農(nóng)村用地規(guī)劃精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村用地規(guī)劃范文

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)村住宅建設(shè)用地 規(guī)范化 管理

為切實解決農(nóng)村村民住房矛盾，促進新農(nóng)村建設(shè)，根據(jù)《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理辦法》及相關(guān)文件精神，我區(qū)啟動了農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地審批管理工作。隨著該項工作的開展，逐漸出現(xiàn)一戶多宅、未批先用、地類認定不清、未節(jié)約利用土地等問題。農(nóng)村住宅建設(shè)用地管理既關(guān)系到新農(nóng)村建設(shè)及農(nóng)村民生問題，又是國土資源管理的重要內(nèi)容。唯有進一步規(guī)范化管理農(nóng)村住宅建設(shè)用地，才能將基本國策落到實處。

1 當前農(nóng)村住宅用地利用現(xiàn)狀

以第二次全國土地調(diào)查標準時點為準，本區(qū)域內(nèi)耕地總面積為15.51萬畝（基本農(nóng)田13.99萬畝）,其中轄區(qū)內(nèi)納入農(nóng)村建設(shè)用地管理的規(guī)劃控制區(qū)外有5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，耕地面積10.55萬畝（基本農(nóng)田10.02萬畝）。自2007年開通農(nóng)村住宅用地審批管理業(yè)務(wù)以來，共審批農(nóng)村住宅用地29批1082戶，面積108520m2，其中2007年2批97戶、用地面積9770 m2，2008年4批183戶、用地面積16560 m2，后逐年增長，2011年達到8批283戶、用地面積28550 m2。

通過調(diào)查統(tǒng)計分析，列入農(nóng)村住宅用地管理的5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本農(nóng)田占全區(qū)域內(nèi)基本農(nóng)田的71.6%，是基本農(nóng)田集中分布區(qū)域，也是耕地保護重點區(qū)域；同時，近年來該區(qū)域內(nèi)農(nóng)村住宅用地需求呈逐年增長態(tài)勢，自開通管理業(yè)務(wù)以來，農(nóng)村住宅新增用地平均每年增長38.4%。切實保護耕地，嚴格規(guī)范農(nóng)村住宅用地管理已是迫在眉睫，也是國土資源管理中一項長期而艱巨的任務(wù)。

2 農(nóng)村住宅用地管理工作存在的主要問題

2.1 住宅用地缺乏科學規(guī)劃、合理引導

目前，除了道路等基礎(chǔ)設(shè)施拆遷安置區(qū)及有條件的村集體以統(tǒng)一建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)外，相當部分的村莊因用地條件所限，缺乏科學規(guī)劃及技術(shù)引導，未能建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)。主要以單獨申請住宅用地為主，造成了零星分散建房的現(xiàn)狀，不利于新農(nóng)村成片規(guī)劃、有序建設(shè)的開展，也給國土資源住宅用地管理工作帶來很大難度。

2.2 落實“一戶一宅”及“舊宅處置”政策缺乏有效措施

在農(nóng)村住宅用地管理過程中，如何有效管理“一戶一宅”及切實解決“舊宅處置”問題，目前還沒有一套完整有效的管理制度。農(nóng)村子女成家分戶、老人輪流隨子女生活、舊宅的風水迷信等原因，給界定“一戶一宅”帶來很大困難，也給拆舊宅等處置舊宅用地造成一定阻力，且收回、調(diào)劑舊宅用地很大程度上是依托所在村委會進行，目前缺乏有效的監(jiān)督管理制度和具體操作辦法。

2.3 管理程序不夠規(guī)范

目前，省、市均出臺有關(guān)政策及文件，但在基層國土資源管理具體過程中，需予以進一步明確和細化，出現(xiàn)的問題有：一是審批管理程序未能較好地實現(xiàn)無縫對接，造成管理真空，如未履行批后監(jiān)管，造成移位建設(shè)、超面積建設(shè)等；二是報批程序不統(tǒng)一，如由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府上報、國土資源基層所上報及申請者個人上報等情形，上報管理程序紊亂；三是地類認定材料不夠規(guī)范，造成部分土地占用耕地，未按農(nóng)用地上報等現(xiàn)象；四是未按規(guī)定程序履行管理職能，如未履行先公示后報批、多部門交叉勘察等。

2.4 地質(zhì)災(zāi)害搬遷戶等“民生造福工程”申請用地受限

根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況，因地質(zhì)災(zāi)害搬遷住宅用地需求日浙增多，特別是列入地災(zāi)易發(fā)區(qū)內(nèi)的搬遷戶需要新建農(nóng)村住宅。但由于近年來，按照新一輪土地利用總體規(guī)劃劃定基本農(nóng)田和耕地占補平衡的有關(guān)規(guī)定，上述區(qū)域農(nóng)用地中大部分列入基本農(nóng)田保護區(qū)或土地整理區(qū)，加上山區(qū)林地面積比例較大，能用于審批建房的用地可選擇性不大，造成了山區(qū)急需解決地災(zāi)搬遷戶等民生問題而又無符合要求的用地等困境。

2.5 未批先建、少批多占等違法現(xiàn)象仍存在

按現(xiàn)行有關(guān)政策，農(nóng)村住宅用地按每戶3人及以下80平方米、4～5人100平方米、6人及以上120平方米審批管理。但受農(nóng)村傳統(tǒng)觀念影響，農(nóng)村村民大部分愿意住大宅樓，不按批準面積建房，而隨意擴大住宅面積，部分申請者在辦理審批手續(xù)過程中，未批先建或邊批邊建，給國土資源執(zhí)法管理帶來了難度。

3 農(nóng)村住宅用地規(guī)范化管理的措施和建議

3.1 以“科學規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)”為主、輔以“散戶建設(shè)”的管理原則

以統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)為主，積極為農(nóng)村提供建房技術(shù)服務(wù)，采用村莊土地整理和舊村改造相結(jié)合的方式，鼓勵自然村向中心村、集鎮(zhèn)集聚，鼓勵集中建設(shè)農(nóng)村村民住宅小區(qū)，引導農(nóng)民科學選址、合理建房、節(jié)約用地。村莊的科學規(guī)劃應(yīng)以“六個結(jié)合”為基本原則：一是與環(huán)境衛(wèi)生相結(jié)合，合理預留綠化帶及衛(wèi)生設(shè)施用地；二是與農(nóng)村道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合，依托農(nóng)村路網(wǎng)進行規(guī)劃選址；三是與村莊改造相結(jié)合，統(tǒng)籌舊村改造、土地整治及新農(nóng)村建設(shè)布局；四是與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，集中分散居住的農(nóng)戶，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)利用和規(guī)模化種植；五是與旅游資源開發(fā)相結(jié)合，充分考慮當?shù)芈糜翁厣η笤诮ㄖL格上與自然和諧統(tǒng)一；六是與生態(tài)建設(shè)相結(jié)合，注重保護河流、水庫、森林等生態(tài)資源，堅持預防優(yōu)先，恢復補償為輔，恢復補償?shù)却胧┡c項目所在地生態(tài)功能區(qū)劃的要求相適應(yīng)[1]。對無房戶、明顯低于法定用地標準戶及無法達到最基本居住安全和質(zhì)量要求的危房戶，確需新建但客觀上又無法納入農(nóng)村住宅小區(qū)統(tǒng)一建設(shè)的，給予考慮單獨申請住宅建設(shè)用地。

3.2 規(guī)范管理程序

第2篇：農(nóng)村用地規(guī)劃范文

【關(guān)鍵詞】土地利用；規(guī)劃；控制建設(shè)

一、我國農(nóng)村土地利用規(guī)劃和管理中存在的問題

1農(nóng)村土地利用規(guī)劃體系不完善

第一，重總體規(guī)劃，輕專項規(guī)劃和詳細規(guī)劃。專項規(guī)劃和詳細規(guī)劃在規(guī)劃的編制和執(zhí)行上不具備強制性，是總體規(guī)劃的補充，有利于總體規(guī)劃的具體實施和落實，編制該類規(guī)劃的驅(qū)動力來自于行政命令和用地調(diào)整的需要。第二，各級規(guī)劃的核心職責分工不夠明確。現(xiàn)行總體規(guī)劃分為國家、省、市、縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級，應(yīng)該說我國土地規(guī)劃體系在層次上是完整的，但每一級的控制指標和口徑基本上是一樣，上下級規(guī)劃之間，大都是有戰(zhàn)略到戰(zhàn)略的簡單重復。

2管理機構(gòu)設(shè)置不盡完善，管理人員專業(yè)化水平有待提高

農(nóng)村土地利用規(guī)劃和計劃管理主要涉及縣鄉(xiāng)兩級國土管理部門，在規(guī)劃的編制實施等具體管理上又集中到縣級規(guī)劃管理相關(guān)科室，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地利用規(guī)劃和計劃的編制、實施、管理存在缺陷。

3農(nóng)村土地規(guī)劃管理存在問題

首先，土地規(guī)劃不科學。我國土地總體規(guī)劃特別強調(diào)土地利用，對總體規(guī)劃的重視程度較高，然而對于專項規(guī)劃卻只作為一種補充，沒有引起足夠重視。這樣就會出現(xiàn)，在實際過程中各級規(guī)劃的核心職責缺乏明確分工，導致土地規(guī)劃太過于片面，缺乏戰(zhàn)略性和協(xié)調(diào)性。在實際操作中，很容易出現(xiàn)“偏軌”情況，提升了農(nóng)村土地規(guī)劃難度。其次，機構(gòu)設(shè)置不全面。農(nóng)村土地利用規(guī)劃主要由縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土管理部門負責，而在落實上主要有縣級規(guī)劃管理部門進行管理，這樣造成了實施過程中的諸多矛盾。在城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用收益上存在明顯差異，特別是在欠發(fā)達地區(qū)，這種差異將更加明顯。再次，規(guī)劃管理信息化水平不高。目前，信息技術(shù)在我國各個領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用，在規(guī)劃管理上應(yīng)用也非常廣泛。但在大多農(nóng)村的信息化建設(shè)水平相對滯后，信息化管理現(xiàn)狀令人堪憂。最后，土地利用率較低。農(nóng)民對擁有土地只能承包使用，不允許出讓或用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。這一模式導致土地市場配置作用無法發(fā)揮，土地資產(chǎn)價值得不到體現(xiàn)。

4土地規(guī)劃部門的工作人員能力有待提高

對于農(nóng)村土地規(guī)劃管理來說，土地資源規(guī)劃管理部門的工作人員的工作能力對其有著直接的影響。如果工作人員的工作能力不強的話，那么農(nóng)村土地規(guī)劃管理工作自然也難做到位。目前國土管理部門的工作人員的工作能力并不高，專業(yè)知識也有待加強，這是當前我國土地規(guī)劃管理工作不到位的原因之一。

二、完善農(nóng)村土地利用規(guī)劃與管理的對策建議

1發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村土地規(guī)劃管理

發(fā)達地區(qū)是土地規(guī)劃管理的重點區(qū)域，這些區(qū)域的土地整治資金相對充足，應(yīng)制定長遠的規(guī)劃目標，把農(nóng)村建設(shè)用地的整治工作作為重點。其整治方向應(yīng)放在農(nóng)村宅基地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，引導村民向中心村靠攏，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對建設(shè)用地布局進行合理規(guī)劃，盡早實現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)。

（1）遷村并點。農(nóng)村宅基地占有大量土地，在整治工作中，盡量將分散居住的村莊遷移到具有一定規(guī)模和經(jīng)濟基礎(chǔ)的中心村。在遷移之后還要進行復墾工作，從而保證村民的正常生活。統(tǒng)一的住宅布局、完善的配套設(shè)施，復墾帶來了更多的耕地，為農(nóng)民解決了后顧之憂。

（2）整村搬遷。對地處偏遠、居住環(huán)境差的村子整體搬遷到適宜生產(chǎn)生活的地區(qū)。地理條件較差、不適宜生產(chǎn)生活的地區(qū)，不利于提高居民的生活水平，配套設(shè)施較差，改造起來成本較高。然而，如果進行整村搬遷后，原地點的土地還可以整體規(guī)劃，提高了耕地使用率。

（3）舊村改造。在原村地址上進行舊村改造，提高閑置空房的利用率。

（4）建立城鎮(zhèn)化社區(qū)。將農(nóng)村土地規(guī)劃與城鄉(xiāng)建設(shè)有機結(jié)合起來，部分居民生產(chǎn)生活方式進行城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變，使居民享受與城鎮(zhèn)居民相同的福利待遇。

2 次發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村土地規(guī)劃管理

次發(fā)達地區(qū)主要以糧食生產(chǎn)為主，而穩(wěn)定的糧食生產(chǎn)是國家穩(wěn)定生產(chǎn)的基礎(chǔ)。在農(nóng)村土地規(guī)劃過程中，要采取以下方式：

（1）農(nóng)田改造。對較好的農(nóng)田進行改造，同時健全相慶的配套設(shè)施，提高產(chǎn)量、質(zhì)量，形成標準化農(nóng)田。

（2）農(nóng)田產(chǎn)品發(fā)展。通過農(nóng)村土地的整治，給當?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及土地的承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)提供平臺，從而可以為地方發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造便利的條件，并且提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在土地整治方面，一定要與現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)形勢發(fā)展相適應(yīng)，符合現(xiàn)代化土地規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的具體要求，建設(shè)有地方特色的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)基地。

3 落后地區(qū)的農(nóng)村土地規(guī)劃管理

3.1 特色農(nóng)業(yè)。為特色農(nóng)業(yè)提供配套設(shè)施，基礎(chǔ)平臺。比如有的地區(qū)有豐富的光熱資源和灌溉條件，這是發(fā)展特色農(nóng)業(yè)的基本保障。通過土地整治，完善水利基礎(chǔ)設(shè)施，使農(nóng)作物能夠得到充分的光熱資源和養(yǎng)分，為優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)奠定良好資源基礎(chǔ)。

3.2 生態(tài)保護。在土地整治過程中一定要注重生態(tài)環(huán)境的保護。所以，要針對不同地區(qū)的實際情況，因地制宜的開展土地整治，在地質(zhì)環(huán)境脆弱區(qū)以及城市生態(tài)隔離帶等不同地區(qū)制定相應(yīng)的整治規(guī)劃方案，進行分類整治，從而達到保護生態(tài)的目的。

4加強規(guī)劃可操作性及個性，深入規(guī)劃體制改革

土地規(guī)劃要高效有序與編制實施空間規(guī)劃密切相關(guān)，無論從規(guī)劃的定位還是規(guī)劃的內(nèi)容、編制程序等都有比較清晰的界定，規(guī)劃數(shù)量少而精，規(guī)劃之間不存在交叉重疊和矛盾，因而實施起來比較順利，操作性提高。有效解決土地規(guī)劃中存在的問題，必須改革規(guī)劃體制，加強規(guī)劃的銜接協(xié)調(diào)力和綜合管理力，減少規(guī)劃數(shù)量，嚴格界定各類規(guī)劃的范圍，建立起在市場經(jīng)濟發(fā)展下，以主體功能規(guī)劃為基礎(chǔ)，土地規(guī)劃等專項規(guī)劃為補充，各類規(guī)劃定位清晰、功能互補的規(guī)劃體制。

5健全農(nóng)村土地利用規(guī)劃計劃實施監(jiān)管制度，落實監(jiān)管責任

俗話說，“三分規(guī)劃，七分實施”。編的再好的規(guī)劃，如果沒有嚴格的監(jiān)管制度，強有力的實施措施，很難保證規(guī)劃的有效實施。建立農(nóng)村土地利用規(guī)劃計劃的實施監(jiān)管制度，不但能對違法用地起到震懾作用，更能體現(xiàn)農(nóng)村土地利用規(guī)劃計劃的嚴肅性。加大行政監(jiān)管和社會監(jiān)督力度，改進農(nóng)村土地利用規(guī)劃計劃的試試效果，改變行政監(jiān)管為主的方式，實現(xiàn)從行政監(jiān)管為主向社會管理為主的轉(zhuǎn)變。

綜上所述，如何在農(nóng)村快速發(fā)展的過程中做好土地規(guī)劃與管理，以實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，是目前應(yīng)當探討的重要課題 ，“珍惜方寸土，留與子孫耕”，身為國土資源執(zhí)法人員，保護好土地是我們的責任，要“忠于職守、通曉業(yè)務(wù)；秉公執(zhí)法，熱情服務(wù)”為搞好國土資源管理，構(gòu)建和諧社會，貢獻力量。

參考文獻：

第3篇：農(nóng)村用地規(guī)劃范文

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)村莊、集鎮(zhèn)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地，適用本辦法。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地，應(yīng)當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃；不符合規(guī)劃或者未編制土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的，不得審批農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地。

第四條各級地方人民政府應(yīng)當采取有效措施，鼓勵村莊土地整理和舊村改造，鼓勵農(nóng)村村民向中心村或集鎮(zhèn)集聚，鼓勵統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)住宅小區(qū)。

有下列情形之一的，應(yīng)當統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)：

（一）農(nóng)村村民因國家、集體建設(shè)拆遷安置需要建設(shè)住宅的；

（二）農(nóng)村土地整理涉及村民建設(shè)住宅的；

（三）農(nóng)村新村建設(shè)的。

嚴格禁止農(nóng)村村民違反村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃單獨建設(shè)住宅。

第五條農(nóng)村村民住宅建設(shè)應(yīng)當充分利用舊宅基地、空閑地和其它未利用地，嚴格控制使用耕地和生態(tài)公益林。

嚴格控制在地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)農(nóng)村村民住宅，因自然條件限制確需建設(shè)住宅的，應(yīng)當進行地質(zhì)災(zāi)害危險性評估。禁止農(nóng)村村民在地質(zhì)災(zāi)害危險區(qū)內(nèi)建設(shè)住宅。

嚴禁農(nóng)村村民未批先建或者違反規(guī)劃亂占濫用土地建設(shè)住宅。

第六條農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以申請住宅建設(shè)用地：

（一）因無住房或現(xiàn)有住房用地面積明顯低于法定標準，需要新建住宅或擴大住宅用地面積的；

（二）因國家或者集體建設(shè)、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施與公益事業(yè)建設(shè)，需要拆迂安置的；

（三）因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，需要安置的；

（四）向中心村、集鎮(zhèn)或者農(nóng)村住宅小區(qū)集聚的。

經(jīng)批準回原村莊、集鎮(zhèn)定居的港、澳、臺胞和華僑需要建設(shè)住宅的，參照本辦法規(guī)定辦理。

第七條農(nóng)村村民申請住宅建設(shè)用地有下列情形之一的，不予批準：

（一）年齡未滿18周歲的；

（二）不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃；

（三）將原住宅出賣、出租、贈與或改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的。

第八條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

農(nóng)村村民在原宅基地之外申請新建住宅的，其原有的空閑宅基地由村委會或村集體經(jīng)濟組織收回，并結(jié)合村莊土地整理，重新規(guī)劃后統(tǒng)一安排使用。

村委會或者村集體經(jīng)濟組織依法收回農(nóng)村村民舊住宅用地的，應(yīng)當給予經(jīng)濟補償。

第九條農(nóng)村村民每戶建住宅用地面積限額為80平方米至120平方米。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設(shè)住宅，或者對原舊住宅進行翻建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。

前款所稱住宅用地面積，是指住宅建筑物、構(gòu)筑物垂直投影范圍內(nèi)的占地面積。

第十條農(nóng)村村民申請單獨住宅建設(shè)用地的，應(yīng)當持下列材料向村委會提出住宅建設(shè)用地申請：

（一）《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》一式五份；

（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證影印件；

（三）申請人同意退出原使用的住宅用地并交由村委會或村集體經(jīng)濟組織重新安排使用的承諾書（沒有舊住宅的除外）。

村委會應(yīng)當自接到申請之日起7個工作日內(nèi)，或者每一個季度集中申請材料，依法召開村委會議或者村民代表會議進行審議，在本村張榜公布征詢本村村民的意見；在張榜公布之日起15個工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，應(yīng)當在《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》中簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現(xiàn)居住情況，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核。

第十一條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對農(nóng)村村民單獨建設(shè)住宅的申請，應(yīng)當自收到村委會上報的住宅建設(shè)用地有關(guān)申請材料之日起5個工作日內(nèi)，組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源、規(guī)劃建設(shè)管理機構(gòu)一同到實地勘測，并對是否符合住宅用地和建設(shè)申請條件，是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃，是否存在地質(zhì)災(zāi)害隱患等事項進行審核。經(jīng)審核符合條件的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源、規(guī)劃建設(shè)管理機構(gòu)現(xiàn)場確定規(guī)劃用地范圍，在3個工作日內(nèi)繪制建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖，報縣級人民政府審批用地。

縣級人民政府應(yīng)當在接到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府上報的有關(guān)材料之日起10個工作日內(nèi)（依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的期限除外）進行審核。予以批準用地的，由縣級人民政府國土資源行政主管部門核發(fā)《建設(shè)用地批準書》。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到《建設(shè)用地批準書》之日起7個工作日內(nèi)核發(fā)《村鎮(zhèn)個人住宅建設(shè)許可證》，連同《建設(shè)用地批準書》發(fā)給申請人，并組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃建設(shè)管理機構(gòu)和國土資源管理機構(gòu)一同到實地放樣，劃定四至范圍。

對農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的申請不予批準的，應(yīng)當在收到申請人提交的申請材料之日起10個工作日內(nèi)書面通知申請人，并說明理由。

第十二條農(nóng)村村民在依法取得的原有住宅用地范圍內(nèi)翻建住宅，符合土地利用總體規(guī)劃且未改變土地用途的，由村委會簽署意見，并經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理機構(gòu)確認后，不辦理用地批準手續(xù)，直接辦理規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)。

農(nóng)村村民有下列情形之一的，不得翻建、擴建原舊住宅：

（一）已取得新的住宅建設(shè)用地的；

（二）原舊住宅不符合土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的；

（三）原舊住宅屬文物保護單位或者省級以上歷史文化名村（鎮(zhèn)）保護規(guī)劃確定的保留風貌建筑的。

第十三條農(nóng)村村民住宅小區(qū)建設(shè)用地，由村委會或者負責拆遷安置的單位根據(jù)建房戶數(shù)量和實際用地需求，分期分批提出申請，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報縣級人民政府批準；縣級人民政府應(yīng)當自受理申請之日起10個工作日內(nèi)（依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的期限除外）進行審查。予以批準的，由縣級人民政府國土資源行政主管部門發(fā)給《建設(shè)用地批準書｝）。

申請農(nóng)村村民住宅小區(qū)建設(shè)用地，應(yīng)當提交下列材料：

（一）住宅小區(qū)建設(shè)用地申請；

（二）經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者村民委員會同意的農(nóng)村住宅小區(qū)修建性詳細規(guī)劃；

（三）建房戶戶數(shù)和每戶的用地面積安排說明；

（四）其他需要提交的材料。

第十四條農(nóng)村村民申請在住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)住宅的，應(yīng)當按本辦法第十條的規(guī)定提交申請材料，由村委會按規(guī)定確認后統(tǒng)一報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，經(jīng)審核符合住宅建設(shè)用地條件的，報縣級人民政府國土資源行政主管部門在10個工作日內(nèi)簽章確認。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依據(jù)經(jīng)縣級人民政府國土資源行政主管部門簽章確

認的《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》，分戶發(fā)給《村鎮(zhèn)個人住宅建設(shè)許可證》。

第十五條在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地

區(qū)范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的，縣級人民政府應(yīng)當按土地利用年度計劃分批次報原批準鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，方可批準建設(shè)用地。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用申請符合條件的，有權(quán)機關(guān)應(yīng)當自受理之日起15個工作日予以批準。

第十六條農(nóng)村村民建設(shè)住宅應(yīng)當委托設(shè)計或選用通用設(shè)計圖。住宅施工質(zhì)量和生產(chǎn)安全由承建方負責。

第十七條新建、改建、擴建農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當自房屋竣工驗收合格之日起3O個工作日內(nèi)依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。

第十八條農(nóng)村村民在統(tǒng)一規(guī)劃的住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)住宅的，在辦理有關(guān)建設(shè)用地審批手續(xù)時，只收取土地證書工本費和房屋產(chǎn)權(quán)證書工本費，免收征地管理費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、耕地開墾費和新增建設(shè)用地有償使用費等行政事業(yè)性收費。

村委會可以根據(jù)當?shù)剞r(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施狀況和農(nóng)民承受能力，召開村民大會集體討論采取有償提供住宅建設(shè)用地的辦法籌集資金，所籌集的資金必須全額用于本村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不得挪作他用。

第十九條農(nóng)村村民經(jīng)批準使用集體土地建設(shè)住宅，只需參照《*省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》規(guī)定的征地補償標準和辦法，向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村委會支付土地補償費用。農(nóng)村村民對原舊住宅進行原址翻建、申請新的住宅用地后將原舊住宅用地退還村集體經(jīng)濟組織的，不繳納土地補償費用，但超過本辦法規(guī)定的最高住宅用地面積限額擴建住宅的，應(yīng)繳納超出面積部分的土地補償費用。

第二十條農(nóng)村住宅小區(qū)建設(shè)使用村民承包地的，所在地村委會或者村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當調(diào)整數(shù)量、質(zhì)量相當?shù)耐恋貧w原承包方繼續(xù)承包經(jīng)營；沒有條件調(diào)整承包地的，村委會或者負責拆遷安置的單位應(yīng)當依照法定征地補償標準和辦法，向原承包方支付征地補償安置費用。征地補償安置費用由住宅小區(qū)內(nèi)的建房戶分

攤繳納。

第二十一條村委會或村集體經(jīng)濟組織收取的土地補償安置費用，應(yīng)當用于本村基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，或者用于發(fā)展生產(chǎn)，安置或者補償被用地農(nóng)業(yè)人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第二十二條農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設(shè)住宅的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復土地原狀。

嚴禁對農(nóng)村村民未批先建的住宅采取以罰款或者變相收取費用代替審批的辦法予以補辦手續(xù)。

第二十三條違反本辦法規(guī)定，非法批準農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的，其批準文件無效，對非法批準農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法追究有關(guān)責任人責任，并依法收回非法批準、使用的土地。

非法批準土地給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第二十四條違反本辦法規(guī)定，向申請住宅建設(shè)用地的農(nóng)村

第4篇：農(nóng)村用地規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞:土地利用規(guī)劃;城鄉(xiāng)一體化;創(chuàng)新

中圖分類號:F301.2文獻標識碼:A

推進城鄉(xiāng)一體化,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是全面建設(shè)小康社會的內(nèi)在要求。黨的十七大和十七屆三中全會在新的歷史起點上明確提出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,推進社會主義新農(nóng)村建設(shè),要求建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長效機制,形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化新格局,以促進國民經(jīng)濟更好更快地發(fā)展。城鄉(xiāng)一體化建設(shè)包括布局一體化、產(chǎn)業(yè)一體化和社會保障一體化等,其順利實施需要各相關(guān)職能部門的積極參與。作為與之聯(lián)系較為緊密的國土管理部門,需發(fā)揮其重要的促進作用,在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編當中統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)一體化建設(shè)問題,通過城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)及布局的有效優(yōu)化來引導城鄉(xiāng)一體化建設(shè)發(fā)展。

本文主要從土地利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的關(guān)系分析入手,提出新一輪規(guī)劃修編創(chuàng)新的思路和主要目標,并就如何在新一輪規(guī)劃修編當中推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)提出針對性政策建議。

一、土地利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的關(guān)系

(一)土地利用規(guī)劃保障城鄉(xiāng)一體化建設(shè)用地,引導城鄉(xiāng)合理布局。作為統(tǒng)籌區(qū)域范圍內(nèi)土地資源利用的綜合性規(guī)劃,土地規(guī)劃是城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重要指導,也是城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重要保障,其中土地利用總體規(guī)劃更是城鄉(xiāng)建設(shè)、土地管理的綱領(lǐng)性文件。城鄉(xiāng)各項建設(shè)占地都需要符合規(guī)劃,通過各項用地審批程序。土地規(guī)劃對各類用地均有布局和指標安排,一方面通過用途管制使得各類用地用得其所;另一方面在年度計劃中給予用地指標安排。把城鄉(xiāng)建設(shè)中涉及到的拆舊建新、各項基礎(chǔ)設(shè)施用地一一進行合理布局,節(jié)約利用,盡量安排不占用耕地和基本農(nóng)田,保證了經(jīng)濟社會發(fā)展和資源保護雙贏。土地利用規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的前提,對區(qū)域土地利用起到了不同的指導效果,也對城鄉(xiāng)一體化建設(shè)起到了重要的推動作用。

(二)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)體現(xiàn)了優(yōu)化布局、集約用地的規(guī)劃指導思想。城鄉(xiāng)一體化是城市發(fā)展的一個新階段,就是要把工業(yè)與農(nóng)業(yè)、城市與鄉(xiāng)村、城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民作為一個整體,統(tǒng)籌謀劃、綜合研究,通過體制改革和政策調(diào)整,促進城鄉(xiāng)在規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場信息、政策措施、生態(tài)環(huán)境保護、社會事業(yè)發(fā)展的一體化,使整個城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。城鄉(xiāng)一體化是縮短城鄉(xiāng)差距,實現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要戰(zhàn)略之一。

目前,城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重點之一為新農(nóng)村建設(shè)。在國土資源部出臺的支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的六項措施當中,也把“加強農(nóng)村用地規(guī)劃和管理,大力推進節(jié)約集約用地”放在了第一位。用地布局優(yōu)化和集約用地是新一輪規(guī)劃的重要指導思想,建設(shè)用地布局講求集中集聚,建設(shè)用地需求注重內(nèi)部潛力挖掘。新農(nóng)村建設(shè)內(nèi)容之一就是將農(nóng)村居民點向中心村集中,完善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施,通過集中生產(chǎn)生活建設(shè)為農(nóng)民增收,同時也改善農(nóng)民生活的環(huán)境。因此,城鄉(xiāng)一體化建設(shè)也充分體現(xiàn)了新一輪規(guī)劃布局優(yōu)化、集約利用的指導思想。

綜上,土地利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)一體化建設(shè)之間是一個相互促進的互動關(guān)系。土地利用規(guī)劃的編制與實施可以推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè),城鄉(xiāng)建設(shè)又好又快發(fā)展則將規(guī)劃落實到實處。

二、創(chuàng)新新一輪土地利用規(guī)劃,服務(wù)于城鄉(xiāng)一體化建設(shè)

(一)合理安排城鄉(xiāng)建設(shè)各項用地指標。在現(xiàn)行土地利用規(guī)劃中,地方建設(shè)用地指標高度集中在城市,以城市為重點層層預留指標,真正落實給農(nóng)村的指標就寥寥無幾、甚至沒有。這樣,一方面阻礙乃至限制了農(nóng)村各項非農(nóng)建設(shè)的發(fā)展;另一方面也使得部分農(nóng)戶建新住宅用地不足,導致違法亂建現(xiàn)象相對嚴重。

在新一輪規(guī)劃修編中可改變原來指標過于向城鎮(zhèn)傾斜的局面,考慮在建設(shè)用地指標中單列一塊指標專項用于新農(nóng)村建設(shè),切實保障新農(nóng)村建設(shè)的用地需求,特別是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施用地,即農(nóng)村的飲水安全、農(nóng)田水利、鄉(xiāng)村道路、能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及教育和衛(wèi)生等公共事業(yè)用地,在規(guī)劃中應(yīng)予以重點保障。此外,在預留新農(nóng)村建設(shè)用地指標時,應(yīng)從農(nóng)村經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展、保護耕地、村容整潔、方便生活等方面出發(fā),通過全面了解、仔細盤算,對新農(nóng)村建設(shè)將來用地數(shù)量與類型進行科學合理的預測,避免重走鋪攤子的老路,以體現(xiàn)節(jié)約、集約用地的要求。

(二)引導新農(nóng)村建設(shè)合理有序布局。現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃或城鎮(zhèn)總體規(guī)劃通常著重考慮城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍的用地,而對農(nóng)村土地的具體利用布局無詳細的規(guī)劃,只有一個概略的規(guī)模控制。由于村莊土地規(guī)劃的缺位,農(nóng)民往往在老宅附近或自家承包地中選址建房,這也是造成村莊用地盲目無序發(fā)展的一個重要原因。

新一輪規(guī)劃修編可合理安排居民點的數(shù)量、布局和規(guī)模,改善村莊內(nèi)部環(huán)境,引導村民合理建房,避免村莊的不合理擴張。對于不同類型的村莊改造與建設(shè)采用不同的控制手段:(1)對于現(xiàn)有村莊的改造,要在指標上給予適度傾斜,安排一定數(shù)量的用地指標保證其順利實施,布局上要符合鎮(zhèn)村布局規(guī)劃,盡量向中心村莊集中;(2)對于新建設(shè)的居民點,要嚴格控制其規(guī)模,布局以集約節(jié)約、交通便捷等為原則;(3)對于規(guī)模較小的村莊,要考慮劃入村鎮(zhèn)建設(shè)控制區(qū)逐步拆并,遠期規(guī)劃復墾為農(nóng)用地,區(qū)內(nèi)建筑物在拆除前只能維持現(xiàn)狀,不得改建和擴建,需要更新時,應(yīng)集中到村鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)建設(shè)。通過以上因地制宜的村莊規(guī)劃模式,引導新村鎮(zhèn)建設(shè)合理布局。

(三)進一步完善土地利用總體規(guī)劃指導下的各專項規(guī)劃。土地利用專項規(guī)劃是建立社會主義新農(nóng)村建設(shè)長效機制的重要組成部分,包括開發(fā)整理、復墾整治、保護等許多方面,加強土地開發(fā)整理、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等規(guī)劃,將會更有力地促進社會主義新農(nóng)村的建設(shè)。

在土地開發(fā)整理規(guī)劃方面,要進一步深化土地整理的規(guī)模與布局等內(nèi)容,具體明確農(nóng)村居民點用地保留與拆舊的范圍,確保耕地總量動態(tài)平衡目標能夠落到實處。

在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃方面,可以針對各地區(qū)位、經(jīng)濟發(fā)展水平和農(nóng)村居民點現(xiàn)狀特點的不同相應(yīng)采用不同的農(nóng)村建設(shè)用地整理模式:(1)靠近鎮(zhèn)區(qū)的地方,可以采用城鎮(zhèn)化模式,即結(jié)合農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程的推進,選擇靠近鎮(zhèn)區(qū)且有條件的地區(qū)對分散的自然村實行整體搬遷,有步驟、有計劃地向城鎮(zhèn)聚集;(2)遠離鎮(zhèn)區(qū)的僻遠區(qū)域,可以采用中心村模式,即結(jié)合農(nóng)民新建住宅、拆除舊住宅等需要,使農(nóng)民逐步搬遷到中心村。通過不同類型的整理模式,使城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤更具針對性和有效性。

(四)加強與相關(guān)規(guī)劃的銜接,服務(wù)于城鄉(xiāng)一體化。土地規(guī)劃在城鄉(xiāng)一體化建設(shè)推進過程中起著重要的作用,該規(guī)劃本身也需要與其他一些規(guī)劃進行“無縫對接”,才能靈活運用,真正發(fā)揮其引導作用,妥善處理好城鄉(xiāng)發(fā)展與用地的問題。一是與主體功能區(qū)劃相銜接。在用地布局上符合國家發(fā)改委提出的優(yōu)化開發(fā)、重點開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)四類主體功能分區(qū);二是與城鎮(zhèn)體系規(guī)劃相銜接。規(guī)劃當中建新區(qū)應(yīng)該安排在城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),土地利用規(guī)劃指標分配可有所傾向,確保“兩規(guī)”中村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模協(xié)調(diào)一致,從而有效促地進城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè);三是鎮(zhèn)村布局規(guī)劃相銜接。對于農(nóng)村建設(shè)用地區(qū)的安排要充分考慮鎮(zhèn)村布局規(guī)劃,在空間布局上遵循鎮(zhèn)村布局規(guī)劃的布局要求。同時,在規(guī)模上本著實事求是的原則,依據(jù)拆遷戶數(shù)、人口數(shù)、土地利用條件、建設(shè)強度等,科學合理地確定保留和新建的農(nóng)村居民點的面積,提高農(nóng)村居民點用地的集約利用水平。

三、結(jié)論

綜上所述,新一輪規(guī)劃修編當中可以積極從城鄉(xiāng)一體化建設(shè)用地的指標和布局、不同類型規(guī)劃的引導作用以及不同類型規(guī)劃之間的銜接進行考慮,嘗試新的思路與做法,為真正實現(xiàn)“交通便捷、居住集中、用地集約”的城鄉(xiāng)一體化風貌打下良好基礎(chǔ)。

(作者單位:1.南京地鐵房地產(chǎn)開發(fā)分公司;2.無錫市房冠房地產(chǎn)評估交易有限公司)

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第5篇：農(nóng)村用地規(guī)劃范文

    第二條  本市市轄區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村村民使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)住宅的，適用本規(guī)定。

    第三條  市土地行政主管部門負責本市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理工作和本規(guī)定的組織實施。

    區(qū)土地行政主管部門根據(jù)本規(guī)定具體負責轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理工作。

    建設(shè)、規(guī)劃、公安等行政主管部門，應(yīng)當按各自職責協(xié)同實施本規(guī)定。

    第四條  農(nóng)村村民建設(shè)住宅，應(yīng)當符合各級土地利用總體規(guī)劃、各級城市規(guī)劃和村莊規(guī)劃。

    第五條  農(nóng)村村民建設(shè)住宅，應(yīng)當盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地，嚴格控制使用耕地。

    占用耕地建設(shè)住宅的，應(yīng)當按國家和省的有關(guān)規(guī)定補充耕地。

    第六條  市土地行政主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門，根據(jù)全市年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標，編制各區(qū)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標，報市人民政府批準后實施。

    沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標或者超過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標的，不予批準新增建設(shè)用地。

    第七條  在市土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，應(yīng)當統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅。

    市人民政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，以及人均居住面積標準和人口增長率等因素，制定并公布各村的人均居住面積和規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)用地面積總量。

    第八條  在市土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，農(nóng)村村民可以戶為單位申請使用本集體經(jīng)濟組織所有的土地建設(shè)非公寓式住宅，有條件的村推廣建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅。

    農(nóng)村村民一戶只能擁有一處住宅建設(shè)用地。新批準的住宅建設(shè)用地面積按如下標準執(zhí)行：平原地區(qū)80平方米以下；丘陵地區(qū)120平方米以下；山區(qū)150平方米以下。

    前款規(guī)定的住宅建設(shè)用地面積不含共用配套建設(shè)用地面積。

    第九條  具有本村常住農(nóng)業(yè)戶口的村民，可以申請使用農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地。但有下列情形之一的，不予批準：

    （一）以村民委員會為單位建設(shè)公寓式住宅，簽訂建房協(xié)議的農(nóng)村村民戶人均居住面積超過市人民政府規(guī)定的所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織人均居住面積的。

    （二）以戶為單位建設(shè)非公寓式住宅，農(nóng)村村民戶住宅建設(shè)用地面積超過農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地面積限額的。

    （三）農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅或?qū)⒆≌糜谄渌猛竞螅偕暾堊≌ㄔO(shè)用地的。

    （四）不符合區(qū)、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途的。

    （五）占用農(nóng)用地，超出當年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標的。

    （六）法律、法規(guī)規(guī)定不予批準的其他情形。

    第十條  申請建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅建設(shè)用地應(yīng)當提供下列資料：

    （一）申請表。

    （二）各申請人戶內(nèi)家庭成員的戶口、身份證明。

    （三）各申請人戶內(nèi)家庭成員現(xiàn)居住情況說明。

    （四）村民委員會和各申請人簽訂的農(nóng)村村民建房協(xié)議。

    （五）經(jīng)實地測量繪制的用地界址圖（比例尺1：500）。

    （六）城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

    第十一條  申請建設(shè)非公寓式住宅建設(shè)用地應(yīng)當提供下列資料：

    （一）申請表。

    （二）申請人戶內(nèi)家庭成員的戶口、身份證明。

    （三）經(jīng)鎮(zhèn)土地管理機構(gòu)審查的申請人現(xiàn)居住情況說明。

    （四）經(jīng)實地測量繪制的用地界址圖（比例尺1：500）。

    （五）城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

    第十二條  建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅，以村民委員會為單位，按下列程序統(tǒng)一辦理住宅建設(shè)用地手續(xù)：

    （一）農(nóng)村村民向所屬村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員會議討論同意，與村民委員會簽定農(nóng)村村民建房協(xié)議。

    （二）村民委員會將各申請戶現(xiàn)居住情況及農(nóng)村村民建房協(xié)議送鎮(zhèn)土地管理機構(gòu)審查，報鎮(zhèn)人民政府審核。

    （三）經(jīng)鎮(zhèn)人民政府審核同意后，村民委員會向城市規(guī)劃行政主管部門申請選址，取得選址意見書后，向區(qū)土地行政主管部門申請辦理用地手續(xù)。

    （四）區(qū)土地行政主管部門對用地申請進行審查并同意后，統(tǒng)一報送市土地行政主管部門進行建設(shè)用地預審，建設(shè)用地預審同意后，村民委員會向城市規(guī)劃行政主管部門申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

    （五）村民委員會持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向市土地行政主管部門申請辦理用地手續(xù)。

    （六）建設(shè)用地經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市土地行政、主管部門向村民委員會核發(fā)《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準書》，并對審批結(jié)果予以公告。

    第十三條  農(nóng)村村民建設(shè)非公寓式住宅的，按下列規(guī)定辦理用地手續(xù)：

    （一）申請人向所屬村民委員會提出用地申請，經(jīng)村民會議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員會議討論同意，由鎮(zhèn)土地管理機構(gòu)對申請人現(xiàn)居住情況進行審查后，報鎮(zhèn)人民政府審核。

    （二）申請人依法向城市規(guī)劃行政主管部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

    （三）申請人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向鎮(zhèn)土地管理機構(gòu)申請辦理用地手續(xù)。

    （四）鎮(zhèn)土地管理機構(gòu)逐級上報區(qū)、市土地行政主管部門辦理用地審查報批手續(xù)，經(jīng)市人民政府批準后，由市土地行政主管部門向申請人核發(fā)《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準書》，并對審批結(jié)果予以公告。

    前款第（四）項規(guī)定的用地審查、批準權(quán)，市人民政府及其土地行政主管部門可以委托區(qū)人民政府及其土地行政主管部門行使。

    第十四條  申請農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地，占用農(nóng)用地或未利用地的，由村民委員會統(tǒng)一提出申請，區(qū)土地行政主管部門按照鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃審查后，報市土地行政主管部門依法辦理審批手續(xù)。

    第十五條  《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準書》自批準之日起兩年內(nèi)有效。

    逾期未報建又不申請延期的，《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準書》自行失效。

    第十六條  禁止買賣、出租農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地。

    第十七條  農(nóng)村村民不按照批準的用途使用土地的，由市土地行政主管部門依法撤銷《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準書》。

    第十八條  農(nóng)村村民應(yīng)當在住宅建設(shè)竣工驗收合格之日起30日內(nèi)，申請辦理房地產(chǎn)權(quán)登記。

    第十九條  未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設(shè)住宅的，由市土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

    超出《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準書》批準的用地面積，多占的土地以非法占用土地處理。

    第二十條  未經(jīng)批準或采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設(shè)住宅的，區(qū)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會應(yīng)當及時制止，并報市土地行政主管部門依法處理。

    第二十一條  非法買賣或以合建形式變相買賣農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的，按《中華人民共和國土地管理法》第七十三條、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條的規(guī)定處理。

第6篇：農(nóng)村用地規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：諸城市;城鄉(xiāng)土地資源;統(tǒng)籌利用;基本農(nóng)田;城鎮(zhèn)建設(shè)用地

Abstract: In view of the present situation of China 's extensive use of land, to the city as an example, through the analysis of present situation of the city land use, find out the city land use existing problems, analysis of land potential, land scale prediction of short and long term, the land resources comprehensive utilization countermeasures, in order to land in China the model provides a reference.

Key words: the city; urban and rural land resources; comprehensive utilization; basic farmland; urban construction land

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：文章編號：

1 概述

諸城市地處山東半島東南部，位于泰沂山脈和膠濰平原交界處，總面積2167.2平方公里；2007年末全市總?cè)丝?06.33萬人。全市下轄9個鎮(zhèn)，一個鄉(xiāng)，3個街道辦事處，1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，448個行政村。地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。膠新鐵路、青萊高速、206國道以及正在籌建中的濰日高速公路為城市對外交通提供了便利條件。公路交通四通八達，煙汕、泰薛、平日、朱諸、央贛、膠王等六條干線公路穿越市境，與22條市鄉(xiāng)公路縱橫交錯，組成密集的交通網(wǎng)絡(luò)，以城區(qū)為中心呈網(wǎng)狀向四周延伸，成為周圍地區(qū)的樞紐。

2 土地利用現(xiàn)狀

2.1土地利用現(xiàn)狀

諸城全市土地總面積為2182.7平方公里，占全省土地總面積的0.14％，其中耕地總面積1200平方公里（1799畝），占全市土地總面積的54.97％；建設(shè)用地總面積186.72平方公里，占全市總面積的11.69%。市域范圍內(nèi)，河 流水系較為豐富，水域面積約為185.32平方公里，占全市土地總面積的8.49%。市域范圍內(nèi)地勢南高北低，南部為起伏較大的低山丘陵地帶，中部向北濰、渠兩河沿岸，多為波狀平原和少部分洼地，中有殘丘分布。

2.1.1耕地利用現(xiàn)狀

根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，自2001年以來，由于新開墾耕地的面積與被占用耕地的面積不相當，全市耕地總體規(guī)模有所波動。被占用耕地大多被用做國家基建、集體基建和農(nóng)民個人建房，也有部分耕地被改為果園、蔬菜大棚等。由于部分耕地功能被轉(zhuǎn)化，以及人口規(guī)模的逐年增加，人均耕地面積總體呈現(xiàn)減少的趨勢。

從各鎮(zhèn)耕地規(guī)模占市域面積比重（圖1）方面分析，其中，由于舜王街道、賈悅鎮(zhèn)、石橋子鎮(zhèn)、林家村鎮(zhèn)為典型的農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)，其耕地面積占市域耕地總面積的10%以上。桃林鎮(zhèn)處于市域南部低山丘陵地帶，農(nóng)業(yè)土地利用條件較差；辛興鎮(zhèn)主要以工業(yè)用地為主；枳溝鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積相對較小，所以農(nóng)業(yè)用地只占市域總用地面積比重的4%。

從各鎮(zhèn)人均占有耕地（圖2）方面分析，由于各鎮(zhèn)用地條件、土地利用結(jié)構(gòu)、工業(yè)化水平等因素的差別，土地資源的分布相對不均衡。賈悅鎮(zhèn)、石橋子鎮(zhèn)、百尺河鎮(zhèn)、辛興鎮(zhèn)、林家村鎮(zhèn)，人均耕地面積大于1.7畝/人；另外密州街道、龍都街道、枳溝鎮(zhèn)、相州鎮(zhèn)、昌城鎮(zhèn)、桃林鄉(xiāng)、皇華鎮(zhèn)人均耕地較少，均不高于1.60畝/人。

2.1.2建設(shè)用地利用現(xiàn)狀

目前，諸城全市建設(shè)用地總面積為186.72平方公里，占市域用地總面積的11.69%，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積為95.09平方公里，約占市域建設(shè)用地總面積的50.93%；農(nóng)村建設(shè)用地總面積為91.63平方公里，約占市域建設(shè)用地總面積的49.07%。

（1）中心城區(qū)建設(shè)用地現(xiàn)狀

諸城中心城區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地面積為4492.58公頃，城市人口29.1萬人，人均城市用地154.38/人，中心城區(qū)現(xiàn)狀人均用地規(guī)模較大。另外，人均城鎮(zhèn)居住用地面積為56.60/人，那么，人均總體居住用地面積則為115.41/人；現(xiàn)狀城市人均工業(yè)用地面積為46.99/人；可見現(xiàn)狀城市土地利用較為粗放，土地利用率較低。

現(xiàn)狀人均居住用地占有量較大，約占城市建設(shè)用地的58%，遠超過國家規(guī)定；現(xiàn)狀道路廣場占城市用地的比例為4.59%，綠地所占的比例為2.98%；這兩類建設(shè)用地與國家建設(shè)標準還存在一定差距，可見現(xiàn)狀城市用地結(jié)構(gòu)欠合理，尚需進一步調(diào)整。

（2）建制鎮(zhèn)建設(shè)用地現(xiàn)狀

據(jù)資料統(tǒng)計，3個街道辦事處駐地、9個鎮(zhèn)駐地、1個鄉(xiāng)駐地建設(shè)總用地規(guī)模為42.74平方公里，城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地為204.72/人。根據(jù)《鎮(zhèn)規(guī)劃標準》（GB50188-2007）要求，規(guī)劃鎮(zhèn)區(qū)人均建設(shè)用地面積最大不得超過140/人,建制鎮(zhèn)現(xiàn)狀建設(shè)用地規(guī)模總體較大。由于大多城鎮(zhèn)居民仍沒有擺脫原有的生活方式和生產(chǎn)條件，土地利用集約度不高。

（3）農(nóng)村分社區(qū)建設(shè)用地現(xiàn)狀

諸城農(nóng)村現(xiàn)狀建設(shè)用地總面積為91.63平方公里。目前市域農(nóng)村人均建設(shè)用地面積為162.95/人，根據(jù)《山東省村莊建設(shè)規(guī)劃編制技術(shù)導則》，規(guī)劃村建設(shè)人均用地面積最大不得超過100/人。現(xiàn)狀農(nóng)村人均建設(shè)用地均遠遠超過相關(guān)標準，農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模偏大。

現(xiàn)狀建設(shè)用地特點：

(1)建設(shè)用地規(guī)模過大，人均建設(shè)用地遠大于相關(guān)標準。

(2)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理，亟待進一步調(diào)整。

(3)城中村和鎮(zhèn)駐地村大多仍沿用傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式和生活模式，土地開發(fā)強度低。

(4)城鎮(zhèn)企業(yè)用地粗放，不少企業(yè)存有大量的閑置地，土地利用率較低。

(5)農(nóng)村存在大量空閑宅基地，而且“一戶多宅”的現(xiàn)象也普遍存在，土地利用存在浪費。

(6)農(nóng)村工業(yè)“遍地開花”，土地浪費，污染面廣，且不利于發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)間的分工合作。

2.2土地利用存在的問題

（1）部分耕地被轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌玫兀司刂饾u減少

為滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，部分耕地被轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地、農(nóng)村住宅用地、林地等；另外，新增耕地面積相對較少，隨著人口規(guī)模的不斷增加，人均耕地不斷減少。

（2）耕地分布不均衡，人均占有耕地不平衡

受到水文地質(zhì)條件的影響，市域南部的城鎮(zhèn)耕地占鎮(zhèn)域用地的比重較大，北部則較小；由于市域南部人口密度較大，人均占有耕地較少。

（3）耕地經(jīng)營規(guī)模小

大多耕地仍沿用分戶經(jīng)營的傳統(tǒng)模式，經(jīng)營規(guī)模小，不利于農(nóng)業(yè)機械化和現(xiàn)代化的推廣，不利于“農(nóng)業(yè)增產(chǎn)、農(nóng)民增收”。

（4）建設(shè)用地規(guī)模過大，人均建設(shè)用地超標

目前市域人均建設(shè)用地258.90/人，城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地面積為246.16/人，農(nóng)村人均建設(shè)用地面積為267.53/人，遠遠超過國家規(guī)范和相關(guān)標準。

（5）建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理

城鄉(xiāng)公共設(shè)施、道路廣場、基礎(chǔ)設(shè)施、公共綠地等公共用地占有比例和人均占有量較低，而中心城區(qū)工業(yè)用地、水域和其它用地規(guī)模較大，農(nóng)村工業(yè)用地較大，城鄉(xiāng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理。

（6）建設(shè)用地利用率較低

城中村和駐地村大多仍沿用傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式和生活模式，城鎮(zhèn)企業(yè)用地粗放，不少企業(yè)存有大量的閑置地，土地利用率較低；農(nóng)村企業(yè)和居民點大部分規(guī)模較小，不少農(nóng)村存在大量空閑宅基地，而且“一戶多宅”的現(xiàn)象也普遍存在，土地利用存在浪費。

（7）村鎮(zhèn)企業(yè)規(guī)模較小，分布渙散

農(nóng)村工業(yè)規(guī)模較小，“遍地開花”，土地浪費，污染面廣，且不利于發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)間的分工協(xié)作。

3 主要用地規(guī)模發(fā)展預測與土地潛力分析

3.1耕地規(guī)模發(fā)展預測

隨著諸城市城鎮(zhèn)化的不斷推進和城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)域的不斷擴張，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地將不可避免地被占用。為確保糧食生產(chǎn)安全和社會穩(wěn)定，保證國家基本農(nóng)田制度的落實，有必要進一步加強對農(nóng)用地的管制，嚴格實行耕地占補平衡政策，任何單位和個人不得隨意更改基本農(nóng)田的土地用途。于此同時，加強農(nóng)村閑置土地資源的土地整理和部分農(nóng)村建設(shè)用地的復耕，至少保護基本農(nóng)田和耕地的現(xiàn)有的土地規(guī)模不變。結(jié)合諸城城鎮(zhèn)建設(shè)用地的發(fā)展和農(nóng)村用地的需求，至2030年末，甚至更長的時間內(nèi)，諸城市耕地規(guī)模至少保持67.11萬畝不變。

3.2建設(shè)用地規(guī)模發(fā)展預測

3.2.1中心城建設(shè)用地

諸城中心城區(qū)2010年現(xiàn)狀建設(shè)用地為26.98平方公里，人均建設(shè)用地為198.98，考慮諸城市處于工業(yè)化初級階段，對城市用地面積需求量高，中心城區(qū)未來發(fā)展范圍內(nèi)河湖水域眾多，須盡量保留這種自然特色，保護自然生態(tài)環(huán)境，因此本規(guī)劃選用的人均建設(shè)用地指標近期為150/人，遠期為120.0/人。

根據(jù)城市人口規(guī)模的預測，中心城區(qū)近期（2015）人口規(guī)模為21萬人，遠期（2030年）人口規(guī)模為35萬人。因此，預測城市用地規(guī)模如下：規(guī)劃近期（2015年）建設(shè)用地規(guī)模為31.5平方公里；規(guī)劃遠期（2030年）建設(shè)用地規(guī)模為42平方公里。

3.2.2鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)用地

諸城各個鎮(zhèn)區(qū)2010年現(xiàn)狀建設(shè)用地總面積為15.11平方公里，人均建設(shè)用地為234.58，根據(jù)《鎮(zhèn)規(guī)劃標準》（GB50188-2007），規(guī)劃期內(nèi)，規(guī)劃指標要求調(diào)整到140.0/人以內(nèi)。考慮各鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要和對農(nóng)村勞動力的吸納，對用地面積需求量高，因此本規(guī)劃選用的遠期人均建設(shè)用地指標為140.0/人。另外，考慮到近期大部分鎮(zhèn)的經(jīng)濟仍處于較低水平，各類建設(shè)用地整改的難度較大，近期人均建設(shè)用地指標取200.0/人。

根據(jù)人口規(guī)模的預測，各個鎮(zhèn)區(qū)近期（2015）人口總規(guī)模為8萬人，遠期（2030年）人口總規(guī)模為14萬人。因此，預測鎮(zhèn)區(qū)用地總規(guī)模如下：規(guī)劃近期（2015年）建設(shè)用地規(guī)模為16平方公里；規(guī)劃遠期（2030年）建設(shè)用地規(guī)模為19.6平方公里。

3.2.3農(nóng)村建設(shè)用地

諸城村莊2007年現(xiàn)狀建設(shè)用地總面積為85.02平方公里，人均建設(shè)用地為288.02/人，根據(jù)《山東省村莊建設(shè)規(guī)劃編制技術(shù)導則》，規(guī)劃期內(nèi)，規(guī)劃指標要求調(diào)整到100.0/人以內(nèi)。考慮農(nóng)村生產(chǎn)方式、生活方式和生產(chǎn)條件的需求，以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展過程中農(nóng)村各類設(shè)施建設(shè)的需要，農(nóng)村建設(shè)用地面積需求量較大，因此本規(guī)劃選用的遠期人均建設(shè)用地指標為150.0/人。另外，考慮到近期農(nóng)村經(jīng)濟條件有限，農(nóng)村居民受傳統(tǒng)思想影響較深，村莊合并與新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)比較困難，近期人均建設(shè)用地指標取240.0/人。

根據(jù)人口規(guī)模的預測，農(nóng)村近期（2015）人口規(guī)模為24萬人，遠期（2030年）人口規(guī)模為16萬人。因此，預測農(nóng)村用地總規(guī)模如下：規(guī)劃近期（2015年）建設(shè)用地規(guī)模為57.6平方公里；規(guī)劃遠期（2030年）建設(shè)用地規(guī)模為24平方公里。

3.3土地潛力分析

根據(jù)建設(shè)用地占補平衡計算，諸城中心城區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地為26.98 k，到2030年，中心城區(qū)建設(shè)用地將增加到42 k，凈增加15.02 k；建制鎮(zhèn)現(xiàn)狀建設(shè)用地為15.11 k，到2030年，建制鎮(zhèn)建設(shè)用地為19.6 k，建設(shè)用地凈增加4.49 k；農(nóng)村現(xiàn)狀建設(shè)用地為85.02 k，到2030年，農(nóng)村建設(shè)用地為24 k，建設(shè)用地凈減少61.02 k。通過土地整理，到2030年，全市可節(jié)省建設(shè)用地41.51 k。（表1）

按照優(yōu)化配置土地資源、提高土地產(chǎn)出率的原則，節(jié)省的這類土地可以發(fā)展旅游、高效農(nóng)業(yè)（反季節(jié)蔬菜、花卉、瓜果等），部分用地也可以建設(shè)必要的基礎(chǔ)設(shè)施或者轉(zhuǎn)化為耕地、林地等。

表1 建設(shè)用地占補平衡表

4土地資源統(tǒng)籌利用對策

（1）科學布局，優(yōu)化配置土地資源

按照近遠期用地規(guī)模的預測結(jié)果，對土地資源進行系統(tǒng)的統(tǒng)籌管理，科學布局，優(yōu)化配置土地資源。

（2）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地，確保耕地占補平衡

依據(jù)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略和諸城土地利用現(xiàn)狀，調(diào)控土地供應(yīng)分配，防止建設(shè)用地供給空間配置的結(jié)構(gòu)失衡。控制農(nóng)村居民點的建設(shè)規(guī)模，保護耕地，通過土地開發(fā)、整理、復墾等手段使市域耕地占補平衡。如果能夠有效統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地資源，將農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加相掛鉤，到規(guī)劃期末，諸城市理論上完全可以實現(xiàn)耕地占補平衡。

（3）統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)用地，保護基本農(nóng)田的數(shù)量和質(zhì)量

按照國務(wù)院1994年頒發(fā)的《基本農(nóng)田保護條例》，結(jié)合諸城市的現(xiàn)狀條件，統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)用地，保證基本農(nóng)田的數(shù)量和質(zhì)量，盡量少占普通農(nóng)田，實現(xiàn)占補平衡。

（4）統(tǒng)籌耕地與基本農(nóng)田利用，提高土地產(chǎn)出率

進一步提倡農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，提高農(nóng)業(yè)的機械和各種科技產(chǎn)品的利用率，改進耕地的基礎(chǔ)設(shè)施，統(tǒng)籌耕地與基本農(nóng)田利用，提高土地產(chǎn)出率。

（5）統(tǒng)籌城鎮(zhèn)建設(shè)用地分配，保證城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展

針對諸城市現(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設(shè)用地明顯偏大和各類用地失衡的的問題，完善土地的監(jiān)管機制，合理分配建設(shè)用地的規(guī)模，提高土地開發(fā)強度，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)建設(shè)用地分配，保證城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

（6）統(tǒng)籌各類建設(shè)用地，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用率

按照資源節(jié)約、環(huán)境友好的要求，緊緊抓住山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)開發(fā)機遇，實施工業(yè)強市戰(zhàn)略，積極調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加快先進制造業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，統(tǒng)籌各類建設(shè)用地，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用率，把諸城建設(shè)成為山東半島藍色經(jīng)濟先行示范區(qū)。

（7）完善土地管理體制

按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展要求，實施城鄉(xiāng)綜合配套改革，改革政府管理體制，實行擴權(quán)強鎮(zhèn)，強化以城帶鄉(xiāng)和以工促農(nóng)，加大公共資源向農(nóng)村配置的力度，推進城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展。以構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的新格局為目標，創(chuàng)新土地利用、社會保障、城鄉(xiāng)管理、公共投入的體制機制，實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面科學可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1] 同濟大學. 《城市規(guī)劃原理(第4版)》[M].中國建筑工業(yè)出版社，2010.

[2] 諸城市村鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2009-2020）

第7篇：農(nóng)村用地規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)建設(shè)用地；增減掛鉤；過程異化

中圖分類號：F320.2 文獻標識碼：A 文章編號：1003—0751（2013）01—0039—04

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指農(nóng)村集體建設(shè)用地減少跟城市建設(shè)用地增加掛鉤，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復墾為耕地（或農(nóng)用地）的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（拆舊區(qū)）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)民居住區(qū)建設(shè)的地塊（新建區(qū)），共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過農(nóng)村建設(shè)用地的建新拆舊和土地復墾，最終實現(xiàn)建新拆舊項目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，用地布局更加合理，集約化水平大幅度提高的土地整理工作。作為國土資源部出臺的一項重大戰(zhàn)略決策，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤進一步盤活了利用農(nóng)村存量建設(shè)用地，提高了土地利用效率，緩解了城鄉(xiāng)用地供需矛盾，受到各地的普遍歡迎。然而，在具體實施過程中，某些地方“增減掛鉤”發(fā)生異化，出現(xiàn)了一些新情況、新問題，必須引起高度重視。

一、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的實施及成效

近年來，為加強耕地保護，國家出臺耕地占補平衡辦法，要求各地要嚴格按照建設(shè)項目占地的數(shù)量，進行耕地占補平衡，補充的耕地要在數(shù)量和質(zhì)量上與原有耕地相當，并要求縣級以上國土資源管理部門按照“占多少，墾多少”的原則，對依法批準占用耕地的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地補充耕地方案的落實情況進行檢查核實。2004年國務(wù)院出臺了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，支持農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，最終達到既盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，緩解城市建設(shè)用地擴張對農(nóng)用地的壓力，又實現(xiàn)增加耕地數(shù)量、提升耕地質(zhì)量的目的，其本質(zhì)是“占補平衡”的創(chuàng)新。2006年國土部開始在全國五省市開展試點，2008年又增列19省市為試點。試點政策的出臺在全社會產(chǎn)生了廣泛的影響，在政策的不斷完善與創(chuàng)新下，拓寬了建設(shè)用地空間，保護了耕地，提高了耕地質(zhì)量。

各地在試點過程中，因地制宜，探索了不同的增減掛鉤模式。從實施主體來看，主要有政府主導、市場主導和農(nóng)村集體自主運作等類型。所謂政府主導，主要指由政府統(tǒng)籌管理和組織，負責項目立項選址、規(guī)劃編制、方案設(shè)計、資金籌措、工程督辦和項目區(qū)驗收等。項目實施企業(yè)作為具體的執(zhí)行單位，負責拆舊區(qū)農(nóng)民安置和新建區(qū)工程。所謂市場主導，是指政府通過提供優(yōu)惠政策，運用市場機制來引導企業(yè)參與項目實施，企業(yè)通過投資、拆舊和安置，獲得項目用地， 政府在這個過程中只是監(jiān)督、引導、協(xié)調(diào)和服務(wù)。農(nóng)村集體自主型運作，指新區(qū)建設(shè)和舊地復墾都由農(nóng)村集體組織依據(jù)政策自行控制的模式。政府主導型是目前全國各地比較普遍的模式，市場主導型也有一定比例，農(nóng)村集體自主型運作的情況相對比例較少，一般對農(nóng)村集體的經(jīng)濟實力要求較高，同時村民要充分了解政策，對改善居住環(huán)境具有較強的意愿。從具體的實施方法上看，又有四種：第一，就地城鎮(zhèn)化。主要是經(jīng)濟發(fā)展較好的城市或縣城郊區(qū)，其主要做法是將城市建設(shè)和農(nóng)村建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃，通過增減掛鉤政策將農(nóng)村居民點整理后，周轉(zhuǎn)出的指標全部用于城鎮(zhèn)建設(shè)，而原拆舊區(qū)轉(zhuǎn)化為城市社區(qū)，農(nóng)村居民相應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘛５诙瑘鲦?zhèn)擴展。實施范圍在小場鎮(zhèn)及周圍的農(nóng)村，主要做法就是引導場鎮(zhèn)附近農(nóng)民向場鎮(zhèn)集中，通過整理農(nóng)村居民點的建設(shè)用地指標，用于場鎮(zhèn)建設(shè)，壯大地方小城鎮(zhèn)規(guī)模，并引導農(nóng)村剩余勞動力從事二三產(chǎn)業(yè)。第三，拆村并村。將幾個居民點分散、居住條件不好的村落整合，通過規(guī)劃選址，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將幾個村落的居民合并到相對集中的一處或幾處居住。第四，整村搬遷。主要指在一些自然條件惡劣的山區(qū)和地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，通過增減掛鉤將所有農(nóng)村居民點進行復耕，選擇地理條件較好的新區(qū)重新規(guī)劃建設(shè)，節(jié)約的用地指標用于發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策在執(zhí)行中取得了以下較好成效。

1.緩解了城市供地緊張的矛盾。當前國家對各地城市發(fā)展中年度用地指標有嚴格的規(guī)定，導致各地在推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中存在用地瓶頸制約。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，在滿足大的耕地占補平衡的目標下，將掛鉤的指標用于城鎮(zhèn)建設(shè)，既不占用地年度指標，也不占用規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模指標，有效緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標的壓力，為推動新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化提供了用地支持。

2.推動了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。長期來，我國大多數(shù)農(nóng)民習慣于自然院落形式分散居住，村莊建設(shè)大部分是以農(nóng)民自主建設(shè)為主，由于未經(jīng)過科學規(guī)劃指導，村莊布局不合理，制約了農(nóng)村的發(fā)展。通過增減掛鉤，整體規(guī)劃，推進田、水、路、林、村綜合整治，改善了農(nóng)民生產(chǎn)、生活水平，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，有效解決了耕地保護和節(jié)約用地“缺動力”、農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收“缺渠道”、新農(nóng)村建設(shè)“缺資金”、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌“缺抓手”的問題，有效地推動了農(nóng)民向城鎮(zhèn)和新村集中、土地向適度規(guī)模經(jīng)營集中，有力促進了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

3.促進了集約節(jié)約用地。通過增減掛鉤，有效整合農(nóng)村居民點用地，對原有散亂、廢棄和閑置的農(nóng)村建設(shè)用地進行整治，農(nóng)村居民點“小、散、亂”現(xiàn)象有所改善，形成集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。共用設(shè)施建設(shè)，降低了人均用地標準，節(jié)約了大量土地，同時通過建設(shè)標準化的田間地塊，整體改善土地質(zhì)量，促進土地利用的有序化、合理化、科學化，提高了土地利用效率。根據(jù)全國已試驗的增減掛鉤試點調(diào)查，舊村莊整治后一般節(jié)地在50%左右。劉彥隨等通過高分遙感影像調(diào)查，認為全國64萬個行政村330萬個自然村通過綜合整治，近期增地潛力可達757.89萬公頃，約合1.14億畝，而若能保障轉(zhuǎn)移進城人口全面小康住房用地需求，并實現(xiàn)快速城鎮(zhèn)化發(fā)展后農(nóng)村人口、產(chǎn)業(yè)、用地相對集中，我國農(nóng)村綜合整治遠期增地可達992.16萬公頃，約合1.49億畝。

4.撬動了農(nóng)村土地管理制度改革。眾做周知，我國實現(xiàn)最嚴格的土地管理制度。受農(nóng)村土地及集體經(jīng)濟組織等方面法律法規(guī)的限制，農(nóng)村土地所有權(quán)人主體的問題、運行管理問題、權(quán)益保障問題缺乏具體的政策辦法，農(nóng)村土地使用和管理制度改革的深度和廣度不足，農(nóng)村集體建設(shè)用地尚不能充分實現(xiàn)合理的市場化價值，市場化流轉(zhuǎn)還存在一定的障礙。而增減掛鉤則通過合法途徑對土地權(quán)屬進行調(diào)整，對建設(shè)用地進行流轉(zhuǎn)，對耕地保護提出措施，對農(nóng)民權(quán)益進行保障，對低效使用土地進行整治，成為推動土地資源向土地資產(chǎn)、土地資本轉(zhuǎn)變的一個重要抓手，成為撬動農(nóng)村土地管理制度改革的一個“導火索”，對促進土地要素在城鄉(xiāng)之間合理流動，提升農(nóng)村土地資產(chǎn)的價值，讓邊遠農(nóng)村共享城市改革發(fā)展取得的成果具有重要的意義；對下一步探索建立耕地保護補償制度、完善耕地占補平衡政策、推進征地制度改革、推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款等有重大促進和導向作用。

二、綜合評估滯后使“掛鉤”實施面臨異化風險

作為一項解決工業(yè)用地、城市發(fā)展用地供需矛盾的工具性措施，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策從開始試點就受到各地的普遍歡迎，同時由于對增減掛鉤的具體評估缺乏統(tǒng)一規(guī)定和實施細則，導致部分地方在“掛鉤”過程中前期調(diào)查評估不夠，中期監(jiān)管不力，后期驗收不規(guī)范，從而使“掛鉤”效果出現(xiàn)偏離耕地占補平衡目標的風險。

1.重前期申報不重中后期評估驗收，耕地占補平衡運行面臨異化風險。按照國土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發(fā)[2008]138號）文件的要求，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目要嚴格按照前期調(diào)查評估、中期監(jiān)督管理、后期驗收評估等環(huán)節(jié)實施，要重視征求農(nóng)民集體和農(nóng)戶意見，對涉及權(quán)屬調(diào)整的集體土地使用權(quán)及土地承包經(jīng)營權(quán)進行摸底調(diào)查，編制《土地權(quán)屬調(diào)整初步方案》，并委托有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對建設(shè)用地整理項目進行技術(shù)審查，出具技術(shù)審查報告。要求加強監(jiān)管，整治項目自立項批復之日起時必須完成復墾整理工作。項目實施后要進行嚴格的數(shù)量、質(zhì)量評估驗收。而目前部分地方增減掛鉤的實際運行中，耕地占補平衡存在被異化的可能。主要有幾種情況：一是“實占虛補”風險。有些地方只注重“占”，不注重“補”。新區(qū)建設(shè)工作熱心，拆舊區(qū)復墾工作滯后，難以按規(guī)定時間歸還臺賬，導致被占良田已經(jīng)成為城市建設(shè)用地，而補充或新增耕地卻遲遲得不到落實。二是“實優(yōu)虛劣”風險。一般而言，城市周邊土地相對平緩、肥沃，水源、地質(zhì)條件較好，而偏遠農(nóng)村地區(qū)可能位于高原山區(qū)或土質(zhì)較差的丘陵山地，同時又是原有宅基地、磚瓦廠或其他建設(shè)用地，復墾成為與城市周邊耕地質(zhì)量一樣的良田相對較難，在耕地質(zhì)量上有可能形成用質(zhì)量較差的替換質(zhì)量較好的風險。三是農(nóng)地“非農(nóng)化”風險。由于土地整理成本相對較高，而純粹的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)缺乏比較優(yōu)勢，不少地方土地整理以后，不是用來進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而是進行一些“非農(nóng)化”的經(jīng)營牟取更大的經(jīng)濟效益。四是耕地“非糧化”風險。在各地的土地整理以后，即使仍然從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，也有不少地方更傾向于種植花木、蔬菜等經(jīng)濟作物，而不是單純的生產(chǎn)經(jīng)濟效益相對較差的糧食。

2.補償標準不一和新村建設(shè)規(guī)劃缺少評估使農(nóng)民增收、農(nóng)村建設(shè)面臨風險。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策實施的初衷是解決城鄉(xiāng)合理用地問題，同時也是推進和落實以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)戰(zhàn)略的一條有效路徑，可以通過建設(shè)用地指標的流轉(zhuǎn)將城市發(fā)展成果轉(zhuǎn)移到農(nóng)村，使城市資金通過一定的方式支持農(nóng)村建設(shè)。但在實施過程中，存在四方主體，即政府、企業(yè)、農(nóng)村集體組織和農(nóng)民。國家有關(guān)部門在房屋拆遷和建設(shè)用地復墾為耕地上并沒有出臺具體的收益分配標準，有些地方工作做得好的，農(nóng)民不需花費太多就可以搬到新區(qū)或新村。而也有少數(shù)地方將增減掛鉤的補償標準參照傳統(tǒng)征地補償，據(jù)國家有關(guān)資料統(tǒng)計，被征土地征用費的收益分配比例，地方政府占20%—30%，企業(yè)占40%—50%，村級組織占25%—30%，農(nóng)民僅占5%—10%，造成農(nóng)民利益受損。另一方面，新區(qū)或新村建設(shè)規(guī)劃評估不足，導致新建集中區(qū)在具體使用時，不符合農(nóng)民生產(chǎn)生活習慣，造成較大生活成本。如有些地方只是考慮讓農(nóng)民集中居住，但卻未考慮農(nóng)民飼養(yǎng)牲畜的習慣，新建區(qū)未規(guī)劃牲畜飼養(yǎng)空間，導致新區(qū)建成后農(nóng)民入住率低。也有的地方不考慮文化風俗習慣，導致新區(qū)建成后，原有村落長久形成的歷史非物質(zhì)文化丟失或遭到破壞。

3.掛鉤項目與相關(guān)規(guī)劃缺少銜接評估使農(nóng)村用地面臨結(jié)構(gòu)失衡風險。規(guī)劃編制質(zhì)量不高，規(guī)劃滯后，規(guī)劃意識不強，是長期以來我國農(nóng)村發(fā)展和建設(shè)無序的癥結(jié)之一。開展農(nóng)村土地綜合整治和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，就是要變無序為有序，提高農(nóng)村用地的質(zhì)量和效率。因此，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的前期申報工作必須強調(diào)統(tǒng)籌規(guī)劃，即以科學規(guī)劃為引導，嚴格按照土地使用規(guī)劃，通過典型示范，推動農(nóng)村土地綜合整治工作有序進行。而在具體操作過程中，一些地方為了盡快解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標緊缺的壓力，在增減掛鉤項目選址上只顧眼前，不顧長遠，隨意劃地，導致掛鉤規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃不銜接，與城鄉(xiāng)規(guī)劃不協(xié)調(diào)，對農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三大一級類用地的結(jié)構(gòu)缺乏科學規(guī)范的引導和控制，使三類用地在數(shù)量、質(zhì)量和空間秩序的組合方面面臨錯位、失衡的危險，難以實現(xiàn)促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革、建立新型城鄉(xiāng)形態(tài)的戰(zhàn)略目標，各種爭地矛盾很難得到有效解決。

4.置換土地質(zhì)量缺少評估使國家糧食安全面臨風險。保障國家糧食安全是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的根本要求，是國家規(guī)定18億畝耕地紅線的政策本底。目前各地在增減掛鉤后，對新補充耕地的質(zhì)量評估還需要更加嚴格，形成更為完備的標準。盡管表面上通過增減掛鉤，一些地方在耕地總量上保持大體平衡，但實際上新復墾的耕地要形成較好的生產(chǎn)力，還需要多年的精心培育。各地掛鉤過程中存在劣地換良田現(xiàn)象，補充耕地的質(zhì)量與被占用耕地的質(zhì)量之間存在較大的差距，實際上是耕地在減少，與耕地占補平衡戰(zhàn)略“使存量耕地產(chǎn)出能力總量不下降”的初衷不符合。表面上耕地面積沒有減少，但實際上糧食產(chǎn)量下降，這種情況一旦成為普遍現(xiàn)象將嚴重影響國家糧食安全。

三、科學實施增減掛鉤政策的對策建議

1.堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，健全完善項目規(guī)劃管理體制機制。政府應(yīng)當本著公平、公正的原則，根據(jù)地方城市發(fā)展需求水平、城市土地利用績效水平、城市的戰(zhàn)略地位等重要因素確定每年進行城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤的總量。按照統(tǒng)籌規(guī)劃的要求，把拆舊區(qū)和新建區(qū)作為一個整體放到區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展大局中進行科學定位，統(tǒng)籌考慮市縣域城鄉(xiāng)空間、產(chǎn)業(yè)布局和農(nóng)田、生態(tài)保護，形成城鎮(zhèn)和村莊相互銜接、架構(gòu)合理的城鄉(xiāng)形態(tài)。要分區(qū)域明確產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口密度、復墾耕地標準、環(huán)境保護等要求，建立統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展、新區(qū)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和文化保護等的綜合規(guī)劃評估體系。強化項目規(guī)劃的實施與監(jiān)督，規(guī)劃編制、審查和監(jiān)督要適當分離，以便規(guī)劃嚴格執(zhí)行。

2.創(chuàng)新農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，推動農(nóng)村建設(shè)用地優(yōu)化配置。明晰農(nóng)村產(chǎn)權(quán)關(guān)系和權(quán)能，建立“歸屬清晰、權(quán)責明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢”的現(xiàn)代農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度。全面開展農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記頒證，這是開展農(nóng)村土地綜合整治、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的基礎(chǔ)。要在技術(shù)方面對確權(quán)工作進行規(guī)范，堅持實測確權(quán)，在管理上加強指導和監(jiān)督，建立健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)維護和糾紛調(diào)處機制。完善農(nóng)村宅基地管理制度，控制宅基地房屋建設(shè)強度，探索建立宅基地有償使用、有償退出機制和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、交易、處置機制。

3.建立科學合理的補償標準和責任評估體系。在嚴格執(zhí)行規(guī)劃的前提下，逐步提高農(nóng)民在土地非農(nóng)化和增減掛鉤過程產(chǎn)生的增值收益中的分配比例。明晰建設(shè)用地作為一種商品的價值構(gòu)成要素，在補償標準方面要綜合考慮區(qū)位、自然生產(chǎn)力、開發(fā)成本、機會成本、復墾成本、預期收益、社會保障價值因素等。建立專業(yè)、權(quán)威的評估機構(gòu)，科學估算土地價值的合理區(qū)間，將其作為監(jiān)督土地交易市場正常運行的依據(jù)。明確土地使用權(quán)交易各方的責任與義務(wù)，作為土地轉(zhuǎn)換之后續(xù)工作的考評與監(jiān)督依據(jù)。

4.建立項目區(qū)招投標和規(guī)范化管理機制。在項目區(qū)掛鉤實施過程中，嚴格依據(jù)條件實行項目區(qū)招投標管理。如在增減掛鉤試點中對土地復墾整理可以采取項目法人制、公告制、合同制、招投標制、監(jiān)理制、財務(wù)請撥款制和報賬提款制等。嚴格控制周轉(zhuǎn)指標規(guī)模，規(guī)范管理，不得違反規(guī)劃擴大試點范圍，避免借農(nóng)村土地整理過快擴張城鎮(zhèn)建設(shè)用地的規(guī)模。在實施耕地總量動態(tài)平衡的過程中，既要注重耕地的數(shù)量不減少，又要保證整理后耕地的質(zhì)量不降低，要做好耕地質(zhì)量評估檢查。

實施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，推動建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，促進城鄉(xiāng)建設(shè)用地的雙向互動和協(xié)調(diào)運行，對緩解當前我國經(jīng)濟發(fā)展速度與耕地保護之間的矛盾具有緊迫性和現(xiàn)實性。而如果不重視“掛鉤”過程中的綜合評估和管理，則一項好的政策也會異化為侵害農(nóng)民權(quán)益、造成國家糧食安全的隱患。因此，探索制度創(chuàng)新，完善體制機制設(shè)計，對進一步科學實施增減掛鉤政策、促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展具有重要意義。

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參考文獻

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第8篇：農(nóng)村用地規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：花溪區(qū)掛鉤潛力測算

中圖分類號： DF454 文獻標識碼： A 文章編號：

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤作為土地流轉(zhuǎn)的一種新型模式，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將擬整理復墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標。

1、 項目區(qū)概況

花溪區(qū)位于貴州高原中部，地處貴陽市南部，東經(jīng)106°27´～106°52´，北緯26°11´～26°43´之間。東與黔南州的龍里縣接壤，南與黔南州的長順、惠水縣相鄰，北臨南明、烏當、小河三區(qū)，西毗清鎮(zhèn)市和安順市的平壩縣。土地總面積90119公頃，轄3個街道、2個鎮(zhèn)8個鄉(xiāng)。全區(qū)總?cè)丝?2.41萬人，少數(shù)民族人口115924人，占34.38％，有漢、苗、布依等38個民族。

2、居民點整理潛力

2.1 農(nóng)村居民點用地情況分析

近年來花溪區(qū)農(nóng)村居民點用地浪費土地現(xiàn)象嚴重，用地效益低。由于傳統(tǒng)觀念，農(nóng)村居民隨意布置住宅的位置、形狀、朝向等，多數(shù)人存在著寬打?qū)捰谩⒔ㄐ虏煌伺f的思想，致使住宅不斷外延，而舊宅基地又未能充分利用，從而造成建設(shè)用地浪費，加之用地的建筑密度低，用地不合理直接導致了單位用地效益低，

集聚規(guī)模不明顯。

表2-1 農(nóng)村居民點人均建設(shè)用地指標

現(xiàn)狀人均建設(shè)用地水平(m2/人) 允許采用的規(guī)劃指標 允許調(diào)整幅度(m2/人)

指標級別 規(guī)劃人均建設(shè)用地指標(m2/人)

數(shù)據(jù)來源：《村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃標準(GBS0188―2007)》

土地利用變更調(diào)查顯示2005年花溪區(qū)人均農(nóng)村居民點面積是98.04平方米，屬于《村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃標準(GB50188-2007)》中的指標級別Ⅲ，在國家標準以內(nèi)，由于花溪區(qū)下轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其自然地理條件和社會經(jīng)濟條件差別較大，各地人均農(nóng)村居民點用地水平分布非常不均衡，其中，黨武鄉(xiāng)、燕樓鄉(xiāng)、馬鈴鄉(xiāng)的人均農(nóng)村居民點面積最大，分別為113.27平方米、105.52平方米和106.70平方米，農(nóng)村建設(shè)用地的粗放利用較為嚴重，制約著土地資源經(jīng)濟效益的最大化；三個辦事處、久安鄉(xiāng)、石板鎮(zhèn)農(nóng)村居民點所占用的土地相對較為集約，其人均面積分別為64.83平方米、61.22平方米和55.92平方米。從以上總體分析可以看出：花溪區(qū)各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人均農(nóng)村居民點面積都較大，整個花溪區(qū)農(nóng)村居民點整理潛力巨大。

2.2農(nóng)村居民點整理潛力分析

2.2.1理論潛力

農(nóng)村居民點用地整理潛力的計算方法通常有以下幾種：①人均居民點用地標準預測法：即根據(jù)現(xiàn)狀居民點面積與設(shè)定人均居民點用地標準下居民點應(yīng)有面積之差值來確定整理潛力[1]；②戶均居民點用地標準預測法:其計算方式與人均居民點用地標準預測法相同，都是用現(xiàn)狀面積減去標準規(guī)劃下的面積，只是將人均居民點面積更換為戶均居民點用地面積[2]；③土地閑置率預測法:其原理是利用樣本閑置率來計算整個農(nóng)村居民點整理區(qū)的整理潛力[3]；④綜合權(quán)重預測法：是指結(jié)合項目區(qū)實際情況，將前面幾種方法的預測值賦予一定的權(quán)重，然后加權(quán)重算出一個綜合的整理潛力[4]。

本文選取人均農(nóng)村居民點用地標準預測法，根據(jù)《村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃標準(GB50188-2007)》(表2-1)和花溪區(qū)的農(nóng)業(yè)人口現(xiàn)狀按人均規(guī)劃用地標準來測算花溪區(qū)的農(nóng)村居民點整理潛力，其結(jié)果具有一定的理論意義。同時，還可以從理論上反應(yīng)出花溪區(qū)農(nóng)村居民點的整理潛力大小。

經(jīng)計算分析，2005年花溪區(qū)農(nóng)村人口21.74萬人，農(nóng)村居民點面積2130.93公頃，人均面積98.04平方米，在國家標準以內(nèi)，但各地人均用地水平分布非常不均衡，高的達到113.27平方米，低的不足60平方米。根據(jù)花溪區(qū)土地利用現(xiàn)狀和社會經(jīng)濟發(fā)展的土地需求情況以及節(jié)約集約利用土地的原則，現(xiàn)狀人均農(nóng)村居民點用地大于90平方米，全部調(diào)整到90平方米以內(nèi)。從鄉(xiāng)村可持續(xù)發(fā)展來看，是符合花溪區(qū)實際情況的，具有社會可接受性和經(jīng)濟可行性。按90平方米的標準來計算，可以得出花溪區(qū)農(nóng)村居民點的整理潛力為1960.22公頃。

2.2.2規(guī)劃期末整理潛力

根據(jù)《村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃標準(GB50188―2007)》，在貫徹執(zhí)行嚴格保護耕地，嚴格控制建設(shè)用地總規(guī)模政策的基礎(chǔ)上，堅持節(jié)約集約利用土地，采用人均定額指標法，結(jié)合花溪區(qū)的實際情況，用高、中、低三種方案預測出花溪區(qū)2015年和2020年的農(nóng)村居民點用地規(guī)模，再用現(xiàn)狀面積減去預測面積即可得出各個年份的整理潛力。最后，求取算術(shù)平均值就可得到花溪區(qū)2015年和2020年的農(nóng)村居民點整理潛力，它們分別是560.84公頃和454.64公頃(表2-2)。

表2-22015年和2020年花溪區(qū)農(nóng)村居民點整理潛力表

由于花溪區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的社會、經(jīng)濟、自然條件不同，其整理潛力也各有差別，可以大體分為三級潛力整理區(qū)，其中Ⅰ級潛力區(qū)包括夾湖潮鄉(xiāng)、馬鈴鄉(xiāng)和高坡鄉(xiāng)，農(nóng)村居民點應(yīng)整理面積占現(xiàn)狀農(nóng)村居民點面積大于50％，Ⅱ級潛力整理區(qū)包括青巖鎮(zhèn)、麥坪鄉(xiāng)、燕樓鄉(xiāng)，Ⅲ級整理區(qū)包括三個辦事處、石板鎮(zhèn)、孟關(guān)鄉(xiāng)、黨武鄉(xiāng)、久安鄉(xiāng)和黔陶鄉(xiāng)。

2.3農(nóng)村居民點掛鉤整理供給潛力

農(nóng)村居民點整理是一項長期的、系統(tǒng)的、需要認真規(guī)劃并按期逐步完成的工程，因此現(xiàn)狀整理潛力不是在一朝一夕間就能完成的[5]。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展、人口增加、城鎮(zhèn)化的推進，現(xiàn)狀潛力必然也會隨之發(fā)生變化。因此，根據(jù)規(guī)劃目標年的農(nóng)村人口數(shù)量和人均用地標準測算的農(nóng)村居民點整理潛力，逐年進行分階段、有步驟、按計劃的整理，配以恰當?shù)拇胧涮椎慕?jīng)濟、行政手段，應(yīng)該可以整理出相當數(shù)量的農(nóng)村居民點用地[6]。

從近5年來看，花溪區(qū)總共整理農(nóng)村居民點21.96公頃，增加耕地14.45公頃，新增耕地率達到65.80％。根據(jù)花溪區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展情況、農(nóng)村居民點用地現(xiàn)狀、農(nóng)村居民點整理現(xiàn)狀以及政府嚴格保持耕地總量動態(tài)平衡的力度，綜合確定規(guī)劃期內(nèi)花溪區(qū)農(nóng)村居民點整理新增耕地系數(shù)為65％。因此，按照高、中、低三種方案可計算得規(guī)劃目標年期末花溪區(qū)農(nóng)村居民點可整理為耕地的潛力分別為：2015年294.38公頃、364.55公頃和434.71公頃，2020年221.51公頃、295.52公頃和369.52公頃，因為每一個規(guī)劃目標年期都有一個農(nóng)村居民點整理復墾為耕地的指標，所以這些面積不是農(nóng)村居民點掛鉤整理供給潛力，把這個指標在扣除后才可以作為農(nóng)村居民點掛鉤整理供給潛力。根據(jù)花溪區(qū)土地整理規(guī)劃(2011-2015)的規(guī)劃內(nèi)容可知，2010-2015年花溪區(qū)農(nóng)村居民點整理增加耕地目標是18.65公頃，2016-2020年的整理增加耕地目標是12.88公頃。

根據(jù)上述分析，可以得出公式：

農(nóng)村居民點掛鉤整理潛力=農(nóng)村居民點整理潛力(扣除建新區(qū))X整理新增耕地系數(shù)一規(guī)劃農(nóng)村居民點整理增加耕地指標

因此，根據(jù)高、中、低三種方案可以測算出花溪區(qū)農(nóng)村居民點掛鉤整理潛力為2010-2015年分別為139.86公頃、196.29公頃和234.08公頃，2016-2020年分別為106.40公頃、159.12公頃和198.97公頃。

3、 促進城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的政策建議

3.1“掛鉤”實施的原則

3.1.1注重整理質(zhì)量與指標掛鉤的原則

土地復墾整理過程中，要確保“耕地總量動態(tài)平衡”，這個“動態(tài)平衡”不僅要求耕地總體數(shù)量的平衡，更要求整理后形成耕地的質(zhì)量與建設(shè)要占用的土地質(zhì)量相當或更好，杜絕只注重數(shù)量平衡而忽略了質(zhì)量相當和“占好地、補劣地”的現(xiàn)象。要按相關(guān)法律法規(guī)實施土地驗收，復墾整理出的土地，只能在驗收合格后，才可以與建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標相掛鉤[7]。

3.1.2尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益原則

各地在實施掛鉤工作時，應(yīng)該按照土地利用總體規(guī)劃的要求以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，允許相關(guān)集體和農(nóng)民享受知情權(quán)和參與權(quán)。從規(guī)劃到實施，項目的每一個步驟都應(yīng)該實行聽證論證，充分吸取當?shù)剞r(nóng)民和社會各界的意見，從實際出發(fā)，科學的篩選合理可用的意見并反映到項目的具體實施上，充分尊重當?shù)赝恋厮袡?quán)人的意愿，切實維護農(nóng)民經(jīng)濟組織和其他相關(guān)單位的合法權(quán)益。

3.1.3“誰整理，誰受益”原則

為了掛鉤指標周轉(zhuǎn)方便，一個項目區(qū)基本是在一個行政區(qū)劃內(nèi)。原則上項目區(qū)實施的增減掛鉤指標滿足當?shù)仨椖康氖褂谩?/p>

3.2“掛鉤”實施的措施

3.2.1. 組織管理

（1）成立組織管理工作組

為加強貴陽市花溪區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目的實施工作的領(lǐng)導，確保試點項目報批和實施順利開展， 花溪區(qū)明確單位負責人為成員的土地增減掛鉤試點項目實施工作領(lǐng)導小組，負責全區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作的組織領(lǐng)導和實施工作，保障掛鉤項目工作的順利進行。

（2）制訂具體工作方案

項目規(guī)劃經(jīng)批準后，貴陽市花溪區(qū)將按“定人、定責、定時間、定進度”原則，制訂試點實施工作的具體實施方案，確保試點項目順利實施。

（3）加強監(jiān)督檢查

實施規(guī)劃項目區(qū)的主管職能部門是貴陽市花溪區(qū)國土資源局，貴陽市花溪區(qū)國土資源局要密切配合相關(guān)單位和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，切實抓好項目區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作，要加強項目管理，依法開展試點項目實施工作，切實維護群眾的合法權(quán)益，嚴格資金的審批、使用，并及時公開、公示，資金使用情況，接受社會監(jiān)督；區(qū)紀檢、監(jiān)察、審計、財政等相關(guān)部門，要加強對試點項目實施工作的監(jiān)管力度，對試點實施工作進行全程監(jiān)督。

3.2.2保障措施

（1）政策保障

認真貫徹落實國家和國土部門對農(nóng)村建設(shè)用地整理的相關(guān)配套政策，掛鉤試點項目區(qū)內(nèi)涉及的建設(shè)用地調(diào)整、互換和使用，統(tǒng)一納入項目區(qū)，按項目區(qū)整體審批；項目區(qū)內(nèi)建新留用地塊的土地收益，可用于項目區(qū)內(nèi)土地復墾工作；縣政府加大掛鉤區(qū)域內(nèi)農(nóng)村建設(shè)用地整理的資金投入，從土地出讓金、新增建設(shè)用地土地有償使用費、耕地開墾費中拿出部分支持掛鉤項目的實施。這些政策措施的實施，為開展農(nóng)村建設(shè)用地整理提供了政策和資金保障。

（2）制度保障

項目區(qū)規(guī)劃批準后，建立健全各項規(guī)章制度。一是建立項目整理區(qū)督導檢查和驗收制度，對批準實施的項目進行督導檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，確保項目如期完成，對竣工項目及時組織驗收；二是材料申報制度，對建設(shè)項目用地材料嚴格把關(guān)，及時辦理相關(guān)手續(xù)，加強竣工項目驗收材料的上報工作，確保掛鉤工作嚴格管理，規(guī)范操作，做到集約節(jié)約利用土地；三是建立臺賬制度，對批準的周轉(zhuǎn)指標、驗收合格的新增耕地及辦理用地手續(xù)的建設(shè)項目建立臺賬，及時核減相關(guān)指標，保證建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，建設(shè)用地指標不超過。

（ 3）資金保障

花溪區(qū)建立增減掛鉤試點項目專項資金，專戶管理，保證專款專用，建立健全和規(guī)范的財務(wù)管理制度按工程進度監(jiān)督項目資金使用，嚴格加強財務(wù)收支管理。

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第9篇：農(nóng)村用地規(guī)劃范文

一、土地整理

（一）土地整理的概念

土地整理是在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃所確定的目標和用途，采取行政、經(jīng)濟、法律和工程技術(shù)手段，對土地利用狀況進行綜合整治、調(diào)整改造，以提高土地利用率和產(chǎn)出率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程。土地整理的主要內(nèi)容：調(diào)整農(nóng)用地結(jié)構(gòu)，平整土地，改良土壤，道路、溝渠、林網(wǎng)等綜合建設(shè)；歸并農(nóng)村居民點、鄉(xiāng)鎮(zhèn)與村辦企業(yè)等；復墾自然災(zāi)害損毀的廢棄土地；改善生態(tài)環(huán)境，維護生態(tài)平衡；劃地定界，確定權(quán)屬。

（二）土地整理的分類

土地整理通常分為農(nóng)用地整理和建設(shè)用地整理。我國現(xiàn)階段土地整理以農(nóng)用地整理為主，重點放在農(nóng)村地區(qū)。農(nóng)用地整理是指在耕作區(qū)內(nèi)進行地塊合并、農(nóng)田平整、興修水利、調(diào)整道路等，并結(jié)合農(nóng)田基本建設(shè)進行的整理；建設(shè)用地整理是以提高土地集約利用為主要目的，采取一定措施和手段，對利用率不高的建設(shè)用地進行綜合整理。建設(shè)用地整理包括村鎮(zhèn)建設(shè)用地整理、城鎮(zhèn)用地整理、獨立工礦用地整理、基礎(chǔ)設(shè)施用地整理。村鎮(zhèn)用地整理包括村鎮(zhèn)的撤并、撤遷和就地改擴建。

二、農(nóng)村居民點

（一）農(nóng)村居民點的概念

農(nóng)村居民點是指農(nóng)村人口聚居的場所。一般可分為農(nóng)村集鎮(zhèn)、中心村和基層村。該篇論文主要針對中心村和一般村莊進行討論。

（二）農(nóng)村居民點的現(xiàn)狀

隨著農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展，農(nóng)民收入的增加，人們?yōu)楦淖兩瞽h(huán)境、提高生活質(zhì)量，大肆修建住宅。加之規(guī)劃和管理的滯后，建設(shè)用地粗放式外延擴張，大量占用了耕地。不少空地和老宅基地得不到有效利用，形成了“空心村”。

據(jù)每年的變更調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年，農(nóng)村居民點的用地為7077.84公頃，2012年，農(nóng)村居民點的用地為7275.15公頃，一年內(nèi)農(nóng)村居民點用地增加約200公頃，速度驚人。

經(jīng)過對農(nóng)村居民點的現(xiàn)狀的調(diào)查分析，普遍存在以下問題：

農(nóng)村居民點用地占地規(guī)模大，人均占地面積大，“空心村”現(xiàn)象普遍；由于缺少村莊規(guī)劃，布局散亂，建筑物雜亂無章，容積率較低；農(nóng)村居民點擴張無序。

（三）農(nóng)村居民點整理的意義

一是農(nóng)村居民點整理有助于增加耕地，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡。由于“空心村”現(xiàn)象導致農(nóng)村居民點土地大量閑置，加之農(nóng)村居民點存在的其他問題，通過對農(nóng)村居民點就宅基地復墾來補充耕地，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡。

二是農(nóng)村居民點整理有助于實現(xiàn)農(nóng)村土地的集約利用。雖然政策要求一戶一宅，但是農(nóng)村普遍存在一戶多宅現(xiàn)象，同時農(nóng)村居民點較為分散，導致大量土地閑置，利用率極其低下。開展農(nóng)村居民點整理，加強農(nóng)村居民點用地集中，復墾整理后的宅基地，可以恢復耕地，實現(xiàn)農(nóng)村土地的集約經(jīng)營。

三是農(nóng)村居民點整理有助于改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活和環(huán)境條件。

通過把農(nóng)村居民點整理納入土地利用總體規(guī)劃及村鎮(zhèn)規(guī)劃體系，按照生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)規(guī)劃，可以美化環(huán)境，提高農(nóng)民的生產(chǎn)和生活質(zhì)量。

（四）農(nóng)村居民點整理的措施

一是建立多元投資機構(gòu)，籌集專項資金，并做好長期進行的計劃。資金是否落實，是農(nóng)村居民點土地整理能否順利實施的關(guān)鍵。由于農(nóng)村居民點土地整理是一項投資較大的基礎(chǔ)工程，為保證順利實施，建議建立多元投資模式，從國家土地稅收，集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民個人等渠道籌集專項資金。

二是做好宣傳工作。加強宣傳力度，更新農(nóng)民觀念，通過多種渠道對村民進行教育，讓廣大村民充分認識到要解決這種日益嚴峻的人地矛盾，只能靠節(jié)約用地，提高土地利用率；讓村民把農(nóng)村居民點的土地整理當成自己的事來辦，才能保證工作的順利進行。

三是搞好農(nóng)村居民點規(guī)劃。搞好村莊規(guī)劃是進行農(nóng)村居民點整理的很重要。村莊規(guī)劃既要符合農(nóng)村現(xiàn)代化的要求，又要結(jié)合農(nóng)村實際，方便村民的生產(chǎn)和生活。我縣在做新一輪土地利用總體規(guī)劃修編的過程中，采取的合村莊合并的模式，充分考慮搬遷村民的鄉(xiāng)土情結(jié)，同時進行小范圍的權(quán)屬調(diào)整，保證每個村民均在本村土地上居住生活。在確保村民生活環(huán)境提高的基礎(chǔ)上，還能逐步享受到城鎮(zhèn)化帶來的各種便利。這種模式有利于增加耕地。

四是積極研制農(nóng)村居民點土地整理的相關(guān)技術(shù)。按照“投資少、效益高”的原則，通過借鑒外地先進經(jīng)驗，針對本地區(qū)土地特性研究制定最佳技術(shù)，特別是關(guān)于農(nóng)村居民點土地整理的生態(tài)設(shè)計，如房屋拆遷廢棄物的處理等，建設(shè)農(nóng)村良好的生態(tài)環(huán)境。

五是建立切實可行的行政、法規(guī)措施。按照有關(guān)文件規(guī)定，把土地整理的年度計劃納入政府年度考核目標，建立農(nóng)村居民點土地整理規(guī)劃實施領(lǐng)導組織、管理機構(gòu)；利用《土地利用總體規(guī)劃》的法律效力，嚴格督促執(zhí)行。農(nóng)村居民點土地整理應(yīng)結(jié)合各地情況進行，以實現(xiàn)“耕地總量動態(tài)平衡”和區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)束語