房產(chǎn)稅稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】土地增值稅 扣除項目 稅收籌劃 稅收優(yōu)惠

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，通過合理合法調(diào)整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

一、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)，在分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。

解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元

扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元

增值額＝6000－4730＝1270萬元

增值率＝1270/4730×100%＝26.8%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元

通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以內(nèi)，籌劃的方法有以下兩種：

第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：

銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1

扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1

增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400

增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%

由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。

第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發(fā)生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：

扣除項目金額合計＝X2＋330

增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2

增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%

由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

第一，利用合作建房節(jié)稅。《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。”房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營，在投資時按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時也可以不用補交。

三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條規(guī)定計算的金額之和的5 %以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。

【參考文獻】

第2篇：房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；主要稅種；稅收籌劃策略

一、引言

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動國家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，其投資總額在國民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，據(jù)統(tǒng)計，從2008年至2012年的5年時間中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調(diào)控政策收緊，加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風險高等特點，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來看，競爭比較激烈，行業(yè)整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的市場風險更大。而在房地產(chǎn)的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的一條有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點，合理管理企業(yè)資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實現(xiàn)價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調(diào)控政策，有助于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況

（一）開發(fā)建設環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權(quán)，另一種是在二級市場上通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程建設時，還會涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業(yè)稅的征稅管理可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”，應該征稅營業(yè)稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務，因此還應該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。

（三）持有使用環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時，需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時，一般不需要負擔稅收負擔。總之，在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點進行合理籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃策略

（一）營業(yè)稅稅收籌劃

營業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務稅，計稅依據(jù)為營業(yè)額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，營業(yè)稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進行規(guī)劃，一是充分利用營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權(quán)出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權(quán)，應該繳納營業(yè)稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業(yè)稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產(chǎn)”規(guī)定，采用5%的營業(yè)稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現(xiàn)金折扣等，如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業(yè)稅的計稅基礎，從而節(jié)省一定的營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營業(yè)稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上。

（二）土地增值稅稅收籌劃

第3篇：房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 階段性

一、我國當前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅現(xiàn)狀分析

近些年來，伴著國家經(jīng)濟體制不斷地成熟，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，緊接著房價日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求，更是形成了社會的不穩(wěn)定因素。？縱觀高房價的具體原因，從拆遷、買地到建造、銷售，較高的成本是造成高房價的重要原因，可以看到其中稅費較高且最具籌劃降低的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此，其涉稅也較為復雜。其幾乎涉及現(xiàn)在所有稅種。并且房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理過程中存在很大的風險，企業(yè)財務方面也在稅務稽查面前屢屢出現(xiàn)問題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃專業(yè)技術(shù)人員的缺失也是該行業(yè)面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理需要對房地產(chǎn)行業(yè)性業(yè)務知識和稅法知識都較為了解。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的階段性稅收籌劃

首先介紹一個簡要的流程：簽訂土地出讓合同――設立項目公司――立項――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設計審查審批――施工圖審查備案――工程招投標及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預售許可――專業(yè)驗收――竣工驗收辦證、備案――交房

通過簡單的房地產(chǎn)開發(fā)完工流程，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)階段性明顯，財稅人員按照階段性發(fā)展進行稅收籌劃適合大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。

（一）設立階段

1.注冊資本的選擇。注冊資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的建設周期長，資金需要量大，因此借款、融資對房地產(chǎn)企業(yè)來說是必不可少的。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設資金主要有銀行信貸、外資投入、發(fā)行股票、內(nèi)部積累等四個來源，即負債籌資和權(quán)益籌資。權(quán)益融資不需要償還，沒有償債壓力，根據(jù)盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計算中扣除，又可作為所得稅的抵減項，而股息支付不能作為費用列支。所以在籌劃角度來看，權(quán)益籌資效果是不如負債籌資的。

2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨立法人資格的，對子公司和分公司的稅率及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策方面我們國家有不同的稅法規(guī)定，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建立之前作出合適的選擇。

設立分公司，好處就在于：首先，稅務機關(guān)對其監(jiān)管力度相對子公司來說更小；其次，在項目的建設初期公司基本會處于虧損狀態(tài)，分公司的虧損對總公司的稅前利潤可以有一些減少以達到減輕總公司企業(yè)所得稅負擔的作用；最后，分公司和總公司之間的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)變，因而是沒有納稅義務的。然而在分公司的開發(fā)建設階段總公司是負有連帶的稅務責任的，因而會給總公司帶來一部分的危險。對于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設立相反。

（二）銷售階段

1.銷售價格的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售價格的確定依賴各個因素，對銷售價格的合理確定對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看，銷售價格的確定主要依據(jù)是土地增值稅的計算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優(yōu)惠政策和土地增值稅的四級超率累進稅率。可見，房地產(chǎn)企業(yè)若提高房地產(chǎn)售價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅后利潤可能增加、也可能減少，此時就要考慮如何做到利潤最大。

2.銷售收入的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設立銷售公司對新開發(fā)的項目進行代銷或是轉(zhuǎn)銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產(chǎn)企業(yè)銷售其產(chǎn)品，同時向企業(yè)收取一定的傭金作為報酬。由于雙方的關(guān)聯(lián)關(guān)系，傭金的多少便存在調(diào)整的空間。房地產(chǎn)企業(yè)向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費用的范圍，可以在計算土地增值稅時項目作為扣除項目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營業(yè)稅，但可作為企業(yè)所得稅的扣除。轉(zhuǎn)銷就是銷售公司先取得項目之后以自己名義銷售出去，此時同樣由于關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在，可以調(diào)整銷售價格，因而減少土地增值稅的計稅依據(jù)。同時，由于銷售過程中的交易成本費用增加，可以在計算企業(yè)所得稅時增加扣除數(shù)額，使企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅方面都達到節(jié)稅效果。

（三）保有階段

第4篇：房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；稅收籌劃；風險籌劃

一、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經(jīng)營、投資等活動來改變企業(yè)各項要素，并應用特定稅收政策而進行納稅方案的優(yōu)化，以實現(xiàn)企業(yè)減輕稅負、擴大經(jīng)濟效益、發(fā)揮經(jīng)濟戰(zhàn)略目標管理的經(jīng)營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務效果導向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。

企業(yè)通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現(xiàn)企業(yè)稅負最小，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢及其長遠、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。

首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數(shù)效應的理論依據(jù)分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領行業(yè)經(jīng)濟的再增長，進而又能進一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實際經(jīng)濟價值。最后，從替代效應角度分析認為，納稅主體稅負成本的降低也會相應降低商品銷售成本，借此進一步左右消費者的重新選擇，從而實現(xiàn)刺激消費者購買需求，拉動經(jīng)濟增長的經(jīng)濟效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。

二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點

提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應是其稅收籌劃的側(cè)重點。此外，企業(yè)在進行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時，還要學會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業(yè)帶來最大的績效收益。

首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應根據(jù)稅制構(gòu)成進行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進一步增強企業(yè)經(jīng)營活動的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎上，適當采用一些稅務手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉(zhuǎn)讓、成本（費用）調(diào)整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業(yè)稅負，增強行業(yè)口碑及核心競爭力。

本文通過將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進行了如下分析。

1、初始出租時稅務籌劃

企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時，可通過兩種方式進行稅務籌劃。通過出租合同分立方式進行稅務籌劃。例如，某企業(yè)為滿足市場、盤活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設備進行經(jīng)營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業(yè)收入相同，故應繳營業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。

通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計算應繳的營業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數(shù)越大而所應承擔的稅負就越重。因此，企業(yè)在稅務籌劃時，應盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進行初始出租時，也應將建筑物與其商定的附屬設備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進而減少企業(yè)應基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進而實現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時通過出租合同分立的方式進行稅務籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟效益的現(xiàn)實意義。

2、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅務籌劃

我國制定的有關(guān)營業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計劃出租時不應只看租金收入的高低，還應結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負擔。針對如此，企業(yè)可適當綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務工人員用于居住還是出租給個體業(yè)主用于經(jīng)營較為符合企業(yè)的經(jīng)濟性要求，以便實現(xiàn)企業(yè)應出租用途不同而影響企業(yè)所承擔稅負的效用。

3、持有期間稅務籌劃

投資性房地產(chǎn)在持有期間可進行折舊與攤銷的計提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準條件進行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務核準，以加快成本收回速率，并實現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機會成本，從而進行更好地納稅籌劃。

4、后期處置時稅務籌劃

第5篇：房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點，對企業(yè)涉稅業(yè)務進行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應充分利用國家稅收法規(guī)政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負偏高，并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力;第二，行業(yè)競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力;第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務機關(guān)征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險，規(guī)避違法行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法殊規(guī)定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經(jīng)驗均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，而實際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。

例如：某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元;B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項目命名為同一小區(qū)，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟利益息息相關(guān)。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業(yè)的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關(guān)處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業(yè)財務人員在辦理納稅業(yè)務時確實會與稅務機關(guān)產(chǎn)生互動，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務機關(guān)，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業(yè)的納稅義務一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識

積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負責人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時就應該傾向于有稅法專業(yè)知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務人員加強稅務法規(guī)學習，不斷更新專業(yè)知識，從而提高其稅務籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營風險。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應加強和主管稅務機關(guān)的溝通，了解稅務機關(guān)的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業(yè)務的處理，一定要得到稅務機關(guān)的認可后再實際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊稅務師、理財規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風險。

第6篇：房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

一、土地增值稅稅收規(guī)定

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

1.納稅義務人

土地增值稅的納稅人是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率

土地增值稅采用的超率累進稅率。

3.應稅項目和扣除項目的確定

應稅收入包括：貨幣收入、實物收入和其他收入。

扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項目和舊房及建筑物的評估價格。

4.土地增值稅應納稅額的計算

土地增施稅應納稅額=∑(每級距的土地增值額*適用稅率)

5.與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)的土地增值稅稅收優(yōu)惠

(1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額為超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

1.根據(jù)不同建房方式進行納稅籌劃

在土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對代建房和合作建房的界定做了明確規(guī)定，并明確說明了在何種情況下是暫免征收土地增值稅的。有了上述稅收優(yōu)惠規(guī)定，為我們的納稅籌劃提供了操作空間。

(1)合作建房。合作建房房屋建設完畢后自用的，暫免征收土地增值稅，但是建成后轉(zhuǎn)讓的，需要補交土地增值稅。

(2)代建房。代建房的本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，并收取手續(xù)費的行為。其整個經(jīng)濟行為中不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變化，所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，僅就其服務依法繳納營業(yè)稅即可。采用代建房模式，不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，可以大幅減低企業(yè)稅收負擔。

2.通過分散收入的形式進行納稅籌劃

由于土地增值稅采用超率累進稅率的方式計稅，而增值額等于收入減去可以扣除項目，增值率越高，所對應的稅率越高。所以分散企業(yè)收入，會對增值額產(chǎn)生影響，從而影響企業(yè)稅負。

在實務操作中，可以采取的方法是將可分除的項目從整個房地產(chǎn)項目中剝離出來單獨處理，如裝修費，設備安裝費，附屬設施建設費等。這樣處理可以使上述業(yè)務的盈利不用繳納土地增值稅，從而增加企業(yè)利潤。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以將一個整體項目中的多個工程分開處理，以已達到降低增值率，降低稅負的目的。例如，可以將一個整體增值率超過20%的項目中增值率未達20%的普通標準住宅和其他增值率超過20%樓盤分開核算，以使其可以享受免征土地值稅的優(yōu)惠。

但是，無論是分拆業(yè)務還是將項目分開核算，在決定是否采用的時候，一定要仔細核算是否能達到節(jié)稅的目標。

例:A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目，其中建設普通標準住宅一棟出售，預計售價5000萬元，可以扣除項目金額4500萬元；建設豪華別墅10棟，預計銷售額1500萬，可以扣除項目金額1000萬元。

在該案例中，不分開核算，則需繳納土地增值稅（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；但如果分開核算A企業(yè)建設普通標準住宅因增值率未超過20%，可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠，總共需要繳納土地增值稅（1500-1000）×30%=150萬元。

3.利用增加成本費用、減低增值率節(jié)稅

在土地增值稅的計算中，稅法規(guī)定了土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、財務成本、相關(guān)稅金、其他扣除項目、舊房評估價格等法定扣除項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅籌劃時可以利用合理合法的方式，增加成本，降低增值率。在實際操作中，也可以將增值率不同的項目合并計算，以使總體增值率降低，減輕稅負。這里所說的合并項目和上文所說的分拆項目并不矛盾，其總體目標都是減輕稅負，具體應該采取什么方法，需要在實務中通過計算確定。

另外，根據(jù)稅法中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設普通經(jīng)濟適用房時增值率不足20%免征土地增值稅的優(yōu)惠規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)項目在增值率接近20%時，可以通過計算，確定是將增值率控制在20%以下獲得的總體利潤高還是增加利潤繳納土地增值稅獲得的利潤高。

4.對利息支出的籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中第三條規(guī)定，扣除項目中財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，土地取得成本和土地開發(fā)成本金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地取得成本和土地開發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。

根據(jù)以上條款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身情況，通過計算決定是否提供金融機構(gòu)的利息分攤證明，以達到節(jié)稅的目的。一般來說，資金來源主要是自有資金的企業(yè)，其利息費用還不足土地取得成本和土地開發(fā)成本之和的5%，更樂意采用第二種方案，即不提供金融機構(gòu)的證明，直接扣除土地取得成本和土地開發(fā)成本之和的10%。

第7篇：房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

案例：2011年A公司與B公司進行了重組，其主要目的是在B公司注銷的同時將其名下的辦公用房轉(zhuǎn)移到A公司。A公司和B公司都是C公司控股的子公司，且C公司持股比例相同。而采用何種方式交易成本最小、節(jié)稅最多、經(jīng)濟效益最大，這就需要進行納稅籌劃，選擇最佳方案。

2011年12月31日B公司評估日賬上凈資產(chǎn)為850萬元；房產(chǎn)原值（含裝修）500萬元，凈值375萬元，評估價格750萬元，已使用五年；公司其他債權(quán)債務已清理完畢。

下面分別以兩種不同的清算方式來分析房產(chǎn)交易成本：

一、A公司直接購買的方式：

B公司需要繳納的主要稅金有：

營業(yè)稅金及附加：750*5.5%=41萬元

土地增值稅：750-500*（1+5%*5）-41=84萬元

企業(yè)所得稅：（750-375-41-84）*25%=63萬元

稅金合計：41+84+63=188萬元

A公司需要繳納的主要稅金有：

契稅：750*4%=30萬元

二、A公司采取吸收合并的方式：

根據(jù)《企業(yè)會計準則2008》第21章規(guī)定，同一控制下的企業(yè)合并是指參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制，且該控制并非暫時性的合并。合并方通過企業(yè)合并取得被合并方的全部凈資產(chǎn)，合并后被合并方被注銷法人資格，被合并方原持有的資產(chǎn)、負債在合并后成為合并方的資產(chǎn)、負債。由于A公司和B公司都屬于C公司控股的子公司，且控股比例相同，故符合同一控制下的企業(yè)吸收合并條件。

主要涉稅

在合并過程中，涉及到的主要稅收有：

（一）流轉(zhuǎn)稅

根據(jù)[2002]420號和最新的國稅2011年13號公告都規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務及勞動力的行為，因此轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)涉及的應稅貨物的轉(zhuǎn)讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。”

根據(jù)國稅函[2002]165號和最新的國稅2011年51號公告規(guī)定：“對企業(yè)在合并、兼并過程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，不征收營業(yè)稅。”

（二）契稅

根據(jù)財稅[2008]175號《財政部國家稅務總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》第七條規(guī)定：“企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限責任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。”

（三）土地增值稅

根據(jù)財稅[1995]48號《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第三條規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”

（四）企業(yè)所得稅

根據(jù)財稅[2009]59號《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》的規(guī)定：同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并，可以選擇按以下規(guī)定處理（特殊性稅務處理或重組業(yè)務處理）。

1、合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負債的計稅基礎，以被合并企業(yè)的原有計稅基礎確定；

2、被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項由合并企業(yè)承繼；

3、可由合并企業(yè)彌補被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值×截至合并業(yè)務發(fā)生當年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率；

4、被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎確定。

也可以采用一般性稅務處理（清算處理）：

1、合并企業(yè)應按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)和負債的計稅基礎；

2、被合并企業(yè)及其股東都應按清算進行所得稅處理；

3、被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補。

財務處理

從以上政策可以得出A公司如果采用吸收合并方式的話，除了企業(yè)所得稅，其他相關(guān)稅金都可以免征，而企業(yè)所得稅如果采取不同的稅務處理方式也可以達到免稅的目的，而選擇一般性稅務處理或特殊性稅務處理，對財務處理又有不同的處理方式：

第一，作為投資收回

（1）如果會計上作為投資收回，稅法上作為清算或普通重組業(yè)務，那么在稅法上子公司將以公允價值進行清算，母公司吸收合并的資產(chǎn)、負債也以公允價值作為計稅基礎。這樣的情況下，會計上也應以公允價值計量，并確認相關(guān)的投資收益，保持與稅法的一致性。否則母公司若以賬面價值計量，會計與稅法將產(chǎn)生較大的時間性差異，且該差異是否能獲得稅務機關(guān)認可也存在較大不確定性。

（2）如果會計上作為投資收回，稅法上作為重組業(yè)務，且符合特殊性稅務處理，那么在稅法上以賬面價值計量確認，會計上也適宜以子公司賬面價值計量。由于重組業(yè)務特殊性稅務處理子公司是不需要計算繳納企業(yè)所得稅的，其合并前的相關(guān)所得稅事項是由母公司承繼，故如果會計上作為投資收回，確認了投資收益（或損失），那么母公司投資收益或損失將并入應納稅所得并進行納稅調(diào)整。

第二，作為吸收合并

如果會計上作為同一控制下吸收合并，那么稅法上作為清算或普通重組業(yè)務的可能性就基本不存在了。從目前看，會計上的吸收合并和新設合并，稅法上均作為企業(yè)合并（包括母子公司直接吸收合并）。所以會計上若納入同一控制下吸收合并，稅法上作為重組業(yè)務，且符合特殊性稅務處理，那么會計、稅法均以賬面價值計量確認，雙方保持高度一致，會計不確認相關(guān)投資收益，而作為資本公積或留存收益處理。

結(jié)論

從以上分析可以看出：

1、在擬對合并后資產(chǎn)長期持有的情況下：選擇特殊性稅務處理，合并各方均無需納稅，選擇一般性稅務處理，被合并方需要繳納企業(yè)所得稅；在一般性稅務處理下，如果合并方以非股權(quán)性資產(chǎn)支付對價且該項資產(chǎn)有評估增值，則合并方需繳納企業(yè)所得稅，資產(chǎn)公允價值較計稅基礎越高，負擔的稅款越多。

2、在擬將合并后資產(chǎn)再次對外轉(zhuǎn)讓的情況下，就集團整體而言，一般性稅務處理與特殊性稅務處理需要繳納的企業(yè)所得稅稅額一致，只是納稅義務發(fā)生時間不同，但選擇無評估增值的資產(chǎn)進行支付，適用一般性稅務處理，能夠使整個交易過程的稅負降至最低。

考慮到A公司合并的主要目就是為了房產(chǎn)且準備長期持有，而B公司同時也需要注銷， 所以選擇股權(quán)支付方式以在合并時適用特殊性稅務處理是最優(yōu)選擇。

基本操作流程是A公司先購買B公司全部股權(quán)，使其成為A公司的全資子公司，在完成相關(guān)的清算程序后，其所有資產(chǎn)、負債、業(yè)務和人員都轉(zhuǎn)入A公司。由于B公司已經(jīng)兩年無經(jīng)營業(yè)務，加上房產(chǎn)每年折舊費用的攤銷，賬面處于虧損狀態(tài)，雖然符合同一控制下的合并條件及稅務特殊性處理要求，但如果按照賬面數(shù)直接合并的話， 有一部分虧損可能無法在合并后彌補，其他的債權(quán)債務合并以后不僅會增加A公司資產(chǎn)，還會增加A公司的納稅風險，所以B公司先進行清算程序后，賬面只留下房產(chǎn)這一項固定資產(chǎn)，其他債權(quán)債務都轉(zhuǎn)為清算損益。由于B公司所得稅以前年度納稅調(diào)整項較多，最后核算下來基本無應納稅所得額，這樣就使得A公司合并和產(chǎn)生的無論是投資收益，還是作為資本公積或留存收益都無需再繳納企業(yè)所得稅。

房產(chǎn)隨后也過戶到A公司，并以合并日當時B公司賬上的原值和累計折舊作為A公司的賬面價值，最后完成B公司的所有注銷程序。

從以上分析可以看出，如果A公司直接購買B公司房產(chǎn)的話，雙方需要繳納218萬元的稅金，而采用吸收合并的方式，雙方不需繳納任何稅金。同時A公司也減少了因房產(chǎn)按現(xiàn)值重新計提折舊多增的折舊費用及增加的房產(chǎn)稅金，加速了資金的周轉(zhuǎn)。

第8篇：房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè); 土地增值稅; 稅收籌劃

2010年的兩會期間,房價過高問題成為最受關(guān)注的焦點。總理在政府工作報告中強調(diào):“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點,令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來看,無疑都是為了遏制房價,這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,并不是一個利好消息。客觀來說,我國房價過高的原因很復雜,其中稅費比重大是一個重要的原因。在國外,地價及稅費一般占房價的20%左右,而國內(nèi)卻高達50%―60%①。在房地產(chǎn)應征的各種稅費中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點,降低增值額,達到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項目金額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現(xiàn)行土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和(簡稱“合計數(shù)”)的5%以內(nèi)計算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,可按“合計數(shù)”的10%以內(nèi)計算扣除包括利息在內(nèi)的所有費用支出。

案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房,當?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價款為600萬元,開發(fā)成本為1 000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃(假設該利息支出為可分攤且能提供金融機構(gòu)證明,并未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬元);

2.允許扣除的利息支出為90萬元時,由于90萬元

3.允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70萬

房地產(chǎn)開發(fā)時,可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低,選擇是否分攤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的利息支出或提供金融機構(gòu)證明,以達到節(jié)稅目的。

(二)對于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃

同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同的檔次,針對不同消費者,其銷售價格也有所不同,不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同,這就導致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產(chǎn)合并核算,就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率,使稅負下降。

案例2:某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年同時開發(fā)兩個項目,項目1 為寫字樓,營業(yè)收入為20 000萬元,可扣除項目金額為6 000萬元;項目2為普通住宅,營業(yè)收入為4 000萬元,可扣除項目金額為2 400萬元。

1.分開核算:項目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數(shù)35%,應納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬元)。項目2:增值額=4 000

-2 400=1 600(萬元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數(shù)5%,應納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬元)。應納土地增值稅總額

=6 300+520=6 820(萬元)。

2.合并核算:該公司營業(yè)總收入=20 000+4 000=24 000(萬元),扣除項目總金額=6 000+2 400=8 400(萬元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數(shù)15%,應納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬元)。

比較可以看出,合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。

二、合理定價

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點的規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在出售普通標準住宅的時候,就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的權(quán)重。

案例3:某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項目的金額1 000萬元,銷售金額為P,相應的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業(yè)稅率,城建稅率,教育費附加征收率。此時,該公司所有可以扣除項目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司希望享受起征點的優(yōu)惠,則最高售價P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬元)。即當該公司的銷售價格在1 285萬元以內(nèi),不需交納土地增值稅,此時扣除項目金額總和為1 071萬元,獲利214萬元。

如果企業(yè)想通過提供銷售價格帶來更大收益,此時增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時,稅率為30%,速扣數(shù)為0”。假設價格提高了y,此時房產(chǎn)的新價格為P+y,相應的允許扣除項目總金額增加了5.5%y,此時,允許扣除項目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業(yè)想獲得效益,則其提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優(yōu)惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業(yè)想通過提供銷售價格來獲得更多收益,那么它的銷售價格就必須高于1 364.6萬元(1285+89.6)以彌補稅負上漲帶來的負擔。

三、綜合應用

以華德房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)項目為例,運用上述節(jié)稅措施,合理節(jié)省土地增值稅。

華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開發(fā)兩個項目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發(fā)項目共支付地價款為1 000萬元,合計開發(fā)成本費用為5 000萬元,如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并且能夠提供金融機構(gòu)證明的應扣除利息為420萬元(當?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3 269萬,寫字樓全部允許扣除項目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產(chǎn)時應如何稅收籌劃呢?

一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬元),當允許扣除的利息支出為420萬元時,420萬元>300萬元,應該分攤利息支出并提供金融機構(gòu)證明。

二是對于兩棟房產(chǎn)應如何定價做出判斷。如想在享受起征點優(yōu)惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬元),此時免征土地增值稅。

三是如果銷售住宅樓時,開發(fā)商通過提供價格來提高收益,其總收入為5 600萬元,寫字樓價格不變,總收入為6 000萬元。此時住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對應稅率40%,速扣數(shù)5%,應納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)

=3 100(萬元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對應稅率30%,速扣數(shù)0,納稅額=3 100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時分開納稅更能達到節(jié)稅的目的。

在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性,當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃時,必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。

四、結(jié)束語

隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細化,房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作,需要同時高度熟悉企業(yè)運營和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業(yè)目標和實施成本,控制風險才能減輕企業(yè)稅負,增強自身競爭力。

【參考文獻】

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[3] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京:經(jīng)濟科學出版社,2009.

第9篇：房產(chǎn)稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：新會計準則；房地產(chǎn)；稅收籌劃

一、新會計準則對稅收籌劃影響分析

新會計準則是我國財政部在人民大會堂同時的一項條例，在2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行，其他企業(yè)鼓勵執(zhí)行，但現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作進行的過程中產(chǎn)生了很多影響。其中產(chǎn)生影響最深的是以下幾個方面，依次為：第一，目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)對存貨計價方式做出了明確規(guī)定，《企業(yè)會計準則》中對存貨發(fā)出計價方式祥先進先出或者是加權(quán)平均法的方向轉(zhuǎn)變，這種形式下，企業(yè)毛利會產(chǎn)生變化。還有，通過膨脹的情況下，我國原有的計價方式不能進行對應的稅收，可是，如果計價方式進行了改變，企業(yè)沒有按照相關(guān)規(guī)定進行對策的開展，使提升了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負問題。房地產(chǎn)企業(yè)跟企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)建筑時間長，如果直接或者是限定運用后將先進先出的計價方式取消，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的當期損益和利潤都會受到影響。第二，投資性房地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)計量的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)的計量方式在新會計準則中規(guī)定是這樣的，倘若運用公允價值的計量方式，就不能對計提折舊和攤銷策略進行完成，這種方式還會提升企業(yè)的稅負。新會計準則在對計量固定資產(chǎn)中，的規(guī)定也會影響涉稅情況。另外，新會計準則在公允價值的基礎上，對計量模式做出了規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行公允價值進行稅收籌劃的時候需要對稅收籌劃的空間進行擴展，對房地產(chǎn)企業(yè)負債以及資產(chǎn)計量造成了影響。不僅如此，還會影響損益的計算。對投資性房地產(chǎn)進行會計處理的時候會受到新會計準則的影響和限制，最嚴重的會影響納稅額度的計算。

二、新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的建議

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作會因為新會計準則的頒布與實施受到不同程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)也不能坐以待斃，應該提出相應的對策。房地產(chǎn)企業(yè)的運營環(huán)境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會產(chǎn)生很多問題，不能進行風險的規(guī)避。為此，本文對新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的建議進行論述。

(一)關(guān)注稅收政策加強風險防范認知

房地產(chǎn)會計工作人員在進行稅收籌劃工作的過程中應該密切關(guān)注我國政策和稅法的調(diào)整以及改變。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作的時候，可以憑借企業(yè)的特征對信息管理系統(tǒng)進行創(chuàng)建，按照實際稅收政策進行改變，使得企業(yè)可以輕松地應對會計準則規(guī)定的變動而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。不僅如此，在進行稅收籌劃工作的過程中應該將潛在風險進行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進行。

(二)重視與稅務機構(gòu)部門溝通

納稅行為在新會計準則和稅法中并沒有明確的規(guī)定，因為房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，稅法自身也比較有特點，所以，在一定的情況下對企業(yè)稅收籌劃工作增加了困難。針對這一情況，我們在進行稅收籌劃工作的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應該跟稅務機構(gòu)部門進行實時溝通和交流，只有這樣才能夠?qū)Σ糠中屡d業(yè)務的開展打下良好的基礎，同時還可以在最短的時間內(nèi)獲得相關(guān)政策的支持，并獲得良好的成果。不僅如此，對于稅收政策信息的獲取要及時，因為稅收政策會降低政策變動產(chǎn)生的影響力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)想要稅收籌劃工作順利的進行，還應該對會計基礎工作進行規(guī)范性的管理，同時，根據(jù)相關(guān)規(guī)定對賬冊和會計報表進行規(guī)范完整。