房屋動遷法律法規精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房屋動遷法律法規主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房屋動遷法律法規范文
自2002年以來，市法院共受理涉及個案當事人5人以上的群體性糾紛案件19件，其中涉及城市房屋拆遷安置案件6件，執結2件；拖欠民工工資案件3件，執結2件；拖欠工程款案件6件，執結3件；金融機構抵押借款糾紛案件2件，執結1件；刑事附帶民事案件2件，部分執結。19件案件中，執結8件，執結率為42、1%，平均執結時間為9個月，最長執結時間為26個月，執行卷宗最厚達392頁，個案請示匯報在5次以上的有6件，因請示、匯報耗費法院財力在3000元以上的案件有3件。調查結論：當前涉及群體性執行案件的特點是難度大、干擾強、影響廣、耗財多、效果差。筆者重點研究執行中涉及城市房屋拆遷安置和拖欠工程款的案件問題及對策。
二、房屋拆遷和拖欠工程款所存在的問題
總的來看，由于中央11號文件的貫徹落實，國務院頒發的《城市房屋拆遷管理條例》及解決拖欠農民工的有關文件的要求，關于房屋拆遷和拖欠工程款的執行案件難度有一定程度的緩解。但問題并沒有得到徹底解決，有時表現得更為尖銳、復雜。
（一）法律法規不完善。在新的動遷法規實施之前，拆遷人（開發商）與被拆遷人為了各自利益在房屋補償款方面很難達成協議。由動遷辦作出行政裁決，申請法院強制拆遷，然后進行行政訴訟。在訴訟過程中法院側重程序審查，忽略對被動遷房屋價格高低的審查，而房屋拆遷管理條例側重有利于城市的開發建設，沒有充分考慮被拆遷戶的利益，特別城市中部分被拆遷弱勢群體。若房屋不被拆扒還能維持其基本生存，被拆扒補償的貨幣根本不能夠買得起新的住房，更談不上產權調換、結清差價款。另外依據條例，由拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋進行估價，并沒有告知被拆遷人對價格不服申請復議的權利，勢必造成價格傾向性。由于當事人未達成協議，也不可能服從動遷辦的行政裁決，這時法院強行拆扒，導致當事人對法院不滿。一度出現開發商賺錢，老百姓無家可歸、法院落罵名的現象。2002年4月，市東北亞商廈在開發商品樓，被動遷人對動遷辦作出的裁決不服，法院依當事人的申請將4名被動遷人的房屋強行拆遷，案件雖經一、二審法院判決，但被動遷人仍對判決不服，對價格鑒定部門作出的價格不服，認為原房屋是由法院強遷所造成的。
（二）建設部門管理混亂，導致工程多次轉包。
在執行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及時執結的主要原因，工程多次轉包分包。一些有建筑資質的單位早已名存實亡，無力建設工程，而一些個人開發商以這些有資質單位的名義承包工程。承包后或轉包他人或到處賒欠原料。2003年王某以建筑公司名義開發商品樓，中途資金不足，又將余下工程轉包給哈市董某，董某賒欠原料時用一室樓房向多人進行抵押，約定到期不還款，債權人有權占有抵押房屋。董某將其余房屋賣掉后攜款外逃，民工工資更無法兌現。后來抵押權人訴到法院，才知道董某將房屋“一姑娘許幾家婆”，判決建筑公司和開發商共同承擔責任。結果無履行能力或下落不明。民工終日持判決到法院要錢。
（三）地方保護主義的干擾。
由于法院機構設置、經費來源、人員編制等都屬于地方直管，在一些領導心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的錯誤認識。加上為了地方經濟的發展，政府出面保護外來投資的利益，在執行涉及通過招商開發房地產的案件時，規定這是一條高壓線，不能輕舉妄動，人為地造成案件久拖不結。
（四）執行標的大，一次執結困難。
就法院而言，在涉及群體性訴訟案件時，必須做好財產保全工作，市法院在執結5件拖欠民工工資和拖欠工程款的案件中，有3件是當事人申請保全的財產，有1件是執行第三人，只有一件因當事人未保全只部分執行。這些案件最小標的是7、09萬元，最大標的是22、6萬元。若在訴訟階段不能及時進行保全或申請先予執行，待判決后基本上無法一次性兌現判決內容。
（五）人多示眾，無理纏訪多，上級批示多。
在執行群體性糾紛案件時，一些當事人特別是工人工程款、工資款案件的當事人，他們認為法院判完之后就必須執行，差一分錢也不行，不去積極舉證，天天在法院，要求拘留包工頭，要求法院拿錢。而那些房屋產權調換應向開發商結清房屋差價款的當事人，他們聯合起來強行入戶，拒不給付差價款。這些人以人多示眾、法不擇眾，他們精心選擇在全國性會議、重大活動期間到各級黨政機關上訪。認為此時能引起黨政機關高度重視，而黨政機關為了穩定，一方面向法院批示加大執行力度或暫緩執行，另一方面通知法院匯報，提出要求建議，導致法院左右為難。許多執行人員感嘆寧辦10件普通案件，也不辦1件群體性糾紛案件。一些群體性案件執行難度大、耗費法院大量人力、物力，結果仍不能達到他們滿意。2002年在執行黑河地區農機公司與謝曉霞等28名被告房屋糾紛一案，兩名執行員歷經兩年零2個月的工作，最后在農機公司放棄部分債權的前提下，方予結案。
三、解決執行房屋拆遷和拖欠工程款群體性糾紛案件的對策
從去年開展清理拖欠工程款和民工工資案件專項執行活動以來，筆者認為除用好用足法定強制措施之外，在執行環節應突出工作力度和協調溝通，建立健全處理機制。
（一）應不辭勞苦深入執行。法院執行涉及群體性糾紛案件難度大，涉及人員多，社會影響面大。因此對此類案件，執行局長必須選擇特定人員執行。執行人員不僅要熟知法律法規，能隨答當事人所提出問題，而且要有一定的耐性，能夠經得起群體人員的詢問，甚至忍受個別人員的奚落，一方面耐心做好當事人思想工作，另一方面要不辭勞苦、敢于執行，講究執行方法和策略。特別是一個案件中涉及多名被執行人的，執行人員必須做通幾名被執行人的思想工作，以督促他人自動履行。欲強制執行時，必須針對首要頑固的被執行人，否則他人會共同對抗，使執行工作一度陷入困境。
（二）做好財產保全、先予執行工作。對于一些拖欠工程款的群體性糾紛案件，法院受案后必須采取財產保全措施，能保全的必須予以保全，符合先予執行條件的案件，堅持先予執行。絕不能審執分離，在保全過程中，執行人員提前介入為案件進行強制執行做好基礎。
（三）各部門應相互協調，齊抓共管。建設部門對原來拖欠工程款，建設單位在沒有還清陳欠前，不許承包工程。開發單位在沒有還清陳欠前，不許進行再建工程，建設部門、電力部門、消防部門等職能部門對拖欠工程款的施工單位不予供電、驗收等，以督促其付清工程款及民工工資。
（四）完善法律法規，更好保護弱者。在修改涉及城市房屋拆遷的法律法規中，在規劃城市建設發展的同時，應充分保護困難群眾的基本生活保障，只要不是公益建房、國家征用土地等，人民法院不應介入強制拆遷過程。在房屋補償款作價評估時應規定當事人有更多的權利，新的動遷法規及城市房屋拆遷估價指導意見在這方面已有很好的體現。
第2篇：房屋動遷法律法規范文
一、違法平改坡建設現狀
從調查統計情況來看，我縣城區內違法平改坡建設大致可分為八塊區域，其中，桃園小區、江濱小區、竹園小區、東淤片區為重點區域；定陽南墅路、北門片區、西門片區、花山片區違法平改坡建設相對較少。全縣城區違法平改坡建設戶達40%。以上區域內大部分違法平改坡建設戶是南前坊、常年青村“城中村”的村民和上個世紀80-90年代的舊城改造的動遷戶。近年來，雖然我們采取了多種形式和措施，加大對違法平改坡建設的執法力度，但由于歷史等多方面的原因，違法平改坡建設現象仍較嚴重。主要呈以下特點：
1、數量“多”。近兩年違法平改坡建設呈遍地開花之狀，首先是村民法規意識淡薄，自以為只有建設房屋需要審批，在自已樓上加一點做些改動問題不大，又不防礙別人沒關系，殊不知這種行為也是違法的。其次是觀念意識差，你在樓頂改成坡屋面，我也要加，不然我的樓房就會比你低，小區與小區之間的效仿現象時有發生。
2、速度“快”。村民普遍采取“你來我停，你走我建，你拆我鬧”的戰術，利用晚上和節假日時間組織大量的人力、物力，突擊搶建，待執法人員發現后，木已成舟。此種方式已被廣大違法建房戶廣泛運用，往往一、二天就能建完工，建房速度之快令監管者防不勝防。
3、關門“建”。部分違法建房戶晚上偷偷將建筑材料運送到屋內，白天將房門關好在里面進行施工，致使執法人員無法進入施工現場實施查處。
4、隱蔽“建”。一些違法建房戶以房頂漏水為借口，先在屋頂搭建雨篷，再用彩條布等物品進行遮擋，有的干脆說屋頂已經漏了，要搭建石棉瓦棚為了遮風擋雨。之后再慢慢在今天建一點明天建一點，逐步建起來。
二、存在問題的主要原因
1、經濟利益驅動原因。隨著城市建設和舊城改造步伐的不斷加快，大量農村人員涌進縣城就業，基本是靠租房作為落腳點，致使城區內的房屋出租顯得異常緊俏。這些城中村的村民為了謀取利益，常常以家庭住房緊張、漏雨等理由為借口擅自搭建，實則用于出租來獲取利益。這是其一。二是套取拆遷補償。因城市建設需要，近年來政府實施舊城改造過程中為了兼顧老百姓實際利益，對部分拆遷戶的確付出了較高的拆遷補償，不少村民市民嘗到甜頭后，意識到他們的房子可能會因城市的擴展而被拆遷，想方設法在老房屋頂上隨意亂搭亂建，以求日后得到更多的拆遷補償費。
2、房屋使用年限原因。通過調查，我縣這幾個小區的自建房多數是上個世紀80-90年代的舊城改造的動遷戶。從時間上來看，都有二三十年了，加上當時農民自建房設計等原因，房屋質量基本算不上太好，經過二三十年的風雨，的確也存在平頂上漏雨情況。他們為了能夠繼續居住，往往會在房頂上加上一層將平頂改為坡頂，一方面可以大大增加利用率。另一方面可以改造好漏雨現象。
3、法制觀念淡薄原因。部分群眾因自身文化素質的局限和受傳統觀念影響，對城市規劃管理法律法規認知不深，法律意識淡薄，總認為在自家房屋上，想怎么建就怎么建，不影響他人，與他人無關。有的村民市民嫌審批手續繁瑣，時間長，心存僥幸，認為即使被發現，罰點款就可以，遠比辦手續省事，于是就先蓋了再說，查到再說。另一方面是部分城中村的村干部則持放縱態度，總認為都是鄉里鄉親、街坊鄰居的面子上拉不下來，只有睜一只眼閉一只眼，放任自流。
4、強拆阻力大。違建歪風長期遏而不止的主要原因之一，首先是門難進，法律規定沒有賦予城管私進民宅的權利，因此,在執行強拆時往往會要求相關部門配合，耗費了大量物力、人力，取得的效果微乎其微。給強拆工作帶來了困難重重、步履維艱。其次是村民市民對干擾較大，在實施強拆過程中往往搬出家中的老人、婦女小孩作為擋箭牌，有的甚至采用過激行為阻礙，暴力抗法現象也時有發生。
5、監管原因。目前，我隊行使的違法建設查處職能是受規劃建設局委托執法，我們沒有執法主體，往往等我們查到案件，按照程序一級一級報批時，違法建房戶的建設已完成。一直以來,有關部門對城區平改坡一律不予審批，主要原因是怕改造房以平改坡為借口實施加層，難以控制，所以一刀切。而改造戶認為橫豎都是違章,不如加層合算,故頂風而上。等到“生米煮成熟飯”，建筑形成后再拆除難度就很大了。這樣就形成已建成的違章建筑在短期內得不到拆除，又帶來了部分人的僥幸心理和攀比心理，如此惡性循環，導使屢禁不止。
三、對策及建議
1、高度重視，形成齊抓共管態勢。違法建設經過多年的發展和積累，面廣量大已經成了阻礙經濟發展、影響城市化進程的頑疾，僅綜合執法大隊一個部門管理，遠遠遏制不了其蔓延態勢。要徹底解決違法建設這個“老大難”問題，政府必須把對城區違法建設的發現、制止、查處、拆除列入重要議事日程，加強領導、加強協調、加大責任追究力度，需要政府牽頭組織相關職能部門從組織領導上形成合力，制定目標、落實責任。同時，要大力宣傳規劃管理的法律法規，提升群眾守法意識；充分發揮社會監督作用，使群眾能舉報，愿舉報，敢舉報。
2、改善人居環境，提高居民生活品質。采用疏導為先,引導居民本著美觀實用角度出發，依法按章實施“平改坡”目前這一做法在很多城市已經鋪開,例如:上海、天津、杭州等城市都是由政府財政補貼對城區舊商品房也實行“平改坡”，通過改造這項工程的實施使得幾十萬居民已經得到了受益。作為我縣來講，目前要想開展此項工程改造，從財力上是有一定難度，那么我們可以分步實施，首先對城區自建房符合改造條件的房屋先行進行改造，等以后條件成熟后再對城區舊商品房進行“平改坡”工程的改造，讓所有百姓群眾都得到政府的關懷。
第3篇：房屋動遷法律法規范文
深入學習貫徹科學發展觀，按照建設外灘金融集聚帶、打造世博服務區的要求，以公開、公正、公平為原則，以法律法規為準繩，堅持推行“五陽光”（即：執行陽光政策、堅持陽光操作、實施陽光監督、倡導陽光心態和確保陽光結果）的動拆遷運作方式，積極營造居民支持動遷、參與動遷、監督動遷的良好氛圍，確保動拆遷全過程的公開透明、規范操作，進一步有序推進我區舊區改造動拆遷工作。
二、工作原則
（一）執行陽光政策
在現行政策法規的框架下，結合我區實際情況，拆遷人應制訂符合地塊實際的動遷安置政策口徑和具體方案，并報請區舊區改造暨動拆遷管理辦公室審核通過。在動拆遷政策制訂過程中，應進一步增強工作的透明度和公信力。一旦明確動遷政策口徑和具體方案，必須嚴格執行，堅決做到前后一致。
（二）堅持陽光操作
嚴格規范工作流程和動遷工作人員行為，確保陽光動遷落到實處。規范動遷工作流程，科學合理設計流程中的每一環節，避免工作紕漏，實現科學管理。通過宣傳教育和制度保證，規范動遷工作人員行為，強化規范操作，杜絕違規操作。
（三）實施陽光監督
區各職能部門及兩級指揮部應落實監督管理措施，并調動群眾參與監督的積極性，切實將監督貫穿于“兩清”調查、簽約、安置等動遷工作全過程。區監察局應加強對職能部門執行陽光動遷政策的監督檢查。
（四）倡導陽光心態
采取各種有效方式在動遷居民、動遷工作人員中統一思想，消除對陽光動遷工作的各種疑慮，堅持動遷工作“又好、又快、又穩”協調推進，不靠“開口子、送政策，一放了之”，提高居民和動遷工作人員對陽光動遷的認可度。
（五）確保陽光結果
確保在堅持陽光政策的前提下，動遷基地收尾平穩有序，動遷安置結果公開透明、群眾認可，為我區后續舊區改造帶來示范效應。
三、具體工作內容
（一）動遷準備階段
1.動遷政策制訂過程中，拆遷人應就動遷實施方案充分聽取被動遷居民和社會公信人士的意見，注意吸收合理要求和建議，優化完善后確定為正式方案。
2.認真做好動拆遷基地“兩清”復核及認定工作。一是拆遷實施單位應按拆遷公告時點，核定被拆遷權證數及權證記載房屋面積和應安置人口，通過深入細致工作，對拆遷戶現有戶籍人口和房屋面積、戶籍轉移情況、相關人員他處住房情況（是否有動遷安置、福利分房）進行全面復核，由區舊改指揮部召集街道分指揮部、住房保障房屋管理局、公安派出所組成認定小組認定后，并經過舊改指揮部認定程序后予以鎖定，作為拆遷安置補償的依據。二是鎖定未見證面積。由區舊改指揮部委托有專業資質的機構對未見證面積進行測繪丈量，測繪丈量結果由被拆遷人、房屋承租人簽字確認，兩級指揮部按動遷實施方案和相關政策口徑，經一定復核認定程序后予以認定。
3.認真組織好拆遷居民房屋的評估工作。各相關部門在評估公司選擇過程中，要嚴格按照選擇評估機構的規范程序，充分尊重大多數拆遷居民的意愿，讓拆遷居民有充分選擇評估機構的權力。
（二）動遷實施階段
1.工作要求
一是堅持“五項制度”，即堅持公示制度、制度、投訴舉報制度、承諾制度、監督制度。二是確保“三個一致”：堅持公示內容與實際操作一致，堅持拆遷政策口徑執行前后一致，堅持實際補償與補償協議一致。三是實現“三個充分”，讓被拆遷人有充分的時間理解、消化拆遷政策，有充分的協商過程，有充分的搬遷準備。四是做到兩個到位，即堅持拆遷政策宣傳到位，拆遷安置補償標準落實到位。
2.拆遷基地必須公示的工作內容
拆遷實施單位應在接待被拆遷對象的辦公場地公開以下內容：
（1）拆遷公告、拆遷許可證（復印件），委托拆遷的還應張貼受托單位的資格證書復印件；
（2）五項公示內容（拆遷補償方案、房屋評估機構選舉結果及房屋評估結果評估鑒定機構、拆遷公司名稱、基地負責人和上崗工作人員名單以及《拆遷工作人員守則》；
（3）拆遷政策口徑及居民“兩清”資料（被拆遷戶人員和房屋等基本情況）；
（4）拆遷安置房源的地址、面積、價格以及房型及使用情況，如是期房的也應公布相應資料信息；
（5）被拆遷人簽約進展情況以及特殊困難認定條件、補助標準和認定結果；
（6）房屋拆遷前，應嚴格按照規定將房屋分戶估價單在房屋拆遷協議簽訂前送達被拆遷房屋所有人。
3.簽約工作要求
（1）房屋拆遷協議應使用市住房保障房屋管理局統一標準內容的電腦打印格式文本。做到內容填寫正確、規范。如另有附加協議的，應在拆遷協議的有關條款中加以注明。
（2）拆遷補償安置方案經雙方協商一致，被拆遷人在拆遷協議上蓋章或簽字后，拆遷人應在30天內蓋章簽字后，將拆遷協議書送達被拆遷人。拆遷實施單位與居民簽約后自簽約一周（7天）內由專人報指揮部審核。指揮部自簽約日起二周（14天）內必須審核完畢；拆遷實施單位應對被拆遷人最終的補償安置結果（包括貨幣補償款總額、安置房屋套數、地址、面積、價值以及其他補償補助的結果）以及形成安置結果的各相關要素（包括被拆除房屋權證情況、建筑面積、房屋及其附屬物評估價格，居住困難戶的認定以及根據拆遷協議方案對補償安置結果有影響的要素）進行公示，公示期為7天；公示結束，由拆遷實施單位在7天內支付拆遷安置補償款和辦理安置房進戶手續。
（3）被拆遷人選擇貨幣安置的，拆遷人應嚴格按規定程序辦理，由經辦銀行為被拆遷人開列“個人存折”。拆遷人不得以現金等其他方式向被拆遷人支付貨幣安置款。
（4）拆遷補償安置協議簽訂后，拆遷實施單位需將協議報送區住房保障房屋管理局備案。
（三）動遷收尾階段
1.行政裁決應嚴格按照動遷相關政策法規規范操作，確保工作沒有瑕疵。
2.進入行政程序后要加大協調化解力度，化解口徑應與動遷補償政策保持前后一致，杜絕開口子。
3.對于特殊困難對象的認定標準和辦法，拆遷人應當在拆遷補償安置方案中予以明確，審核過程應邀請政府相關職能部門、街道綜合指揮部以及社會公信人士共同參與、確認，并公示結果。
四、保障措施
（一）明確任務分工，加強管理
區有關職能部門和各指揮部要加強對一線拆遷隊伍的教育管理與監督考核，根據“統一標準、公開操作、嚴肅紀律、依法動遷”的總體要求，定期或不定期組織安排全區拆遷隊伍的業務培訓，提高拆遷隊伍的政治、業務素質。
拆遷公司的主管（集團）公司層面應切實承擔對所屬拆遷公司的直接領導管理和監督職責，制訂各項有效措施，建立完善工作機制，加強內部管理，提高隊伍素質，提升企業形象。
（二）完善考核制度，獎懲分明
建立和強化拆遷目標考核制度。考評工作由區舊改暨動拆遷辦牽頭成立考評小組，對拆遷實施單位按照“質、量、穩、本、廉”5個方面內容，結合拆遷工作實績進行綜合考評。考評方式將采取中途階段性考評和拆平交地后綜合考評相結合的形式，考評結果將作為年度評優評先以及行業管理拆遷資質準入的重要依據。
對拆遷實施按照“領導班子好、隊伍建設好、工作機制好、拆遷效益好、化解矛盾好、群眾評價好”的標準建立獎懲激勵機制，營造“比、學、趕、幫、超”的動遷工作氛圍，通過評比表彰以及獎懲激勵機制，進一步調動拆遷實施單位和拆遷工作人員的積極性，加快舊區改造步伐。
（三）落實監督制度，體現公正、公平、公開原則
1.啟動動遷安置結果公示及評議工作制度。對動拆遷補償安置結果進行公示，自覺接受拆遷居民監督。同時，定期組織安置結果評議，組織居民代表和社會公信人士對簽約結果進行抽查評議，并邀請被拆遷居民參加。積極落實公信人士監督職能。通過建立“居民實名有獎舉報”、“安置結果評議”和“特邀監督”三項公開監督機制，構建居民參與動拆遷、監督動拆遷的平臺，確保拆遷居民全過程參與監督。
2.設立監督舉報制度。區監察局在動遷現場設立舉報箱，并告示投訴電話，對群眾舉報動拆遷過程中的違法、違規行為進行調查、核實。查實的由區監察局或相關職能部門給予通報批評、限期整改、停止拆遷等處理。構成犯罪的移送司法部門處理。由區舊區改造暨動拆遷管理辦公室對動拆遷單位的行為實施全過程的監督、管理，對動拆遷過程中重大問題進行協調。
3.設立審計監督制度。拆遷人應自覺接受審計部門的審計監督，對審計揭示的問題應及時進行調查處理和整改。
第4篇：房屋動遷法律法規范文
一、踏踏實實完成本職工作
在X工作期間，我擔任了、司法接待、黨務、第三次經濟普查等工作量較大的職務。在工作中我認真遵守制度，接待群眾X名，參與現場接訪X件，綜合維穩承辦X件。在工作中我印象最深的就是，有一次在動遷戶因為拆遷的簽約價格談不攏，變成釘子戶。后來，動遷施工隊在大雨中作業，使得動遷戶的下水道被堵塞，下雨天使得釘子戶房屋、農田被水淹沒。因而該戶人家在上訪時情緒比較激動。我為了穩定上訪者的情緒，決定首先要拉近與他們的距離，讓他們從心理上接受我、信任我。我一次又一次不厭其煩地聽他們講不滿、怨氣，等他們發泄完了、累了，我就和他們換位交流，我告訴他們：“你們的心情我能體會，從法律上講，你們需要法律給你們一個公道。我相信他們當時的行為也在一定程度上給你的家庭帶來了傷害。我剛說完，他們就又開始議論起來：其實我們不是不講理，只是沒人知道我們這里生活了這么久，要拆遷，怎么就那么容易拆遷呢？而且相關補償也不能讓我們滿意，因為這件事我們受了多少罪啊。”我耐性傾聽，我就趁勢開始采用‘塵埃落定法’和‘法律威懾法’，我邀請了相關領導共同做他們思想工作，安撫他們的情緒。通過各方面的反復溝通、協調，最終使拆遷隊和該戶人家簽訂了滿意的拆遷協議。
還有一件司法接待工作上的事情也讓我印象深刻。有一戶人家家里動遷了。由于母親走的早，女兒從讀書開始，每年回家看望爸爸2-3次，與父親關系比較生疏。后來父親再婚了，家中動遷了，父親不為女兒考慮，一心只想將房款據為己有。女兒在萬般無奈下找到了我，尋找司法幫助。我通過走訪了解了詳細的情況。她的父親確實想將房款占為己有。我一開始就先做她父親的思想工作，但是最終沒有效果。看著他對女兒的無情和冷酷，我決定幫助她通過司法途徑來解決這件事情。因為溝通未果，我和法院的相關工作人員一起去這位女孩的父親家，并通過法律法規和司法政策使這位父親認識到自己的錯誤。最終和她的女兒和好如初，一家人又冰釋前嫌地在一起了。看大這樣的情境，我感受到了我的工作的快樂。
都說工作著的人是快樂著的，在X工作期間，我深深的體會到了這種快樂。雖然工作是繁忙的，但我把所有工作都當作領導對我的信任、考驗和鍛煉，自我加壓，盡職盡責，拼搏進取。
二、加強修養,時刻注意自我約束
工作使我增長了見識，進一步樹立了正確的人生觀、世界觀和價值觀，增強了為民服務的本領。在X工作中我始終認真維護與領導、同事們之間的團結，無論是對同事，還是群眾，都做到態度和藹，主動熱情。并且嚴格要求自己，做到廉潔自律，積極培養實干精神、敬業精神、甘奉獻精神、創新精神。
第5篇：房屋動遷法律法規范文
關于“空心村”整治工作的幾點看法
作者：嚴瑛 吳文平
來源：《建筑工程技術與設計》2015年第07期
在江西省峽江縣農村，以前農民建房由于沒有規劃，農民建房又不拆舊房，即使想拆舊建新，而老房又都由于交通不便，難以通行。隨著農村城鎮化進程的不斷推進，絕大多數農民都選擇在三邊一線處建新房，新住宅不斷向外拓展，村內出現了大面積的空閑住宅，鄉村建設用地外延內空，形成了所謂的“空心村”，不僅導致土地資源的嚴重浪費，而且影響了村容村貌、村民關系、安全穩定。如何加快改造“空心村”，已經成為新農村建設必須著力解決的一個突出問題。下面以筆者工作的戈坪鄉為例進行探討：
一、分析戈坪鄉“空心村”現狀及成因分析
戈坪鄉位于江西省吉安市峽江縣西北，駐地戈坪村，距水邊鎮公路里程34.2公里。東連仁和，南鄰巴邱，西接硯溪，北界新余市，面積81平方公里，轄戈坪、舍龍、小坑、汀溪、芳洲、白沙6個村民委員會，人口6900余人。其中，有4個自然村不同程度的存在空心村現象，其中，白沙村委滸嶺自然村有房屋19棟，戶籍人口95人，舍龍村委袁家嶺下自然村有房屋17棟，戶籍人口72人，目前已全部完成動遷；還有汀溪村委汀溪村和芳洲村委芳洲村，基本屬于“空心村”范疇。
“空心村”的出現，是多種因素作用的結果，具體表現在：
1、是村鎮規劃原因。村莊建設規劃嚴重滯后，遠遠落后于農村經濟發展速度和農民建房需求；規劃布局局限于當前，沒有涉及長遠，沒有起到引導作用，村民和干部的規劃意識不強，隨意性較大，農村個人建房選址具有很大的盲目性，新建住房比較凌亂和分散；村莊基礎設施和出行交通條件普遍滯后，“人往高處走，房往好處建”的心理使村民紛紛到村莊外圍條件相對較好、交通便利的地方去建房；時間一長，老村逐漸變“空”。
第6篇：房屋動遷法律法規范文
現將房屋征收階段性工作情況簡要匯報如下：
一、進展情況
列入第一批會戰范圍的是在建項目掃尾X戶，某項目和某環路兩側環境整治X戶，共涉及X戶征收任務，截止X月X日，已簽協議X戶，已拆除X戶。其中，在建項目掃尾X戶中，已簽協議X戶，已拆除X戶；某項目和某環路兩側環境整治X戶中，已簽協議X戶，已拆除X戶。其它各村項目掃尾的進展相對遲緩。
目前追加的任務：一是某項目X戶，截止X月X日已簽協議X戶；二是某地選址范圍內X戶，截止X月X日已簽協議X戶，其余仍在洽談推進之中。
二、主要做法
X月X日區重點工作專題匯報會后，我們于X月X日上午召開動遷人員會議，認真傳達和貫徹落實區主要領導對拆遷的工作要求，并積極采取以下四條措施加以推進：
一是召開會議推動。X日上午，指揮部組織召開了加快房屋征收工作推進會，階段總結到村到組到人，剖析原因不漏一村一組一戶，進一步打氣鼓勁、壓實責任，搶時間、抓進度，補短板、爭主動，著力推進項目建設范圍房屋征收掃尾清零工作。
二是上下協同聯動。抽調的科級干部、街道、村（社區）、拆遷公司所有人員全部走上一線，實行入戶洽談三班倒，白天黑夜連軸轉。踐行走進千家萬戶、想盡千方百計、說盡千言萬語、歷盡千辛萬苦的“四千四萬精神”，硬著頭皮、厚著臉皮、磨破嘴皮，耐心細致的做好群眾工作。
三是社會資源互動。我們堅持用釘釘子的精神，對在外地打工和藏而不露的天天找、天天約、天天談，敢于面對面地做工作、同時精準摸排分析，把握突破難點，采取各個擊破的思路和措施，發動方方面面的力量去做工作，通過各種社會關系去做工作，并取得一定實效。
四是督查問效促動。堅持每天一匯報，每天一點評，每天一通報、每天一調度，每天一會辦。同時采取白天巡查、夜里抽查、實地檢查等辦法督促動遷人員在崗在位在狀態。
三、下一步工作打算
第一批會戰已經進入尾聲，我們將牢固樹立背水一戰的決心，認真研究工作推進中的難點、堵點和痛點，善用化解矛盾的智慧，進一步打開工作局面，確保實現預期效果。具體采取以下四點措施：
（一）統一思想、堅定信心
在下一步推進過程中我們將從以下三個方面做起：一是認識再深化。堅持項目為大，突出重點園區、重點項目、重點道路房屋征收和掃尾清零工作，努力為“加快建設某城融合綠色發展示范區”勇擔大任、多做貢獻；二是工作再務實。堅持穩定壓倒一切，但絕不以穩定作為慢作為、不作為的擋箭牌。一方面，我們將繼續耐心的教育、引導、說服群眾，把補償政策講在前、把法律法規講在前，把關心疏導做在前，最大限度爭取群眾理解、支持、配合；另一方面，堅持用法治思維和法治方式推進征收，規范工作程序，加強市場化拆遷行為管控，堅持做到自拆有簽字、助拆先申請、強拆有預案。對個別漫天要價、無理取鬧的人員，找準軟肋和突破口，運用法律的手段，形成強大法律的震懾力，堅決掃除空白村、空白點。加強輿情研判，高度重視相關的調處與化解，切實做好相關人員的安撫教育工作，確保拆前、拆中、拆后全過程的穩定；三是動力再加碼。我們希望有外援，但我們絕不依賴外援。抽調的機關科級即將回到原單位，我們街道將持續發力，堅決做到思想不松、力度不減，再鼓實勁、再上措施，強化包保責任，主攻薄弱環節，突出工作重點，全力保障項目建設。
（二）強化責任、敢于擔當。
按照“屬地管理”原則和“村自為戰”模式，進一步明確拆遷征地是村主要領導的重要職責和村兩委的必成目標，完善“定戶、定員、定責”的考核體系，促進形成街道、村（社區）、動遷組三級聯動工作機制常態化。
（三）因戶制宜，綜合施策。
進一步深入了解群眾、幫助群眾、理解群眾、感動群眾，堅持實踐創新，勇于善于探索新辦法，充分運用好法律、經濟、教育等綜合措施，真正做到法、理、情有效結合，著力攻克一批重點障礙，真正做到拆大、拆難，拆出公平、拆出正氣。謀定而后動，打好組合拳。
（四）認真督查，嚴格獎懲。
崇尚快節奏、做到滿負荷，體現超常規、追求高效率，加快推進工作的落實，著力形成你追我趕的工作氛圍。進一步完善激勵問責機制，充分激發活力，釋放能力。對敢于擔當、成效顯著的給予表揚和獎勵；對工作不在狀態，人到心不到、出工不出力，推進毫無起色的黨員干部進行問責約談，必要時采取組織措施。堅持紀律約束，嚴守黨紀政紀，嚴格工作規范，對違反紀律行為，堅決懲治，決不手軟，確保征地拆遷工作陽光、廉潔、高效。
總之，我們將以工管委的決策部署為不斷前行的動力，積極提振工作狀態，抱定必勝信心，克服厭戰情緒和泄氣思想，全力以赴打好房屋征收攻堅戰！
四、當前面臨的困難及建議
一是要齊抓共管，增強合力。征地拆遷工作是一項系統工程，綜合性強，涉及面廣，需要各級各部門各司其職，通力配合，協調聯動。就街道房屋征收工作實際而言，我們需要公安、財政和城管部門進一步前移服務窗口，要派員常駐拆遷一線，指導協助把好補償政策關、法治維穩關和拆除違建關。
二是要快建快安，降低風險。失地后生活靠什么，拆遷后自己住哪里？這是目前群眾普遍關心和最為擔憂的兩個問題，從換位思考的角度，群眾所思所慮也不是不無道理。目前某地以西已經無房可租，周轉房也是人滿為患，安置房建設一直處于滯后狀態，在安置上我們街道向群眾打了“白條”。群眾婚喪嫁娶要房子，尤其是近千戶群眾在外周轉，安全風險居高不下，周轉費用逐年疊加。我們街道既感到寢食難安，如履薄冰，又覺得責任在肩，無能為力。為此，我們建議：一是區級層面要不斷加大安置房建設力度和資金保障，區有關部門要為街道分擔壓力，拿出項目建設的勁頭，努力實現當年動工、當年交付使用，有效降低周轉房的安全風險，減少周轉費用支出浪費；二是充分考慮拆遷后失地群眾的中長期利益，在招大引強的同時，采取配套建設城市功能性項目和群眾創業載體，加大就業培訓，增加就業機會，優先安置失地農民進入園區務工和經營攤位，努力讓失地群眾端上“新飯碗”，以確保全區經濟社會永續發展，長治久安。
第7篇：房屋動遷法律法規范文
承租方： （以下簡稱乙方）
根據國家有關規定，甲乙雙方在自愿平等互利的基礎上將其合法擁有的廠房出租給乙方使用，就有關事宜雙方達成協議，具體條款如下：
一、出租廠房：
1、甲方將座落在 所有廠房廠地租賃給乙方使用。
二、租期：
1、廠房租賃期限自 止，租賃期為 年。
2、租賃期滿甲方有權收回廠房，乙方應如期歸還。如乙方需繼續租賃或合同延續，應提前三個月向甲方提出，甲方同意后重新簽合同。
3、因乙方在經營中需提前解除租賃合同，應提前三個月書面告知甲方，可以解除合同。
三、租金支付方式：
1、甲、乙雙方約定，該廠房租賃金額為每年人民幣叁萬伍仟元（35000元）整，租賃金額在合同簽定之日起付清后本合同方可生效。
2、乙方每年都應在1月1日當天付清當年的租金。最多可延長10天。如不付款甲方有權解除合同，收回租賃廠房，對乙方不予補償。
四、廠房使用要求和維修責任：
1、租賃期間，如乙方人為損壞應給予修理賠償。
2、乙方自建廠房自行維修管理。
3、乙方在租賃期間，甲方的廠內財物代為保管，乙方不承擔任何責任。
4、乙方在租賃結束后，清理完自建的建筑物，恢復原貌。
5、乙方在租賃期滿后，屬乙方投資的廠房、機械及其它附屬設施屬乙方所有。如不租所有財產應清除出廠，否則甲方有權處理。
6、租賃期間，乙方發現該廠房及附屬設施非乙方損壞或故障時，應及時通知甲方修復，甲方應在接到乙方通知后3日內進行維修，逾期不維修，乙方可代為維修，費用甲方承擔。
五、廠房的出租及歸還：
1、租賃期間，乙方應遵守國家的法律法規，不得利用廠房進行非法經營，如發現，甲方收回廠房，甲方不承擔任何責任。
2、租賃期間廠房因政策動遷、修路及其它行為，賠償款屬甲方投資的廠房廠地屬甲方所有。屬乙方投資的廠房機械及生產損失由乙方所有。
3、租賃期間，乙方可根據自己的經營特點進行裝修。但不能破壞原貌及主體結構，所產生的費用由乙方自行承擔。
4、乙方應給甲方留出 間房屋放置機械設備。
六、其它條款：
1、乙方在租賃期間的所有債權債務與甲方無關。
2、乙方在租賃期間，任何事故與甲方無關。
3、乙方在租賃期間，不得以任何甲方的名義進行經營活動，所產生的后果，甲方概不負責（如貸款、稅費等）
4、乙方在租賃結束后，應將廠房完好無損無條件的交給甲方，不可抗力除外。
5、乙方不得在租賃期間進行轉租，否則本合同中止，甲方予以收回。
6、未盡事宜，雙方協商解決。
7、乙方使用甲方的物品詳見清單。
七、本合同一式兩份，甲、乙雙方簽字后生效。
甲方（簽章）
乙方（簽章）
年 月 日
第8篇：房屋動遷法律法規范文
“十二五”規劃綱要指出，我國將于今后5年內新建3600萬套保障性住房，使保障房覆蓋率達到20%，2011-2012年各地保障房建設均超額完成全年任務，2013年卻有縮量苗頭出現，這一方面基于保障房建設資金的壓力，另一方面源于保障房小區中配套建設相對緩慢，無法入住，整體效果不盡如人意，保障性住房建設陷入兩難境地。
主要問題
保障性住房建設雷聲大、雨點小，總體建設速度緩慢，入住率不高，主要存在以下五大問題：
1.現行的土地管理制度和基本建設程序制約了建設速度
保障房建設用地大多是國有出讓建設用地，而根據國土資源部11號令《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規定》，國有土地使用權出讓必須實行熟地出讓，即出讓地塊須滿足“三通一平”條件，出讓地塊內所有建（構）筑物、附著物，待清除干凈后才可出讓，這需要一個較長的過程。
首先，房屋征收舉步維艱。現行房屋征收工作，缺少實施強制搬遷的手段，主要靠思想工作推進，動遷工作舉步維艱。一般情況下，一個地塊內的動遷工作，95%的動遷簽約需3-5個月時間，而剩下的5%則需更長的時間。目前，政府的行政強搬手段已被國家明令禁止，而司法強搬程序多、要求高、難度大，從而導致保障房建設地塊因動遷不能按時完成而造成遲遲不能掛牌出讓，嚴重影響了保障房的正常建設。
其次，制度制約快速推進。現行的基本建設程序明確規定，建設單位只有取得國有土地使用權后才能開展工程立項等前期工作，保障房建設從編制、報批修建性詳細規劃到竣工驗收交付使用，共涉及25個管理部門，需經過48個工作環節，所有環節環環相扣，且各個環節的管理均有國家相關法律法規的規定，難于跳躍操作，在當前強化依法行政的大背景下，行政機關的工作人員因擔心超常規會造成瀆職行為而不愿破規定。因此，一道道環節依次流轉下來，將花費大量時間。
2.政府投資項目招投標辦法限制了工程進程
近年來，為防止建設工程領域的腐敗犯罪行為，連續開展了工程建設領域的集中整治活動，政府投資項目的各項工作只能走“正路”，難于抄“近路”。
依據《中華人民共和國招標、投標法》、建設部《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招投標管理辦法》，以及國家計委等七部委聯合的《工程建設項目施工招標投標辦法》等法律法規規定，政府投資的單項工程合同估價在300萬元人民幣以上或30萬元以上的服務性項目，均必須在政府設定的招投標市場進行公開招投標。而一個項目從招標公告、實施招標、發出中標通知書，一般需一個月時間。而保障房建設中涉及的規劃編制單位的確定、地質勘測單位的選擇、施工圖設計單位及土建、樁基工程、樁基檢測、工程管理、綜合管線、綠化景觀、道路、上下水等配套工程施工隊伍的確定，一般都需要公開招投標，且組織公開招投標的招標單位也要進行招標。為此，政府投資項目建設僅在招投標環節又需花費大量時間，嚴重影響了工程建設的進程。
3.保障房建設資源要素緊缺，巧婦難為無米之炊
首先，從保障房用地供應情況看。為實現結構升級、產業轉型、控制低水平重復建設、守住18億畝耕地紅線，國家對農用地占用指標實行嚴格的指標限制，雖然政府強調優先保證保障房建設用地，但每年下達的農用地占用指標數量有限，粥少僧多。
其次，從保障房建設資金情況看。前幾年，地方為完成中央下達的建設任務，紛紛搶規模、趕進度，大部分項目進展較快，隨著住宅主題工程施工的結束，工程款的支付、市場化運作壓力、資金籌措難度不斷加大，導致小區綠化、道路、配電、消防等配套建設難于跟上，雖然房子建起來了，但入住率不高，整體效果不盡如人意。
4.保障房建設模式多樣、利弊各異，具有相對局限性
保障房建設是政府主導的民生工程，各地采用的建設模式多樣，有些采用“商帶保”模式，即商品房開發商同時承擔一定數量的保障房建設任務，作為開發商取得土地使用權的前提條件，其優點一是保證了保障房按時竣工交付使用，二是開發商墊付了部分保障房的建設資金；其缺點一是土地前期工作要求高，開發商經濟利益最大化，二是房屋交付使用后，開發商開發結束后一走了之，遺留問題多、矛盾多、扯皮多；有些地方采用政府指定代建模式，即由政府下屬全資公司集中代建，其優點一是工作全力以赴，社會效益最大化，二是住戶入住后，售后服務到崗到位，沒有后顧之憂；其缺點一是面對繁重的保障房建設任務往往人力資源匱乏、技術力量短缺，二是保障房建設資金集中支付，資金籌措壓力巨大。
5.保障房建設選址偏遠、物業管理滯后，影響政府形象
保障房建設的選址大多選在地段相對比較偏遠的地方，建成交付使用后，交通、通訊、燃氣等基礎設施不到位、物業管理基本處在“三不管”狀態，綠地變菜地、垃圾滿天飛的現象比比皆是，住戶入住后怨聲載道，不僅損害了入住戶的合法權益，也一定程序上影響了政府的形象。
措施和對策
2013年2月20日國務院常委會議推出“新國五條”樓市調控措施，3月1日又頒布“新國五條”細則，在對2013年政府工作的建議中指出，2013年我國繼續加強房地產市場調控和保障性安居工程建設，保障性住房建設任重而道遠，工欲善其事，必先利其器。為此，我們應采取以下相應的三大措施和對策：
1.轉思路、強服務、創新提速保建設
首先，創新現行基本建設管理模式，先行開展前期工作。由政府責成相關部門或單位負責提前介入、先行開展保障性住房建設的修建性詳細規劃的編制、施工圖設計、工程招投標等工作，實現待土地摘牌后施工單位即可進場施工的工作目標，這樣可縮短正常程序時間8-10個月。
其次，簡化行政審批流程，限時辦法、跟蹤管理。為加快保障性住房行政審批時間，提高辦理效率，對行政審批的辦理事項、辦理時限、辦理要求作出明確規定，同時對各行政管理部門的辦理過程，由行政審批服務中心全程跟蹤管理，發現問題及時協調解決，確保暢通，并交由紀檢委效能辦督查問責，確保保障性住房行政許可工作在短時間內手續完整、程序合法，按時動工建設。
2.定目標、重落實、明責維序保推進
一是對五年內保障性住房建設的規模、用地計劃、規劃選址統籌謀劃，尤其對農用地占用指標做到心中有數、優先安排；對建設資金，做到由“愁錢”變“籌錢”，通過財政撥款、土地收益、銀行借款及自籌資金等多途徑籌集，還可通過金融創新，解決資金短缺，推動企業、社會多方參與，發行保障性住房債券、建立保障性住房基金等多模式注入，確保保障性住房建設資金。
二是對保障性住房建設過程中各階段的各項工作，擬定詳細的分階段工作清單，明確工作任務、責任部門、完成時限，并成立專職部門催辦、督辦，通過定目標、重落實、明確職責，保證保障性住房建設工程有序推進。
3.抓管理、嚴考核，統籌監管保和諧
保障性住房建設是個系統工程，要狠抓管理、嚴于考核、統籌監管才能出成效，達到預定的目標和要求。
首先，要做好保障性住宅小區的整體規劃，做到配套建設、道路、交通、市政等保障房工程同步規劃、同期建設、同時交付使用，確保已竣工保障房能及早投入使用。
其次，要做好保障性住房的建設與分配協調工作，做到邊建設邊分配，提高保障性住房的安置率，這樣既能及時回收建設資金，又能解決中低收入家庭住房問題，杜絕只建不分或分配不公的問題。
第9篇：房屋動遷法律法規范文
「關鍵詞房屋拆遷，行政強制拆遷
強制拆遷是指被拆遷人或者房屋承租人不履行生效搬遷安置協議中規定的搬遷義務時，由拆遷人通過仲裁、訴訟或向行政機關申請裁決的方式，使拆遷行為獲得法律上的強制效力，迫使被拆遷人履行搬遷義務的活動。我國《城市房屋拆遷管理條例》第15條規定，“拆遷補償安置協議訂立以后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。”第17條規定，“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”。由此可見，我國目前立法中關于強制拆遷可以有以下三種情形：第一，拆遷人與被拆遷人或者承租人達成仲裁協議，仲裁委員會裁決被拆遷人應當搬遷的，拆遷人可以申請人民法院執行仲裁委員會做出的拆遷裁決。第二，拆遷人向人民法院，由人民法院做出相應的判決并通過司法程序強制執行之。第三，拆遷人向行政機關申請裁決，被拆遷人或者房屋出租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，拆遷人可以申請行政機關進行強制拆遷。前兩種情形中的強制拆遷屬于司法強制程序，第三種屬于本文擬進行探討的行政強制拆遷程序。現實生活中，行政強制拆遷使用過多過濫，在適用范圍和程序方面很不規范，極易引起爭議和糾紛。筆者認為，行政強制拆遷適用過多是不正常的現象：一方面大量本該通過司法程序解決的問題都以行政方式解決，弱化了司法功能，增加了行政機關的壓力。另一方面，行政強制的不合理適用增加了腐敗和投機，容易損害被拆遷人的利益。因此，有必要加強對行政強制拆遷行為的研究，廓清其適用條件和范圍，以便在立法和執法方面進行精微的制度設計，杜絕現實生活中假借行政權力侵害私人利益的情形。
一行政強制拆遷的法律特征
筆者認為，行政強制拆遷應該是國家為實現公益目的，在被拆遷人不履行生效行政裁決中確定的搬遷義務時，由行政機關依照法定的權限和程序，迫使被拆遷人履行裁決規定義務的行為。行政強制拆遷具有一定的特殊性，不能隨意擴大其適用范圍：
第一，行政強制拆遷的目的只能是出于公共利益的考慮，這是行政強制拆遷取得合法性的實體要件。適用行政強制拆遷的公益項目，主要是指國防、公共交通、公共教育、公共博物館、醫院、環境保護等以公共利益為目的的公共建設項目、基礎設施建設項目、舊城改造等帶有公益性質項目。由政府補助或者規劃實施的以改善居民居住條件的福利房或經濟適用房建設，必要時也可以適用行政強制手段。但無論何種情況下，拆遷建設項目必須具有公益性才可以通過行政機關以國家的身份強制被拆遷人拆遷房屋，否則只能按民法上的合同行為來處理。區分公益性建設項目和商業性建設項目的標準可以通過考查該項目是否為政府的特別規劃，項目為何人使用受益以及是否具有社會福利的性質來確定。純商業性房地產開發的拆遷方式和條件，應當由市場機制來決定，不宜采用行政強制的方式來解決。此種情形下，拆遷人和動遷戶完全是自愿平等的民事法律關系，雙方從自身利益出發，在相互磋商博弈中達到利益的自然平衡，無需政府的干預。拆遷人應該嚴格按照《合同法》的規定，公平合理地取得和補償產權人的土地房屋財產。被拆遷人有完全的意志決定是否動遷以及以何種條件動遷，拆遷人和政府都無權進行強迫性搬遷。政府只需對土地的利用是否合乎規劃，開發商是否具備相應的資格等進行審批和服務性的管理就可以了，不能充當拆遷人的支持者和利益代言人。純商業性建設項目拆遷過程中，如果開發商和動遷戶達不成協議，則項目不能開工，如果達成協議后，動遷戶不履行協議，影響到開發商的開發計劃，開發商可以以違反協議為由申請仲裁或者向人民法院。這種通過仲裁或司法強制的手段達到拆遷目的的方式與普通合同的強制執行并無差別，不能和公益性開發建設項目混為一談。當然，即便是最純粹的商業性房地產開發，也必須要符合城市建設的統一規劃，在一定程度上也會帶來優化環境、提高居住條件等某些符合公共利益的因素，但這并不能否定其商業性開發的本質。
第二，行政機關作出行政強制拆遷的裁決本質是具體行政行為。行政裁決是指行政機關依照法律授權，在當事人之間發生的、與行政管理活動密切相關的、與合同無關的民事糾紛進行審查，并作出裁決的行政行為。這表明，第一，在行政強制法律關系中，行政機關是國家權力的代表者和行使者，以管理者的身份對違反生效行政裁決的被管理人進行強制約束，使其履行法定的義務，被拆遷人是因為未遵守行政命令而成為行政強制的對象。在這種法律關系中，雙方是命令與服從，管理與被管理的關系。這與司法強制中，人民法院以裁判身份居中處斷，維護公平正義是不同的。行政強制拆遷的正當性在于它是以私益服從公益，少數人的利益服從多數人的利益為基礎的。而司法強制的正當性在于它代表利益的相互平衡。從這種意義上說，司法強制是要實現民事權利之間的公平，而行政強制是要實現社會的正義。第二，行政強制拆遷的對象不能是普通的民事合同當事人，而只能是與行政管理密切相關的其他民事糾紛當事人。所以，商業性建設項目的拆遷人與被拆遷人關于補償安置問題達不成協議的，或者達成協議一方不履行的，都只能按合同糾紛而不宜采用行政強制的方法。行政強制只能用于被拆遷人需要服從公共利益的場合。第三，關于強制拆遷的行政裁決是否恰當，應當是可訴的，法律應當給當事人留有通過司法程序獲得最終救濟的途徑。《城市房屋拆遷管理條例》第16條第2款規定“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。”第四，具體行政行為反映的是國家與管理相對人的法律關系，是國家與公民的利益沖突，因此，以行政強制拆遷方式征用土地的，被拆遷人獲得的補償只能是來自國家，行政裁決不當，造成被拆遷人利益受到損害的，應當適用國家賠償程序。而出于商業目的而征用土地并由開發商補償安置被拆遷人的項目，其補償往往來自占用土地的開發商，反映的是平等民事主體之間的關系，被拆遷人遭受侵害的，其賠償或補償來自開發商或者拆遷人。
第三，行政強制拆遷行為的依據是生效的行政裁決，這是行政強制拆遷取得合法性的形式要件。拆遷補償安置協議本身并不具有強制執行力，只有在行政機關做出強制拆遷的行政裁決以后，強制拆遷的目的才由拆遷人的私人意志轉變為國家意志，從而獲得形式上的正當性。在商業性開發建設項目中，其土地使用權是通過開發商和被拆遷人達成的協議而獲得的。如果被拆遷人違反拆遷補償協議，應當拆遷而不予拆遷的，開發商通過訴訟，取得法院的執行令以后，可以申請人民法院強制執行，這種司法程序下的強制執行，其依據是生效判決或裁定。行政強制拆遷以行政裁決為必要條件意味著在任何條件下，行政強制拆遷都不能在未經行政機關裁決之前進行，即便拆遷人和被拆遷人已經達成有關房屋拆遷補償安置的協議，且被拆遷人的確有拒絕履行協議的違約行為，拆遷人也不能以自力救濟的方式自行拆遷，而必須借助行政公權力才能獲得形式上的強制效力。
第四，行政強制拆遷的命令是由房屋所在地的市、縣人民政府做出的。政府是國家利益或者說是人民利益的代言人，由政府做出強制拆遷的命令具有特殊的代表意義和內涵，它表明，此項拆遷不是私益與私益的平衡，而是私益對公益的讓步，其中包含有可能的犧牲部分私益而保全公益的成份。而一般商業性開發建設用地的強制拆遷本質上是合同的的執行，是私益之間的沖突。所以只能由人民法院的生效判決來確認，并由法院來執行。在這里，法院的判決代表公平和正義，是國家居中裁斷拆遷人和被拆遷人之間的糾紛，沒有代表公共利益的特殊含義。現實生活中有些地方政府為了追求政績，加快建設進度，往往越俎代庖，以行政命令方式代替司法強制，肆意擴大行政強制的范圍，這樣極易造成被拆遷人無法按市場公平的原則與開發商討價還價，實現自己應得的利益。而開發商則狐假虎威，以政府的名義大發不義之財。行政強制是行政機關所獨有的功能，如果拆遷行為是由行政機關委托專業機構進行的，其行為就成為行政機關權力的延伸。行政機關申請人民法院實施強制拆遷的，其實質是行政權中執行權的體現，也屬于行政強制拆遷的范圍。二、《城市房屋拆遷管理條例》（下稱《條例》）關于行政強制執行規定的不足。
1.關于何時適用司法強制何時適用行政強制的規定模糊不清，導致濫用行政強制權力進行拆遷的現象十分普遍。《條例》第16條規定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。”第17條規定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。”從本條與第15條的延續關系來看，《條例》將是否訂立和達成補償安置協議作為能否適用行政強制拆遷的標準，這種劃分很不科學。《條例》第15條將拆遷人和被拆遷人通過仲裁和司法解決糾紛的途徑限定為“拆遷補償安置協議訂立后”，那么，在拆遷人和被拆遷人不能就安置補償問題達成協議時能否通過司法途徑來解決呢？這樣規定事實上形成了法律空白，在客觀上造成大量拆遷糾紛都只能以行政裁決的方式來解決，最終通過行政強制來執行。筆者認為，應當根據拆遷建設項目的性質來決定能否適用行政強制的方法實施拆遷。只有區分商業性開發建設項目和公益性開發建設項目，并對兩類建設項目分別采用司法強制和行政強制的手段才能充分保護被拆遷人的利益。在商業性開發建設項目中，要充分實行意思自治，按照市場規律來操作，拆遷人與被拆遷人之間完全按普通的民事關系來對待，雙方地位平等，不能厚此薄彼。商業性拆遷中，政府不應對拆遷人和被拆遷人之間如何進行補償安置有過多干預，更不能適用行政強制的手段來實施拆遷。將行政強制拆遷的范圍局限在公益性建設項目之內，可以有效地保障被拆遷人的利益，也有利于扼制實踐中拆遷人肆意損害被拆遷人利益的勢頭，而在法理上，強制拆遷行為的法律關系也會變得十分清晰。
2.行政強制權力運用過多而司法強制權力運用不足，政府在房屋拆遷管理中的定位有失偏頗。《條例》是一部以“加強城市房屋拆遷管理”為立法目的的行政法規，其中對政府部門的職權規定較多無可厚非。但是《條例》并沒有對以行政強制手段進行拆遷的范圍作任何限制，這樣，等于是在條例適用的一切范圍內，包括在城市規劃區內國有土地上實施的純商業性房屋拆遷行為，都可以適用行政強制手段。從《條例》第15條和第16條規定來看，只要拆遷人和被拆遷人達不成補償安置協議的就可以，事實上是只能通過行政機關裁決的方式來解決爭議。這樣，即便是純粹商業性的開發建設項目，政府有形之手也毫不例外地伸了進來。這與市場經濟條件下，政府側重服務與協調的角色甚不相容。從功能上來看，行政權力的運用有利于調控規劃和提高運作效率，的確有其優越的一面，行政權的擴大適用甚至還是現代社會的一種趨勢。但是擴張的行政權力隨時都有可能造成對相對人利益的損害并滋生腐敗，必須通過立法將其局限在有限的范圍內。正是由于行政機關裁決的范圍太過寬泛，所以才導致在房屋拆遷領域內，只能聽到政府的聲音而看不到法院的影子。而商業性建設項目的拆遷人也正好利用地方政府追求政績，急于求成的心理，“拉大旗作虎皮”甚至勾結買通行政官員，使行政權力成為為私人利益服務的工具。就一般的拆遷行為而言，其實質是一種私法意義上的履約行為，而非行政法上的行為；其本質是賣方處分自己的土地使用權和房屋所有權，因此行政機關不應該過多地介入。
3.對政府和拆遷人的利益保護較多，而對被拆遷人的利益嚴重漠視。《條例》第1條規定：“為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。”該條將“保障建設項目順利進行”列為立法目的，這在客觀上是在保障拆遷人的利益，事實上也是要求被拆遷人當然地為項目順利進行作出犧牲，這在民法原理上是講不通的。被拆遷人的利益只有在為了公益目的的時候，其讓步才是合理的，而這里顯然并沒有做出這種區分。對拆遷人而言，項目完成的越快，其市場風險就可能越小，其收回投資的時間越早，或者其利用建設項目的時間就越早，其利益顯而易見的。而對于被拆遷人特別是那些放棄回遷的被拆遷人而言，則未必有益。《條例》第15條規定：“拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。”該條的規定也是為了維護拆遷人的利益而規定的。本條僅把“拆遷補償安置協議訂立后”作為強制拆遷的前提條件，是不能保證作為弱者一方的被拆遷人的。因為訂立了該協議并不意味著當事人事實上履行了該協議。如果拆遷人只承諾給予被拆遷人以補償安置，而未有履約行為，則被拆遷人可能既失去了現有的房屋，又未得到應當得到的房屋，在這種情況下，進行先予執行，會使被拆遷人完全處于被動受控制的地位，無法與拆遷人討價還價以實現自身的利益。這也是目前拆遷糾紛中普遍存在的一個問題。從理論上來講，拆遷人未實施補償安置而對被拆遷人先予執行，就等于是剝奪了被拆遷人同時履行抗辯的權利，與民事合同的規則是相違背的。這在商業性建設開發項目的拆遷中更加顯出其不合理性。《條例》第16條第2款規定“拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”該款更是體現了條例以保障拆遷人利益為中心的思想，為拆遷人肆意損害被拆遷人的利益埋下了禍根。由于沒有對適用范圍做嚴格界定，事實上開發商在所有建設項目遇到阻礙時都可以通過此條款來先予執行，處于弱勢地位的被拆遷人根本沒有討價還價的余地。筆者認為，在商業性開發建設項目中，拆遷人和被拆遷人沒有就補償安置達成一致，項目就不能開工，不能使用先予執行的手段。條例應當將此項規定局限在公益性建設項目的范圍內才具有正當性。
4.《條例》中關于強制拆遷的規定與上位法和其它法律法規的沖突和越位規定。我國《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”。《土地管理法》第58條第1款第（1）項規定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權。《城市房地產管理法》第19條更規定，在特殊情況下，國家可以根據社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回出讓土地使用權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條規定，在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權。顯然，從憲法、法律到行政法規，“社會公共利益”都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆遷立法上這一立法宗旨卻悄然發生著變化。（侯漢杰：《城市房屋拆遷法律制度的理論分析》，載《暨南學報》（第25卷）第5期）拆遷管理條例第2條規定：“在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例”。事實上，該條例就未對強制拆遷行為本身的合法性作出任何限制性規定。這與憲法和城市房地產管理法等上位法的內涵是相沖突的。《條例》中“訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行”的規定也超出了行政立法者可以享有的權力范圍。因為在何種情況之下可以申請先予執行，這是《民事訴訟法》所規范的內容之一，這些內容應當由國家權力機關立法解決，不能由“條例”來進行規定。
三行政強制拆遷應當具備的條件
關于行政強制拆遷的條件和程序，《城市房屋拆遷管理條例》的規定并不明確，在實踐中適用比較混亂。2003年12月30日，建設部頒布《城市房屋拆遷行政裁決規程》，對行政強制方式拆遷城市房屋的規定才逐步完善起來。綜合相關的法律法規，筆者認為，適用行政強制程序進行城市房屋拆遷之前應具備以下程序要件：
1.拆遷當事人向行政機關申請行政裁決。行政強制拆遷的依據是生效的行政裁決，所以適用行政強制手段拆遷的前提條件是拆遷當事人向行政機關提出了行政裁決的申請。只有在當事人將糾紛提請行政機關來解決，行政機關依法做出強制拆遷的決定之后，行政強制拆遷才可能發生。按照上述條例和規程的規定，拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償方式、補償標準以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達不成協議的，經當事人申請，可以請求行政機關進行行政裁決。盡管立法沒有明確是否允許當事人通過申請行政裁決以外的途徑來尋求解決，但按照當事人意思自治的原則，如果當事人未申請行政裁決而選擇仲裁或者訴訟的，應當尊重當事人的選擇。
2.行政機關受理當事人的申請并依法進行了調解。當事人向行政機關申請裁決的，應當遞交《城市房屋拆遷行政裁決規程》第5條和第6條規定的相關資料，并經行政機關審查決定受理以后，進行調解。調解是行政機關作出行政裁決的必要程序，這表明房屋拆遷糾紛從本質上來說還是屬于民事糾紛，只是由于此糾紛與房屋管理部門的管理行為密切相關才為行政權力所介入。行政機關在調解中要充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據進行復核；對當事人提出的合理要求應當采納。房屋拆遷管理部門不得因當事人申辯而做出損害申辯人合法權益的裁決。拆遷當事人拒絕調解的，房屋拆遷管理部門應依法作出裁決。行政調解的作用是進一步化解拆遷當事人之間的矛盾，縮小行政強制的適用范圍。
3.已經落實了補償安置。《城市房屋拆遷行政裁決規程》第19條規定，“拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標準的安置用房、周轉用房的，不得實施強制拆遷。”相對《城市房屋拆遷管理條例》第15條“拆遷補償安置協議訂立以后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間拆遷人可以依法申請人民法院先予執行”來說，這一規定對保護被拆遷人的利益無疑具有十分重要的意義。
4.已經依法組織了聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經領導集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。由此可見，只要是行政機關擬進行行政強制拆遷的，都要經過聽證程序，目的是要聽取拆遷當事人的最后意見，保證強制執行的公正性。未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，也應當進行聽證。
