房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

（一）商品房銷售收入的確認(rèn)不夠規(guī)范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于商品房開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，所耗資金量大，其商品具有較高的價(jià)值，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)的商品房采取預(yù)收定金或預(yù)收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認(rèn)時(shí)，有的單位收到預(yù)收定金或預(yù)收賬款時(shí)確認(rèn)收入，有的辦理按揭貸款手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。從而造成稅收計(jì)算和財(cái)務(wù)成果核算不準(zhǔn)確等混亂現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用與售價(jià)缺乏配比性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，一是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，前期開(kāi)發(fā)要投入大量的資金，發(fā)生大量的開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用，期間費(fèi)用當(dāng)年必須確認(rèn)為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)成本又不能結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品成本，當(dāng)年內(nèi)發(fā)生的預(yù)收賬款也不能確認(rèn)為收入。形成開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不能配比。二是企業(yè)所開(kāi)發(fā)的商品房的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價(jià)與其成本不夠配比。三是企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)沒(méi)有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果也不具有真實(shí)性。

（三）收益評(píng)價(jià)體系不夠完善

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期，資金投入量較大，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工前總成本和單位成本也無(wú)法確定，只有在項(xiàng)目完工后才能確認(rèn)項(xiàng)目的總成本和單位成本，從而確認(rèn)為收入，這時(shí)企業(yè)利潤(rùn)才能實(shí)現(xiàn)。因此，僅以會(huì)計(jì)報(bào)表的凈利潤(rùn)和費(fèi)用比率等傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)考核企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，不利于監(jiān)督管理部門和社會(huì)對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)和考核。

（四）信息披露不夠全面、及時(shí)

按照新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和信息披露規(guī)范，存在如下問(wèn)題：一是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容格式過(guò)于“僵化”，導(dǎo)致一些應(yīng)該披露的重要信息無(wú)法顯示出來(lái)。二是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容具有一定的滯后性。三是披露的會(huì)計(jì)信息大多是按照歷史成本計(jì)量，與其現(xiàn)時(shí)的時(shí)間價(jià)值相脫節(jié)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在問(wèn)題形成的原因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中存在上述四方面問(wèn)題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問(wèn)題的客觀原因。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)流程和會(huì)計(jì)工作的具體特點(diǎn)，現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》不能準(zhǔn)確做出具體的規(guī)范，不利于企業(yè)操作，從而產(chǎn)生如此亂象。另一方面企業(yè)經(jīng)營(yíng)者盲目追求利益最大化是問(wèn)題形成的主觀原因。對(duì)不應(yīng)計(jì)入收入的預(yù)收賬款計(jì)入收入，開(kāi)發(fā)成本后移，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

（一）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，規(guī)范核算行為

目前執(zhí)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》是財(cái)政部1993年1月制定的，部分內(nèi)容已不適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，需進(jìn)一步規(guī)范和完善。一是與目前執(zhí)行的新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（具體準(zhǔn)則）》不相適應(yīng)。二是與目前日趨發(fā)展經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不相適應(yīng)。三是按現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》核算內(nèi)容已無(wú)法準(zhǔn)確地反映稅收征管所需數(shù)據(jù)。

（二）正確使用新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，準(zhǔn)確確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，建設(shè)部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)必須符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房預(yù)銷售和現(xiàn)房銷售確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是按新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中規(guī)定的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)條件，前者是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)的前提。根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售方式出售商品房，應(yīng)當(dāng)在該預(yù)售項(xiàng)目取得“三書(shū)一證一表”（即住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表）時(shí)，并與買受方簽訂買賣合同，結(jié)清購(gòu)房款或取得索取憑證，確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)具備現(xiàn)房銷售條件，應(yīng)當(dāng)在與買受方簽訂買賣合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書(shū)一證一表”后，確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)尚未辦理土地分割手續(xù)的，已具備上述現(xiàn)房交付條件也可確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)以按揭方式銷售的商品房，對(duì)已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

（三）使用合理的方法，進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按現(xiàn)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的成本核算項(xiàng)目，歸集開(kāi)發(fā)成本。對(duì)已竣工房屋應(yīng)按“約當(dāng)量比例法”在各樓層間分配開(kāi)發(fā)成本。即按照當(dāng)期已竣工房屋的區(qū)位系數(shù)和每棟樓樓層系數(shù)折合成一個(gè)綜合系數(shù)乘以該樓層的建筑面積作為樓層當(dāng)量，即約當(dāng)量，然后按照該期某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總額除以該期約當(dāng)量總和得出該項(xiàng)成本的分配率，以此按照各樓層的約當(dāng)量分別計(jì)算各樓層開(kāi)發(fā)成本。對(duì)每一樓層的開(kāi)發(fā)成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開(kāi)發(fā)成本，據(jù)此作為銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)。跨期期間費(fèi)用（如樓盤展示費(fèi)用和樣板房裝修費(fèi)等），通過(guò)“遞延資產(chǎn)”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性。

（四）建立完善的收益評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在其自身特點(diǎn)，因此在收益評(píng)價(jià)體系的建立時(shí)應(yīng)有其特殊性，既要反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力、資金結(jié)構(gòu)狀況，同時(shí)，還要反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債能力和企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盈利能力指標(biāo)主要包括銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率（ROE）和總資產(chǎn)收益率（ROA）。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標(biāo)主要包括流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率、長(zhǎng)期股權(quán)投資占總資產(chǎn)的比率、其他長(zhǎng)期資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率等構(gòu)成。償債能力指標(biāo)體系包括流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率等構(gòu)成。企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力指標(biāo)主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量比率等構(gòu)成。在評(píng)價(jià)企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的某一開(kāi)發(fā)周期的指標(biāo)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，否則，不利于真實(shí)地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)。

（五）擴(kuò)大信息披露的內(nèi)容，提高信息披露的質(zhì)量

第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題對(duì)策

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)既具有與一般企業(yè)相同的特點(diǎn)，又有其特殊之處，它不僅從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并且還從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是建設(shè)周期比較長(zhǎng)、投入資金比較多，并且由于市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很大，所以極易發(fā)生負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況。這決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在在經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理上技高一籌，加倍重視，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和效益，強(qiáng)化有關(guān)的會(huì)計(jì)核算制度作為支撐。目前，我國(guó)的會(huì)計(jì)制度已經(jīng)開(kāi)始被重視，但是重視的程度還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。總體上，我國(guó)的會(huì)計(jì)制度仍處于需要進(jìn)一步改革和完善的階段，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題尤為突出。因此，理順我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所依據(jù)的會(huì)計(jì)制度，嚴(yán)格會(huì)計(jì)管理方面的制度，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的發(fā)展現(xiàn)狀和不足之處進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際提出完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策成為當(dāng)務(wù)之急。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的必要性和重要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，作為一個(gè)特殊的行業(yè)所涉及到的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)較為復(fù)雜而且一般經(jīng)濟(jì)數(shù)額較大，核算環(huán)節(jié)多，一旦會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)任何問(wèn)題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工的業(yè)務(wù)部門預(yù)算，具有充分的準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，盡快的脫離可操作性低的會(huì)計(jì)核算模式。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

(一)用于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的行業(yè)會(huì)計(jì)制度不科學(xué)不合理

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，基于這些特殊性，同時(shí)也基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)會(huì)計(jì)核算制度需要的特殊性，需要有與其相適應(yīng)的會(huì)計(jì)制度予以規(guī)范。但是，目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)定并不完全，沒(méi)有專門針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度和準(zhǔn)則，缺乏統(tǒng)一性和系統(tǒng)性。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)不明確

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期以來(lái)一直處于一個(gè)模糊狀態(tài)。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，控制并不嚴(yán)格。而且，應(yīng)該確認(rèn)為收入的大量的預(yù)收款項(xiàng)和應(yīng)收款項(xiàng)都沒(méi)有被列入到收入范圍。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致，這也給收入的劃定帶來(lái)一定隱患。在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是交易的實(shí)質(zhì)。但是當(dāng)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分沒(méi)有考慮交易在實(shí)質(zhì)上是否己經(jīng)完成。其考慮重點(diǎn)仍然片面的停留在注重現(xiàn)金的回收程度上，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的確認(rèn)收入的一個(gè)弊端。

(三)現(xiàn)金流量信息控制不完全

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的特殊性在于籌集資金和投資活動(dòng)的主體并不相同，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流施以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位的，這也從一定程度上加大了現(xiàn)金流信息控制的難度。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng)，這個(gè)長(zhǎng)時(shí)期之內(nèi)一直涉及到現(xiàn)金的流動(dòng)。導(dǎo)致現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題解決方案

(一)確定收入標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)該有明確的標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)主要包括兩個(gè)方面，及法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮，主要規(guī)定了屬于房地產(chǎn)銷售收入的具體內(nèi)容，凡是不符合法律規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的具體內(nèi)容指的是，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)工作制度中銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。依靠這些標(biāo)準(zhǔn)可以對(duì)相關(guān)的收入和支出進(jìn)行可靠的計(jì)量。

(二)擴(kuò)大信息披露內(nèi)容

加大成本信息和收入信息的公開(kāi)，增加現(xiàn)金流量信息的披露，增加土地儲(chǔ)備情況的披露。由于土地資本具有巨大的利潤(rùn)空間，并且具有一定的投資價(jià)值，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息公開(kāi)內(nèi)容中對(duì)土地的儲(chǔ)備量及其成本的獲得情況進(jìn)行披露是很重要的。 增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。為了保證現(xiàn)金流量信息的有用性和可參考性，披露房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流動(dòng)具有重要意義。披露的內(nèi)容應(yīng)該包括購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金等一系列內(nèi)容。

(三)會(huì)計(jì)科目設(shè)置要觀、明細(xì)

其實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作，要是會(huì)計(jì)核算工作能夠完整的反映項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)狀況，便于對(duì)投資進(jìn)行分析，也便于更好的對(duì)企業(yè)的投資和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行估計(jì)。把項(xiàng)目的具體情況搞清楚，可以有效地發(fā)揮監(jiān)督作用。

五、結(jié)語(yǔ)

會(huì)計(jì)核算是企業(yè)工作的一項(xiàng)很重要的內(nèi)容，更是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作重點(diǎn)。新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的頒布和實(shí)施使得很多行業(yè)具有統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，但是各行各業(yè)的情況不盡相同，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)特殊性還是比較明顯的，在會(huì)計(jì)核算上要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)特的自身情況進(jìn)行使我們應(yīng)該注意的問(wèn)題，應(yīng)該在實(shí)際的工作實(shí)踐中摸索符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的科學(xué)和合理的會(huì)計(jì)核算體系和工作方法。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算 會(huì)計(jì)制度 信息披露

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展形勢(shì)下,我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)也得到了快速的發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于一般的商品,它的這種特殊性以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式上的特殊性就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上的特殊性,同時(shí)也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上出現(xiàn)諸多的問(wèn)題,本文主要是談?wù)剬?duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的思考。

一、關(guān)注會(huì)計(jì)制度的適用問(wèn)題

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《行業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》這四個(gè)會(huì)計(jì)制度體系是我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度的主要部分。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中有所涉及

2001年起,按照財(cái)政部的規(guī)定,股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,其他企業(yè)在經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后也可以執(zhí)行。現(xiàn)行的38項(xiàng)具體企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是財(cái)政部在2006年頒布實(shí)行的,其規(guī)定上市公司范圍內(nèi)自2007年1月1日起執(zhí)行。由此可見(jiàn),除按規(guī)定執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)外,現(xiàn)有的股份有限公司和外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),都在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》范圍之內(nèi)。

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中有所涉及

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的小企業(yè)是以人數(shù)和銷售額界定的,也就是指那些不能同時(shí)滿足從業(yè)人數(shù)在100人以上、年銷售額在1000萬(wàn)元以上兩個(gè)條件的。從2005年1月1日起,依據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定,包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)的符合上述條件的各類小企業(yè),不再執(zhí)行1993年頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,而執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,已按規(guī)定程序或規(guī)定要求執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)可以不在要求范圍之類。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中有所涉及

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》是在舊的企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系的基礎(chǔ)上制定的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè),既沒(méi)有達(dá)不到執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的條件,也沒(méi)有按照相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行新《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的,也可以按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》執(zhí)行。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容在現(xiàn)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)制度中有所涉及

現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是一個(gè)完整的會(huì)計(jì)制度體系,其包括具體的準(zhǔn)則、準(zhǔn)則的解釋、會(huì)計(jì)科目、財(cái)務(wù)報(bào)表格式以及主要賬務(wù)處理等方面,目前只在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。但是,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是上市公司,或者其是按照上市公司的母公司要求來(lái)執(zhí)行的,都應(yīng)當(dāng)包括在執(zhí)行現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)制度的范圍之內(nèi)。

二.關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息披露問(wèn)題

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)披露

近些年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)走高的狀態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)收益使得大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽略了自身所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。從客觀方面來(lái)分析,房地產(chǎn)行業(yè)亦是屬于風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè),其行業(yè)的發(fā)展受到很多方面的影響,諸如在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中,地價(jià)變化或者市政規(guī)劃調(diào)整等帶來(lái)的土地風(fēng)險(xiǎn);產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策等變化而帶來(lái)的企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn);由于設(shè)計(jì)、施工條件等因素而帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本提高的風(fēng)險(xiǎn);或者由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身存在質(zhì)量缺陷而帶來(lái)的工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。這種高風(fēng)險(xiǎn)性要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須更具有憂患意識(shí),更能充分地揭示和面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。遺憾的是,我國(guó)現(xiàn)階段的會(huì)計(jì)制度中并無(wú)專門針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的有關(guān)規(guī)定。相關(guān)上市公司披露的實(shí)情表明,對(duì)質(zhì)量保證金問(wèn)題基本上無(wú)任何披露。這不僅有悖于會(huì)計(jì)的“謹(jǐn)慎性”原則,也在一定程度上弱化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)防范抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。從客觀的實(shí)際來(lái)分析,會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性做充分的揭示。具體來(lái)說(shuō),包括兩個(gè)主要方面,其一是為了房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證,應(yīng)建立相關(guān)的質(zhì)量保證金,這是由企業(yè)根據(jù)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況而提取的質(zhì)量保證金,要計(jì)入工程成本之內(nèi),從而來(lái)提高抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力;其二是應(yīng)在具體的財(cái)務(wù)報(bào)告中充分揭示各種風(fēng)險(xiǎn),也就是把風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容增加在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中,對(duì)于企業(yè)仍在開(kāi)發(fā)的土地以及工程項(xiàng)目等面對(duì)的融資風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行具體說(shuō)明,從而來(lái)增加風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益評(píng)價(jià)披露

開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特點(diǎn),這就會(huì)在一定程度上造成企業(yè)投入與產(chǎn)出的比例在各階段的不合理性,計(jì)入當(dāng)期的費(fèi)用包括在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入并發(fā)生大量費(fèi)用的資金;但是那些沒(méi)有完工的項(xiàng)目,即使開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品已預(yù)售完畢,但是按照相關(guān)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),也無(wú)法確認(rèn)其預(yù)售款項(xiàng)的收入。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后,會(huì)出現(xiàn)大量的確認(rèn)為收入的預(yù)售款項(xiàng),這勢(shì)必就造成了在資產(chǎn)負(fù)債表上收入與相關(guān)成本費(fèi)不能配比的問(wèn)題,利潤(rùn)表中的“每股收益”表現(xiàn)必然出現(xiàn)較大波動(dòng),業(yè)績(jī)也會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定狀況。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的這種特殊性要求,如果也采用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),就很可能誤導(dǎo)財(cái)務(wù)報(bào)告使用者,從而不能客觀、正確、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況。就目前的現(xiàn)狀來(lái)看,為了增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息技術(shù)含量,應(yīng)關(guān)注如下兩個(gè)方面的問(wèn)題:其一就是要擴(kuò)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露的內(nèi)容。其二是加強(qiáng)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露合規(guī)性的檢查力度,督促企業(yè)較飽滿地按照規(guī)定披露信息,從而增強(qiáng)信息披露的透明度。

參考文獻(xiàn):

[1]饒倩妮.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算初探.決策與信息財(cái)經(jīng)觀察.2007年第1期

第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題與對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具備投入資金數(shù)量較大、投資風(fēng)險(xiǎn)較高以及投資時(shí)間較長(zhǎng)的特征。從經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較高、投入較大、環(huán)節(jié)多。其表現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算中，成本結(jié)轉(zhuǎn)期是以建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為準(zhǔn)，那么就要求必須在會(huì)計(jì)核算工作中加強(qiáng)謀劃，來(lái)配合工程的開(kāi)發(fā)；而從產(chǎn)品的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品有著高價(jià)值特點(diǎn)，銷售常常采取預(yù)售以及分期付款銷售方式，會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，收入確認(rèn)和一般性生產(chǎn)企業(yè)比較有著一定特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比例不夠合理，且業(yè)績(jī)波動(dòng)非常大。當(dāng)今適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，怎樣在門類諸多的要求、準(zhǔn)則以及制度之下，與企業(yè)自身的特點(diǎn)相結(jié)合，優(yōu)化現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算措施，使得會(huì)計(jì)人員所提供的會(huì)計(jì)信息可靠真實(shí)，屬于當(dāng)今急需處理的重要問(wèn)題。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)的問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)較為復(fù)雜

房地產(chǎn)商品的銷售常常采取預(yù)售以及分期收款銷售之類的多種銷售方法，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)當(dāng)中房地產(chǎn)的收入確認(rèn)與其余的生產(chǎn)收入比較有著一定的特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入》于商品房所有權(quán)的關(guān)鍵報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上有著分歧存在。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)機(jī)制》中要求以結(jié)算賬單提交至買方且獲得認(rèn)可來(lái)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)規(guī)范，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入》當(dāng)中要求以報(bào)酬以及風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移來(lái)作為收入確認(rèn)規(guī)范。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)當(dāng)中怎樣應(yīng)用這一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比較的混亂，其關(guān)鍵問(wèn)題在應(yīng)當(dāng)在哪一階段確認(rèn)為收入。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品成本和售價(jià)不配比

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，對(duì)其開(kāi)發(fā)之時(shí)，因?yàn)楣こ踢€沒(méi)有竣工或者即便產(chǎn)品開(kāi)發(fā)已經(jīng)完成預(yù)售，預(yù)售款項(xiàng)同樣不能確認(rèn)為收入，結(jié)果就是給應(yīng)用配比原則造成了較大困難。通常商品售價(jià)一直都是圍繞成本來(lái)上下波動(dòng)的，但是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成本載體為建設(shè)工程的整體，銷售就是依照戶型與樓層為單位，如此便導(dǎo)致單個(gè)戶型與樓層的售價(jià)和成本存在明顯不配比。就如同一構(gòu)造的房屋，其低層建筑的施工成本要比高層建筑的施工成本低，然而銷售的時(shí)候，低層售價(jià)比高層的售價(jià)要高；又比如丁字形樓房盡管同樓層的成本相同，因?yàn)槌虻牟煌蹆r(jià)的相差同樣比較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品成本的載體是建設(shè)工程整體，銷售卻是依照戶型與樓層為單位，如此就導(dǎo)致單個(gè)戶型與樓層的售價(jià)和成本明顯不配比。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)方式為：依照當(dāng)期完工之后的核算對(duì)象總成本來(lái)除以總的建筑開(kāi)發(fā)面積，計(jì)算出每平米的建筑面積成本，之后再與銷售面積相乘就得到本期的銷售成本。如此均攤計(jì)算得到的結(jié)果沒(méi)考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經(jīng)營(yíng)成果也不具備真實(shí)性。

1.3評(píng)價(jià)指標(biāo)不可以將企業(yè)業(yè)績(jī)真實(shí)反映出來(lái)

房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出周期有著很強(qiáng)的特殊性，其表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)當(dāng)中常常是業(yè)績(jī)的波動(dòng)很大，對(duì)于一般公司業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)指標(biāo)是不適用的。所以，評(píng)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)，也不可以單單用指標(biāo)來(lái)論好壞，需要透過(guò)指標(biāo)來(lái)觀察實(shí)際，了解其信譽(yù)資質(zhì)、資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流量與實(shí)力，以及更關(guān)鍵的表外風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)核算工作的完善對(duì)策

2.1收入確認(rèn)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的確定以及應(yīng)用

銷售房地產(chǎn)商品收入確認(rèn)需要滿足兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：法律標(biāo)準(zhǔn)與專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)指的是我國(guó)法規(guī)當(dāng)中要求房地產(chǎn)的銷售一定要滿足的標(biāo)準(zhǔn)或條件：比如針對(duì)出讓方式得到土地使用權(quán)，沒(méi)有依據(jù)出讓合同要求支付所有的土地使用權(quán)的出讓金，沒(méi)有得到土地使用權(quán)相關(guān)證書(shū)，以及沒(méi)有依據(jù)出讓合同要求來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資的，還有權(quán)屬存在爭(zhēng)議的，沒(méi)有依法登記來(lái)取得權(quán)屬證書(shū)的一系列房地產(chǎn)不能進(jìn)行買賣。與法律標(biāo)準(zhǔn)不符的，就算房地產(chǎn)商品早已開(kāi)發(fā)完成，還可能取得了報(bào)酬，且轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，這樣也不可以作為收入進(jìn)行確認(rèn)，相關(guān)的法律標(biāo)準(zhǔn)屬于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)條件。而專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指的是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)機(jī)制中要求的商品銷售收人的確認(rèn)規(guī)范。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收入確認(rèn)通常是以報(bào)酬與風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作標(biāo)準(zhǔn)，在理論上較為合理，然而因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)銷售方法的復(fù)雜性以及多樣性，實(shí)際操作過(guò)程中存在很大困難。銷售合同屬于在房屋沒(méi)有建成完工之前的預(yù)銷售，企業(yè)無(wú)論有沒(méi)有收取款項(xiàng)，都不屬于現(xiàn)實(shí)的銷售業(yè)務(wù)。預(yù)售合同簽訂且對(duì)預(yù)收貨款進(jìn)行收取與收入確認(rèn)條件不符，不可以作為實(shí)現(xiàn)銷售的依據(jù)，針對(duì)正式房屋銷售合同的簽訂，因?yàn)樯唐匪袡?quán)主要報(bào)酬以及風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有轉(zhuǎn)移到買方，與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收人》中的有關(guān)要求不符，也不可以確認(rèn)為收入，買方在獲取商品房產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候確認(rèn)收入，就會(huì)造成收入的滯后，與收入確認(rèn)原則不符。所以，雖然房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)屬于房屋所有權(quán)標(biāo)志，然而并不是確認(rèn)收入的唯一必要性條件。

2.2計(jì)劃銷售價(jià)格理念的引入，使得銷售收入和成本相配比

計(jì)劃銷售價(jià)格概念引入，處理和銷售收入不相配比的狀況。即開(kāi)發(fā)房屋滿足可銷售狀態(tài)的時(shí)候，企業(yè)依照朝向、樓層、地段、市場(chǎng)、成本等因素來(lái)制定計(jì)劃銷售價(jià)格，將其作為成本分配的標(biāo)準(zhǔn)，用實(shí)際的開(kāi)發(fā)成本來(lái)除以計(jì)劃的銷售總額計(jì)算出計(jì)劃銷售成本率對(duì)商品房成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。實(shí)際工作過(guò)程中，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)規(guī)模的大小不同，還能夠分成實(shí)際售價(jià)成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法以及計(jì)劃售價(jià)成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法。有關(guān)實(shí)際售價(jià)成本率法，就是在季度的前兩個(gè)月依照實(shí)際售價(jià)乘計(jì)劃銷售成本得到季末的銷售成本的方法進(jìn)行調(diào)整。此種方式對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)較為實(shí)用，其優(yōu)點(diǎn)為能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個(gè)月受到房?jī)r(jià)的影響會(huì)存在一定的誤差，而且不可以準(zhǔn)確及時(shí)地提供具體的成本資料。而計(jì)劃售價(jià)成本率法，是一直依照計(jì)劃售價(jià)乘計(jì)劃銷售成本率的方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。此種方法不足為結(jié)轉(zhuǎn)的工作量很大，然而遵循著一貫性的原則，所提供的信息及時(shí)可靠，而且可以把結(jié)轉(zhuǎn)成本的工作量逐一分散到日常工作當(dāng)中，在一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中都能適用。

2.3增加信息的披露內(nèi)容，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中披露信息含量

（1）需要增加土地儲(chǔ)備量與成本組成的信息。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中的土地成本比例通常占比重較大。所以，能否掌握土地儲(chǔ)備與土地儲(chǔ)備成本情況，一定程度上對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)以后的發(fā)展有決定作用，信息使用人依靠企業(yè)所披露土地使用權(quán)的總額不能對(duì)土地儲(chǔ)備信息進(jìn)行判斷。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的附注當(dāng)中披露土地的儲(chǔ)備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應(yīng)當(dāng)增加披露分項(xiàng)現(xiàn)金流量的信息。以公司中每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為基本單位，對(duì)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中所形成的現(xiàn)金流量進(jìn)行披露，包含房地產(chǎn)銷售得到的現(xiàn)金、采購(gòu)工程物資與工資支付需要的現(xiàn)金，借此提升現(xiàn)金流量信息的關(guān)鍵性。

3結(jié)束語(yǔ)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)還沒(méi)有完全發(fā)展成熟，現(xiàn)行機(jī)制對(duì)有的業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理沒(méi)有明確要求或者要求不夠嚴(yán)密，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和實(shí)際狀況存在很大出入，有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中有很多問(wèn)題。但是，伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)逐漸健全，伴隨新會(huì)計(jì)機(jī)制以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則地，會(huì)計(jì)核算工作一定會(huì)不斷的完善規(guī)范起來(lái)。

參考文獻(xiàn)

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第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到高度重視。增值稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的全新課題，需要深入研究和學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在多年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中總結(jié)了不少經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)“營(yíng)改增”政策，將明確項(xiàng)目管理的關(guān)鍵內(nèi)容。“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì)計(jì)處理發(fā)生了相應(yīng)的變化，由原來(lái)5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規(guī)定稅率和增值額計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅需要在國(guó)家財(cái)稅政策的要求下進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度實(shí)施核算，滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的特殊性。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期長(zhǎng)，受項(xiàng)目策劃、工程設(shè)計(jì)、報(bào)批審核因素影響，經(jīng)營(yíng)流程復(fù)雜，這將加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。增值稅作為中國(guó)第一大稅種，隨著財(cái)稅法制觀念日益完善，我國(guó)已為增值稅立法，這也為“營(yíng)改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入大，在開(kāi)發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用等流動(dòng)資金的占用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)較重。隨著社會(huì)的日益進(jìn)步和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，在當(dāng)前的稅制結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度，有利于優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，同時(shí)促進(jìn)我國(guó)財(cái)稅制度的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在特殊經(jīng)營(yíng)模式的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本高。目前，市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發(fā)票將降低房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有一定的必要性。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理

1.土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

土地增值稅的會(huì)計(jì)處理屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理中的重要環(huán)節(jié)。從會(huì)計(jì)核算層面分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本基于會(huì)計(jì)權(quán)責(zé)發(fā)生制，在滿足配比原則要求的前提下計(jì)提。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置多類賬戶在稅法的規(guī)定下進(jìn)行土地增值稅的成本核算。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目，則需要分類核算各項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，當(dāng)前主要采取預(yù)售制度，即企業(yè)先取得客戶的預(yù)售款，待建設(shè)項(xiàng)目竣工且驗(yàn)收合格后再結(jié)算土地增值稅。根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設(shè)項(xiàng)目清算結(jié)束后進(jìn)行多退少補(bǔ)。“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理內(nèi)容如下：企業(yè)收取預(yù)售收入后，按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅，計(jì)提時(shí)，借記“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”。繳納時(shí)，借記改為計(jì)提時(shí)貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目竣工后，滿足收入條件時(shí)，按照稅法清算土地增值稅，清算內(nèi)容為當(dāng)期結(jié)算收入、成本等。當(dāng)期應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用為：借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工且驗(yàn)收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調(diào)整預(yù)征的土地增值稅費(fèi)，核算計(jì)提的土地增值稅款。具體會(huì)計(jì)處理內(nèi)容即確定清算金額和取得清算報(bào)告后，借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計(jì)提的土地增值稅款）“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”（差額）貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”，清算補(bǔ)交時(shí)借記為前期貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)退稅現(xiàn)象時(shí)，做反向會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處理。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)處理后，“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”與“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”的余額為零。

2.增值稅科目的一般設(shè)置

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，增值稅科目主要包括“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”和“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設(shè)置如下：（1）進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人購(gòu)買物資、不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)等，允許進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅額。在實(shí)際操作中，經(jīng)由退回的物資需要沖銷進(jìn)項(xiàng)稅額，并用紅字登記；（2）已交稅金。已交稅金是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人已繳納的當(dāng)月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)月已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后實(shí)際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；（3）減免稅款。減免稅款指在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人按當(dāng)前增值稅制度減免的稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)設(shè)備費(fèi)用和技術(shù)維護(hù)費(fèi)予以全額抵減；（4）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)入。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，會(huì)計(jì)核算用于企業(yè)福利、免稅等按照規(guī)定不得抵扣。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中用于出租或自用的銷售項(xiàng)目等為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)、固定資產(chǎn)，在改變用途后允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目；（5）銷項(xiàng)稅額抵減。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，銷項(xiàng)稅額抵減是指記錄納稅人在當(dāng)前稅法規(guī)定下扣除銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額；（6）出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額。出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，納稅人按國(guó)家規(guī)定的退稅率計(jì)算貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額抵內(nèi)銷品需繳納的稅額；（7）銷項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額是在會(huì)計(jì)核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人無(wú)形資產(chǎn)、產(chǎn)品銷售、不動(dòng)產(chǎn)收取的增值稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的應(yīng)稅勞務(wù)收取銷項(xiàng)稅額，在貸方處用藍(lán)字登記，出現(xiàn)退回情況時(shí)，銷項(xiàng)稅額在貸方處用紅字登記；（8）出口退稅。出口退稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人根據(jù)國(guó)家規(guī)定退回出口產(chǎn)品的增值稅；（9）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出是在會(huì)計(jì)核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人的無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等受老項(xiàng)目中進(jìn)項(xiàng)稅票等不良因素影響不從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅費(fèi)，按照稅法規(guī)定轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額；（10）簡(jiǎn)易計(jì)稅。簡(jiǎn)易計(jì)稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人通過(guò)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法繳納增值稅款。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中受社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。“營(yíng)改增”是進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施，有利于推動(dòng)我國(guó)的稅制改革。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，實(shí)施“營(yíng)改增”政策將降低企業(yè)的稅負(fù)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)試點(diǎn)的工作積極性，促進(jìn)企業(yè)稅負(fù)朝合理化的方向發(fā)展。本文研究“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，明確了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必要性，通過(guò)分析土地增值稅的會(huì)計(jì)處理，深入研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅科目的明細(xì)設(shè)置，深化“營(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體實(shí)施，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 會(huì)計(jì)核算

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

一個(gè)完整的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要包括：土地的建設(shè)與開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)、普通房屋與商品房的售后服務(wù)等各種各樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要具有計(jì)劃性、復(fù)雜性、商品性、資金投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等主要經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。主要的經(jīng)營(yíng)方式分為：其一是定向開(kāi)發(fā)，是指與購(gòu)買方簽訂提前預(yù)售合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；其二是投標(biāo)開(kāi)發(fā)，通過(guò)對(duì)某一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)，然后取得該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)權(quán)，進(jìn)行商品房建設(shè)與銷售并從中獲取利潤(rùn)；其三為自行開(kāi)發(fā)，在取得當(dāng)?shù)卣拈_(kāi)發(fā)使用許可后，在所屬土地規(guī)劃范圍內(nèi)，進(jìn)行房屋的開(kāi)發(fā)與銷售。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)使用，房屋的建設(shè)規(guī)劃與銷售，使企業(yè)能夠從中獲取效益。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷擴(kuò)大，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也隨之繁榮，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)變得日趨嚴(yán)重，與此同時(shí)，由于物價(jià)的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行成本也在不斷的增加，這些原因都造成了企業(yè)效益的減少。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資核算與建筑造價(jià)成本的核算，更好的控制開(kāi)發(fā)成本，降低投資成本，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增加。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需運(yùn)作資金較為巨大，其流轉(zhuǎn)時(shí)間也較長(zhǎng)，因此，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作適當(dāng)，也能夠更好的降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少財(cái)務(wù)方面的各種問(wèn)題產(chǎn)生，進(jìn)而確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中會(huì)計(jì)核算方面的不足

（一）會(huì)計(jì)核算的具體操作難度大

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有的特殊性與復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在很大難度。不但如此，在對(duì)土地與房屋進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的工程任務(wù)，因此，其相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也顯得更加復(fù)雜，這些原因使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法具有自身的主要特點(diǎn)和方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)售商品房時(shí)，一般都并未完工，這時(shí)的商品房收益確認(rèn)并不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的確定條件。與此同時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還要求房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須準(zhǔn)確地將房地產(chǎn)企業(yè)的商品房進(jìn)行分類，這些具體核算工作都在很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算確認(rèn)收益的難度。

（二）費(fèi)用資本化缺少規(guī)范性

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)所需要投入的資金量也較大，因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)通過(guò)貸款等方式進(jìn)行資金的籌集和房屋的銷售，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資金回籠較慢且時(shí)間較長(zhǎng)。在我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)貸款費(fèi)用資本化范圍雖然進(jìn)行了擴(kuò)大，但卻對(duì)貸款費(fèi)用資本化的條件進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定了。相關(guān)規(guī)定針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款費(fèi)用應(yīng)在滿足資本支出時(shí)開(kāi)始且在借款費(fèi)用發(fā)生時(shí)還應(yīng)滿足開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始這些基本條件，只有這樣才可以進(jìn)行資本化運(yùn)作。從以上可以看出，這些規(guī)定都為房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用資本化確定造成了很大的困難，并在對(duì)長(zhǎng)期尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地中所包括的借款費(fèi)用也不能進(jìn)行資本化。

（三）成本與收入不成正比

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算還存在企業(yè)成本與收入不相匹配的問(wèn)題。其一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，從進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始到資金收益的收回，大約需要的時(shí)間在四年左右。一般的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期所投入的資金，都按當(dāng)期費(fèi)用進(jìn)行核算，如果該項(xiàng)目尚未完工，那么即使商品房業(yè)已經(jīng)全部預(yù)售完成，其預(yù)售價(jià)款也不能當(dāng)作收入來(lái)進(jìn)行確定；其二，在整個(gè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本是主要經(jīng)營(yíng)載體，然而在進(jìn)行商品房銷售時(shí)，商品房的售價(jià)依據(jù)房屋的樓層或戶型的不同而定價(jià)不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)在開(kāi)始時(shí)會(huì)支出較多的成本費(fèi)用，然而其獲取的收入?yún)s很少，這使得房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本與收入不成正比。

（四）信息披露不準(zhǔn)確

根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)做為現(xiàn)金流量表的主要編制主體，與此同時(shí)，也是投資的主體，但是真正進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作工作卻是屬項(xiàng)目部工作范圍，因此，造成了實(shí)際與投資活動(dòng)過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流量的偏差。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，很多時(shí)其現(xiàn)金的流入與流出很難同步進(jìn)行，這也造成了會(huì)計(jì)核算過(guò)程中對(duì)現(xiàn)金流量的反映嚴(yán)重不足。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，比如：質(zhì)量方面的風(fēng)險(xiǎn)、政策方面的風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)以及土地方面的風(fēng)險(xiǎn)等。與此同時(shí)，我國(guó)也頒布了相關(guān)的法律條文，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題方面的披露，允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行提取保證金的行為，但必須披露其具體采用的核算方法。但就目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，其有關(guān)的質(zhì)量保證金方面問(wèn)題并沒(méi)有真正的得到披露。

四、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中會(huì)計(jì)核算方面的對(duì)策

（一）對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行合理設(shè)置

在優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)先對(duì)其會(huì)計(jì)科目及明細(xì)進(jìn)行合理化設(shè)置，對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算要依據(jù)其實(shí)際情況進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按依照會(huì)計(jì)法相關(guān)規(guī)定設(shè)置：資產(chǎn)類、負(fù)債類、所有者權(quán)益類、成本類及損益類相關(guān)科目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)科目的合理設(shè)置，不僅能夠得到關(guān)于會(huì)計(jì)核算過(guò)程中所需的相關(guān)資料，還能對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確進(jìn)行提供依據(jù)，充分發(fā)揮出會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的主要作用。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入核算

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入核算，主要分為兩個(gè)方面。其是一規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)取得的商品房收入即是房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售收入，其主要有轉(zhuǎn)讓土地取得的收入和銷售商品房的收入等。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房的開(kāi)發(fā)，還包括沒(méi)有與購(gòu)買方簽訂的購(gòu)買商品房合同以及已經(jīng)簽訂的商品房銷售合同。其二是確定銷售標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)都是確定房地產(chǎn)企業(yè)主要核算銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)。因此，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)，明確規(guī)定為包括：商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移和無(wú)法對(duì)出售的商品進(jìn)行控制等條件。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)成本與收入的核算

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本與收入的核算，更好的完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算。房產(chǎn)地企業(yè)可以通過(guò)進(jìn)行計(jì)劃銷售價(jià)格的方式，來(lái)加強(qiáng)成本與收入的分配核算。比如已經(jīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的樓房，如果呈現(xiàn)出可以銷售的狀態(tài)，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就可以依據(jù)其所需建設(shè)成本、市場(chǎng)的具體需求、具體地理位置及朝向等具體因素確定出該房產(chǎn)的計(jì)劃銷售價(jià)格定位，并以此來(lái)作為衡量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本銷售衡量標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，還可以通過(guò)采用實(shí)際售價(jià)成本率法和計(jì)劃售價(jià)成本率法來(lái)對(duì)實(shí)現(xiàn)成本收入進(jìn)行分配。

（四）提高信息披露透明度

提高房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露透明度，具體應(yīng)從兩個(gè)方面加強(qiáng)，其一，在披露房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信息過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地儲(chǔ)備量的披露。土地的成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中占據(jù)了較大的比重，房地產(chǎn)項(xiàng)目所擁有的土地儲(chǔ)備量也在很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展程度。而目前，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信息的使用者很難了解到企業(yè)土地使用權(quán)總額，對(duì)企業(yè)發(fā)展情況分析更加難以確定，所以，因當(dāng)提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備量及其成本的相關(guān)信息加大披露力度。其二，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的披露，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的披露主要包括對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中所形成的全部現(xiàn)金流量披露。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

摘 要 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)周期長(zhǎng)、資金投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上凸顯出很多的問(wèn)題。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大都導(dǎo)致行業(yè)會(huì)計(jì)核算更趨復(fù)雜。為此，本文從分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀入手，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 信息披露

自2003年起，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的拉動(dòng)下，行業(yè)經(jīng)濟(jì)取得了飛速發(fā)展。但自2010年起國(guó)家為防止房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱，可行形成的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，加大了宏觀調(diào)控的力度，出臺(tái)了包括限價(jià)、限購(gòu)等一系列政策措施。而房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行全面的反映，其核算水平和反映的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量如何不但關(guān)乎企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，更關(guān)乎國(guó)家的宏觀政策是否準(zhǔn)確、有效，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作意義重大。為此，本文對(duì)如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，使會(huì)計(jì)核算發(fā)揮更好的職能作用進(jìn)行了思考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

1．房地產(chǎn)企業(yè)收入具有很大的復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于商品房主要采用預(yù)售或分期付款銷售的方法進(jìn)行核算，這樣就造成了收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)的不一致，也往往成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行盈余管理的工具。從現(xiàn)狀來(lái)看，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金占用較大，而國(guó)家政策也允許進(jìn)行預(yù)售方式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，所以，一般房地產(chǎn)企業(yè)多采用預(yù)售方式。而房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時(shí)，商品房一般都還沒(méi)有竣工，而根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求沒(méi)有將資產(chǎn)使用權(quán)以及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的就不能夠確認(rèn)收入。同時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)房產(chǎn)自用或待售進(jìn)行的明細(xì)劃分，而且這兩類性質(zhì)房產(chǎn)可以進(jìn)行相互轉(zhuǎn)化，這就更增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中收入確認(rèn)的復(fù)雜性。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本核算不準(zhǔn)確。從成本配比角度來(lái)看，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從競(jìng)拍土地到竣工交付一般都要進(jìn)行3-5年的時(shí)間，由于收入確認(rèn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金投入難以同步進(jìn)行，即便開(kāi)發(fā)商品已經(jīng)全部預(yù)售完，預(yù)售價(jià)款也不能確認(rèn)收入，這就使會(huì)計(jì)核算的配比原則不能有效的實(shí)行。從成本結(jié)轉(zhuǎn)角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本一般是當(dāng)期竣工的核算對(duì)象的總成本比上開(kāi)發(fā)總面積，得出每平米的造價(jià)后，得到本期的銷售成本。而現(xiàn)階段我國(guó)商品房銷售收入普遍開(kāi)始實(shí)行一房一價(jià)的銷售政策，由于商品房屋銷售時(shí)間較長(zhǎng)，跨年度甚至兩、三年銷售期的并不鮮見(jiàn)，成本結(jié)轉(zhuǎn)基本是按平均法進(jìn)行的，而收入確各有差異，甚至有的樓盤高達(dá)30%以上的差異，收入和成本確認(rèn)口徑不一致，導(dǎo)致成本結(jié)轉(zhuǎn)不符合實(shí)際，進(jìn)而造成會(huì)計(jì)信息失真。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)制度不健全。對(duì)企業(yè)進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)是基于財(cái)務(wù)管理的需要，而主要的評(píng)價(jià)手段是運(yùn)用會(huì)計(jì)核算的數(shù)據(jù)，通過(guò)財(cái)務(wù)比率的計(jì)算來(lái)完成的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于銷售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)比較集中，當(dāng)項(xiàng)目完工驗(yàn)收并出售后，大量的預(yù)售賬款才能確認(rèn)為收入，企業(yè)的業(yè)績(jī)會(huì)在短時(shí)間內(nèi)大幅度提升，導(dǎo)致凈利潤(rùn)和銷售收入的指標(biāo)在不同時(shí)點(diǎn)都有較大差異。而如果通過(guò)銷售凈利潤(rùn)來(lái)衡量企業(yè)的業(yè)績(jī)，那么在時(shí)點(diǎn)上的差異有時(shí)候不能真實(shí)反映企業(yè)的業(yè)績(jī)水平，甚至在收取大量預(yù)收款的時(shí)還會(huì)出現(xiàn)負(fù)的銷售凈利潤(rùn)，這樣在籌資時(shí)可能無(wú)法取得銀行的信貸支持，在披露業(yè)績(jī)時(shí)，扭曲了企業(yè)實(shí)際情況，也不利于政府的宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性。所以，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)時(shí)，除了分析相關(guān)的指標(biāo)之外，還應(yīng)全面分析企業(yè)的現(xiàn)金流量和風(fēng)險(xiǎn)狀況，但現(xiàn)階段還缺乏相關(guān)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)反映處于“兩難”境地。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)完善會(huì)計(jì)核算方法的對(duì)策思考

1．完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算。一是確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售的復(fù)雜性以及特殊性，完全按照一般商品銷售收入進(jìn)行確認(rèn)不能滿足行業(yè)發(fā)展的實(shí)際要求，所以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)。可以比照勞務(wù)收入確認(rèn)原則，對(duì)于跨年度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)對(duì)預(yù)收款進(jìn)行比率確認(rèn)收入，以更好的反映經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。二是要明確銷售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)轉(zhuǎn)讓土地取得的收入應(yīng)實(shí)行總收入核算法，應(yīng)包括含銷售商品房的收入、銷售配套設(shè)施取得的收入等收入的全部，防止企業(yè)通過(guò)會(huì)計(jì)科目變化或核算口徑調(diào)整來(lái)進(jìn)行盈余管理。三是嚴(yán)格預(yù)售行為，預(yù)售行為的最初目的就是為了培育我國(guó)中小企業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展，而從行業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，不但經(jīng)濟(jì)總量還是經(jīng)濟(jì)效益都已處于行業(yè)領(lǐng)先地位。所以，建議國(guó)家適時(shí)取消預(yù)售款制度，或者將預(yù)售款比照定金核算，即預(yù)售合同的簽訂并不能作為銷售實(shí)現(xiàn)的依據(jù)，待實(shí)際銷售時(shí)再進(jìn)行收入確認(rèn)。

2．進(jìn)一步完善成本核算。一方面，要明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象，對(duì)于相類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以歸類為同一成本核算的對(duì)象，對(duì)于工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以分期作為成本核算的對(duì)象，準(zhǔn)確的確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，劃小核算單位，雖然會(huì)造成本核算煩瑣，但卻能提供較為準(zhǔn)確的成本信息。另一方面，對(duì)不同樓層、不同戶型的商品房成本，可以按照權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重估，計(jì)算總成本和總面積的加權(quán)平均成本，并計(jì)算銷售成本，確保收入和成本的配比的準(zhǔn)確性。

3．增大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露程度。一是要全面披露房地產(chǎn)企業(yè)的信息，不但要披露企業(yè)的商品房屋成本，還應(yīng)披露土地儲(chǔ)備情況，以全面反映房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景。二是細(xì)化業(yè)績(jī)指標(biāo)披露，要披露計(jì)算的結(jié)果和計(jì)算的口徑以及相應(yīng)的現(xiàn)金流量表情況，確保信息反映真實(shí)。三是要重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的披露。對(duì)土地風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)以及籌資風(fēng)險(xiǎn)等都應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的說(shuō)明，以給企業(yè)和報(bào)表使用人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，進(jìn)而制度措施規(guī)避可能發(fā)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

【關(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國(guó)家自2003年以來(lái)一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房?jī)r(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤(rùn)的同時(shí)也給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過(guò)度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過(guò)高的房?jī)r(jià)不利于社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。

歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)都被認(rèn)為是救火式出臺(tái)，證券市場(chǎng)出了問(wèn)題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就出來(lái)救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)及其對(duì)應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無(wú)法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過(guò)以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等。由于對(duì)銷售收入的確認(rèn)――風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移――存在不同的理解，所以會(huì)計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購(gòu)買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取措施來(lái)拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間，比如拖延所開(kāi)發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性

2007年1月1日開(kāi)始施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想的上市公司，通過(guò)變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動(dòng)收益、調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)、提高凈利潤(rùn)，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤，每個(gè)樓盤的開(kāi)工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長(zhǎng)，這樣就會(huì)有多期樓盤存在于一個(gè)會(huì)計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀荆源藖?lái)調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤(rùn)。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)

收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來(lái)了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對(duì)比。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表

在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項(xiàng)其他全面收益。從金額來(lái)講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價(jià)值而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益是已經(jīng)確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益應(yīng)反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認(rèn)未實(shí)現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價(jià)值確認(rèn)了巨額利潤(rùn)也不能說(shuō)明這個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，確認(rèn)了巨額虧損也不能說(shuō)明這個(gè)企業(yè)面臨倒閉。可見(jiàn)，如果采取這種會(huì)計(jì)方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)因?yàn)槔麧?rùn)波動(dòng)太大而回避公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，其他全面收益與凈收益分開(kāi)列示，能使會(huì)計(jì)信息使用者一目了然，哪些是已實(shí)現(xiàn)損益、哪些是未實(shí)現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進(jìn)行改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況；增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時(shí)，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說(shuō)明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問(wèn)題對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定的影響【J】，消費(fèi)導(dǎo)刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的動(dòng)因研究【J】，內(nèi)蒙古電大學(xué)刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學(xué)問(wèn).論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì).2005年3月

參考文獻(xiàn)

[1]陳冬華等，宏觀調(diào)控、政治成本與盈余管理――基于中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的實(shí)證研究，2010.7

[2]張寧，歷史成本、公允價(jià)值計(jì)量的利弊及相適應(yīng)的會(huì)計(jì)計(jì)量模式【J】，魅力中國(guó)，2010（3）

第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)報(bào)表；報(bào)表分析；特殊性

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是財(cái)務(wù)信息的的需求者通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況的有效途徑，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容包括對(duì)企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力，盈利能力及發(fā)展能力等方面。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析理論基于普通的企業(yè)設(shè)計(jì)出了一系列指標(biāo)來(lái)衡量企業(yè)的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析可以對(duì)企業(yè)的上述能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，以獲取自己需要的信息。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于其經(jīng)營(yíng)特征顯著區(qū)別于其他一般企業(yè)，決定了其財(cái)務(wù)核算具有特殊性，因此在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析時(shí)，必須考慮其特殊性。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及其對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)相比，其經(jīng)營(yíng)存在兩個(gè)顯著的特點(diǎn)，即經(jīng)營(yíng)周期的長(zhǎng)期性和經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)性，這兩個(gè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不同于一般的其他企業(yè)。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品是房產(chǎn)，房產(chǎn)需要較長(zhǎng)的建設(shè)周期，因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，一般一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始購(gòu)置土地到最后完工銷售需要數(shù)年的時(shí)間。而企業(yè)會(huì)計(jì)的核算一般是以一年為周期來(lái)進(jìn)行的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期小于一年的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)周期并不會(huì)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生影響，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段對(duì)會(huì)計(jì)核算會(huì)產(chǎn)生顯著的影響。首先，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，收入的確認(rèn)是以產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)的，因此一般只有等到企業(yè)完成了產(chǎn)品的銷售并實(shí)際轉(zhuǎn)移了產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)才能確認(rèn)為收入，并按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則將產(chǎn)品成本確認(rèn)為當(dāng)期的成本。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益只有等到項(xiàng)目建成并完成銷售以后才能夠得以確認(rèn)，收益的確認(rèn)與企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收益無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售更多地采用預(yù)售的方式來(lái)進(jìn)行，但是按照現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)法規(guī)，預(yù)售方式下的產(chǎn)品銷售并沒(méi)有將產(chǎn)權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移，因此在預(yù)售時(shí)并不能確認(rèn)銷售收入，企業(yè)預(yù)售得到的收入一般作為預(yù)收賬款處理。但實(shí)際企業(yè)在預(yù)售時(shí)產(chǎn)品相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大部分轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者，預(yù)售時(shí)企業(yè)取得的收入已經(jīng)相對(duì)確定，未來(lái)只存在很小的風(fēng)險(xiǎn)，因此這樣的處理會(huì)低估企業(yè)的收入，高估企業(yè)的存貨及預(yù)收賬款。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)價(jià)格受到多種因素的影響，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益具有很大的不確定性。同時(shí)，會(huì)計(jì)計(jì)量方法和會(huì)計(jì)估計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。作為在建中的房地產(chǎn)工程及完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)一般企業(yè)來(lái)講是以固定資產(chǎn)的形式列報(bào)于資產(chǎn)負(fù)債表中，其價(jià)值計(jì)量一般采用歷史成本法，因此其市場(chǎng)價(jià)值的變化對(duì)其會(huì)計(jì)期間的收益并不會(huì)產(chǎn)生直接的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的易變性對(duì)一般企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其在建的工程和完工的項(xiàng)目均作為企業(yè)的存貨計(jì)入流動(dòng)資產(chǎn)，存貨計(jì)價(jià)方法的選擇企業(yè)具有一定的靈活性，不同的計(jì)價(jià)方法會(huì)得出不同的期末資產(chǎn)價(jià)值，并對(duì)當(dāng)期的損益產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)價(jià)格的易變性和存貨計(jì)價(jià)方法選擇的靈活性會(huì)增大房地產(chǎn)企業(yè)收益的波動(dòng)性，并且其可靠性也會(huì)受到影響，這會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的難度。

除了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有的周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)性外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品還具有產(chǎn)品成本核算的統(tǒng)一性和產(chǎn)品銷售的分割性。房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品一般是以套為單位對(duì)外進(jìn)行銷售，但房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本一般是以工程項(xiàng)目整體進(jìn)行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產(chǎn)的銷售過(guò)程中必然會(huì)造成成本和售價(jià)的不配比。由于房產(chǎn)的售價(jià)與其樓層、朝向、戶型均有很大的關(guān)系，因此每套房產(chǎn)的單位售價(jià)可能存在很大的差異，但在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)按照相同的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，使得銷售取得的收入與其成本并不能實(shí)現(xiàn)配比，得出的企業(yè)收益數(shù)據(jù)的可靠性也會(huì)受到很大的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表構(gòu)造了一系列指標(biāo)對(duì)企業(yè)的盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力進(jìn)行分析，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于受其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的影響，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)所反映的信息與其他企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析存在一定的局限性。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)數(shù)據(jù)對(duì)其盈利能力的反映具有片面性。企業(yè)的盈利能力應(yīng)該反映其利用資產(chǎn)不斷創(chuàng)造價(jià)值的能力，而這種能力是通過(guò)收入減去相應(yīng)的成本費(fèi)用后的余額即利潤(rùn)來(lái)表現(xiàn)的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期短的企業(yè)，由于其收入的取得與其價(jià)值的創(chuàng)造在各個(gè)會(huì)計(jì)期間保持相對(duì)的平衡，因此利用利潤(rùn)指標(biāo)基本可以反映出企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)于會(huì)計(jì)周期，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造在不斷地進(jìn)行，但其收入與成本的確認(rèn)具有階段性，因此利潤(rùn)數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值。除了收入與成本確認(rèn)的階段性對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響外，企業(yè)的銷售成本一般以單位面積成本平均計(jì)入各套房屋，而為整個(gè)產(chǎn)品完工和銷售而支付的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用也以會(huì)計(jì)期間計(jì)入各期，造成成本、費(fèi)用與收入的不配比，這會(huì)進(jìn)一步扭曲利潤(rùn)指標(biāo)，影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)盈利能力的判斷。

2.2 房地產(chǎn)預(yù)售制度下企業(yè)大量預(yù)收賬款的存在，導(dǎo)致報(bào)表反映的企業(yè)償債能力不實(shí)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特殊性，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售實(shí)行預(yù)售制度，企業(yè)在預(yù)售時(shí)一般會(huì)按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價(jià)款，但按照收入的確認(rèn)原則，只有等到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)才能確認(rèn)銷售收入，在此之前，預(yù)售取得的收入以預(yù)收賬款的形式存在。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期相當(dāng)長(zhǎng)，因此預(yù)收賬款的掛賬時(shí)間少則幾個(gè)月，多則幾年。從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，預(yù)收賬款是企業(yè)的負(fù)債，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，其在簽訂完預(yù)售合同后就意味著合同的履行已經(jīng)變得相對(duì)確定，根據(jù)項(xiàng)目的完工程度應(yīng)該將相應(yīng)的預(yù)收賬款確認(rèn)為收入，并結(jié)轉(zhuǎn)完工成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)大量的預(yù)收賬款中包含了企業(yè)實(shí)際已經(jīng)完工履約部分，同時(shí)也包含企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)的利潤(rùn)而增加的所有者權(quán)益部分。所以直接按照企業(yè)報(bào)表資料分析企業(yè)償債能力會(huì)因高估企業(yè)負(fù)債而影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。

2.3 企業(yè)開(kāi)發(fā)成本計(jì)價(jià)不準(zhǔn)確，造成資產(chǎn)賬實(shí)不符。企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本的計(jì)價(jià)主要采用歷史成本法，但由于在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)其各種資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，導(dǎo)致以歷史成本計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)值不實(shí)，尤其是對(duì)土地成本的核算，賬面價(jià)值會(huì)與其實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生較大的差額。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有相當(dāng)部分的開(kāi)發(fā)成本由施工單位墊付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)入工程成本的支出也會(huì)與在建項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本有較大出入。這些都會(huì)影響報(bào)表使用都對(duì)資產(chǎn)項(xiàng)目的判斷。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特殊性要求

根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的局限性的分析，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法進(jìn)行改進(jìn)，以正確判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況。

3.1 充分利用表外信息。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于報(bào)表數(shù)據(jù)構(gòu)造了多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映企業(yè)的各項(xiàng)能力，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，由于其報(bào)表數(shù)據(jù)存在著局限，因此其對(duì)企業(yè)狀況的反映并不一定客觀真實(shí)。而包括財(cái)務(wù)報(bào)表附注在內(nèi)的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性提供參考。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)利用表外信息，充分考慮會(huì)計(jì)方法的選擇、期末資產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)和收益的計(jì)量產(chǎn)生的影響。

3.2 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析并做出調(diào)整。鑒于會(huì)計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則約束而可靠性受到影響，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)對(duì)其相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。分析企業(yè)盈利能力時(shí)應(yīng)對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合項(xiàng)目完工進(jìn)度調(diào)整相應(yīng)年度收入及成本，并按照配比原則調(diào)整相應(yīng)期間費(fèi)用和稅費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業(yè)償債能力時(shí)，將對(duì)屬于已實(shí)現(xiàn)收入部分的預(yù)收賬款進(jìn)行調(diào)整，合理估計(jì)企業(yè)的負(fù)債水平，并結(jié)合資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整資產(chǎn)項(xiàng)目，正確判斷企業(yè)的償債能力。

3.3 重視對(duì)現(xiàn)金流量表的分析。與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表項(xiàng)目的編制基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來(lái)編制的，數(shù)據(jù)具有客觀性。而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講現(xiàn)金流量的獲得相對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)對(duì)其生存和發(fā)展具有更重要的作用，因此對(duì)現(xiàn)金流量表的分析就顯得更為重要。

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