房地產經濟理論論文精選(九篇)

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第1篇：房地產經濟理論論文范文

一、當下房地產工程項目經濟管理的現狀

傳統的管理模式在房地產項目經濟管理中取得不錯的成績，為房地產帶來發展的機遇，為房地產工程項目管理積累的大量的經驗，隨著房地產事業的不斷發展，其管理模式已經不能滿足經濟項目管理的需要，特別是大型的工程項目經濟管理。下文將會詳細分析當下房地產工程管理項目存在的問題。

（一）對房地產工程項目管理觀念意識不強

房地產工程項目管理能力的強弱，直接關系到房地產事業的開發，因為房地產項目工程經濟管理是整個管理的中心，因此起著至關重要的作用。在房地產工程項目經濟管理中，都側重于房地產工程項目帶來的經濟效益，而不是將主要的精力放在項目經濟管理的模式上，并且認為工程項目經濟管理是可有可無的管理項目，因而對工程項目經濟管理不重視，這就是缺乏觀念意識造成的。這就使得在房地產工程項目管理中錯漏百出，從而使得房地產工程項目風險加大，房地產事業也得不到最大限度的發展。

（二）缺乏完整的管理體系

缺乏完整的管理體系是管理中普遍存在的現象，在當下的管理模式中很少房地產公司在管理上能擁有一個健全的管理體系，來協助工程項目經濟管理。在實際的房地產項目工程管理中并沒有過多的規章制度，即使存在著相關的管理體系也不會認真執行，從而導致很多房地產工程項目建設得不到有效的執行，并且說明其管理制度只是擺設的作用。在對房地產項目經濟管理中還缺乏相應的管理隊伍，這也是致使房地產工程項目經濟管理工作的得不到有限開展的重要原因。為了進一步改善房地產工程項目經濟管理，應加強對工程項目經濟管理制度的建設和完善相關的管理體系，并提高工程項目管理人員的管理觀念和綜合素質水平。這樣房地產工程項目經濟管理才能得到有效的開展，保證項目的順利進行。

二、改善當下存在問題有效對策

（一）提高管理人員的素質水平

經濟管理人員是否遵守相關的管理制度，是房地產工程項目經濟管理工作開展的基本前提，因此提高經濟管理人員的素質是非常必要。因為在房地產工程項目經濟管理工作主要是有經濟管理人員執行的，其素質的高低直接影響到執行相關規章制度的力度，因此要做好經濟管理人員的培訓，這樣才能有效地保證房地產工程項目經濟管理工作得到有效地進行。在培訓中應加強對經濟管理人員的素質水平培訓，尤其是對一些素質水平較低的經濟管理人員，并鼓勵經濟管理人員自我學習，以此提高綜合素質。在招聘環節也要相應提高招聘的要求，招聘更多的高素質人才，以此協調項目經濟管理工作的有效進行。

（二）注意施工階段的過程的控制和管理

在經濟項目管理中，對施工階段的過程控制和管理是房地產工程項目經濟管理的主要環節，做好相關的監制和管理是房地產工程項目經濟管理的重點和關鍵點。在施工階段最為重要的是對質量的把關。并加強對房地產工程項目的質監制，降低返工幾率，拒接豆腐渣工程。在對房地產工程監制中，各個環節的房地產工程建設都應認真貫徹相關的程序，并做好安全工作，盡量避免出現一些不必要的意外。最后，要嚴格要求各個環節的工程建設都要認真地執行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產工程項目的進行，并在預期的時間內完成，有序的管理模式可以讓工程項目井井有條地進行，還能節約成本，降低消耗。

（三）建立健全的管理體系，并加強對房地產工程項目經濟管理

縱觀當下的局勢，關于我國的房地產經濟管理的規章制度有較大的改善，但還是相應存在著漏洞，并妨礙著我國房地產工程項目經濟管理的發展。因此，房地產工程企業想要做好經濟管理的工作，首先就要加強房地產工程項目經濟管理規章制度的建設，建立健全相關的管理制定，并加強對項目經濟管理的約束，從而促進我個房地產事業的順利開展。在制度完善的情況下，如果不認真執行，那也相對于擺設，因此還應加強對房地產工程項目經濟管理制度的執行力度，況且執行才是制定相關規章制度的最終目的。

（四）各部門要加強溝通，對管理工作協調進行

房地產工程項目經濟管理工作，眾所周知它并不是一個獨立體，與各部門息息相關。一項工程項目經濟管理的完成需要各部門的有效配合、協調進行。為此，房地產工程項目企業首先要充分認識到各部門協調進行管理的重要性以及作用，并對在管理中出現的問題進行協調解決。這也要求房地產工程管理企業要改變傳統模式，尋找創新的管理模式，以滿足房地產發展的需要。創新是一個國家進步的靈魂，創新是一個企業永恒發展的前提。因此要不斷創新，從而經濟管理的各個環節進行改革，從人事制定、體系結構到技術上都要做出相應的改變，建立一個科學的管理體系，以此來提高經濟管理水平。在協調工作中，還應加強監督，一個部門相互監督的模式進行，這樣可以充分發揮監督職能，保證經濟管理工作有效進行。

結束語

第2篇：房地產經濟理論論文范文

近年來，受國家政策及地域性限制的影響，我國房地產企業跨區域發展的現象日益普遍，引起了社會各界的關注。目前，我國百強房地產企業中90%以上實現了跨區域發展。在大中型房地產企業紛紛籌備全國性布局的同時，不乏一些深耕本土的區域性企業，其中既有像河南建業等一批企業憑借地緣優勢穩定經營的，也有因融資問題不得不依附全國性大型房地產企業甚至被并購的。由此可看出，房地產企業是否應進行跨區域發展，跨區域發展程度與企業績效間存在怎樣的關系成為巫需解決的問題。

同時，房地產企業在進行投資決策時不可避免會涉及經營業態選擇的問題，特別是近幾年來隨著我國房地產業進入新常態，在房地產企業面臨轉型的壓力下，國家鼓勵房地產企業涉足養老地產、旅游地產、物流地產、醫療地產及長租公寓等新興業態，一批房地產企業已率先對這些新興業態進行了探索。然而，新業態的涉足是否會對企業績效產生影響，還有待考察。目前對房地產企業跨區域發展程度與績效關系研究的文獻較少，且大多未考慮業態選擇對企業績效的影響，雖然有學者考慮了產品多元化對房地產企業跨區域發展績效的影響，但并沒有將房地產產品細分到具體領域。

基于此，本文擬在國內外已有研究的基礎上，以我國40家房地產上市企業為研究對象，借助回歸分析法，對房地產企業跨區域發展程度與企業績效之間的關系進行探討，同時將企業經營業態作為影響企業績效的因素之一，分析新業態的涉足與房地產企業績效的關系，以期為房地產企業是否應進行跨區域發展及提升企業跨區域發展績效提供借鑒與參考。

二、理論分析與研究假設

1.企業跨區域發展程度與績效的關系

有學者曾將國際化與企業績效關系結論不一致的原因，歸結為企業國際化過程中存在的多種收益與成本博弈的結果(Lu & Beamish,2004)，這同樣適用于企業在國內各地域市場進行的跨區域發展與績效關系的研究。企業在進行跨區域發展的過程中會獲得一系列優勢，首先，跨區域發展可以擴大企業市場份額，進而提升企業的品牌知名度。其次，隨著企業跨區域發展程度的提高，企業可以通過合理配置不同地域的資源以及共享研究成果，實現協同效應、規模經濟，提升交易優勢，節約交易成本。同時，隨著市場規模的擴大，企業市場地位提升，大大提高了與上下游產業的議價能力。最后，當房地產企業在不同類型的區域進行投資組合時，可以規避一定的政策性風險，減小國家宏觀調控對企業的影響，也可以有效利用各地政府的利好政策。

然而，企業在進行跨區域發展的過程中也會面臨巨額的前期投入和復雜的交易成本。一方面，企業在進入新區域前期將面臨制度與文化差異的阻礙，面臨地方政府與區域市場內的房地產企業形成的“特殊利益集團”所設置的進入障礙和高昂的交易成本(楊帆和盧周來，2010)。而企業跨區域發展的前期階段在很大程度上是企業剩余資源的再利用，只有通過兩到三年的市場博弈和培養，在對內部組織形態進行合理的調整、對外部資源進行合理的整合后，才能夠逐步實現新項目公司(分部)本土化發展和對市場較高利潤的追求(陳維杰，2004)0另一方面，隨著企業跨區域發展程度的增大，企業內部的管控風險也隨之增大，管理跨度及管理鏈的伸長，使得管理成本、協調成本、銷售成本大大增加，當跨區域發展程度達到了某個臨界點后，甚至可能超出其對企業帶來的各種收益，同時也會增大債務負擔。總之，房地產企業的跨區域發展是機遇與挑戰并存的過程。

第3篇：房地產經濟理論論文范文

[論文摘要]著重從金融監管制度缺陷、超前消費陷阱和對自由經濟理論的過度迷信三個方面分析了當前美國金融危機的起因，對如何維護我國的金融體系穩定和安全具有借鑒意義。

近年來美國次級房地產抵押貸款市場危機爆發，房地產業嚴重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購、雷曼兄弟公司申請破產保護等，由此引發全球股市大跌，中國股市上證指數也跌穿2000點。全球金融領域面臨嚴峻挑戰，美聯儲前主席格林斯潘認為，當前這次金融危機的嚴重性，已經超過上個世紀30年代美國的金融危機。金融危機是指一個國家或幾個國家與地區的全部或大部分金融指標(如：短期利率、貨幣資產、證券、房地產、土地(價格)、商業破產數和金融機構倒閉數)的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。處于全球領先地位的美國金融系統，無論是發達程度、透明度、監管力度，還是融資規模、金融產品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現了這種日益嚴重的金融危機呢？我們對美國金融危機的爆發原因做了深入分析。

一、金融監管制度缺陷

美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融業嚴重缺乏監管，內部管理機制失誤造成的。美國從上世紀80年代末以來，推出了許多金融衍生產品，這對繁榮金融市場和市場經濟發揮過重要作用。但是，衍生產品太多，加大了投機風險，而與此有關的風險預警機制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機的爆發埋下了禍根。美國本輪金融風暴是次貸危機進一步延伸的結果，而次貸危機則與美國金融機構在金融創新中過度利用金融衍生品有關。

在各種可能導致金融危機的因素中，美聯儲政策的失誤可能是較為嚴重的一個危機因素。在格林斯潘主持美聯儲期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國經濟和金融體系中埋下了危機的種子。長期的低利率給美國經濟帶來了三大負面影響：一是扭曲了信貸市場和房貸市場，二是減少了居民儲蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國民眾將儲蓄拿去投資資產、銀行過多發放貸款，這直接促成了美國房地產泡沫的持續膨脹；而且美聯儲的貨幣政策還“誘使”市場形成一種預期：只要市場低迷，政府一定會救市，整個華爾街彌漫著投機氣息。然而，當貨幣政策連續收緊時，房地產泡沫開始破滅，低信用階層的違約率開始上升，由此引發的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機構。龐大的赤字需要有大量外國資本的彌補，結果是美國的資本賬戶逆差大幅度增長，加劇了經濟失衡的風險。一旦出現經濟波動，引起外資撤離，美國就難免陷入一場金融危機。

二、超前消費陷阱

美國經濟發展的支柱主要依附于消費，使得經濟基本面發生了問題。為推動經濟增長，政府鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費，引誘普通百姓通過借貸消費。自上世紀90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產證券化和金融衍生產品創新速度不斷加快，加上彌漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸超前消費提供了可能。很多人都在透支消費，而這主要是依靠借貸來實現。特別是通過房地產市場只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段，借錢涌入住房市場。但從2006年底開始，雖然美國房地產價格的漲勢只是稍稍趨緩和下降，經過金融衍生產品等創新金融工具的劇烈放大作用，美國金融市場的風險和危機就難以遏制地爆發出來。消費、投資和出口是拉動一國經濟增長的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費太多，則會使得儲蓄減少，從而影響一國的資本積累，導致投資不足，影響經濟的下一輪發展。而美國正是消費的過于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經濟遲早會出現問題的。

三、對自由經濟的過度迷信

新自由主義經濟政策是把“雙刃劍”，對于美國金融危機的發生，一般認為這場危機主要是金融監管制度的缺失造成的，但是這場危機的根本原因不在華爾街，而在于美國近30年來加速推行的新自由主義經濟政策。所謂新自由主義，是一套以復興傳統自由主義理想，以減少政府對經濟社會的干預為主要經濟政策目標的思潮。其始于上世紀80年代初期，背景是上世紀70年代的經濟滯脹危機，內容主要包括：減少政府對金融、勞動力等市場的干預，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經濟政策等。客觀而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經濟增長率回升、失業形勢得到一定緩解等。

但任何理論都有它存在的現實基礎，而現實是在不斷發展變化的，無休止地把這種自由主義政策推向極端，必然會給社會帶來難以估量的威脅和破壞。大量金融證券機構置國家經濟安全于不顧，利用寬松的環境肆意進行投機，并因此獲取巨額利潤，導致投機過度，尤其是嚴重脫離實體經濟的虛擬經濟，比如：互聯網和房地產等，嚴重損害市場穩定的基礎，產生嚴重的泡沫風險。近幾屆美國政府沒有意識到美國已經變化了的經濟狀況，過于迷信自由經濟理論，終于導致這次金融危機的發生。

通過上述分析可知，美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融秩序與金融發展失衡、經濟基本面出現問題。美國當前遭遇的危機，是一場與美國自身的經濟、政治、社會體制密切相關的危機。盡管美國金融危機及其所帶來的全球金融動蕩對我國金融體系的影響有限，但我國存在著許多類似美國華爾街金融危機的“病因”，因此，反思美國金融危機的成因對維護我國金融體系的穩定和安全具有重要借鑒意義。

參考文獻:

[1]楊公齊:經濟全球化視角下的金融危機成因解析[J].現代財經,2008,28(8):25～28

第4篇：房地產經濟理論論文范文

樊綱外表：少年英俊，曾被外電稱為中國最帥的經濟學家。這位在北京長大，祖籍又是上海的經濟學家，將北方的粗獷與南方的靈秀挺完美地結合在一起。

樊綱在中國經濟學界的地位不容撼動。這位中國最年輕的博導之一，1990年度曾與魏杰、鐘朋榮和劉偉一道被譽為學術界的“京城四少”，1991年獲中國經濟學界最有分量的“孫冶方經濟學優秀論文獎”。《世界商業評論》最近對他的評價是：“京城四少”性一還活躍的經濟學人。也正因這份堅持，他再獲2004年度的“孫冶方經濟科學論文獎”。

現年53歲的樊綱，被認為是西方經濟學在中國出色的理論闡釋者，他的《現代三大經濟理論體系的比較和綜合》更奠定了其在中國經濟學界的地位。

樊綱講述中國經濟持續高增長中的“盛世危言”

對于關注財經的人來說，可能沒有誰會漠視樊綱和他的觀點，――不僅僅因為他是中國改革基金會國民經濟研究所所長、央行貨幣政策委員會委員。

在談到目前中國經濟持續高增長的態勢時，他道出了一番“盛世危言”：

“中國經濟從目前的增長趨勢、其所處的發展階段來看，從理論上來說還應有很長的增長時期。這是因為導致過去30年增長――包括高儲蓄、勞動力成本比較低、引進外資、外貿增長、國際市場的全球化、城市化、教育的進步、技術的進步等等所有這些因素依然存在。而且今后十到二十年，中國勞動力在城鄉之間的轉移仍將繼續，儲蓄率仍會比較高，這些因素仍能繼續支撐中國經濟的增長，而一些新的、有利于經濟增長的因素又會出現……

真正的問題不是中國還有沒有長期增長的潛力，而在于這種長期的增長會不會被一些金融危機或經濟危機所打斷。如果一旦發生大規模金融危機、經濟危機，很可能使中國經濟一蹶不振。因此，在當前高增長環境下，在股市一片牛市的呼聲當中，在房地產一個勁兒漲價的過程中，我們要高度重視這些風險，反復談論這些風險。

第5篇：房地產經濟理論論文范文

關鍵詞：房地產業；泡沫經濟；路徑依賴

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月21日

一、土地招拍掛制度的路徑依賴

2002年，國土資源部頒布了《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的規定》（即2002年國土資源部11號文），開啟了土地使用權的交易從協議和行政劃撥方式到市場化競爭的改革，這項政策指出，我國的商業、旅游、娛樂和房地產用地統一采用招標、拍賣、掛牌的方式進行土地使用權的交易，這項政策的實施對土地和房地產用地有著深遠的影響。

這一制度的實施，在土地市場上引入市場競爭機制，公開競標的方式提高了土地使用效率，土地招標、拍賣、掛牌制度得到了長足的發展。2004年國土資源部又頒布了《關于繼續開展經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求2004年8月31日起所有經營性用地必須全部采用招拍掛的方式交易，被稱為土地“8.31大限”。“8.31大限”后，我國土地交易市場的競爭程度顯著提高，在招拍掛后，土地的溢價率也顯著提高。以杭州市為例，任超群測算2007年杭州住宅用地的溢價率達到50.45%。從國土資源部公布的數據來看，2010年我國各個城市土地招拍掛出讓中，土地的溢價率都超過了50%，這引起了國土資源部的重視，并在2010年12月21日公布，要抑制地價過快上漲，視土地的溢價率超過50%的土地交易為異常交易。

由于我國土地招拍掛制度一直以“價高者得之”為基本方針，過于重視土地資源的稀缺性卻忽視了土地資源的公共屬性，在不斷的競爭叫價下很容易成倍地提高土地價格，由于水漲船高，房價自然也會隨之大幅上升。

在招拍掛的土地使用權交易中，地方政府是最大利益獲得者，我們并不否認，招拍掛制度對于抑制“尋租”行為的效果，但我們也不能忽視，高昂的土地出讓金成為地方政府“第二財政”，在這種制度下，地方政府作為受益人必然會不斷鞏固這一制度，阻礙進一步的改革，哪怕新的體制較之現存制度更有效率。由此我們可以看出，這種路徑依賴會讓土地價格只高不低，房價必然也會居高不下。

二、銀行信貸制度的路徑依賴

Allen & Gale（2000）在經典論文“Bubbles and Crises”中，建立了房地產市場的局部均衡模型，二人通過對比投資者分別完全用自有資金和完全用銀行貸款進行投資的兩種狀況下的均衡，得到風險資產的價格變化。他們指出，金融中介（銀行）的存在導致了投資問題，通過這種投資，投資者具備了風險轉嫁的動機和激勵，在這種情況下，資產泡沫就會生成。之后，他們研究了信用擴張對形成泡沫經濟的作用，竟然發現信用擴張和風險轉移是相互作用，通常情r下，信用擴張會起到鼓勵投資者增加對風險資產的投資，信用擴張與資產價格的上升一定程度上具有同期效應，也就是說，如果信用不斷擴張，那么資產價格也會隨之上升，并且對將來信用擴張的預期也能使當期的資產價格上升。

相對于美國等成熟經濟體的房地產行業，我國房地產業是在住房制度改革的基礎上逐步發展壯大起來的，雖然目前已經成為國內的經濟支柱產業，然而卻是一個朝陽產業，我國的房地產資金鏈沒有經過資本市場的有效整合，資金循環形式整體來講比較單一，整個市場系統屬于簡單內部系統結構，資金循環體系主要表現為非資本市場化的體內循環方式，沒有與資本市場形成有效的互動，建立體外循環系統，因此，銀行信貸成為房地產金融的主渠道，其他渠道作用十分有限。

我國房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款，房地產開發貸款以及銷售環節的住房按揭貸款，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。

正是鑒于銀行信貸對房地產業的強大支持功能，銀行與地產開發商均能獲得豐厚收益，在這種報酬不斷遞增的路徑依賴下，銀行信貸制度日益鞏固完善，最終對房價的攀升起到了推波助瀾的作用。

三、大房地產商的路徑依賴

在房地產項目中，主要成本有三部分：建筑成本、土地成本和資金成本。對于已經落成的住宅來說，還有一項閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長，因此折舊成本對住宅銷售的影響并不大。資金成本包括開發商自有資金的機會成本以及他們從銀行貸款必須支付的利息。銷售收入和這三項成本之差就是開發商的利潤。房產商要想獲得更高利潤，提高房價是理性的選擇，而且在土地成本不斷提高的情況下，房產商的利潤在不斷縮小。在這種威脅下，房產商更不會坐以待斃，那么房價又怎會下降呢？

房地產市場通常被一些大房地產公司所壟斷。我們都知道，在寡頭壟斷市場上決定價格的并不是供求關系。大房地產商憑借強大的操控市場的能力，占有強大的市場份額，在某種程度上就控制了房價，因此為了獲取超額利潤，作為理性經濟人，大房地產商必然選擇提高房價。

由此可知，房地產開發商尤其是大房產商作為高房價收益者和推動者的代表，他們已經形成了強大的利益集團，在房地產市場不夠健全的情況下茁壯成長，逐漸強大到不可撼動，進而可以操縱控制房價。房價泡沫持續膨脹就是他們不斷追求暴利的源泉，他們甚至不惜以囤積房源、虛假買賣等各種手段來拼命炒高房價，然而短期內，市場的不健全、法制的不完善都會使這種不正當行為難以得到徹底解決。

四、投機者的路徑依賴

住房是一種不同于其他社會商品的、具有社會保障功能的特殊商品，它既是商品，又更多地體現了社會保障功能。因此，各國政府在開發住房這一商品時，十分注重其社會保障功能。而在我國，這種保障功能主要體現在對低收入家庭的經濟適用房、廉租房制度上。很顯然，我國并沒有優先開發經濟適用房和廉租房，所以人們只好去商品房市場購買住房。

諾思在路徑依賴理論中闡述，一旦在起始階段帶來報酬遞增的制度，在市場不完全、組織無效的情況下，阻礙了生產活動的發展，并會產生一些與現有制度共存共榮的組織和利益集團，那么這些組織和利益集團就不會進一步進行投資，而只會加強現有制度，由此產生維持現有制度的政治組織，從而使這種無效的制度變遷的軌跡持續下去。這種制度只能鼓勵進行簡單的財富再分配，卻給生產活動帶來較少的報酬，也不鼓勵增加和擴散有關生產活動的特殊知識。結果不僅會出現不佳的增長實績，而且會使其保持下去。

在現實的房地產市場中，在各種復雜因素的相互影響下，房價不斷走高，低收入家庭購買住房愈發艱難，可是迫于生活的需要，他們又不得不購買住房，許多投機者正是看到商品房的這一特性，不斷投機炒作，囤積居奇，從而為房價的上漲“貢獻”了巨大力量。利益的驅使下，投機慢慢化作了一種習慣，習慣的可怕性又體現在它不會輕易改變，因此這種投機者的路徑依賴也是推動房價居高不下的重要因素。

筆者認為，盡管在當前情勢下，我國的房地產泡沫經濟會存在相當長的一段時間，但是只要認識到位，方法得當，上下齊心，不合理的路徑依賴制度是完全能夠轉化為合理的路徑依賴制度的，從而使房地產泡沫問題得到最完善的解決。

主要參考文獻：

[1]李書華.我國城鎮土地價格與商品房價格之間關系的研究――基于招標、拍賣、掛牌制度的分析[D].南開大學，2012.

第6篇：房地產經濟理論論文范文

論文關鍵詞：物業管理維修基金自營模式規模經營

論文摘要：物業管理在我國已經逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質、基金運作，管理模式和企業規模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業管理能進步發展。

物業管理產生于十九世紀的英國．伴隨工業革命逐漸興起．發展到今天已經有近二百年的發展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經濟理論有千絲萬縷的聯系。我國的物業管理脫胎于國外為了能更好地適應中國的發展實際．就必須從各方面對其進行調整．開辟一條新思路。筆者在從事物業管理教學實踐操作中．認為從以下四方面可以進行新的嘗試：

一．物業維修基金的運作模式的改進

維修基金是物業企業對物業區域公共設施設備大中修的資金來源。關于它的收取國家有明確規定：由市住房資金管理中心．在業主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提取．多層住宅2O％．高層住宅3O％．然后再由業主按照房改成本價房價的2％交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3O％．就要啟動續籌機制。盡管如此．在實際操作過程中卻出現兩犬問題：(1)物業管理企業私自挪用占有：(2)業主無故拒繳續籌基金。由此產生的結果．公共部位年久失修小區整體環境破壞嚴重。我們認為應從以下方面改進

1明確基金使用程序

由物業公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業主大會同意后．通過信息管理系統分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經過業主大會直接授權業委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預支30％，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質保金，過了保修期后就可以全部交付。在業委會沒有成立之前．維修費用的使用則要求物業公司提出維修計劃和預算報告，政府相關部門受理．并指定專業鑒定機構進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。

2建立基金審查制度

每個財政年度，由房地產行政部門牽頭，聯合財政、審計部門對各物業區域的維修基金賬戶進行審查。檢查內容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時．所得的利息都存八相應的業主名下．利息由銀行操作系統分攤到各個業主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項維修資金。基金賬戶是在銀行備案的專用賬戶。根據1998年的213號文件．閑置的專項維修資金經過業主大會的決策可以委托銀行購買國債．但是有金額的限制．不能把所用的專項維修資金都用來買國債．同時專項維修資金不能用于風險較大的投資．如股票等。最終審查結束后．將審查結果在物業區域張榜公布．使每個業主及物業使用人都了解清楚．資金使用透明化。

3．建立續籌資金的籌集制度

對于續籌資金．應明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業公司直接上門收取．也可直接存入維修基金專門賬戶．以匯款憑據為證。對于遲繳緩繳．應建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業主應具體情況具體分析：對確實經濟困難的應辦理緩繳手續．延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業主應有懲罰措施．如停止物業管理服務等。

二．創建新型物業管理模式

目前．絕大多數城市的物業管理都推行一種模式．即所有居住小區普遍由物業公司進行管理。這樣雖然能對整個小區實行集中統一管理．提高專業化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾．應該打破物業公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區普遍實行的業主自營式物業管理．實行物業公司管理與業主自營式管理兩種模式并用的物業管理新體制。所謂業主自營式物業管理．就是將整個社區的建筑物分為兩部分一部分是私產(即居民的住房)．由業主自己負責：另一部分是公產．包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物．由社區全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會．全權負責本管理純屬義務．沒有任何報酬。委員一般任期一年．每月開會一次．討論決定社區物業管理的重大問題。物業管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛兼監控員他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備：并且24小時錄像．保留2周)．另外有少量的臨時工．如保潔員、修理工等．由干事根據需要聘請。管理經費來源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費．以及其他費用公共開支以后．一般還有節余。我國臺灣省各城市的經濟發展與居民收入水平均比內地高出許多．尚且普遍推行業主自營式的物業管理，而我們在大多數居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經營式的物業管理，其結果是許多中低收入者交不起物業管理費．而物業管理公司由于收入較少．出現經營困難．使小區物業管理難以開展。因此可以對現行的物業管理體制進行改革．由單一的物業公司管理模式．改為物業管理公司與業主自營式管理并用的兩種模式。

三、實現規模經濟在物業管理行業中的應用

物業管理是市場經濟的產物。它本應是一個科技含量高．專業性強的獨立的行業．但現在業界卻把它演變成單純的勞動密集性行業．成了以獸一手工勞動為主的管理行業。相當數量的物業企業基本上是小作坊式經營．服務產品單一管理項目和類型少服務手段原始、粗放經營等。原因主要有四點：一是行業準入門檻低：二是專業服務沒有形成市場；三是資源分割．物業管理區域規模小四是物業費偏低．收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：

1．加強行業監管．斷絕與房地產企業”父子關系”

很多小物業公司之所以能生存正是由于原所屬房地產公司供血．而由此出現大企業吃不飽．小企業吃不了．資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應從兩方面人手加強監管(1)每年進行財務審查．由政府的審計部門審計物業公司的經濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業區域的招投標．每個小區的物業管理都要進行招投標．由政府組織向全社會公開．實現透明化。

2建立物業企業資質等級制度

制度應在注冊資本、專業人員管理經驗等多方面進行規定．不同資質的企業管理的區域規模有不同要求．達不到一定規模則不準注冊．從而提高了準入門檻。

3．有效整合物業管理資源

針對中小城市居住小區面積偏小、居民收入的特點．我們可以將物業區域按類型、位置進行聯合．統一進行招投標。區域面積大了．既能充分挖掘企業潛力．提高企業人員工作能力：同時又因為降低了經營成本：從而能減輕業主交費負擔。

四。全面提高各方的物業管理素質

物業管理雖然發展迅速．但畢竟只有二十多年的發展．人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業在實施管理過程中，業主在接受服務過程中產生了很多錯誤行為，提高各方素質刻不容緩。筆者認為應進行以下工作：

1對業主委員會人員進行崗前培訓

根據《物業管理條例》規定各類居住小區都應建立業主委員會．作為業主代表行使業利。加強業主素質教育就應從委員會成員做起．以點帶面．推動全員物業管理知識的普及。具體做法是(1)當地房地產行政主管部門每年定期免費開班培訓．凡是新成立的業委會均應派5O％以上成員參加．否則該業委會不予注艦(2)業委會在小區內定期培訓業主．宣傳物業管理方面的知識。2對物業公司專業人員數量作硬性規定

目前我國已推行物業管理資質認證工作．每年都進行物業管理員(師)資質考試．但由于沒有對人員數量硬性規定．各企業對專業培訓很不重視．物業服務也因此極不規范。所以各城市應在這方面有規定出臺．迫使企業加強專業人員引進和培訓工作．提高企業的綜合實力。

第7篇：房地產經濟理論論文范文

關鍵詞：風險；風險識別；風險控制

1風險的概述和特征

1.1風險概述

風險的定義最初出現于1901年美國的A.M.威利特所著的博士論文《風險與保險的經濟理論》：“風險是關于不愿意發生事件發生的不確定性的客觀體現。”這一定義強調風險的客觀性和不確定性。其后許多專家學者在此基礎上給風險下了各種大同小異的定義。

雖然風險的定義很多，但大致可分兩類，第一類定義強調風險的不確定性。第二類定義強調風險損失的不確定性。

事實上，風險是一個事件的不確定性和它可能帶來不確定結果的綜合效應。

1.2風險的特征

風險的特征指風險的本質及其發生規律的表現。包括：客觀性、不確定性、可預測性、損失性、結果雙重性。

2項目風險的概念和產生的原因

2.1項目風險的定義

一般認為：項目風險是指由于項目所處環境和條件本身的不確定性和主觀上不能準確預見或控制影響因素，使項目的最終結果與項目相關利益主體的期望產生背離，從而給項目相關利益主體帶來損失的可能性。

2.2項目風險產生的原因

形成項目風險的根本原因是人們對于項目發展與變化情況的認識和應對決策等方面出現問題，包括：

①人們的認識能力有限。

②信息本身的滯后性特征。

③項目信息資源管理和溝通管理方面的問題。

3項目風險的來源

項目風險來源是多方面的，不同的項目風險會有不同的引發來源。主要包括：

(1)自然風險：指由于自然因素的不確定性對房地產項目造成影響，從而對房地產開發商和經營者造成損失。

(2)政治風險：指由于政策的潛在變化給房地產開發和經營者帶來的經濟損失。包括：政治環境風險、政治體制改革風險、環保政策變化風險、戰爭風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險等。

(3)經濟風險：指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，對房地產市場產生的影響。包括：融資、財務、地價、市場供求、工程招投標、國內經濟狀況變化等方面的風險。

(4)技術風險：指由于科學技術進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產投資可能帶來的損失。包括：科技進步，建筑施工技術和工藝革新、建筑材料改變和更新、設計變動和計算失誤、生產力短缺等風險。

(5)社會風險：指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營者帶來損失的可能性。包括：城市規劃、容積率變更、區域發展和文物保護、社會治安、公眾干預等風險。

(6)國際風險：指因國際經濟環境的變化導致對地區性的經濟活動的影響。包括：國際投資環境風險、貨幣匯率變化風險。

(7)內部決策和管理風險：指由于開發商策劃失誤、決策錯誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能實現。包括：投資方式、地點、類型選擇、組織管理、時間管理、合同管理等風險。

4項目風險的識別

4.1風險識別的定義

風險識別是指風險管理人員在收集資料和調查研究之后，運用各種方法對尚未發生的潛在風險以及客觀存在的各種風險進行系統歸類和全面識別。風險識別的主要內容有：識別引起風險的因素有哪些，什么是主要因素，以及這些風險可能導致的后果如何。4.2風險識別的過程

(1)確認不確定性的客觀存在。首先要辨認所發現或推測的因素是否存在不確定性，然后確認這種不確定性的客觀存在。

(2)建立初步風險因素清單。把客觀存在的和潛在的各種風險因素列出清單，應包括各種影響環境、決策等。

(3)確立各種風險事件并推測其結果。根據初步風險清單中所列的各種主要風險因素，推測與其相關聯的各種可能性，重點是資金的財務結果。

(4)制訂風險預測圖。分析某風險其發生的可能性大小及其潛在的危害。

(5)對風險進行分類。首先能加深對風險的認識和理解，其次能辨清風險的性質，有助于制定風險管理目標。

(6)建立風險目錄摘要。這是風險識別過程的最后一個步驟。通過建立項目風險目錄摘要，可將項目可能面臨的風險匯總并排列出輕重緩急，能給人一種總體風險印象圖。

4.3風險識別主要方法

(1)分解法：就是將項目管理過程中復雜的難于理解的事物分解成比較簡單的容易被認識的事物，將大系統分解成小系統，這也是人們在分析問題時常用的方法；

(2)故障樹法：就是利用圖解的形式將大的風險分解成各種小的風險，或對各種引起風險的原因進行分解。該法是利用樹狀圖將項目風險由粗到細，由大到小，分層排列的方法，這樣容易找出所有的風險因素，關系明確。

(3)專家調查法：包括集思廣議法和德爾菲法。其中后者是美國著名咨詢機構蘭德公司于五十年代初發明的。它主要依靠專家的直觀能力對風險進行識別，即通過調查意見逐步集中，直至在某種程度上達到一致，故又叫專家意見集中法。

(4)流程圖：用于給出一個項目的工作流程，項目各個不同部分之間的相互關系等信息的圖表。

(5)情景分析法：通過有關數字、圖表和曲線等，對項目未來的某個狀態或某種情況進行詳細的描繪和分析，從而識別引起項目風險的關鍵因素及其影響程度的一種風險識別方法。

(6)財務報表法：根據項目的會計記錄和財務報表為基礎，將每一會計科目作為以風險單位進行分析并發現可能存在的風險，然后匯總，得出結論的方法。

(7)敏感性分析法：研究項目生命周期內，當項目的變數以及項目的各種前提假設發生變動時，項目的經濟評價指標會出現何種變化以及變化范圍有多大。

5項目風險分析與評估

5.1對風險評估的認識

風險的評估就是在前期預側和識別的基礎上建立系統模型，對風險因素的影響進行定量分析，并估算出各種風險發生的概率及其損失大小，從而找到該項目的關鍵風險，為重點處置這種風險提供科學的依據。風險評估的結果將影響風險管理的決策，它的準確性決定了風險管理的正確性。

5.2風險評估的方法

按性質分為定性、定量及兩者結合的方法。定性的方法主要有層次分析法和專家評分法等；定量的方法主要有蒙特卡羅模擬法、圖形評審技術、風險評審技術等。按用途分為：風險源分析識別、風險發生的概率預測、頻率統計分析、風險后果的評估、風險決策、管理計劃和對策的制訂等方法。按適用評估對象分為：針對工期、事故(或故障)、合同、管理、匯(利)率、自然氣候、工程地質條件、災害、預測和決策等的分析評估方法。

6項目風險應對策略

(1)減輕風險。通過緩和或預知等手段來減輕風險，降低風險發生的可能性或減緩風險帶來的不利后果。

(2)預防風險。是一種主動的風險管理策略，通常采取有形和無形的手段。

(3)回避風險。指當項目風險潛在威脅發生可能性太大，不利后果也太嚴重，又無其他策略可用時，主動放棄項目或改變項目目標與行動方案，從而規避風險的一種策略。

(4)轉移風險。指將風險轉移至參與該項目的其他人或組織，所以又叫合伙分擔風險。

(5)接受風險。指有意識地選擇承擔風險后果。可以是主動的，也可以是被動的。接受風險是最省事最省錢的風險規避方法。

(6)儲備風險。指根據項目風險規律事先制定應急措施和制定一個科學高效的項目風險計劃，一旦項目實際進展情況與計劃不同，就動用后備應急措施。

7項目風險控制

(1)項目風險控制概念。

風險控制是指利用某些技術，如原型化、可靠性工程學以及某些項目管理方法等設法避開或轉移風險。

第8篇：房地產經濟理論論文范文

關鍵詞：專業資料室；學科發展；文獻信息

中圖分類號：G64文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）09-0279-02

隨著中國教育事業的發展和中國經濟體制改革的不斷深入，許多新的學科應運而生。作為最新知識的專業傳授載體，高等院校在新學科的研究發展上走在最前沿。而新學科的分布地――高校各具體院系，其專業資料室是院系學科發展的文獻信息資源的重要組成部分，專業資料室的建設應發揮自己所具有的專、精、深等的獨特性，圍繞教學科研搞好自身建設，進而為本學科發展提供優質服務。本文以河南師范大學經濟與管理學院為例淺析如何圍繞學科發展搞好專業資料室的建設。

一、我院經濟管理學科發展

河南師范大學經濟與管理學院的前身是河南師范大學的政教系，于2001年合并市場營銷系而建院。現發展為七個專業：經濟學、國際貿易、市場營銷、工商管理、財務管理、會計學、金融學。有制度經濟學研究中心、a企業策劃與咨詢中心、金融工程研究中心、現代應用經濟研究所、區域經濟研究所。學院還擁有河南省唯一的省級經濟管理實驗教學示范中心。碩士學位授權點也由原來的兩個發展為現在的四個：政治經濟學、產業經濟學、國民經濟學、企業管理。政治經濟學為河南省重點學科、產業經濟學為校級重點學科。現從兩個方面討論一下我院學科發展的情況及今后的發展方向。

1.從研究生論文選題調查看經濟管理學科發展。院（系）專業資料室的一個特色收藏就是本學院的碩士畢業生學位論文。學位論文是導師和學生幾年來的學習和思考的成果，撰寫過程中查閱了大量文獻資料。特別是研究生導師一般都是所在學院學科建設的帶頭人或是學術骨干，在他們的指導下完成的論文也有許多是他們正在研究的課題，代表了學科發展的方向。

經濟與管理學院從有碩士點以來一直不間斷地收藏本院研究生的學位論文，從研究生的論文選題變化就可看出當前經濟管理類專業學科發展的動向。經濟與管理相關專業的發展同社會發展是密不可分，結合點很多，隨著中國經濟改革的不斷深入，經濟管理類的學科發展也從原來的單一化向多元化發展，這一點從碩士生的論文選題上可見一斑。過去研究生大多撰寫研究政治經濟學理論，產業經濟學理論，宏觀經濟理論等方面的論文。發展到現在選題則廣泛得多，研究內容更加實際，更注重解決經濟生活中出現的實際問題，如以前從未涉及的銀行、證券、保險、財政、國際貿易、房地產、企業管理、企業兼并等文章方面已占相當的比重。調查顯示，現在的研究生以經濟理論，經濟思想史，經濟史，資本論等的選題是越來越少，而對當前經濟熱點和中國社會主義市場經濟發展中的經濟熱點的分析研究呈上升趨勢。一些在職研究生的論文選題更是緊密結合當前的經濟生活和經濟發展的熱點，這些變化正是順應了國家經濟發展的改革的需要。

2.從師資建設看經濟管理學科發展。學科建設是師資隊伍建設的根本，師資隊伍是學科發展的核心。經濟與管理學院在2002年以前的教師大部分是從事政治經濟學專業研究的教師，所開專業也大都是政治經濟學、資本論研究等。隨著學校發展和學科發展的需求，引進和自我培養多學科碩士、博士越來越多，學科發展也越來越快，經濟學管理學高層次人才的引進帶來了學科建設的大發展。這些在重點大學和國家重點科研院所學成歸來的博士很多都是行業內大家的弟子，感知著學科最前沿的發展動向，有的還參與了導師的國家級經濟學管理學的重大課題研究，他們的學成歸來為我院的學科發展注入了活力，打下了堅實的基礎。但同時他們對專業文獻資料服務工作提出了更高的要求。

二、圍繞學科發展，加強院（系）專業資料室建設

專業資料室因其所收藏文獻資料及服務和地理位置的獨特性，使其在學科發展中充當著重要的文獻信息提供角色。在學科發展和教學科研提供文獻信息保障和優質的服務是其責任，它的建設應圍繞學科建設和學科帶頭人展開。

1.圍繞學科發展需要進行文獻資源的建設。資料室的建設與圖書館不同，其收藏的文獻資料具有專業性、學科性的特點，在資料的收集和開發上要根據本學科的設置和發展，形成有本專業學科特色的研究級的文獻資源。隨著新課程的增加，學院的文獻保障體系需要針對學科發展的教學與研究變化及時調整文獻信息資料的采編計劃。如，從2002年后，針對學院新開的課程，如金融、證券、跨國公司、企業兼并、產業鏈、物流管理等，資料室采納相關專業教師意見，調整了期刊征訂和圖書采編計劃，并形成制度，每年的期刊征訂及每次的圖書采編都會充分征求教師意見，作出相應的調整。學院新引進的年輕教師及學者，開設的一些新的課程，學院專業資料室由于經常接觸他們，了解他們的文獻需求，就可以反映他們的問題，在采編文獻的過程中與教師保持暢通的渠道，增加新學科需要的圖書期刊等文獻資料。資料室還充分發揮自身優勢，及時將最新的書目和期刊與教師見面，為滿足學科發展研究的需要，提供全新的有價值的文獻資料，做好學科發展的文獻保障。

2.加強現代化建設，提高人員服務素質。隨著現代信息技術的發展，各類期刊專著畢業論文、電子刊物等文獻逐年增加，建立現代化管理系統已迫在眉睫，而目前院系資料室雖然配備了計算機及一般的基礎設施，但也只是將它的功能定位在目錄編制、統計等基礎性管理上，缺乏綜合處理技術和必要的數據庫，導致檢索困難，利用率低下。這種落后的技術手段不僅不利于文獻的綜合利用，更難以適應網絡時代的服務要求。所以，文獻保障體系必須適應當前信息化這種飛速發展的形勢，建立現代化的服務設施，積極利用網絡信息技術進行服務，如我們經濟與管理學院對于在2010年中的通貨膨脹、新會計準則等問題的專題研究中就采用了網上訂閱。并與校圖書館共同對室藏文獻進行了回溯建庫，利用校園網進行了資源共享。人是一切工作的前提保障。目前，資料室人員計算機知識的運用能力普遍缺乏，外語水平普遍不高，這些都影響了資料室作用的發揮。所以資料室的管理人員應明確自己的職責，不斷適應這種深刻的變革，提高自身素質，以保持資料室的健康可持續發展，為本學科的發展做好信息保障。近年來，隨著科學技術的迅猛發展，知識創新日益頻繁，學科發展不斷加快，院系資料室作為高校開展教學科研活動重要信息的保障陣地，不僅要向客戶提供一般性的參考、咨詢服務，還應提供更加專業性、深層性的學科信息服務。這就對資料室的工作人員的素質提出了較高的崗位要求：一是要優化知識結構，不僅要有圖書情報知識，而且要有一定的學科專業知識；二是要增加職業意識，要堅持甘為人梯的服務理念，加強與學科用戶的交流和溝通，圍繞學科用戶的需求積極開展工作；三是要緊緊圍繞學科建設和發展，積極為學科用戶提供全方位、多角度的信息服務，既要為學科用戶主動提供各類信息資源，又要通過多種方式向學科用戶提供咨詢服務；既要積極開展信息的收集工作，又要主動對信息資源進行深層次的研究和分析，編織成二三次文獻，針對學科用戶的信息需求，充分調動各種資源來保障學科用戶的需要，為學科的發展提供優質服務。

3.克服經費難題，為學科發展開拓服務。現在由于文獻資料的價格上漲，直接導致院系資料室的購買力下降。由于現在許多高校的圖書購置的費用都直接撥付給校圖書館，而圖書館又因為與教研一線的專業人員很少直接交流，不了解學科發展對文獻信息的需求，使得服務與需求之間脫節嚴重，而院系專業資料室又由于經費所限，使得一些需要較大量資金支持的又是學科建設所需要的文獻無力收藏，而資料室人員及時的聯系雙方進行溝通，使資源利益最大化地利用。如本人所在的經濟與管理學院，在進行學科建設做一些課題時，學科帶頭人提出需購置專業數據庫，幾十萬的資金對院系來說有些困難，通過資料室進行反映聯系，雙方聯合購置，解決了這一問題，現在共同購置的中宏數據庫和國研網正在教學科研和學科建設中發揮著重要的作用。這一聯合對解決文獻購置經費的來源上提供了新思路。校系文獻共建共享是高校信息資源利用效率最大化的一個好辦法。

參考文獻：

[1]王曉萍.學科發展與專業資料室服務[J].大學圖書館學報，2003，(6).

[2]李霞.關于高校院系資料室建立學科館員制度的思考[J].湖南經濟管理干部學院學報，2005，(5).

[3]龔軍慧.論提高高校院系資料室這學科建設的服務水平[J].圖書館，2007，(5).

[4]劉芬.高校院系資料室管理存在的問題及對策[J].寧波教育學院學報，2010，(4).

Building the Departmental Reference Room Surrounding the Development of Disciplines

――Taking the EMC of Henan Normal University as an Example

HAN Hui

（Economics & Management College，Henan Normal University，Xinxiang 453007，China）

第9篇：房地產經濟理論論文范文

關鍵詞：經濟戰爭戰略戰術游資炒作獲取倍乘差價

我國經濟發展現狀表現在兩方面：國內方面，以權力剝削為龍頭的武力、財力剝削混存所引發的分配不公造成了貧富懸殊，進而使產消不平衡，加之套用凱恩斯理論使投資大于消費，從而加劇了產消不平衡，這是主要原因，而非純經濟因素引發的社會矛盾經濟問題則是各種原因中占絕對多數的重要因素；國際方面，因人民幣升值，游資逐漸進入，以炒作方式推動股價、樓價從而帶動物價全面上漲，從中獲取成倍的差價利潤以掠奪巨額資源財富。本文認為，要奪取當前這場經濟戰爭的勝利，必須具有同時打贏國內國外二場硬仗的戰略戰術。

對華“經濟戰爭”的表征

戰爭是一種強弱沖突不平衡的結果，找準對方弱點開戰是戰爭的導火線。如：不能診斷中國特色經濟的主要問題，卻用外國經濟理論治理國內特色經濟；加入WTO后，政府政策法規受制于國際，獨立性或者說中國特色越來越不能發揮能動性，又不熟悉國際規則；其關鍵點在抄搬國外管理理論，即被動適用國際規則；其危險點在于短時間內大量變現庫存資源，國民財富以貨幣形式決堤般外流。

對華經濟戰爭反映在以下幾個方面。首先，外資潛入中國投資、置業；第二，鼓噪中國經濟形勢大好，以誤導中國變現寶藏資源來提高GDP，同時外資大量進入中國炒熱中國經濟；第三，將股市、樓市等炒熱，借助中國國內資本推動股價樓價大幅走高，推高能源價格增加中國發展成本，進而帶動中國物價全面通脹；第四，不斷施壓迫使人民幣升值，拉攏別國擠壓中國國際市場；第五，拋售股票、房地產等，套現后撤離中國市場；第六即下一步拋售人民幣使之貶值而讓美元升值。通過美元、人民幣反向升值貶值運行一個來回，則巨大的中國財富就會白送給美國等寄生國家。譬如近期，美國持續降息，使各國對美元匯率一直上升。這使中國國內出口企業面臨困境，廣交會訂單縮減30％以上；同時，人民幣升值加快又使得熱錢大量進入中國，流動性過剩加劇，加大了通貨膨脹率；再者，中國美元儲備居高不下快速增長也就是加速貶值；最后，美國次貸危機實際上是將國民不勞而獲的結果轉移到外國，尤其是美元儲備高的國家。

“經濟戰爭”的性質

從本質上來說，經濟侵略的性質為爭奪理論、文化、經管、技術等的控制權，以及“陰流子”（即資金）的控制權和市場控制權。

（一）爭奪思想文化經管技術的控制權

目前，我國出現了所謂經濟過熱的矛頭，卻又仿照資本主義經濟理論與方法不斷加息提高準備金率，在治理特色經濟時又不搞中國特色，當然調控無效。在沒有準備好自己的經濟理論和制度條件下加入WTO，不得不被動適用國際經濟法規準則，從而陷中國特色經濟于無能之中而不能自拔。如果不盡快建立符合自身特色自然法則的經管理論和經濟制度，就會失去思想文化和經濟管理的控制權。譬如，我國當前的經濟問題不完全由經濟因素引起，因而凱恩斯那一套純經濟金融手段解決不了現今中國的經濟問題。對于這種落后的資本主義經濟理論必須加以創新，免得受制于人。（二）爭奪“陰流子”與財富的控制權

“陰流子”即資金是集能力信譽和欲望需求一身的幣符抽象物，是量子經濟學基礎。在物價、匯率、股市上動作，以無形之手掠奪他國財富搞垮他國經濟。通過陰流子手段控制資金會取得軍事戰爭掠奪實物財富的倍乘效果。境外資金潛入中國加劇流動性過剩，這猶如暗渡陳倉，運兵中國作戰，大量外資進出必將削弱國家調控宏觀經濟的能力。境外炒作資金的動機動向。有些國外游資不是來支援中國經濟建設的，是來逐利的，甚至是來掠奪中國財富。

此外，用貿易壁壘、世貿規則、拉幫結派控制市場份額等是經濟列強的慣用伎倆。應對辦法雖然很多，但根本的一條還是基于優質低價開拓市場占領市場。這就要求中國國民勤儉節約，增強國力。同時提高利用國際法的能力，保護自己的正當權益。而且境外資金所有者和管理經營者抱團、滲透到中國重要的經濟組織中去、與政府共生與官員勾結、聘用學者發表影響政府決策的言論。

戰略原理

遵循531理論與問題基礎論點發生對稱中和反應的原理。經濟發展一般原理是問題基礎論點（主要包括經濟基本問題、三大要素二個根本點、總矛盾等）與531理論（主指計消市產模式、力-消-產順序周期律、“陰流子”手段等）發生對稱中和反應后釋放出能量驅動社會經濟發展。

用計消市產模式替代國際經濟理論擺脫其經濟法規的控制。資本主義經濟理論與管理方法是在經濟危機的教訓中發展起來的，產生得早思想落后，擺脫不了周期性經濟危機的命運，但往往通過輸出、轉移國內經濟災難到新興市場國家而短期避免危機。由于邊際消費傾向和謹慎動機、投機動機等作用，凱恩斯有關國民收入用于投資和消費的矛盾論會使投資越來越多消費越來越少，人為降低生產服務消費率，是導致生產過剩進而內生經濟危機的一個機制。我們應實行計消市產模式協調好GDP規模、質效和公平三者間關系。一是用計劃消費統籌協管有關安全穩定的經濟問題，在計劃消費制度下實施全社會共生存福利保障；以市場生產激勵競爭和規范企業經濟活動，讓市場與生產全面放開，采用超資本主義方式激勵機制。

鼓勵升官發財是經濟發展的重要人文政治環境。必須建立多快好省建設TMS社會的政績考核體系，其中生產服務消費率、零失業、CIP（投資置業系數）等是重要經濟指標，而GDP、CPI等應改成參考指標。在當前，以科舉資格、競聘崗位、契約考核、法治行為前提為激勵力，使官員全心全意為人民消費服務而謀劃公共項目建設，以已有的公共規模消費帶動陰流子放量使用，通過放大陰流子流量擴大就業和個人收入，從而進一步推動我國經濟。

此外，還應以靜制動應對經濟侵略，穩定經濟大局使物價、人民幣和股市等慢慢爬升，時間一長就會套住投機資金變其為投資。

戰術技巧

戰術技巧的總思路是控制物價、匯率股市，掌控足夠的資源能源，鎖定境外游資使其進入時間拉長，當利潤略高于利率回報時，投機就變為投資。

（一）自主控制人民幣升值的步伐

隨著國家經濟實力的增強，人民帀升值是必然方向，同時國內勞動力價值也應升值。但這必須自己掌握控制權，做到人民幣平穩緩升，同步提高最低工資和總體工資水平。這樣做，就是不讓逐利外資大量涌入國內造成CPI連年高漲，不讓國民勞動力創造的利潤被外資帶走。人民幣升值是經濟發展勞動力價格上漲的必然，可順應國際要求因勢利導地繼續維護人民幣的穩定并減緩升值，但決不能讓人民幣貶值美元升值的逆轉出現。這樣，人民幣才能成功走向國際充貨行列而立于不敗之地。

此外，股市是物質的，準確地說是“陰流子”運動場。股市的作用至少有三：一是通過融資形成全社會共有經濟，是全民共生存的高級基礎；二是通過投資者擇行業擇股票合理配置利用資源，提高資金、資源利用率，產生效率利潤；三是再分配功能，政府通過調控股市可調整貧富結構。基于股市三大功能，政府可救市。就目前來說，調節印花稅是調節股市活躍度、表明政府態度的一種手段，不能說無用。但如政府調動社保、財政等儲備資金的少部分入市抄底，既能托市又能贏利。

（二）調整物價結構控制通脹穩定物價

樓價雖然超前上漲，但土地資源是無價之寶，從長遠來說樓價是無頂的，因此應長期穩定樓價，使其較長時間在現價水平上下波動，讓套現外資又回來投資，保衛金融系統性安全。

控制物價上漲的同時也不讓物價大幅滑落，但應集中精力調整物價結構以改善人民生活，按節能減排的策略補償環保綠化，尋找和開拓新能源，促進產、消平衡。

隨著人民幣升值美元貶值減息，涌入中國市場逐利的外資越來越多，勢必加劇中國的通貨膨脹，因而應減緩人民幣升值停止加息轉而緩慢減息。為控制CPI，對流動性過剩做到收放自如，勢必提高準備金率。因而，應將回籠的資金投資到社會公共設施和改善人民生活福利的基礎建設上；投放到自由民間資本不感興趣的利潤洼地，用于回補經濟過冷的行業；用以增強國家計劃消費和調控貧富差距的力量。這樣不僅不會收縮生產與消費，反而能收縮自由資本的盲目流動性并保持GDP規模朝著改善產業結構、人民生活的方向穩步增長。如此，國際眼紅中國經濟發展并企圖限制中國經濟超越他們的國家就會成為徒然。

（三）基于抑制貧富差距疏通產銷通道思路

為保障生產為消費服務，使生產結構與消費結構合理匹配，應將國內貨幣劃分為生產金和消費金二種，并使消費金經消費市場后將消費信息載入生產市場。這樣做，就是要防止流動性資金，特別是境外炒作資金擾亂產、消結構，進而累積生產結構性過剩而消費結構性不足的經濟危機。

由于富人是少數，生活再奢侈，消費總量也有限；窮人雖多卻又消費不起，再多窮人的勤儉生活，消費總量也同樣有限。因此，消費規模落后生產規模，二者比例嚴重失衡，或消費不足或結構性失衡在現經濟政策下是必然的。當社會經濟快速發展時，分配不公就越加惡化，貧富差距就越大，消費結構與生產結構就越加不平衡，勞動者尤其失業者經濟自控力就越差。結果是，經濟越發展，分配越不公，需求者未掌握必要的生活資源，不需求者卻難以處理多余的生活資源，從而產-消通道不暢，經濟危機就越來越近。由此可知，貧富懸殊是問題的關鍵。只有基于財產所有權與使用權適當分離的原則建立公平分配機制，抑制貧富差距疏通產——消通道，才不會給敵方乘虛而入的機會。

不斷加工資降利潤，出口價不隨人民幣升值而變高。提高產品的人力成本降低產品利潤即加薪降利，不給游資獲取勞動人民血汗的空間。以按勞按需分配相結合原則提高低保、退休工資、勞動者工資以疏通產——消通道。產品按原美元估價換算成人民幣出口，出口產品價格不隨人民幣升值而升高，保持出口旺盛。

同時，也應圍追堵截境外炒作游資。誘入外資為經濟建設服務是對外開放的重要目的，但須以技術、行政手段監控游資動向，鎖定法治投機炒作顛覆我經濟的外資，盡可能掌握這些資金的監管權，使其轉而為中國經濟建設長期服務，在若干年后讓其取得合理回報退出。立法治理境內外利益攸關者抱團公關，不給其炒作獲取超企業平均利潤的差價機會；要以行政、法律手段限制資源無限變現、控制土地過快開發，不給游資通過市場掠奪天然資源、國家庫存的機會。

參考文獻：

1.金小明.論陰流子經濟學[J].遠東中文經貿評論（新加坡），2006（1）