房地產開發商業模式精選(九篇)
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第1篇：房地產開發商業模式范文
由于REITs本質上是房地產融資(大部分是權益融資)的一種模式，通過發行REITs將所擁有的部分資產套現，特別是通過IPO完成一次性融資，是絕大多數發行REITs的基本動機。除lPO階段外，在REITs的運營階段，以“開發+持有”為特色的地產商還可持續地以向RElTs出售物業的方式進行融資，使REITs成為以“發+持有”為特色的地產商與資本市場之間的長期有效接口和穩定融資平臺。從長期來看，發行REITs產品比IPO等一次性融資方式的意義更為重要。
以“開發+持有”為特色的地產商的REITs的操作模式有兩種：一種是將物業直接打包銷售給REITs管理公司。另一種思路是將物業轉讓給REITs，并用物業轉讓的收入認購REITs與物業等值的一部分基金份額，從而完成物業由實物形式向基金份額形式的轉化。
第二種思路可能是未來我國房地產開發商與金融機構臺作推出REITs產品的主要思路。因為通過這種轉讓，首先開發商可以獲得物業轉讓時產生的資本得利機會，即將物業轉讓給REITs的時候產生的轉讓價格相對于物業賬面值的溢價：其次，可以把不可流動的房地產實物轉化為可以流通的基金份額；另外，由于流動性在市場上可以產生溢價，這就意味著認購與物業出售時金額相等的基金份額有可能產生比持有物業本身更高的市場定價。從持有物業到轉變為持有高流動性基金產品的以“開發+持有”為特色的地產商，將會在資金獲取上更加靈活，更易變現。
根據國外的經驗，REITs的發起人在REITs發行后往往會持有(或通過其子公司持有)一定份額的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凱德置地旗下的幾個REITs產品均采用了這種方式。這種做法一方面可以保證發起人與廣大持有者的利益具有一致性，增強持有者的信心：另方面，發起人的持有比例雖然大幅降低，但由于其他投資者更為零散，所以仍繼續對REITs所擁有的物業具有控制權，從而達到既能融大筆資金又不喪失對物業控制權的目的，這也是利用REITs進行融資的最大優勢所在。同時，沒有轉讓給REITs的部分，發起人仍可以享受物業增值給發起人帶來的收益。
目前根據我國的房地產開發實踐經驗，通常在購置土地的時候，待購土地中會含有大量商業性物業規劃項目，這是我國房地產市場的一個特色，也是我國房地產和城市化進程在特定階段的產物。在這些產品的組合中，將要建設或者正在建設的商業物業的未來管理模式和發展模式仍不確定。通過REITs的發行，有可能解決這類房地產企業目前的出租性物業和待開發的商業物業收益率較低和流動性不足的問題。
按照新會計準則3號的規定，房地產資產在以“開發+持有”為特色的地產商的資產負債表中通常是按照原始成本計價，每年按照直線折舊法不斷提取折舊，其賬面價值往往會低于房地產的真實市場價值。當然，按照新會計準則，也可以采用公允價值為投資性房地產物業進行計價。但是由于目前市場仍不成熟，房地產資產的公允價值很難持續可靠取得并被各機構認可，因此，大部分企業仍舊采用原始成本計價方式。
以“開發+持有”為特色的地產商所發行REITs中的物業通常都是優質的收益性物業，市場表現良好。REITs的發行能夠使這些房地產資產的增值體現在賬面上，使得資產負債表中的資產總額增加，同時增值部分也會計入利潤表，提升當年度的利潤增長水平，同時增加每股收益。
近年來，以“開發+持有”為特色的地產商的發展節奏與房地產運行周期的部分脫節，部分地表現了這類企業在我國當前情況下采取的商業模式上的不足。一方面，在市場趨好時，以“開發+持有”為特色的地產商很難拿到非常好的土地：另一方面，在市場轉差時，這類房地產商亦沒有很好的資源和能力作為應急的支撐和支持。盡管“開發+持有對房地產開發商來說是一個較為穩定的商業模式，可以平抑市場劇烈周期性波動時，尤其是市場低谷時的銷售壓力等給房地產商帶來的沖擊，但是在我們目前的發展現狀下，這類房地產商通常缺乏應對市場競爭的核心能力。
倘若能夠通過REITs的發行為持有和經營型物業提供解決出路，可以使以開發+持有”為特色的地產商著眼于房地產的綜合開發――配合當地政府在城市核心區進行較大規模的商業物業搭配多業態的開發。從經營角度考慮，綜合性開發可實現資源的良性互動，且其客戶可以互相借力，形成整合效應。只有實現從“開發+持有”到業務經營再到獨特商業模式的轉變，才可能為這類房地產商帶來可持續發展的機會。
從長遠看，REITs模式有助于以“開發+持有”為特色的地產商實現分離開發性房地產業務和經營性房地產業務的發展戰略。通過管理所發行的REITs，可以提升其房地產資產管理的核心能力，并使之成為新的業務來源和增長點。擔任基金管理人和物業運營管理人的子公司亦可在實際操作中積累大量經驗，在服務母公司發行的REITs的同時，還有可能為其他企業REITs的發行和運營提供相關的咨詢。顧問或管理等服務，成為這類企業的創新業務。
REITs為以“開發+持有”為特色的房地產商提供了建立戰略合作伙伴的機遇。通過REITs的發行，這類企業可以同些國內外優秀的金融機構，包括投資銀行、資產管理公司，基金管理公司、證券公司等建立合作伙伴關系，而這些金融機構又可以為這些房地產商提供個未來與融資和與機構投資者的聯系平臺：認購REITs的部分機構投資者可能成為發行REITs的房地產商其他業務的重要潛在客戶和合作對象，同時，通過REITs的發行和運作，可以給房地產商提供個與世界上專業的物業管理公司等建立聯系的契機，從與他們的溝通和合作中獲取物業專業經營和管理的先進經驗。
在建立全方位的戰略合作伙伴關系的基礎上，以“開發+持有”為特色的地產商若能成為國內REITs的首批發行者，通過發行REITs產品，還可以大大提升此類型地產商的品牌影響力和號召力。
第2篇：房地產開發商業模式范文
關鍵詞：地板企業 營銷渠道
從目前地板行業整體來看，地板的外觀質量已經達到國際先進水平，產銷量也已躍居世界龍頭老大的地位。從行業發展趨勢來看，受全球金融危機的影響，地板企業的數量將會急劇下降。一些中小型地板企業，尤其是地處偏遠地區的中小企業，由于金融危機影響，市場供求關系變化，原材料價格上漲等方面的因素，將面臨關、停、并、轉的局面。筆者認為，針對目前的經濟環境，中小型地板企業可設置如下的銷售層級結構。
一、在目標市場渠道建設方面。以直銷為主。分銷為輔
主營地區由企業自設形象專賣店。建立專賣店系統是行銷的重要通路，專賣店是企業產品、品牌展示的窗口，擔負著零售直營任務。直接影響消費者的購買信心。調查表明：專賣店形象在消費者對品牌的認知上排第2，僅次于電視廣告，對購買行為的作用則排在首位。中小地板企業可考慮在主營地區大型建材超市、裝飾市場建立企業產品專賣店，銷售企業產品。
(一)能夠獲得高知名度和信賴感
實現視覺、產品、服務的統一：服務行為規范，如對同產品賣點介紹相同：營業行為規范。表現在采購全過程，如訂單格式、付款方式、結算方式、發票等；制作物規范統一。這些都能給人信賴感。即無論哪里都會擁有同樣的產品和服務。
(二)擁有很大的集客力
集客力即無論地段好壞，都能吸引來顧客的魅力。是知名度、商品力、品質、價格、店面、環境、促銷等因素的合力。為了讓顧客對專賣店的陳列、促銷新產品產生興趣，系統設計應充分考慮產品特點，結合店內外客流合理布局，對產品陳列、層次規劃完善，達到視覺高度沖擊。將促銷、階段宣傳納入附屬設施，使店面新鮮。第一時間吸引消費者，隨后對其進行更高效的產品信息告知。由于產品和服務規格統一，使各位置不同的專賣店在顧客流量上均衡，從而提升非黃金地段專賣店的營運效率。
(三)形成品牌形象中心
中心城市專賣店形象直接影響著周邊地區的品牌認知。在中心城市建立有競爭力的形象中心，可擴大品牌知名度、為周邊消費者或經營者增添信心。在通路或消費者看得見的地方投入，也表現出對客戶的態度，即長期穩定經營。做好服務。
(四)人、財、物的調配變得容易
可見，專賣店系統對品牌傳遞、銷售提升、降低成本，提高反應速度有重要作用。
另外，由于建材超市也是重要的地板銷售渠道，中小地板企業應在建材超市開設企業地板展位，方便顧客進行選購。宣傳企業產品。擴大市場影響。
二、在非目標市場渠道建設方面，以分銷為主。直銷為輔
由于受資金的限制，中小地板企業不可能在每個中心城市都開設專賣店。為了爭取大規模分銷的經濟性、提高營銷效率，獲得更為豐厚的回報，中小地板企業應將部分銷售工作授權給中間商執行，充分利用各地中間商的地理優勢、市場優勢、信息優勢。營銷企業產品，盡快打開當地市場。同時，企業重新制定有關中間商的管理辦法，建立健全有效的激勵機制和約束機制。強化中間商渠道的監管，既能有效發揮渠道作用，也可防止中間商損害公司利益。重塑地板企業形象，中小地板企業可考慮導入CI戰略，聘請專業形象設計公司設計企業形象，突出產品品質優良、綠色環保、一流服務的品牌內涵。對中心城市的工程市場，要發展設計施工單位為商。利用國家“房屋精裝修”等有利條件。在重點以上市場設置專人負責收集、分析、跟蹤、投標、成交的全過程：兼職或專職人員協調貨源計劃、財務管理、檢核工程執行等。對大城市、地級市的某些大項目，進行直銷。
三、緊密加強與裝飾公司的聯系
選擇與裝飾公司合作是地板企業的重要營銷渠道之一。裝飾公司直接和業主打交道。其一言一行會對業主購買材料的行為產生直接影響。一些業主相信裝飾公司，容易接受其推薦的地板品牌，尤其是大型裝飾公司，其產值大部分在千萬元以上，地板作為主材要占據一定的份額，能夠迅速提高地板銷量。一般而言，中等以上的城市有數百家甚至上千家裝飾公司。這么龐大的市場。要占據一席之地，關鍵就看經銷企業如何運作。首先，要有一批懂業務、精通地板專業知識的營銷員專門去開拓市場，主動出去推銷產品，而不是坐等客戶上門。其次，價格體系要合理、穩定，讓裝飾公司有一定的利潤空間。要保證穩定的市場售價。同時，還要為客戶實行免費送貨、免費鋪裝、免費打蠟等一系列服務，并承擔由于質量問題引起的責任，真正做到“地板零缺陷”。除了業務上的往來，更要注重進一步聯絡感情。在人際交往中，人的感情對交往成功與否起著舉足輕重的作用，只有當人際關系發展到親密階段，交往的對象信任我們，才有機會積極推薦并選用企業的產品。
終端營銷方面，應對那些還沒有與企業合作且始終忠誠于某一非品牌地板的裝飾公司進行攻關。要先了解這些裝飾公司有哪些即將施工的項目及工程項目所在地，然后有針對性地從事營銷活動。比如，在工程項目的所在地展開強大的宣傳攻勢，把產品的優點、特點向終端客戶展示，讓業主了解企業的品牌，了解企業有完善的售后服務體系，直至最終選用企業的產品。那么。這些裝飾公司終會主動地要求與企業合作。
規模經營的地板經銷企業，最好要設立家裝設計室，為用戶提供免費設計方案。而家裝設計師要對當地的房源情況，如地段、樓盤的各部分結構、戶型等有充分的了解，只要客戶說出戶型的種類，設計師的電腦中，就會出現幾種不同的設計方案供客戶選擇，還推薦幾家品牌裝飾供客戶選擇，一旦客戶確定了設計方案、產品品牌、選定了裝飾公司，就把裝飾工作交給裝飾公司。這樣。一方面，客戶感激企業為其免費設計了家裝方案，并推薦了優秀的品牌家裝公司為其裝修；另一方面，裝飾公司感激企業為其介紹了業務，帶來豐厚的收益。
四、緊密加強與房地產開發商的聯系
選擇與房地產開發商合作是新環境下中小地板企業又一理想的合作渠道。自建設部出臺取締毛坯房的政策后，房地產開發商之成品銷售迅速由毛坯房向精裝房轉變。作為地面裝飾主材，地板在室內裝飾裝修過程中的使用越來越普遍。目前，許多好的品牌地板企業還沒有被房地產開發商發現，關鍵在于大部分地板經銷商尚不能主動為房地產開發商提供暢通而準確的產品信息。要解決地板企業與房地產開發企業在產品供需方面存在的問題。需要建立一個供需雙方能互相了解、相互信任、交流順暢、合作安全的平臺。
因此。中小地板企業應該拿出一套切實可行的措施，使地板在工程項目中的使用更安全、更放心。對此，企業應結
合自己的經營特點，提出比較新穎的規范模式，讓房地產企業在規范中受惠，讓中小地板企業及經銷商在規范中發展，達到雙贏的目的。
首先，提高企業產品的知名度。樹立地板企業的形象。利用媒介傳遞商品觀念等方面的信息，以促進銷售或宣傳形象。激起公眾的消費欲望和消費行為，從而使企業的產品在公眾的心目中留下良好形象，以此為房地產開發商提供暢通而準確的產品信息。
其次，建議通過各地的裝飾協會和質量技術部門向房地產開發商進行推薦。裝飾協會和技術質量部門是建筑行業最有權威的行業協會，請他們為房地產項目所用木地板、廠商及安裝服務隊伍進行咨詢，對開發商所選產品進行鑒定，對安裝服務隊伍的規范進行監督，對所推薦的產品質量負責，這樣，房地產開發商就可以放心所選的產品質量及售后服務了。
五、積極采用網絡營銷、電子商務等商業模式
在新經濟環境下，成本控制成為中小地板企業經營的主旋律。多數企業在制定營銷戰略時，營銷推廣、行政費用等各項開支都有所縮減。如何更好地節約成本是每一位企業家需要深思的問題。
在金融危機的影響下，各企業強化了節儉觀念，在廣告與營銷費用投入上更為謹慎。相對于其它傳統營銷，網絡營銷具有成本低、互動性、精準性等諸多優勢。中小地板企業加大網絡營銷投入，創新網絡銷售模式，打出網絡營銷組合拳正當其時。不僅能夠有效地控制營銷成本，而且在品牌知名度塑造上會有更出色的表現。國內知名調研公司艾瑞咨詢的調查數據也印證了這一點。2009年網絡廣告預測報告稱，2009年45，5％的企業會加大其網絡廣告的投放力度，45％的企業會大體維持網絡營銷費用占整體營銷費用的比例，而家裝、建材等企業，更是在整體營銷推廣計劃中增加了網絡營銷的投入比重。
網絡平臺上的信息傳播廣度與深度是其它媒體所不可比擬的。更為重要的是，網絡不僅只是媒介，為中小企業提供品牌宣傳、產品推廣的支持。同時，網絡更代表著一個快速崛起的新渠道。以網絡團購、B2B網絡采購為代表的網絡銷售，開始與經銷、建材賣場、行業展會等傳統營銷渠道形成鼎立之勢。讓不少資金有限的中小地板企業嘗到了低成本營銷的甜頭。
第3篇：房地產開發商業模式范文
關鍵詞：商業地產；模式；完善
中圖分類號：F281 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）01-0-01
商業地產，即作為商業用途的地產，是指各種非生產性、非居住性的房地產，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業、服務業的經營場所等，它在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產形式。當前在全國房地產市場受到政策調控的影響下，住宅開發調整態勢明顯，發展商業地產不失為開發商的一種明智選擇，因此完善商業地產開發與運營模式對于中國商業地產的健康發展十分重要。
一、我國商業地產主要開發與運營模式
⒈“純銷售”模式。即商業地產項目在建成后，開發商為了快速套現，實現資金回流，將物業分解并分別出售給若干中小業主，這種模式是我國中小型商業地產開發商的重要選擇方式，并且在一些二、三線城市至今仍然是主流的開發模式。它大大緩解了房地產開發商在項目開發過程中的資金壓力，同時降低了開發項目的資金門檻，有利于項目的開發運作，短期見效快。但是，單純的商業地產出售由于業主眾多而使產權復雜化，難以實行統一經營；所有權和經營權上失去整體性，難以實現商業物業的保值增值。
⒉整體租賃，不售產權的商業模式。整體租賃不售產權是只出租場地不出售產權的運作模式，一些規模比較大的百貨商場和超市等所在的商業地產都采用了這種模式。對存有大面積空置營業用房的產權而并不打算分零銷售的房地產開發商而言，往往采用這種商業模式。這樣的開發商一般沒有商業方面的經營人才，在商業地產建成后，無力自行經營，所以選擇有商業經驗的商家租賃其物業，以避免經營上的失誤和商業經營中的風險。采用這種商業模式的開發商往往把核心競爭力集中在建筑和設計方面，對于商業經營很少涉及。對開發商的社會公關能力要求極高，開發商的收益一般較低。
⒊分零租賃，不售產權的模式。以這種模式進行運作的大型商業物業在國外一般稱作SHOPPINGMALL，采用這種模式的商業地產規劃設計與經營管理都應在統一的組織體系下運作，提供全業態的一站式購物服務以能夠吸引各個層面的消費者，同時擁有足夠數量的停車場地也是其主要特點。這種商業模式對資金的要求極高，招商、管理運營等方面的投入也極高，投資回收期較長。
⒋零售產權、整體租賃的返租模式。這種商業物業又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發商拆零銷售產權回收資金，通過長達10—2O年固定化、利率化的返租回報，將經營權從投資者手中取回，然后委托專業的商業管理公司進行物業的管理和經營，獲取租金，回報投資者。管理型商鋪既能夠在短期內回收大量資金，又可以避免零售產權導致經營混亂的局面。對購鋪投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩定，并使業主回避了市場形成初期較大的經營風險。從商業經營角度看，管理型商鋪在整體經營上對于項目經營內容、商家品質、形象定位有著清晰的界定，有助于各經營商家人駐前對項目整體營運風格、發展前景的了解和預測，做出正確的決策。這是一種高收益高風險的商業模式，投資回報合同期較長，合同期內的發展狀況難以預測，同時尋找有經驗的商業管理公司方面存在難度。
⒌分零租賃經營、零售產權的返租模式。分零租賃經營、零售產權是一般中小型開發商在開發低層商業樓盤和商業步行街的作法，它一般將營業用房分隔成10-50平方米的小型獨立商鋪，既方便銷售產權，又不影響經營，商鋪由業主自營或自租。產權和經營權直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發商自營物業。這種開發與運營模式對于開發商而言資金壓力小、運作周期短、短期回報高。但各個商鋪經營權完全分散，開發商或管理公司很難控制，經營風險很大。
⒍零租零售與整租不售兩種方式混合的模式。零租零售與整租不售兩種方式混合的模式可以這樣來表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租帶售。這種混合運作模式通過分零銷售物業的黃金商鋪產權回收項目的全部或絕大部分投資，并由投資者自行出租或 自營，其余物業成為開發商的自有物業，引進大型超市、建材家具家居廣場或百貨公司保證巨量的人流和經營格局的統一。商業模式做到了強強聯手，通過各種品牌組合，產生經營優勢，有效控制了經營風險，對開發商而言也大大減少了銷售壓力。因其主力經營超市與精品百貨的客戶群體不重合，投資者風險較高，也大大限制了中小投資者的經營范圍。
二、我國商業地產開發中存在的問題
⒈商業地產開發中存在著商業和地產結合的錯位。地產商憑借多年開發住宅的理念，通常會采取將開發好的商鋪出售出去的做法，以實現資金的快速回籠，并獲得高額的投資回報。但規模較大的商業地產項目一旦被拆散成商鋪賣掉，就很難實行統一的經營規劃和管理。而且這種開發商采取出售的短期行為還加大了后期的運營風險。其次，在商業地產開發過程中，多數開發商都是由住宅開發轉型而來的，開發理念沒有能夠迅速地轉變。住宅項目是以解決消費者居住問題為目的，只要做好產品定位、保證工程質量，做好銷售就可以保證利潤。一些開發商獲得地產開發權后，在實際運作過程中沒有考慮市場上有什么樣的商業業態的需求；產品功能上則停留在住宅開發所能滿足的基本功能，忽視了商業地產特有的功能需求。這種開發模式除了帶來商業地產和商業經營的不適應外，更造成了網點布局的嚴重失衡。商業地產往往是先建設后招商，許多項目在選址、內部結構、倉儲設施等方面無法滿足商業經營的要求，形成大量無效供給，造成爛尾樓現象。再次，由于開發商對商業規律認識不夠，對商業特性的把握存在偏差，造成市場定位不準，沒有從商業的階梯性和互補性來定位項目的業態和業種。開發商憑借非理性的感覺進行項目投資，在缺乏專業的市場研究和商業策劃的前提下，在沒有明確的目標、明確的客戶，甚至沒有明確將要對哪些業態進行組合的情況下就定方案，然后再考慮招商問題。其結果是沒有有效地將地產同商業對接，造成兩者間的嚴重脫節。
⒉商業地產開發無序，重復建設嚴重。一些地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業地產的開發。商業地產投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發了大型商業網點發展。因此，搶商機爭項目，論證不充分，建設開發盲目，招商和項目定位與市場脫節，造成了階段性、結構性、地域性的不平衡和網點布局的不合理，并引發就業、擾民、影響交通、破壞環境等一系列問題。這種投資的自發性和盲目性，突出表現在網點店過剩，新型業態發育緩慢。在店址的選擇和經營定位上，有的開發商和投資商缺乏科學性，重復建設造成了商業資源和社會資源的嚴重浪費，加劇了同業之間的惡性競爭。同時，由于大量占壓資金，可能引發資金鏈斷裂的危機。
⒊商業地產建設缺乏資金支持。商業地產開發需要大量的資金支持，而我國商業地產融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%－80%左右，商業地產自籌資金比例很低。在我國房地產市場宏觀調控的背景下，銀行貸款存在越來越多的限制，融資渠道相對單一的商業地產開發商將會面臨資金鏈斷裂的危險。同時，商業地產資金回收時間較長，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產生了商業地產開發以售為主、“賣了就走”等短期行為，為項目隨后的經營埋下了隱患。
三、商業地產開發與運營模式的完善
⒈重視項目策劃。商業地產不能簡單套用住宅 “先設計后銷售”的模式，而應該重視項目的前期策劃工作。首先，對于城市的特點、城市的文化、消費習慣、消費結構，以及城市的未來規劃與發展，進行充分有效的研究與調查，尋找該城市的商業發展空間、商業需求空間、商業業態布局，從而確定市場需求。其次，進行準確的市場定位，包括總體定位、產品定位、面積定位、價格定位、投資人與租賃人定位等。再次，進行符合市場的概念設計與規劃。概念設計一定要從商業專業角度進行專業設計，充分考慮未來商業經營者使用的需要，建筑規劃要與這個城市的文化與習慣相符合。
⒉調整業務模式。商業地產開發商應改變慣有的思維模式，舍棄過去追求短期利益的想法。應建立適應商業地產開發與運營的業務模式，例如，可采用訂單式商業地產開發模式，即預先與企業簽訂合約，得到其租約的承諾后再進入實質開發階段。在地產開發中引入商業管理的經驗，項目的開發應滿足與企業發展戰略相一致、經濟、可行等原則。
⒊拓寬融資渠道。為了分散項目的資金風險，應該拓寬商業地產項目長期資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。從理論上講，商業地產投融資的資金來源很多，包括商業銀行、保險公司、養老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物業“證券化”等新型融資渠道。可面向公眾募集資金，它的特點是募集對象廣泛，募集潛力巨大。或建立長期投資商業地產的基金、機構。除中小投資者和開發商外，各種房地產投資信托基金和機構投資者，也是商業地產開發和經營資金的重要來源。相對于商業銀行的貸款而言，其它機構投資者能提供期限更長、規模更大的資金，更適合于長期投資。
⒋加強專業人才團隊建設。人才隊伍的缺失直接導致了我國商業地產公司在復雜的多環節項目開發運營過程中失利。國內院校沒有商業地產專業，商業地產人才輸出幾乎為零，鑒于商業地產發展日益壯大，國內院校應開設相關學科為行業輸送人才。另外，我國地產開發商普遍比較重視土木建筑類人才，而對商業類人才相對輕視。但是在商業地產開發中，商業與地產的地位是并重的。對于前期策劃、招商、運營、資金運作都應培養專業的人才團隊，并通過對國外成功項目的考察研究加強對商業地產項目的開發運作能力。同時還應注重培養復合型人才，有助于在復雜的商業地產項目各環節中起到溝通、協調、控制的作用。
⒌加強對相關服務行業的培育。在一個成熟的商業地產行業中，除了商業地產開發商，還應該有成熟的相關服務行業，如商業地產招商公司、地產運營公司、商業地產建筑設計院等等。成熟的相關服務行業體現出專業細分的特點，與商業地產開發商配合，才能最有效率的推動商業地產行業的發展。因此，我國目前的商業地產相關服務行業應建立起規范標準，借鑒國際經驗提高自身服務的品質。
參考文獻：
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第4篇：房地產開發商業模式范文
關鍵詞：保障性住房；投資風險
保障性安居工程的有關政策
根據新華社授權的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》（以下簡稱綱要），披露了十二五發展的主要目標。綱要提出未來五年城鎮保障性安居工程建設3600萬套，綱要指出，要提高住房保障的水平，未來五年，要建設城鎮保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。
另外，在“十二五”規劃綱要中，也明確提出對于城鎮低收入住房困難家庭要提供廉租房，實行廉租房制度。對城鎮中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障。對于中高收入家庭，將實行租賃和購買相結合的商品房制度。
在提出今年建設1000萬套保障房計劃后，國務院國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》提出了比以往更加具體的用地供應管理目標，強調在新增建設用地年度計劃中，要單列保障性住房用地。
同時，各地房地產用地供應計劃，確保“三類住房”(保障性住房、棚戶區改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建設用地供應總量的70%，實現保障性安居工程用地應保盡保。
商業銀行在國家保障性建設中的機遇和風險控制
建造保障房是穩定房價的重要措施，也是商業銀行發展的新機遇。商業銀行在讓利發展保障房融資的同時，要密切防控信貸風險。
保障性住房項目還是屬于房地產行業的范疇，現在房地產市場處于宏觀調控壓力下，有很大的不確定性。對于房地產開發類貸款，商業銀行應繼續堅持謹慎的原則。房地產對國民經濟的支持不言而喻，其中不乏銀行愿意支持的項目，今年保障房建設就是不錯的機遇。
加大對保障性住房的金融支持和服務的力度，首先要在信貸資源配置、客戶選擇、價格水平等方面實行了差別化信貸政策。
那么商業銀行加大對保障性住房的支持力度，是否會影響其收益水平？主要在于具體操作時，采用什么模式。如果是商業模式的貸款，主要是支持保障性住房的開發商，開發保障性住房的樓盤建設，收益還是有一定的保證的。
主要原因分析如下：商業銀行支持的保障性住房樓盤一般會納入政府當年的保障性住房開發和銷售計劃，因此是有市場保障的。
對于購買保障性住房的個人按揭貸款，原則上應按照商業貸款辦理，但出于社會責任的考慮，建議商業銀行本著保本、低收益的原則，加大保障房按揭貸款的投放。
但是，由于各地區保障房建設方面沒有統一的模式，在開發商的資金來源、保障房分配機制等方面還需進一步探索，因此，銀行在風險監控和貸后管理等方面有待加強。
首先，應一開始就防范和化解保障房貸款業務的風險。在推動保障性住房的建設中，關鍵在于地方政府配套的優惠條件，如地方財政貼息等政策，如果配套條件優越，保障房的信貸風險是可控的。房地產調控措施出臺近一年，過去不健康、實力不強的企業已逐漸被淘汰出局，現在剩下的大中型企業市場競爭力較強，基本上經得起市場的波動。
其次，從風險權重占用經濟資本和財務資本的角度看，保障性住房按揭貸款的風險成本較小，且收益率較高。
對于保障房建設項目，商業銀行應主動加強與各級政府主管部門的合作，支持保障房在風險可控前提下的有效發展，并加大金融服務創新的力度，積極探索債權融資、股權融資、投資基金等多種融資模式，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠道。
商業銀行在國家保障性住房建設中的主要業務創新
保障性住房的主體是房地產開發商，雖然收益較低，但總體投融資業務思路可與房地產類企業投行業務創新相結合。
并購。從國內人民銀行頒布的并購貸款辦法以來，我國國內的商業銀行積極在國內房地產市場展開并購的業務，從去年到今年已經實際完成上百件并購類交易，提供了上百億并購貸款，有力的支持了國內房地產企業資源整合。現在隨著新形勢的出現，國內面臨著更加有利的并購環境，也按照國家金融政策希望進行資源整合，也是一個很好的并購機會。
價值聯系性的貸款。以股權類方式介入，與開發商一起投資房地產市場，分享未來收益，未來價值成長，成為價值聯系行貸款。
可控制交易貸。基于國內的法律政策還有監管背景的前提下設立可控制的交易貸款，也對企業進行上市，進行擴張有很大的幫助。
提供股權質押貸款。主要基于大的綜合性房地產金融集團，有著非房地產的比較好的股權，通過股權的融資提供一些資本的服務。
第5篇：房地產開發商業模式范文
萬科與互聯網公司簽約合作不是一蹴而就。其實，自2013年下半年開始，萬科集團總裁郁亮帶隊，和中高層管理人員陸續拜訪騰訊、小米、阿里巴巴等數家互聯網公司。當時，這些動作就受到業內極大的關注。
毫無疑問，此次萬科集團與百度的簽約，將使“用互聯網的思維經營房地產”再度成為熱議的話題。隨著越來越多的房企加入“觸網”大軍，地產與互聯網的結合將成為未來開發商創新發展的重要方向之一。
那么，房企加入“觸網”大軍，讓互聯網在房地產經營中正扮演著更為重要的角色之后，可以為房地產行業帶來哪些讓房企“抓瞎”創新發展思維？這些思維會怎樣影響企業的發展軌跡？
抓瞎點之一：利用互聯網開展團購賣房子
利用互聯網賣房子，在三年前幾乎是不可想象的一件事情，而如今，房產電商作為互聯網高速普及的大環境下出現的一種房地產經紀機構的全新盈利模式已被市場認可。
對于開發企業來講，如何利用互聯網賣房子就成為眼下最關心的話題之一。比如SOHO中國此前就直接與互聯網公司聯手，展開網上銷售的合作，利用互聯網賣房子。一時間，導致地產與互聯網融合成為時髦話題。
利用互聯網賣房子的企業越來越多，但更多的只是體現在“散售”或“分銷”上，而“散售”或“分銷”并不能體現出以互聯網技術為基礎的房產電商平臺的優勢。依托互聯網技術，開展團購賣房子才是房產電商平臺優勢所在。
筆者認為，電子商務購房平臺本身就有團購的優勢。現在傳統的產品團購方面已經有長足的發展，并且各方都受益匪淺。在房產領域，同樣可以實現團購。團購的樓盤一般都要比正常售出便宜5%～10%，甚至更多，也就是說，市場上總價在100萬左右的房子，通過團購購房，購房者可以節省5～10萬左右房款，甚至更多。購房者可以節約大量購房成本，電子商務網站也可以從中實現巨額收益，開發企業也可以盡快回籠資金，實現項目的高周轉操盤策略。
抓瞎點之二：商業地產企業利用“大數據”進軍電商，調整商家布局
利用互聯網“大數據”進軍電商，調整商家布局成為商業地產企業發力的方向。以萬達為例，作為商業地產龍頭企業，萬達在去年便開始大舉籌備進軍電商，計劃將旗下商業地產、酒店、電影院線、連鎖百貨、旅游度假五大主營業務打包上線。
但是，萬達電子商務不是純線上的電商模式，而是一種線上線下融為一體的電子商務模式。萬達擁有全國獨一無二的線下資源，有一百多個廣場，接近一百個酒店，過幾年后還有若干個大型度假區，萬達可以利用這些項目資源建立會員體系，用現代移動終端的先進技術把每一個項目當中大量的會員消費的次數、額度、喜好和所有的數據系統建立和掌握起來，再根據大數據來做出分析。然后，根據這個針對性的分析來進行下一階段的招商和調整商家布局。這就是萬達利用互聯網“大數據”的電子商務模式。
而對于萬科與百度的合作來講，此次合作將從萬科商用開啟，主要圍繞萬科商用旗下的社區商業、生活廣場、購物中心等系列業態展開，打造集合“消費、商戶、運營商”的商業生態系統。從整個思路來看，也基本上是通過與百度的合作，利用百度“大數據”實現萬科商用地產在業態或商家布局上做到因地制宜。
綜上所述，萬科與萬達在互聯網領域的探索與嘗試已經引領了行業的發展趨勢，這或許也會成為其他商業地產企業模仿與轉型的方向之一。
抓瞎點之三：推出社區APP系統，輕資產運作
在互聯網思維下，物業管理費甚至就可以免征，但免征的前提要看以什么模式來運營這些項目。目前來講，部分房企已經開始嘗試利用移動互聯網技術推出社區APP系統，提供社區服務的輕資產運作方式。
比如，花樣年旗下物管公司彩生活管理服務面積超過6000萬平方米，服務人口約400萬人，如果這400萬人平均每人每月消費1000元，包括水電煤、日常生活中的吃喝拉撒等，一年下來消費總額接近500億。針對這么龐大的市場需求，彩生活正式推出了彩之云APP系統。這是一個可以實現線上和線下融合的互聯網平臺，花樣年通過互聯網手段實現物業管理的自動化、系統化、信息化服務，在這里集成了包含衣、食、住、行、娛、購、游在內的各領域商戶服務資源，構建社區1公里微商圈。
抓瞎點之四：為房企上下游客戶提供金融服務
近幾年，房企跨界經營的案例不斷涌現。僅從業務內容上，便已從傳統的住宅開發轉向商業、城市綜合體，甚至是養老地產、文化旅游地產的建設。對于房地產這個巨大的產業鏈而言，上游涉及到土地、鋼鐵、建材等，下游更是覆蓋了裝飾、家電等領域，更不用說其與金融密不可分的關聯。正是行業的先天優勢，為地產商轉型提供了諸多有利條件。
萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶曾表示：“萬科下一步的商業模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網絡等的商業模式如出一轍，將產業鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務，吃定供應商和業主，以獲得更高的利潤。不出意外，萬科在搞定銀行金融通道后，下一步定會和互聯網公司合作，將這種金融服務變得更加便利化、互聯網化，符合現代消費趨勢。”
從上述分析來看，龍頭房企萬科的野心遠遠不在于房地產市場開發，而在于通過與互聯網公司合作，在房地產上下游產業鏈上獲取更為廣闊的增值收益或附加值收益。這或許也為其他企業發展與轉型提供了一個思路。
抓瞎點之五：互聯網金融背景下的房企融資模式創新
目前房地產行業籌融資渠道以及投資渠道過分單一，房地產基金的介入無疑為房地產行業直接融資提供一個新的渠道。而與互聯網金融結合，為房地產基金以及房企拓展了全新的融資渠道。
而互聯網金融的最具典型代表就是余額寶的誕生。2014年一季報顯示，余額寶一季度累計申購高達9297.83億元，累計贖回5738.5億元，一季末總規模為5412.75億元，比去年底增長1.92倍，一季度收益率為1.4663%，利潤達57.09億元。余額寶規模破5000億元也使得天弘基金成為規模最大基金公司。
至此，對于房企來講，可以借助互聯網金融的優勢，與相關銀行等金融機構開展合作，設立房地產基金，拓展全新的融資渠道。
此外，由于三四線城市開發商資質很難達到，房地產項目未來銷售預期風險較大，這些開發商就算有項目抵押也很難從銀行拿到資金，被限制貸款。即使可以獲得貸款的企業，貸款成本也相對高企，而對于這些資金緊缺的中小企業，這樣高成本難以承受。我們發現，從去年下半年開始，越來越多處于三四線城市的開發商找到P2P網貸公司，進行融資，以期望通過這樣創新的融資方式解決燃眉之急。
抓瞎點之六：利用互聯網思維再造房地產開發流程
毫無疑問，在未來十年，最有可能實現逆襲的是線下具備互聯網思維的企業，運用互聯網思維打造一個更高的平臺。房地產開發商要想有更大的發展，就必須學習互聯網思維，而不是互聯網形式。
第6篇：房地產開發商業模式范文
雖然前景并不明朗，但產業+地產卻“火”了起來。
最近，沃爾瑪(中國)吹響了進軍商業地產的號角。僅僅在零售圈，類似的動向已經不算新聞。早在去年時，另一家國內零售大拿蘇寧電器就已經進入實操階段。在以9.65億元的價格獲得北京朝陽區八里莊一幅商業金融用地后，蘇寧再揮手臂宣布擴張在上海的金融地產版圖，將自建蘇寧電器廣場。
其實這甚至都不僅僅是零售業的集體沖動。在住宅開發項目拿地越來難的背景下，一場打著發展產業旗號的變相圈地正在全國大范圍張揚或悄悄上演。這場“新圈地運動”中，有轉型的地產企業，更多的是非地產出身卻打商業地產主意的新進入者。
前不久，有媒體撰文爆出，占地9.63平方公里，號稱北京最大專業園區的大興生物醫藥產業基地建設投產9年來遲滯不前，部分藥企似乎成了只圈地不生產的殼子。文中列舉某藥企2005年在基地圈了一塊地，短短六年時間，相同區域地價飆升至28倍之多，隨著基地進一步擴大，這種圈地趨勢將進一步加劇。
這幾年接踵而出的產業圈地新名目令人目不遐接：從汽車到鋼鐵再到新能源，從旅游到養老等產業。如果說“零售+商業地產”尚有其內在的產業邏輯聯系，也不乏成功先例，那么旅游、鋼鐵、汽車等皆盡名為產業計、實為“圈地”來，多少有些令人詬病。
這十年來，中國經濟相當一部分就是建立在政府賣地，企業買地再賣地這樣一輪財富流轉的基礎上。“新國十條”之后，在住宅地產資源挖掘成本高企、商業地產蓄勢待發的大背景下，“產業+地產”，一拖一，配套開發，亮點在后面。在土地增值的巨大預期下，企業對產業的態度很可能是“醉翁之意不在酒”。各地產業園區工業用地大量閑置的情況并不鮮見。
變相圈地利益多
“住宅市場飽受宏觀調控之困，商業地產競爭激烈，且還存在‘商住倒掛’的現象，對于資金實力雄厚的企業而言，旅游地產是個不錯的選擇。”北京市某國有房地產企業商業地產相關負責人表示。
2010年下半年，國內地產大拿紛紛出手進入旅游地產。在上一輪住宅地產的圈地大潮中，一直冷靜埋頭商業地產的萬達出手驚人，斥資千億圈地旅游地產。與萬達不謀而合的還有龍湖和佳兆業等公司，紛紛出手拿地，進入旅游地產。北京某產業地產開發公司則在燕郊圈地一千多畝，用于開發文化創意產業園區；當股市震蕩難料，債市乏善可陳之時，萬億保險資金便盯上了養老地產。
不難發現，盡管上述開發商蓄勢產業地產已久，但是大舉進入確是始于2010年，尤其是下半年。
“住宅地產經過10年的大發展以后，經歷了多輪宏觀調控。原本在這個領域耕耘的5萬多家房地產開發商，開發量和資金流放緩很多，這樣就面臨著轉型的問題。”中國綜合開發研究院旅游地產研究中心主任宋丁表示。
北京某大型地產公司素來以打造高端商業地產項目聞名業內，該公司2010年下半年開始，也在全國圈了不少地，公司一位高級副總裁表示，公司現在準備涉足產業地產，他們比較鐘情f文化創意、旅游相關的綜合性用地項目，商業(產業)配套一部分住宅。他提到，由于賣地難以維系，國家一定會在“十二五”期間加大培養以戰略性新興產業為主的產業，以取代房地產的支柱產業地位，這意味著：這些產業在未來幾年將獲得更大的發展空間。
“過去十年的發展，可以看出，許多中國企業在做到一定規模的時候，對自己商業模式、資產增值方式的設計上，一定還是會圍繞土地做文章。”他坦言，這使得產業地產有了大規模發展的空間。
以北京大興生物醫藥產業基地為例。據媒體報道，截止目前為止，除了醫藥企業，還有很多和醫藥毫不沾邊的企業也在基地內拿地，拿地的醫藥企業中不乏如同仁堂這樣的大企業，而開工建設的卻寥寥無幾，園區的生產建設一片蕭條。也有業內資深人士評價，醫藥企業在北京生產成本太高，多數企業在北京只是想圈地而已。
在園區，即便是那些因資金鏈斷裂而難以為繼的企業仍在堅守，土地一直在升值是他們不愿放手的重要原因。某企業2005年為籌建子公司而買下190畝土地的使用權，每畝僅為20萬余元，而短短幾年時間，相同區域地價飆升近30倍!
最近幾年，當購房者對高房價望樓興嘆時，其實開發商對高地價亦是心有余悸。
“從開發商趨利的角度來看，第一個因素就是土地價格。”上述高級副總裁告訴記者，以旅游地產為例，由于政策制定沒有跟上，事實上，在拿地過程中，很多旅游地產地塊是沒有經過招、拍、掛程序的，往往是大型開發商和地方政府經過協商以后，走個過程而已。尤其是在一些偏遠的省市，地方政府急于改造當地落后的環境，包括舊村改造。在這種情況下，作為對開發商的補償，土地價格相對來說比較便宜。
無利不起早。當開發商第一步把低價地拿下的時候，事實上就保證了競爭優勢。據記者了解，從房地產政策來看，在城市范圍內，針對土地的政策和限制已經很多了，但是到了邊緣地區，房地產開發特別是旅游地產、養老地產等一些產業地產開發，依然存在著打球的現象。
他繼續提到，在他們公司所拿的地塊項目中，當地政府會出臺一些諸如返還部分土地出讓金甚至全額返還的政策。“對于那些項目規劃特別好的，預期今后會給當地帶來大量稅收和解決就業的項目，政府一般愿意以較低的價格出讓土地。
不管承認與否，地方政府與開發商的利益永遠是共生的。就目前來說，在地方政府看來，純粹做房地產開發不利于地方經濟的長久發展，而如果能在出售土地又能發展產業的項目，卻是可持續的，符合他們的長期利益。
2008年開始，北京市大力推動旅游項目的發展，先后推出一大批影響力大、可持續發展的旅游項目，其中大多是和地產結合的。由于旅游地產前期投資大、品牌效應比較強，需要持續投資，所以政府也會做出一定的讓利。記者了解的一家在北京較早進入旅游地產的公司，他們所做的成熟項目，其毛利率可以達到50％以上，相對于其他的產業，投資回收性價比尚佳。
據專家分析，整個中國養老市場的商機大約在4萬億。養老作為一個朝陽產業，不僅吸引了個體投資者，也吸引了如泰康人壽這樣的機構資本。一場圍繞著“養老”的圈地運動也在有聲有色地進行著。記者調查發現，北京的一些養老地產項目也開始出現圈而不開工的狀況，“主要是投資商和政府就土地價格沒有談好，關鍵在于，投資商希望政府能夠在土地價格上打個折扣，但政府有自己的考慮”。
有觀點說，在產業地產中，有些項目不存在暴利，甚至是微利或者很難賺錢，需要政府扶持，比如養老地產。
事實果真如此嗎?
目前北京對于商業性高端養老院的定位，基本是市場化定價，這就意味著：商業性的養老地產項目只能通過市場化渠道獲得土地。而據記者了解，對于一些大機構拿地，政府或多或少還是會給予一些優惠政策的。即便如此，那些機構仍然認為：如果只能通過市場化渠道獲得土地，養老項目的投資可能會虧損，即使盈利也是微利。但有養老業內人士告訴記者，養老產業的產業鏈非常長，附加值大，下游可以延伸到所有的服務體系。再加上嚴格控制采購成本和物流供給，盈利空間還是相當可觀的。
“最重要的是，養老可以帶動房地產，對開發商來說，其實是新的增長點。”
該人士表示，開發商其實很聰明，跟政府玩“貓捉老鼠”的游戲，先圈地搞養老，之后慢慢做地產開發。這可能是最好的方式，將品牌打出來之后地產升值空間會越來越大。
“現在很多開發商想做養老地產。我要提醒他們：千萬不要沿著純地產的路子去走，要更多看到的是養老的配套功能，開發商必須擔當起一部分政府功能，包括養老配套和服務配套。”他表示。
舍本逐末的游戲?
半年來，丁先生奔走于各家銀行之間，希望能為自己負責的文化地產項目找到錢。然而，找錢的過程就是碰壁的過程。
“太難了，各家銀行都沒有額度，根本借不到錢。這條路基本堵死，我們只能考慮其他的方式。”丁先生的企業是一家影視文化企業，公司拍影視劇，并且與下游影視衍生品生產企業關系密切。投資文化產業項目之前，公司流動資金充裕，各項業務井然有序發展。自去年開始，公司發力產業地產，丁先生便開始了他的融資噩夢。
丁先生面臨的最大問題是融資問題。“據說國家為了扶持文化產業貸款，各銀行開展了文化產業版權質押貸款，真正接觸時才發現各銀行大多走形式主義，獲得貸款的企業并不多。”丁先生公司有版權、商標和知識產權等，有些還是獨家，價值不菲，可是拿到銀行那里卻估值很低，“銀行的意思是，最好能有固定資產做抵押，大部分貸款靠固定資產，再配置一部分知識產權。”由于固定資產占比很小，最后丁先生只好作罷。
事實上，頭疼的并不只丁先生一個。當越來越多的中小房地產開發企業、非地產企業轉戰產業地產時，資金壓力已經成為橫亙在這些企業面前的頭號難題。一個中小型開發商更是坦言，“項目融資”讓他很犯愁。
表面上看，產業圈地一片火熱景象，實際上，大部分拿到地的企業日子并不好過。據記者了解。目前北京的很多產業地產項目，用地性質很多是綜合性用地(商業用地)，有的甚至配套有少部分住宅用地，這就決定了項目本身對資金的需求量很大，具有開發周期長、資金占用數額大且回籠慢的特點。無論是從土地的購置、項目的開發與建設，還是后期的運營和管理，每個環節都需要有強大的資金做支撐。而且一個項目想要回收成本時間是漫長的，這也決定了產業地產在某種程度上具有商業地產開發的性質。
如何保障資金鏈的連續性發展，已經成為這些圈地企業首要解決的問題。而籌措資金，開發企業首要考慮的是低成本的銀行信貸。但是，這條路顯然已經行不通了。大多數房企只能想方設法通過其他方式“曲線融資”。
“很多企業要找到錢，只能借助民間資本。”丁先生表示，盡管民間融資成本很高，年息大部分在25％~30％之間，甚至更高，資金鏈很容易斷裂。
隨著對產業地產的深入了解，丁先生發現，投資文化地產“并非像多數投資客想象的那樣安全”。擁地且為產業之王，這條路并非走不通，可是中國的房地產項目商業模式簡單而粗暴。僅僅指望圈地發財，玩資金游戲，而不更多考慮本產業可持續發展的話，必將會合本逐末，必然走不遠，土地反過來看，全球超過40％的項目最終依靠房地產成為主要的贏利點或者支撐點，也說明了產業如果與地產相得益彰的發展，最終也是能實現雙贏的。
麥當勞公司非常精彩地詮釋了這個論點。
麥當勞的前總裁克羅克曾明確表明麥當勞是做房地產的，“如果我不做房地產，僅僅做快餐，麥當勞早就關門倒閉了。”據了解，麥當勞在西方采取的是特許經營方式，或者購地自建連鎖店租給加盟者，或者把一個精心考察過的店鋪租下來，租期20年，跟房東談好了20年租金不變，然后吸引加盟商，把這個店鋪再租給加盟商，并向每個加盟商加收20％的租金，以后根據這個地產升值的情況，進行相應的遞增。
“以快餐吆喝，以地產盈利，麥當勞快餐不僅僅是為了直接盈利，而是為了招租。真正盈利來源是房地產的增值帶來的租金差。”一位業內專家曾表不。
無可置疑的是，吸引消費者走進麥當勞的無疑是它的漢堡包。麥當勞的漢堡包價值不菲，少的六七元，多的十三四元。但是據了解，它的漢堡包實際利潤非常少，甚至不賺錢。因為這么大的漢堡，要用最好的肉，最好的面包，面包里的氣泡在4毫米時口感最佳，還不能用有些餐飲企業用的地溝油，只能用最好的油，而且十分鐘以后不賣掉，只能扔掉。這么高的成本，加上房租、人員費用、推廣費用，麥當勞的漢堡包其實并不賺錢，但漢堡包恰恰是吸引眾多消費者去麥當勞的一個主要原因。
可見，麥當勞的獨特之在于，它不僅有專業的選址能力，還通過辛辛苦苦地賣漢堡包，通過辛辛苦苦建立麥當勞的餐飲文化，建立起麥當勞商圈，通過麥當勞商圈不斷拉動海量的人流量來到麥當勞以及附近的商圈。這種做法就會主動、直接地推動房產價格的提高，這就是麥當勞之所以成為“史上最牛的房地產公司”的秘密所在，它不是被動地等待房產升值，并不是單純依靠所謂的專業選址能力，而是積極主動地長期拉動房產價格的增長。
第7篇：房地產開發商業模式范文
摘要：商品房包銷作為一種新類型促銷方式在我國大陸房地產市場上運用，促進了房地產交易市場的發展，但也在現實操作中帶來了許多問題和糾紛。目前我國法律對商品房包銷并沒有做出明確的規定，我國內地關于商品房包銷的司法解釋僅見于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》， 因此立法需要更加的明確化。
關鍵詞：商品房包銷；特殊；特殊買賣
“商品房包銷，是指房地產開發商與包銷商之間就特定商品房的銷售進行協商，由包銷商以一定的價格條件和付款條件，在規定的期限內向開發商買入全部商品房的一種商業經營行為。”[1]商品房包銷作為房地產市場中的一種新的經濟行為,是在上個世紀九十年代初期,從我國的臺灣、香港地區引進并獲得境內房地產開發商較廣泛應用的一種商品房銷售方式。目前，我國法律法規對商品房包銷問題缺乏系統規定，2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21 條、第22條和第23條分別對包銷期滿未售房屋的處理、出賣人自行銷售包銷房屋的責任和包銷糾紛中各方的訴訟地位作出了規定，對商品房包銷的其他方面均未涉及。本文將嘗試對商品房包銷相關法律問題做出一些探索。
一、商品房包銷的特點
之所以會產生商品房包銷這種銷售方式，是因為這種新的合作方式適應了激烈的房地產市場競爭的需要，為開發商和包銷商的互利、共贏提供了可能。把握商品房包銷的特征對于全面認識商品房包銷這一商業模式具有重要意義。從包銷商角度來看，商品房包銷具有以下幾個顯著特點：
1.買賣性。商品房包銷具有買賣性的一面，包銷商與開發商簽訂合同確定基價，實際上提前確定了包銷商購買房產的價格，如果包銷商不能把房屋全部賣出，則應以基價購買商品房。
2.性。包銷商與開發商約定包銷期限，包銷人這個期限內享有銷售權，且只能以開發商的名義進行銷售,并對辦理相關手續如簽訂合同蓋章、辦理房產過戶等予以配合,即通常意義上的顯明關系。
3.風險性。與一般的房地產不同，包銷人必須在包銷期限屆滿時買入剩余商品房,所以包銷人應承擔銷售不力或形勢不佳的買賣風險。
4.開發商與包銷商之間法律關系具有可轉換性。根據包銷合同約定，包銷合同雙方的法律關系在包銷期屆滿前后會發生轉換。在包銷期限內，包銷商與開發商之間的關系是銷售關系。包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷范圍內的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷基價購入剩余的商品房。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發商之間的關系為買賣關系。[2]
二、商品房包銷行為的法律屬性
商品房包銷這一特殊的操作模式在理論上存在一些分歧，特別是關于這一行為的法律屬性問題，這個分歧可能導致各方在適用法律時意見不一。因此，正確認識商品房包銷行為的法律性質，對實踐中有效解決商品房包銷糾紛起著至關重要的作用。簡單歸納而言，當前對商品房包銷的性質主要有特殊買賣行為說，特殊行為說，和兩合行為說。筆者贊同兩合行為說。用特殊買賣行為說和特殊行為說來解釋包銷行為雖然具有一定程度的合理性，但是理論的構建不很清晰，而且存在缺陷；相比而言，兩合行為說不但能夠妥當解釋這一特殊行為，而且能夠比較清晰地展示包銷行為的顯著特點和法律規制途徑。理由如下：
兩合行為說具有理論和現實優勢。綜觀商品房包銷的運作過程，可以劃為兩個階段：第一階段，開發商委托包銷商，確定包銷基價，由包銷商為其銷售。包銷商在一定期限內為開發商銷售房屋，開發商和買主雙方簽約成交，包銷商則收取溢價。因此在第一階段，包銷商處于人的地位，包銷商以被人的名義為客戶尋獲買主、銷售房屋，符合行為的特征，是一種典型的行為。第二階段，包銷期限到后，存在幾種情形：其一，如果全部房屋都已經賣出，則在第一階段雙方的關系就已經完結，合同得到履行，即開發商和包銷商實際上為完全關系，買賣關系前提不復存在；其二，若在約定期限屆滿而部分房屋仍未售出，開發商以事先約定的基價或一定折扣將房屋出售給包銷商，則開發商與包銷商之間成立買賣關系，應向有關部門辦理產權轉移手續，繳納有關稅費；其三，如果全部房屋都沒能賣出，則關系結束，買賣前提就已經具備，雙方建立買賣關系。因此，僅以買賣行為或者行為概括包銷的屬性就會存在明顯的缺陷[3]，最終完全履行的合同還是要定位于兼具和買賣行為的兩合行為性質。綜上所述，筆者認為，包銷行為用是一種集買賣行為和行為與一體的新型民事法律行為。
三、商品房包銷中的法律關系
基于上文對于包銷特點和法律屬性的分析，商品房包銷中的法律關系就比較容易理清。在商品房包銷過程中，法律關系可以分為內部關系和外部關系兩個方面。內部關系即開發商與包銷商之間的關系，外部關系即包銷商或開發商與購房者之間的關系。[4]區分這兩個方面的法律關系對于解決糾紛過程中確定法律主體至關重要。具體來說，商品房包銷中各主體存在以下幾種法律關系：
1.開發商與包銷商之間的包銷關系。
這個關系是包銷中各種關系的核心。從上文中關于包銷法律屬性的分析我們可以看到，開發商和包銷商之間的包銷關系可以分為兩個層次，其一是在包銷期限內，開發商將商品房讓與包銷商銷售，包銷商須以開發商的名義向購房者出售商品房，包銷商與開發商對外是一種關系；其二是包銷期滿后，如果包銷的商品房尚未全部售出，則按包銷合同的約定，包銷商應購入剩余的房屋，此時，包銷商與開發商之間構成一種買賣關系。
2.開發商與購房者之間的買賣關系。
在商品房包銷過程中，開發商與購房者之間的法律關系只存在于第一階段，即包銷階段。由于包銷商在出售商品房時并非以自己的名義，商品房的所有者和擁有售房主體資格的都是開發商，因此，從實質上看商品房的買賣雙方為開發商與購房者，開發商和購房者之間是一種實質意義上的買賣關系。
3.包銷商與購房者之間的關系。
這二者間的法律關系比較簡單。包銷商只是作為開發商的人與購房者產生商業聯系，購房者與開發商之間的合同效力并不直接及于包銷商，包銷商只具有一些交易的促成和輔助義務。
四、結語
經濟的飛速發展催生了各領域的大膽創新，然而，全球金融危機正以沉重的代價告誡我們，創新在帶來全新發展空間的同時，必然潛藏著許多風險，對這些風險的忽視可能讓我們的創新成果前功盡棄，甚至得不償失。商品房包銷是一種正被廣泛采用的商業模式，同時處于我國立法的空白區，因此對于包銷中若干法律問題的探索很有必要。
參考文獻：
[1]譚慧敏,張倩.商品房包銷方式的司法解釋[M].《成都大學學報》.2007 .(03)。
第8篇：房地產開發商業模式范文
大資管時代真真切切來到身邊，錢不是問題，花錢反倒成了問題。好的商業模式、好項目、好團隊成為地產大資管時代的關鍵熱詞。投資商之間的項目爭奪已演變成貼身巷戰。
15分鐘談成一單大生意
賽富不動產基金合伙人王戈宏是國內新派白領公寓創始人。由他主導和操盤的天安門北河沿新派白領公寓（CYPA）隆重開業。這是“從來不投房地產”的賽富首席合伙人閆焱所投資的第一個涉“房”項目。位于國貿附近的第二個白領公寓——森德大廈也已完成收購，目前進入設計整改階段。賽富不動產基金收購森德大廈的價格并不高，70年產權，單價為2.2萬元/平方米，而周邊物業的單價已達4萬-5萬元/平方米。未來，賽富不動產計劃在上海、廣州、深圳繼續收購物業。
最讓人稱奇的是，王戈宏說服閆焱投資白領公寓，僅僅用了15分鐘。王戈宏回憶道，2012年4月，他回國創建白領公寓基金。在一個論壇上偶遇閆焱。在短短15分鐘交談之后，閆焱便初步確定了與王戈宏合作的意向。第二次見面時，閆焱帶來了公司整個投資團隊，與其相談甚歡，并讓律師當場起草了合作協議，這一次會晤也僅僅用了15分鐘。
王戈宏的白領公寓模式是受到美國同類產品啟發派生的。王戈宏注意到，2008年次貸危機以來，公寓REITs每年的平均收益率超過40%，遠遠高于REITs全行業平均8%-12%的收益率。這使得公寓REITs的投資人在賺得滿盆后，又加大對新公寓的收購與建造，出租公寓市場越來越繁榮。為簡單驗證一個城市出租公寓的數量，王戈宏從首都華盛頓市區沿著355公路向馬里蘭州驅車行進（這條公路貫穿兩三個重要的商業、辦公和居住區，房利美、萬豪酒店總部、喬治華盛頓大學就在馬路兩旁），僅短短15公里，各種層次的出租公寓就有30多家。
王戈宏假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人員帶著參觀。這家公寓有250個房間，管理人員不到10個。公寓REITs都是連鎖經營，在同一個地區，維修人員可以共享，易耗維修品等也可以集中采購、配送，運營成本很低。其最大的成本，就是租戶退租后的公寓翻新成本。
據《丹佛商業評論》報道，王戈宏曾
經求學的城市丹佛（是美國有線電視的中心，第二個高科技基地），2010年公寓REITs的各項收益指標排名全美第一，出租率達94.7% （全美平均92.2%），租金同比增長4.6%（全美平均增長2.5%）。而目前丹佛的平均公寓租金為每單元每月874美元。
再回到我們身邊，如果全國有超過20座城市像北京那樣，施行強有力的限購政策的話，那白領只能租房立家了。但問題是，類似于美國的標準化的連鎖白領公寓產品國內幾乎沒有。
王戈宏由此聯想到，中國白領的家到底會在哪里呢？他的想法得到了閆焱的認可。閆焱認為，中國未來最大的消費群體是白領。讓白領用不到30%的工資，租下最好商圈的住宅，生活、工作、娛樂都在30分鐘生活圈內完成，可以實現幸福地居住。閆焱斷定白領公寓將來是一個非常大的朝陽產業。
在白領公寓商業模式設計上，王戈宏采取了租賃和收購相結合的兩種運作模式：整租下某物業數十年的整體經營權，出租給在周邊寫字樓上班的白領；同時發起賽富不動產基金，對外募集資金后收購核心地段物業，進行改造和精裝修后出租給白領。
王戈宏聲稱，賽富不動產運用REITs的經營結構、管理結構和資產結構運作項目，未來一旦REITs資本市場開放，這些健康的資產就可以上市。
“我們的腳都是沾滿泥的”
嘉實基金總裁趙學軍曾這樣說：“我若不做這個投資，就沒法吃到大資管這塊肉。”具體到怎么吃這塊肉？趙學軍不走尋常路。
2012年9月，嘉實基金總裁趙學軍聯合英國高富諾基金管理公司與原漢威資本的核心團隊，獨家組建了一個專注投資于大中華區的私募地產基金管理平臺——嘉實地產投資管理有限公司，原漢威資本創始人和前行政總裁任榮出任嘉實地產的行政總裁。
嘉實地產總部設于香港，該團隊之前管理過4只美元基金，管理資產規模逾35億美元，與華潤、萬科、金融街和國內多家大型商業地產開發企業有多個成功的戰略合作，整體基金年化回報扣除費用后均超過20%，是當時亞洲最大的房地產私募股權基金之一。
一家國有信托機構高管透露：“嘉實和我們信托公司的思路不一樣。我們搶的是銀行的客戶，做債權投資，以量取勝，做大規模，盡可能地占有客戶；嘉實地產則更看重項目的本質，他們每一單都做得很大，時間長，充分享有項目股權所帶來的長期回報。”
每一單都做得很大、時間長，意味著嘉實地產投資要變身成開發商的角色？如果是這樣，這就要求其團隊成員同時有金融和開發經驗。
嘉實地產基金副總裁陳文杰稱，“嘉實地產專注于投資國內大型零售及商業物業。團隊的成員都有超過12年以上資深地產和金融相關的海內外背景。我們用國外通行的房地產基金操作模式，先募集投資人所承諾的資金，然后在投資期內完成項目儲備、盡調和投資；但最關鍵的，與其他資本市場上的純財務投資人不同，我們采取主動式資產管理的機制，經理人的腳都是沾滿泥的，每個項目都要親自進到工地去看落實情況，從CEO到分析師都要奉行這套準則。”
“團隊的核心競爭力在于對零售商業物業的定位、工程管理和運營管理，過去我們做合資的項目，IRR很難突破18%，但只要是我們持有100%股權的商業項目，透過自身的資產管理及增值服務，項目回報IRR一般都可以超過25%。”陳文杰說。
如何讓腳上都沾滿泥的團隊賣命干活？趙學軍為嘉實地產投資設計的公司股權結構是：嘉實基金占股50%，高富諾及任榮團隊占股共50%。嘉實地產透過嘉實基金在國內的銷售網絡及資本市場的優勢，為房地產基金產品與國內各方資金渠道打造了一個完整的平臺。同時，嘉實地產輔以其本身原有的美元品牌及投資人覆蓋，加上高富諾基金在全球的布局，形成了一個雙幣服務的房地產私募基金公司。
基金做地產，高管團隊下沉到項目中去，通過股權捆綁，形成激勵約束機制。基實地產投資趟出一條資管新路。
夾層基金驅動鼎暉投資
鼎暉投資董事總經理、夾層基金業務負責人胡寧這樣宣稱，“大資管時代的來臨預示金融機構的牌照優勢將逐漸被淡化，牌照紅利時代將來會結束，金融機構最核心的競爭力還是如何為客戶做好資產管理，為他們帶來更安全、更高收益的金融產品。”
鼎暉的準備工作做得很早。2011年，PE起家的鼎暉投資觀察到，黑石集團、阿波羅等國際大型機構開始向綜合型的另類投資體系發展，尤其重視夾層基金業務。當年8月，鼎暉夾層基金團隊成立，提前應對大資管時代的轉型。
鼎暉董事長吳尚志從平安信托和其他優秀機構招募了資管團隊，團隊帶頭人曾為平安信托累計投資金額300億元，合作對象包括中信、金地、綠城、雅居樂、宋都集團等。
鼎暉夾層基金的募資方式是主動管理型，不是通過銀行理財產品和資金池，而是通過各大銀行代銷，用的是鼎暉夾層基金品牌，并向投資人闡明擬投資的儲備項目。2012年兩只夾層基金就募集了20多億元。
鼎暉夾層基金的資金結構有三層：開發商資金作為劣后級，銀行類金融機構資金是優先級，鼎暉基金則在這兩層資金之間提供夾層股權投資服務。對優先級投資人而言，由于有鼎暉基金和開發商資金做劣后，其資金具有較高的安全系數；同時優先級投資人又為鼎暉夾層基金做了杠桿，提高鼎暉基金的收益。因此，鼎暉夾層基金使安全性和收益都能得到保障。
鼎暉夾層投資的決策機制沿襲了鼎暉投資一貫的穩健決策風格，董事長吳尚志、總裁焦震都是投資委員會的核心成員。
在產品模式上，鼎暉夾層基金通過股權、債權的結合，通過可轉債、優先債、次級債、股權回購、股權分配等手段，實現固定收益類產品、固定+超額收益、股權+回購、危機（DistressHedge）投資等多種產品的投資。
也就是說，鼎暉不但在項目設計中可通過信托、有限合伙、項目股權方面靈活設計結構化安排，實現各類收益與項目進度的匹配，而且可對存在短期經營危機的項目進行投資，或收購資金鏈斷裂的優質項目，退出方式要求開發商回購或按固定高息回購；也可對公開發行的高息危機債券和可轉債金融產品進行投資。
鼎暉夾層基金堅持設計簡單的交易結構，以利于投后的資產管理。例如，GP管理公司的收益不與項目利潤掛鉤，而是與項目銷售價格掛鉤。銷售價格可在網上公開查詢，價格上漲一定范圍，鼎暉的收益就隨之增加一個點。“簡單的交易結構最易于管理，很多基金公司無法避免開發商隱藏利潤的難題，就是交易結構設計的太復雜。”胡寧說。
鼎暉夾層投資與信用團隊于2011年11月對上海項目進行了總規模4億元、一年期的債權投資。該次投資通過信托計劃的方式發行，由鼎暉認購其中的約1.4億元信托份額，另外約2.6億元由鼎暉主導公開募集。募得資金向交易對手100%控股的青浦公司（滿足“432”規定）以信托計劃提供一年期借款。每半年付息，到期還本。
第9篇：房地產開發商業模式范文
“每一個圖釘扎著的地方，都有途家網的旅游公寓。”羅軍說。據羅軍提供的數字，途家網2013年的年收入已經超過億元，房源覆蓋127個國內目的地和66個海外目的地，房源儲備超過40萬套。
短租這種如今熱門的生意模式源自美國旅行房屋租賃網站Airbnb。Airbnb幫助用戶將空置的房屋出租給陌生人。現在，Airbnb的估值已經超過100億美元。除了途家網，中國還有不少模仿Airbnb模式的在線短租網站，包括愛日租、小豬短租、安途網等。
羅軍選擇了不一樣的操作方式。途家網既做線上平臺，也在線下做個人房東的房屋托管者，屬于B2C的做法。“中國現在很多是機會主義，著急。一著急什么最快，Copy嘛。但中國的市場情況不能只做線上，得線上線下相結合。”羅軍說。
在中國的傳統市場上，短租公寓和家庭旅館的存在主要是為了填補酒店之外的低端旅館市場，最大的需求在于價格便宜。主要的消費群體在大城市是前來求醫求學找工作的外來人口，在旅游地則是以吃苦耐勞著稱的驢友。
“實際上度假公寓不是這么一個概念。度假公寓的關鍵詞是‘不一樣’，要能讓用戶融入到當地人的家里，講究放松、空間大和相互融合。”羅軍說。
2011年，Airbnb獲得1.12億美元的融資，成為一家估值超過10億美元的公司。這一年，大量的創業公司進入短租行業，很大程度上是因為在線短租在媒體上的熱度，省去了新行業要付出的市場教育成本。
“2011年因為Airbnb，短租一下在國內火了。如果沒有這個情況，我是不敢做的。之前在國內大家都不知道短租是個什么東西，要你自己去宣傳短租這個事，教育成本太高。”另一家短租網站安途網創始人童青青說。
這年8月，羅軍辭去中國房產信息集團聯席總裁一職，開始組建一個團隊，在北京搭建途家網在線平臺系統。2011年12月，途家網正式上線，定位為面向中高端消費者的旅游度假公寓線上租賃平臺。羅軍隨后帶領幾個員工，前往海南三亞開拓房源。途家網在海南三亞的第一批房源，全是羅軍頂著夏天火辣的太陽，叩開一個個業主家的房門親自協商談來的。
中國大多數在線短租網站的做法，是直接將Airbnb的C2C短租模式全盤照搬到國內，網站本身只做連通個人房東與個人房客的第三方平臺，從中收取中介傭金。但這種商業模式獲取用戶的成本很高，本身客單價又比較低，因而存在較大問題。
一般這類短租平臺收取的傭金比為10%，而普遍的房間均價為80至100元/天，相當于一單能夠賺到8元錢。然而，短租網站往往需要從搜索引擎購買點擊獲得顧客。付費點擊價格不菲，轉化率卻相對較低，能夠達到5‰已經算十分不錯的成果。每單收入本來就不高，還要付出很大一部分成本給搜索引擎做付費推廣，這導致在線短租網站的利潤非常有限。
途家網將房子收歸到公司手中后，會與個人房東簽訂房屋托管協議，統一配置線下管理團隊。它們不僅對從個人房東手中收來的房屋進行布置裝飾，還會提供打掃、接送、廚師等其他增值服務，為用戶提供可以與酒店相媲美的服務體驗。
增值服務可以讓房屋以更高的價格出租，而途家網也得以和業主采取五五分成的方法。廚師、接機這些增值服務，羅軍選擇與易道用車等第三方專業公司合作，在保證專業服務水平的同時，又不用花費過多人力成本。因此，途家網要負擔的成本，只有服務人員的人力費用、水電費和床單毛巾等物品購置費用。
旅游地的淡旺季用戶數量差距很大，淡季公司要花錢養著大量無事的員工，而旺季又可能人手不足。為了解決這個問題，羅軍想出了調崗的方法，以重復利用員工。比如每年夏季，南方旅游屬于淡季而北方旅游屬于旺季，可以把海南的員工抽調到青島，冬天則正好反過來。途家網的員工很多是沒有成家的年輕人，每年調崗時間基本不超過三個月，公司包住宿和三餐，調崗對他們來說相當于邊工作邊旅游。因此大家都愿意去，還經常有人主動申請調崗。
羅軍為途家網的成本和利潤算了一筆賬：“杭州千島湖一套小別墅，1500元一天，途家跟業主五五分成拿750元錢。打掃房間的一個服務員成本50元。就算客人一天用了10噸水，用了10把牙刷，晚上不睡覺一直放電視，750元也用不完吧？用不完的就是利潤。”
2011年年末，途家網剛上線的時候，個人房源只有四五十套，全部集中在海南三亞。除了個人房源，途家網還與第三方旅店經營機構合作，獲得了大約5000套房源。很快，2012年春節來臨，三亞旅游的旺季開始到來，途家網的滿房率和用戶口碑值都很高。羅軍在海南三亞的開局試驗取得了不錯的成績。
春節過后，羅軍打算將途家網從海南向全國市場推廣。他首先選取了四個重要的旅游城市作為戰略布點，包括廣西桂林、江蘇南京、浙江蘇州和四川成都。
這四個城市均屬于綜合旅游城市，前來租住公寓的既有商務需求，也有旅游需求的用戶，針對不同需求的房屋類型也不盡相同。商務需求要考慮市中心和周邊地區的房屋選址，旅游又要分為周邊游和目的地游。如果只靠途家網當時有限的人力團隊去一個個尋找房源，會帶來房源開拓速度過于緩慢的問題。
“第二步是最難的，要將途家網從這四個點推向全國。之前海南是最容易做起來的，因為那里只有旅游，人們的度假時間很長。”羅軍說。
途家網收房有一個要求：必須是購置時間五年以內的新房。哪里能找到大量符合這種條件的空置房源？羅軍想到了房地產，這個他有著多年經驗積累的行業。
“我們不做剛需盤，只做投資型的樓盤。這種樓盤大量存在于旅游城市。”羅軍說。
中國的住房空置率一直接近30%，在海南三亞等旅游城市空置率更達到了85%之高。如何將這些閑置不用的不動產盤活，一直是困擾房地產商和房屋業主的難題。羅軍判斷，途家網模式是將巨額房產消費變成小額租賃消費，正好能夠幫助房地產商解決這個難題，讓原本沉睡的閑置房屋產生收益；而同時，與房地產商的合作又能夠為途家網快速帶來大量的房源。
除了托管出租業務之外，途家網還為業主提供管家服務。途家網管家定時維護清潔房屋，業主在到達時還能享受到包括接機、租車、家政等在內的各種服務。“途家在開發商身邊跟業主說，你買了這個房子，不想出租途家網給你做管家，想出租途家網給你做托管。”房屋增值服務增加了樓盤對于業主的吸引力，再加上羅軍在房地產行業多年積累的經驗和人脈，途家網和房地產開發商的合作很快邁出了第一步。
2012年4月，途家網與世茂地產簽訂了全國戰略合作協議。這是途家網大規模獲得上游房源的關鍵。途家網隨即啟動了全國擴張計劃，房源城市數量迅速增長。
在房地產開發商之外，羅軍還把合作的眼光投向了政府。“我們拿房，跟房地產商是一個樓盤一個樓盤的拿，跟政府就是一個村一個村地拿。”羅軍說。途家網與山東省政府在2012年10月簽訂了戰略合作協議，誕生了“好客山東到途家網”品牌。在隨后一年多的時間里，途家網先后與重慶市和福建省成功簽約合作，省級政府機構合作對象達到3個。除此之外，途家網還與全國34個市縣級政府機構達成了合作關系。
一片火熱的在線短租行業，在2013年下半年迎來了灰暗時期。2013年7月10日，中國第一家在線短租網站愛日租因為資金鏈斷裂倒閉。人們普遍把這視為中國在線短租行業遭遇困境的重要信號。
“短租行業早期肯定是很慢的。中國市場上基本上沒有個人房源，個人房東出租更傾向于長租。Airbnb前三年也不快，紐約房源一年也只有1000多套預訂量。中國市場需要去教育。”小豬短租CEO陳馳說。
童青青也表達了對短租市場培育期過長的擔憂：“市場培育期是有風險的。有句話說，早走一步是先驅，早走兩步是先烈。很多時候，我們無法判斷自己是早走了一步還是兩步。”
羅軍認為，途家網發展的最大難題，是中國市場的用戶還沒有形成租賃度假公寓的消費習慣。此前，途家網更多是依靠超高的性價比和增值服務吸引用戶。為了更好地培育市場，羅軍非常重視“用戶滿意度”這個指標。“銷售額和利潤我不關心，自然有其他負責人管。我的任務就是怎么讓我的用戶微笑。”羅軍說。
途家網創始的初期，有用戶向客服反映房間內有蚊子。這本來是生活中普遍存在的小問題，但羅軍沒有隨便放過。他親自觀察房屋，并和服務人員討論，最終發現調整打掃房屋的流程可以解決這個問題。原來途家網的服務人員在打掃衛生時，像酒店一樣把所有房門全打開，逐一清掃。經過羅軍調整后，現在途家網的房間打掃流程統一改為服務人員進屋先關門，確保紗窗閉合，再開始打掃房間。
途家網的房間在打掃完成后，還有專人核查一遍。如果沒有達到細節標準，該房間的服務員和復查員就有可能面臨解雇。這些服務細節與規定，都是羅軍和途家網團隊在這兩年半的時間中一點點親自摸索得出的。
“中國原來就沒有度假公寓租賃這個行業，如何讓我們的同事懂這個行業該怎么做？我們只能一邊摸索一邊學。一點成功要靠無數的細節壘出來。”羅軍表示。
2014年7月，途家網宣布獲得1億美元C輪融資。在這之前，途家網已經完成A輪和B輪融資，兩輪融資總額達4億元人民幣。投資方包括光速創投、國際度假公寓公司HomeAway和攜程網等。
羅軍在A輪投資方中選擇了攜程網，途家網因此成為攜程網的戰略合作伙伴，這讓途家網在發展過程中如虎添翼。2014年1月，攜程網途家網頻道上線，途家網包括國內自營公寓、海外房源和第三方商戶在內的所有房源都同步展現在攜程網上。這為途家網引入了大量的用戶。也正是在這一戰略合作影響下，今年第一季度，途家網新上線的公寓數量達到了去年同期的10倍，在線房源總數接近9萬套。
如今，包括萬科、綠地在內的全國十大房地產開發商集團已經有80%與途家網達成了合作關系，合作房地產項目近400個，另有900個項目正在洽談之中。羅軍認為，現在還不是賺錢的時候，擴大規模才是當務之急。“我們在2013年夏季的時候，做過一次盈利壓力測試。我們盈利過，但嚇死我了。千萬不能盈利。盈利后公司規模就沒有了，我的顧客就不微笑了。”
