房地產稅收籌劃思路精選(九篇)

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第1篇：房地產稅收籌劃思路范文

關鍵詞：稅收策劃；房地產企業；綜合競爭力；盈利能力；資本

房地產企業稅收策劃是指企業納稅人通過分析自身所處行業的特點，在嚴格遵循稅收法規的基礎上，從多個納稅方案中擇優選擇符合企業發展特點的方案，從而實現降低稅負，提高企業的獲利水平的行為。

房地產企業盈利水平的高低主要取決于營業收入和營業成本，當營業收入>營業成本時，企業是盈利的，當營業收入

一、房地產企業實施稅收策劃的必要性分析

（一）提高房地產企業的盈利能力

房地產企業進行稅收策劃的根本目的在于，在確保稅收方案合理、合法的條件下，實現企業稅后凈利潤的最大化。稅收策劃的實施和執行貫穿了整個房地產項目的開發、銷售和存量保有環節，任何一個環節稅收工作的核算和審核都要以稅收策劃標準為依據，因此，房地產稅收策劃是一項小型的系統工程，其不僅對企業整個工程稅務工作有條不紊的開展進行了全面化、具體化的安排，還有效降低、減輕了工程各個階段的稅負額，從而為提高房地產企業的盈利能力和綜合競爭能力打下了堅實的基礎。

（二）強化了企業內部財務管理手段

房地產企業稅收策劃的制定是建立在企業整體發展戰略的基礎上的，其運行本質在于，通過解析稅法中的優惠政策，不斷進行資金鏈的調整和優化，從而依據資金的流向進行營銷策略的完善。稅收策劃是企業財務管理科學化的重要手段，隨著稅收策劃水平的不斷提升，房地產企業的內部財務管理體系將更加規范化和系統化。

（三）增強了企業依法納稅意識

稅收策劃，顧名思義即對房地產企業依法納稅情況進行有效的規劃，但不等同于房地產企業可以借此進行漏稅。稅收策劃是建立在依法納稅基礎上的，主觀上強調了房地產企業的納稅義務，因此，稅收策劃的制定和實施，一方面通過合理合法的手段降低了企業的稅負，進而縮減了企業的營業成本，另一方面強調了企業的納稅的責任和意識，因此，稅收策劃是值得被鼓勵和肯定的。

（四）加速了房地產產業結構的優化

房地產企業稅收策劃的實施，不僅有效的驗證了稅法的執行力度，而且加速了房地產產業的結構調整和優化，從而使整個房地產行業的發展更加有序化和規范化。另外，稅收策劃提高了房地產企業的資金利用率，從而有利于更好的發揮資金的流通價值。

二、我國房地產企業稅收策劃中存在的主要問題

（一）轉變經營方式，規避土地增值稅

目前，很多房地產企業通過經營方式的轉變，如投資或聯營，來進行土地增值稅的削減或規避。這種行為的出現，是房地產企業借助稅法的政策規定變相減輕稅負的表現。由于我國稅法中明確規定，依據房地產來進行投資或聯營的，需要以土地作價入股的方式來進行投資，才可以免征土地增值稅，如果在房地產經營期間出現了再度轉讓的情況，則需要征收土地增值稅，所以房地產行業在土地增值稅方面的籌劃問題尤為突出。

（二）借助資本化條件，降低土地增值稅

我國稅法中規定，房地產企業所發生的借款費用，滿足資本化條件要求的，可以進行資本化處理，從而將這部分資本化后的成本，納入資產成本會計科目。很多房地產企業對稅法的規定進行了片面化的操作，在稅收策劃中，將滿足資本化要求的借款費用計入到了開發成本科目中，但是在對企業的土地增值稅進行核算時，又將這部分借款費用進行了加計扣除處理，從而致使土地增值稅的金額大幅降低，違反了合法性規定。

（三）預售購房款不計入營業收入，漏稅嚴重

很多房地產企業為了降低納稅金額，在房屋預售階段，將預售房屋所得的款項計入到往來賬目之中，而不計入到企業的營業收入科目，這種不按實際發生業務所進行的業務操作，是企業進行變相漏稅的手段。

三、加強稅收策劃，提高房地產企業綜合競爭力的有效策略和建議

（一）房地產開發環節

1.房地產合作開發的稅收策劃

當房地產開發的啟動資金出現不足時，房地產企業和合作進行開發和建房。此時，有兩種情況可供房地產企業進行選擇：

其一，多個利益主體之間可以提供自身所具備的的資源，并共同承擔經營風險，待開發建設完成后，利益主體之間共享收益。這種情況下，在進行房屋出售時要繳納相應的增值稅，到利潤分配階段則可不用二次繳納稅款；

其二是建立控股制合作，在共同開發建設完房屋后，按照約定好的利潤比例進行房屋分配。這種情況下，向合作企業轉讓的土地使用權，需要按無形資產的轉讓方式進行稅款繳納，在房屋分配階段，還要根據各自的銷售情況繳納相應的增值稅。

通過對比兩種稅款繳納方式，不難發現，第一種方式繳納的稅款要低于第二種，所以在房地產開發階段，可以采用第一種方式來進行稅收策劃。

2.房地產企業印花稅的稅收策劃

在房地產開發階段，企業印花稅=簽訂施工合同的金額*固定稅率。在進行印花稅策劃的過程中，需要注意到：第一，同一張憑證可以適用兩種不同固定稅率的情況下，要按兩個稅率進行分別計算和申報；第二，由印花稅計算公式可知，簽訂施工合同的金額是影響印花稅的重要因素，因此，每簽訂一份合同就要繳納相應的印花稅，所以，在印花稅策劃階段，要盡可能降低合同簽訂的次數。

（二）房地產銷售環節

1.房地產企業營改增制度下的稅收策劃

隨著房地產企業營改增實施細則的推行，房地產行業營改增后的適用稅率由5%改為了11%。在房地產銷售的過程中，營改增法規中列明了一些過渡性的政策，銷售自行開發的、開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，可以按5%的稅率或11%的稅率進行納稅，而于5月1日后取得施工許可證、開發的房地產項目需要按11%的稅率繳納增值稅。在房地產預售環節，若收取預收款后，即使未開具增值稅發票，但收到的預收款需要預繳3%增值稅；在達到交房條件，結轉銷售收入時，可根據（結轉的銷售收入-相應的土地款）*11%―進項稅額交納應交增值稅。

2.房地產企業土地增值稅的稅收策劃

房地產企業進行普通標準住宅銷售時，增值額扣除金額*20%，全額征收土地增值稅。土地增值稅=轉讓房產收入-扣除數，其中扣除部分包括配套設施費、土地開發成本等，房地產企業可以通過增大可控配套設施成本，來減輕土地增值稅稅負。

（三）存量房產保有環節

第一，房地產企業在進行房屋出租期間，還需要進行企業所得稅、房產稅、增值稅以及城建稅等，為了降低相關稅金的繳納，企業可以將承租業務向承包業務過渡和轉化，并以自身名義進行稅務登記，這樣可以向承包人收取部分管理費，從而能夠降低從租計征、增值稅等稅負。

第二，加強出租業務的轉變，通過投資的形式來專門做承租業務的企業入股，從而使自身角色變為承租企業的股東，進而能夠參與承租企業的利潤分配。

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