房地產的資產管理制度精選(九篇)
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第1篇：房地產的資產管理制度范文
筆者認為我國房地產經濟之所以產生經濟困境，主要原因在于中國追求的房地產經濟政策目標存在著從最初的定位不當到現今的目標缺失的問題。為了便于分析這一問題，我們有必要對我國房地產經濟存在問題進行分析研究。
（一）操作問題造成的風險因素
第一，銀行不良貸款率處于偏高狀態、脫離實際情況，部分房地產公司通過貸款開發樓盤或進行新的貸款來清收不良貸款從而導致新的風險；第二，在購房者中個人消費信貸業務沒有依照規范進行操作，隨便置換其他銀行貸款、不按規定發放貸款和貸后資金監控、回收不到位問題仍普遍存在；第三，項目貸款的隱藏風險較大，集團客戶貸款風險聚集，部分房地產基礎設施項目貸款的財政還款缺少有效保障；第四，金融資產管理公司資產評估不合理、評估沒有按合理規范運行，實物抵債資產底數不清、沒有建立科學合理的現代房地產公司管理制度，不合規處置資產、變相公開競價；第五，政策導向不利于房地產經濟發展，政府多次調控造成的困擾；第六，房地產公司控制經濟風險的能力有限，財務收支核算和損益不科學，不能建立有效地費用開支和固定資產管理制度，賬外資金清理滯后于實際；第七，一些地區的資金盲目流動性、盲目投資房地產。
（二）房地產貸款風險增加、償還能力降低
即使在通貨膨脹背景下，從目前我國的市場分析，貸款仍屬稀缺資源，調控手段的應用使得房地產公司貸款更加稀缺。因此基于貸款的稀缺性，貸款的價格水平會隨著央行的加息而提高。利率的提高，使得房地產的財務費用成本上升。而物價的上漲使得房地產經濟產品成本進一步增加。一旦房地產公司經營資金嚴重短缺，房地產公司經營則難以維持，房地產公司償還銀行貸款的能力也隨之逐漸下降，其貸款將面臨巨大的風險。
二、房地產突破困境的策略研析
（一）更新觀念，回避不良融資行為
根據當前法律制度的要求，信貸房地產公司的違法違規行為，如果相關務部門所發現，則所遭受的會被有關部門實施罰款，嚴重者會被相關司法部門進行刑事懲處，同時有關部門還能對房地產公司實施無限期的核查追究。這也是許多房地產公司面臨的困境。所以，非法融資并無法切實的為房地產提供真正的利益。房地產要借助銀行業務，尤其是相當一部分由于在融資中有過違規的情況，已經有過不良記錄的房地產公司，當被有關部門懲處之后進行了反醒，銀行可以幫助房地產公司樹立積極的態度進行信貸業務，并漸漸的促進其依法履行責任，保障房地產公司不出現至少要少出現問題，盡可能的避免信貸風險。如此一來，不僅能夠保障房地產公司的經濟收益不受損害，塑造了房地產公司素質高、遵紀守法的形象，同時對銀行的業務發展有利。
（二）房地產公司要注意在正常信貸情況下規避風險
由于經濟方面的法律法規的復雜性、信貸業務的繁瑣性、國家財政政策和稅收政策之間的分歧等情況，同時，由于通貨膨脹，所以在今后很長的時間中，信貸如何保障效率、避免風險，也是房地產公司想實現的目標。在這種情況下，房地產公司要系統掌握新申報表的要求、含義、格式與相關政策，適應新法律法規，對房地產公司的收入、費用、收益等環節實施全面研究，幫助自身規避信貸風險。有條件的房地產公司可以采用房地產信托的形式，以資金成本降低時間成本的新型融資方式。所謂房地產信托，就是房地產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。房地產信托計劃的資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，信托計劃可以大大節省“時間成本”，許多資本金不夠的開發商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。
（三）合理籌劃經濟來源，提高經濟收益
按照相關法律的規定進行信貸，不出現問題、不造成各種經濟風險，這是銀行的精神與要求，然而這和房地產公司收益最大化的目標有著較大的距離。所以，房地產公司在做好信貸業務時，還要有一種更強的水平，達到完成業務和房地產公司收益最大化的科學平衡。換句話說，房地產公司信貸是需要達到的，但房地產公司在信貸業務的時候可以切實、合法的根據法律的要求實施,不但不出現問題、不造成各種法律風險，并且還可以給房地產公司帶來效益,讓房地產公司獲得盡可能大的經濟利益，達到房地產公司信貸成本盡可能小，而房地產公司利益盡可能大的效果，這也是房地產經濟得以發展的最有力保障。同時可以和社會各界協商合作，有效吸引客戶融資，各級房地產公司合理確定信貸規模，滿足不同客戶房源需求。另外，還可加強與小額貸款公司、國外金融機構、正規擔保公司的合作，使信貸資金壓力降低。當前房地產公司常用的買殼上市是我國房地產房地產公司實現公司上市、突破困境的良好途徑。同樣是進入證券市場，房地產公司與IPO上市的困難對比，選擇買殼上市的方式的優勢在于：不因出身是“房企”而受法規歧視；避開IPO對產業政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對經營歷史、股本結構、資產負債結構、贏利能力、重大資產（債務）重組、控股權和管理層的穩定性、公司治理結構等諸多方面的特殊要求；只要房地產公司從事的是合法業務，有足夠的經濟實力，符合《公司法》關于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。
（四）爭取政府的重視，將政策調控與市場調節相結合，充分調動政府、房地產公司、社團和公眾四方面的積極性驗證去政府的支持，讓政府加大政策支持和投入，掌控經濟行情，強化對房地產經濟的扶持。需要注意的是，政府部門要對房地產經濟潛在發展潛力及時了解，從而采取有效舉措，防止房地產經濟起伏過大。同時政府職能部門要發揮自身監管和引導作用，要對于房地產經濟的經營情況進行充分了解，以此采取相關措施，提供良好的政策支持和公共環境，充分運用各種調節機制，調動房地產公司、社團和公眾共同堅持可持續發展。
第2篇：房地產的資產管理制度范文
關鍵詞：大屯礦區；房地產資源；優化配置；資源共享
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）22-0158-02
1 企業簡介
江蘇金屯房地產開發有限公司，具有國內房地產開發企業資質（國家二級），其前身為大屯煤電（集團）有限責任公司房產處，簡稱（房產處），初建于1993年，1996年房產處與公用事業處、后勤處合并為生活服務公司，1999年由生活服務公司劃分為房產分公司與物業管理分公司，2003年8月根據大屯公司主輔分離走向市場要求，正式在省工商局注冊登記，改制組建為江蘇金屯房地產開發有限公司，注冊資本5000萬元。許可經營項目有：房地產開發與經營。一般經營項目：物業管理，房地產中介，公路工程、橋梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程施工等。
2 房地產業資源分類
房地產業資源可分為物質性有形資源和非物質性無形資源。其中物質性有形資源最重要的有兩種：（1）用于房地產開發的土地儲備；（2）房地產開發資金。非物質性無形資源種類較多，其中最重要的有以下五種：（1）人才資源：具備從事開發全過程所必備的各種專業人員；（2）品牌資源：包括有企業品牌資源和項目品牌資源；（3）銷售渠道資源；（4）基礎結構資源：包括房地產開發企業的企業文化、企業內部的管理制度和企業的管理哲學；（5）組織能力資源：即企業的組織架構和管理能力。
3 大屯礦區房地產業在資源配置上面臨的主要問題
大屯礦區房地產業經過十幾年來的發展，市場競爭日益激烈，內部房產供銷日漸緊張，大屯礦區房地產業遇到了前所未有的困境，與其他大型國有企業基地房地產業一樣均面臨五大難題：
3.1 礦區房地產開發得到政府優惠和扶持機會逐漸減少
國有房地產業長期習慣的廉價的“協議土地”、“劃撥土地”已成為歷史，閑置用地的管理也越來越嚴格，開發企業取得“二手”、“三手”地的機會也將逐漸減少。房地產開發已由小規模、低質量、低水平的“自由開發”發展到適度規模、高質量、高水平的綜合開發。綜合開發對我們這樣國有企業的礦區房地產公司的資金實力、技術實力、管理能力有了更高的要求，客觀上對房地產開發形成了新的挑戰。
3.2 礦區房地產業的經營和管理不完善
大屯礦區房地產業作為國有企業管轄下的房地產業，在生產經營與管理方面主要存在兩點問題：（1）生產經營的靈活性差；（2）管理機制和決策機制不完善。這兩個缺點使我們礦區房地產業在無情而公正的市場經濟中往往顯得反應遲緩，慢人一步，從而導致失去良機，生產經營無法連續開展。
3.3 不重視品牌的創立和企業形象的確立
我們礦區的房地產開發項目通過扎實的工作，為礦區提供了優質的產品，在社會上贏得了良好的信譽，然而我們卻忽視了房地產企業形象與品牌效應等“無形資產”的培養，產品沒有系列化、商標化、標志性，不重視品牌和企業形象的確立。
3.4 礦區房地產開發融資能力不足
由于國家政策的限制，目前礦區房地產開發項目的資金來源較為狹窄，主要是通過自有資金、銀行貸款、商品房預售等手段籌集資金。反映在項目開發的運作中，自有資金的比重過低，企業資產負債率過高。使得礦區房地產業面臨著這樣的矛盾：一方面是大屯礦區房地產項目開發資金緊張，資金缺口大；另一方面，礦區部分資產呈現呆滯、凝固狀態。因此，融資能力直接影響到了礦區房地產業的生存與發展。
3.5 礦區房地產業缺乏人才、技術和市場資源的合理優化配置
大屯礦區房產合并重組，房地產資源也隨之不斷擴大，缺乏資源的合理優化配置，主要表現在以下四點：（1）由于人員編制較少，管理人員的素質及管理水平有限，房地產管理制度過時或不完善等原因，造成房地產資源管理的困難。（2）機構設置重疊，資源浪費嚴重。（3）材料供應、設計、物業等缺少參與市場競爭，導致供應的產品和服務不僅價格高而且質量低，造成礦區房地產開發成本增加，消弱了我們的市場競爭力。（4）礦區房地產業在資源共享、資源相互利用機制等方面不完善，出現了同種商品（或服務）采購價格不一樣，對外關系協調重復花費公關費用的現象，造成不小的浪費。因此完善和加強房地產資源管理，優化配置房地產資源，實現資源共享，提高房地產資源利用率，節約房產成本，提高經濟效益，是實現大屯礦區房地產業可持續發展的關鍵。
4 針對上述問題，淺談五點解決大屯礦區房地產資源配置的有效途措施
4.1 充分利用現有土地資源，合理規劃、配置和優化土地資源
大屯礦區房地產開發在土地資源的獲取上經歷了：劃撥用地——協議用地——有償轉讓（拍賣、招標）的歷史性階段。過去那種廉價的“劃撥”、“協議”用地將不復存在。因此，充分利用現有土地資源，合理規劃、配置和優化土地資源顯得尤為重要。
4.2 改革房地產管理體制，建立高效合理的管理模式
根據大屯礦區實際情況出發在房地產資源配置上實行全礦區共享，避免重復建設造成嚴重的浪費。從改革內部管理體制上下功夫，提高房地產教育資源的利用率。根據房地產管理中存在的問題。重新制定科學、合理和富有人性化的房地產管理辦法。使房地產的管理規范化、系統化、人性化，不斷完善管理制度、分配制度等。
4.3 拓展融資能力，合理進行項目開發，合理使用資金
房地產業是資金密集型行業，具有投資大、周期長、周轉慢等特點。要解決房地產項目開發資金，首先，拓展融資能力，合理進行項目開發，合理使用開發資金。其次，在資金的運作上盡量不要過分依賴銀行貸款，拓展籌資渠道，還可將積壓的部分土地和空置房采取多種如出租或轉讓或聯合開發等形式，使之變為資金優勢，沉淀部分可流通資產。最后，還可以加強組織、技術、管理、經濟等方面的措施建設，減少公司管理成本和項目管理成本，加快產品銷售，使資金的籌集、調配、使用科學、
合理。
4.4 重視品牌的創立和企業形象的確立
房地產業品牌是房地產發展商向消費者長期提供的一組特寫的特點、利益和服務，良好的品牌傳達了質量的保證。由于房地產行為的特殊性，其品牌具有別于一般商品品牌的特殊含義。良好的企業聲譽是塑造品牌表象的保證，一方面住宅商品具有深厚的區域特色，企業形象的好壞直接影響項目形象的塑造和推廣；另一方面，住宅商品投資大、周期長，企業發展商實力在很大程度上影響著消費者對其開發項目的判斷，因此，企業形象是品牌的
核心。
4.5 完善和加強房地產資源管理，優化配置房地產資源，提高房地產資源利用率
大屯礦區房地產資源是大屯公司房地產業生存和發展的物質基礎，是大屯公司國有資產管理中最重要的組成部分。完善和加強房地產資源管理，優化配置房地產資源，實現資源共享，提高房地產資源利用率，節約房產成本，提高經濟效益，是實現大屯礦區房地產業可持續發展的關鍵。采取的措施有：（1）推行公用房地產資源“定額配置，超額有償使用”和經營性房地產資源有償使用的管理體制。（2）利用經濟手段，對生產、經營、行政辦公用房實行定額配置管理，定額使用的房地產免費使用，超額使用的房地產須繳納房地產資源。（3）合理配置各部門房地產資源，提高房地產資源的使用效率。同時進一步加強后勤、礦辦產業及其他經營性房地產的規范管理，確保經營性房地產資源的保值、增值。（4）制定礦區戰略發展規劃，根據礦區的特點，采取因地制宜的方式，合理安排礦區的分布格局，實現礦區資源共享，最大化地利用房地產資源。（5）引進人才，培養人才，發揮人才功能，增強市場調研能力和必要的技術優勢。
5 結語
房地產開發企業的企業資源就是企業在“人、財、物、產、供、銷”等方面所擁有的資源，這些都是企業完成組織使命和目標所必不可少的要素，也是企業提高經營績效和加速發展必不可少的要素。
礦區房地產業的發展應實施集約化經營，實現規模發展，在經營中遵循市場化操作規則，在競爭中求發展，實現企業平穩發展，建立健全投資成本控制體系，提高企業科學管理水平。以上所有這些目標的實現都離不開企業各種有效資源的合理配置和優化，特別是現階段市場日益規范，競爭日益激烈的形勢下更應加強這方面的研究和探索，使企業有限的資源得以有效利用，為企業減少產品成本、提升產品價值，提高經濟效益，增強市場競爭優勢作出一定的貢獻。
參考文獻
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第3篇：房地產的資產管理制度范文
中國推出REITs的條件基本成熟
商業物業存儲量充足，核心地段優質商業是項目庫的首選
21世紀以來，我國以大型購物中心為主的商業地產項目在一線城市快速發展，并逐步向二三線城市擴展。根據國家統計局統計，2011年全國商業營業用房投資額達7424.05億元，連續四年投資增長率都達到20%以上。我國商業物業的存量充足并保持良好增長趨勢，可以為REITs提供充足的項目儲備。
除2008年受金融危機和經濟發展放緩等因素影響，商業地產市場出現顯著下調外，我國商業地產的銷售價格和租金水平總體呈現平穩上升趨勢。根據人民銀行的《中國房地產金融報告》，從2010年開始，我國以北京、上海等一線城市為代表的零售商業物業、優質寫字樓等商業地產的價格與租金水平又進入了新一輪增長軌道。一線城市和部分發達地區二線城市的商業地產項目，尤其是核心地段的優質商業物業是我國REITs項目庫的首選。
房地產企業融資渠道狹窄，REITs可拓寬融資渠道
近年來，國家為抑制房地產行業過快發展，出臺多項調控政策，嚴格限制商業銀行發放房地產開發貸款的基本條件，這使得以銀行貸款為主要資金來源的房地產開發企業受到較大影響。房地產開發企業逐步拓展信托貸款、上市融資、私募基金等新的融資渠道，但由于信托貸款融資成本高、上市融資受嚴格監管、私募基金市場尚不成熟等因素影響，我國房地產開發企業的融資問題并不能得到有效緩解，仍亟需開拓新的融資方式。
REITs作為一種創新型金融工具，可為房地產企業提供全新的融資渠道。企業采用REITs，將其自持的商業物業資產打包，以其未來產生的租金收入作為預期收益向投資者發行證券。這種方式不僅增強了資產流動性，也將企業未來收入提前折現，有利于企業優化資產負債結構。REITs是幫助房地產開發企業實現“長期回報，短期資金回籠”的有效途徑。
投資需求旺盛，REITs可滿足長期穩健投資的需求
中國一直是儲蓄大國，截至2012年末，我國本外幣居民儲蓄存款余額高達40.4萬億元。在央行連續降息的背景下，居民的儲蓄存款依然居高不下，這反映了我國目前儲蓄轉化為投資的渠道還不夠通暢，巨額的社會閑散資金無法形成多元化投資。近兩年股市低迷、房地產市場嚴控，使得有投資意愿的個人理財者們找不到合適的投資渠道。此外，我國對社?；?、企業年金和保險公司等機構投資者的管制逐步放松，最新的政策鼓勵其增加對資本市場的投資比重，積極推動養老保險基金、住房公積金等長期資金入市。這些機構投資者的運營資本雄厚，具有強大的投資潛力。
REITs作為一種投資工具最大的優勢在于具備長期穩定的投資收益，且具有低風險的特點。通過美國REITs的歷史數據來看，REITs有定期的股息收益，并且股息率相對優厚，市場收益率高。不同年期的REITs股本回報率基本都高于同年期的股票和債券。通過VAR模型對于美國、香港等市場的REITs產品風險和大盤指數風險測度的對比結果也顯示，REITs市場的風險水平低于該地區金融市場的平均風險水平。從發達國家的歷史經驗和我國目前的投資環境來看，此時推出REITs是豐富我國投資渠道、滿足我國旺盛的投資需求的可行選擇。
中國房地產信托業發展迅猛，專業能力與國際接軌
近年來，我國信托行業持續擴容，2008年以來信托資產規模每年新增額達到1萬億元以上。截至2012年底，全行業65家信托公司管理的信托資產規模達到7.47萬億元。在信托市場高速發展的背景下，信托公司的核心產品——房地產信托的資產規模和數量也保持了快速增長。中國信托業協會公布的最新數據顯示，我國房地產信托規模在經歷了2012年的小幅縮減后，2013年一季度再度高居榜首。截至一季度末，信托資金對房地產的配置規模達到7701.79億元，同比增長12.18%，環比增長11.93%。
這充分表明我國房地產信托的總量與產品種類都在不斷發展，基金化的房地產信托等創新產品陸續出現，我國信托機構專業能力不斷增強。這種情況下，REITs的推行將是我國信托機構與國際接軌的良好契機。
中國REITs的基本構建思路
以核心地段優質商業作為持有資產，保證穩定收益
REITs是否能吸引投資者，關鍵在于其持有資產是否能產生穩定收益，設計我國REITs實行方案的首要問題在于REITs打包資產的選取。
我國推出REITs的呼聲已久。從2008年開始，天津、上海等地區的有關部門一直在積極的推進保障房REITs的實施方案，但至今無一順利推出，其主要原因在于保障房缺乏有效的市場運營模式，租金收益有限，較目前信托產品的平均收益率，其吸引力不足。而保障房作為政府提供財政支持的政策性住房，將其打包上市會涉及到多方政府部門，產權及后續管理問題復雜，加大了REITs方案實際操作的難度。
保障房REITs的“難產”告訴我們，這種“在創新中創新”的方式并不適合作為開拓我國REITs市場的先驅。轉觀我國的商業地產，尤其是一二線城市的優質商業地產，在經濟增長和城市發展的推動下，地價及租金連續攀升。新加坡凱德CRCT和香港越秀REITs均投資于我國內地的商業地產，其持有資產的物業租金收入及利潤分紅均呈現連年上升的趨勢。而其中新加坡凱德資產包中的9處商場中，北京的西直門嘉茂購物中心和望京購物中心的凈收益占總物業收入凈額的54.18%，并分別實現了同比19.8%、12.9%的收益增長。
由此可見，以我國商業地產為基礎資產的REITs產品是可以保障良好、穩定的未來收益的，特別是處于一線城市核心地段的優質商業項目是具有很大的利潤空間的。所以，我國可以先以優質商業物業為對象發行REITs，而隨著REITs在我國資本市場的適應與發展、我國房地產市場各類物業項目的豐富與成熟，再嘗試在資產池中加入其他資產類型，利用結構性配置設計出更加成熟的REITs產品。
物業所有權人相對控股，保證對物業經營的主導權
目前，我國大部分的優質房地產資產由房地產開發企業持有。對于房地產開發企業，將這些房地產資產直接銷售出去，是最直接的融資途徑，但這種方式在使房地產開發企業獲得流動資金的同時，也失去了這些優質房地產物業的未來收益與增值空間。這種情況下，REITs可以成為房地產開發企業資產剝離的一種有效方式。REITs將流動性較差的房地產資產證券化，并在公開上市募股中出售部分股票以獲得新的資本，同時房地產開發企業持有部分REITs的股份，保留相對控股權。
香港越秀投資等REITs主要采用這種模式。以廣州國際金融中心為例，根據公告，廣州國際金融中心作價134.4億元并入越秀房地產信托，作價中包括88.5億元的交易代價、45億元開發貸款及少數股東權益約0.9億元。越秀房地產信托將基金約36%配售給開發商越秀地產，約64%配售給獨立第三方。在交易完成后，越秀地產依然持有廣州國金中心36%的股權，仍為大股東。同時越秀地產將原來預計的投資回收周期從15年縮減為3年多，同時減少45億元銀行負債、增加約40億元現金、獲得了5億～7億元的收益。
由此可見，房地產開發企業將所持有的物業打包上市，仍然可以保持相對控股地位，既可以享有使用其流動資金的權利，也可以繼續受益于REITs上市后的業務發展，既滿足了短期的融資需求，也獲得了長期的獲利空間。目前，萬達等國內以持有商業物業為主的大型房地產企業，在能繼續保持物業控制權的情況下，有REITs上市的需求。
成立單獨的管理公司，與集團的其他房地產業務隔離
REITs的組織形式與管理結構在各國的發展中經歷了不斷的演變，但目前各國的REITs市場，尤其是許多新興市場，主要采用的仍是傳統的外部管理形式。在外部管理模式中，REITs委托一個獨立的資產管理公司，負責向信托基金投資者派發持續穩定的紅利，并實施積極的收購、配置及融資等資產組合戰略。REITs將向資產管理公司支付一定的以現金、股份或兩者組合形式的管理酬金，并采取發放業績獎金的方式激勵資產管理公司。REITs還可以聘請一家房地產管理公司負責房地產的日常運作管理，一般在REITs管理公司的全面監督和指導下，提供物業經營、管理、維護及營銷等服務。
目前，新加坡嘉德置地等房地產開發商都采用這種發展模式，在把持有的房地產資產注入到房地產投資信托的同時，建立資產管理和房地產管理機構，為REITs提供基金管理以及房地產管理服務。我國若建立房地產投資信托市場，市場將迫切需要一些第三方的房地產資產管理機構來進行基金管理。房地產開發商不妨成立自己的資產管理公司，獨立于集團其他業務為所持有REITs進行管理運作。這樣不僅增加了集團在運營REITs時的主動權，減少了委托—風險，也開拓了新的業務類型，擴大了企業規模。
對中國推出REITs的相關建議
調整房地產調控思路，給優質房地產企業提供差異化的融資渠道
在過去的十年間，我國的房地產行業發生了迅猛的發展。但房地產業過快發展的背后也陸續暴露出了很多風險問題，為保障房地產市場健康發展，政府部門陸續出臺了一系列調控政策，防止房地產行業的非理性擴張。針對資金密集型的房地產行業特征，對房地產開發企業融資尤其是房地產開發貸款的監管，在房地產行業風險監控中起了重要作用。2003年以來，一系列加強商業性房地產信貸管理、差別化信貸住房政策等房地產信貸調控政策相繼出臺，導致以銀行信貸為主要資金來源且融資渠道單一的房地產開發企業融資越來越困難，企業資金鏈受到嚴重影響。
房地產的長期調控使得房地產企業不得不另謀出路，近兩年出現了很多房地產私募基金（PE）、資產支持證券（ABN）等房地產融資方式的創新，但房地產調控政策又限制了這些創新形式的創立，很多諸如REITs等“孕育已久”的創新產品遲遲不能上市。房地產調控的目的是促進房地產行業健康、可持續地發展，創新是發展的第一動力，有利于行業長期發展的金融創新，將給優質房地產企業帶來更廣闊的發展空間。此外，房地產調控政策需尋求差異化的政策思路，對于發展良好的房地產企業給予更多的支持政策，通過優質房地產企業多元化、國際化的發展，帶動整個行業的健康發展。
發展房地產私募基金，為REITs優選商業物業提供豐富的項目庫
商業地產項目可分為開發建設階段和持有運營階段。針對兩個項目階段，房地產開發企業首先需要前期的短期資金融資，用于商業項目購買土地、建設完工并進行過渡性的商業氛圍培育，在項目成熟后，則需要進行長期的資金融資，維持商業項目正式運營，為前期投入資金提供安全退出機制。
在項目前期開發建設階段，除了自有資金和銀行貸款外，房地產開發企業還可以采取發行房地產私募基金的方式籌集資金。首先，房地產私募基金是向特定的投資者發行，門檻較高，這類投資者對于收益的要求和風險承受能力與商業地產的特點相匹配；其次，房地產私募基金的期限一般為3～5年，與商業地產項目的開發階段時間相匹配。此外，房地產私募基金結構上要求有獨立的基金管理人和托管機構，可以在REITs中繼續延用。所以，房地產投資私募基金不僅可為商業地產開發階段解決資金問題，而且有利于商業地產項目經營階段引入REITs的融資方式，為其提前做好準備工作。
例如凱德集團，通過嘉德商用中國發展基金以及嘉德商用中國孵化基金兩支私募基金進行資產收購，再通過讓凱德商用中國信托（CRCT）使用優先認購權的形式收購嘉德在內地控股的商用物業。其中，嘉德商用中國發展基金主要負責投資開發中國境內的零售商場，嘉德商用中國孵化基金則專注于購入已建成的零售商場，并進一步實現其重組、增值和出租。凱德集團從集團內部孵化、到房地產私募基金的開發培育，再到REITs的價值變現和穩定收益，構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，這種“地產開發+資本運作”的模式是凱德集團地產經營模式的核心。
我國的房地產開發企業可以借鑒這種商業模式，通過私募基金為REITs孵化和培育成熟的商業物業，提供優質豐富的項目庫，并構建了從房地產開發到私募基金、再到REITs一條完整的投資和退出流程
研究制定REITs管理法規，構建完善的設立、監管體制
無論是在REITs的發源地—美國，還是近些年才開始發展的亞洲各國，都是先立法，后有掛牌上市的REITs產品推出，可見REITs是典型的法規推動型產品。海外成熟的REITs市場的共性之一就是完善的監管體制，美、法等國家頒布了一系列針對性較強的法律法規，新加坡、日本以及香港地區更是以專項法規的形式出現，即使是法律監管對REITs限制較少的澳大利亞，其發展模式較為靈活也得益于其原有的成熟完善的法律體系，不必針對REITs的出現而設立過多的法律條文。
我國目前尚無符合REITs的相關法律規定，建立完善的法律體系。首先需進一步完善與REITs相關的現有法律制度，例如《公司法》、《信托法》、《投資基金管理辦法》、《證券法》等，補充這些法規中的條文缺失，解決各項法律之間的法律矛盾。其次，在完善當前法律的基礎上建立有關REITs的專項管理制度，對REITs的組織結構、所有權結構、投資范圍、投資比例、分紅政策、信息披露等方面予以詳細的規定。專項法規可以整合各相關部門的法律規定，更有利于推進REITs的發展。
健全相關稅收體系，給予稅收優惠待遇
第4篇：房地產的資產管理制度范文
關鍵詞：房地產；按揭貸款；可持續發展
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）23-0089-02
房地產在整個國民經濟體系中屬于基礎性、先導性產業，其健康發展可以支撐和帶動整個國民經濟的發展。但近些年來，一些城市房價急劇飆升，異?；馃?，并累聚風險。這讓每一位關心中國經濟健康成長的人都十分擔憂。目前，房地產業的“火爆”現象也引發了國內專家、學者、業內人士和政府主管部門的警覺和重視，必須加以調控。
一、當前房地產市場現狀
近幾年房地產升溫過熱，其根本上的原因在于投資性購房需求在越來越強地主導整個市場。全國性的房價快速增長，幾乎所有城市的主體需求都來自于城市所幅射區域的高收入人群家庭，以及城市內有錢有房家庭“住房升級”需求；同時，投資性需求也在推動房價上漲。這樣的趨動關系構成了當今中國房地產市場的全部利益鏈條。而房價、地價大幅被抬高的局面形成，客觀上制造了兩個高門檻，一個是對真實自住需求居民的門檻，一個是未上市的沒有融資能力的開發商繼續開發商品房的門檻。
1.市場供應結構不合理。現今的房地產市場已成為有錢人追逐的投資工具，相對應的是自住需求的階層無力承受過高房價。眼下的狀況是，許多地方房地產市場結構性矛盾問題突出，長期以來適合中低收入人群購買能力的中小戶型、中低價位的住房仍嚴重“缺乏”。此外，商品房結構性過剩，是一些地方政府推波助瀾、開發商過度追逐超額利潤的結果，因為建造大戶型豪宅的利潤遠高出建普通住宅。因此，在超額利潤的引誘下，在某些地方政府的默許甚至引導下，才導致中高檔住房過剩、中低價住房供不應求的結構性矛盾，高價位住宅供應增長快于中低價位住宅供應增長，由此帶動了房價的上漲。
2.投資性需求火上澆油。由于房地產具有必需品和投資品的雙重特征，近幾年來，房價的顛覆性上漲，房地產的投資屬性突顯，加上銀行按揭的金融杠桿作用，助長了普通購房人的投資和投機心理，民間大量游資紛紛注入房地產市場，加劇供需矛盾，于是出現排隊購房甚至搖號的現象，加上開發商坐地抬價，形成了樓市“一房難求”的惡性循環。
3.瘋狂的“地王”帶動房價上漲。目前，中國各大城市房價“突飛猛進”，其推動力量很大程度上產生于拍賣地價過高。從杭州、上海、重慶、東莞、長沙等地的新一輪“地王”爭奪戰紛紛上演來看，土地價格的高漲，意味著開發商對未來的商品房住宅價格繼續看漲，導致購房人提升對房價上漲的預期，從而引發投資性買家更大的炒作熱情。但最終為瘋狂地價買單的自然是購房人。
當前日益高漲的房價使得中國房地產“居者有其屋”的初衷被徹底顛覆。與之相對應的是，地產寡頭們通過不斷推高房價，力圖在最短時間內實現其利益，而政府必須面對房地產崩潰時的動蕩風險。對于地產寡頭以一己之私挾持房價和整個社會，我們不得不保持警惕。
二、預售商品房按揭具有的法律特征
按揭是英語“MORTGAGE”一詞的粵語音譯，它是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。
1.預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續；
2.預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現而訂立的；
3.預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力；
4.預售商品房按揭是有償合同。銀行按揭業務收取貸款利息，除少數政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。
預售商品房按揭是近幾年才出現的，目前在中國尤其是在沿海地區，發展規模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能；同時也為房地產開發商提供了融資手段，增加了建房資金。但中國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規定，與目前房地產業的發展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同，購房者與發展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進行協商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發展。
三、房地產市場發展中出現的問題
1.房價漲幅驚人，不合理。在近幾年來，幾個大城市的房價漲幅驚人，出現不合理的房價。年輕人普遍都有買房難、住房難的情況，房產供需有很大的問題。高端的住房較多，但基本無人問津；商品用房供不應求，保障性住房嚴重不足。這嚴重影響了人們正常的生活，同時也間接性地影響了社會秩序的穩定，不利于社會經濟的發展和人們生活質量的提高。
2.供給決定需求的不合理性。目前，房地產市場上政府的供給決定需求，房地產的規劃離開了市場化的進程，房地產的規模、范圍、選址等方面不是市場需求決定的，這存在嚴重的不合理性。只能按照需求決定供給的原則，房地產市場才能運行良好，房地產經濟才能健康發展。
3.房地產市場的發展不健康，存在不合理的發展，很多城市的房價不斷地上漲，人們沒有能力去支付；在房地產市場中巨額利潤的驅使之下，大量的企業都不斷地進入，本來并不完善的房地產市場不斷地受到各方企業的沖擊，使房地產經濟發展形勢更加嚴峻。
四、當今房地產可持續發展策略
1.合理政府調控。中國房地產市場的健康發展是中國房地產開發實現可持續發展的必要條件，而抑制當前房價的過高過快增長則是保持中國房地產市場健康發展的重要保證。合理調控房價，抑制房價過高過快增長，建立住房保障制度，解決多數人的住房問題。是中國政府當前面臨的重大任務，政府首先該做好自身定位，對應該由政府來建立的中低收入居民住房保障體系，應加快步伐盡早建立，以減輕商品房市場的漲價壓力；同時，政府還應加強對中、高檔商品房市場監管，杜絕開發商擠占普通商品房及廉租房土地的不法現象。政府應進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用，嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求，抑制房價過高過快增長，保證房地產市場的長遠健康發展。
2.規范土地市場，促進可持續發展。目前中國已進入了全面建設小康社會、加快推進社會主義現代化的發展階段。人口眾多、資源相對不足的基本國情，決定了我們必須始終堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。近年來中國的土地市場建設取得了明顯成效，積累了一些寶貴的經驗。同時，我們也應清醒地看到，中國土地市場建設距離充分發揮市場配置資源的基礎性作用還有相當大的差距，政府的宏觀調控還需要改進和完善，土地產權保護制度還存在缺陷，相關配套改革還比較滯后。這些都有待在今后的工作中進一步研究解決。
黨的十六大明確提出，要在更大程度上發揮市場在資源配置中的基礎性作用，健全統一、開放、競爭、有序的現代市場體系。黨的十六大為土地市場建設進一步指明了方向。培育規范土地市場，一是必須始終服從和服務于經濟建設中心，維護改革、發展、穩定大局。建設用地供應優先保證國家基礎設施、主導產業和生態環境建設。二是必須堅持土地資源、資產管理并重，實行最嚴格的土地管理制度。三是必須堅持依法行政，加強對土地市場的規范。全面推行依法行政，嚴肅查處土地違法案件。四是必須堅持與時俱進，推進制度創新。在運用好行政手段的同時，注重發揮經濟和法律手段的作用。對破壞耕地、非法轉讓土地、非法批準征地占地、低價出讓土地等行為，納入刑法處罰。按照尊重農民土地財產權和維護農民土地合法權益的思路，開展農民集體建設用地流轉和征地制度改革試點。培育規范土地市場是社會主義市場經濟體制的重要組成部分，同時也是房地產市場能夠良性、健康、有序發展的重要保證，是實現房地產業可持續發展的必然途徑。
第5篇：房地產的資產管理制度范文
關鍵詞：商業銀行 投資銀行業務 風險控制
一、引言
從美國金融業的歷史看中國銀行業的未來，如果說四大國有銀行憑借其天然的規模優勢和龐大市值具備了成為“中國花旗”、“中國匯豐”的雛形，而城市銀行則 憑借其區域性優勢占據了地區銀行的生存空間。而對于其它13家全國股份制銀行來說，在中國所有銀行中成為大型的綜合性銀行的銀行可能只有一、兩家，多數股 份制銀行都將分化為各種形式的專業化銀行，在這一分化過程中，誰能最先找到自己的定位，建立起專業化的優勢，誰就能在長期的競爭中獲勝。
因 此，一般商業銀行在開展投資銀行業務時，應和商業銀行的長期發展戰略相結合，明確發展定位，與原有優勢資源相結合，選擇適合自己的業務發展模式，并將開展 投資銀行業務與實現專業化發展結合起來，打造核心行業，像投行一樣的定制化服務，以及細化交易結構等。結合中國金融市場的發展情況，不斷創新，走出有特色 化的、專業化的發展道路。
在目前，商業銀行可以從搭建的七個投行業務創新平臺中進行選擇，并結合內部的優勢業務，向專業化發展，可以重點發展以下業務：
1、綜合性資產管理業務
隨著商業銀行設立基金公司的試點擴大，通過基金公司為富裕個人客戶提供的各類理財服務，包括貨幣市場基金、股票投資、債券投資、票據投資、委托貸款等業 務；加上商業銀行金融市場部原有的外匯理財、人民幣理財以及衍生工具理財產品，將形成一個比較完整的、覆蓋不同風險和收益的理財平臺。將資產管理業務進行 整合，并進行聯合營銷，將滿足不同客戶的風險偏好和收益需求，并為客戶進行有效的風險管理，將既有較大的發展空間。
2、并購業務
中國經濟的高速發展，給中國企業的發展帶來巨大的發展機遇，但隨著企業發展到一定階段，企業之間的整合和行業之間的整合，許多并購行為將發生，一方面可以為企業并購提供咨詢服務，另一方面可以為企業并購提供所需資金。
3、專業化行業金融服務
通過對某一行業的發展進行充分研究，圍繞行業發展的價值鏈，專門為該行業提供全方位的金融服務，并針對不同發展階段提供不同的資金需求方案，形成自己的 業務特色，進行專業化的、全方位的金融服務，以及管理服務。如民生銀行投資銀行部開展的“封閉式房地產項目”就是屬于此種類型，圍繞房地產的開發提供全方 位的資金需求，同時對項目進行全方位的監管，將風險控制到最低。
此外，探索探礦權、采礦權抵押貸款業務，并對礦產類公司的價值鏈進行規劃， 提供完善的金融服務方案。由于礦產資源是不可再生資源，隨著資源的逐步消耗，其價值越來越體現出來，目前礦產資源的價格在近年來一直保持持續上漲的趨勢， 行業的風險較小，但市場價值卻非常巨大，發展潛力高。
4、股權直接投資
直投業務特別是對擬上市公司的投資利潤收入豐厚。從國 際上看，直投業務是國外投行的重要利潤來源。如高盛投資中國工商銀行、以及2006年收購西部礦業3，205萬股權；摩根斯坦利投資蒙牛并運作公司上市， 之后獲得了巨額的投資回報，其投入產出比近550%，而對平安保險、南孚電池、恒安國際、永樂家電等多家行業龍頭企業的投資與套現均非常成功。從有關數據 可以看出，高盛投行業務的PE的賬面價值在2006年有較大幅度的增長，公司類PE業務增長近78.22%，發展迅速。
從國際上的私募股權投資（PE）情況看，國際上的PE是一種比較普遍的形勢，出資人45%來自于養老金，10%來自于銀行、保險公司，還有12%來自于個人和企業。
隨著國內創業板的即將推出，將出現更多的投資機會。目前，信托公司已經被批準進行PE投資，證監會也批準中信證券和中金公司兩家證券公司開展直投業務的試點。
因此，雖然目前銀行資金不能直接進行投資，但可以通過信托公司或證券公司資產管理的通道間接將資金進行股權投資，獲得更多收益。
5、資產證券化業務
關于商業銀行如何開展資產證券化業務，推行結構化融資。
第6篇：房地產的資產管理制度范文
2007年，我國房地產金融市場正在由以銀行信貸為主導向資本市場為主導的模式逐漸轉變。隨著領匯、泓富、越秀在香港上市REITS，并一舉獲得成功，深國投、華聯、大連萬達、華潤、華銀控股等多家知名商業地產投資企業將目光投向了房地產投資信托基金(下文簡稱REITs)這一新鮮事物，都在為爭吃國內REITS這第一個螃蟹而緊鑼密鼓地準備著。
目前，我國的房地產存量很大，客觀上要求設立REITs，既可拓寬房地產企業融資途徑，改變房地產高度依賴銀行信貸的局面，又可讓中小投資者可以在資本市場分享房地產業的發展。房地產投資信托基金這種新的投資載體對于促進我國商業地產行業發展，豐富投資者投資渠道有很重要的作用。但該市場在我國的發展處于萌芽起步階段，仍有待加強對REITs的研究和運用。
資料來源：根據中國產業投資咨訊網房地產數據庫整理。
一、房地產投資信托基金的特點及優勢
房地產投資信托基金即“Real Estate Investment Trusts”，其縮寫是REITs。REITs是一種以發行信托基金的方式募集資金，由從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的專業投資信托機構投資于房地產領域，并將投資收益按比例分配給基金持有者的一種信托產品。
(一)REITs的特點
第一，REITs屬于股權類投資產品，但與投資于股票、外匯、期貨等的投資基金不同，其主要投資于房地產，與房地產市場波動和證券市場波動都有緊密聯系。第二，由于REITs可以上市交易，因而具備與股票一樣的流動性，但其投資者只享有收益權和知情權，這是與股票普通股的投資者最大的區別。第三，REITs的市場價格形成依賴于其所擁有房地產的基礎價值。第四，REITs的所有權和經營權相分離，同時保持信托財產獨立性和信托管理的連續性，并受到很嚴厲的監管。第五，REITs是資金信托和財產信托的結合，其他投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來獲得受益憑證，而REIT在接受貨幣資金的同時，還接受房地產。
(二)REITs的優勢
REITs的設立嚴格遵循信托的基本原則，實行有效的監管，運作透明度高，通過對股東結構的規定，增強了REITs的流動性，避免了將RElTs作為一個單純的套現工具。這就可以很好地保護投資者的利益。REITs對持股數量沒有限制，投資者既可以只購買一股，也可以擁有數股，所需的資本金很低。投資者可以根據自己的情況隨時買賣所持REITs的股份，因而具有相當高的流動性。REITs所募集的資金一般委托專業的管理公司進行集中管理。有經驗的房地產專業人員擅長于股市運作，并且時刻關注市場的變化，進行多元化組合投資，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，可有效降低投資風險，取得較高的投資回報。
另外，作為一種現代房地產金融投資工具，REITs是對各方均有利的一種多贏安排。無論從房地產開發商、投資者，還是從受托人、社會來分析，REITs都是利大于弊的。在開發商看來，REITs解決了它們的融資之困，讓它們擺脫了銀行的限制，使之資金流源源不斷，資金鏈更為順暢。站在投資者角度，由于目前民間個人資本和機構投資者投資渠道極為狹窄，證券市場尚不能滿足廣大投資者的投資理財需求。而REITs的出現為公眾提供了在傳統的股票、債券之外參與商業性房地產權益投資的機會，公眾可以將大量資金通過REITs投入到房地產業，分享宏觀經濟增長帶來的收益。而就受托人而言，REITs為信托業帶來了一個新的發展契機，有利于信托機構的增長。對社會來說，“居者有其房”仍是社會穩定的一個相當關鍵的因素，REITs使房地產企業更高效率、低成本地開發地產，在某種程度上保證了房屋的供給。
二、我國發展REITS的必要性
(一)我國需要完善的房地產金融體系
20世紀末期，許多新興的發達國家和地區，例如新加坡、韓國和中國香港，通過借鑒發達國家的經驗，都成功地實現了房地產金融領域的創新。我國房地產金融的創新產品遠落后于這些國家。當前我國房地產金融體系存在的問題具體表現在以下幾個方面：
第一，房地產金融過度依賴銀行體系。從表1，我們可以看到盡管自籌資金有所增加，國內貸款占資金來源比例有所下降，但是其他資金來源所占比例幾乎達到50%。顯然，這種對銀行的高度依賴性的房地產資金供給是我國房地產金融問題的集中體現。通過銀行體系來支持整個房地產金融，使金融政策的變化往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，造成“一收就死，一放就亂”的局面，不利于國家財政政策和貨幣政策的實行。
第二，房地產金融的資金融通效率偏低。我國金融資源配置能力較弱，一方面存在著較大的資金缺口，另一方面卻有大量資源閑置。
第三，房地產金融的系統性風險偏高。實質上，房地產金融的系統性風險問題是資金來源的銀行高度依賴性及融通效率低下帶來的。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。如果商品房最終大量積壓，開發商無法支付銀行貸款與建筑商費用，只能將房子抵押給銀行與建筑商，但建筑商的資金也是銀行貸款，結果也只好把開發商抵押給他的房子再抵押給銀行。在這條資金鏈中，銀行是最后的“風險承擔者”。隨著我國房地產投資和房地產貸款的大量增加，這種高度集中的風險如果不能得到很好的控制，將會形成整個金融體系的系統風險，最終由于多米諾骨牌效應，造成嚴重的金融危機。美國的次貸危機就是一個很好的例子。
而REITs的引入則可以豐富房地產融資手段，很大程度上解決這些問題。
(二)我國信托業發展的需要
信托作為一種財產管理制度，與銀行、保險和證券并稱為現代金融的四大支柱。信托公司在經營范圍方面具有其他金融企業無可比擬的優勢。從改革開放到1998年的20年間，我國信托業幾經波折，經歷了多次的治理整頓。1999年3月，國務院下發國發第12號文，進行信托業最徹底的一次清理整頓。我國正逐步完善信托制度，讓信托業走上了規范之路。目前，各國的信托業青睞房地產信托，因為一方面有房子和地做擔保風險更小；另一方面房地產項目周期短，在目前信托財產的流動性問題還不能很好解決之時，房地產項目的資金運用周期更容易被委托人所接受?？梢哉f，要實現我國信托快速跟上全球潮流并成為房地產界與金融界的雙贏交易，REITs是不二選擇。
三、我國REITS發展模式的選擇
(一)組織形式的選擇
按照不同的方式分類，REITs的組織形式可采取公司型或契約型、開放型或封閉型。
1.公司型與契約型的選擇
鑒于公司型和契約型REITs各有優勢和缺點，我國REITs選擇公司型還是契約型，需要從我國實際出發，權衡利弊。本文認為，我國的REITs應首選契約型的組織形式。這是因為：
(1)REITs法律出臺尚需時日
我國REITs主體法缺位，目前沒有專門針對產業投資基金的立法。而發展公司型REITs對法律的要求較高。按照我國《公司法》規定，公司的對外投資還不得超過公司凈資產的50%，這不利于REITs的發展。從實踐來看，我國目前基金主要集中在證券業，且只存在契約型基金，尚無公司型基金，所以公司型REITs的實踐條件暫時不成熟。因此，為了盡快推出REITs，可選擇從契約型REITs導入，這樣法律的要求會低一些，推進的步伐會快很多。
(2)其他國家的經驗借鑒
長遠來看，公司型REITs是必然的發展趨勢，因為公司運作模式和流通機制更符合投資者的要求和REITs本身的要求。而從RElTs的發展趨勢來說，許多國家由于原來基金制度采用契約型為主的組織結構，在為REITs立法時也就確定了契約型為主的組織形式。因此，我國發展REITs也不能一蹴而就，需要循序漸進。
2.開放型與封閉型的選擇
按基金的受益憑證可否贖回、買賣方式的不同，REITs可分為開放型和封閉型。根據我國現階段法律完善程度、房地產業發展階段和資本市場狀況，同時考慮到初期REITs的發展應以穩定為主，減少風險發生的可能性，本文認為目前適合發展契約型的房地產投資信托，且應以封閉型的基金為主。在后續的發展中，再以契約型REITs為調整對象，逐漸發展公司型REITs。
(二)運作流程的選擇
確定了我國REITs的初級階段應該發展契約型以封閉型為主的REITs，本文對其運作流程做了初步的設計。
1.REITs的參與者
REITs的直接參與者主要包括發起人(基金管理人)、托管機構和投資者三個實體。根據現行的情況，REITs的發起人必須是在REITs的審核過程中，按我國有關規定成立的、由監管部門認可的、合格的信托投資公司或基金管理公司?；鸸芾砣诉€可以由發起人共同出資組建的專門的基金管理公司。托管機構指受投資者委托的機構，為投資者托管基金資產。我國可由商業銀行、投資銀行擔任這一角色。投資者是REITs的實際持有者，對REITs產品進行投資，包括機構投資者和個人投資者。REITs還需要其他一些機構的參與，如資產管理公司、資產評估機構、律師、房地產中介商、會計師都是REITs正常運作不可或缺的組成。
2.具體的運作流程設計
結合我國情況，具體的運作流程是：首先由發起人也就是受托機構，依法設立REITs，采用公募的方式投資者私募發行REITs的受益證券以獲得資金；然后，發起人組建基金管理公司擔任基金管理人，進行經營管理，由基金管理人參照管理咨詢公司的建議，按照風險分散原理，選擇不同類型的房地產商業地產、物業項目及其他經主管機關核準投資的項目進行多元化投資組合，通過集中專業管理，有效地降低風險，獲取較高經濟收益。投資者憑受益憑證可以得到現金分紅。在這個流程中，我們針對的是所選擇的契約型、以封閉型為主的REITs。見圖1。
圖1 適合我國的REITs運作流程
(三)管理模式的選擇
契約型REITs的管理機構為受托人委員會。受托人委員會通常由三名以上受托人組成，其中大多數受托人必須是“獨立”的。所謂獨立受托人是指該受托人與REITs的投資顧問和其附屬機構沒有任何直接或間接利益關系。受托人的主要職責是負責制訂REITs的業務發展計劃并指導其實施。REITs還需要聘請專業顧問公司和經理人員來負責公司的日常事務與投資運作，并實行多樣化投資策略，有效降低投資風險，取得較高投資回報。
(四)投資方向
我國REITs的投資方向需要緊密結合我國的經濟發展水平和房地產業所處的發展階段，并且隨著房地產業的發展，要相應地調整投資范圍的側重點。這樣才能實現以發展REITs來促進房地產業發展的目的。為加強基金的風險控制，REITs需要以具有穩定現金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業物業為主，也可以專門投資于某種特定類型的房地產項目，向專業化的方向發展。投資的房地產項目必須具備兩個條件：產權清晰并且完整；能獲取穩定、已經完成的產生持續的現金流收入。
(五)監管機制
如果不對REITs進行規范和約束，其極有可能會成為房地產商炒作的工具而無法達到其設立的目標。
通過關于REITs的立法來明確投資基金參與者的權利、義務及行為規范。立法應貫穿基金的設立、募集、交易及基金終止的整個過程，包括申請的受理、審批、監管、處罰等多方面的內容。同時考慮由證監會負責REITs的行政管理監督。另外，可以設立相關協會，監督REITs的日常操作，確?；鸸芾砉炯捌鋸臉I人員的規范操作，減少違規現象。同時，為了最大限度地保障投資人的利益，要強化REITs信息披露制度，建立嚴格的信息批露制度，盡可能使各類信息包括房地產信息、國家政策信息和金融信息及時、準確地傳遞給信息需求者。還應該利用輿論的力量，合力推動REITs基金管理人、托管機構規范合法經營。
(六)退出機制
與公司相似，REITs的最終目的都是為了追逐利潤，因而建立其退出制度尤其重要。根據國外的經驗，參考風險投資的推出機制，本文認為REITs可選擇回購基金股份和通過上市進行股權轉讓來實現REITs的資金回收。
四、結論
第7篇：房地產的資產管理制度范文
關鍵詞：個人住房貸款；風險控制；措施與對策
重視風險就是重視銀行的未來?，F實中商業銀行的經營始終處在風險包圍中，不同的風險偏好和對風險容忍度的大小，決定了一家商業銀行業務發展路徑和發展規模。風險對于銀行來說是一把雙刃劍，它既是銀行獲利的手段，又是銀行蝕利的原因。銀行只有通過承擔風險才能獲得收益，但風險承擔不當又能讓銀行陷入困境。商業銀行的風險控制管理，一方面要防止潛在風險向下遷徙，轉化為實際風險；另一方面要學會駕馭風險，在風險中尋找機會，避免風險和收益的不匹配。因此，能否不斷提高風險管理能力，能否實現風險與收益之間的合理匹配，是衡量一家銀行是否優秀的重要標志。通過分析個人住房按揭貸款的風險原因，并借鑒發達國家和地區成熟商業銀行的風險管理經驗，針對目前風險現狀，提出如下風險防范和控制對策。
一、完善內部治理結構
要實現銀行個人住房貸款風險的可控，必須要有完善的內部治理結構，在銀行內部運作體系上建立一套權責分明，平衡制約，運作有序的內控機制。在建立內控機制上，要嚴格建立健全法人管理體制和法人授權制度。在強化一級法人制度的同時，嚴格對下屬分支機構推行授權和轉授權制度，對信貸資產管理薄弱，違規違紀，經營效益低的高風險機構，分行應收回授權和轉授權。要盡快完善其它內部管理制度，實現內控監督的現代化，從而提高內控監督的廣度和深度，減少內控環節，改善內控機制的運作質量，達到防范和化解風險的目的。
二、建立精細、清晰、順暢、有效的貸款管理流程
為了有效應對新形勢下的個人住房貸款風險，保證業務健康快速發展，銀行內部貸款流程再造，就顯得尤為重要。以風險控制為主線，通過客戶、產品、渠道將銀行各部門職責連接起來，實現由“部門銀行”到“流程銀行”的轉變，這是發達國家和地區銀行重要經驗之一。有效的風險管理流程要精細、清晰、順暢、有效。一是精細，流程管理設計要按照專業化、規范化、精細化的要求建立人權和事權集中的個人住房貸款按揭中心，集中“營銷、審批、發放、管理”四個環節，全過程處理個人住房貸款。二是清晰，就是指業務流程中各環節的定位清楚、職責明晰而不模糊，沒有交叉和空白地帶。每個環節，如客戶經理、審批人員、貸后管理等職責界定清楚，報告路線和審批層級完全清晰。三是順暢，市場條線必須參與流程，提倡通過流程管理住房貸款的信用風險，而不是通過部門管理信用風險。流程要順利通暢，而不出現阻隔。四是有效，業務流程的目標是風險可控、效率提升。有效的風險管理需要全程管理、全面管理、全員參與，要加強IT系統建設，逐步將業務流程固化在系統中，借助流程和系統管控風險。
三、豐富和完善風險管理工具
針對個人住房貸款各環節存在的風險點，應完善風險識別、計量、監測和控制的工具、技術和IT支持，逐步構建全面、全流程的風險管理體系，實現個貸風險管理的科學化、系統化、自動化和精細化。應根據歷史經驗數據，制訂詳細的住房貸款風險計量模型，借助計算機處理系統，對貸款風險進行計量管理，設置貸款預警線，使貸前調查、貸審查中和貸后管理中的風險度量化。個人住房貸款的主要風險管理工具如下：
圖6.1個人住房貸款風險管理工具示意圖
來源于銀行內部資料
風險管理工具分別在貸款的不同階段單獨或聯合使用。在貸款調查階段：運用申請評分模型和借款人行為評分模型，為借款人的信用風險度進行測量，得出得出借款人信用評級。運用開發商評分模型和抵押住房評分模型，選擇出優質開發商和優質樓盤，控制抵押物風險。在貸中審查階段，運用反欺詐數據模型，甄別借款人貸款行為真實性、提供的貸款資料內在邏輯的一致性，防止“假按揭”。同時也防范客戶經理的道德風險。對于合格的客戶，運用貸款定價模型給出一個合理的貸款利率。在貸后管理階段，運用壓力測試模型和借款人行為評分模型，對抵押房產的價值的變動、借款人信用風險的變化情況等影響貸款安全的因素，進行評估，做到對風險的未雨綢繆。
四、建立完善住房抵押貸款擔保機制
政府住房擔保體系在美國較為發達，通過政府擔保，解決中低收入家庭住房問題，實現住有所居。由于政府具有天然的化解住房不良貸款的優勢，貸款擔保的的風險是可控的，同時，由于政府擔保的介入，銀行可以更為放心地開展房貸業務，滿足更多的城鄉居民解決住房融資需求，形成良性循環，促進房地產金融的更好發展。完善的擔保體系還應包括商業擔保機構的參與，一方面減輕政府擔保的壓力，同時增加擔保機構的競爭力，以提高擔保公司的服務質量和風險管理能力。
五、完善個人征信體系
2005年央行向國內商業銀行開發開放了個人信用查詢系統。經過近5年的不斷完善，系統基本收集了各商業銀行個人貸款和信用卡還款記錄，為商業銀行控制借款人信用風險起到了很好的作用。但該系統對個人的信息收集還不全面，尤其對于從未與銀行發生過信貸關系的個人，信用查詢系統內還是空白。我國應當借鑒發達國家的經驗，逐步將涉及個人的收入、納稅情況，個人家庭煤、氣、話費的交納信息，違法違章情況等對個人信用評級有影響的各方面因素，一并納入到系統中，并實時更新，成為個人參與社會活動的權威資信證明，并將曾向銀行提供虛假信息和資料，騙取貸款的借款人制作“黑名單”，納入個人征信查詢系統，有效解決銀行與借款人信息不對稱問題，加快推進和諧社會的誠信建設。
六、加強銀行個人住房貸款業務的政策指導和監管
當前，全球經濟金融正步入后危機時期。對中國經濟而言，2010年是進入新世紀以來最復雜的一年。當前部分城市房價上漲過快，已引起政府的高度重視。國務院已開始整頓房地產市場秩序，加大對房地產企業違規行為的查處力度，部分地方政府也正在考慮出臺更多針對房地產的措施，加之熱錢流向存在很大不確定性，房地產市場走勢撲朔迷離，房地產行業貸款風險隱患明顯上升。針對上述情況，政府著手調控第一步驟是將住房回歸其本源屬性，意即“消費”屬性而非“投資品”， 在信貸政策、土地政策、稅收政策及土地管理等方面，打出組合拳，調控樓市，最終目的是使我國住房價格穩定在一個合理水平。
銀行監管部門應加強對商業銀行個人住房貸款業務的政策指導，及時組織力量對商業銀行個人住房貸款的政策執行情況、內部風險管控措施進行檢查，發現問題，從快處理，引導各商業銀行有序開展業務，為我國個人住房貸款業務的長久健康發展保駕護航。
參考文獻：
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[3]中國金融年鑒.
[4]中國房地產年鑒.
第8篇：房地產的資產管理制度范文
關鍵詞：民營 企業經營 行業 問題
浙江的民營企業以其數量眾多，發展勢頭強勁，為地方創造極大的經濟價值而逐漸成為當地經濟發展的支柱，在浙江省各級政府的大力支持下，浙江的民營企業得到了長足的發展。同時，我們看到，在其不斷發展的過程中，一些問題或發展瓶頸逐步暴露出來，主要集中表現在其經營模式存在的缺陷。
一、浙江民營企業經營現階段的突出問題
（一）一味注重規模擴張，忽視內部管理配套
浙江的民營企業早期多數都是經歷了投機性的資本積累，由于企業家們對市場的敏銳觀察力，加上其抓住了市場機遇，在短時間內完成了最初的資本積累。在擁有了原始資本之后，企業家們開始尋求能更加穩定經營的行業進入，開始形成民營企業。但這一類型的企業家們，過多的看重企業規模，隨著不斷注入的資金流，企業家希望通過不斷擴大規模生產，從而獲得更加客觀的利潤收入。
殊不知，企業規模需要與之相匹配的管理團隊來從旁協作，浙江的民營企業多數會忽視這一點，在企業規模擴大了1倍、2倍之后仍然沿用企業建立初期的管理，如表一所示，根據2010年浙江省統計年鑒中數據匯總得出，達到一定規模的民營企業在營業收入穩步提升的同時，管理成本或費用并沒有同步增加，占比有逐年遞減的趨勢，“重生產，輕管理”這往往會成為其日后發展瓶頸的重要影響因素。
（二）企業經營資金運作差，科學管理資本能力不足
受我國宏觀調控的影響，近年來，為了控制貨幣流動性，遏制通貨膨脹，商業銀行貸款門檻日益上升，民營企業獲得商業貸款越來越難，2009年末浙江省新增貸款9039.62億元，比去年同期增長4225.68億元，但這些商業貸款多數貸給了國有企業，民營企業獲得的貸款不足5%。民營企業獲得金融支持率低，使得企業不得不通過民間借貸等高成本途徑獲得資金，使其經營成本增大，風險相應提高。
一方面，民營企業資金成本相對較高，另一方面，民營企業缺乏合理的資本管理，理財觀念弱。一些民營企業家將注意力都用在了如何賺更多的錢上，往往忽視企業內部資金的合理分配利用。他們或是沒有明晰的財務預算，或是預算執行力不足，在企業發展的后期，財務環節的薄弱甚至會使企業在遭受外來兼并時無力反抗。一些浙江有名的民營企業就是在其發展勢頭強勁之時被大集團所吞并而令人惋惜。
除了財務管理的問題以外，浙江民營企業的流動資產管理能力也稍顯薄弱。首先是其對企業存貨的控制。其次，應收賬款回收困難的問題。
（三）行業選擇范圍狹小，缺少在高附加值領域涉足
民營企業在發展之初，多受制于國家政策在其準入行業的限制，因此，在企業成立時，多數進入了門檻較低的制造業、初級加工業等產品附加值較低的行業，對高科技高附加值領域涉足很少。隨著政府對民營企業扶植力度的加大，民營企業市場準入方面的約束逐漸減少，但是，由于傳統思想的制約，民營企業家們多數秉著“做熟不做生”的想法，往往止步于原行業而鮮有向新興領域進軍的念頭。
浙江的民營企業長期駐守著皮鞋出口加工業、服裝出口加工業、小商品出口等幾大類初級商品的加工出口，但由于這些行業的技術要求不高，進入門檻低，附加值低，不少地區企業見其有利可圖也紛紛投身其中，使得行業內競爭激烈，利潤逐漸降低，長此以往，浙江民營企業優勢不現，可能引發行業危機。因此，在浙江民營企業發展態勢良好之際，合理引導其向高附加值相關領域轉移，才是企業長遠發展的關鍵。
（四）本能推崇家族式管理，對職業經理人管理模式有排斥
根據相關資料顯示，浙江的民營企業中70%以上采用了家族式管理模式，但隨著企業擴張及市場的客觀要求，家族式管理的弊端開始涌現。現代社會的發展需要企業能夠適應其瞬息萬變的需求，此時，專業人才的優勢就顯現出來了。要想企業不斷深化發展，現代企業管理制度勢在必行，只有依靠專業的職業經理人，才能將企業管理規范化，促進其做大做強。
但是現階段，浙江的民營企業多數仍存在著產權不明晰，權責不明確，管理不科學的問題，而企業家們往往以控制成本為由規避職業經理人管理模式的優勢，隨著低第二代家族管理層上位后，企業經營風險將大大增強。
（五）對本行業持續性經營不足，開始投身房地產
隨著近年來樓市持續火爆，不少浙江的民營企業紛紛進軍房地產市場，在市場景氣之時，有的企業甚至將主營產業拋棄后，斥巨資在房地產市場。由此可見，浙江民營企業的另一通病“炒樓”。在2010年8月19日的一份“2010溫州市百強企業”排行榜中，過半數的企業與房地產沾邊。一些耳熟能詳的浙江傳統制造業品牌，已經紛紛脫下了外裝，在房地產市場中大撈一筆已經成為企業家圈子的共知。做服裝的現在賣房子、做電器的也在賣房子，包括康奈、奧康、報喜鳥、莊吉、喬頓、法派、高邦、德力西、人民電器……
民間資金炒樓、民營企業造樓，已經成為浙江民營經濟巨大收益的來源，大量 “食利”階層也由此涌現。但浙江也正開始為此付出代價。一個直接的表現是，受國家宏觀調控政策的影響，這些涉獵房地產的企業，發展動力出現衰竭跡象。同時，由于將企業資金過多投資于房地產，企業自發生產受到了嚴重影響，產品競爭力下降，市場份額被瓜分，此時要從房地產市場中再抽身回實業，往往心有余而力不足。
二、浙江民營企業經營發展建議
（一）實現企業管理規范化
規范化是企業的“內功”，是影響企業核心競爭力的重要因素。只有規范運作的企業才能在產品市場、人才市場上順利參與競爭。尤其是在中國加入WTO后，浙江的民營企業或多或少的從事著出口產品貿易，如何在國際市場上站穩腳跟，規范化是基礎。
企業管理規范化首先要求企業在管理經營觀念上更新。在日常經營管理中，逐漸弱化“家族式”管理模式，即使不能徹底避免家族管理，也要盡力引進專業的管理人才，按照科學的管理模式制定企業的財務制定，控制監督制度，人事制度，績效標準等，逐步建立現代企業制度，做到產權明晰，權責明確。其次，采用現代科學技術的方法來為管理服務，如滾動計劃法，運籌學法，網絡計劃法，信息技術等。浙江的民營企業應當充分利用現代科技成果為自己服務，改善辦公硬件設施，使企業擁有獲取最新信息的先進手段，從而使企業的決策更科學，執行更徹底。
（二）實行資金運作科學化
企業科學地運作資金,首先要正確了解和認識資金的用途與性質及其不同來源與籌措方法,以便采用正確的理財方法。其次對資金的需要量、資金收回和支出的時間要有充分的預測,如賒賬回收期、工資支付時間等,都要心中有數,并在實際資金收支努力使兩者期限相匹配。再次要十分重視存貨的控制以及應收賬款的管理,以保證日常資金周轉靈活,使企業具備相當的付現能力,防止“黑字倒閉”。
此外，要做出正確的經營決策必須依靠大量準確、及時的經濟信息。企業內部的最重要的經濟信息就來自于財務資料,而現在很多民營企業對日常財務資料的整理不規范、不完整，給決策者評價、預測、決策、預算等各項經營管理工作都帶來了很多困難。作為現代企業,必須要有完整的財務資料,這樣才能幫助管理者分析過去、預測未來,使管理者洞察企業內外部的發展變化,以增強其風險防范意識、自覺理財意識,不斷提高經營管理水平。
（三）嘗試行業選擇高端化
隨著國家放寬民營企業進入行業標準，同時，浙江省政府對省內民營企業的扶植力度大大加強后，省內的民營企業應該將眼光放得更加長遠，多多進入到高技術含量行業中。從長期看，技術含量的提高，是民營企業提高自身競爭力的根本途徑和必由之路。伴隨著國有經濟在大多數競爭性領域退出，民營企業將承擔維持國民經濟增長、壯大民族工業的重要使命，要在開放經濟的條件下與國外跨國公司進行競爭，避免外資對我國市場形成壟斷，民營企業也必須在科技創新上有所作為。
浙江的民營企業要進一步加快企業技術創新的步伐，一方面，在經過資本積累、初始發展之后，有一定競爭力的企業可以加大科技投入，在行業相關領域內著力研發具有高附加值的中間產品，從而提升企業整體產品科技含量，逐步向高端行業過渡。另一方面，民營企業也可以通過兼并收購的方式獲得先進技術，為企業所用。
（四）明確人才引進專業化
“世有伯樂，然后有千里馬。千里馬常有，而伯樂不常用?！痹谶x拔人才之時，需要企業家們發現人才，知人善用，這樣才能將人才留在企業內，為自己企業的發展添磚加瓦。一方面，民營企業要廣招社會賢才，形成一支優秀的人才隊伍另一方面，人才國際化勢在必行，新引進的專業人才要有WTO方面的專門知識,要求其掌握國際經濟貿易運作規則和程序,并有較高的外語水平。此外，企業要對現有的人力資源進行結構調整,吸收社會賢才進入企業高層班子,營造非家族成員處在高層管理崗位上能充分發揮才能的環境,適當采用高管人員入股、年薪制、股票期權制度和其他相應激勵制度。
對采用了職業經理人管理模式的民營企業，要求企業主們“用人不疑”。只有充分的信任，才是職業經理人與企業主長期合作的基石。民營企業要盡可能地為人才提供施展的舞臺，使員工真正感受到企業對自我價值的肯定，倡導團隊協作精神，從而形成一股團結向上的動力。
（五）重視文化建設多樣化
企業文化是企業在發展過程中形成的特有的文化觀念、文化形式和行為模式，是企業成員普遍接受和共同奉行的理想、價值觀和行為規范的總和。企業文化是對企業進行柔性管理的基礎，它對內表現為企業的凝聚力、向心力、激勵力、約束力、導向力、輻射力、成長力，對外表現為企業的形象、企業的榮譽度、市場的親和力和競爭力。它是企業的核心競爭力所在，也是企業現代化管理的重要內容。優秀的企業文化是企業的無形資產,在增強企業的凝聚力,減少管理成本方面起著重要作用。
現階段，浙江民營企業對企業文化建設的重視程度不高，缺乏對優秀企業文化建設的正確認識。民營企業的文化建設應立足自身，根據自身行業特色，管理模式特色，以本土化、個性化為重點，塑造獨特的適用企業本身的企業文化,提高企業的品位,應當把企業文化建設列入議事日程。
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第9篇：房地產的資產管理制度范文
綜合辦公室工作總結【一】 一、以踏實的工作態度，適應辦公室工作特點
。每天除了本職工作外，還經常有計劃之外的事情需要臨時處理，而且通常比較緊急，讓我不得不放心手頭的工作先去解決，因此這些臨時性的事務占用了很多工作時間，經常是忙忙碌碌的一天下來，原本計劃要完成的卻沒有做。但手頭的工作也不能耽誤，今天欠了帳，明天還會有其他工作要去處理，因此，我經常利用休息時間來進行補課，把一些文字工作帶回家去寫。辦公室人手少，工作量大，特別是公司會務工作較多，這就需要部門員工團結協作。在這一年里，遇到各類活動和會議，我都積極配合做好會務工作，與部門同事心往一處想，勁往一處使，不會計較干得多，干得少，只希望把活動圓滿完成。
今年是公司的效益與服務年，而辦公室就是個服務性質的部門，我認真做好各項服務工作，以保障工作的正常開展。部門之間遇到其他同事來查閱文件或是調閱電子文檔，我都會及時辦妥;下屬機構遇到相關問題來咨詢或者要求幫助，我都會第一時間解答和解決。以一顆真誠的心去為大家服務。
二、盡心盡責，做好本職工作
一年來，我主要完成了一下工作：
1、文書工作嚴要求
1)公文輪閱歸檔及時。文件的流轉、閱辦嚴格按照公司規章制度及iso標準化流程要求，保證各類文件擬辦、傳閱的時效性，并及時將上級文件精神傳達至各基層機構，確保政令暢通。待文件閱辦完畢后，負責文件的歸檔、保管以及查閱。
2)下發公文無差錯。做好分公司的發文工作，負責文件的套打、修改、附件掃描、紅文的分發、寄送，電子郵件的發送，同時協助各部門發文的核稿。公司發文量較大，有時一天有多個文件要下發，我都是仔細去逐一核對原稿，以確保發文質量，一年來共下發紅文份。同時負責辦公室發文的擬稿，以及各類活動會議通知的擬寫。
3)編寫辦公會議材料，整理會議記錄。每個月末對各部門月度計劃的執行情況進行核對，催收各部門月度小結、計劃，并擬寫當月工作回顧，整理辦公會議材料匯編成冊，供總經理室參考。辦公會議結束后，及時整理會議記錄，待總經理修改后，送至各部門輪閱。
2、督辦工作強力度
督辦是確保公司政令暢通的有效手段，今年以來，作為督辦小組的主要執行人員，在修訂完善督辦工作規程，并以紅文的形式將督辦工作制度化后，通過口頭、書面等多種形式加大督辦工作力度。抓好公司領導交辦和批辦的事項、基層單位對上級公司精神貫徹執行進度落實情況以及領導交辦的臨時性工作等，并定期向總經理室反饋。
3、內外宣傳講效果
宣傳工作是公司樹立系統內外社會形象的一個重要手段和窗口。今年在內部宣傳方面，我主要是擬寫分公司簡報，做好《xx報》協辦的組稿工作，以及協助板報的編發，外部宣傳方面完成了分公司更名廣告、司慶祝賀廣告、元旦賀新年廣告的刊登，同時每月基本做到了有信息登報。
4、秘書工作。
秘書崗位是一個講責任心的崗位。各個部門的很多請示、工作報告都是經由我手交給總經理室的，而且有些還需要保密，這就需要我在工作中仔細、耐心。一年來，對于各部門、各機構報送總經理室的各類文件都及時遞交，對總經理室交辦的各類工作都及時辦妥，做到對總經理室負責，對相關部門負責。因為這個崗位的特殊性，為了更好地為領導服務，保證各項日常工作的開展，每天我基本上6點多鐘才下班。有時碰到臨時性的任務，需要加班加點，我都毫無怨言，認真完成工作。
5、企業文化活動積極參與
一年來積極參與了司慶拓展訓練、員工家屬會、全省運動會、中秋爬山活動、比學習競賽活動等多項活動的策劃和組織工作，為公司企業文化建設，凝聚力工程出了一份力。
一年來，無論在思想認識上還是工作能力上都有了較大的進步，但差距和不足還是存在的：比如工作總體思路不清晰，還處于事情來一樁處理一樁的簡單應付完成狀態，對自己的工作還不夠鉆，腦子動得不多，沒有想在前，做在先;工作熱情和主動性還不夠，有些事情領導交代
過后，沒有積極主動地去投入太多的精力，辦事有些惰性，直到領導催了才開始動手，造成了工作上的被動。
新的一年有新的氣象，面對新的任務新的壓力，我也應該以新的面貌、更加積極主動的態度去迎接新的挑戰，在崗位上發揮更大的作用，取得更大的進步。
綜合辦公室工作總結【二】 回顧這半年來的工作，我在公司領導及各位同事的支持與幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，較好地完成了自己的本職工作。通過半年來的學習與工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變，現將半年來的工作情況總結如下：
一、辦公室的日常管理工作。
辦公室對我來說是一個全新的工作領域。作為辦公室的負責人，自己清醒地認識到，辦公室是總經理室直接領導下的綜合管理機構，是承上啟下、溝通內外、協調左右、聯系四面八方的樞紐，推動各項工作朝著既定目標前進的中心。辦公室的工作千頭萬緒，在文件起草、提供調研資料、數量都要為決策提供一些有益的資料，數據。有文書處理、檔案管理、文件批轉、會議安排、迎來送往及用車管理等。面對繁雜瑣碎的大量事務性工作，自我強化工作意識，注意加快工作節奏，提高工作效率，冷靜辦理各項事務，力求周全、準確、適度，避免疏漏和差錯，至今基本做到了事事有著落。
1、理順關系，辦理公司有關證件。公司成立伊始，各項工作幾乎都是從頭開始，需要辦理相關的手續及證件。我利用自己在xx部門工作多年，部門熟、人際關系較融洽的優勢，積極為公司辦理各類證件。通過多方努力，我只用了月余時間，辦好了xxx證書、項目立項手續xxxx產權證產等。充分發揮綜合部門的協調作用。
2、及時了解xxxxx情況，為領導決策提供依據。作為xxxxx企業，土地交付是重中之重。由于xxx的拆遷和我公司開發進度有密切關聯，為了早日取得土地，公司成立土地交付工作小組。我作小組成員之一，利用一切有利資源，采取有效措施，到xx、xx拆遷辦等單位，積極和有關人員交流、溝通，及時將所了解的拆遷信息、工作進度、問題反饋到總經理室，公司領導在最短時間內掌握了xxxxxx及拆遷工作的進展，并在此基礎上進一步安排交付工作。
3、積極響應公司號召，深入開展市場調研工作。根據公司(0x號辦公會議精神要求，我針對目前xx房地產的發展情況及房屋租售價格、市場需求、發展趨勢等做了詳細的市場調查。先后到土地、建設、房管部門詳細了解近年房地產開發各項數據指標，走訪了一些商業部門如xx，xx又到xx花園、xx花園、xx小區調查這些物業的租售情況。就x號地塊區位優勢提出 商業為主、住宅為輔、凸現區位、統籌兼顧 開發個人設想。
4、認真做好公司的文字工作。草擬綜合性文件和報告等文字工作，負責辦公會議的記錄、整理和會議紀要提煉，并負責對會議有關決議的實施。認真做好公司有關文件的收發、登記、分遞、文印和督辦工作;公司所有的文件、審批表、協議書整理歸檔入冊，做好資料歸檔工作。配合領導在制訂的各項規章制度基礎上進一步補充、完善各項規章制度。及時傳達貫徹公司有關會議、文件、批示精神。
5、落實公司人事、勞資管理工作。組織落實公司的勞動、人事、工資管理和員工的考勤控制監督工作，根據人事管理制度與聘用員工簽訂了勞動合同，按照有關規定，到勞動管理部門辦好繳納社保(養老保險、失業保險、醫療保險)的各項手續。體現公司的規范性，解決員工的后顧之憂。
6、切實抓好公司的福利、企業管理的日常工作。按照預算審批制度，組織落實公司辦公設施、宿舍用品、勞保福利等商品的采購、調配和實物管理工作。辦公室裝修完畢后，在x月份按照審批權限完成了購置辦公用品、通訊、復印機、電腦等設備的配置工作。切實做好公司通訊費、招待費、水電費、車輛使用及饋贈品登記手續，嚴格按照程序核定使用標準。
7、做好公司董事會及其他各種會議的后勤服務工作。董事會在xxxx召開期間，認真做好會場布置、食宿安排工作。落實好各種會議的會前準備、會議資料等工作。
二、加強自身學習，提高業務水平
由于感到自己身上的擔子很重，而自己的學識、能力和閱歷與其任職都有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，總在學習，向書本學習、向周圍的領導學習，向同事學習，這樣下來感覺自己半年來還是有了一定的進步。經過不斷學習、不斷積累，已具備了辦公室工作經驗，能夠比較從容地處理日常工作中出現的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協調辦事能力和文字言語表達能力等方面，經過半年的鍛煉都有了很大的提高，保證了本崗位各項工作的正常運行，能夠以正確的態度對待各項工作任務，熱愛本職工作，認真努力貫徹到實際工作中去。積極提高自身各項業務素質，爭取工作的主動性，具備較強的專業心，責任心，努力提高工作效率和工作質量。
三、存在的問題和今后努力方向
半年來，本人能敬業愛崗、創造性地開展工作，取得了一些成績，但也存在一些問題和不足，主要表現在：
第一，辦公室主任對我而言是一個新的崗位，許多工作我都是邊干邊摸索，以致工作起來不能游刃有余，工作效率有待進一步提高;
第二，有些工作還不夠過細，一些工作協調的不是十分到位;
第三，自己的理論水平還不太適應公司工作的要求。
在新的一年里，自己決心認真提高業務、工作水平，為公司經濟跨越式發展，貢獻自己應該貢獻的力量。我想我應努力做到：
第一，加強學習，拓寬知識面。努力學習房產專業知識和相關法律常識。加強對房地產發展脈絡、走向的了解，加強周圍環境、同行業發展的了解、學習，要對公司的統籌規劃、當前情況做到心中有數;
第二，本著實事求是的原則，做到上情下達、下情上報;真正做好領導的助手;
第三，注重本部門的工作作風建設，加強管理，團結一致，勤奮工作，形成良好的部門工作氛圍。不斷改進辦公室對其他部門的支持能力、服務水平。遵守公司內部規章制度，維護公司利益，積極為公司創造更高價值，力爭取得更大的工作成績。
行政辦公室年終總結范文二xxx年，在公司領導的正確領導及大力支持下，在兄弟部門的大力協作下 ，面對激烈的市場競爭形勢，行政部緊緊圍繞管理、服務、培訓、招聘等工作重點，注重發揮行政部承上啟下、聯系左右、協調各方的中心樞紐作用，為公司圓滿完成年度各項目標任務作出了積極貢獻。現將一年來的工作情況匯報如下：
一、認真履行職責，抓好內部管理。
一是建立健全了各項規章制度。 我公司今年6月開始運轉，各項管理工作從零開始，為保障公司的正常有序運轉，行政部制定出臺了考勤、著裝、資產管理等 一系列規章制度， 使公司管理工作基本實現了規范化，相關工作達到了優質、高效，為公司各項工作的開展創造了良好條件。二是狠抓員工禮儀行為規范、辦公環境辦公秩序的監察工作。嚴格按照公司要求，在公司員工行為規范和辦公環境等員工自律方面加大了監督檢查力度，不定期對員工行為禮儀、辦公區域清潔衛生進行抽查，營造了良好的辦公環境和秩序。
