商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)精選(九篇)

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第1篇：商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)范文

一、定向限價(jià)商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：定向限價(jià)商品房在一般商品房的建安基礎(chǔ)上，增設(shè)水、電、氣、閉路電視（不含機(jī)頂盒），防盜門(mén)，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設(shè)施，保證水、電、氣按一戶(hù)一表一卡計(jì)量到戶(hù)。

二、定向限價(jià)商品房的銷(xiāo)售對(duì)象：定向限價(jià)商品房是市政府通過(guò)特定方式推出，專(zhuān)門(mén)用于因征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非的特殊商品房。其銷(xiāo)售對(duì)象必須是定向限價(jià)商品房區(qū)域范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購(gòu)房證明只能享受一次購(gòu)房。購(gòu)房戶(hù)不得轉(zhuǎn)讓購(gòu)房證明，跨區(qū)域購(gòu)買(mǎi)必須經(jīng)土地統(tǒng)征和整理中心批準(zhǔn)后才能購(gòu)買(mǎi)。

三、定向限價(jià)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格：其銷(xiāo)售價(jià)格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，由市國(guó)土資源局牽頭，市財(cái)政局、市規(guī)建局參與提出方案，報(bào)市政府核準(zhǔn)確定。凡政府設(shè)定的定向限價(jià)商品房未經(jīng)政府批準(zhǔn)，一律不得對(duì)外銷(xiāo)售。購(gòu)房戶(hù)憑證明購(gòu)房時(shí)，一證只能購(gòu)一房，且購(gòu)房面積人均控制在30平方米，以戶(hù)為單位，超出享受面積10平方米以?xún)?nèi)(含10平方米)，按定向限價(jià)房計(jì)價(jià)，超出10平方米以上的面積，按商品房市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。

四、定向限價(jià)商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式：定向限價(jià)商品房享有以下優(yōu)惠政策：城市建設(shè)配套費(fèi)全免、人防易地建設(shè)費(fèi)按每平方米5元收取的，自來(lái)水配套費(fèi)減免650元/戶(hù)，天然氣配套費(fèi)減免500元/戶(hù)。定向限價(jià)商品房用地一般采用拍賣(mài)的形式出讓土地。

五、定向限價(jià)商品房的工程建設(shè)管理：市質(zhì)監(jiān)站應(yīng)制定專(zhuān)項(xiàng)工程質(zhì)量監(jiān)督方案，派工程質(zhì)量監(jiān)督小組對(duì)定向限價(jià)商品房建設(shè)進(jìn)行全程跟蹤監(jiān)督，市質(zhì)監(jiān)站涉及經(jīng)費(fèi)列入工程投資，監(jiān)理單位每月應(yīng)書(shū)面向有關(guān)部門(mén)通報(bào)質(zhì)量情況及整改意見(jiàn)。

第2篇：商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)范文

第二條本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；

城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第七條開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

（一）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；

（二）建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；

（三）工程施工進(jìn)度計(jì)劃；

（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25％以上的證明材料；

（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；

（六）需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷(xiāo)售的批準(zhǔn)文件。

第八條房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷(xiāo)比例。

第九條開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十條商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書(shū)面委托書(shū)。

第十一條開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用后，承購(gòu)人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十三條開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷(xiāo)《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款。

（一）未按本辦法辦理《商品房預(yù)售許可證》的；

（二）挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的；

（三）未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。

第3篇：商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)范文

一、凡在本市工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以參建、聯(lián)建等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須納入商品房建設(shè)計(jì)劃和土地有償出讓范圍。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受其他單位以參建、聯(lián)建等名義參與開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，視作商品房經(jīng)營(yíng)行為，應(yīng)按本市商品房銷(xiāo)售的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并交納有關(guān)稅費(fèi)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以參建、聯(lián)建等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，其合同不得轉(zhuǎn)讓。建設(shè)項(xiàng)目竣工并取得房屋所有權(quán)證后需進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按本市房屋交易的有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以參建、聯(lián)建等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目需轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的，必須補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金并納入商品房建設(shè)計(jì)劃。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售中，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)格，并明確房屋朝向、層次等增減系數(shù)。

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)售方式銷(xiāo)售商品房的，應(yīng)按規(guī)定向市或區(qū)、縣房產(chǎn)管理部門(mén)申辦預(yù)售許可手續(xù)。在取得由市房產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的外銷(xiāo)商品房及高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證或區(qū)、縣房產(chǎn)管理部門(mén)（包括浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地管理部門(mén)，下同）核發(fā)的一般標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證后，方可預(yù)售。

七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售中，應(yīng)與購(gòu)房人簽訂商品房銷(xiāo)售合同（包括預(yù)售合同和出售合同，下同），并按規(guī)定向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理交易手續(xù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人必須全面履行合同，任何一方不得隨意變更或解除合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以同一標(biāo)的重復(fù)銷(xiāo)售商品房。

八、商品房銷(xiāo)售合同應(yīng)當(dāng)明確銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人必須嚴(yán)格執(zhí)行合同明確的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以房屋市場(chǎng)價(jià)格變化、建筑成本上漲等為由，擅自變更合同明確的銷(xiāo)售價(jià)格。但合同中對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格另有約定的，雙方當(dāng)事人應(yīng)按約定執(zhí)行。

九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人發(fā)生商品房銷(xiāo)售合同糾紛時(shí)，雙方當(dāng)事人可通過(guò)協(xié)商或調(diào)解解決，或依據(jù)合同中的約定或事后約定向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可向人民法院起訴。

十、本規(guī)定前的有關(guān)問(wèn)題，按下列規(guī)定處理：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以參建、聯(lián)建等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或再以參建、聯(lián)建等名義轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)合同的，應(yīng)向稅務(wù)部門(mén)、房地產(chǎn)交易管理部門(mén)補(bǔ)交有關(guān)稅費(fèi)。

（二）因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重復(fù)銷(xiāo)售商品房造成多個(gè)銷(xiāo)售合同的，按下列規(guī)定處理：

1、購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)辦理交易手續(xù)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照簽訂合同的先后順序，履行與購(gòu)房人簽訂的合同。

2、購(gòu)房人辦理交易手續(xù)超過(guò)規(guī)定期限的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房人辦理交易手續(xù)的先后順序，履行與購(gòu)房人簽訂的合同。

3、對(duì)無(wú)效合同一方已占用房屋的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)清退，對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)第三方造成的損失，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）商品房銷(xiāo)售合同中價(jià)格不明確的，可參照同期、同地、同類(lèi)、同質(zhì)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定。購(gòu)房人對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生異議的，可向市物價(jià)部門(mén)申請(qǐng)核定。

十一、對(duì)違反本規(guī)定以參建、聯(lián)建等名義轉(zhuǎn)讓商品房開(kāi)發(fā)合同或者重復(fù)銷(xiāo)售商品房的，由市或區(qū)、縣房產(chǎn)管理部門(mén)予以通報(bào)批評(píng)，責(zé)令其限期改正，并視情節(jié)輕重，給予暫緩審批其開(kāi)發(fā)建設(shè)的所有商品房預(yù)售許可證、降低企業(yè)資質(zhì)等級(jí)或者撤銷(xiāo)其資質(zhì)的處分。

凡利用經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行違法活動(dòng)的，由工商行政管理部門(mén)按法律、法規(guī)規(guī)定收繳其非法所得，處以罰款，并責(zé)令其停業(yè)整頓；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)其工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

十二、對(duì)違反本規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，由其上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第4篇：商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)范文

商品房買(mǎi)賣(mài)合同

出賣(mài)人：____________________________________

買(mǎi)受人：____________________________________

四川省建設(shè)廳

四川省工商行政管理局

說(shuō) 明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)特別仔細(xì)審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容。對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)咨詢(xún)。該示范文本由四川省建設(shè)廳和四川省工商行政管理局共同制訂。

2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

3、簽訂前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房預(yù)售許可證及其他有關(guān)證書(shū)和證明文件。

4、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

5、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。出賣(mài)人與買(mǎi)受人可以針對(duì)合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，也可以在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定。

6、本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【 】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部位打X，以示刪除。

7、雙方當(dāng)事人在履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院，也可以選擇向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。如選擇申請(qǐng)仲裁的，可以向不動(dòng)產(chǎn)所在地仲裁委員會(huì)、外地的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)。

8、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買(mǎi)受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同

出賣(mài)人： _________________________________________________________

注冊(cè)地址：________________________________________________________

郵政編碼：________________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：__________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托人：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)： _______________________________________________

注冊(cè)地址：________________________________________________________

郵政編碼：________________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________________________________

買(mǎi)受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：__________________國(guó)籍：___________________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【 】：____________________________

出生日期：______年______月______日，性別：_________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________

【法定人】【委托人】 ：_________________國(guó)籍：______________

【身份證】【護(hù)照】【 】：_____________________________________________

出生日期：______年______月______日，性別：_________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電

話：_________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣(mài)人和買(mǎi)受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就商品房買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣(mài)人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得位于___________地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)號(hào)】為：______________________________ ，土地使用權(quán)面積為：___________，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房）所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準(zhǔn)名稱(chēng)】【暫定名】為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為：___________，建筑工程施工許可證號(hào)為：___________，建設(shè)工程施工合同約定的開(kāi)工日期為：______________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：___________________.

第二條 商品房銷(xiāo)售依據(jù)

【1】買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為現(xiàn)房的，該商品房所在樓棟房屋所有權(quán)證號(hào)為： _____________.

【2】買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為預(yù)售商品房的，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為：_____________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為：________________________.

________________________________________________________________________________________.

第三條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況

該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為：_____________，建筑層數(shù)為：__________層，其中地上___________層，地下___________層。

該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的___________【幢】【座】第_________層_________單元___________號(hào)。該房號(hào)為【審定編號(hào)】【暫定編號(hào)】，最終以公安行政管理部門(mén)審核的房號(hào)為準(zhǔn)，該商品房平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖見(jiàn)附件一。

該商品房的用途為【住宅】【經(jīng)濟(jì)適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【 】：________；【層高】【凈高】為：________米，【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向?yàn)椋篲______________.有______個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為封閉式，________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為非封閉式。

該商品房為預(yù)售商品房，出賣(mài)人委托預(yù)測(cè)該商品房面積的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)是______________，其預(yù)測(cè)建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米。有關(guān)共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二。

簽訂本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況為_(kāi)______________. （如：正負(fù)零、地下一層···地上五層、···結(jié)構(gòu)封頂）

本條所稱(chēng)層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

第四條 抵押情況

與該商品房有關(guān)的抵押情況為：___________.

1、該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押；

2、該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：____________，抵押登記部門(mén)為：______________________，抵押登記日期為：_____________.

3、該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：_________，抵押登記部門(mén)為：______________________，抵押登記日期為：______________________.（2和3可以同時(shí)選擇）

______________________________________________________________.

抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見(jiàn)附件三。

第五條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

該商品房為住宅的，出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按照下列第1種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。其中，該商品房為經(jīng)濟(jì)適用住房的，出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定同時(shí)按照下列第1種方式和第2種方式分別計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。

該商品房為非住宅的，出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按照下列第_______種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。

1、按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米______（幣）__ ___元，總價(jià)款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫(xiě)）

2、按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米_________（幣）___ 元，總價(jià)款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫(xiě)）

3、按照套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為_(kāi)____（幣）____佰____拾____億______仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫(xiě)）

4、按照_________________計(jì)算，該商品房總價(jià)[文秘站:]款為_(kāi)_____（幣）_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫(xiě)）

具體約定見(jiàn)附件四。

本條所稱(chēng)建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

所稱(chēng)套內(nèi)建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。

第六條 付款方式及期限

買(mǎi)受人采取下列第____種方式付款。

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、貸款方式

付款。買(mǎi)受人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的_____％，其余價(jià)款可以向___________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。

4、其他方式。

具體付款方式及期限的約定見(jiàn)附件五。

第七條 出賣(mài)人保證該商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣(mài)人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

________________________________________________________.

第八條 規(guī)劃變更的約定

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。

出賣(mài)人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得受影響的買(mǎi)受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給買(mǎi)受人的權(quán)益造成損失的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第九條 設(shè)計(jì)變更的約定

（一）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

1、該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向；

2、_______________________________________________________；

3、_______________________________________________________；

4、_______________________________________________________.

出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

（二）買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人逾期未予以書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。

（三）買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買(mǎi)受人已付房款，并按照____________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

_______________________________________________________________.

第十條 逾期付款責(zé)任

買(mǎi)受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第______種方式處理：

1、按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過(guò)_____日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的_____%向出賣(mài)人支付違約金，并由出賣(mài)人退還買(mǎi)受人全部已付款。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金。

本條所稱(chēng)逾期應(yīng)付款是指依照第六條約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2、___________________________________________________________.

第十一條 交付條件

（一）出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在____年____月____日前向買(mǎi)受人交付該商品房。

（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、 、 、 、 、

項(xiàng)所列條件；該商品房為住宅的，出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

1、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；

2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)；

3、出賣(mài)人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；

4、滿(mǎn)足第十二條中出賣(mài)人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件；

5、該商品房為住宅的，出賣(mài)人提供《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表》；

6、_____________________________________________________；

7、_____________________________________________________.

第十二條 市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾

出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定的日期達(dá)到下列條件：

1、市政基礎(chǔ)設(shè)施：

（1）上水、下水：____年____月____日 達(dá)到________________________；

（2）電：____年____月____日 達(dá)到________________________________；

（3）供暖 ：____年____月____日 達(dá)到_____________________________；

（4）燃?xì)?：____年____月____日 達(dá)到_____________________________；

（5）___________________________________________________________；

（6）___________________________________________________________.

如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：

（1）__________________________________________________________；

（2）___________________________________________________________.

2、其他設(shè)施

（1）公共綠地：____年____月___日 達(dá)到____________________________；

（2）公共道路：____年____月___日 達(dá)到____________________________；

（3）公共停車(chē)場(chǎng) ：_

___年____月____日 達(dá)到________________________；

（4）幼兒園：____年____月____日 達(dá)到 ___________________________；

（5）學(xué)校：____年____月____日 達(dá)到 _____________________________；

（6）會(huì)所：____年____月____日 達(dá)到 _____________________________；

（7）購(gòu)物中心：____年____月____日 達(dá)到 _________________________；

（8）體育設(shè)施：____年____月____日 達(dá)到 _________________________；

（9）___________________________________________________________；

（10）__________________________________________________________.

如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________.

第十三條 逾期交房責(zé)任

除不可抗力外，出賣(mài)人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買(mǎi)受人的，按照下列第______種方式處理：

1、按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的時(shí)限），自第十一條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過(guò)_____日后，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的_____%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之______的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金。

2、__________________________________________________________.

第十四條 面積差異處理

該商品房交付時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)，并向買(mǎi)受人提供該商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)測(cè)面積）實(shí)測(cè)面積與第三條載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理：

1、根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買(mǎi)受人已付房款，并按照____________利率付給利息。

買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人所有。實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

 實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積－預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積 

套內(nèi)建筑面積誤差比＝________________________________x 100%  預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積

2、根據(jù)第五條按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買(mǎi)受人已付房款，并按照____________利率付給利息。

買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測(cè)建筑面積大于預(yù)測(cè)建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人所有。實(shí)測(cè)建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

 實(shí)測(cè)建筑面積－預(yù)測(cè)建筑面積

建筑面積誤差比 ＝ _____________________________________ x 100%

 預(yù)測(cè)建筑面積

3、雙方自行約定：

____________________________________________________________

____________________________________________________________.

第十五條 交接手續(xù)

（一）該商品房達(dá)到第十一條約定的交付條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示第十一條約定的證明文件，并滿(mǎn)足第十一條約定的其他條件。出賣(mài)人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿(mǎn)足第十一條約定其他條件的，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)，并按照第十三條處理。

（二）驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買(mǎi)受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：

____________________________________________________________；

____________________________________________________________.

（三）雙方同意按照下列第_______種方式繳納稅費(fèi)：

1、出賣(mài)人不得將買(mǎi)受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件。

____________________________________________________________.

2、買(mǎi)受人同意委托出賣(mài)人代交下列第____、____、____、____、____、

___種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)將上述稅費(fèi)交給出賣(mài)人。

（1）專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（2）契稅；

（3）第二十三條約定的

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（4）________________________________________________________；

（5）________________________________________________________.

3、買(mǎi)受人自行向相關(guān)單位繳納下列第____、____、____、____、____、

____種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)向出賣(mài)人出示繳納稅費(fèi)的憑據(jù)。

（1）專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（2）契稅；

（3）第二十三條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（4）________________________________________________________；

（5）________________________________________________________.

第十六條 商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定

（一）出賣(mài)人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國(guó)家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。

（二）出賣(mài)人和買(mǎi)受人約定如下：

1、該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)。

買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

____________________________________________________________.

2、該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不低于60日），買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還買(mǎi)受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)。

買(mǎi)受人不退房的或該商品房交付使用已超過(guò)_____日的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

________________________________________________________.

3、交付該商品房時(shí)，該商品房已經(jīng)由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位驗(yàn)收合格，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)與買(mǎi)受人共同查驗(yàn)收房，發(fā)現(xiàn)有其他問(wèn)題的，雙方同意按照第_____種方式處理：

（1）出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)于_______日內(nèi)將已修復(fù)的該商品房交付。由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)，并按照第十三條處理。

__________________________________________________________.

（2）由出賣(mài)人按照國(guó)家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在商品房交付之日起_____日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，給買(mǎi)受人造成的損失由出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

（3）__________________________________________________________.

4、出賣(mài)人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下列第______種方式處理：

（1）出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

（2）___________________________________________________________；

（3）___________________________________________________________.

具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見(jiàn)附件六。

（三）出賣(mài)人和買(mǎi)受人對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，雙方均有協(xié)助并配合對(duì)方檢測(cè)的義務(wù)。

___________________________________________________________.

第十七條 住宅保修責(zé)任

（一）該商品房為住宅的，出賣(mài)人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

（二）在該商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒(méi)有退房約定的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)配合保修。非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任。

第十八條 商品房節(jié)能措施

【1】該商品房為住宅的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)建筑節(jié)能的規(guī)定和建設(shè)部的《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ134/J116－2001）以及四川省建設(shè)廳、四川省技術(shù)監(jiān)督局的《四川省夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB51/T5027－2002）的要求。未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照《四川省夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用；因此給買(mǎi)受人造成損失的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

____________________________________________________________.

【2】該商品房為公共建筑（辦公建筑、商業(yè)建筑、旅游建筑等）的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)建筑節(jié)能的規(guī)定和建設(shè)部、國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局的《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50189－2005）的要求。未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用；因此給買(mǎi)受人造成損失的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

____________________________________________________________.

第十九條 使用承諾

買(mǎi)受人使用該商品房期間，不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同、補(bǔ)充協(xié)議及其附件另有約定者外，買(mǎi)受人在使用該商品房期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同使用與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施，并按照共用部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

____________________________________________________________.

第二十條 產(chǎn)權(quán)登記

（一）初始登記

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在______年______月______日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣(mài)人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：

1、買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的____％向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于出賣(mài)人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_____日內(nèi)向買(mǎi)受人支付。

2、_____________________________________________________.

（二）轉(zhuǎn)移登記

1、商品房交付使用后，雙方同意按照下列第_____

種方式處理：

（1）雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

（2）買(mǎi)受人同意委托_____________向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用__________ 元人民幣（大寫(xiě)）

2、如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人未能在商品房交付之日起_______日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，雙方同意按照下列第______種方式處理：

（1）買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買(mǎi)受人全部已付款，并按照____________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，自買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于買(mǎi)受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日起____日內(nèi)由出賣(mài)人支付。

（2）_________________________________________________________.

第二十一條 共有權(quán)益的約定

1、該商品房所在樓棟的屋面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

2、該商品房所在樓棟的外墻面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

3、______________________________________________________________；

4、______________________________________________________________.

第二十二條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的約定

雙方同意該商品房的地下停車(chē)庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物按照以下第_______

種方式處理。

1、出賣(mài)人出賣(mài)該商品房時(shí)，該商品房附屬的_______、_______、_______、

_______隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。

2、出賣(mài)人出賣(mài)該商品房時(shí)，該商品房附屬的_______、_______、_______、_______不隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。

第二十三條 前期物業(yè)服務(wù)

（一）出賣(mài)人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：_____________________，資質(zhì)證號(hào)為：_____________________.

（二）前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為_(kāi)_________/月·平方米（建筑面積）價(jià)格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、_________、_________、_________.

地上停車(chē)管理費(fèi)__________，地下停車(chē)管理費(fèi)__________.

（三）物業(yè)管理企業(yè)按照第_________種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

1、按照年收取，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在每年的____月 _ 日前繳費(fèi)。

2、按照半年收取，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的 _ 月 _日前和 月 日前繳費(fèi)。

3、按照季收取，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的 月 日前、 月 _ 日前、 _ 月 _ 日前和 _ 月 _ 日前繳費(fèi)。

4、按照月收取，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在每月 日前繳費(fèi)。

（四）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容見(jiàn)附件七。買(mǎi)受人已詳細(xì)閱讀附件七有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部?jī)?nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約，同意由出賣(mài)人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守業(yè)主臨時(shí)公約。

第二十四條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金

買(mǎi)受人委托出賣(mài)人代交專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自受托之日起_____日內(nèi)，向買(mǎi)受人提交專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳納憑證。

買(mǎi)受人自行繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在商品房交付【時(shí)】【之日起_____日內(nèi)】，向物業(yè)管理企業(yè)出示專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳納憑證。

第二十五條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起 _ 日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。

第二十六條 爭(zhēng)議解決方式

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第______種方式解決：

1、提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向____________人民法院。

第二十七條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對(duì)本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充，但補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。對(duì)本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第二十八條 本合同及附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣(mài)人______份，買(mǎi)受人______份，______份，______份。

第二十九條 自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣(mài)人向__________申請(qǐng)辦理該商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。出賣(mài)人自本合同生效之日起30日內(nèi)未申請(qǐng)預(yù)售登記的，買(mǎi)受人可以申請(qǐng)預(yù)售登記。預(yù)售的商品房已抵押的，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人和買(mǎi)受人雙方共同申請(qǐng)。

出賣(mài)人（簽章） 買(mǎi)受人（簽章）

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】（簽章） 【負(fù)責(zé)人】：

【委托銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)】（簽章） 【委托人】（簽章）

簽訂時(shí)間：_____年____月____日 簽訂時(shí)間：____年_____月____日

簽訂地點(diǎn)： 簽訂地點(diǎn)：

附件一： 房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖（應(yīng)標(biāo)明方位）

附件二： 共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明

1、被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q(chēng)、用途、所在位置、面積。

2、參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房名稱(chēng)、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)。

3、不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/p>

附件三： 該商品房取得抵押權(quán)人同意銷(xiāo)售的證明及抵押當(dāng)事人的相關(guān)約定

附件四：計(jì)價(jià)方式與房款的其他約定

附件五： 付款方式及期限的約定

附件六：裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定

1、保溫材料：

（1）外墻保溫：【擠壓聚苯板】【發(fā)泡聚苯板】【發(fā)泡聚安酯】【 】________.

（2）內(nèi)墻保溫：【石膏聚苯板】【 】__________________________________.

2、外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【 】____________________________.

3、內(nèi)墻：【涂料】【壁紙】【 】_______________________________________.

4、頂棚：【石膏板吊頂】【涂料】【 】_________________________________.

5、室內(nèi)地面：【大理石】【花崗巖】【 水泥抹面】【實(shí)木地板】【 】________.

6、門(mén)窗：

（1）外窗結(jié)構(gòu)尺寸為：_____________________________________________；

（2）開(kāi)啟方式為：_________________________________________________；

（3）門(mén)窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【 】____

_______.

7、廚房：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；

（2）墻面：【耐水膩?zhàn)印俊敬纱u】【 】_________________________________；

（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；

（4）廚具：______________________________________________________.

8、衛(wèi)生間：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；

（2）墻面：【耐水膩?zhàn)印俊就苛稀俊敬纱u】【 】__________________________；

（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；

9、陽(yáng)臺(tái)：【塑鋼封閉】【鋁合金封閉】【斷橋鋁合金封閉】【不封閉】

【 】______________.

10、電梯：

（1）電梯品牌名稱(chēng)：_______________________________________________；

（2）電梯速度：_____米/秒；

（3）電梯載重量：__________________________千克；

（4）_____________________________________________________________.

11、其他

__________________________________________________________________；

__________________________________________________________________.

附件七：物業(yè)服務(wù)

（本附件內(nèi)容與出賣(mài)人和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同一致）

一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

三、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格

四、業(yè)主臨時(shí)公約

第5篇：商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)范文

被拆遷人可依法選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補(bǔ)償安置方式。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。市住房保障房產(chǎn)管理部門(mén)每半年公布一次市區(qū)新建普通商品住宅市場(chǎng)交易均價(jià)，以指導(dǎo)房屋拆遷評(píng)估。對(duì)居住用房選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人在依法支付拆遷補(bǔ)償金額外，按被拆遷房屋合法建筑面積給予200元/平方米的一次性補(bǔ)助。

二、老城區(qū)實(shí)行分區(qū)域定點(diǎn)安置

依據(jù)市區(qū)城市規(guī)劃、土地級(jí)差和行政區(qū)劃等因素,將市區(qū)劃分為老城區(qū)、區(qū)和新區(qū)三個(gè)區(qū)域。

鼓勵(lì)市區(qū)居住用房拆遷由老城區(qū)向外疏散跨區(qū)域安置。老城區(qū)范圍內(nèi)房屋拆遷，拆遷人應(yīng)提供至少一處安置房源供被拆遷人選擇。老城區(qū)范圍內(nèi)的被拆遷人選擇老城區(qū)安置房源的，按被拆遷房屋合法建筑面積1：1定點(diǎn)安置;選擇區(qū)的，按被拆遷房屋合法建筑面積1：1.2定點(diǎn)安置；選擇新區(qū)的，按被拆遷房屋合法建筑面積1：1.4定點(diǎn)安置。被拆遷人只能選擇一處安置房，在定點(diǎn)安置面積標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按市物價(jià)部門(mén)核定的安置房?jī)r(jià)格執(zhí)行；超出安置面積標(biāo)準(zhǔn)的，超出部分按市物價(jià)部門(mén)核定的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)執(zhí)行；實(shí)際安置面積沒(méi)有達(dá)到安置面積標(biāo)準(zhǔn)的，不足部分由拆遷人按200元/平方米給予補(bǔ)償。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式且符合廉租住房保障條件的，可納入保障范圍，符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。

用于拆遷安置的中低價(jià)位商品房實(shí)行不同區(qū)域不同價(jià)格優(yōu)惠。市物價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)會(huì)同住房保障房產(chǎn)管理部門(mén)按老城區(qū)、區(qū)和新區(qū)，分別以屆時(shí)同地段普通商品住宅市場(chǎng)均價(jià)低5%、10%和15%標(biāo)準(zhǔn)預(yù)核中低價(jià)位商品房?jī)r(jià)格，根據(jù)拆遷時(shí)點(diǎn)結(jié)合市住房保障房產(chǎn)管理部門(mén)定期公布的市場(chǎng)商品房交易價(jià)格，核定拆遷人制定的拆遷實(shí)施方案確定的安置房?jī)r(jià)格。

區(qū)和新區(qū)范圍內(nèi)拆遷安置仍按原相關(guān)政策執(zhí)行。

三、多渠道籌集住宅安置房源

提高配建比例，增加安置房源。在老城區(qū)范圍內(nèi)，新建普通商品房項(xiàng)目安排不低于住宅總建筑面積10%的商品房安置房源。在區(qū)范圍內(nèi)，新建普通商品房項(xiàng)目安排不低于住宅總建筑面積20%的中低價(jià)位商品房。新區(qū)可實(shí)行定點(diǎn)安置與配建相結(jié)合的辦法。

組織團(tuán)購(gòu)房源，擴(kuò)大安置范圍。市住房保障房產(chǎn)管理部門(mén)要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格和普通商品住宅房源情況，向拆遷人提供房源計(jì)劃，組織拆遷人與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議》，給被拆遷人更多的安置選擇。

加快定點(diǎn)建設(shè)，保障安置需求。為不斷疏散老城區(qū)人口，在區(qū)和新區(qū)范圍內(nèi)，選擇符合規(guī)劃要求、具備建設(shè)條件的地塊，成片定點(diǎn)建設(shè)中低價(jià)位商品房。市住房保障房產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)拆遷安置預(yù)估需求，會(huì)同市規(guī)劃、國(guó)土、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)提前制定下一年度拆遷安置房建設(shè)年度計(jì)劃，落實(shí)具體建設(shè)地塊，報(bào)市政府審定后實(shí)施。要加大市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有投融資平臺(tái)參與開(kāi)發(fā)建設(shè)中低價(jià)商品房的力度，切實(shí)滿(mǎn)足市區(qū)拆遷安置需求。

四、規(guī)范認(rèn)定房屋性質(zhì)

被拆遷房屋用途分住宅用房、營(yíng)業(yè)用房、其他非住宅房屋。營(yíng)業(yè)用房是指規(guī)劃、住房保障房產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)的直接從事?tīng)I(yíng)業(yè)活動(dòng)的商業(yè)服務(wù)用房，包括商業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)(直接從事對(duì)外營(yíng)業(yè)的部分)、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)行業(yè)的用房，土地使用權(quán)供給方式按土地使用證確定；其他非住宅房屋包括營(yíng)業(yè)用房的配套用房，生產(chǎn)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療、文教、交通運(yùn)輸、手工作坊等用房。

被拆遷房屋面積及用途不明確的，由市規(guī)劃部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)確定；對(duì)被拆遷房屋所涉及土地性質(zhì)、取得方式、面積等不明確的，由市國(guó)土部門(mén)依法確定。

五、統(tǒng)一拆遷獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

第6篇：商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)范文

【關(guān)鍵字】住房保障；人才安居；安居型商品房

近幾年，隨著國(guó)內(nèi)大城市房?jī)r(jià)不斷攀升，部分無(wú)法承受高房?jī)r(jià)的年輕人，甚至是高層次的人才，已經(jīng)開(kāi)始撤離這些城市。不僅當(dāng)前我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)偏高，而且諸如孟買(mǎi)、莫斯科這種發(fā)展中國(guó)家的中心城市，房?jī)r(jià)同樣超出普通人的承受范圍。高房?jī)r(jià)帶來(lái)了人才的遷移、人口流動(dòng)的制約、農(nóng)村人口安居城市的瓶頸、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目選址的成本增加等等問(wèn)題，不利于城市的發(fā)展和進(jìn)步。當(dāng)今世界，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，突出表現(xiàn)為科技、教育和人才競(jìng)爭(zhēng)。科技是關(guān)鍵，教育是基礎(chǔ)，人才是根本。

因此，在住房高度市場(chǎng)化和高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)條件下，解決人才的住房問(wèn)題，除了有賴(lài)于落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)外，還需要堅(jiān)持“兩條腿”走路。“一條腿”是堅(jiān)持市場(chǎng)化之路，繼續(xù)用市場(chǎng)化的方式，通過(guò)大力發(fā)展普通住宅，尤其是中小套型住宅，以改善青年科技工作者的住房條件。“另一條腿”是堅(jiān)持走基本保障之路，讓尚未具備購(gòu)房能力的青年人才能有一個(gè)過(guò)渡性的安居之所。

一、我國(guó)住房保障發(fā)展形勢(shì)及方向

中低收入家庭的住房問(wèn)題是一個(gè)世界性難題，無(wú)論哪個(gè)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中都曾遇到或正在經(jīng)歷這一難題。一般而言，世界各國(guó)解決不同社會(huì)階層住房問(wèn)題的一個(gè)基本原則就是：中等及以上收入家庭的住房需求等由市場(chǎng)解決，而低收入者的住房問(wèn)題則通過(guò)住房保障政策來(lái)解決。各個(gè)國(guó)家和地區(qū)情況不同，保障性住房采取的模式也有差別，有的直接興建公共住房，有的通過(guò)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)公共住房，有的鼓勵(lì)居民合作建設(shè)住房，有的則通過(guò)補(bǔ)貼等多種方式實(shí)現(xiàn)居民的住房保障。

（一）我國(guó)住房保障現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善，我國(guó)步入了快速城市化發(fā)展階段，住房新增需求與改善需求同時(shí)存在，且總量巨大，與短期內(nèi)有限的供給形成尖銳矛盾，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲較快，因此在全國(guó)各地普遍出現(xiàn)了購(gòu)房難的問(wèn)題。同時(shí)，加上大量外來(lái)流動(dòng)人口的住房問(wèn)題，住房保障應(yīng)運(yùn)而生。

目前，我國(guó)以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為主要形式的低水平、廣覆蓋的住房保障制度初步形成，并且在北京、上海、天津、杭州、溫州、深圳等地區(qū)探索性的開(kāi)展了人才經(jīng)濟(jì)適用住房、人才公共租賃住房、人才限價(jià)商品房、人才金融政策優(yōu)惠、人才財(cái)政政策補(bǔ)貼等多種形式的人才住房保障，但由于步伐快、底子薄，各類(lèi)住房總體供應(yīng)不足，還沒(méi)有形成堅(jiān)實(shí)的保障，住房保障還未形成實(shí)體體系。

（二）我國(guó)住房保障發(fā)展形勢(shì)

我國(guó)在最初進(jìn)行住房制度改革初期，就針對(duì)當(dāng)時(shí)需求逐步提出并創(chuàng)建了廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，這兩種住房制度為推進(jìn)我國(guó)住房保障發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，一方面新的夾心階層出現(xiàn)并且這部分人群隨著城市化進(jìn)程加快數(shù)量大幅增加，另一方面經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房本身的局限性已經(jīng)不能滿(mǎn)足現(xiàn)階段居民的住房保障需求，經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)量極少且存在質(zhì)量、分配等各種問(wèn)題，廉租住房的使用面積和功能甚至滿(mǎn)足不了這些人群的基本居住需求。

在此背景下，深圳市提出的公共租賃住房得到了社會(huì)的普遍認(rèn)可和推廣，但隨著房?jī)r(jià)的不斷走高，公共租賃住房由于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)屬問(wèn)題無(wú)法對(duì)社會(huì)人才構(gòu)成吸引力，因此，在形成對(duì)低收入人群進(jìn)行基本保障的形勢(shì)下，探討如何吸引人才，為夾心層人群提供合適的住房成為我國(guó)住房保障的發(fā)展趨勢(shì)。

（三）我國(guó)住房保障的發(fā)展方向

首先，多元化大量建設(shè)保障性住房，完成保障房原始積累。我國(guó)幅員廣闊，但大部分城市正處于城市化快速發(fā)展中，住房保障需求較大并不斷增加，住房保障自2006年正式啟動(dòng)，目前還處于原始積累階段，因此應(yīng)本著政府主導(dǎo)、社會(huì)參與，多元力量結(jié)合的模式，通過(guò)政府直接建設(shè)、商品房配套建設(shè)、舊城舊區(qū)改造配套建設(shè)、企業(yè)代建、企業(yè)自建大產(chǎn)權(quán)房等多種模式，建設(shè)大量的保障性住房。

其次，創(chuàng)新保障性住房模式，拓寬住房保障范圍，實(shí)現(xiàn)人才安居樂(lè)業(yè)。我國(guó)保障性住房體系目前由廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房三個(gè)方面組成，為各地去雙困低保家庭、低收入人群提供了良好的住房保障。

但隨著商品房市場(chǎng)的快速發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格不斷高企，并且由于商品房建設(shè)用地日益稀缺，人們對(duì)商品房?jī)r(jià)格預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，加之開(kāi)發(fā)商屯地、游資炒作、捂盤(pán)惜售等眾多行為難以根除，部分大中型城市商品房?jī)r(jià)格使得新畢業(yè)大學(xué)生、公司白領(lǐng)等人群難以承受，造成巨大的夾心層人群，而這部分人群中的一大部分是為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)的人才，如何穩(wěn)定房?jī)r(jià)，如何為其提供舒適的居所成為留住人才，保證城市活力的關(guān)鍵舉措。

因此，在我國(guó)城市化發(fā)展和城市發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，為人才安居，創(chuàng)新保障性住房模式，是我國(guó)住房保障發(fā)展的原則性方向。

最后，全面完善住房保障建設(shè)管理法律法規(guī)，規(guī)范建設(shè)、分配、管理各個(gè)環(huán)節(jié)。隨著保障房大量竣工，分配與管理工作量陡然增加，從而在全國(guó)各地出現(xiàn)了各種違規(guī)操作、鉆規(guī)則漏洞的偽保障行為，因此相關(guān)配套政策的出臺(tái)迫在眉睫。

同時(shí)，隨著住房保障類(lèi)型的增加和范圍的擴(kuò)大，如果將房屋分配給最需要的人群，并在需要的人群中流動(dòng)成了目前政策法規(guī)制定的難點(diǎn)和方向。

二、安居型商品房產(chǎn)生的客觀條件

（一）現(xiàn)有保障房的局限性

1、保障人群的局限性

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定，廉租住房、公共租賃住房與經(jīng)濟(jì)適用住房提供給城市低收入住房困難家庭，并且對(duì)其收入、戶(hù)籍、婚姻狀況等方面做了嚴(yán)格界定，保障范圍較小，大量夾心層人才不能得到有效保障，沒(méi)能使社會(huì)發(fā)展的中流砥柱實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)，因此現(xiàn)有的住房保障結(jié)構(gòu)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不相符合。

2、資金籌措的局限性

為形成住房保障長(zhǎng)效機(jī)制，避免投機(jī)，我國(guó)現(xiàn)有保障性住房以租賃方式為主，隨著建設(shè)量的不斷增加，保障性住房巨額的投入、緩慢的回收期，加上后續(xù)的管理與養(yǎng)護(hù)，將給地方政府或投資人帶來(lái)相當(dāng)沉重的負(fù)擔(dān)，各地均出現(xiàn)了資金壓力、土地壓力、管理壓力等多方面困難，也阻礙了社會(huì)力量進(jìn)入保障性住房建設(shè)，阻礙了保障性住房的建設(shè)進(jìn)度和快速積累。

銷(xiāo)售型保障性住房可以迅速回籠資金，緩解地方政府的財(cái)政壓力，也符合保障人群的心理續(xù)期和購(gòu)房需求，因此探索人才安居房的建設(shè)和管理模式是破解當(dāng)前瓶頸的關(guān)鍵。

（二）城市化帶來(lái)的新需求

當(dāng)前，我國(guó)住房保障政策主要是面向低收入住房困難家庭，采用實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼兩種方式。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與高房?jī)r(jià)矛盾的突出，住房保障面臨著結(jié)構(gòu)性調(diào)整。在低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題隨著保障制度的不斷完善逐步得到解決的情況下，高房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出中低收入家庭的購(gòu)房支付能力，使得住房市場(chǎng)擠出了一大批住房消費(fèi)人群，這批人群以剛畢業(yè)大學(xué)生、有一定技能的農(nóng)民工等中低收入者為主體，他們既不符合現(xiàn)有住房保障對(duì)象條件，又在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房，原來(lái)可以通過(guò)市場(chǎng)途徑解決住房的家庭現(xiàn)在不得不高度依賴(lài)于政府的保障性住房，由此導(dǎo)致了新的龐大的住房保障需求的出現(xiàn)。這批人群又都具備相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γ浅鞘邪l(fā)展不可或缺的人群，并且這一群體還在擴(kuò)大中，因此他們的住房問(wèn)題是現(xiàn)今城市尤其是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市面臨的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。

三、安居型商品房的特點(diǎn)與必要性

基于現(xiàn)有背景與形勢(shì)，深圳市推出了一種新類(lèi)型住房—安居型商品房。

（一）安居型商品房的特點(diǎn)

根據(jù)《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，深圳的安居型商品房定義是，指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，主要采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式籌集、建設(shè)，面向具有本市戶(hù)籍、在本市無(wú)房且符合其他規(guī)定條件的家庭、單身居民（含高級(jí)、中初級(jí)人才）配售的具有保障性質(zhì)的住房。按此定義可知，安居型商品房有以下幾個(gè)特點(diǎn)或者必須符合以下要求：

1、保障對(duì)象為對(duì)城市發(fā)展有重要作用的無(wú)房人群

留住城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所需人才是安居型商品房誕生的初衷。安居型商品房的供應(yīng)對(duì)象為本市戶(hù)籍、在本市無(wú)房且符合其他規(guī)定條件的家庭、單身居民出售，包括符合規(guī)定條件的高級(jí)、中初級(jí)人才。其中面向人才供應(yīng)的安居型商品房數(shù)量占安居型商品房總套數(shù)的比例不低于60%。

2、保障方式為提供可供出售的住房實(shí)物

為提高城市吸引力，增強(qiáng)城市發(fā)展的穩(wěn)定感，推出的安居型商品房為符合一定條件下可以獲取產(chǎn)權(quán)的出售型物業(yè)，即在簽訂安居型商品房購(gòu)房合同若干年后，可以根據(jù)條件申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)。這一方面給了保障人群擁有住房的希望和機(jī)會(huì)，另一方面嚴(yán)格的條件限制（包括面積和價(jià)格限制、準(zhǔn)入條件、產(chǎn)權(quán)獲取條件等）大大降低了此類(lèi)住房的尋租空間，提高了住房保障的實(shí)施效果。

（二）安居型商品房的作用與必要性

由于以上原因，安居型商品房能夠在深圳的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中起到以下作用：

1、可以增加居民消費(fèi)，有利于城市各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)順利轉(zhuǎn)型

資料顯示，我國(guó)最終消費(fèi)占GDP的比重已從上世紀(jì)80年代超過(guò)62%下降到“十一五”時(shí)期的58%，而居民消費(fèi)率的比重自2000年至2007年的數(shù)據(jù)為：46.44%、45.16%、43.68%、41.67%、39.83%、37.74%、36.31%、35.45%。很顯然我國(guó)消費(fèi)率的持續(xù)下降實(shí)際上主要是由居民消費(fèi)率的持續(xù)走低引起的。儲(chǔ)蓄率則從2001年的38.9%上升到2007年的49.9%，7年間快速增長(zhǎng)了11個(gè)百分點(diǎn)。儲(chǔ)蓄率過(guò)高、消費(fèi)率過(guò)低的結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)了一系列問(wèn)題。在我國(guó)居民消費(fèi)率持續(xù)下降的同期，世界平均消費(fèi)率達(dá)78%～79%。導(dǎo)致這一問(wèn)題的根源的原因之一就是購(gòu)房。房地產(chǎn)投資巨大，城市居民購(gòu)買(mǎi)一套住房往往要花費(fèi)一輩子的積蓄，即使按揭貸款買(mǎi)了房，也要省吃?xún)€用來(lái)還貸，這就導(dǎo)致目前的房地產(chǎn)行業(yè)及與之相關(guān)的行業(yè)發(fā)展過(guò)熱，而其他行業(yè)消費(fèi)不足的現(xiàn)象，長(zhǎng)此以往不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。安居型商品房限定了套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，從而減少了房地產(chǎn)業(yè)的支出，自然就會(huì)增加其他行業(yè)的消費(fèi)，各行業(yè)發(fā)展將更加和諧，城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型將更加順利。

2、可以留住經(jīng)濟(jì)社會(huì)所需人才

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步，不可移動(dòng)的房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為吸引人才和制約人才流動(dòng)的主要因素。處于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房與商品住房之間夾心層的中低收入者既不符合廉租和購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件，又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房，但又有長(zhǎng)期居住需求，例如新參加工作者，有一定的收入但沒(méi)有任何積蓄，沒(méi)有能力進(jìn)入商品房市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。安居型商品房給了保障人群擁有住房的希望和機(jī)會(huì)，能夠激發(fā)他們留在城市長(zhǎng)期發(fā)展，從而留住城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所需人才。

3、可以推進(jìn)城市更新進(jìn)程

城市更新改造困難重重，一個(gè)重要原因是改造的動(dòng)力不足，尤其是當(dāng)政府政策傾向于供應(yīng)大量廉租住房或公共租賃住房時(shí)，由于出租型物業(yè)收回成本周期過(guò)長(zhǎng)，對(duì)社會(huì)資金無(wú)法構(gòu)成吸引力。安居型商品房為出售型物業(yè)，資金回籠時(shí)間短，且可享受政府政策優(yōu)惠，利益驅(qū)動(dòng)較大，能夠吸引社會(huì)力量參與到更新項(xiàng)目中來(lái)。

4、可以有效降低金融風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不斷加大、價(jià)格不斷升高，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，一旦房地產(chǎn)行業(yè)遭遇冷冬，首當(dāng)其沖招致?lián)p失的就是金融業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的大量資金大部分都來(lái)自于金融業(yè)。一方面安居型商品房的供應(yīng)直接可以減少住房的購(gòu)買(mǎi)需求，有利于調(diào)控的力度和直接有效性，另一方面安居型商品房強(qiáng)化了住房的保障屬性，降低了住房的金融屬性，能使房地產(chǎn)市場(chǎng)在部分程度上受到政策影響，金融風(fēng)險(xiǎn)也由之會(huì)降低。

四、深圳安居型商品房的推廣

（一）總量上進(jìn)行統(tǒng)籌

綜合考慮我市資源環(huán)境承載能力、人才政策、人口政策以及規(guī)劃期內(nèi)我市安居型商品房的總體需求狀況，在全市住房保障發(fā)展規(guī)劃中明確規(guī)劃期內(nèi)安居型商品房的住房建設(shè)、土地供應(yīng)和資金需求的總量。對(duì)全市新供商品房用地和城市更新項(xiàng)目進(jìn)行年度統(tǒng)籌，總量上配建不低于商品住房總建筑面積30%的安居型商品房。

（二）政策上進(jìn)行傾斜

在住房保障年度實(shí)施計(jì)劃中，明確年度安排安居型商品房的住房建設(shè)數(shù)量、土地供應(yīng)和資金需求等相關(guān)指標(biāo)，以保證安居型商品房建設(shè)的落實(shí)。

在土地供應(yīng)方面，市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)會(huì)同市主管部門(mén)，根據(jù)全市住房建設(shè)規(guī)劃和住房保障發(fā)展規(guī)劃的要求，安排安居型商品房用地，并納入我市土地利用年度計(jì)劃。在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。安居型商品房用地土地價(jià)格，需綜合考慮項(xiàng)目用地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)等因素確定，原則上不超過(guò)項(xiàng)目用地市場(chǎng)評(píng)估地的70%。

在住房配置上，可針對(duì)中低收入群體特點(diǎn)，采取“先租后售”方式，租住滿(mǎn)一定年限的居民享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和一定幅度的折扣，或者設(shè)定五年之內(nèi)享有有限產(chǎn)權(quán)不得上市。同時(shí)，針對(duì)不同戶(hù)型面積制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在核心家庭戶(hù)均人口區(qū)別不大的情況下，面積越大，優(yōu)惠程度越小。

（三）引入社會(huì)資金進(jìn)行修建

安居型商品房是深圳保障性住房的又一創(chuàng)新，是政府?dāng)U大住房保障范圍、深化民生保障工作的新思路和新舉措。根據(jù)政策，安居型商品房將定向銷(xiāo)售給市政府認(rèn)定的人才和戶(hù)籍中低收入家庭，因此，住房的多樣性和舒適性需求較為強(qiáng)烈，在住房品質(zhì)與供應(yīng)類(lèi)型上與商品房更接近，且安居型商品房資金回收期短，容易吸引社會(huì)資金進(jìn)行建設(shè)，在建設(shè)方式上完全可以采取市場(chǎng)化運(yùn)作，減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，提高建設(shè)效率和建設(shè)品質(zhì)。

為保證安居型商品房的建設(shè)質(zhì)量，在市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻設(shè)定方面，可考慮建立一個(gè)《保障性住房建設(shè)企業(yè)名錄》，對(duì)能夠參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)在信譽(yù)、注冊(cè)資本金等方面設(shè)定相應(yīng)的要求，只有符合這些資質(zhì)的企業(yè)才能進(jìn)入保障性住房建設(shè)的平臺(tái)。同時(shí)建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)評(píng)定系統(tǒng)，通過(guò)一系列指標(biāo)的設(shè)定，每年對(duì)企業(yè)進(jìn)行定期或不定期檢查或抽查評(píng)定，可運(yùn)用“計(jì)分制”等量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。通過(guò)嚴(yán)格的資格審查設(shè)定與動(dòng)態(tài)的監(jiān)管，保證參與企業(yè)能夠提供品質(zhì)良好的保障性住房。

為保證安居型商品房的及時(shí)供應(yīng)，在降低風(fēng)險(xiǎn)方面，可以考慮采用“聯(lián)合招投標(biāo)模式”，即將參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)與某些銀行等財(cái)團(tuán)進(jìn)行“綁定”，使之成為一個(gè)整體投入到保障性住房建設(shè)中，從而避免企業(yè)在建設(shè)工程中迫于資金壓力而使建設(shè)無(wú)法繼續(xù)，導(dǎo)致影響保障性住房建設(shè)無(wú)法完工的情況。

（四）政府管理住房，市場(chǎng)管理物業(yè)

政府住房保障部門(mén)對(duì)安居型商品房的住房資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，包括出售對(duì)象的審核、入住、以及今后的產(chǎn)權(quán)辦理等。在物業(yè)管理方面則直接交由市場(chǎng)，商品房配建項(xiàng)目的物業(yè)管理由項(xiàng)目所在小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一管理，單獨(dú)的安居型項(xiàng)目則通過(guò)市場(chǎng)招投標(biāo)方式引入物業(yè)管理公司管理。

（五）先行試點(diǎn)，漸進(jìn)發(fā)展

為保障安居型商品房供應(yīng)的順利進(jìn)行，在保障制度設(shè)計(jì)與具體措施上，需要大膽研究與思維創(chuàng)新，也更需要先行試點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)。可選擇一兩個(gè)項(xiàng)目作為安居型商品房建設(shè)供應(yīng)試點(diǎn)，及時(shí)總結(jié)建設(shè)過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷改進(jìn)優(yōu)化操作思路，并積極推廣，為后續(xù)工作做好鋪墊。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)范文

那么,什么樣的情況下,商品房符合交付條件,即使購(gòu)房人拒絕收房也視為收房?什么樣的情況下,商品房不符合交付條件,即使收房也是無(wú)效交付,視為沒(méi)有交付呢?

一、有關(guān)“商品房交付條件”的法律規(guī)定

國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi),對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工,必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用。

《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定:交付竣工驗(yàn)收的建筑工程,必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū),并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。

國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定:“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”第四十九條:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。”

建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十條規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。

第四十條規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的,按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

廣東省建設(shè)廳在《關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中商品房交付使用條件有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》中明確提到:《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(示范文本)第八條的第一款中的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”,是指該建設(shè)單位已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

二、商品房的單體驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用,未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。而該條并未規(guī)定驗(yàn)收合格系單體驗(yàn)收還是綜合驗(yàn)收,同時(shí),該《條例》第十八條規(guī)定,住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收,但并未規(guī)定未經(jīng)綜合驗(yàn)收不得交付。此規(guī)定僅為管理性規(guī)范,而非效力性規(guī)范,且國(guó)務(wù)院《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》已經(jīng)取消了綜合驗(yàn)收的審批程序。因此,房屋經(jīng)單體驗(yàn)收合格后即可以交付使用。

三、關(guān)于“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)”問(wèn)題

第8篇：商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)法疑難案件綜述

中圖分類(lèi)號(hào)：D920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-0592（2013）07-071-02

由華東政法大學(xué)房地產(chǎn)法研究所主辦的“房地產(chǎn)法新型疑難案件”小型研討會(huì)于2013年5月21日在華東政法大學(xué)成功舉行。本次研討會(huì)主要針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)司法實(shí)踐中所出現(xiàn)的一些疑難問(wèn)題，邀請(qǐng)華東政法大學(xué)民商法學(xué)的傅鼎生教授、張馳教授，行政法學(xué)的鄒榮教授以及華東政法大學(xué)房地產(chǎn)法研究所的莊建偉所長(zhǎng)和許凱博士五位專(zhuān)家學(xué)者，與會(huì)的還有來(lái)自浙江天鳴律師事務(wù)所等司法實(shí)務(wù)部門(mén)的專(zhuān)家律師。會(huì)議圍繞“商品預(yù)售合同與代建合同區(qū)分”、“一手商品房與二手商品房認(rèn)定”、“行政指導(dǎo)行為對(duì)商品房交易效力影響”等核心問(wèn)題展開(kāi)充分的討論，取得了良好的效果。

一、商品房預(yù)售合同與房屋代建合同的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

在現(xiàn)行的司法實(shí)踐中出現(xiàn)以下問(wèn)題：甲公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其在獲得項(xiàng)目用地后由于資金與技術(shù)方面的原因無(wú)法自行開(kāi)發(fā)，故與乙公司簽訂《房屋代建合同》。在代建合同的履行過(guò)程中，甲公司將原有項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓于乙公司，雙方另行對(duì)原代建房屋簽訂《商品房預(yù)售合同》。嗣后，雙方在合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議并訴至法院，甲公司認(rèn)為案件應(yīng)為房屋代建合同糾紛，而乙公司則認(rèn)為其為商品房預(yù)售合同糾紛。

與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，本案應(yīng)當(dāng)定性為商品房預(yù)售合同糾紛，判斷的標(biāo)準(zhǔn)有兩點(diǎn)：其一，看甲乙公司之后訂立《商品房預(yù)售合同》中的內(nèi)容，如果雙方在合同以及往來(lái)函件中有明確代建合同關(guān)系變化為商鋪、車(chē)位、別墅等商品房買(mǎi)賣(mài)的意思，則應(yīng)當(dāng)從合意變更的角度認(rèn)為代建關(guān)系已經(jīng)終止。其二，依據(jù)最高人民法院關(guān)于新疆維吾爾自治區(qū)郵政局與烏魯木齊市圣博特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案的判決（最高人民法院[2008]民一終字第50號(hào)民事判決書(shū)），代建關(guān)系存在的前提是委托代建方為建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)人及建設(shè)房屋的所有權(quán)人。本案中，在代建合同沒(méi)有履行完畢的前提下，項(xiàng)目建設(shè)主體以及土地使用權(quán)就由甲公司均變更為乙公司。故甲公司自此喪失了建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)，其也不可能成為建設(shè)房屋的初始所有權(quán)人。因此，從客觀事實(shí)的角度來(lái)看，自甲乙公司之間《商品房預(yù)售合同》簽訂之日起，雙方之間的代建關(guān)系因喪失該地塊的使用權(quán)而終止。

二、商品房交易中一手房交易與二手房交易的識(shí)別問(wèn)題

在現(xiàn)行的司法實(shí)踐中出現(xiàn)以下問(wèn)題：甲公司與乙公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，乙公司購(gòu)買(mǎi)甲公司所有的商鋪，運(yùn)用的合同版本為某省商品房交易的示范文本。在合同的履行過(guò)程中，由于當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)房地產(chǎn)交易政策的變化，僅允許上述商鋪以二手房政策進(jìn)行交易。甲公司認(rèn)為政府政策的變動(dòng)導(dǎo)致當(dāng)時(shí)雙方一手商品房交易的意思表示落空，合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。但乙公司認(rèn)為既然可以按照二手房政策交易，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，由于政府政策變化導(dǎo)致原定交易無(wú)法進(jìn)行，合同應(yīng)當(dāng)做出無(wú)效認(rèn)定。關(guān)于何者為一手商品房，應(yīng)當(dāng)參照2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。”在司法實(shí)踐中，一般把該條所涉及的房屋買(mǎi)賣(mài)類(lèi)型稱(chēng)為一手商品房交易，而將買(mǎi)受人取得房屋產(chǎn)權(quán)再行出售的后續(xù)交易行為統(tǒng)稱(chēng)為二手房交易。

對(duì)于本案中甲乙公司《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》究竟屬于一手房交易抑或二手房交易，與會(huì)專(zhuān)家提出三項(xiàng)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：第一，交易類(lèi)型的確定首先應(yīng)當(dāng)通過(guò)當(dāng)事人于締約之時(shí)的真實(shí)意思判斷，原被告之間就商品房買(mǎi)賣(mài)合同交易類(lèi)型的確定往往體現(xiàn)于訴爭(zhēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之中，這種意思表示不僅表現(xiàn)于合同的形式，也要注意合同的內(nèi)容。從該合同的形式上看，假如雙方一致選取的某省示范文本其本身僅適用于一手商品房之交易，那么其應(yīng)當(dāng)構(gòu)成一手商品房買(mǎi)賣(mài)的初步證據(jù)。接下來(lái)，從合同的實(shí)際內(nèi)容來(lái)看，盡管此類(lèi)示范文本存在不少的格式條款，但也有一些內(nèi)容需要當(dāng)事人用手寫(xiě)方式填寫(xiě)，這些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)了簽約當(dāng)時(shí)雙方的真實(shí)意思。從現(xiàn)有的司法實(shí)踐來(lái)看，假如在某些示范文本中存在大量的不可能出現(xiàn)在二手房的交易合同中的條款，那么當(dāng)事人對(duì)于一手房交易的意思表示應(yīng)當(dāng)是明確的。這些條款一般包括：商品房銷(xiāo)售依據(jù)、面積確認(rèn)及面積差異處理、交付期限、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定、出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾、對(duì)商品房樓宇屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)、命名權(quán)等約定等。

第二，當(dāng)事人雙方在締約時(shí)的預(yù)期對(duì)于合同類(lèi)型的判斷十分重要。就本案甲乙雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)的基礎(chǔ)情況而言，當(dāng)時(shí)的政府文件并未明確交易之類(lèi)型，雖然其后有了僅允許二手房交易的政府文件，但從這一事實(shí)中不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論從時(shí)間角度看，還是從合同主體意志平等獨(dú)立性的角度論，政府在后的文件中的意見(jiàn)并不能代替合同當(dāng)事人的意思表示。而從此前所有的政府文件和相關(guān)的其他證據(jù)中，均未出現(xiàn)按二手房交易政策處理訴爭(zhēng)商品房買(mǎi)賣(mài)的意思。故從雙方訂約時(shí)的預(yù)期來(lái)看，其不可能也沒(méi)有必要將交易類(lèi)型確定為二手房交易。

第三，從合同解釋的角度來(lái)講，對(duì)案件里《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中意思表示的解釋?xiě)?yīng)當(dāng)符合一般商品房交易的交易慣例。而從商品房交易的一般慣例出發(fā)，假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未進(jìn)行一手房交易的情況下就與他人達(dá)成二手房交易的意思表示，那么在合同中必須出現(xiàn)二手房交易的特約條款，而案件合同中從始至終未有此類(lèi)特約條款的體現(xiàn)。

三、標(biāo)的物標(biāo)示不明的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是否成立的問(wèn)題

在現(xiàn)行的司法實(shí)踐中出現(xiàn)以下問(wèn)題：甲公司與乙公司訂立一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，乙公司購(gòu)買(mǎi)甲公司開(kāi)發(fā)的商鋪。在合同中僅僅列出了乙公司購(gòu)買(mǎi)商鋪的面積，并未有任何具體四至或附圖。而合同中所記載的土地用途僅為住宅用地，在合同記載土地之上也并未存在任何商鋪，但甲公司開(kāi)發(fā)的相鄰?fù)恋仨?xiàng)目上存在商鋪。當(dāng)雙方就合同履行產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，甲公司認(rèn)為訴爭(zhēng)合同不成立，理由是交易的標(biāo)的物不確定。

與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，根據(jù)合同法的理論，一項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)合同要成立，其必須首先具有確定的標(biāo)的物，假如交易標(biāo)的物不特定，那么買(mǎi)賣(mài)合同便無(wú)法成立。而對(duì)于任何一項(xiàng)商品房交易而言，所謂標(biāo)的物的確定體現(xiàn)在兩方面：房屋與土地基本情況的確定。依據(jù)案件中的事實(shí)情況，假如《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》記載土地的用途為70年使用權(quán)的住宅用地，而依據(jù)實(shí)際地塊的規(guī)劃圖并未有商鋪存在的余地，或者雖然事實(shí)上存在部分商鋪，但這些商業(yè)用房的面積卻并未被分?jǐn)傊猎摰貕K中，那么應(yīng)該說(shuō)明合同上記載的地權(quán)屬性與合同的房權(quán)用途是不符的。另外，既然合同約定的地權(quán)與房權(quán)情況完全不符，那么即便雙方對(duì)于商品的交易有過(guò)約定，其具體的指向也必然不清楚。故案件在這種交易標(biāo)的無(wú)法確定的情況下，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》便不能成立。

四、規(guī)劃禁止交易的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效的問(wèn)題

在現(xiàn)行的司法實(shí)踐中出現(xiàn)以下問(wèn)題：某房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃立項(xiàng)時(shí)即明確該項(xiàng)目所屬商鋪為企業(yè)自用房，不得對(duì)外進(jìn)行交易。之后，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商甲公司與乙公司就項(xiàng)目商鋪簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，而項(xiàng)目所在地的某區(qū)政府在合同簽訂前后多次作出《會(huì)議紀(jì)要》，提出允許商鋪進(jìn)行土地、房屋分割并交易的意見(jiàn)，但該區(qū)規(guī)劃部門(mén)并未改變?cè)幸?guī)劃。嗣后，甲乙雙方就合同履行的問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，甲公司認(rèn)為訴爭(zhēng)商鋪從始至終不具有可流通性，因而合同因違反項(xiàng)目規(guī)劃而無(wú)效。

與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，甲公司的觀點(diǎn)值得贊成。原因在于，房地產(chǎn)交易與其他交易的特殊之處就在于國(guó)家對(duì)土地有著十分明確的管制制度，這種管制制度集中體現(xiàn)于土地的規(guī)劃管制方面。土地規(guī)劃一方面代表著各級(jí)政府對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)用地的布局，另一方面也與社會(huì)公共利益息息相關(guān)。本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的交易標(biāo)的物自始就不存在可流通性，而且直至訴訟進(jìn)行期間，訴爭(zhēng)商鋪所涉的規(guī)劃方案從未發(fā)生改變，一直保持當(dāng)初不能分割也不能交易的狀態(tài)。因此，此類(lèi)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》因?yàn)檫`反城市規(guī)劃、侵害社會(huì)公共利益而當(dāng)然無(wú)效。

對(duì)于合同訂立后，某區(qū)政府允許商鋪進(jìn)行分割交易會(huì)議紀(jì)要的效力問(wèn)題。與會(huì)專(zhuān)家提出，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中地方政府經(jīng)常會(huì)根據(jù)具體情況作出政策的變動(dòng)，這種政府紀(jì)要文件的初衷是值得肯定的。但從行政法的角度來(lái)看，這種會(huì)議紀(jì)要只是政府對(duì)規(guī)劃、建設(shè)、土管等職能部分提出的一種行政建議，其不能代替相關(guān)職能部門(mén)的具體行政許可行為。換言之，在規(guī)劃部門(mén)沒(méi)有依據(jù)法定程序變更原有規(guī)劃方案的前提下，訴爭(zhēng)商鋪的不可交易性不會(huì)因?yàn)檎o(jì)要文件的變化而隨之轉(zhuǎn)化。假如令此種交易有效，那實(shí)際上就改變了土地原有的性質(zhì)與用途，會(huì)造成國(guó)家利益的重大損害。因此，訴爭(zhēng)商品房的買(mǎi)賣(mài)自始就存在標(biāo)的物法律上的不能，這種違反相關(guān)法律法規(guī)的合同因內(nèi)容違法而導(dǎo)致無(wú)效。

五、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效后的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題

在現(xiàn)行的司法實(shí)踐中出現(xiàn)以下問(wèn)題：甲公司作為商品房出賣(mài)人與乙公司訂立《商品房預(yù)售合同》，乙公司支付了全額購(gòu)房款。嗣后發(fā)生爭(zhēng)議，法院確定《商品房預(yù)售合同》因違反強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，此時(shí)雙方產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行分擔(dān)。

第9篇：商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)范文

目前實(shí)踐中最常用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本（GF-2000-0171）。該示范文本是兩部門(mén)在原《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》示范文本（GF-95-0171）的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)改進(jìn)而成的。政府部門(mén)制定示范文本的原意是將其作為商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中，示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認(rèn)真研究商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個(gè)開(kāi)發(fā)商必須足夠重視的課題。

本文將依據(jù)《合同法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題和總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)示范文本進(jìn)行逐條解釋?zhuān)?duì)如何填寫(xiě)做深入探討。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明（內(nèi)容略）

「釋義該部分是對(duì)文本的簡(jiǎn)要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房定義、填寫(xiě)說(shuō)明、解釋權(quán)歸屬等內(nèi)容。其中，有關(guān)填寫(xiě)方法的規(guī)定（第3、4、5條）應(yīng)詳細(xì)閱讀，并在填寫(xiě)過(guò)程中嚴(yán)格遵循。充分利用好文本中授權(quán)雙方當(dāng)事人自行約定的部分，能夠彌補(bǔ)該文本的不足，最大限度地維護(hù)開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益。而且規(guī)范、清晰的填寫(xiě)也有利于開(kāi)發(fā)商樹(shù)立良好的商業(yè)形象。

「常見(jiàn)問(wèn)題有些開(kāi)發(fā)商工作人員由于工作潦草，沒(méi)能?chē)?yán)格按照“說(shuō)明”第5條的方式在相應(yīng)部位劃勾或劃差叉，導(dǎo)致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴(yán)肅。

「對(duì)策認(rèn)真閱讀“說(shuō)明”，嚴(yán)格按“說(shuō)明”填寫(xiě)文本。建議有條件的開(kāi)發(fā)商品采用專(zhuān)業(yè)打印軟件打印合同文本。

合同雙方當(dāng)事人：（內(nèi)容略）

「釋義該部分詳細(xì)列明買(mǎi)賣(mài)雙方（包括其人）的基本情況。

「常見(jiàn)問(wèn)題有些售樓處工作人員往往忽視對(duì)買(mǎi)方基本情況的填寫(xiě)，出現(xiàn)地址不詳甚至錯(cuò)誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來(lái)不必要的麻煩甚至導(dǎo)致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽(tīng)，筆者曾經(jīng)過(guò)一件類(lèi)似案子：由于售樓處工作人員將買(mǎi)方的地址填寫(xiě)的模糊不清導(dǎo)致無(wú)法與買(mǎi)方聯(lián)系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。）

「對(duì)策賣(mài)方的基本情況應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買(mǎi)方的地址應(yīng)填寫(xiě)戶(hù)籍所在地，戶(hù)籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的填寫(xiě)經(jīng)常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買(mǎi)方的情形，導(dǎo)致當(dāng)法人或其他組織作為買(mǎi)方時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的填寫(xiě)位置，對(duì)此可自行印制買(mǎi)方基本情況替換該部分。

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

出賣(mài)人以__________________________方式取得位于_________________________、編號(hào)為_(kāi)__________________的地塊的土地使用權(quán)。「土地使用權(quán)出讓合同號(hào)「土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)「劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為_(kāi)_________________________.該地塊土地面積為_(kāi)________________，規(guī)劃用途為_(kāi)________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，「現(xiàn)定名「暫定名______________________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)___________________________，施工許可證號(hào)為_(kāi)_________.「釋義 該條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的合法性的介紹。用以說(shuō)明建設(shè)項(xiàng)目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開(kāi)發(fā)主體等方面都符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得了有關(guān)主管部門(mén)的許可。

「常見(jiàn)問(wèn)題 實(shí)踐中，有些項(xiàng)目的建設(shè)用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，此類(lèi)房產(chǎn)要出售的，應(yīng)當(dāng)取得土地主管部門(mén)的批準(zhǔn)，并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。還有些開(kāi)發(fā)商只是和土地主管部門(mén)簽訂了《土地使用權(quán)預(yù)約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同》但尚未繳清土地使用權(quán)出讓金。上述情況，嚴(yán)格來(lái)講都不屬于具備了《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。”

「對(duì)策 雖然在目前的司法實(shí)踐中，法院一般不簡(jiǎn)單地因?yàn)樯鲜鐾恋厥褂脵?quán)瑕疵而認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但由于購(gòu)買(mǎi)上述土地上建設(shè)的房產(chǎn)，較之于已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書(shū)的土地上的房產(chǎn)，買(mǎi)方面臨著較多的不確定因素和較大的風(fēng)險(xiǎn)。賣(mài)房應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則將建設(shè)用地的實(shí)際情況向買(mǎi)方作出全面、客觀的說(shuō)明，以避免引發(fā)客戶(hù)不必要的誤解和糾紛。

第二條 商品房銷(xiāo)售依據(jù)。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為「現(xiàn)房「預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)_______________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)_________________________________________.「釋義 該條是關(guān)于預(yù)售許可證的約定。預(yù)售許可證是賣(mài)方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。按照主管部門(mén)許可的發(fā)售范圍不同，預(yù)售許可證分為內(nèi)銷(xiāo)許可證和外銷(xiāo)許可證。只有取得外銷(xiāo)許可證的項(xiàng)目才可以向中國(guó)境外客戶(hù)銷(xiāo)售。

「常見(jiàn)問(wèn)題 未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者預(yù)定協(xié)議（又稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、訂購(gòu)協(xié)議），在業(yè)內(nèi)是常見(jiàn)的。如果產(chǎn)生糾紛，一方以不符合預(yù)售條件為由主張合同無(wú)效，法院一般認(rèn)為只要在一審訴訟階段賣(mài)方補(bǔ)辦了預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。但行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商的上述行為給予責(zé)令停止銷(xiāo)售活動(dòng)、沒(méi)收違法所得、罰款等行政處罰。

「對(duì)策 嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預(yù)售，避免不必要的損失。

第三條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第___________「幢「座___________「單元「層___________號(hào)房。

該商品房的用途為_(kāi)__________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)__________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

該商品房陽(yáng)臺(tái)是「封閉式「非封閉式。

該商品房「合同約定「產(chǎn)權(quán)登記建筑面積共___________________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。

「釋義 本條是對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等概況的約定。

「常見(jiàn)問(wèn)題 目前實(shí)踐中最常見(jiàn)的問(wèn)題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門(mén)實(shí)測(cè)面積不一致。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。既有不法開(kāi)發(fā)商的故意欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時(shí)間以來(lái)，建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷(xiāo)售面積及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》是計(jì)算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過(guò)于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門(mén)職能交叉的問(wèn)題。國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部對(duì)此有過(guò)相互抵觸的規(guī)定。筆者曾經(jīng)過(guò)一個(gè)案件，房產(chǎn)管理部門(mén)和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)對(duì)同一房產(chǎn)的面積測(cè)量結(jié)論相差懸殊，而兩部門(mén)都具備“測(cè)繪資質(zhì)”，導(dǎo)致法院難以認(rèn)定。

「對(duì)策 針對(duì)上述情況，我國(guó)第一個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986-2000）于2000年8月正式實(shí)施，成為房產(chǎn)面積測(cè)量里領(lǐng)域最權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院進(jìn)一步明確了商品房面積管理的部門(mén)職能分工，即“房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)商品房面積管理工作，制定有關(guān)政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對(duì)商品房面積測(cè)量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見(jiàn)。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)負(fù)責(zé)商品房面積測(cè)量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量器具的行為。”2000年12月28日建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合下發(fā)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》進(jìn)一步明確：“房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級(jí)以上人民政府測(cè)繪行政主管部門(mén)頒發(fā)的載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的《測(cè)繪資格證書(shū)》。申請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位應(yīng)當(dāng)向所在地省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)提 出書(shū)面申請(qǐng)，并按照測(cè)繪資格審查管理的要求提交有關(guān)材料。省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)在決定受理之日起5日內(nèi)，轉(zhuǎn)省級(jí)房地產(chǎn)行政主管 部門(mén)初審。省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)，提出書(shū)面初審意見(jiàn)，并反饋省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)；其中，對(duì)申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的初審意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)同 時(shí)報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)備案。申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)報(bào)國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主 管部門(mén)審批發(fā)證；申請(qǐng)乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)審批發(fā)證。取得甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位，由國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門(mén)和國(guó)務(wù)院建設(shè) 行政主管部門(mén)聯(lián)合向社會(huì)公告。取得乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門(mén)和省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)聯(lián)合向社會(huì)公告。 ”

第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米__________________元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米________________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整。

4、 _______________________________________________________________________________「釋義 本條與原示范文本相比最大的改進(jìn)是：針對(duì)商品房面積問(wèn)題爭(zhēng)議較多的現(xiàn)狀，在原來(lái)“按建筑面積計(jì)算”的基礎(chǔ)上，增加了“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算、按套（單元）計(jì)算”等二種新的計(jì)價(jià)方式。使買(mǎi)方有更多選擇。

「常見(jiàn)問(wèn)題 雖然文本給出了多種計(jì)價(jià)方式，但由于習(xí)慣原因和營(yíng)銷(xiāo)策略的需要，大部分開(kāi)發(fā)商拒絕使用“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算”和“按套（單元）計(jì)算”等方式。

「對(duì)策 計(jì)價(jià)方式的多樣性，是市場(chǎng)進(jìn)步的潮流。只要開(kāi)發(fā)商在計(jì)算標(biāo)的房產(chǎn)面積時(shí)，嚴(yán)格遵循了現(xiàn)行規(guī)范，以何種方式計(jì)算都不應(yīng)損害其利益。只有那些能夠最大限度地滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化需求的開(kāi)發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶(hù)。

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以「建筑面積「套內(nèi)建筑面積（本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第___________種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：

（1）_______________________________________________________________________________（2）_______________________________________________________________________________ 2、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按__________利率付給利息。

買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比=────────────────×100%合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議「釋義 當(dāng)雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)，合同約定的面積（通常稱(chēng)“暫測(cè)面積”）有可能與申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)主管部門(mén)實(shí)際測(cè)量的面積不一致，本條就是為解決該問(wèn)題設(shè)計(jì)的 .本條設(shè)計(jì)了兩種處理方式：一是雙方約定，二是按建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》處理。

「常見(jiàn)問(wèn)題 選擇處理方式2，無(wú)疑是對(duì)買(mǎi)方有利的。但多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是傾向于選擇“雙方自行約定：按實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，實(shí)測(cè)面積超過(guò)暫測(cè)面積的部分，由買(mǎi)方按約定的單價(jià)補(bǔ)足房款；實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積的部分，由賣(mài)方按約定單價(jià)退還房款”。這種約定，在面積變更較大的情況下，對(duì)買(mǎi)方來(lái)講是不公平的。

「對(duì)策 負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取措施避免或減少暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)件面積的差距。這樣即使選擇第2種處理方式也不會(huì)造成損失和變更價(jià)款之煩。

第六條 付款方式及期限買(mǎi)受人按下列第 種第 項(xiàng)方式按期付款：

1. 一次性付款乙方在 年 月 日前付清全部房?jī)r(jià)款 %的，甲方給予乙方占付款金額 %的優(yōu)惠，即實(shí)際付款額為（　 　幣）　 　仟　 　 佰　 　 拾

 萬(wàn)

 仟

 佰

 拾

 元整。

2. 分期付款乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房?jī)r(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的 銀行（帳戶(hù)名稱(chēng)： ，帳號(hào)： ）

（1） 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)（　 　幣）　 　仟　 佰 　 拾

 萬(wàn)

 仟

 佰拾

 元；

（2） 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)（　 　幣）　 　仟　 　 佰　 　 拾

 萬(wàn)

 仟

 佰拾

 元；

3. 貸款方式付款（1）買(mǎi)受人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)

 元；

（2）買(mǎi)受人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 %，計(jì)

 元；

（3）買(mǎi)受人應(yīng)于 年 月 日前首付款付清后，持有關(guān)材料于 年 月 日前到 銀行辦妥貸款手續(xù)，否則視為買(mǎi)受人違約。

4.其他方式「釋義 本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買(mǎi)方付款方式。其中貸款方式付款是“2000文本”新增加的內(nèi)容。

「常見(jiàn)問(wèn)題 貸款方式付款（又稱(chēng)按揭付款）是個(gè)人購(gòu)房常用的付款方式。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然過(guò)于簡(jiǎn)單，比如只規(guī)定了買(mǎi)方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒(méi)有約定違約責(zé)任。而且實(shí)踐中，由于買(mǎi)方對(duì)按揭貸款的條件知之甚少，賣(mài)方售樓人員也沒(méi)有給予必要的介紹，致使簽訂購(gòu)房合同后無(wú)法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。

「對(duì)策 開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與本單位簽訂了《按揭貸款合作協(xié)議》的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細(xì)地向客戶(hù)說(shuō)明，必要時(shí)可建議客戶(hù)先向銀行咨詢(xún)?cè)跊Q定是否簽訂購(gòu)房合同。如果簽訂購(gòu)房合同后由于買(mǎi)方的原因?qū)е虏荒馨雌谵k妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過(guò)一定期限還不能辦妥的，賣(mài)方有權(quán)解除合同，并要求買(mǎi)方支付確定比例或數(shù)額的違約金。

第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過(guò)

 天后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2.「釋義 按時(shí)支付購(gòu)房?jī)r(jià)款是買(mǎi)方最主要的合同義務(wù)，本條規(guī)定了買(mǎi)方逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。按本條1項(xiàng)的規(guī)定，買(mǎi)方的違約責(zé)任分為兩種，一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計(jì)已付款的適當(dāng)比例的違約金，合同解除。賣(mài)方選擇解除合同必須買(mǎi)足一定的條件，即買(mǎi)方的逾期達(dá)到約定天數(shù)。

「常見(jiàn)的問(wèn)題 本條最難掌握的是如何約定賣(mài)方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間，以及違約金的比例。

「對(duì)策 結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為確定賣(mài)方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間應(yīng)考慮下列因素：（一）、賣(mài)方對(duì)資金的需求程度；（二）、標(biāo)的房產(chǎn)價(jià)款的數(shù)額；（三）、買(mǎi)方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對(duì)于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計(jì)收逾期貸款利息確定。解除合同時(shí)按累計(jì)應(yīng)付款計(jì)算的違約金，筆者認(rèn)為不宜超過(guò)10％。

第八條 交付期限出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在

 年

月

日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：

1. 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2. 該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3. 該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5.但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買(mǎi)受人的；

2. ；

「釋義 本條規(guī)定的是賣(mài)方交付標(biāo)的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責(zé)事由。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。

「常見(jiàn)問(wèn)題 簽訂該條時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方最常見(jiàn)的爭(zhēng)議是選擇“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”還是“該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長(zhǎng)時(shí)間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實(shí)的案件屢屢被新聞煤體報(bào)道，買(mǎi)方越來(lái)越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30天內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況。（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。