房地產開發企業會計實務精選(九篇)
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第1篇：房地產開發企業會計實務范文
［關鍵詞］ 房地產企業；會計信息；銷售收入
［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ B ［文章編號］ 1002-2880(2011)04-0152-02
目前，房地產會計的某些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和不一致，這極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此，應在現行的常規會計準則基礎上，建立完善的房地產行業的會計規范體系，以補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。
一方面，會計實務中銷售收入的確認比較隨意。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認銷售收入實現時，不論是國際會計準則，還是美國公認會計原則都注重交易的實質，如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移，為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成，是否具有收取現金的權利等事實。其考慮重點仍然注重現金是否能回收，這也是我國會計實務與其它國家或地區會計實務在確認銷售收入是否實現的出發點的區別。
另一方面，企業各期的經營成果可比性較差。房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三、四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程中，大量管理費用計入當期損益；由于部份項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。由于房地產企業所具有的特殊性，筆者認為在房地產會計核算方面有很大的改善空間。
一、建立完善的房地產行業的會計規范體系
房地產行業在費用核算，成本結算，收入確認等方面都具有其特殊性，然而，我國現行的《企業會計準則》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此，筆者認為，應在現行的常規會計準則基礎上，補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。
二、完善配套工程的會計核算準則
配套設施開發成本核算是房地產行業的一個會計核算特色。《房地產開發企業會計制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定，但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指導不全面、不規范和不統一，不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。例如:在A公司的年報中披露的公共配套成本核算原則是實際成本計入開發成本，完工時，攤銷轉入住宅等可售物業的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開發的配套設施工程可按預算成本預提在開發成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產企業開發制度的要求核算，沒有考慮成本是否可靠地計量的問題。因此，筆者建議國家財政部及相關部門盡快制定有關房地產開發企業配套設施的會計準則或制度，統一其會計核算行為，為財務會計報告者提供對決策有用的會計信息。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例，如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用，不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元，而且在當期資產負債表中增加負債1億元，因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是，該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2003年對會計準則條例進行了一系列的改進，旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度，其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。
目前完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度，還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范，而無完善的內部會計核算，其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。
田 野：淺談完善我國房地產企業會計信息體系三、豐富房地產開發企業會計信息披露內容
鑒于房地產開發行業會計核算的特殊性，企業對財務會計報表有較大的調整空間，因此應該進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該增加以下披露內容:
(一）增加“預提的公共配套設施費用”項目
該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。
(二）披露企業的預售政策及情況
因為在項目未峻工前，預售收入不能結轉，但預售情況亦能反映企業的經營情況，現時因為各企業的預售政策不同，不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大，如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例，按目前上海有關預售政策規定的要求，商品房結構封頂(多層)或結構施工至2/3(高層)，房地產開發企業方可申請預售許可證。而其它地方的有關規定往往與此不同。因此，披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。
(三）增加土地儲備量及成本構成等額外的信息
房地產企業的開發產品特殊性，即土地和建筑物構成了房地產的實物結構。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備成本的狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展，對于擁有大量優質低價的土地儲備的的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來3-5年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加披露土地儲備量及其取得成本情況是必要的。同時，還應披露企業商品房等開發產品計劃，幫助財務會計報告使用者更全面、準確地對企業的財務狀況和經營業績作出評價。
(四）在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露
即以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性，以彌補利潤表信息的不足。
(五）增加質量保證金及風險的披露
房地產開發企業的行業特性和具有高風險性的特性，應在會計信息披露環節得到充分的揭示。具體而言，一方面應建立質量保證金制度，為房地產商品的質量提供保證。鑒于房地產開發企業的質量保證金與一般工商企業產品質量保證不同，其特點在于其保證金的數額更大、保證期限更長。因此，應由企業根據所開發項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在房地產開發企業報表附注中增加風險披露的內容，如尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險等，提高風險的透明度，而不應僅限于披露抵押風險。
四、逐步與國際會計準則趨同
目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產企業來說比較重要的準則——遞延稅項準則和投資物業準則，我國企業會計準則中卻還沒有。由于會計規范的差異，一方面使我國涉外企業的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化發展和企業經營的國際化拓展。筆者認為，監管機構應考慮將遞延稅項準則加入現有的會計準則中，這項準則對房地產企業有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結算的，房地產企業如果想避過清繳土地增值稅，可以預留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當的負債。理論界及學術界部分學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。
［參考文獻］
第2篇：房地產開發企業會計實務范文
關鍵詞:房地產;會計信息質量;新企業會計準則
隨著房價的飛漲,我國房地產行業的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據房地產行業的經營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業會計準則,但是從我國的會計準則和國家統一的企業會計制度在房地產企業中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產企業的會計信息質量,把對房地產企業會計的關注推到一個新的。檢查發現,會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產企業會計核算中的會計信息質量問題。
一、當前房地產企業會計信息質量存在的問題
(一)銷售收入確認的問題
當前由于房地產開發產品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產項目竣工驗收后,發出了“入住通知書”并開具銷售發票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市企業年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數家房地產開發業務上市企業年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上,往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移,為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成,是否具有收取現金的權利等事實。這里“為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成”代表著供需雙方對已銷售的產品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續工作等。
(二)業績信息的問題
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大,如果某房地產企業的大部份項目在建設期內,該年度的業績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況,亦不能與其他同類企業比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以,用一般的企業業績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況,并可能誤導投資者。
(三)現金流量表的問題
根據新企業會計準則規定,企業現金流量表應以企業為編制主體。但是,房地產開發企業的現金流量與其他企業的現金流量具體明顯的差異性。在現金流量方面,房地產開發企業的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的,但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的,即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出,開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長,其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。
(四)風險信息披露問題
房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業高風險性狀況,要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規制度來看,關于房地產開發企業的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監會要求房地產開發企業在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。但是,從目前我國上市企業披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。
二、提高房地產會計信息質量的對策
通過上述分析,要加快會計規范國際化進程,提高房地產會計信息質量,就要按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架。
(一)完善房地產企業的會計規范體系
近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,使該企業的會計核算不規范和一致,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引,讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產開發企業收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產企業收入確認準則指引,目的在于統一房地產售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發產品,因此在指引中規定房地產業的收入確認需按《企業會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產企業才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業間的不同理解。
(二)完善配套工程的會計核算準則指引
《房地產開發企業會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定,但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元,而且在當期資產負債表中增加負債1億元,因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。
(三)完善房地產開發企業內部會計核算
現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等,而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。
(四)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
一是在現行會計制度規定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。二是披露企業的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業的經營情況,現時因為各企業的預售政策不同,不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產開發企業方可申請預售許可證。而其他地方的有關規定往往與此不同。因此披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。即以企業每一開發項目為基本單位,披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量,包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。
總之,目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此我們應在現行的常規會計準則基礎上,建立完善的房地產企業的會計規范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產開發企業內部會計核算,提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。
參考文獻:
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第3篇：房地產開發企業會計實務范文
關鍵詞：房地產 企業 會計核算
近年來，隨著房地產行業的迅猛發展，作為房地產企業重要組成部分的房地產會計系統受到的關注度也是越來越高。作為一項特殊的商品，房地產開發的特殊性及其在生產經營模式上的特殊性決定了房地產開發企業在會計核算上的特殊性。而隨著關注度的提升，房地產企業在會計核算方面的問題也是暴露得越來越明顯。
一、會計科目設置問題
縱觀近年來出臺的會計制度，給房地產開發企業的會計核算設置很大障礙的重要原因，是缺少專門設置用于房地產開發企業的會計科目和核算辦法。然而據現行的會計制度中涉及會計科目設置的說明，其中有一條很明確：“在不影響對外提供統一財務會計報告的前提下，企業可以根據實際情況自行增設某些會計科目”。依據這一說明的規定，在房地產開發企業中，如果執行《企業會計制度》、《小企業會計制度》或者現行企業會計準則的，即可在執行相適用的會計制度規定基礎上，增設下列會計科目，專門用于房地產開發企業的會計核算。這主要包括如下五個方面：
（一）增設“開發成本”科目
房地產開發企業的成本不同于一般的商品生產企業，其成本就包括前期的拆遷補償款，土地出讓金、受讓價款和相關的稅費，也包括后期的開發結束房屋的驗收成本；即包括前期的基礎設施費、工程費、配套設備費、建筑安裝工程費等，也包括房地產開發企業承擔的公共配套設施建設費、上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發費用等。還包括工程實施過程中產生的各項成本費用。開發成本的會計核算對于“無形資產———土地使用權”的開發和利用是非常關鍵的。
（二）增設“開發間接費用”科目
房地產開發的費用除了有形的直觀的，還包括間接的開發費用，即為開發產品而發生的除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項費用。這實際相當于工業企業中的“制造費用”。
（三）增設“開發產品”科目
房地產企業的產品就是建設好的房產，這也奧檢驗和驗收，其中也會產生相應的費用，“開發產品”科目就是針對這一點而設。
（四）增設“出租開發產品”科目
由于房地產企業的特殊性，其商品——建設好的房屋，可以使用權和所有權相分離，該科目即是核算用于出租經營但尚未轉為固定資產的土地和房屋。
（五）增設“周轉房”科目
隨著城市化，新農村建設的不斷深入，拆遷工作也是如火如荼的進行與發展，該科目即是用于核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。
二、收入確認問題
房地產商品銷售不同于普通的商品，往往采用預售、分期收款銷售等方式。這是由房地產商品周期長，耗資大，具有較高價值性等特點決定的。這就要求房地產銷售要以取得預售許可證和銷售許可證為前提，在此基礎上，再經過簽訂預售合同并預收房款——簽訂正式銷售合同——工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認——收取房款——辦理產權過戶等一系列環節。“以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準”，《企業會計準則——收入》中的這一規定，在理論上雖具有合理性和邏輯性，但也是對企業會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求。如何在實際的會計實務中運用這一標準，仍是有很大的爭議則，其焦點問題在于確認收入應屬哪一環節，核心問題是是否轉移了在商品所有權上的風險和報酬。根據多年的房地產行業會計從業經驗，筆者認為，在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為中，這時簽訂的房地產銷售合同，不論收款與否，均不應在實際發生的銷售業務之列。因此，簽訂預售合同并收取預收款，這是不符合收入確認條件的。房屋在未經買方驗收認可之前，所有權上的主要風險和報酬也仍未未轉移給買方，這也是不符合《企業會計準則——收入》的規定，所以筆者認為不能確認收入。
三、統計數據不明確，會計信息風險披露不足
在房地產會計核算過程中，由于房地產企業的核算期限比較長，核算金額較大，核算的業務種類比較繁多，而且核算內容往往是復雜多變的，這就造成了在實際的會計核算中，核算數據常常明確性不夠。這帶來的直接后果就是在會計核算之時，費用和成本計算不精準，收入與支出無法匹配，不能及時而準確的反映房地長企業當期的收支情況，造成實際費用和收益與企業的預期相偏離。會計信息不能及時，全面的反映在會計核算上，這是房地產企業統計數據不明確的另一不良后果，在一些違規操作的房地產企業會計核算中，企業后期的財務報表不夠全面和準確，不能及時正確的反映企業的收支狀況。由于房地產企業的特殊性，其在實際的運營過程中，資本運行風險，政策風險，項目開發風險和工程質量風險都“隱藏”其中，鑒于此因，房地產企業的披露風險信息就需要更加的充分，從而達到規避風險的目的。在現行的法律經濟環境下，在相關的披露信息法規中已增加了企業披露信息，不過從實際的操作情況看，僅僅局限于現行法規中所規定的會計信息風險是遠遠不夠的。
四、小結
作為百姓衣食住行的重要方面，房地產開發對于地方和國家經濟的發展，對于整個國家GDP的拉動，對于社會的穩定都是非常重要的，因此房地產企業在為百姓提供更多更好居住空間的同時，也能夠把守自身的“度”，在會計核算中對嚴于律己，使企業的運行軌道更加的健康和順暢！
參考文獻:
第4篇：房地產開發企業會計實務范文
［關鍵詞］房地產開發企業 會計核算 特點分析
新《企業會計準則》的頒布和實施極大地提高了企業會計信息的可比性。除金融、證券、保險等特殊行業外，其他各行業均采用統一的會計核算體系，即統一的會計要素確認和計量標準、統一的會計科目和統一的財務報告。但國民經濟各行業有其自身的特殊性，如何體現特殊行業的特點，進而保留其核算上的“個性”是我們所要面臨的問題。房地產商品的特殊性及其房地產開發企業生產經營的特殊性決定了房地產開發企業會計核算上的特殊性。本文將從房地產開發企業商品的特征入手，研究其收入標準確認和信息披露等有關會計核算方面的特殊問題。
一、關于房地產開發企業的收入確認標準問題
按照行業有關規定，房地產商品銷售的前提是首先要取得建設用地許可證、規劃許可證和工程施工許可證，并取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，經過簽訂預售合同或正式銷售合同，預收全部或部分房款，工程竣工驗收合格并經買方驗收確認后收取尾款、辦理產權過戶手續等銷售環節，因此，房地產收入的確認同一般的生產企業相比具有一定的特殊性。
《房地產開發企業會計制度》以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準。該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；而《收入》準則和現行制度等則以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。那么，在會計實務中，房地產開發企業究竟應如何確認收入？本文認為，房地產商品銷售收入的確認應符合兩個層次的標準，即法律標準和專業標準，而不是單一的某項標準。
1.法律標準
房地產是不動產，不同于一般商品，因此，房地產買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件和標準：如房地產的產權歸屬應當清楚，并有合法的產權證件；經過改、擴建的房屋，產權所有者應在房地產行政管理部門辦妥變更登記手續后，方能進行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發（即屬于房屋建設工程的，未完成開發投資總額的25％以上）的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收人予以確認。
2.專業標準
專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入的確認標準，如《收入》準則及《企業會計制度》的相關規定等。2007年1月1日暫在上市公司實施的《企業會計準則――收入》準則第四條規定：銷售商品的收入，應當在下列條件均能滿足時予以確認：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠計量；（4）相關經濟利益很可能流入企業；（5）相關的、已發生的或將發生的成本能夠可靠計量。
房地產預售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務，能否真正實現銷售決定于工程的進度及買方的最終意愿。在該房屋交付買方之前，其風險和報酬由開發企業承擔，并未發生實際轉移。因此，簽訂預售合同并預收房款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；即使簽訂正式房屋銷售合同則如同一般企業簽訂產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房地產開發企業在合同履行過程中，即房屋未經買方驗收認可前，商品（商品房）所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符合《收入》準則的有關規定，故也不能確認收入。
綜合以上分析，本文認為，房地產開發企業收入的確認應同時具備以下條件（即綜合標準）：（1）房地產商品已竣工并經有關部門驗收合格；（2）房地產開發企業已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；（3）房地產商品已經客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續；（4）雙方均已履行了合同規定的義務，包括房地產開發企業已全部或部分收取了房款。
二、關于房地產開發企業的信息披露問題
1.房地產開發企業的收益評價及披露
前已述及，房地產企業的開發周期較長，這就必然會出現企業投人產出比例各階段的不合理性，在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，按照上述有關收入的確認標準，其預售款項也無法確認為收入。項目竣工驗收后，則大量預售款項確認為收入，造成了收入與相關的成本費用在資產負債表日不能配比，表現在利潤表中的“每股收益”必然波動較大，業績大起大落（新的房地產企業和單一項目的企業尤其如此）。鑒于房地產開發企業的這種特殊性，采用一般的公司業績評價指標就不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導財務報告使用者。筆者認為，為了提高房地產開發企業信息披露中的信息含量，應注意以下幾個問題：
第一，監管部門應加強對房地產開發企業信息披露合規性的檢查，督促企業不折不扣地按照規定披露信息，提高信息披露的透明度。
第二，擴大房地產開發企業信息披露的內容。
2.質量保證金及風險的披露
近幾年來，由于房地產市場的持續火暴，大多數房地產開發企業忘記了自身所面臨的風險。實際上，房地產行業客觀上存在諸多風險，如在土地開發過程中由于市政規劃調整、地價變化等導致的土地風險；項目開發過程中由于設計、施工條件等因素的影響，導致開發成本提高的風險；由于產業政策、銀行貸款政策等導致的企業籌資風險；由于開發項目存在質量缺陷導致的工程質量風險等。這種高風險性要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示風險。但目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。從相關上市公司披露的實際情況看，對質量保證金問題基本上未加披露。這不僅不符合會計的“謹慎性”原則，也在很大程度上弱化了房地產開發企業防范風險的能力。筆者認為，房地產開發企業的行業特性在會計信息披露環節應得到充分的揭示。
第5篇：房地產開發企業會計實務范文
關鍵詞：項目教學法；行業會計；自主思考
高職院校是培養高素質專門人才的基地。著重于培養面向特定行業和特定崗位的操作技能型人才。動手能力強是高職院校學生的一大特點。在高職院校的專業課的講授中，也是注重實踐教學。但是，高職院校學生也有一個很突出的缺點，就是自主思考能力差。而傳統的教學往往忽視了學生自主思考能力的培養。傳統的會計課堂教學，是“教師講、學生聽;教師寫，學生抄;教師考，學生背”的比較呆板的公式化的教學模式，是典型的以教師為中心，以課堂為中心，以教材為中心的教學模式，費時費力，知識輸出量少；不能全面啟發學生的思維，忽視了學生在學習上的主動性，不能激勵學生的創新精神，難以培養出發展后勁足、開拓創新型的會計人才。
項目教學法是指將該課程中的知識、內容轉化為若干個教學項目，在課堂中圍繞項目組織和展開教學，讓學生直接參與項目全過程的一種教學方法。此方法不再把能力作為知識來傳授，而是使學生的能力在完成項目、任務中到提升。所以項目、任務的設計就成了項目教學的難點。《行業會計實務》是適應時下各大產業經濟的迅速發展，結合新會計準則，以五大行業會計為基礎，以就業為導向，從理論和實踐兩大方面為我院會計專業和財務管理專業人才培養需要而開設的課程。在《行業會計實務》運用項目教學法，能夠將以前所學的知識進一步鞏固，還可為學生創造一個發揮自我能力的空間。以下是以房地產開發企業會計為例來談談項目教學法在《行業會計實務》中的應用。
1項目目標：掌握房地產開發企業房屋開發成本的核算
2項目任務：對房屋開發過程中發生的經濟業務做出賬務處理，并準確核算出該房屋的開發成本以及結轉其成本。
3為完成項目應具備的知識
3.1財務會計知識
3.2房地產開發成本的核算知識
3.2.1房地產開發企業的核算流程
3.2.2土地開發成本的核算
3.2.3配套設施開發成本的核算
3.2.4開發間接費的核算
4課堂設計
4.1導入項目
勝達房地產所開發的金色藍庭樓盤開發完成。該房地產此次開發該樓盤一并開發小高層、高層、商店、幼托設施各一套。請核算金色藍庭小高層的開發成本。相關經濟業務如下：
4.1.1結轉自用土地征用及拆遷補償費1341000元、用銀行存款支付前期工程費42，000元，基礎設施費675，000元。此類開發支出按各開發產品的用地面積進行分配，各開發產品用地面積如下：
小高層4000平方米
高層6000平方米
商店1000平方米
幼托設施1000平方米
4.1.2將小高層、高層商品房的建筑安裝工程進行招標，標價為2，160，000元，這兩棟商品房的預算造價為：
小高層1，260，000元
高層1，440，000元
合計2，700，000元
工程價款用銀行存款支付。
4.1.3幼托設施與房屋不同步開發，幼托設施和各項開發產品的預算成本如下：
小高層1，600，000元
高層2，400，000元
商店1，000，000元
幼托設施 175，000元
4.1.4用銀行存款支付開發間接費528000元，按各開發產品的直接成本將開發間接費分配計入各項開發產品的成本中。
除小高層未開發完成外，其他各項開發產品的成本如下：
高層2，265，000元
商店 785，000元
4.1.5幼托設施開發完成，實際總成本為186000元。結算其實際成本。由于高層和商店均已出售，所以決定將少提數計入未出售的小高層。
4.1.6將小高層完工驗收，并結轉其成本，等待銷售。
4.2項目要求
4.2.1計算小高層的房屋開發成本；
4.2.2根據與小高層有關的經濟業務編制記賬憑證（以會計分錄代替）。
4.3展開項目
4.3.1小高層開發成本的計算
在這部分是學生的討論時間，在同學們的討論中得出，要計算房屋開發成本的核算應該從開發成本的六個成本項目入手。以下是經過討論后的計算結果：
土地征用分配率=13 41000/12000=111.75元/平方米
小高層應分配的土地征用費=111.75*4000=447000元
前期工程費分配率=42000/12000=3.5元/平方米
小高層應分配的前期工程費費=3.5*4000=14000元
基礎設施費分配率=675000/12000=56.25
小高層應分配的基礎設施費=56.25*4000=225000元
某項工程實際建筑安裝工程費=工程標價*（該項工程預算造價/各項工程預算造價之和）
小高層實際建筑安裝工程費=2160000*（1260000/2700000）=1008000元
預提率=175000/（1600000+2400000+1000000）
=175000/5000000=0.035
小高層預提的配套設施費=1600000*0.035=56000元
分配率=528000/（1750000+2265000+785000）=0.11
小高層應分配的開發間接費=0.11*1750000=192500
4.3.2相關賬務處理
（1）借：開發成本-房屋開發成本-小高層-土地征用費447000
貸：開發成本-土地開發成本447000
借：開發成本-房屋開發成本-小高層-前期工程費 14000
-基礎設施費 225000
貸：銀行存款 239000
（2）借：開發成本-房屋開發成本-小高層-建筑安裝工程費1008000
貸：應付賬款1008000
（3）借：開發成本-房屋開發成本-小高層-配套設施費 56000
貸：預提費用 56000
（4）借：開發成本-房屋開發成本-小高層-開發間接費192500
貸：開發間接費用192500
(5)借：開發成本-房屋開發成本-小高層-配套設施費 11000
貸：預提費用 11000
(6)借：開發產品-商品房-小高層1953500
貸：開發成本-房屋開發成本-小高層1953500
第6篇：房地產開發企業會計實務范文
[關鍵詞] 借款費用 變化 影響
一、原準則存在的主要問題
2001年1月18日，財政部了《企業會計準則――借款費用》，該準則的及實施，對正確核算企業的資金成本起到了重要的作用。但在具體的實施和運用中也發現了一些不盡人意的地方，主要表現在以下方面:
1.原準則規定，借款費用資本化金額的計算需與累計資產支出加權平均數相掛鉤。實際工作中，在每一會計期間發生的資產支出筆數較多的情況下，計算相當煩瑣，工作量比較大。
2.原準則規定，借款費用準予資本化的資產范圍僅限于固定資產，即只有在固定資產購建過程中發生的借款費用，才能在符合條件的情況下予以資本化。但在企業的實際生產經營中，房地產開發企業開發的用于出售的房地產開發產品，機械制造企業制造的用于對外出售的大型機械設備以及建造合同中涉及的產品，均以存貨的形式出現。這些產品一般建造周期長，所用資金多，完全可能通過借款滿足生產需要。按照原準則規定，這部分借款所發生的借款費用不能資本化，勢必造成這些產品的成本計算不準確。
3.原準則規定，借款費用準予資本化的借款范圍僅限于專門借款，一般借款所發生的借款費用均不允許資本化。在現階段，對于企業而言，貨幣資金作為一種商品，其供求關系仍然較為緊張。眾所周知，專門借款較一般借款有較多的條件限制，因此，實際工作中不乏出現企業以一般借款的名義取得款項用于固定資產購建的現象，而一些金融企業對此現象也采取默許的態度。這種做法的最終結果必然導致企業固定資產的購建成本不實，進而影響到折舊及損益的正確核算。
二、新準則的主要變化
2006年2月15日財政部了修訂后的借款費用準則，從2007年1月1日在上市公司開始實施。新準則主要在以下幾個方面做出了修改:
1.擴大了準予資本化的資產范圍。新準則將準予資本化的資產范圍從固定資產擴大到符合資本化條件的資產。這里符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。
2.擴大了準予資本化的借款范圍。新準則規定，借款費用應予資本化的借款范圍包括專門借款，在購建或者生產符合資本化條件的資產占用了一般借款時，也可以將與該部分一般借款相關的借款費用予以資本化，否則，一般借款所發生的借款費用應當計入當期損益。
3.專門借款利息費用資本化金額的計算不再與累計資產支出加權平均數相掛鉤。即只要是專門借款，不再考慮其支付情況，所發生的借款費用均可予以資本化。
4.新準則規定在計算專門借款利息費用資本化金額時，應當扣除閑置專門借款的運用收益。按照新準則的規定，由于專門借款利息費用資本化金額的計算不再與累計資產支出加權平均數相掛鉤 ，也就意味著企業將已經借入而尚未使用的專門借款所發生的利息支出也計入了當期資本化金額。因此為督促企業加強資金管理、提高資金利用效率，在計算專門借款利息費用資本化金額時，對于企業因為利用專門借款閑置資金而取得的有關短期投資收益或者存款利息收入，準予從當期資本化金額中扣除。即在資本化期間內，專門借款利息費用的資本化金額應當以其實際發生的利息費用減去將閑置的借款資金進行短期投資取得的投資收益后的金額確定。
5.折價或溢價的攤銷方法和調整內容。原準則規定，如果專門借款存在折價或溢價，應當將每期應攤銷的折價或溢價金額作為利息的調整額對資本化率做相應的調整。折價或溢價的攤銷，可以采用實際利率法，也可以采用直線法。新準則規定，借款存在溢價或折價的，應當按照實際利率法確定每一會計期間應攤銷的折價或溢價金額，調整每期利息金額。可見，新準則取消直線法，只允許采用實際利率法攤銷，這樣減少了企業的會計選擇，增強了企業之間會計信息的可比性。
6.輔助費用的資本化及其金額。根據原準則，因安排專門借款而發生的輔助費用，如銀行借款手續費和發行債券的手續費等，屬于在所購建固定資產達到預定可使用狀態之前發生的，應當在發生時予以資本化；如果輔助費用金額較小，也可于發生當期確認為費用。根據新準則，專門借款發生的輔助費用，在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之前發生的，應當在發生時根據其發生額予以資本化。但取消了根據重要性原則將金額較小的輔助費用予以費用化的規定。
三、新舊準則變化對會計實務的影響
新準則的以上變化，除了簡化借款費用資本化金額的計算過程，提高企業會計信息的可比性之外，還在以下方面對會計實務帶來影響:
1.對會計科目的影響。新準則中借款費用資本化的資產范圍不僅包括企業的固定資產，還包括需要相當長時間才能達到可銷售或可使用狀態的固定資產、投資性房地產以及存貨。所以要增加存貨或投資性房地產中用于借款費用資本化核算的相關會計科目，如存貨、開發成本等。
2.對會計處理方法的影響。新準則中納入借款費用資本化的資產范圍包括需要相當長時間才能達到可銷售狀態的存貨以及投資性房地產，所以要增加與此相對應的會計核算業務以及相應的會計處理。
3.對企業財務狀況的影響。新準則中擴大了借款費用資本化的資產范圍和借款范圍，并規定專門借款利息費用資本化金額的計算不再與累計資產支出加權平均數相掛鉤，這些規定必然會增加企業的資產價值，如存貨、固定資產等的價值，相應減少當期財務費用，進而增加當期利潤。
參考文獻:
[1]《企業會計準則――借款費用》（2001年1月18日財政部）
第7篇：房地產開發企業會計實務范文
一、我國房地產會計信息質量存在的問題
（一）會計信息披露存在主觀虛假信息
導致了房地產企業會計信息失真，具體來說，人們的整體認知水平有限，加上會計方法的多樣化，使得房地產企業很容易對會計信息進行弄虛作假，尤其在當前國家對于房地產行業的調控越來越嚴厲的時代，房地產企業為了獲得更多的生存機會，便不擇手段的編制虛假合同，從而造成會計信息的失真。此外，會計信息的提供者與使用者之間的信息不對稱也是造成會計信息失真的重要原因。
（二）會計信息披露不夠準時
長期以來，我國的很多房地產企業都沒有嚴格遵守信息披露制度中關于定期報告的相關規定，常常對各種不良會計信息延遲披露，而對各種有利會計信息提前披露，有的房地產企業常常將一些臨時報告會，在實際事項已經發生了很長一段時間后才進行補充披露。這在一定程度上造成了我國房地產企業在會計信息披露上的混亂局面，不利于投資者的科學決策。
（三）會計信息披露不夠完整
房地產企業對與房地產建設項目相關企業的交易信息披露不夠重視，會計信息披露不夠完整和細致；通過保護公司機密或商業秘密等借口，故意隱瞞對房地產企業自身不利的會計信息。例如很多涉嫌違背國家產業政策和制度法規的會計行為或重大經濟事項；對房地產開發項目資金的投放去向以及利潤構成的會計信息披露不夠充分，在一定程度上損害了投資者的切實利益；未能對公司的償債能力進行充分揭示，反而對企業的應收賬款、對外擔保、負債等會計信息進行選擇性的隱瞞；部分房地產企業的財務報告中不能提供同期完整的數據和信息等。
（四）會計信息披露不夠標準和規范
根據相關法律法規和制度規范的規定，房地產企業在進行會計信息披露時，必須嚴格遵循會計信息披露制度中的相關規定，確保會計信息披露的標準型、規范性、合理性和合法性。然后很多房地產企業的會計信息披露存在過于隨意或者違規違法的情況，在很大程度上影響了房地產企業會計信息披露的質量和水平。例如，有的房地產企業的中期報告過于簡單；會計信息披露過程中缺乏嚴謹性和嚴肅性；缺乏相關產業政策和市場信息的揭示，無法進行相應的財務分析與評價等。
二、我國房地產會計信息質量不佳的原因
（一） 房地產行業經營的特殊性
首先是企業各期的業績信息可比性較差。房地產開發從選址立項直至銷售移交的過程生產周期較長，確認收入的時間短則一年，長則幾年，收入費用配比原則在房地產業的運用造成了困難，利潤在不同時期會出現波動較大的現象。其次，會計實務中銷售收入的確認隨意性較大，由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。第三，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性，由于開發期限較長，其異步性更大。
（二）公司管理方面原因
首先，有很大一部分企業為了自身的利益和目的，置部分股東和投資者的利益于不顧，在會計信息披露中提供很多虛假信息，這不僅對股東和投資者的切身利益造成了損害，對房地產企業的長遠發展也是非常不利的。同時，有的房地產企業的公司治理結構不合理，未能形成股東之間的相互制衡，無法充分發揮董事會、監事會的監督作用，使得相關部門和人員無法為企業的會計信息披露行為進行有效的監管和引導。第三房地產行業會計人員自身素質較低，且有時為了迎合上級的需要，也可能使計量的數據與實際情況不相符，使得會計信息失真。
（三）房地產行業的會計信息披露的法律制度體系和監管制度不夠完善
從整體上看，目前我國的會計信息披露體系還存在很多缺陷，無法保證房地產企業會計信息披露工作的高質量開展。現有的制度和規范缺乏先進性和前瞻性，在工作過程中缺乏靈活性，無法為會計信息披露的實際工作提供更多的參考依據，制度上的漏洞為房地產企業進行會計操縱提供了可能；并且我國尚未建立科學的責任追究和懲罰機制，這就很難保證房地產企業在會計信息披露過程中的科學化、標準化、規范化。因此，房地產行業會計信息披露的法律制度體系亟待加強和完善。此外，多數房地產企業的內部審計部門形同擺設，無法保證會計審計的獨立權和自主權，而政府監督、市場監督、行業監督以及與之相關的監督管理依據不夠全面，使得很多監督管理措施無法得到真正的貫徹和落實，不僅浪費了大量的社會資源，也很難充分保證房地產企業會計信息披露的質量。
三、提高我國房地產信息質量的措施
（一）完善房地產行業的會計規范體系
對房地產行業會計的一些特殊事項相關具體準則或會計制度加以規范，建立更加完善、健全的會計信息披露標準和規范，進一步避免和減少房地產企業不作會計信息披露、暗箱操作、不正當競爭等違規操作行為，促進整個房地產業的更好發展，增加房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。
（二）擴大信息公開內容
房地產企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應增加企業的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、更全面地對企業的財務狀況和經營業績作出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（三）提高會計人員業務能力與職業道德素質
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（四）完善房地產企業內部管理
房地產企業也需要按照國家的要求，及時轉變觀念，增強行業自律，以嚴謹的態度開展會計工作。首先，企業應改善內部治理結構，設立財務監督部門專門負責對日常會計工作的把關，時刻監督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業應改進內部控制系統，針對會計信息容易失真的環節實施改革，杜絕風險漏洞，抑制會計信息失真的根源。
（五）建立健全法律法規制度和監管體系
由于房地產企業的會計工作相當復雜，涉及的面廣。同時，會計工作本身具有較強的技術性，且有自身的發展和工作規律。因而，房地產企業為了有效治理會計信息失真問題，就應該盡快制定符合會計工作的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。同時建立配套的內部管理的會計管理體系，努力強化房地產行業的監督機制，制定內部稽查和財務監察制度，健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性，充分突顯出社會審計的客觀公正作用，嚴肅處理有問題的會計人員。
參考文獻：
[1]方璇，企業會計信息失真問題研究[J].安徽農業大學學報（社會科學版），2007（4）
[2]周曉惠，房地產上市公司社會責任信息披露的現狀研究[J].商業會計，2011（14）
[3]宮國林，完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策[J].市場周刊（理論研究），2011（9）
第8篇：房地產開發企業會計實務范文
2013年，崔也光、趙迎在第3期《會計研究》雜志發表的《我國高新技術行業上市公司無形資產現狀研究》一文指出，西方發達國家企業的無形資產通常包含計算機軟件、專利權、商標權、版權、特許權、客戶關系或供應商關系、市場份額和銷售權等，不包括土地使用權，而把土地使用權作為固定資產處理；土地使用權是我國企業特有的一項無形資產，與知識產權本質上截然不同，無形資產應該是體現企業核心競爭能力和未來可持續發展能力的重要資產，而土地使用權并不具備這種能力，因此，我國會計準則將土地使用權列為無形資產值得商榷。土地使用權應列為有形資產，還是無形資產？土地使用權現行會計處理是否存在問題？如存在問題如何改進？本文試對上述問題進行研究，研究結論有助于完善相關會計理論與會計實務。
一、土地使用權是有形資產，還是無形資產？
土地是人類賴以生存的空間，是人類社會最重要、最基本的自然資源。土地有廣義和狹義之分。狹義的土地，又稱地面，是指地球表面的陸地部分，由土壤和巖石堆積而成。廣義的土地，不僅包括地球表面，還包括地面上和地面下的東西。土地有實物形態，有面積、體積、質量、化學成分、顏色等具體的屬性，占有一定的空間，有物理邊界，屬于有形資產。那么，土地產權呢？
產權，在英文里是一個復數名詞：property-rights，意味著對特定財產完整的產權，不是單項的權利，而是一組權利。產權的分割有多種方式，一般可以分為所有權、使用權、轉讓權等。一些產權經濟學文獻中常出現“收益權”，或類似的概念與所有權、占有權等并列。其實這是不確切的表述。“收益權”不是獨立的產權，而是任何一項產權中應有的內容，不能與其他權利并列。
土地產權是指對土地享有的排他性完全權利，包括土地所有權、土地使用權、土地轉讓權等多項權利。土地產權是一種對物產權，是一種對有形物的產權。土地產權的交易，按交易內容可以分為整體交易和部分交易。整體交易是對土地產權的全部讓渡，是一次性的、永久性的，原有主體一旦讓渡，就不能再收回。部分交易是對土地產權的部分讓渡，如土地租賃交易，當事人之間轉讓的是土地使用權，而不是完整的財產權。按產權的讓渡期限可以分為：無限期交易即產權的永久讓渡和有限期交易即產權的有限期讓渡。土地產權的整體交易，必然是永久性讓渡。土地租賃是有限期讓渡，土地使用權只在契約期讓渡，契約期滿，又合法地回歸原主體。
在實行土地私有制的國家，如美國，有很大一部分的土地所有權歸私人所有。企業可以買入土地，取得土地的完全產權，會計處理時，企業確認一項土地資產。土地資產是企業的有形資產，是企業的固定資產。上述情況，企業能否不確認土地資產，而是確認土地產權資產？“資產是財產，是有形或無形的物，是主體的經濟資源。”在取得土地完全產權的場景，企業應將取得的物―土地確認為一項資產。
我國實行土地公有制，即國家所有制和集體所有制。由于土地所有權制度的差異，通常情況下，我國企業只能取得土地的使用權。企業通過出讓、轉讓或租賃方式取得土地的使用權，所支付的價格，如出讓金、轉讓金或租金，本質上是地租。此種情況，企業如何進行會計處理？根據我國企業會計準則，企業應確認一項使用權資產，即土地使用權，不是土地，土地使用權資產的入賬價值低于土地資產的入賬價值。資產按有無物理形態，可以分為有形資產和無形資產。由于土地使用權資產沒有一定的形體，不占據空間，看不見摸不著，但又實實在在存在著，所以，土地使用權屬于企業的無形資產。
二、土地使用權資產會計處理：現狀與問題
根據我國企業會計準則規定，企業自用的土地使用權應確認為無形資產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別確認為無形資產和固定資產。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部確認為固定資產。房地產開發企業取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權確認為存貨。用于賺取租金或資本增值的土地使用權，應確認為投資性房地產。
編制財務報表時，房地產開發企業持有的用于建造對外出售的房屋建筑物的土地使用權在“存貨”項目中列示；企業用于賺取租金或資本增值的土地使用權在“投資性房地產”項目中列示；外購土地及建筑物支付的價款難以在建筑物與土地使用權之間合理分配的，在“固定資產”項目中列示；自用土地使用權在“無形資產”項目中列示。
綜上所述，對于土地使用權，我國企業是按照持有目的或用途不同進行分類核算的。通過仔細研究，不難發現我國土地使用權資產會計處理，除了計量屬性的取舍問題之外，還存在以下問題：
第一，外購土地及建筑物支付的價款，在建筑物與土地使用權之間難以合理分配全部作為固定資產的會計處理值得商榷。原因有兩點：一是，土地使用權是企業的無形資產，將土地使用權確認為固定資產，不符合固定資產的定義。二是，企業提供的會計信息應當相互可比，不同企業發生的相同或相似的交易或者事項，應進行相同或相似的會計處理。企業自用房地產的土地使用權，有的企業作為無形資產核算，有的企業作為固定資產核算，不符合會計信息可比性的要求，從而降低了企業提供的會計信息的質量。
第二，土地使用權資產的列示不符合重要性原則。隨著近年來土地價格的飛漲，土地使用權資產價值越來越高，在一個主體資產中占比越來越大，進而影響投資者的決策，其重要性日益凸顯。房地產價格飛漲期間，資本市場上投資者不斷追逐擁有土地較多企業的股票即是明證。土地使用權是一項重要的資產，根據重要性原則，重要的資產必須嚴格確認、計量、記錄并突出予以列報。西方發達國家的企業通常在資產負債表中單獨列示土地資產，符合重要性原則；當前，盡管國內企業對土地使用權進行嚴格確認、計量、記錄，但在資產負債表中與知識產權等資產合并列示，沒有突出列示，已不符合重要性原則。
第三，土地使用權列報降低了會計信息的可比性。西方發達國家企業的無形資產主要是知識產權，不包括土地使用權，而我國企業的無形資產包括土地使用權。顯然，中外企業資產負債表列示的無形資產口徑不同，使用者不能直接進行比較。在我國會計實務中，盡管土地使用權在附注中單獨披露，但往往需要計算后確定土地使用權資產價值，增加了信息使用成本。
第四，土地使用權與知識產權合并列示，易誤導使用者。土地使用權與知識產權，既有相同的性質，又有重大差異。沒有實物形態、可辨認、非貨幣性是其共同點，但不同點更為突出：一是客體不同。知識產權的對象是知識產品，如技術發明、商品標記、作品，不占據空間，是人類智力勞動的成果，是人類思想的結晶；土地使用權的對象是土地，具一定的物理形態，占據空間。二是知識資產具有可共享性，同一信息或知識可同時被兩個以上的人所擁有和使用，而且這種使用不會給該信息造成損耗；土地使用權不具可共享性。三是預期收益的確定性不同。知識產權的預期收益具有很大的不確定性，而土地預期收益的不確定性要低得多。正如崔也光、趙迎所說，土地使用權與知識產權本質上截然不同，無形資產應該是體現企業核心競爭能力和未來可持續發展能力的重要資產，而土地使用權并不具備這種能力，將土地使用權與知識產權合并列示，易誤導使用者，從而做出錯誤的決策。
三、建議
前述土地使用權資產會計處理存在的問題需要解決，為此，提出以下建議：
（一）取消土地使用權作為固定資產的會計處理
土地使用權是企業的無形資產，不符合固定資產的確認條件，不應確認為固定資產，而且是重要的資產，因此，建議取消《無形資產》應用指南中外購土地及建筑物支付的價款在建筑物與土地使用權之間“難以合理分配的，應當全部作為固定資產”之規定。“大概的對比精確的錯更可取”，估計的信息也比錯誤的信息有用。外購房地產支付的價款，在建筑物與土地使用權之間難以合理分配時，可以應用科學的資產評估方法，估定建筑物與土地使用權的價值。
如何評估？可以查閱政府有關部門關于房地產的交易資料，或查閱報刊等媒體有關房地產的交易信息，或參加房地產交易會，或咨詢房地產設計、開發企業，應用房地產評估方法，如市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等，或委托專業的資產評估機構（屬會計目的的資產評估），估計土地使用權與建筑物的價值，然后分別進行處理。比如，某企業購入一棟全新房地產，可以采用市場法或基準地價修正法等求得土地使用權評估值，然后計算建筑物價值。也可以采用重編預算法估計建筑物成本，然后估定土地使用權成本。
（二）為提高會計信息質量，土地使用權應單獨列報
在土地價格不斷上漲的今天，土地或土地使用權，早已成為一個主體的重要資產，根據重要性原則，應單獨列示。在英美國家，往往在資產負債表中單列“土地”項目。在經濟日益全球化的今天，將財務報告置于全球化場景考慮，土地或土地使用權亦應單獨列示。
隨著知識經濟的發展，企業最重要的資源不再是非人力資源而是知識資源，無形資產在企業資產總額中所占的比例將越來越重，價值越來越大，甚至將會超過有形資產的價值。因此，改進無形資產的列示以適應知識經濟對會計的要求將成為歷史必然。
知識資產是智能密集型資產，往往具有較高的生產率。現代經濟增長越來越依賴科學技術，知識資產，特別是專利技術和非專利技術，通常體現一家企業核心競爭能力和未來可持續發展能力，信息使用者自然非常關注一家企業（特別是高科技企業）知識資產的狀況。因此，“知識資產”也有單列之必要。
如果將土地使用權與知識資產單獨列報，可以將現行資產負債表中“無形資產”項目分為三個項目：土地使用權、知識資產與其他無形資產，將土地使用權、知識資產與其他無形資產分別單獨列示。
如此列示是否符合成本收益原則？收益方面，大大提高了國內外不同企業會計信息的可比性，增進了會計信息質量，提供更充分的信息以滿足使用者的需要；成本方面，不會顯著增加財務報表編制者的負擔，符合成本效益原則。
第9篇：房地產開發企業會計實務范文
【關鍵詞】 新會計準則 公允價值 會計核算 影響
1. 公允價值的定義
公允價值亦稱公允市價或者公允價格。熟悉情況的交易雙方在公平交易的條件下所確定的價格。在會計實務中，通常由相同或相似的市場價格或資產評估機構確定。
2. 新會計準則中為何引進公允價值
2.1公允價值的引入是新準則財務會計目標變化的結果
我國新頒布的會計準則，從內容上發生了實質性的修訂。從本質上來說，新會計準則的修訂，實際上是會計目標的修訂，從過去責任觀下的可靠性到決策有用觀下相關性，也就是為了更好地滿足報表使用者的需要，報表使用者想了解這項資產現在值多少錢，而不是當時取得的時候支出多少錢，從而引入了現在的公允價值，而不是原來簡單的歷史成本。這就是財務報告目標的變化而引入公允價值。
2.2我國會計向國際趨同邁進
近年來，國際會計準則及西方發達國家會計準則紛紛將公允價值作為重要甚至是首選的計量屬性加以運用，以提高會計信息的相關性。從計量屬性角度看，公允價值在某種程度上代表著財務會計的發展方向。因此，其運用的范圍和程度也就成了衡量一個國家或地區會計國際化程度的重要標志。
我國新的會計準則明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，并在17個具體會計準則中不同程度地加以運用，這表明我國會計向國際趨同邁出了實質性的一步。公允價值的廣泛運用，意味著我國傳統意義上單一的歷史成本計量模式被歷史成本、公允價值等多重計量屬性并存的計量模式所取代。
3. 公允價值對我國企業會計核算的影響
在新會計準則體系中，目前已頒布的38個具體準則中，據不完全統計，至少在17個準則中不同程度地運用了公允價值的計量屬性，本文僅從公允價值對金融工具的計量、投資性房地產，企業所得稅等方面的影響幾方面加以闡述。
3.1公允價值對金融工具確認和計量的影響
根據新會計準則規定，以公允價值計量的金融工具主要包括交易性金融資產和金融負債，對于交易性金融資產，取得時以成本計量，期末按照公允價值對金融資產進行后續計量，公允價值變動計入當期損益。按照這一規定，上市公司進行短期股票投資的，將不再采用原先的成本與市價孰低法計量，而將純粹采用公允價值法。根據以前的會計準則，上市公司的證券投資如市價比成本低，必須計提減值準備，但是，如果市價比成本高，公司并沒有拋出實現收益，賬面盈利并不能計入當期損益。但按新會計準則，賬面盈利就能直接計入當期損益。從而使得這一因為市價升高而形成的賬面盈利也能成為凈利潤。
新準則體現了對公允價值的謹慎使用原則，這與以公允價值為主導的國際會計準則，還是有一定的差異。新準則強化了為投資者和社會公眾提供決策有用會計信息的新理念，實現了與國際慣例接軌的標準，首次構建了比較完整的有機統一體系，我們更希望看到通過一系列來自行政執法、行業自律、輿論監督、群眾參與相結合的市場監督體系的壓力，使會計準則能夠發揮最大效力，讓每個公司都實現財務健康。
3.2公允價值對投資性房地產確認與計量的影響
《投資性房地產》提出，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
3.2.1投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
3.2.2企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。采用公允價值模式計量的，由于公允允價值變動直接計入當期損益，從而不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值的確定方式為：市場參考價格，或現金流貼現價值。
為了防止企業利用公允價值變動來調節企業利潤，準則規定：對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更，應當根據《會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
以前上市公司的投資性房地產都是計入固定資產，其市值變動并不計入損益，在報表中我們無從尋找變動的痕跡。近幾年房地產市場高速膨脹，由此上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤，意味著上市公司中的投資性地產溢價將在賬面上充分體現巨額利潤。未來以公允價體現的公司賬面凈資產，其參考價值也大大提高。
與此同時很多人持保守態度擔心公允價值容易導致利潤操縱，對公允價值有抵制傾向，但是隨著我國房地產市場的持續發展，售房信息的網上公開，相對于其他資產而言，投資性房地產的公允價值是容易取得的。
3.3公允價值變動對所得稅的影響
執行新會計準則后上市公司利潤表里出現了一個新的會計科目—公允價值變動損益。所有公允價值變動損益都在這個科目里反映，但上市公司要不要為此繳稅的問題也同時產生。為此，財政部和國稅總局專門發出通知，通知規定“對在股市和樓市上的投資浮盈暫不計稅，等盈利落袋即實際處置時，再按處置時的價款扣除歷史成本后的差額繳納所得稅”。
為了協調執行新會計準則后會計與稅收之間的其他政策差異，這份通知還明確規定，企業對持有至到期投資、貸款等按照新會計準則規定采用實際利率法確認的利息收入，可計入當期應納稅所得額。對于采用實際利率法確認的與金融負債相關的利息費用，應按照現行稅收有關規定的條件，未超過同期銀行貸款利率的部分，可在計算當期應納稅所得額時扣除。企業發生的借款費用，符合會計準則規定的資本化條件的，應當資本化，計入相關資產成本，按稅法規定計算的折舊等成本費用可在稅前扣除。
4. 新會計準則中公允價值確定存在的問題
新會計準則中雖然規定了公允價值確認的三種狀態；
4.1存在活躍、公開的市場價格時，則以該價格為標準確認的價值作為公允價值。
4.2不存在活躍、公開的市場價格時，則在多方詢價的基礎上，采用適當的估值方法或由資產評估等中介機構的評估價，作為公允價值。
4.3不存在活躍、公開的市場價格時，交易對象也不適宜評估，多方詢價也存在較大困難的基礎上，可以參考當地同類產品的市場價格，作為公允價值。但是，現實情況千變萬化，特別是目前市場條件還不是嚴格規范，市場信息并沒有隨處可取。這無疑給部分企業利用公允價值人為調節利潤有可乘之機。同時，也給企業財務人員在實務操作中增加了工作的難度。特別是在房地產開發企業，對房地產地產公允價值的確定，成為房地產后續計量是否合理的關鍵。如果采用香港的做法，即對采用公允價值進行計量的房地產開發公司，需要每年聘請獨立的測量師對房地產的公允價值進行評估，這無疑增加了企業成本。由于公允價值變動直接計入損益，因此對企業業績不佳，企業虧損或連續虧損的上市公司來說，對調節公司利潤打開了方便之門，誤導了投資者的投資方向。
參考文獻：
[1] 常勛，《公允價值計量研究》，財會月刊，2007，（3）：3-4.
