物業管理考核細則精選(九篇)

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第1篇：物業管理考核細則范文

第一條為了加強物業管理服務收費管理，規范收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，建立物業管理優質優價的競爭機制，根據《中華人民共和國價格法》的有關規定和國務院《物業管理條例》，以及*省計委、省建設廳制定的《*省物業管理服務收費管理辦法》和《關于物業管理服務收費有關問題的補充通知》的有關規定，特制定本細則。

第二條經工商行政管理機關登記注冊，并已獲得省以上建設行政主管部門核發的物業管理資質的物業管理企業，在本市范圍內從事物業管理服務并收取費用的，應遵守本細則。

第三條本細則所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等。

本細則所稱業主，是指居住小區物業的所有權人。

本細則所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

本細則所稱物業管理服務收費，是指物業管理企業接受業主委員會（或物業業主）、使用人委托，按物業管理服務合同或協議對已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等進行公共、專項以及提供其它與使用人生活相關的公眾代辦、特約服務及多種經營服務時按規定收取的費用。

第四條各級人民政府價格主管部門是本行政區域內物業管理服務收費的主管機關。各級人民政府房產主管部門要協同價格主管部門加強對物業管理服務收費的監督、管理和指導。

第二章物業管理服務

第五條物業管理服務的范圍主要有：

①公共。主要包括：物業管理范圍內的房屋建筑與裝修管理、公共設施、設備的日常養護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環境衛生管理、公共停車場管理等。

②專項。主要包括：電梯、轉供電、二次供水和中央空調等房屋設備運行服務。

③其它特約。主要包括：代辦、特約服務和多種經營。

第六條物業的維護、養護責任與費用劃分：

①室內部分，由物業業主、使用人負責維修，費用自理。

②房屋的共用部位、共用設備、共用設施保修期滿后的日常維修、養護，由物業管理企業負責，其費用從物業管理公共費中列支。

③房屋共用部門、共用設施、共用設備保修期滿后的大修、更新、改造費用從共用部位、共用設施設備維修基金中列支。

④物業管理區域內室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業管理分工按《*省城市居住小區物業管理條例》有關規定執行。

⑤人為造成共用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應負賠償損失的責任。

第七條物業管理企業應于每年年初公布物業管理年度計劃和本住宅小區管理的重大措施，定期（一般6個月）向業主、使用人公布本物業管理區域內有關物業管理公共收費收入和支出帳目，接受業主及業主委員會的監督。并抄送受理審批的價格主管部門備案。

第八條物業管理項目的服務等級由物業管理企業根據為業主提供的服務項目、服務質量和服務深度向房地產物業主管部門申報，由房主管部門根據《景德鎮市物業管理服務等級標準》商同物價部門核定服務等級。

第三章物業管理服務收費

第九條物業管理服務收費的性質和原則。

物業管理服務收費屬經營收費，應當遵循合理、公開以及管理水平相適應的原則。

第十條物業管理服務收費的價格形式。

物業管理區域內公共實行政府定價。專項，實行政府指導價。其它特約，除政府價格部門規定有統一收費標準外，實行市場調節價。

第十一條物業管理公共費用主要項目構成：

①管理、服務和維修人員的工資和按規定提取的福利費及社保基金；

②共用部位、共用設施、共用設備日常運行、維修、保養及公共場所照明、路燈、節日燈飾等公用水電費；

③綠化養護費；

④公共環境清潔衛生費；

⑤安全保衛費；

⑥辦公費；

⑦直接用于管理區物業管理的固定資產折舊費；

⑧法定稅金；

⑨其它為管理而發生的合理支出；

⑩合理利潤（普通住宅最高不超過10%，高級公寓、別墅區、寫字樓、商住樓、營業樓和大型商品交易市場不超過15%計取利潤）。

第十二條專項的分攤方式。

實行專項物業管理服務收費的按下列公式計算，每月據實分攤收取。

轉供電、二次供水分攤公式：

用戶實用量×（單價+總損耗費÷全部用戶實用量）

電梯、中央空調分攤公式：

用戶使用建筑面積×[（耗費+人工費）÷總使用建筑面積]

第十三條物業管理收費標準的申報。

實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準的確定和調整，由物業管理企業根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，報價格主管部門審批。

物業管理企業向價格主管部門申領《*省物業管理服務收費申報審批表》（見附件2），填報后，提供以下資料：

①工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》復印件；

②省以上建設行政主管部門核發的《物業管理資質證書》和物業管理服務等級證明；

③物業管理委托合同；

④小區物業管理服務成本等方面的資料；

⑤申請核準物業管理服務收費等級、收費標準的書面報告。

第十四條物業管理收費標準的審批。

物業管理公共收費標準，根據物業管理企業為業主提供的服務項目、服務質量和服務深度，實行優質優價、按質論價的等級定價制度。

價格主管部門會同房管部門通過現場察看、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業主或業主委員會和物業管理企業的意見，同時考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，參照物業管理企業的服務等級，確定物業管理企業公共的收費等級，切實維護物業管理企業和廣大業主的合法權益。

價格主管部門通過核實成本，考慮物業管理成本的補償和合理利潤，根據*省物業管理公共收費標準（見附件3），綜合確定物業管理企業公共的收費標準。

新建住宅區或新開業的物業管理企業，實行政府定價和政府指導價的物業管理收費標準，由價格主管部門根據類比等原則先行核定試行標準，一年內有效。試行期滿，再按綜合考核的結論確定收費等級和收費標準。

第十五條物業管理企業收費的跟蹤管理。

物業管理企業收費實行服務質量跟蹤制。價格主管部門不定期到現場了解物業管理收費情況，聽取業主和業主委員會意見。當物業管理服務質量發生變化時，價格主管部門有權調理其收費等級和收費標準。

第十六條物業管理費用的收取與繳納。

①業主或使用人在辦完購房或租賃手續后（以交鑰匙為準），物業管理公共費由業主或使用人按月交納，已購買但未入住的，業主交納50%物業管理公共費；未出售、出租、使用的空置房的物業管理公共費由開發經營單位或包銷商按50%物業管理公共服務費交納，未使用或入住的房屋，不交納設備運行專項服務費。

②已享受物業管理服務的業主應當根據物業服務合同的約定，按價格主管部門核定的收費項目和標準向物業管理企業繳納物業管理服務費，不按規定繳納物業管理服務費的，物業管理企業有權按國家有關規定和物業管理委托合同的約定追繳滯納金。

③業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

④經物業管理企業與業主、使用人共同約定，公共性物業管理服務費可以預收，但預收期限不得超過三個月。在已預繳費期間業主或使用人搬遷時或者物業管理服務合同終止或解除后，物業管理企業應退還尚未提供實際服務但已預收的費用。物業管理企業不得收取與自身管理或服務無關的交付使用前的開發建設等費用。

第十七條獲得全國城市物業管理優秀示范稱號的物業、省城市物業管理示范稱號的物業，市物業管理優秀稱號的物業，經價格主管部門核定，其服務收費標準可在原等級最高的收費標準25%、15%或10%以內上浮。

第十八條其它事項。

①實行市場調節價的物業管理服務收費標準，由物業管理企業根據實際提供的服務事項和費用開支情況與物業業主、使用人代表協商議定。并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。

②物業管理服務收費實行明碼標價制度。凡屬政府定價或政府指導價的物業管理服務收費，物業管理企業應將收費項目、收費標準及收費辦法在其收費場所的醒目位置明示。對需由業主（使用人）分攤的費用，應當公布相關的收費票據復印件和具體的分攤原則及計算辦法，接受業主的監督和詢問。

③管理區內路燈、樓梯間照明等共用電費在公共費中列支，不得另行向業主或使用人分攤。

④業主、使用人因房屋裝修產生的垃圾，原則上應由業主（使用人）自行清運，需由物業管理企業清運的，其垃圾清運收費標準由價格主管部門制定。

⑤物業管理區域內供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收此類費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

⑥物業管理服務收費必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為。物業管理企業不得只收費不服務或多收費少服務。

⑦未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收取費用的，業主和使用人有權拒付。

⑧物業管理企業按規定向業主或使用人收取了物業管理公共費的，其它任何單位和個人不得再重復收取相同性質的費用。

⑨物業管理企業與業主和使用人之間發生的價格糾紛，由業主大會或業主委員會協調解決，協調不成的可由價格主管部門商同物業管理行政部門裁定。

第四章罰則

第十九條物業管理企業要自覺接受價格主管部門的監督檢查，對有下列違反本細則之一者，由價格管理部門依法予以處罰。

①未按規定到價格主管部門辦理報批手續，擅自收費的；

②越權定價、擅自提高收費標準的；

③擅自設立收費項目、亂收費的；

④不按規定實行明碼標價的；

⑤提供服務質價不相符的；

⑥只收費不服務或多收費少服務的；

第2篇：物業管理考核細則范文

[關鍵詞]石油企業；獨立工礦區；物業管理；住戶滿意度

[中圖分類號]F270.7

[文獻標識碼]B

[文章編號]1005-6432(2008)48-0125-02

石油企業由于其生產特性，決定了大多數油田都建設在遠離城鎮的偏遠地區。伴隨著企業的不斷發展壯大，一個個具有中國石油企業特色的獨立工礦區應運而生。

油田作為一個獨立的工礦區，其社區物業管理有別于我國大中城市的專業物業公司。但是隨著我國經濟的發展和人們生活水平的不斷提高，油區居民住戶對社區物業管理水平要求越來越高。為了更好地滿足油區居民住戶對物業管理的需求，提升社區物業管理水平，本文結合油田社區物業管理的特點和幾年來物業管理的實踐，就如何提升社區物業管理水平、提高油田物業管理的住戶滿意度，提出一些粗淺的看法，以資交流。

1　結合油田獨立工礦區特點，提升社區物業管理水平

1．1　開展創建示范住宅小區活動，為提高住戶滿意度奠定基礎

開展創建示范住宅小區活動，即以居民住宅小區為單位，按照國家或省(市)有關標準，對住宅小區進行評定、認定達到標準與否的一系列活動。針對油田獨立工礦區的特點，可以采取區分不同情況，分步實施的辦法：一是統一評分標準，設置不同檔次。即在統一按照“國家物業管理示范住宅小區標準及評分細則”的基礎上，設置了“優秀”、“示范”兩個檔次，達到“優秀”檔次的住宅小區，通過進一步開展創建活動，完善配套設施、整改存在問題、提升管理水平，可以申報(參加)“示范”住宅小區的評定。二是制訂創建計劃，嚴格考評驗收。各社區的“優秀”、“示范”住宅小區創建計劃，是在社區嚴格按照標準自檢自評的基礎上建立的，并經過至少兩年的創建工作，方可進行達標申報。企業通過考評驗收，對達標的住宅小區，分別授予“物業管理優秀住宅小區”或“物業管理示范住宅小區”稱號。三是定期復查，淘汰不達標小區。企業每年應對達標的住宅小區開展一次復查，對物業管理出現重大事故、管理水平下降、居民反映強烈的住宅小區撤銷榮譽稱號并督促其整改。

1．2　定期開展服務質量監督考核，提高社區物業管理的住戶滿意度

在開展創建示范住宅小區的同時，對社區物業管理服務質量實行按季度監督考核，可以起到相互促進的作用。一是以住宅小區為單元，實施分類考核、定量評分。對社區管理的若干個住宅小區，分別以住宅小區為單元，按照“安全管理、設施管理、環衛保潔、綠化管理、基礎工作”等不同類別的考核內容，分類考核。在分類考核的基礎上，實行定量評分，作為該住宅小區服務質量綜合滿意率。二是采取“調查問卷”的形式，由小區居民住戶直接參與服務質量的評價。“調查問卷”由監督考核人員事先準備好，由隨機抽出的居民住戶按所列考核項目逐項評分，并可以填寫住戶的意見或建議。“調查問卷”不僅可以直接反映出住戶對服務質量的滿意度，而且可以從中了解住戶對物業管理工作的期望和要求的變化趨勢，有利于社區對物業管理工作做出及時的調整和采取相應的應對措施。三是建立考核獎懲機制，促進物業管理工作不斷改進完善。對物業管理服務質量的定期考核，起到了樹立典型、鞭策后進、互相學習、取長補短的效果。對考核達不到規定要求、住戶投訴問題不能及時整改的社區，嚴格獎懲兌現，促進社區物業管理工作不斷改進完善。

2　建立住戶滿意度測評指標體系，增強住戶對物業管理工作的認同感

住戶滿意度是一個量化的值，是對測評指標統計、分析、計算的結果，其核心是住戶對服務質量的反映，即住戶對物業管理服務工作的認同感。因此，在建立住戶滿意度指標體系時應遵循以下原則：

(1)實事求是、結合實際的原則。切不可照搬他人的經驗，要結合油田各住宅小區的物業管理情況，在充分調研和廣泛征求居民住戶意見的基礎上，制定出實事求是的測評指標。要做到測評指標必須能夠控制，在某一方面暫時達不到標準或無條件無能力加以改進的，則應暫不設置為測評指標。

(2)測評的服務項目必須是住戶認為重要的。這就要求在制定測評指標時，一定要和居民住戶結合，廣泛聽取居民住戶的意見，要做到準確把握住戶的需求，選擇廣大居民住戶認為最重要的服務項目設置為測評指標。

(3)堅持與時俱進，及時修訂完善測評指標。住戶滿意度會隨著人居環境的變化、人民生活水平的不斷提高以及市場變化、住戶群體的差異而變化，因此，要堅持與時俱進，適時修訂完善住戶滿意度測評指標。

住戶滿意度測評指標一般應包括以下內容：①安全保衛。這是住戶首要關心的重點之一，即“安居”才能“樂業”，其指標內容主要包括：住宅小區內的治安管理(包括門衛管理)、治安巡邏、治安防范等方面，確保小區內公共設施和住戶財產安全，為住戶解除后顧之憂。②環衛綠化。對住宅小區的環境加強管理、對小區內馬路、人行道、綠化帶和公共場所清掃保潔，并制定保潔標準。對垃圾及時清運，對垃圾房、垃圾桶及衛生用具定期消毒、制止飼養家畜家禽等；按照規劃要求搞好綠化美化，加強綠化養護，對綠化帶、公共小公園、道路兩旁的樹木、花草及小景小品等有專人養護管理，制止人為損壞行為。③設施管理。維護規劃、設計的嚴肅性，禁止任何行為的改動房屋結構、破壞外墻面；對小區內道路、管道、電力線路、網絡設施、消防設施、居民文體活動設施等公共設施做到及時維修保養，保障住戶正常使用；制止車輛亂停亂放，防止車輛被盜和人為損壞。④特約服務。這是為滿足住戶特殊需要而提供的服務，比如預約定期為住戶進行室內保潔、水電線路維修，家電安裝及維修等，它不僅為住戶生活帶來了方便，同時可實現物業管理者與住戶感情上的溝通，對住戶滿意度測評是非常重要的。

3　不斷提高員工素質，為住戶提供高品質服務

第3篇：物業管理考核細則范文

(一)物業管理收費困難

收費難的原因主要有：①家庭經濟條件限制。如碧湖新村等還建房社區的居民，他們主要是失去土地的農民，無法負擔物業管理費；②業主認為價格與服務質量不符。據泰合百花園物業公司工作人員介紹，因業主對物業服務質量非常不滿意，每年只有50%—60%的居民繳納物業管理費用；③物管公司收費標準、使用明細不公開。泰合百花園物業管理費用由0.55元/平方米漲到0.8元/平方米，由于漲價理由不充分，業主普遍表示不能接受。④物業管理公司違規多收、濫收費用，致使業主對物業管理公司缺乏信任。

(二)物業管理人員素質亟待提高

開發區物業管理公司通常聘用其他行業分流下崗人員，其中大部分人沒有經過專門的業務培訓，從服務意識到專業技能、管理能力都與現實需要有一定的差距。在調查中，香榭麗舍等兩個居住區物管公司均表示曾多次組織員工培訓，培訓內容主要是關于物業管理基礎知識和服務流程等比較虛的內容，對各崗位員工專業技能的學習以及服務意識的樹立涉及少。

(三)物業管理服務理念有待提高

很多業主表示與物管公司的交流僅限于繳納物業管理費和意見投訴的時候，部分業主對物業管理服務缺乏了解，如公司不注重宣傳和解釋，會使物管雙方誤會越來越深、越來越對立。此外，廣大業主分布在各行各業，經濟狀況、文化素養、生活品味以及習慣都存在差異，物管公司應針對不同類型業主進行分析和了解，以更好地滿足他們的各類需要。

(四)不重視業主參與物業管理

由于物業管理公司害怕自身利益受損，內部工作人員對業主委員會籌備小組成員進行威脅恐嚇，阻撓業主委員會的成立，因此泰合百花物業管理業主參與度很低，業主、業委會、物管公司三者沒能形成相互配合、相互理解的良性互動。而香榭麗舍小區在這方面做得比較好，特別是做到了每月發放物業管理滿意度調查表，并積極調整服務計劃，對業主進行及時、有效的反饋。

(五)業主委員會難以發揮作用

如泰合百花園業主委員會與物業管理公司已形成水火不容的局面：業委會成員呼吁大家聯合起來拒交物業管理費，物管公司指責業委會私自挪用專項維修資金購買麻將桌等私人用品。該小區業委會行事較為偏激，采取了非常消極的態度對待物業管理公司，激化了業主與物業管理公司的矛盾，從而使小區陷入惡性循環的圈子。

二、開發區物業管理發展對策分析

(一)健全物業管理的法律法規

目前，武漢市物業管理主要依據《武漢市物業管理條例》、《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》、《武漢市物業服務收費管理辦法實施細則》、《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》。這些文件在規范物業管理活動，維護業主、物業管理公司、業主委員會的合法權益，促進物業管理行業規范運行等諸多方面有重大意義。但與深圳市物業管理法規相比，武漢市法規建設還是比較滯后，還有許多細則需要明確。《武漢市物業管理條例》中明確規定：召開首次業主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔，業主委員會籌備組有權要求開發建設單位提供居住區相關文件資料。但因為法規沒有明確限制期限和強制執行措施，開發單位對此置之不理，無限拖延，拒絕合作，使籌備業主大會的工作陷入沒有經費、沒有辦公用房的境況。

(二)加強物業管理公司自身建設

目前，很多物業管理企業存在著企業規模小，經濟效益差，虧損嚴重的問題。部分物業管理公司選擇了降低服務質量，減少開支的方法來解決問題，從而加大了物管公司與業主之間的矛盾。如：泰合百花園物管公司降低了保安質量，致使出現了一系列偷盜事件，業主十分憤怒，甚至出現聯合起來不交物業管理費的情況。在這種情況下，物業管理公司更應該努力保持一定的服務質量，多與業主進行貼心的交流，健全企業內部規章制度，完善組織架構，對員工進行系統培訓，努力提高工作人員素質。以期得到業主認可，獲取更好的口碑。萬科物業管理公司就是一個很好的榜樣，一系列標準化的規范，高素質的服務人員，不斷創新的理念奠定了它行業領軍企業的地位。

(三)業主應更新觀念

隨著社會不斷發展，業主應該主動對物業管理相關知識進行了解，從心理上接受物業管理這個新興行業。①認清物管公司的管理范疇。一些業主認為物業管理公司“包治百病”，一旦遇到不滿意之處就責怪物業管理不力，給予物管公司過多的負擔。②不要過分強調權利、較少考慮義務，對物業管理公司提出不切實際的要求。在實際調查中，筆者就發現不少業主陷入誤區。泰合百花園業主認為所支付物業管理費用與所得到的服務不等值。因為泰合百花物業管理費為0.8元/平方米左右，香榭麗舍居住區物業管理費為0.86元/平方米，相比之下，泰合百花物業服務質量確不如人。③業主委員會可以根據大部分居民的經濟條件和對物業的需求檔次來決定物業管理的收費標準，向物業管理公司要求相應的服務。如果是對某些服務不滿意，業主可以向業主委員會反映，或與物業公司進行溝通，用損害賠償、支付違約金、采取補救措施等方式維護自身利益。

(四)政府加強監管力度

一是進一步強化對企業準入和日常管理工作的動態監管與考核，嚴肅查處不具有相應資質的企業，清理管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業，努力創建良好的物業服務行業環境。

二是積極組織開展多層次的物業管理人員培訓，制定詳實的服務規范流程，加大企業關鍵崗位和一線服務職工的技能考核，以提高物業管理企業整體水平。

三是加大對物業公司的監管。通過業主委員會這個載體可以進一步加強對物業公司的監管，有效的維護廣大業主的利益，所在地區建設局、街道辦事處應積極做好業主委員會成立指導和協調監督工作，使業委會能充分發揮其應有的作用，維護廣大業主的利益。

第4篇：物業管理考核細則范文

為進一步改善城區生態環境，加強社會綜合治理，消除居民住宅小區車庫安全隱患，加快和諧文明社區建設步伐。按照縣委、縣政府關于城鄉環境集中整治的精神和要求，在去年車庫整治成果的基礎上，柯橋街道將繼續開展居民住宅小區車庫非正常使用整治工作。具體方案如下：

一、工作目標

通過對居民住宅小區車庫出租住人、生產、經營等非正常使用現象進行針對性專項整治，到2013年12月31日，實現全街道居民住宅小區車庫非正常使用整治率達到100%；健全落實長效管理機制，杜絕反彈現象，優化小區居住環境。

二、整治對象

全街道范圍內居民住宅小區車庫出租住人、生產、經營等非正常使用現象。

三、工作步驟

車庫整治工作將分階段、分區塊逐步展開。

（一）宣傳動員：

各社區（居）深入調研摸底，廣泛宣傳動員，形成全街道上下合力推進整治工作的良好氛圍，并始終貫穿整個整治過程。

（二）全面整治（5月份-9月份）：

街道將協助社區（居）及相關物業管理公司分階段對相關社區（居）展開重點整治工作：

5月：重點協助柯福社區、湖濱社區、錦湖社區、福年社區、港越社區開展車庫整治；

6月：重點協助黃社溇社區、管墅社區、望湖社區、下市頭社區、大寺社區開展車庫整治；

7月：重點協助柯亭社區、福東社區、立新社區、瓜渚湖社區開展車庫整治；

8月：重點協助后梅居委會、梅巷居委會、紅豐居委會、紅建居委會、上謝橋居委會開展車庫整治；

9月：重點協助雙瀆居委會、雙梅居委會、雙川居委會開展車庫整治。

（三）長效管理（10月份及以后）：

在車庫整治工作的整體過程中，各社區（居）及物業管理公司都要及時跟進長效管理工作。尤其是在集中整治結束后，更要做好長效管理工作。要定期巡查，及時發現及時處理，在鞏固前期車庫整治成果的基礎上，杜絕車庫回潮現象的發生。要因地制宜，制定約束機制，鼓勵居民共同努力，共同管理，切實實現車庫使用的長效管理。

四、工作措施

（一）開展自查自糾

各社區（居）和物業管理公司是推動車庫整治工作順利進行的主力軍。作為車庫整治工作的責任主體，雙方相互要配合得力、協力并進。各社區（居）要切實做到因地制宜，廣泛宣傳，指導出臺小區自治管理條約，制定相應約束機制，開展自查自糾，確保車庫非正常使用整治工作取得實效。定期對本轄區內車庫非正常使用情況進行調查統計，摸清重點整治對象，并于每周五前將整治情況表報送城建辦。此外，請各社區（居）對目前車庫整治情況，特別是車庫出租回潮情況再進行一次專門調查、摸底，于6月5日（周三）下午五點前上報城建辦，請務必如實上報，屆時街道將嚴格按照各社區（居）所報數字撥付所需車庫整治專項經費。

（二）組建專職隊伍

為了使車庫整治工作能夠獲得更大成效，為了更好地幫助各社區（居）、物業管理公司開展車庫整治工作，街道組建了一支車庫整治工作專職隊伍。隊伍的主要任務是幫助和協助需要的社區（居）開展車庫整治工作。同時，根據街道具體安排對各社區（居）車庫使用情況開展定期、不定期巡查，將發現的問題予以記錄并及時通報給各社區（居）及物業管理公司，以便能夠及時遏制車庫出租回潮現象的擴大化。

（三）強化聯合執法

車庫整治，涉及范圍廣、牽涉面大、工作復雜，為此，需要積極聯合工商、衛生、城管、食監、稅務、公安等執法部門對車庫非正常使用中存在的違章搭建、亂堆亂放、違規經營、證照不齊等行為開展聯合執法整治，形成工作合力，提高整治效率。多部門聯合執法才能最大程度地達到應有的整治效果。

（四）加大考核力度

1.車庫整治情況與社區（居）崗位目標責任制考核掛鉤。各社區（居）要認真做好每周車庫整治相關數據上報工作，如實上報，街道將定期、不定期組織人員對社區（居）車庫非正常使用實際情況進行暗訪檢查。發現有偽造、虛報數據情況的，予以記錄備案，并在社區（居）崗位目標責任制年終考核中作扣分處理。在崗位目標責任制考核中，對本次專項調查上報的回潮車庫情況的百分比考核延期一季度進行，每處扣0.5分按年終尚未整治數為準。本次專項調查后出現的回潮車庫將嚴格按照社區（居）崗位目標責任制考核細則作扣分處理。

2.車庫整治情況與物業管理考評掛鉤。根據縣住建局相關政策規定，結合街道實際情況，細化城區拆遷安置、老舊住宅小區物業“以獎代補”考核評分成績計算方法，其中，定期考評計算方法為：考評成績=《縣城區拆遷安置小區（老舊住宅小區）物業管理考核評分表》考核得分×80%+車庫整治情況考核得分×20%；不定期考評計算方法為：《縣城區拆遷安置小區（老舊住宅小區）物業管理考核評分表》考核得分×60%+車庫整治情況考核得分×40%。

3.車庫整治情況與物業獎勵金分配掛鉤。按政策規定，城區拆遷安置、老舊住宅小區物業“以獎代補”政策獎勵金按物業服務企業80%，所在社區20%分配。其中分配給所在社區的獎勵金可按小區車庫整治情況作出調整，具體辦法為：小區車庫整治率達到98%及以上的，可以申請從分配給所在社區（居）的獎勵金中調配出部分，獎勵給相應實施物業管理的物業服務企業。

4.車庫整治情況與星級物業評定標準掛鉤。物業服務企業所管理小區的車庫整治率在98%以下的，在評定五星級、四星級物業服務企業時，街道將一律不予以推薦評比；車庫整治率在90%以下的，在該小區物業管理“以獎代補”考核時從重予以扣分。同時，物業服務企業在車庫整治中的工作情況將作為企業信用等級評定的參考。

五、工作要求

（一）強化領導，精心組織。車庫整治是改善人居環境、提升城市品位、構建和諧柯橋的一項基礎性工作。要確立“我是整治責任人”的思想，出實招，干實事，負實責。主要領導要親自抓、負總責，主管人員要具體抓，一線抓，真正做到統籌有力、推動有方、協調有序、整治有效。街道聯系領導和相應社區（居）指導員要深入各轄區內，指導抓好車庫整治工作，全程參與，力爭使車庫整治率達到100%。各方要定期研究解決存在的困難和問題，集中時間、集中人力打好車庫整治工作殲滅戰，確保整治工作任務如期完成，全面改善街道環境衛生面貌。

（二）明確任務，落實責任。要認真研究制定整治活動的具體實施方案，進一步細化工作任務，明確責任要求，做到領導到位、措施到位、落實到位，真正車庫整治作為當前的一項重要工作，抓緊抓實，抓出成效。城建、環保、衛生、公安等相關職能部門要樹立全局觀念，強化責任意識，各司其職，各負其責，齊抓共管，形成強大合力。

第5篇：物業管理考核細則范文

秋高氣爽，碩果飄香。今天，我們在這里隆重召開全區物業全覆蓋工作暨農民集中安置區物業管理規范化建設工作會議，主要是貫徹落實《市區推進物業管理工作實施方案》號文件精神，進一步統一思想，深化認識，細化任務，強化責任，提升農民集中居住區建設管理水平，切實提高農民集中居住質量，通過我區城鄉物業全覆蓋工作暨農民集中安置區物業管理推動物業管理行業規范有序發展，努力為城鄉居民群眾創建一個安全、舒適、文明、和諧的居住環境。我相信，通過這次會議，必將推動我市物業管理工作邁上一個新的發展階段。下面，我講幾點意見。

一、今年以來全區農村社區建設的情況

眾所周知，物業管理工作是社會建設和管理的重要基礎性工作之一，也是改善民生的一項重要抓手。提升物業管理水平，實現住宅小區物業管理全覆蓋，也是提升城市形象、優化人居環境的重要保障，更是關系民生的重大問題。我們所說的全覆蓋就是城市建成區范圍內，以住宅為主、人口規模達人或戶數達戶的居住生活聚集地，以及分散居住樓、生活大院等市區各類住宅，要按照‘封閉式管理，開放式服務’的要求，分類實施物業服務與管理，全部實現‘五個有’，即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有物業維修、有停車管理的物業管理服務標準。

月日，我區召開了全區物業全覆蓋工作暨農民集中安置區物業管理規范化建設動員大會，全區上下對這項工作反響較大。各鄉鎮、街道和有關部門都做了大量的工作，思想認識進一步統一，各方面工作正在啟動，呈現出良好勢頭。

主要有四個特點：

一是行動快。各鄉鎮、街道都把啟動社區建設作為農村工作的頭等大事來抓，繼續強化領導，完善措施，按照區委要求迅速展開工作，全力推進。區城建部門充分發揮職能作用，先后召開全區農村社區建設動員會、鄉鎮座談會、調度會等，在全區范圍內進行動員部署和協調調度，掀起了社區建設的。并且，先后制定出臺了《區老、舊小區物業管理服務標準》、《市區物業服務企業評議和退出機制暫行辦法》《市區農村散居住宅物業服務事項與質量規范》等相關配套文件；分類指導，有序推進。

二是措施實。各鄉鎮都出臺了具體實施辦法和細則，在領導保障、資金扶持獎勵、房屋土地置換、土地流轉、稅費優惠減免、企業部門領導幫扶社區建設等方面進行了明確規定，為下一步社區建設創造了良好環境，提供了強有力的政策支撐。為加快推進全區物業管理全覆蓋，對老舊小區，我們將采取先試點再推行、先探索再推廣的做法逐步展開，新繁西街社區的物業管理進行驗收合格后，將在全區進行推廣。對農村散居，以居民自治組織為主體，對基礎條件相對較差，難以實行封閉管理的小區提供物業服務。針對此類社區住戶散、人員雜、封閉管理難度大的特點，選擇1至2個進行了重點突破。

三是步子大。各鄉鎮、街道立足實際，精心選擇，都做到了每個鄉鎮有3個至5個示范點，都積極行動、全力發動、政策促動，拿出最有實力的企業、最強勢的部門和最精干的干部投入到這項工作中來，為社區建設提供了無盡的力量源泉。區直有關部門和各金融機構在這方面也做了很多的工作。區國土局圍繞如何搞好農村宅基地的供應、土地指標置換專門召開了會議，拿出了意見。各金融部門圍繞如何搞好農民住房貸款供應研究了措施。區規劃設計院已經設計出幾套農村建房模式。，提供了可供選擇的范式。

四是辦法多。農村社區建設是一項復雜的系統工程，必須創新實踐，多方施策。除了加強領導、強化考核，大力幫扶、共建雙贏、資金扶持、激勵保障外，都各顯其能、各展其長，研究如何盡快的啟動。

城建局深入到各個社區開展調查研究，廣泛聽取轄區企業、單位部門和居民群眾的意見建議，制定了目標考核細則，明確了全區推進社區物業服務全覆蓋的目標任務，經過整合建立了40個基層組織——住戶委員會，物業服務得到全面落實，成立長效管理制度初步建立，房屋及其配套設施管理權責不清、服務缺位等突出問題基本解決，群眾居住環境和質量進一步改善和提高，努力實現物業服務全覆蓋。

4、6月18日，區委、區政府組織全區13個鄉鎮及相關部門在區房管局召開“城鄉物業管理全覆蓋工作推進會”，城建局積極開展工作，按照《物權法》和《市物業管理條例》相關規定制定了《業主大會、業主委員會設立操作守冊》，并發送到各鎮（街道辦事處）。目前，我們這工作已經完成了分之，全區已經有個小區的居民實現了物業全覆蓋，占到應覆蓋的%。

二、下一步工作需要注意的幾個問題

1、提高認識，解決思想問題，要解決好思想認識問題。這項工作是大勢所趨，區委、區政府已經越來越明確的擺上重要議事日程，下一步我們將采取一系列的措施來推動這項工作，因此要進一步落實責任。抓緊召開會議，落實責任和任務，給基層壓擔子、提要求，獎優罰劣。要加強對社區支部書記的培訓，把干部的積極性調動出來，發揮出來，帶領群眾走上致富之路，實現農民向市民的轉變，不出村就過上城里人的生活。

2、多方籌資，解決資金問題。各金融機構要深入研究金融政策，勇于創新，積極爭取上級支持，解決好有錢投放、有錢能夠投放到農村農民的辦法和措施，為農村社區建設提供金融支持，把錢貸出去，用在農民建房上。要建立對社區建設的以獎代補機制，鼓勵補貼社區建設。并居社區要研究好與幫扶企業的關系，開展多種形式的深度合作，謀求社區居民和企業的雙贏。

3、夯實基礎，解決好基礎設施配套問題。要把加強農村社區基礎設施建設作為推進農村社區建設的關鍵環節來抓，按照“科學規劃、合理布局、配套建設、功能完善”的要求，切實抓好。

4、加強管理，解決好收費難與收費低的問題。部分小區居民因無力繳費或者繳費意識不強，平均物業管理費收繳率不足20%。“收費難”使許多物業公司無法進行正常物業管理服務，已成為制約物業管理實現全覆蓋的一個突出問題。而收費低也是制約物業管理實現全覆蓋的一個重要因素。我們制定這個標準在制定時優先考慮的是我市經濟發展水平和居民承受能力，對于物業公司能否盈利則沒有著重考慮，有點顧此失彼。因此，有關部門要在調查基礎上，盡快拿出一套切實可行、解決問題的方案。

三、幾點要求

1、加強領導，明確責任，強力推動

提高物業管理和服務水平是市區群眾的迫切需要，也是市、區政府及相關部門、駐城街道社區和物業管理單位的共同職責。要加強組織領導，抓好基礎工作，嚴格督查考核，強化責任分解，確保實現物業服務滿意率和物業管理覆蓋率雙提高的目標。

2、加強宣傳，培訓教育，營造氛圍

在全區農民集中居住區深入開展以“新家園、新生活、新風尚”為主題的“三新”宣傳教育活動，充分發揮農民群眾主體作用，促進農民集中居住區民主自治、自我服務、共建共享。加大宣傳培訓力度，注重典型示范，引導農民群眾樹立自主、自立、自強意識，促進農民群眾文明素質提升和文明習慣養成。

3、加強管理，分類指導，形成機制

重心下移，分類指導。工作推進由區政府負總責，區行業主管部門具體組織落實，街道負責執行，市區各街道在現有城管街巷清掃隊伍基礎上組建物業服務中心，承擔公益性的物業服務職能，可以組織人力物力直接管理與服務，也可以利用專業化公司組織服務外包，逐步建立公益性與市場化相結合的新型運作機制。”

4、加強服務，抓住難點，層層落實

第6篇：物業管理考核細則范文

第二條本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。

第三條市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責本行政區域內城市物業服務收費的監督管理。

各縣、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。

第四條物業服務收費應當遵循合理、公平、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第五條物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。

第六條住宅區物業綜合服務費實行分等定價，普通住宅小區物業管理綜合服務標準根據服務內容和質量分為一、二、三、四級，具體等級由物業管理企業依據《宿州市城市住宅區物業管理綜合服務等級考核標準》（附表一）自行測評后，填寫《宿州市物業管理服務等級考核申請表》（附表二），向所在市、縣房地產行政主管部門申報，市、縣房地產主管部門分別會同價格主管部門組織考核評定。

普通住宅小區綜合服務等級指導價格為：按建筑面積計算：一級基準價每月每平方米0.15元，上下浮動0.05元；二級基準價每月每平方米0.25元,上下浮動0.05元；三級基準價每月每平方米0.40元，上下浮動0.10元；四級基準價每月每平方米0.60元,上下浮動0.10；

高級別墅、高層住宅的物業綜合服務費標準由市物價、房管部門另行制定。

小區車輛停放管理費指導價格為：車庫、車棚專人看管：汽車每月每輛50-150元，汽車臨時停放每日每輛5-8元，摩托車每月每輛10-20元，三輪車、平板車、電瓶車每月每輛7-15元，自行車每月每輛4-6元；露天停車場專人看管：汽車每月每輛30-80元，臨時停放每日每月輛4-6元；泊位費：汽車每月每輛20-30元。

裝飾裝修垃圾清運費指導價格為按建筑面積每平方米1.00元，上下浮動10%。

具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業根據物業管理服務等級和相應的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定，并將約定的收費標準報價格主管部門、房地產主管部門備案。

雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。

第七條實行政府指導價的物業服務收費，其利潤不得超過物業服務成本的5%。

第八條實行市場調節價的物業服務收費，由業主或物業使用人與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第九條物業管理企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，并在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示，票據使用規范。

第十條業主或業主委員會與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

第十一條建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業管理的企業、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

前期物業管理綜合服務收費標準，由建設單位或物業管理企業根據物業管理服務等級，對照相應的基準價及浮動幅度與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定。

雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。

第十二條物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域安全防范和秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主或業主委員會同意的其他費用

根據自愿的原則，經業主或業主委員會同意，可以辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，費用計入服務成本或服務成本或服務支出。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者實行物業服務費用酬金制的成本。

第十三條實行物業費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十四條物業管理服務等級實行年度考核制度。由房地產行政主管部門會同價格主管部門每年第四季度對物業管理企業進行考核，對服務達不到現行等級的物業管理企業降低服務等級。

第十五條物業管理企業在物業服務中應當遵循國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十六條縣級以上人民政府價格主管部門應當及時處理業主、業主委員會

和物業使用人有關物業服務收費的投訴。第十七條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當[文秘站:]結清物業服務費用或者物業服務資金。

對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業管理企業雙方商定，可以減收或者免收物業服務費用。

第十八條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。已售出因業主的原因暫未入住的，物業服務費用或者物業服務資金由物業權利人全額交納。

第十九條物業管理企業已經接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十條物業管理企業根據業主或業主委員會的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十一條加強對物業管理服務收費監督檢查。價格主管部門會同房地產主管部門每年應對物業管理企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，尤其要加強對前期物業服務收費的監督檢查。

第二十二條實行政府指導價的物業管理服務收費實行《收費許可證》制度。物業管理企業收費前，到當地價格主管部門申領《安徽省經營收費許可證》，亮證收費，收費時使用稅務票據。

第二十三條提高物業管理企業收費管理人員的業務水平，加強物業管理收費人員業務能力培訓。

第7篇：物業管理考核細則范文

一、積極探索“綠色物管”新理念，為居民構筑良好的人居環境

GIN管理模式的中的“G”代表“綠色物業管理”，即一種以人為本，以環境優化為基礎，以優質服務為中心，依托文化建設上臺階的可持續發展的新型物業管理。“綠色物管”的一個突出特點就是通過提升物業管理理念，從環境、服務、文化等三個方面來構筑最佳的人居環境。

1、以先進的服務理念為著眼點，促進管理與服務的人性化。近年來，我們總結提煉了“挑戰平凡，無限創新”的公司精神和“用心發現，誠心服務，無微不至，盡善盡美”的服務理念，依靠企業文化的影響力，以深化綠色物管為核心，變物化管理為人文關懷，促進了管理與服務的人性化。我們通過建立“居民訪談日”制度、在每個樓棟安裝了“心連心信息板”等辦法，有效地促進了居民與物業之間的溝通與交流。我們還組織小區內的青少年，成立了“雛鷹假日小分隊”，組織離退休老同志，成立了“夕陽紅”文明巡邏隊，與物業職工一起共同維護小區內的公共設施，推動了文明小區建設的順利開展。為給居民提供更加人性化的服務，我們在雅苑小區建成了勝利油田第一個智能化管理小區，水電氣三表實現了遠程抄表，電子大屏，背景音樂以及周界防范，物業站也實現了信息化管理，建立了雅苑網站，居民可與物業站隨時進行網上溝通和交流，體貼入微的服務使居住在小區的居民倍感溫馨。我們還在小區內安裝了廢舊電池回收箱，在小區綠地放置了各具特色的小型雕塑，在各種苗木上懸掛了介紹該苗木知識的標牌，以此來啟發居民愛護環境、愛護小區的意識。

2、以品牌服務為切入點，讓居民時刻享受超值服務。物業管理的產品是服務，有了叫得響的品牌，服務就更容易得到業主的認可。經過幾年的不斷錘煉，公司在“塑造品牌、發展品牌”上邁出了堅實的一步，已經鞏固形成了“心連心”、“彩虹”、“銀盾衛士”以及“廣廈之星”等一批服務精品。幾年來，我們將這些服務品牌融入承諾服務中，推出了“440”服務綠卡進千家活動，為居民發放“440”服務綠卡，定期到居民家中座談走訪，對居民的意見和建議盡快進行整改和落實，不折不扣地兌現我們的服務承諾。為增進工作人員之間的團隊精神，公司推行了“統籌值班法”和“首問負責制”，要求首接責任人對接待的人和事以及處理方式和結果等信息作好詳細記錄，客觀地反映出處理解決問題的全過程。為確保工作人員文明服務，我們實行了“星級服務”，對工作人員進行了禮儀培訓，有效地提高了管理服務的品質，受到廣大居民的好評。

3、以高品位文化為落腳點，讓居民在“綠色家園”中陶冶情操。

我們充分利用小區內的文化場館、活動中心、櫥窗板報等場所，在小區里分別開設了以居民休閑娛樂為主要內容的書畫、攝影、音樂、模特、服飾等培訓，聘請專業教師組織開展專題講座，舉辦居民乒乓球比賽、健美操鍛煉、讀書征文、藝術作品展覽等活動。我們還在與油田圖書館聯合在小區內設立了居民圖書館，藏書3萬冊，并與油田圖書館形成了定期更換新書、相互資源共享的良好機制。我們在小區內開設了油田唯一的社區網絡學校—“玉山陽光網校”，面向社區居民，開展不同層次的學習培訓和便民服務，為小區居民和廣大青少年提供了學習計算機和了解網絡知識的良好環境。同時，我們充分利用小區宣傳欄、標語牌、燈箱等有效途徑，宣傳通俗易懂的“家庭美德五字謠”、“十字道德歌”等文明歌謠，不斷培養居民的文明居住意識，提升居民的道德層次。我們還組織居民開展各具特色的“樓道文化”活動。舒苑小區13號樓退休教師杜鄢，自發地組織樓道居民在樓道里張貼了豐富多彩的書畫作品，被評為管理局2003年“十大文明新事”。

二、深化推行ISO9001質量管理體系，全方位提升物業管理水平

GIN管理模式的中的“I”是指ISO9001質量管理體系，即通過積極推行ISO9001國際質量管理體系，全面提升物業管理水平，實現管理上的科學、規范、嚴格、精細與合理。

玉山物業公司于2001年9月通過了ISO9001國際質量體系認證。近年來，我們依據ISO9001體系的要求，在服務標準的制定上，明確了具體的操作程序和質量責任人，使每個崗位都有了工作職責、任職要求、服務規范和工作標準，都有相應的檢查制度和考核細則，都有質量持續改進和糾正預防控制措施，實現了標準化、程序化、規范化，每一名職工都知道自己干什么，應該怎么干，干到什么程度，由誰來管理考核，出現問題將受到什么處罰，由誰來處罰等，做到了“事事受控，時時受控，人人受控”，在管理方式上實現了三個轉變：

一是貫徹“以居民的需求為關注焦點”的原則，在服務方式上實現了由“以我為中心”向“以居民為中心”的轉變。在以往的工作中，我們或多或少地存在著“本位主義和以領導滿意為標準”的思想，沒有真正站在居民的角度上考慮問題，工作應付多、形式多，結果居民不滿意。推行ISO9001質量標準體系后，為了落實“以顧客為中心”，加強與居民的溝通，物業站與各專業化隊伍聯動配合，統一協調，開展承諾服務，并以《致小區居民的一封信》的形式，將服務內容、時限向廣大居民進行公開，廣泛接受居民監督，促進了管理水平、服務質量的不斷改進與提高。

二是貫徹“程序化管理”的原則，在質量控制上實現了由“注重結果”向“過程控制”的轉變。以前，我們圍繞促進服務質量也建立了很多規章制度，但落實得并不好，往往是出了問題就按照規定進行處罰，沒有從根本上解決問題。推行ISO9001管理模式后，我們將管理與服務的全過程進行有效控制，使各種質量問題由“事后處理”轉變為“事前預防”，確保各項工作按標準規范運行，促進了服務質量的提高。在具體的工作中，我們實行了物業公司、物業站、專業化隊伍“三級”檢查考核機制，建立健全了承諾服務制度，通過定期回訪、聘請義務監督員等措施，確保服務質量的持續改進，使小區的各項管理工作“時時有控制、處處有人管、事事無遺漏”，實現了標準化、程序化、規范化。

三是貫徹“全員參與”的原則，在管理方法上實現了由“領導抓管理”向“全員抓管理”的轉變。過去，職工對公司制定的管理制度與考核標準只是被動承受，職工的積極性沒有調動起來。通過建立ISO9001質量標準體系，理順了管理關系，明確了職責與權限，變過去領導強制管理為各專業化隊伍、各班組、各崗位的分級負責，自主管理，使每個員工都增強了工作責任感。實施ISO9001質量標準以后，每一項工作何時干、何地干、誰來干、怎樣干、干到什么標準都有了明確的規定和有效控制。按照ISO9001質量管理體系要求進行過程控制，使我們的管理更加精細化，服務過程實現規范化，服務行為作到親情化標準。通過定期開展內部質量審核和管理評審，積極采取預防和糾正措施，持續改進管理和服務工作，不斷滿足顧客日益增長的服務要求。

三、實施運作“一拖N”管理，努力激活蘊藏在基層隊伍中的生機和活力

GIN管理模式的中的“N”是指“一拖N”管理，即通過不斷改革和調整，在內部管理體制和運作方式上，建立起以物業管理站為甲方，環衛綠化、維修、治保等各專業隊伍為乙方的“一拖N”模擬市場運作體系。

幾年來，我們緊跟油田和社區改革步伐，不斷加強內部管理體制和運行機制的轉換，逐步形成了以物業站為甲方，各專業隊為乙方的“一拖N”管理模式。原來由物業站大包大攬的各項維修、保潔、綠化、治保等服務工作與小區工作相分離，分別形成專業化隊伍，變原來的統一管理為甲乙方合同關系，各專業隊成為服務的提供方和承包方，雙方按照合同約定進行考核與被考核。內部模擬市場機制的運行，使物業站和專業隊之間責權更加明確，考核更加嚴格，迫使專業化隊伍必須用優質快捷的服務到接受服務的物業站去掙取服務成本。在用人機制上，我們重點突出各單位、各部門的職能作用，設置了較為科學、合理的運行機構，嚴格執行“三崗制”動態管理辦法，通過對人員的優化組合，充分挖掘人力資源的潛能，進一步提高勞動效率和管理效率，增強員工隊伍的風險意識。在利益分配機制上，我們徹底打破了“大鍋飯”的現象，結合崗效薪點工資制度的實施，在維修隊實行了工時制，堅決做到了“干和不干的不一樣，多干和少干的不一樣，會干和不會干的不一樣”，平時不干活的職工獎金將出現負數。

第8篇：物業管理考核細則范文

關鍵詞：物業管理;財務管理

1 物業公司財務管理的現狀和難點

物業管理指的就是派遣專業的人員，受物業所有人員的委托，依據我國的相關法律法規，遵從簽署合同的各項條約，對已經完成建設并且投入應用的房屋建筑物以及相應的配套設施，應用經濟的手段對其進行全面的、有效的管理。目前，物業公司財務管理主要存在以下難點。

1.1 財務控制體系薄弱

1.1.1 物業管理費定價偏低或收費不足。一方面前幾年物業項目一般由“誰開發誰管理”，即房屋建成初期由房開商成立的物管公司進行管理，為促進銷售，一些物業管理費定價偏低（特別是住宅項目），有些甚至低于成本價，項目開發完畢或銷售完成后，房開商不再對物管進行補貼，物管公司再進行調價比較困難;另一方面，即使物管費定價合理，受入住率和收費率的影響，物業公司收到的管理費也會存在不足情況，難以維持公司和物業項目的正常運行，物業公司往往采取降低服務標準、減少人員配置等措施，但這樣使得物管服務品質下降，反過來又造成收費困難，形成惡性循環。

1.1.2 由于物業管理行業特性，使得物業公司在收費時時常會有項目繁雜、金額小、涉及現金多等特點，如果公司的財務管理制度不健全，再加上執行力度不夠、監督不嚴格，可能會有收取資金被流失、不按時入賬、收費臺賬記假賬等風險，給公司帶來損失。對于資金支出也同樣存在零星、繁雜、現金使用頻繁的特點，如物資采購就分保潔用、設備設施維保用、護衛用、食堂用等各類物資，品種數量多且采購頻繁，如果公司財務管理制度不健全、支出審核審批手續不嚴，也極易造成公司人工和采購成本上升、滋生腐敗，影響物業公司的服務品質和效益，阻礙公司的長足發展。

1.1.3 財務人員的素質問題，出于成本效益原則考慮以及受物管項目規模的限制，物業企業在人員崗位配置上往往不足，無法做到專人專崗，尤其是小規模物管項目。財務部門也是如此，特別是基層財務人員如收費員通常兼物業管理服務崗位，不僅要具備財務人員的基本素質，還要有物業管理的業務能力，現實中能達到該能力要求的人員很少，不能讓財務管理在企業基礎管理和控制中發揮很好的作用。

1.2 缺乏現代化的管理理念和手段

現代的管理理念和手段是保證物業公司服務質量的重要基礎。隨著市場經濟體制的不斷完善和現代科學技術的應用，物業管理逐步走向市場規范化、物管項目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能適應現代物管的需要，同時也對財務管理提出新的要求，如物管項目前期方案制定、投標、前期介入，以及后續管理都需要財務管理的全程參與和介入，如果企業還在以陳舊的理念和手段進行物業管理，勢必限制企業業務的拓展，影響企業管理的質量效果和經濟效果，同時給財務管理增加了工作量與難度，難以發揮財務在企業內部控制和監督管理中的作用。

2 解決物業公司財務管理難點的措施

本人從事物業公司的財務工作多年，總結建議以下幾條措施以供參考：

2.1 完善公司財務管控制度并有效實施

公司應高度的重視財務管理制度的建立健全與有效實施，財務部門應對物業管理流程中涉及的財務事項進行全方面的梳理，包括方案制定、價格測算、收費流程、臺賬管理、票據管理、人員工資、物資采購與庫存管理、資金支付審核流程與審批權限等方面，建立健全財務管理制度和具體實施細則，并在實際運用中根據管理要求及時修改完善。嚴格執行財務管控制度，定期不定期檢查制度執行情況，可以將制度執行情況作為部門（項目）考核指標之一，納入部門（項目）的工作績效管理，以保證制度能得以很好的落實和實施。

2.2 資金收支管控方面

資金收入管理重點規范收款流程管理，包括收款標準、規范開票、交款時限、記賬要求、管理報表的編報等細節管理，有條件的可以利用現代信息技術將收款流程納入財務信息系統管理，以提高管理效率，同時建立內部和外部（業主或客戶）的監督機制，對收款流程進行檢查監督，減少資金收取過程中的損失。

2.3 提高財務人員的素質和業務水平

財務人員的職業素養與業務能力，對財務管理工作的質量和效率有著決定性的影響。物業公司應重視財務管理人員的職業素養與業務能力提升，主要做到以下幾點：①建立和完善財務管理部門的部門職責、崗位設置和崗位說明。②嚴格把關財務人員上崗前的資格要求，如學歷、從業資格證、職稱等。③注重財務人員培訓，培訓內容包括物業管理相關知識、法律法規、公司各項規章制度，特別是基層財務人員要熟悉公司業務管理制度和財務管理制度，能熟練運用到實際工作中。④定期對財務人員進行工作績效和職業素養的考評，將工作績效與個人待遇、晉級掛鉤，調動財務人員的積極性。對于財務人員的違規違紀行為，應及時采取處罰、調離財務崗位、辭退等措施，情節嚴重的還應追究法律責任。⑤有條件的物業公司，應對財務人員定期輪崗，以提高物業公司財務管理工作質量。

2.4 開展財務分析，發揮財務管理預警作用

物業公司財務部門應根據公司戰略目標，組織分析公司和項目的現狀，包括現有資源、管理規模、管理水平等，組織編制公司和項目年度預算，協助公司決策層制定公司年度管理目標和經營目標、下達具體考核指標（包括管理指標、經營指標）。定期統計匯總公司、項目各項指標的實際完成情況，對照預算及目標，分析差異的內外部原因，及時向公司管理層及項目反饋預算執行情況、警示所發現的管理和經營風險等信息，以便公司能采取措施及時解決經營管理中的問題和風險，做到“事前和事中控制”，充分發揮財務管理的預警作用。

第9篇：物業管理考核細則范文

委托方（以下簡稱甲方）：業主管理委員會/房地產開發公司

受委托方（以下簡稱乙方）：物業管理公司

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《城市新建住宅小區管理辦法》（建設部第33號令）、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及《〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例〉實施細則》等國家、地方有關法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對______（物業名稱）實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條 物業基本情況

座落位置：______市_____區_____路（街道）____號；

占地面積：_______平方米；建筑面積：_______平方米；其中住宅____平方米； 物業類型： _________（住宅區或組團，寫字樓，商住樓，工業區，其他/低層，高層，超高層或混合）。

第二條 委托管理事項

（一）房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理；

（二）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務；

（三）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養護和管理；

（四）本物業規劃紅線內的屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點等）的維修、養護和管理；

（五）公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運；

（六）車輛行駛及停泊；

（七）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，（但不含人身，財產保險保管責任）；

（八）社區文化娛樂活動；

（九）物業及物業管理檔案、資料；

（十）法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。

第三條 合同期限

本合同期限為____年。自____年____月___日起至____年____月___日止。

第四條 甲方的權利和義務

（一）與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；

（二）對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；

（三）委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取繳催改措施；

（四）甲方在合同生效之日起___日內按規定向乙方提供經營性商業用房___平方米，由乙方按每月每平方米___元標準出租經營，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用；

（五）甲方在合同生效之日起___日內按政府規定向乙方提供管理用房___平方米（其中辦公用房_____平方米，員工宿舍____平方米，其它用房____平方米），由乙方按下列第項使用：

1.無償使用；

2.按每月每平方米建筑面積___元的標準租用。

（六）甲方在合同生效之日起____日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料等），并在乙方管理期滿時予以收回；

（七）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

（八）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；

（九）協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育，文化活動；

（十）法規政策規定由甲方承擔的其他責任。

第五條 乙方的權利和義務

（一）根據有關法律，法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法，規章制度，實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益。

（二）遵照國家，地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目，服務內容。服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。

（三）負責編制房屋及附屬設施，設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。

（四）有權依照法規政策，本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；

（五）有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；

（六）接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督，指導，并接受甲方和業主的監督；

（七）至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬民主。

（八）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

（九）建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

（十）開展有效的社區文化活動和便民服務工作；

（十一）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案，財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費，公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構。

（十二）不承擔對業主及非業主使用人的人身，財產的保管保險義務（另有，專門合同規定除外）。

第六條 管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”（各項維修，養護和管理的工作標準和考核標準），與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效___后年內達到_____的管理標準；____年內達到____管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。

第七條 管理服務費用

（一）本物業的管理服務費按下列第___項執行：

1.按政府規定的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積__元

2.按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積__元；

3.由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積__元；支付期限：_____方式：________.

（二）管理服務費標準的調整按下列第___項執行：

1.按政府規定的標準調整；

2.按每年__%的幅度上調；

3.按每年__%的幅度下調；

4.按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；

5.按雙方議定的標準調整；

（三）乙方對物業產權人，使用人的房屋自用部位，自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。

（四）房屋建筑（本體）的共同部位及共用設施設備的維修，養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

（五）本物業的公用設施專用基金共計__元，由甲方負責在___時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

（六）乙方在接管本物業中發生的前期管理費用___元，按下列第___項執行：

1.由甲方在本合同生效之日起___日內向乙方支付；

2.由乙方承擔；

3.在___費用中支付；

（七）因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第___項執行：

1.由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月___元；

2.由甲方承擔上述管理成本費用的___%；

第八條 獎懲措施

（一）乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；

（二）乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：

（三）合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。

第九條 違約責任

（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。

（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。

（三）因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）

（四）甲，乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第十條 其他事項

（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

（二）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

（三）本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

（四）本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交仲裁委員會依法裁決。

（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律，法規和政策執行。

（六）本合同正本連同附件共一頁，一式三份

，甲，乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

（七）本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：