房地產稅納稅籌劃精選(九篇)
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第1篇：房地產稅納稅籌劃范文
近些年，房地產市場出現了前所未有的發展機遇，房地產行業已成了國家經濟的支柱性產業，然而隨著房價持續走高，房地產項目呈現過熱化的發展趨勢，政府也加大了宏觀調控力度，采用強化稅收的政策，針對不同房地產企業以差別化方式執行信貸政策等方法對其進行監管。特別是2013年以后，隨著國五條的制定與出臺，在一定程度上縮小了房地產企業的利潤空間。鑒于此，企業通過納稅籌劃來增加企業收益、規避納稅風險的重要性便逐漸顯露出來。
關鍵詞：房地產企業；納稅籌劃；問題
中圖分類號：
D9
文獻標識碼：A
文章編號：1672―3198（2015）21019101
1房地產企業納稅籌劃的可行性
1.1涉稅環節多，納稅籌劃空間大
房地產企業生產周期比較長，涉稅生產環節比較多，在開發建設階段主要涉及城鎮土地使用稅、契稅、營業稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業稅金及附加、房產稅、土地使用稅。除此之外房地產企業還要向政府及事業單位繳納各項費用。房地產企業在每個生產環節都有涉稅事項，較多的稅種為企業實施納稅籌劃提供了空間。
1.2納稅成本高，納稅籌劃主動性強
國家的宏觀調控使得房地產企業間的競爭日益激烈，企業要在競爭中生存，就必須增強自己的競爭優勢。如今越來越多的企業實行了成本領先戰略，而房地產企業在進行開發過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會以億元為單位，因而稅基相對較大。稅金做為最主要的成本來源，對企業的經濟效益和會計目標的實現有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業稅負成本和經營風險，增強企業競爭力和盈利能力的有效策略，這就為房地產企業實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。
此外，納稅籌劃已經得到我國法律法規的認可，它已成為企業優化管理的重要內容。國家鼓勵企業進行納稅籌劃，而且隨著社會經濟的發展，我國的稅收制度正朝著制度化、規范化方向發展，為房地產企業的納稅籌劃提供了有力的法律保障。
2房地產企業納稅籌劃的問題分析
2.1企業納稅籌劃水平不高
房地產企業在進行納稅籌劃時，更多的是關注短期的或者當期的節稅收益，只是簡單的從規避稅負來進行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負進行比較，并未從企業的長遠利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負游離于逃稅與節稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優惠政策進行籌劃。
2.2納稅籌劃人才資源匱乏
納稅籌劃是一項專業性和綜合性很強的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業功底，還要熟練掌握當前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現在我國大多數房地產企業的納稅籌劃人員都只是普通的財務人員，他們只會進行簡單的帳務處理，要想讓他們達到納稅籌劃人員所具備的專業的知識水平還很困難，進而所進行的納稅籌劃方案也就難以達到預期的效果。
2.3缺乏納稅籌劃風險意識
房地產企業進行納稅籌劃過程中經常會遇到一些不確定因素，有些消極因素會帶來不利的影響。而且國家會根據經濟發展的需求調整相關的政策，新出臺的政策往往會對房地產企業的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風險。如果房地產企業未把未來可能發生的風險因素考慮進去，風險意識淡薄，沒有對未來可能發生的籌劃風險提前做好防御措施，就會對整個納稅籌劃效果產生不利的影響。
2.4房地產業重復征稅現象制約了企業的納稅籌劃
近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復征稅的現象。從房產稅與城鎮土地稅的關系來看，房屋與土地的關系密不可分，他們之間往往難以分割，在價值形態上，房地產市場上的房屋價值往往包含土地的價值。然而在稅制設計上，按照現行稅收制度對土地要從量計征城鎮土地使用稅，對房屋則要從價計征房產稅。在房產稅的征收過程中就會出現土地的稅收進入土地的價格，土地的價格構成房屋價格的組成部分的不合理現象，造成重復征稅，加大了房地產企業的稅負。企業若要避免重復征稅就需要將房地產價值與土地價值人為分割裕然而實際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會出現對一棟房產既征收了包含地價的房產稅，又對房產所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業的納稅籌劃。
3房地產企業納稅籌劃的對策建議
3.1注重納稅籌劃的整體性
企業在進行納稅籌劃過程中應進行綜合考慮，將其變成公司的經營戰略與整體的投資的一部分，隱藏的危險因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關注個別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關性，因為某一稅種稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關系的轉變。要減少整體的稅負，而不是
單純降低個別稅種的稅負。其次，在進行方案制定時，
房地產企業內部要形成良好管理體系。房地產企業內部各部門之間只有形成暢通的信息共享機制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內部合作脫節，則容易出現問題。比如我國稅法針對打折銷售的計稅方式是依據打折后的金額計算，而買房送裝修則是依據購房款加上裝修款的合計金額計稅。兩種銷售方式不同，計稅結果就不同，銷售人員若不了解相關的稅法政策，在與客戶簽約時就有可能做出不利于公司財務部進行籌劃的選擇。因而企業各部門要加強溝通，從全局出發，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。
3.2設置專業的稅收籌劃組織機構
房地產企業經營業務復雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產企業在進行納稅籌劃時，一方面要配備熟悉業務、了解法規的專業的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業內部單設一個獨立的納稅籌劃組織機構，讓其負責制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財務部門兼職負責，以增強納稅籌劃工作的針對性和時效性。此外，企業也可以充分利用稅務師事務所、會計師事務所、稅務咨詢公司等中間機構的資源，所提供的參考意見，接受專業的指導和幫助，以使企業的納稅籌劃方案更具科學性。
3.3關注稅收法律政策規避風險
我國稅收法律政策呈一種動態變化的狀態，尤其是當我國對房地產市場進行了宏觀調控以后，相關的稅務監管變得愈發嚴格。在這樣的大背景下，房地產企業相關的稅收法律政策也會有著較大的變動。
因此，房地產企業就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時更新企業自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎上還要遵守稅務政策的引導，讓企業享受相關稅收優惠，同時也符合國家政府宏觀調控經濟的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風險。
納稅籌劃的方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，而房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法有時也會存在差異，但企業納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務機關認定的，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業的納稅負擔，還加重了企業的納稅成本。這就要求企業在進行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務機關和稅務部門的工作程序的了解，更加注重與稅務部門的溝通，使房地產企業的籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可，從而避免籌劃風險，取得應有的收益。
3.4加大稅制改革力度
我國的稅制在不斷的完善但仍有重復征稅、稅制設置不合理的地方，加大了企業的稅負。一方面國家要根據實際情況及時對房地產行業的稅收制度進行改革，合并性質相同稅種、合理界定稅費范圍、不斷從宏觀層面對房地產行業進行正面干預，促進其健康發展；另一方面，房地產企業也應根據國家宏觀經濟形勢及自身特點，積極主動地在國家法律框架內運用合理的方法進行納稅籌劃工作，降低企業成本，實現資金價值最大化，確保企業良性發展，為國家的經濟發展貢獻自己的力量。
參考文獻
[1]陳曉菲.探析房地產企業稅收籌劃的風險以及防范措施[J].中國外資，2013，（2）：114116.
第2篇：房地產稅納稅籌劃范文
摘 要 稅收籌劃是企業一項非常重要的財務管理活動，可以為企業減少稅收支出帶來經濟利益，并提高企業的財務管理水平和競爭力，故而其已經成為企業發展不可忽略的重要因素。基于此，本文對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的意義進行分析，并通過舉例闡釋土地增值稅納稅籌劃的方法，旨在為房地產企業的納稅籌劃提供參考。
關鍵詞 房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃 房產
作為我國國民經濟支柱性、基礎性產業的房地產業，是我國財政收入的重要來源。然而，近年來，房地產行業卻被人們認為是“暴利行業”，引起了社會的廣泛關注。但是，如果稍微對房地產行業進行深入調查，就會發現當前我國的房地產行業事實上處于一種較為尷尬的狀態。房地產企業面臨著諸多稅收問題，其中土地增值稅又是重中之重，稅率高、稅負重。因此，對土地增值稅進行納稅籌劃，不僅能減輕房地產企業稅負，提高經濟效益，而且還能提高房地產企業的競爭力，實現利益最大化目標。
一、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃主要是指企業根據國家稅收政策規定，根據自身的實際經營情況對生產、銷售等經營活動進行科學合理地調整，進而利用免稅、避稅、節稅等手段來提高企業的經濟效益。對房地產企業而言，由于其涉及的稅種比較多：房產稅、營業稅、所得稅、印花稅、城建稅、土地增值稅等，其中土地增值稅直接影響著房地產企業的經濟效益。由于目前我國房產市場的價格一直處于居高不下的狀態，加之長期以來我國對房產市場實施干預政策，因此土地增值稅的政策變化對房地產企業的納稅籌劃造成了很大的壓力。為了能夠有效解決這一問題，房地產企業需要根據實際情況重新對土地增值稅的納稅籌劃思路進行梳理和調整，以期能夠在房地產市場上得到長期的生存與發展。
房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃主要目的是能夠實現其經濟目標。隨著我國宏觀調控政策的實施以及政府的干預，房地產企業的納稅籌劃空間必定會縮小到一定的范圍。而房地產企業要想在這樣的背景下保證自身的稅后利潤，就需要對土地增值稅的納稅籌劃進行合理的考慮。并根據實際情況調整籌劃思維，改變和創新納稅籌劃手段，制定納稅籌劃的目標，確定納稅籌劃的方向，進而能夠運用正確的土地增值稅納稅籌劃來應對我國宏觀調控以及政府干預所帶來的影響。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的方法
（一）根據房地產企業土地增值稅的征稅范圍選擇最優納稅方案
根據房地產企業土地增值稅的征稅范圍選擇最優納稅方案主要有兩種。第一，是利用合作雙方共同建房的方法進行納稅籌劃。采用這種方法的原因在于，政府出臺的相關政策中有這樣的規定：如果雙方合作，一方出資金一方出土地，共同對房屋進行建設，那么建設后的房屋根據比例分配，暫時免收土地增值稅。但是一旦房屋建設完成后便進行轉讓的，則需征收該房屋的土地增值稅。因此，房地產企業便可以根據這一政策來對土地增值稅的繳納進行籌劃;第二，利用代建房的方法進行納稅籌劃。這主要是指房地產企業代客戶對房地產進行開發，當開發完成后，房地產企業可以向客戶收取相應的代建費用。而代建費用從實質性上來講屬于勞務收入范疇，并不屬于土地增值稅的范疇，因此房地產企業不用繳納土地增值稅。
（二）根據銷售收入進行納稅籌劃
根據銷售收入進行的納稅籌劃分為三種方法，即增值率不同的房產是否合并籌劃法、分散營業收入籌劃法以及合理定價籌劃法。其中對于增值率不同的房產是否合并籌劃法而言，由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60% 。針對增值率不同的房地產進行合并籌劃，采用該方法就可以增加適用較低稅率的部分，減少適用較高稅率的部分。因此，房地產企業應該根據具體的分開和合并計算的相應稅額后，再采用低稅負的計算方法，來實現節稅的目的;分散營業收入籌劃法主要是由于房地產企業的營業稅和土地增值稅提高了其稅收負擔，加之我國的土地增值稅采用的是超率累進稅率，因此對房地產的銷售價格進行分散，在降低增值率的同時還可以降低土地增值稅，以實現節稅目的;而之所以采用合理定價籌劃法是因為在稅法中已經明確規定了納稅人建設、銷售住宅時，若增值額沒有超過項目金額20%，那么其全部的增值額就可以按規定對稅費進行計算，因此房地產企業可以充分利用這20%的范疇進行納稅籌劃。
例如，某房地產公司對同一片土地上的甲、乙兩棟商用房同時進行開發，其中甲房產的銷售收入為320萬元，乙房產的銷售收入為350萬元，允許扣除的部分分別為200萬元和100萬元。
第一步，采用分開計算的方法，甲的增值率為：（320-200）/200×100%=60%，適用稅率為30%，因此應納的土地增值稅為：（320-200）×30%=36萬元;乙的增值率為：（350-100）/100×100%=250%，適用稅率為60%，因此應納的土地增值稅為：（350-100）×60%-100×35%=115萬元;甲、乙應繳納的土地增值稅為151萬元。第二步，采取合并計算。甲、乙兩棟總收入為670萬元，允許扣除的部分為300萬元，因此增值率為：（670-300）/300×100%=123.3%，其適用稅率為50%;應納的土地增值稅為：（670-300）×50% -300×15%=140萬元。通過上述計算，合并核算的土地增值稅要低于分開計算的。因此房地產企業只需要把兩處房產同時進行開發銷售，并把扣除的費用一起計算并申報，便能減少繳稅的費用。
（三）利用扣除項目方法進行的納稅籌劃
利用扣除項目方法進行的納稅籌劃主要包括兩點。首先，利用加計允許扣除項目籌劃法。在《土地增值稅實施細則》中明確規定了房地產企業可以按照“合計數”的1/5對允許扣除項目的金額進行加計。因此，其他行業的企業在從事房地產行業之前，需要設立一個從事房地產開發和交易的相對獨立的企業，這樣才能實現節稅計劃，而且還可以享受上述的附加扣除;其次，是根據利息費用情況選擇最優納稅方案。在房地產的開發過程中，由于各種各樣的因素會使房地產企業大量借貸，因此產生較高的利息支出，而這些利息支出直接影響著房地產企業的土地增值稅。根據相關的稅法規定，房地產企業在以下兩種情況時扣除其利息支出：第一，能夠根據轉讓房地產的項目分攤，同時還能提供相關金融機構的證明，可以照實扣除，但是最高范圍不能超過銀行的同期利率計算的金額，其他房地產開發費用，按照取得土地使用權所支付的金額和開發成本的5%以內計算扣除。房地產開發費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例（5%以內）;第二，不能根據轉讓房地產的分攤項目計算利息支出或者是無法提供相關金融機構證明的，其利息支出需要納入到房地產的開發費用中統一扣除，房地產開發費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例（10%以內）。
例如，一個房地產企業在對某地區的A商用房進行開發時，其中開發成本為600萬元，并支付了1000萬元的地價款。假設該房地產開發公司開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息是100萬元，試問在這樣的情況下，該房地產企業土地增值稅納稅籌劃應該怎么進行？如果應扣除的利息為70萬元時，又該如何進行土地增值稅的納稅籌劃？（假設當地政府規定的兩類扣除比例是5%和10%）。
第一步，計算。房地產開發費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80萬元。第二步，分析判斷。當允許扣除的費用為100萬元時，該房地產企業應該嚴格按照房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構的證明，這樣利息支出便按照100萬元來扣除，否則只能按照80萬元來扣除;而當允許扣除的利息支出為 70 萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除 10 萬元利息支出。
結束語：
由于房地產企業土地增值稅納稅籌劃的綜合性極強，并直接關系著房地產企業的稅后利潤，因此還需要研究其土地增值稅納稅籌劃的技巧和方法，才能提高企業納稅籌劃的利益。同時房地產企業還需要樹立正確的納稅籌劃意識，制定科學的戰略籌劃，從合理節稅的角度開拓增收節支的渠道，保障企業的生存和發展。
參考文獻：
[1] 李文，李暢.土地增值稅納稅籌劃――以房地產開發企業為例[J].會計之友，2010（11）：40-42.
第3篇：房地產稅納稅籌劃范文
關鍵詞：房地產開發企業；企業所得稅；納稅籌劃
2008年1月1日，我國實行了企業所得稅法的改革。新企業所得稅稅法實施后，取消了大量的稅收優惠政策。雖然利用稅收優惠進行納稅籌劃的空間小了，但總體上看，新企業所得稅法放寬了成本費用的扣除標準和范圍，讓企業從另一個視角擴大了稅務籌劃的空間。
一、新《企業所得稅稅法》的主要變化
（一）統一稅法，統一稅率
為有效解決內外資企業稅負差距過大的問題，新《企業所得稅法》對內外資企業所得稅制度進行整合，把兩套不同的稅制“合二為一”，對我國不同性質、不同類別的企業，統一適用同一個稅法，實現不同經濟實體在稅收上的同等待遇。另外，新《企業所得稅法》將所得稅稅率統一降低至25%，取消地區性優惠稅率，只對高新技術企業、小型微利企業規定照顧性稅率，簡化了稅率結構，使稅制更加透明和規范。
（二）統一稅前扣除范圍和標準
新《企業所得稅法》在工資薪金、業務招待費等費用支出的扣除上都較原所得稅法有所改變，只要是企業實際發生的與取得收入有關的合理的支出，包括成本費用、稅金、損失和其他支出，允許在計算應納所得額時予以扣除。
在工資薪金扣除標準方面，現行稅法取消了針對內資企業計稅工資的規定，企業發生的合理的工資薪金支出準予扣除；同時規定企業發生的職工福利費支出在不超過工資薪金總額的14%的部分準予扣除；企業撥繳的工會經費在不超過工資薪金總額2%的部分準予扣除；企業發生的職工教育經費支出在不超過工資薪金總額的2.5%的部分準予扣除，超過部分，準予在以后年度結轉扣除。
在業務招待費扣除標準方面，新《企業所得稅法》對企業業務招待費支出實行按銷售收入的一定比例限額扣除。考慮到商業招待和個人消費之間難以區分，為加強管理同時借鑒國際經驗，新企業所得稅法及其實施條例規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。
在廣告費和業務宣傳費稅前扣除標準方面，新企業所得稅法及實施條例統一了企業的廣告費和業務宣傳費支出稅前扣除政策，同時，考慮到部分行業和企業廣告費和業務宣傳費發生情況比較特殊，需要根據其實際情況作出具體規定，實施條例規定，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，廣告費和業務宣傳費支出不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。新稅法大幅度提高了廣告費和業務宣傳費的稅前扣除標準，同時不再區分廣告費和義務宣傳費，去除了企業扣除廣告費是必須符合的3個條件，因此，企業可以采用多種形式進行廣告宣傳，提升企業形象。
（三）統一稅收的優惠政策
稅收優惠政策市稅法的重要組成部分，也是在政府加強宏觀調控、促進經濟社會發展的重要手段。為有效地解決內外資企業所得稅優惠政策目標不明確、優惠方式單一、區域優惠過多等問題，新《企業所得稅法》對原企業所得稅優惠政策進行適當調整，綜合運用優惠稅率、免稅、減稅、加計扣除、加速折舊、減計收入、抵扣抵免等方法，統一規范稅收優惠的標準和管理辦法，將現行一區域優惠為主的所得稅優惠格局，調整為以產業優惠為主、區域優惠為輔的所得稅優惠新格局。
二、新《企業所得稅稅法》下房地產開發企業的所得稅籌劃分析
（一）將一個大型企業劃分為若干微小企業進行納稅籌劃
根據相關政策法律依據，小型微利企業要同時符合六個條件：一是從事國家非限制和禁止行業；二是年度應納稅所得額不超過30萬元；三是從業人數在一定范圍內，工業企業不超過100人，其他企業不超過100人；四是資產總額在一定范圍內，工業企業不超過3000萬元，其他企業不超過1000萬元；五是建賬核算自身應納稅所得額；六是必須是國內的居民企業。因此，符合以上六個條件的小型微利企業，才能享受20%的優惠企業所得稅稅率的稅收優惠政策。
基于以上分析，如果一個企業大大超過小型微利企業的標準，完全可以把該企業進行分立，組成幾個小型微利企業，每個小型微利企業經營某一方面的專業業務，可以減輕企業所得稅的納稅負擔。對房地產企業而言可以把購地、建筑、裝修等進行分立，開設進行專項業務的小型微利企業。
（二）通過設立獨立銷售公司進行納稅籌劃
目前，我國較大的房地產企業多采取在各地設立子公司的模式來進行運營。總分支機構的籌劃按照新企業所得稅法第五十條第二款的規定，居民企業在中國境內設立不具有法人資格的營業機構的，應當匯總計算并繳納企業所得稅。第五十二條進一步規定，除國務院另有規定外，企業之間不得合并繳納企業所得稅。這樣，企業在生產經營規模擴大，需要設立新的營業機構時，采取設立分支機構就會較為有利。由于分支機構不具有法人資格，就可以與總機構合并納稅，可以享受盈虧互補的好處，減少當期的應納稅所得額，達到少交企業所得稅的目的，或者至少可以獲得資金的時間價值。而企業如果采用設立獨立的具有法人資格的營業機構如子公司，那么子公司設立初期的虧損就不能沖抵母公司的盈利，母公司的應納稅所得額就會比設立分公司時大，當期繳納的稅款就會較多，占用企業的資金也越多。因此，一般說來，在新企業所得稅法下，設立分公司較設立子公司更為有利。
（三）推遲收入的實現時間進行納稅籌劃
按照新企業所得稅法，收入包括企業的貨幣形式收入和非貨幣形式收入，具體分為銷售貨物收入、提供勞務收入、轉讓財產收入、股息和紅利等權益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權使用費收入、接受捐贈收入和其他收入。實施條例第二章第二節第十二條和第十六條對收入進行了具體規定，特別是對股息、紅利等權益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權使用費收入、接受捐贈收入明確規定了收入確認的時點，這就為收入的稅收籌劃提供了依據和空間。比如讓被投資方推遲做出利潤分配決定的日期，就可以推遲股息、紅利等權益性投資收益的確認時間；推遲借債合同中債務人應付利息的日期，就可以推遲利息收入確認時間；推遲合同約定的承租人應付租金的日期，就可以推遲租金收入確認時間；推遲合同約定的特許權使用人應付特許權使用費的日期。就可以推遲特許權使用費收入確認時間；推遲實際收到捐贈資產的日期。就可以推遲接受捐贈收入確認時間；推遲企業分得產品的日期。就可以推遲采取產品分成方式取得收入的確認時間。推遲這些類型收入的確認時間，無疑會推遲繳納企業所得稅，相當于企業從稅務局那里取得了一項無息貸款，使企業獲得了資金的時間價值。
參考文獻：
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3、李珍萍.稅收籌劃的風險及防范[J].湖南稅務高等專科學校學報,2005(2).
第4篇：房地產稅納稅籌劃范文
一、 土地增值稅籌劃的重要性
截至2006年末，稅務局對房地產企業一般只是按銷售收入的1%預征。2007年初了國稅發【2006】187號文《關于房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求各地從2007年2月1日起對房地產企業土地增值稅進行清算，由此拉開了全國土地增值稅清算的序幕。高達30%-60%的稅率，使得土地增值稅與營業稅、企業所得稅成為對房地產開發企業利潤影響最大的三個稅種。清算初始，全國各地稅收管理機關對清算細則的把握均有所不同，經過幾年的摸索經驗，國家稅務總局針對各地土地增值稅清算過程中出現的問題進行了更為細致的規定，清算標準也愈加嚴格。因此，房地產企業提前進行土地增值稅納稅籌劃以減少稅收負擔、實現企業利潤最大化，顯然刻不容緩。
二、 土地增值稅納稅籌劃技巧探討
1、靈活運用減免稅優惠政策及臨界點進行納稅籌劃。
房地產開發公司開發項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如果做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅越少，所獲利潤最多，這是房地產公司應認真考慮的問題。
按照稅法有關優惠政策的規定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定的四級超率累進稅率計稅。對納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用該免稅規定。因此，企業應力爭將普通標準住宅增值率控制在20%之內，享受國家的免稅政策。
再就是“20%的增值額”即臨界點，也可以在此進行納稅籌劃。如果企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，可通過適當控制出售價格以避免繳納土地增值稅。首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值率的適用稅率，從而減輕稅負；二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發成本中包括的可以扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境，提高房產的質量來適當增加扣除項目，以高質低價來占領市場。
2、 適度延伸產業價值鏈，跨行業利潤轉化。
對集團化的房地產企業來說，土地增值稅籌劃的總體思路就是延伸價值鏈，將利潤向上下游延伸。比如將房地產行業利潤轉化為非房地產行業利潤，比如建筑、裝修、設計、園林綠化、服務、貿易等其他關聯行業利潤，一方面，增大成本起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負的目的；另一方面，由于房地產行業不能采取核定征收企業所得稅，而其他行業則沒有強制要查賬征收的要求，分流利潤的公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體稅負的有效措施之一。但是隨著稅收管理的愈加嚴格，此種方法應注意“適度”，在合理的成本增加范圍內操作。
3、 期間費用轉移到房地產開發成本。
房地產開發企業發生的期間費用除利息支出外都不按實際發生數扣除，而是以土地價款和開發成本合計金額作為基礎按比例計算扣除。按照規定，屬于公司總部發生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等不能作為扣除項目，其實際發生數對土地增值稅的計算沒有直接影響。但若采用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發成本列支，則可增加扣除項目數額，從而減少應繳納的土地增值稅。一般公司總部也相應設置了龐大的人員組織，公司總部沒有直接的經營收入來源，卻有大量的期間費用發生，這在企業所得稅方面不占任何優勢。例如，企業可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體房地產項目中去。如果某部門某人員兼任下屬某房地產項目的工程管理，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么其有關費用可以分攤一部分到房地產開發間接費中去。而開發間接費屬于開發成本的組成部分，不僅可以作為扣除項目金額扣除，而且可以作為加計扣除20%的計算基數，從而達到節稅目的。
4、 采用合適的利息支出進行納稅籌劃。
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的地價款”與“房地產開發成本”之和的5%以內計算扣除，用公式表示為：房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）*5%
但是，如果納稅人不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能夠提供金融機構貸款證明的，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的地價款”與“房地產開發成本”之和的10%以內計算扣除。用公式表示為：房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）*10%
第5篇：房地產稅納稅籌劃范文
關鍵詞：營改增 房地產企業 納稅籌劃 可行性建議
在市場經濟發展的新時期下，經濟發展水平逐步提高，對我國的稅收來說，逐漸朝著規模化與現代化的方向發展。而營業稅改增值稅是我國一項重大的稅制改革，對各行各業的發展來說，都具有重要的影響。對房地產企業來說，推行全面的增值稅與之前實施的營業稅有諸多不同之處，對企業的財務會計與稅務籌劃工作都會產生極大的影響。因此，需要積極研究企業的營業稅改增值稅的相關政策，在新的經濟環境與房地產政策的變化下，尋找出適合企業需要的納稅籌劃的方法，以盡量減輕企業的納稅負擔，從而提高房地產企業的經濟效益。
一、對納稅籌劃的簡要概述
（一）納稅籌劃的含義
一般來說，納稅籌劃（Tax Planning），主要指的是通過對企業涉及到需要納稅的業務進行分析與籌劃，來制作出一整套完整詳細的納稅操作方案，進而來達到減輕企業納稅負擔的目的，從而提高企業的整體經濟效益。納稅籌劃最早是起源于西方國家，原先是為企業的納稅策劃提供一些建議，而在經濟的發展與社會進步下，納稅籌劃逐漸發展為一個成熟且穩定的行業。企業納稅籌劃產生的原因，從其本質上來看還是源于經濟利益的驅動，也就是說在為了追求經濟主體利益最大化的基礎上產生了企業的納稅籌劃。
（二）納稅籌劃的主要內容
企業的納稅籌劃主要圍繞企業的納稅工作而展開。所以，企業納稅籌劃的主要內容也與企業的稅收活動緊密聯系在一起，包括企業的避稅活動、節稅活動、規避稅收風險，轉嫁籌劃與實現企業的零風險等方面的內容。而企業進行納稅籌劃的前提是需要在我國稅法允許的范圍內進行，不能夠違背我國稅法的有關規定。從避稅的角度來說，所謂避稅籌劃的內容是相對于企業逃稅而言的一個概念，主要指的是納稅人借助于合法的手段，利用稅法中的政策漏洞或者是法律空白來獲取有關的稅收利益的籌劃。所以說，企業開展避稅籌劃工作是沒有違反法律規定的，當然在一定意義上也不符合法律的定義，所以說，避稅是處在于兩者間而開展的一個活動。而節稅指的是納稅人在沒有違反稅法的前提下，利用稅收政策中如起征點、免征額、減免稅等等有關的優惠政策以及相應的稅收懲罰等傾斜調控政策，借助于對企業的籌資、投資、經營等活動的籌劃與安排，來做到實現減輕稅負重擔的目的。
二、營改增稅收政策對房地產企業的影響
對于房地產企業來說，在營改增之前都需要繳納營業稅，而營業稅又是屬于價內稅，就十分容易發生重復征稅的問題。不管是對建筑業、房地產開發企業或者是銷售的企業來說，房地產生產與發展鏈條上的分工越明確，重復征稅的問題就越突出。因此，在采用營業稅這個稅種進行納稅時，就會在無形中加重房地產企業的納稅負擔。而增值稅最大的特點就是在符合一定的條件之后就可以抵扣相關的進項稅額，也就是說在每個環節只需要對其增加的增值額的部分進行征稅，因此能夠有效的避免重復征稅，在一定程度上能夠減輕企業的稅負重擔。除此之外，在全面營改增實施后，增值稅的進項稅額抵扣的環節能夠促使企業對其經營流程進行重新設計，能夠將傳統的粗獷式經營管理方式轉變為精細化管理，進一步提高稅收籌劃的效率，從而達到降低企業稅負的目的。
但是，從實際中來看，在全面營改增后，房地產企業在納稅中還是會面臨許多棘手的問題。如以提供建筑勞務為主的房地產企業，對這類型的企業來說，購進業務較少，能夠抵扣的進項稅額就少，在營改增后如何設置一個合理的稅率，來減輕企業的稅負，這是需要深入研究的一個問題。對房地產開發企業來說，在其成本的構成中，土地成本在其中占據極大的部分。對一些企業來說，由于是政府直接收取土地的出讓金，所以就不能夠抵扣相關的進項稅額，這就使得房地產開發企業的稅負增加。另外，增值稅納稅人根據企業規模與會計核算水平的不同，有一般納稅人與小規模納稅人的區分，而在全面營改增后，需取得增值稅的專業發票才能夠抵扣增值稅進項稅額，房地產企業在選擇不同的納稅人時，就有可能會對企業的稅負帶來不同的影響，同時也會影響到企業自身的稅負。因此，在營改增后，會對房地產企業的稅負產生一定的影響。
三、營改增后房地產企業納稅籌劃的重要性意義
開發建設是房地產企業生產經營的一個重要部分，項目的開發建設極大的影響著房地產企業的發展狀況。房地產企業的開發主要分為五個階段，每個階段有各自需要完成的建設目標與規劃，在每個不同的開發階段都會遇到不同的風險，影響房地產企業的經營，而再加上建設項目的建設周期都較長、資金投入也比較大，因此會大大增加房地產經營的風險，也增加了納稅的風險性。此外，房地產行業是一個較為特殊的行業，房地產企業從拿到土地、開發建設、完工到銷售等各個環節中都涉及到了納稅的問題。對于房地產企業來說，在一個項目開發建設的完整過程總可能會涉及到以下稅種：耕地占用稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅等等，可以看出所需要繳納的稅種是十分的多。而在全面營改增后，房地產企業的增值稅的稅率為11%，雖然稅率的比例增加，但是由于增值稅屬于價外稅的范疇，就能夠對符合可抵扣的進項稅額進行抵扣，從而降低企業的納稅總額，減輕企業的納稅成本，提高企業的經濟效益。而要進行企業的進項稅額的抵扣，就需要做好房地產企業的稅收籌劃的工作，以最大程度上提高企業的利潤。
四、營改增后對房地產企業納稅籌劃工作的建議
（一）關于房地產企業是否認定為一般納稅人的選擇
在增值稅中，按照一定的標準將企業劃分為小規模納稅人與一般納稅人。二者不同的劃分享有不同的納稅標準與不同的優惠。根據增值稅的相關規定，年銷售的應稅額在500萬元以上的納稅人或者是企業的會計核算水平符合相關的標準后就可以申請為一般納稅人，而不足500萬元的則為小規模納稅人。小規模納稅人的房地產開發企業，可以按照5%的征收率來進行計稅，但是不能夠抵扣企業的進項稅。而一般納稅人的增值稅稅率在11%，銷售一些老項目為建議征收率5%。對于房地產企業來說，大部分都是符合一般納稅人的標準，而具體選擇哪一種身份，就需要進行稅收籌劃工作，來仔細分析企業的資產規模、剩余貨值、建筑成本以及企業的財務核算水平等方面的內容。在進行納稅籌劃的分析后，如果房地產企業為小規模納稅人身份是比較有利于企業發展的，這時可通過控制企業的年度預售簽約的進度，借助于分立、分拆的方式來降低房地產企業的年度銷售額。
（二）選擇適合的建筑服務提供商
房地產企業項目建設主要與建筑商打交道。對企業來說，房屋的主要成本在很大程度上是來源于土地與建筑的成本。因此，房地產企業在進行納稅籌劃的時候，有一個需要考慮的問題就是企業能否抵扣增值稅進項稅額的前提就是所選擇合作的建筑公司是否具備一般納稅人的標準。所以，企業在進行項目工程招標的時候，就需要對建筑上是否具備一般納稅人身份進行一個嚴格的審核。其次，在簽訂各類建筑工程合同的時候，要增加相應的發票條款，特別是在增值稅專用發票的開具問題上，這是完善好自身增值稅發票管理的前提，也是享有進項稅額抵扣的關鍵所在。最后，還需要考慮在過渡階段后簽訂的建安成本合同中成本是否有上漲的問題。這是因為建筑企業下的人工成本費用是無法取得增值稅的進項發票的，這就會導致房地產企業的成本上升。因此，在選擇建筑公司的時候，企業還需要對項目的人工成本目標進行有效的控制。
五、結束語
據上述的分析可知，營改增是我國稅收體制改革中一項十分重大的決策，也是在新形勢下供給側改革的重要措施。在全面的營改增后，房地產企業需要認真的學習有關的稅收政策，在企業納稅環境的變化下，能夠積極的應對，做好稅收籌劃工作，從而提高自身的競爭力，降低經營成本，從而增加企業的經濟效益，促進企業的長遠發展。
參考文獻：
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[2]張偉巍.“營改增”后房地產企業的稅收籌劃[J].當代經濟.2015（17）：26-27
[3]鈕德明.房地產企業營改增后的稅收籌劃[J].現代經濟信息.2015（19）：177-178
第6篇：房地產稅納稅籌劃范文
【關鍵詞】房地產 土地增值稅 納稅籌劃
一、引言
房地產行業已日漸成為我國的支柱產業，且納稅金額巨大，為國家的稅收工作做出極大貢獻。但是在目前房地產行業競爭加劇，整體利潤空間壓縮的情況下，減少企業的稅收負擔是房地產開發企業節流增效的主要手段。在房地產開發企業的經營過程中大約涉及十幾個稅種之多，而對其收益影響較大的當屬土地增值稅，貫穿房地產開發建設及銷售的各個環節，決定了其稅收籌劃的空間廣闊。
二、土地增值稅納稅概念
土地增值稅起源于土地漲價歸公理論，是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物，并取得增值收益的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按商品房銷售增值額的高低不同實行超率累進稅率，增值率高，多征稅；增值率低，少征稅。
三、納稅籌劃原則
第一，合法性原則。公司在納稅籌劃時萬不可盲目進行操作，不能與現行稅法相抵觸。納稅籌劃的最終目的是用來降低增值率，以減輕稅收負擔，這個目標的實現應該建立在合法、合理的條件下進行，并且是要被征稅機關所認可的。
第二，節稅性原則。稅收籌劃是為了獲得企業整體效益的最大化，降低企業稅負。那么企業在進行納稅籌劃時應該分析成本效益，規避風險，綜合分析納稅人籌劃前后的稅負，真正達到節稅的目的。
第三，綜合性原則。納稅籌劃必須要做到業務流程與稅收政策相結合，稅收政策與籌劃方法相結合，籌劃方法與會計處理相結合。
四、納稅籌劃方法
（一）建房方式籌劃法
根據稅法相關規定：有些特殊的建房方式不在征稅范圍之內的，就不用繳納土地增值稅，所以納稅人應該加強對稅法的學習和跟進，掌握哪些建房方式能享受國家特殊優惠政策，從而進行納稅籌劃，這一節稅工作會更加有效和明顯。
1.合作建房
稅法規定，一方出土地，一方出資金合作建房，且建成后分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后再轉讓的，只需就分得的部分繳納土地增值稅。這樣就為納稅籌劃提供一定空間，對出地方而言，如果先轉讓土地使用權，再購買房屋，則需要繳納營業稅和土地增值稅，而選擇合作建房的方式，既解決了資金匱乏的難題，又節省了稅負。
2.代建房
若企業在開發之初就能確定最終客戶，則完全能與客戶簽訂代建合同，以代建房的方式定向開發，或以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，或與客戶協商自行購買，待開發完成后收取代建費，而不采用先開發后銷售的方式，這樣房地產權屬并未發生轉移，則只需繳納建筑業3%的營業稅即可，而無需繳納土地增值稅。
（二）臨界點法
由于房地產企業土地增值稅適用四級超率累進稅率，每級稅率相差10%，且每一級稅率都存在跨越臨界點，不同增值率范圍對應不同的稅率和速算扣除數，所以在臨界點處進行納稅籌劃，控制增值率是降低土地增值稅稅率的關鍵，而稅率的大小會帶來巨大的納稅差異，將會對企業的效益產生很大影響。調整增值率的方法有以下幾種：
1.合理定價
對于房地產開發企業來說，售價的制定才是影響應納稅額的最終因素，售價的高低直接決定增值額的大小，進而影響應納稅額。所以利用開發產品的定價技巧進行籌劃，合理調整售價，從而適用更低一級稅率，以達到免稅的標準。另外也需要認真測算增值率，在稅率變化處找到銷售收入和土地增值稅的最佳利益平衡點，綜合分析提高售價帶來的利益和舍棄起征點優惠政策而增加的負擔之間的權重，只要納稅規劃得當，低售價也可以實現高收益。
2.扣除項目籌劃
利用成本費用的界定。
成本的增加會導致增值率的顯著下降，影響稅率高低和免稅臨界點。房地產開發的期間費用不能全部據實扣除，而是按一定比例限額扣除。由于現行的會計準則對期間費用和工程項目的“開發費用”并無嚴格界定。因此，企業可以通過事前的籌劃，把可以轉移的開發費用合理轉移到開發成本中，或者增加公共設施，進一步提高住房質量，將稅負轉化為消費者的實際利益，既可以加大扣除項目金額，減少應繳納的土地增值稅，又可以提高房產性價比，促進銷售。
五、結束語
綜上所述，納稅籌劃是一項具有技術性、前瞻性、綜合性的工作。房地產開發企業在土地增值稅的納稅籌劃中，務必根據實際情況靈活運用各種方法，找到每一階段所重點關注的因素，找準著眼點，在不違反國家稅收法規的前提下，從政策中找對策，在房地產開發的不同階段合理運用不同的納稅籌劃方法，對應稅事項在事前、事中、事后進行統籌安排，綜合考慮成本、收益的各個方面，盡可能減少納稅的數額或推遲納稅時間，在正確核算的大前提之下力求最大可能的減輕企業稅負，增加經濟效益，實現企業價值最大化，促進整個房地產行業的長期、穩定、健康發展。
參考文獻：
第7篇：房地產稅納稅籌劃范文
1 非營利組織的基本含義
目前,關于非營利組織的定義有許多,從而造成了概念上的混淆,但歸納起來,其內涵其實是大體相同的,通常是指介于政府與營利性企業之間,不以獲取利潤為目的,為社會公益服務的獨立組織。它既不是政府部門,也不是企業單位,它在教育、文化、科學技術、醫療衛生、環境保護、權益保護、社區服務、扶貧發展及慈善救濟等領域為社會公益提供服務。
2 應從稅法角度對非營利組織進行界定
非營利組織這一概念本身應該是出于稅收管理的需要而產生的,也就是說,在一定程度上,經濟中的非營利部門是因稅法而形成的。但在我國現行的法律法規體系中,還沒有統一對非營利組織的概念進行明確的界定,這也就導致了我國非營利組織的相關稅收政策在選擇上呈現多樣性、不確定性和不規范性。
在我國,非營利組織一詞目前還沒有明確的內涵與外延。所以,國家應以法律的形式規范非營利組織的具體含義。從稅法角度考慮,給予非營利組織以稅收優惠政策,至少應當對作為稅收優惠主體的非營利組織進行明確的界定。
作為稅收優惠主體的非營利組織必須具備兩個特征:一是非營利性,二是公益性。非營利性特征是指非營利組織不以獲取利潤為目的,不得進行任何形式的利潤分配,但并不排除其可以在一定范圍內從事經營活動。公益性特征是指非營利組織是為社會公益服務的組織,他們提供服務是服從于某些公共目的的。
只有真正從稅法的角度對非營利組織進行了明確的界定,才會使相關稅收政策的制定更加有針對性,從而也防止了稅收政策被濫用。只有這樣,非營利組織才有可能健康、快速地發展。
3 應按行為而非主體標準制定稅收政策
針對非營利組織,單純以“主體”為標準來確定稅收優惠政策是不盡合理的。所謂主體標準也就是說,組織一旦通過了主體標準的認定,就自動獲得了相應的稅收優惠待遇,而不再具體區分其所從事的活動領域,進一步細化稅收優惠政策。其實,不應該單以主體標準來進行判定,更多的是應該以主體所從事的活動領域為標準來制定相應的稅收政策,這樣才能減少稅收優惠政策對公平市場競爭秩序所造成的損害,從而也能促進市場中組織的發展。所以,對于非營利組織,在稅收政策的制定上,不能單憑組織的主體標準就盲目地給予其稅收優惠待遇,而是視其行為,在稅收優惠政策的制定上給予區別對待。
二、非營利組織的“盈利”趨勢
20世紀90年代初,非營利領域的知名學者塞拉蒙教授就非營利組織的“非營利性”作出了這樣的界定,他指出,非營利組織區別于營利組織的基本特征在于:“非營利”應體現在以下3個方面:一是不以營利為目的,即非營利組織不以獲取利潤為組織的根本宗旨;二是不能進行利潤分配,即非營利組織允許從事一定形式的經營活動賺取利潤,只是贏余收入不能在成員間進行任何形式的利潤分配;三是不得將組織資產轉為私人資產,即非營利組織的資產是屬于社會的,不歸任何個人所有。由這樣的定義看來,非營利組織完全可以開展一定形式的經營性活動及產生利潤,只要該活動遵循上述“非營利”的原則即可。
根據約翰·霍普金斯大學非營利組織比較研究中心項目對全球22個國家的統計結果顯示,各國非營利部門的平均收入來源是:會費和其他商業收入占49%、公共撥款占40%、慈善捐贈占11%。調查結果也證實,商業收入是當代非營利組織不可缺少的資金來源之一。
近年來,由于市場驅動的作用,非營利組織介入營利領域,以商業收入來支持公益事業的做法日益普遍。這是因為,在市場競爭日益激烈的今天,單靠傳統的資助模式已不足以維持非營利組織的生存和發展,它們必須自謀生路,全力尋求資金來源上的自給自足。在我國,慈善捐贈尚不盛行,政府投資能力也十分有限,那么,非營利組織介入營利領域的經濟活動將是發展的必然趨勢。未來,發展公益事業所需的資金將更多地依賴服務收費和商業運作的收入。
目前,世界各國的非營利組織都在積極尋求通過商業化的渠道籌款,以維持組織的運作和提供服務,保證完成組織的社會使命。有調查顯示,在相同類型的非營利組織中,能夠較容易獲得資助的總是那些籌資能力強、社會影響大并能使捐贈資金不斷增值的非營利組織。正向弗斯頓伯格所說:“現代非營利機構必須是一個混合體:就其宗旨而言,它是一個傳統的慈善機構;而在開辟財源方面,它是一個成功的商業組織。當這兩種價值觀在非營利組織內相互依存時,該組織才會充滿活力。”
三、通過稅收政策的合理制定規范非營利組織的活動
由于非營利組織介入營利領域已成為了一種必然的趨勢,因此大多數國家在立法上都越來越重視對非營利組織經營活動進行管理和規范。
具體來說,為確保非營利組織活動的公益性宗旨不偏離,防止稅收的流失,相關的稅收政策至少應該解決這樣的幾個方面的問題:
(1)一個非營利組織可以在多大的范圍內開展商業經營活動;
(2)對與組織宗旨相關的商業收入和無關商業收入應該怎樣進行區分;
(3)對非營利組織的經營活動收入應該給予怎樣的稅收優惠待遇;
(4)對經營收入的資金流向要怎樣從稅收上加以管理。
關于非營利組織從事商業性活動的稅收政策制定其實是個難點。它既要保證市場競爭的公平性,又要體現出對非營利組織的支持,還要使政策的執行具有簡易、經濟的特點。目前,我國在稅收立法上,顯然還沒有明確上述問題的做法,針對上面幾個問題,可以借鑒一下國外的相關做法,并尋找真正適合我國國情的稅收政策制定方法。
首先應該明確界定一個非營利組織可以從事商業性經營活動的范圍,在這一點上,各國的做法不一,但是都在一定程度上限制了非營利組織經營活動的范圍。比如,日本法律規定,非營利組織的商業性贏利活動所占的比例應低于50%。在美國,雖然稅法沒有特別規定免稅的非營利組織可開展商業活動的限額,但是,當不相關商業收入達到相當程度,該機構的免稅資格就會受到威脅。根據我國的具體情況,其實也應設定一個非營利組織可以從事商業性活動的范圍。比如,可以規定,在設定的合理范圍內,非營利組織的經營活
動是可以享受一定的稅收優惠待遇的,而一旦超出這個比例,則要就其超額部分或者全部商業
活動收入繳納稅款。與此同時,也應規定,非營利組織不得從事一些高風險的商業經營活動。這是從保障非營利組織的財務安全的角度考慮的,雖然非營利組織可以在一定比例范圍內從事商業活動,但其畢竟與一般營利性企業有本質區別,所以必須對其可以從事的商業性經營領域也進行一個嚴格的限定。 在明確了上面的問題之后,再來看對于非營利組織進行商業活動所獲得的收入,具體應該怎樣對其征稅’這也是稅收政策制定上的一個重要問題。目前,我國也還沒有一個統一的明確的規定。當前,國際上關于這一問題的做法,歸納起來,大概分為以下幾類:第一類,對非營利組織從事的一切經濟活動生成的利潤實行全面征稅制;第二類,對商業活動的所得全面免稅,而不需考慮產生收入的活動是否與非營利目的相關。但必須滿足一個前提條件,那就是所有收入必須全部用于非營利目的;第三類,是只對與非營利目的無關的商業收入征稅,也就是將非營利組織的收入分為與免稅目的相關而免稅的收入以及與免稅目的無關而征稅的收入;第四類,非營利組織參與營利性活動的收入有權享受低于企業所得稅率的稅收優惠。
上述幾類稅收規制方法其實是各有利弊的,比如,第一類做法,雖然確保了非營利組織的非營利性,防止了國家稅收的流失,但它使非營利組織缺乏獨立性和對外界變化的適應能力,抑制了組織規模的壯大。而第二類做法,與全面征稅制相比,雖然在一定程度上促進了非營利組織的發展,但是對非營利組織所得全部免稅很可能誤導組織的投資選擇,使大量資金流向營利領域,造成不公平競爭并助長逃稅漏稅的不良風氣。后面兩類做法,在一定程度上有效避免了非營利組織因免稅待遇而造成的不公平競爭及國家稅收的流失,但是另一方面,它們也使非營利組織的活動范圍受到限制,導致其在營利領域的創收很少。那么到底哪一種稅收規制方法才是真正適應我國目前非營利組織發展現狀的呢?一般而言,發達市場經濟國家的非營利組織社會環境較好,籌資渠道較多,資金較充裕,非營利組織的規模和數量較大,非營利組織從事營利性活動會對營利組織構成競爭上的威脅。反壟斷、消除不平等競爭、維護有效的市場競爭環境是市場經濟較發達國家政府首要的經濟責任,因此,它們針對非營利組織,通常對其采取與普通營利組織一視同仁的稅收政策。而在市場經濟制度尚不完善的發展中國家,社會環境較差,非營利組織需要多渠道籌集資金,且非營利組織規模較小,參與競爭性商業行為對市場有效競爭的影響也比較小。因此,發展中國家對非營利組織的商業性活動應采取減免稅的方法以支持其快速發展。鑒于我國目前非營利組織尚處于一個發展的初級階段,全面的征稅制也就是上面提到的第一類做法,顯然不利于目前我國非營利組織的發展,而與之對應的全面免稅制,卻有可能誤導組織的投資選擇,有可能致使組織的公益性宗旨的偏離。所以,就目前情況來看,能夠促進我國非營利組織健康發展的稅收規制方法,應該是一種折衷的方法,應注意區別與非營利事業相關的商業活動和與非營利事業無關的商業活動,實行差別對待。比如,對非營利組織向全社會或特定群體提供服務的活動,給予免稅待遇;對非營利組織與收益人之間雖然存在金錢或其他利益的給付現象,但收益人的給付與獲得的利益無等價關系的活動,也可給予減免稅;對非營利組織與收益人存在服務,買賣關系的活動,與組織公益性宗旨無關,視同普通企業的生產、經營活動,進行征稅。
最后,就是要如何規范非營利組織的資金流向的問題,也就是怎樣對非營利組織商業經營所得資金的使用進行限制。目前,為保證非營利組織的商業收入盡量用于公共目的,許多國家都通過立法限定非營利組織每年最低的公益性支出的比例,以保證資金盡可能地用于與其宗旨相關的活動。畢竟立法允許非營利組織從事經營性活動是為了使其具備為社會提供更多福利的能力,而不是使其財源豐厚,更不是讓其利用減免稅的特權進行投資經營,使個人受益。要規范非營利組織的資金流向,首先要做的是區分非營利組織支出的類別。按其性質,支出可以分為公益性支出和非公益性支出兩大類。公益性支出是指為開展業務活動以實現其社會公益宗旨而發生的各種資金支出;非公益性支出是其他方面發生的各種資金支出。根據非營利組織的目的和宗旨,公益性支出應當在非營利組織支出中占絕對大的比例,而非公益性支出則應當被限制在一定的比例范圍之內。那么在稅收政策的制定層面上,應該怎樣來貫徹這一思想,使非營利組織最大限度地將資金用于為其公益性宗旨服務的活動上。其實從另一個層面看,也就是限制非營利組織的資金流向與其公益性目的不相關的渠道。那么從稅收政策制定的角度考慮,是不是可以對非營利組織的非公益性支出征收一個“支出稅”呢。這樣使得組織的非公益性支出的成本加大,從而也就必然會降低這部分支出的比例。當然,這只是一個初步的構想,在具體政策的實施上,其實還是會遇到很多困難的。比如,怎樣正確劃分公益性支出與非公益性支出;“支出稅”具體的征收方法應該是怎樣的,是全額征收還是對超額部分征收,具體的稅率應該如何制定等。任何一個環節出現不合理性,都有可能會適得其反,抑制非營利組織的發展。另外,限制非營利組織與關聯性的營利單位進行關聯交易以及限制非營利組織管理人員的工資水平等做法,也都能有效地控制非營利組織的資金流向。
第8篇：房地產稅納稅籌劃范文
摘 要 房地產開發具有投資大、生產周期長的特點，其耗用資金之大、涉及領域之廣、產業鏈條之長，為其他行業無法比擬。房地產企業在開發銷售過程中，涉及的稅種至少有10種，平均稅負高于國內其他行業，總體稅率偏高。如何通過納稅籌劃達到企業稅負最低，從而減輕資金壓力、降低成本、增加經濟效益，對房地產企業具有重要的現實意義。
關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 臨界點
一、 房地產企業納稅籌劃的現狀
（一）企業沒有認識到納稅籌劃的重要性
實際工作中，很多領導和員工沒有認識到納稅籌劃在提高企業資金利用效率，降低企業資金成本過程中的重要作用。領導不重視納稅籌劃，員工也不愿意投入時間和精力來做企業的納稅籌劃，使房地產開發企業未能形成一個良好的籌劃環境，納稅籌劃水平偏低給企業造成不必要的損失。
（二）錯誤的認為納稅籌劃是財務部門的工作
納稅籌劃是指納稅人通過籌資、投資、收入分配、組織形式、經營等事項的事先安排、選擇和策劃，在合法的前提下，以稅收負擔最小化為目的的經濟活動。納稅籌劃的重點在于事前籌劃。很多房地產企業決策人認為：稅收是財務部門的工作，財務部門所做的賬務處理決定企業的應納稅額，出現多交稅或被稅務機關處罰是財務人員的責任。財務只是對企業經營成果進行核算和反應，而稅收是企業在土地轉讓、開發經營、銷售房產等過程中產生的，決策人進行這些業務之前的納稅籌劃是非常重要的。如果決策人沒有樹立正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負過重，想通過賬務處理來解決納稅問題，此時稅收已產生，已不存在所謂的納稅籌劃了。正確的納稅籌劃觀念為：合同決定稅收，決策人在決策前可先與財務人員、稅務事務所進行商討，利用稅收政策進行稅務籌劃，各部門之間互相配合，規避企業的納稅風險。
二、 房地產企業納稅籌劃的基本原則
依法納稅是每個納稅人應盡的義務，偷稅漏稅是國家法律所不容許的，稅收征管法對各種違法行為制定了相應的懲罰規定。企業在進行納稅籌劃時，需要考慮以下幾項原則：第一，合法性原則。在稅收籌劃中，首先必須嚴格遵循合法性原則，這是納稅籌劃區別于偷稅漏稅行為的根本特征。第二，事前籌劃原則。納稅籌劃必須在事前進行，企業經營活動一旦發生，納稅義務也隨之產生，納稅人此時覺得稅負太重，在做任何籌劃都是徒勞的，經不起稅務部門的檢查。第三，目標性原則。企業事前應分析企業的納稅環境，掌握存在的問題，考慮籌劃的可能性，制定籌劃的目標，然后確定實現目標的方法。
三、 房地產企業開展納稅籌劃的主要方法
（一）利用稅收優惠政策
納稅人應充分利用可享受的優惠政策直接減少應納稅額，來減輕或免除納稅義務。稅法制定了大量的優惠政策，納稅人完全可以通過合法途徑，依靠納稅優惠政策減輕企業的納稅負擔。
（二）利用企業或項目分拆
分拆法是通過將收入在兩個或者更多的納稅人之間分配，或者將混合著不同稅率和稅收優惠政策的項目進行拆分。通過降低納稅人的應納稅基礎，減少應納稅額，達到節稅的目的。
（三）利用稅率臨界點
通過稅率的差異來調整應納稅額的方法。適用于具有多種稅率的納稅項目，通過納稅籌劃達到最佳稅負點，使納稅額最低。
四、房地產企業主要稅種的納稅籌劃分析
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值稅性收入的單位和個人所征收的一種稅。
稅法規定，納稅人建筑普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規定計稅。實際工作中，房地產企業要測算增值率，如果測算的增值率略高于20%時，應設法使增值率≤20%。改變增值率的方法主要有以下幾種：一是合理定價。通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率。二是增加扣除額。如房地產公司可將房屋進行簡單裝修或適當改善開發項目的住宅環境，通過提高房產的質量來適當增加扣除項目，既能提高市場競爭力，又能合理避稅。三是分解銷售價格。如果有可能分解房地產銷售價格，就有可能存在納稅籌劃的空間，通過降低房地產的增值率來減低應繳納的土地增值稅。很多房地產在出售時已經進行了裝修，房地產企業可以將裝修作為單獨的業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產來進行納稅籌劃。房地產企業可將經裝修過的房屋出售分為兩個合同：房屋出售合同和房屋裝修合同。房地產企業只需對房屋銷售合同部分核算土地增值稅，在合理的情況下，盡量增加裝修合同金額，減少裝修對應的成本，以降低增值率。土地增值稅共設定30%、40%、50%、60%四檔稅率。如果銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率時，房地產企業就需要進行合理的納稅籌劃，所以以上的方法不僅僅適用于20%臨界點的籌劃。在納稅籌劃時開發商應考慮如何使房價在同行中最底，應繳土地增值稅最少，所獲經營利潤最佳這個問題。
房地產企業還可以通過代建房、合作建房等方式進行籌劃。第一種是代建房方式。稅法規定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶，可以采用代建房方式進行開發，而不需要采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以由客戶自己購買和取得，關鍵是房地產產權沒有發生轉移。通過代建房方式建房，房地產企業只需按代建收入的3%繳納營業稅及相關的附加稅。第二種是合作建房方式。稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。而房地產企業只需對建成后轉讓屬于房地產公司的住房繳納土地增值稅。
（二）營業稅的納稅籌劃
營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的一種商品與勞務稅。房地產企業繳納營業稅的范圍主要有：銷售不動產，自營建筑、修繕和裝飾工程作業和出租自行開發的商品房等業務。
稅法規定：納稅人兼營不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額，按各自的稅率計算應納稅額；未分別核算的，從高使用稅率。銷售不動產的稅率 5%，自營建筑、修繕和裝飾工程作業的稅率3%，出租商品房的稅率5%。房地產企業在存在不同的生產行為的情況下，應使用拆分法，對基數進行準確劃分，區別各自的應稅行為，分別適用各自稅率，既準確反映了經營狀態，又減低了公司稅負。例如，A房地產企業銷售精裝修后的住宅，總建筑面積80000，預計銷售單價10000元/。如果A與買主按10000元/的價格簽訂銷售合同，商品房銷售完后A應繳納營業稅10000×80000×5%=4000萬元。如果A與買主按8500元/的價格簽訂銷售合同，然后按1500元/的價格簽訂裝修合同，商品房銷售完后A應繳納營業稅8500×80000×5%+1500×80000×3%=3760萬元。兩種不同的銷售方式后著比前者節稅240萬元。對于混合銷售行為要通過簽訂勞務合同，使所提供的建筑業勞務與應繳納增值稅的勞務相分離開來，從而按照營業稅率3%進行納稅籌劃而不是17%繳納增值稅。
為了促進銷售，房地產企業在銷售不動產時推出促銷活動是常有之事，在選擇促銷方式上需要合理籌劃。例如，B房地產企業開發建設了一住宅小區，準備在國慶前開盤銷售，并推出一個促銷方案：凡在當年10月1日―10月7日與B簽訂購銷合同的客戶，均可贈送價值3000元的空調一臺。該促銷活動吸引了不少客戶，在優惠期間共實現銷售收入2000萬元，并送出空調200臺。根據稅法相關規定，B的促銷活動屬于混合銷售行為，贈送的空調應按市場價值并入銷售收入繳納營業稅，B應納營業稅=（20000000+3000× 200）×5%=103萬元。如果B更換另一種促銷方式，直接給出3000元的購房折扣，將贈送空調的價值抵為購房折扣，以降低成交價。稅法規定：單位和個人提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價值為營業額。在這種促銷方式下，B可按折扣后的金額為營業額，應納營業稅=（20000000-3000× 200）×5%=97萬元。后一種促銷方式比前一種節稅6萬元。
（三）房產稅的籌劃
房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余額或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。房產稅采用比例稅率，有兩種征收方式：其一、根據房產計稅余額的1.2%征收；其二、根據房產租金收入的12%征收。
財稅【2008】152號一、關于房產原值如何確定的問題：“對按房產原值計稅的房產，房屋原值應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。”對于土地使用權是否需要計入房產原值計征房產稅，取決于企業執行的會計制度。如果企業執行《企業會計制度》，納稅人會計核算時應將土地使用權通過“在建工程”計入房產原值的，應按賬簿“固定資產”科目記載的房屋原值計征房產稅，而不得為減少基數而分離土地使用權成本。如果企業執行《企業會計準則》，應將土地使用權作為“無形資產”核算的，房產原值不包括土地使用權，計征房產稅時是不包含土地使用權成本的。假設，房產公司自建自用的辦公樓等房產對應的土地使用權價值2000萬，按30%計算房產的計稅余值，執行《企業會計準則》比執行《企業會計準則》每年要多交房產稅2000萬×（1-30%）×1.2%=16.80萬元。企業在房產稅納稅籌劃時，應綜合考慮會計制度這一因素。
房產稅稅率的特殊規定：從2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。對于同一房產出租行為，就房產稅而言，出租給企業用于生產經營的稅負是出租給個人用于居住稅負的3倍。所以，房地產公司在進行房產出租時，在可獲得租金差不多的前提下，應優先考慮出租給個人用于居住這一方式。
對企業而言，將機器設備、辦公設備等附屬設施一同出租給其他企業是常見的情況，按照現行的房產稅法規定，在同一份租賃合同中簽訂的相關標的，將視為一個整體征稅。如果將房產和附屬設施不加區分，附屬設施租賃收入也按12%稅率征收房產稅。因此為減輕企業負擔，對于房產公司將房產和附屬設施同時租賃的行為，應分別簽訂租賃合同，而且應在當地稅務機關允許的前提下，盡量壓縮房屋租金，提高附屬設備租金，已達到合理避稅的目的。
參考文獻：
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第9篇：房地產稅納稅籌劃范文
隨著房地產業務的快速發展，納稅籌劃受到人多數房地產企業的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關環r節房地產企業的納稅籌劃。
【關鍵詞】
房地產：納稅。
一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。
在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。
這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。
例：某房地產企業，商品房銷售收入為4000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業稅60（1200×5%）萬元，實現利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉變將為企業增加收益594（1140-546）萬元。
二、房地產項目建設中的稅收籌劃。
主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。
2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。
根據上述規定：
房地產項目開發完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃。
若房地產經營企業通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收籌劃空間很大。
例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。
當銷售公司以1500萬元售出時，營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。
四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。
