產(chǎn)科科研研究方向精選(九篇)

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第1篇：產(chǎn)科科研研究方向范文

(一) 社會(huì)文化

(二) 經(jīng)濟(jì)生活

(三) 城市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)

二 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述

(一) 土地市場(chǎng)

(二) 房地產(chǎn)投資

(三) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量

(四) 房地產(chǎn)銷售情況

(五) 開(kāi)發(fā)企業(yè)

三 新安江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

(一) 住宅市場(chǎng)供應(yīng)

1. 熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)塊

2. 典型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

(二) 住宅市場(chǎng)需求

(三) 住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)

(四) 宏觀調(diào)控對(duì)新安江樓市的可能影響

四 項(xiàng)目基本分析

(一) 項(xiàng)目概況和開(kāi)發(fā)條件

(二) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析

(三) 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析

(四) 產(chǎn)品與銷售價(jià)格

第2篇：產(chǎn)科科研研究方向范文

[關(guān)鍵字]XX花園 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

目 錄

第一章 前言

一、報(bào)告編制目的

二、報(bào)告編制依據(jù)

三、項(xiàng)目概況

第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析

四、XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析

第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

第五章 項(xiàng)目定位

一、目標(biāo)市場(chǎng)定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議

一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議

第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算

一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略

二、項(xiàng)目投資估算

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃

第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析

一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

二、項(xiàng)目銷售收入估算

三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算

四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算

五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目盈虧平衡分析

二、項(xiàng)目敏感性分析

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

第十章 結(jié)論與建議

第十一章 結(jié)束語(yǔ)

第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)

第一章 前 言

一、報(bào)告編制目的

1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。

2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。

4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。

二、報(bào)告編制依據(jù)

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、億房網(wǎng)站

3、國(guó)家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項(xiàng)目概況 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬(wàn)M2

小高層住宅及別墅：4.48萬(wàn)M2

公建面積：0.5萬(wàn)M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）

第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售情況表

2000年實(shí)際 比上年同期+% 商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 28295 30.6

商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

其中：銷售給個(gè)人（億元） 2840.3 51.9

占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購(gòu)買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤(pán)受到青睞。（《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）

以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng) （1）個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買為6.91億元，個(gè)人購(gòu)買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。

價(jià)格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:

通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。

2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析

2.1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)： 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬(wàn)平方米，2000年新增9萬(wàn)平方米，到2000年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在2000年共消化了44萬(wàn)平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。2000年XX市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起，建筑面積為478.62萬(wàn)平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。

住房一級(jí)市場(chǎng)（增量房） 住房二級(jí)市場(chǎng)（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬(wàn)平方米 722.62萬(wàn)平方米 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說(shuō)明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬(wàn)元，其中50%為購(gòu)買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年全市的房交會(huì)，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬(wàn)平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬(wàn)平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 2．從樓盤(pán)結(jié)構(gòu)和戶型來(lái)看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤(pán)已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤(pán)的層高看，小高層樓盤(pán)的銷售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤(pán)占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤(pán)帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結(jié)果，不少樓盤(pán)的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開(kāi)始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

5．從價(jià)格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤(pán)設(shè)計(jì)上看，2000年開(kāi)盤(pán)銷售的樓盤(pán)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。 8．從樓盤(pán)配套設(shè)施來(lái)看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤(pán)都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。 10．從樓盤(pán)銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。

11、 從品牌上看，城開(kāi)、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤(pán)以“購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。

2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)過(guò)程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。

3．3分類物業(yè)特點(diǎn)

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度，XX市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)情況如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長(zhǎng)較快，寫(xiě)字樓的增長(zhǎng)較為平緩。總的來(lái)說(shuō)，我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。通過(guò)上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫(xiě)字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。

住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)；

2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5.6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。

寫(xiě)字樓 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫(xiě)字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫(xiě)字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米 ，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫(xiě)字樓較密集的地段，XX廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35.9元/平方米，入住率達(dá)70%。

5．寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫(xiě)字樓，因此我市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。

商業(yè)服務(wù)用房

2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開(kāi)始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。我市2000年新開(kāi)大型商場(chǎng)2家——莊勝崇光和魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jī)r(jià)格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒(méi)有配套支持，沒(méi)有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。

3．2001年及未來(lái)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2000年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購(gòu)買力。

3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。

4．2001年，XX市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。

5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。

6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭(zhēng)形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7．積極推進(jìn)XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。

另?yè)?jù)專家預(yù)測(cè)，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如2000年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。（《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》2000’9）

(三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

（一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 （二） XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 （三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)的水平。 今年前11個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為11.8%，當(dāng)月凈增空置面積169萬(wàn)平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2091元，同比增長(zhǎng)2.2%，是下半年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。今年前11個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3744.3億元，同比增長(zhǎng)24.11%，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.6%。 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開(kāi)發(fā)面積5337萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.9%。

（三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為5億元，超過(guò)政府4.5億的目標(biāo)，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。

在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)XX花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。

第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，XX地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。

該項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)：

XX區(qū)價(jià)格 XX區(qū)指數(shù)

第3篇：產(chǎn)科科研研究方向范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。為配合“評(píng)價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評(píng)估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡(jiǎn)要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)

(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)過(guò)程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問(wèn)題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷售收入測(cè)算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測(cè)算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對(duì)應(yīng)

投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過(guò)程中，以下問(wèn)題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無(wú)法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無(wú)法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購(gòu)置及自有的土地使用權(quán)；購(gòu)置及自有的無(wú)形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；國(guó)家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。

(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量

項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過(guò)程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對(duì)物質(zhì)來(lái)源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對(duì)公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語(yǔ)而過(guò)，全面保證項(xiàng)目可行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是以市場(chǎng)供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)、產(chǎn)品定位都對(duì)房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有決定性影響。因此要全面開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對(duì)象、營(yíng)銷方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析。要求對(duì)國(guó)家及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況及主要增長(zhǎng)領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測(cè)國(guó)家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢(shì)。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目周邊土地及周圍交通狀況進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競(jìng)爭(zhēng)分析。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)政策及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，分析未來(lái)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)及價(jià)格變化，對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)形勢(shì)及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析。主要針對(duì)銷售市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，對(duì)房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求類型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢(shì)，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌⑵放谱≌⒐⒆≌阮愋偷慕邮芗靶枨笄闆r。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析。主要是針對(duì)規(guī)劃住宅的需求分析，通過(guò)全面的競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有效估算市場(chǎng)總吸納量及吸納速度，判斷擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要包含對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場(chǎng)的選擇與定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是在掌握市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇也成為市場(chǎng)定位，通過(guò)全面的市場(chǎng)分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的定位，應(yīng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場(chǎng)及消費(fèi)需求，避免盲目開(kāi)發(fā)，而對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的定位則需要有效分析市場(chǎng)及目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購(gòu)房趨勢(shì)，合理制定。對(duì)此，項(xiàng)目的營(yíng)銷方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ咂放瓢l(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃的評(píng)價(jià)

在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫(kù)、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。

(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)述要從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過(guò)合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目評(píng)述的主要內(nèi)容。綜合評(píng)價(jià)則是從區(qū)域及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)包含對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對(duì)項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤(rùn)率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，若要在長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過(guò)科學(xué)、合理、全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].國(guó)外建材科技,2006(05).

第4篇：產(chǎn)科科研研究方向范文

1 、 項(xiàng)目名稱： 東湖路人行居住小區(qū)（暫定名）

2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

3、項(xiàng)目概況

1 ）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設(shè)東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。

2 ）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：42.5畝（28300平方米）

容積率：2.2

開(kāi)發(fā)周期：3至4年

土地價(jià)格：5000元/畝（A市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)）

建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積：61460㎡

3 ）周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約10 分鐘可至A市中心秋浦路、長(zhǎng)江路。

（2）西側(cè)為A市城市中心景點(diǎn)百荷湖。

（3）東側(cè)為清溪河城市綠化帶，南側(cè)為城市綠化廣場(chǎng)。

（4）西南靠近A市城關(guān)小學(xué)。

（5）北面為A市人民銀行。

4 、項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)

(1) 該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)將是池州最佳的居住區(qū)域。

(2) A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 (3) 東側(cè)匯景花園的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。 (4) 周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業(yè)步行街”的商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。 (7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

劣勢(shì)及威脅

(11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

(12) A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 (13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。 (14) 江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。

(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。 (18) 匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。 (19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場(chǎng)分析

1 A市概況

A市位于長(zhǎng)江南岸，面積8271平方公里，人口153萬(wàn)。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)——牯牛降、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)——升金湖。全市森林覆蓋率達(dá)56％，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。 投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項(xiàng)目已經(jīng)國(guó)家立項(xiàng)批準(zhǔn)，2002年——2003年將全面動(dòng)工；長(zhǎng)江大橋已于2001年底動(dòng)工興建。項(xiàng)目所在區(qū)位于長(zhǎng)江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市***、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。

2 A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線”舊城改造和翠微苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4 %，占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積

20.04萬(wàn)平方米，銷售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。 表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。

表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。 對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：

---—從購(gòu)房能力看

伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。 ——從投資角度看

由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。

——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：

項(xiàng)目 套數(shù) 建筑面積（萬(wàn)㎡） 平均單價(jià)（元/㎡） 位置

匯景國(guó)際花園 1500 22 1400 湖濱路

碧荷苑 78 5.8 1344 建設(shè)中路

荷花村 170 1460 建設(shè)路

桃園小區(qū) 130 1400 秋浦路

秋浦花園 500 6.9 1508 長(zhǎng)江路

部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況

項(xiàng)目 面積㎡ 單價(jià)元/㎡ 位置

匯景國(guó)際花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)

秋浦花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧荷苑 36~~50 6800 建設(shè)路

桃園小區(qū) 車庫(kù) 550 秋浦路

荷花村 車庫(kù) 550 建設(shè)路 三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。 拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80

元

2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等

34929平方米*48元=1676592元

搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：

1、搬家費(fèi)：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元

小計(jì)：64500元

2、過(guò)渡費(fèi)：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元

經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元

小計(jì)：632535元

其他費(fèi)用

3、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4、 房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元

5、 獎(jiǎng)勵(lì)：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。

按照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。 地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層；

一棟 12層29.4*13.8*12層；

三棟 12層40*15*12層；

一棟 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

（一）、工程前期費(fèi)：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬(wàn)元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元

6、墻改：61460*8=49.168萬(wàn)元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬(wàn)元

8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬(wàn)元

9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬(wàn)元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬(wàn)元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬(wàn)元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬(wàn)元

14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元

15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬(wàn)元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬(wàn)元

17、測(cè)量定位：10萬(wàn)元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡

小計(jì)：627.93萬(wàn)元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）

（二） 工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元

4、電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬(wàn)元

6、小區(qū)綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬(wàn)元

7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬(wàn)元

小計(jì)：7527.1萬(wàn)元

總計(jì)、8155.03萬(wàn)元

（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析

依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫(kù)800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計(jì)：142392800元

營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604

各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2

毛利潤(rùn)：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2=5289309.8元

第5篇：產(chǎn)科科研研究方向范文

【關(guān)鍵詞】 產(chǎn)品傷害危機(jī) 感知危險(xiǎn) 產(chǎn)品傷害

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)外的學(xué)者Simooms研究了企業(yè)社會(huì)責(zé)任形象對(duì)企業(yè)渡過(guò)產(chǎn)品傷害危機(jī)的影響。他將公司對(duì)產(chǎn)品傷害危機(jī)分為了四類：第一類：堅(jiān)決否認(rèn)，即公司對(duì)發(fā)生的問(wèn)題產(chǎn)品采用完全否決的態(tài)度也不做任何的補(bǔ)救措施；第二類：強(qiáng)制召回，這是問(wèn)題產(chǎn)品產(chǎn)生了一定的危害，政府機(jī)構(gòu)參與并要求公司把問(wèn)題產(chǎn)品召回的舉動(dòng)；第三類：主動(dòng)召回，公司在政府機(jī)構(gòu)下達(dá)召回指令之前，主動(dòng)召回問(wèn)題產(chǎn)品；第四類：積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，公司主動(dòng)承擔(dān)問(wèn)題產(chǎn)品帶來(lái)的不良結(jié)果，積極做好補(bǔ)救措施，主動(dòng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，公開(kāi)向消費(fèi)者道歉，表現(xiàn)出對(duì)消費(fèi)者利益的關(guān)心（Simooms，1994）。而Niraj Dawar把企業(yè)對(duì)產(chǎn)品傷害危機(jī)的應(yīng)對(duì)方式分為三種：第一種：主動(dòng)回應(yīng)，即公司積極主動(dòng)地解決產(chǎn)品傷害危機(jī)帶來(lái)的問(wèn)題，對(duì)消費(fèi)者造成的損失要及時(shí)地道歉和補(bǔ)償，主動(dòng)承擔(dān)本次產(chǎn)品傷害危機(jī)的責(zé)任等；第二種：堅(jiān)決否認(rèn)，就是公司對(duì)本次的產(chǎn)品傷害危機(jī)造成的影響和后果采取不承擔(dān)，對(duì)消費(fèi)者造成的不良后果也不道歉，否認(rèn)問(wèn)題產(chǎn)品本身的問(wèn)題和產(chǎn)品與公司的關(guān)系；第三種：無(wú)明確應(yīng)對(duì)，即公司對(duì)產(chǎn)品傷害危機(jī)的做法處于前兩者之間，不主動(dòng)否認(rèn)也不主動(dòng)承認(rèn)（Niraj Dawar，2000）。

在國(guó)內(nèi)，專家的效用大于媒體的作用。所以國(guó)內(nèi)的學(xué)者王曉玉在研究產(chǎn)品傷害危機(jī)的時(shí)候，把企業(yè)和專家的看法結(jié)合在一起，并將產(chǎn)品傷害危機(jī)的應(yīng)對(duì)方式分為四種：第一種：企業(yè)無(wú)響應(yīng)，專家無(wú)響應(yīng)，即公司對(duì)本次的產(chǎn)品傷害危機(jī)造成的影響和后果采取不承擔(dān)，對(duì)消費(fèi)者造成的不良后果也不道歉等，對(duì)本次產(chǎn)品傷害危機(jī)不做任何的表態(tài)，專家沒(méi)有對(duì)本次產(chǎn)品傷害危機(jī)的結(jié)果或事實(shí)作出證實(shí)，不能確定問(wèn)題產(chǎn)品是否安全；第二種：專家無(wú)響應(yīng)，企業(yè)承諾產(chǎn)品安全，即公司積極主動(dòng)的解決產(chǎn)品傷害危機(jī)帶來(lái)的問(wèn)題，對(duì)消費(fèi)者造成的損失要及時(shí)的道歉和補(bǔ)償，主動(dòng)承擔(dān)本次產(chǎn)品傷害危機(jī)的責(zé)任等，專家沒(méi)有對(duì)本次產(chǎn)品傷害危機(jī)的結(jié)果或事實(shí)作出證實(shí)，不能確定問(wèn)題產(chǎn)品是否安全；第三種：企業(yè)無(wú)響應(yīng)，專家承諾產(chǎn)品無(wú)危險(xiǎn)，即公司對(duì)本次的產(chǎn)品傷害危機(jī)造成的影響和后果采取不承擔(dān)，對(duì)消費(fèi)者造成的不良后果也不道歉等，對(duì)本次產(chǎn)品傷害危機(jī)不做任何的表態(tài)，但是專家已經(jīng)證實(shí)問(wèn)題產(chǎn)品是沒(méi)有危險(xiǎn)的，消費(fèi)者可以放心使用；第四種：企業(yè)承諾，專家證實(shí)產(chǎn)品無(wú)危險(xiǎn)，即公司積極主動(dòng)地解決產(chǎn)品傷害危機(jī)帶來(lái)的問(wèn)題，對(duì)消費(fèi)者造成的損失要及時(shí)地道歉和補(bǔ)償，主動(dòng)承擔(dān)本次產(chǎn)品傷害危機(jī)的責(zé)任等，并且專家已經(jīng)證實(shí)問(wèn)題產(chǎn)品是沒(méi)有危險(xiǎn)的，消費(fèi)者可以放心使用（王曉玉，2005）。

目前我們國(guó)家對(duì)產(chǎn)品傷害的研究不是很多，主要原因有兩點(diǎn)：一方面是因?yàn)楫a(chǎn)品傷害危機(jī)不是主流的研究方向，參與這方面研究的人比較少；另一方面是我國(guó)現(xiàn)在正處于高速發(fā)展階段，很多企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)都取得了不錯(cuò)的成果，沒(méi)有相應(yīng)的危機(jī)意識(shí)，導(dǎo)致產(chǎn)品傷害危機(jī)成為隱患。雖然國(guó)外對(duì)產(chǎn)品傷害危機(jī)有了許多的研究成果與發(fā)現(xiàn)，但是關(guān)于產(chǎn)品傷害危機(jī)的后續(xù)影響研究的還是比較少。

二、研究過(guò)程

不同的環(huán)境、不同的職業(yè)的人在發(fā)生產(chǎn)品傷害危機(jī)時(shí)的危險(xiǎn)感知能力是不同的。筆者采集的樣本主要是筆者居住小區(qū)附近的人，筆者的同事和同學(xué)。此次調(diào)查采用問(wèn)卷調(diào)查法，共發(fā)放100份問(wèn)卷，收回88份，問(wèn)卷的回收率為88%，有效問(wèn)卷88份，問(wèn)卷有效率為100%。

1、樣本分析

不同性別、不同年齡的人們對(duì)危機(jī)的感知有很大的不同。表1是在五聯(lián)村，杭州手趣公司和大學(xué)生進(jìn)行調(diào)查的樣本特征，樣本表現(xiàn)為性別和年齡兩方面。

2、顧客的調(diào)查

根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，在危機(jī)事件發(fā)生后，還是有大部分人了解過(guò)并進(jìn)一步的關(guān)注過(guò)，因?yàn)檫@畢竟關(guān)系到日常生活。但是還有一部分的人對(duì)此的態(tài)度是無(wú)所謂，因?yàn)槿说膬e幸心理，總是認(rèn)為這種倒霉的事是不會(huì)發(fā)生在自己身上的。

根據(jù)問(wèn)卷的調(diào)查，在得知危機(jī)事件之后，但卻還沒(méi)有得到結(jié)果的時(shí)候，人們對(duì)品牌的支持也是不同的。在發(fā)生這事件的時(shí)候，大部分人還是支持品牌產(chǎn)品，并繼續(xù)使用，只有少數(shù)人暫停使用，會(huì)觀望事件的結(jié)果，再?zèng)Q定自己是否使用。

3、消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品安全問(wèn)題的調(diào)查

根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，在危機(jī)事件之后，人們對(duì)重新上架的產(chǎn)品的安全度還是比較信任的，大部分的消費(fèi)者還是認(rèn)為品牌產(chǎn)品是安全的，只有一部分人還在繼續(xù)觀望，對(duì)品牌產(chǎn)品的安全還不是很信任。

三、研究結(jié)論

根據(jù)調(diào)查結(jié)果的分析，采取恰當(dāng)?shù)慕鉀Q方式，能有效降低消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品傷害危機(jī)發(fā)生時(shí)對(duì)危險(xiǎn)的感知能力，具體如下。

1、針對(duì)問(wèn)題產(chǎn)品還在市場(chǎng)存留的時(shí)間的問(wèn)題

要在第一時(shí)間對(duì)問(wèn)題產(chǎn)品進(jìn)行下架處理或停銷政策，阻止產(chǎn)品傷害危機(jī)的進(jìn)一步影響。而及時(shí)下架政策，能避免危機(jī)事件的進(jìn)一步擴(kuò)大，能有效地將負(fù)面效果控制在一定的范圍內(nèi)，也預(yù)防了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手借此產(chǎn)品傷害危機(jī)的機(jī)會(huì)，對(duì)公司進(jìn)行一些負(fù)面的宣傳和詆毀，保護(hù)了公司的正面形象。

2、針對(duì)公司對(duì)消費(fèi)者的回應(yīng)的問(wèn)題

要積極回答消費(fèi)者的疑問(wèn)，打消消費(fèi)者對(duì)問(wèn)題產(chǎn)品的疑慮，降低消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品傷害危機(jī)的感知危險(xiǎn)能力。而對(duì)消費(fèi)者的最好回應(yīng)就是讓自己公司的經(jīng)理在公共場(chǎng)合下食用問(wèn)題產(chǎn)品，用行為來(lái)回答問(wèn)題，這是最有效的回答方式。因?yàn)檫@樣，消費(fèi)者對(duì)問(wèn)題產(chǎn)品的疑慮與擔(dān)憂會(huì)降低，可挽回顧客的忠誠(chéng)度，避免在產(chǎn)品傷害危機(jī)后，客流量減少的問(wèn)題。

3、針對(duì)問(wèn)題產(chǎn)品的源頭處理的問(wèn)題

要解決造成問(wèn)題產(chǎn)品的直接原因，從根本上處理問(wèn)題產(chǎn)品，杜絕問(wèn)題產(chǎn)品的再次出現(xiàn)，避免產(chǎn)品傷害危機(jī)的擴(kuò)大和延續(xù)。對(duì)消費(fèi)者態(tài)度的問(wèn)題，就是在處理問(wèn)題產(chǎn)品時(shí)，公司對(duì)消費(fèi)者所采取的態(tài)度，公司的態(tài)度代表著公司的形象，態(tài)度的好壞決定著消費(fèi)者對(duì)公司的看法。在處理問(wèn)題產(chǎn)品的時(shí)候，要用行動(dòng)來(lái)證明產(chǎn)品的安全，贏得廣大消費(fèi)者的好評(píng)，降低消費(fèi)者對(duì)危險(xiǎn)的感知能力，加深消費(fèi)者對(duì)食品的友好度。

四、結(jié)語(yǔ)

從企業(yè)角度看，企業(yè)聲望越高，承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任越多，消費(fèi)者就會(huì)對(duì)該企業(yè)更有信心，認(rèn)為危機(jī)是偶然的、輕度的、不可避免的，產(chǎn)品傷害危機(jī)的危害程度就越低，消費(fèi)者對(duì)該企業(yè)的產(chǎn)品購(gòu)買可能性越高。企業(yè)發(fā)生產(chǎn)品危機(jī)后，積極采取措施，主動(dòng)補(bǔ)救，比否認(rèn)、被動(dòng)補(bǔ)救更能減輕危機(jī)的嚴(yán)重性，更能改善企業(yè)形象。從消費(fèi)者角度看，消費(fèi)者對(duì)危機(jī)事件的解釋，受到先前的消費(fèi)經(jīng)歷中形成的對(duì)品牌的認(rèn)知、忠誠(chéng)度、消費(fèi)者期望、年齡性別等因素的影響，消費(fèi)者對(duì)品牌的期望越高，就更信任該品牌，之后的購(gòu)買意向也更大，消費(fèi)者對(duì)品牌忠誠(chéng)度越高，危機(jī)后購(gòu)買意愿也就更高。從媒體角度看，媒體報(bào)道越趨向于正面，消費(fèi)者之后的購(gòu)買意愿就越高。

產(chǎn)品傷害危機(jī)不利于消費(fèi)者的感受，同時(shí)也不利于企業(yè)的銷售和名譽(yù)。企業(yè)應(yīng)該盡可能避免產(chǎn)品傷害危機(jī)的出現(xiàn)。若是發(fā)生傷害危機(jī)應(yīng)該及時(shí)直面危機(jī)，作出補(bǔ)救措施，將傷害危機(jī)的影響程度做到小。同時(shí)，多做公益，樹(shù)立企業(yè)的良好口碑，這樣才能及時(shí)挽回消費(fèi)者的好感。總而言之，傷害危機(jī)若是能避免，則應(yīng)該盡可能的避免。若是發(fā)生了，應(yīng)該立即采取補(bǔ)救措施，讓消費(fèi)者理性回歸。對(duì)企業(yè)而言，處理產(chǎn)品傷害危機(jī)的最好原則就是：及早發(fā)現(xiàn)，及早處理。在貫徹原則之后，就要做到從多方面同時(shí)處理。借助外界力量，如政府證明、專家證實(shí)的方法，幫助自己澄清問(wèn)題產(chǎn)品的安全與無(wú)危害，讓消費(fèi)者相信產(chǎn)品是無(wú)害的和無(wú)缺陷的。

最后，希望廣大的企業(yè)做到實(shí)事求是，腳踏實(shí)地，減少或杜絕產(chǎn)品傷害的出現(xiàn)，這才是企業(yè)贏得廣大消費(fèi)者的關(guān)鍵。

（注：基金項(xiàng)目：浙江省自然科學(xué)基金資助項(xiàng)目“可辯解型產(chǎn)品傷害危機(jī)應(yīng)對(duì)策略及對(duì)品牌資產(chǎn)的影響機(jī)制研究”（項(xiàng)目編號(hào)：LQ14G020018）。）

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[1] 方正、江明華、楊洋、李蔚：產(chǎn)品傷害危機(jī)應(yīng)對(duì)策略對(duì)品牌資產(chǎn)的影響研究――企業(yè)聲譽(yù)與危機(jī)類型的調(diào)節(jié)作用[J].管理世界，2010（12）.

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[3] 段桂敏、余偉萍：副品牌傷害危機(jī)對(duì)主品牌評(píng)價(jià)影響研究――消費(fèi)者負(fù)面情感的中介作用[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2012（4）.

[4] 孫瑛、馬寶龍、李金林：產(chǎn)品傷害危機(jī)對(duì)顧客價(jià)值的影響――基于隨機(jī)模型方法的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)管理，2011，33（8）.

第6篇：產(chǎn)科科研研究方向范文

[關(guān)鍵詞]醫(yī)院；臨床教學(xué)；教學(xué)管理；管理質(zhì)量

[中圖分類號(hào)]G642

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]2095-3712（2015）10-0082-03

[作者簡(jiǎn)介]李小燕（1964―），女，廣西桂林人，本科，桂林市人民醫(yī)院科教科科長(zhǎng)，副主任醫(yī)師，研究方向：臨床教學(xué)；楊青，本文通訊作者，聯(lián)系方式：。

醫(yī)院的教學(xué)管理水平對(duì)醫(yī)院培養(yǎng)高素質(zhì)醫(yī)學(xué)人才和全面建設(shè)有直接影響作用。加強(qiáng)醫(yī)院臨床教學(xué)管理，可以為實(shí)現(xiàn)醫(yī)院教學(xué)管理水平科學(xué)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展提供有力的保障。[1]我院地處偏遠(yuǎn)地區(qū)，作為市級(jí)綜合性三級(jí)甲等醫(yī)院，我們及時(shí)更新管理理念，結(jié)合自身?xiàng)l件，摸索出多種臨床教學(xué)管理模式，有效地改善了臨床教學(xué)質(zhì)量。與本市同級(jí)別的其他醫(yī)院相比，我院的臨床教學(xué)管理水平有了明顯的提高，教學(xué)科研水平獲得了快速全面的發(fā)展。

一、教學(xué)管理模式

（一）實(shí)施現(xiàn)代化的系統(tǒng)教育

傳統(tǒng)的培訓(xùn)教育主要是以本專業(yè)范圍內(nèi)的醫(yī)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)為培訓(xùn)內(nèi)容，缺乏系統(tǒng)的全科目培訓(xùn)和醫(yī)學(xué)觀培訓(xùn)。采用現(xiàn)代化的系統(tǒng)教育模式，就是對(duì)科室成員及實(shí)習(xí)生進(jìn)行全科目培訓(xùn)，并結(jié)合醫(yī)學(xué)人文學(xué)、心理學(xué)、倫理學(xué)等進(jìn)行系統(tǒng)的教育培訓(xùn)，讓學(xué)生形成良好的醫(yī)學(xué)道德觀念，除了掌握本專業(yè)范圍的醫(yī)學(xué)知識(shí)外，對(duì)相關(guān)專業(yè)及交叉學(xué)科知識(shí)也有基本的了解，從而提高自身的臨床操作能力。通過(guò)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)教育，讓學(xué)生避免了只從本專業(yè)知識(shí)出發(fā)，而未能考慮相關(guān)學(xué)科的知識(shí)，特別是與本專業(yè)有非常密切關(guān)系的學(xué)科知識(shí)，從而加深對(duì)臨床操作的理解。另外，由于教育知識(shí)也是有限的，通過(guò)人文、倫理的培訓(xùn)，培養(yǎng)學(xué)生以哲學(xué)的思維去分析臨床問(wèn)題，然后將理論聯(lián)系臨床實(shí)踐，通過(guò)全面臨床思維提出問(wèn)題，利用辯證法去解決問(wèn)題，更好地提升臨床知識(shí)和能力水平，這樣系統(tǒng)的現(xiàn)代化教育培訓(xùn)就能真正落到實(shí)處。

（二）采用引導(dǎo)式教學(xué)管理模式

原來(lái)我院照搬其他醫(yī)院的教學(xué)管理模式，用行政命令強(qiáng)迫臨床科室執(zhí)行教學(xué)管理規(guī)定。這種脫離實(shí)際情況的教學(xué)管理模式容易造成臨床科室在具體執(zhí)行中遭遇各種困難。醫(yī)院采用引導(dǎo)式教學(xué)管理模式，在制定獎(jiǎng)勵(lì)和處罰各類規(guī)定時(shí)，充分征求科室負(fù)責(zé)人的意見(jiàn)，并將意見(jiàn)反饋給管理者，由管理者根據(jù)本院實(shí)際情況制定切實(shí)可行的規(guī)定，這樣不僅解決了規(guī)定執(zhí)行困難的問(wèn)題，也提高了科室負(fù)責(zé)人參與管理的主動(dòng)性和自覺(jué)性。同時(shí)，醫(yī)院教學(xué)管理部門(mén)通過(guò)定期或不定期的教學(xué)檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因，引導(dǎo)、啟發(fā)負(fù)責(zé)人和執(zhí)行人解決教學(xué)問(wèn)題；對(duì)于在規(guī)定時(shí)間內(nèi)能改正問(wèn)題并采取相應(yīng)糾正措施的人員，不予以處罰，充分體現(xiàn)了人性化的教學(xué)管理精神，減少了醫(yī)院教學(xué)管理者與科室負(fù)責(zé)人產(chǎn)生直接沖突情況的發(fā)生，兩者的關(guān)系也會(huì)變得越來(lái)越融洽，臨床教學(xué)管理也變得越來(lái)越順暢。

（三）采用自覺(jué)管理模式

在實(shí)施新的教學(xué)模式前，我院主要采用的模式是由科教科負(fù)責(zé)人定期檢查臨床科室的教學(xué)，有些臨床科室為了應(yīng)付檢查，會(huì)臨時(shí)下載一些教學(xué)幻燈片或抄寫(xiě)幾個(gè)教學(xué)題目作為培訓(xùn)記錄，實(shí)際上卻沒(méi)有進(jìn)行了培訓(xùn)；有些科室雖然進(jìn)行培訓(xùn)，但是形式化嚴(yán)重，沒(méi)有結(jié)合自己科室實(shí)際情況及學(xué)生的具體情況而開(kāi)展實(shí)質(zhì)性的培訓(xùn)課程，臨床醫(yī)生或?qū)嵙?xí)醫(yī)生也沒(méi)有學(xué)習(xí)的自覺(jué)性，教學(xué)培訓(xùn)是被動(dòng)的，也是低效的。為改變這種被動(dòng)、低效的教學(xué)管理模式，試探性地采用了自覺(jué)管理模式，具體方法是在每年年末，由科室負(fù)責(zé)人和教學(xué)秘書(shū)制訂本科室下年度教學(xué)計(jì)劃并報(bào)科教科管理處，科教科根據(jù)具體情況提出適當(dāng)建議并調(diào)整后反饋回各科室，科室按照自己制定的教學(xué)計(jì)劃開(kāi)始執(zhí)行，在遇到特殊情況時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，報(bào)科教科備案即可，這樣各科室就可以結(jié)合本科室臨床過(guò)程中遇到實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行教學(xué)培訓(xùn)。醫(yī)院建立了教學(xué)質(zhì)量管理體系，在每個(gè)科室設(shè)立一名教學(xué)秘書(shū)，由教學(xué)秘書(shū)具體安排科室教學(xué)時(shí)間，科教科管理人員按照各科室計(jì)劃定期檢查教學(xué)培訓(xùn)情況。每次培訓(xùn)完成后，參加培訓(xùn)人員需對(duì)培訓(xùn)教師的教學(xué)情況進(jìn)行及時(shí)反饋，如培訓(xùn)完成后由參加培訓(xùn)人員及時(shí)填寫(xiě)培訓(xùn)效果表，科教科將根據(jù)培訓(xùn)效果表對(duì)培訓(xùn)教師打分，并收集培訓(xùn)建議和意見(jiàn)，對(duì)科室具體問(wèn)題要求其在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行整改。通過(guò)多次培訓(xùn)還可以找出各科室的共性問(wèn)題，共性問(wèn)題可以進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)教學(xué)，由科教科和臨床科室共同商討，制訂解決的具體方法并要求各科室整改。如科室對(duì)共性問(wèn)題不進(jìn)行整改，將上報(bào)院領(lǐng)導(dǎo)，直接與其年終獎(jiǎng)、年度評(píng)優(yōu)秀和晉升掛鉤。按照這種新的自覺(jué)管理模式，通過(guò)各科室的主動(dòng)培訓(xùn)教學(xué)，對(duì)醫(yī)生和學(xué)生的業(yè)務(wù)水平有了實(shí)質(zhì)性的幫助，通過(guò)近兩年的實(shí)施，使臨床中遇到的許多問(wèn)題通過(guò)教學(xué)培訓(xùn)得到徹底的分析和解決，科室的教學(xué)質(zhì)量得到明顯提高，達(dá)到了真正的培訓(xùn)效果，培訓(xùn)計(jì)劃也得到了有序的開(kāi)展。

（四）采用雙向互動(dòng)式管理模式

在實(shí)施新的教學(xué)模式前，我院培訓(xùn)教學(xué)的管理模式主要是采取科教科對(duì)下屬科室下文的方式，讓科室按照下文規(guī)定進(jìn)行機(jī)械式的教學(xué)培訓(xùn)，科室與科教科沒(méi)有互動(dòng)性，參加培訓(xùn)的學(xué)生積極性也不高。采用雙向互動(dòng)式管理模式后，醫(yī)院和科室共同參與醫(yī)院教學(xué)管理，制訂的教學(xué)計(jì)劃更加符合科室實(shí)際情況，并且與當(dāng)年開(kāi)展的新技術(shù)項(xiàng)目和科研項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，科室成員的積極被調(diào)動(dòng)起來(lái)。由科室成員參與科室的培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃制定，輪科的學(xué)生也可以按照自己情況提出自己需要學(xué)習(xí)培訓(xùn)的內(nèi)容或想法，綜合大家的意見(jiàn)和建議來(lái)確定培訓(xùn)主題，設(shè)立符合實(shí)際情況的培訓(xùn)課程，并要求參加培訓(xùn)的成員在聽(tīng)課前積極收集資料和問(wèn)題，以便在培訓(xùn)過(guò)程中使學(xué)生和培訓(xùn)教師產(chǎn)生互動(dòng)，優(yōu)化培訓(xùn)效果，讓參加培訓(xùn)的學(xué)生的臨床專業(yè)知識(shí)水平得到提高。另外，實(shí)習(xí)學(xué)生也被允許參與全院的教學(xué)計(jì)劃制定，根據(jù)學(xué)生提出的合理要求，對(duì)教學(xué)的側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，開(kāi)展一些學(xué)生更感興趣的培訓(xùn)課程。還有，學(xué)生在實(shí)習(xí)過(guò)程中對(duì)感興趣的科室，醫(yī)院可以根據(jù)具體情況適當(dāng)延長(zhǎng)在興趣科室的學(xué)習(xí)時(shí)間，從而調(diào)動(dòng)了學(xué)生參與教學(xué)的積極性。通過(guò)上述雙向互動(dòng)的管理模式，培訓(xùn)教學(xué)工作得到了大家的認(rèn)可，讓管理和教學(xué)有機(jī)地融合到了一起。

二、新教學(xué)管理模式的實(shí)施效果

在實(shí)施新的教學(xué)管理模式后，我院醫(yī)學(xué)教學(xué)管理水平和能力有顯著增強(qiáng)，全院大多數(shù)教學(xué)人員從思想上認(rèn)識(shí)到了教學(xué)的重要性，臨床教學(xué)科室積極主動(dòng)參與醫(yī)院教學(xué)工作，醫(yī)院教管部門(mén)管理人員與臨床科室教學(xué)人員融為一體，醫(yī)院管理方式顯得更加人性化和科學(xué)化。實(shí)施新的教學(xué)模式后，教學(xué)工作取得了重大突破，現(xiàn)已成為廣西醫(yī)科大學(xué)、桂林醫(yī)學(xué)院、柳州醫(yī)專及桂林市衛(wèi)校等多所醫(yī)學(xué)院校的教學(xué)醫(yī)院，同時(shí)還是廣東、湖南和貴州省等多所醫(yī)學(xué)院校的實(shí)習(xí)點(diǎn)，我院現(xiàn)在有實(shí)習(xí)學(xué)生120余人，專業(yè)廣泛，包括臨床醫(yī)學(xué)、藥理學(xué)、護(hù)理學(xué)、影像學(xué)、口腔醫(yī)學(xué)和檢驗(yàn)醫(yī)學(xué)等專業(yè)，2014年來(lái)我院教學(xué)科研取得多項(xiàng)突破，科研項(xiàng)目獲省級(jí)和市級(jí)立項(xiàng)比上一年度增長(zhǎng)60%以上，多次獲得桂林市科技進(jìn)步三等獎(jiǎng)，多次得到衛(wèi)生廳和教育廳表彰和肯定，發(fā)表教學(xué)類論文多篇，年度教學(xué)評(píng)估為優(yōu)秀。

三、討論

我院為三級(jí)甲等醫(yī)院，由于醫(yī)務(wù)人員相對(duì)較少，臨床工作量很大，科室人員中能進(jìn)行教學(xué)并且掌握當(dāng)前教學(xué)發(fā)展動(dòng)態(tài)的醫(yī)學(xué)教學(xué)人員較少，其中不少醫(yī)務(wù)人員害怕教學(xué)，大多醫(yī)務(wù)人員只注重臨床工作，輕視醫(yī)學(xué)教學(xué)工作。自從我院實(shí)施新的教學(xué)模式后，我院通過(guò)邀請(qǐng)專家講課、開(kāi)展醫(yī)務(wù)人員座談會(huì)等方式，醫(yī)院對(duì)臨床教學(xué)的必要性和重要性進(jìn)行廣泛的宣傳，讓教學(xué)人員重新認(rèn)識(shí)到臨床教學(xué)的重要性，激發(fā)醫(yī)院教學(xué)人員對(duì)教學(xué)工作的熱情，認(rèn)識(shí)到教學(xué)工作有利于自身素質(zhì)提高，有利于增強(qiáng)醫(yī)院綜合實(shí)力。

為了適應(yīng)醫(yī)院新的教學(xué)模式，我院首先對(duì)臨床醫(yī)學(xué)教學(xué)管理機(jī)制進(jìn)行創(chuàng)新，讓新的臨床教學(xué)管理機(jī)制具有人性化的特點(diǎn)，過(guò)去單純培訓(xùn)科學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)的舊模式已不能適應(yīng)現(xiàn)代化臨床醫(yī)學(xué)教學(xué)，我院把社會(huì)醫(yī)學(xué)和人文醫(yī)學(xué)有機(jī)結(jié)合應(yīng)用到臨床醫(yī)學(xué)教學(xué)中，加快其與現(xiàn)代醫(yī)療新技術(shù)接軌。我院為了調(diào)動(dòng)醫(yī)院教學(xué)人員的積極性和創(chuàng)新性，在政策上激勵(lì)和經(jīng)濟(jì)上給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)臨床教學(xué)中有突出貢獻(xiàn)者給予破格晉升職稱在年度評(píng)優(yōu)時(shí)、優(yōu)先考慮等獎(jiǎng)勵(lì)，為此我院制定了《桂林市人民醫(yī)院優(yōu)秀教學(xué)成果獎(jiǎng)懲條例》，嚴(yán)格落實(shí)教學(xué)管理獎(jiǎng)懲制度，對(duì)認(rèn)真開(kāi)展教學(xué)工作的科室和個(gè)人給予人力、財(cái)力支持，對(duì)不重視教學(xué)的科室和個(gè)人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，以最大限度地提升教學(xué)質(zhì)量。我院為了提供科研平臺(tái)和提高教學(xué)水平，與桂林醫(yī)院學(xué)院和廣西醫(yī)科大學(xué)等高校建立多方合作關(guān)系，在科研成果上和臨床教學(xué)上取得很大突破。

我院通過(guò)對(duì)臨床醫(yī)學(xué)教學(xué)管理方法的不斷改進(jìn)，教學(xué)工作得到院領(lǐng)導(dǎo)班子的高度重視，年輕教學(xué)人員被送到北京、上海等多家教學(xué)醫(yī)院學(xué)習(xí)各種先進(jìn)的管理理念和方法，少部分教學(xué)人員甚至被送到國(guó)外學(xué)習(xí)，如日本和意大利，教學(xué)人員還通過(guò)多媒體不斷學(xué)習(xí)教學(xué)管理方法，保持醫(yī)院教學(xué)理論與國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)理念接軌；臨床教學(xué)教師用多媒體進(jìn)行培訓(xùn)教學(xué)，使我們的教學(xué)變得更加生動(dòng)和直觀，學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣被調(diào)動(dòng)起來(lái)了。我院還每年不斷增加教學(xué)工作的投入，近年來(lái)教學(xué)經(jīng)費(fèi)投入接近工資總額的1.7%。為調(diào)動(dòng)臨床教學(xué)工作人員的積極性，對(duì)他們進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)鼓勵(lì)，如支付講課人員適當(dāng)?shù)闹v課費(fèi)和教學(xué)秘書(shū)費(fèi)，評(píng)選為優(yōu)秀的教師再給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。

總之，實(shí)施新的教學(xué)模式后，本院教學(xué)質(zhì)量得到明顯提高，希望上述新教學(xué)模式能對(duì)其他醫(yī)院教學(xué)有一定幫助作用。

參考文獻(xiàn)：

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