關于買房的法律知識精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的關于買房的法律知識主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：關于買房的法律知識范文
購房者選擇物業項目，應該充分考慮物業項目所處的地理位置、戶型、周邊環境、開發商的資信情況，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。
購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意查驗開發商的五證。交付定金，簽訂認定書。選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同。再交付購房款，辦理銷售或預售備案登記。
在商品房的買賣中確實涉及到很多專業方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請專業的房地產律師，把相關的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險。
一、關于五證
有些開發商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件;或者提供小區一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。
1、復印件要注意看原件。
2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。
3、對于承諾證件正在辦理中的開發商，可約定開發商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。
二、關于公攤面積
建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現變化的處理，這樣有的開發商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據合同開發商并未違約，買受人也起訴無據。
1、在合同第三條中寫明確套內建筑面積和公攤面積。
2、在附件二中列明公攤面積的構成。
3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。
三、關于房產證
建設部格式合同第十五條并未說清條款中“規定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產證的辦理取得日期不明。可能導致資質較差的開發商拖延頒證或找各種理由不辦證。
1、五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證，所以五證不全就免談。
2、將不能辦理房產證中行政機關的原因單列出來，開發商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。
四、關于書面通知
合同中約定通知義務后(如：交房通知)，開發商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。
1、將書面通知的形式約定清楚，開發商違約時，買受人就有確鑿證據。2、如有開發商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據。
五、關于所售房屋的坐落位置
陷阱：開發商開發多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變為相同結構位置不好的樓層。
對策：1、在合同附件一中，附上小區的平面圖并標明樓號。2、開發商應在此附圖中蓋章確認。
六、關于所售房屋的抵押
有的開發商為了盤活資金往往將土地使用權抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發商破產時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產證，不具有物權。
1、在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。
2、要求開發商將合同在房管局備案。3、要求開發商提供保證責任。
七、關于物業管理公約
《物業管理條例》今年9月1日實施，其中明確規定買受人在購房前開發商要與前期物業管理企業簽訂《物業管理公約》。否則，開發商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產證。
1、買受人應要求前期物業應以招投標的方式介入。
2、開發商與前期物業簽訂了《物業管理公約》。
3、買受人也應簽訂三方都署名的《物業管理公約》。
八、關于各方責任范圍
如果因開發商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。
1、根據《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。
第2篇：關于買房的法律知識范文
草簽購房合同注意事項如下：所謂草簽，只是售房人員讓你們盡快簽字的一個借口，合同只要經雙方當事人簽字，就成立并產生法律效力。不過你們簽訂的這份合同，違約金約定過高，且對你們明顯不公平，如果真產生糾紛，你們可申請法院撤銷該合同。需要注意的是，撤銷合同的期限是1年，自你們簽訂該合同起，因此，如果感覺會有糾紛，建議及時訴諸法律
正式合同未出來之前，草簽合同具有同樣的法律效力的
草簽合同只是相對于網簽合同(上房管局系統，有合同編號)的一種說法。
從合同效力角度，草簽合同與網簽合同都有同樣的合同效力，但不能對抗第三人。
《擔保法》第43條中的對抗第三人是指當兩個債權債務關系標的物相同，雙方發生爭議，都主張享有對該標的物的權利時，有登記的一方就可受法律的保護，優先享有權利。
草簽網簽合同一樣嗎?問：20xx年8月底交房。開發商告訴我現在只能草簽合同，請問有法律效應嗎。網簽跟草簽有什么區別呢?
回復：1、開發商告訴您現在只能草簽合同，可能是因為開發商的商品房預售許可證未辦下來，或者是其他原因。
2、網簽是指您與開發商簽訂的合同是先從網上載下來的版本，雙方簽完后，還得到建委進行備案。
3、草簽表示您們雙方有房屋交易的意向，網簽就是正式簽訂的合同了
問：以前是可以網簽的,因為是一些原因,市房管暫停了網簽. 別的業主都是網簽,同時我已經把全部房款交給了開發商, 我想知道這種情況的草簽,我的應享受的利益是否跟網簽一樣.
回復1、國家規定預售商品房買賣必須要網簽，草簽的只表示你們有房屋交易的意愿，并沒有履行合同必需的要件，所以您的利益很難保證;
2、現在房子暫停了網簽，并且停工了，中間必定有問題，建議您考慮將全部房款要回來。
問：我也想要.但是我該從哪幾個方面跟開發商協商,將房款要回呢? 我想開發商不會輕易把錢給我的.并且我也確實想買房子,將來會發生什么,我不清楚.但是他確實是五證齊全的.停止網簽的原因是土地問題.
回復：1、既然土地有問題，這種房子您都敢要?
2、可以開發商目前的狀態為理由將房款要回來;
3、看你們草簽的那份合同，是否有在什么情況下，可以返回房款的約定? 注：網簽是正規的受房管局監督的，經過網簽、就不可以一房二賣了，并且也能確定此房是可以依法銷售的房子，如果開發商不同意網簽，說明其中有一些問題。
房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么? 購房者在簽了認購書交了定金以后，就要簽訂正式的房屋買賣合同了，房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么?在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發商手持所有合同文本，這樣，開發商當然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。房屋買賣合同怎么簽才能維護購房者的權益，請您閱讀下面的文章。
(一)購房者要注意關于定金的約定。
因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。
(二)購房者要看清合同主體是誰。
購房者由于缺乏法律常識，有時會忽略這樣一些問題，比如代表發展商簽約的人并不是開發企業而是中介，或者合同上的開發商并不是該房產土地擁有者，這些都是可能導致合同無效的問題。
(三)購房者要小心開發商的補充協議。
有的發展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風險的一種方式。簽補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發商提供的補充協議。
(四)注意開發商約定的費用是否該繳納
房地產開發對資金的要求很高，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協議中，開發商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發展商在尚未確定物業
管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業管理服務，并接受相關約束，這對消費者是不利的。
(五)購房者要注意把自己提出的補充協議寫進去
前面說了，開發商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協議，最好將開發商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業管理中的承諾都簽進補充協議中，不要怕麻煩。也不要輕信開發商的口頭承諾，一定要將這些內容明確寫進合同。
以上就是簽訂購房合同時需要主義的問題，大多數的中國人是拿自己一生積蓄來買房，這就意味著，簽購房合同時一定要小心再小心、謹慎再謹慎。除了要做到本文的介紹之外，還要具體問題具體分析一番，多動腦子，多看多聽多想，您要是做到這些，一定可以順利地簽好購房合同。如果對于開發商提供的合同條款不能把握，一定要咨詢律師后在簽，避免因為理解錯誤是自己的權益受到損害。
一般來說，簽訂購房合同要注意考察如下事項：
一、開發經營企業資質問
開發商應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。
二、開發經營企業經營銷售房預售應當向消費者出示商品房預售許可證 售樓廣告和說明必須載明商品房預售許可證的批準文號。如果是現房需注意其是否具有房地產產權證(大產證)。
三、要明確注意合同條款注明
房產面積、交房時間、付款條件、違約條款及相關配套設施，如要購買地下車庫應注明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款等情況。
四、消費者要注意自身付款能力
買房一定要充分考慮自己的付款能力，量力而行，不要盲目攀比。
五、注意附近相關樓盤的價格及周圍的規劃
更要注意樓盤小區內的規劃及配套是否與廣告說明相符。
此外，在商品房預售情況下，企業應當與消費者簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起三十日內持商品房預售合同向縣級以上房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。消費者應注意新建商品房應取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，此點在預售合同中應予明確交付時間。無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續。
專家提醒，房地產開發企業在商品住宅交付使用時，應當向消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。
房子在任何中國人的心中都代表一種多情感的符號，它是家、是父母，指示著溫馨和安全。因此，簽訂購房合同注意什么，如何簽買房合同，怎么簽?意義重大，一定要竭盡全力簽訂一份盡量完美的合同，完美合同是完美家園的第一步。如果您實在不放心，可以聘請專業房產律師幫您打理一切，構建一個幸福祥和的家。
簽訂購房合同的注意事項，簽訂購房合同要注意哪些問題一、簽訂購房合同前的注意事項
首先我們要明確一個問題，購房合同指的是購房者與開發商之間約定權利義務的合同，所以簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定。但現在很多開發商會讓中介公司，中介公司是不能以自己的名義簽定購房合同的。所以在此提醒您，如果您是和中介公司簽訂購房合同，一定要注意看中介公司有沒有開發商的授權。除此之外，還要注意下面幾個問題：
(一)審查開發商是否“五證”齊全
在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”，也就是建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證。如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了需要去產權登記部門辦理產權登記。
這里要特別提醒您，最主要的是兩證，是國有土地使用證和商品房預售許可證。一定要看準確，是預售許可證是決定你們雙方買賣合同是否成立，國有土地使用者則決定后面能不能辦理到房屋產權證。還有，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。
(二)查看合同的具體內容：
購房合同是出現糾紛時最直接的法律依據，因此合同的內容尤其要注意，在簽訂正式的商品房買賣合同時要注意看以下合同條款：
1、房屋基本信息是否與認購書中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購買的房屋;
2、付款方式以及如果沒有依約付款的責任怎樣承擔等問題;
3、看清約定的違約金是如何表達的，是千分之幾、是萬分之幾、還是百分之幾，是按日計算的、是按房屋總價款計算的、還是以實際付款作為基數的，這
些問題很重要，沒違約就好，一旦發生違約情形，開發商總會拿約定條款不明確來為自己找推脫理由。
4、房屋交付使用的期限問題，一定要明確具體，不能是含糊不清的，如果開發商到期沒有依約交付，就是可以據此承擔違約金賠償;
5、產權登記的期限，看清楚違約責任是以是“日”還是“工作日”為依據，因為如果用“工作日”，必然會使實際交付時間延長;
6、看清楚爭議解決的方式。仲裁一般是開發商樂意選擇的爭議解決方式，因為實踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開發商，所以在選擇這一方面時，作為購房者，一定要把訴訟約定在里面，給自己留一條退路。
在此提醒您，合同的內容已經涉及專業的法律知識了，我們普通購房者對其中的名詞可能都很難把握，最好邀請專業的律師陪同，將合同條款具體解釋清楚，確定自己可以接受在簽訂購房合同，避免日后出現糾紛。
二、簽訂購房合同還要注意哪些問題?
(一)簽訂補充協議，把售樓書和其他廣告宣傳的內容寫進補充協議里去，以防收房時發現房子與廣告宣傳有天壤之別，卻沒有依據要求開發商退房或者承擔相應的責任。
(二) 明確貸款辦不下來的話，雙方的責任。現在貸款辦不下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，要明確責任劃分，避免出現糾紛無據可依。
(三)辦理產權證的時間也要明確在合同里，避免開發商拖延辦理。
(四)應該明確裝修標準，如果開發商廣告的是精裝修，或者樣板間是品牌的，那么就必須對裝修的標準予以明確。不要含糊表述為使用進口品牌，或請注明裝修公司，一定要明確使用什么品牌，什么裝修公司來裝。提醒您一定要注意這一點，以免精裝修變成“驚裝修”。
(五) 關于公攤建筑面積，有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開發商有很多贈與購房者的情況，實際上有時是公用的面積。
第3篇：關于買房的法律知識范文
【關鍵詞】小產權房；分類處理；嚴格執法；制度調整
一、我國小產權房的界定和成因
（一）小產權房的界定
近年來，隨著房價的居高不下，小產權房憑借其價格優勢受到了購房者的青睞，盡管如此，小產權房仍只是人們生活中的一種習慣說法，對于小產權房的界定，至今我國相關的規范性法律文件并沒有作出明確的規定。一般地，我們所說的小產權房主要有兩種：一種是指建在集體建設用地上的房子；另一種是指占用耕地違法建設的房子。本文認為，小產權房具體來說就是指建立在農村所有的集體土地上、由該土地的所有權人以相對低廉的價格向非本農村集體成員出售的，不具有真正法律上的產權效力的房子。
（二）小產權房的形成原因
1. 城市房價過高是小產權房形成的直接原因
繼改革開放后，隨著我國經濟的快速發展，房地產企業發展蒸蒸日上，使得我國各大城市乃至一些二三線城市的房價一路上漲，最終，昂貴的房價造成了普通市民“買房難，難于上青天”的局面，加之由政府提供的經濟適用房的不足，這就在很大程度上促進了小產權房的產生。
2. 地方政府管理不到位是小產權房形成的重要原因
作為一種市場行為，小產權房從局部地區、個別城市擴展到全國，長期存在，這應是政府相關管理部門的管理嚴重缺位和行政不作為的結果，鄉鎮政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。小產權房集中暴露了地方政府與中央政府、鄉鎮政府與市縣政府之間的利益博弈，也反映出政策執行和法律實施中的諸多問題。
3. 城鄉二元土地制度是小產權房形成的根本原因
根據我國《憲法》第十條和《土地管理法》第四十四條、第六十三條的規定可知，在我國土地所有制可分為國家所有和集體所有，且農民集體所有土地的所有權人并沒有最終的所有權，無論是耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉為國有后才能轉變為建設用地。但這樣只能獲取有限的土地增值收入。如果冒著不受法律保護的風險，主動流轉集體土地則可以提前并最大化實現土地增值。于是不少農村集體經濟組織選擇后者，從而導致了“小產權房”的大量出現。
二、我國小產權房存在的問題
（一）購房者的權利得不到法律保護
由于小產權房自身的特殊性決定了其對外銷售的不合法性，因此，小產權房購房者的相關權利是沒有法律保證的，具體體現在：第一，僅靠小產權房出賣人的承諾和小產權房買賣雙方的一紙合同，小產權房購房者無法辦理產權登記。第二，在法律層面上，小產權房的購房者并不屬于真正的合法產權所有人，進而不能對小產權房進行轉讓、辦理抵押貸款和繼承。第三，在面對拆遷和國家征收時，小產權房購房者仍不能得到合理的補償。第四，當小產權房買賣雙方發生糾紛時，購房者很難找到維護自己權益的法律依據。
（二）房屋的質量得不到有效保障
因為大部分小產權房的建設都是處于無監管狀態，因此在建設的過程中就可能出現開發商偷工減料的行為，這就為建成的小產權房留下了種種安全隱患。不僅如此，對于小產權房的售后保修、入住后的物業管理以及小區保安設施等方面也存在很大的問題和缺陷。
三、解決我國小產權房問題的思路探討
（一）我國學者對小產權問題的不同看法
在學術界，目前我國學者關于小產權房問題主要有以下兩種觀點：
1. 合法化說
該觀點主張小產權房合法化，呼吁賦予小產權房以法律上的完整產權。因為從宏觀層面上來說，小產權房的合法化關系到中國現代化的發展戰略，號召解放思想、打破城鄉分割的二元結構從小產權房開始；其次從具體的法律層面分析，禁止小產權房交易，違反憲法關于國有土地與集體土地所有權平等的規定，不符合市場經濟交易自由的規則，有違民法的自愿原則和物權法的物盡其用原則。最后從利益層面上看，小產權房的合法化一方面有利于增加農民的收入，促進農村經濟的發展；另一方面有利于保護城市弱勢群體利益，可以有效解決城市中低收入階層的買房難問題。
2. 嚴令禁止說
該觀點認為“小產權房的負面影響大過正面效應”，其一，小產權房沖擊了現行土地政策、干擾了宏觀調控政策的實施。其二，小產權房嚴重違背法律法規、干擾國家法律法規的正常運作。其三，小產權房因其產權不清、租售不明、無法律保障等擾亂房地產秩序，同時將引致房地產投資規模進一步膨脹，房價上漲之勢將波及到農村，使鄉鎮政府和開發商獲得暴利，侵害廣大農民利益，導致農民喪失土地、喪失未來長久謀生和生存的根基。因此，應堅決禁止各類小產權房的建設和銷售。
（二）小產權房問題的解決建議
綜上所述，本文認為，對于小產權房問題我們不能僅僅只用“合法”或者“不合法”的標尺進行判斷后籠統處理，而應由黨和政府以及民眾共同努力，從老百姓的根本利益出發，結合具體的實際情況來區別對待。
1. 對小產權房進行分類處理，堅決抑制小產權房規模的進一步擴大
一方面，徹底清理在建或計劃將要建的小產權房。為有效控制小產權房問題的擴大化和復雜化，各地方政府應及早組織相關的工作小組，深入農村核實在建或將要建的小產權房的具體情況，通過和村民溝通，并向相關負責人講明在建成小產權房后可能帶來的一系列不利后果和隱患后，再以合法程序有步驟、有計劃地給予制止，并盡一切可能地減少村民的損失。
另一方面，區別對待已建好的小產權房。對于已經建成的小產權房，從保障社會穩定、可持續發展和維護小產權房買賣雙方的利益出發，對農村耕地上的小產權房和集體建設用地上的小產權房給予區別對待。其一，對于耕地上的小產權房應嚴肅查處，一律拆除。拆除所造成的損失，若購房者能證明自己在購房時不知小產權房所占的是耕地的，責令由開發商和村集體組織對購房者給予相應賠償；否則由購房者、開發商和村集體組織共同承擔拆除損失。其二，對于集體建設用地上的小產權房根據購房者的實際情況進行區別管理。若該小產權房是購房者僅有的一套房子，應組織質量監督管理部門對該房子進行驗收，驗收合格后允許補辦相關手續并承認其合法性；若該小產權房屬于購房者第二套及其以上的房子，考慮到購房者有炒房的嫌疑，能夠拆除的堅決予以拆除，不能拆除的則由政府收回轉化為經濟實用房或廉租房，同時收繳開發商與村集體所獲取的利潤。
2. 穩定城市商品房價格，擴大經濟適用房的建設
第一，市場自我調控和國家宏觀調控相結合，全方位抑制房價。過高的房價是小產權房問題的直接導火索，因此穩定房價無疑是解決小產權房問題的一個有效途徑。然而，要抑制房價的上漲僅靠市場的自我調控是遠遠不夠的，還需要國家不斷完善我國的房價政策，進一步調整相關房地產制度，規范房地產市場，并通過對財政政策、稅收政策、貨幣政策和土地政策的合理搭配，使房價穩定、理性回歸，最終讓老百姓買得起房，住得上房。
第二，大力推進各地區經濟適用房的建設。各地方政府應根據自身經濟發展水平和現實需要，積極主導建設布局合理的、數量足夠的經濟適用房，在保證充分合理利用住房資源和公平的情況下適當放寬經濟適用房的申請條件，切實滿足城市中低收入階層的住房需求。
3. 嚴格執法，加強政府監管
如前所述，地方政府管理不到位和不作為是小產權房問題出現和擴大的又一重要原因。這就要求各級政府應嚴格按照法律規定和國家相關政策的指示，加強對小產權房的監管和治理，對非法轉讓宅基地的一律不再審批新的宅基地，一經發現堅決從重處罰，真正做到有法必依，執法必嚴。
4. 不斷完善和調整相關法律制度
從長遠來看，不斷完善相關法律制度，彌補我國土地制度方面存在的漏洞和缺陷，是小產權房問題得以根治的核心和關鍵。具體可以從以下兩方面努力：
其一，變革我國城鄉二元土地制度，從根源上消除小產權房問題產生的基礎。盡管我國《憲法》第十條明確規定了集體所有的土地的范圍，但根據我國《土地管理法》第四十四條、六十三條的規定可知，實際上農村對于集體所有的土地并沒有真正意義上完整的所有權。這樣的規定一方面衍生出了當下棘手的小產權房問題，另一方面在一定程度上也造成了兩部法律間的不協調。然而，在我國《憲法》第五條中明確規定：“中華人民共和國實行依法治國，建設社會主義法治國家。國家維護社會主義法制的統一和尊嚴。一切法律、行政法規和地方性法規都不得同憲法相抵觸。”所以只能對《土地管理法》第六十三條的規定進行修改，應改為：“允許農民集體所有的土地使用權自由轉讓，但須分成兩部分：耕地和非耕地，耕地部分不允許出讓、轉讓或者出租用于非農建設，而非耕地部分則放開有農民集體自由決定其用途。”這樣一來既有利于解決小產權房問題，又保證了和《憲法》規定的一致性，而且讓農民集體自由決定其用途客觀上也更有助于當地農村根據自身的實際情況充分利用該土地創造更多的財富，進而促進自身經濟的發展。
其二，及時調整農村房屋和土地登記制度，為自由轉讓農民集體所有的土地使用權提供法律保障。如前所述，一旦允許農民集體所有的土地使用權自由轉讓后，為了維護法律的威嚴以及保證法律的順暢運行，有關部門應及時對涉及農村房屋和土地登記的法律法規進行相應修訂和調整。
5. 強化民眾的守法意識，動員廣大人民群眾積極參與治理工作的監督
遵紀守法的公民是徹底解決小產權房問題的重要保障。因而在小產權房問題的治理過程中，各級政府既要抓好相關措施和制度方面的工作，也要注重和老百姓保持密切聯系。一邊定期對民眾進行法律知識宣傳和教育，不斷提高民眾的知法懂法能力和守法意識，一邊鼓勵民眾積極參與到小產權房問題治理過程的監督工作中來。真正做到黨和政府以及廣大人民群眾團結一致，共同為解決小產權房問題而努力。
參考文獻
[1] 李霞.小產權房產生的成因及對策[J].現代企業，2007 （10）：60.
[2] 劉昱君，石云龍.科學解決小產權房問題[J].今日國土，2007（8）：7.
第4篇：關于買房的法律知識范文
一、流動人口中婦女的基本情況
我縣的流動人口是按縣界流動來統計（不包括鄉鎮間的流動），全縣共有流動人口45000多人，流動婦女16282人，其中進入我縣的年齡在18-50歲之間的流動婦女7400多人，占進入我縣流動人口中婦女總數的90%以上，她們大都在我縣的民營企業工作，占60%以上，在服務業和其它產業的占35%左右。她們的基本情況主要表現出以下特點：
一是文化程度低、年齡小。流動人口中婦女大多數為年輕人，文化水平較低，她們從其他省份和偏遠農村來到縉云縣的城鎮和工業園區工作，思想觀念、生存標準、生活習慣等方方面面都受到了影響，她們渴望有機會再繼續學習，提高自己的知識層次和工作技能，以獲得較高的工資待遇，在城鎮買房立足，同城里人融為一體，這一點在40歲以下的年輕人中表現的尤為明顯，幾乎占到了87%以上。
二是工資收入不高。流動人口中婦女多數從事生產工人、餐飲、服務等工作，主要在缺少勞動技能的低層次工作，經濟收入偏低。她們中從事服務行業的月收入一般在1200—1600元左右，生產工人及一般管理者則在1800元到2500元之間，少數做技術人員、企業中層管理者的婦女月收入達到了3000元甚至以上，而這部分婦女僅占流動人口中婦女的少數，幾乎98%以上的流動人口婦女提到了收入低的問題。
三是精神生活貧乏。流動人口中婦女由于來縉時間較短，以及工作、生活范圍較小等因素，她們的社會交際圈狹窄，精神文化生活單調。日常交往的多數是同單位的打工姐妹，使得她們獲取社會信息的渠道狹窄，制約和影響她們自身的發展，阻礙她們融入周邊環境，使她們感覺自己是外來人。加上較低的工資收入，生活處于貧困化的邊緣，很少有時間和精力參加文化娛樂活動，精神生活相對貧乏。
二、流動人口中婦女權益保障情況
調查發現，隨著黨和政府對農民工問題重視程度的逐步提高，流動人口中婦女的權益保護的狀況有了明顯改善。主要表現在：
一是為流動人口中婦女權益提供政策保障。近年來，縉云縣委、縣政府認真貫徹執行國家維護農民工權益的各項法律、法規及決定，明確規定保護流動人口平等的就業機會、同等辦理社會保險、務工工資以及子女就學等多方面權利，為包括流動人口中婦女在內的務工人員權益保障提供了政策依據。
二是為流動人口中婦女的工作、生活提供保障。在調研中我們感到，在用工荒情況出現和工人素質不斷提高等情況下，多數企業和基層組織比較重視流動人口中婦女的權益保護工作。在調查走訪的企業中，規模較大、管理正規的企業能夠與務工人員簽定勞動合同，并足額按時發放工資，為流動人口提供較好的工作環境和生活條件。如廣鷹機械有限公司、壽爾福公司等企業不僅對務工人員定期進行技能培訓，給予較高的工資待遇，還為流動人口中婦女提供了較好的食宿條件。
三、流動人口中婦女權益方面存在的主要問題
從調查情況看，流動人口中婦女的生存發展環境逐步得到改善，但仍有許多問題不容忽視。
1、流動人口中婦女勞動權益方面問題。
據不完全統計，2012年以來全縣婦聯、工會組織、勞動部門受理的流動人口中婦女投訴案件中，關于拖欠工資、工作時間長等直接侵犯務工婦女勞動權益的案件100余起，僅08年就解決了30多起，共300多人次的勞動權益得到維護。歸納而言，問題主要集中在以下幾個方面：
一是簽訂勞動合同的比例不高。對于流動人口中婦女來說，能夠為其提供勞動權利保障的就是簽訂勞動合同，但在被調查者中，有一部分流動人口中婦女，尤其是部分從事服務業的流動人口中婦女很多都未與用工單位簽訂書面勞動合同，這一方面與用工單位為了不受勞動合同約束、不愿主動與雇工簽訂勞動合同有關，同時也與流動人口中婦女的文化水平較低、缺乏自我保護意識有關。調查中發現，有的婦女盡管簽訂了勞動合同，也對合同雙方的權利與義務約定的內容不十分清楚，對用人單位一些顯失公正的條款全盤接受。當發生合同糾紛時，多數婦女選擇了沉默，只有少數的婦女選擇請求上級幫助協調處理，極個別的婦女選擇申請勞動仲裁。
二是仍有部分女工工資不能得到按時足額發放。流動人口中婦女的工資發放情況呈逐漸好轉趨勢。被調查者中，有80%的流動人口中婦女工資能夠按月足額發放，另有20%左右的不能按時領到工資。面對這種情況，絕大多數婦女都束手無策，只選擇等待。
三是勞動強度大，工作時間長。調查結果顯示，流動人口中婦女每天工作9-10小時以上，尤其是在餐飲服務行業，務工婦女每天工作時間在8小時以上的比例高達60%以上，有的甚至每天需要工作12小時以上。需要指出的是,超時工作的婦女有80%以上的都不能領到加班費，而對此，務工婦女基本上都采取了默認的態度，以保住目前的工作崗位。
2、流動人口中婦女政治權利方面問題。流動人口婦女中能充分行使選舉權和被選舉權的比例相當低。許多用人單位沒有設立黨支部、團支部和婦女組織，流動人口中婦女的組織生活不能得到保證，設有黨、團組織的單位，對流動人口中婦女的權益維護觀念淡薄，沒有引起足夠的重視。同時，外來流動人口中婦女平時較注重的是經濟意識，缺乏政治意識。所以他們的選舉權與被選舉權不能保障，既有制度安排的因素，也有自身素質的問題
3、流動人口中婦女的文化權益方面問題。
流動人口自身素質和經濟條件及時間上的限制，使她們很少有時間、精力、機會參與城鎮文化活動。流動人口中婦女的子女教育問題仍受一些客觀條件的制約。隨著教育體制改革和關心流動人口政策的出臺，流動人口中的子女教育問題在政策上已經基本得到解決。但在城鎮讀書生活等其他費用較高，依然成為流動人口子女進城讀書的一大制約因素。
4、流動人口中婦女社會保障權益方面的問題。
流動人口存在社會保障薄弱的現象。因多次流動產生的不穩定性等關系，城鎮職工普遍享受養老、醫療、失業、生育和工傷五大保險，大多數流動人口中婦女不能享受，被排斥在社會保障之外。在企業與外來務工婦女的雇傭過程中，雙方在很大程度上都存在著短期行為，只有少數企業和單位能按照人性化的管理來考慮職工的社會保障問題，大部分企業和單位受利益的驅動，在對勞動數量及質量做出明確規定的同時，簡單的確定了所應給付報酬的數額，社會保障問題根本不予考慮。此外，落后的傳統觀念、薄弱的衛生保健意識及社會保障條件的制約嚴重影響著流動人口中婦女的健康。她們中大部分人不注重甚至不了解婦女“四期保護”，也沒有條件做婦科病檢查，平時生病也很少去醫院就醫。
四、幾點建議
（一）大力宣傳形成尊重流動人口中婦女的良好氛圍
在大流通的現代社會背景下，流動人口中婦女在我縣城市化建設和經濟社會發展中將發揮重要作用。隨著我縣工業的不斷發展、農村城鎮化建設步伐加快，流動人口中婦女將越來越多，作用也越來越大。因此，我們要給流動人口中婦女相應的待遇，讓她們與本地居民享有同管理、同教育、同服務、同維權資格。各級黨委、政府應不斷加大宣傳力度，并出臺相應制度，人勞社保、衛生、公安、教育、司法及工青婦等組織應統籌協調，明確各自職責，把對流動人口中婦女的就業、保障、教育、政治等的需求納入公共規劃，積極探索適合務工婦女的各項社會保障制度。
（二）積極推進《勞動法》等相關政策法規的落實
一是要定期對《勞動法》及相關法規執行落實情況進行檢查。建議勞動部門嚴格監督企業執行《勞動法》和相關政策法規。采取各種督查方法，深入勞動用工單位，對流動人口中婦女的勞動合同簽定情況、工資發放情況、休息日制度等的執行情況進行檢查，對未簽訂用工合同的企業要予以經濟處罰，并補簽用工合同；對于隨意延長工時、占用流動人口中婦女法定休息日的用工單位要按規定及時糾正；對確實需要延長工時和占用休息日的，要按規定發放加工工資；對按規定應繳納的社會保險，要按規定繳齊。
二是加大對流動人口中婦女的特殊權益的保護力度。建議衛生、勞動、工會等部門定期對企業女職工保健和勞動保護工作進行檢查，企業每年要抽出專門資金對流動人口中婦女進行婦科疾病普查，對流動人口中婦女的“四期”保護，嚴格按照女職工勞動保護規定執行，對不具備設施和條件的企業，應采取積極措施達到標準要求。特別對是服務業中的流動人口婦女，更要加強督查用人單位做好流動人口婦女的衛生保健和勞動保護工作。
第5篇：關于買房的法律知識范文
關鍵詞：公積金;住房保障;制度
中圖分類號：F270 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2015）10-0227-02
一、引言
住房公積金的建立，改善了城鎮職工住房條件。實行住房公積金住房保障制度也有利于轉變住房分配體制，有利于住房資金的積累、周轉和政策性住房貸款制度的建立，有利于提高職工構建住房支付能力，促進住房建設。1991年國務院下發了《關于城鎮住房制度改革的決定》，其中，明確要建立住房公積金管理制度。上海進行試點，取得了一定的成效。在黑龍江農墾總局住房公積金制度建立的10多年間，推動了墾區城鄉一體化的發展進程。
二、住房保障制度概述
住房保障制度是一個包含范圍很廣的概念，廣義地說，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。它們是低生產力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市場配置住房資源，并不等于說人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等于說人人都只能靠市場化競爭，自主分散決策來獲取住房。在市場經濟條件下，為了保障每個人都有房子住，政府要實施一些特殊的政策措施，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體。這個政策體系的總稱，就叫做住房保障制度。
黑龍江墾區住房公積金制度的建立的實施對于改善農墾總局及下設管理局，各農牧場職工住房條件，構建和諧社會起到了舉足輕重的重要作用。2014年10月14日，住建部聯合財政部、人民銀行下發《關于發展住房公積金個人住房貸款的通知》。《通知》核心精神對于異地貸款和縮短至6個月繳存額即可貸款都做了要求。這是住房公積金的發展趨勢，由于涉及面廣，大部分地區現在還沒有針對這個通知作出具體規定。墾區住房公積金制度建立的時間較短，在農墾總局范圍內，通過對制度的研究探討，能夠找出使住房公積金能夠達到全面的推廣的方法。自2003年以來，農墾總局利用住房公積金解決了首先開設住房公積金賬戶職工的住房問題，不少城鎮居民用住房公積金貸款購買了住房，居住條件得到改善。而還有一大部分人沒有住房公積金賬戶，還沒有享受到住房公積金帶來的實惠。而本文的研究目標是全面推廣住房公積金建設，整體提高職工住房支付能力，促進住房建設。因此，住房公積金的全面推廣，將對于改善農墾總局及下設管理局，各農牧場職工住房條件，構建和諧社會起到舉足輕重的重要作用。
國內綜述：近年來，我國學者在住房公積金住房保障方面進行了有益的探索。
（一）住房公積金的住房保障功能
文林峰（2009）認為，住房公積金在社會保障中具有重大作用。要大力推進保障性安居工程。發展保障性住房的建設的初衷和最終目的是實現居者有其屋。倪鵬飛，倪詩妝（2011）認為，解決資金問題是解決中低收入居民住房問題的基礎，是解決社會保障的根本問題。我國公積金具有住房保障和住房金融的雙重功能。住房公積金本身是具有民生保障性、互、長期性的個人所有的住房儲金，是一項福利保障性政策，最初的目的是滿足低收入者的家庭購房需求。文章從我國的住房公積金制度執行中存在的偏差，制度本身的反功能、潛功能等的因素，很大程度上阻止了住房公積金的有效實施。文章就制度設計環節、執行環節、管理監督環節進行分析，在制度層面、執行體制、監管環節發現問題，在制定者的盤活方面、制度的完善方面、執行與監管方面提出解決對策。
國外綜述：學術界對于住房公積金住房保障的研究興起于上世紀初，早在1955年新加坡政府就建立了公積金制度。目前，國內國外學者針對國外公積金制度的研究也從未間斷過。國外的住房公積金制度是值得我們學習和借鑒的。
（二）住房公積金保障功能
David Clapham，Peter Kemp，and Susan J.Smith（1990）認為，住房保障與政府之間的關系是緊密相連的。Burger Jack（2002）指出，住房保障與移民的選擇利益關系。S.Vasoo，James Lee（2003）認為，住房公積金具有社會保障功能，新加坡的住房公積金的成功經驗，已經成為了協調經濟與社會目標的一個很好的例子。Henry T K Mok（2000）認為，個人住房公積金賬戶，應與老年退休金相結合。住房公積金制度主要是為退休提供保障，應防止偏差。香港已經在這方面做了研究。
住房公積金具有保障功能。新加坡于1964年推出“居者有其屋”的政府組屋計劃進行研究。由政府主導組屋的開發與建設，由建屋發展局具體實施;政府對土地資源嚴格控制，為組屋順利建設提供強有力的土地和資金保障，推行良性循環的公積金制度和住房公積金保障制度，依據家庭收入水平，實行公有住宅的合理配售政策。在配售政策實行中，嚴格按照家庭收入情況來享受住房保障補貼級別，首付款和還款額都存在一定差別，設計出了高收入者，住房福利少一些。低收入者，住房福利多一些。此外，新加坡出臺相關法律，嚴格限制炒賣組屋，以確保組屋政策順利實施。在國外保障性住房融資的各種做法和經驗的基礎上，結合我國實際情況，提出對策及建議。
三、住房公積金的研究意義
住房公積金住房保障制度是住房改革制度的重要內容和中心環節，其實質是住房分配貨幣化的一種形式，同時也是在市場經濟條件下改善城鎮居民住房條件的有效途徑。農墾總局住房公積金管理局農墾分中心自2003年建立以來，已經取得了一定的成效，使最先建立住房公積金賬號的職工享受到住房公積金政策帶來的好處。諸多學者關于住房公積金的問題的研究從沒有停止過，以這些研究成果為依據，提出促進黑龍江省農墾總局住房公積金發展的對策及建議。由此我們可知，住房公積金的推廣，能夠有效改善農墾總局職工的住房條件，使職工能夠享受到住房公積金政策帶來的實惠。對提升農墾總局小城鎮建設規模和職工居住條件、培育和促進住房金融服務業的發展、促進社會和諧有重要意義。
四、問題
從住房公積金建立至今已有20年的歷史，取得了巨大的成績，它讓一部分人享受到住房公積金的人員得到了實惠，但同時也在實施過程中發現，存在著一定不足，包括住房公積金制度風險防范機制和內控制度不健全，住房公積金使用率較低，資金沉淀率較高，住房公積金管理水平較低。
五、對策
非公有制企業建立住房公積金歸集制度是一項難度大、涉及面廣的工作，必須加強組織領導，強化執法手段，狠抓工作落實。包括以下幾方面：一是修改和完善現有住房公積金管理制度。應將非公有制經濟從業人員，納入住房公積金管理范圍，在深入調研基礎上，制定具有可操作性的實施細則，二是統籌規劃，加強領導。當前，勞資關系已成為最重要的經濟社會關系，勞資關系的和諧度，直接影響經濟運行的良性度和社會穩定的和諧度。三是廣泛宣傳，營造氛圍。非公有制企業住房公積金的建立，是一項嶄新的工作，公積金管理機構要積極做好宣傳發動和輿論引導工作。四是突出重點，穩步推進。五是調整政策，靈活運用。還要組織面向非公有制法人代表的法律知識培訓，使他們認識到為職工繳存公積金不僅是承擔社會責任的應盡職責，也是實施科學管理本企業的戰略舉措，從而進一步統一思想，形成推進這一項工作的良好氛圍。
六、建議
建立我國住房公積金制度。只有不斷完善城鎮住房公積金制度，積極探索城鎮住房制度改革，研究建立農村住房公積金制度，逐步完善中國的住房公積金制度體系。保障低收入居民的住房需求，擴大住房公積金的保障范圍。
堅持因地制宜，做到有計劃、有步驟、分階段地去實施，不可急于求成。加大沉積住房公積金的使用力度。要加大對沉積住房公積金的利用，提高住房公積金的利用率。因為住房公積金的利用率較低、利用范圍有限，造成大量資金沉積。
參考文獻：
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[11] David Clapham，Peter Kemp，and Susan J.Smith，Housing and Social Policy，London：Macmillam，1990.
第6篇：關于買房的法律知識范文
一、預售合同的法律性質
（一）預售合同是否屬于買賣合同
房屋預售合同簽訂之日，房屋尚未開工或正在施工，但雙方意圖都在于竣工后的房屋產權轉讓。因此預售合同的標的物呈有一個“成長”過程，但雙方行為的本質仍是買賣行為，預購人支付價款是為了取得房屋所有權，開發商接受價款也自然負有交付房屋的義務。預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同。我國正在起草的《合同法草案》中將房屋預售稱為待建房屋的買賣，將其列在買賣合同一章中規定。〔1〕因此，在實踐中遇到預售合同糾紛缺乏專門法律規定時，應按買賣合同一般規定來處理。
預售合同的買賣性質還是較明顯的，但在70年代的臺灣地區，房屋預售制度發展歷史中，曾出現大量預售合同的變形——委建合同，對它是否屬于買賣合同曾頗有爭議。
所謂委建合同是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。〔2〕關于委建合同的性質有“買賣契約說、制作物供給契約說，承攬契約說，承攬與買賣混合契約說、承攬、委托與買賣之混合契約說。”〔3〕劉得寬在《委建契約與房屋所有權之歸屬》一文中認為：“委建契約實質上是一種代購地基及材料委任與承攬建屋之混合契約，如土地所有權已屬于承建人（開發商）所有，則委建契約為地基買賣與建屋承攬之混合契約。”〔4〕
對于這種委建合同性質之爭，主要可集中到買賣與承攬兩種，不同性質的認定對于雙方的權利義務與賦稅有一定影響。如視為承攬合同，則房屋峻工之后所有權直接歸委建人（實為預購人）所有，這樣對保護委建人（多為經濟上較弱的消費者）是有利的，對開發商則較為不利。但因這種情況下不認為雙方之間有買賣行為，所以委建人和開發商可以不納契稅，另外開發商也可降低建筑營業額與所得額，從而減輕捐稅負擔。于是，為了減輕稅賦，雙方假借委建之名，謂購屋客戶委托建筑商代為建造房屋之做法大為盛興。后來因建筑糾紛增多，臺灣行政機關規定，預售房屋無論是何種類型，均應先有建筑執照，凡起造人名義變更仍應按買賣核課契稅，委建契約則減少甚多。同時因為在委建契約下建筑物所有權第一次登記時，應以有起造人身份的消費者名義為之，于建筑商較為不利，因此更促使委建契約銳減。〔5〕
從臺灣地區委建合同發展狀況來看，委任、預售之目的都是開發商出售房屋，預購人購買房屋。所以在臺灣司法實務上為簡化法律關系，探求當事人真意，傾向于把委建合同認定為房屋預售。臺最高法院62年壹上字第1546號判例認為：“上訴人與建房屋之某建筑公司所訂之委建房屋合約書，核其內容是上訴人將價款交付某建筑公司，于房屋建成后由該公司將土地及房屋過戶與上訴人，名為委建，其實質仍為房屋之買賣，上訴人自不能主張是原始建筑人而取得其所有權”。
對于這種委建合同，因我大陸地區房地產業初興，而且不允許建筑許可證的變更，所以尚未出現此種變通做法。但也應以此為鑒，對于今后類似問題應依照預售合同處理，以求嚴格貫徹房屋預售制度，維護房地產開發與融資秩序。
（二）預售契約是預約還是本約
合同有本約與預約之分，兩者有不同的性質及效力。預約是約定將來訂立一定合同（本約）的契約，本約則是因履行該預約而訂立的契約。預約的權利人僅可以請求對方履行訂立本約的義務，不得直接依預定之本約內容請求履行。
目前所訂立的房屋預售合同，因買賣的房屋在合同成立之時，并不存在或尚未完工，所以帶有預售字樣。但雙方關于房屋面積，價金付款方式，交屋期限，違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶登記，達到雙方交易目的。就此，上海市1988年10月12日的《土地使用權有償轉讓、房產經營管理實施細則》第19條規定：“房屋竣工驗收合格后按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續，房屋交付后，購房人應憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產登記，過戶手續。”北京市1994年2月24日的《外銷商品房管理規定》第7條規定：“房屋交用之日起30日內，買賣雙方須持預售契約及有關證件到市場處辦理房屋買賣過戶手續。并按規定申領房地產權屬證件。”就上述理論分析和實際立法來看，預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，僅房屋交付期在未來而已。
預售合同屬于本約是明確的，應嚴格依約履行。但簽約之時房屋只體現在圖紙上，預測面積與竣工后實測面積常有誤差。所以預售雙方在合同中都約定交房時就面積問題重新結算，在辦理登記過戶時應附帶交屋證明。也有的地方房地產管理機關要求預售雙方換簽正式房屋買賣合同，對面積問題徹底落實，然后才給辦理過戶登記。這種“換約”做法與前面的預售合同附加誤差憑證做法哪種更有效率、穩妥一些，姑且不論。退一步講，即使這種“換約”做法更合理一些，這也對預售合同的本約性質并無大礙。因為區分預約、本約的實際意義在于二者約定內容不同，違約救濟不同。而預售契約與換本后的買賣契約除面積修訂外，并無不同內容；違反預售合同，守約一方是可以依預定內容請求對方履行的。承認了這一點，也就說明了預售合同應是本約，這與“換約”做法并不矛盾。
（三）房屋預售是不是分期付款買賣
預售房屋價金的交付，無論其名目為工程款，公司無息貸款還是優惠貸款，從定金、簽約金、開工款開始，扣除銀行貸款部分，其余款項多需根據施工進度分期交付（當然也有房屋銷售看好，客戶一次交付的），這種做法類似于分期付款買賣。
所謂分期付款買賣，顧名思義就是指約定買受人的應付價金以分期方式支付的買賣形態。其特點在于標的物交付給買方后，價金尚有二期以上仍待支付。分期付款買賣制度是方便買受人利益而設立，買賣的標的物于合同生效之時仍屬出賣人所有，但標的物必須交付給買受人使用收益。買受人雖然經濟能力較差，無力一次支付標的物的全部價金，但可通過分期付款提前享受生活上所需新商品，而不致負擔過重；同時對買方而言，則可擴大銷售，促進生產。
分期付款買賣與預售房屋交易，同屬分期繳付價款，而且付款完畢之前，標的物所有權亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的標的物必須在合同生效時交付給買受人，這是二者區別之一。且分期付款的價金必須在標的物交付給買受人后，尚有二期以上的價金尚未支付；預售房屋則無此限制，事實上一般預售房屋的買賣在交屋前，開發商均要求預購人以貸款繳付價金完畢或以現金付清剩余房款，更不是在標的物交付后尚有二期以上的價金需支付，此為二者不同之二。故預售房屋絕不是分期付款買賣，在經濟功能上，房屋預售是買方向賣方融資，分期付款買賣是賣方向買方融資。
另外從預購人轉賣期房的權利觀察，預售房屋尤其與分期付款的性質不同，如將房屋預售的買賣類型解釋為分期付款買賣，對于預購人不免有嚴重損害。雖交易的標的物尚不存在，但預購人在對標的物無所有權的情形下，享有完全的債權，可以進行轉讓。相反的，分期付款的買賣雖交易的標的物已經存在，且買受人已可享受標的物的管理、使用和收益等權利，卻因無所有權而不得予以轉賣。
二、預售合同登記的性質及效力
《城市房地產管理法》和各地方法規都規定房屋預售合同必須到房地產管理機關辦理登記，否則不受法律保護。例如《北京市外銷商品房管理規定》第7條規定：《外銷商品房預售契約》簽訂后30日內，買賣雙方必須向北京市房地產管理局市場處辦理預售預購登記。該規定的附件一《外銷商品房預售契約》第9條規定：本契約由雙方簽字并在辦理預售預購登記后生效。
從上述情況可以看出，房屋預售合同要以辦理登記為生效要件。通過這種登記制度使房屋預售情況載明在固定的簿冊上，公之于眾。在簽訂合同之前預購人可以查閱登記簿了解到預購房屋的權屬狀況，避免其因不知情而做出錯誤決擇和受蒙騙，這樣，對于確保房屋交易安全的作用是十分顯明的。另外在合同登記的過程中市場管理機關還要對合同的真實、合法性進行審查，保護雙方當事人的權益（但對于何種合同不予登記，也就是辦理登記的條件，目前尚無明文規定）。上述兩點是預售合同登記的直接效果。但這種房屋預售登記與現房買賣去辦理的產權登記有何異同，登記后取得的權利是否相同，則難從現有立法規定中直接找出結論。
在此需先分析一下現房買賣登記的性質及效力。《城市房地產管理法》規定，房屋買賣必須辦理登記，不經登記者不發生產權移轉的效力。一般民法原理認為：“房屋買賣登記是取得所有權的必要條件，登記是不動產權屬發生、變化的依據和憑證。通過登記制度，人們還可以憑借它了解物權變動的事實，在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用。”由此可見，在房屋買賣中產權登記是房屋所有權移轉的形式要件，非經登記者不發生產權移轉的效力。與之相比，在房屋預售中預購人能通過合同登記取得房屋所有權嗎？基于所有權的特性和對各方面利益的權衡，我們認為，預購人依據合同登記取得的權利不是房屋所有權。因為：
1.在房屋預售合同生效之時，房屋尚未存在，而所有權是一種既存的現實權利，標的物尚不存在，則在權利觀念上難以說明如何成就一種排他性權利。另外如承認預購人對“未來房屋”取得所有權，那么在房屋建成之時，預購人應即時取得房屋所有權。但依據買賣合同特性，標的物必須存在前一個主人的所有權，才會產生后一個主人的所有權。而預售房屋建成時，卻直接歸第二個主人擁有，那么第一個主人的所有權人于何時存在呢？這一點，如依前述假設，則不能解釋。
2.建筑期間房屋所有權的歸屬對于風險承擔也有重要影響。在買賣合同中，風險由所有權人承擔，如此時房屋歸預購人所有，則其要承擔標的物意外滅失的風險，這無疑是加重了廣大消費者的負擔。
3.在建房屋所有權如歸預購人所有會影響到建筑商的利益。因為建筑商與開發商訂有建筑承包合同，如開發商不能支付酬金和費用，建筑商可以依法對承建房屋行使留置權。但如在建房屋所有權歸預購人所有，建筑商則不能對房屋行使留置權，因留置權只能針對開發商的財產行使。這樣如發生開發商不付建筑費用情況，建筑商利益必受損害。為排除這種風險，建筑商會不愿與開發商簽訂合同，而要求直接與預購人簽訂合同，這又是極不現實的。一是預購人人數眾多，常易變動；二是預購人已將全部房屋價款（包括建筑成本）支付給了開發商，其是不會再對建筑商承擔義務的。
4.如在建期間房屋所有權歸預購人所有，對開發商也是不利的。因為房屋所有權在合同登記之時轉歸預購人所有，在分期付款中，預購人如拒付房款，開發商不能對房屋主張所有權保護，只是享有債上請求權，這對其不利。另外在實踐中開發商在房屋建設中，為了發揮經濟效益，往往將在建房屋中可供使用但未竣工驗收的部分開辟為自己的臨時辦公用房和售樓服務點。如在建房屋歸預購人所有，開發商則無權使用。
經上述分析，筆者認為預售合同登記后預購人取得的權利不是所有權，而只能等待房屋建成，開發商交屋并且雙方辦理完產權過戶登記后才能取得所有權。預購、預售登記是合同生效的形式要件，依此產生的權利仍是一種債權，但這種債權應不同于一般債權。理由是：
1.依據債權原理，債權是特定當事人之間的關系，不需公示即可有效。而在房屋預售中這種經過公示的債權，根據公示制度的作用應該產生公信力，具有對抗第三人的效果，亦即此種經過公示的債權應優于未經過公示的債權，在它們沖突時，以公示債權為準，這樣可防止一房二賣。賦予經過登記的債權以優先效力并不會損害善意第三人的利益，因為合同登記公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。
2.應賦予這種經過登記的債權以強制執行力。要求開發商在房屋建成時必須交付房屋，不允許臨時毀約（尤其是在房價上漲之時，開發商常易拒絕交屋），屆時如不交屋并辦理產權登記，預購人應有權直接依據預售合同請求辦理過戶登記，取得房屋所有權，增強預購人債權的強制執行力是與房屋預售制度的利益基礎相符的。因為如期取得房屋是預購人（多次炒賣期房中是指最后的預購人）的根本目的所在，通過如期取得房屋把自己的預期利益安排在一個合理的限度內。如果因開發商拒不交屋使預購人到頭來僅得到一些普通債權和訴訟糾紛，那么會極大損害其預購房屋的積極性。通過利益平衡，預購人會更多地考慮購買現房。倘如此，房屋預售制度的融資目的必將受挫，這會阻礙房地產業發展，最終開發商的利益也會受損。
三、對預購人權利保護的問題
在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如，有時開發商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發商會以種種借口提出后期的房價款要漲價，甚至要求首期已經付過的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。〔6〕在預售合同中購房人只是買了一張圖紙，一個許諾。因為沒有實際房產存在，購房者只能憑開發商的介紹和文字材料來想象房產的質量。等房屋竣工后，經常會出現實際房屋質量與介紹和文字材料相去甚遠的情況。這時購房者早已付清最后一筆房價款，已經變得非常被動和無能為力了。
除上述房屋本身情況不確定外，在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡。由于預售協議除法定標準合同之外，其余補充協議和合同附件都由開發商事先擬訂好，并在售屋現場簽訂，加之買方法律知識和建筑知識的欠缺，所以，實際上買方很少有能力對簽約進行討價還價。一些對已不利的約定條款也不得不接受，如交屋時間確定，不可抗力條款的解釋，共有面積的確定分攤，公共設施的開發利用及物業管理等方面問題常有開發商在合同上大做手腳。
就上述分析可見，在房屋預售中預購人的實力遠弱于開發商，其煩憂也重于一般現房購買人。另外，因現代都市空間緊張，一棟建筑物常分成眾多單元給預購者，消費者也是積多年之蓄購屋安居，一旦開發商情況不妙，涉及對象眾多，會引起廣泛的社會問題。基于對弱小消費者特別保護和維護社會秩序穩定的目的考慮，各國房屋預售法律制度都十分注意加強保護預購人的利益，預防糾紛的發生。我國在吸收境外先進經驗的基礎之上，在預售制度發展之初便十分注意這一問題，采取了一些較為完善的措施。根據現行實踐情況和理論設想，筆者認為還應注意加強和采取如下方面的措施。
（一）行政管理方面
這些措施主要是指國家行政機關通過加強對建筑行業、銀行業的管理和約束開發商的行為來保護預購人的利益。
1.嚴格把握房地產開發公司的成立條件，保證開發商資力雄厚、信譽良好。以確保房地產開發秩序的穩定，避免一些濫竽充數，資信不良者隨意進行房地產開發，給利用開發搞詐騙之行滋生基礎。
2.嚴格貫徹執行國家和地方政府關于房屋預售條件的規定，其目的與上者相同。對非法預售的開發商要嚴厲查處，因其性質已類似非法發行股票、債券之類的集資行為。
3.嚴格執行統一的預售合同登記措施，對不合乎法律，顯失公平的合同不予辦理登記，對開發商一房二賣的合同不予辦理登記。
4.嚴格貫徹執行法定標準預售合同，對于不使用法定標準合同者或補充協議內容與標準合同沖突者認定為無效，以避免開發商利用經濟上或事實上的優越地位，強迫預購人接受不利的合同條款。
5.加強房屋查驗和質量監督管理。建筑主管機關應加強工程施工管理，對于建筑工程必須查驗部分，應切實查驗是否合格。房屋完工驗收時，應嚴格依照《建筑質量管理條例》，對于房屋之主要構造，室內間隔及建筑物設備等與設計圖紙是否相符，面積計算是否準確等應特別檢查，以求能徹底防止偷工減料，不按時施工，公用面積重復計算等流弊。
6.應加強對預售資金的管理。《城市房地產管理法》第44條3款規定：商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。但對于如何保證監督預售款項使用的問題目前尚無明確法律規定。在公司股票、債券的發行中都規定籌集資金不按規定用途使用的，要承擔法律責任，在房屋預售中也應借鑒此種做法。可考慮責令由銀行或信托機構負責對預售款項進行監管，確保工程款項充分供給，對于監管機構由開發商給付報酬。如有挪用資金者應嚴厲處罰，并可考慮由監管機構承擔適當保證之責，以增強預購人資金的安全使用。
7.加強對房屋預售廣告、宣傳的管理，如《北京市外銷商品房管理規定》規定廣告宣傳中必須標明預售許可證號，表明預售的合法性。另外對售樓廣告、宣傳的真實性，廣告管理機關應進行認真核查，以防欺詐之嫌。
（二）合同法保護措施
房屋預售屬于一種買賣關系，合同是雙方當事人的唯一聯系途徑。所以預購人利益的保護，除謀求行政機關從整個社會公益角度進行監管工作之外，對個人利益最好的保護措施還是依據合同。對此要注意以下幾個問題：
1.尋求簽約機會平等
（1）要尋找合適的交易對象。購房者在選購房產時，應同時對欲購房產的開發商有所了解，對他們的有關情況進行調查。現在房地產市場逐漸擴大，選擇的余地也在增大，不要圖一時小利，被一些表面現象所蒙騙。
（2）合同條款的爭取。現在預售房屋除簽訂標準合同外，還需另簽補充協議。這些補充協議在實踐中都由開發商單方擬定，其中有的有很多不合理條件和誘騙條款。對于此購房人應親自或委托自己的律師進行識別、據理力爭，以求簽訂公平合理的補充協議，避免自己在合同中居于不利地位。如對合同中關于面積計算問題上要注意公共設施面積分攤，避免開發商進行一些不合理的分攤和重復計算，加大客戶的名義面積使客戶多付款。完善的預售合同可以有效地規范開發商的行為，從而有力地促使開發商履行義務，同時也有效地保障了購房者的合法利益。
2.在簽約之后對合同的執行上，預購人要利用合同中的權利擔保和瑕疵擔保條款的規定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對于開發商的訛詐、違約行為要及時依合同追究違約責任，請求損害賠償或解除合同。
（三）物權法保護措施
完善的合同是保護預購人的重要手段，但合同債權保護有時面對開發商的惡境是間接、滯后的。相對來說物權是一種排他性、支配權，對預購人利益的保護更穩妥一些。為此，可考慮在立法上采取以下幾方面物權保護手段。
1.應賦予登記經過的預售合同的排他效力。登記是一種物權公示措施，因預售房屋尚不存在，只能對合同登記。依據此登記契約產生的權利在理論上不好說是一種物權，但在其實踐功能上賦予其物權效力并無不可。基于此，可考慮將預購人對待建房屋擁有的權利視為一種準物權，具有特別效力，關于效力的具體內容本文第二部分已有詳論，此處不再贅述。
2.應設立預購人對預售房屋的法定抵押權制度。主要是考慮到開發商在建筑期間如有破產、毀約停建的情況，這時房屋尚未建成，預購人自不能依據合同直接請求辦理所有權移轉登記，主張所有權保護。而只能請求開發商賠償損失、主張普通債權，與其他債權平等受償，這樣預購人的利益是沒有保障的，對其甚為不利。這種在建房屋又是主要利用預購人資金興辦的產業，所以應考慮對預購人提供特別物權保護，由法律直接規定在房屋停建的情況下，預購人對在建房屋有抵押權，保證其優先受償。
3.為確保預售房屋房地合一，應限制開發商對預售房屋土地使用權設定抵押。法律規定開發商必須取得土地使用權才能預售，但在實踐中有些開發商預售前或預售中將土地使用權抵押給銀行取得貸款。這種做法目前法無禁止規定，但其會給預購人帶來嚴重危險，開發商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權，則預購人有房無地。對于這種損失預購人只能去向開發商追索，但債權實現的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽聞之后。因此雖依擔保法的規定在抵押期間所有權人仍有權出賣抵押物，但筆者認為抵押物出賣時實際很少有人愿意購買，就是購買的話，價格也大打折扣。在房屋預售中預購人承擔的風險本已很重，如房屋地基再被執行抵押，則境況更為不妙，這會極大損害預購人利益，影響預售融資的安全秩序。如不能兼顧擴大融資與保障融資安全，應以安全為主，注意保護廣大預購人的利益。因此筆者建議，對于這種設有土地抵押權的在建房屋不準預售，對于已預售的房屋不允許再就土地使用權設定抵押。
注：
〔1〕參見梁慧星主編：《民商法論叢》第4卷，第478頁，法律出版社。
〔2〕〔3〕楊玉齡著：《房屋之買賣、委建或承攬》，正中法律出版社，第392，396頁。
〔4〕劉德寬著：《民法諸問題與新展望》第101頁，臺北三民書局。
