房產投資利弊精選(九篇)
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第1篇：房產投資利弊范文
【關鍵詞】投資性房地產 公允價值計量模式 成本計量模式 投資性房地產的轉換
一、投資性房地產確認與初始計量會計處理和企業所得稅處理的比較
(一)新企業會計準則的規定
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括(1)已出租的土地使用權；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權；(3)已出租的建筑物。
(二)企業所得稅相關法規的規定
納稅人的固定資產，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。無形資產是指納稅人長期使用但是沒有實物形態的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。
(三)投資性房地產在企業所得稅上確認為固定資產和無形資產
在會計上確認為投資性房地產的土地使用權，在企業所得稅上確認為無形資產，應按無形資產的相關規定進行稅務處理。
二、投資性房地產發生后續支出會計和企業所得稅處理比較
(一)投資性房地產后續支出新會計準則的規定
企業會計準則規定，投資性房地產發生后續支出時，如果該支出將會引起相關的經濟利益很可能流入企業而且該支出的成本能夠可靠計量，就應該將其資本化，計入投資性房地產的成本；如果不能滿足上述條件的，應當在發生的時候直接計入當期損益。
(二)企業所得稅相關法規的規定
企業所得稅相關法規規定，符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：(1)發生的修理支出達到固定資產原值20%以上；(2)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長2年以上；(3)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。
納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。
(三)會計準則和企業所得稅規定的比較
對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出，會計準則和企業所得稅法規都做出了規定，需要根據不同情況進行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出，資本化處理和費用化處理的判斷標準，會計準則和企業所得稅的規定不同。
三、投資性房地產后續計量會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
(一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認
會計準則規定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當期損益。
采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認。
(二)采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理部分一致
1.沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致
會計準則規定，在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號――固定資產》和《企業會計準則第6號――無形資產》的規定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致。
2.存在減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理不一致
存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號――資產減值》的規定進行處理。需要對其賬面價值進行復核，并根據需要計提減值準備，其具體做法與固定資產準則和無形資產準則的規定一致。
企業所得稅相關法規規定：對固定資產和無形資產計提的減值損失不允許扣除。
四、投資性房地產轉換會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
(一)投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產會計和稅務處理的比較
1.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(沒有提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價基本一致。
2.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(已提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價不一致。
3.企業將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價不一致。
新企業會計準則規定，轉換前采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。
(二)自用房地產或存貨轉換為投資性房地產會計和稅務處理的比較
1.會計準則規定
新會計準則規定，在自用房地產或存貨等轉換為投資性房地產時，應根據轉換后的投資性房地產所采用的計量模式分別加以處理。在轉換后采用成本計量模式進行計量的，將轉換前資產的賬面價值直接作為轉換后的投資性房地產的入賬價值。在轉換后采用公允價值模式進行計量的，按轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權益。
2.企業所得稅相關法規規定
企業所得稅相關法規規定，開發企業將開發產品轉作固定資產應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移時確認收入(或利潤)的實現。
3.會計處理和稅務處理的比較
當房地產開發企業將開發產品轉作固定資產(投資性房地產)，無論企業采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產進行計價，企業所得稅處理為：(1)當期確認視同銷售；(2)按開發產品公允價確認為企業所得稅固定資產的原始計價。
五、投資性房地產處置會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
新會計準則規定，當投資性房地產被處置，或者永久性退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。
企業所得稅法規對投資性房地產處置確認為固定資產或無形資產轉讓，按取得收入與計稅成本和相關稅費進行配比的差額確認損益，計入當期應納稅所得額。
企業在增加會計上確認為投資性房地產之初，應記錄企業所得稅確認為固定資產和無形資產的原始計稅成本；在投資性房地產持有期間，記錄企業所得稅前可以扣除的土地使用權的攤銷額和固定資產的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。
參考文獻：
[1]《會計》.2007年注冊會計師考試輔導教材.中國財政經濟出版社.
[2] 《稅法》.2007年注冊會計師考試輔導教材.經濟科學出版社.
第2篇：房產投資利弊范文
為方便計算，《投資與理財》記者以二線城市西安的一套面積90平方米、目前市值135萬、房產證滿5年的住房為例為您解答。
房產不是想送就能送
自己的房子送給子女還要收費嗎？答案是肯定的。采取這種方式首先需要房產的贈與人與受贈人之間訂立一份房屋贈與書。然后，贈與人和受贈人要帶著這份贈與書和房屋的產權證，于房屋所在地的公證處進行房屋贈與的公證。最后，到房地產交易中心去辦理房屋所有權轉移登記手續。直系親屬間的贈與只需要繳納公證費、契稅和交易服務費，提供直系親屬證明可以免征營業稅和個人所得稅。在此需注意，經濟適用房不能做贈與。
贈與過戶操作起來比較簡單，如果房產用于子女自己居住或出租，可以采取這種過戶方式；但如果今后有出售房屋的打算，贈與就不太劃算了，因為贈與的房產交易時將產生20%的個人所得稅。
繼承也是不錯的選擇
繼承也可以達到房屋過戶的效果。一般來說，子女都是父母資產的法定繼承人，可以免繳契稅，只需支付公證費和工本費。一套135萬元的住房，子女繼承需繳納34005元的稅費，比起贈與過戶省下一萬多元。
事實上，繼承過戶是遺產人去世后才可以進行的，如果遺產人生前未曾留下遺囑，那么則由法律界定。如果繼承人眾多，要過戶到其中一個人名下，其他子女必須申明放棄遺產才可執行遺產過戶。而且，父母過世后辦理繼承房屋比較復雜，并且再次交易也會產生20%的個人所得稅。
買賣過戶也可以省下不少
很多人都難以想象，父母過戶給子女竟然可以通過買賣的方式。房子具體的成交價自行填報后提請財政局審批。一般地，人們總是希望交易價格越低越好，但如果填報的金額低得離譜，就會被財政局駁回。所以只要估價基本符合市場行情，一般都會通過審批的。如此操作的好處是自己申報交易價格可以避免評估房產這個環節，無須支付數千元的房產評估費了。
一番計算下來，父母通過買賣方式過戶給子女，雙方需要繳納費用共計34725元，比傳統贈與省下不少錢。此外，房屋再次出售時，子女通過買賣過戶的房產無須繳納20%的個人所得稅。
第3篇：房產投資利弊范文
當前有一種聲音，建議物業稅從商業地產開始試運行，這是頭痛醫腳的無稽之談。當前市場過熱，主要是住宅投資和消費過熱，有些城市商業地產已處于供大于求的狀況，再征收房產稅，只能是雪上加霜，加劇空置，給國民經濟造成更大浪費。同時，原本打算投資商業地產的經商者也會轉向住宅，一定會加劇本已負荷過重的住宅需求。即使商業地產未飽和的地區，商業地產也應該是重點扶持發展的產業。商業地產是第三產業的載體，是活躍區域經濟、增加稅收、促進就業的重要產業支撐。當前，商業地產的現狀，不論是規模還是檔次，不僅與發達國家相比差距較大，就是與快速發展的城鎮化、大規模的住宅建設相比都遠遠滯后。
稅收的目的是什么，是為了調整利益公平、為公共利益籌集資金，稅收應該是具有長期性和穩定性。我們可以看到，中國的稅收一直很穩定，就說房產稅也是1986年頒布的，其他行業的稅收更是相當穩定了，唯獨針對房地產的調控稅收變化無窮，營業稅、所得稅、增值稅、契稅、印花稅，幾年來不斷地增增減減，從未停止過折騰，但市場最終反映是什么?在供需根本矛盾沒有解決之前，只能全部轉嫁給買房人頭上，僅僅是增加了購房成本，加重了購房人負擔而已。
稅收，牽一發動全身。
誰都知道物業稅應該是解決分配與公平的長久之道，但說了幾年，實質性工作進展緩慢，最突出的就是住房檔案信息管理系統缺失，不僅有些城市本身不健全，全國也沒有完善的聯網管理系統，家底不明晰，每家有多少套房子分布在什么地方都捋不清，怎么收稅?還有，把全國城鎮100多億平方米、1億多套房子都估出個價來，讓業主認可并主動交稅，難度可想而知。香港地區只有300多萬套房子，征收物業稅還經歷了20多年才日益完善。
第4篇：房產投資利弊范文
黃金投資是近幾年才興起的一種新的理財方式，與股票相比風險要低很多。收益方面很多人都認為黃金投資遠遠趕不上股票，其實不然，黃金投資的收益完全可以跟股票一較高下。
近兩年，股市紅火大賺，上證指數高位盤整，風險明顯在增大。有理財專家分析說，今年的股市雖然漲幅很大，有人收益翻番，但如果從2001年開始考察，以指數波幅算，則上升28.8％，每年平均不過4.8％。同樣從2001年開始，黃金收益率卻保持了平均每年22.2％的收益率。炒黃金的收益長期來看并不比股市遜色多少，但黃金投資的風險與股市的風險卻是不能同日而語的，即其風險小得多。
收益比較大擂臺
從一般情況看，個人的投資方向主要有房地產、儲蓄、有價證券和貴金屬。這些投資方式的利弊比較如下：
不動產
（價值變化）一般情況下變化微小，具體視投資環境而定
（流動性/變賣性）一般，但要看地點決定價格高低，而且欲高價出售要等待時機，急于出售可能微利和損失
（贏利性）視投資環境變化和極差地租而定
（維護成本）包括物業管理和維修費，交易稅金
儲蓄
（價值變化）受通脹高低影響較大
（流動性/變賣性）與現金等值
（贏利性）利息，其高低受通貨膨脹影響，通脹高，名義利息也高，通脹低，名義利息也低
（維護成本）許多國家開征儲蓄稅
有價證券
（價值變化）容易發生變化，種類多，主要是債券和股票，其價值受政治、宏觀經濟、貨幣政策影響較大
（流動性/變賣性）高
（贏利性）債券贏利比較穩定，股票贏利波動較大
（維護成本）在買賣時會有一定的交易成本，如稅收和手續費
黃金
（價值變化）價值變化微小
（流動性/變賣性）高
（贏利性）買賣實金盈利低，但風險也低，炒作紙黃金（標準合約）相對盈利高，但風險較大
（維護成本）實金的維護成本高，而紙黃金，如標準合約的維護成本低
除上述比較外，投資者還可以比照上述方式將黃金與其他投資對象進行比較分析，如白銀、古玩、珠寶、名表之類，從中可以獲得一些有益啟發。可以看出，黃金具有價值穩定、流動性高的優點，是對付通貨膨脹的有效手段。如果對期貨市場以及黃金價格變化具有一定的基礎知識和專業分析能力，還可參與黃金期貨投資獲利。
阻擊通脹保衛戰
一般來說，無論黃金價格如何變化，由于其內在的價值比較高而具有一定的保值和較強的變現能力。從長期看，具有抵御通貨膨脹的作用；房產從長期看，具有很大的實用性，如果購買時機、價格和地區比較合理，也有升值潛力；而儲蓄對應對各種即時需求最為方便；股票贏利風險性共存。這些投資的優勢和作用，要根據各種目的、財力和投資知識而決定。
由北京奧組委授權，中國印鈔造幣總公司制造發行、中鈔國鼎投資有限公司總經銷的“北京奧運金”本色系列第四組“龍尾”奧運金條即將在廣州中國銀行各網點上市，從11月8日起，正式開始接受預訂。
“北京奧運金”是世界上第一套具有奧運概念的紀念金條，據透露，其每組的含金量均為.9999，按重量分為50克、100克、500克和1000克四種規格，每組限量發行2008公斤。
中鈔國鼎此次推出的并不是龍的中間部分，而是將本應留在最后發行的“龍尾”奧運金條提前上市。據中鈔國鼎相關負責人介紹，這是因為“北京奧運金”的第一、二、三組產品上市后非常受歡迎，很多消費者都盼望能早日集齊全套產品，尤其期待“龍尾”奧運金條的面市。為了滿足廣大消費者的需求，中鈔國鼎決定讓“龍尾”奧運金條提前亮相。“龍尾”的出現有“神龍擺尾”的意思，而在中國祈福文化中，“神龍擺龍”有著“無往不利，財富盡收”的美好寓意，這同樣觸動了消費者的收藏熱情。
“北京奧運金”本色系列系列，純度高達.9999，價格定位合理，低于傳統的禮品金條，除了奧運收藏價值外，還是很好的黃金投資類產品。股市的大熱帶動了房產、基金、期貨等一系列投資的熱潮。
與股市等其他投資渠道的動蕩相比，黃金投資要穩定得多。就其收益來說，長線黃金投資并不比股市遜色多少，與市面上流行的黃金投資產品比較，收藏類實物金投資顯得更加穩妥。
炒黃金七大特點：
一、金價波動大：根據國際黃金市場行情，按照國際慣例進行報價。因受國際上各種政治、經濟因素，以及各種突發事件的影響，金價經常處于劇烈的波動之中，可以利用這差價進行實盤黃金買賣。
二、交易服務時間長：每個公司結合不同的情況，經營時間有所不同，最長為每天十八小時交易，涵蓋主要國際黃金市場交易時間。
三、資金結算時間短：當日可進行多次反向交易，提供更多投資機遇。
四、操作簡單：有無基礎均可，即看即會；比炒股更簡單，不用選股那么麻煩，全世界都在炒這種黃金，而且沒有莊家。
五、賺的多：黃金漲，您做多，賺；黃金跌，你做空，也賺！（股票漲才賺，跌則虧）
第5篇：房產投資利弊范文
關鍵詞：房產稅；房地產市場；社會公平；宏觀調控；監管
2011 年2 月，備受爭議的房產稅在重慶、上海開始征收。至此，關于房產稅的種種猜測畫上了句號。然而關于房產稅的影響從始至終就沒有停息過，對其功過利弊，見仁見智。支持者認為，實施房產稅可以有效的抑制房價的過快上漲、擠壓房地產泡沫、實現房地產資源的合理配置，同時也有利于調節收入分配、縮小收入差距、實現社會公平。這也是國家推出房產稅的初衷，有的人甚至把他作為國家調控房市繼加息、限購之后的“最后一招”，是解決與規范房地產健康發展、維護民生的“治本之策”。
那么，房產稅真果真是如有些人所說的那樣的“靈丹妙藥”？事實上任何事物都是矛盾的統一體，是一分為二的，房產稅的開征對經濟的影響具有很大的不確定性，許多消極影響也是必須重視的。
一、對房價和房地產市場均衡發展的消極影響
一種觀點認為，開征房產稅在一定程度上增加了房產的保有成本，從而減少房屋的空置率，打擊與抑制對住房的投機性需求，穩定了人們的預期，可以有效緩解供求矛盾，最終達到抑制房價上漲、實現房地產市場的均衡和健康發展之目的。在當前的宏觀經濟形勢下，開征房地產稅對房價及房市也可能會產生消極影響。
眾所周知，商品價格的取決于市場供求，是買賣雙方競爭的結果。我國房地產市場長期處于供不應求的不均衡狀態。從今后的發展趨勢來看，這種供求矛盾有可能加劇。從需求角度來看，隨著經濟的發展和人們收入水平的提高，作為生活水平重要標志的住房，人們對其需求將日益增加。從當前引發房價上漲的因素來看，對房屋的投資性需求也將有所增加。由于金融、資本市場不完善，投資渠道狹窄；儲蓄存款作為主要的投資方式，相對于高物價實際利率為負；而股市又是處于風雨飄搖的狀態中，許多2007 年入市的資金現在仍未“解套”。房地產就目前來講是公認的相對風險較小而收益很高的“暴利行業”。正是在這種預期的驅使下，大量資本源源不斷的涌入到這個黑洞中，國家采取各種措施均未奏效就是鮮明的例證，各地“地王”頻現就是最好的說明。前期國家為應對金融危機實施的相對寬松的貨幣政策，對拉動房地產的需求起到推波助瀾的作用。再從供給角度來看，按照傳統經濟理論土地的供給是一定的，隨著城市化進程的加快和國家嚴格控制土地的使用，城市可用地是絕對減少的。這樣，供不應求的格局將更加突出。
在這樣一種供求失衡的格局中，房地產稅的實行并不能有效解決這一對突出矛盾。首先它并不能有效抑制對房地產的需求，特別是有效打擊抑制房地產的投機行為。以重慶房產稅征收方案為例看，當前全國住房的市值以百萬億計，而所征收的房產稅款只有區區十億多，這樣的稅制對市場的調節作用是微乎其微的，對于一種“暴利”的投機更起不到任何的有效的制約。
有人還擔心，此番政府開征房產稅又會成為開發商提高房價的借口。由于房產稅是在流通或者交易中征收的稅種，在當前房地產市場處于賣方市場、供求失衡的狀態下，發地產商會以提高價格的方式把房產稅轉嫁到普通民眾身上。這無疑會推高房價，加重普通購房者的負擔。還有部分經濟學家敏銳的看到，由于房產稅的實行，會推高房租價格。這對于當前國家通過廉租住房解決房價上漲和低收入者住房的政策是相悖的。
二、對社會公平可能產生的消極影響
支持者認為，房產稅的開征作為一種社會收入再分配，有利于調節收入分配，縮小收入差距，從而實現社會公平。然而，這只看到了問題的一個方面，事實上，房產稅的開征最終也可能不利于社會的公平。
以上海房產稅征收方案為例，明顯的特點是只對增量征收，而不對存量征收，即只對新購住房征收房產稅，而不管在征收之前有幾套房、有多大面積。這樣的方式承認了現有社會不公平的合理性，是對既得利益者的偏袒。許多學者指出，這是“對稅收公平原則的最大褻瀆”，是對新購房者的懲罰，根本無法降低住房的空置率。
這勢必會迫使更多的購房者和投機者在政策實施前出現集中交易的行為，現實也證實了人們的這種擔心。
宏觀政策的實施要兼顧經濟效率與公平，但在不同時期又要有所側重。就目前來看，國家政策的導向是在保證經濟穩步發展的前提下，更加注重社會公平，也即在“把蛋糕做大”的同時力求“把蛋糕分好”。而
社會公平從一個側面來說就是要合理確定分配政策，處理好國家和居民的利益關系。在國民收入分配中長期存在的問題是過分注重國家，突出表現為國家財政收高于經濟增長速度，而居民收入的增速則低于經濟增長速度，這是社會分配不合理的一個方面表現，使得人民未能真正充分共享改革發展成果，人民生活水平的提高同經濟發展不一致。國家為扭轉這一格局，采取種種措施在國民收入分配時提高居民收入所占的比重，剛出爐的“十二五”規劃提出由原來的“國強”到現在更加注重“民富”。而在人民普遍收入水平不高的情形下開征房產稅，無異于政府與民爭利，減少居民收入，使得本就已經不合理的收入分配更加不公平。
再從房產稅對收入差距的影響來看，能否真正有利于社會公平也是很值得懷疑的。正如《人民日報》（2011.01.17）撰文指出的，房產稅可能會誤傷中低收入家庭。主要是因為房產稅不同于個人所得稅和營業稅，不是依據個人的所得或營業額來征收，而是依據房屋估價這種不動產來繳納的。對于非營業性住房來講，不動產是不能直接變現的，這就需要人們用其他收入來繳納房產稅，這對于掙錢能力較弱的中低收入者來講無形之中增加了一筆不小的負擔，而對于掙錢能力較強的高收入者或者是可以賺取高額利潤的投機商而言影響則甚微，對于無房的中低收入者而言，這無疑是雪上加霜。這顯而易見是不利于縮小收入差距的。經濟學家郎咸平把房產稅看作是“從民眾身上割肉”，不僅沒有法理依據，也有損社會公平，在監管不到位的情況下，極易產生****。
三、房產稅實施的相關配套措施尚未完善可能引發的社會問題
一是關于房產稅的合法性問題。稅收具有法制性和固定性，“有稅必有法”，任何稅收征管及其變化，都要由國家立法機關制定相應的法律，規范稅收行為以調整稅收關系，這樣稅收才具有合法性。而從目前來看，房產稅并未有一部真正有效力的、成文的法律規范加以調整與規范，即使是作為試點，也應納入到法制的軌道，否則依法治國就會只成為一句口號。
二是評估機制不健全，使得在房產稅在試行過程中實際操作受到了制約。稅基的確定對于稅收有非常重要的影響，因為它直接決定著納稅的多少、居民的切身利益。對于房產稅來講，涉及到對房產的估價、面積的測量等。而目前我國獨立的、富有資質的評審機構嚴重匱乏，從屬于政府的評審機構作為利益相關方，會影響到評審結果的客觀公正性。普遍認為的可行方案是依據市場價格估價，然而市場價格一方面經常變化，另一方面又會由于區域差別大，操作起來困難重重。
此外，由于缺乏必要的監管和制度保證，這一措施的出臺又可能產生各種各樣的逃避稅行為。在實施房產稅的地方已經出現了隱匿個人房產、虛假過戶和假離婚的事情，以期達到逃避稅行為，由此引發的社會問題也不少，而目前的法律制度又不能很好的解決這些問題。
總之，對于房產稅實施的消極影響必須有全面而清醒的認識。一方面要認識到，隨著時代的發展，為解決民生、實現社會公平，對個人住宅開征房產稅是社會發展的必然，決不能因噎廢食，因為有困難和消極作用的存在就裹足不前；另一方面也要看到，房產稅影響面廣、意義重大，必須審慎對待。要把握適當的時機，采取正確的措施以趨利避害。這就需要國家完善相關的配套法律制度，加強監管，發展生產，增加人民收入，通過試點不斷總結經驗教訓，穩步推進，才能達到調控目標，實現經濟發展與社會和諧的統一。
參考文獻：
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第6篇：房產投資利弊范文
一畢業就來到北京工作，臨末了辭職，準備離開這個城市，除了銀行賬戶上積攢了25萬元，快奔30歲的王文君仍然是孤身一個人。辭職后查看公積金賬戶，竟然躺著15萬元。從最初的什么都沒有，到現在將近40萬元存款，王文君不知道該何去何從。究竟是答應母親要求，回老家山西工作去，然后相親結婚生子，還是繼續留在這個城市打拼？
“這個城市的壓力太大了，想要在北京擁有一套房子，即使不吃不喝，我幾十年都買不起。”王文君訴苦說，“雖然我每月領著9000多元的薪資，但要在北京生活，最后能存下一半就算不錯了。”
目前，王文君已經離職回家，吃住均和父母在一起，她打算休息一段時間再尋覓新的工作。以她現在的工作經驗，在山西找份工作，可能只有4000元不到的月薪，但起碼不用租房就可以住大房，而且她還可以用存款給自己配輛小轎車當嫁妝。北京的公積金政策是辭職時可以取出公積金余額，王文君打算把這15萬元取出來。
規劃需求
1.15萬元公積金和其余的25萬元存款該怎么打理？2.未來的路該如何選擇，是留在北京還是在老家山西發展？
楊潔
CFP國際金融理財師，招商銀行鉆石客戶高級理財顧問。
財務現狀分析：
王女士每月稅后工資9000元，每月固定支出4500元，由此算出每月家庭現金結余4500元。綜上，王女士個人每年累計收入減去每年累計支出，得到每年凈收入54000元。
現有資產15萬元公積金、25萬元存款，沒有房產和汽車。
王女士理財目標：
王女士15萬元公積金和25萬元存款，理財目標為準備未來婚嫁金。婚嫁金不同于教育金和養老金有明確的需求時間，婚期具有不確定性，因此王女士的理財規劃需要保證一定的流動性。婚嫁金積累時間相對較短，不適宜配置投資期限長、收益不確定性高的資產，因此總體投資風險等級評定為A3穩健型。
建議王女士55%資產即22萬元配置定期存款、分紅型投資保險等固定收益類資產。30%資產即12萬元配置保本基金，投資期3年保證本金，同時能分享資本市場帶來的收益，如果王女士婚期提前，還可以隨時贖回。15%資產即6萬元投資銀行現金類理財產品，收益穩定，可隨時贖回，滿足流動性需求。
王女士每月結余4500元，建議600元作保險配置，600元定投參與股票基金，分別投資于境內A股大盤基金、境內中小盤基金、海外債券基金。
不論留京還是返鄉，均需增加保險配置：
保險配置應未雨綢繆，不論王女士留京工作，還是回山西老家發展，建議單身的王女士合理配置保險。單身人士保險需求順序為健康險、壽險和養老年金險。健康險建議王女士選擇有強制儲蓄和分紅功能的兩全型健康保險，以20萬保額為例，保障期間至60周歲，月繳保費500元，可以獲得20萬重大疾病和身故保障，一旦理賠，可豁免未繳納的剩余保費。如果保險期間內沒有理賠，則可以起到積累養老金的作用，60歲滿期可以領取20萬元以及積累分紅作為補充養老金。壽險建議選擇成本較低的消費型終身壽險，100萬保額，月繳保費100元。王女士保險規劃總保費共計600元，占王女士月收入的10%以內，不會增加額外負擔，提供相對充足的保障。對于王女士本人來說，可以緩解風險來臨時的財務壓力，而對于王女士的父母來說，是一份家庭責任。
未來的路該如何選擇，是留在北京還是在老家山西發展？
對于王女士面臨的困惑，是繼續在北京工作，還是回山西老家發展，分為兩種情況分析：
方案一：留北京工作
對于王女士來說，如果留在北京工作，可以獲得更高的收入和更大的職業發展空間，擇偶選擇也相對更多一些。留在北京求職，以王女士的資歷按照原有單位稅后月薪9000元計，工資年增長率按平均水平10%計算，生活成本不變，未來3年可結余18萬。原有40萬元投資按照A3穩健型客戶平均年化收益6%計算，3年收益8萬元。3年后總資產40+18+8=66萬元。目前首套房首付30%，以北京四環至五環住宅房屋均價4萬元每平方米，房屋面積50平方米，總價200萬元房產計算，首付60萬元，月還款6100元。王女士5年公積金賬戶積累15萬元，月均公積金為2500元左右，購房后可省下原房租，以2000元每月計算，共計2500+2000=4500元。綜上，王女士3年后總資產66萬元，可以支付購房首付款，每月只需從結余中拿出1600元，加上公積金和原房租，就可以支付月供，不影響原生活水平，即可擁有自己的房產。
如此看來，按照王女士的收入水平，在北京擁有自己的房產并不僅僅是夢想，合理進行理財規劃就能夠輕松實現。此外，按照現行婚姻法規定，如果王女士在婚前買房，房產可以算做個人財產。而如果王女士覓得如意郎君，兩人共同承擔買房費用，則可以購買總價更高的房產，提高生活品質。
方案二：回山西發展
王女士父母均在山西生活，婚前與父母共同生活，可以大大降低生活成本。如果王女士在山西工作，稅后月薪為4000元左右，除去基本生活費用2000元，每月結余2000元，每年結余2.4萬元，原有40萬投資按年化6%收益率計算，每年收益2.4萬元，因此王女士在山西老家生活，每年結余共計4.8萬元。王女士在山西老家生活，沒有購置房產的財務需求，主要需求為婚嫁購車，以20萬元家用小轎車為例，王女士可輕松購買。
綜上所述，王女士繼續留京工作或者回山西發展，只要通過合理的理財規劃，都能夠實現階段性的人生財務目標。這正是，單身生活品質高，合理規劃是王道，相信專業理財師，我的未來不是夢。
張春兵
CFA，德意志銀行（中國）有限公司財富管理部副總裁。
一、財務現狀分析
王文君30歲，在北京打拼5年，積累了25萬元存款和15萬元公積金。由于北京生活成本和房價較高，現已回老家山西，目前待業在家。
資產負債情況比較簡單。
收支情況：暫無工資收入，跟父母居住無需支付房租，中西部地區物價相對便宜，每月基本日常開銷1500元。
二、需要考慮的問題
由于王小姐目前比較年輕并且單身，除了計劃在不久的將來購置一輛汽車當嫁妝外，尚未確定具體目標和中長期規劃。但從財務角度來衡量，實現財務自由是每個人的終極目標，理財規劃越早開始越好。
王小姐雖然目前積累了一筆現金資產，但由于只做銀行存款，且無其他收入，顯然處于入不敷出狀態，非長久之計。支出已按最基本的來算，不能節流，看來只能開源。當務之急是要盡快找到一份工作，其次做好40萬元的投資配置，增加投資性收入。
其他要改善的地方：
1.加入保險計劃，抵御不測風險，險種至少包括重疾險和意外險，并隨著家庭和收入狀況的變化，再加入其他險種。這兩種保險都是消費型的，保費都不會太高，估計每月幾百元就夠了，但如發生意外，可以起到意想不到的效果，必不可少。具體可以咨詢專業的保險規劃師。
2.增加一部分教育投入，盡快確立自己未來職業發展方向，并對不斷提高職業技能和專業知識進行必要的投入，投資自己，投資未來，為增加未來的收入盡早準備。
這兩項每月投入應該在1000元左右。
三、目前資產的合理配置
由于王小姐目前只做銀行存款，按現在2%左右的年利率，每年只有8000元左右的利息收入。鑒于王小姐隨時可能有購車計劃，以及需要留一部分資金用于日常開支，建議從40萬中拿出10萬元認購貨幣基金。貨幣基金的特點是風險非常低，流動性非常好，目前回報率在4%左右，是非常好的現金管理工具。
剩下30萬元可以做中長期的投資，并可以適當投資一些有風險的資產。
可以拿其中20萬買入5年期的國債。最近發行的5年期國債票面利率為5.32%。國債可以視為無風險產品，由于該筆資金屬于閑散資金，沒有投資期限的限制，買入較長期限的國債既可以提高收益，又可以保證資產的安全。
還有10萬可以投資股市。雖然經歷了7、8月份的股災后，市場人氣低迷，估計未來一段時間不會再有像樣的行情出現。但是，仔細分析，目前A股市場分化比較嚴重，中小板和創業板股票經歷大幅調整后，估值仍然偏高，以銀行為主的藍籌股估值相對比較合理，而且這類股票每年都有非常穩定的分紅（銀行股每年股息率在3%以上）。在市場普遍低迷的時候，尋找有價值的、有足夠安全邊際的品種提前布局，等下輪牛市來臨時，一定能收獲不錯的成果。建議按照一年的時間周期，自己做一個股票定投計劃，選擇兩三只高分紅、低市盈率的藍籌股，每個月定期買入8000元股票，一年差不多正好投完10萬元。長線持有，耐心等待下一輪牛市的到來，相信若干年以后，這筆資產能提供最為豐厚的回報。長期來看，股票的投資收益會高于債券，保守估計收益率應在8%左右。
四、調整后的財務分析
五、總結
經過調整，王小姐的財務狀況可以得到明顯改善，并且能使自己的生活得到相當的保障，過上相對穩定而安逸的生活。當然隨著時間的推移、自身情況的變化，還要不斷對自己的財務規劃作相應的調整。投資理財是一場馬拉松，長期的不斷的積小勝才能獲得大勝。相信經過若干年的奮斗和積累，王小姐組建家庭，買房買車，實現一定程度上的財務自由，不是一件遙不可及的事情。從這個意義上來講，王小姐選擇離開北京，回老家發展，也不失為一個好的選擇。
第7篇：房產投資利弊范文
[關鍵詞]個人住房；房產稅；新福利經濟學；希克斯效率
[中圖分類號]F293.31 [文獻標識碼]A [文章編號]1002-736x(2012)04-0076-04
隨著重慶、上海對個人住房征收房產稅改革試點的啟動，以及“十二五規劃”中把研究推進房產稅改革作為財稅體制改革的重要內容的事實來看，對個人住房征收房產稅已提上我國政府的決策日程。但目前對個人住房房產稅該不該征收、征收的利弊、以及如何征、何時全面開征等問題在理論上還有諸多爭論。本文從新福利經濟學的視角分析了我國開征個人住房房產稅利大于弊，長期看能增進社會的總福利水平，屬于希克斯的效率改進。
一、個人住房房產稅改革的基本思路與目標
通過對我國近期國務院、財政部、稅務總局以及發改委、住房和城鄉建設部等政府部門的文件進行分析，并對社科院藍皮書十二五規劃建議、各位經濟學專家的意見以及重慶上海房產稅試點改革的方案進行研究，得出我國要推出的房產稅改革的基本思路與目標有以下五點。
(一)房產稅改革是要對個人住房征收房產稅并進行稅制設計
目前，我國無論是理論上探討的房產稅改革，還是實踐中試點的房產稅，實際上就是要對我國1986年9月15日由國務院頒布實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》中規定的房產稅制度進行改革。
首先要擴大房產稅的征稅范圍即對個人住房要征稅。原條例中規定要按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收財產持有稅。但房產稅征收范圍只包括城鎮經營性房屋和出租房屋，而對個人所有的非營業用房產(即個人住房)免稅；而現在要推出的新房產稅則是要擴大房產稅的征收范圍，即要對居民居住的個人住宅也要征收房產稅。
其次還要對住宅房產稅的計稅依據、稅率、征收方法等方面進行改革。如原條例中規定房產稅的計稅金額是按房產余值征稅，即按房產原值一次減除10～30％后的余值計算繳納；計稅標準年稅率為1.2％；對于房產出租，以房產租金收入為房產稅計稅依據的，稅率則為12％。而現在要進行的房產稅改革重點則是要對上述計稅依據進行改革，要將原先按房產原值余值計稅改為按評估值也就是市場價值計稅，即應稅住房的計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值。如上海試點方案就是暫以應稅住房市場交易價格的70％計算繳納作為房產稅的計稅依據的。
再次還要對住房房產稅的減免稅問題進行稅制設計，要體現出對百姓基本居住需求的充分考慮以及對困難群體的特殊關照。如上海試點方案規定：對居民家庭新購房給予人均60平方米的住房面積(住房建筑面積)免稅。而重慶只是對主城的存量與增量的獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，征收房產稅，其稅率為0.5％～1.2％。
(二)個人住房房產稅是對房地產持有(保有)環節的征稅
一般說來，房地產稅從廣義上講分布于房地產開發建設、交易和保有的各個環節。按我國目前來說，房地產稅在開發占有階段包括耕地占用稅；交易階段包括契稅、印花稅、土地增值稅、營業稅、個人所得稅；持有階段包括房產稅、城鎮土地使用稅和城市維護建設稅。從狹義上講，房地產稅收僅包括持有階段的房產稅。而現在我國要推出的房產稅屬于狹義上的房地產持有(保有)環節的稅種。以后改革的方向是要把房產持有環節的房產稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅合并，要改變原來“重流通，輕持有”的房地產稅收思路，推進持有環節稅收；因為交易環節稅過重不利于二手房的交易，持有環節稅過輕，導致持有成本低，會使房產投機增多，不利于房產市場的健康發展。
(三)房產稅是財產稅，要起到調節社會財富的作用
房產稅是對居民個人所擁有的住房財產所征收的稅種是財產稅，財產稅的征稅目的一般都是為調節社會財富分配，扼制財產過于集中于少數人的趨勢，要體現社會分配的公正性：我國現行稅制由于缺少財產稅體系，難以實施對構成貧富差距的基礎環節——財產存量的調節，一旦對居民個人住房開征房產稅，則意味著政府握有了可對包括收入、消費、財產等多個環節實施稅收調節的相應手段，這對于正處在轉型關鍵期的中國至關重要。住房房產稅的開征所增加的稅收收入要用于住房保障體系，用于提高社會福利與社會保障上，起到調節社會矛盾，造福于民的作用。
(四)改革的最終目標是促進房地產市場的健康發展
征收個人住宅房產稅，當前的主要目的是要遏制過多占有住房及其投機性炒房行為。征個人住房房產稅可增加住房的持有成本，從而引導居民合理的住房消費，居民需要根據收入理性地確定要買多少套房子，買多大面積的房子，對投資型購房者來說，必須重新權衡持有成本和未來收益間的關系。這樣就可減少住房資源的浪費，降低房屋的空置率；也有利于引導對土地資源的合理利用，從而促進我國房地產市場的長期健康穩定發展。
(五)與國外的房產稅即物業稅不同
國外的房產稅在不同的國家名稱不一樣，有稱財產稅還有稱地產稅或物業稅的。物業稅的概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用，物業稅類似于西方國家普遍開征的房地產稅或不動產稅，都屬于財產稅；但在香港僅僅對有租金收入的經營性房地產征收物業稅。一般來說，國外房產稅(即物業稅)則主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定的稅款，而應繳納的稅值也會隨著不動產市場價值的升高而提高，也就是說是按房產的市場交易價格征收的。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產價格就會隨之提高，相應地，房產稅即物業稅也要提高。
我國重慶與上海推出的房產稅也是按房產的市場交易價格征收，繳納的稅值會隨著房屋價值的升高而提高。這樣的改革取向與國外的房產稅即物業稅非常相似，都是對房屋的保有環節的征收，都是財產稅，性質基本一樣。但仍有差異。我國要推出的個人住宅房產稅沒有針對土地征收，只對地上建筑物一住宅房產征收。而物業稅本質上還要對土地征稅；相比物業稅，房產稅更具可操作性。征收房產稅不需要立法，只需要通過修改原有條例，將個人住房納入征稅范圍即可。而物業稅則需要嚴格的立法程序；即意味著要取消土地增值稅與土地出讓金，需要把這些與房產稅并在一起，但由于我國居民只擁有70年的土地使用權，只能對地上建筑物房產
征稅。所以中國的房產稅改革方向并不是向國外的房產稅完全看齊，不等同于物業稅。
所以2009年以前我國理論上論述要對房地產業進行稅制改革時提的都是物業稅，但從2010年5月在理論與實踐中就只提房產稅改革了。
二、開征個人住房房產稅的經濟社會效應——能增進社會總福利保障水平
上述的分析說明對個人住房征收房產稅既然屬于財產稅，其重要意義是要合理調節收入分配，縮小貧富差距，促進社會公平。改革開放以來，我國人民生活水平大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在城市住房方面的表現是富人對住宅投資投機，使房價越來越高，富人的財產即房產的價值也越來越大，而普通百姓則越來越買不起房，所以需要開征住宅房產稅加以調節。
(一)開征住房房產稅能使收益者的利益大于受損者的損失
按照新福利經濟學的代表人物卡爾多一希克斯的觀點(又稱希克斯改進)：假如某種變革可以使收益者的利益大于受損者的損失，那么總的利益增大了，那么這種變革就屬于“卡爾多一希克斯改進”，這種改革就是值得的。
因住宅房產稅是對超過基本居住需求的部分征稅，對一般居民沒有影響，只使那些投機性購房者的利益受損。而投機性購房者都是社會中的富人，他們畢竟是社會中的少數；而征稅增加地方收入后又可用于社會公共設施的建設與社會保障的完善，即把稅收用于保障房建設以及用于提高城市農民工的社會保障，廣大的普通民眾是受益的；總體上有利于城市化的發展，與經濟的可持續發展。所以改革符合福利經濟學的基本思想，屬于希克斯改進。
(二)開征住宅房產稅長期看溢出效應大，可提升社會的總福利保障水平
新房產稅還有很大的溢出正效應，因為開征新房產稅的主要目的是調節收入分配，避免社會財富過于集中在少數投資房產的富人手中，有利于縮小貧富差距。中國當前貧富差距之大，早已為人所知。經濟學家認為，中國的基尼系數已經超過0.5，遠遠高于國際公認0.4的警戒線。如果任由很多人把購房作為投機工具，就會導致整個社會投機盛行，價值觀錯亂，使誠實經營、合法致富、艱苦奮斗等中華民族的傳統美德逐漸被拋棄，而浮躁、急功近利，拜金主義則會盛行；最終則會加劇社會矛盾，影響社會穩定。而且還會積累較高的金融風險，形成房地產泡沫，最終可能引發經濟危機，給社會造成極大的損害。而開征個人住宅房產稅會會減少投機性囤房數量，使住房供給量增加；而且房產稅如再用于社會保障房的建設，這樣又會增加房屋的有效供給，這就會降低房價大幅上漲的概率；可以減輕通脹壓力，避免經濟危機和衰退；還可縮小居民的收入差距，縮小基尼系數，基尼系數也就是收入差距，它和經濟發展的速度相關性很強，當基尼系數縮小時，經濟就會發展起來。經濟學家薩繆爾森等認為，解決公平問題本身就會帶來效率的提高：“為貧困家庭提供保健服務和充足食品的計劃將增進生產率和效率”。勒納、米里斯、羅爾斯、新劍橋學派的代表羅賓遜夫人等也認為，公平決定效率，收入分配不公平會導致機會的不公平，進而導致收入并非與努力程度成正比，如此就會降低人們提高效率的積極性。
按照邊際消費傾向遞減的規律，收入越高的群體，他們的收入使用上用于消費的比例將下降。因此，只有打富濟貧，使窮人的收入相對提高，才會拉動消費，從而改變不合理的經濟結構，才可轉變中國主要依靠投資與出口拉動經濟的發展方式，使經濟發展轉到主要依靠國內的消費上，從而使國民經濟的發展走向健康軌道，從而使社會總福利水平得到提高，因為國民收入增長是福利水平提高的基礎與保證。
至于開征房產稅對經濟的負面影響，即減少社會福利方面并不明顯。傳統經濟學認為，增加稅收，會抑制消費，不利于經濟增長。實際上也不盡然，當把房產稅用于增加對道路、學校、醫院等公共設施的支出時，則反而有利于改善居住環境，引起當地房地產價值的增值，即房地產的外部性增值。這種情況就又會推動當地房地產市場的發展，從而有利于經濟的增長。而且社科院的實證研究結果也表明，房產稅的開征不會抑制自住購房者的需求，也就是說房產稅的開征對宏觀經濟運行的消極影響十分有限。
總之，征收個人住宅房產稅的經濟利益會大于征收的利益損失，是社會總福利的提升。而且從長期來說，房產稅改革會增加地方性收入，地方再用于擴大農民工的社會保障，推動市民化與城市化的進程，使社會服務與公共設施更加完善，就會使房價升高，這就為城市的私人房產投資帶來巨大的盈利空間。一般說來，誰在城市擁有的房產面積大，他所能取得的這塊由公共資源所無償提供的蛋糕份額也就大。也就是說，這些房產多的富人享受到的城市福利與保障的面也會增大。
這些也符合卡爾多一希克斯的效率標準，即在社會資源配置過程中，如果那些從資源重新配置過程中獲得利益的人，只要其所增加的利益足以補償(并不要求實際補償)在同一資源重新配置過程中受到損失的人的利益，那么，這種資源配置就是有效率的。也就是說，判斷社會福利的標準應該從長期來觀察，只要政府的一項經濟政策從長期來看能夠提高全社會的生產效率，盡管在短時間內某些人會受損，但經過較長時間以后，所有的人的境況都會由于社會生產率的提高而“自然而然地”獲得補償。希克斯的補償原則為“長期自然的補償原則”。以上論述說明房產稅改革可以提升整個社會的總福利與保障水平，屬于潛在的帕累托改進，是希克斯的效率改進，應該逐步向全國展開。
三、基于社會福利水平提升的角度對房產稅制度的設計與政策建議
房產稅稅收制度的設計，要充分體現和保障中低收人家庭普通住房的消費權益，適度調節富裕家庭的高端住房消費，能達到遏制投機炒房，增加地方收入，保障社會福利，調節社會貧富差距的政策取向。
(一)房產稅要擴大試點城市繼而推廣至全國
現在看來試點城市房產稅改革運行的效果不大，調控房價和培養地方稅源兩大重要功能并沒有實現，在實施房產稅后的今天，重慶與上海兩地房價依然高企，兩城市都是3個月稅款不足百萬，無論對于重慶還是上海都很難成為重要財源，與方案公布時重慶提出的每年征收1.5億稅款用于保障房建設的目標相差甚遠。原因主要是上海、重慶的試點方案征稅面過小，稅率過低。我國房產稅要真正發揮應有作用，需要在全國范圍內加快實施并適度統一和加強。
(二)房產稅要從對增量征收轉向存量增量合并征收
現在兩個城市房產稅試點都幾乎沒有涉及存量房。上海只針對新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房征稅，而沒有對多占有社會資源的存量房征稅；重慶的方案盡管存量增量都征收，但其征收的對象也只是高檔商品房。只對新購房征稅不公平，只對新購房征收，把有房的人，尤其是投機客全部放
掉了，房產稅改革首先應該“瞄準”空置房，因為閑置房是資源的浪費，不符合建設節約型社會的要求，而且推高房價影響民生。
只對新購住房征收，不能實現城市公共管理所要求的效能和效率目標；與此同時，也不能體現該項政策本身所要體現的公平性原則，應存量和增量一起征。房產稅關注存量房才是正途，因為只有這樣才能保持稅收的公平性。
(三)房產稅要向全國所有縣級以上城市逐步推進
不應該只是個別城市實施，要保證房產稅能夠發揮抑制社會不合理住房需求的作用；應該對所有享受政府公共服務的城市住房都開征房產稅，房產稅要逐步推進。征收城市由主要城市覆蓋全國各地縣級以上城市，征收稅率要因地而異，縣城征稅要最后啟動，對農村個人住房不征房產稅。
(四)征收對象要由“高檔住宅”逐漸覆蓋到“普通住宅”
普通住宅投機也是遏制的對象，因為，如任由把普通住宅進行投機炒作，會讓普通人更買不起房，農民工的市民化永遠只是夢想，會延緩城市化進程。影響社會的進步和福利水平的提高。
(五)個人住房房產稅要實行累進稅
房產稅是針對富人征收，絕不能讓擁有基本住房的人承擔這部分稅賦。房產稅要實現財富的再分配功能，就要實行累進稅率，因為累進稅是直接稅無法轉嫁。房產稅稅率要實行累進稅率，即按照一定參照物(如人均居住面積或者房屋價值等)分段，逐級提高稅率。稅率要分幾個等級，房屋價值越大，房產稅率也應越高。房產稅的征收宜從量從價綜合征收。住房越大、越豪華，房子價值越大，就要多承擔些稅賦。房產稅的計稅金額，應為凡是當年新購置的，都應以購置金額為準；對于存量房，要參照同城同類地區上一年房產交易平均價進行估值，作為計稅金額。
(六)房產稅起征和免稅的規定，不應以套為標準
因為“套”有大小貴賤之分，按套劃分是不合理的，也容易產生偷稅漏稅的空子(如假離婚)。應該一律以人均面積為標準；人均免稅面積標準，計算面積時，一定要對一個家庭的多套住房面積累加，絕對不能按套數計征，否則有人就會通過假離婚、假分家等手段逃稅，這必然會帶來社會家庭關系的混亂。為了防止逃稅，可以采取先征后退的方法，對城市所有住房征稅，因為住房不可隱匿，任何房主都不能逃稅。然后，再退給每個家庭免征面積的稅額
(七)把個人住房房產稅培育成為地方政府的主體稅種
借鑒美國等市場經濟國家的經驗，把此稅種交由地方政府掌握，把它培育成為地方政府的一個主體稅種。具體征收辦法理應由地方政府自行決定，但考慮到中國目前土地公有，需要中央政府盡快研究出臺房產稅的規范標準，包括房產稅使用的管理辦法，在此基礎上，留給地方政府一定的浮動空間。
地方政府要將房產稅籌集的財政收入公開、透明地向納稅人和社會公布，個人住宅房產稅所增加的稅收收入應該用于住房保障體系，主要用之于公共租賃房等保障性住房建設、舊城拆遷改造、以及對拆遷戶與居住區配套環境的改善等項目的補償上。
(八)房屋評估應推行“片區評估”，并加快推進住房信息系統建設
第8篇：房產投資利弊范文
【關鍵詞】房產稅改革;房價;影響
0.前言
去年，重慶市和上海市分別頒布了對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法。開征房地產稅于我國房地產行業而言可以說是一次破天荒的改革。重慶和上海作為房產稅改革的試點城市，其所跨出的一步，是具有重要意義的。
我國現行房產稅的基本規范是1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。其征稅范圍僅限于在我國境內用于生產經營的房屋，而對于城鄉居民用于居住的房屋則不征房產稅。隨著我國社會經濟的不斷發展，制定于建立“社會主義有計劃的商品經濟”時代的稅收規則，顯然在很多方面已無法適應時代的需求。目前，很多家庭已經擁有了第二套、第三套甚至更多的住房，住房已不僅僅是每個人的安家之所，更多地成為了人們投資的目標，成了一種保值增值的物品。在如此巨變之下，房產稅作為一種政府收入來源和調整房產市場的工具，勢必將作出一定改變。
1.兩市改革方案
重慶、上海兩地走在改革的前沿，但房地產改革方案不盡相同，各有側重。
從征稅范圍來看，重慶征稅對象范圍比上海要廣。重慶市首批納入征收對象的住房為：(1)個人擁有的獨棟商品住宅；(2)個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。(3)在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。而上海并不將存量房劃入征稅對象，只對辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)，以及非本市居民家庭在本市新購的住房者征稅。
從稅率上看，重慶市的方案較之上海嚴厲許多。重慶最高稅率為1.2%，上海最高稅率暫定為0.6%。重慶，稅率設置更為細節化。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。而上海更傾向于一刀切的情形。上海征稅稅率最高暫定為0.6%，只是在應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率才暫減為0.4%。
從計稅依據而言，重慶的計稅依據則是房產交易價。上海方面主要還是參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
此外在對外地居民的政策、免稅面積計算等方面的制度設計兩地也各具特色，存在諸多不同。房產稅改革的第一步已邁開，重慶、上海兩市齊鼓當先，但效果如何，還需等待市場和時間的考驗。
2.房產稅改革影響之我見
一項制度，不可能十全十美，其必然存在某些優勢和弊端。因而我們需要以一中長遠的、立足全局的眼光來看待它。從整體而言，筆者認為開征房產稅對于國家、社會來說是利大于弊的。在此，筆者想從房產稅帶來的影響談談自己的看法。
第一，在制度構建方面，開征房產稅有利于完善房產稅收體系。1986年頒布的《房產稅暫行條例》僅對生產經營行住房征收稅款，房產稅主要集中于流通環節，對房屋保有環節上的征稅卻是一片空白。與之相反，國外立法在稅收分布結構中，更注重在房屋保有環節的征稅，納稅人在流轉環節的稅收負擔則相對較輕。房產稅的試點，實質上是在建設與完善中國特設社會主義市場經濟體制的過程中，在不動產保有環節引入和建立直接稅（財產稅）的制度框架。
第二，對政府而言，房產稅將為地方政府提供一個穩定的主要稅種，有利于改善地方政府財政狀況。地方政府發展地方經濟、改變城市面貌、調整經濟結構很大程度上都依賴于“土地財政”，通過土地出讓金獲得財政收入。地方政府有著一種“經營城市”以提高地價的意愿和觀念。希望高房價，能夠帶來土地出讓金價格上漲。同時隨著地價的抬升，房價也不斷攀升。房產稅的征收，可以削弱“土地財政”在地方財政體系中的地位，為地方政府提供新的稅收來源，在一定程度上取代土地出讓金。
第三，對國家而言，有利于資源的合理利用，節約土地資源。在中國，各大城市的房屋閑置率非常高，由于“囤房”無成本，很多房屋自被購買之日起便閑置著。房產稅的開征，使很多房屋所有人不得不將房屋出租，以抵充稅收負擔。在使對住房有剛性需求的人群購房時不受房產稅的太多影響的同時，也一定程度上抑制了購房者在購房時對住房面積不必要的過分追求，使土地資源能夠得到充分合理的利用。
第四，對社會而言，有利于促進社會分配公平，完善住房保障體系，保障民生。在兩地房產稅的改革中，設置了相應的起征點：住房面積小的，不必繳稅，住房面積大的繳稅；房價超過本地房產均價過多的需要繳稅，房價低廉的無需繳稅。征收的房產稅將更多地用于建設保障性住房，保障低收入人群、買房困難的人群的住房需求。為改善民生推波助瀾。
第五、開征房產稅，有利于抑制投機行為，穩定房價。改革后的房產稅，可以成為房價的穩定器，房屋持有著的房屋持有成本將增加，尤其是持有大量空置房的房屋持有者，當房屋所負擔的成本超過其預期所能得到的回報時，他們不得不權衡利弊，放棄“炒房”。
當然，作為一項新的制度，房產稅的改革也存在很多不足和弊端，也可能產生某些不利影響。
一方面，購房者在購房之初已繳納了數十年的土地使用費，房屋購買的套數多、地段好、質量高、價格貴，相應的繳納的土地使用費也高。在此是否存在重復征稅的問題，是法律需要考慮的。
另一方面，房屋持有所增加的成本，很可能在房屋轉讓交易的過程中，這部分成本很可能連同交易成本一并轉移給下家。房產稅是否真的能成為房價的穩定劑，抑或可能是房價的催化劑？
3.對房產稅改革的建議
房產稅的開征，并不意味著就能對房價問題“一劍封喉”，也不是地方政府財政收入問題的所謂“萬能藥”。房產稅，只能再其能力的范圍內，對稅收制度體系和房地產市場起一定的調整完善作用。問題的解決，更多地需要各方面的措施共同發揮作用，需要配套措施的完備。
首先，相關立法進程應迎頭趕上。從立法上，闡明征收房產稅的法理依據，賦予房產稅征收合理性及合法性依據。并細化房產稅征收各項規則，增強其可操作性和針對性。國外許多國家均有相關成熟立法，可以作為借鑒。
其次，稅收的關鍵在于“取之于民，用之于”。房產稅所帶來的財政收入，大部分應用于保障住房和提高福利。以美國為例，其房產稅的大額是學區稅，多用于支持本地公立教學系統，而美國公立教育是完全免費的，民眾在接收到福利的同時，對相對高額的房產稅也就沒有怨言了。
再次，應當完善監督體系。對房產稅如何征收、房產如何評估、房產稅用于何處等均要系統地進行監督。保證房產稅取之有道、用之有道。讓人民群眾參與其中，不僅能保障政府的清正廉潔，也提高了人們對政策的熱情心。
4.結束語
重慶、上海兩市房產稅的改革起到了一個示范作用。房產稅涉及財稅體制完善，涉及廣大民眾利益，因此積極穩妥地推進是很有必要的。 [科]
【參考文獻】
第9篇：房產投資利弊范文
內容摘要：本文回顧了國外房產價格上漲對居民消費影響的三種理論傳導機制―財富效應、抵押信貸效應和購房支出壓力效應，通過比較宏觀數據研究和微觀數據研究的差別來分析未來研究發展的走勢，整理了國外主要研究結論。在我國房地產市場起步晚、研究相對落后的背景下，對國內現有研究成果進行總結、評價，以期對今后的研究有所幫助。
關鍵詞：房產價格 消費 福利
國外理論研究
國外學者們關于房價對居民消費、福利的研究，已經形成較為成熟的理論體系。消費數據具有直觀、易獲得性的特征，故成為較為常見的研究。福利具有間接、不易獲得的特征，需要在消費的基礎上構建福利函數獲得，故在文獻研究中所占比例相對較少。
（一）房產價格對居民消費影響的傳導機制
房產價格對居民消費的影響可以歸結為三種機制：財富效應、抵押信貸效應和購房支出壓力效應。
首先，通過“房產財富效應”，房產價格上升，導致房產所有者消費增加。根據經典“生命周期永久收入”消費理論，居民當期消費取決于當期收入與當期財富的組合。對一般消費者而言，財富主要由金融資產（如儲蓄、股票與債券等）和住房資產兩部分構成。因而，當房產價格上漲時，房產所有者的財富存量上升，將刺激當期消費的增加。
許多學者對房地產財富效應進行了大量的實證研究，研究方法主要為兩種，一種是采用對數形式，估計房地產財富的消費彈性，另一種方法是采用差分形式，估計房地產財富的邊際消費傾向。部分學者利用宏觀數據證明財富效應存在，Case、Quigley和Shille（即CQS，2005）研究美國各州在20世紀80到90年代的面板數據和14個國家25年的跨國面板數據，發現房產財富效應顯著存在，而且房產的邊際消費傾向高于金融資產的邊際消費傾向。當然，也有學者對房產財富效應持懷疑或否定態度。如Buiter（2009）指出房產并不只是一種財富，還是一種消費商品，因而房產財富效應即使存在，也是非常微弱的。Calomiris等（2009）認為，CQS（2005）的研究忽視了房價與永久收入內生地相關，從而導致估計結果的偏差。他們運用CQS（2005）的數據重新進行實證研究，得出了房產財富效應不顯著且并不大于金融資產財富效應的結論。但是，Calom iris并未否認CQS（2005）發現的當期住房資產增值和當期消費上升的相關性，只是認為造成這種狀況的原因可能是房產抵押信貸效應而非房產財富效應。
其次，房產價格通過房產抵押信貸渠道影響居民消費。相對于“房產財富效應”問題的不休爭論，“房產抵押信貸效應”卻為學界廣泛認同，即房產價格上漲以后，房產所有者可以通過抵押自已的住宅獲得更多的貸款從而將增加消費。Iacov ie llo（2004）根據這一思路將房產價格引入總消費的歐拉方程，論證了房產價格變化是居民消費費波動的重要推動力，并運用美國1986-2002年的季度數據給出了實證檢驗。
第三，房產價格通過“購房支出壓力效應”影響消費。對于那些暫時租房者或潛在購房者來說，房產價格的提高迫使他們為支付買房首付款而進行更多的儲蓄，從而將擠出消費。Sheiner（1995）利用美國的微觀數據研究發現房價上升，使得年輕的租房者必須為未來購房儲備更多的積蓄，現有住房者增加的消費可能被潛在購房者增加的儲蓄所抵消。Yoshikawa和Ohtake（1989）發現，當日本的土地價格上漲時，計劃購買住房的租房者將提高儲蓄率。只是由于這部分人占租房者中的比例很低，住宅價格上漲的凈影響才提高了總體消費水平。
（二）宏、微觀數據研究及發展方向
國外文獻中常見的房價波動研究分為宏觀數據研究和微觀數據研究兩種，前者使用各國的宏觀統計數據，多利用時間序列的相關計量方法進行實證研究。后者使用家庭微觀調查數據，多利用回歸方法進行分析。兩種方法各有利弊。宏觀數據獲取方便，但是信息含量不夠大；家庭微觀數據信息量豐富，在揭示房地產財富效應的微觀差異方面及對個體行為的有效檢驗方面，有著宏觀加總數據不可比擬的優勢，但是獲取困難。
基于微觀數據研究的優勢，越來越多的學者傾向于從家庭微觀數據研究入手獲得宏觀數據研究難以得到的信息。在克服微觀數據獲取困難這一難題方面，目前比較流行的解決方法是根據已知的經濟環境和數據，以經濟人的效用最大化為前提，通過計算機模擬得出個人在已知條件下的生命周期消費、儲蓄和投資。計算機模擬逐漸形成了較為成熟的前提，如：住房作為一種特殊耐用品消費，與一般的消費有著巨大的差別。Fang Yang（2006）對住房消費和非住房消費曲線進行對比分析，發現非住房消費在生命周期內為駝峰狀，而住房消費在生命初期逐步增長，在生命后期平緩下降。在構建住房模型時，住房市場除了考慮自住外，還要考慮租房以及各種市場摩擦及沖擊。Pedro Silos（2005）驗證了研究住房擁有和財富分配時租房市場的必要性，Antonia Diaz and Maria Jose Luengo-Prado（2010）構建了無限生命周期模型，發現引入持續收入沖擊、調整費用、非零首付、租房市場時，模擬的數據與實際數據更相符。
微觀數據研究在不斷發展中也獲得了很多有價值的結論。Engelhardt（1996）利用美國的微觀家庭數據研究發現，自有住房者對住房資產的收益沒有反應，但是住房資產損失卻對消費產生了影響。作者分析原因可能是自有住房者的住房資產收益變現存在障礙或者是對住房價格上漲的持續性產生懷疑，即使不存在任何的變現障礙，考慮到遺贈給下一代的動機以及擁有自有住宅的非金錢效用等，自有住房者也可能沒有很強的動機去變現住房資產收益。Campbell 和Cocco（2007）運用英國家庭支出調查的個別家庭數據研究住房價值變動對租房者和自有住房者消費的影響，發現在年老的自有住房者中，房價對消費在統計上有顯著的影響，而在年輕的租房者中則沒有顯著影響。
在計算機模擬基礎上的家庭微觀數據研究由于其蘊含的巨大信息量，逐漸成為深入研究的一個重要方向。模擬技術在實踐中不斷得到完善，如Lazear and Michael（1980）在討論住房者消費時，將人口作為衡量家庭規模的外生變量引入來表示經濟體的規模；Flavin and Nakagawa（2005） and Sinai and Souleles（2005）構建了住房價格隨著地理位置不同發生變化的模型；Campbell and Cocco（2005）檢驗了住房者在固定利率貸款和可調整利率貸款中的借貸抵押選擇。 （三）主要結論
房價對消費的影響。第一類是房地產價格上漲將增加居民消費。例如Poterba（1995）認為房價上漲通過提高持有者信心推動消費增長；Engelhardt（1996）運用PSID數據對房價增長與當前有房者的消費之間的聯系進行了直接檢驗，估計房地產財富效用存在，其邊際消費傾向大約為0.03；Case et al.（2001）研究發現美國等14國的房地產市場的財富效用顯著，而且比股票市場的要大；Boone（2002）驗證了G7國家存在較強的財富效用，并且近幾年逐漸增強。第二類是房地產價格上漲對消費影響不明顯。例如，Phang（2003）運用新加坡的數據檢驗房價上升對消費的影響，發現不存在財富效應或抵押效應；Tan&Voss（2003）利用澳大利亞數據建模發現房地產市場財富效應不顯著。第三類是房地產價格上漲將抑制居民消費。這一結論在國外文獻中較少看到。
房價對福利的影響。Bajari，Patrick，C.Lanier Benkard，and John Krainer.（2005） 從一個較為簡單的市場入手，測量了自有房價格變動時消費者福利的變化。在一階最大化后，得出住房價格變動時社會各經濟體福利發生轉移，但是總量沒有變化。Weili Li and Rui Yao（2006）認為不同年齡層次的人的福利變化不同，老年人、年輕人的福利變化比中年人敏感，社會總體的福利變化隨著人口比例的不同會發生變化。
國內理論情況
我國在1998年實行住房市場改革，關于住房價格在市場中的波動研究始于20世紀90年代末，在21世紀初逐步增多。學者們從中國國情出發，其研究特色主要體現在以下方面：
（一）突出實證研究，為宏觀調控提供依據
我國近十多年有關住房價格變動的研究十分重視實證分析，具體表現為強調將國外的主導理論應用于我國國情的實踐。客觀的說有不少的研究成果對于分析住房價格增長的主要誘因、政府宏觀調控措施的實施提供了一定的科學決策依據，起到了一定的指導作用。如段忠東等（2007）利用2000年1月至2006年8月的月度數據，運用多變量協整分析技術認為房地產價格和銀行信貸之間在長期內存在互為因果關系。
（二）多宏觀數據分析，少微觀數據分析
國內房價與福利的研究多利用全國總體宏觀數據，通過時間序列計量方法進行實證分析，在研究方法、指標選擇和數據使用上并不存在太大差異的情況下，最終得出的結論卻差異巨大。如：宋勃（2007）利用我國1998-2006年間房產價格和居民消費的季度數據，對二者的關系進行實證研究，得出我國存在“房產財富效應”的結論。但駱祚炎（2007）、劉旦（2008）分別利用1985-2004年和2000-2006年的時間序列數據進行研究，得出中國房產財富效應微弱和不存在的結論。
究其原因，可能與樣本容量有限，導致所使用的計量方法得出的結果有偏差。Pierse和Snell（1995）的有關研究指出：修正的ADF單位根檢驗方法以及協整檢驗的E-G二步法，要求樣本容量必須充分大，若樣本容量偏小，則偏差會越大。在樣本數據有限的情況下，Johansen協整檢驗的勢很低，導致單個時序數據協整檢驗的結果并不可靠。在建立誤差修正模型時，滯后項階數選擇是敏感的，我國的房地產市場化改革時間不長，有關房地產的統計數據時序較短。因此，采用宏觀數據的單位根和協整檢驗方法來檢驗我國房地產財富與消費的關系是低效果的，結論可能會有偏差。
（三）多消費研究，少福利研究
由于消費數據具有直觀性，更容易獲取，國內文獻關于住房價格波動的研究多局限于消費領域內。在消費研究中，大多數學者研究了房價對消費的影響結果，少部分學者對產生這種結果的機理和原因進行了理論分析。福利衡量具有間接性，不能直接獲得計算，需要構建函數，故房價對福利的研究只能進行理論分析。與國外相關文獻相比，我國國內文獻的理論分析不夠深入，還需要進一步的完善和發展。
（四）多結果分析，少機理分析
大多數學者研究了房價對消費的影響結果，卻很少對產生這種結果的機理和原因進行詳細的分析，但隨著研究的深入，這一現象逐步得到了改善。高開仙、莫申生（2010）在《高房價與福利效用、財富效應》中將掌握土地資源的政府理解為是一個具有自身效用函數的經濟行為人，在對其效用函數及構成變量分析后，嘗試就我國經濟運行過程中因房價上漲所引起的財富效應和社會福利效應問題，進行了機理性的探討。
研究建議
由于特定的歷史、文化原因，我國房地產市場研究起步晚，相關研究與國外水平有一定的差距，通過對內外相關研究的比較，筆者認為今后需要從兩個方面入手，進行深入的研究：
構建理論體系。國內的研究多屬于理論層面進行機理描述分析，尚顯粗淺，我們需要逐步深入，在實證的基礎上形成關于中國特色的理論體系。
引入現代科技手段。重視家庭微觀數據研究，在現有調查材料的基礎上，學習國外的模擬計算，從個人效用最大化的角度出發，從定量的角度研究房價變動對居民福利的影響。
參考文獻：
1.駱祚炎.基于流動性的城鎮居民住房資產財富效應分析[J].當代經濟科學，2007(4)
2.高開仙，莫申生.高房價與福利效用、財富效應[J].企業經濟，2010(2)
