房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)信息；銷售收入

［中圖分類號(hào)］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ B ［文章編號(hào)］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的某些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和不一致，這極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，以補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

一方面，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)比較隨意。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，不論是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，還是美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì)，如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移，為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成，是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。其考慮重點(diǎn)仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)與其它國(guó)家或地區(qū)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)在確認(rèn)銷售收入是否實(shí)現(xiàn)的出發(fā)點(diǎn)的區(qū)別。

另一方面，企業(yè)各期的經(jīng)營(yíng)成果可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三、四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程中，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部份項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。由于房地產(chǎn)企業(yè)所具有的特殊性，筆者認(rèn)為在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方面有很大的改善空間。

一、建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)在費(fèi)用核算，成本結(jié)算，收入確認(rèn)等方面都具有其特殊性，然而，我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。近年來，隨著我國(guó)開放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化，政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

二、完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則

配套設(shè)施開發(fā)成本核算是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)會(huì)計(jì)核算特色。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定，但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指導(dǎo)不全面、不規(guī)范和不統(tǒng)一，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。例如:在A公司的年報(bào)中披露的公共配套成本核算原則是實(shí)際成本計(jì)入開發(fā)成本，完工時(shí)，攤銷轉(zhuǎn)入住宅等可售物業(yè)的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開發(fā)的配套設(shè)施工程可按預(yù)算成本預(yù)提在開發(fā)成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)制度的要求核算，沒有考慮成本是否可靠地計(jì)量的問題。因此，筆者建議國(guó)家財(cái)政部及相關(guān)部門盡快制定有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度，統(tǒng)一其會(huì)計(jì)核算行為，為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告者提供對(duì)決策有用的會(huì)計(jì)信息。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例，如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用，不僅在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元，而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元，因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是，該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費(fèi)用。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2003年對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn)，旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度，其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

目前完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度，還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，而無完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

田 野：淺談完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息體系三、豐富房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表有較大的調(diào)整空間，因此應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容:

(一）增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目

該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。

(二）披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況

因?yàn)樵陧?xiàng)目未峻工前，預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同，不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大，如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例，按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求，商品房結(jié)構(gòu)封頂(多層)或結(jié)構(gòu)施工至2/3(高層)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其它地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此，披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。

(三）增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品特殊性，即土地和建筑物構(gòu)成了房地產(chǎn)的實(shí)物結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備成本的狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展，對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來3-5年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加披露土地儲(chǔ)備量及其取得成本情況是必要的。同時(shí)，還應(yīng)披露企業(yè)商品房等開發(fā)產(chǎn)品計(jì)劃，幫助財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者更全面、準(zhǔn)確地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作出評(píng)價(jià)。

(四）在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露

即以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性，以彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。

(五）增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性和具有高風(fēng)險(xiǎn)性的特性，應(yīng)在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同，其特點(diǎn)在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，如尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，而不應(yīng)僅限于披露抵押風(fēng)險(xiǎn)。

四、逐步與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同

目前，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在我國(guó)還沒有制定。例如，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有兩項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準(zhǔn)則——遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則和投資物業(yè)準(zhǔn)則，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中卻還沒有。由于會(huì)計(jì)規(guī)范的差異，一方面使我國(guó)涉外企業(yè)的會(huì)計(jì)工作量增大，會(huì)計(jì)信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)，另一方面亦有礙于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化拓展。筆者認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，這項(xiàng)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則亦可配合政府實(shí)施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項(xiàng)目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想避過清繳土地增值稅，可以預(yù)留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時(shí)間。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則的精神是要企業(yè)在報(bào)表中預(yù)提將來要交的所有稅項(xiàng)。讓財(cái)務(wù)報(bào)表反映合理、適當(dāng)?shù)呢?fù)債。理論界及學(xué)術(shù)界部分學(xué)者亦持這種看法，認(rèn)為我國(guó)會(huì)計(jì)全面國(guó)際化是必須的。

［參考文獻(xiàn)］

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會(huì)計(jì)信息質(zhì)量;新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

隨著房?jī)r(jià)的飛漲,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題也逐漸進(jìn)入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其會(huì)計(jì)核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國(guó)開始正式實(shí)施新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國(guó)重點(diǎn)檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的關(guān)注推到一個(gè)新的。檢查發(fā)現(xiàn),會(huì)計(jì)信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析和探討我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

(一)銷售收入確認(rèn)的問題

當(dāng)前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。而企業(yè)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。其實(shí),在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),不論是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,還是美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。這里“為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對(duì)已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績(jī)信息的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長(zhǎng)則三四年,在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,這樣看來,會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入,因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后,大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況,并可能誤導(dǎo)投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問題

根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目為基本單位的,即每一開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。不過從目前我國(guó)的相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來看,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題可大體歸納為下列三點(diǎn):一是證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);三是目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國(guó)上市企業(yè)披露的實(shí)際情況看,對(duì)質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

通過上述分析,要加快會(huì)計(jì)規(guī)范國(guó)際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就要按照國(guó)際會(huì)計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近年來,隨著我國(guó)開放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化,政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支,如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。比如我們?cè)诮⒘耸杖氪_認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會(huì)計(jì)師公會(huì)在2005年1月亦推出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引第24號(hào)――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》四個(gè)原則外,項(xiàng)目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用,不僅在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費(fèi)用。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2009年對(duì)一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度,其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,而無完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定的利潤(rùn)表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項(xiàng)目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大,如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

參考文獻(xiàn):

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第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會(huì)計(jì)核算

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要組成部分的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)系統(tǒng)受到的關(guān)注度也是越來越高。作為一項(xiàng)特殊的商品，房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性及其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式上的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上的特殊性。而隨著關(guān)注度的提升，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面的問題也是暴露得越來越明顯。

一、會(huì)計(jì)科目設(shè)置問題

縱觀近年來出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算設(shè)置很大障礙的重要原因，是缺少專門設(shè)置用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目和核算辦法。然而據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度中涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說明，其中有一條很明確：“在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目”。依據(jù)這一說明的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，如果執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或者現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的，即可在執(zhí)行相適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定基礎(chǔ)上，增設(shè)下列會(huì)計(jì)科目，專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算。這主要包括如下五個(gè)方面：

（一）增設(shè)“開發(fā)成本”科目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本不同于一般的商品生產(chǎn)企業(yè)，其成本就包括前期的拆遷補(bǔ)償款，土地出讓金、受讓價(jià)款和相關(guān)的稅費(fèi)，也包括后期的開發(fā)結(jié)束房屋的驗(yàn)收成本；即包括前期的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，也包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費(fèi)用等。還包括工程實(shí)施過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算對(duì)于“無形資產(chǎn)———土地使用權(quán)”的開發(fā)和利用是非常關(guān)鍵的。

（二）增設(shè)“開發(fā)間接費(fèi)用”科目

房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用除了有形的直觀的，還包括間接的開發(fā)費(fèi)用，即為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)費(fèi)用。這實(shí)際相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)中的“制造費(fèi)用”。

（三）增設(shè)“開發(fā)產(chǎn)品”科目

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建設(shè)好的房產(chǎn)，這也奧檢驗(yàn)和驗(yàn)收，其中也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用，“開發(fā)產(chǎn)品”科目就是針對(duì)這一點(diǎn)而設(shè)。

（四）增設(shè)“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其商品——建設(shè)好的房屋，可以使用權(quán)和所有權(quán)相分離，該科目即是核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

（五）增設(shè)“周轉(zhuǎn)房”科目

隨著城市化，新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，拆遷工作也是如火如荼的進(jìn)行與發(fā)展，該科目即是用于核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

二、收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)商品銷售不同于普通的商品，往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。這是由房地產(chǎn)商品周期長(zhǎng)，耗資大，具有較高價(jià)值性等特點(diǎn)決定的。這就要求房地產(chǎn)銷售要以取得預(yù)售許可證和銷售許可證為前提，在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款——簽訂正式銷售合同——工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)——收取房款——辦理產(chǎn)權(quán)過戶等一系列環(huán)節(jié)。“以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)”，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中的這一規(guī)定，在理論上雖具有合理性和邏輯性，但也是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。如何在實(shí)際的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)，仍是有很大的爭(zhēng)議則，其焦點(diǎn)問題在于確認(rèn)收入應(yīng)屬哪一環(huán)節(jié)，核心問題是是否轉(zhuǎn)移了在商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬。根據(jù)多年的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為中，這時(shí)簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，不論收款與否，均不應(yīng)在實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)之列。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款，這是不符合收入確認(rèn)條件的。房屋在未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可之前，所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也仍未未轉(zhuǎn)移給買方，這也是不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的規(guī)定，所以筆者認(rèn)為不能確認(rèn)收入。

三、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確，會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露不足

在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的核算期限比較長(zhǎng)，核算金額較大，核算的業(yè)務(wù)種類比較繁多，而且核算內(nèi)容往往是復(fù)雜多變的，這就造成了在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算中，核算數(shù)據(jù)常常明確性不夠。這帶來的直接后果就是在會(huì)計(jì)核算之時(shí)，費(fèi)用和成本計(jì)算不精準(zhǔn)，收入與支出無法匹配，不能及時(shí)而準(zhǔn)確的反映房地長(zhǎng)企業(yè)當(dāng)期的收支情況，造成實(shí)際費(fèi)用和收益與企業(yè)的預(yù)期相偏離。會(huì)計(jì)信息不能及時(shí)，全面的反映在會(huì)計(jì)核算上，這是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確的另一不良后果，在一些違規(guī)操作的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)后期的財(cái)務(wù)報(bào)表不夠全面和準(zhǔn)確，不能及時(shí)正確的反映企業(yè)的收支狀況。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過程中，資本運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)都“隱藏”其中，鑒于此因，房地產(chǎn)企業(yè)的披露風(fēng)險(xiǎn)信息就需要更加的充分，從而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。在現(xiàn)行的法律經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在相關(guān)的披露信息法規(guī)中已增加了企業(yè)披露信息，不過從實(shí)際的操作情況看，僅僅局限于現(xiàn)行法規(guī)中所規(guī)定的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

四、小結(jié)

作為百姓衣食住行的重要方面，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于地方和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于整個(gè)國(guó)家GDP的拉動(dòng)，對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定都是非常重要的，因此房地產(chǎn)企業(yè)在為百姓提供更多更好居住空間的同時(shí)，也能夠把守自身的“度”，在會(huì)計(jì)核算中對(duì)嚴(yán)于律己，使企業(yè)的運(yùn)行軌道更加的健康和順暢！

參考文獻(xiàn):

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 特點(diǎn)分析

新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的頒布和實(shí)施極大地提高了企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可比性。除金融、證券、保險(xiǎn)等特殊行業(yè)外，其他各行業(yè)均采用統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算體系，即統(tǒng)一的會(huì)計(jì)要素確認(rèn)和計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的會(huì)計(jì)科目和統(tǒng)一的財(cái)務(wù)報(bào)告。但國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)有其自身的特殊性，如何體現(xiàn)特殊行業(yè)的特點(diǎn)，進(jìn)而保留其核算上的“個(gè)性”是我們所要面臨的問題。房地產(chǎn)商品的特殊性及其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算上的特殊性。本文將從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品的特征入手，研究其收入標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)和信息披露等有關(guān)會(huì)計(jì)核算方面的特殊問題。

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問題

按照行業(yè)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得建設(shè)用地許可證、規(guī)劃許可證和工程施工許可證，并取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過簽訂預(yù)售合同或正式銷售合同，預(yù)收全部或部分房款，工程竣工驗(yàn)收合格并經(jīng)買方驗(yàn)收確認(rèn)后收取尾款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等銷售環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；而《收入》準(zhǔn)則和現(xiàn)行制度等則以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。那么，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)如何確認(rèn)收入？本文認(rèn)為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而不是單一的某項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

1.法律標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不同于一般商品，因此，房地產(chǎn)買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護(hù)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進(jìn)行交易等；對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25％以上）的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收人予以確認(rèn)。

2.專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《收入》準(zhǔn)則及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定等。2007年1月1日暫在上市公司實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》準(zhǔn)則第四條規(guī)定：銷售商品的收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠計(jì)量；（4）相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的、已發(fā)生的或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量。

房地產(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)，能否真正實(shí)現(xiàn)銷售決定于工程的進(jìn)度及買方的最終意愿。在該房屋交付買方之前，其風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，并未發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)移。因此，簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；即使簽訂正式房屋銷售合同則如同一般企業(yè)簽訂產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同履行過程中，即房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可前，商品（商品房）所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《收入》準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。

綜合以上分析，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件（即綜合標(biāo)準(zhǔn)）：（1）房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；（3）房地產(chǎn)商品已經(jīng)客戶驗(yàn)收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；（4）雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已全部或部分收取了房款。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益評(píng)價(jià)及披露

前已述及，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，這就必然會(huì)出現(xiàn)企業(yè)投人產(chǎn)出比例各階段的不合理性，在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，按照上述有關(guān)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，則大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入，造成了收入與相關(guān)的成本費(fèi)用在資產(chǎn)負(fù)債表日不能配比，表現(xiàn)在利潤(rùn)表中的“每股收益”必然波動(dòng)較大，業(yè)績(jī)大起大落（新的房地產(chǎn)企業(yè)和單一項(xiàng)目的企業(yè)尤其如此）。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種特殊性，采用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)財(cái)務(wù)報(bào)告使用者。筆者認(rèn)為，為了提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

第一，監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露合規(guī)性的檢查，督促企業(yè)不折不扣地按照規(guī)定披露信息，提高信息披露的透明度。

第二，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露的內(nèi)容。

2.質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露

近幾年來，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火暴，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忘記了自身所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)客觀上存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，如在土地開發(fā)過程中由于市政規(guī)劃調(diào)整、地價(jià)變化等導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)、施工條件等因素的影響，導(dǎo)致開發(fā)成本提高的風(fēng)險(xiǎn)；由于產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策等導(dǎo)致的企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)；由于開發(fā)項(xiàng)目存在質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種高風(fēng)險(xiǎn)性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。但目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。從相關(guān)上市公司披露的實(shí)際情況看，對(duì)質(zhì)量保證金問題基本上未加披露。這不僅不符合會(huì)計(jì)的“謹(jǐn)慎性”原則，也在很大程度上弱化了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)應(yīng)得到充分的揭示。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目教學(xué)法；行業(yè)會(huì)計(jì)；自主思考

高職院校是培養(yǎng)高素質(zhì)專門人才的基地。著重于培養(yǎng)面向特定行業(yè)和特定崗位的操作技能型人才。動(dòng)手能力強(qiáng)是高職院校學(xué)生的一大特點(diǎn)。在高職院校的專業(yè)課的講授中，也是注重實(shí)踐教學(xué)。但是，高職院校學(xué)生也有一個(gè)很突出的缺點(diǎn)，就是自主思考能力差。而傳統(tǒng)的教學(xué)往往忽視了學(xué)生自主思考能力的培養(yǎng)。傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)課堂教學(xué)，是“教師講、學(xué)生聽;教師寫，學(xué)生抄;教師考，學(xué)生背”的比較呆板的公式化的教學(xué)模式，是典型的以教師為中心，以課堂為中心，以教材為中心的教學(xué)模式，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，知識(shí)輸出量少；不能全面啟發(fā)學(xué)生的思維，忽視了學(xué)生在學(xué)習(xí)上的主動(dòng)性，不能激勵(lì)學(xué)生的創(chuàng)新精神，難以培養(yǎng)出發(fā)展后勁足、開拓創(chuàng)新型的會(huì)計(jì)人才。

項(xiàng)目教學(xué)法是指將該課程中的知識(shí)、內(nèi)容轉(zhuǎn)化為若干個(gè)教學(xué)項(xiàng)目，在課堂中圍繞項(xiàng)目組織和展開教學(xué)，讓學(xué)生直接參與項(xiàng)目全過程的一種教學(xué)方法。此方法不再把能力作為知識(shí)來傳授，而是使學(xué)生的能力在完成項(xiàng)目、任務(wù)中到提升。所以項(xiàng)目、任務(wù)的設(shè)計(jì)就成了項(xiàng)目教學(xué)的難點(diǎn)。《行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》是適應(yīng)時(shí)下各大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，以五大行業(yè)會(huì)計(jì)為基礎(chǔ)，以就業(yè)為導(dǎo)向，從理論和實(shí)踐兩大方面為我院會(huì)計(jì)專業(yè)和財(cái)務(wù)管理專業(yè)人才培養(yǎng)需要而開設(shè)的課程。在《行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》運(yùn)用項(xiàng)目教學(xué)法，能夠?qū)⒁郧八鶎W(xué)的知識(shí)進(jìn)一步鞏固，還可為學(xué)生創(chuàng)造一個(gè)發(fā)揮自我能力的空間。以下是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)為例來談?wù)勴?xiàng)目教學(xué)法在《行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》中的應(yīng)用。

1項(xiàng)目目標(biāo)：掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋開發(fā)成本的核算

2項(xiàng)目任務(wù)：對(duì)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)做出賬務(wù)處理，并準(zhǔn)確核算出該房屋的開發(fā)成本以及結(jié)轉(zhuǎn)其成本。

3為完成項(xiàng)目應(yīng)具備的知識(shí)

3.1財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)

3.2房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算知識(shí)

3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核算流程

3.2.2土地開發(fā)成本的核算

3.2.3配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

3.2.4開發(fā)間接費(fèi)的核算

4課堂設(shè)計(jì)

4.1導(dǎo)入項(xiàng)目

勝達(dá)房地產(chǎn)所開發(fā)的金色藍(lán)庭樓盤開發(fā)完成。該房地產(chǎn)此次開發(fā)該樓盤一并開發(fā)小高層、高層、商店、幼托設(shè)施各一套。請(qǐng)核算金色藍(lán)庭小高層的開發(fā)成本。相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下：

4.1.1結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1341000元、用銀行存款支付前期工程費(fèi)42，000元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)675，000元。此類開發(fā)支出按各開發(fā)產(chǎn)品的用地面積進(jìn)行分配，各開發(fā)產(chǎn)品用地面積如下：

小高層4000平方米

高層6000平方米

商店1000平方米

幼托設(shè)施1000平方米

4.1.2將小高層、高層商品房的建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為2，160，000元，這兩棟商品房的預(yù)算造價(jià)為：

小高層1，260，000元

高層1，440，000元

合計(jì)2，700，000元

工程價(jià)款用銀行存款支付。

4.1.3幼托設(shè)施與房屋不同步開發(fā)，幼托設(shè)施和各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本如下：

小高層1，600，000元

高層2，400，000元

商店1，000，000元

幼托設(shè)施 175，000元

4.1.4用銀行存款支付開發(fā)間接費(fèi)528000元，按各開發(fā)產(chǎn)品的直接成本將開發(fā)間接費(fèi)分配計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的成本中。

除小高層未開發(fā)完成外，其他各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的成本如下：

高層2，265，000元

商店 785，000元

4.1.5幼托設(shè)施開發(fā)完成，實(shí)際總成本為186000元。結(jié)算其實(shí)際成本。由于高層和商店均已出售，所以決定將少提數(shù)計(jì)入未出售的小高層。

4.1.6將小高層完工驗(yàn)收，并結(jié)轉(zhuǎn)其成本，等待銷售。

4.2項(xiàng)目要求

4.2.1計(jì)算小高層的房屋開發(fā)成本；

4.2.2根據(jù)與小高層有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)編制記賬憑證（以會(huì)計(jì)分錄代替）。

4.3展開項(xiàng)目

4.3.1小高層開發(fā)成本的計(jì)算

在這部分是學(xué)生的討論時(shí)間，在同學(xué)們的討論中得出，要計(jì)算房屋開發(fā)成本的核算應(yīng)該從開發(fā)成本的六個(gè)成本項(xiàng)目入手。以下是經(jīng)過討論后的計(jì)算結(jié)果：

土地征用分配率=13 41000/12000=111.75元/平方米

小高層應(yīng)分配的土地征用費(fèi)=111.75*4000=447000元

前期工程費(fèi)分配率=42000/12000=3.5元/平方米

小高層應(yīng)分配的前期工程費(fèi)費(fèi)=3.5*4000=14000元

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)分配率=675000/12000=56.25

小高層應(yīng)分配的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=56.25*4000=225000元

某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)=工程標(biāo)價(jià)*（該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)/各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和）

小高層實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)=2160000*（1260000/2700000）=1008000元

預(yù)提率=175000/（1600000+2400000+1000000）

=175000/5000000=0.035

小高層預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=1600000*0.035=56000元

分配率=528000/（1750000+2265000+785000）=0.11

小高層應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)=0.11*1750000=192500

4.3.2相關(guān)賬務(wù)處理

（1）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-土地征用費(fèi)447000

貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本447000

借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-前期工程費(fèi) 14000

-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 225000

貸：銀行存款 239000

（2）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-建筑安裝工程費(fèi)1008000

貸：應(yīng)付賬款1008000

（3）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-配套設(shè)施費(fèi) 56000

貸：預(yù)提費(fèi)用 56000

（4）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-開發(fā)間接費(fèi)192500

貸：開發(fā)間接費(fèi)用192500

(5)借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層-配套設(shè)施費(fèi) 11000

貸：預(yù)提費(fèi)用 11000

(6)借：開發(fā)產(chǎn)品-商品房-小高層1953500

貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-小高層1953500

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文

[關(guān)鍵詞] 借款費(fèi)用 變化 影響

一、原準(zhǔn)則存在的主要問題

2001年1月18日，財(cái)政部了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――借款費(fèi)用》，該準(zhǔn)則的及實(shí)施，對(duì)正確核算企業(yè)的資金成本起到了重要的作用。但在具體的實(shí)施和運(yùn)用中也發(fā)現(xiàn)了一些不盡人意的地方，主要表現(xiàn)在以下方面:

1.原準(zhǔn)則規(guī)定，借款費(fèi)用資本化金額的計(jì)算需與累計(jì)資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)相掛鉤。實(shí)際工作中，在每一會(huì)計(jì)期間發(fā)生的資產(chǎn)支出筆數(shù)較多的情況下，計(jì)算相當(dāng)煩瑣，工作量比較大。

2.原準(zhǔn)則規(guī)定，借款費(fèi)用準(zhǔn)予資本化的資產(chǎn)范圍僅限于固定資產(chǎn)，即只有在固定資產(chǎn)購(gòu)建過程中發(fā)生的借款費(fèi)用，才能在符合條件的情況下予以資本化。但在企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的用于出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，機(jī)械制造企業(yè)制造的用于對(duì)外出售的大型機(jī)械設(shè)備以及建造合同中涉及的產(chǎn)品，均以存貨的形式出現(xiàn)。這些產(chǎn)品一般建造周期長(zhǎng)，所用資金多，完全可能通過借款滿足生產(chǎn)需要。按照原準(zhǔn)則規(guī)定，這部分借款所發(fā)生的借款費(fèi)用不能資本化，勢(shì)必造成這些產(chǎn)品的成本計(jì)算不準(zhǔn)確。

3.原準(zhǔn)則規(guī)定，借款費(fèi)用準(zhǔn)予資本化的借款范圍僅限于專門借款，一般借款所發(fā)生的借款費(fèi)用均不允許資本化。在現(xiàn)階段，對(duì)于企業(yè)而言，貨幣資金作為一種商品，其供求關(guān)系仍然較為緊張。眾所周知，專門借款較一般借款有較多的條件限制，因此，實(shí)際工作中不乏出現(xiàn)企業(yè)以一般借款的名義取得款項(xiàng)用于固定資產(chǎn)購(gòu)建的現(xiàn)象，而一些金融企業(yè)對(duì)此現(xiàn)象也采取默許的態(tài)度。這種做法的最終結(jié)果必然導(dǎo)致企業(yè)固定資產(chǎn)的購(gòu)建成本不實(shí)，進(jìn)而影響到折舊及損益的正確核算。

二、新準(zhǔn)則的主要變化

2006年2月15日財(cái)政部了修訂后的借款費(fèi)用準(zhǔn)則，從2007年1月1日在上市公司開始實(shí)施。新準(zhǔn)則主要在以下幾個(gè)方面做出了修改:

1.擴(kuò)大了準(zhǔn)予資本化的資產(chǎn)范圍。新準(zhǔn)則將準(zhǔn)予資本化的資產(chǎn)范圍從固定資產(chǎn)擴(kuò)大到符合資本化條件的資產(chǎn)。這里符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。

2.擴(kuò)大了準(zhǔn)予資本化的借款范圍。新準(zhǔn)則規(guī)定，借款費(fèi)用應(yīng)予資本化的借款范圍包括專門借款，在購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)占用了一般借款時(shí)，也可以將與該部分一般借款相關(guān)的借款費(fèi)用予以資本化，否則，一般借款所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。

3.專門借款利息費(fèi)用資本化金額的計(jì)算不再與累計(jì)資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)相掛鉤。即只要是專門借款，不再考慮其支付情況，所發(fā)生的借款費(fèi)用均可予以資本化。

4.新準(zhǔn)則規(guī)定在計(jì)算專門借款利息費(fèi)用資本化金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除閑置專門借款的運(yùn)用收益。按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，由于專門借款利息費(fèi)用資本化金額的計(jì)算不再與累計(jì)資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)相掛鉤 ，也就意味著企業(yè)將已經(jīng)借入而尚未使用的專門借款所發(fā)生的利息支出也計(jì)入了當(dāng)期資本化金額。因此為督促企業(yè)加強(qiáng)資金管理、提高資金利用效率，在計(jì)算專門借款利息費(fèi)用資本化金額時(shí)，對(duì)于企業(yè)因?yàn)槔脤ｉT借款閑置資金而取得的有關(guān)短期投資收益或者存款利息收入，準(zhǔn)予從當(dāng)期資本化金額中扣除。即在資本化期間內(nèi)，專門借款利息費(fèi)用的資本化金額應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用減去將閑置的借款資金進(jìn)行短期投資取得的投資收益后的金額確定。

5.折價(jià)或溢價(jià)的攤銷方法和調(diào)整內(nèi)容。原準(zhǔn)則規(guī)定，如果專門借款存在折價(jià)或溢價(jià)，應(yīng)當(dāng)將每期應(yīng)攤銷的折價(jià)或溢價(jià)金額作為利息的調(diào)整額對(duì)資本化率做相應(yīng)的調(diào)整。折價(jià)或溢價(jià)的攤銷，可以采用實(shí)際利率法，也可以采用直線法。新準(zhǔn)則規(guī)定，借款存在溢價(jià)或折價(jià)的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際利率法確定每一會(huì)計(jì)期間應(yīng)攤銷的折價(jià)或溢價(jià)金額，調(diào)整每期利息金額。可見，新準(zhǔn)則取消直線法，只允許采用實(shí)際利率法攤銷，這樣減少了企業(yè)的會(huì)計(jì)選擇，增強(qiáng)了企業(yè)之間會(huì)計(jì)信息的可比性。

6.輔助費(fèi)用的資本化及其金額。根據(jù)原準(zhǔn)則，因安排專門借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用，如銀行借款手續(xù)費(fèi)和發(fā)行債券的手續(xù)費(fèi)等，屬于在所購(gòu)建固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)予以資本化；如果輔助費(fèi)用金額較小，也可于發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用。根據(jù)新準(zhǔn)則，專門借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，在所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額予以資本化。但取消了根據(jù)重要性原則將金額較小的輔助費(fèi)用予以費(fèi)用化的規(guī)定。

三、新舊準(zhǔn)則變化對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的影響

新準(zhǔn)則的以上變化，除了簡(jiǎn)化借款費(fèi)用資本化金額的計(jì)算過程，提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可比性之外，還在以下方面對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)帶來影響:

1.對(duì)會(huì)計(jì)科目的影響。新準(zhǔn)則中借款費(fèi)用資本化的資產(chǎn)范圍不僅包括企業(yè)的固定資產(chǎn)，還包括需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能達(dá)到可銷售或可使用狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)以及存貨。所以要增加存貨或投資性房地產(chǎn)中用于借款費(fèi)用資本化核算的相關(guān)會(huì)計(jì)科目，如存貨、開發(fā)成本等。

2.對(duì)會(huì)計(jì)處理方法的影響。新準(zhǔn)則中納入借款費(fèi)用資本化的資產(chǎn)范圍包括需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能達(dá)到可銷售狀態(tài)的存貨以及投資性房地產(chǎn)，所以要增加與此相對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)以及相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理。

3.對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響。新準(zhǔn)則中擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的資產(chǎn)范圍和借款范圍，并規(guī)定專門借款利息費(fèi)用資本化金額的計(jì)算不再與累計(jì)資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)相掛鉤，這些規(guī)定必然會(huì)增加企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，如存貨、固定資產(chǎn)等的價(jià)值，相應(yīng)減少當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用，進(jìn)而增加當(dāng)期利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn):

[1]《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――借款費(fèi)用》（2001年1月18日財(cái)政部）

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文

一、我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

（一）會(huì)計(jì)信息披露存在主觀虛假信息

導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，具體來說，人們的整體認(rèn)知水平有限，加上會(huì)計(jì)方法的多樣化，使得房地產(chǎn)企業(yè)很容易對(duì)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行弄虛作假，尤其在當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來越嚴(yán)厲的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的生存機(jī)會(huì)，便不擇手段的編制虛假合同，從而造成會(huì)計(jì)信息的失真。此外，會(huì)計(jì)信息的提供者與使用者之間的信息不對(duì)稱也是造成會(huì)計(jì)信息失真的重要原因。

（二）會(huì)計(jì)信息披露不夠準(zhǔn)時(shí)

長(zhǎng)期以來，我國(guó)的很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有嚴(yán)格遵守信息披露制度中關(guān)于定期報(bào)告的相關(guān)規(guī)定，常常對(duì)各種不良會(huì)計(jì)信息延遲披露，而對(duì)各種有利會(huì)計(jì)信息提前披露，有的房地產(chǎn)企業(yè)常常將一些臨時(shí)報(bào)告會(huì)，在實(shí)際事項(xiàng)已經(jīng)發(fā)生了很長(zhǎng)一段時(shí)間后才進(jìn)行補(bǔ)充披露。這在一定程度上造成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露上的混亂局面，不利于投資者的科學(xué)決策。

（三）會(huì)計(jì)信息披露不夠完整

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)與房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)企業(yè)的交易信息披露不夠重視，會(huì)計(jì)信息披露不夠完整和細(xì)致；通過保護(hù)公司機(jī)密或商業(yè)秘密等借口，故意隱瞞對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身不利的會(huì)計(jì)信息。例如很多涉嫌違背國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和制度法規(guī)的會(huì)計(jì)行為或重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的投放去向以及利潤(rùn)構(gòu)成的會(huì)計(jì)信息披露不夠充分，在一定程度上損害了投資者的切實(shí)利益；未能對(duì)公司的償債能力進(jìn)行充分揭示，反而對(duì)企業(yè)的應(yīng)收賬款、對(duì)外擔(dān)保、負(fù)債等會(huì)計(jì)信息進(jìn)行選擇性的隱瞞；部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中不能提供同期完整的數(shù)據(jù)和信息等。

（四）會(huì)計(jì)信息披露不夠標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和制度規(guī)范的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)信息披露時(shí)，必須嚴(yán)格遵循會(huì)計(jì)信息披露制度中的相關(guān)規(guī)定，確保會(huì)計(jì)信息披露的標(biāo)準(zhǔn)型、規(guī)范性、合理性和合法性。然后很多房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露存在過于隨意或者違規(guī)違法的情況，在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的質(zhì)量和水平。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)的中期報(bào)告過于簡(jiǎn)單；會(huì)計(jì)信息披露過程中缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性和嚴(yán)肅性；缺乏相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)信息的揭示，無法進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)等。

二、我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量不佳的原因

（一） 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性

首先是企業(yè)各期的業(yè)績(jī)信息可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項(xiàng)直至銷售移交的過程生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，確認(rèn)收入的時(shí)間短則一年，長(zhǎng)則幾年，收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用造成了困難，利潤(rùn)在不同時(shí)期會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)較大的現(xiàn)象。其次，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大，由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性，由于開發(fā)期限較長(zhǎng)，其異步性更大。

（二）公司管理方面原因

首先，有很大一部分企業(yè)為了自身的利益和目的，置部分股東和投資者的利益于不顧，在會(huì)計(jì)信息披露中提供很多虛假信息，這不僅對(duì)股東和投資者的切身利益造成了損害，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也是非常不利的。同時(shí)，有的房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)不合理，未能形成股東之間的相互制衡，無法充分發(fā)揮董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)督作用，使得相關(guān)部門和人員無法為企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露行為進(jìn)行有效的監(jiān)管和引導(dǎo)。第三房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低，且有時(shí)為了迎合上級(jí)的需要，也可能使計(jì)量的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不相符，使得會(huì)計(jì)信息失真。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露的法律制度體系和監(jiān)管制度不夠完善

從整體上看，目前我國(guó)的會(huì)計(jì)信息披露體系還存在很多缺陷，無法保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露工作的高質(zhì)量開展。現(xiàn)有的制度和規(guī)范缺乏先進(jìn)性和前瞻性，在工作過程中缺乏靈活性，無法為會(huì)計(jì)信息披露的實(shí)際工作提供更多的參考依據(jù)，制度上的漏洞為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)操縱提供了可能；并且我國(guó)尚未建立科學(xué)的責(zé)任追究和懲罰機(jī)制，這就很難保證房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露過程中的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。因此，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的法律制度體系亟待加強(qiáng)和完善。此外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門形同擺設(shè)，無法保證會(huì)計(jì)審計(jì)的獨(dú)立權(quán)和自主權(quán)，而政府監(jiān)督、市場(chǎng)監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督以及與之相關(guān)的監(jiān)督管理依據(jù)不夠全面，使得很多監(jiān)督管理措施無法得到真正的貫徹和落實(shí)，不僅浪費(fèi)了大量的社會(huì)資源，也很難充分保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的質(zhì)量。

三、提高我國(guó)房地產(chǎn)信息質(zhì)量的措施

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，建立更加完善、健全的會(huì)計(jì)信息披露標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，進(jìn)一步避免和減少房地產(chǎn)企業(yè)不作會(huì)計(jì)信息披露、暗箱操作、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等違規(guī)操作行為，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展，增加房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。

（二）擴(kuò)大信息公開內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息、分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、更全面地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作出評(píng)價(jià)，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（三）提高會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力與職業(yè)道德素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在本文轉(zhuǎn)自ter-spacing: normal; color: rgb(51,51,51); word-spacing: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px" />

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照國(guó)家的要求，及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)行業(yè)自律，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開展會(huì)計(jì)工作。首先，企業(yè)應(yīng)改善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，設(shè)立財(cái)務(wù)監(jiān)督部門專門負(fù)責(zé)對(duì)日常會(huì)計(jì)工作的把關(guān)，時(shí)刻監(jiān)督會(huì)計(jì)信息記錄、會(huì)計(jì)核算和信息披露。其次，企業(yè)應(yīng)改進(jìn)內(nèi)部控制系統(tǒng)，針對(duì)會(huì)計(jì)信息容易失真的環(huán)節(jié)實(shí)施改革，杜絕風(fēng)險(xiǎn)漏洞，抑制會(huì)計(jì)信息失真的根源。

（五）建立健全法律法規(guī)制度和監(jiān)管體系

由于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作相當(dāng)復(fù)雜，涉及的面廣。同時(shí)，會(huì)計(jì)工作本身具有較強(qiáng)的技術(shù)性，且有自身的發(fā)展和工作規(guī)律。因而，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效治理會(huì)計(jì)信息失真問題，就應(yīng)該盡快制定符合會(huì)計(jì)工作的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。同時(shí)建立配套的內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，努力強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用，嚴(yán)肅處理有問題的會(huì)計(jì)人員。

參考文獻(xiàn)：

[1]方璇，企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問題研究[J].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007（4）

[2]周曉惠，房地產(chǎn)上市公司社會(huì)責(zé)任信息披露的現(xiàn)狀研究[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2011（14）

[3]宮國(guó)林，完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題的對(duì)策[J].市場(chǎng)周刊（理論研究），2011（9）

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文

2013年，崔也光、趙迎在第3期《會(huì)計(jì)研究》雜志發(fā)表的《我國(guó)高新技術(shù)行業(yè)上市公司無形資產(chǎn)現(xiàn)狀研究》一文指出，西方發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)的無形資產(chǎn)通常包含計(jì)算機(jī)軟件、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、特許權(quán)、客戶關(guān)系或供應(yīng)商關(guān)系、市場(chǎng)份額和銷售權(quán)等，不包括土地使用權(quán)，而把土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)處理；土地使用權(quán)是我國(guó)企業(yè)特有的一項(xiàng)無形資產(chǎn)，與知識(shí)產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上截然不同，無形資產(chǎn)應(yīng)該是體現(xiàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和未來可持續(xù)發(fā)展能力的重要資產(chǎn)，而土地使用權(quán)并不具備這種能力，因此，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將土地使用權(quán)列為無形資產(chǎn)值得商榷。土地使用權(quán)應(yīng)列為有形資產(chǎn)，還是無形資產(chǎn)？土地使用權(quán)現(xiàn)行會(huì)計(jì)處理是否存在問題？如存在問題如何改進(jìn)？本文試對(duì)上述問題進(jìn)行研究，研究結(jié)論有助于完善相關(guān)會(huì)計(jì)理論與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)。

一、土地使用權(quán)是有形資產(chǎn)，還是無形資產(chǎn)？

土地是人類賴以生存的空間，是人類社會(huì)最重要、最基本的自然資源。土地有廣義和狹義之分。狹義的土地，又稱地面，是指地球表面的陸地部分，由土壤和巖石堆積而成。廣義的土地，不僅包括地球表面，還包括地面上和地面下的東西。土地有實(shí)物形態(tài)，有面積、體積、質(zhì)量、化學(xué)成分、顏色等具體的屬性，占有一定的空間，有物理邊界，屬于有形資產(chǎn)。那么，土地產(chǎn)權(quán)呢？

產(chǎn)權(quán)，在英文里是一個(gè)復(fù)數(shù)名詞：property-rights，意味著對(duì)特定財(cái)產(chǎn)完整的產(chǎn)權(quán)，不是單項(xiàng)的權(quán)利，而是一組權(quán)利。產(chǎn)權(quán)的分割有多種方式，一般可以分為所有權(quán)、使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等。一些產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中常出現(xiàn)“收益權(quán)”，或類似的概念與所有權(quán)、占有權(quán)等并列。其實(shí)這是不確切的表述。“收益權(quán)”不是獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，而是任何一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)中應(yīng)有的內(nèi)容，不能與其他權(quán)利并列。

土地產(chǎn)權(quán)是指對(duì)土地享有的排他性完全權(quán)利，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)是一種對(duì)物產(chǎn)權(quán)，是一種對(duì)有形物的產(chǎn)權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)的交易，按交易內(nèi)容可以分為整體交易和部分交易。整體交易是對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的全部讓渡，是一次性的、永久性的，原有主體一旦讓渡，就不能再收回。部分交易是對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的部分讓渡，如土地租賃交易，當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓的是土地使用權(quán)，而不是完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)。按產(chǎn)權(quán)的讓渡期限可以分為：無限期交易即產(chǎn)權(quán)的永久讓渡和有限期交易即產(chǎn)權(quán)的有限期讓渡。土地產(chǎn)權(quán)的整體交易，必然是永久性讓渡。土地租賃是有限期讓渡，土地使用權(quán)只在契約期讓渡，契約期滿，又合法地回歸原主體。

在實(shí)行土地私有制的國(guó)家，如美國(guó)，有很大一部分的土地所有權(quán)歸私人所有。企業(yè)可以買入土地，取得土地的完全產(chǎn)權(quán)，會(huì)計(jì)處理時(shí)，企業(yè)確認(rèn)一項(xiàng)土地資產(chǎn)。土地資產(chǎn)是企業(yè)的有形資產(chǎn)，是企業(yè)的固定資產(chǎn)。上述情況，企業(yè)能否不確認(rèn)土地資產(chǎn)，而是確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)？“資產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)，是有形或無形的物，是主體的經(jīng)濟(jì)資源。”在取得土地完全產(chǎn)權(quán)的場(chǎng)景，企業(yè)應(yīng)將取得的物―土地確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)。

我國(guó)實(shí)行土地公有制，即國(guó)家所有制和集體所有制。由于土地所有權(quán)制度的差異，通常情況下，我國(guó)企業(yè)只能取得土地的使用權(quán)。企業(yè)通過出讓、轉(zhuǎn)讓或租賃方式取得土地的使用權(quán)，所支付的價(jià)格，如出讓金、轉(zhuǎn)讓金或租金，本質(zhì)上是地租。此種情況，企業(yè)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)一項(xiàng)使用權(quán)資產(chǎn)，即土地使用權(quán)，不是土地，土地使用權(quán)資產(chǎn)的入賬價(jià)值低于土地資產(chǎn)的入賬價(jià)值。資產(chǎn)按有無物理形態(tài)，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。由于土地使用權(quán)資產(chǎn)沒有一定的形體，不占據(jù)空間，看不見摸不著，但又實(shí)實(shí)在在存在著，所以，土地使用權(quán)屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)。

二、土地使用權(quán)資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理：現(xiàn)狀與問題

根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)自用的土地使用權(quán)應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部確認(rèn)為固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)確認(rèn)為存貨。用于賺取租金或資本增值的土地使用權(quán)，應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的土地使用權(quán)在“存貨”項(xiàng)目中列示；企業(yè)用于賺取租金或資本增值的土地使用權(quán)在“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目中列示；外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款難以在建筑物與土地使用權(quán)之間合理分配的，在“固定資產(chǎn)”項(xiàng)目中列示；自用土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”項(xiàng)目中列示。

綜上所述，對(duì)于土地使用權(quán)，我國(guó)企業(yè)是按照持有目的或用途不同進(jìn)行分類核算的。通過仔細(xì)研究，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)土地使用權(quán)資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理，除了計(jì)量屬性的取舍問題之外，還存在以下問題：

第一，外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款，在建筑物與土地使用權(quán)之間難以合理分配全部作為固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理值得商榷。原因有兩點(diǎn)：一是，土地使用權(quán)是企業(yè)的無形資產(chǎn)，將土地使用權(quán)確認(rèn)為固定資產(chǎn)，不符合固定資產(chǎn)的定義。二是，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)相互可比，不同企業(yè)發(fā)生的相同或相似的交易或者事項(xiàng)，應(yīng)進(jìn)行相同或相似的會(huì)計(jì)處理。企業(yè)自用房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，有的企業(yè)作為無形資產(chǎn)核算，有的企業(yè)作為固定資產(chǎn)核算，不符合會(huì)計(jì)信息可比性的要求，從而降低了企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。

第二，土地使用權(quán)資產(chǎn)的列示不符合重要性原則。隨著近年來土地價(jià)格的飛漲，土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值越來越高，在一個(gè)主體資產(chǎn)中占比越來越大，進(jìn)而影響投資者的決策，其重要性日益凸顯。房地產(chǎn)價(jià)格飛漲期間，資本市場(chǎng)上投資者不斷追逐擁有土地較多企業(yè)的股票即是明證。土地使用權(quán)是一項(xiàng)重要的資產(chǎn)，根據(jù)重要性原則，重要的資產(chǎn)必須嚴(yán)格確認(rèn)、計(jì)量、記錄并突出予以列報(bào)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)通常在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)列示土地資產(chǎn)，符合重要性原則；當(dāng)前，盡管國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格確認(rèn)、計(jì)量、記錄，但在資產(chǎn)負(fù)債表中與知識(shí)產(chǎn)權(quán)等資產(chǎn)合并列示，沒有突出列示，已不符合重要性原則。

第三，土地使用權(quán)列報(bào)降低了會(huì)計(jì)信息的可比性。西方發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)的無形資產(chǎn)主要是知識(shí)產(chǎn)權(quán)，不包括土地使用權(quán)，而我國(guó)企業(yè)的無形資產(chǎn)包括土地使用權(quán)。顯然，中外企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表列示的無形資產(chǎn)口徑不同，使用者不能直接進(jìn)行比較。在我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，盡管土地使用權(quán)在附注中單獨(dú)披露，但往往需要計(jì)算后確定土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值，增加了信息使用成本。

第四，土地使用權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)合并列示，易誤導(dǎo)使用者。土地使用權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)，既有相同的性質(zhì)，又有重大差異。沒有實(shí)物形態(tài)、可辨認(rèn)、非貨幣性是其共同點(diǎn)，但不同點(diǎn)更為突出：一是客體不同。知識(shí)產(chǎn)權(quán)的對(duì)象是知識(shí)產(chǎn)品，如技術(shù)發(fā)明、商品標(biāo)記、作品，不占據(jù)空間，是人類智力勞動(dòng)的成果，是人類思想的結(jié)晶；土地使用權(quán)的對(duì)象是土地，具一定的物理形態(tài)，占據(jù)空間。二是知識(shí)資產(chǎn)具有可共享性，同一信息或知識(shí)可同時(shí)被兩個(gè)以上的人所擁有和使用，而且這種使用不會(huì)給該信息造成損耗；土地使用權(quán)不具可共享性。三是預(yù)期收益的確定性不同。知識(shí)產(chǎn)權(quán)的預(yù)期收益具有很大的不確定性，而土地預(yù)期收益的不確定性要低得多。正如崔也光、趙迎所說，土地使用權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上截然不同，無形資產(chǎn)應(yīng)該是體現(xiàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和未來可持續(xù)發(fā)展能力的重要資產(chǎn)，而土地使用權(quán)并不具備這種能力，將土地使用權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)合并列示，易誤導(dǎo)使用者，從而做出錯(cuò)誤的決策。

三、建議

前述土地使用權(quán)資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理存在的問題需要解決，為此，提出以下建議：

（一）取消土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

土地使用權(quán)是企業(yè)的無形資產(chǎn)，不符合固定資產(chǎn)的確認(rèn)條件，不應(yīng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)，而且是重要的資產(chǎn)，因此，建議取消《無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南中外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款在建筑物與土地使用權(quán)之間“難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)”之規(guī)定。“大概的對(duì)比精確的錯(cuò)更可取”，估計(jì)的信息也比錯(cuò)誤的信息有用。外購(gòu)房地產(chǎn)支付的價(jià)款，在建筑物與土地使用權(quán)之間難以合理分配時(shí)，可以應(yīng)用科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估方法，估定建筑物與土地使用權(quán)的價(jià)值。

如何評(píng)估？可以查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)的交易資料，或查閱報(bào)刊等媒體有關(guān)房地產(chǎn)的交易信息，或參加房地產(chǎn)交易會(huì)，或咨詢房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)企業(yè)，應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估方法，如市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等，或委托專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)（屬會(huì)計(jì)目的的資產(chǎn)評(píng)估），估計(jì)土地使用權(quán)與建筑物的價(jià)值，然后分別進(jìn)行處理。比如，某企業(yè)購(gòu)入一棟全新房地產(chǎn)，可以采用市場(chǎng)法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求得土地使用權(quán)評(píng)估值，然后計(jì)算建筑物價(jià)值。也可以采用重編預(yù)算法估計(jì)建筑物成本，然后估定土地使用權(quán)成本。

（二）為提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，土地使用權(quán)應(yīng)單獨(dú)列報(bào)

在土地價(jià)格不斷上漲的今天，土地或土地使用權(quán)，早已成為一個(gè)主體的重要資產(chǎn)，根據(jù)重要性原則，應(yīng)單獨(dú)列示。在英美國(guó)家，往往在資產(chǎn)負(fù)債表中單列“土地”項(xiàng)目。在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天，將財(cái)務(wù)報(bào)告置于全球化場(chǎng)景考慮，土地或土地使用權(quán)亦應(yīng)單獨(dú)列示。

隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)最重要的資源不再是非人力資源而是知識(shí)資源，無形資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)總額中所占的比例將越來越重，價(jià)值越來越大，甚至將會(huì)超過有形資產(chǎn)的價(jià)值。因此，改進(jìn)無形資產(chǎn)的列示以適應(yīng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)對(duì)會(huì)計(jì)的要求將成為歷史必然。

知識(shí)資產(chǎn)是智能密集型資產(chǎn)，往往具有較高的生產(chǎn)率。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越來越依賴科學(xué)技術(shù)，知識(shí)資產(chǎn)，特別是專利技術(shù)和非專利技術(shù)，通常體現(xiàn)一家企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和未來可持續(xù)發(fā)展能力，信息使用者自然非常關(guān)注一家企業(yè)（特別是高科技企業(yè)）知識(shí)資產(chǎn)的狀況。因此，“知識(shí)資產(chǎn)”也有單列之必要。

如果將土地使用權(quán)與知識(shí)資產(chǎn)單獨(dú)列報(bào)，可以將現(xiàn)行資產(chǎn)負(fù)債表中“無形資產(chǎn)”項(xiàng)目分為三個(gè)項(xiàng)目：土地使用權(quán)、知識(shí)資產(chǎn)與其他無形資產(chǎn)，將土地使用權(quán)、知識(shí)資產(chǎn)與其他無形資產(chǎn)分別單獨(dú)列示。

如此列示是否符合成本收益原則？收益方面，大大提高了國(guó)內(nèi)外不同企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可比性，增進(jìn)了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，提供更充分的信息以滿足使用者的需要；成本方面，不會(huì)顯著增加財(cái)務(wù)報(bào)表編制者的負(fù)擔(dān)，符合成本效益原則。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文

【關(guān)鍵詞】 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 公允價(jià)值 會(huì)計(jì)核算 影響

1. 公允價(jià)值的定義

公允價(jià)值亦稱公允市價(jià)或者公允價(jià)格。熟悉情況的交易雙方在公平交易的條件下所確定的價(jià)格。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，通常由相同或相似的市場(chǎng)價(jià)格或資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。

2. 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中為何引進(jìn)公允價(jià)值

2.1公允價(jià)值的引入是新準(zhǔn)則財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)目標(biāo)變化的結(jié)果

我國(guó)新頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，從內(nèi)容上發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的修訂。從本質(zhì)上來說，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的修訂，實(shí)際上是會(huì)計(jì)目標(biāo)的修訂，從過去責(zé)任觀下的可靠性到?jīng)Q策有用觀下相關(guān)性，也就是為了更好地滿足報(bào)表使用者的需要，報(bào)表使用者想了解這項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)在值多少錢，而不是當(dāng)時(shí)取得的時(shí)候支出多少錢，從而引入了現(xiàn)在的公允價(jià)值，而不是原來簡(jiǎn)單的歷史成本。這就是財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)的變化而引入公允價(jià)值。

2.2我國(guó)會(huì)計(jì)向國(guó)際趨同邁進(jìn)

近年來，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及西方發(fā)達(dá)國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則紛紛將公允價(jià)值作為重要甚至是首選的計(jì)量屬性加以運(yùn)用，以提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。從計(jì)量屬性角度看，公允價(jià)值在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展方向。因此，其運(yùn)用的范圍和程度也就成了衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)會(huì)計(jì)國(guó)際化程度的重要標(biāo)志。

我國(guó)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確地將公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性之一，并在17個(gè)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中不同程度地加以運(yùn)用，這表明我國(guó)會(huì)計(jì)向國(guó)際趨同邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，意味著我國(guó)傳統(tǒng)意義上單一的歷史成本計(jì)量模式被歷史成本、公允價(jià)值等多重計(jì)量屬性并存的計(jì)量模式所取代。

3. 公允價(jià)值對(duì)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中，目前已頒布的38個(gè)具體準(zhǔn)則中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少在17個(gè)準(zhǔn)則中不同程度地運(yùn)用了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，本文僅從公允價(jià)值對(duì)金融工具的計(jì)量、投資性房地產(chǎn)，企業(yè)所得稅等方面的影響幾方面加以闡述。

3.1公允價(jià)值對(duì)金融工具確認(rèn)和計(jì)量的影響

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，以公允價(jià)值計(jì)量的金融工具主要包括交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，對(duì)于交易性金融資產(chǎn)，取得時(shí)以成本計(jì)量，期末按照公允價(jià)值對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。按照這一規(guī)定，上市公司進(jìn)行短期股票投資的，將不再采用原先的成本與市價(jià)孰低法計(jì)量，而將純粹采用公允價(jià)值法。根據(jù)以前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，上市公司的證券投資如市價(jià)比成本低，必須計(jì)提減值準(zhǔn)備，但是，如果市價(jià)比成本高，公司并沒有拋出實(shí)現(xiàn)收益，賬面盈利并不能計(jì)入當(dāng)期損益。但按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，賬面盈利就能直接計(jì)入當(dāng)期損益。從而使得這一因?yàn)槭袃r(jià)升高而形成的賬面盈利也能成為凈利潤(rùn)。

新準(zhǔn)則體現(xiàn)了對(duì)公允價(jià)值的謹(jǐn)慎使用原則，這與以公允價(jià)值為主導(dǎo)的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，還是有一定的差異。新準(zhǔn)則強(qiáng)化了為投資者和社會(huì)公眾提供決策有用會(huì)計(jì)信息的新理念，實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際慣例接軌的標(biāo)準(zhǔn)，首次構(gòu)建了比較完整的有機(jī)統(tǒng)一體系，我們更希望看到通過一系列來自行政執(zhí)法、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與相結(jié)合的市場(chǎng)監(jiān)督體系的壓力，使會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能夠發(fā)揮最大效力，讓每個(gè)公司都實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)健康。

3.2公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計(jì)量的影響

《投資性房地產(chǎn)》提出，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

3.2.1投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；

3.2.2企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，由于公允允價(jià)值變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益，從而不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值的確定方式為：市場(chǎng)參考價(jià)格，或現(xiàn)金流貼現(xiàn)價(jià)值。

為了防止企業(yè)利用公允價(jià)值變動(dòng)來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤(rùn)，準(zhǔn)則規(guī)定：對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

以前上市公司的投資性房地產(chǎn)都是計(jì)入固定資產(chǎn)，其市值變動(dòng)并不計(jì)入損益，在報(bào)表中我們無從尋找變動(dòng)的痕跡。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)高速膨脹，由此上市公司一旦采用公允價(jià)值法來計(jì)量其早些年購(gòu)入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤(rùn)，意味著上市公司中的投資性地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面上充分體現(xiàn)巨額利潤(rùn)。未來以公允價(jià)體現(xiàn)的公司賬面凈資產(chǎn)，其參考價(jià)值也大大提高。

與此同時(shí)很多人持保守態(tài)度擔(dān)心公允價(jià)值容易導(dǎo)致利潤(rùn)操縱，對(duì)公允價(jià)值有抵制傾向，但是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，售房信息的網(wǎng)上公開，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是容易取得的。

3.3公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)所得稅的影響

執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后上市公司利潤(rùn)表里出現(xiàn)了一個(gè)新的會(huì)計(jì)科目—公允價(jià)值變動(dòng)損益。所有公允價(jià)值變動(dòng)損益都在這個(gè)科目里反映，但上市公司要不要為此繳稅的問題也同時(shí)產(chǎn)生。為此，財(cái)政部和國(guó)稅總局專門發(fā)出通知，通知規(guī)定“對(duì)在股市和樓市上的投資浮盈暫不計(jì)稅，等盈利落袋即實(shí)際處置時(shí)，再按處置時(shí)的價(jià)款扣除歷史成本后的差額繳納所得稅”。

為了協(xié)調(diào)執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后會(huì)計(jì)與稅收之間的其他政策差異，這份通知還明確規(guī)定，企業(yè)對(duì)持有至到期投資、貸款等按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定采用實(shí)際利率法確認(rèn)的利息收入，可計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。對(duì)于采用實(shí)際利率法確認(rèn)的與金融負(fù)債相關(guān)的利息費(fèi)用，應(yīng)按照現(xiàn)行稅收有關(guān)規(guī)定的條件，未超過同期銀行貸款利率的部分，可在計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的，應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本，按稅法規(guī)定計(jì)算的折舊等成本費(fèi)用可在稅前扣除。

4. 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值確定存在的問題

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中雖然規(guī)定了公允價(jià)值確認(rèn)的三種狀態(tài)；

4.1存在活躍、公開的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，則以該價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)的價(jià)值作為公允價(jià)值。

4.2不存在活躍、公開的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，則在多方詢價(jià)的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)墓乐捣椒ɑ蛴少Y產(chǎn)評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)，作為公允價(jià)值。

4.3不存在活躍、公開的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，交易對(duì)象也不適宜評(píng)估，多方詢價(jià)也存在較大困難的基礎(chǔ)上，可以參考當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，作為公允價(jià)值。但是，現(xiàn)實(shí)情況千變?nèi)f化，特別是目前市場(chǎng)條件還不是嚴(yán)格規(guī)范，市場(chǎng)信息并沒有隨處可取。這無疑給部分企業(yè)利用公允價(jià)值人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)有可乘之機(jī)。同時(shí)，也給企業(yè)財(cái)務(wù)人員在實(shí)務(wù)操作中增加了工作的難度。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)地產(chǎn)公允價(jià)值的確定，成為房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。如果采用香港的做法，即對(duì)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)公司，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師對(duì)房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這無疑增加了企業(yè)成本。由于公允價(jià)值變動(dòng)直接計(jì)入損益，因此對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)不佳，企業(yè)虧損或連續(xù)虧損的上市公司來說，對(duì)調(diào)節(jié)公司利潤(rùn)打開了方便之門，誤導(dǎo)了投資者的投資方向。

參考文獻(xiàn)：

[1] 常勛，《公允價(jià)值計(jì)量研究》，財(cái)會(huì)月刊，2007，（3）：3-4.