企業(yè)委托管理合同精選(九篇)
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第1篇：企業(yè)委托管理合同范文
一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的, 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升,訴訟標的額較大。
1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產業(yè)異軍突起,海南的房地產更是超 常規(guī)發(fā)展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱 為住宅小區(qū)和商廈),各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致,業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范,使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產生的糾紛,向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加,在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院。以?？谑?新華區(qū)法院為例,該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來因物業(yè)管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元,多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據統(tǒng)計,目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理 糾紛,已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛,發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業(yè)管理者(包括房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛,這類糾紛數量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關系中合同之債(包括服務管理關系 、關系、承包關系)、侵權行為所生之債,以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數 的情況下,海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政,侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ,而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜,法律關系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會,也有物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系,又可能涉及到房地產 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系,業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公 司與房產管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現(xiàn)成的 依據,《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定,只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據有關部門和地方性規(guī)章進行處理,而有關規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。
(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題,是正
確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題,應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件,目前當事人一般 都在物業(yè)所在地的法院,并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的,應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定,由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產生的合同糾紛,應 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的, 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地,又有在物業(yè)所在地之外的,并非業(yè)主購置了物業(yè),物業(yè)所 在地就是其住所地,因此,不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地,而并非是實施物業(yè)管理的所在地,但由于物 業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同,均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理 ,因此,物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動產糾紛,不適用專屬管轄的規(guī)定。 (二)應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力,關系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業(yè)管理服務合同,即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié) 議:通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中,應區(qū)分合同的不同性質,注意判定合同 的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務合同(或稱聘用管理合同)時,應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力,合同的內容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理 權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利,行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人,或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權的使用人,而非房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應 由業(yè)主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業(yè)管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步,在購房者購房時,物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務的一環(huán),由房地產開發(fā)商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產開發(fā)商的物業(yè)管理服務 .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權的一方,續(xù)聘或選聘房地產開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務。因此,物業(yè)管理服務合同合格的當事人,一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會,另一方為具有物業(yè)管理經營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經營權的 房地產開發(fā)商,所簽訂的物業(yè)管理服務合同,其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產開發(fā)商無物業(yè) 管理經營權來認定無效,房地產開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前,可繼續(xù)實施物業(yè)管理 ,但不得以繼續(xù)履行合同為由,阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同,因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實施專業(yè)化管理,房地產開發(fā)商在出售房屋前,就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管 理,或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以,1994年4月1日后房地產開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務合同的,應認定合同無效。
在審查物業(yè)管理服務合同效力時,還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益;必須在 平等協(xié)商的基礎上,確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能 在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的,應認定合同無效;對易引起糾紛的物業(yè)管理費,其收 費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準,超過標準收取費用 和滯納金,未經批準擴大收費范圍的條款,應確認為無效條款;對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益,如不允許業(yè)主管理、使用、收益,或賦予房地產商使用權而不 向業(yè)主交付相應對價的,均侵犯了業(yè)主的權益。實踐中,房地產開發(fā)商或發(fā)售房產的大業(yè)主 ,未經業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發(fā)生,物業(yè)管理服務合同的內容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的,應確認部分無效 .
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中,而在無能力或精力實施物 業(yè) 管理時,或為牟利,在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后,將受托進行物業(yè)管理的經營權發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司,坐收承包金,由此產生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管 理權屬全體業(yè)主所有,只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權選聘物業(yè)管理公司,為業(yè)主提 供有償服務。房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理,其 由此所享有的受托權實質上不是物業(yè)管理權,而是受托管理權,將受托管理權發(fā)包、轉讓給 他人經營,這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益,應確認為無效合同。有受托管理 權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包,其無權收取物業(yè)管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權,其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求,不應得到支持。
第2篇：企業(yè)委托管理合同范文
原有企業(yè)年金移交工作是2007年勞動保障部門的一項重要工作，各地按照勞動保障部和省勞動保障廳的部署做了大量工作。根據勞動保障部養(yǎng)老保險司《關于原有企業(yè)年金移交有關問題的電話答復意見》的要求，現(xiàn)就做好原有企業(yè)年金移交工作總結提出如下要求：
一、內容要求。各市移交工作總結應包括原有企業(yè)年金移交工作的組織領導、各相關部門的分工協(xié)作、具體做法、移交組織的選擇及簽約；簽約移交的原有企業(yè)年金資金規(guī)模（及利息尾差余額）、企業(yè)數、個人賬戶數等內容。各市勞動保障局要將市本級及所轄縣（市、區(qū)）各級社保機構經辦的原有企業(yè)年金的移交工作情況一并進行總結。
二、時間要求。請各市于2008年1月18日前將原有企業(yè)年金移交工作總結報省廳。在報送正式文本的同時，可先傳真至025-83276055或發(fā)電子郵件至：xwz@，以便省廳按勞動保障部的要求，在1月底前將全省原有企業(yè)年金移交工作總結上報勞動保障部。
三、未完成或未全部完成原有企業(yè)年金移交的市也請書面上報原因。
2007年以來，各地按照《關于做好原有企業(yè)年金移交工作的意見》（勞社部發(fā)[2007]12號）的要求，積極推動移交工作，取得明顯進展。但在工作中也出現(xiàn)了一些問題，需要研究解決。為進一步做好有關工作，經部企業(yè)年金工作協(xié)調小組研究，現(xiàn)對各地反映的幾個問題電話答復意見如下：
一、關于簽訂移交協(xié)議
尚未簽訂移交協(xié)議的地區(qū)，應當按照“先移交、后規(guī)范”的原則，抓緊辦理簽約手續(xù)，確保在2007年底之前完成原有企業(yè)年金管理主體的變更。其中實行整體移交的地區(qū)，由社會保險經辦機構與確定接收移交的受托機構簽訂移交協(xié)議；實行分散移交的地區(qū)，由社會保險經辦機構、委托人（企業(yè)）和確定接收移交的受托機構簽訂移交協(xié)議。確有特殊情況未能按時完成協(xié)議簽訂的地區(qū)，省級勞動保障行政部門應當于2008年1月底前向勞動保障部報送專題報告，說明情況和理由。
二、關于整體移交和企業(yè)年金過渡計劃設立
按照整體移交要求，各地應當以省級或地市級為單位實施，不得下放到區(qū)縣級。為避免原有企業(yè)年金基金財產拆分所帶來的損失，有效管理運營整體移交的企業(yè)年金基金財產，受托機構可申請設立企業(yè)年金過渡計劃，并在簽訂移交協(xié)議后，制定企業(yè)年金過渡計劃受托管理合同，分別與賬戶管理人、托管人、投資管理人簽訂委托管理合同。受托機構兼任賬戶管理人或投資管理人的，有關委托管理合同的內容可包括在受托管理合同中；受托機構應當將《受托管理合同》、《賬戶管理合同》、《托管合同》、《投資管理合同》以及移交協(xié)議報社會保險經辦機構所在省、自治區(qū)、直轄市或計劃單列市的勞動保障廳（局）備案，備案材料一式四份；省、自治區(qū)、直轄市或計劃單列市的勞動保障廳（局）應當自收到符合規(guī)定的備案材料之日起30個工作日內，向受托機構出具企業(yè)年金過渡計劃確定認函，給予計劃登記號。備案通過的企業(yè)年金過渡計劃即設立。受托機構應當自取得企業(yè)年金過渡計劃確認函之日起10個工作日內，將計劃確認函（復印件）送達各參與移交企業(yè)。
三、關于企業(yè)年金過渡計劃登記號的編制
由省、自治區(qū)、直轄市勞動保障廳（局）受理備案的，計劃登記號第1、2位使用省級代碼，第3、4位為“00”；由計劃單列市勞動保障局受理備案的，第1、2、3、4位使用省級和計劃單列市級代碼。計劃登記號后8位的編制辦法兩者相同，第5、6位為“GD”，第7、8、9、10位為四們數年份，第11、12位為順序號。企業(yè)年金過渡計劃受托財產托管賬戶名稱為“托管人XX公司XX過渡計劃投資資產”，投資資產托管賬戶名稱為“托管人XX公司XX過渡計劃投資資產”。“XX公司”為受托機構的簡稱?！癤X過渡計劃”為企業(yè)年金過渡計劃的名稱，其中，“XX”為地域名。以省級、計劃單列市為單位整體移交的，用省級、計劃單列市地域名；以地市級為單位整體移交的，用地市級地域名?！癤X公司XX過渡計劃”名稱應當與企業(yè)年金過渡計劃確認函中的名稱一致。
四、關于企業(yè)年金過渡計劃的管理
各省、自治區(qū)、直轄市或計劃單列市勞動保障廳（局）對其所轄市域內的企業(yè)年金過渡計劃管理業(yè)務進行監(jiān)管，并就有關情況向勞動保障部報告。
各省、自治區(qū)、直轄市或計劃單列市勞動保障廳（局）可根據實際情況對向其報備的企業(yè)年金過渡計劃規(guī)定一定時間的過渡期，原則上自企業(yè)年金過渡計劃設立之日起不超過1年。如有特殊情況，可延長為2年，并報勞動保障部備案。
在過渡期內，受托機構不得接受參與移交以外的其他企業(yè)加入企業(yè)年金過渡計劃；參與移交企業(yè)不得退出企業(yè)年金計劃，且其新增企業(yè)年金繳費應當納入企業(yè)年金過渡計劃管理運營。參與移交企業(yè)應當自移交協(xié)議簽訂之日起6個月內完成企業(yè)年金方案的修訂或制定，并報勞動保障行政部門備案。參與移交企業(yè)在收到勞動保障行政部門出具的企業(yè)年金方案備案復函后，應當在1個月內與受托機構簽訂受托管理合同。
過渡期滿時，企業(yè)年金過渡計劃即終止。之后，參與移交企業(yè)可以按照國家有關規(guī)定選擇由現(xiàn)有管理機構管理運營其交付的企業(yè)年金基金，也可以另行選擇其他具備資格的管理機構。受托機構應當自企業(yè)做出選擇之日起1個月內，向相關省、自治區(qū)、直轄市或計劃單列市的勞動保障廳（局）報告有關情況。
五、關于企業(yè)年金過渡計劃的信息披露
受托機構應當每月向各委托人公布企業(yè)年金過渡計劃各投資組合的單位凈值。受托機構應當在每季度結束后15個工作日內、年度結束后4個月內，向各委托人分別提交其交付的企業(yè)年金基金的季度、年度管理報告。其中，年度基金財務會計報告應當經會計師事務所審計；向相關省、自治區(qū)、直轄市或計劃單列市的勞動保障廳（局）提交企業(yè)年金過渡計劃的季度管理報告、年度管理報告。
賬戶管理人應當在每季度結束后10個工作日內、年度結束后30個工作日內，向受托機構分別提交各委托人交付的企業(yè)年金基金及過渡計劃的季度、年度賬戶管理報告；托管人應當在每季度結束后10個工作日內、年度結束后3個月內，向受托機構提交過渡計劃季度、年度托管和財務會計報告。其中，年度財務會計報告應當經會計師事務所審計；投資管理人應當在每季度結束后10個工作日內、年度結束后30個工作日內，向受托機構提交經托管人確認的過渡計劃季度、年度投資組合報告。
六、關于保留賬戶的處理
對因企業(yè)關閉破產、勞動關系變更等原因出現(xiàn)的保留賬戶，在過渡期內，可將保留賬戶的基金財產一并轉入企業(yè)年金過渡計劃，由受托機構統(tǒng)一進行管理運營。其中，符合待遇領取條件的受益人可以一次性領取賬戶余額。過渡期滿后，受托機構應當將保留賬戶的基金財產并入依法設立的企業(yè)年金集合計劃管理運營，直至其有條件轉移或個人賬戶余額領取待遇完畢。
七、關于企業(yè)為職工購買商業(yè)團體養(yǎng)老保險的處理
第3篇：企業(yè)委托管理合同范文
物業(yè)管理中有著哪些法律關系
要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應當理順物業(yè)管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關連的行業(yè)以及政府有關部門。
1、發(fā)展商早期在物業(yè)管理中的作用
發(fā)展商將物業(yè)建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其他管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業(yè)來說，由于發(fā)生了產權交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。
發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業(yè)管理公司進行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用一般由發(fā)展商支付或預先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應當與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
2、房屋產權所有人（業(yè)主）
由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產權所有人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產權所有人對物業(yè)擁有所有權與使用權。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，已臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權利，認同發(fā)展商的安排。當新建物業(yè)入住率達到50%或50%以上時，發(fā)展商應會同物業(yè)管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業(yè)主大會）。
3、房屋產權所有人大會（業(yè)主大會）
房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。因為產權所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業(yè)主大會的責任就落在發(fā)展商或物業(yè)管理公司戶上。發(fā)展商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應明確規(guī)定，當入住率達到50%時，物業(yè)管理公司有責任牽頭組織召開業(yè)主大會。
業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構——物業(yè)業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設的最高權力機構。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅
區(qū)業(yè)主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。
業(yè)主大會主要行使以下職權：
（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員；
（二）監(jiān)督管委會的日常工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）對住宅區(qū)或物業(yè)（寫字樓、商廈）內有關業(yè)主重大利益的事項做出決策；
（五）修改業(yè)主公約；
（六）改變或撤銷物業(yè)管理委員會的有關決定。
（七）批準管委會章程。
4、物業(yè)管理委員會的性質及法律地位
物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員景要由房屋產權所有人選出的代表構居，代表廣大業(yè)主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是帥業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權益，是物業(yè)管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。物業(yè)管理委員會的主要職責如下：
（一）管理委員會負責制定管委會章程；
（二）負責今后召集并主持業(yè)主大會；
（三）負責考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司；
（四）與新的或原來的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同；
（五）管委會有權審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；
（六）保管、監(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設施專用基金（啟動基金）的使用；
（七）審議管理公司上年的財務收支善和來年的財務預算；
（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等）；
（九）監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作；
（十）審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等。
物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理公司之間是聘用關系。物業(yè)管理委員會是物業(yè)的主人、所有人，物業(yè)管理公司是為之提供服務的。物業(yè)管理委員會一般應設常務工作人員一至兩名，費用一般應從管理啟動基金里撥付。
5、物業(yè)管理公司
物業(yè)管理公司是一種信托機構，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的服務性企業(yè)。物業(yè)管理這個行業(yè)在房地產領域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)管理應眼光放遠，急功近利是不會搞好的。
物業(yè)管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂。等召開業(yè)主大會，業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。
有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并禽《物業(yè)管理資質合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關系是租賃關系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。
第4篇：企業(yè)委托管理合同范文
第二條 本辦法所稱物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會或者業(yè)主、非業(yè)主使用人委托，對城市住宅區(qū)和非住宅區(qū)內的房屋建筑及其附屬共用設施設備、場地等進行日常管理、養(yǎng)護、維修并提供其他相關服務所收取的費用。
第三條 物業(yè)管理服務收費應當遵循合理、公開以及與業(yè)主、非業(yè)主使用人經濟承受能力相適應的原則，并按照物業(yè)管理服務等級和服務標準實行分等定價，禁止價格壟斷和牟取暴利的行為。
第四條 縣級以上地方人民政府價格行政主管部門負責對本行政區(qū)域內城市物業(yè)管理服務收費實施監(jiān)督管理。
縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門應當配合本級價格行政主管部門，加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。
第五條 物業(yè)管理服務收費根據提供服務的性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節(jié)價。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供公共和公共代辦的收費，實行政府定價或者政府指導價；為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供特定服務的收費，實行市場調節(jié)價。
實行政府定價、政府指導價和市場調節(jié)價的物業(yè)管理服務收費具體項目，由省人民政府價格行政主管部門會同物業(yè)管理主管部門依法制定并公布。
第六條 實行政府定價或者政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由市、縣人民政府價格行政主管部門按照國家規(guī)定的成本構成，結合本地經濟發(fā)展水平與物業(yè)管理市場發(fā)育程度制定，經本級人民政府物業(yè)管理主管部門會簽后公布。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、非業(yè)主使用人按照政府定價確定收費標準，或者在政府指導價規(guī)定的幅度內協(xié)商確定具體收費標準，報市、縣人民政府價格行政主管部門核定后執(zhí)行。
實行市場調節(jié)價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、非業(yè)主使用人協(xié)商確定。
第七條 市、縣人民政府價格行政主管部門制定物業(yè)管理服務收費標準，應當建立聽證會制度，充分聽取業(yè)主委員會或者業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)以及有關單位的意見。
第八條 物業(yè)管理公共收費，應當根據合理負擔的原則，按照物業(yè)管理范圍內業(yè)主或者非業(yè)主使用人所占房屋建筑面積分攤。
第九條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、非業(yè)主使用人，應當依法訂立載有物業(yè)管理服務收費項目、收費標準和收費辦法的物業(yè)委托管理合同。
第十條 住宅共用部位共用設施設備維修基金按照國家和本省有關規(guī)定籌集、使用與管理。
第十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應當按照物業(yè)委托管理合同的規(guī)定，按時繳納物業(yè)管理服務費；不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)有權按照物業(yè)委托管理合同的規(guī)定予以追繳。
對住宅區(qū)內的五保戶和生活水平在最低生活保障線以下的住戶，經業(yè)主委員會認定，可以減繳或者免繳物業(yè)管理公共費。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)委托管理合同的規(guī)定，向業(yè)主、非業(yè)主使用人提供質價相稱的物業(yè)管理服務，收取相應的物業(yè)管理服務費，并將收費項目、收費標準、收費范圍及服務內容在營業(yè)場所或者收費地點公布，接受業(yè)主委員會或者業(yè)主、非業(yè)主使用人的監(jiān)督。
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當每季度或者每半年向業(yè)主委員會或者業(yè)主、非業(yè)主使用人公布物業(yè)管理服務費的收支帳目以及物業(yè)管理年度計劃的執(zhí)行情況等，接受其監(jiān)督。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理，并收取相應的物業(yè)管理服務費的，其他部門和單位不得再收取相同的費用。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生收費糾紛的，由當事人協(xié)商處理，也可以由市、縣人民政府價格行政主管部門調解處理；協(xié)商或者調解不成的，當事人可以依法提起民事訴訟。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府價格行政主管部門依據有關法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定給予處罰：
（一）不按規(guī)定執(zhí)行政府定價或者政府指導價的；
（二）不按規(guī)定實行明碼標價的；
（三）收費不服務或者多收費少服務的；
（四）違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他收費行為。
第十七條 價格行政主管部門工作人員在物業(yè)管理服務收費工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十八條 市、縣人民政府可以根據本辦法規(guī)定，結合本地實際，制定實施細則。
第5篇：企業(yè)委托管理合同范文
一、物業(yè)管理的內涵
物業(yè)公司在處理與大多數業(yè)主以及少數業(yè)主的關系時經常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負責的對象是作為共同體的業(yè)主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應當有權在一定限度內限制少數業(yè)主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業(yè)主大會確定的規(guī)則，對不遵守相應規(guī)則的人的行為予以制止甚至提訟。
對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業(yè)主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權人或住戶會議等。
1、物的管理
對物的管理狹義上分為四類：
（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。
（2）改良行為，指不變更物的性質，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。
（3）利用行為，指為滿足區(qū)分所有權共同需要，不變更物的性質，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。
（4）處分行為，指就物之權利為移轉、設定或消滅，使之發(fā)生權利變動之行為，如將共有部分設定專用使用權，由特定人專屬的、排他的使用等。
2、人的管理
對人的管理是指對區(qū)分所有權人群居生活關系所為之社區(qū)管理，其對象不以居住于公寓大廈內的區(qū)分所有權人之行為為限，凡出入區(qū)分所有建筑物之人的行為，均應納入，其內容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規(guī)制，以及對生活妨害行為之防患等。
二、物業(yè)管理法律關系的概念
法律關系是法律規(guī)范在調整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關系，即權利和義務的關系，物業(yè)管理法律關系是法律關系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調整人們在物業(yè)管理過程中形成的權利和義務的關系。包括以下幾層含義：
（一）物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范調整物業(yè)管理活動的結果。要想搞好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理中的各方關系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會這幾方面的關系。只有理順了這些方面的關系，才能夠知道怎樣協(xié)調各方的關系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴，從而完善物業(yè)管理中的法律關系。
（二）物業(yè)管理法律關系是在物業(yè)法律規(guī)范調整之下物業(yè)管理主體之間的社會關系，這種社會關系包括了業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司之間的關系，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關系，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關系以及這些主體與行政管理部門之間的關系。
（三）物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關系。物業(yè)管理法律關系并不是以物業(yè)管理行為和由此產生的后果為內容，而是以物業(yè)管理主體權利和義務為內容的。比如：某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務合同，合同簽訂后一個月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設施和公用設備的技術文件，并承諾：該物業(yè)公司提供國內一流服務。由業(yè)主委員會付給物業(yè)公司服務費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業(yè)管理公司提供文件的行為，和業(yè)主委員會給付管理費的行為，都不是物業(yè)管理法律關系的內容，只有雙方在合同中享有的權利與承擔的義務才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關系的內容。
三、物業(yè)管理參與人及其法律地位
物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關聯(lián)的行業(yè)以及政府有關部門。
1、發(fā)展商
發(fā)展商將物業(yè)建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其它管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業(yè)來說，山于發(fā)生了產權交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。
發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業(yè)管理公司進行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用一般由發(fā)展商支付或預先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應當與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
2、房屋產權所有人（業(yè)主）
由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產權所有人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產權所有人對物業(yè)擁有所有權與使用權。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權利，認同發(fā)展商的安排。當新建物業(yè)入住率達到50%或50%以上時，發(fā)展商應會同物業(yè)管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業(yè)主大會）。
3、房屋產權所有人大會（業(yè)主大會）
房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構—物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設的最高權力機構。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。
4、物業(yè)管理委員會的性質及法律地位
物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員主要由房屋產權所有人選出的代表構成，代表廣大業(yè)主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是由業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權益，是物業(yè)管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。
5、物業(yè)管理公司
物業(yè)管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并取得《物業(yè)管理資質合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關系是租賃關系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。
7、其它相關機構
管理公司依據委托管理合同在物業(yè)區(qū)內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委托合同，由他們就物業(yè)內新時期業(yè)務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應請管委會審議。
四、物業(yè)管理法律關系的種類
物業(yè)管理法律關系可以根據不同的標準進行分類。
（一）平權的物業(yè)管理法律關系與隸屬的物業(yè)管理法律關系
按照物業(yè)管理法律關系主體的相互地位，可以把物業(yè)管理法律關系分為兩大類：一類是平權的物業(yè)管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，這一類法律關系主要是指物業(yè)管理民事法律關系，如民法關系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關系，即法律關系主體是相互隸屬的，例如行政法律關系。
（二）一般的物業(yè)管理法律關系和具體的物業(yè)管理法律關系
按照物業(yè)管理法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關系和具體的物業(yè)管理法律關系。一般的物業(yè)管理法律關系的特點在于該關系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關。具體的物業(yè)管理法律關系的特點在于，該關系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關系的產生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實的發(fā)生，否則法律關系不能建立起來。
（三）絕對物業(yè)管理法律關系和相對物業(yè)管理法律關系
具體物業(yè)法律關系依據主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業(yè)管理法律關系和相對物業(yè)管理法律關系。絕對物業(yè)管理法律關系的主體的一方——權利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關系以一個人對其他一切人的形式表現(xiàn)出來。相對物業(yè)管理法律關系的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則是以個人對個人的形式表現(xiàn)出來。
五、物業(yè)管理存在的問題及解決辦法
（一）存在的問題
1、有些地方貫徹落實《物業(yè)管理條例》不到位，政府職能轉變不理想
遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業(yè)管理行為以及解決產生的糾紛。《物業(yè)管理條例》適應各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實，對有些問題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業(yè)管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業(yè)管理條例》的執(zhí)行效果。
2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務意識不強，行為不規(guī)范
《物業(yè)管理條例》非常強調物業(yè)服務合同在物業(yè)管理活動中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，這需要物業(yè)管理企業(yè)應當具備較強的服務意識和服務水平，為業(yè)主提供保質保量的物業(yè)管理服務。但實踐中，相當一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉制而來，或者是從房地產開發(fā)企業(yè)派生而來，有的企業(yè)服務意識不強。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內容和標準提供服務，服務質量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費不透明，巧立名目，多收費、少服務，提供的服務質價不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設施的用途，或利用其經營謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權益；一些不具有法定資質的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經營，擾亂了物業(yè)管理市場;個別物業(yè)管理企業(yè)的服務人員處理問題的態(tài)度生硬、方式簡單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財產、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。
3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識和能力較弱
實踐中業(yè)主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會要擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識普遍不強，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方沒有及時按照《物業(yè)管理條例》，將原有的業(yè)主委員會制度調整為業(yè)主大會制度，仍然存在少數業(yè)主委員會成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數服從多數的原則，容易發(fā)生少數業(yè)主委員會成員損害大多數業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應當共同遵守的行為準則，對業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業(yè)主缺乏公約意識，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。
4、“質價相符”的價格機制還沒有完全形成
《物業(yè)管理條例》規(guī)定了物業(yè)服務收費的有關原則，國家發(fā)改委會同建設部制定了《物業(yè)服務收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當地的具體貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務內容和收費標準，不符合物業(yè)管理服務這一民事活動應當由雙方約定價格的精神。不少地方把應該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)不堪重負，也間接增加了業(yè)主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費習慣，住房物業(yè)管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位
住房專項維修資金的問題在《物業(yè)管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方沒有按照規(guī)定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發(fā)放項目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數地方雖然按照規(guī)定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設施設備的大、中修及更新改造造成困難。
（二）解決辦法分析
要解決我國物業(yè)管理的這些問題，應該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場，并從以下方面努力：
1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業(yè)管理招投標規(guī)章等。
2、改革現(xiàn)行收費標準，引進競爭機制，創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，業(yè)主委員會能夠真正行使權利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經營，政府適當放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。
3、引導社會公眾加深對物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創(chuàng)造良好的社會輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務來逐步改變人們的觀念。
4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對物業(yè)公司經理、部門經理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區(qū)主任的培訓。
5、重視業(yè)主委員會的重要作用，及時組建業(yè)主委員會，提高其參與意識，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機制。
第6篇：企業(yè)委托管理合同范文
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據國家、省物業(yè)管理有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業(yè)構成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限：物業(yè)管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業(yè)接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關辦公用品和設備，所形成的固定資產產權歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業(yè)接交后2個月內交甲方備案。
甲方在該物業(yè)接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業(yè)管理接管費。乙方應根據甲方的需要派員進行物業(yè)管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務的，前期物業(yè)管理顧問服務合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。
第五條 本物業(yè)交付使用后的質量責任，根據國家《建設工程管理質量條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設施設備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設備_________月，消控設備_________月，電信設備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設備安裝完畢經建設單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關專業(yè)部門根據國家相關規(guī)定，對所完成的建筑、設備進行外觀、調試和運行等方面的檢查測試，并經簽章之日起為保修的起始日期。
本物業(yè)共有部分保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
第7篇：企業(yè)委托管理合同范文
2008年5月10日，濟南第五座黃河大橋開工建設，不僅代表著黃河兩岸交通瓶頸將得到有效改善，更意味著這是濟南首次嘗試BOT模式建設黃河大橋。新大橋開工點選在濟南二環(huán)西路新徐浮橋北側，由濟南建邦集團以BOT的方式投資興建，是黃河首座三塔斜拉橋。建成后的建邦黃河大橋將形成黃河兩岸“五橋一隧”的交通格局，推動濟南北跨發(fā)展。
濟南首嘗BOT黃河大橋
BOT是英文“Build-Operate-Transfer”的縮寫，通常直譯為“建設－經營－轉讓”。BOT實質是基礎設施投資、建設和經營的一種方式，以政府和私人機構之間達成協(xié)議為前提，由政府向私人機構頒布特許，允許其在一定時期內籌集資金建設某一基礎設施并管理和經營該設施及其相應的產品與服務。同時，政府對該機構提供的公共產品或服務的數量和價格可以有所限制，但保證私人資本具有獲取利潤的機會。整個過程中的風險由政府和私人機構分擔。當特許期限結束時，私人機構按約定將該設施移交給政府部門，轉由政府指定部門經營和管理。
建邦黃河大橋就是這樣一座由濟南建邦集團獲得特許經營權的BOT大橋。山東建邦公司于2004年末提出啟動該項目，取得了國土資源部，交通部、國家環(huán)?？偩帧ⅫS委會、濟南市規(guī)劃局的相關批文和中國建設銀行總行出具的貸款承諾函等支持性核準要件，2006年5月國家發(fā)改委核準建設。
按照協(xié)議，山東濟南建邦黃河公路大橋有限公司獲準投資建設濟南建邦黃河公路大橋，并獲得對該橋的特許經營權。大橋位于濟南市天橋區(qū)新徐莊附近，南北分別與濟南市二環(huán)西路、國道309連接。路線全長5.3公里，其中黃河大橋長2.3公里，兩岸接線長3公里。按國家一級公路標準建設，初步設計概算總投資約9.38億，建設工期為30個月，預計2010年底可建成通車。公司在項目投運25年后將該橋的運營管理權和大橋及所屬資產無償交還政府。
建邦黃河大橋如何從BOT中盈利
2008年3月25日，濟南建邦黃河公路大橋有限公司(甲方)總經理張偉與濟南黃河西外環(huán)浮橋有限公司(乙方)董事長馬漢平，共同簽署了濟南建邦黃河公路大橋委托管理合同書。根據規(guī)劃，濟南建邦黃河公路大橋建成投入運營后，濟南黃河西外環(huán)浮橋將停止運營。為了維護社會穩(wěn)定，甲方同意將建成后的濟南建邦黃河公路大橋委托給乙方進行管理。委托管理的范圍包括黃河大橋及兩岸連接道路，內容主要包括收費管理、路政與交通管理、維修養(yǎng)護及綠化管理三個方面。合同雙方協(xié)商規(guī)定，委托管理期限為自大橋投入運營起共25年，保底托管費每年800萬元。濟南市黃河工程局作為合同丙方，對合同中乙方的義務提供連帶責任擔保。在簽訂濟南建邦黃河公路大橋委托管理合同的同時，甲、乙雙方還就乙方的浮橋停運經營損失達成補償協(xié)議，補償金額2000萬元人民幣。
建邦黃河大橋的收益主要來自過橋費和大橋冠名費。此前，曾有人大代表提議取消濟南黃河大橋(一橋)過橋費，但黃河大橋是山東高速股份有限公司的資產之一，國家批復同意其經營期限是從1999年開始的18年間。山東高速股份是家上市公司，涉及廣大股民利益，所以黃河大橋將在屆滿18年后立即停止收費。為便利周邊居民出行，山東高速對周邊居民以辦月票的方式進行優(yōu)惠。按照2017年黃河一橋停止收費計算，政府屆時將考慮拍賣“冠名權”以支持大橋維護等費用。同樣的運營方式也可能發(fā)生在建邦黃河大橋身上，同時，建邦集團還將充分依靠市場化運作方式，多渠道吸引社會資金，以保證充分的盈利空間。此外，還將出現(xiàn)一種可能，那就是在大橋投入運營后，政府一次性買斷大橋，然后免費通行。這將在充分考慮五座黃河大橋運營情況的基礎上實行。
首次高調建橋浮現(xiàn)建邦實力
山東建邦集團一向低調行事，作為總部設在濟南的民營企業(yè)集團，在今年之前，很少被人提及。其業(yè)務范圍涉及投資管理、房地產開發(fā)與物業(yè)管理、實業(yè)投資及貿易、管理咨詢等，除了是山東瑞德的控股股東，在金融領域，建邦不僅是濟南市商業(yè)銀行、山東濟南潤豐農村合作銀行的股東，還大規(guī)模參與不良資產處置業(yè)務，曾成功運作了山東省金屬材料總公司、濟南中興大廈、山東省藥材公司等多個項目。建邦集團除了在此次投資額達到9億元的BOT項目上不動聲色，還涉及到三聯(lián)商社的“易主風波”，被外界廣泛猜測利用“龍脊島”的影子公司買下三聯(lián)商社2700萬股股份。可以看出，建邦集團的實力不容小覷。
第8篇：企業(yè)委托管理合同范文
當前房地產行業(yè)受政策影響已陷入蕭條期,已由賣方市場轉向買方市場。大部分地產企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)下滑,成本不斷提升同時面臨著資金鏈斷裂的危險。這里面的原因有很多:政策因素、市場因素、決策因素、管理因素等等。其中對于合約管理的好壞也影響著房地產項目開發(fā)的順利進行,特別是在房地產市場蕭條期,充滿了不確定性,這對合約管理提出了更高的要求。因此,房地產項目的合約管理對房地產項目開發(fā)有著重要的意義和深遠的影響。
1 房地產項目合約管理的目標及意義:
1.1 房地產項目合約管理的目標:
房地產項目開發(fā)目標一般是通過項目開發(fā)建設及營銷從而取得預期回報及超額利潤。而房地產項目合約管理就是緊緊圍繞完成項目開發(fā)目標而進行的。
具體來說就是在房地產項目通過設定預期利潤從而制定開發(fā)計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合約規(guī)劃,并以此為目標制定合約簽署計劃。合約簽署后對合約的履約情況、風險情況、實際變動情況進行跟蹤管理:分為簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。
1.2 房地產項目合約管理的意義:
合約管理對于房地產項目開發(fā)來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航,同時為降低企業(yè)風險、樹立企業(yè)形象、降低企業(yè)開發(fā)成本、監(jiān)控項目開發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。其意義體現(xiàn)在企業(yè)本身及管理者兩方面:
1.3對于企業(yè):
1.3.1 最顯而易見的作用是監(jiān)控企業(yè)的經營風險;
1.3.2 企業(yè)合同管理的一個最基礎的作用是提升企業(yè)形象:重合同、守信用是企業(yè)最重要的形象;
1.3.3 企業(yè)合同管理的一個很重要的作用就是創(chuàng)造經濟效益;合同管理通過控制隨意的決策,通過對合對方的準確分析判斷,通過科學的談判對策,通過對合同條款的的合理設計,通過對旅行過程中集體問題的妥善處理,通過合法合理的糾紛解決程序,可以最大限度的降低成本,獲得最大限度的收益。
1.4對于管理人員:
1.4.1了解項目運行全過程的合同組成;
1.4.2 了解企業(yè)項目運營的費用組成;
1.4.3 掌握項目全過程運行狀態(tài)、進度;
1.4.4 了解企業(yè)管理模式、業(yè)務組成等。
2 房地產合約的分類:
2.1 根據項目開發(fā)過程分為:
2.1.1 項目前期合同:獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設計合同等
2.1.2 項目開發(fā)期間合同:建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價業(yè)務委托管理合同等
2.1.3 項目開發(fā)后期合同:銷售租賃合同、委托經營管理合同等
2.2 根據項目外包策略分為:
2.2.1 自主管理類合同:
2.2.2 業(yè)務外包類合同:
3 房地產項目合約管理的思路
合約管理思路:
此房地產項目合約管理思路可以概括為:
3.1 制定項目合約規(guī)劃的依據:
3.1.1 根據項目可研報告以及投資決策文件,確定項目最高拿地價格,并以此參與項目土地競標,競標成功后簽訂土地使用權轉讓合同;
3.1.2 方案設計完成后編制項目投資估算文件。根據投資估算文件,確定最少自有資金數額,已經融資方案,確定融資借款類合同的簽訂安排;
3.1.3 施工圖設計完成后編制項目開發(fā)進度計劃、銷售計劃、成本控制方案。根據項目開發(fā)進度計劃,倒排計劃,確定最遲合約簽訂時間完成項目合約規(guī)劃架構的編制(如下圖所示);
3.1.4 根據項目項目成本方案,確定項目開發(fā)個階段合約的預計合同金額;
3.1.5 根據項目營銷、招商方案,確定營銷、招商等活動確定合約預計簽訂時間及金額;
3.1.6 根據項目風險防范方案,確定需要注意防范風險部分的相關合同的預計簽訂時間及金額。
由以上項目信息完成項目整體合約規(guī)劃:
3.2 根據項目合約規(guī)劃的安排推進合約的簽訂:
3.2.1 合作伙伴的選擇:根據合約規(guī)劃的安排,在預期的時間內先對擬簽合同的合作伙伴進行篩選。隨著越來越多的項目建成完工,合作伙伴資料庫就得以建立,這樣每次選擇合作伙伴的時候就相對輕松,而且通過項目合約的監(jiān)控反饋,還能給合作伙伴進行評分,為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數據。
3.2.2 明確各個擬簽署合同的細節(jié)及相關簽約要點,如:
建設工程施工合同簽約 要點
一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發(fā)包人和承包人的權利及義務六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內容和有關條款
建設工程的初步設計已被批準只能分包部分工程給具有相應資質條件的分包人承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級的合同整體性的審查:合法性分析、完備性分析、公正性分析、準確性分析明確發(fā)包人權利與義務防范工程承包合同風險索賠范圍
第9篇：企業(yè)委托管理合同范文
對于物業(yè)管理合同在我國合同法中尚未有規(guī)定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認為物業(yè)管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關系也習慣于將合同雙方關系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托”。
但就物業(yè)管理服務義務的內容來看，物業(yè)管理公司所提供的大部分物管義務不需要對業(yè)主言聽計從，他們只需要依據合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務，達到一個大致的標準即可，而這個目標的實現(xiàn)則是由物管公司自行獨立地完成的。如果認定將物管合同的性質認定為委托合同，按照委托合同的性質，委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。這樣的結果就導致業(yè)主可能要為物管公司的物管行為承擔民事責任，這顯然是違背物管服務的目的的。從合同目的進行解釋，就可以確定物管合同的性質并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。
筆者認為，在物管公司所提供的服務內容中，不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對業(yè)主個體相關財產的保管，以及對共有物業(yè)設施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等等。因而物管義務中所涉及的性質比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關系
在物管活動中涉及的物管義務的種類多、范圍廣，使得對各種責任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責任的承擔。因而在對物管案件的審理中，認識到物管合同性質的復雜性非常有必要。只有明確認識物管合同的特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質做出認定，才能夠正確援引相關法律法規(guī)對責任做出判斷與度量。
二、物管合同的責任主體
在物業(yè)管理法律關系中，有業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)建設單位和物業(yè)管理公司等民事主體。在房屋出售前，物業(yè)建設單位依法應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。而業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的業(yè)主大會選舉產生的，執(zhí)行業(yè)主大會決議的機構。業(yè)主大會在業(yè)主入住達到一定比例時，由房產行政管理部門召集。
在物業(yè)管理法律關系中，物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會或物業(yè)建設單位和物業(yè)管理公司簽訂的，然而物業(yè)管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當事人，物管合同的雙方是作為委托方的業(yè)主和受托方的物業(yè)管理公司。對于與物管公司簽訂物管合同的業(yè)主委員會或建設單位，筆者認為其法律地位比較類同于代表人，他們簽約的后果最終歸結為全體業(yè)主，與簽約方并無關系。對于業(yè)主不履行合同義務的，違約責任人為業(yè)主本人，而非業(yè)主委員會或建設單位。
明確了物管合同的當事人，就可以對于物業(yè)管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認識。司法實踐中出現(xiàn)過由業(yè)主委員會作為原告對物管公司提訟的案例，說明我們目前對于物管合同主體的認識尚不明確。2003年杭州市中山花園業(yè)主委員會認為所委托的物管公司未如約履行物管義務而向法院提訟，法院經審查后認為，因業(yè)主委員會不是獨立的自然人或法人，本身并不具備承擔民事責任的組織機構或財產，不具備當事人的民事權利能力，因而不屬于民訴法所規(guī)定的“其他組織”，不享有民事主體資格，該業(yè)主委員會的因而被裁定駁回。由該案例可以看出，業(yè)主委員會不僅不是物管合同的當事人，從其性質上分析，它也不符合訴訟主體的要求。
那么要追究物管公司的責任，應如何確定訴訟主體呢？筆者認為應以公共利益還是業(yè)主個體利益為區(qū)分標準。如果是出于公共物管事由而提訟的，其訴訟主體資格就應為“某小區(qū)全體業(yè)主”，因為該訴訟是為維護全體業(yè)主的利益而提出的。此外我們還應當認識到，物管服務的性質特殊，由于每個業(yè)主對于公共物管服務標準的期待值不盡一致，將對公共物管事務的訴權歸于全體業(yè)主，也可以盡量使物管服務標準符合公眾標準，而避免公眾服務的個人意志化，使得物管公司在公共物管服務上的無可是從。這樣對于促進與保護物管行業(yè)的正常發(fā)展是必要與有益的。
鑒于全體業(yè)主人數眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業(yè)主委員會在全體業(yè)主書面授權或經業(yè)主大會的決議確定后，也可以作為代表人參加訴訟。但如該業(yè)主委員會必須提交相關的文件證明其資格，否則其就會被駁回。[3]
當然，如果物管公司在物管服務過程中，違背了對業(yè)主個人的義務，侵害了業(yè)主個人的利益，如車輛保管義務、安全保障義務等，那么訴訟主體就應為業(yè)主個人。這里區(qū)別的標準就在于物管公司所提供的是公共服務還是可劃分為個體的服務，被侵害的利益是全體業(yè)主的還是個體業(yè)主的。
此外，筆者認為目前在業(yè)主對于公共物管服務的維權渠道上尚存在困惑：業(yè)主需要怎樣的途徑才能夠贏得業(yè)主大會的召開，使“下情上達”，需要怎樣的方式才能夠啟動維權程序，對于業(yè)主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實效，對于保障業(yè)利、監(jiān)督物管活動非常重要。
三、物管責任的確定
合同法第一百二十二條規(guī)定，“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。”對于因物業(yè)管理而產生的民事責任，當事人同樣可以在違約與侵權中自行選擇責任的追究。[4]
1、違約責任
物業(yè)管理中的違約責任，可以來自雙方當事人在合同中的約定，沒有約定的則應按照實際損失確定違約責任。物管合同主要是一方提供勞務服務，另一方支付物管費用的合同，實踐中雙方當事人在合同中對于業(yè)主一方未按約繳納物管費用的違約責任約定比較明確，而對于物管公司未全面、妥善提供物管服務的違約責任的約定則較不明確。以杭州為例，雖然目前并未象
商品房預售合同一樣要求對物管制定統(tǒng)一的格式合同，但實際中當事人雙方對于的物管合同內容的約定幾乎都取材于《杭州市物業(yè)管理條例》。對于物管公司的違約責任，很多合同照搬了《杭州市物業(yè)管理條例》第五十四條第三款的規(guī)定，即“對物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會有權予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止物業(yè)管理服務合同。情節(jié)嚴重的，物業(yè)管理部門可以降低其物業(yè)管理資質等級?！?。這樣的約定，使一些物管公司據此認為合同雙方對于違約責任已做出選擇，即使物管公司存在違約行為，其所要承擔的違約責任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門處罰，而毋需承擔其他責任。
筆者認為，上述關于限期整改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責任，在這里對不解除物管合同的違約責任合同雙方是未做出約定的。對不解除合同的違約責任仍應按照雙方當事人無約定的來處理，而不能以此排斥業(yè)主對于物管公司其他違約責任的追究。至于上述關于由物業(yè)管理部門進行處罰的約定更屬于行政責任的范疇，與違約責任無關，更不能以此免除違約責任。
若物管公司雖然服務欠當，但業(yè)主認為尚不必解除合同或者解除合同后業(yè)主仍存在其他損失的，應明確業(yè)主仍有權追究物管公司的其他違約責任。若物管公司不履行物管服務或履行合同未達到規(guī)定標準，致使業(yè)主拒絕交費的，應認定物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，可根據物業(yè)管理公司提供服務的質量狀況，按質定價，適當減少業(yè)主的應交物管費用，以體現(xiàn)對物管公司違約責任的追究。對于物管公司要求業(yè)主支付滯納金的訴訟請求則不應支持。
2、侵權責任
違約責任是無過錯責任，而侵權責任則大部分為過錯責任。在物管案件中，并不是業(yè)主所有的損失，物管公司都需要無條件承擔責任的。在物管活動而引起的糾紛中，不分清責任類型，勢必將無謂地加重物管公司的責任，從而遏制物管工作的生存空間，造成不良后果。
目前在人民法院所審理的業(yè)主對物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因業(yè)主認為物管公司提供的物業(yè)安全服務有瑕疵，導致其人身、財產受損而提出的。物業(yè)安全服務主要有以下兩種情況：一業(yè)主住宅被盜、被搶；二存放在停車場的車輛被盜、被損。因為侵權人無從查找，業(yè)主則依據物管合同的約定轉而認為物管公司存在物管安全方面的服務瑕疵，故而要求物管公司承擔責任。筆者認為，對該類責任的性質應確定為過錯責任，而不能認定為無過錯責任。業(yè)主只有證明物管公司物管安全方面的服務存在瑕疵，而該瑕疵對于業(yè)主人身、財產的損失具有直接關系的，責任的構成要件才得以成立，其請求才能夠被支持。
在筆者的司法實踐中，近年來接觸到兩個案件較有代表性。
案例一、某小區(qū)業(yè)主在寫字樓內遭遇持刀歹徒搶劫，經該業(yè)主防衛(wèi)，歹徒反被刺死，但該業(yè)主也身受重傷。該業(yè)主對該寫字樓的物管公司提訟，請求其對該事件中該業(yè)主所遭受的人身、財產損失進行賠償。但在案件的審理中，物管公司提供證據證明，公司對該物業(yè)有完備的人員出入登記審查制度，所實施的安全服務并無瑕疵。
案例二、某小區(qū)業(yè)主在家中發(fā)生竊案后，認為物管公司在接受委托管理后，未妥善承擔安全防范的職責，對該小區(qū)存在缺陷的監(jiān)控系統(tǒng)不進行維修，導致竊案結果的發(fā)生，訴請判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。
對于上述兩個案例，因為案件一的業(yè)主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其訴請被判令駁回；案例二中的物管公司則被證明該小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)破損，安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業(yè)主損失1000元。上述兩個案件宣判后，當事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。
3、物管糾紛中的舉證責任
對于物管糾紛中的舉證責任，法律并無專門做出規(guī)定，一般是依據民訴法關于“誰主張，誰舉證”的規(guī)定。但物管合同相對其他案件具有其特殊性。對于物管公司所履行的物管義務有無承擔或義務履行有否到位，往往要經過一段時間才能夠反映出來，對于業(yè)主來說，要證明物管公司有無全面、妥善地履行物管服務，對于業(yè)主而言在舉證上存在困難。此外因為相關的物管資料通常是由物管公司進行保管的，業(yè)主要證明物管公司的服務存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業(yè)益無法得以有效保障。
