農村產權抵押融資精選(九篇)
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第1篇：農村產權抵押融資范文
（一）完善流轉交易服務平臺1.規范縣公共資源交易服務中心建設完善縣公共資源交易服務中心統一交易規則、統一交易鑒證、統一服務標準、統一交易監管、統一信息平臺、統一誠信建設“六統一”管理模式，提升縣公共資源交易服務中心運行效能；建立農村產權交易聯席會議制度，強化縣級相關部門對農村產權流轉交易的并聯會審制度，進一步理順縣公共資源交易服務中心與縣級部門、鎮（街道）的關系，建立完善業務指導機制，加快構建多級聯動、整體協同、覆蓋全縣的農村產權交易市場服務體系，切實保護好交易雙方的合法權益。2.加快一站式綜合服務平臺建設研究制定農村產權交易一站式綜合服務平臺和產權交易綜合信息系統建設方案，引導農村產權登記管理、法律援助、產權評估、融資擔保、金融、公證、仲裁等駐場支持。建立農村產權交易網絡信息系統和農村產權流轉交易信息共享機制，推動農村產權交易的電子商務化和管理服務的現代化。
（二）完善流轉交易規則體系如果沒有統一規范的交易規則，易造成產權交易信息不暢，土地流轉口頭協議居多，產權流轉交易面窄量小，利益糾紛較多，農村資源閑置和利用不集約的狀況。因此，要以規則來建立制度，以制度來完善規則，堅持按“三規范”運行。1.規范農村產權流轉交易辦法在總結農村產權流轉交易經驗的基礎上，研究制定農村集體資產股權交易管理辦法和承包土地經營權流轉辦法，進一步修訂完善集體建設用地使用權（指標）、農村房屋所有權等各類農村產權流轉管理辦法，為農村產權流轉交易提供政策支撐。2.規范農村產權流轉交易價格機制根據經濟水平、區域位置、交通條件等因素，制定完善集體建設用地使用權、農村房屋所有權和農村股權等農村產權流轉片區指導價和最低保護價，構建適應市場經濟發展的農村產權價格指導體系，保護流轉雙方合法權益。3.規范農村產權流轉交易目錄內容修訂完善縣公共資源交易服務中心農村產權交易目錄，明確農村產權信息、入場交易的內容，擴大農村產權交易服務范圍。
（三）探索農村產權多形式流轉農村產權自由流轉是實現農民財產性增收的重要途徑。雙流應在鞏固推廣農村產權流轉既有成功模式的基礎上，重點探索農村承包土地經營權和股權流轉。1.開展農村承包土地經營權流轉試點中央《關于引導農村土地承包經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》明確提出“堅持農村土地集體所有，所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉”。為維護好農村土地集體所有權、保障好土地承包權和放活經營權，雙流應試點所有權、承包權和經營權“三權分置”，在完成農村承包土地經營權確權頒證的基礎上，強化農村土地承包關系長久不變，積極探索農村承包土地經營權流轉，并賦予承包土地經營權抵押、擔保等權能，實現由過去農村土地承包經營權流轉變為農村承包土地經營權流轉。2.股權流轉按照自治職能和經濟職能“兩分離”的思路，雙流縣可進一步探索組建以產權為基礎，具備獨立法人資格、自負盈虧的新型合作經濟組織。將股權托管到合作經濟組織，由合作經濟組織統一經營管理。積極探索農村土地股份合作“內股外轉、內股內轉、內股外合”模式，先行試點新型合作經濟組織以集體股權與社會業主合作（股）經營和農村集體股權在本集體經濟組織成員之間轉讓。建立股權交易糾紛調處和股權轉讓后維權保障機制，強化交易雙方合法權益的保護。
二、推進農村金融創新，實現農村產權融資功能
農村產權制度改革必須與農村金融制度、社會保障制度等橫向的配套改革整體推進，才能真正喚醒農村產權融資能力，并使之與現代金融體系有機融合。雙流縣需通過完善農村產權融資管理辦法，健全體制機制，創新融資模式，建立中介機構，積極推動農村產權抵押融資，培育完善農村金融市場體系。
（一）制定完善農村產權抵押融資管理辦法1.修訂完善農村房屋所有權抵押融資管理辦法重點圍繞抵押權的設定、集體土地上房屋抵押合同的訂立、集體土地上房屋抵押登記、抵押房屋的占用與管理、抵押房屋的處置等內容，抓緊修訂完善農村房屋所有權抵押融資管理辦法。2.制定完善農村土地承包經營權抵押融資管理辦法結合農村土地承包經營權“長久不變”改革，修訂完善農村土地承包經營權抵押融資管理辦法，進一步明確抵押年限，規范抵押行為，重點研究制定農村承包土地經營權抵押管理辦法，為探索承包土地經營權抵押融資提供依據。3.修訂完善集體建設用地使用權抵押融資管理辦法重點圍繞明確抵押登記的條件和設定、抵押登記的變更與注銷等內容，修訂完善集體建設用地使用權抵押融資管理辦法。
（二）健全農村產權抵押融資風險防范機制1.完善農村產權風險基金管理辦法制定完善農村產權抵押融資風險基金實施細則，進一步優化風險基金補償流程，規范風險基金的籌集、使用、監督等，充分發揮農村產權風險基金作用。加大風險基金保障能力，將風險基金規模擴至1000萬元，并根據農村產權抵押融資需要適時追加。2.健全風險分擔機制建立由抵押權人、金融機構和擔保機構共同承擔農村產權抵押融資風險分擔機制。對發生的不良貸款本息，按抵押約定，采取處置（流轉或再流轉）抵押資產等方式所得資金予以償還。采取整體出租、掛牌轉讓、再流轉等方式合理處置抵押資產，逐步建立起政府引導與市場化運作相結合的農村產權抵押融資不良資產處置機制。3.深入開展保險尤其是政策性農業保險業務積極創新與農村產權抵押融資緊密相關的保險產品，逐步擴大農房、養殖業、種植業、森林保險等險種的試點范圍和覆蓋面。加強涉農信貸和保險合作，將涉農保險投保情況作為銀行授信要素，引導鼓勵抵押權人對融資抵押物、投資資產等投保。探索開展保單質押融資，積極發展涉農經營主體小額貸款。
（三）發展新型農村合作金融2014年中央1號文《關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》明確指出“發展新型農村合作金融組織”，雙流縣在面對當前經濟下行催發各種農村金融風險苗頭的形勢下，需要創新性建立符合農村金融發展實際的風險防范互助體系。一是建立良好金融環境。建立縣級征信體系、政策性擔保機制、貸款貼息機制及創新農村金融產品等，完善農村金融發展市場環境；二是建立系統風險互助救助機制。建立“聯防“工作機制和“多家救一家”的應急互助機制，實現農民聯保互保，同時防范和及時處置金融風險。
（四）建立農村產權抵押融資中介服務體系1.建立農村產權評估體系目前，農村產權缺乏有資質的專業評估機構和評估人員，評判標準以及公正性較為隨意，實際價值難以合理確定。因此，要積極培育發展農村產權專業評估機構和評估人員，為農村產權價值評估提供服務；權屬主管部門要加強對農村產權價格評估機構的行業管理，制定農村產權價格評估辦法，明確評估程序、收費標準等，降低借款主體的融資成本。2.建立法律咨詢、擔保、公證等中介組織農村產權抵押融資政策性較強，且缺乏法律咨詢、擔保、公證等方面的社會化中介組織，造成金融機構對農村產權抵押融資非常謹慎，阻礙了農村產權抵押融資業務的開展。因此，建立健全中介服務體系是促進抵押融資的關鍵。成立成都市農村產權仲裁院雙流分院，采取調解、行政裁決、仲裁、訴訟等方式，妥善處理有關農村產權抵押融資的糾紛；并在縣公共資源交易服務中心設立法律咨詢窗口，提供農村產權抵押融資咨詢服務。引導雙流農擔公司等國有擔保公司加大惠農支農力度，不斷擴大農村產權抵押擔保融資規模；積極鼓勵民間資金參股或設立涉農融資擔保公司，開展農村產權抵押融資擔保業務。3.加強農村信用體系建設進一步擴大農戶的信息采集和使用范圍，積極推進農戶、農民專業合作社和涉農企業電子信用檔案建設，依托涉農金融機構將農戶和規模經營業主的信用信息納入中國人民銀行征信系統管理，準確把握借款人的基本情況，為農村產權抵押融資提供準確、完整、及時和便捷的信用信息服務。同時，加強政銀合作，共同推動信用村和信用鎮街建設，為農村產權抵押融資營造良好的信用壞境。
（五）探索推進農村產權抵押融資1.擴大農村產權抵押融資范圍目前，雙流縣現有農村產權抵押融資的抵押物范圍較窄，應支持涉農金融機構開發更多適應雙流實際的信貸產品和服務方式，鼓勵其向農村延伸和拓展業務，擴大農村產權抵押融資范圍，將農村小型水利設施（庫、塘、堰）、農業生產設施、農業知識產權、地上種植（養殖）物及附屬設施、農村股權等農村產權納入抵押標的物。2.鞏固推廣既有抵押融資成功做法，積極試點“兩權”抵押融資進一步合理確定貸款額度，適當延長貸款期限，簡化農村產權抵押融資辦理流程和手續，降低農村產權抵押貸款所涉權屬登記、發證、評估、抵押登記等環節的收費標準，減少抵押權人費用，繼續鞏固推廣農村土地承包經營權、林權等農村產權抵押融資。積極爭取將雙流縣設立為“農村承包地經營權抵押融資試點縣”和“農房抵押融資試點縣”。
三、創新土地綜合整治，開發利用集體建設用地
近年來的探索和實踐，農村土地綜合整治的內涵已從最初單一追求占補平衡，逐步發展成為城鄉統籌配套改革的重要載體、支持災后重建的重要保障、發展現代農業的重要手段和建設社會主義新農村的重要措施。黨的十八屆三中全會《決定》明確提出“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”，為推進農村土地綜合整治、推進城鄉統籌、加快社會主義新農村建設和構建新型城鄉形態提供了更為明確的政策依據。雙流縣要改變過去政府部門包攬整治項目的做法，探索農民主體、市場運作、共同推進農村土地綜合整治的新模式。
（一）創新實施土地綜合整治1.創新實施主體長期以來，雙流縣農村土地綜合整治大部分由政府或政府平臺公司主導實施，農民集體和農戶作為農村土地物權的完整擁有者和使用者，群眾主體作用發揮不充分。為真正實現群眾在土地綜合整治中“當家作主”，應鼓勵引導參與農戶以集體建設用地使用權、資金等入股組建土地股份合作社或資產管理公司，作為土地綜合整治項目實施主體，全面負責拆舊區房屋及地面附著物拆除、土地復墾、安置區建設、土地權屬調整、產業發展、收益分配等工作。2.創新融資方式隨著土地綜合整治深入推進，為解決資金瓶頸問題，充分發揮市場作用，雙流縣必須創新融資方式推進土地綜合整治，從“社會業主投、金融機構貸、專項資金借、群眾自己籌”四種方式中，任意選擇一種或幾種方式解決項目資金問題，從而形成以社會資本、金融機構、政府和群眾共同推動農村土地綜合整治的融資格局。
（二）建立零星集體建設用地整理復墾機制為變資源為資本，節約集約使用土地，在充分尊重農民意愿和確保其住有所居的前提下，探索建立零星集體建設用地（含宅基地）整理復墾機制，簡化審批流程和要件，縮短審批時限和周期，鼓勵城鎮規劃區范圍外的農業生產區和生態綠隔區內有條件農戶自愿有償騰退集體建設用地（含宅基地）。零星集體建設用地整理復墾經國土部門驗收合格后，產生的建設用地指標可作為規劃指標使用。對騰退零星集體建設用地（含宅基地）的補償，可采取貨幣化一次性終結、在場鎮規劃區內劃定區域集中建房或購買商品房給予補助等辦法，促進農民自主自愿按市場機制向城鎮轉移。
第2篇：農村產權抵押融資范文
關鍵詞:兩權抵押;法律;修改
2015年8月，國務院了《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》(國發〔2015〕45號)，要求開展農村承包土地經營權和農民住房財產權(以下統稱“兩權”)抵押貸款試點工作，并提出試點工作要取得法律授權。本文從西安市高陵區的具體實踐入手，探析制約當前“兩權”抵押貸款工作的制度因素，期望能夠為進一步推進農村金融改革創新提供借鑒與啟示。
一、農村金融改革創新的高陵實踐
高陵①地處陜西省關中平原腹地，2011、2012年先后被農業部確定為“農村土地承包經營權登記試點區”、“土地承包經營權流轉規范化管理和服務試點區”;2012年被國土資源部確定為“城鄉建設用地增減掛鉤試點區”和“完善土地權利制度、促進土地統一登記試點區”;2014年被農業部等13部委確定為全國第二批農村改革試點區，被國家發改委等11部門確定為國家新型城鎮化綜合試點區;2015年被國土部確定為農村宅基地制度改革試點區，被農業部等3部門確定為農村集體資產股份權能改革試點區。高陵率先實施金融支持農村土地流轉試點工作，初步形成了土地流轉抵押貸款的高陵模式。2010年以來，高陵地方政府出臺了《高陵縣土地流轉管理辦法》、《高陵縣土地流轉抵押登記辦法》、《高陵縣農村土地承包經營權抵押貸款政府貼息辦法》等文件，制定了土地流轉及土地承包經營權抵押貸款的運作規則。隨后，高陵開展了“四權”即農村土地承包經營權、農村集體土地所有權、集體建設用地使用權、集體建設用地上房屋所有權確權的登記頒證。成立了由農村產權價值評估市場中心、農村產權抵押擔保中心、農村產權收儲中心、農村產權交易中心四個中心組成的農村土地流轉中心，其主要職能是對需要貸款的農村產權進行價值評估，通過擔保基金給產權抵押貸款進行增信，對抵押物先收購、再拍賣，拍賣所得優先償還金融機構貸款，剩余部分返還給債務人，并為農村產權管理、抵押、評估、擔保、收儲及掛牌交易提供綜合服務平臺。2014年末，高陵農村土地承包經營權確權登記、農村房屋確權登記工作已基本結束，土地承包經營權登記農戶44853戶，登記面積19．56萬畝，確權率100%;農村房屋確權登記農戶47305戶，確權率達到95%。至2015年9月，全區共流轉土地承包經營權10．8萬畝，占全區可流轉土地的60%;累計發放“兩權”抵押貸款8653萬元，其中土地承包經營權抵押貸款累放8522萬元。從具體的運行程序看，如全國其他地區一樣，高陵土地流轉貸款的制度安排主要特點是:土地承包經營權作為合格抵押標的，以基層政府出臺政策性文件的形式予以認可，但在法律層面上面臨較大障礙。
二、農村“兩權”抵押貸款中存在的制度問題
現行法律制度中，規范農村土地產權流轉及抵押融資的制度主要是《擔保法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》、《物權法》等，上述制度中對農村產權抵押融資做出了諸多限制。
(一)三權分置的法律界定尚不清晰
《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》指導思想中提出“所有權、承包權、經營權三權分置和經營權流轉”。在承包土地經營權抵押貸款業務中，作為抵押物的是承包土地的經營權，而不是承包權。但我國《物權法》第十一章及《土地承包法》中的表述均為“土地承包經營權”，并沒有將承包權和經營權加以明確區分，不利于承包權的保護和經營權的流轉，在抵押登記及抵押物處置時也存在法律界定不明晰的問題，農村土地集體所有權、農戶承包權、土地經營權三權分置在法律上沒有明確界定。
(二)土地承包經營權抵押存在制度制約
分別體現在:一是有條件允許。《物權法》、《擔保法》和《農村土地承包法》中通過招標、協商、拍賣等形式來實現農村土地的承包，經法定程序鑒定后，可以授權經營證，完成土地承包的全部手續，而抵押人則需依法承擔相應的司法責任，而用于抵押的荒山、荒溝等，均屬于抵押物品。二是明令禁止。《物權法》第184條、《擔保法》第37條中的相關規定直接明令禁止，對農用耕地、自留地、自留山等多種集體所有權限土地不得設定抵押。三是尚有不明確。如《農村土地承包法》第32條對家庭承包所取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，其他方式流轉是否包含抵押不得而知，在實際經營中進行抵押就會越權，現有的司法解釋亦不認可該抵押合同的法律效力。
(三)農村宅基地抵押存在法律制度限制
《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》中提出:“農民住房財產權設立抵押的，需將宅基地使用權與住房所有權一并抵押。”在宅基地的使用權抵押方面，現行依據主要是《擔保法》第37條以及《物權法》第184條，其主要規定是在權限使用上宅基地不得進行抵押。在《土地管理法》中對農民的宅基地限制上，主要在第62條中有明確規定，一戶一宅，其中第四款規定中，又明確指出，相關機構不允許批準農戶進行宅基地出租或轉讓，在已有宅基地的基礎上，不得進行二次申請宅基地。該規定的意圖在于限制農民對宅基地的處置權能。按照房地一體原則，對現在農民的房屋抵押形式進行控制，需要同時將所占有的宅基地抵押才符合法律規定，但按照《擔保法》、《物權法》等規定，宅基地不得抵押，這就導致了在宅基地抵押實踐中，無法完全履行現行法律法規，從而使得宅基地抵押融資行為的效力欠缺，得不到法律保護。
(四)農村“兩權”權屬識別、抵押處置難
按照《物權法》規定，不動產在抵押時應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。但因條件限制或歷史原因，目前，在一些地區沒有辦理農村土地抵押登記備案的部門，或是抵押登記部門不明確，抵押合同多存在要素不全、與事實不符等情況，農村“兩權”抵押貸款業務面臨抵押權無效的法律風險。另外，土地流轉自發性強，私下協議轉讓比例高，轉讓后普遍存在戶名未更改現象，導致銀行無法準確、及時界定土地的權屬，信貸資金缺乏安全保證。此外，土地流轉市場缺乏專業的土地評估機構，土地實際價值無法合理確定。受傳統觀念、習俗的影響，宅基地轉讓、拍賣很少有人接手，處置變現十分困難。金融機構取得上述抵押權后，當出現借款人未按要求履行借款合同時，如何處置抵押物客觀上存在較大困難。
三、完善農村“兩權”抵押融資工作的立法建議
如高陵模式，“兩權”抵押融資的做法已在全國多地開展并取得了積極效果。事實在先、立法隨后，法律的制定應順應實踐的需要。建議按照依法自愿有償原則，在不改變土地集體所有性質、不改變土地用途和不損害農民土地承包權益的前提下，修改相關法律制度，或者按照《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》，先允許試點地區在試點期間執行部分修改的法律。
(一)修改《物權法》的有關規定
一是建議刪除《物權法》第184條第二款。二是建議將《物權法》第180條修改為:“債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:1．建筑物和其他土地附著物;2．建設用地使用權;3．依法取得的農村承包土地經營權;……。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。”
(二)修改《擔保法》的有關內容
一是建議刪除《擔保法》第37條第二款。二是建議將《擔保法》第34條修改為:“下列財產可以抵押:(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;……(五)抵押人依法取得的農村承包土地經營權;(六)依法可以抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。”三是建議將《擔保法》第42條修改為:“辦理抵押物登記的部門如下:(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門;(二)以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門;(三)以承包土地經營權抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門;……”
(三)修改《農村土地承包法》的有關內容
一是建議將《農村土地承包法》第16條修改為:“承包方享有下列權利:(一)依法享有承包地使用、收益和承包土地的經營權流轉、抵押的權利，有權自主組織生產經營和處置產品;(二)承包地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的補償;(三)法律、行政法規規定的其他權利。”二是建議將《農村土地承包法》第二章第五節的標題修改為:“承包土地經營權的流轉、抵押”。三是建議將第32條修改為:“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、抵押、轉讓或者其他方式流轉。”
(四)建議就《土地管理法》的相關內容作擴大解釋
《土地管理法》規定了村民可以出賣、出租住房，但出賣、出租后再申請宅基地的不予批準。雖然沒有明確列舉可以以抵押方式處置，但“出賣”的處置方式比“抵押”還徹底，建議就相關規定作擴大解釋，既然法律允許“出賣”，那么也應當允許“抵押”。
(五)明確抵押合同的法律效力
如前文分析，法律對農村產權抵押融資采取禁止態度，雖然在改革的名義下得到了國家的默許，但糾紛一旦訴至法院，抵押合同的法律效力就會成為困擾各方的難題。雖然各地在改革中都加入了一些技術性的保障措施，但畢竟其法律效力層級太低，無法成為法院據以采信的判決依據。在當前《擔保法》、《物權法》等法律關于農村產權抵押問題短期內不可能做出修訂的前提下，建議可通過出臺司法解釋的方法明確抵押合同的效力，保障“兩權”抵押各方的法律權益，特別是要充分尊重當地農民的意愿，在實踐中促進“兩權”抵押融資的發展。
(六)完善“兩權”抵押融資的配套制度
農村社會保障體系是否健全，是農村“兩權”從社會保障功能向經濟功能轉化的重要保障，健全的農村社會保障體系可以減少農民對土地的生存依賴，打消農民流轉土地的疑慮，強化農村“兩權”的財產權定位。同時，農民、銀行等各方的利益關系都需要兼顧，對于因抵押物償債而失地失房的農民，建議統籌考慮完善“兩權”抵押融資的配套制度，以救金融或其他社會保障方式給予扶持，而不是固守農民不可失地失房從而限制農地農房的抵押融資。
作者:王婷 單位:中國人民銀行西安分行營業管理部
［參考文獻］
［1］周學東．農村土地“兩權”抵押法律問題研究［J］．中國金融，2014(11)．
第3篇：農村產權抵押融資范文
關鍵詞：農村土地；承包經營權；抵押貸款；銅陵縣
中圖分類號 F311 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2016）06-13-03
按照中央和省市工作要求，銅陵縣土地確權工作已全面完成，因行政區劃調整和建設規劃原因，本次確權涉及全縣除五松鎮以外的其他7個鄉鎮共100個行政村，全縣累計調查承包戶6.1萬戶，實測耕地1.86萬hm2、地塊23.16萬塊，基本實現土地承包權屬明晰，承包地塊空間位置明確、四至清楚、面積準確，促進了土地承包管理工作向合同管理、登記管理、流轉服務和糾紛仲裁“四位一體”管理并重轉變，達到了土地承包經營權確權登記目標。為充分利用農村土地確權成果，根據中央和省文件要求，銅陵縣積極穩妥推進農村土地承包經營權抵押貸款工作，對緩解“三農”融資抵押難題發揮了積極作用。
1 主要做法
截至2015年10月，全縣共辦理土地承包經營權（水域灘涂養殖權）抵押貸款業務4宗230萬元，尚有5家經營主體貸款審批業務正在辦理中，申請額度逾200萬元。主要做法如下：
1.1 承包經營權抵押貸款政策機制較為完善 2012年，銅陵市委、市政府出臺了農村產權制度改革“1+8”方案，即《銅陵市農村產權制度改革若干指導意見》、《銅陵市農村產權抵押融資總體方案》、《銅陵市集體建設用地有償使用和使用權管理試行辦法》、《銅陵市農村房屋權屬登記管理辦法》、《銅陵市農村產權融資貸款保證保險試點工作實施方案》、《銅陵市農村土地承包經營權抵押融資管理辦法》、《銅陵市農村房屋抵押融資管理辦法》、《銅陵市農村產權價格評估管理辦法》和《銅陵市集體建設用地使用權抵押融資管理辦法》，為農民利用土地、財產等資產開展估價、變更、抵押、融資、入股等提供了一系列政策依據。
1.2 合理界定承包經營權抵押貸款對象與用途 貸款對象為通過家庭承包方式取得農村土地承包經營權、林地經營權、森林林木所有權和經營權的農戶，或通過其他承包方式取得農村土地承包經營權、林地經營權、森林林木經營權的承包人，以及通過依法流轉方式取得農村土地經營權、林地經營權、森林林木所有權和經營權的規模經營業主體。抵押借款只能用于農業生產經營性用途，不可挪作他用。
1.3 規范制定承包經營權抵押貸款操作流程 一般流程為借款人申請，部門推薦保險公司和銀行進行資格審核并受理保險公司和銀行進行貸前調查，協商確定貸款金額借款人辦理抵押物登記和價值評估手續銀行向保險公司出具《農村產權融資貸款保證保險業務聯系單》保險公司為借款人貸款辦理保證保險（保險受益人為貸款銀行），以及借款人的法定代表人購買人身保險等保險公司和銀行與借款人面簽相關協議等銀行發放貸款貸后檢查貸款歸還。當發生貸款違約風險，銀行催收追索未果的，由保險公司按照保證保險條款內容和協議相關約定先行代償。保險公司代為清償后可通過土地經營權流轉（轉包、出租、互換、轉讓、入股）等方式處置抵押物，行使優先受償權。
1.4 設計了農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范機制 市、縣（區）政府設立農村產權融資貸款保證保險風險補償專項資金，總額600萬元，其中市財政200萬元，銅陵縣財政200萬元，郊區和獅子山區財政各100萬元。試點工作期間，保險公司、政府、銀行按5∶3∶2的比例承擔風險。發生貸款本金損失風險后，保險機構先行償還試點銀行50%貸款損失資金，試點銀行還可申請風險補償專項資金補助30%貸款損失資金。對借款人所發生的融資貸款保費，在專項資金中按保費總額的50%給予補助，最高補助不超過其貸款總額的1%。當貸款保證保險對應的貸款不良率超過20%，貸款保證保險賠付率達到120%時，暫停新增業務。
2 存在的問題
通過1a來的探索和實踐表明，開展農村土地經營權抵押貸款試點工作，使經營主體認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，從而解決了新型主體擔保難的問題。但在實際操作過程中仍然存在如下一些不可忽視的問題：
2.1 抵押貸款有“四難”
2.1.1 取得承包方簽字同意難 根據制度設計，土地承包經營權抵押貸款應取得承包方簽字許可。實際操作中，一方面，經營主體所對應的承包方數量眾多，簽字難度大；另一方面，銅陵縣經營主體流轉農戶土地，多采取每年收獲后支付土地流轉租金，如果農戶同意經營主體抵押土地，當發生貸款風險時，農戶不僅不能獲得租金，其轉出的土地經營權還將被處置，因此擔心收益和失地風險可以理解。
2.1.2 抵押登記難 根據銅陵市農村產權融資貸款保證保險要求，申請農村土地承包經營權抵押貸款需要辦理農村土地承包經營權抵押登記，但由于抵押登記涉及抵押物范圍農戶眾多，以及土地承包經營權確權登記成果尚未最終形成，登記申請人一次性按照規定提交完整登記材料難度極大。同時，登記機關為每一流出戶出具抵押登記證明，登記工作量也極大。再者，由于經營主體所流轉的土地并未全部包括農戶的所有承包地，以致不能簡單的利用土地承包經營權證進行抵押融資。為了積極開展農村土地承包經營權抵押貸款工作，縣農業局在沒有獲得抵押物涉及范圍農戶的書面同意，以及沒有查明抵押物的四至范圍情況下，向申請人及抵押權人出具抵押登記憑證，導致一方面要承擔違規登記造成抵押權人不能實現抵押權的責任，另一方還要承擔因違規登記對抵押物涉及范圍的農民侵權責，風險極大。
2.1.3 價值評估難 農村土地承包經營權價值是金融機構授信貸款額度的基礎，但由于目前銅陵縣土地承包經營權抵押價值評估中介機構尚未健全，暫由市農委組織系統內農業專家對土地承包經營權抵押價值進行測算評估，缺乏專業資質，僅以土地租金及地上附著物的價值來確定抵押物的評估價值，主觀意愿成分較大，過高或過低都會形成不同的風險。土地估價較低，則流轉土地經營權的商品性不能通過市場得到公允的表現。土地估價較高，由于農業生產經營易受自然災害影響，金融機構收回貸款的風險加大，易形成不良貸款。
2.1.4 抵押物處置難 一方面，因經營主體提供的土地流轉合同不夠規范，發生貸款風險時，保險公司存在不能實現抵押權的風險；另一方面，鄉、村成立的土地流轉服務中心和服務站，主要提供土地流轉政策咨詢、合同鑒證等服務性工作，沒有涉及流轉土地經營權的招標拍賣、協議轉讓、掛牌交易等抵押物處置問題。
2.2 土地流轉規范管理有“兩難”
2.2.1 土地流轉合同修訂難 規范的土地流轉合同是辦理承包經營權抵押登記的基礎，由于銅陵縣土地流轉工作開展較早，現有經營主體多為存量土地流轉大戶，流轉合同備案率雖高，但流轉地塊的編碼、四至、面積等信息不完善，補充協議難度大。加之經營主體90%以上都是本地人，大家知根知底，在土地再流轉、互換等方面，為求方便就體制外運作，向鄉村兩級備案意識不強，導致鄉、村兩級對轄區內土地流轉變動情況信息不明、底數不清，存在信息不對稱現象。
2.2.2 鄉鎮土地承包管理機構職能弱化 鄉鎮農經管理部門依法負責本轄區內土地承包經營權流轉、合同管理、鑒證及糾紛調解工作。自2000年機構改革以來，銅陵縣鄉鎮農經管理機構與財政所合并成立財政經濟管理所（以下稱財經所），農經管理人員逐年減少，土地承包合同管理、土地承包經營權流轉管理職能弱化，確權登記后的常態化管理更是難以保證。
2.3 經營主體發展不規范 銅陵縣合作社和家庭農場等新型經營主體負責人或直系親屬往往同時舉辦農業企業、合作社等多個新型經營主體，且各主體之間財務、業務、管理人員混同，導致各主體之間債權、債務關系不清，銀行在貸款時對象甄別難。同時，受管理水平等因素的制約，在財務和銷售等經營管理方面還不規范、不明晰，在貸款審批過程中往往因信用評級和能力評估通不過而被拒之門外。
3 對策建議
3.1 創新土地流轉雙方利益聯結機制 引導農戶以土地承包經營權入股經營主體，按照保底加效益分紅的方式獲得收益，使其不再是經營主體發展的旁觀者，形成利益共享、風險共擔的經濟利益共同體，破解簽字難題。
3.2 以購買社會服務的方式，引入有資質的評估機構 政府部門通過公開招標，引入具有權威的專業中介機構對農村土地經營權抵押價值進行準確評估，合理確定農村土地價值，為金融機構開展農村土地承包權抵押貸款創造條件。
3.3 整合搭建鄉鎮交易平臺 鑒于農村土地流轉交易規模小、交易地域性強的實情，為方便交易，在框架設計上，應確立鄉鎮是基礎、縣級抓監管、指導的基本定位，依托鄉鎮現有土地流轉服務中心、集體資產資源交易中心，科學整合成一個功能完備、運轉規范的交易平臺，接受抵押權人委托，負責對欠債欠息的農村土地物權收回、儲存、發包、還貸，使抵押權人能夠及時通過鄉鎮交易平臺，將抵押的流轉土地經營權進行流轉變現，為抵押物處置搭建成本低廉、運轉高效的交易平臺。縣級工作重點主要是側重于監管和服務上，負責抓好制度建設、規范管理層面的工作，為鄉鎮交易平臺實施正常交易創造良好的服務環境。
3.4 加強鄉鎮土地承包管理機構建設 可將鄉鎮農經管理部門作為縣級土地承包經營權抵押登記部門的派出機構，承擔轄區內土地承包經營權抵押登記工作。強化其土地流轉信息與準入資格審核、政策咨詢、合同簽訂指導與監管，以及矛盾糾紛調解等4項管理服務職能。利用土地確權成果，落實好流轉合同修訂、備案、審查和流轉情況登記制度，確保土地確權成果“有人管、管得了、用得好”。
第4篇：農村產權抵押融資范文
關鍵詞：“三權”；抵押貸款；基層銀行
“三權”（指林權、農村土地承包經營權、農村居民房屋所有權和宅基地使用權）抵押貸款是盤活農村資源的關鍵性舉措，也是創新農村金融服務方式的有益探索，對于解決農村貸款瓶頸具有重要的意義。
一、基本情況
紅河州銀行業金融機構按照改善農村金融環境的新要求，把農村金融產品和服務方式創新作為解決“三農”抵押難、融資難、融資貴等問題的切入點和突破口，根據地方農村經濟發展對金融服務的需求，在信貸產品創新上進行了積極的探索，為“三農”和小微企業發展“量身定做”服務產品，推出了一系列具有本土特色的信貸服務產品。特別是在農村金融改革中，大膽突破、積極探索，開創了農村產權抵質押融資，大力推進“三權”抵押貸款工作，創新金融產品，有效破解農村融資主體擔保難問題，促進農村“死”資源變“活”資產，有效解決了“三農”和小微企業發展的資金需求，促進了地方經濟的發展。截至2014年9月末，紅河州銀行業金融機構共發放“三權”抵押貸款余額20.64億元，共8976筆。
二、存在的困難和問題
（一）“三權”抵押貸款缺少法律制度支持
農村“三權”是寄生在集體土地上的產物，現行法律對農村“三權”的流轉有限制性規定，對銀行來說風險較難撐控。如：我國《擔保法》第37條、《物權法》184條2款均規定：耕地、宅基地、自留地和自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。《土地法》規定：農村宅基地屬于農民集體所有，其法律意義上是農民只有使用權而無處置權。農村土地承包經營權的抵押只限制于通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的荒山、荒灘等農村土地，經發包方同意，并依法登記取得土地承包經營權證或林權證書的，才可以設立抵押，并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經營權可以抵押。《物權法》則明確禁止農村宅基地使用權進行抵押。
（二）農村土地價值評估機制和市場交易平臺不健全
由于農村土地長期歸集體所有，沒有進行有效的流轉和買賣，對土地價值的評估還缺少經驗和評判標準，還沒有形成成熟的評估機制。同時，我州目前也無專門的農村土地價值評估機構和專業資質評估人員，評估機構的合法性和專業性都具有一定局限性，導致農村土地價值還無法得到有效的評估。
（三）農業市場風險較大影響信貸安全
農產品易受氣候、溫度等自然因素的影響，加之保險市場不健全，以及貸款期限設置與農作物生長周期錯配，貸款利率市場化發育程度不足等因素，影響到“三權”抵押貸款市場的發展。特別是設施農業前期投入大、周期長、見效慢，一旦出現自然災害，農戶沒有足夠的資金迅速恢復生產，迫切需要保險市場彌補損失，緩釋銀行信貸風險，影響銀行業金融機構通過“三權”抵押擔保方式發放貸款的積極性。
（四）“三農”保險產品單一、覆蓋面低
目前轄內銀行業金融機構開辦的“三權”抵押貸款業務中，保險公司只針對林權抵押貸款開辦了火災保險業務，而未開辦冰雹、雪霜等自然災害保險業務。“三農”保險產品的單一、覆蓋面低，未充分發揮保險的保障功能，不能有效滿足“三權”抵押融資業務發展的需求。
三、對策建議
（一）修改完善相關法律法規
針對“三權”抵押貸款推行過程中遇到的實際困難和問題，建議早日對《物權法》、《土地管理法》和《擔保法》等相關法律法規進行修改完善，為農村“三權”抵押貸款提供法律支持和政策保障。
（二）建立有效的土地評估機構和交易平臺
設立專業的評估機構，為農村“三權”抵押融資提供便捷權威的評估服務。同時，建立有效的農村土地市場交易平臺，使農村產權真正進入市場進行流轉。
第5篇：農村產權抵押融資范文
“一金兩貼一中心”即風險補償基金，貸款貼息和保費補貼，農村產權交易中心。
硯山縣開展試點工作以來，文山州成立以分管金融財稅工作的副州長為組長、各相關部門主要負責人為成員的工作領導小組，硯山縣也成立了相對應的縣級工作領導小組，形成了以州、縣兩級政府為主導，以當地人民銀行為牽頭單位，不斷完善配套政策，積極突破限制，探索制度設計，推出新型模式，著力推動農村承包土地經營權抵押貸款試點的工作格局。制定出臺了《文山州關于進一步加強“兩權”抵押貸款試點工作的實施意見》和《硯山縣開展農村承包土地的經營權抵押貸款試點的實施方案》，針對確權登記頒證、農村產權評估、產權流轉交易、抵押物處置、風險補償和緩釋、財政貼息、信貸政策支持等內容全方位確定了責任單位和推進時刻表，壓實相關部門職責，統籌全縣試點工作。
州、縣兩級人民銀行在地方黨政的領導、支持和指導下，創新工作機制，強化部門聯動，引導金融機構積極作為，相繼召開了工作座談會、推進會達21次，在合規前提下指導地方法人金融機構靈活運用扶貧再貸款等貨幣政策工具，給予一定的貸款增長計劃傾斜，將試點工作納入人民銀行年度綜合評價，加大考核力度，積極引導農村信用社和村鎮銀行成為支撐試點開展的“主力軍”。并在人民銀行昆明中支“兩權”調研工作組的指導與推動下，加強調研，認真探索“兩權”抵押貸款試點與精準扶貧、易地扶貧搬遷等重點工作相聯系的機制，以“兩權助脫貧，以脫貧推兩權”，為試點工作繪出了“路線圖”。
一是把加快農村承包土地的經營權確權頒證作為促進農村產權流轉和融資的重要基礎，以物權的形式規范和保護農民權益，有效釋放農村主要資產價值。有關部門通過走訪摸底調查、航拍、地塊指認及測繪，及時完成了全縣農村土地承包經營權確權登記工作。同時，采取“老證新章”的辦法，彌補目前《農村土地承包經營權證》尚未印制頒發的不足，對需要貸款的農戶，經與銀行協商，持老證或已確權登記公示認可的證明資料到農科局進行預登記，銀行與農科局進行確認無誤后向農戶發放抵押貸款，待頒發新證再用于抵押。
二是不斷完善全縣農村承包土地的經營權抵押貸款的制度保障。推動地方政府制定出臺關于貸款風險補償基金、貸款貼息資金、貸款保險補償資金、承包土地經營權抵押管理和價值評估辦法等方面的一系列《暫行辦法》或《方案》，精準設計全套業務流程，規范農村承包土地經營權抵押貸款業務操作，確保試點有章可循。
三是積極探索和推動以“一金兩貼一中心”為主體的農村承包土地經營權抵押融資及流轉交易體系。一方面是設立600萬元風險補償基金即“一金”，明確政府和銀行按6：4的比例分擔貸款風險損失的60%，針對逾期30天以上且經過催收或采取其他處置措施仍未收回的貸款，銀行可申請劃撥政府承擔部分的風險補償基金，規避不良貸款的形成。一方面是由縣財政局籌資進行“兩貼”，即從每年2000萬元農業產化資金中據實安排成立專向貼息資金，對貸款規模在10萬元及以上的借款人給予3%的貼息；每年由縣財政局預算安排設立貸款保險補償資金，對借款人保U和該農村承包土地上的農作物保險等兩類保險保費給予50%的補貼。再一方面是依托農村產權交易中心即“一中心”，在縣、鄉（鎮）、村分級成立農村產權交易中心（服務站），負責對農村承包土地經營權抵押貸登記和流轉交易實行一站式辦理、一條龍服務。全縣共規劃建成了12個農村產權流轉交易平臺，實現了縣鄉兩級產權交易服務平臺建設的“全覆蓋”，主要設立評估及簽證服務、土地承包經營權交易服務、林權交易服務、房屋及宅基地交易服務等部門，辦理租賃、轉讓、互換、出租、轉包、入股等，農村承包土地的經營權主要以合同、協議等方式進行流轉，確權登記后方可辦理流轉手續。
第6篇：農村產權抵押融資范文
這里根據農業資源稟賦、經濟發展階段以及農村產權制度和抵押制度改革情況等因素，選取先行開展農村產權制度改革試點的市縣進行調查，分析具體改革方案，評價改革的農村金融市場效應。
（一）案例地區資源稟賦和經濟發展情況根據人地比例、農地流轉比例、城鎮化率、農業經營模式以及改革模式這五個因素，兼顧農民收入、農業GDP占比等指標，選定湖北省武漢市、江蘇省東海縣和吉林省梨樹縣作為農村產權制度改革的典型案例地區。從共同點來看，三個案例地區均位于我國糧食主產區內。表1展示了案例地區不同維度經濟指標的定量比較。第一，從人地比例來看，武漢市人均耕地面積僅為0.075公頃，梨樹縣人均耕地面積最多，達到0.454公頃，后者是前者的6倍多。黃宗智認為，歷史上長江三角洲和英格蘭在人均農業土地和農場規模等方面的差異，不僅對農業，而且對農村手工業以及收入和消費各方面的“內卷”與發展，都起著至為關鍵的作用。[15]就我國農業所處發展階段而言，不同地區人地比例的懸殊帶來的是農地流轉比例、勞動力轉移甚至農業經營模式等方面的巨大差異。為實現農業規模經濟和提高收入，人地關系較為緊張的地區（如武漢市）通常農地流轉比例和勞動力轉移比例也較高，有利于形成由農業企業、合作社等占主導的產業化經營模式。第二，從經濟發展水平和階段來看，武漢市農業GDP占比僅為3.71%，達到發達工業化國家的水平，而東海和梨樹這兩個農業縣的農業GDP占比均較高，分別為18.14%和26.71%，高出我國平均水平（10.01%）。農業GDP占比的不同意味著農村勞動力轉移、農地流轉和規模農業的發展以及非農產業發展處于不同的階段。對表1中以上幾個指標的比較可以看出，農業GDP占比越低的地區，城鎮化水平越高，同時農地流轉比例也越高，農業GDP占比不到4%的武漢市超過一半的農地已流轉，農業占重要地位的梨樹縣農地流轉比例僅為14%。從各地主導農業經營模式來看，這里選取的三個地區農業經營模式涵蓋了當前我國農業經營的主要模式，分別是“公司+農戶”、“合作社+農戶”和家庭規模經營。武漢市主導的農業經營模式是“公司+農戶”，其主要運作形式是由于較為發達的非農產業吸納了近郊大量的農村勞動力，農村基層政府或土地股份合作社集中農民閑置的土地流轉給農業企業，農業企業一方面向農民支付租金，同時以直接租種、轉租或者契約訂單等形式雇用部分農民。東海縣農業經營則以“合作社+農戶”模式為主。梨樹縣是我國東北地區規模農業的代表，基于當地人少地多的稟賦特征，主要發展以家庭經營為主的專業大戶、家庭農場等經營主體，實現農業的適度規模經營。主導農業經營模式的差異有助于比較農村產權制度和抵押制度改革在不同地區產生的差別化效應。農業部農村經濟研究中心聯合江蘇農村金融發展研究中心課題組于2013年7~8月分別對三個案例地區進行了實地調查，與相關政府部門和金融機構進行座談并搜集相關資料，了解當地農村產權制度和抵押制度改革的方案、進展和成效等情況。
（二）農村產權制度改革方案與措施1.武漢市改革方案與措施武漢市最早于2006年開始農村土地承包經營權和集體林權的確權工作，2009年繼成都之后成立全國第二家農村綜合產權交易所，2011年以來加快推進農村產權制度改革的進程，并于2012年4月出臺農村產權制度試驗實施方案。其主要改革試驗內容包括：農村產權確權、登記和頒證，明晰農村產權關系；建立農村產權交易體系，活躍并規范農村產權交易；建立農村產權評估體系；創新農村產權資本化實現形式，如農村產權抵押融資；創新農業和農村經營模式，培育新型農業經營主體；健全農村產權制度改革保障體系。其中，改革試驗的重點是農村產權確權、登記和頒證以及農村產權抵押融資。農村產權確權為開展農村產權抵押貸款等一系列改革奠定制度基礎。武漢市自2009年9月依托農村綜合產權交易所（以下簡稱“農交所”）開展農村產權抵押貸款試點。武漢市農村土地經營權抵押貸款流程如圖一所示。其主要流程是：根據已達成的流轉協議，農戶土地經營權經農交所流轉給農業企業；農業企業支付農戶土地租金；農交所向農業企業出具產權流轉交易鑒證書；村集體出具同意土地用作貸款抵押和再流轉的證明文件；評估機構對擬抵押土地經營權的價值進行評估；農業企業向金融機構申請農村土地經營權抵押貸款；金融機構對貸款申請進行審批；若貸款獲批，貸款人到農交所辦理抵押登記。總結來看，上述貸款流程可概括為以“交易-鑒證-抵押”為核心的農村產權抵押貸款模式。在以上流程中，農交所的功能主要是提供交易平臺和融資登記，并為抵押流轉提供鑒證，使得土地經營業主能夠使用其通過流轉獲得的經營權進行抵押。從理論上講，農交所的作用類似于德索托提出的“正規產權制度使得資產能夠互換并能夠保護交易”[16]，因此，政府建立產權表達機制是農村資產價值發現和有效配置的基礎，也是農村資產抵押化重要的外部推動力量。在幾年改革試點的基礎上，武漢市農業局和中國人民銀行武漢分行營業部于2012年11月聯合《武漢市農村土地經營權抵押貸款操作指引》，對農村土地經營權抵押貸款作了進一步規范。2.東海縣改革方案與措施東海縣農村產權制度改革始于2010年7月的東海縣政府與當地金融機構開展“一權一房”抵（質）押貸款試點，其中，“一權”代表農村土地承包經營權，“一房”則代表農村住房。2012年5月，東海縣被確定為中央農村工作領導小組辦公室農村改革試驗聯系點和江蘇省農村改革試驗區，同時成立東海縣農村產權交易所，作為農村產權制度改革的突破口，促進農村產權交易的市場化和規范化。從時間上來看，東海縣農村產權改革經歷了兩個不同的階段。第一階段，2010年11月，東海縣政府與中國人民銀行東海縣支行共同制定《關于開展農村“一權一房”抵（質）押貸款的試行意見》以及農村土地承包經營權質押登記管理和質押貸款辦法、住房抵押貸款辦法、集體土地住房抵押流轉處置辦法等4個配套管理辦法，嘗試為“一權一房”抵（質）押貸款提供制度保障。由于改革試點初期大范圍的農地、住房等資產確權工作滯后和產權交易平臺缺失，東海縣組織鄉鎮規劃、國土、農經站、房管等多個部門共同參與“一權一房”抵（質）押貸款試點，對申請“一權一房”抵（質）押貸款的村級集體經濟組織和農戶審核確權后，完善土地承包租賃合同，頒發土地使用權證、宅基地證和房屋所有權證。其中，農經站負責土地承包經營權價值評估和質押登記；房管部門負責辦理農村住房抵押登記辦理（代替他項權證登記）和監管管理工作。此外，對于申請“一權一房”抵（質）押貸款的農戶，還需由村委會對借款農戶家庭經濟狀況、經營項目、個人信用等情況進行審核，交鎮農經站復審，報金融機構備案后辦理貸款申請手續。這樣做的目的是利用村委會信息優勢，執行審核職能，降低金融機構和潛在借款人之間的信息不對稱，盡量降低潛在的貸款違約風險。因此，這一階段東海農村產權抵押貸款機制可以概括為“確權-頒證-審核-抵押”。但由于該方案涉及多個部門，對申請貸款農戶而言，手續過于復雜，交易成本較高。第二階段，2012年5月，東海縣農村產權交易所成立，并出臺《東海縣農村產權交易管理辦法》來規范農村產權交易，加快推進產權制度改革。同時，農地確權、頒證的覆蓋面也在不斷擴大。截至2012年12月，東海縣土地承包經營權確權發證3.39萬戶，占全縣農戶總數的13.97%；宅基地使用權發證23.8萬戶，占全縣農戶總數的98%。在農村產權確權、頒證以及農村產權交易平臺等制度基礎構建完成之后，東海縣借鑒武漢市農村產權抵押貸款“交易-鑒證-抵押”的模式，農村產權轉入方可憑借農村產權交易所出具交易鑒證書向銀行申請貸款。3.梨樹縣改革方案與措施梨樹縣是吉林省首個農村產權抵押貸款試點縣，于2012年8月啟動改革。梨樹縣的改革圍繞土地收益保證貸款展開，其改革的主要目的是通過允許農戶使用土地收益進行抵押，緩解其融資難的問題。梨樹農村土地收益權保證貸款同樣建立在土地承包經營權確權、登記和頒證的基礎上，但是，由于梨樹縣與武漢市、東海縣的資源稟賦和農業經營模式存在較大的差異，梨樹縣的土地收益保證貸款對象主要限定為那些取得土地承包經營權證并正在從事土地耕種的農戶，而非通過流轉獲得經營權的農業企業等經營主體。同時，其抵押標的物是農戶土地的未來現金流（收益權），而不是土地承包經營權，因而其在本質上屬于動產融資。梨樹縣改革試點的基本思路是農戶將其承包的三分之二的土地（剩余三分之一的土地留作口糧田）在未來一定期限內的收益權轉讓給物權融資公司，再由物權融資公司為農戶貸款進行保證，從而解決因抵押不足引起的融資難的問題。梨樹縣農村土地收益保證貸款的具體流程如圖二（下頁）所示，主要環節包括：申請貸款的農戶（轉讓人）與受讓人（物權融資公司）簽訂土地經營權流轉合同；農戶和物權融資公司同時到鄉鎮農經站申請土地承包經營權變更登記；鄉鎮農經站向物權公司出具轉讓證明書；物權融資公司向金融機構出具承諾函，承諾為借農戶承擔保證責任，在違約時與農戶共同償還本息，農戶向金融機構申請貸款；金融機構向農戶發放貸款；若農戶按時償還金融機構貸款，物權融資公司與農戶達成的土地流轉合同自動解除；若農民沒有按時償還金融機構貸款，物權融資公司將獲得的農民土地經營權另行發包，將發包獲得的款項歸還金融機構，待新的承包人承包期限屆滿后，土地承包經營權再退還給原土地承包人。顯然，在梨樹縣農村土地收益保證貸款模式中，物權融資公司（梨樹縣政府成立并由縣金融辦主管）承擔重要的作用，既起到土地流轉的契約化作用，還對農戶的貸款進行擔保，此外還能保證農戶依然是土地承包人和經營人，可有效規避實踐中可能面臨的相關法律風險。
（三）改革的農村金融市場效應表2展示了上述三個案例地區自改革試點以來農村產權抵押貸款市場發展情況的面上統計數據（僅包括農村土地產權抵押貸款）。基于表2的初步比較分析可發現以下現象和特征：第一，從貸款規模來看，武漢市和梨樹縣兩地貸款交易較活躍，貸款規模增長迅速，其中，武漢市土地經營權抵押貸款規模最大，累計貸款金額9.68億元，梨樹縣土地收益保證貸款筆數累計達到4467筆，貸款規模1.67億元。相比之下，東海縣農村土地承包經營權質押貸款規模較小，交易不活躍，僅有5筆土地承包經營權質押貸款，累計貸款金額32萬元。第二，從平均單筆貸款規模來看，武漢市農村土地經營權抵押貸款平均單筆貸款額度達到722.18萬元，東海縣和梨樹縣平均單筆貸款規模均低于10萬元，可見地區間差異較大，武漢市單筆貸款最高金額甚至高達5500萬元。第三，從各地土地經營權（收益權）的抵押價值來看，武漢市和東海縣平均土地年租金（分別為8250元/公頃和6000元/公頃）低于梨樹縣（15000元/公頃），但是由于武漢市土地流轉期限較長，因此武漢市每公頃土地抵押價值高達59295元，東海縣土地流轉以短期（1~3年）為主，土地抵押價值最低，僅為7800元①。第四，關于貸款利率，武漢農村商業銀行的農村產權抵押貸款利率行基準利率上浮10%左右，平均貸款利率為8%（低于信用貸款利率），同時武漢市政府規定，在農村綜合產權交易所辦理農村產權（土地經營權等）抵押貸款的農業企業、農民專業合作社、家庭農場和種養大戶享受政府的最高50萬元的利率補貼①；東海縣農村土地承包經營權質押貸款利率參照當地農村信用社房地產抵押貸款執行，年利率為10.77%，低于一般農戶貸款利率；梨樹縣農村土地收益保證貸款利率約為7.8%（基準利率上浮約30%），同樣低于當地農村金融機構平均貸款利率（約為12%）。綜合來看，案例地區政府均通過財政補貼等方式降低農村產權抵押貸款利率，使其低于農村金融市場平均貸款利率②。對于以上現象和特征，可從貸款規模和利率等方面作出解釋：第一，不同改革試點地區農村產權抵押貸款規模的差異與地區農業發展階段和農業經營模式的不同密切相關，農業經營規模化③和產業化程度越高的地區，農地產權的抵押價值較高，產權制度改革帶來的信貸市場供給效應越顯著。以武漢市為例，武漢市自改革試點以來累積貸款筆數為134筆，平均單筆貸款金額為722.18萬元，貸款主體中農業企業占較大比重，農業企業以其流轉獲得的規模化土地經營權作為抵押物（平均每筆貸款抵押土地面積為121.794公頃）。就金融機構而言，隨著單筆抵押土地規模增加，其接受土地經營權的意愿逐步增強，因為規模化的農地經營權在提高自身抵押價值的同時，也有利于降低金融機構的交易成本。武漢市土地經營權抵押價值較高與其非農產業發展水平較高、土地流轉的期限較長等因素亦有關。相比之下，盡管梨樹縣土地流轉并不活躍，但是人地關系較為寬松，家庭經營規模較大，同時當地耕地收益較高，因而其抵押價值也較高。與武漢市“數量較少、單筆規模較大”相反的是，梨樹縣土地收益保證貸款“數量較多、單筆規模較小”，因而累積貸款規模也達到1.67億元。但是，對于金融機構而言，土地收益保證貸款由物權融資公司進行擔保，標準化程度較高，盡管較為分散且單筆規模較小，實際交易成本卻并不高。而人地關系較為緊張且以家庭小規模經營為主的東海縣，農村產權抵押貸款市場處于停滯發展階段，僅有5筆貸款交易，其中主要原因之一是其家庭經營土地規模較小，流轉市場不活躍，導致土地抵押價值較小，金融機構的供給意愿不足。第二，現有產權改革試點能否有效解決或者規避相關法律風險，也直接影響到金融機構的農村產權抵押貸款供給意愿。根據現行《擔保法》規定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押；《物權法》則規定，除買賣、公開協商等方式承包的“四荒地”等農村土地可以抵押外，其他方式承包的農村土地是不允許抵押的。因此，在我國現行的農地制度法律框架下，農村土地承包權作為物權依然不允許抵押④。對于產權制度改革試點地區的金融機構而言，即使地方政府制定相關文件允許以土地承包經營權為抵押，金融機構也不愿意接受，因為一旦發生違約和糾紛，地方政府出臺的文件是不能對抗《物權法》的，因而收回并變賣違約農戶土地的威脅不可置信。從案例地區抵（質）押產權類型來看，武漢市是以農業企業通過流轉獲得的土地經營權作為抵押，梨樹縣是以農戶自身土地預期收益權作為擔保，而實際對土地進行占有并使用收益的都是原土地承包人。因此，武漢市與梨樹縣的改革試點方案能夠在一定程度上解決或規避可能面臨的法律風險，因而金融機構的產權抵押貸款供給意愿較強，短短幾年的試點分別實現貸款規模9.68億元和1.67億元。相比之下，東海縣直接試點以農戶土地承包經營權作為貸款質押，由于缺乏法律保障，在試點中，金融機構貸款供給意愿明顯較低。第三，關于農村產權抵押貸款利率，理論上講，金融機構通過提供（低利率、高抵押物）和（高利率、低抵押物）的貸款組合合同，可以將低風險和高風險借款人進行分離，這是銀行利用抵押物來克服信息不對稱和降低信貸風險的理論機制。[17]如上所述，案例地區農村產權抵押貸款利率均低于當地農村金融市場平均利率，這似乎與理論預期是一致的，即銀行通過提供（低利率、高抵押物）的貸款合同，甄別出低風險借款人，因此，農村產權抵押貸款的作用體現為既提高了金融機構貸款合同的靈活性，又降低了農業企業和農戶的貸款利率。當然，從實際情況來看，這種低利率并不完全是金融機構的市場行為，而是受到地方政府部分干預或者補貼，其主要目的一方面是提高農業企業和農戶參與改革的需求，另一方面，通過對農業企業和農戶等農業經營主體的利率補貼，提高其預期收益，降低其利率成本和風險，有利于鼓勵金融機構參與，同時也類似于一種收入補貼。長期而言，這樣的利率補貼可能存在市場扭曲，會降低資金配置效率，因而未來政府可將補貼資金用于充實風險補償基金或者建立相應的擔保機制，降低農村產權抵押貸款的風險。基于上述分析可得到如下結論：第一，案例地區農村產權制度改革對農村金融市場已產生一定的影響，主要體現在農村金融機構信貸供給增加，對提升農業經營主體信貸獲取能力和緩解其融資約束亦有正向影響。第二，短期來看，各類農業經營主體貸款成本有一定程度降低，但是未來能否持續降低則取決于地方政府補貼方式、農村流轉和規模化經營水平等因素。因此，案例地區農村產權制度改革對農村金融市場的影響表現為增加農村信貸供給和降低貸款利率，且這種效應在不同地區仍有差異，與農業發展階段、農業經營模式以及改革模式等因素密切相關。但是由于現階段能夠搜集到的以面上統計數據為主，金融市場效應的確切大小仍有待更多微觀調查數據的檢驗，因此對于以上結論，這里持一定的謹慎態度。此外，在調研中也了解到，金融機構發放農村產權抵押貸款可能并不僅僅是基于可抵押的農地經營權（或收益權），可能仍需要貸款主體提供其他形式的擔保或者抵押來控制風險，因此，農地經營權（或收益權）究竟能起多大的作用也有待進一步的研究檢驗。
二、農村產權制度改革面臨的主要問題
由于案例地區處于改革試點階段，仍面臨著一些問題，這些問題還具有一定的普遍性，可能會影響改革進程的推進和改革成效的發揮。
（一）農地確權進程緩慢和農地流轉市場不健全明晰產權是新一輪農村產權制度改革的核心內容，也是產權交易和抵押的前提。在改革過程中，農地確權既要面臨大量的歷史遺留和現實問題，例如不少地區歷經多輪土地承包經營權變化更迭引起的承包經營權屬混亂的問題，又要面臨新型城鎮化和工業化過程中地方政府農地確權的顧慮和動力不足的問題，因此部分地區農地確權進程較為緩慢。同時，對于現階段改革較為重要的是能夠明確界定土地集體所有權、承包權和經營權這三種不同產權的主體。一些地區為排除法律風險，通過在制度上探索和創新，嘗試構建所有權、承包權和經營權“三權”分離的新型農地制度。但是大多數地區仍未真正做到將“三權”進行分離，尤其是土地承包權和經營權的分離，缺乏對經營權及其法律地位的界定，使得農村產權抵押融資面臨較大的法律和政策風險。在農地流轉方面，由于資源稟賦以及經濟發展階段的差異，不同地區農地流轉市場發育程度差異也較大。包宗順等（2009）基于江蘇的調查顯示，經濟發達的蘇南地區農地流轉面積比例高出欠發達的蘇北地區近3倍。農地流轉市場不健全一方面影響農地抵押價值的實現，另一方面，更為重要的是，在現行農地制度下，即使抵押農戶發生違約，金融機構也無法收回集體所有的抵押農地，而在村集體范圍內二次流轉違約農戶抵押土地也將面臨處置難題。原因是村集體內部農戶難以接受鄰居被沒收的土地，而外來人購買土地也難以被村集體中其他人接納。而當“不歸還貸款，就收回并變賣土地”的威脅不可置信，農戶則可能采用策略故意不歸還貸款[18]，這反過來會影響到金融機構對農地抵押價值的評估。實際上，這與越南等國家農地確權和抵押改革面臨的情況類似，盡管越南農戶已經獲得政府頒發的土地證并允許用于抵押，但是如果貸款農戶發生違約而無法贖回其農地權利，金融機構也難以真正沒收其土地，更多的是依靠傳統的社會制裁機制，譬如違約者將遭受社會排斥、名譽損失或家庭婚姻市場競爭力降低等方式對違約者進行懲罰。[19]對于農業企業、合作社等新型經營主體，若以其通過流轉獲得的農地經營權作為抵押物，發生違約之后，其經營權二次流轉同樣將面臨較高的處置成本，尤其是在農地流轉市場不健全的地區，因而也會影響農地的抵押價值。對于該問題，武漢市的做法是建立抵押物場內二次流轉機制，當貸款到期無法償還時，依托農交所將抵押的土地經營權進行公開再流轉變現，這種方式或許可在一定程度上降低處置成本。
（二）農戶參與積極性不高及其利益保障機制不完善一些研究發現，低收入和缺乏完善社會保障機制的地區，農地通常被用作社會保障網，取消那些違約農戶抵押土地的回贖權將會剝奪其基本的謀生手段，在這種情況下，銀行不可能向農戶發放農地抵押貸款，同時農戶也會通過風險配給的方式主動退出信貸市場。[20]現階段，我國農村社會保障體系仍不完善，在不少地方，土地產權抵押貸款直接觸及農戶最重要的資產，若農戶無法承受失地風險，必然主動放棄申請農村產權抵押貸款。在調查中也了解到，部分農戶參與土地流轉抵押的積極性不高，不愿放棄土地承包經營權，即使將土地進行拋荒等粗放經營也不愿用于流轉抵押。此外，現行改革對農戶利益保障機制也不盡完善。譬如，農業企業參與農業經營比例較高的地區主要是采取“企業+農戶”或者“企業+村委會+農戶”，即由企業和農戶直接簽訂流轉協議或者經由村委會將農戶的分散土地“整體打包”之后與農業企業簽訂流轉協議，隨后由農業企業負責土地的具體經營。當農業企業以其流轉獲得的土地經營權作為抵押申請貸款或流轉土地的租金逐年上漲，若農戶不知情，在發生風險時農戶利益有可能受到損害。為保障農民利益，武漢市在先行試點地區采取“農業企業+土地股份合作社+農戶”的模式，農業企業與土地股份合作社簽訂土地流轉協議，由農交所進行鑒證，農業企業以農業基礎設施、農機具等資產入股并負責土地的具體經營，村集體和農戶以土地折算入股，二者股份占51%以上，部分社員還可以進入企業務工。在利益分配方面，農業企業和土地股份合作社約定，提取企業一定比例的經營性收入，采取“保底租金+年終分紅”的形式按股分紅，同時規定土地不納入清算范圍。土地股份合作社的主要作用是一方面保障農戶對相關權屬的合法權益，規范產權流轉交易，提高農戶談判能力；另一方面，經由產權交易市場流轉以及采取“保底租金+年終分紅”的分紅形式有助于實現農村產權的合理交易價格，有效保障農民利益并提高其參與土地流轉的積極性。
（三）風險防范和風險補償機制存在缺陷，影響金融機構的參與意愿為降低農村產權抵押貸款改革可能面臨的風險（包括自然風險、信用風險以及法律和政策風險等），各案例地區均嘗試建立相關的風險防范和補償機制，不過大多存在一定的問題。武漢的主要做法是，第一，政府設立農村產權抵押融資風險補償資金，對金融機構農村產權抵押貸款損失給予適當補償。但是，目前武漢市風險補償資金規模僅為3000萬元，相比于其9.68億元的貸款規模而言，風險補償資金的作用有限。第二，政府鼓勵擔保公司和保險公司參與農村產權抵押貸款，建立農村信貸與農業擔保、農業保險相結合的銀保互動機制，還指定專業保險機構對農村產權貸款抵押物進行強制保險。由于銀保互動機制涉及擔保和保險機構的參與意愿，其具體成效仍有待檢驗。東海縣目前應對農村產權質押貸款違約的主要措施是由縣農村產權交易中心組織對質押的土地承包經營權進行拍賣，拍賣所得優先償還信用社貸款本息，余款退還權利人，但由于該措施在法律上的依據并不充分，其可行性仍存疑。梨樹縣的做法首先是內嵌風險控制機制，農戶僅可以其承包的三分之二土地的收益權用于貸款保證，即使農戶土地因違約而被二次流轉，仍有三分之一的土地作為口糧田保障其基本生活，農地的保障網功能依然發揮作用。其次是政府建立惠農保障基金，通過物權融資公司發揮風險補償的作用，農戶違約后先由物權融資公司惠農保障基金代償給金融機構，再將農戶土地二次流轉所得補充惠農保障基金。可能存在的問題是土地收益權能否順利及時二次流轉，如果土地二次流轉存在一定時滯，政府出資的惠農保障基金需承擔大量的代償責任，過度集中的風險可能超出惠農保障基金的覆蓋能力。因此政府需不斷擴大惠農保障基金的規模或者建立起物權融資公司和金融機構的風險共擔機制。因此，案例地區的風險防范和風險補償機制均存在一定的缺陷。由于農業自然風險較大，大量的農村產權通過抵押進入流轉市場，若出現區域性自然風險，將會給金融機構帶來較大損失以及較高的抵押物處置成本，影響金融機構的參與意愿，這也是農村產權抵押貸款主要是地方性金融機構參與的一個重要原因。
三、主要結論及對策建議
第7篇：農村產權抵押融資范文
關鍵詞：農村；土地流轉；市場建設
1因利勢導，循序漸進，為流轉奠定一個堅實的思想基礎
農村土地是農民群眾賴依生存的基本生產資料和重要生活保障。長期以來，農民對土地的珍惜和家的留守之念根深蒂固，特別是50歲以上的農民表現的更加明顯，他們寧愿辛苦勞作，收入甚微，也不愿將其讓渡他人，這樣才覺得心里踏實。在此傳統觀念背景下，讓他們短期內認識并接受將擁有的土地經營權，通過土地流轉交易市場流轉還為時過早，仍需要有一個“歷史的過程”和“歷史的耐心”。基于這種現實，在推動農村土地流轉交易進程中，要著眼長遠，力行足下，發揮媒體宣傳導向作用，樹立典型示范，不斷轉變農民觀念，使他們逐步認識和嘗到產權制度改革帶來的這一紅利，把流轉土地變成一種新投資。同時，也要因地制宜，尊重農民的意愿和市場發展的客觀需求，循序漸進，成熟一個交易一個，不斷充實和活躍農村土地流轉交易市場。且不可行政命令或“一刀切”。
2合理過渡，清晰歸屬，為流轉搭建一條順暢的現實路徑
目前，農村土地經營權確權登記頒證工作還相當滯后，已成為流轉交易的“絆腳石”。為了適應農村產權制度改革需要，不可等、不能靠，在尊重歷史，面對現實的情況下，除加快土地經營權確權登記頒證工作外，還要積極采取一些過渡性制度措施，比如，農戶土地承包經營權，可利用現有二輪延包地畝表、土地承包合同書、村集體認定證明和實際耕種土地左鄰右舍認可證明以及縣鄉兩級農經管理部門審核備案文件等關聯資料，作為農戶擁有土地承包經營權的依據，允許農戶參與農村土地流轉交易，并通過發放農村土地流轉交易鑒證書的形式，確認其合法性，讓農戶安心，讓投資者放心。這樣既能過渡性的清晰權屬現狀，實現土地承包經營權流轉交易，又能避免權屬不清交易帶來的隱患，維護市場流轉交易的真實性、有效性，進一步推進農村土地流轉交易市場的穩妥發展。
3政府主導，部門融合，為流轉營造一個優良的外部環境
農村土地經營權流轉交易市場建設既是農村產權制度改革的重要內容，事關農村千家萬戶的切身利益，也是一個蓬勃發展的新生事物，并且還涉及到土地承包經營權、林地使用權、養殖水面經營權和“四荒”地使用權等，這就不能把它當成某個部門的獨家業務看待。政府要責無旁貸地擔當起組織者和推進者，把其列入“三農”工作的重要議程，作為農村一次重大改革來抓，建立強有力的市場建設管理機構，組織農村土地流轉相關管理部門在市場設立辦事窗口，為流轉交易提供“一站式”服務，減少群眾流轉往返路途和時間，提高服務效率。
4延伸服務，對接融資，為流轉開辟一條吸引投資者的新渠道
第8篇：農村產權抵押融資范文
（一）“一園三權”抵押貸款工作成效明顯。推動地方政府將茶園抵押貸款貼息列入省政府新三年特扶計劃，并將茶園抵押貸款列入鄉鎮考核工作，12月末，茶園抵押貸款2193筆，余額18166萬元，同比分別增長25.75％、58.06％。年內全縣有6家金融機構開展林權抵押貸款業務，12月末，貸款余額22393萬元，同比增長11.88％，完成年度任務103%。協調推動土地流轉經營權抵押貸款確權、發證、登記、評估等工作；12月末，土地流轉經營權抵押貸款發放103筆、貸款余額1749萬元，完成年度任務103%。穩步推進農村住房財產權抵押工作，12月末，發放農房抵押貸款364筆、貸款余額21242萬元，完成年度任務117.19%。
（二）農村擔保體系建設有新突破。協同制定《縣鄉村惠農擔保互助社管理辦法(試行)》等3個制度，規范村級擔保組織組建和運作。鎮上田園鄉村惠農擔保互組社的運作模式得到了朱從玖副省長、人行杭州中心支行行長等領導的充分肯定。12月末，全縣已組建14家惠農擔保組織，其中縣政府安排引導資金600萬元；探索建立生豬養殖、門窗、松香3個行業協會擔保組織，12月末，全縣生豬養殖業擔保貸款余額2135萬元，門窗協會授信1000萬元，松香產業集群獲銀行綜合授信6000萬元，為全縣生豬養殖業、門窗、松香產業發展與轉型升級提供了資金支持。
（三）農村信用體系建設持續深化。至12月末，全縣農戶信用信息系統用戶開通121戶，查詢16621次，同比增長27.66%。更新錄入農戶信息41750戶，更新率96.61%（任務90％）；小額信貸“整村批發”模式已覆蓋160個行政村，授信123932萬元；全縣已創建省級信用鄉1個、信用村2個，市級信用村21個，縣級信用村67個。
第9篇：農村產權抵押融資范文
關鍵詞：農地抵押貸款；江西省；農業產業升級；抵押機制創新
一、引言
以2008年中國人民銀行下發《關于加快推進農村金融產品和服務方式創新的意見》為標志，農村土地抵押融資在全國各地逐步推廣，其范圍包含農村土地產權、農村承包土地經營權和收益權、集體建設用地使用權、農房使用權、合作社股權等。近年來，國內學術界關于農地抵押的模式創新研究逐漸深入。
一些學者總結了國外農地抵押經驗，如羅劍朝（2015）總結了發達國家（如德國、美國、日本等）等和發展中國家（南非、印度等）的農地抵押模式，并從多方面總結出造成發達國家與發展中國家農地抵押效益差異化的原因；一些學者研究國內個別農地抵押模式。如汪險生（2016）就融資渠道、抵押品處置方式等方面比較了寧夏同心縣與平羅縣的區別，并就兩者的共性問題提出解決措施。
還有學者總結了國內外農地抵押模式。如程郁、王賓（2015）在編著的《農村土地金融的制度與模式研究》，除探討發達國家農地金融的經驗啟示外，還分別攥寫我國浙江省寧波市、湖州市、黑龍江克山縣、吉林省沿邊農村、甘肅省隴南市等地的農地抵押報告。閻慶民、張曉樸（2015）分別從農村集體經營性建設用地、農村集體資產、農村承包土地、農民住房財產、土地流轉與信托機制五種抵押模式進行案例分析并提出改革意見。
與已經推廣農地抵押的省份相比，江西省的農地抵押業務較為落后，且目前還沒有學者就江西省的實際情況提出適合發展的農地抵押模式。因此，本文首先分析了江西省推廣農地抵押的現狀，并結合定性和定量兩角度分析其重要性，接著對國內外農地抵押的推廣進行總結，最后結合江西省的實際情況提出建設性的意見。
二、江西省農地抵押貸款現狀
江西是農業大省，農業資源豐富，生態優勢明顯。全省土地總面積16.69萬平方公里，其中全省耕地面積4633.71萬畝，水面面積2500萬畝，可供抵押的農地資源豐富。但從全國范圍來看，無論是在推廣時間上，還是在貸款數量上，江西省農地抵押貸款較為落后，以較為普遍的三種農地抵押物為例，江西省和全國的推廣情況如表1所示。
但從表1可以明顯看出，近幾年江西省政府也在積極嘗試。一農村承包土地經營權為例，2014 年江西省政府下發《關于印發江西省農村土地承包經營權確登記頒證工作方案的通知》，全省展開了土地承包經營權確定登記工作。截至 2014 年底， 全省 111 個有確權任務的縣（市、區）、1426 個鄉鎮整體推行了此工作。
江西第一筆土地承包經營權抵押貸款于2014年在新余市開展，貸款金額為100萬元，抵押物為350畝耕地的承包經營權，貸款期限為2年。
三、在江西省推廣農地抵押貸款的意義
（一）完善江西省農村金融體系
作為我國的農業大省，江西省農村金融的發展卻嚴重滯后，這導致農戶貸款渠道較少、取得貸款較難、農業規模化發展難以推廣，嚴重制約了江西農村經濟的發展以及農民收入的提高。而抵押土地融資被認為是完善農村金融體系的重要渠道。
（二）有利于保障農業長期投資的資金來源
2016年江西省公布《江西省人民政府辦公廳關于金融服務“三農”發展的實施意見》，提出到2018年時，省農村信用聯社及其他農村中小金融機構每年至少增加農業貸款400億元；農行江西省分行和郵政儲蓄銀行江西省分行每年至少增加農業貸款60億元。然而，要達到這一目標，對資金來源結構以儲蓄為主的金融機構而言是較為困難的，農業存在的潛在風險和較為長期的資金需求讓金融機構望而卻步。因此在貸款過程中，金融機構往往需要農戶抵（質）押才會發放貸款。而相比其它的抵押產品，穩定的土地資產有利于支持長期融資。因此，在江西省推廣農地抵押的重要意意義之一就在于發揮土地的長期融資功能，為江西的的農業產業轉型提供長期、穩定的資金支持。
（三）促進江西省r業產業升級、向規模化、集約化發展
未來農業生產的發展方向必然是農業規模化經營。2016年，江西省規模以上的農業企業實現銷售收入4320億元，同比增長9.7%，高于全省GDP和全省規模以上工業企業的增長速度。由此可見規模化農業所能產生的經濟價值是巨大的。因此，支持承包土地的經營權流轉和抵押，有利于江西省的土地資源向農業大戶集中，帶動農業產業的規模效益，促進江西農業產業結構升級。
（四）推進江西省的新型城鎮化建設
進行農村土地流轉將有利于推進江西省新型城鎮化的過程。目前，大量農民進城務工，導致農村出現大量荒地。據江西省統計年鑒，農業產業就業人口總占例由2011年的34.4%下降至2014年的30.8%，鄉村的就業總人數由2013年的1653.78萬人下降至2014年的1617.89萬人。逐年減少的農村勞動力使得大量農地處于空閑狀態，沒有充分利用土地資源，造成資源浪費，不利于江西省農業的發展。而農地抵押則可推動農村土地流轉，充分利用農村的閑置土地，推進農業的規模化、集約化發展，以此推動江西省的新型城鎮化建設。
四、在江西省推廣農地抵押貸款的建議
（一）建立健全支撐制度體系
1. 完善相關法律法規
在推進農地抵押貸款的過程中，應該逐步完善相關的法律法規，為農地抵押提供良好的制度保障，破除農村土地抵押的體制機制障礙。在修改法律之前，可通過出臺地方性行政規定或推行試點工作。
2. 首先推廣合作社的形式，之后逐步完善土地管理平臺
合作組織作為農地金融業務的中間平臺，發揮著互助支持防范風險、提高信息對稱程度、降低交易成本的重要作用。美國、德國、韓國等國家要求農戶必須加入合作社才能獲得抵押貸款；寧波江北區各街道的土地流轉服務中心則提供經營權價值的認定服務，并且要求在收到材料后的5個工作日內辦完抵押登記手續。在推廣合作組織之后，可以建立起集資金流、信息流的農地金融綜合服務信息平臺，如臺灣地區在推廣農地金融的過程中開發了農地銀行信息和服務平臺，除提供信息外，也搭配客服體系，以便供求雙方獲取正確且值得信任的信息。
（二）完善相關機制
1. 科學設計農地抵押的估值方法與抵押率
農地抵押的估值和抵押率的設定直接關系到貸款額度的大小，是借款人取得所需資金量大小的依據，也是金融機構控制貸款風險的重要手段。以土地承包經營權為例，有市場法、未來收益法和成本法等方法進行估值，具體使用哪種方法需要根據實際情況。就抵押率而言，金融機構為了防范風險而控制抵押率。通常情況，農地貸款的抵押率不超過70%，如湖南漢壽規定貸款額度不得超過土地經營權及地上附屬物估價的60%，寧波、吉林延邊的抵押率最高也不超過60%。江西省在推行農地金融的過程中，需要引導金融機構設定恰當的抵押率，一方面充分發揮農村土地抵押增信的能力，另一方面又要做好風險防控。
2. 貸款要與其它信貸要素相協同
農業生產周期較長，經濟價值較低，且容易收到災害的影響，這與傳統的金融行業追求的低風險、高收益相背。因此，在產品設計方面，需要考慮借款期限、額度、用途等其他貸款要素，讓農地抵押真正服務于農業發展。江西在設計貸款要素時可以借鑒國外的經驗。在美國、德國、日本等地區，農地抵押貸款主要是階段對土地改良、農業設施建設等長期投資問題，美國、中國臺灣地區農地抵，押貸款短期在3～5年，德國和日本的短期貸款在10年左右，而長期貸款期限一般可以達到30～60年。
3. 注重抵押品的處置變現
抵押品的處置變現是農地金融中重要的一環，可以進行押品處置是農村承包土地經營權作為抵押物的前提，也是金融機構資金安全的有效保障。抵押品的處置方法較為靈活，各個地區的試點方法也盡不相同。如江北區規定當代開無法償還、且抵押物無人購買時，農村土地承包經營權和股份合作社股權由股份經濟合作社分別按照不高于原價值的70%和60%收購；而黑龍江克山縣和肇東市更是有所創新，其規定農戶要用其承包耕地申請1年期貸款，需要其與金融機構簽訂2年的土地經營權抵押合同，本年度農戶未能按期償還地暖，金融機構將把第2年經營權流轉給他人。
4. 以擔保合作的方式來降低風險
因為當前存在農地產權不穩定、農地流轉市場發育不完善以及農地抵押權難以實現等問題，在現實操作中農地抵押實際上是采取了與其它方式聯合發揮防范信貸風險的作用。目前在試點過程中主要有“信用+抵押”、“保證+抵押”、“反擔保+抵押”、“信托+抵押”、“土地證券化+抵押”五種擔保模式。就目前江西省的實際情況來看，可先種模推廣前三種模式，等到成熟后再嘗試后兩種模式。
5. 加大農業保險的支持力度
農業生產易受到自然災害和病蟲害的影響，因此需要有農業保險的保障。如湖州長興縣在推行農地抵押貸款的過程中，政府充分考慮了農戶負擔的問題，按照省財政、縣財政、農戶2：4：4的比例承擔保險費，鼓勵抵押貸款借款人參加農業保險，大大降低了市場價格波動對種植的影響。
（三）推動抵押產品的創新
1. 擴大抵押品的范圍。押品的范圍不僅僅指其抵押的土地，還包括土地上的固定設施，地上種養物等。將地面附著物納入土地經營權抵押資產計價范圍，相當于擴大了農業可抵押資產的范圍，讓大量沉睡的農業資產能夠充分滾動起來。比如在湖州市長興縣，對于市場效應比較好的蘆薈、湖洋等產品也可以聯合估價抵押。
2. 專門設立支持農業大戶的貸款。
3. 推廣農地抵押貸款的重要目的之一就是促進土地向農業大戶流轉，推動農業向規模化、集約化發展。因此，為農業大戶專門設計一套貸款機制將有利于達成此目標。在一點上，農業銀行湖北分行具有可以借鑒的經驗。無論是在貸款準入原則，還是貸款金額，年限上，其都體現直接支持專業大戶的傾向。比如在貸款準入原則上，其明確要求貸款對象為通過土地流轉或其他方式承包大面積土地并有意開展農業規模經營的客戶，同時在文件中規定了一系列的量化指標，如從事農業種植業生產經營時間不低于兩年，種植面積不低于6.67公頃，特色經濟作物不低于2公頃等。
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