登記的不動產的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務協助的人應當協助。” 將于今年

7月1日施行的《房屋登記辦法》第19條規定：“辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：①房屋所有權初始登記；②在建工程抵押權登記；③因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記；④法律、法規規定的應當實地查看的其他房屋登記。”就上述條款來講，并未明確區分不動產登記的形式審查與實質審查標準。從土地登記資料如何審查來看，《土地登記規則》第6條規定：“土地登記依照下列程序進行：①土地登記申請；②地籍調查；③權屬審核；④注冊登記；⑤頒發或者更換土地證書。”《城市房地產管理法》第61條強調，土地登記須經土地管理部門核實，人民政府才能頒發土地權利證書。但是，對登記資料的真實審查的相關問題，我國目前的法律法規并沒有明確規定。

二、我國不動產登記審查的實踐

目前登記審查是形式審查還是實質審查存在著模糊不清的認識，實務中的操作也各異，各地基于不同的理解采用了不同的審查標準。登記機關的審查存在多種狀態。一是形式審查狀態。深圳市房地產登記審查主要采取的是窗口處理加形式審查的方式。登記機關只需要對登記申請人是否提交了必須的文件及文件是否真實做表面性審查，無需對申請背后的實體法律關系加以審查。這主要是出于行政效率的考慮，而且房地產交易中心的登記審查人員均系外聘的社會人員，未經任何專業法律培訓，不具備發現實體法律關系瑕疵的能力。這樣的審查方式顯然很難保證申請材料的真實性，權利人的信賴利益受到損害的風險增加。二是實質審查狀態。湖北省丹江口市國土局的審查人員在審查過程中要經過三個步驟：第一步是程序審查。主要就本機關對登記有無管轄權、登記申請以及相關文件是否符合法律規定的形式要件、證明文件的真實性、登記申請的內容是否與援引證書等證明文件的內容吻合，申請人或其人是否具有完全行為能力、資格是否適當進行審查。第二步是產權審查。主要審查登記義務人的權利是否與登記簿上的權利吻合，權屬來源是否合法，產權是否存在爭議和分歧。第三步是技術審查。主要就面積、界址是否清楚、相鄰土地權利人是否簽字等進行全面審查。三是中間狀態。廣西省柳州市國土資源局在審查申請材料的真實性時，多要求申請人進行公證，即不僅要對申請材料在形式上是否完備進行審查，還要對申請背后的法律關系進行審查。例如，夫妻共同所有的房屋，登記時一般多以夫妻一方的名義進行登記，但是在移轉時登記機關多要求另一方出具相關證明。但事實上，由于信息不對稱，登記機關對實體法律關系缺乏發現能力，只是盡最大可能對申請進行審查，難以徹底。由于形式審查和實質審查的含義非常模糊，故登記審查實際上處于中間狀態。但總的來說，實務操作中主張登記機關不應審查登記申請背后的實體關系，而僅僅應進行形式審查的觀點還是主導型的。[2]面對登記實踐中的不同標準和由此導致的司法實踐中登記機關責任認定的混亂，有必要對審查標準進一步加以明確。

第5篇：不動產登記管理范文

一、不動產登記條例實施對房地產的影響是長期性的

不動產登記本身不是對房地產進行調控，從不動產登記的全面實施角度看，其對房地產的影響模式發生了根本性變化，改變了以往從交易環節進行調控的模式，當前主要是從存量環節進行房地產的調控，對房地產進行全面結構模式優化會產生重要的影響。但對房價的影響不大，因為影響房價變動的根本因素是以人為本的供求關系。房價變動指數=常住人口÷戶籍人口。如果比值大于1，說明這個城市是人口勞動力流入為主;小于1，說明這個城市的人口勞動力是流出為主。如果這個數是大于1，而且持續上升的，說明這個城市未來的房價會漲。這個公式在中國看每一個城市未來房價漲跌百發百中。不動產登記條例需要從市場環節采取有效的措施，從短期看不動產登記一定會對房地產的市場化發展會產生一定的影響，但是一些積極的影響一定會長期影響房地產業，對房地產的多元化發展會產生重要的影響。不動產登記的一個重要作用是對房地產健康發展產生積極的影響，通過對各種登記信息的共享，可以獲取更多的房地產價值信息，對科學決策和反腐動作都會產生積極的影響。從不動產登記管理的基本思路出發，通過有效的管理模式創新，實現房地產的管理規范化，提高房地產的綜合控制管理水平。

不動產登記條例在新的市場環境下要進行有效的管理工作研究，通過等當前樓市的情況看，不動產登記對其影響將是長期的，同時也是符合積極預期的，必須要從房地產綜合控制管理的基本思路出發，積極穩妥的推進房地產登記信息的共享，為全面利用信息和規范信息利用方式具有重要的影響，對房地產信息資源的共享影響將是長期的。從房地產登記條例的實施情況看，必然會影響一部分人進行房屋變現，對房屋使用率提高會產生積極的影響，同時也會產生長遠的影響。從變現的群體看，其所占整個市場的比重是比較小的，因此其對整個樓市產生的影響也是比較小。從不動產登記條例實施的情況看，房地產市場會在信息資源共享的模式下產生重要的信息利用價值，必然會房地產的健康發展會產生長遠的影響。

房地產登記條例實施對查詢主體進行各種規定，因此在查詢信息的過程中主要是滿足一定要求的情況下才能實施，因此不動產登記信息是具備法律保障的，不動產登記模式對房地產的綜合性管理和全面管理機制形成具有重要的作用。不動產登記管理的過程中要從不同的側面進行信息資源的優化控制，確保房地產的信息登記能夠與市場交易和市場秩序緊密結合在一起，提高房地產的綜合控制管理水平，為房地產健康發展創造良好的條件。

二、不動產登記條例實施對房地產業會產生積極健康作用

我國不動產在長期的市場化環境中對國民經濟發展產生了很大的作用，在新的市場環境下，不動產管理模式將會經濟社會發展產生很大的影響，必須要從不同的登記制度體系建設出發，確保不動產的管理能夠步入一個新的臺階。因此不動產登記模式的全面實施，對不動產行業自身發展會產生深遠的影響，同時對整個社會經濟發展也會產生積極健康的影響。因此從各項公共利益角度出發，不動產登記對各類不動產管理產生的影響是深遠的。在新的市場環境下，必須要深刻理解不動產登記的涵義，通過建立不動產登記信息基礎平臺，保證不動產數據信息能夠有效的共享，全面提高不動產登記的信息資源管理水平，為不動產的全面管理創造良好的條件。

從短期的情況看，由于條例在實施的過程中對執行對象進行了描述，主要是從發生交易、抵押或者轉讓的不動產進行全面的登記，確保各類交易信息能夠金融基礎數據平臺，短期對房地產市場行為會產生一定的影響，但是從長期情況下，此種不動產登記心理會逐步趨于穩定，保證房地產市場步入一個健康的軌道，對房地產市場的綜合性管理產生重要的作用。房地產市場化管理必須要從市場模式管理出發，保證各種不動產的權屬關系更加明確，對實現房地產的權屬科學化管理會產生重要的作用。

不動產登記條例的實施，對管理層摸清不動產數據具有重要的作用，通過對不動產的數據信息進行管理，可以更好的制定發展戰略，對整個社會經濟發展會產生重要的影響。通過有效的不動產登記管理，可以做好市場的風險控制，對防范各種不動產風險產生具有重要的作用。房地產市場發展過程中已經產生了很多的矛盾和問題，需要通過對信息數據的管理，保證各種數據信息能夠更加科學的管理，對整個數據信息的優化管理會產生重要的影響。通過對市場的綜合判斷和管理保證房地產數據信息能夠優化，對整個房地產數據信息的優化控制會產生重要的影響。不動產登記管理的過程中需要住建、國土、林業、農業等多個部門進行協調，同時要梳理好各種利益和管理關系，從不同的管理模式出發，提高不動產登記的綜合管理效率，為制定不動產登記各項制度產生重要的影響。

不動產登記條例的實施對建立不動產基礎性制度具有重要的作用，通過統一登記制度的實施，保證各項不動產登記信息能夠投入平臺運行，實現不動產的全面控制管理，為不動產審批、交易、登記科學化創造良好的條件。不動產登記控制管理的過程中要明確產權，保證各項登記信息能夠在優化控制管理的過程中發揮有價值的作用。從不動產登記的具體情況看，土地不動產登記管理的過程中要從產權控制管理的角度出發，通過有效的產權控制管理實現不動產的全方位管理，為不動產的優化管理營造良好的氛圍。從我國發展的實際情況看，經濟發展的很多核心都是土地問題，因此不動產登記是房地產長期管理與制度發展的重要組成部分，其并不是直接對房地產市場產生影響。通過有效的房地產登記條例的實施，可以調整房地產管理模式，對房地產市場透明化管理產生積極的影響。房地產市場管理的過程中要從精準調控的模式出發，推動各項調控管理制度不斷發展，為房地產的綜合管理創造良好的條件。

通過不動產登記條例的實施，可以全面實現不動產登記數據的信息化管理，對數據價值利用會產生重要的作用。不動產登記管理的過程中要從職責、規范等方面出發，推動各項管理模式創新，為管理模式優化和管理制度形成產生積極的意義。不動產登記管理的過程中要對各項數據信息進行分析，確保不動產登記能夠房地產發展過程中產生積極的影響。房地產登記條例實施的過程中要從市場規范角度出發，對各種市場模式進行分析，確保市場管理能夠發揮有效的作用，提高房地產市場的管理水平，為市場規范化運行創造良好的條件。不動產登記條例的實施可以把房地產引入健康發展的軌道，通過有效的市場管理模式分析，可以形成創新的市場管理環境，為房地產的各項風險防范創造良好的條件。房地產市場管理的過程中，需要從不同的管理制度和管理模式出發，推動房地產事業的健康穩定發展，為各項經濟事業的發展產生有益的作用。不動產登記條例的實施是經濟社會發展到一定程度的一種要求，必須要從短期市場和長期市場角度出發，積極穩妥的進行市場模式分析，提高市場管理水平，為市場的綜合性管理創造良好的內部環境和外部環境。房地產登記管理工作是不動產登記的重要組成部分，因此在不動產登記條例實施的過程中要采取科學有效的方法，提高登記效率和登記質量，為房地產事業的全面健康發展提供重要數據信息支撐和決策保障。

三、總結

第6篇：不動產登記管理范文

Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.

關鍵詞： 房產；不動產；房產登記

Key words: estate；real estate；real estate registration

中圖分類號：C916 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0162-02

0引言

房產，是指依附于土地上的各種建筑物、構筑物，與地產一同構成不動產的主要部分，具有不動產的一切特征。它是人類最重要的財富之一，是財產的重要表現形態，也是任何社會的法律制度最為關注的調整對象。房產登記是現代房產制度的基礎，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容的房產登記制度，在政府各項職能中居于基礎性地位。在我國大力發展社會主義市場經濟的今天，房產交易對于整個社會經濟的運行影響極大，保證房產交易的安全對于維護經濟秩序、促進社會和諧意義重大。我國的房產登記制度一直由行政機關以行政確認方式明確房產權屬，以保障行政相對人權利義務的實現。從總的情況看，我國房產登記制度仍處在初建階段，有待于規范和完善。

1我國現有的不動產物權登記制度及存在的問題

不動產物權登記是權利人申請將有關申請人的不動產物權之事項，記載于國家指定部門的不動產登記簿，并能供第三人查詢記載的活動。登記故然能起一定的管理效果，但登記本身是公示的方式，它是物權設定和轉移的方法。

我國目前的不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與不動產登記立法德國模式的“產權登記制度”極為相似。我國法律規定不動產實體權利的登記范圍包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而廣泛存在的土地租賃權、地役權、承包經營權、地上權、采礦權、空間利用權等諸多不動產權利卻沒有被列入登記范圍。

當前，不動產物權登記有幾個新的發展趨勢：一物之上權利的設置越來越復雜；同一不動產之上可能同時存在著數個物權；越來越多的物權的增加（地上權、使用權）。這就要求不動產程序權利登記制度的建立和規范。

我國至今尚未制定不動產登記法，已制定的法律法規中雖有不少關于不動產物權登記的規范，但這些規范比較零散，主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中；這些零散的法律法規相互沖突、不合法理的規定很多，而且在實際工作中缺乏可操作性，因此造成了不少問題。

1.1 目前我國對房地產業務仍然有許多地方實行由房屋與土地兩個部門分管，所以房地產權屬登記一般是土地使用權和房屋所有權登記分別在土地管理機關和房產管理機關進行。而分別登記恰恰違背了法律設立不動產物權登記制度的初衷。一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，部門利益相互沖突，甚至產生房屋土地重復抵押的現象。

1.2 由于不動產物權登記立法的不完善，各法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突以及銜接不夠緊密，加之各個職能部門過于強調本部門利益，造成了不動產物權登記呈現出登記程序不統一、登記機關不統一、登記效力不統一、房產和地產不統一、登記權屬證書不統一的狀況。

1.3 目前我國農村中與房地產有關的經濟交易活動日益頻繁和活躍，登記中城鄉管理不統一的矛盾相對突出。我國農村的房地產登記工作主要由村鎮建設管理部門負責，由于登記機關的不統一就以及村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員和知識，使城鄉登記管理水平有較大的差距。

2對建立和完善我國不動產物權登記制度的思考

2.1 為了保護第三人利益和財產交付的秩序，應通過不動產物權法定原則使一切權利具有一定效力和長期穩定的財產權利，使財產成為恒產，保護人們的利益期待。西方各國的不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，輔之以不動產登記法，這樣更具有實際操作性。我們應該吸收國外的先進經驗，適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，完善我國的不動產登記制度。

2.2 為了加強農村集體土地房屋的不動產登記管理，減少城鄉登記管理的水平差別，應統一登記機關，實現不動產物權登記規范化、統一化。房地產權屬登記的一個特點是登記機關應當法定。我國《城市房地產管理法》規定了縣級以上地方人民政府房產管理部門為房地產權屬登記機關。《城市房地產管理法》的適用范圍是在城市規劃區國有土地范圍以內；在城市規劃區外的，只要屬于國有土地，也可以參照執行。目前，在集體土地上進行權屬管理的主要執法依據，是國務院1993年的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》。由于該條例不夠完善，造成目前對村鎮房產登記管理有的是市、縣人民政府，也有的是市、縣人民政府建設或房地產行政主管部門。近年來各地設立了開發區、高新產業區，還有一些縣或縣級市撤縣改成了城市的區，一些地方政府由于對權屬登記工作不夠了解，從局部利益出發，允許這些單位自行發證；在建設部控制權屬證書印制后，又指令登記機關委托這些單位自行發證。這種“證”出多門的狀況對權屬登記工作是十分不利的。因為國際上通行的不動產權屬登記的一項原則是“簾幕原則”，即只能透過這一個窗口來了解房地產權屬狀態，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來源。為保證這種唯一性，就只能由一個機構來管轄不動產的權屬登記，而不能以土地所有權性質的不同對管轄進行區分。

2.3 目前我國建立的各種不動產分別登記，就是將各種不動產登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤。但是，從財產法即從民法、物權法的角度看，這種做法是有爭議的。因為，不動產登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權變動、進行物權公示、提供統一的不動產物權的法律基礎。在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎不統一，產生理解上概念不清和實際操作中的“相克”。例如，按照我國擔保法，在不動產上設定抵押權時，如果土地上無建筑物，該抵押權的設立在土地部門登記；如果土地上有建筑物，則抵押權的設立在房產部門登記。同樣按照擔保法，在土地權利上設定抵押權時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設定抵押權時，土地物權也同時納入抵押。在實踐中，由于土地和房產兩部門的登記資源和信息不能共享，假設一土地上有建筑物，則在房產部門登記設定了抵押權，同時又到土地登記部門設立了土地抵押權；由于土地登記部門設立這個抵押權時未查看該土地上房屋是否已在房產部門登記設立抵押，就會為該物權又設定一個土地抵押權，從而造成土地部分重復抵押的現象。按照擔保法中房屋占用范圍內土地同時抵押的原則，這兩個抵押權的支配范圍是重合的，故它們存在由于登記的原因造成重復抵押，造成權利重復實現。這是分別登記造成的當然后果。分別登記的理論基礎是土地、房屋、森林等不動產的行政管理理論，而不是市場經濟需要的民法物權法原理。

綜上所述，根據筆者在房產登記工作中遇到的問題，本人認為對我國的不動產實行統一登記、統一管理，勢在必行！

參考文獻：

[1]陳信勇.房地產法原理[M]，浙江大學出版社2002.

[2]曲珍英.房產登記的法理和登記機關的選擇[J]，政法論從，2000（2）.

第7篇：不動產登記管理范文

建立全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記制度是黨的十八屆三中全會作出的重大決策，是國務院機構改革和職能轉變的重大部署。按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》（下稱“細則”）等文件要求：2016年年底前全國所有市縣要實現不動產統一登記工作的全面運行，要基本實現不動產產權證的“停舊發新”。據權威部門透露：截至2016年12月15日，全國335個地市、2801個縣區就全面實施了不動產統一登記制度，并嚴格執行“發新停舊”要求，頒發新版不動產權證書，分別占100%和98%。因此，就不動產登記工作而言，2016年是“不動產登記工作的落地之年”。

實施不動產登記的目的是確定不動產的權利歸屬，通過在登記簿上進行記載公示，達到保護不動產物權的目的。在這一年里，各地緊緊圍繞貫徹登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”的不動產登記制度，以“五嚴格”建設、規范不動產登記行為。嚴格進行登記審核，注重查驗、實地查看、公告等每一個環節；嚴格依囑托、依職權登記程序登記發證，確保登記程序正當；嚴格登記資料管理，用“科技+制度”為不動產登記信息裝上“安全閥門”，確保登記信息安全；嚴格登記信息查詢和不予查詢的情形，確保查詢依法依規開展；嚴格登記人員管理，對不動產登記人員提出明確要求，確保登記行為規范。總之，2016年，是不動產登記管理機構和工作人員執行《細則》之年，為之奮斗之年，取得豐碩成果之年！

按照國土資源部的部署，到2017年底前，不動產統一登記技術平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。也就是說，2017年將進一步鞏固不動產統一登記工作成果，現不動產登記工作新跨越――由各類不動產的分散登記向統一登記轉變，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。這就需要基本形成覆蓋全國的不動產登記數據資源體系；全國各級不動產登記機構接入國家級平臺。這個平臺主要以各級不動產登記機構、不動產審批和交易主管部門、其他相關部門、社會公眾為服務對象，提供登記業務支撐、信息實時互通共享、信息共享交換、信息依法查詢服務，不僅貫穿于不動產統一登記制度實施的全過程，而且可以有效消除“信息孤島”。

不動產統一登記工作是一項開創性的事業，任重而道遠。我們期待各地認真實踐、努力創新，將好的經驗與做法以稿件的形式及時傳遞給我們，通過我們的刊物傳播出去，不斷提升不動產登記工作水平，為較好完成2017年的不動產登記工作而奮發努力。

第8篇：不動產登記管理范文

目前，我國對不動產登記的部門有多個，如土地登記在國土部門，房屋產權登記在房產部門，草原登記在農牧部門等。而且，每個部門登記標準也不一樣。如今，明確國土資源部承擔不動產統一登記職責，顯然改變了多頭登記管理的局面，能防止部門間扯皮，提高不動產統一登記效率。

之前，有關規定明確，將于明年6月底前出臺不動產統一登記條例。無疑，明確負責部門與制定統一制度，是進行不動產統一登記的兩大基礎。但在筆者看來，還應該明確不動產統一登記的實施路線圖和任務完成時間表，即實現的路徑是什么，在什么時間段完成什么任務。這樣，才能按計劃有序推進。

盡管明確國土資源部為負責部門很有必要，也最合適，但是，僅靠一個部門的力量能否完成這項艱巨任務，坦率地說，讓人多少有些憂慮。

一是不動產種類繁多，僅靠一個部門或者一個系統很難早日完成任務。

據悉，不動產登記要做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。無疑，這個工作量很大。既需要技術支持，也需要住建、農牧、林業等相關登記部門配合，否則，很難順利完成任務。

二是國土部門負責不動產統一登記難防“假登記”。

據悉，這幾年為躲避限購或逃稅，不少人通過偽造房產證等虛假證明材料，申請房屋登記。還有很多“房多多”為了掩飾自己的財產，以多個身份證、戶口登記房產。如此一來，國土部門就很難鑒別、核實。很多地方是房管部門與公安部門聯手打擊房產登記造假。不動產統一登記時，也需要相關部門“配合作戰”。

三是一個部門難解不動產糾紛之“結”。不動產不僅包括公民私產，還包括政府、企業、軍隊和各種社會組織的不動產。長期以來，由于很多不動產產權不規范，涉及不動產的糾紛很多。隨著不動產統一登記的推行，相關人為爭取自己的權益，不動產糾紛必然增加。

以土地糾紛為例，據悉，在第二次全國土地調查中，僅黑龍江就發生土地權屬爭議5883起，解決不到20%，可見，不動產糾紛多發、易發，而且不容易解決。如果沒有相關部門支持，尤其是，如果沒有司法機關的支持，國土部門恐怕很難完成不動產登記。據說，德國、瑞士、韓國等國家，就是法院負責不動產登記。

第9篇：不動產登記管理范文

    [關鍵詞]動產抵押 現實意義 完善

    動產抵押[1]，是債權人對于債務人或第三人不移轉占有、繼續使用收益而供擔保的動產，于債務不履行時，就其價值（折價或變價的價款）優先受償的擔保物權制度。該制度濫觴于古羅馬時代，隨不動產物權的昌盛而漸趨衰落，現代社會市場經濟的發展，使之再次發達。

    一、 近代法對動產抵押的立法選擇動產抵押制度于羅馬法自始有之。[2]自歐陸近代民法法典化運動以來，物權與債權、不動產與動產相區分的理念逐漸明晰，不動產登記制度日益普及和完善，物權法定主義、物權公示主義也漸次被確認為物權制度的基本原則。不動產物權以登記為其公示方式，動產物權則以占有及交付為其公示方式。非經公示，物權變動不能發生，或者不能取得對抗第三人的效力。在此基本格局之下，動產之上設立不移轉占有的擔保物權，則難以滿足公示的要求；而允許設立不經公示的抵押權，不僅與物權的基本理念和規則不合，而且還會對交易的安全帶來重大妨害。基于這樣的考慮，大陸法系國家基本沿用了羅馬法的作法，以土地為中心，構建抵押權制度。動產只能成為質權的標的，而不得成為抵押權的標的。如1804年的《法國民法典》第2114條規定：“抵押權，是指對用于清償債務的不動產設定的一種物權。”第2119條更是明確規定：“不得就動產設定抵押權”。在《德國民法典》、《瑞士民法典》、《日本民法典》以及我國民國時期的民法中，也均持動產僅得質押，不得抵押的態度。

    但隨著各國經濟的不斷發展，一方面，工商業的興起，對資金融通產生了巨大的需求，企業的資產除有限的廠房和土地外，絕大部分為機器設備等動產，單一的不動產擔保融資已無法滿足這種需求，企業要求以機器設備等動產擔保融資的呼聲日漸高漲；而另一方面，依照傳統民法理論，動產上只能設定質權，如果采用質押的方式，勢必要求出質人轉移質物的占有，這樣，企業的生產經營將無法進行。在財富的動產化日益明顯的情況下，忽視農業經營者和工商業主以其使用中的動產設定不移轉占有的擔保而融通資金的需要，于社會經濟的發展有所滯礙。因此，許多國家開始了在擔保體系中納入動產抵押的嘗試。比如，日本立法逐步放寬了對抵押標的的限制，允許部分動產進入抵押權領域，設立動產抵押權。從1933年開始，日本以特別法的形式，先后制定了《農業動產信用法》（1933年）、《機動車抵押法》（1951年）、《飛機抵押法》（1953年）和《建筑機械抵押法》（1954年）等四部動產抵押法，從而正式確立了動產抵押權在日本擔保物權制度中的地位。

    在我國臺灣地區民法上，對動產抵押制度的承認，經歷了一個曲折的過程。[3]為克服1929年制定的民國民法物權編關于抵押權的標的以不動產為限的局限以適應現實生活的需要，學說、判例與立法曾作過多種努力，如關于從物抵押的解釋、讓與擔保方式的借鑒，1939年的《海商法》、1953年的《民用航空法》還對船舶、航空器抵押權作有規定。為徹底擺脫動產擔保所面臨的困境，最終，臺灣立法舍棄了對歐陸及日本的作法的學習與觀察，轉而附就英美，并以美國的《統一動產抵押法》、《統一附條件買賣法》、《統一信托收據法》為藍本，于1963年制定了《動產擔保交易法》，規定了動產抵押、附條件買賣和信托占有三種動產擔保方式。其中，動產抵押是為了工商業向銀行貸款；附條件買賣主要是為了分期付款；買賣信托占有則是針對國際貿易。我國臺灣地區《動產擔保交易法》中關于動產抵押權的規定，堪稱是關于動產抵押制度的最為系統、完備的規定，并對《中華人民共和國擔保法》中關于動產抵押制度的規定產生了重大影響。

    在英美法系國家，無物權法定原則的障礙，也不采納登記要件主義，其法律上向來是承認動產抵押的。 [4]在比較法上我們看到，市場經濟越發達的國家，包括動產抵押在內的動產擔保制度亦越發達。

    二、 動產抵押在我國的現實意義在傳統民法看來，抵押僅限于不動產，因不動產不便于移轉占有；質押多限于動產，因動產具有移轉性而容易流失。但這種絕對化的分野受到了現代和當代經濟的挑戰。現代企業的主要資產在于機器、設備、原材料等動產，如企業以其動產作為融資擔保，依質押制度將移轉動產的占有，其結果是企業無法繼續利用其提供擔保的動產以為生息，此即背離了其所以融通資金以求擴大再生產的原意。[5]從法律上看，動產抵押的最大特點在于抵押人可以在繼續保留對動產進行占有、使用的情況下，以該動產提供抵押。從市場發展的需要來看，動產抵押擴大了抵押財產的范圍，進一步開辟了融資的渠道，具有質押所不具備的特點。一方面，在動產抵押的情況下，由于所有人可以繼續占有該動產，從而可以繼續有效地利用該動產；另一方面，由于在質押的情況下，必須要移轉對動產的占有，而移轉占有以后，質權人往往不能也不需要繼續利用質押物，相反還要保管該物，并且要為保管該物而支付必要的費用，所以對質押而言可能不會獲得任何利益，相反可能是一種負擔。但在動產抵押的情況下，該物仍然由所有人占有，不僅免除了擔保物權人所可能支付的管理費用，同時又充分地發揮了擔保物的利用價值。這對于提高對物的利用效率是十分必要的。正是因為動產抵押具有這些作用，因此從長遠來看，動產抵押將會在社會生活中發揮越來越重要的作用。

    [6]動產抵押制度的最大價值，莫過于迎合了工商企業既須利用其機器設備等動產的使用價值，又需以其交換價值作為融資擔保的現實需求，對活躍金融、促進經濟發展以及實現“物盡其用”、“貨暢其流”的現代經濟理念，具有重大意義。此外，動產抵押對于個人以其動產提供債務履行的擔保，也提供了一個新的途徑。可以說，在現代社會的財產觀念、融資需求和法律體制下，仍不許在動產之上設立不移轉占有的擔保，殆屬不可行、行不通之做法。20世紀初一些國家或地區立法上關于動產抵押制度的立法規定，應屬值得肯定的先進立法。而且，[7]我國農村金融甚為呆滯，一般農人非出高利難獲貸款，故農業用動產抵押制度之創設，實為當今之急務。

    三、 動產抵押的弊端及其完善動產抵押制度在有其積極意義的一面外，還有諸多負面效果：其一，該制度的設立，對既有物權制度的物權法定主義原則及不動產與動產公示方法、公示的效力規定，產生極大沖擊，甚至危及物權制度與體系的邏輯性、一致性和嚴密性。其二，對于種類龐雜、數量難計、交易頻繁、移動性強的本無登記制度的眾多動產而言，設定抵押時如何進行公示，頗費斟酌；采用登記的方法能否達到公示的效果，也令人懷疑。其三，動產抵押權的承認，導致抵押權的可靠性維護和交易安全的保障之間發生劇烈的矛盾沖突，如何避免抵押人擅自對抵押物作出有損于抵押權的處分，又如何保障善意第三人的交易安全利益，實難兼得。正是由于這些負面作用，使得動產抵押制度存在的合理性受到了有力的質疑。

    我國動產抵押制度欠缺安全性設計。因為在我國現行抵押制度中，唯一的平衡性設計因素就是動產抵押登記制度，但由于這一登記制度本身存在的缺陷，再加之只是一個概括性的規定，他對債權人的保護不具有徹底性。對第三人的交易安全亦未作明確規定，幾乎是完全放任的態度。對債權人保護的不徹底性表現為，當抵押人惡意處分抵押物時，抵押權人的救濟手段不足。因而使抵押權人對這一制度心存余悸，不敢輕易使用這一制度；對第三人的交易安全亦保護不足，表現為抵押人惡意處分抵押物時，第三人能否根據善意取得規則獲得保護？第三人能否對抗抵押權人？此時二者均享有物權，均為善意無辜者，在目前法律沒有新的公示方式的情況下，恐怕難以決斷！

    因此，采用動產抵押的關鍵在于建立完備的動產登記制度，抵押登記制度的完善在于：（一）取消擔保法中關于不動產和特定動產抵押登記要件主義（抵押合同自登記之日起生效）的規定，一律改為登記對抗主義。因為即使當事人沒有就動產抵押進行登記，抵押合同在當事人之間已經產生，只要合同的內容合法、意思表示真實，就應當在當事人之間生效。事實上，采納動產抵押制度，遇到的一個很大障礙便是是否所有的動產都可以登記。擔保法第34條所規定的抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產，其中的其他財產是指可以登記的財產還是指所有的可以抵押的財產，立法沒有作出明確的解釋。從實際情況來看，不可能對所有的動產進行抵押登記，即使在將來擴大登記的范圍，要使所有的動產抵押都能進行登記看來是很困難的。這主要是因為動產的范圍相當廣泛，特點和外觀也很不一樣，價值也常常難以確定，要求每一項動產都進行登記，登記機關將不堪重負，當事人也不甚其煩。[49] 所以許多動產設定抵押是非常困難的，那么在當事人沒有辦理抵押登記的情況下，該動產抵押的效力如何，值得研究。我國擔保法第43條規定：當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽定之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。因此我國許多學者大多認為，在沒有辦理動產抵押登記的情況下，合同仍然應當在當事人之間發生效力。

    （二）[8]改變“多頭登記”狀況，統一登記部門，賦予登記部門以司法權。縱觀我國擔保法，登記制度存在“多頭執政”局面，抵押物登記制度根據抵押物的種類實行分別登記。以土地使用權、房屋和其他定著物、尚未與土地分離的林木等不動產、不動產用益物權為標的的抵押權，登記機關為抵押物所在地的不動產登記機關。《擔保法》第四十二條第二項規定：以城市房地產或鄉（鎮）村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府。實踐中，地方人民政府規定的比較混亂，例如規定土地部門、房產部門、房地產管理部門、工商行政管理部門或者公證部門辦理不動產登記。這與不動產法和建設部的有關規定相沖突。且上述登記部門只具有行政性，沒有司法性。

    （三）根據抵押動產是否屬于實行登記管理的動產，而采取不同的法律效果。即：對于實行登記管理的動產、如交通運輸工具汽車、船舶等，無須采取補強公示程序，抵押人在設定抵押后可以處分標的物；對不實行采用登記管理的動產，并須在抵押物上做補強公示，然后才可以對抗善意第三人。

    所謂公示補強，是指對于不需要采用登記管理的動產設定抵押時，在進行登記公示后，再在特定抵標的物的顯著部位以烙印、打刻或粘貼標示等方式，進一步向公眾顯示其以設立抵押權事實的行為。

    補強在功能上能起到對登記的加強作用，對第三人而言，補強起到對第三人公示的作用，從而使動產抵押權產生對抗第三人的效力。補強前，抵押權人不能以其登記對抗善意第三人，登記也不是證明第三人惡意的證據。總之，對于無需登記管理的動產而言，僅有登記就認為起到了公示作用是違反事實的，也是對動產流轉產生威脅的。為保證交易安全的需要，有必要建立直觀的公示補強制度。

    四、 結語動產抵押制度在我國擔保法中的確實促進了我國經濟的發展 ，但由于該制度中存在的問題，尤其是動產抵押公示方式及效力方面的問題，也制約了動產抵押制度的發展。但是這種局限性是可以通過一定方法緩和的。在我國物權法制定中，應著力于完善已有的動產抵押制度。

    注釋

    [1][4]  參見江平：《動產抵押制度研究》序

    [2][3] 參見劉保玉： 《論我國動產抵押制度的完善》

    [5]參見陳本寒：《動產抵押制度的再思考—兼評我國民法（草案）對動產抵押與讓與擔保制度之規定》，載《中國法學》2003年第2期

    [6]參見王利明： ：《物權法立法的若干問題探討》，載《政法論壇》2001年第4期

    [7]參見史尚寬：《物權法論》，第337頁。