初步規劃設計方案精選(九篇)

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第1篇：初步規劃設計方案范文

【關鍵詞】建筑規劃；建筑節能；設計

目前，能源損耗較大以及環境污染是限制經濟建設的一大因素，社會一直大力倡導節能環保的先進理念。在建筑行業中，能源損耗尤其嚴重，因此，在建筑規劃設計中建筑節能設計能有效控制能源損耗，迎合了節能環保的現念，是現代建筑設計發展的的必然趨勢。建筑節能設計相關科目較多，涉及領域全面，是一項綜合性極強的系統性工程。我國目前與發達國家在建筑行業方面存在一定的差距，隨著城市化進程不斷加快，人口密集度逐步增大，人民對生活質量的要求越來越高，建筑節能成為國家經濟發展的重要任務，我們必須高度重視建筑節能設計，不斷探索建筑節能設計的先進技術并投入到社會建設工作中，在加快國家經濟建設步伐的同時達到可持續發展戰略目標。

1 建筑規劃設計與建筑節能的聯系

1.1 設計方案影響工程建設直接能耗

在建筑設計中，能源消耗直接受到建筑和結構方案的影響，例如，在建筑方案的平面布置中需要考慮技術、經濟、分析等多方面因素，其中包括采用內廊式還是外廊式、進深與開間的確定，立面形式如何選擇、層高與層數的確定、基礎類型如何選用、結構形式如何選擇等。在我國建筑設計中，住宅建筑每平方米會使用55kg鋼材，相對于發達國家要高出1/5作用的用量，而水泥用量要高出80kg，其中發達國家每立方米混凝土水泥用量大概為140kg，我國則需要220kg左右。據相關統計，采取技術經濟合理的設計方案不僅降低能耗5%～10%甚至更高，同時依然能夠滿足功能要求。

1.2 設計方案影響建筑使用能耗

建筑工程相當復雜，涉及到多方面領域，其中包括規劃、設計、施工、運營使用以及最后的拆除重建等，是一個以技術、專業綜合形成的復合體。傳統的建筑節能包涵內容較為片面，只是簡單指出了建筑施工中減少成本，忽略了運營使用等方面，而現代建筑節能涵蓋了相關建筑工作的全部內容。在各類建筑當中，我們以住宅為例，我國住宅建筑相比于發達國家，在同等技術條件下，能源消耗是其2～3倍，體現出建筑使用壽命較短的問題。因此，我們在建筑節能工作中必須提升設計理念、豐富設計內容、優化設計效果，達到低能耗的環保效果。在建筑方案當中，應提高對建筑設計的要求，在建筑類型、朝向、總體面積、方位等方面充分利用包括光照、風向等自然資源，同時，在建筑材料的選擇上應結合實際，優化建筑外墻、樓板、分戶墻、玻璃等，在不影響建筑功能的條件下提高建筑質量，減少建筑能耗。建筑設計無法一次性完成，設計師應結合模擬實際的建筑情況，進行不斷的優化和調整，逐步完成初步的建筑設計方案，在模擬建筑實際情況時，以取暖設備為例，應考慮空調和取暖設備的裝機功率，由于空調或取暖設備在品牌、型號、安裝、費用、能耗等方面等各有不同，對于不同的建筑存在不同的適應性，同時在初步投資和實際投資方面存在差異性，設計師應正確計算出模擬量和實際量之間的差值，為建筑使用者提供正確的設計方案。北京奧運場館的設計就很好的融入了這個理念，其根據當地實際自然環境，并未完全運用空調和新風系統，很好的解決了通風問題的同時還達到了節能環保的目的。在場館中運用了美國先進的節能空調系統，利用熱回收技術將回收的熱能量通過空調冷水機的回收裝置運用到其他熱量系統，例如將回收的熱能加熱游泳池水以及生活用水，節能率達到10%。

2 建筑規劃設計中建筑節能的有效措施

2.1 建筑整體環境與外部環境的節能設計

建筑整體環境和外部環境的節能設計師以整體綜合設計概念為出發點，在設計過程中考慮到能源分析、環境、設備等因素，與相關專家配合進行設計工作。在建筑項目規劃設計工作中，為實現自然生態運用效率最大化，創造良好的人工環境和自然環境，需要在最大程度上利用資源環境優勢。在建筑工程投入使用后，通常空氣流通情況以及光照情況是影響用戶使用質量的關鍵因素。因此，建筑節能設計中應重視優化建筑空氣流通情況和降低光照，結合實際自然氣候規律，在房屋方向、房屋間距以及房屋排布方式上做到合理規劃。具體內容為以下幾點：首先，建筑的主要朝向應與當地夏季的主導風向保持一致，如此利于自然通風，使得舒適度在一定程度上得到提高。同時，建筑朝向應以南北方向設置為主，可以節省夏季空調的用量，因為在陽光輻射方面南北朝向的建筑物在夏季相比東西朝向的建筑要少很多；而在冬季時，建筑受到太陽輻射的情況剛好與夏季相反，從而降低了建筑取暖保溫所需的能耗。此外，房屋建筑間的間隔應該大于當地所規定的日照間距標準，如此能夠提升空氣流通質量，加快室內的空氣流通，有利于建筑與空氣的熱交換，在一定程度上可以有效控制建筑物的溫度，降低能源消耗。在建筑項目中，為提高每個建筑單位的節能效果，確保建筑群整體節能，應科學合理布置建筑群中每個建筑單位。

2.2 建筑單體的節能設計

建筑設計必須在方向、外觀及空間布局等方面滿足規范化設計要求。能源的消耗在很大程度上受到朝向設置的影響，合理的朝向設置能夠有效降低建筑對于能源的消耗。在夏季，太陽照射建筑物，所產生的熱量增大，大大增加了制冷負荷，在冬季，取暖負荷也會相應大幅度增加。因此，建筑朝向設置應考慮當地氣象條件、地理環境、建筑用地等方面因素，以達到降低能源消耗基本出發點，減少夏季熱量吸收，提高冬季日照量，采用最佳朝向的設置方案。同時，應優化房間空氣流通，滿足室內空氣流通需求。根據長期建筑設計實踐經驗，南北朝向的設計方式在我國各個地區的房屋建筑工程中受到普遍采用，不過在部分建筑設計時，由于各種制約因素，南北朝向設計方案不能被使用，因此，就要綜合考慮當地的實際地理環境，做到因地制宜，以滿足節能與功能使用的要求。同時，合理的空間設計能夠實現建筑空間內保溫、通風、采光等方面的優化，達到節能的目的。

2.3 建筑物部位節能

建筑部位節能是指構造設計中建筑的組成部分在滿足其基本功能的條件下，通過對各部位如屋頂、樓板、墻體、門窗等在造型結構、材料等方面進行優化設計，使得建筑外部環境因素得以充分利用，以達到優化室內環境與節能的效果。在建筑部位節能中，材料的選擇時最關鍵因素。健康、高效、經濟、節能是選用建筑材料的基本標準與原則。隨著科技的發展，建筑設計中應用到越來越多的新型材料，節能的效果更加明顯。例如，應用新型保溫材料、防水材料于墻體、屋頂中，使得保溫防潮效果明顯提升；此外，新型透光玻璃在門窗中的應用，在增強透光效果的同時減少了熱量吸收，透光隔熱效果更好。新型材料的開發在一定程度上促進了建筑節能設計的發展，降低了建筑節能設計的難度。

3 總結

目前，建筑節能工作不同以往，其包含了從建筑初步規劃設計到建筑拆除重建整個過程的內容。相比傳統建筑節能內容要廣泛得多，同時目標也要高出許多。建筑節能是一項十分重要且持久的工作，我們應加大研究力度，進行更多嘗試，積累過往經驗，有效結合經濟建設與和諧發展的特點，對于節能環保工作提出更高的要求。

參考文獻：

[1]鄧愛英.淺談建筑節能與建筑規劃設計[J].山西建筑，2011（3）.

第2篇：初步規劃設計方案范文

關鍵詞：低碳預制策略 住區規劃設計 徐宿地區

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2015）07（a）-0028-02

1 低碳預制策略

1.1 策略簡介

低碳預制策略是符合當今建筑設計的低碳化、可持續化的流行趨勢，也是針對我國環境污染問題越發越嚴重的有力舉措。它不同于傳統的建筑設計流程，簡單滿足于設計前期的視覺審美要求和結構要求，而是在設計前期即對建筑基地，環境布局做出符合低碳化的設計，建筑實體的布局也相應做出同時具備感性和理性的思考。

1.2 應用領域

低碳預制策略根據規劃設計對象的不同，可以應用于各種不同類型、不同規模的建筑領域。筆者將低碳預制策略應用于徐宿地區的一個具體住宅案例規劃設計之中。

針對住宅規劃設計領域，低碳預制策略包含四個環節：（1）設計與可視化（Design and Visualization）；（2）參數化模擬（Energy Model）；（3）機制設計（Mechanical Design）；（4）經濟性模擬（Financial Model）。其中針對Energy Model環節，目前廣泛流行的是借助Ecotect軟件作分析。

1.3 發展前景

低碳預制策略針對不同群體，發揮著不同的優勢。對于建筑師，可以很好體現其在設計之初，既融入生態設計理念，可以提高建筑設計優勢的競爭力，加強方案的技術含量；對于甲方，可以在全生命周期節約大量資金，利于制定領先的市場戰略；對于政府，不僅可以提高建設部門整體的設計水平，而且可以促進節能減排工作的實施。因此，低碳預制策略的應用與發展具有良好的發展前景。

2 案例設計

2.1 方案簡介

本地塊位于徐州九里區玉潭湖西側，基地內地勢較為平坦，西臨三環路，北臨九里山西路，規劃設計范圍內的用地面積為7.12公頃。北邊為大孤山，東邊正對玉潭湖公園，基地背山抱水，視野開闊。為了充分利用基地本身擁有玉潭湖水資源這一地理優勢，我們在社區初步規劃中嵌入水網系統，水由玉潭湖而來，化湖水為細涓涓細流融入整體社區景觀中，同時也是設計主題的另一理解方向。

設計方案內容以住宅為主，兼顧商業?；乜傮w布局分成北邊商業“動”為主，南邊住宅以“靜”為主，整體走勢形成西北高、東南低的趨向，也符合景區周邊建筑高度控制線的要求，不會對整片區域內觀景的視線造成阻礙。社區內主要車行交通由環路承擔，將機動車行駛范圍控制在居住組團之外，盡可能地實現人車分流以保證人行安全性，同時也為營造一個更為自然健康的社區活動場所提供了可能。由路網和景觀軸體系將社區自然地劃分為三個組團，分別為西側的塔式高層住宅區、北側的院落式圍合高層住宅區和東南側的板樓行列式住宅區。其中，由于東南側的自然采光、通風和觀景條件均為最佳，處在主要環路之外，避免了過多的交通噪音污染。同時，其組團內以中高層住宅為主，居住舒適度較高，考慮到以上優勢和不同人群的消費能力，筆者將其設定為老年居住組團。

2.2 低碳預制策略與住宅組團

住宅組團屬于住宅規劃設計中的核心?；谠O計之初的老年居住組團的定位，筆者經過調研，總結出了徐宿地區六種常見的居住組團形式，并且抽象總結成六個基本型進行分析與對比。

形式一為最普遍的居住組團布局形式，公共交往空間呈現矩形，并且有相當可觀的次要公共空間。主要空間利用率約為26%。經過Ecotect軟件分析，最不利住宅樓Ⅵ底層遮擋情況相對較為理想，全年能夠滿足要求。公共空間全年日均輻射情況較為均衡，且土地利用率較高，形式也具備一定的普適性；

形式二為較普遍的居住組團布局形式公共交往空間呈現圓形，四角有可觀的次要公共空間。主要空間利用率為21%。經過Ecotect軟件分析，最不利住宅樓Ⅵ底層遮擋情況相對較為理想，全年能夠滿足要求。公共空間全年日均輻射情況較為均衡，但土地利用率一般，錯落感形式具備一定靈活性。

形式三為較普遍的居住組團布局形式公共交往空間呈現矩形，并且有相當可觀的次要公共空間。主要空間利用率為25%。經過Ecotect軟件分析，最不利住宅樓Ⅵ底層遮擋情況相對不是太理想，受Ⅰ、Ⅴ遮擋影響較大。公共空間全年日均輻射情況較為均衡，但土地利用率較低，通透性不夠，但具備一定的私密性。

形式四為錯落式的居住組團布局形式公共交往空間呈現平行四邊形，次要空間呈現三角形。主要空間利用率為25%。經過Ecotect軟件分析，最不利住宅樓Ⅵ底層遮擋情況相對較為理想，全年能夠滿足光照要求。公共空間全年日均輻射情況較為均衡，土地利用率高，且錯落的布局形式具備一定的靈活性。

形式五為錯落式的居住組團布局形式公共交往空間呈現人字形，次要公共空間面積相對較小。主要空間利用率為25%。經過Ecotect軟件分析，最不利住宅樓Ⅵ底層遮擋情況相對較為理想，全年能夠滿足光照要求。公共空間全年日均輻射情況較為均衡，土地利用率一般，且錯落的布局形式具備一定的靈活性。

形式六為曲線狀的居住組團布局形式公共交往空間呈現彎曲的矩形，并且有相當可觀的次要公共空間。主要空間利用率為27%。經過Ecotect軟件分析，最不利住宅樓Ⅵ底層遮擋情況相對較為理想，全年能夠滿足光照要求；公共空間全年日均輻射情況較為均衡，土地利用率較高，且曲線的布局形式具備一定的靈活性。

經過對抽象而成的六種住宅布局形式的對比和全年日均輻射分析研究，我們在設計初期得出形式一、四和六具有一定的普適性和推廣性，是居住區設計可以參考的方案。案例設計也擇取形式一、四和六為基本布局方式。

設計方案經歷了一個和更新的過程。舊方案以較為普遍的形式一、二為樣本作排布，經過低碳預制策略，對舊方案中不太合理的地方作出調整，再通過對調整部分進行深入的數據分析，檢驗方案調整的合理性，最終得出合適的方案。

2.3 低碳預制策略與公建選址

住宅規劃設計內的公建項目是關系百姓切身利益的惠民工程，公建項目選址不僅關系到項目作用的發揮，而且對于完善住區功能，提高住區品位具有重要意義。

低碳預制策略可以幫助在設計之初確定公建項目的選址。通過全年日均輻射分析，可以考慮在輻射較大的兩片區域布置有社區中心和幼兒園。一方面，可以為居住區人群公共活動的區域提供良好充足的光照，為小朋友們提供溫暖舒適的場地娛樂環境；另一方面，對于降低公共建筑全年的能耗，提高建筑設計的經濟性。同時，對于方案本身的合理性和邏輯性都有提升。

關于社區內活動中心的布置，我們將其設置在整個場地的中心，以聯合維系三個居住組團，同時也作為主入口景觀軸的重要節點呈現?？紤]到幼兒園對日照要求的高標準，我們在對整個場地進行模擬分析之后，選取了一塊采光相對較好的區域布置幼兒園，即車行入口附近，這樣同時也顧慮到了幼兒園對外開放的可能性及其交通的便捷性。

2.4 低碳預制策略與景觀布局

景觀環境不只是人們欣賞的對象，更重要的是能較好地滿足居住者的生態需求和文化需求；傳統的“越接近繁華商業區越好，越靠近交通主干線越佳”的住宅選址理念正日益受到挑戰；景觀環境理想的住宅小區應環境幽靜、建筑協調、內適外和、溫馨有情，整個小區富有向心力；充分利用當地的山水景觀和人文景觀資源，營造更多更好的人居環境，需要全社會共同努力。

在設計之初，筆者根據低碳預制策略，對場地進行了日均輻射量的軟件模擬，結合其模型分析結果，根據日均輻射量對場地進行初步劃分。對于場地中輻射相對較大的部分，可以種植常綠闊葉喬木，在各個季節都可以提供遮陽作用；而在輻射相對較小的地方，選擇種植落葉喬木，這樣既可以在夏季提供陰涼，同時在冬季也不會對日照產生影響。由此，景觀布局所具有的就不僅僅是表面的綠化作用這樣簡單了，它還包含成熟具體的思維過程，即結合現有場地的日均輻射模擬結果進行具體細致的劃分和植物選擇等工作，同時使之擁有了完備的邏輯思維過程和合理依據。

3 低碳預制策略意義

3.1 可推廣性

低碳預制策略引導下的住宅組團形式、公建選址方法、景觀布局方法可以在徐宿地區得到很好的應用與推廣。設計之初借助Ecotect等輔助軟件得出相對準確的方案，簡單易行，方便操作。

3.2 經濟性

低碳預制策略指導下的住宅規劃設計，可以有效地減少公共建筑的能耗，促進小區居民的娛樂活動的進行，便于小區居民的生活。對于進一步吸引開放商的投資，推廣政府的經濟政策，具有一定的幫助。

3.3 可持續性

無論社會經濟發展或快或慢，居住需求的變化總比住宅規劃設計的變化快。一個能不斷適應新需求的住宅，應既是經濟的也是環保的住宅，低碳預制策略下的住宅規劃設計是和可持續發展概念相一致的。

低碳預制策略一方面可以為住戶提供良好的居住環境，滿足部分人群在同一住宅中居住較長時間的居住需求；另一方面可以增強開放商住宅銷售的靈活性，以使住宅規劃設計與可持續發展的需求相結合，提高居住品質，使住宅建設更人性化。

參考文獻

[1] 孫穎，董.住宅適應性設計-理念及其對北京集合住宅設計的啟示[J].建筑技術及設計，2007（4）.

[2] 楊靖，馬進.與城市互動的住區規劃設計實踐[J].建筑學報，2007（11）.

第3篇：初步規劃設計方案范文

關鍵詞：房地產；項目管理；質量控制；預防

中圖分類號：TU-02

文獻標識碼：A

文章編號：1009-8631（2012）05-0032-01

質量管理的原則是全面質量管理。即以質量為中心，項目全員參與，以達到預期目標。全面質量管理既是原則，也是可行的操作程序，即PDCA循環（計劃、執行、檢查、處理），具體的控制方法則有ABC分析法（也稱主次因素圖、排列圖方法）、因果分析法、控制圖法、直方圖法等，這些具體方法的作用在于找出質量偏差原因并加以修正。

1 房地產項目開發前期的質量問題

在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發項目進行到施工階段時，假如規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。

2 前期階段的質量控制

房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵，直接決定著擬開發項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手：

2.1建立開發項目質量管理責任制

項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。大型開發項目還可設項目質量經理。質量經理的職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，檢查項目質量計劃執行情況，對發現重大的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告，編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監督檢查，不能代替項目其它崗位的質量職責，項目各個經理、專業負責人、各部室、各專業人員各自均應完成自己應負的質量責任，項目質量才能有保證。

2.2制定開發項目的質量計劃

充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準，熟悉質量管理體系文件，把質量目標進行層層分解，按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。

2.3建立開發項目前期成果的質量評審制度

建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發現問題，優化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應記錄文件，以提高投資效益。

3 設計階段的質量控制

3.1在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是作為規劃方案設計的依據。因此，作為房地產開發商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據一些經驗教訓，建議開發商根據樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計。設計前，對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規劃方案設計，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再與做出最優方案的設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出審批方案。

3.2初步設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是項目初步設計的設計依據。施工圖設計是在開發項目的初步設計通過審查的基礎上進行，因此初步設計是施工圖設計的依據。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。開發項目的設計階段質量控制方法是：

（1）正確地編制設計任務書，設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。在設計過程中和階段設計完成時，開發商的項目設計主管人員應對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經濟性差；不足設計，存在隱患或功能降低。

（2）建立設計主管人員質量責任制。開發商設計主管人員在項目經理的領導下，對設計過程進行管理，監督檢查，確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求，組織設計策劃；并對設計過程進行控制，負責各專業之間的銜接。

（3）明確建設方各專業工程師的監控設計質量的職責。建設方各專業工程師要明確各階段設計的細度和深度以及體現項目特點的設計要求，并采取措施對專業的設計過程實施有效的控制：要求設計單位保證項目具有足夠質量和數量的人力資源，以確保設計質量：負責確定設計中采用的專業技術方案，對設計專業技術方案的先進性、可靠性、合理性負責；組織或參加設計各階段設計輸入、輸出、成品的評審或驗證。

4 施工階段的質量控制

施工是開發項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。

4.1房地產項目施工前準備階段質量管理

（1）明確質量目標。房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。要進行質量投入的收益和費用分析，要樹立開發項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。

（2）制定項目建設實施的質量管理計劃。在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，編制切實可行的質量計劃。

（3）質量保證。質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目的質量信心。如，在標前舉行標前說明會，在會上開發商公開講明本開發項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件等。

第4篇：初步規劃設計方案范文

關鍵詞：園林；規劃；設計；步驟；建議

1 園林規劃設計的步驟：

（1）接受設計任務書、現場實地踏勘，同時收集相關基礎資料；（2）提交初步規劃文本,提出總體構思及規劃目標；以供業主認可（3）編制詳細規劃并召開評審會。由業主組織的專家評審組，集中時間，進行評審(論證)會，根據專家評審組意見，落實調整和修改工作。（4）進行 擴初設計并提交工程概算書；（5）基地的再次踏勘 施工圖的設計；（6）施工圖預算編制和 施工圖的交底 ；（7） 設計師的施工配合。

2 園林規劃設計需要論證的內容

（1）園林綠化應考慮綠化的功能。無論是公園游園,風景名勝區,居住區,城市廣場和道路,廠礦企業和機關單位及校園環境的規劃設計;還是象世博園等大型專類園的規劃設計.應根據其服務對象不同,明確功能和主題。

（2）提高園林作品的藝術品味。高品味的園林工程是一幅美麗的立體圖畫，不僅要有點線面的合理運用，還要有四季特色的變化，它是各種園林要素的藝術組合,是巧奪天工的人造大自然的再現，使人在其中有融于大自然之感，有較高的藝術水平。

（3）應有歷史文化內涵。將自然與歷史文化緊密聯系，是園林造景應注意的，能否畫龍點睛，使歷史人文景觀與周圍環境或其他方面協調，并符合人們的審美情操及心理要求，要經充分論證才有說服力，被人們所接受，景點宜恰到好處，忌貪多、太雜。

（4）對園林綠化的各項指標進行認真計算。包括綠化覆蓋率、人均綠地率、立體綠量、多層次植物配置、保持水土、有效地吸收有害氣體及灰塵和是否符合生態效益等。只有這樣才能決定是選擇單一的草坪還是喬灌木與林下草坪相結合，避免盲目追求草坪的現象，使草坪與樹林相得益彰。

（5）樹種選擇的論證。實踐證明，以什么樹作主體，配置什么樹都有講究。不同植物在一起要考慮相互間的生長速度、影響能力、陰陽性，觀花、果、葉的樹如何映樹，病蟲害的交叉性，同種樹的連片與分隔的統一，病蟲害防治的難易程度，耐濕耐旱性等都是選擇樹種的重要因素。

（6）科學估算園林工程的建設成本及管理維護費用。不同設計方案的園林工程，建設成本和維護管理費用不盡相同，很多本是比較好的規劃設計，由于建設成本和建成后維護管理費用超過單位經濟實力，只有低水平維護，最后觀賞效果不理想，很多應有的功能喪失，有的草坪被雜草擠占.應正確把握建筑,鋪裝,水體,綠地等要素的比例,嚴格控制建設成本,我們近幾年的經驗是既發展一部分高檔次、管理要求高的綠化景點，也積極探索大眾化、低成本、低維護費的綠化方法，并不斷推廣，得到了較好的效果。所以在設計時對植物根據性狀的合理選用，論證其管理費用高低，有利于綠化單位更好地達到綠化效果。

3 我國園林的發展方向

對于處于起步階段的中國現代景觀規劃設計，鮮明的視覺形象、良好的綠化環境、足夠的活動場地，這是基本的出發點，隨著景觀環境建設的發展，僅僅滿足這3方面，肯定還遠遠不夠。但這畢竟是遠期景觀建設發展的基礎，對于未來景觀建設的騰飛將起到重要的作用。正是基于景觀規劃設計實踐的三元，在眾說紛紜的各類景觀規劃設計流派中，3種新生流派正在脫穎而出： (1)與環境藝術的結合：重在視覺景觀形象的大眾景觀環境藝術流派；(2)與城市規劃和城市設計結合的城市景觀生態流派：以大地景觀為標志的區域景觀、環境規劃；以視覺景觀為導向的城市設計，以環境生態為導向的城市設計；(3)與旅游策劃規劃的結合：重在大眾行為心理景觀策劃的景觀游憩流派。這3種流派代表著現代風景園林學科專業的發展方向。

4 建議

（1）園林設計上植物多樣性與適應性同時并重。這幾年，城市綠化提出了增加綠化樹種、提高生物多樣性的目標。于是許多城市一味求新，盲目引進外來樹種。為求好心切引進新品種不是不可以，但如果忽視了苗木的適應性，則不僅達不到預期的目的，而且會帶來意想不到的損失。

（2）完善園林設計法規。首先是對于《建設工程勘查設計管理條例》（2000）有關條文的修改，如第二章資質資格的管理等等。

其次是一系列園林設計法規的建立，如注冊園林師簽字制度、注冊園林師條例、設計收費標準、工作量范圍標準、后期跟蹤服務標準、園林設計標準合同、園林師事務所設立標準等等。

（3）實施專業教育的大調整，培養適合新時代的園林規劃與設計工作者。

首先是專業教育結構層次的調整。要使中國風景園林學科具有持續發展的生命力，其專業教育需要有3個層次：①面向學科：為長遠學科建設培養的高層次博士、碩士人才；②面向社會：為國家園林管理和規劃設計建設部門培養的大學本科、碩士人才； ③面向中國數量與質量日益高漲的風景園林建設市場：為各類規劃設計院所、園林工程公司培養?？?、本科、碩士、博士多層次人才。其次是專業知識結構的調整。一方面，要考慮引入環境藝術、旅游策劃的專業課程；同時，還要引入建筑學科、地理學科、計算機與信息學科、社會人文學科等專業知識。這是以課程設置為實質的專業知識結構調整。

第5篇：初步規劃設計方案范文

關鍵詞：房地產 ; 項目管理;質量控制 ; 問題 ; 對策;

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

房地產開發一般包括“決策———設計———實施”三個階段，項目管理即是在整個開發過程中針對時間、人力、物力和技術的管理，開發商是這一過程的第一責任人，好的管理是在保證時間、質量和成本的前提下盡可能高效地完成施工任務，但目前我們的項目管理水平還有待提高，還普遍存在質量低劣、延期交付等一系列問題，急需加強項目管理和質量控制力度。

一、房地產開發項目管理的關注要點

1、業主方項目管理自身存在的問題

（1）由于項目實施的一次性, 房地產開發企業大部分屬于項目公司, 使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性, 項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。

（2）資金短缺, 融資能力不足, 建設資金難以保障, 工程款拖欠嚴重。由于房地產開發投資額巨大,建設用地大多為競拍所得, 地價款必須在三個月內支付, 且建設周期長, 故多數房地產開發企業資金短缺。房地產開發企業融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款, 貸款額度為60%～70%, 融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設, 工程款拖欠嚴重。

（3）技術、管理人才素質較差。根據《房地產企業資質管理規定》, 房地產企業應配備有相應職稱的建筑、結構、房地產及有關經濟類的專業管理人員, 工程技術負責人應具有相應專業中級以上職稱。我國對房地產開發企業技術、管理人員卻未實施執業資格管理制度。而房地產開發企業對技術、管理人員素質的要求很高, 需要具有設計、施工、管理等各方面齊全的經驗, 但目前具備如此高素質的人才并不多。

（4）工程發包多為邀請招標, 未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍, 多數由包工頭組成, 掛靠有資質的施工企業, 施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設經驗, 沒有完整有效的管理制度, 建筑水平較差。

2、委托監理存在的問題

目前建設監理制與業主方項目管理并行時, 存在以下一些問題。

（1）權責不明, 責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式, 僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制,不將設計變更與投資控制的權力授予監理, 以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜, 管理混亂。

（2）建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍, 包括設計部、造價部及工程部等, 各專業管理人員配備齊全, 各司其責, 且掌握了投資控制權。因此, 建設單位常直接向施工單位指令, 或干涉監理工作, 造成多頭指揮, 在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。

（3）甲供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮, 對于某些大宗材料, 采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者,對于材質有最終決定權, 且監理是受房地產開發企業委托的, 因此對于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉強放行。由于材料是低價購進, 故材質往往有偏差,質量難以控制。

二、房地產開發項目管理中質量控制的有效措施

1、設計階段的質量控制

（1）方案設計階段

在房地產開發項目中, 前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位, 是后來作為規劃方案設計的依據。因此, 作為房地產開發商最好是請一個全程策劃的咨詢公司, 根據其經驗教訓, 建議開發商根據樓盤的策劃定位, 選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計, 并在設計前對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解, 設計人員在此基礎上進行規劃方案設計, 由建設方組織相關專家討論會, 評選出最優的初步規劃方案。建設方再與做出最優方案的初步設計單位簽訂合同, 在此基礎上進行細化, 作出審批方案。

（2）施工圖設計階段

施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的, 因此, 規劃方案是作項目初步設計的設計依據。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計, 是我國工程設計行業長期形成的基本工作模式, 各階段的設計成果包括設計說明、技術文件( 圖紙) 和經濟文件( 概預算),其目的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。

第一、開發項目的設計階段質量控制方法。正確地編制設計任務書, 設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。為了有效地控制設計質量, 就必須對設計進行質量跟蹤, 定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時, 開發商的項目設計主管人員應對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中, 特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計, 導致經濟性差; 不足設計, 存在隱患或功能降低。

第二、建立設計經理質量責任制。開發商設計主管人員在項目經理的領導下, 對設計過程進行管理, 監督檢查,確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求; 組織設計策劃; 并對設計過程進行控制; 負責各專業之間的銜接;負責組織設計各專業的綜合技術方案的審查和協調; 負責組織或監督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證; 負責控制設計變更; 對設計關鍵控制點進行檢查, 親自組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計文件。

第三、明確建設方各專業工程師的監控設計質量的職責。建設方各專業工程師要明確各階段設計的細度和深度以及體現項目特點的設計要求。并采取措施對專業的設計過程實施有效的控制; 要求設計單位保證項目具有足夠質量和數量的人力資源, 以確保設計質量; 負責確定設計中采用的專業技術方案, 對設計專業技術方案的先進性、可靠性、合理性負責; 組織或參加設計各階段設計輸入、輸出、成品的評審或驗證。

2、施工階段的質量控制

第6篇：初步規劃設計方案范文

目前大部分集團房地產企業已經開展財務核算電算化,提高了財務部門的工作效率,但也存在一個共同的缺陷,它只是簡單模仿和照搬手工流程,將一項項相對獨立的工作搬到計算機中,并通過一個個相對獨立的子系統(如工資核算系統、固定資產核算系統)完成相應的工作,它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息,缺乏會計數據傳輸的實時性。在經濟環境瞬息萬變的今日,信息的實時性決定了它的有用性和控制力度。當一筆超標準的采購費用發生時,或一筆非法事件的發生,會計信息的滯后性使資金流不在嚴格地受控運行。隨著集團房地產開發企業業務做大做精,管理層對信息的需求和預期發生改變,傳統的財務管理信息系統必須更新。實現財務、業務一體化是集團房地產開發企業信息化建設中最關鍵的問題。怎樣實現財務、業務一體化,以達到真正有效的經營運作控制,實現信息高度集成,這就是筆者所探討的主題。

一、立項、規劃環節的預算控制

新項目開發應進行財務預算管理,即以資本預算為中心的預算管理模式。新項目的開發面臨極大的經營風險,這是因為必須投入大量的資本,而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發初期必須以資本投入為中心進行財務預算管理。

1.立項環節的控制

各開發公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》,并經集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖邆涞貕K基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外,還須包括以下內容:

成本費用估算和控制目標及措施;

投資及效益測算、利潤體現安排;

稅務環境及其影響;

資金計劃;

《競投方案》;

投資風險評估及相應的對策;

項目綜合評價意見。

2.規劃設計環節的控制

總體規劃設計方案,應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查,獲通過后進入下一設計階段(如小區設計、單體設計、施工圖設計)。每一階段都須要求設計單位出具《設計概(預)算》,并在與上一階段的概(預)算進行認真分析、比較的基礎上,編制《建造成本概(預)算》,確定各成本單項的控制目標。

關于施工招標環節的成本控制、施工過程的成本控制、設備管理、竣工交付環節的成本控制、工程結算管理等一般均由各開發公司依據各自的特點在預算范圍內靈活處理。

由此可見,集團總部的成本管理工作前期最為關鍵。新開發項目經認證審核后,各開發公司在財務分析子系統中,編制有關項目的階段性預算,從財務管理的角度,把各種控制項用相應的科目和部門進行反映和控制,因此,在管理軟件中需要進行預算管理科目的設置,如“在建工程”設置為“部門核算”以便在各成本費用發生的同時,可以在總賬中按部門錄入其發生額,在進行數據處理時,可以按照部門進行歸類匯總,在將數據轉化為信息輸出時,按部門、科目將預算和實際發生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據管理需要,對項目進行預算控制。

二、項目開發環節的財務控制

1.房地產開發成本的核算

(1)成本歸集對象。房地產開發企業在進行成本核算時,像其他行業一樣。首先應該確定成本歸集對象,即成本核算單位。對于小規模的開發,如單幢或幾幢房屋的開發,這個問題比較容易解決,可以將全部開發量作為成本歸集對象,設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發,如街坊改造或小區開發,就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下,筆者認為成本核算對象不能過細(如以單幢為單位),因為這樣做勢必會增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,也不能簡單地以整個小區為核算單位,因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年的時間,這樣做勢必使成本核算資料滯后,失去其在管理上的作用。筆者認為:應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊,比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊,利用信息系統對集團公司所屬的分公司、分小區、分區塊進行編碼分級管理,明確所屬級次及隸屬關系。

(2)成本項目的設立。正確劃分成本項目,可以客觀地反映產品的成本結構,便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定,“開發成本”作為一級成本核算科目,企業應在該科目下,根據自己的經營特點和管理需要,選擇成本項目,并據此進行明細核算。如何確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多,對于發生次數較少,特別是單筆發生的費用,應盡量合并。如各種配套費用支出,可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用,特別是土建費用,如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算,以便能隨時了解工作量進度和付款情況,并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。

企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定,這些費用應作為期間費用,直接計入當期損益。筆者認為,這樣處理,對部分費用來說,有悖于會計的配比性原則。比如,為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用,這些費用的特點是數額較大、受益對象明確,如果在受益對象實現銷售之前,就將其列入損益類科目進行核算,勢必會形成虛假的財務成果,不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此,筆者認為,對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發成本”,作為成本項目的一個組成部分;后者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算,待開發產品實現銷售后,再轉入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。

2.網絡化反饋式成本控制 新晨

公司高級管理層根據管理需要,根據期初編制有關項目的預算信息系統,隨著項目的進展,將有關業務信息錄入賬務系統,使用資金單位在旬末的3日前,將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數據庫,經各開發公司、總公司經理等授權逐級批準后,由網上到執行分公司或部門,按批準計劃分配資金。計算機系統通過不相容崗位分離和權限的設置,使各業務崗位相互稽核,資金在授權范圍內審批和使用,杜絕先斬后奏現象,以往具有權力特征的資金使用,通過資金計劃管理信息系統得到規范。資金的使用在網絡上向公司決策層公開,堵塞資金使用中的漏洞。系統對超預算的項目給予報警提示,實現對項目的事中控制。通過項目計算機系統功能提供多種條件進行統計與查詢,給公司高級管理層提供查詢分析的依據。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析,不僅可以了解該項目的當前狀況,而且可以跟蹤了解形成目前狀態的明細事項,從而可以從源頭對異?，F象進行分析,有針對性地采取措施。期末,管理者通過項目進行預算分析,為對相關責任中心和責任人進行業績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高,同時也對高層管理人員形成了制約。

三、銷售環節的財務控制

第7篇：初步規劃設計方案范文

自2013年1月省政府3號文件批準縣為現代林業重點縣以來，我局按照省林業廳要求，結合縣實際，傾力推進重點縣建設工作，以林業項目建設為抓手，在現代林業產業基地建設、林下經濟發展、林區基礎設施建設、家庭林場申報，“萬畝林億元錢”項目、省級林業龍頭企業（林業專合社）建立等方面全面展開，1-6月完成現代林業產業基地7000畝建設，完成林下種植3萬平方米天麻種植示范，完成林下人工栽植絞股藍及野生基地建設8000畝，完成1個省級林業龍頭企業和1個省級林業專合組織申報并通過市、省初審核。

二、主動融入，圍繞“現代新城、幸福縣”板塊工作，扎實推進縣城園林綠化提檔升級改造。

圍繞建設一個“秀美現代新城”的目標，把縣縣城打造成為“山水之城、靈秀之城、生態之城、文化之城”，我縣與西南大學園林景觀設計學院合作，按建設高標準山水園林城市的要求，就“傳奇景觀大道”建設改造、13處城市重要節點、146幢影響形象的房屋立面、進出口通道、廣場、公園、巡場河新慨念水體設計、11座橋裝飾設計、5條森林街打造等進行全面規劃提升改造。目前規劃設計正在進行中，緊鑼密鼓統籌前期工作。

三、全力出擊，重大、重點項目有序推進，固定資產投資進展順利。

涉林重大、重點項目共計7個，年度計劃投資1.1億元，目前各項目工作按工期有序推進。林業行業固定資產投資任務2.3個億元，已入庫2.059億元。

（一）縣縣城綠化總體規劃及提升改造項目，完成了現場勘察、資料收集、規劃總體理念的提煉。與西南大學園林景觀設計學院合作，目前已完成規劃設計初稿，并于5月31日聽取了縣級領導和縣級各部門對初步規劃設計方案的意見和建議，6月下旬提交規劃文本評審。預計開工時間為2013年8月初，力爭縣人代會前基本完工。主要包括傳奇景觀大道的打造、四個公園廣場的改造工作、森林街及城區其他街道的建設、主要道路節點綠化改造及形象改造建設。

（二）退耕還林成效鞏固及專項建設，項目實施區地點明確，建設內容以退耕還林區域內山、水、田、林、路綜合項目建設為主，涉及道路、低產田地改造，畜牧基礎設施，林木管護等。目前正在進行作業設計規劃，實施前期地其他準備工作完備。

（三）現代林業基地建設。以營造短周期工業原料林基地為主，目前正在作業設計規劃中，全縣建設現代林業基地1萬畝，年底能全面完成任務。

（四）退耕還林后續產業建設，主要建設內容為退耕還林實施區域短周期工業原料林1.2萬畝建設，特色經濟作物營造、特色經果林1000畝，豐產培育600畝。目前正在調查規劃設計中，根據原退耕還林的實際情況進行針對性的項目實施。實施前的其他準備工作全部完成。

（五）林業可持續經營管理，屬德國貸款項目。按照貸款項目程序要求，目前已全面啟動。我縣正在落實實施單位（貸款使用單位）并編制項目的作業實施方案。

（六）林業產業重點縣建設。主要以基地建設和林區基礎設施建設為主。目前已完成作業設計規劃，項目實施區域地點明確，實施單位確定。

（七）其他重大、重點項目完成情況。

縣城區范圍街道整治及建筑立面風貌塑造，我局主要涉及街道的綠化版塊的任務，目前按照縣城綠化總規劃及提升改造工期進行。

四、重點突破，按照“51233”轉型發展思路，探索林下經濟發展新模式。

依靠科技實用技術，依靠基層林業站底部支撐作用，依靠龍頭企業帶動，采取大、中、小梯級帶動模式，采取“公司+農戶（專合社）+基地”的運作方式，因地制宜建設林下天麻示范種植基地3萬平方米，目前菌種發育完好，預計天麻產量39萬斤、產值1950萬元；絞股藍林下種植及建設野生保護基地8000畝、種植黃連300畝、以及林下養殖等。預計2013年林下經濟產值可達1.05億元。有益探索產業重點縣建設中多點多級支撐新辦法。為此縣最近被省林業廳（省政府）確定為省5個林下經濟發展重點縣。

五、努力作為，積極申報項目，爭取上級支持有成效。

努力作為，積極爭取項目及上級資金支持，全方位推動林業發展。充分發揮林業系統人才優勢，今年已編報各類林業儲備項目11個，已爭取獲得項目6個，資金3200萬元。

六、負重前行，國家重點投入項目公益林補貼有序推進。

公益林補貼項目屬重大民生項目，涉及今后10年的兌現是否平穩，更是影響穩定的重要因素，重點公益林項目涉及17個鄉鎮，18.7萬畝，約3.5萬農戶，小班7203個，工作量之大、要求之高、涉及面之廣為歷史之最。按期完成公益林范圍、面積、事權等級、保護等級的核實確定工作極為艱難，我局負重前行，集中人力、物力、財力、組織20個專業工作隊伍，歷時半年，基本完成。此次公益林界定完成后，首期補貼178萬元將及時兌現到農戶。

七、全力協作，通力配合，爭取省市支持，做好縣上重大項目的征占用林地工作。

1-6月，完成221kv輸變電線路等重大重點新建項目的林地征占用手續，共計林地6宗、面積1500余畝。為重大項目突破土地指標瓶頸打通了關鍵一步。

八、創新方式，圍繞“城市之肺”保護建設，全面啟動巡場周邊森林的保護規劃和管護機制。

成立專門工作組，召開專題工作會，認真落實縣常務會精神，依靠自身技術力量，著力開展縣城周邊2800畝林地林木再評估，再測算工作。確保在國家政策框架內，與6村18社2300余農戶完善流轉手續，穩妥有序實現流轉，確保巡場“城市之肺”發揮長遠功效。

九、妥善處置，創新方式開展林權糾紛調處工作，維護穩定。

集體林權制度改革過程中因村、社林改方案不規范、不完善、不認真、不重視等因素。林權證頒發中出現了較多錯誤和紕漏，林權糾紛成為當前事件的重點。鄉鎮人民政府和林業部門集中人力物力，依據事實，按照縣政府的文件精神，重點開展林權證錯誤申請及糾錯工作，妥善處置潛在矛盾，化危為機。1-6月，全縣調處林權糾紛137起，回復案件45件，接待來訪94人。積極穩妥的處置了若干、上訪矛盾，為全縣穩定作出了積極的努力。

十、依法行政，工作扎實有序，嚴厲打擊破壞城市綠化、森林違法犯罪行為。

加大依法行政和依法治林力度，以保護珍稀植物為重點，加大森林防火工作力度，嚴厲打擊破壞森林違法行為，有效的保護了森林資源，1-6月共辦理林業行政案件27件，刑事案件19件。刑事拘留3人，逮捕4人,網上通緝并抓獲1人,行政處罰24人。

十一、其它林業工作。

1、完成非稅林業投入215萬元，占任務70%。

2、全縣林木育苗278畝，預計產苗1010萬株，為今年各類造林苗木需求提供了保障。

3、森林資源二類調查工作和技術方案已編制完成。

4、總投入1250萬的森林可持續經營德國貸款項目已啟動實施。

5、完成退耕還林國家局、省廳檢查驗收，獲4個100%,同時新頒證800本，面積2468畝。林權變更登記14宗，面積1084畝。

6、辦理林權抵押貸款4起，累積貸款達5000萬元。

十二、存在的問題

1、產業基地質量有待提高。

2、集體林權制度改革的配套政策亟待完善。

3、林權糾紛矛盾突出。

4、縣城綠化提升改造時間緊，任務重。

十三、下半年主要工作重點

1、積極爭取上級林業項目，重點打造短周期木質工業原料林建設，實現現代林業重點縣建設年度目標。

2、繼續完善集體林權制度配套改革，建立健全林權交易平臺及制度，推動森林、林地、林木合法流轉。

第8篇：初步規劃設計方案范文

關鍵詞：房地產開發；成本控制 ；經濟效益

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A

引言：在市場經濟時代，當某一高檔消費品的市場日趨完善成熟的時候，市場競爭主要表現為價格的競爭。商品住宅作為一種特殊商品，當基本的元素如房型、環境、外形等都已被市場理性選擇，在如今房地產市場十分規范的情況下，價格戰將是一種趨勢，這時成本管理的有效與否直接關系房地產企業贏利的空間大小，必將成為市場競爭中更為現實的手段和方法。隨著全球金融危機的不斷擴大，如何加強開發項目的成本控制顯得尤為重要。

1.項目論證階段的成本控制

項目在論證階段著重的是土地費用的把控。土地一旦到手，其成本即已基本確定，直至項目結束該成本一般都不會有大的變化?？尚行匝芯繄蟾嬉话銘ǖ貕K基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位、成本費用估算及控制目標和措施、投資及效益測算、利潤體現安排、稅務環境及其影響、資金計劃、投資風險及應對措施、項目綜合評價意見等。

2.設計過程中的成本控制

項目設計階段，成本控制的重頭戲項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接最重要的環節，因為設計階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產項目設計階段一般可統分為初步設計和施工圖設計。

2.1設計階段是房地產項目成本管理的關鍵與重點。設計環節的費用管理有兩個目的，一是降低為完成設計任務所需的設計成本，二是降低工程所需設備、材料、建筑、安裝等費用。由于占工程費用大部分的設備、材料、建筑、安裝費用在設計階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項目成本的關鍵在設計階段。在設計階段中做好以下問題控制成本。

2.2 推行設計招標擇優選擇設計單位。積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。

2.3開展限額設計控制造價。設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。

2.4加強對設計人員進行經濟觀念的教育。在設計工作中推行限額設計，根據合同標的額，對各專業限定投資額，嚴格控制技術設計和施工圖設計的工程量和技術標準。在設計中，從項目的實際情況出發，不盲目追求高標準、高水平，體現“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則，合理使用人力、物力、財力，將有限的資金用到工程的關鍵部位上，采取多方案的比較，設計采用最佳方案。

3.招標、投標階段的成本控制

要積極采用訂單模式進行招投標工作，這種模式是指招標單位提供統一招標文件，投標單位根據招標文件中設計的工程施工的相關要求，按照企業定額或參照建設行政主管部門的現行消耗量定額及造價管理機構的關于施工項目的各項市場價格信息進行投標報價工作。這種科學的招投標管理可從整體上加強對工程的成本控制。

同時還應注意，在工程量清單編制完成之后要發給各投標單位。這樣做是為了投標單位對工程量清單進行科學的預估和復核。

最后，投標的報價完成之后，投標單位應在約定的時間內及時提交投標文件。這樣做是為了評標委員會及時地根據招標文件確定的評標標準和方法對投標方案進行評定。采用這種投標模式是為了使投標單位之間的競爭更加公平和合理。

4.施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。施工管理階段成本控制主要考慮以下幾個方面：

4.1抓好合同管理，嚴審工程變更與簽證由建設單位引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更等?？刂谱兏年P鍵在于應嚴格按公司規定的權責進行審批，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生?？刂谱兏c簽證首先要強調及時性，一道工序施工完，時間久了一些細節容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數據資料就難以甚至無法證實。對簽證一般要求自發生之日起20天內辦妥。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，嚴格按公司《權責審批》進行審核，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。預算人員要廣泛掌握建材行情，在現行材料價格全部為市場價的今天，如果對材料市場價格不清楚，就無法進行工程造價管理。

4.2從管理模式上著手，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經監理方確定的工程量，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。

4.3從技術措施上展開項目投資的有效控制對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制，技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。

4.4從經濟措施上展開項目投資的有效控制對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。甲供材料須根據工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本。另外，加強甲供材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

5.竣工階段的成本控制

在事后控制階段,成本控制的首要任務就是做好竣工結算,這是控制建安造價的最后一關。竣工結算前,必須嚴格履行竣工驗收手續,及時收集整理各項相關資料,確保完整無疏漏;依據合同相關條款,逐步核定已確認的施工項目工程量、取費及單價等,保證結算費用的準確無誤;妥善處理工程洽商簽證并清理預算增減帳,尤其是要重點審定材料價差與竣工調價工作;同時,為確保結算質量及投資收益,企業應引入工程結算復審及尾款會簽制度,多重保障竣工結算無失誤。其次,重視項目的后評價工作與歷史成本數據庫完善工作,不斷地歸納總結業務工作的經驗教訓,學習與收集先進企業的成本數據,才能夠為企業成本控制的實效性提供更多的幫助。

6.結語

隨著房地產市場日趨理性化,房地產項目成本控制也逐步成為房地產企業經營中的重點內容。要做好這項復雜、系統、細致的管理工作,企業要不斷創新成本管理方法,全員全過程的實施成本控制,才可能有效地將項目建設成本控制于合理范圍內,在不斷增強設計、施工階段成本控制的同時,還應做到嚴格履行竣工驗收程序,以有效增進項目開發經濟效益、提高企業市場競爭力。

參考文獻：

第9篇：初步規劃設計方案范文

【關鍵詞】房地產企業 成本控制

一、背景

2008年金融危機席卷而來,全球面臨自上世紀30年代“大蕭條”以來最嚴重的金融危機,中國房地產業也受到顯著影響。當年全國商品房銷售面積為6.2億平方米,同比下降19.7%。銷售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。同時,房地產業投資增速明顯放緩,土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積都出現了同比下降的態勢。為加大經濟刺激力度,央行連續五次降息,以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為手段,進一步擴大國內需求,保持經濟平穩發展。隨著經濟的不斷好轉,炒房和投機性購房現象不斷加劇,使部分城市房價過快上漲,目前國務院關于堅決遏制的通知精神,實行動態、差別化管理的個人住房貸款政策,嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房;各大中型銀行還要按季度開展房地產貸款壓力測試工作。

在當今競爭激烈的市場環境下,如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出,求得發展是擺在每個房地產企業面前的重要問題。與其他行業不同,房地產是被公認的高風險行業,其資金投入量大,建設周期長,同時受政策及市場因素影響比較大,但是在高風險帶來高收益的驅動下,還是越來越多的企業加入到這個競爭行列中來,隨著房地產市場的不斷擴大及規范化,以及競爭的不斷加劇,其投資效益的高回報這一特點已越來越淡化。在同一開發環境下,如何能在保證項目質量的基礎上,最大限度地提高其投資開發收益,實現開發項目的最大經濟效益,需要不斷地對其成本進行有效的管理和控制,成本控制處于極其重要的地位。

二、房地產企業成本控制的重要性

項目開發建設過程中的成本管理和控制,始終是抓好企業效益的最重要環節之一。特別是隨著房地產行業競爭日益激烈,開發建設要求越來越高,過程也越來越復雜,這就對每個房地產企業在開發建設過程中的決策水平和專業操作技巧提出更高要求,即如何在成本控制的眾多環節中,抓住主要矛盾和節點,科學合理地控制房地產開發建設過程中每一環節的成本,最終實現企業在項目規劃決策時的預期利潤目標。

我國近二十年來的房地產開發項目實踐證明了這樣一個事實,就是成本超支、工期延長逐漸成為房地產企業開發項目的面臨的共同問題。如何以最低的成本,在規定的時間里開發出能夠滿足市場需求的房地產產品,是房地產開發項目中需要關注的重要問題。因此,成本控制管理應伴隨每一個房地產開發商的每一個項目,涉及房地產企業各職能部門,貫穿在項目開發的每一個階段。

三、在成本控制方面房地產企業存在的主要問題

1、缺乏全面系統的成本管理控制體系

長期以來,我國企業實行的是一種以計劃價格為基礎,以事后核算為重點的靜態成本管理方式,同時,由于房地產行業的特殊性其目標成本核算又具有其獨特性,房地產開發目標成本是開發商通過市場預測,確定銷售價格,在保證期望利潤的情況下,事先下達的成本指標,這個指標是成本的最高限額。在房地產企業中,財務人員根據合同來控制項目的開發成本,不能從開發產品形成的全過程對其成本進行全面系統的控制和把握。

同時,由于房地產企業開發項目的開發周期長,其開發建設涉及四個階段:策劃準備階段,設計定型階段,施工實施階段及竣工階段。房地產項目的成本控制應該是貫穿以上各個階段,包括整個房地產開發建設以及銷售過程中的所有成本費用。由于目前房地產企業缺乏一個全面系統的成本管理控制體系,造成成本管理與實際脫節,造成只控制建筑安裝成本,而忽視設備和器具費用的控制,或者只重視主體工程項目成本,而忽視其他項目的成本控制。

2、缺乏對成本控制的系統把握

由于房地產行業的投資期較長,投資量大,涉及因素多造成其成本控制的不確定性,使成本控制難度增大。

目前房地產投資用的銀行信貸資金在實際投資中占的比重比較大,其資金的時間價值對成本的影響就比較大,而房地產從策劃準備階段,設計定型階段再到施工實施階段,持續時間長,其中不可控因素比較多,如建筑原材料價格隨市場的變化而波動,同金融業關系密切,同時投資開發過程涉及單位多,國家的有關政策、房地產消費市場以及房地產企業的經營管理水平,都會影響到房地產項目的成本。

一些企業為了提高市場占有率、擴大規模急于求成,往往忽略了長期發展戰略,使企業缺乏對成本控制的系統把握,忽視影響成本的多因素。

3、形式重于實質

在競爭日益白熱化的房地產市場,很多企業已日益認識到成本管理的重要性,但是目前房地產開發企業的成本管理工作,事前比較薄弱,事后總結而非過程控制,使成本控制管理形式化,成為一種事后行為。有的企業雖然在職能部門上設置了獨立的審計部,但只是對工程造價進行事后審計,沒有發揮其應有的功能;有的企業雖然有預算,有控制,但是缺乏實施的操作力和解決問題的能力;還有一些企業缺乏規范性和系統性的成本預測和和成本決策。

四、房地產企業成本控制策略

1、建立成本控制戰略

戰略規劃對于企業成本控制管理具有重要的指導意義,建立制度化、規范化和程度化的企業發展戰略,充分發揮戰略目標導向作用,使成本管理對策與戰略目標相一致,完善成本預測體系,建立完整的成本管理控制體系和科學規范的操作程序,充分考慮和評估影響房地產開發成本的所有因素,使成本控制戰略發揮最大實效。

2、建立全面、系統的成本控制體系

房地產企業開發項目涉及策劃準備階段,設計定型階段,施工實施階段及竣工階段等四個階段。房地產只有建立全面、系統的成本控制體系,在成本控制的眾多環節中,抓住主要矛盾,科學合理的控制房地產開發建設中的每個環節,才能最終實現企業在成本控制方面的高效性。同時,房地產企業成本控制并不只是財務部門的事,其重要性、復雜性說明其涉及范圍的廣泛性,并不是靠一個部門就能夠解決的。房地產企業成本控制需要各個部門的協調,在高層確定決策和計劃的前提下,由各職能部門執行和控制,是一項需要綜合考慮全面信息,統一目標,協調一致的工作。

在策劃準備階段,各開發企業在新項目立項時,必須提交詳細的《可行性研究報告》,并經集團內領導討論通過。新項目初步規劃設計方案、地塊選擇標準、周邊環境及其發展趨勢、目標市場定位、投資開發周期及投資金額預期等基本內容都必須包含在內。同時,為了更全面系統地對成本進行控制管理,還須包括:成本費用估算和控制目標及措施;市場因素對成本趨勢的影響及銀行匯率、國家政策對成本的影響等;投資及效益測算、利潤體現安排;稅務環境及其影響;資金計劃;項目綜合評價意見。對可能影響到成本的因素進行分析預測,防止成本管理對策與戰略目標脫節。

設計、定型階段是房地產項目實現經濟效益的最直接最重要的階段。在房地產開發項目實踐中,由于設計階段基本上決定了房地產開發項目的成本大局,因此是成本控制管理的關鍵和重點,需要加強設計階段的成本控制。在上一階段目標定位,環境分析的基礎上進一步確定開發的類型,這一階段又可分為初步設計和施工圖設計階段,可以分別確定具體的技術經濟指標,確定目標成本并進一步使目標成本細化,并容易落實,盡可能提供詳盡的準確的相關設計資料及各種技術經濟指標。要特別注意設計方案的經濟性、合理性,具體包括戶型、功能、結構設計及環境配套設施等,在保證工程質量的前提下盡可能使成本達到最優,同時避免由于設計的不合理而出現二次返工、三次返工,增加不必要的開支。在這一階段涉及的成本主要有計劃成本,招標投標成本和施工前準備成本。如工程設計費、工程勘察(測量)費、臨時用地費、臨時建設工程費等。準備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設費等。

施工實施階段按照設計階段的構思及當地的實際環境進行開發建筑,在實施的過程中注意成本的風險管理。在施工現場,嚴格按圖施工,加強現場管理,對必要的變更應做好預算,使成本控制在目標成本范圍之內,同時做好監督考核工作,完善現場的各種施工記錄及材料的抽檢工作。及時掌握各種材料的市場價格信息及發展趨勢,對在施工過程中各種不確定因素可能帶來的費用風險進行預測評估,在保證質量的前提下盡可能使成本達到最小。同時建立現場成本管理的約束和激勵機制充分調動現場管理人員的積極性,使施工用料利用率最大化。定期進行工程費用超支分析,提出控制工程成本突破預算的方案和措施;詳細進行工程計量,嚴格施工進度款撥付的簽認制度及審查制度,落實管理人員各自的職能任務。在房地產行業中,在施工階段,企業還應加強合同管理,控制工程成本,提高經濟效益,在施工過程中密切注意合同履行情況,防止被對方索賠。

在成本控制方面,設計階段是成本控制的基礎,施工階段是成本控制的重點,收尾階段是成本控制的最后環節?？⒐るA段是項目的收尾階段。這一階段成本控制的核心工作是:根據合同及有關的變更條款、工程預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規等,認真審核工程款。最后的工程支付,必須以政策為依據,對送審的竣工決算要逐項核算工程量,落實聯系單簽證費用,使審核后的結算真正體現工程實際造價。

3、提高成本管理人員素質

企業成本管理水平的高低在一定程度上取決于成本管理人員素質的高低,提高成本管理人員的素質可以提高成本管理的有效性,提高對市場風險預測的準確性,降低不確定性,提高資源的利用率,達到控制成本的目的。

房地產企業應重視對成本管理人員的選取、培養和管理。在人員招聘過程中,重視職業道德水平,尤其是會計人員,同時對其進行培訓,增強其自我約束能力,在掌握現代成本管理方法的基礎上,自覺執行各項法律法規,使其具有全新的成本管理理念和高度的成本責任感,滿足房地產企業成本管理的要求。

五、結束語

在市場經濟條件下,只有不斷進行管理創新,建立健全、規范的管理體制,加強房地產企業的成本控制,才能使企業處于不斷發展的狀態,是企業適應市場、配置資源、持續發展的需要。房地產企業在成本控制方面,應建立成本控制戰略,在目標成本的指導下,充分發揮公司各職能部門共同合作的優勢,同時貫穿項目開發的各個階段,來共同控制成本,降低費用,進行風險預測和評估,實現企業在項目規劃決策中的預計效益目標。

【參考文獻】

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