土地精細化管理精選(九篇)

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第1篇：土地精細化管理范文

關鍵詞 城市邊緣區;土地利用;景觀格局;大興

中圖分類號 F30124 文獻標識碼 A 文章編號 1002-2104(2010)08-0159-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.08.029

土地利用是自然基礎上人類活動的直接反映。土地利用/土地覆蓋是由各種類型的斑塊組成的,具有顯著的空間特征和時間特點[1]。土地利用格局具有典型的空間異質性,在空間上表現為不同土地利用類型斑塊的鑲嵌,反映了土地生態過程的作用結果[2]。景觀格局是指異質景觀要素的數量、規模、形狀及其空間分布模式[3],是景觀異質性的具體表現,也是各種生態過程在不同尺度上作用的結果[4]。景觀斑塊的類型、形狀、大小、數量和空間組合既是各種干擾因素相互作用的結果,又影響著該區域的生態過程和邊緣效應[5]。當前國內外對景觀格局的研究多集中于區域景觀格局分析[6-9]、多時相格局動態變化[10-15]、景觀面積轉換等方面[16 -20]。城市化在土地利用景觀上的表現主要是大量農用地或未利用地轉化為城市建設用地的過程。經濟發展迅速的快速城市化地區,由于人類活動強烈,土地利用景觀變化迅速,已成為土地利用變化研究的重點區域[20-21]。大興區是距北京中心城區最近的城市發展新區,位于京津冀增長極要地,是北京面向環渤海經濟圈的橋頭堡,有“北京門戶”之稱,北京城市化進程對該區土地利用產生顯著影響。大興區是支撐北京城市空間結構戰略轉型的重要區域,承擔城市中心區人口和產業疏散功能,其土地利用變化、土地利用效率直接影響到北京市土地的合理高效配置,關系到北京市經濟、社會的可持續發展。因此,本研究選取大興區為研究對象,以1993、2001、2007年三期土地利用現狀圖為基礎,對大興區的土地利用景觀格局變化進行了分析,以期找到作為城市邊緣區的大興區在城市化過程中的土地利用景觀格局的變化趨勢,探討研究區域土地利用存在的問題及其對策,為區域土地利用和城市規劃提供依據,從而促進土地高效利用和社會可持續發展。

1 研究區域與數據來源

大興區位于北京市南部,地理坐標介于東經116°12′-116°43′,北緯39°26′-39° 50′之間,東西寬、南北長均為44 km,土地總面積103 595 hm2。大興區地處永定河沖積平原,東臨通州區,南臨河北省固安縣、霸縣等,西與房山區隔永定河為鄰,分別與房山區、豐臺區、朝陽區、通州區相鄰,是距離北京市最近的遠郊區。全區轄14個建制鎮,526個自然村。大興區的區位優勢得天獨厚,是北京市惟一擁有兩個新興衛星城的郊區。近年來北京市發展迅速,土地利用變化顯著,大興區尤為明顯。

本研究所采用的數據為1993、2001、2007年北京市土地利用調查數據。土地利用分類方法參考2007年土地利用現狀分類國家標準。

唐秀美等:城市邊緣區土地利用景觀格局變化分析中國人口•資源與環境 2010年 第8期2 土地利用與景觀格局變化分析

2.1 土地利用變化

對三期土地利用現狀圖件進行統計分析,結合大興區的實際情況,將大興區的土地利用類型劃分為7大類,在GIS中進行統計計算,得到各用地類型的面積及比例(見表1)。

表1 大興區1993、2001、2007年各土地利用類型

面積及比例

Tab.1 Area and proportion of land use types in Daxing

District in 1993, 2001 and 2007

土地利用類型

Land use types199320012007Area

(hm2)Priportion(%)Area(hm2)Priportion(%)Area(hm2)Priportion(%)耕地68 516.64 66.14 50 018.09 48.28 41 398.74 39.96 園地8 975.73 8.66 13 814.36 13.33 15 067.89 14.54 林地4 092.70 3.95 5 938.53 5.73 7 523.33 7.26 草地1 613.11 1.56 1 665.78 1.61 1 540.28 1.49 水域3 435.01 3.32 5 163.19 4.98 4 910.97 4.74 建設用地16 131.48 15.57 24 924.62 24.06 31 532.09 30.44 荒土地830.34 0.80 2 070.41 2.00 1 621.71 1.57 從表1中可以看出,大興區最主要的用地類型為耕地和建設用地。從1993年到2007年,大興區的土地利用類型面積發生了很大的變化,其中,耕地面積持續減少;林地、建設用地面積持續增加,園地、草地、水域、荒土地面積先增加后減少。其中變化較為劇烈的為耕地和建設用地,耕地面積由1993年的68 516.64 hm2減少到2007年的41 398.74 hm2。 建設用地面積由1993年的16 131.48 hm2增加到2007年的31 532.09 hm2。

2.2 土地利用景觀格局變化

土地利用變化格局的定量分析可以從景觀指數的變化上反映出來。景觀指數是指能夠高度濃縮景觀格局信息反映其結構組成和空間分布特征的定量指標。由于景觀生態學研究的主要對象是景觀格局的空間結構、功能、變化以及景觀規劃管理等,因此,景觀生態學家對空間格局的定量分析提出了許多不同指標,如景觀多樣性、均勻度、優勢度、分離度、破碎度等指數,為景觀空間格局的研究奠定了基礎。

本研究利用景觀格局定量化分析軟件FRAGSTAS分別計算三個時期(1993年,2001年,2007年)的土地利用現狀圖的景觀指數并通過此定量地分析大興區土地類型景觀格局變化情況。在FRAGSTATS提供的三種應用水平中,本文從景觀水平和斑塊類型水平兩個層次對景觀格局進行計算分析。有關景觀指數的計算方法及其生態學涵義見表2。

表2 景觀格局特征指標及其生態學意義

Tab.2 Diagnostic index and ecological meaning of

the spatial pattern of landscape

指標

Indexes表達式

Formula生態涵義 Ecological implication斑塊個數NP=ni各類型斑塊的個數斑塊面積PA=ai斑塊面積是景觀格局最基本的空間特征,斑塊的大小可能影響到景觀要素內部營養和能量的分配,還可影響到景觀中物種組成和多樣性分維數F=2ln(0.25Li)/Inai描述景觀中斑塊形狀的復雜程度,值越大說明斑塊的自相似性越弱,形狀越不規律破碎度Ci=niai描述整個景觀或某一景觀類型在給定時間和給定性質上的破碎化程度,它能反映人類活動對景觀的干擾程度分離度B=0.5ni/TA

A=PA/TA;S=B/Ai 描述斑塊在空間分布上的分散程度,值越大表明該類型元素分布越分散景觀百分率Pi=ai/PA描述各類型斑塊面積與研究區總面積的比值,表征相應類型在研究區中所占比重多樣性H=-∑ni=1(PilogPi)描述斑塊類型的多少和各類型在空間上分布的均勻程度,即表征景觀中斑塊的雜性,類型的齊全程度或多樣性狀況均勻度E=H/Hmn描述景觀鑲嵌體中不同景觀類型在其數目或面積方面的均勻程度優勢度D=ln(m)-H用于測定景觀結構組成中斑塊類型支配景觀的程度,表示一種或幾種類型斑塊在景觀中的優勢化程度注:表中n為第i類景觀類型的斑塊個數;ai為i類景觀類型的斑塊總面積;Li為i類景 觀型的斑塊周長;TA為景觀類型總面積;C為第i類景觀的破碎度;Pi為各景觀類型在總景觀中占的比例; Hmn =ln(m)最大多樣性;m為景觀類型數。

將土地利用圖轉成Grid格式后導入景觀格局分析軟件FRAGSTATS中,分別計算大興區1993、2001、2007年的土地利用類型景觀指數。研究根據實際情況選取部分景觀指標進行 計算,計算結果見表3。

從表3中可以看出,大興區景觀總斑塊數目隨著時間的推移是呈現上升的趨勢,同時,斑塊密度也呈現上升趨勢,斑塊密度反映了景觀的破碎化程度,斑塊密度逐步增

表3 大興區1993、2001、2007年景觀格局總體特征值變化

Tab.3 The total eigenvalue of the landscape patterns in

Daxing District in 1993, 2001 and 2007

指標Indexes特征值Eigenvalue199320012007景觀總面積(hm2)103 595斑塊數量1 2644 2754 454斑塊密度1.223 14.124 94.297 5最大斑塊指數64.528 712.833 812.812 9平均分維數1.052 71.050 11.051 1景觀分離度0.582 80.965 90.968 2景觀多樣性指數1.118 81.420 81.471 7景觀聚集度指數63.133 149.981 248.033 7景觀均勻度指數0.5750.730 20.756 3景觀優勢度指數1.370 91.215 71.189 6

加,說明大興區的景觀格局的破碎化程度逐年增加,表明人類活動對生態環境的影響隨著時間的推移在不斷加劇,人類活動對景觀的干擾程度也在逐年加大;景觀平均分維數先減少,后略有增加,平均分維數指數意味著斑塊的自相似程度,從一定程度上反映了人類活動對斑塊的影響程度。平均分維數減少說明斑塊形狀相似性變小,形狀越來越不規則;景觀分離度由1993年的0.582 8增加到2001年的0.965 9,直至2007年的0.968 2,增加幅度很大,特別是1993-2007年,景觀分離度是指景觀類型空間分布的集散程度,說明大興區景觀受人為影響較為劇烈;景觀多樣性指數持續上升,均勻度指數也呈現上升的趨勢,而優勢度指數是連年下降的趨勢,表明各類景觀組分面積比例差別在逐漸縮小,景觀中各組分分配越來越均勻,某一種或幾種景觀組分占優勢的情況越來越小,且景觀整體結構受人類活動影響較大。

表4為各個景觀的特征值變化情況。從1993-2007年,耕地面積持續減少,但斑塊數量和景觀密度持續增加,平均分維數和分離度也持續增加。說明耕地在面積減少的同時,景觀破碎度增加,分離度變大,分布越來越分散,形狀越來越不規則;園地面積持續增加,斑塊數量和景 觀密度增加,平均分維數變化較小,略有增加,景觀分離度變化較少,略有降低。說明園地面積增加的同時,園地變得更加分散,形狀不規則,同時,破碎度增加,景觀一直分布較為分散;林地面積增加,同時斑塊數量和景觀密度持續增加,平均分維數增加,景觀分離度一直較高。說明林地面積增加的同時,變得越來越分散,形狀更不規則,景觀分布較為分散;草地面積先增加后減少,但是斑塊數量一直增加,斑塊密度先增加后減少,平均分維數有所降低,景觀分離度一直較高,說明草地面積變化的同時,草地的破碎

表4 1993年、2001、2007年大興區景觀斑塊類型特征值變化

Tab.4 The patches' eigenvalue of the landscape pattern s

in 1993, 2001 and 2007 in Daxing District

景觀類型

Landscape types年份

Year斑塊數量

Patches numbers面積

Area

(hm2)平均分維數

Mean fractal dimension index景觀密度

Patch density分離度

Diversity index景觀百分率(%)

Percentage of landscape19938068 516.641.044 60.077 40.583 666.14耕地200138450 018.091.055 30.370 50.971 548.28200748441 398.741.062 30.467 00.986 239.9619933048 975.731.050 30.294 20.999 88.66園地200172013 814.361.050 40.694 70.999 613.33200781815 067.891.050 00.789 30.999 614.5419931224 092.701.053 60.118 00.999 93.95林地20015985 938.531.054 10.577 00.999 95.7320077237 523.331.055 00.697 60.999 97.261993741 613.111.066 10.071 611.56草地20014461 665.781.046 30.430 311.6120073821 540.281.045 50.368 611.4919931443 435.011.072 20.139 30.999 83.32水域20013675 163.191.066 50.354 10.999 24.9820073544 910.971.062 20.341 60.999 24.74199349016 131.481.047 60.474 10.999 615.57建設用地20011 10924 924.621.045 01.070 10.995 724.0620071 10231 532.091.046 21.063 30.983 330.44199350830.341.052 90.048 410.8荒土地20016512 070.411.045 20.628 11220075911 621.711.044 40.570 211.57

度增加,但是形狀相對變化的規則,景觀分布分散;水域面積先增加后減少,斑塊數量、斑塊密度和平均分維數也是先增加后減少,景觀分類度有所降低,說明水域景觀特征值的變化與水域的面積變化相對應,總體景觀特征變化幅度不大;建設用地面積持續增加,斑塊數量和景觀密度先增加,后略有減少,平均分維數先減少,后略有增加,景觀分離度持續減少,說明建設用地面積增加的同時,景觀破碎度增加,但是景觀形狀變得規則,并且分布變得相對聚集。荒土地的面積先增加后略有減少,斑塊數量和景觀密度也是先增加后減少,平均分維數先增加后略有減少,景觀分類度一直較高,說明荒土地從1993年到2001年面積增加較多,景觀變得分散,形狀愈加不規則,但之后的變化相對較小。

3 結 語

城市化是社會經濟發展的必然。一般而言,城市化的過程對城市的景觀格局有顯著影響。在城市化初期,當異質性的城市景觀進入以農業景觀為基質的區域時,會使景觀的多樣性和均勻度逐漸增加,景觀被分割導致區域破碎度增加,斑塊數量多而面積較小;城市進一步發展,大量的農田、水面和農村居住景觀斑塊迅速減少;進入城市化末期,注重規模效應和滾動開發使城市景觀成片出現、斑塊面積增加,破碎化降低、景觀的多樣性和均勻度減少,景觀變得單調,大興區城市景觀各類型的面積比例及其變化,很好地說明了城市化對城市景觀格局變化的作用。大興區作為城市邊緣區,是城鄉過渡性地帶和農業用地與非農用地的復合區。具備典型的城市邊緣區土地利用特點,土地利用類型多樣,結構復雜,但以耕地、居民點及獨立工礦用地為主。研究發現,從1993年到2007年,大興區在城市化過程中,景觀受到人類活動的嚴重干擾,斑塊空間分布不斷分散和破碎化,分離度和破碎度指標增加,研究區的景觀異質性程度在逐漸提高,土地利用向著多樣化和均勻化方向發展。說明大興區的城市化過程還處于中前期。分析大興區土地利用景觀格局變化的原因,主要是由于地處城市邊緣區,土地開發利用程度逐年提高,在北京市中心城的強輻射下,城鎮化水平提高,建設用地區位意義越來越明顯,土地利用變化強烈。本研究對大興區的景觀格局分析,得到了區域景觀的分布特點和格局變化情況,為該區域的城鎮發展規劃提供了有力的調控依據。

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Analysis on the Landscape Patterns Change of Land Use in Urban Fringe Area: A Case Study in Daxing District of Beijing

TANG Xiumei1,2 CHEN Baiming1 LU Qingbin3 FANG Linna4

(1.Institute of Geographic Sciences and Natural Resources Research,CAS,Beijing 100101,China;2.Gradate University of Chinese Academy of Scienc e ,Beijing 100049,China;3. Chinese Research Academy of Environmental Sciences,Beijing 100012,China;

4.Beijing Normal University,School of Geography,Beijing 100875,China)

第2篇：土地精細化管理范文

關鍵詞：城市土地；規劃；環境啊

Abstract: the reform and opening up 30 years, as China's accelerating urbanization, the city land planning to use the space also is a fairly serious crowd out, but also to the urban environment protection brought serious challenges, caused the wide attention of all social sectors. This paper aims at the urban land use planning and the urban space on the problems existing in the environmental protection in detail, and then analyzes the relationship between the two, and urban land use planning and the urban environment protection coordination development put forward countermeasures.

Keywords: urban land; Planning; Environment ah

中圖分類號： F301.23 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著我國城市面積的不斷擴大、出現了郊區城市化現象，這就牽涉到城市土地規劃利用空間問題，同時，城市建設向郊區蔓延也帶來了土地占用和環境保護建設等方面的問題需要關注，本文就來闡述我國城市土地規劃利用和在這期間的城市環境建設中存在的問題，通過分析兩者之間的緊密關系，并對城市土地規劃利用與城市環境建設的協調、可持續發展提出合理化建議。

一、城市土地規劃利用空間存在的問題和對環境建設的影響

1、城市土地規劃利用空間存在的問題。近年來，城市土地規劃空間布局出現了一系列問題，主要表現在城市空間的郊區化擴張，增大了自然環境的壓力。城市化的跨越式發展，逐漸占用了郊區的耕地，使得全市耕地面積減少、鋼筋混凝土建筑的增多，加劇了城市的溫室效應，增加了一系列城市生活、經濟、環境和社會成本，造成了嚴重的交通擁擠，提升了城市市區的居住成本，一定程度上使市中心逐步衰落。此外，農用地的減少和郊區自然資源的開發利用破壞了城市的生態多樣化和生態環境，給城市環境承載力帶來了嚴峻的挑戰。

2、城市土地規劃利用空間對環境建設的影響。一方面，城市郊區和鄉村人均土地的消耗不斷增加，城市郊區化實質上就是開發城市外部邊緣未開發的區域。城市郊區化的不斷推進和深入發展，必然會破壞掉郊區和農村原有的湖泊、河流、森林、農田和濕地，造成國土資源的極大浪費和破壞，與此同時，耕地會逐步演變為多功能的辦公樓、住宅單元樓和商業中心，不僅惡化了城市環境，也大大地降低了環境承載能力，很大程度上失去了郊區對城市污染的自凈能力，不利于城市走可持續發展道路；另一方面，住宅樓房的不斷增加、房地產開發規模的擴大，使城市中心積累了大量人口，成為城市人口密度最高的區域。為了協調各方的經濟利益，許多城市開始向高空方向發展——建設高層建筑，造成了對臨近建筑的遮擋，也不利于城市環境建設；過去城市遠郊鄉村的農民逐步成為新城市居民，大量住上新房的失地農民也會給城市環境容載量帶來不小的壓力。

二、城市土地規劃利用空間與城市環境建設的關系

隨著可持續發展理念的深入人心，世界各國都不斷加強國際交流與合作，力爭通過政治、外交和法律手段解決各國城市文明的發展與環境建設的矛盾，事實上，隨著城市土地規劃利用空間的變化與擴大，并非在任何時候都會給城市環境建設帶來麻煩與負面效應，這是傳統的環境價值觀使然，下面就來探討城市土地利用規劃空間與環境建設的兩大關系。

1、傳統的征服自然的價值觀與保護資源環境的關系。傳統的征服自然的價值觀認為，人可以改造自然的一切事物，自然資源是取之不盡、用之不竭的，大自然既然為人類提供了免費的空氣、水、森林和土地。在這一理念的影響下，人類可以肆無忌憚地開發、利用和占有，不注重任何保護，最終導致生態惡化、環境破壞、資源枯竭。傳統的生態環境觀念以人類物質享受為唯一目標，以高投入、高消耗的粗放型經濟增長方式為主要表現，雖然使人類獲得了暫時的享受，但長此以往，不利于人與自然和諧相處，嚴重破壞了人類賴以生存的資源、環境，對于子孫后代的影響顯而易見。在很大程度上，傳統的掠奪式開采資源環境的價值觀念與資源環境的保護成了一對顯著的矛盾。

2、科學的、合理的生態價值觀與資源環境保護的關系。合理的價值觀念要求人類走可持續發展道路，人類文明發展的同時，若需要使用自然資源，則必須合理開發利用，做好補救措施，以便今后繼續使用，不能以損害資源和環境為代表換取一時的經濟效益和物質利益，而要考慮到子孫后代的生存與發展；人們要善待自然、敬畏自然，在尊重自然環境客觀規律的基礎上，科學規劃、限量開采資源，時刻增加憂患意識，將有限的資源用到人類最需要的地方，促進人地關系的和諧發展。這樣人與自然才會協調發展，人類自覺地保護資源與環境，才不至于受到大自然的懲罰。

三、城市土地規劃利用與城市環境建設協調發展的對策

1、合理配置空間資源。社會主義市場經濟體制的確立與不斷完善，使市場成為配置資源的基礎，這就為城市土地規劃與環境建設工作的開展提供了指導意義。在當前形勢下，土地資源的空間配置應該以供給方面為主導，確保對城市發展具有戰略性意義的土地資源供給要素得到合理的配置。當前我國耕地面積不斷萎縮，國家把保護每一寸耕地、提高耕地的利用率作為一項基本國策，要求城市優化空間布局結構、拓展城市建設的黃金渠道，將城市大規模的開發建設、面積擴張與環境資源的保護有機結合起來，樹立正確的生態倫理價值觀念，運用可持續發展戰略，不斷推進城市環境的保護與建設。

2、發揮國家在城市土地規劃利用中的重要作用。在城市土地規劃利用中，僅靠市場調節還遠遠不夠，必須將“有形的手”與“無形的手”緊密結合起來，即加強國家對城市土地規劃利用的宏觀調控戰略，運用經濟手段、法律手段和必要的行政手段調節土地市場的供需關系，協調各方面的經濟利益，創造良好的經濟和社會投資、發展環境；除此之外，城市土地開發商也要自覺提高環境建設的意識，兼顧效率與公平，使每一寸土地都能發揮其最大的潛能，造福于人民群眾，而不能單純為了自身經濟利益破壞資源環境，為市場有效運行打造平穩、健康的平臺，做出正確的發展決策。

3、城市土地規劃部門和建設單位都要牢固樹立科學發展觀和可持續發展理念，用全面的、聯系的、發展的眼光統籌全局。科學發展觀要求以人為本、全面協調、可持續地發展；可持續發展觀念要求人類的經濟和社會發展必須控制在資源和環境的承載力范圍之內，人類必須約束自身的浪費和污染行為，提高資源、能源的利用效率，為子孫后代的根本利益考慮。基于此，城市土地規劃利用部門要樹立以人為本的新理念，充分考慮到城市郊區農民的共同利益，出臺一系列保護耕地的措施，不能為了盲目擴大城市化面積而在耕地上興建高層住宅樓，應當整合城市各方群眾的意見，制定出科學合理的、既能維護廣大人民利益、又不至于對環境容量、承載力構成過大壓力的土地規劃決策。

4、處理好資源短缺與環境建設的關系。土地規劃利用中，肯定會帶來郊區和農村的資源短缺，雖然繁榮了城市的房地產業，但若導致資源短缺，是不符合科學發展觀要求的、對城市經濟社會的長遠發展和產業機構的優化升級也是不利的。土地資源的稀缺也決定了我國城市中心區需要走集約化成都較高的內涵式建設道路。在城市現代化的中心商務區或者傳統的商業中心區，都要以高密度聚集公共建筑為特色。

結束語

城市土地規劃利用過程中，要正視規劃當中的問題，把握好城市土地規劃利用與城市環境建設的關系，以科學發展觀促進城市土地利用規劃與城市環境建設協調發展，以促進經濟效益、環境效益和生態效益的有機統一。

參考文獻

[1]趙艷，劉永紅-城市土地規劃與城市環境關系[J].價值工程,2012,(03).

第3篇：土地精細化管理范文

關鍵詞：全要素 地籍 管理 信息系統 架構

中圖分類號：P273 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）06（b）-0029-02

隨著信息技術的飛速發展及國土資源管理水平的提升，尤其是“數字國土”、“金土工程”、國土資源“一張圖”的推進，使得現代國土業務由單個業務、單個部門的管理模式，逐步開放到國土資源全過程全要素之中，形成跨業務、跨部門的管理模式。多個城市國土資源局根據國土資源管理工作需要，以加強國土資源信息化建設為抓手，大力推進國土資源精細化管理，搭建市級國土資源網絡平臺，建立了基礎地理、土地、礦產資源等一批數據庫，建立了城鄉地籍一體化管理、基礎測繪、土地利用規劃、土地利用、基本農田等方面的管理系統。這些數據庫及管理系統的建設，對提升國土資源管理水平，提高工作效率，規范管理，推動國土資源精細化管理起到了重要作用。但由于是根據業務部門工作需要開展的，缺少統一構架、統一設計，從總體上看，一個全面支撐國土資源管理工作的完整的信息化體系還未完全形成，還不能適應國土資源管理工作的需要。

1 全要素地籍信息系統實質

1.1 地籍全要素內涵及分類

“地籍全要素管理”是指在信息技術的支撐下，以最細粒度（宗地、圖斑）的土地要素為管理單元，以涵蓋所有國土資源信息的各類空間和屬性要素為管理范圍，涵蓋國土資源管理的批、供、用、補、查等所有辦理環節。具體管理要素如圖1所示。

（1）基本要素：基本要素是指城鄉一體化地籍信息系統及其數據庫中所有對象。地籍數據是描述權利人、宗地和所有權三個地籍對象的數據，包含土地權屬、利用與質量三方面內容。土地的權屬、地類和面積是地籍管理的主要對象，也是國土資源管理工作的基礎和依據。地籍管理工作可以概括為“一個行政手段和兩個技術手段解決三個基本問題”。行政手段是土地登記，技術手段是地籍調查和土地利用現狀調查，三個基本問題是土地權屬問題、土地地類問題和土地面積問題。（2）關聯要素：關聯要素主要是基礎地理、土地規劃、基本農田、土地開發復墾系統及其數據庫中所有對象，包括基礎地理所有地形要素、土地規劃各功能區域范圍、基本農田保護塊范圍、補充平衡要素（土地開發、復墾、整理）等。（3）生命周期要素：生命周期要素記錄著整個生命周期中土地形態和附加的屬性信息的變化，包括土地征收、儲備、市場、供應、登記等。（4）輔助要素：輔助要素主要為土地報批、征用、儲備、市場、違法用地查處、供地等提供依據，包括土地監察和勘測界定等。

1.2 土地生命周期管理

土地生命周期就是記錄土地（具體地塊）隨著時間變化的屬性演繹全過程，即具體地塊新屬性的產生、變動，到終結的過程。通過各階段的業務關聯，實現新屬性各階段狀態記錄的查詢、統計、回溯和分析。它是以土地利用現狀中根據規劃建設需要劃定的具體地塊為生命周期的起點，經過規劃預審、征收（征購）、儲備、市場招拍掛、供地、登記發證、建設利用等生命環節。在生命周期管理過程中，土地是承載體，通過各階段屬性變化信息的關聯，形成土地生命周期業務信息鏈，實現在不同時期、不同業務過程的查詢、減少數據冗余。在土地生命周期管理中，各個環節都是相互聯系、相互統一的。土地勘測界定為各階段形態屬性建立了空間參考和屬性變化信息的關聯。土地利用現狀中根據規劃建設需要劃定的具體地塊是土地生命的起始點；地塊規劃預審是孕育期，制定其“成長”規則，約束以后各種利用活動；土地征收（建設用地報批）使地塊具備了身份合法性，土地儲備（原處于建設狀態的地塊可以重新進入新的土地生命循環周期）是土地征收地塊后續環節；土地交易將征收或儲備的地塊投放到市場進行交易，體現了地塊的價值；土地供地是市場交易成果的確認；土地登記為確認該具體地塊身份，實行土地“戶籍管理”。土地監察是對土地生命周期的監查，使土地沿著正確的循環路線“成長”。

1.3 全要素地籍信息系統

全要素地籍信息系統是將地籍業務與其它國土資源業務應用整合在統一框架下，以地籍管理信息化為基礎，以統一的“編號”為索引，實現信息資源整合以及各部門業務協同。利用信息技術、網絡技術、空間數據庫技術、計算機技術、工作流技術、“3S”技術等技術整合國土資源基礎空間數據庫系統，實現應用系統“圖文一體化”，使業務人員能夠方便地獲取宗地的權屬狀況、地類狀況、變更歷史以及相鄰地塊的情況等信息。

2 系統層次結構

全要素地籍信息系統采用Oracle10i存儲和管理海量空間數據和屬性數據。Oracle10i是可擴充的、穩定的大型關系數據庫管理系統，不僅提供數據庫系統和其他系統之間的數據雙向共享，而且具有較高的升級能力。并且采用ArcSDE空間數據引擎，屏蔽了DBMS管理的空間數據庫和屬性數據庫不一致的問題，通過ArcSDE和Oracle二者的集成完成對空間數據的管理。Oracle關系數據庫管理底層數據，作為數據庫服務器，存儲、管理數據；客戶端用戶通過DSE客戶端應用程序庫調用應用服務器進程，具體而言是應用服務器接受客戶端的應用請求，與數據庫服務器進行交互，處理應用請求，并將處理后的結果反映給客戶端，完成交互操作。前臺開發環境為微軟的.NET，地理信息開發平臺采用ArcEngine。

系統以Oracle數據庫為依托，利用DAC和ESRI的ArcSDE引擎對數據進行訪問和管理，采用ArcEngine和為開發工具，構建弘圖搭建平臺，通過調用不同的組件自由搭建三大應用平臺：數據處理平臺、GIS應用平臺和電子政務平臺。

（1）數據處理平臺：應用ESRI公司ArcEngine開發平臺研制的GIS數據綜合處理系統，支持多源數據的采集、檢查、整理、變更及入庫，并支持各種關系數據庫對海量數據進行存儲與管理。（2）GIS應用平臺：基于ArcEngine核心技術研制開發的一體化的GIS桌面應用系統，可以完美實現對空間數據和屬性數據的瀏覽、編輯、查詢、統計、分析、輸出等操作。同時支持組件化管理，功能模塊自由搭建，可以針對不同行業的應用要求輕松構建行業專題應用軟件系統。（3）電子政務平臺：以國土資源業務的具體應用，分析GIS行業工作流程的通用特性，抽象單位組織結構、業務流轉模式以及業務內容等創建工作流管理和組織權限管理模型，通過自主研發的工作流平臺和智能表單技術為支撐，采用組件形式封裝專題應用模塊，實現無縫集成的電子政務平臺。系統層次結構如圖2所示。

3 系統功能設計

全要素地籍信息系統由數據處理模塊、專項業務應用模塊和電子政務應用三大模塊組成，共設計有11個子系統，涵蓋國土資源管理的批、供、用、補、查等所有辦理環節，所有子系統涉及的數據（包括圖形和屬性）均存放于系統數據庫中，利用GIS應用平臺提供的功能進行管理。

全要素地籍信息系統構成如圖3所示。

數據處理子系統實現對地籍全要素數據的處理，完成數據的矢量化、坐標轉換、數據入庫；完成數據的拓撲檢查、屬性檢查；完成數據的分割、合并、刪除、新增；完成屬性數據的修改、刪除和增加；完成空間數據的變更或調整，實現歷史數據的管理。

建設用地子審批管理系統包括審批管理、數據輸入編輯、信息查詢、信息統計、數據輸出和綜合維護等六個模塊。地籍管理子系統主要包括流程控制（審批）、信息查詢、信息統計、數據輸出和日常維護等五個功能模塊。土地調查主要完成日常對地塊的勘測定界工作，輸出勘測定界圖和勘測定界報告，勘測矢量數據入庫，為其他應用業務提供基礎數據。土地儲備主要是完成對儲備地塊信息的管理、存量土地的管理、儲備資金的管理，能分析統計儲備地塊的成本、收益，為土地市場中心提供基礎數據。土地市場主要完成土地的交易過程管理.該系統主要以出讓為重點實現，而出讓合法性、合理性的調查以及出讓過程的記錄備案。主要設計功能如下：供地管理主要任務是利用處確定供地方式，并進行供地。主要設計以下功能：①供地數據的登記、查詢、統計；②圖形管理，輸出供地專題圖；③與地價系統結合使用，實現供地信息共享，為地價分析提供實時依據；④出讓合同管理。

土地利用管理子系統設計為查詢顯示、統計、數據輸出等三個功能模塊。

地價的管理，主要是為供地提供決策支持，通過分析出讓地塊的周圍出讓或交易地塊的地價及所在區域的基準地價，為出讓地塊的地價是否合理作出判斷。土地執法監察業務主要包括土地違法案件查處和土地權屬糾紛調處。系統主要設計以下功能。土地開發復墾系統包括兩方面內容：一方面通過電子政務平臺實現項目的立項申報、審核、實施、監管、驗收等業務流程的流轉；另一方面，單獨專項業務系統能夠處理項目實施操作的專項業務，例如對項目區的查詢、定位、重復開發復墾區的預警等，以及對項目的其他業務功能管理。

4 結語

通過該文的研究，預期可以得到以下應用效果：

（1）解決目前國土資源信息化建設存在的諸多問題。

以地籍管理信息化為基礎，以統一的“編號”為索引，實現國土資源信息資源整合以及各部門業務協同，徹底解決系統優化程度低、應用系統類型多而雜和系統共享性差等諸多問題。

（2）實現建設用地精細化管理，提高工作效率。

地籍全要素管理是在信息技術的支撐下，以最細粒度的土地要素為管理單元，以涵蓋所有國土資源信息的各類空間和屬性要素為管理范圍，以涵蓋國土資源管理的批、供、用、補、查等所有辦理環節為管理線索，以所有要素信息的由生到滅到再生的循環周期為管理周期的一種新型的國土信息集成管理模式。地籍全要素管理信息系統為搭建面向保護資源、維護權益、支持發展、服務社會的國土資源全過程、精細化管理模式。

（3）提高服務能力，增加業務辦理透明度。

地籍全要素管理模式實現工作流程與部門職能的優化重組，將現有的資源、數據進行跨部門共享和集中管理，從而解決政務管理和社會化服務領域內的關鍵性技術瓶頸，改善服務意識，提高服務能力，增加業務辦理透明度。

參考文獻

[1] 陳述彭，魯學軍，周成虎.地理信息系統導論[M].北京：科學出版社，1999.

第4篇：土地精細化管理范文

關鍵詞:鄉村旅游；土地；精細化管理

引言

十三五規劃期間，海南國際旅游島的建設逐漸成熟，海南省各個市縣充分利用自身的資源優勢，各自開展著具有獨特風味的鄉村旅游項目。鄉村旅游發展，一方面提高了農村土地的使用效率，促使農村土地朝著多元化利用方向發展，另一方面促進了農村剩余勞動力的轉移，從而提高了農民的收入，釋放有效需求。

1文獻綜述

集體土地流轉的過程，是利益重新分配的過程。國內相關學者研究了農民的經濟狀況以及流轉過程中的收益分配比率等問題(盧吉勇等，2002)［1］，提出了促使農村集體建設用地快速交易的模式和收益分配基本原則(袁開春，2008)［2］。從多個角度，對農民集體土地流轉過程中交易利潤分配等進行了調查與研究(李力行，2012)［3］，結合鄉村旅游的經濟要素，分析刺激鄉村旅游經濟快速增長的各個要素以及其所占比率(左冰，2011)［4］，提出影響鄉村旅游的主要因素有觀念、規劃以及人才等(唐召英等，2007)［5］。此外，有國外學者認為社會文化利益等對鄉村旅游的發展有重要的影響(Choietal，2006)［6］。本文嘗試從規范管理的角度，對鄉村旅游發展過程中存在的用地問題及管理措施進行研究分析，明確了鄉村旅游發展過程中用地的治理方法及程序，有助于海南省鄉村旅游的可持續發展以及土地流轉政策得以完善。

2海南省鄉村旅游用地利用存在問題

2．1規避審批、違法占地

鄉村旅游項目為農民增收開辟了一條新途徑。由于村民對于鄉村旅游的認識不足，從而造成了不合理的土地利用方式;再加上部分經營者及旅游者缺乏責任心，亂排污水以及亂倒垃圾，這些垃圾都對生態環境造成了污染，污水得不到充分的凈化處理，造成對土壤和地表水體的污染;由于經濟利益的驅動，村民的傳統民居逐漸向經濟房、酒吧、餐館、賓館等等現代化建筑設施轉變，嚴重破壞了鄉村特有的鄉土氣息。

2．2破壞農田，影響耕地總量動態平衡

從2012年海南省土地執法調查的情況來看，全省只有17家農家樂項目經國土部門批準。根據海南省國土資源廳2011年對69家農家樂項目的統計，平均用地硬化率為11．4%，雖然不高，但未經批準硬化農用地成為一種土地違法行為，是一個土地監管的重點。關于水產養殖方面的鄉村旅游項目，由于需要挖塘養殖，導致地面耕作層遭到嚴重的破壞，并且破壞之后將難以復墾，從而直接造成耕地總量大量的減少。

2．3魚龍混雜，擾亂土地市場秩序

近年來，出現了以低價圈占土地為目的，打著建設“體育休閑產業”“觀光農業”“生態恢復”“設施農業”以及“農家樂”的旗號，采用“以租代征”的方式，大量占用農村集體土地用于非農業項目的發展。鄉村旅游目前的政策環境仍有待改進，對于土地利用、公共交通、財政金融支持等部分還需要改進成為有利于產業發展的政策制度，如果僅僅依靠企業的發展，后期將導致心有余而力不足。

2．4壓低補償，損害被占地農民利益

鄉村旅游是土地流轉后獲取高收益的一個主要途徑。流轉后的土地大多發展高附加值農業，而用于種植糧作物的幾乎很少。由于外來的旅游經營與管理企業流入大量的資金，使得農民的收益空間大大減少。另外，其補償的租金沒有考慮到土地質量持續性投入的損失。經濟條件相對較不景氣的農民，只能通過流轉土地得到一定的補償金。這增加了農戶之間的貧富差距，形成農村新的不穩定因素，由此引發的群訪、集中量增加。

3海南省鄉村旅游用地利用問題分析

3．1用地需求擴張與耕地保護相矛盾

目前各個市縣編制的旅游發展規劃并未與相應的土地利用總體規劃相銜接。旅游建設項目并未歸入對應的土地利用總體規劃之中，其發展空間幾乎很小。土地利用總體規劃和城鎮總體規劃規定的規劃期限分別為15年和20年。因此很難定位旅游發展過程中的用地范圍，耕地容易遭到破壞。在用地指標緊缺的情況下，鄉村旅游項目用于建設的用地指標在一定程度上限制了鄉村旅游經營規模的擴大。

3．2違法用地現象屢禁不止

鄉村旅游項目在土地使用方面仍有不足，由于各方面利益的驅使。許多違法用地現象仍然存在。鄉村旅游項目如果嚴格按照法定程序獲得這部分土地的使用權則會產生巨大的價格成本差。對于村集體經濟組織而言，希望通過出租土地獲取的租金，為村里增加一些收益，壯大集體經濟實力。農業收益較于其他收益較低，農民放棄土地后仍然能夠通過雇員等的方式繼續經營土地，這對農戶來說無疑具有很大的吸引。

3．3法律法規和制度上的缺失

目前，針對鄉村旅游項目的規章、制度、文件較缺乏:旅游產業沒有單獨的用地門類，海南各市縣在實際工作中基本按經營性用地出讓;很多地區并未明確基準地價，當采取出讓的方式流轉土地時，大多參照商服用地的地價標準，造成旅游業用地出讓價格偏高;旅游用地規模和標準控制未完善，對旅游業的監管不到位;法律上并不允許農民以宅基地使用權流轉的形式從事鄉村旅游，并且相關的法律法規并未完善。

3．4管理不規范

鄉村旅游項目關聯國土、旅游、工商等多個部門，由于很多部門推廣的項目成了土地主管部門檢測出來的違法項目，執法過程中就出現了各種各樣的阻力。部門對農業項目未經嚴格的研究和論證導致鄉村旅游業發展管理不到位，各個鄉鎮不經規劃雜亂無章的搞建設，導致了管理難度的增加。基層國土所建設不健全，執法監察力量和巡查體系不完善，信息的不暢通造成了管理的相對滯后。

4海南省鄉村旅游用地精細化管理解決對策

4．1完善政策管理

應該明確旅游用地規模，增設旅游產業用地，并將其繼續劃分為旅游建設用地與非建設用地。將建設用地和非建設用地進行區分管理。若是符合相關規劃的旅游項目用地，進行用地審批時，可以采取只租不征、既征又轉、只征不轉、只轉不征等方式進行處理土地。積極引導企業建設和農民建房在選址用地時盡量使用存量建設用地，要依法指導督促其履行用地報批手續。

4．2規范管理流程，強化規劃管控作用

全面追蹤土地利用調查情況，積極開展項目用地的審查，采取季報和月報的方式向縣國土資源行政主管部門及時匯報開發進展情況，主動預防土地閑置情形發生。農業部門應核定所需的管理用房占地面積及布局，報國土、規劃部門審批相關用地及建筑手續，促進項目建設依法、健康、有序開展。在今后的工作安排上，縣政府應當在協調各部門、各規劃時，明確管理責任和分工，確定準確且有效的指標安排。

4．3完善鄉村旅游用地流轉及退出管理機制

建立農村集體建設用地流轉機制，盤活存量建設用地，積極引導建設用地使用權在村民集體與開發商、銀行之間的流轉。嚴格農村土地用途管制制度，盤活農村集體建設用地存量土地，需要政府以及農民積極參與對農村集體建設用地的監管。對于非法和違法用地者應加大處理力度。加強農村集體建設用地的監管對于高效合理的管制有重要的作用。

4．4尊重農民意愿，保障農民土地權益

鄉村旅游項目的實施可能涉及到村莊的整治，實施過程中對農民的拆遷補償、安置方式、安置數量等測算及操作需在全面查清村莊土地面積、權屬、地類、人口、戶數、房屋結構等現狀工作的基礎上才能進行，因此，建議進一步完善集體土地的地籍調查工作，通過將權能細分、權責明確來保障農民基本的土地權益。通過對散村散戶遷并和其他整治措施，建設新型的農村聚落，促使村莊規模化、合理化、一體化。

參考文獻:

［1］盧吉勇，陳利根．集體非農建設用地流轉的主體與收益分配［J］．中國土地，2002(5):20-21．

［2］袁開春．三峽庫區循環經濟發展的法律政策研究［J］．長沙民政職業技術學院學報，2008(4):40-42．

［3］北京大學國家發展研究院綜合課題組，李力行．合法轉讓權是農民財產性收入的基礎———成都市農村集體土地流轉的調查研究［J］．國際經濟評論，2012(2):7-8，127-139．

［4］左冰．中國旅游經濟增長因素及其貢獻度分析［J］．商業經濟與管理，2011(10):82-90．

［5］唐召英，陽寧光．論城郊鄉村旅游發展的動力機制及可持續發展對策［J］．農業環境與發展，2007(6):36-38．

［6］ChoiHC，SirakayaE．Sustainabilityindicatorsformanaging-communitytourism［J］．TourismManagement，2006，27(6):1274-1289．

［7］盧小麗，成宇行，王立偉．國內外鄉村旅游研究熱點———近20年文獻回顧［J］．資源科學，2014(1):200-205．

第5篇：土地精細化管理范文

在近一段時間，中國酒水營銷界開始把目光集中投向名煙名酒店這一零售終端。許多企業都明確地提出，要把名煙名酒店作為下一階段營銷工作的重心。在市場經濟這場大戲中，毫不起眼的名煙名酒店為何會從“跑龍套”升級為“當紅小生”？為何會出現這樣的渠道重心的轉移呢？如何正確評判煙酒零售渠道的價值呢？對于酒水廠家和經銷商而言，這是一次商機，還是又一次打擊呢？作為酒水生產企業，又該如何運作名煙名酒店這一渠道呢？

“幫”打天下

2006年年初，在青海西寧市區，仿佛一夜之間就開張了數百家掛著“名煙名酒”招牌的零售店，幾乎覆蓋了西寧市區的各條大街小巷，這一盛況著實令人震驚。而這就是名煙名酒零售店的開創者們——河南商人的杰作。

分析名煙名酒店，要從河南說起。

王衛甫（別名王小六），河南許昌人，在河南鄭州酒圈有很高的影響力。他1994年在河南開了第一家煙酒零售店，之后帶動了一批許昌鄉親進入鄭州，相繼開設400多家名煙名酒店，已經形成小有名氣的“許昌幫”。據粗略統計，河南鄭州市區現有名煙名酒零售店鋪約一千多家。除許昌幫之外，還有“商丘幫”占300多家店，其他散戶占300多家店。現在華北、西北及許多地區正在興起的名煙名酒店多半都是河南商人的勢力范圍。

據王經理講，名煙名酒店在河南鄭州的鼎盛時期是1998年前后，他們改變了原來各省市糖酒公司一統零售市場的狀況，成為了當時酒水銷售的重要渠道，許多名煙名酒店的小老板都在這個時期發了財。據不完全統計，當時茅臺和五糧液約有70%的銷售就是這些名煙名酒零售店完成的。但2000年以后，隨著各現代終端大型超市的涌入，名煙名酒店的價值又被弱化了，銷量也大大減少。這也是名煙名酒店小老板們最痛苦、最迷惘的時期。于是賠錢、分流、轉型，還有連鎖、擴張等等都成為這一時期的表現主題。

或許2005年和2006年這兩個年頭，該是名煙名酒店的又一次發展轉折期。渠道關注的視線再一次聚焦在名煙名酒零售店的身上。

“勢”不可擋

新聞鏈接：日前，江蘇省餐飲行業協會、消費者協會聯合公布新規《江蘇省餐飲行業經營行為規范》：從2006年5月1日起，飯店不得禁止消費者自帶酒水，消費者可以自由帶著酒水進出餐館。此次南京市出臺的自帶酒水新規無疑具有標志性的意義。

據調查，當前自帶酒水的呼聲越來越高，而這直接影響了酒水在酒店的銷量，酒水終端營銷遇到了前所未有的障礙。“酒店基本不賣酒了。”酒店的銷量大幅下滑，已經遠遠無法抵上投入，更談不上盈利了。由于酒店銷售與酒店投入的不成比例，許多買斷酒店的經銷商都在苦惱中。營銷專家王朝成分析，自帶酒水的潮流可能會帶來兩方面影響：一是酒店內部的平價酒水超市可能會越來越多；二是名煙名酒零售店的效能越來越受重視，且其將呈現品牌化發展。

黑土地酒銷售公司劉總認為，當前自帶酒水的潮流促使整體酒水運作的難度都會加大，尤其新品牌的成長難度就更大。原來只要抓住幾個核心酒店，加大投入就可能切入市場，但是現在酒店的效能在降低。搏殺性質的酒店終端投入已經很難啟動市場，因為消費者和市場都在走向理性，培育期被無限地延長。在酒店終端啟動市場的效能越來越低的時候，我們不得不思考，市場的“發動機”究竟在哪里？思考原來倡導的“盤中盤”營銷模式，假如酒店這個小盤的能量不行時，新的小盤又在哪里？

縱觀中國酒水整體市場，我們發現，許多廠商的思維依然停留在過去的酒店終端營銷的階段，根本不重視煙酒零售的渠道價值。也許10萬/年的酒店進店費他們敢掏，但1000元/年的零售維護費用卻不肯出。究竟哪個是真終端，或許我們要認真思考一下了。

業內人士這樣預言，未來的兩三年內酒店終端將不再是企業的投入重點，而煙酒零售店將可能躍級成為“新終端”。其實煙酒零售店本來就是流通環節的重要組成，只是酒水行業在這個環節總是停留在自然運作層面。而自帶酒水在某些區域的盛行，將極大地刺激煙酒零售環節的營銷動力。我們必須看到，酒水終端營銷的重心將出現新的轉移，這正是新時期酒水營銷的新特征。

主要經銷瀘州系列酒的邢臺孫建軍經理在2004年4月份就進入了煙酒零售店，其邢臺藍馬糖酒公司在當地也小有名氣，當前已有4家店，1個300多平米，1個100多平米，還有兩個40多平米。據其介紹，也就是在2004年下半年，邢臺市區一下子鋪天蓋地出現了許多“名煙名酒”招牌的店，其實有許多都是從原來的商店改成了名煙名酒店。當前在邢臺地區較具規模的煙酒零售公司還有匯峰煙酒、中橋煙酒和圣和煙酒等，其銷售情況都比較可觀。

近兩年，許多煙酒零售店的老板在零售生意的同時都開始涉水產品經銷，也就是轉型為零售與的“兼營商”。這些人員構成了酒水經銷商的“新群體”。原來主做零售的鄭州王衛甫經理在2003年5月份也開始接手金六福酒，負責其鄭州市區流通渠道，他也從零售商換身為商，完成了自身的轉型與提升。對于這一新型的零售商，我們要客觀分析，他們的優勢在于較好的零售終端關系網絡，但是如何發揮這一渠道的力量順利推廣產品，或許還需要思考如何與相關渠道開展整體配合。

商機？打擊？

自帶酒水越來越盛行，名煙名酒零售店越來越受重視，對于酒水廠商而言，這是新的商業機會，還是又一次殘酷的打擊呢？如何順應這一趨勢積極運作呢？　這些都是當前必須要思考的問題。當前有許多企業都特別注重團購，專門成立部門進行運作，但是成效并不明顯，人們發現團購渠道的運作難度比想象中要大得多。酒水終端營銷的思路應該如何調整呢？我們認為，當前酒水營銷最缺乏的是復合式渠道運作意識。中國酒水市場的競爭已經進入了新階段，傳統的終端營銷思維必須調整。我們要接受這樣的變化：市場重心要從幾個核心點向若干個核心點轉移，從單一渠道向復合式渠道調整，原有的數個大批量走貨被分解成單個小量走貨。許多廠商認為，這種改變是一次巨大的商機，因為它將改變終端的力量對比，并不是有錢就能做好市場，還需要細致的終端管理，競爭將從資本的較量升級到管理的較量。但對于當前正在投入買斷酒店的廠商而言，當前這種趨勢無疑就是“雪上加霜”，痛苦不堪。

安徽口子酒業河北區劉經理分析，華北及其他許多地區的酒水銷售業態構成正在不斷的發展變化中，凡是酒店密集區必然有名煙名酒店的存在。許多消費者也都不愿意到酒店買酒，而習慣到酒店旁的煙酒零售店就近購買，這已經形成消費慣性。面對這一渠道架構與消費行為的變化，生產企業務必要調整思路，倒過來從消費者角度換位思考。需要指出的是，我們生產企業總是沿襲傳統思路把酒店與零售分割開來，實施不同的運作，但是對于消費者而言其對產品的認知卻是整體性的。在以前的市場運作中，我們過分強調酒店對消費者的影響價值，卻忽略了零售對消費者同樣存在的影響價值，其實兩個終端的價值是相輔相成的，缺一不可。我們需要建立復合式渠道運作思路。

必須看到，中國白酒營銷已經進入精細化時代，像做飲料和啤酒一樣把白酒做到零售終端，從原來的簡單放貨轉變為細致運作，實現深度分銷，這應當是中國酒水營銷發展的方向。當前安徽口子窖在石家莊市區也在主攻名煙名酒店。他們專門安排了6~8人左右負責煙酒零售渠道，大約在做200多家煙酒店。他們特別注重售點的維護工作，嚴格執行經常性拜訪。當前該品牌在這一渠道的成效比較明顯。

從去年年底開始，安徽古井貢酒也把名煙名酒店作為某些區域的重點渠道進行運作。該公司銷售總經理朱仁旺提出，要把名煙名酒零售店當做商超或當做酒店來運作，加大促銷推廣力度。他認為，煙酒零售店也有其固定的消費群體，究竟是哪些人群則需要我們認真分析與總結。這是我們營銷工作的突破口。

一些在名煙名酒零售店起步較早的企業已經嘗到了甜頭。河北祁衛云經理說，他們從去年開始加大煙酒零售終端的運作，感覺這一渠道的運作比較有成效，而且執行現款現貨使得資金壓力較小，運營風險較小。當然對于酒店終端他們也沒放棄，只是把大部分的酒店終端交由分銷商做，自己僅僅把控幾個核心店。

自我“修煉”

名煙名酒零售店的共性特征：1.鐵打的茅五劍，流水的流行酒；2.假冒偽劣的名酒較多；3.幫派林立，幫內連鎖；4.每家店都有自己的特定分銷范圍；5.多開設在繁華街道、重要部門及其家屬院、高檔酒店附近。

就這一渠道自身存在的問題分析。首先就經營者而言，名煙名酒店的老板多數文化素質偏低，其營銷思路相對傳統，“坐商”意識濃重。其次就產品結構而言，一部分是茅、五、劍等國家名優酒，一部分是當地最流行的暢銷酒，另一部分就是包裝精美、利潤豐厚卻毫無名氣的小廠品牌。第三就其盈利構成而言，暢銷酒利潤極薄，小品牌又有利無量，名牌酒走量有限，在部分店鋪中假貨反而成為其利潤的主要來源，而這也直接引發了渠道的信任危機，消費者無法放心消費，這可能是該渠道最致命的發展桎梏。

營銷專家王朝成指出，名煙名酒零售店要真正發揮其核心渠道的價值，最根本的就是要解決名煙名酒店自身存在的問題，克服非市場因素的影響。具體辦法有二：第一，零售店的品牌化。第二，利潤型的產品架構。

總結多年的名煙名酒店運作經驗，鄭州王衛甫經理提了三個關鍵點：第一，維住老百姓。這是名煙名酒店的運作核心。這塊不賺錢，但可憑借薄利多銷贏得口碑。第二，維住老板，也就是抓商務用酒市場。這是盈利點，但這部分消費群對產品的品牌和品質都要求很高。第三，維住官員，也就是抓政務用酒市場。主要就是做好團購，做好辦公室用酒。

邢臺經銷商孫建軍經理認為，煙酒零售運作只有在注重產品質量和降低銷售費用兩方面下功夫，才有可能取得良性的發展。為了保證產品質量，他規定非各省前三名的知名品牌都不進貨，雖然有些品牌在邢臺當地已經成為暢銷酒，但慮及流行酒的短期性，他也沒進貨。孫建軍強調，煙酒零售店的產品規劃與選擇是運作關鍵，當然也要在保證信譽的同時，保證自身利潤。本身藍馬公司就了許多產品，這些從廠家直接進貨的產品就是其利潤的主要支柱。

我們認為，名煙名酒零售店的運作，當前最重要的是要找到自身的價值。雖然借助市場自帶酒水的大潮流，可以幫其找到存在的理由，但是煙酒零售店還要轉變運作思路，從坐商轉變為行商，積極地開展推廣，只有這樣才能順應趨勢，把握先機，贏得發展。比如酒店門口的促銷攔截，有些企業當前在這方面下了不少的功夫。比如便民配送，也是一個不錯的方式。尤其在小區周邊的名煙名酒店，可充分利用地源優勢，打造自己的“地盤”。如為周邊的消費者送貨上門，解決貨物沉重的便民措施等等。

沖破阻力

當然煙酒零售的運作也并不是想象中的容易，可能在某種程度上，它更是對酒水營銷人的一種考驗。記得有位經銷商曾說過一句成功的經驗，“把活做細了”，這句話或許在我們運作煙酒零售渠道面前更適用。

當前名煙名酒店在南方地區與北方地區表現各不相同，經濟發達地區與不發達地區也表現不同。所以名煙名酒店的運作呈現明顯的區域特征。而且，名煙名酒店這一渠道也并不是所有產品都適用，相對而言，傳統名優品牌的優勢略大一些。

客觀來看，當前煙酒零售店運作的難度主要集中在以下幾點：一是終端不集中，數量增加，管理難度加大。二是與其他渠道配合的問題。三是賒銷的賬款管理。

“酒都從旁邊小店拿了，我們酒店還怎么賣呀？”河北保定裕慶榮的王經理提到，煙酒零售店在渠道推進中也會遇到來自酒店終端的阻撓。如何解決酒店與零售的矛盾呢？對于剛剛進入市場的新品而言，分渠道運作產品可能會比較得當，也就是零售品種與酒店品種最好分開；而對于已經進入成熟期的品牌而言，零售品種與酒店品種往往無法區分，要保證供貨價一致，但之間的終端售價差最好拉近，控制在10元之內。

“蜀鄉門第”酒在煙酒零售店做得十分細致。作為該品牌的經銷商，石家莊瑞雪恒豐商貿公司王經理深有感觸。去年他們集中投入了約100多名業務人員專門運作煙酒零售店，其目的就是形成整體圍攻之勢，零售與酒店形成市場共振。值得一提的是，該品牌當時全部現金結款，而這給零售店的一些壓力，反而調動了零售店老板的銷售動力，這也是保證其成功運作的關鍵點。

解決利潤困惑，是煙酒零售運作的核心點。四川郎酒集團河北區王經理說，他們當前在這一渠道主要做了兩方面工作：一是零售終端的產品架構，更側重于零售的利潤滿足。二是選擇核心店設立專柜，并支付專柜費，每店一年1000元。這兩方面的工作落實下來，讓其在零售終端占盡先機，備受歡迎。

當前煙酒零售店的促銷推廣主要集中在常規方式上，比如買贈、返利等，有上促銷員的但較少，還出現了把營業員反聘為促銷員的方式。有些企業在煙酒零售店內已經開始設立品牌專柜，費用極低，有些只是給一部分樣品酒。業內人士總結，煙酒零售店的運作關鍵就是“顯眼的貨架位置＋店老板的用心推薦＋門口的堆箱陳列”。

營銷專家王朝成指出，由于煙酒零售店地理位置分散的特殊性，大面積運作這一渠道并不正確，最理性的做法是分區域推廣，分系統推廣。也就是展開拉網式“掃街”，一片一片地精耕細作。

綜上所述，煙酒零售店的三大運作要點：一、適路的品牌；二、高利潤；三、精細化運作。

但是我們也必須看到，當前許多品牌在煙酒零售店的運作成效并不顯著。王朝成指出，煙酒零售店的運作缺乏針對性與創新性。煙酒零售店的終端攔截，是不同于以前的酒店終端攔截的。因為其并非一個封閉的環境，零售店老板是什么產品都可能進，消費者可選擇的產品很多，而且這個環境下的推力效能也在降低。所以純粹的酒店終端攔截策略的照搬，并不能有效打開煙酒零售終端市場。所以當前我們的建議是：一方面抓住核心酒店，數量再精減；另一方面啟動煙酒零售店，與酒店配合，走復合式渠道運營模式。當然，對消費者方面的品牌宣傳要作為重中之重，因為這才是渠道有效運轉的前提。

據本刊調查，當前煙酒零售店的運作也良莠不齊，在某些地區由于其數量的快速增長，超過了市場容量，再加上不善運作，許多名煙名酒店的經營出現危機，所以提醒企業在實際運作中要慎重選擇。