房地產企業稅收籌劃分析精選(九篇)
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第1篇：房地產企業稅收籌劃分析范文
房地產業是國民經濟的支柱產業，也是中央和地方政府財政收入的重要來源。隨著房地產市場的升溫，房地產交易日益頻繁，房地產交易過程的稅收問題也越來越引起有關方面的關注。其中，大宗房地產交易因涉稅金額多，稅收負擔重，令許多房地產企業都對此感到頭疼，因此通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負顯得非常重要。同時，部分地區當前存在的房地產市場過熱現象，也促使政府對房地產行業宏觀調控力度進一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導致市場成交量的減少，意味著房地產企業的利潤空間將進一步縮小，在這種情況下，通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負就顯得更為重要。
一、土地增值稅的籌劃
我國土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算征收：增值額未超過扣除項目金額（基本等于項目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應的稅收優惠政策，納稅人如果能充分運用有關政策規定，利用好這些優惠政策進行合理籌劃，還是可以達到降低土地增值稅稅收成本、進一步提高投資效益的目的。
案例一：本公司2000年底至2003年初開發的某某雅苑三期項目，取得的土地使用權所支付的金額為1955萬元，房地產開發成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉讓房地產有關的稅金為510.6萬元，公司為開發該項目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據212.4萬元，另公司通過往來從其它相關企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。
籌劃方案1：
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
如果按提供金融機構證明據實扣除，則開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元
扣除項目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元
土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元
土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%
土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元
籌劃方案2：
如果不提供金融機構利息證明，則開發費用=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元
扣除項目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元
土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元
土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%
土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元
籌劃方案3：
公司通過往來從其關聯企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。如果公司與關聯企業補簽協議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關聯企業利息159.3萬元，關聯企業需到稅務局開具發票，交納營業稅、城建稅、教育費附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關聯企業也是公司老板所開的另一家房地產公司，這樣做對公司老板而言只是關聯企業多交了些營業稅。這時公司的開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元
扣除項目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元
土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元
土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%
土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元
從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節省了37.79萬元。
由于本公司某某雅苑項目開發得較早，當時稅務局對普通標準住宅尚未給出明確的介定，公司充分運用了土地增值稅對建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優惠政策進行合理籌劃，通過籌劃方案3達到了免征土地增值稅稅，進一步提高了企業的投資效益的目的。
二、營業稅的籌劃
營業稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮建設綜合開發公司簽訂了某商品房住宅項目轉讓協議，需支付出1823.22萬元給該開發公司，同時約定將此小高層的一樓計612.33平米作為安置面積交給該開發公司，該開發公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計85.73萬元，我公司實際支付項目轉讓費用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時就應將返還的這部分房產的銷售款視為銷售，交納營業稅42865元，城建稅3000.55元，教育費附加1714.6元，合計47580.15元的稅款。但如果進行營業稅的籌劃，能與該開發公司協商修改合同，直接簽訂總價為1737.49萬元的項目轉讓協議，不提及安置面積這一塊，而實際運作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經過多次協調、洽商，該開發公司同意修改協議，我公司通過對營業稅的籌劃節稅4.758萬元。
三、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實際工作中所涉及的案例進行分析比較。
由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。
案例1：本公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。
案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。
案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收帳款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。
實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。
結論：總之，稅收籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，通過不違法的方式對經營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。
參考文獻：
[1]中國注冊會計師協會.稅法.經濟科學出版社,2006年版.
[2]李龍梅.企業稅務籌劃誤區分析.財會通訊（理財版）,2006年第4期.
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[4]揚俊,羅崢編著.合法節稅─新經理人稅務籌劃手冊.中國紡織出版社,2003年2月版.
第2篇：房地產企業稅收籌劃分析范文
關鍵詞：房地產；企業所得稅；稅收籌劃；實證
前言：
房地產企業涉及的稅收種類相對較多，其中房地產行業企業所得稅是房地產企業繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產企業繳稅情況進行調查我們發現，我國大部分房地產企業在進行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進行控制，通過多種籌劃手段，降低企業納稅的成本。但是由于房地產企業在進行籌劃的過程中缺乏系統的管理，忽視科學手段的應用等，使得房地產行業企業所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。
1.房地產行業涉稅特點
房地產行業的發展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產企業的發展十分的重視。房地產企業的納稅情況與房地產企業的運營有著密切的關系，并且對房地產企業的經濟效益以及發展方向等都會產生影響。通過對房地產企業的納稅情況進行研究，我們發現房地產企業在納稅方面具有著以下幾個方面的特點：（1）不同階段稅收不同。房地產企業在進行運營的過程中是分階段的，不同的階段其經營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產企業進行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領域進行不同稅費的征稅。（3）獨特的繳費方式。房地產企業在進行稅款繳納的過程中，大多數的稅種都按照正常的繳稅方式進行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經營效益良好的房地產企業，在進行房地產開發的過程中因資金不足，需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中，甲公司希望通過企業所得稅籌劃的方式，對企業將要繳納的企業所得稅進行控制，在合法的范圍內將企業需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優的房地產企業稅收籌劃方案。
通過對日常生活中企業所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業所得稅的繳納與企業的借款有著密切的關系，并且隨著企業借款的不斷提升，個人所得稅的數額也會進行相應的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產企業進行企業所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析，我們又可以發現不同的資金借貸方法產生的企業所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大，其在進行企業所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節稅效果突出，但是在財務風險上卻是最大的因此應被有關房地產企業所重視。
3.房地產行業企業所得稅稅收籌劃
對上述案例進行分析我們可以得出，房地產行業可以通過對企業所得稅進行籌劃，降低企業所得稅的支出，并且進行資金的借貸是主要的應用手段。通過進一步的研究我們可以發現上述案例只是房地產企業進行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產企業可以針對不同的經營階段進行不同的企業所得稅稅收籌劃。
3.1準備階段
我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分，通過有針對性的的稅收規定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產企業在進行企業設立的過程中，首先應對稅法進行掌握，明確其在納稅過程中的義務，通過對相關納稅內容的了解，完善稅收籌劃的依據。其次，房地產企業應對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業的組建形式不僅關系著企業的運營模式，經濟發展等，同時也關系著稅收的多少。因此，房地產企業在準備階段應從稅收以及企業發展的角度進行綜合的考慮。最后，對分支機構的形式進行把握。企業的分支機構包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機構我國法律在企業所得稅方面進行了區分的規定。因此，房地產企業在進行分支機構建立的過程中，應用發展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點，進行合理的選擇。
3.2開發階段
房地產的開發是一個比較復雜的過程，對房地產開發過程進行合理的把握對于控制企業所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產企業在開發階段首先，應嚴格按照國家相關規定進行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發過程中的各項工作。其次，進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節稅效果以及財務風險上都有所不同，因此房地產企業應對二者進行合理把握，進行科學的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產企業經營過程中的重要環節，為了可以對房地產開發的經濟效益進行保障，我國大約80%以上的房地產企業在進行房地產開發的過程中都會進行房地產的預售工作。因此一般在對房地產銷售階段進行研究的過程中，習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產的預售部分而言，房地產企業需要對預售過程中收取的資金進行合理的籌劃，并以季度為單位進行利潤的預算以便進行企業所得稅的繳納。而對于現售部分來說，在對其進行稅收籌劃時應著重考慮可實現的經濟收入以及經營過程中的資本支出以及經濟虧損等因素，對應該繳納的稅額進行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現象出現。
4.總結：
綜上所述，房地產行業在進行發展的過程中，應從多個角度出發對企業內部的資金支出進行控制。通過加強房地產行業企業所得稅稅收籌劃質量的方式，對房地產企業的納稅額進行合理的控制，促進房地產企業的發展。（作者單位：1.北京開放大學懷柔分校；2.北京京北職業技術學院）
參考文獻：
[1] 杜敏.房地產企業的稅收籌劃分析[J].當代經濟，2012，13（14）：56-57
第3篇：房地產企業稅收籌劃分析范文
1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類
房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。
2、營業稅的籌劃策略
對營業稅進行籌劃的直接目的就是降低營業稅的納稅基數,合理剝離價外費用,恰當分離稅種稅率。具體地,可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。(1)剝離價外費用根據我國營業稅暫行條例實施細則的規定,營業稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產銷售中,為了吸引客戶和提供更好的房源,房地產企業將各種配備設施和服務(如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等)提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額,無疑增加了房地產企業營業稅的納稅總額,需要按照規定繳納。房地產企業應該設立專門的物業公司,負責這些代收費用的收取,將這些費用從總銷售收入中剝離,進而減小營業稅的計稅金額。例如,某企業年度總代收費用為1000萬,這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業稅50萬,還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右,相應的契稅和印花稅也會相應增加;如果設立專門的物業公司,只要保證其經營成本低于這部分稅負總和,對于企業都是有利的。(2)分離稅率由于市場需求的變化,現在很多房地產企業紛紛提供更多的精裝修房,這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產企業直接將精裝修的商品房進行銷售,則需要對總價款繳納營業稅。銷售不動產的營業稅征收稅率是5%,而建筑業的營業稅征收稅率則是3%。針對這種政策,房地產企業可以單獨成立裝修公司,負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同,這樣,房地產企業可以將裝修部分的價款節約2%的稅負。或者,企業也可以將裝修業務承包給專門的裝修公司,只負責銷售毛坯房,然后提供裝修業務的聯絡服務。
3、土地增值稅的稅收籌劃
籌建環節已經對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析,銷售環節的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。由于土地增值稅適用的是超額累進稅率,充分應用稅收稅率變動臨界點,合理制定商品房銷售定價,可以有效增加企業稅后利潤。例如,某房地產企業建造的普通標準住宅,完工后計算的可扣除項目金額為800萬元,而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業如果將自己的商品房定價為1210萬元,(1210-800)/800>50%,則應繳納的土地增值稅為(1210-800)×40%=164萬元,稅后利潤為1210-800-164=246萬元;如果企業將自身商品房價格定為1190萬元,則20%(1190-800)/800
二、整體層面的其他稅收籌劃
房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。
1、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。
2、保有房產的房產稅籌劃
房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。
第4篇：房地產企業稅收籌劃分析范文
【關鍵詞】房地產開發企業；稅收籌劃；問題與措施
稅收籌劃風險，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實際繳納的金額與預期目標有著較大的偏離，給納稅人的后期經濟活動帶來了無法避免的影響。
一、房地產開發企業稅收籌劃風險分析
1.政策風險
房地產作為國民經濟的支柱，所以相對于其他的行業來說，受到政策的影響相對較大些。而什么是政策風險呢？顧名思義，政策風險指的是由于國家對房地產的相關法律法規進行調整，而直接影響了房地產稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風險。自2000年中國加入WTO以后，就進入了經濟發展的快車道，在中國以地為本的傳統觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產，造成了房地產經濟行業的泡沫化。為了抑制房價過快的上漲，中國相關部門出臺了一系列關于抑制房價的稅收政策，而房地產稅就是其中的一個重要內容。在法律法規不斷變動的大環境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標的實現面臨著夭折的風險。例如近期發生的這個案件就具有代表性，由于考慮到相關的問題，所以暫且以A、B來作為兩個公司的代號。A公司由于急需資金進行周轉，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經過商談，房價暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發的《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據當時的法律，A公司與B公司在私底下達成協議，即A企業先向B企業以房產為資本進行股權投資，然后再將股權出售給乙公司，這樣就在法律的框架內免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺的新規定指出，對于以土地（房地產）作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業一起建造的商品房進行投資和聯營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對于A企業來說，如果不能夠及時的調整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務局認為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應的稅款外，還要補繳巨額罰款，并且在社會榮譽的無形資產上，還要面臨著巨大的損失。
2.片面性風險
片面性風險指的是由于企業納稅人在進行稅收籌劃時，沒有從宏觀角度對全局進行分析，僅僅是從個體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對利潤的影響。房地產開發的過程一般分為3個階段，每一個階段都要繳納相應的稅款，所以房地產是一個稅收復雜、稅款金額較大，需要進行全盤考慮的一個行業，所以在進行稅款籌劃時，要進行全盤的考慮，高度的注意片面性風險的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進行說明：
A房地產公司新開發了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費了600萬元，開發成本花費了800萬元，貸款利息分攤了60余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中規定，在能夠提供相關機構的金融證明的前提下，對于分攤利息支出的部分在繳納稅款的時候可以計入總數，但是包括其余的部分（購買土地使用權支付的金額加上房地產開發成本的金額）按照百分之五來計算。但是如果不能夠提供相應的金融機構的證明，那么就需要將購買土地使用權所支付的金額加上的房地產開發所花費的金額的百分之十來計算。企業的財務人員經過詳細的計算得知，提供相關金融機構的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應的金融機構證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財務工作人員就認為不需要向稅務局提供相關的金融證明，但是如果不向稅務局出示相應的證明，那么在交納企業所得稅的時候，就無法將60萬元的利息費用扣除，那么就會多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對比而言，財務人員所做的稅收籌劃是錯誤的。
3.成本偏高風險
房地產開發企業在進行稅收籌劃的時候，是需要付出一定的成本的，這個成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業在進行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進行方案選擇的時候放棄其他方案所要承受的機會成本，以及方案失敗的時候所造成的損失等。企業在考慮通過稅收籌劃來實現節稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節省出來的實際利潤。
4.認定風險
稅收籌劃的前提是符合國家相關的法定法規，所以是合法的節稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵和引導的一種合法性經濟意圖。但是由于我國相關的法律法規不夠完善，稅務執法人員的個體素質參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時候發生誤會，給企業帶來了預料之外的巨大損失。
二、房地產開發企業稅收籌劃風險防范與控制
1.強化風險意識，梳理依法籌劃理念
房地產與別的行業有著顯著的差別，作為國民經濟的支柱，所以相應的籌劃風險也相對較高。出于對利潤的考慮，房地產企業的管理層需要加強對于風險防范的意識。當然任何企業的行為都需要在法律的框架內，所以財務人員在進行稅收籌劃的時候，需要有一定的法律基礎，并且具有守法意識。
2.設立稅務管理機構，提高籌劃水平
由于房地產企業稅務復雜，稅收策劃的難度相對于其他的行業來說較大，所以一些大型的企業都設定專門的稅務管理機構，對稅務的籌劃、涉稅業務的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業務進行專業的管理，尤其是對于一些大型的房地產開發企業來說，設立專門的稅務管理就以及配置專業型人才，在合理機制的協調下，就能夠實現稅收籌劃的高效化，對于降低稅收風險，實現企業稅收籌劃目標具有著重要的意義。
3.提高稅收籌劃人員的業務水平和職業素質
房地產行業的稅收籌劃具有著很大風險性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴格，首先房地產企業所要做的就是提高企業招收人員的基準，綜合的增強他們額團隊素質。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業知識和實踐經驗并且對于政策的洞悉水平要達到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進行后期的工作培訓和再教育，根據實踐證明，一個企業的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質量。當然在后期的培訓過程中，不僅要加強他們的專業知識和職業素養，還要交手他們一些關于金融、貿易、保險和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進入一家企業之后，就能哦在有限的時間內對這家企業的基本狀況、涉稅事項以及籌劃意圖有一個清晰的認識，并恩能夠在短時間以內制定出相應的籌劃方案，極大程度上節省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。
4.借助稅收中介機構的專業服務
在現代市場上，有一種專門的稅務籌劃機構，這種機構的業務能力往往要高于一般的企業內部的稅務管理機構的業務水平，所以一些房地產企業可以將這些具有著極強的專業性、復雜性的工作交給外部機構來進行，這樣就可以避免由于工作人員的專業素質是的限制而導致的工作出現一系列的差錯的產生，降低了由于方案錯誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機構作為外腦，加強企業內部的監督。
三、結語
房地產行業作為我國的國民經濟支柱，對于市場經濟的發展具有著很強影響。稅收籌劃是房地產企業節省稅收，實現利潤最大化的環節之一，也是體現一家房地產企業進一步發展的動力大小。本文通過對于我國目前的房地產稅收籌劃所存在的問題進行研究，找打相應的解決措施，希望能夠對我國在這方面的改進有所借鑒意義。
參考文獻：
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第5篇：房地產企業稅收籌劃分析范文
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59515億元，比上年增加5291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
第6篇：房地產企業稅收籌劃分析范文
所謂納稅籌劃，是指納稅人通過對涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。就企業來說，納稅籌劃有助于提高企業的的財務與會計水平，增強企業的競爭力。
二、房地產企業納稅籌劃分析
在我國房地產產業鏈條中，從土地使用權出讓到房地產的開發、轉讓、保有等各個環節，共涉及11個稅種，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅（外資和外國企業所得稅）、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅和契稅。本文主要對房地產企業涉及的營業稅和土地增值稅的籌劃進行相關介紹。
（一）營業稅籌劃
1.計稅依據的稅務籌劃
營業稅應納稅額＝營業額×稅率，顯然，合理降低營業額可以降低應納稅額。
房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發企業來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，也就不用征收營業稅。
2.利用稅率不同的籌劃
營業稅有九種稅目，稅率各不相同。銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異進行稅務籌劃可以為房地產公司節約不少稅金。
3.利用營業稅相關優惠政策進行稅務籌劃
對房地產企業而言，營業稅的主要優惠政策有：
（1）企業以不動產投資入股，參與接收投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；（2）將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產的，免征營業稅；（3）房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
（二）土地增值稅籌劃
1.利用臨界點進行籌劃
土地增值稅的優惠政策中規定：建造普通住宅，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。納稅人在實際操作中可以通過降低售價來降低增值率的方法，使其降至20%以下，從而達到免稅的目的。
2.利用加計扣除項目金額進行納稅籌劃――借款利息扣除方法的運用
目前稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、舊房及建筑物的評估價格和轉讓房地產有關的稅金五個部分。除此之外，對從事房地產開發的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。扣除項目中，房地產企業可以通過選擇適當的利息扣除標準來對企業進行納稅籌劃。
3.利用土地增值稅優惠進行納稅籌劃
房地產企業土地增值稅的其他優惠政策：
（1）以房地產進行投資、聯營，聯營一方以房地產作價入股或者作為聯營條件，將房地產轉到所投資、聯營的企業中的，免予征收土地增值稅。
（2）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值稅。
此條優惠政策的補充說明是：建成后轉讓的，應征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現雙贏。
（3）房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成之后向客戶收取代建收入的行為，免予增收土地增值稅。
除了上述三個優惠政策以外，還應知道：因國家建設需要依法征用、收回的房地產和在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中去的，免征土地增值稅。
三、房地產企業納稅籌劃中應注意的問題
房地產企業稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業帶來實際效益。一個切實可行的籌劃方案必須是和企業的實際情況相聯系，并且在某個時點或某個時期進行的，而不是隨意生搬硬套一個完整的籌劃方案。對于籌劃方法的實際應用，主要有以下三點思考：
第一、通過上文分析營業稅和土地增值稅籌劃的方法，我們知道納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種，還應該考慮各稅種之間的關系，要結合企業發展的目標進行整體籌劃，提高企業的稅后凈利潤，保證企業的穩步發展。
第二、房地產企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，還要進行必要的成本收益分析，做到稅收成本最小化，整體收益最大化，并注意風險的防范與控制，進行各方面的考慮，充分發揮納稅籌劃的作用。例如本文中利用土地增值稅臨界點籌劃的案例，就需要綜合考慮各方面因素，使收益大于成本，否則，籌劃就失去了意義。
第三、我國稅法改革一直在穩步前進，稅收政策不斷完善，必須及時學習和熟悉稅法、相關條例和實施細則的具體內容，做到與時俱進，使稅收籌劃方案與稅收政策時刻保持一致。
房地產行業涉及的稅種較多，除本文講到的營業稅和土地增值稅，房產稅和企業所得稅的籌劃對房地產企業來說也是非常關鍵的，在這里就不過多闡述。通過本文分析可以知道，做好納稅籌劃工作是每個房地產企業的必修課，是房地產企業生存和發展的有力保證，必須予以重視。
參考文獻：
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第7篇：房地產企業稅收籌劃分析范文
【關鍵詞】“營改”；房地產行業；財務影響；應對措施
隨著市場經濟發展步伐不斷加快，近些年我國進入了經濟發展新常態，各行各業競爭日益激烈。房地產企業也不例外，經營管理壓力日益增加，據國家統計局數據顯示，2015年我國房地產企業銷售利潤增速較往年相比明顯下降。同時，政府為了能夠加強對房地產企業的稅收調控，土地增值稅稅收政策的收緊在一定程度上也加大了房地產企業的運營壓力。據普華永道會計師事務所提供的20家房地產企業稅務相關數據顯示，“營改增”全面推行之后這些房地產企業中的九成稅負不降反升，而且接近四成的企業認為稅負會明顯上升。對此，房地產企業必須審時度勢積極進行稅收籌劃，合理避稅，為企業穩健發展提供保障。
一、房地產“營改增”的必要性分析
自20世o90年代稅收體制改革以來，我國值稅和營業稅平行征收的局面持續長達10余年，其間兩稅平行征收的弊端也不斷凸顯。值稅與營業稅平行征收不僅表現為營業稅針對流轉環節稅收的重復征稅，也表現為值稅抵扣鏈條的人為斷裂。為進一步規范稅收體制、支持經濟結構轉型、促進產業健康發展，我國于2012年啟動“營改”稅收體制改革試點，目前從試點行業和己完成“營改增”行業的發展情況來看，營業稅改征值稅后對行業發展存在一定程度的積極作用。而具體到房地產行業，“營改”改革的必要性如下：
1.克服流轉環節兩稅“平行征收”的需要
在平行征收體制下，增值稅和營業稅各自的課稅對象基本上歸屬于經濟流轉斤為的兩個極端，增值稅課稅對象為極端的純貨物，而營業稅課稅對象為極端的純勞務。而現實中存在著許多商品和勞務相互結合的可能性，它們既不是極端的純貨物也不是極端的純勞務。
在房地產開發中，營業稅主要涉及到建筑業、銷售不動產兩個稅目。在房地產建筑環節，建筑商需要與上游材料采購的增值稅應稅企業發生經濟行為，如購買磚、水泥、鋼材等。同時建筑商在對下游企業提供建筑業營業稅應稅服務的同時也提供涉及值稅的貨物銷售，這就涉及到勞務與貨物的區分，影響增值稅與營業稅征稅范圍的劃分。而“營改增”的實行后，與房地產有關的建安和銷售都納入值稅的征收范圍，其征管范圍的界定問題也迎刃而解，值稅抵扣鏈條得以延續。
2.避免重復征稅的需要
我國房地產的稅收主要集中于房地產交易及保有兩個環節，其中，房地產交易環節稅負又高于保有環節。而交易環節的稅負較重的原因主要表現在各稅種重復征收且無法抵扣上游己交稅金。在我國現行營業稅體制下，房地產開發至少涉及建筑安裝3%和銷售不動產5%的兩道營業稅，且不論企業是委托其他建筑安裝企業建造還是自行建造均無法避免承擔建筑安裝環節營業稅。企業購進的固定資產進項稅也不能進行抵扣，由此可見，我國營業稅稅制下房地產重復征稅現象較為嚴重。
與營業稅相比，增值稅是一種價外稅，具有“稅收中性”的特點。營業稅與值稅雖同屬流轉稅，二者在稅收體制和核算方法上都有本質的差異：值稅屬于價外稅，在實務中采用購進扣稅的方法，只就生產經營產生的值額納稅，即納稅人應納稅額為其銷售應稅項目的銷項稅扣減納稅人購進應稅項目的進項稅后的余額。而營業稅屬于價內稅，對比可知，值稅稅制更能避免重復征稅。
在房地產行業，“營改增”能夠從很大程度上解決房地產營業稅重復征稅的問題。因為房地產業涉及上下游行業較多，其上游建筑業、下游不動產租賃均征收營業稅，造成房地產業在整個開發環節重復征稅為題嚴重，而改征增值稅后，房地產建安成本可以憑合法票據抵扣，重復征稅問題得到有效解決。
3.完善增值稅抵扣鏈的需要
建筑安裝成本在整個房地產開發成本中有著舉足輕重的地位，建筑業也是房地產業最為主要的上游行業之一，流轉稅有稅負嫁接的特點，意味著建筑業的稅負是房地產業的稅負的直接影響因素之一。營業稅的存在使增值稅抵扣鏈條人為斷裂，建筑環節繳納的營業稅不能在銷售房地產時扣除，造成了建造成本的上升，同時銷售房地產的營業稅也不能在購買方成本中扣除，也抑制了部分一般納稅人企業的購置不動產需求。改征值稅之后，行業整體增值稅抵扣鏈條得到完善，以上問題也將不復存在，房地產上下游行業之間可以實現稅收抵扣，有助于形成完整的值稅抵扣鏈條，還有利于加大上下游企業自身納稅監督力度，促進我國稅收體制良好發展。
二、“營改增”對房地產企業可能造成的影響
1.“營改增”對房地產企業的積極影響
（1）有利于房地產結構性減稅，可能降低房地產開發企業稅收負擔
“營改增”政策是本著結構性減稅原則進行的，改征增值稅后將有可能降低企業稅收負擔，其降低程度主要取決于企業的值稅稅率，以及可能抵扣的進項稅范圍。房地產開發成本占比較{的包括土地成本和建安成本，此外還有一部分規劃、拆遷等零星成本。倘若房地產開發成本能夠得到全面抵扣，將使房地產企業稅負得到有效降低。當上下游企業全面完成“營改增”后，房地產企業上下游抵扣鏈條得完善，其稅收體制將得到進一步完善，從而進一步促進企業稅負下降。
（2）有利于增加企業的現金流
房地產業對資金占用量大、開發周期較長，充足的現金流是企業生存發展的根本所在。目前，房地產業銷售模式多為期房銷售，在營業稅稅制下，房地產企業預售款需要在收取時即進行納稅申報并交納相應的營業稅，僅不動產銷售營業稅就將占據企業大量的現金流，給企業發展帶來壓力。而在值稅稅制下，房地產企業預售期收入對應的值稅銷項稅可以由項目前期開發所產生的大量進項稅抵扣，這意味著企業只需要在項目開發前期繳納較少的增值稅，這就在很大程度上減少了企業項目開發前期的現金流流出，這對亟需現金流的項目開發前期意義重大。
（3）有利于提高房地產企業財務管理水平
在進行“營改增”之前，房地產企業銷售不動產營業稅的具體征收是依據銷售不動產收入全額乘以銷售不動產營業稅稅率5%確定，稅收籌劃空間十分有限，應稅務處理也十分簡單，僅需“應交稅費一一應交營業稅”一個科目即可完成，因此對財務管理水平的要求不高。而改征增值稅后，房地產企業應交值稅主要由銷項稅額和進項稅額兩個因素決定，而房地產企業進項稅可能涉及不同稅率，這就要求財務人員嚴格區分準確核算，這就對企業財務管理水平提出了更高的要求。房地產企業只有切實提升自身財務管理水平，提高財務人員自身素質，提前學習“營改增”相關稅收政策和會計核算方式，才能降低稅收風險。
2.“營改增”對房地產企業的消極影響
（1）可能使房地產新項目短期內稅負不降反升
“營改增”政策施行初期，面臨相關政策不健全、企業自身準備不充分的問題。在這一時期，為減少“營改增”過渡期對房地產企業經營的沖擊，政府實行“老項目老政策”，對房地產2015年4月30日前存在的老項目按5%稅率簡易征收值稅，但在政策改革后的新項目可能面臨進項抵扣不足導致的稅負上升問題。除此之外，房地產銷項稅率為11%，而部分進項的值稅稅率可能低于11%，例如項目設計規劃M、工程監理費等，這在無形中進一步增加了企業的稅收負擔。
（2）使企業開發成本上升
房地產開發周期長、涉及環節較多，驟然由營業稅改征值稅會使企業短期內面臨成本上升的風險。首先在房地產的建材采購方面，大宗材料采購的供應商通常具備一般納稅人資質，其銷售開具的值稅專用發票可直接用于進項抵扣，但諸如較小的五金零部件等零星材料的采購通常對應的供應商均為小規模納稅人甚至個體工商戶，將沒有進項稅可用于抵扣。其次在人工方面，房地產屬于勞動密集行業，人工成本占總成本比重較高，從一些企業所披露的財務信息數據中可以看出，一個工程項目勞務成本能夠占到總成本的30%，而從事此項工作的人員通常為勞務公司派遣人員和農村的農民工。勞務公司在運營過程中沒有進項稅抵扣其所產生的銷項稅，只能將稅負轉嫁給房地產企業。
（3）會計核算難度和稅收違法風險上升。
“營改增”將使房地產企業涉稅核算產生根本的變化。除了需要加設十幾個增值稅涉稅科目的同時，整個核算方法也比征收營業稅時的難度有很大程度的上升。核算難度加大的同時，“營改增”的實施也對企業發票管理，包括發票的開具、保存、進項稅額的認證抵扣等，提出了嚴峻的挑戰。值稅發票違法成本與營業稅不可同日而語，虛開、代開值稅專用發票或觸犯刑事責任，國家對增值稅專用發票的管控力度難免使習慣了營業稅管理方式的企業措手不及，稍有不當便會為企業帶來稅收違法風險。
三、“營改增”下的稅務籌劃建議
1.提高值稅抵扣意識，加大進項稅額的抵扣
全面實施“營改增”之后能夠從根本上降低房地產企業稅負的方法還是進項稅額抵扣。對此，房地產企業必須完善對進項稅額抵扣的管理，加大進項稅額抵扣力度。首先，房地產企業應當采取一定措施控制上游企業稅負轉嫁情況的方式，企業應當加強與上游企業之間的溝通交流，雙方共同研討能夠平衡上游企業的稅收負擔和開發商的利益的方案，盡可能地獲取更多的進項稅發票進行抵扣。其次，企業在“營改增”大環境下應當合理選擇建設材料供應商，不僅要嚴格要求大型建筑材料供應商的資質，而且還要重視五金電器等輔助材料供應商的資質，摸清供應商的性質，到底是小規模納稅人還是一般納稅人，在能夠保證材料質量的基礎上盡量選擇一些能開具增值稅專用發票的供應商進行合作，實現企業進項稅抵扣。
2.提高房地產開發企業財務管理水平
在營業稅體制下，房地產企業流轉稅納稅籌劃空間有限，導致房地產開發企業對稅收方面財務管理的重視程度不足。隨著房地產企業進入穩定時期，“營改增”政策的實施要求房地產企業積極應對，切實提高自身財務管理水平，嚴控成本、規避風險。對于“營改增”政策，房地產企業應當提前做好應對措施，例如對自身“營改增”前后稅負進行分析，加強企業的購銷環節、發票管理等環節的財務管理，提前適應值稅的到來。“營改增”政策實施以后，房地產開發企業的財務管理賬務處理將更加復雜，發票管理風險也相應增加。房地產企業應當加大自身成本控制為度，建立健全企業內部控制制度，優化業務流程。
3.相應做好財務核算準備
房地產企業進行“營改增”改革后，涉稅會計科目將大幅加，會計核算難度有所上升。部分房地產財務人員從未接觸過增值稅核算，對增值稅相關核算科目與核算方式均相對陌生。要提前做好相應財務核算準備，提前熟悉值稅核算方法，預先設置相應的增值稅核算科目及相關專欄，從容應對“營改”后會計核算方式的變化。
四、結束語
“營改增”的全面實施對房地產業造成了一些積極和消極影響，企業不僅要合理利用有利于自身發展的政策內容，而且還要不斷完善自身稅收籌劃工作來消除對企業發展的不利影響，充分提升企業的市場競爭力，保證企業健康發展。
參考文獻：
[1]王h菡.淺析營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].財經界，2016（7）.
[2]毛蒼龍.“營改增”改革對房地產企業的影響及對策分析[J].現代交際，2015（8）.
第8篇：房地產企業稅收籌劃分析范文
摘 要：稅務籌劃，是指在納稅行為發生前，在不違反法律、法規的前提下，通過對法人的經營、投資、理財等涉稅事項做出事先安排，盡可能減少繳稅、遞延納稅目標等一系列謀劃活動，而房地產開發具有開發周期長、資金占用量大、開發業務復雜多樣等特性，企業可針對其經營特點，通過合理選擇會計處理方法、選擇有利經營方式、利用稅收優惠政策等方法來降低稅率、增加抵扣稅額，以達到稅務籌劃的合理。
關鍵詞 ：稅務籌劃 現狀分析 建議對策
一、關于稅務籌劃
1.稅務籌劃的合法性：稅務籌劃，只能在稅收法律許可的范圍內進行。其中有兩層含義：一是必須要遵守稅法。二是不能違反稅法。合法是稅務籌劃的前提，當存在了多種可選擇的納稅方案時，納稅人可以利用對稅法的熟識、對實踐技術的掌握，做出納稅最優化的選擇。對于違反稅收法律規定，逃避納稅責任，以降低稅收負擔的行為，屬于偷稅、逃稅，要堅決加以反對和制止。
2.稅務籌劃的籌劃性：在納稅行為發生之前，對經濟事項進行規劃、設計、安排，達到減輕稅收負擔的目的。在經濟活動中，納稅義務通常具有滯后性，企業交易行為發生后才繳納流轉稅；收益實現或分配之后，才繳納所得稅；財產取得之后，才繳納財產稅。這在客觀上提供了對納稅事先做出籌劃的可能性。另外，經營、投資和理財活動是多方面的，稅收規定也是有針對性的。納稅人和征稅對象的性質不同，稅收待遇也往往不同，這在另一個方面為納稅人提供了可選擇較低稅負決策的機會。
3.稅務籌劃的目的性：稅務籌劃的直接目的就是降低稅負，減輕納稅負擔。這里面包含兩層意思：一是選擇低稅負。低稅負意味著較低的稅收成本，較低的稅收成本意味著高的資本回收率；二是滯延納稅時間，獲取貨幣的時間價值。通過一定的技巧，在資金運用方面做到提前收款、延緩支付。
4.稅務籌劃的風險性：對稅收政策理解不準確或操作不當，而在不知覺情況下采用了導致企業稅負不減反增的方案，或者觸犯法律而受到稅務機關的處罰都可能使得稅收籌劃的結果背離預期的效果。
5.稅務籌劃的專業性：專業性不僅是指稅務籌劃需要由財務、會計專業人員進行，而且只面臨社會化大生產、全球經濟一體化、國際貿易業務日益頻繁、經濟規模越來越大，僅靠納稅人自身進行稅收籌劃顯得力不從心。因此，稅務、稅務咨詢作為第三產業便向專業化的方向發展。
二、稅務籌劃的切入點
稅務籌劃是利用稅法客觀存在的政策空間來進行的，這些空間體現在不同的稅種上、不同的稅收優惠政策上、不同的納稅人身份上及影響納稅數額的基本稅制要素上等等，因此應該以這些稅法客觀存在的空間為切入點。
1.選擇空間大的稅種
從原則上說，稅務籌劃可以針對一切稅種，但由于不同稅種的性質不同，稅務籌劃的途徑、方法及其收益也不同。實際操作中，要選擇對決策有重大影響的稅種作為稅務籌劃的重點；選擇稅負彈性大的稅種作為稅務籌劃的重點，稅負彈性越大，稅務籌劃的潛力也越大。一般說來，稅源大的稅種，稅負伸縮的彈性也大。因此，稅務籌劃自然要瞄準主要稅種。另外稅負彈性還取決于稅種的要素構成。這主要包括稅基、扣除項目、稅率和稅收優惠。稅基越寬，稅率越高，稅負就越重；或者說稅收扣除越大，稅收優惠越多，稅負就越輕。
2.以稅收優惠政策
稅收優惠是稅制設計中的一個重要要素，也是貫徹一定時期一國或地區稅收政策的重要手段。國家為了實現稅收調節功能，一般在稅種設計時，都設有稅收優惠條款，企業如果充分利用稅收優惠條款，就可享受節稅效益。因此，用好、用足稅收優惠政策本身就是稅務籌劃的過程。選擇稅收優惠政策作為稅務籌劃突破口時，應注意兩個問題：一是納稅人不得曲解稅收優惠條款，濫用稅收優惠，以欺騙手段騙取稅收優惠；二是納稅人應充分了解稅收優惠條款，并按規定程序進行申請，避免因程序不當而失去應有權益。
3.以納稅人構成
按照我國稅法規定，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需繳納該項稅收。因此，企業理財進行稅務籌劃之前，首先要考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而從根本上解決減輕稅收負擔問題。如在1994 年開始實施的增值稅和營業稅暫行條例的規定下，企業寧愿選擇作為營業稅的納稅人而非增值稅的納稅人，寧愿選擇作為增值稅一般納稅人而非增值稅小規模納稅人。因為，營業稅的總體稅負比增值稅總體稅負輕，增值稅一般納稅人的總體稅負較增值稅小規模納稅人的總體稅負輕。當然，這不是絕對的，在實踐中，要做全面綜合的考慮，進行利弊分析。
以影響應納稅額的幾個基本因素為切入點，影響應納稅額因素有兩個，即計稅依據和稅率。計稅依據越小，稅率越低，應納稅額也越小。因此，進行稅務籌劃，無非是從這兩個因素人手，找到合理、合法的辦法來降低應納稅額。
4.以不同財務管理環節和階段
企業的財務管理包括籌資管理、投資管理、資金運營管理和收益分配管理，每個管理過程都可以有稅務籌劃的工作可做。投資管理階段，選擇投資地點時，選擇在低稅率地區如實施新企業所得稅法以前可以選擇沿海開發區、高新技術開發區、國家鼓勵的西部等地區，會享受到稅收優惠選擇投資項目時，國家鼓勵的投資項目和國家限制的投資項目，兩者之間在稅收支出上有很大的差異；在企業組織形式的選擇上，尤其在兩稅合并以前內資與中外合資、聯營企業與合伙企業、分公司與子公司，不同的組織形式所適用的稅率是不同的。
經營管理階段，不同的固定資產折舊方法影響納稅。不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額相等，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納稅所得額；不同的存貨計價方法的選擇，一般來說，在物價持續下降時，采用先進先出法計算的成本較高，利潤相對減少，反之，如能采用后進先出法，則可相對降低企業的所得稅負擔；采購時，采購對象是不是一般納稅人也有很大的影響。
三、建議對策
（一）營業稅的稅務籌劃分析
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，房地產企業所涉及的應納營業稅的稅目包括服務業、建筑業、轉讓無形資產、銷售不動產。稅率皆為5%。房地產開發公司營業稅的計稅依據是房地產開發公司的銷售額，房地產經紀公司的銷售額為向房地產開發公司收取的傭金。營業稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據業務特點進行稅收籌劃：1.減少營業稅應稅項目的流轉次數。我國稅法規定，房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據營業稅法的規定，甲企業以土地使用權，乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。甲企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業稅。3.在房地產企業中，如果企業在開發之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業適用的3％低稅率繳納營業稅，而且還不需繳納土地增值稅。
（二）企業所得稅的稅務籌劃分析
我國自2008 年1 月1 日起施行內外資統一的新企業所得稅法，稅率為25％。企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業的收入總額是指企業在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業務收入。
1.合理延遲產權轉移時間。稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。
2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。
總結：
房地產開發是中國當前和今后的經濟增長點，在中國經濟中發揮著重要作用，本文從投資活動和經營活動等方面對房地產開發企業稅務籌劃進行了詳細的分析和探討，涉及到了營業稅、企業所得稅的稅務籌劃分析，以期達到合理避稅，使法人利益最大化的目的。
參考文獻：
[1]王麗.房地產開發企業稅務籌劃探析.財會通訊，2014（1）.
[2]李春兒.淺議房地產開發企業稅務籌劃.會計師，2013（9）.
第9篇：房地產企業稅收籌劃分析范文
關鍵詞：房地產開發項目；涉稅籌劃；全壽命周期
中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0029-02
隨著中國對房地產公司的宏觀調控的緊縮力度日益加大，房地產公司的自身發展正處于復雜而多變的經濟環境中，房地產公司受到極其嚴重的影響。在這種情況下，如何增強房地產開發項目自身的創利能力和抗市場風險能力，已經成為學界和房產界關注的話題。作為減輕房地產開發項目的稅負手段之一，涉稅籌劃成為房地產開發項目減少經營成本、增強市場競爭力的必然選擇。
一、房地產開發項目生命周期劃分
“項目的各個階段放一起就構成了一個項目的生命周期。” 這一定義從項目管理和控制的角度，強調了項目過程的階段性和由項目階段所構成的項目生命周期。房地產開發項目作為一個特殊的項目，因項目而生，因項目的結束而結束，與普通的房地產企業或者房地產集團企業相比，只有生產的過程而無再生產的過程，所以對于企業生命周期即企業從出生、成長、成熟到衰退的定義，更適用使用項目生命周期的概念。據此，我們將房地產開發項目生命周期大致劃分為四個階段：項目決策階段、項目建造階段、項目銷售階段和項目終止階段。
二、房地產開發項目決策階段的涉稅籌劃
房地產開發項目決策階段的內容主要是通過投資機會的選擇、可行性研究、項目評估和決策來決定地域市場的進入，土地資源的獲取。在整個決策過程中，納稅成本的評估也是貫穿始終，而涉稅籌劃是要在納稅人對應的經濟業務發生前，用既有的法律、法規對其經濟行為所帶來的影響進行估計和判斷，并選擇有效的方案執行。
房地產企業在選定的投資區域建立項目公司時，首先要進行涉稅籌劃的問題就是內部組織形式的選擇。這里通過案例進行分析：
情況一：若W北京公司為分公司，當年虧損3 000萬，則集團納稅計算如下：K公司匯總 W 北京公司虧損額，其應納稅所得額為 7 000 萬元，應納所得稅為 1 750 萬元，W北京公司需在北京繳納 875 萬元。K 公司經過分配，需要在深圳繳納 700 萬元。集團總計繳納企業所得稅 1 575 萬元。若 W北京公司為子公司，當年虧損 3 000 萬，則集團納稅計算如下：
W北京公司所得稅為零，K 公司不能匯總 W北京公司虧損額，其應納稅所得額為 1 億元，應納所得稅為2 000萬元。即 W北京公司組織形式的不同，可以為總公司降低 425 萬的企業所得稅的稅收成本。
情況二：若 W北京公司為分公司，當年盈利3 000萬，若 K 公司只有北京一個分公司則集團納稅計算如下：W北京公司所得稅為（10 000+3 000）*50%*25%=1 625萬元，K公司其應納所得稅為（10 000+3 000）*50%*20%=1 300萬元，集團企業所得稅成本共計：1 625+1 300=2 925，若W北京公司為子公司，當年盈利3 000萬，則集團納稅計算如下：
W北京公司所得稅為 3 000*25%=750 萬元，K公司其應納稅所得額為1億元，應納所得稅為2 000萬元。集團企業所得稅成本共計：750+2 000=2 750 萬元。
案例總結：通過兩種情況的分析，在公司長期虧損的情況下，運用分公司的組織形式能更好的降低集團的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤，如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時的虧損，子公司具有獨立法人，在公司經營的很多問題上會具有更大的優勢。
三、房地產開發項目建造階段的涉稅籌劃
在項目的建造開發階段會涉及到籌資業務、投資業務，需要我們在合同訂立、賬務處理、內部和外部資金籌措方式及配套設施的處理等提前或過程中進行有關土地增值稅或者營業稅的籌劃。
簽訂項目承包合同是項目實施建造階段的重要工作之一。利用承包合同來進行稅收籌劃，可以在一定程度上達到節稅的效果。房地產開發企業將開發的建筑工程項目以總包的形式發包給建筑公司，同時對關鍵設備如電梯進行分包。
開發間接費用房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。在實務操作時，除總部外項目公司的公司部門設置全部是為項目開發服務的，所以在進行土地增值稅清算時，可以和稅務機關就此問題進行溝通，闡明理由，在賬務處理時項目公司各部門的費用向開發間接費用傾斜，如果項目當地稅務部門無法認同，可以在進行土增稅清算時按部門將費用調出。
另外，由于各開發項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再進行分攤。對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。
四、房地產開發項目在銷售階段的涉稅籌劃
開發企業對項目的銷售可分為兩個階段，預售未竣工產品和銷售已竣工產品，各地對預售未竣工產品的時間點并不相同，但必須要拿到預售許可證才能進行。開發企業在收到預售款項包括房屋的首付款、房款、定金、押金、保證金和誠意金等，應按適用稅率上繳營業稅、土地增值稅和企業所得稅。
銷售已經竣工的商品房時，這一階段按照稅法的有關規定已做完土地增值稅和企業所得稅的竣工清算。因此，銷售商品房時按已確認的土地增值稅和企業所得稅的單位成本計算應繳納的土地增值稅和企業所得稅，不再按預售方式計算和繳納土地增值稅和企業所得稅。建立銷售公司，通過拉長企業收入鏈條，增加環節，利用企業自身的組織架構的變化來降低稅收成本。通過案例來分析下銷售定價的涉稅籌劃：
1.背景介紹：W公司，其開發的項目“W家園”2007 年開始銷售，經測算，普通住宅銷售面積為 4.9萬平方米，預計土地和開發成本合計為 2.1億元，土地增值稅征收暫行條例規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此如何實現效益最大化，需要設計銷售價格區間。
2.案例分析
A方案：普通住宅增值率≤20%，此時住宅單價為6 517元，凈利潤8 707萬元。
B方案：普通住宅增值率>20%且
C方案：增值率達到50%～100%，土增稅率40%，銷售均價最高可達到8 300元。
但根據當年市場銷售情況分析，定價在7 000元以下較為合理。則方案A為最佳，既能保證完成原有銷售計劃，減少資金成本，又能保證利潤目標的實現。
3.案例總結
由于有土地增值稅，這種超率累進稅率的影響，企業的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業稅金及附加和土增稅的增長，企業得到的稅后利潤將會低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價將不會有意義，所以在定價時我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優惠政策，在不能適用優惠政策的時候，根據市場條件，爭取在價位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實現企業利潤的最大化。
五、房地產開發項目清算的涉稅籌劃
項目公司在開發項目竣工驗收后，依據與購房者簽訂的商品房交易合同，接受購房者的檢驗，通過之后“交鑰匙”。購房者接受鑰匙即意味著開發商在會計處理中，資產的風險和報酬已經轉移，可以確認收入。雖然房屋產權在此時并未完成轉移，但由于此步驟時間跨度較長，從開發商的大產權變更到小產權往往在交房后一到兩年的時間里，所以審計師和業內實操中通用的做法就是以“交鑰匙”來認定。
項目公司稅務清算的程序是先進行土地增值稅和企業所得稅的清算，再進行清算期的清算即應出具清算期的會計報表審計報告、近三年的國、地稅清稅報告，經主管稅務機關的審核后注銷稅務登記，最后進行工商登記的注銷。此步驟完成后也就意味著一個項目生命周期的結束。
六、結束語
伴隨著房地產行業的快速發展，無論是在項目的開發模式上，還是在開發產品的種類上，房地產企業均呈現出多樣化、復雜化的趨勢。在此情況下，房地產開放項目的納稅管理變得越來越復雜，必須具有戰略性和前瞻性。如何科學合理地對房地產項目進行納稅籌劃、減低稅負，已成為決定房地產企業能否健康、穩定發展的關鍵因素之一。
參考文獻：
[1] 梁云鳳，逢振悅，梁云波.房地產企業涉稅籌劃[M].北京：中國市場出版社，2006，11.
