日韩精品高清自在线,国产女人18毛片水真多1,欧美成人区,国产毛片片精品天天看视频,a毛片在线免费观看,午夜国产理论,国产成人一区免费观看,91网址在线播放
公務(wù)員期刊網(wǎng) 精選范文 房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

房產(chǎn)稅稅收籌劃精選(九篇)

前言:一篇好文章的誕生,需要你不斷地搜集資料、整理思路,本站小編為你收集了豐富的房產(chǎn)稅稅收籌劃主題范文,僅供參考,歡迎閱讀并收藏。

房產(chǎn)稅稅收籌劃

第1篇:房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】土地增值稅 扣除項目 稅收籌劃 稅收優(yōu)惠

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物,并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是:根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策,通過合理合法調(diào)整收入額和扣除項目金額來減低增值額,從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

一、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又從事其他房地產(chǎn)開發(fā),在分開核算的情況下,籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi),以獲得免稅待遇。要降低增值率,關(guān)鍵是降低增值額。

例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A出售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房取得銷售收入6000萬元,扣除項目金額為4400萬元(未包括稅金)。

解答:銷售稅金及附加=6000×5%×(1+7%+3%)=330萬元

扣除項目金額合計=4400+330=4730萬元

增值額=6000-4730=1270萬元

增值率=1270/4730×100%=26.8%

適用30%的稅率,因此繳納的土地增值稅為1270×30%=381萬元

通過上述計算可以看出,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為26.8%,超過20%,需要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇,可將其增值率控制在 20%以內(nèi),籌劃的方法有以下兩種:

第一,降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低,但也會導(dǎo)致銷售收入的減少,影響企業(yè)的利潤,這種方法是否合理應(yīng)通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變,改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格,令其為X,則應(yīng)納土地增值稅為:

銷售稅金及附加=X1×5%×(1+7%+3%)=0.055X1

扣除項目金額合計=4400+0.055X1

增值額=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)×100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)×100%=20%,解得X1=5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元,由于免征增值稅少納稅381萬元,與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。

第二,增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項目金額:增加扣除項目金額的途徑很多,例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等。假定上例中其他條件不變,只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項目發(fā)生變化,令其為X2,則應(yīng)納土地增值稅為:

扣除項目金額合計=X2+330

增值額=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)×100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)×100%=20%,解得X2=4670萬元。此時普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

第一,利用合作建房節(jié)稅。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。”房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項政策進(jìn)行稅收籌劃。第二,利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開發(fā)之初確定最終用戶,實行定向開發(fā),以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的,避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三,改售為租、投資聯(lián)營節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后,可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,只需交納出租房產(chǎn)稅。另外,房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營,在投資時按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅,而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時也可以不用補交。

三、利用增加扣除項目進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定,財務(wù)費用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按本條規(guī)定計算的金額之和的5 %以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。

【參考文獻(xiàn)】

第2篇:房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);主要稅種;稅收籌劃策略

一、引言

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就,在推動國家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展,其投資總額在國民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高,據(jù)統(tǒng)計,從2008年至2012年的5年時間中,房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快,國家宏觀調(diào)控政策收緊,加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險高等特點,使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來看,競爭比較激烈,行業(yè)整體利潤率在下降,尤其是對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè),其面臨的市場風(fēng)險更大。而在房地產(chǎn)的成本中,其中有20%的為稅收支出,因此,合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的一條有效途徑,房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點,合理管理企業(yè)資金,通過稅收籌劃手段降低稅負(fù),進(jìn)而達(dá)到降低成本目的。因此,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃,不僅有助于企業(yè)實現(xiàn)價值最大化的財務(wù)管理目標(biāo),而且很好的貫徹了國家宏觀調(diào)控政策,有助于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況

(一)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種,一種是從一級市場通過招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán),另一種是在二級市場上通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級市場,還是在二級市場上取得土地使用權(quán)時,房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金,與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”,相應(yīng)的應(yīng)該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時,占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時,還會涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅及附加等稅種,因工程項目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

(二)轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業(yè)稅的征稅管理可知,房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷售不動產(chǎn),轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”,應(yīng)該征稅營業(yè)稅,相應(yīng)的就應(yīng)該繳納城建稅和教育費附加,而房屋銷售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù),因此還應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅,土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時,需要繳納個人所得稅。

(三)持有使用環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時,需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個人所得稅等,將房屋或者土地自用的,需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)一般比較低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時,一般不需要負(fù)擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)。總之,在我國,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點進(jìn)行合理籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃策略

(一)營業(yè)稅稅收籌劃

營業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務(wù)稅,計稅依據(jù)為營業(yè)額全額,一般不受成本、費用等的影響。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,營業(yè)稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進(jìn)行規(guī)劃,一是充分利用營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策,采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃,一方提供土地使用權(quán),另一方提供建房需要的資金,兩方在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造,對于建成的房屋,合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值,對于以土地使用權(quán)出資的一方,因為獲得了部分房屋的所有權(quán),應(yīng)該繳納營業(yè)稅,而對于以資金出資的一方則無需繳納營業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時,一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種,通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多,因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷售,會增加其稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務(wù)兩種,就可以降低營業(yè)稅稅負(fù)。對于毛坯房的銷售,按照“銷售不動產(chǎn)”規(guī)定,采用5%的營業(yè)稅稅率,對于房屋裝修部分,按照“建筑業(yè)”規(guī)定,采用3%的營業(yè)稅稅率,這樣可以節(jié)約2%的營業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策,比如利用現(xiàn)金折扣等,如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上,就可以以折扣后的銷售額作用營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ),從而節(jié)省一定的營業(yè)稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營業(yè)稅負(fù)擔(dān),就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上。

(二)土地增值稅稅收籌劃

第3篇:房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 階段性

一、我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅現(xiàn)狀分析

近些年來,伴著國家經(jīng)濟體制不斷地成熟,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,緊接著房價日益攀升,不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求,更是形成了社會的不穩(wěn)定因素。?縱觀高房價的具體原因,從拆遷、買地到建造、銷售,較高的成本是造成高房價的重要原因,可以看到其中稅費較高且最具籌劃降低的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合型行業(yè),開發(fā)流程長、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此,其涉稅也較為復(fù)雜。其幾乎涉及現(xiàn)在所有稅種。并且房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理過程中存在很大的風(fēng)險,企業(yè)財務(wù)方面也在稅務(wù)稽查面前屢屢出現(xiàn)問題,不僅不能省掉可以減免的稅額,甚至多繳不該繳的稅。同時,房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃專業(yè)技術(shù)人員的缺失也是該行業(yè)面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理需要對房地產(chǎn)行業(yè)性業(yè)務(wù)知識和稅法知識都較為了解。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的階段性稅收籌劃

首先介紹一個簡要的流程:簽訂土地出讓合同――設(shè)立項目公司――立項――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設(shè)計審查審批――施工圖審查備案――工程招投標(biāo)及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預(yù)售許可――專業(yè)驗收――竣工驗收辦證、備案――交房

通過簡單的房地產(chǎn)開發(fā)完工流程,可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)階段性明顯,財稅人員按照階段性發(fā)展進(jìn)行稅收籌劃適合大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。

(一)設(shè)立階段

1.注冊資本的選擇。注冊資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面,房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期長,資金需要量大,因此借款、融資對房地產(chǎn)企業(yè)來說是必不可少的。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)資金主要有銀行信貸、外資投入、發(fā)行股票、內(nèi)部積累等四個來源,即負(fù)債籌資和權(quán)益籌資。權(quán)益融資不需要償還,沒有償債壓力,根據(jù)盈利情況分配股利就可以,但借款利息可以在土地增值稅的計算中扣除,又可作為所得稅的抵減項,而股息支付不能作為費用列支。所以在籌劃角度來看,權(quán)益籌資效果是不如負(fù)債籌資的。

2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨立法人資格的,對子公司和分公司的稅率及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策方面我們國家有不同的稅法規(guī)定,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建立之前作出合適的選擇。

設(shè)立分公司,好處就在于:首先,稅務(wù)機關(guān)對其監(jiān)管力度相對子公司來說更小;其次,在項目的建設(shè)初期公司基本會處于虧損狀態(tài),分公司的虧損對總公司的稅前利潤可以有一些減少以達(dá)到減輕總公司企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)的作用;最后,分公司和總公司之間的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)變,因而是沒有納稅義務(wù)的。然而在分公司的開發(fā)建設(shè)階段總公司是負(fù)有連帶的稅務(wù)責(zé)任的,因而會給總公司帶來一部分的危險。對于子公司的建立,利弊恰恰與分公司的設(shè)立相反。

(二)銷售階段

1.銷售價格的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售價格的確定依賴各個因素,對銷售價格的合理確定對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看,銷售價格的確定主要依據(jù)是土地增值稅的計算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優(yōu)惠政策和土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率。可見,房地產(chǎn)企業(yè)若提高房地產(chǎn)售價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅后利潤可能增加、也可能減少,此時就要考慮如何做到利潤最大。

2.銷售收入的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立銷售公司對新開發(fā)的項目進(jìn)行代銷或是轉(zhuǎn)銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產(chǎn)企業(yè)銷售其產(chǎn)品,同時向企業(yè)收取一定的傭金作為報酬。由于雙方的關(guān)聯(lián)關(guān)系,傭金的多少便存在調(diào)整的空間。房地產(chǎn)企業(yè)向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費用的范圍,可以在計算土地增值稅時項目作為扣除項目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營業(yè)稅,但可作為企業(yè)所得稅的扣除。轉(zhuǎn)銷就是銷售公司先取得項目之后以自己名義銷售出去,此時同樣由于關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在,可以調(diào)整銷售價格,因而減少土地增值稅的計稅依據(jù)。同時,由于銷售過程中的交易成本費用增加,可以在計算企業(yè)所得稅時增加扣除數(shù)額,使企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅方面都達(dá)到節(jié)稅效果。

(三)保有階段

第4篇:房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn);稅收籌劃;風(fēng)險籌劃

一、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下,通過安排經(jīng)營、投資等活動來改變企業(yè)各項要素,并應(yīng)用特定稅收政策而進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化,以實現(xiàn)企業(yè)減輕稅負(fù)、擴大經(jīng)濟效益、發(fā)揮經(jīng)濟戰(zhàn)略目標(biāo)管理的經(jīng)營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務(wù)效果導(dǎo)向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。

企業(yè)通過合理合法地納稅籌劃,不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風(fēng)險,還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值,以實現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)最小,提升企業(yè)競爭優(yōu)勢及其長遠(yuǎn)、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。

首先,基于稅收籌劃的收入與替代效應(yīng)理論分析,稅收籌劃可使納稅主體在稅負(fù)降低后,變相增加其可支配收入與實際購買力,從而提高納稅主體的消費水平。其次,基于收入乘數(shù)效應(yīng)的理論依據(jù)分析,納稅主體購買力的增加將會再一次引領(lǐng)行業(yè)經(jīng)濟的再增長,進(jìn)而又能進(jìn)一步提高政府稅收收入,故單從這一角度來看,稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實際經(jīng)濟價值。最后,從替代效應(yīng)角度分析認(rèn)為,納稅主體稅負(fù)成本的降低也會相應(yīng)降低商品銷售成本,借此進(jìn)一步左右消費者的重新選擇,從而實現(xiàn)刺激消費者購買需求,拉動經(jīng)濟增長的經(jīng)濟效益。綜上所述,稅收籌劃對政府和企業(yè)雙方而言,都具有重大的宏觀意義。

二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點

提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃,其空間還是很大的。例如,針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應(yīng)是其稅收籌劃的側(cè)重點。此外,企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時,還要學(xué)會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃,為企業(yè)帶來最大的績效收益。

首先,投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅制構(gòu)成進(jìn)行籌劃,其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進(jìn)行適用性分析,爭取通過合理避稅的方式,使企業(yè)獲得一筆無息的貸款,從而使流動資金更加有保障,以進(jìn)一步增強企業(yè)經(jīng)營活動的安全與靈活保障性。其次,企業(yè)還應(yīng)在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上,適當(dāng)采用一些稅務(wù)手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式,通過價格轉(zhuǎn)讓、成本(費用)調(diào)整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業(yè)稅負(fù),增強行業(yè)口碑及核心競爭力。

本文通過將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進(jìn)行了如下分析。

1、初始出租時稅務(wù)籌劃

企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時,可通過兩種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過出租合同分立方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。例如,某企業(yè)為滿足市場、盤活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要,將原廠房設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營出租,試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出,二者營業(yè)收入相同,故應(yīng)繳營業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應(yīng)完全相同,而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。

通常情況下,企業(yè)將廠房、房屋等進(jìn)行租賃時可收取租金收入,這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計算應(yīng)繳的營業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言,租金收入越高,則計算繳稅的基數(shù)越大而所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)就越重。因此,企業(yè)在稅務(wù)籌劃時,應(yīng)盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設(shè)備等租金分開制定并分別簽訂,才能有效減輕企業(yè)稅負(fù)。同理而言,建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始出租時,也應(yīng)將建筑物與其商定的附屬設(shè)備分開核算,以減少房屋建筑物的原值,進(jìn)而減少企業(yè)應(yīng)基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有,在房屋出租時,可將房屋租金與動力費用,包括水、電費等收入分開核算,也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外,出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形,進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時通過出租合同分立的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟效益的現(xiàn)實意義。

2、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃

我國制定的有關(guān)營業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定:自2001年起對公有住房及廉租房免征營業(yè)與房產(chǎn)稅,故企業(yè)在房產(chǎn)計劃出租時不應(yīng)只看租金收入的高低,還應(yīng)結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策,倘若出租房屋符合國家規(guī)定,便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負(fù)擔(dān)。針對如此,企業(yè)可適當(dāng)綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務(wù)工人員用于居住還是出租給個體業(yè)主用于經(jīng)營較為符合企業(yè)的經(jīng)濟性要求,以便實現(xiàn)企業(yè)應(yīng)出租用途不同而影響企業(yè)所承擔(dān)稅負(fù)的效用。

3、持有期間稅務(wù)籌劃

投資性房地產(chǎn)在持有期間可進(jìn)行折舊與攤銷的計提,然而,企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準(zhǔn)條件進(jìn)行資產(chǎn)的加速折舊,因此,若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下,企業(yè)可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務(wù)核準(zhǔn),以加快成本收回速率,并實現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益,以增加企業(yè)貨幣機會成本,從而進(jìn)行更好地納稅籌劃。

4、后期處置時稅務(wù)籌劃

第5篇:房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè),特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2009年我國稅收總收入約為60億元,較上年同期增加了5億元,其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元,占稅收增加總額的35%。此外,運作周期長、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點,對企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán),在符合法律規(guī)定的前提下,企業(yè)應(yīng)充分利用國家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃,其重要性可概括為:第一,我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高,并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種,企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間,納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力;第二,行業(yè)競爭激烈,納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運營成本,提高在市場中的競爭力;第三,近些年來,地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機關(guān)征繳稽查的重點對象,納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險,規(guī)避違法行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

(一)法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善,并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢,但從實際情況來看,一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠,僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定,缺乏對稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識,法律意識的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理,甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外,我國稅收籌劃起步較晚,理論體系和實踐經(jīng)驗均存在不足,這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識到稅收籌劃的重要性,甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生,違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入,也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,而實際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負(fù)的,完全沒必要鋌而走險,走上違法的道路。

例如:某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項目,其中A項目市場價格為1000萬元,可以扣除成本費用為400萬元,則該項目增值率為150%,土增稅為240萬元,同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元;B項目市場價格為1500萬元,可以扣除的成本費用為1000萬元,則該項目增值率為50%,土增稅為150萬元,同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下,兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項目命名為同一小區(qū),那么項目整體增值率為78.60%,土增稅為370萬元,同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元,相比之下便可節(jié)稅20萬元,可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識,它與企業(yè)的經(jīng)濟利益息息相關(guān)。

(二)缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前,很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財務(wù)部門完成,但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才,其他人員的稅收籌劃能力有限,整體上缺乏完善的納稅管理體系,也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業(yè)的稅費繳納工作均是由財務(wù)部門完成,所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務(wù)機關(guān)處罰等情況歸咎為財務(wù)部門的工作失職,但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議,這實際上本身就是對稅收籌劃工作認(rèn)識上的錯誤。企業(yè)財務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時確實會與稅務(wù)機關(guān)產(chǎn)生互動,但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機關(guān),完成納稅義務(wù),并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策,從實際工作情況來看,房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成,這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù),稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看,房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機械的讓財務(wù)部門獨立負(fù)責(zé),又沒有給財務(wù)部配備專業(yè)人才,顯然是不合理、不科學(xué)的。

(三)缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識,以及對此項工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺,通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時才要求財務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理,然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突,這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上,企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生,再通過其他的手段去處理為時已晚,這時再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見,納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃,同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握,否則納稅籌劃就不能有效實施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

(一)提高稅收籌劃意識

積極轉(zhuǎn)變思維觀念,樹立科學(xué)的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務(wù)部門,要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上,管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視,企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合,并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī),全面掌握國家稅收政策動態(tài),提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識,在涉稅工作上加強稅主動性,最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。

(二)提高稅收籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果,所以企業(yè)在人員招聘時就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識的人,并采取適當(dāng)激勵手段來鼓勵財務(wù)人員加強稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí),不斷更新專業(yè)知識,從而提高其稅務(wù)籌劃能力,降低企業(yè)的各種經(jīng)營風(fēng)險。在外聯(lián)工作上,企業(yè)應(yīng)加強和主管稅務(wù)機關(guān)的溝通,了解稅務(wù)機關(guān)的工作程序,特別是對于一些模糊事項和新興業(yè)務(wù)的處理,一定要得到稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可后再實際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作,企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問,例如注冊稅務(wù)師、理財規(guī)劃師等,這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險。

第6篇:房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

一、土地增值稅稅收規(guī)定

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

1.納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅人是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率

土地增值稅采用的超率累進(jìn)稅率。

3.應(yīng)稅項目和扣除項目的確定

應(yīng)稅收入包括:貨幣收入、實物收入和其他收入。

扣除項目包括:取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項目和舊房及建筑物的評估價格。

4.土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

土地增施稅應(yīng)納稅額=∑(每級距的土地增值額*適用稅率)

5.與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)的土地增值稅稅收優(yōu)惠

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額為超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

(2)因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn),免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

1.根據(jù)不同建房方式進(jìn)行納稅籌劃

在土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中,對代建房和合作建房的界定做了明確規(guī)定,并明確說明了在何種情況下是暫免征收土地增值稅的。有了上述稅收優(yōu)惠規(guī)定,為我們的納稅籌劃提供了操作空間。

(1)合作建房。合作建房房屋建設(shè)完畢后自用的,暫免征收土地增值稅,但是建成后轉(zhuǎn)讓的,需要補交土地增值稅。

(2)代建房。代建房的本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),并收取手續(xù)費的行為。其整個經(jīng)濟行為中不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變化,所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi),僅就其服務(wù)依法繳納營業(yè)稅即可。采用代建房模式,不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負(fù)擔(dān),還可以不用繳納土地增值稅,可以大幅減低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

2.通過分散收入的形式進(jìn)行納稅籌劃

由于土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率的方式計稅,而增值額等于收入減去可以扣除項目,增值率越高,所對應(yīng)的稅率越高。所以分散企業(yè)收入,會對增值額產(chǎn)生影響,從而影響企業(yè)稅負(fù)。

在實務(wù)操作中,可以采取的方法是將可分除的項目從整個房地產(chǎn)項目中剝離出來單獨處理,如裝修費,設(shè)備安裝費,附屬設(shè)施建設(shè)費等。這樣處理可以使上述業(yè)務(wù)的盈利不用繳納土地增值稅,從而增加企業(yè)利潤。

另外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以將一個整體項目中的多個工程分開處理,以已達(dá)到降低增值率,降低稅負(fù)的目的。例如,可以將一個整體增值率超過20%的項目中增值率未達(dá)20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他增值率超過20%樓盤分開核算,以使其可以享受免征土地值稅的優(yōu)惠。

但是,無論是分拆業(yè)務(wù)還是將項目分開核算,在決定是否采用的時候,一定要仔細(xì)核算是否能達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。

例:A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目,其中建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一棟出售,預(yù)計售價5000萬元,可以扣除項目金額4500萬元;建設(shè)豪華別墅10棟,預(yù)計銷售額1500萬,可以扣除項目金額1000萬元。

在該案例中,不分開核算,則需繳納土地增值稅(5000+1500-4500-1000)×30%=300萬元;但如果分開核算A企業(yè)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅因增值率未超過20%,可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠,總共需要繳納土地增值稅(1500-1000)×30%=150萬元。

3.利用增加成本費用、減低增值率節(jié)稅

在土地增值稅的計算中,稅法規(guī)定了土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、財務(wù)成本、相關(guān)稅金、其他扣除項目、舊房評估價格等法定扣除項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅籌劃時可以利用合理合法的方式,增加成本,降低增值率。在實際操作中,也可以將增值率不同的項目合并計算,以使總體增值率降低,減輕稅負(fù)。這里所說的合并項目和上文所說的分拆項目并不矛盾,其總體目標(biāo)都是減輕稅負(fù),具體應(yīng)該采取什么方法,需要在實務(wù)中通過計算確定。

另外,根據(jù)稅法中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)普通經(jīng)濟適用房時增值率不足20%免征土地增值稅的優(yōu)惠規(guī)定,企業(yè)房地產(chǎn)項目在增值率接近20%時,可以通過計算,確定是將增值率控制在20%以下獲得的總體利潤高還是增加利潤繳納土地增值稅獲得的利潤高。

4.對利息支出的籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中第三條規(guī)定,扣除項目中財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,土地取得成本和土地開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地取得成本和土地開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

根據(jù)以上條款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身情況,通過計算決定是否提供金融機構(gòu)的利息分?jǐn)傋C明,以達(dá)到節(jié)稅的目的。一般來說,資金來源主要是自有資金的企業(yè),其利息費用還不足土地取得成本和土地開發(fā)成本之和的5%,更樂意采用第二種方案,即不提供金融機構(gòu)的證明,直接扣除土地取得成本和土地開發(fā)成本之和的10%。

第7篇:房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

案例:2011年A公司與B公司進(jìn)行了重組,其主要目的是在B公司注銷的同時將其名下的辦公用房轉(zhuǎn)移到A公司。A公司和B公司都是C公司控股的子公司,且C公司持股比例相同。而采用何種方式交易成本最小、節(jié)稅最多、經(jīng)濟效益最大,這就需要進(jìn)行納稅籌劃,選擇最佳方案。

2011年12月31日B公司評估日賬上凈資產(chǎn)為850萬元;房產(chǎn)原值(含裝修)500萬元,凈值375萬元,評估價格750萬元,已使用五年;公司其他債權(quán)債務(wù)已清理完畢。

下面分別以兩種不同的清算方式來分析房產(chǎn)交易成本:

一、A公司直接購買的方式:

B公司需要繳納的主要稅金有:

營業(yè)稅金及附加:750*5.5%=41萬元

土地增值稅:750-500*(1+5%*5)-41=84萬元

企業(yè)所得稅:(750-375-41-84)*25%=63萬元

稅金合計:41+84+63=188萬元

A公司需要繳納的主要稅金有:

契稅:750*4%=30萬元

二、A公司采取吸收合并的方式:

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則2008》第21章規(guī)定,同一控制下的企業(yè)合并是指參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制,且該控制并非暫時性的合并。合并方通過企業(yè)合并取得被合并方的全部凈資產(chǎn),合并后被合并方被注銷法人資格,被合并方原持有的資產(chǎn)、負(fù)債在合并后成為合并方的資產(chǎn)、負(fù)債。由于A公司和B公司都屬于C公司控股的子公司,且控股比例相同,故符合同一控制下的企業(yè)吸收合并條件。

主要涉稅

在合并過程中,涉及到的主要稅收有:

(一)流轉(zhuǎn)稅

根據(jù)[2002]420號和最新的國稅2011年13號公告都規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為,因此轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)涉及的應(yīng)稅貨物的轉(zhuǎn)讓,不屬于增值稅的征稅范圍,不征收增值稅。”

根據(jù)國稅函[2002]165號和最新的國稅2011年51號公告規(guī)定:“對企業(yè)在合并、兼并過程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為,不征收營業(yè)稅。”

(二)契稅

根據(jù)財稅[2008]175號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》第七條規(guī)定:“企業(yè)改制重組過程中,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn),包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間,同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn),不征收契稅。”

(三)土地增值稅

根據(jù)財稅[1995]48號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第三條規(guī)定:“在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅。”

(四)企業(yè)所得稅

根據(jù)財稅[2009]59號《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》的規(guī)定:同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并,可以選擇按以下規(guī)定處理(特殊性稅務(wù)處理或重組業(yè)務(wù)處理)。

1、合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ),以被合并企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定;

2、被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項由合并企業(yè)承繼;

3、可由合并企業(yè)彌補被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值×截至合并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率;

4、被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ),以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)確定。

也可以采用一般性稅務(wù)處理(清算處理):

1、合并企業(yè)應(yīng)按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ);

2、被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理;

3、被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補。

財務(wù)處理

從以上政策可以得出A公司如果采用吸收合并方式的話,除了企業(yè)所得稅,其他相關(guān)稅金都可以免征,而企業(yè)所得稅如果采取不同的稅務(wù)處理方式也可以達(dá)到免稅的目的,而選擇一般性稅務(wù)處理或特殊性稅務(wù)處理,對財務(wù)處理又有不同的處理方式:

第一,作為投資收回

(1)如果會計上作為投資收回,稅法上作為清算或普通重組業(yè)務(wù),那么在稅法上子公司將以公允價值進(jìn)行清算,母公司吸收合并的資產(chǎn)、負(fù)債也以公允價值作為計稅基礎(chǔ)。這樣的情況下,會計上也應(yīng)以公允價值計量,并確認(rèn)相關(guān)的投資收益,保持與稅法的一致性。否則母公司若以賬面價值計量,會計與稅法將產(chǎn)生較大的時間性差異,且該差異是否能獲得稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可也存在較大不確定性。

(2)如果會計上作為投資收回,稅法上作為重組業(yè)務(wù),且符合特殊性稅務(wù)處理,那么在稅法上以賬面價值計量確認(rèn),會計上也適宜以子公司賬面價值計量。由于重組業(yè)務(wù)特殊性稅務(wù)處理子公司是不需要計算繳納企業(yè)所得稅的,其合并前的相關(guān)所得稅事項是由母公司承繼,故如果會計上作為投資收回,確認(rèn)了投資收益(或損失),那么母公司投資收益或損失將并入應(yīng)納稅所得并進(jìn)行納稅調(diào)整。

第二,作為吸收合并

如果會計上作為同一控制下吸收合并,那么稅法上作為清算或普通重組業(yè)務(wù)的可能性就基本不存在了。從目前看,會計上的吸收合并和新設(shè)合并,稅法上均作為企業(yè)合并(包括母子公司直接吸收合并)。所以會計上若納入同一控制下吸收合并,稅法上作為重組業(yè)務(wù),且符合特殊性稅務(wù)處理,那么會計、稅法均以賬面價值計量確認(rèn),雙方保持高度一致,會計不確認(rèn)相關(guān)投資收益,而作為資本公積或留存收益處理。

結(jié)論

從以上分析可以看出:

1、在擬對合并后資產(chǎn)長期持有的情況下:選擇特殊性稅務(wù)處理,合并各方均無需納稅,選擇一般性稅務(wù)處理,被合并方需要繳納企業(yè)所得稅;在一般性稅務(wù)處理下,如果合并方以非股權(quán)性資產(chǎn)支付對價且該項資產(chǎn)有評估增值,則合并方需繳納企業(yè)所得稅,資產(chǎn)公允價值較計稅基礎(chǔ)越高,負(fù)擔(dān)的稅款越多。

2、在擬將合并后資產(chǎn)再次對外轉(zhuǎn)讓的情況下,就集團整體而言,一般性稅務(wù)處理與特殊性稅務(wù)處理需要繳納的企業(yè)所得稅稅額一致,只是納稅義務(wù)發(fā)生時間不同,但選擇無評估增值的資產(chǎn)進(jìn)行支付,適用一般性稅務(wù)處理,能夠使整個交易過程的稅負(fù)降至最低。

考慮到A公司合并的主要目就是為了房產(chǎn)且準(zhǔn)備長期持有,而B公司同時也需要注銷, 所以選擇股權(quán)支付方式以在合并時適用特殊性稅務(wù)處理是最優(yōu)選擇。

基本操作流程是A公司先購買B公司全部股權(quán),使其成為A公司的全資子公司,在完成相關(guān)的清算程序后,其所有資產(chǎn)、負(fù)債、業(yè)務(wù)和人員都轉(zhuǎn)入A公司。由于B公司已經(jīng)兩年無經(jīng)營業(yè)務(wù),加上房產(chǎn)每年折舊費用的攤銷,賬面處于虧損狀態(tài),雖然符合同一控制下的合并條件及稅務(wù)特殊性處理要求,但如果按照賬面數(shù)直接合并的話, 有一部分虧損可能無法在合并后彌補,其他的債權(quán)債務(wù)合并以后不僅會增加A公司資產(chǎn),還會增加A公司的納稅風(fēng)險,所以B公司先進(jìn)行清算程序后,賬面只留下房產(chǎn)這一項固定資產(chǎn),其他債權(quán)債務(wù)都轉(zhuǎn)為清算損益。由于B公司所得稅以前年度納稅調(diào)整項較多,最后核算下來基本無應(yīng)納稅所得額,這樣就使得A公司合并和產(chǎn)生的無論是投資收益,還是作為資本公積或留存收益都無需再繳納企業(yè)所得稅。

房產(chǎn)隨后也過戶到A公司,并以合并日當(dāng)時B公司賬上的原值和累計折舊作為A公司的賬面價值,最后完成B公司的所有注銷程序。

從以上分析可以看出,如果A公司直接購買B公司房產(chǎn)的話,雙方需要繳納218萬元的稅金,而采用吸收合并的方式,雙方不需繳納任何稅金。同時A公司也減少了因房產(chǎn)按現(xiàn)值重新計提折舊多增的折舊費用及增加的房產(chǎn)稅金,加速了資金的周轉(zhuǎn)。

第8篇:房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè); 土地增值稅; 稅收籌劃

2010年的兩會期間,房價過高問題成為最受關(guān)注的焦點。總理在政府工作報告中強調(diào):“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來看,無疑都是為了遏制房價,這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,并不是一個利好消息。客觀來說,我國房價過高的原因很復(fù)雜,其中稅費比重大是一個重要的原因。在國外,地價及稅費一般占房價的20%左右,而國內(nèi)卻高達(dá)50%―60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點,降低增值額,達(dá)到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項目金額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現(xiàn)行土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和(簡稱“合計數(shù)”)的5%以內(nèi)計算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,可按“合計數(shù)”的10%以內(nèi)計算扣除包括利息在內(nèi)的所有費用支出。

案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價款為600萬元,開發(fā)成本為1 000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進(jìn)行籌劃(假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明,并未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬元);

2.允許扣除的利息支出為90萬元時,由于90萬元

3.允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70萬

房地產(chǎn)開發(fā)時,可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低,選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的利息支出或提供金融機構(gòu)證明,以達(dá)到節(jié)稅目的。

(二)對于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃

同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同的檔次,針對不同消費者,其銷售價格也有所不同,不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同,這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產(chǎn)合并核算,就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率,使稅負(fù)下降。

案例2:某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年同時開發(fā)兩個項目,項目1 為寫字樓,營業(yè)收入為20 000萬元,可扣除項目金額為6 000萬元;項目2為普通住宅,營業(yè)收入為4 000萬元,可扣除項目金額為2 400萬元。

1.分開核算:項目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數(shù)35%,應(yīng)納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬元)。項目2:增值額=4 000

-2 400=1 600(萬元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數(shù)5%,應(yīng)納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬元)。應(yīng)納土地增值稅總額

=6 300+520=6 820(萬元)。

2.合并核算:該公司營業(yè)總收入=20 000+4 000=24 000(萬元),扣除項目總金額=6 000+2 400=8 400(萬元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數(shù)15%,應(yīng)納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬元)。

比較可以看出,合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。

二、合理定價

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時候,就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。

案例3:某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項目的金額1 000萬元,銷售金額為P,相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業(yè)稅率,城建稅率,教育費附加征收率。此時,該公司所有可以扣除項目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司希望享受起征點的優(yōu)惠,則最高售價P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬元)。即當(dāng)該公司的銷售價格在1 285萬元以內(nèi),不需交納土地增值稅,此時扣除項目金額總和為1 071萬元,獲利214萬元。

如果企業(yè)想通過提供銷售價格帶來更大收益,此時增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時,稅率為30%,速扣數(shù)為0”。假設(shè)價格提高了y,此時房產(chǎn)的新價格為P+y,相應(yīng)的允許扣除項目總金額增加了5.5%y,此時,允許扣除項目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應(yīng)納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業(yè)想獲得效益,則其提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優(yōu)惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業(yè)想通過提供銷售價格來獲得更多收益,那么它的銷售價格就必須高于1 364.6萬元(1285+89.6)以彌補稅負(fù)上漲帶來的負(fù)擔(dān)。

三、綜合應(yīng)用

以華德房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)項目為例,運用上述節(jié)稅措施,合理節(jié)省土地增值稅。

華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開發(fā)兩個項目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發(fā)項目共支付地價款為1 000萬元,合計開發(fā)成本費用為5 000萬元,如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑶夷軌蛱峁┙鹑跈C構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為420萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3 269萬,寫字樓全部允許扣除項目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產(chǎn)時應(yīng)如何稅收籌劃呢?

一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬元),當(dāng)允許扣除的利息支出為420萬元時,420萬元>300萬元,應(yīng)該分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明。

二是對于兩棟房產(chǎn)應(yīng)如何定價做出判斷。如想在享受起征點優(yōu)惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬元),此時免征土地增值稅。

三是如果銷售住宅樓時,開發(fā)商通過提供價格來提高收益,其總收入為5 600萬元,寫字樓價格不變,總收入為6 000萬元。此時住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對應(yīng)稅率40%,速扣數(shù)5%,應(yīng)納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)

=3 100(萬元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對應(yīng)稅率30%,速扣數(shù)0,納稅額=3 100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時分開納稅更能達(dá)到節(jié)稅的目的。

在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時,必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。

四、結(jié)束語

隨著國家稅務(wù)總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化,房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作,需要同時高度熟悉企業(yè)運營和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實施成本,控制風(fēng)險才能減輕企業(yè)稅負(fù),增強自身競爭力。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 國土資源局.2009年調(diào)查報告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.

[2] 國家稅務(wù)總局.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知[S].2006(12).

[3] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社,2009.

第9篇:房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞:新會計準(zhǔn)則;房地產(chǎn);稅收籌劃

一、新會計準(zhǔn)則對稅收籌劃影響分析

新會計準(zhǔn)則是我國財政部在人民大會堂同時的一項條例,在2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行,其他企業(yè)鼓勵執(zhí)行,但現(xiàn)在,我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作進(jìn)行的過程中產(chǎn)生了很多影響。其中產(chǎn)生影響最深的是以下幾個方面,依次為:第一,目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)對存貨計價方式做出了明確規(guī)定,《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中對存貨發(fā)出計價方式祥先進(jìn)先出或者是加權(quán)平均法的方向轉(zhuǎn)變,這種形式下,企業(yè)毛利會產(chǎn)生變化。還有,通過膨脹的情況下,我國原有的計價方式不能進(jìn)行對應(yīng)的稅收,可是,如果計價方式進(jìn)行了改變,企業(yè)沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行對策的開展,使提升了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)跟企業(yè)不同,房地產(chǎn)企業(yè)建筑時間長,如果直接或者是限定運用后將先進(jìn)先出的計價方式取消,那么,房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益和利潤都會受到影響。第二,投資性房地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)計量的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)的計量方式在新會計準(zhǔn)則中規(guī)定是這樣的,倘若運用公允價值的計量方式,就不能對計提折舊和攤銷策略進(jìn)行完成,這種方式還會提升企業(yè)的稅負(fù)。新會計準(zhǔn)則在對計量固定資產(chǎn)中,的規(guī)定也會影響涉稅情況。另外,新會計準(zhǔn)則在公允價值的基礎(chǔ)上,對計量模式做出了規(guī)定,使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行公允價值進(jìn)行稅收籌劃的時候需要對稅收籌劃的空間進(jìn)行擴展,對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債以及資產(chǎn)計量造成了影響。不僅如此,還會影響損益的計算。對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計處理的時候會受到新會計準(zhǔn)則的影響和限制,最嚴(yán)重的會影響納稅額度的計算。

二、新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的建議

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作會因為新會計準(zhǔn)則的頒布與實施受到不同程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)也不能坐以待斃,應(yīng)該提出相應(yīng)的對策。房地產(chǎn)企業(yè)的運營環(huán)境不同,所以,不確定性因素也非常多,因此,在稅收籌劃的事后會產(chǎn)生很多問題,不能進(jìn)行風(fēng)險的規(guī)避。為此,本文對新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的建議進(jìn)行論述。

(一)關(guān)注稅收政策加強風(fēng)險防范認(rèn)知

房地產(chǎn)會計工作人員在進(jìn)行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該密切關(guān)注我國政策和稅法的調(diào)整以及改變。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作的時候,可以憑借企業(yè)的特征對信息管理系統(tǒng)進(jìn)行創(chuàng)建,按照實際稅收政策進(jìn)行改變,使得企業(yè)可以輕松地應(yīng)對會計準(zhǔn)則規(guī)定的變動而制定解決措施,最大程度上縮小了政策變更對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。不僅如此,在進(jìn)行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該將潛在風(fēng)險進(jìn)行考慮,并制定稅收籌劃工作方案,保證工作截然有序的進(jìn)行。

(二)重視與稅務(wù)機構(gòu)部門溝通

納稅行為在新會計準(zhǔn)則和稅法中并沒有明確的規(guī)定,因為房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同,稅法自身也比較有特點,所以,在一定的情況下對企業(yè)稅收籌劃工作增加了困難。針對這一情況,我們在進(jìn)行稅收籌劃工作的時候,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該跟稅務(wù)機構(gòu)部門進(jìn)行實時溝通和交流,只有這樣才能夠?qū)Σ糠中屡d業(yè)務(wù)的開展打下良好的基礎(chǔ),同時還可以在最短的時間內(nèi)獲得相關(guān)政策的支持,并獲得良好的成果。不僅如此,對于稅收政策信息的獲取要及時,因為稅收政策會降低政策變動產(chǎn)生的影響力。另外,房地產(chǎn)企業(yè)想要稅收籌劃工作順利的進(jìn)行,還應(yīng)該對會計基礎(chǔ)工作進(jìn)行規(guī)范性的管理,同時,根據(jù)相關(guān)規(guī)定對賬冊和會計報表進(jìn)行規(guī)范完整。

相關(guān)熱門標(biāo)簽
欧美裸体xxxx极品| 亚洲欧洲国无码| 伊人久久大香线蕉综合av| 精品偷拍一区二区三区在线看| 欧洲熟妇精品视频| 精品无码国产一区二区三区av| 久久久精品456亚洲影院| 色翁荡息又大又硬又粗又爽| 熟妇人妻中文字幕| 国产人妻鲁鲁一区二区| 日韩人妻精品无码一区二区三区 | 一区二区三区日本大片| 国产女人91精品嗷嗷嗷嗷| 玩弄极品少妇被弄到高潮| 99香蕉国产精品偷在线观看| 亚洲VA欧美VA人人爽成| 99视频精品全部免费 在线| 国产精品制服| 国产哟交泬泬视频在线播放| 精品国产18禁久久久久久久| 亚洲—本道中文字幕久久66| 二级特黄绝大片免费视频大片| 欧美一级高清免费a| 久久精品午夜视频| 色偷偷一区| 国产农村精品一级毛片视频| 亚洲一区 日韩精品 中文字幕| 国产日韩精品中文字无码| 亚洲日本va中文字幕久久| 天堂√在线中文官网在线| 亚洲日韩国产av无码无码精品| 色婷婷综合久久久久中文一区二区| 国产成熟人妻换╳╳╳╳| 妓院一钑片免看黄大片| 色欲av无码一区二区人妻| 欧美日韩一区二区三区自拍| 欧美日韩一区二区综合| 成人女同av免费观看| 亚洲精品国产乱码不卡| 国产精品亚洲国产| 国产亚洲真人做受在线观看|