居家養老盈利模式分析精選(九篇)

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第1篇：居家養老盈利模式分析范文

關鍵詞： 廣義虛擬經濟；養老地產；案例分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722 （2016） 02-0005-xx

Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy： A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project

WANG Qing-de1 YAN Yan2

（1.School of Humanities and Social Sciences， Beihang University， Beijing 100191， China；

2. University of Chinese Academy of Sciences， School of Management， Beijing， 100080，China）

Abstract： Under the circumstance of population， economy and policy in China， pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project， from the perspective of the generalized virtual economy， this article opened a discussion about how pension real estate， which is a part of creative economy， breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project： systematic ideas， which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand， and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective， positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.

Keywords： Generalized Virtual Economy， Pension Real Estate， Case Study

一、廣義虛擬經濟、創意經濟與復合地產

（一）廣義虛擬經濟和“二元價值容介態理論”

成思危（2008）對虛擬經濟的內涵作出界定。虛擬經濟一詞，脫胎于馬克思提出的“虛擬資本”概念。虛擬資本是既不具有實物形式、又不具有貨幣形式的、價值不確定的、但可以產生利潤的、基于信任關系形成的資源。它們可以用來獲得實際資本的使用權，但是它要承諾給實際資本的所有者以一定的回報，或與實際資本的所有者共擔風險并且共享盈利。所有權證的出現實現了資本的所有權和使用權的分離，從而導致了虛擬資本的誕生。虛擬經濟是與實體經濟相對應的一種經濟活動模式，是與虛擬資本以金融平臺為主要依托所進行的循環運動有關的經濟活動，以及其中所產生的各種關系的綜合[1]。林左鳴（2011）進一步基于馬克思“生活對象化”人類活動的思想，將同時滿足人的生理需求和心理需求并以心理需求為主導，以及只滿足人的心理需求的經濟的總和定義為廣義虛擬經濟，指出虛擬價值（信息態） 是廣義虛擬經濟產生的源泉[2]。

林左鳴（2010，2011）提出二元價值容介態的觀點，二元主要指物質態和信息態，當一種狀態不斷容納入新的信息介質時，整個狀態自身不斷發生質的變化（進化）運動。所以，容介態即是質變或進化的狀態，是以信息變化為基礎的質變或進化現象。指出“二元價值容介態”是虛擬經濟不斷發展的機理[3]。

（二）創意經濟

創意經濟的概念最早在英國出現，指那些從個人的創造力、技能和天分中獲取發展動力的企業，以及那些通過對知識產權的開發可創造潛在財富和就業機會的活動。季昆森（2008）把對創意經濟的理解概括為四句話：“發掘深厚文化底蘊，運用先進科技手段，融入新奇怪特創意，創造巨大財富價值”。創意是核心，文化是創意的依據，科技是實現創意的手段，而文化、科技、創意的有機結合，必將迅速形成社會生產力，創造巨大財富價值。林左鳴（2010）指出，創意經濟屬于廣義虛擬經濟范疇，它通過現有科技和文化資源的有機結合，并以人文創新為基礎實現“容介態”進化，催生出新的產品、服務和業態，滿足人的全面需求特別是心理需求，促進人的全面發展。人們對美好生活、心理滿足、虛擬價值的無盡追求，為其發展提供了不竭動力。由于側重人文創新、虛擬價值創造和心理需求滿足，創意經濟能突破傳統物本經濟的稀缺性約束，減少資源環境消耗，促進經濟持續增長和人類可持續發展。

近些年來，隨著移動互聯網的迅速普及，創意經濟發展一日千里，推動了科技與人文的結合，重塑了傳統產業，創造了新的生活。在后危機時代，用創意經濟開拓心理需求的廣闊"藍海"，是全球經濟復蘇的有效途徑。

（三）復合地產

創意經濟包括很多不同的類型，其中，復合地產也是創意經濟的一種，復合地產是指傳統房地產業與其他產業在功能組合與產品形態上滲透和互動，它是一種泛地產，通過資源整合創造出更大的居住價值與商業價值。比如“地產+教育”誕生了教育地產，以碧桂園為代表；“地產+運動”創造了體育地產，以奧園為代表；“地產+文化創意產業”成就了文化創意地產，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化創意園為代表。復合地產還包括旅游地產、藝術地產、科技地產、養老地產等。

根據林左鳴（2010）提出的二元價值容介態的觀點，任何一種商品應該既滿足人的生理需求，也能滿足人的心理需求，商品包含物質態和信息態。傳統商品只是滿足人們的生理需求，如傳統不動產只有物質態。隨著社會的進步，不動產的功能和定位逐漸細分，即注入用途的信息，不動產房屋可分為居住用的住宅、經商用的商鋪、做工用的廠房等。近年來，人們對不同大類的房屋又有了新的需求和功能定位，例如，住房雖然都是用于居住，但是又根據需求分為別墅、學區房、海景房、休閑養老地產等，也就是說，根據客戶的不同需求，將不同的需求信息注入到基本用途一樣的地產中，房產又進一步細分，進而提升價值。

將養老概念注入到地產中，也就成了養老地產，養老地產作為一種“養老+地產”的復合地產開發模式，將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。

二、國內外養老地產研究綜述

目前國內外學者在養老地產領域均有所研究，但由于行業發展程度的差異，不同地區的學術研究深度廣度和側重點并不相同。美國日本等一些經濟發達的國家擁有歷史悠久業態成熟的養老地產行業，進而針對其展開的相關學術研究更多聚焦其運營模式、融資模式和盈利模式等方面進行深入分析。

嚴躍進（2013）、饒霞飛（2013）通過對不同典型國家的對比分析，發現養老地產的經營模式受社會文化影響而在經濟水平相當的不同地區體現出顯著的差異性。美國完善的社會福利衍生出持續照料退休社區模式―CCRC （Continuing Care Retirement Community）；英國和德國普遍施行“以房養老”，主要表現為“倒按揭”模式的應用；日本則是以“兩代居”家庭養老模式為主[4，5]。

國外學者對CCRC和“倒按揭”制度的討論較多。Garland（2012）和Thompson（2012）指出CCRC本質上是一種老年社區，將服務對象分為不同健康狀況并相對應地提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使其在自身狀況不斷變化的情況下可以持續在熟悉的環境下居住[6，7]。Marx和Burke（2011）認為成功的CCRC建設通常在自然環境、醫療設施和生活服務方面都對開發者和經營合作方有較高要求，通過為入住CCRC的老年人兩大好處提供安逸舒適的生活和豐富而適合的社交活動來創造價值[8]。同時Toczek（2008）和Marx（2011）也指出該模式會員生活成本高昂、沒有實質為老人提供便利等弊端[9]。Kelly（2005）指出“倒按揭”本質上是一種“以房養老”。老年人將屬于自己的房子抵押給銀行獲取每月的錢款作為養老所需，待其死亡之后房子歸銀行所有[10]。Bethfranklin（2009）對其對老年人生活質量以及社會福利體系的改善作出具體分析[11]，同時Salter（2012）也指出倒按揭成本過高、條件苛刻以及風險控制不足等弊端[12]。

孫秀娟（2011）對養老地產融資模式做了總結[13]，英美國家主要通過資本市場融資，新加坡等國家主要靠政府資金支持，而日本則兼顧兩方，政府既引導民間資本，自身也參與投資建設。在盈利模式與競爭力分析方面，武甲曉（2012）通過對美國養老地產的分析，總結養老地產的成功需要政府支持、按需開發、人性化設計理念、“以房養老”和養老咨詢業的協同發展[14]。楊紅旭（2013）對比分析了多國養老地產的經營建設情況，認為多樣化產品，專業化管理和標準化建設是成功的先決條件，社區配套設施的建設也是成功的一方面[15]。

養老地產在國內還是一個新的概念，一些國內學者也就我國產業發展現狀進行了針對性的討論。田冬煒（2013）嘗試對養老地產的內涵進行界定，并提出養老地產具有復合地產、金融、服務和人文四種經濟屬性[16]。對于我國相關產業發展面臨的問題，裘旭波（2013）、趙曉（2013）等學者分別指出：我國養老地產存在法律、政策支持不足，融資渠道不暢、項目多元化不強、盈利模式不清晰面臨同質化競爭等問題[17，18]。

目前學界對如何建立適合中國國情的養老地產機制提出了諸多建議。潘素俠（2013）認為應建設多元化融資渠道解決養老地產融資難題，如BOT模式、PFI模式和聯貸聯保貸款等債權融資模式、組合式融資模式及開發商與保險公司強強聯合的模式[19]。吳新堅（2013）指出，養老地產開發者應權衡“長期持有”與“出售”的程度，選擇符合自身競爭優勢的盈利模式[20]。陳首春（2013）指出，房地產企業開發養老地產在多方面存在先天不足，市場應培育更多元的主體參與建設[21]。周申龍（2013）等學者也從政策法律角度出發為養老地產在我國的發展提出建議[22]。同時一些學者也展開了對國內養老地產開發實踐研究。張敬岳（2013）對國內參與主體進行分析，認為政府升級版養老項目、地產企業養老地產項目和醫療機構增設的養老服務項目是目前主要業態[23]。在盈利模式上，于洋（2013）認為，租售并舉和會員制是當前養老地產盈利的主流模式，北京太陽城和上海親和源，則分別代表了當前養老地產的這兩種盈利模式[24]。

三、中國的人口老齡化現狀與養老服務需求

根據1956年聯合國《人口老齡化及其社會經濟后果》確定的劃分標準，當一個國家或地區60歲及以上老年人口數量占總人口比例超過7%時，則意味著這個國家或地區進入老齡化社會。以此為標準，我國自2000年已進入老齡化社會，以60歲及以上占總人口比例的數據為參考，此指標從2002年的7.3%上漲至2014年的15.5%。截至2014年底，全國60歲及以上老年人口21242萬人，占總人口的15.5%，其中65歲及以上人口13755萬人，占總人口的10.1%，老年撫養比已達到13.32%。根據聯合國的預測，中國的老年人口將以每年800萬人的速度增加，到202050年老年人口占比將達到30.8%，約4.3億人，80歲以上老人將達到1億人。預計平均老齡化速度為3.3%。在我國進入老齡化社會的同時，老年人口還呈現出基數大、增速快、高齡化、失能化、空巢化趨勢明顯的態勢，再加上我國“未富先老”的國情和家庭小型化的結構疊加在一起，養老問題異常嚴峻。

資料來源：聯合國人口署：《2014年社會服務發展統計公報》，德勤分析

早在2011年2月，民政部《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》，其中提出“9073”的養老方針，也反映出了我國以居家養老為主體的現狀：90%居家養老，7%社區養老，3%機構養老。2013年公布的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》指出，發展養老服務設施，是發展養老服務業的主要任務之一，《意見》要求2020年末全國社會養老床位達到每千人35-40張，比當前水平增加一倍，2050年全國社會養老床位要保持這一標準不變，若以2.6以老年人口的預測值計算，至2050年中國新增養老床位潛在需求約為390-520萬張[25]。

縱觀全球，機構養老是國際上解決養老問題成熟而完善的模式。美國集中式養老社區以成熟的運營模式和持續為老年人提供服務而聞名。養老社區大多在近郊或郊外小城，主要照顧自理或半自理的老年人。這種集中式養老社區是集合居住、醫療保健、休閑娛樂和老年大學等功能，讓老年人生活在城中可以不感到孤獨，獲得豐富的精神及身體活動。例如，美國太陽城社區（Sun City Centre），是位于美國亞利桑那州著名的退休養老社區，社區內包含多種類型的居住公寓、工藝設施、郵局、賓館、商業中心和大型專為老人服務的綜合性醫院、心臟中心、眼科中心以及數百個診所。日本早在 20 世紀 70 年代就已進入老齡化社會，現在是世界上人口老齡化最突出的國家之一。日本高端養老機構Sun City 株式會社（橫濱太陽城）是由100 家在日本有著良好信譽的企業共同注資設立的，Sun City 旗下共有養老地產項目13個，10個項目對完全自理的老人開放，并隨著老人的衰老逐步提供護理服務，另外3個自建項目在老人入住初期便可提供護理服務，即吸納所有類型的老年人。

與發達國家相比，我國“未富先老”，養老機構數量嚴重不足，養老床位極度匱乏。民政部《2014年社會服務發展統計公報》顯示，2014年我國各類養老床位577.8萬張，每千名老年人擁有養老床位27.2張，雖然近年來這一數據持續增長，但是仍然低于發達國家的一般水平。在荷蘭，每千位65歲以上老人所擁有的機構養老床位接近90張床；排第二位的是瑞典，有87張；美國為40張左右，英國大概為35張。此外，針對我國超過40000家養老機構的調查顯示，大部分養老機構服務質量有待提高；有的養老機構雖然環境設施不差，但是服務上存在短板，老人的康復健體和精神娛樂需求不能得到滿足。由此可見，設施完備、服務專業的高端養老機構成為了養老市場的稀缺品。

四、YM?CXM養老地產案例分析

正是在這樣的大背景下，中國的養老產業悄然興起，各房地產開發商、保險資金紛紛建設養老機構進軍養老地產。2013年初，中國人壽作為公司第一大股東的YM地產正式成立“YM養老運營管理公司”，并引進美國連鎖經營、規模最大的養老服務機構Emeritus，創建全新養老品牌“CXM”，同年7月，YM首個養老產品“CXM”在北京亦莊投入運營，第二個項目位于雙橋，即將試營業。

（一）YM?CXM的基本情況

YM?CXM地處北京東南部的亦莊，位于YM地產高端住宅項目YM天著小區內，是第一家YM地產的社區嵌入式養老產品，是中國第一家擁有養老服務營業執照的外商投資企業，是第一家社區內引進三甲醫院門診的養老機構。該項目建筑面積約6400平方米，以20-40平方米的開間和一居室為主，擁有89間房，110個床位。2013年7月3日取得北京市民政局頒發的《北京市養老服務機構執業許可證》（許可證編號1100100001），是新修訂的《中華人民共和國老年人權益保障法》正式施行的首個取得執業許可證的養老服務機構，在北京乃至全國都具有很強的典型示范效應。

YM?CXM組建了“樂享365”服務體系以及專業的服務團隊，由擁有15年日本、中國養老運營經驗的高鵬先生擔任首席運營官，禮聘來自美國的資深專業培訓師、三甲醫院的資深護士長以及專業護理院校的養老護理員和中華養生菜大師李鐵鋼，從“醫、食、住、行、護”多維度提供專業保障。目前出租率達到35%以上，每個房間的月租金在萬元以上，具體如下：

我們將YM?CXM服務特色總結如下：

YM首創“樂享365”的服務精神理念，提出“快樂的享受CXM度過每一天”。在“樂享365“理念中，定制了樂趣（文娛活動）、樂和（社交活動）、樂觀（心理輔導）、樂活（基礎服務）、樂享（增值服務）、樂園（硬件設施）六大專屬服務體系，讓每位長者在此擁有“健康、快樂、安心、有尊嚴”的生活。

YM?CXM提出“鼓勵―指導―協助―替代”漸進式的服務模式：隨著長輩護理程度的不斷加深，護理深度從鼓勵到指導，再到協助，最終發展到替代。在CXM的長期目標和短期目標指導下，長輩的身體狀態將會變得越來越好，或是保持在一個良好的狀態當中，也是一個逆向的從“替代”到“鼓勵”的過程，在這里，通過詳盡的護理計劃和生活計劃，長輩們的自理能力不斷提升。在條件允許的情況下，甚至可以達到或是無限接近正常人的水平。此后便可以享受豐富多彩的文娛活動。

YMCXM利用互聯網平臺，關注老年人的用戶體驗，用大數據對產品進行精準定位從而有效投放市場。2014年，YM地產官方微博被新郎樂居北京房產官方微博評為“北京房企最具影響力微博”，YM地產官方微信在“中國地產企業微信影響力排行榜”位列第五位，YM地產注重大數據平臺建設和數據分析，分析老年人住房、護理、心理等各方面的需求，為長輩提供完善的醫療保障、康復訓練、精神娛樂活動。

CXM試圖描繪一幅以‘樂’為核心的畫卷，以樂趣（文體活動）、樂和（社交活動）、樂觀（心理輔導）、樂活（生活照料）、樂享（增值服務）、樂園（硬件設施）六大主題為軸線的生活場景。快樂的生活，是CXM的中心思想，在為高齡者提供必需的生活照料、康復訓練、護理服務之外，CXM提供豐富多彩的文娛活動、趣味性的益智活動和社交互動類活動，讓長輩們感受到“退而不休”的充實和滿足。

（三）YM?CXM的社會評價與發展前景

YMCXM是國內第一家社區嵌入式養老產品、第一家中國獲得LEED認證的養老社區、第一家社區內引入三甲醫院門診部的養老機構。美國駐華大使駱家輝先生曾評價：“YMCXM擁有正確的理念，引進了先進的服務體系，塑造了服務標準，對于整個養老地產而言，具有標桿性的示范作用。同時，CXM將造福更多長輩，讓他們健康、快樂、安心、有尊嚴地享受生活?！?/p>

未來，CXM將面向全齡老年群體，開設椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱園丁、椿萱營養、椿萱家園等多種服務類型。從城市協助型養護公寓核心區到一站式頤養公館社區，再到嵌入式長者中心，YM養老地產的規劃在逐步進階。

（四） YM?CXM的經驗總結

YMCXM是創意經濟在養老地產的成功運用的范例之一。YMCXM充分挖掘中國老年人的需求題材，借助商業模式創新建立一套新的供給組合，成功實現住房實物價值和養老虛擬價值的有機整合，項目所提供的硬件設施與軟件服務并非孤立割裂，而是圍繞以‘樂’為核心的旨在讓老年客戶安度晚年的理念進行的系列創意實現。

CXM項目的主要開發商YM地產在項目運營中注重取長補短，資源整合。引入美國先進的運營管理經驗及服務體系，借助其豐富的市場經驗和產品開發能力為高齡者提供全方位高水平服務，關注消費者體驗細節，最大限度滿足老年人的情感訴求，得到客戶認可，打造了品牌形象。

廣義虛擬經濟范疇內，企業只有創意出最大限度滿足消費者心理需求的體驗價值形式，才能創造出高于產品使用價值數十倍甚至上百倍的虛擬價值。而專注于用戶體驗的“體驗經濟”之所以能創造出超越一般物質的價值，完全在于它給客戶提供了超值享受這樣滿足心理需求的體驗效果。

五、研究結論

中國改革開放三十多年來的發展歷史表明，凡是和廣義虛擬經濟范疇有關的產業或市場，它們的發展無一不是靠在一個個扣人心弦的生活題材上塑造概念，實現新

如上表所示，多方合作的養老地產項目將會成為趨勢，至于不同類型的發起人應當如何發揮自身優勢，打造具有獨特虛擬價值的養老地產項目的管理經驗，還有待于在我國養老地產行業發展的不斷摸索中進一步提煉。

綜上，我們將用“泛文化產業”開拓人們心理需求的新“藍海”。當今世界，社會生產力空前發達，人們不再只滿足于物質需求，而是更多地追求精神滿足，人的全要素生活成為了財富源頭。在社會總需求中，人們對各種各樣非物質性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增長，體驗、服務、品牌、人氣、信心等泛文化內涵已與物質商品渾然一體，世界經濟正在向服務化、虛擬化轉變。YM地產用創意推動養老產業與傳統地產的有機融合，加快養老產業的服務化轉型，開拓心理需求的新“藍?！?，用創意經濟轉變發展方式，拓展增長空間。

廣義虛擬經濟萌生于企業經營這種微觀經濟的運作實踐中，正是眾多企業在產融結合的基礎上努力開拓的滿足人們心理需求的經營范疇，構成了今天市場無限的“藍海”。非物化的價值細分帶來的商業模式創新，使得大量虛擬價值進入交換領域，為企業創造了新的價值空間。

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